Kiri

1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Aadress: Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Eksperthinnang nr: 1904-7987-01KKO Väärtuse kuupäev: 17.03.2019 Hindamisaruande 17.04.2019 kuupäev: Tellija: Maanteeamet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5 2. Hinnatava vara kirjeldus 6 2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 11 3. Turuülevaade 12 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 12 3.2. Tallinna ning lähiümbruse elamumaa turg 16 3.3. Harku valla hoonestamata elamumaa turg, sh. Harku aleviku turg 19 3.4. Turustatavuse analüüs 23 4. Turuväärtuse leidmine 25 4.1. Parim kasutus 25 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 25 4.3. Kvaliteediklass 26 4.4. Kestlikkus 26 4.5. Kinnistu turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse leidmine võrdlusmeetodil 27 4.6. Selgitus kaasneva kahju ja saamata jääva tulu kohta 29 Lisa 1. Fotod 30 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 31 Lisa 3. Kitsenduste kaart 33 Lisa 4. Äralõike asendiplaan 34 Lisa 5. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 36 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Aadress Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Katastritunnus 19814:001:0271 Omandivorm Kinnisasi Omanik Baula Arendus OÜ (registrikood 12441985) 2 Kinnistu pindala 213 319 m 2 Äralõike pindala 1 577 m Üldplaneering 17.10.2013 kehtestatud Harku valla üldplaneeringu järgi on maaüksus kaitstud leebe režiimiga Maaüksusel on koostamisel detailplaneeringu eskiis äri- ja elamukruntide planeerimiseks. Instituudi tee 12 krundile kavandatakse elamuid lõunapoolsesse ossa ja ärikinnisvara Detailplaneering põhjapoolsele, maanteega piirnevale alale. Eskiislahendus hoonemahtude paigutusega on väljatöötamisel. Planeeringut algatatud ei ole. HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Kinnistu kui terviku turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine Ülevaatuse 17.03.2019 kuupäev Väärtuse kuupäev 17.03.2019 Hindamisaruande 22.04.2019 kuupäev Tellija Maanteeamet Tellimusleping Töövõtuleping nr 1-8/19/0338-1 Hindamise Hindamisel eeldame, et maaüksus on hoonestamata eeldused Kinnistu 2 1 966 000 € (9,22 €/m taandatuna kinnistu pindalale) turuväärtus Äralõike 2 15 000 € (9,51 €/m taandatuna äralõike pindalale) hüvitusväärtus Hinnang Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud likviidsusele turuväärtuse juures üle 1 aasta Hindamistulemuse ±20% täpsus Käibemaks Hinnatud hüvitusväärtus ja turuväärtus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID Äralõike hüvitusväärtus on leitud lähtuvalt kinnistu turuväärtuse ühikuväärtusest. Riigitee 8 Tallinn-Paldiski km 12,15- 13,45 lõigu jalg- ja jalgrattatee lõikab hinnatava kinnistu põhjapoolset osa, mis ei takista hinnatava vara praegust kasutust. Äralõige moodustab kinnisasja kui terviku pindalast ca 1% ning mõjutab mõnevõrra ka kinnisasja väärtust. Äralõike alla jääval maal puudub hetkeseisukorras tulupotentsiaal, mis pärast avalikes huvides omandamist kaob või oluliselt väheneb. Seetõttu hindaja on seisukohal, et äralõike võõrandamisega ei kaasne saamata jäävat tulu. Hindajale teadaolevalt puuduvad asjaolud, mis viitaksid kaasneva kahju tekkele. Sellest tulenevalt ei ole hindaja arvates ka kaasnevaid kahjusid, mida tuleks lisaks vara väärtusele hüvitada. HINDAMISTULEMUS Aadressil Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond asuvast maaüksusest (katastritunnus: 2 19814:001:0271) tehtava äralõike (1 577 m ) hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeval 15 000 (viisteist tuhat) €. Koostaja: Kinnitaja/ läbivaataja: / Allkirjastatud digitaalselt / / Allkirjastatud digitaalselt / Kristel Kivioja Aivar Tomson, MRICS OÜ Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert hindaja hindamisosakonna juhataja Kutseline hindaja, kinnisvara nooremhindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige (kutsetunnistus nr. 127164) Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 095313) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  4 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on Harju maakonnas Harku vallas Harku alevikus asuv Instituudi tee 12 hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271). Hindamisel eeldame, et tegemist on hoonestamata maaüksusega. Töö koostatakse kasutamiseks Maanteeametile. Hindamise eesmärgiks on leida riigitee 8 Tallinn-Paldiski km 12,15-13,45 jalg- ja jalgrattatee lõigul hinnatava maaüksuse turuväärtus ja äralõike hüvitusväärtus, et Maanteeamet saaks sellele tuginedes pidada läbirääkimisi maaomanikega. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2 koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Hinnatakse turuväärtust, mis on käsitletav hüvitusväärtusena. Hindaja arvates iseloomustab just turuväärtus parimal viisil kahju, mida maaomanik kannab. Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu hindaja arvates ei esine ning sellest tulenevalt neid ei hinnata. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus, mis on eesti keeles defineeritud EVS 875-s: Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p.3.1.11.) Ka hüvitusväärtus on defineeritud EVS 875-s: Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-12:2015, p. 3.2.1.) Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Käesoleva hindamise eesmärgiks on leida hinnatava vara turuväärtus ja äralõike hüvitusväärtus väärtuse kuupäeva seisuga. Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4.) Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  5 kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.5). See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6). 1.2. Hindamise eeldused Hindamisel eeldame, et tegemist on hoonestamata maaüksusega. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p.9.2.5) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud:  e-kinnistusraamatust;  Maa-ameti avalikust teenusest ning Maa-ameti tehinguregistrist;  Harku valla kodulehelt;  kinnisvaraportaalist kv.ee. Eksperthinnagu on koostanud OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639). Hindaja Kristel Kivioja tegi hinnatava vara ülevaatuse 17.03.2019. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  6 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Harju maakond Omavalitsus Harku vald Asustusüksus Harku alevik Lähiaadress Instituudi tee 12 Makroasukoht Kirjeldus Hinnatav paikneb Harku vallas Harku alevikus Kaugus keskusest Tallinna kesklinn (Viru ring) ca 12 km Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega Mikroasukoht Hinnatav maaüksus paikneb osaliselt Instituudi tee ja Paldiski mnt vahelisel alal. Kirjeldus Läheduses paiknevad korterelamud, eramud ja üksikud ärihooned Juurdepääs Juurdepääs asfaltkattega Instituudi teelt (avalik tee) Kommunikatsioonid Olemas OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  7 Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Registriosa nr. 7698802 Omandivorm Kinnisasi Omanik Baula Arendus OÜ (registrikood 12441985) OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  8 Kinnistusraamatu kolmandas jaos kehtivad kanded:  Isiklik kasutusõigus osaühing Jaotusvõrk (registrikood 11050857, Tallinna linn) kasuks. Üleantav isiklik kasutusõigus elektripaigaldise- õhuliini - ehitamiseks, omamiseks ja majandamiseks tähtajaga 3 aastat arvates kasutusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest, kasutusõiguse ala on kirjeldatud lepingu punktis 3.3 ja tähistatud lepingu lisaks oleval plaanil. 22.03.2006 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 9.06.2006.Kohtunikuabi Tiina Adoberg.  Isiklik kasutusõigus osaühing Jaotusvõrk (registrikood 11050857, Tallinna linn) kasuks. Elektripaigaldise - kahe (2) maakaabelliini ja valgustusmastide - ehitamiseks, omamiseks ja majandamiseks. Kasutusõiguse ala on kirjeldatud 13.12.2006. a lepingu punktis kolm kolm (3.3) ja lepingu lisaks oleval plaanil. 13.12.2006 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 16.01.2007.Kohtunikuabi Angela Jürgenson.  Isiklik kasutusõigus Sihtasutus Eesti Terviserajad (registrikood 90008821, Tallinna linn) kasuks. Tähtajatu ja üleantav isiklik kasutusõigus kahesuunalise sportlikku liikumist võimaldava terviseraja loodusliku rajakatte ehitamiseks, aastaringseks sihtotstarbekohaste terviseraja hooldamistööde teostamiseks ja kõikide tervisesportlaste aastaringse tasuta liikumisharrastuse võimaldamiseks tasuta vastavalt 18.12.2006. a lepingu punktile kolm (3) ning lepingu lisaks olevale plaanile. 18.12.2006 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 29.01.2007.Kohtunikuabi Piirangud Angela Jürgenson.  Isiklik kasutusõigus Elisa Eesti AS (registrikood 10178070, Tallinna linn) kasuks. Tasuline isiklik kasutusõigus elektroonilise side võrgu ehitamiseks, remontimiseks, hooldamiseks, kasutamiseks ja likvideerimiseks vastavalt käesoleva lepingu punktidele 2 ja 3 ning lepingu lisaks olevale plaanile. 27.11.2007 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 3.12.2007.Kohtunikuabi Sigrid Orumets.  Märkus muinsuskaitseseaduse § 27 lõikes 2 sätestatud ostueesõiguse kohta Eesti Vabariik kasuks. Kui riik ostueesõigust ei teosta, on ostueesõiguse õigustatud isikuks Harku vald. Kultuurimälestiseks tunnistamise õiguslikuks aluseks on "Kultuurimälestiseks tunnistamine" Kultuuriministri 30.08.1996. a määrus nr 10 (RTL 1997, 5, 27).  Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks tähtajaga 50 aastat AS Eesti Telekom (registrikood 10234957) kasuks. Isikliku kasutusõiguse tähtaeg arvates kinnistusraamatusse kandmisest. Tasuline isiklik kasutusõigus elektroonilise side võrgu ehitamiseks, remontimiseks, hooldamiseks, kasutamiseks ja likvideerimiseks vastavalt 03.12.2008 sõlmitud lepingu punktidele 3 ja 4 ning lepingu lisaks olevale plaanile.  Kinnistu on koormatud looduskaitseseaduse § 16 lõikes 5 sätestatud ostueesõigusega Eesti Vabariik kasuks. 15.10.2009 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 18.11.2009. Kohtunikuabi Eha Soots OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  9  Isiklik kasutusõigus Aktsiaselts KOVEK (registrikood 10395123) kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus tasu eest vastavalt seadusandluses ettenähtud suurusele ja korrale vastavalt 08.09.2010.a lepingu punktidele kolm (3), neli (4) ja viis (5) ning lepingu lisaks olevale plaanile. 8.09.2010 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 27.09.2010. Kohtunikuabi Kadri Laud.  Isiklik kasutusõigus Harku vald kasuks. tähtajatu isikliku kasutusõigus vee- ja kanalisatsioonitorustike ja nendega kaasnevate rajatiste (käesolevas (09.02.2011.a.) lepingus nimetatud ka tehnorajatis) ehitamiseks, omamiseks, kasutamiseks ja korrashoiuks tasu eest vastavalt seadusandluses ettenähtud suurusele ja korrale vastavalt käesoleva 09.02.2011.a.) lepingu punktidele neli (4), viis (5) ja kuus (6) ning lepingu lisaks olevatele plaanidele. 9.02.2011 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 22.02.2011. Kohtunikuabi Jaan Unt.  Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Avalikes huvides tähtajatu ja üleantav isiklik kasutusõigus elektripaigaldise ehitamiseks, omamiseks ja majandamiseks Elektrilevi OÜ, registrikood 11050857, kasuks tasu eest vastavalt seadusandluses ettenähtud suurusele ja korrale vastavalt lepingu punktidele kolm üks (3.1.) kuni kolm seitse (3.7.), neli (4) ja viis (5) ning lepingu lisaks nr 2 olevale plaanile. 19.12.2013 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 17.01.2014. Kohtunikuabi Sigrid Orumets.  Isiklik kasutusõigus Harku vald kasuks. Tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõiguse kergliiklustee ehitamiseks, omamiseks, avalikuks kasutamiseks ja tee korrashoiu korraldamiseks kasutusala ulatuses vastavalt 20.05.2016 lepingule punktile 2.1. kuni 2.4. ja lepingu III ja IV osale ning lepingu lisaks olevale plaanile nr 1. 20.05.2016 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 24.05.2016. Kohtunikuabi Tiina Adoberg.  Eelmärge lepingu punktis 3.4.4. nimetatud tekkivate kinnistute omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks Harku vald kasuks. 12.07.2016 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 8.08.2016. Kohtunikuabi Anu Kuus.  Eelmärge isikliku kasutusõiguse sissekandmise tagamiseks Harku vald kasuks. Lepingu punktis 3.7.2. nimetatud isikliku kasutusõiguse hoidumisservituudina seadmist tagav eelmärge. 12.07.2016 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 8.08.2016. Kohtunikuabi Anu Kuus.  Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne tähtajatu isiklik kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks kasutusõiguse alal elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses vastavalt 06.09.2016 sõlmitud lepingu punktidele kaks (2.), kolm (3.) ja neli (4.) ning lepingu lisaks 2 olevale plaanile. 6.09.2016 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 12.09.2016. Kohtunikuabi Helle Roosvalt.  Keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks Eesti Vabariik (Maksu- ja Tolliamet (registrikood 70000349)) kasuks. 9.11.2018 Maksu- ja Tolliameti avalduse alusel sisse kantud 15.11.2018. Kohtunikuabi Tiiu Karu OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  10 Hüpoteek summas 700 000,00 eurot Hans Andreas Leuenberger 1 (sünniaeg 21.11.1960) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud Hüpoteegid alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Maa-ameti avaliku teenuse kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud:  elektripaigaldise kaitsevöönd kokku ca 1 950 m ulatuses; 2  avalikult kasutatava tee kaitsevöönd kokku ca 30 678 m ulatuses; 2  ühisveevärgi ja- kanalisatsiooni vöönd 15 m ulatuses; 2 Kitsendused  veehaarde sanitaarkaitseala 1 956 m ulatuses; 2  sideehitise kaitsevöönd kokku ca 2 700 m ulatuses. 2 Maakasutuse kitsendused ei takista hinnatava vara sihipärast kasutust ning seetõttu kitsenduste mõju vara väärtusele puudub (lisas 3 on esitatud kitsenduste kaart) Hindaja on 09.04.2019.a. e-kirja teel kinnisasja omanikke teavitanud hindamise teostamisest. Omaniku Baula Arendus OÜ esindaja Jaanus Hallik on andnud järgmise tagasiside 18.04.2019: Rendilepingud Kinnistu väärtust mõjutab ka asjaolu, et Instituudi 12 alal asuvatest endistest eksperimentaalbioloogia instituudi hoonetest on 2018. a jooksul eemaldatud kogu tervise- ja kekskonnakahjulik materjal (eterniit, klaasvill, klaas, asbest jne), hoonetest on püsti vaid purustamisele minev kivimaterjal. 1 Hindamisel ei arvestata kehtivate hüpoteekidega OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  11 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega Aadress Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Katastritunnus 19814:001:0271 2 Pindala 213 319 m Maakasutuse Sotsiaalmaa 100% sihtotstarve 2 2 Kõlvikuline Haritav maa 39 342 m (18%), looduslik rohumaa 101 700 m (48%), metsamaa 21 2 2 2 koosseis 685 m (10%), õuemaa 4 592 m (2%) ja muu maa 46 000 m (22%) Kirjeldus Ebakorrapärane hulknurkne kuju, valdavalt tasane reljeef Maaüksusel paiknevad 5 nõukogudeaegset ehitist, mis on suures osas Hoonestus amortiseerunud OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  12 17.10.2013 kehtestatud Harku valla üldplaneeringu järgi on maaüksus kaitstud leebe režiimiga Üldplaneering Maaüksusel on koostamisel detailplaneeringu eskiis äri- ja elamukruntide planeerimiseks. Instituudi tee 12 krundile kavandatakse elamuid lõunapoolsesse ossa Detailplaneering ja ärikinnisvara põhjapoolsele, maanteega piirnevale alale. Eskiislahendus hoonemahtude paigutusega on väljatöötamisel. Planeeringut algatatud ei ole. Äralõige tehakse kinnistu põhjapoolsest osast. Äralõike asendiplaan on esitatud lisas Äralõike kirjeldus 4. 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2018. aastal 2017. aastaga võrreldes 3,9%. 2018. aastal oli SKP jooksevhindades 26 miljardit €. 2018. aastal oli Eesti majanduskasv endiselt kiire. Enamikku valdkondi haaravasse kasvu panustasid enim ehituse, töötleva tööstuse ning kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Märkimisväärse osa andsid majanduskasvu veel veonduse ja laonduse ning info ja side SKP tegevusalad. Aasta kokkuvõttes pidurdasid majanduskasvu märgatavalt vaid põllumajandus, metsandus ja kalandus. Eelkõige oli selle põhjus tegevusala näitajate tagasiminek aasta teisel poolel. SKP suurenes 2018. aasta IV kvartalis võrreldes 2017. aasta sama kvartaliga 4,2%. Rahandusministeeriumi kevadise majandusprognoosi (04. aprillil 2019) kohaselt on majanduskasv 2019. aastal 3,1%, 2020. aastal 2,7%, 2021. aastal 2,6%, 2022. aastal 2,6% ja 2023. aastal 2,5%. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  13 SKP kasv Eestis 2019.-2023. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi kevadise prognoosiga (04. aprillil 2019) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2018. aastal 2017. aasta keskmisega võrreldes 3,4%. Tarbijahinnaindeksi aastamuutuse suurimaks mõjutajaks oli eluase, mis andis kogutõusust veerandi. Suurima panuse sellesse andsid 10,9% kallinenud kodudesse jõudnud elekter, 15,3% kallinenud tahekütused ja 7% kallinenud üürid. Mootorikütus ning toit ja mittealkohoolsed joogid andsid kogutõusust kumbki viiendiku. Sealjuures kallinesid alkohoolsed joogid ja tubakatooted 8,6%. Bensiin oli 12,3% ja diislikütus 11,4% kallim. Tarbijahinnaindeksi THI muutus oli 2019. aasta märtsis võrreldes 2019. aasta veebruariga 0,3% ning võrreldes eelmise aasta märtsiga 2,3%. Kaubad olid 2018. aasta märtsiga võrreldes 1,7% ja teenused 3,3% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta märtsiga võrreldes tõusnud 2,2% ja mittereguleeritavad hinnad 2,3%. Rahandusministeeriumi kevadise majandusprognoosi (04. aprillil 2019) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2019. aastal 2,1%, 2020. aastal 2,2%, 2021. aastal 2,0%, 2022. aastal 2,0% ja 2023. aastal 2,0%. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  14 Tarbijahinnaindeks Eestis 2019.-2023. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi kevadise prognoosiga (04. aprillil 2019) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium Statistikaameti andmetel oli töötuse määr 2018. aastal 5,4%, tööhõive määr 68,1% ja tööjõus osalemise määr 71,9%. Töötuse määr oli 2018. aasta IV kvartalis 4,4%, tööhõive määr 69,1% ja tööjõus osalemise määr 72,3%. Tööturg Rahandusministeeriumi kevadise majandusprognoosi (04. aprillil 2019) kohaselt on töötuse määr 2019. aastal 5,6%, 2020. aastal 5,7%, 2021. aastal 5,7%, 2022. aastal 5,7% ja 2023. aastal 5,7%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  15 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis 100,000 6000 5000 80,000 4000 60,000 3000 40,000 2000 20,000 1000 0 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Tehingute arv, vasak skaala Tehingute koguväärtus miljonit €, parem skaala Allikas: Statistikaamet, Maa-amet 2018. aastal teostati kokku 48 930 müügitehingut koguväärtusega 3,4 miljardit €. Kinnisvaraturu Tehingute arv kahanes võrreldes 2017. aastaga 5,5%, tehingute koguväärtus kasvas aktiivsus ja 5,6%. Kui võrrelda 2018. aasta teist poolaastat 2017. aasta sama perioodiga, siis maht tehingute arv on kahanenud 24% ning tehingute koguväärtus on samal perioodil kahanenud 13%. Laenuturg Eluaseme- laenud ja Eluasemelaenuturul väljastatud laenude käive kasvas 2018. aastal 9,1% 2017. aastaga võrreldes. Eluasemelaenude jääk kasvas 2018. aastal 7,0% võrreldes 2017. aastaga. pikaajalised Eluasemelaenude kuu keskmine intressimäär oli 2018. aastal 2,3-2,6%. Ettevõtete laenud pikaajaliste laenude kuu keskmine intressimäär oli 2018. aastal vahemikus 1,9-2,7%. ettevõtetele OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  16 3.2. Tallinna ning lähiümbruse elamumaa turg Viimaste aastate areng Paari viimast aastat elamumaa turul iseloomustab suhteliselt aeglane hindade Areng ja hetkeseis kasv ja sõltuvalt piirkonnast paigalseis või mõõdukas kasv turu aktiivsuse osas. Elamumaa hinnad olid kõrgeimad 2007. aastal. Pärast seda pöördus Hindade muutus kinnisvaraturg langusele, mis 2009. aastal asendus mõõduka tõusuga. Elamumaa turg Tallinnas Elamukruntide hinnad tõusid kiirelt 2006.-2007. aastal, 2007. aasta lõpus Areng ja hetkeseis hinnatõus peatus ning asendus langusega, hinnad hakkasid taas tõusma 2009. aastal. Madalaim keskmine hinnatase 2006.-2007. aasta tipphindadega võrreldes oli Haabersti ja Pirita elamukruntidel 2009. aasta I kvartalis. Võrrelduna turu Hinnatasemete muutus kõrghetkega olid hinnad siis 70 – 80% madalamad. Sellele järgnevalt on hinnad taas tasapisi tõusnud ja kuna see toimunud enam kui 10 aasta jooksul, siis on tegemist märkimisväärse hinnakasvuga. Hoonestamata elamumaa mediaanhinnad 150 100 50 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019, I kv Haabersti linnaosa Nõmme linnaosa Pirita linnaosa Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-amet Hoonestamata eramukruntide tehinguhinnad Nõmmel jäävad valdavalt 2 2 vahemikku 70 – 120 €/m , Haaberstis 60 – 120 €/m . Pirital on müüdud 2 elamukrunte hinnaga 80 – 140 €/m . Üksikuid tehinguid on toimunud kõikjal ka ülevalpool nimetatud hinnavahemikku. Statistilised näitajad on madala Hinnatasemed tehinguaktiivsuse juures oluliselt mõjutatud juhuslikkusest. Pakkumiste ja toimunud tehingute hulka kõrvutades võib nentida, et väikeelamumaa likviidsus on madal. Üldjuhul sõltuvad kruntide hinnad asukoha atraktiivsusest nii mikro- kui makrotasandil. Kõrgema hinnaga ollakse nõus ostma privaatsust pakkuvaid ja/või mereäärseid kinnistuid. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  17 2009. aastal, kui hinnad olid madalaimad, müüdi Tallinnas vaid 114 krunti. Turu aktiivsus Sellel järgneval ajal on olnud mõnevõrra aktiivsemaid perioode, kuid suurema üldistusena võib öelda, et valdavalt on olnud suurusjärgus 100 tehingut aastas. Hoonestamata elamumaa tehingute arv 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019, I kv Haabersti Nõmme Pirita Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-amet2 Enamik Tallinna hoonestamata elamumaa tehingutest toimub Haabersti ja Pirita linnaosades, kuna neis piirkondades on enim varasemast arendustegevusest puutumata alasid. Nõmmel ja Kristiines, mis on Piirkondlikud väljakujunenud hoonestusega, on tehinguid vähem. Paljud pakkumisel olevad iseärasused krundid on hoonestatud halvas seisukorras elamutega, mille renoveerimine arvestades maa hinda ei ole otstarbekas. Sellistel kinnistutel on eelkõige arenduspotentsiaal, kuid olemasoleva hoonestuse tõttu ei jõua nende hinnad maaturu statistikasse. 3 Elamumaa turg Tallinna lähipiirkondades Tallinna lähiomavalitsuste hoonestamata piirkondade vastu kasvas huvi kiire hinnatõusu perioodil, kui krundi soetamine Tallinna muutus paljudele üle jõu käivaks, samuti oli see seotud ootusega suurema privaatsuse osas. Hinnatõus Linnalähedased jõudis Tallinna lähivaldadesse mõningase viitega ning jätkus ka siis, kui piirkonnad Tallinnas hinnad juba langesid. Selle protsessi seiskas nõudluse järsk vähenemine, mis omakorda oli suuresti seotud laenude kättesaadavuse vähenemisega. Likviidsus vähenes esimesena just suurema pindalaga maaüksuste osas. 2 Siin ning edaspidi on esitatud tehingute arv aktiivsema turuga piirkondades (linnaosad, vallad), seega ei saa summaarset tehingute arvu lugeda kogu omavalitsuse (Tallinna linn, Harju maakond) tehingute arvuks. Graafikute eesmärk on eelkõige esitleda muutusi turu dünaamikas. 3 Saue valda on võrreldavuse tagamiseks vaadeldud kogu perioodi jooksul selle praegustes piirides, st hõlmates ka endisi Kernu ja Nissi valda ning Saue linna. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  18 2006. aastal müüdi kvartalis omavalitsuse (valla) kohta olenevalt piirkonnast keskmiselt 100 – 150 elamukrunti. Hoogne arendustegevus näitas vaibumise märke alates 2007. aasta algusest ning seejärel langes turu aktiivsus kiiresti. 2009. aastal oli turu kõrgaja tehingute arvust järel vähem kui kümnendik. 2015. Turu aktiivsus aastal toimus elamukruntidega 754, 2016. aastal 661 ja 2017. aastal 713 müügitehingut. Müügitehingute arv oli 2018. aasta II poolaastal vaadeldavates valdades võrreldes 2017. aasta II poolaastaga langenud umbes 15% võrra, samas valdade kaupa oli nii tõusu kui langust. Elamumaa müügitehingute arv 800 600 400 200 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019, I kv Harku vald Jõelähtme vald Kiili vald Rae vald Saku vald Saue vald Viimsi vald Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-amet Hoonestamata elamukruntide tehinguhinnad Tallinnaga külgnevates valdades tõusid 2006. aasta jooksul ligi 140%. Madalaim hinnatase oli 2009. aastal, mil hinnad olid tipptasemega võrreldes 70 – 90% madalamad. Turu aktiivsus on Hinnatasemete muutus madal tänaseni. Seetõttu on turule omased keskmiste hindade tõusud- langused kvartaalses lõikes. See ei kõnele mitte tegelikest hinnamuutustest, vaid pigem juhuslikkuse mõjust. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  19 Elamumaa mediaanhinnad 80 60 40 20 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019, I kv Harku vald Jõelähtme vald Kiili vald Rae vald Saku vald Saue vald Viimsi vald Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-amet Hoonestamata elamukruntide tehinguhinnad linnalähedastes piirkondades 2 algavad tasemelt 5 – 10 €/m . Maa hind sõltub piirkonna infrastruktuurist ja asukohast mikrotasandil. Madalama hinnatasemega elamukruntide keskmised Keskmised 2 tehinguhinnad on jäänud vahemikku 8 – 20 €/m , kõrgema tasemega hinnad hinnatasemed 2 vahemikku 20 – 35 €/m . Endiselt on kõrgemalt väärtustatud olnud Viimsi valla elamumaa, kus tänased hinnatasemed jäävad valdavalt vahemikku 30 – 40 2 €/m . 3.3. Harku valla hoonestamata elamumaa turg, sh. Harku aleviku turg Harku valla Harku vald on Tallinnast läänes asuv omavalitsus, mille põhjapiiriks on 22 km üldinfo pikkuselt Soome laht. Idas piirneb vald Harku järve ja Tallinna linnaga, lõunas Saue vallaga ning edelas ja läänes Lääne-Harju vallaga. Vallakeskuseks on Tabasalu alevik üle 3500 elanikuga, kuhu on koondunud ka suurem osa valla teenindusest ja 2 ettevõtluses. Harku valla pindala on 159 km . Harku vallas on 14 408 elanikku (seisuga 1.02.2018) Harku valla, sh Perioodil jaanuar 2013- 2018 toimus Harku vallas hoonestamata elamumaaga kokku 2 Harku aleviku 653 tehingut, mediaanhind oli 16,75 €/m . Perioodil 2013-2018 toimus hoonestamata hoonestamata elamumaaga keskmiselt 131 tehingut aastas. Perioodi kõrgeim mediaanhind oli 2 elamumaa turg eelmisel aastal, 19,93 €/m . 2019. aastal (seisuga 21.03.2019) on toimunud 26 2 hoonestamata elamumaa müügitehingut, mille mediaanhind oli 15,31 €/m . Statistika on oluliselt mõjutatud mereäärsete piirkondade tehingutest ja omavalitsuse sisesest paiknemisest (Tallinna lähedus). Hoonestamata elamumaa pakkumiste OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  20 hinnatase sõltub paljuski kaugusest Tallinnast ja detailplaneeringu olemasolust. Harku alevikus on viimase viie aasta jooksul toimunud neli elamumaa tehingut. Kaks 2 2 tehingut toimus 2014. aastal (27,05 €/m ja 21,54 €/m ). Teised kaks tehingut 2 2 toimusid 2015. aastal samade maaüksutega (28,32 €/m ja 28,32 €/m ). Harku valla hoonestamata elamumaa tehingute arv ja mediaanhind perioodil 2013-2018 25.00 200 20.00 150 15.00 100 10.00 50 5.00 0.00 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Arv, parem skaala Mediaan, vasak skaala Allikas: Maa-amet OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  21 4 Hoonestamata elamumaa müügitehingud Harku vallas 2017. – 2019. aastal (11.04 seisuga) Tehinguhind, 2 Tehinguhind, Küla/alevik Kuupäev Pindala, m 2 Sihtotstarve € €/m Tiskre küla 17.07.2018 800000 14194 56,36 Elamumaa 100% Tiskre küla 17.07.2018 640000 21526 29,73 Elamumaa 100% Tiskre küla 14.12.2018 660000 28200 23,40 Maatulundusmaa 100% Tiskre küla 26.10.2018 330000 17984 18,35 Maatulundusmaa 100% Tiskre küla 08.03.2017 208130 14194 14,66 Elamumaa 100% Tiskre küla 13.07.2017 153720 11934 12,88 Elamumaa 100% Tiskre küla 25.09.2018 182624 14228 12,84 Maatulundusmaa 100% Suurupi küla 04.01.2018 190000 15888 11,96 Elamumaa 100% Tiskre küla 15.02.2019 350000 31065 11,27 Maatulundusmaa 100% Tiskre küla 26.10.2018 550000 56642 9,71 Maatulundusmaa 100% Tiskre küla 15.02.2019 350000 37114 9,43 Maatulundusmaa 100% Tiskre küla 28.09.2018 130500 14228 9,17 Maatulundusmaa 100% Ärimaa 50% ja Rannamõisa küla 14.12.2018 110000 13248 8,30 tootmismaa 50% Laabi küla 01.11.2018 275600 33400 8,25 Maatulundusmaa 100% Tiskre küla 24.05.2018 250000 32034 7,80 Maatulundusmaa 100% Tiskre küla 25.09.2018 135376 17475 7,75 Maatulundusmaa 100% Ärimaa 50% ja Rannamõisa küla 14.12.2018 90000 12385 7,27 tootmismaa 50% Tiskre küla 21.12.2017 240000 39483 6,08 Maatulundusmaa 100% Tiskre küla 08.08.2018 100000 17475 5,72 Maatulundusmaa 100% Laabi küla 20.06.2017 200000 35800 5,59 Maatulundusmaa 100% Tiskre küla 28.09.2018 94500 17475 5,41 Maatulundusmaa 100% Tiskre küla 05.06.2018 80000 15954 5,01 Maatulundusmaa 100% Tiskre küla 18.02.2019 210000 49884 4,21 Maatulundusmaa 100% Tabasalu alevik 12.07.2018 74100 21011 3,53 Maatulundusmaa 100% Suurupi küla 06.11.2017 228000 71000 3,21 Maatulundusmaa 100% Tabasalu alevik 20.06.2018 195000 63506 3,07 Maatulundusmaa 100% Tiskre küla 30.08.2018 48000 17475 2,75 Maatulundusmaa 100% Suurupi küla 04.05.2018 51000 19238 2,65 Maatulundusmaa 100% Tiskre küla 19.09.2017 60000 25600 2,34 Maatulundusmaa 100% Kütke küla 02.06.2017 23108 10165 2,27 Elamumaa 100% Vääna-Jõesuu küla 06.11.2017 442000 197000 2,24 Maatulundusmaa 100% Viti küla 04.07.2018 395000 177400 2,23 Elamumaa 100% Muraste küla 10.12.2018 28870 14000 2,06 Maatulundusmaa 100% 4 Tehinguinfo pärineb Maa-ameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata maa tehingud, mille pindala on vähemalt 10 000 m2. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on markeeritud paksu kirjaga. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  22 Suurupi küla 15.08.2018 88000 42700 2,06 Maatulundusmaa 100% Suurupi küla 28.08.2018 94000 46000 2,04 Elamumaa 100% Suurupi küla 23.02.2018 45000 23400 1,92 Maatulundusmaa 100% Muraste küla 04.04.2018 60000 32500 1,85 Maatulundusmaa 100% Harkujärve küla 18.07.2017 90000 49047 1,83 Maatulundusmaa 100% Liikva küla 23.01.2018 105000 70700 1,49 Maatulundusmaa 100% Kumna küla 27.03.2018 24820 18219 1,36 Tootmismaa 100% Tiskre küla 25.09.2018 19000 14228 1,34 Maatulundusmaa 100% Harkujärve küla 11.04.2017 60000 49047 1,22 Maatulundusmaa 100% Tiskre küla 25.09.2018 21000 17475 1,20 Maatulundusmaa 100% Adra küla 13.03.2017 12000 10169 1,18 Elamumaa 100% Harkujärve küla 18.04.2017 13000 11253 1,16 Maatulundusmaa 100% Tiskre küla 17.10.2017 20530 18031 1,14 Maatulundusmaa 100% Liikva küla 11.04.2017 35000 31400 1,11 Maatulundusmaa 100% Tiskre küla 30.07.2018 19000 18031 1,05 Maatulundusmaa 100% Ilmandu küla 25.04.2017 61115 58000 1,05 Maatulundusmaa 100% Liikva küla 13.02.2019 35000 34300 1,02 Maatulundusmaa 100% Tutermaa küla 05.12.2017 12000 12889 0,93 Maatulundusmaa 100% Muraste küla 14.12.2017 10241 11508 0,89 Maatulundusmaa 100% Muraste küla 06.07.2018 15900 18000 0,88 Maatulundusmaa 100% Vahi küla 12.01.2018 17500 20004 0,87 Maatulundusmaa 100% Tutermaa küla 11.03.2019 32000 38600 0,83 Maatulundusmaa 100% Liikva küla 19.04.2018 18000 21877 0,82 Maatulundusmaa 100% Vahi küla 12.01.2018 17500 21306 0,82 Maatulundusmaa 100% Vääna-Jõesuu küla 12.09.2018 24500 30458 0,80 Maatulundusmaa 100% Liikva küla 27.09.2017 19000 24000 0,79 Maatulundusmaa 100% Adra küla 22.02.2017 11000 14086 0,78 Maatulundusmaa 100% Ilmandu küla 12.02.2019 20000 25832 0,77 Maatulundusmaa 100% Liikva küla 20.11.2017 16500 21400 0,77 Maatulundusmaa 100% Vääna-Jõesuu küla 12.09.2018 24500 32941 0,74 Maatulundusmaa 100% Suurupi küla 15.03.2017 10712 17216 0,62 Elamumaa 100% Tiskre küla 30.07.2018 11000 18031 0,61 Maatulundusmaa 100% Naage küla 10.07.2018 12000 21500 0,56 Maatulundusmaa 100% Liikva küla 27.03.2018 12000 21877 0,55 Maatulundusmaa 100% Adra küla 27.06.2017 17000 31000 0,55 Maatulundusmaa 100% Elamumaa 15% ja Türisalu küla 12.03.2018 10000 19963 0,50 maatulundusmaa 85% Vahi küla 20.07.2018 40000 80000 0,50 Maatulundusmaa 100% Liikva küla 08.06.2017 10000 21400 0,47 Maatulundusmaa 100% Türisalu küla 19.06.2018 39500 90500 0,44 Maatulundusmaa 100% OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  23 Vääna-Jõesuu küla 05.11.2018 10000 24100 0,41 Maatulundusmaa 100% Vääna-Jõesuu küla 31.08.2018 12500 30458 0,41 Maatulundusmaa 100% Adra küla 06.04.2018 15000 36900 0,41 Maatulundusmaa 100% Sõrve küla 01.06.2018 25000 61800 0,40 Maatulundusmaa 100% Vahi küla 12.07.2018 32000 80000 0,40 Maatulundusmaa 100% Vahi küla 04.12.2018 14000 35200 0,40 Maatulundusmaa 100% Vääna-Jõesuu küla 31.08.2018 12500 32941 0,38 Maatulundusmaa 100% Tutermaa küla 17.10.2017 20100 53200 0,38 Maatulundusmaa 100% Rannamõisa küla 05.03.2019 35000 99400 0,35 Maatulundusmaa 100% Sõrve küla 09.05.2017 12000 35400 0,34 Maatulundusmaa 100% Suurupi küla 06.11.2018 12000 35964 0,33 Maatulundusmaa 100% Adra küla 21.12.2018 10000 30100 0,33 Maatulundusmaa 100% Allikas: Maa-ameti tehinguregister Harku valla hoonestamata elamumaa müügipakkumised Aadress Maaüksuse Hind, € Hind, Kommentaarid 2 2 pindala, m €/m Lehe tee 3a, Tabasalu 4 840 175 000 36,2 Kinnistule on antud ehitusõigus paariselamu püstitamiseks. Võimalik ehitada ka üksikelamu Liiva tee 2, Harkujärve küla 3 000 140 000 46,7 Detailplaneeringuga elamumaa Tallinna piiril. Krunt on rahulikus ja kiiresti arenevas eramajade piirkonnas Harku järve taga Liiva tee 40, Tiskre 3 647 90 000 24,7 Kinnistu on korterelamu püstitamise ehitusõigusega: 2 suletud brutopind 1 350 m , kõrgus 9 m, hoonete arv krundil 1 Allikas: kv.ee 3.4. Turustatavuse analüüs Arvestades asjaolu, et hetkel on tegemist hoonestamata maaga, on Vara lõppkasutaja vara lõppkasutajaks eelkõige korterelamute ja ärihoonete arendajad. Vara lõppkasutajad on Tallinna ümbruses tegutsevad korterelamute ja Lõppkasutajaid iseloomustavad ärihoonete arendajad. Projekt on küllaltki suur, mistõttu võib see olla tunnused atraktiivne ka rahvusvahelistele arendajatele. Tulenevalt hinnatava vara asukohast, milleks on Harku alevik liiklussõlme läheduses, on tegemist turu kontekstis vähem atraktiivse Vastavus turusegmendi nõuetele varaga. Mis puudutab müüki, siis turg on olnud ja on eeldatavalt ka lähemas tulevikus aktiivne, kuid arvestada tuleb maaturu eripäraga, st likviidsus on oluliselt madalam võrreldes korterituru likviidsusega. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  24 Lõppkasutajate hulk, kes Vara lõppkasutajateks on antud piirkonda elamispinda ja äripinda osta soovivad ja saavad hinnatavat või rentida soovivad ettevõtted ja eraisikud. vara soetada Viimase poolaasta jooksul on Harku vallas sarnaste varade hinnad Konkureeriv pakkumine püsinud stabiilsetena. Väärtuse kuupäeval ei ole Harku alevikus mitte ühtegi hoonestamata elamumaa pakkumist Arvestades maaturu eripäraga on likviidsus madal. Eeldatav Müügiperiood (likviidsus) müügiperiood üle 1 aasta. Alternatiivsed kasutused Alternatiivsed kasutused puuduvad OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  25 4. Turuväärtuse leidmine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Hinnatav maaüksus paikneb osaliselt Instituudi tee ja Paldiski mnt vahelisel alal. Läheduses painevad korterelamud, eramud ja üksikud ärihooned. Maaüksusel on koostamisel detailplaneeringu eskiis äri- ja korruselamu kruntide planeerimiseks. Maaüksusele lõunapoolsesse ossa kavandatakse elamuid ja põhjapoolsele maanteega piirnevale alale ärikinnisvara. Sellest tulenevalt on maaüksuse parimaks kasutuseks äri- ja korruselamumaa. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method) – lähtutakse turupõhisest käsitlusest. Äralõike hüvitusväärtus on leitud lähtuvalt kinnistu turuväärtuse ühikuväärtusest. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Hindamisel võrdlusmeetodiga antakse hinnang vara väärtusele sarnaste varadega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Käesolevas hinnangus teostatakse hindamine võrdluskõlbulike kinnistutega teostatud tehingute põhjal. Võrdlusobjektide erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  26 4.3. Kvaliteediklass Hinnatava vara kvaliteediklass Standard EVS 875-10:2013 näeb ette kinnisvara parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil varade jagamist kvaliteediklassidesse (A, B ja C, millest A on kõrgeim ning C madalaim). Kvaliteediklass näitab kinnisvara konkurentsivõimet olla Kvaliteediklassi atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon hindamise teguritest (rent, ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja põhimõtted efektiivsus, ehitise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustavad kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootusi nende näitajate suhtes ning seda hinnatakse järgmiste tunnuste alusel:  asukoht ja krundi kasutus (siinkohal hinnatakse asukohta piirkonna siseselt, üldplaneeringut ja vara kasutusviisi, infrastruktuuri laiemas ja kitsamas tähenduses, keskkonnatingimusi, turvalisust, juurdepääsu, parkimisvõimalusi, maatüki ehitusõigust, suurust, haljastust, kommunikatsioonidega varustatust jms. tegureid); Kvaliteediklassi  ehitise / ehitise osa kvaliteet (siinkohal antakse hinnang arhitektuurilisele hindamise lahendusele, funktsionaalsusele, konstruktsioonide, tehnoseadmete ning põhimõtted sise- ja välisviimistluse seisukorrale);  kinnisvara juhtimine (siinkohal hinnatakse vara haldamist, rentnike olemasolul renditasu ja vara kasutajate homogeensust ja maksejõulisust, jäätmete käitlemist, elektrienergiat säästvate meetmete rakendamist ning andmete olemasolul ka energia- ja tarbimisteenuste kulusid). Asukoha ja Ehitise kvaliteedi Kinnisvara- Hinnang Koondhinnang krundi alusel alusel juhtimise alusel kvaliteediklassile B - - B-- 4.4. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.2) Hinnatava vara näol on tegemist elamumaaga, mille puhul kestlikkuse põhimõtte järgimine on seotud eelkõige säästliku kasutuse loomise kaudu. Antud vara puhul on järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid silmas pidades piirkonna kui terviku arengut ja vara kestlikkuse väärtus on positiivne. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  27 4.5. Kinnistu turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse leidmine võrdlusmeetodil Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Alljärgnevalt leitakse maaüksuse turuväärtus ja äralõike hüvitusväärtus. Äralõike Üldised põhimõtted hüvitusväärtus on leitud lähtuvalt kinnistu turuväärtuse ühikuväärtusest Käesoleva hinnangu punktist 3.4 on võrdlustehinguteks valitud maaüksutega võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Võrdlusobjektide valikul on arvestatud maaüksuste asukohta, maaüksuse suurust, sihtotstarvet, ehituslikku potentsiaali ning tehingute toimumise aega. Vaadeldud on jaanuar 2017 kuni märts 2019 Harku valla tehinguid hoonestamata elamumaadega, mille pindala on 2 üle 10 000 m . Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus märts 2017- veebruar 2019. Võrdlustehingute Tehingu Krundi Tehingu hind, valik Asukoht Kuupäev 2 2 hind, € pindala, m €/m Tiskre küla 17.07.2018 640 000 21 526 29,73 5 Tiskre küla 08.03.2017 208 130 14 194 14,66 350 000 37 114 9,43 Tiskre küla 15.02.2019 350 000 31 065 11,27 Tiskre küla 700 000 68 179 10,27 2 Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind, €/m Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:  Makroasukoht o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Eelkõige mõjutab kaugus Tallinnast (kesklinnast)  Mikroasukoht ja juurdepääs o Parema asukoha ja juurdepääsutee eest ollakse nõus enam maksma  Pindala m 2 Võrdluselementide valik o Suurema pindalaga elamumaa maaüksustel on ühikuhind üldjuhul madalam, kui väiksema pindalaga kinnistutel  Sihtotstarve ja kinnistu perspektiiv o Ehitulikku potensiaali omav maaüksus on oluliselt kõrgemalt hinnatud. Detailplaneeringu puudumine avaldab maaüksusele negatiivset mõju  Kommunikatsioonid o Kommunikatsioonide puudumine võib langetada hinnatava vara väärtust olulisel määral 5 Tehing on toimunud Maa-ameti enampakkumise tulemusel, alghinnaga 170 330 € OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  28 Hinnatav vara Võrreldav vara nr. 1 Võrreldav vara nr. 2 Võrreldav vara nr. 3 Harju maakond Harju maakond Harju maakond Harju maakond Harku vald Harku vald Harku vald Harku vald Harku alevik Tiskre küla Tiskre küla Tiskre küla Instituudi tee 12 Tehinguhind, € 640 000 208 130 700 000 2 Tehinguhind, €/m 29,73 14,66 10,27 Tehingu aeg 17.07.2018 08.03.2017 15.02.2019 Kohandus 0% 5% 0% Ajaldatud 2 29,73 15,40 10,27 tehinguhind, €/m Asub Harku vallas, Harku Asub Harku vallas, Asub Harku vallas, Asub Harku vallas, Makroasukoht alevikus. Tallinna Tiskre külas. Tallinna Tiskre külas. Tallinna Tiskre külas. Tallinna kesklinnast ca 12 kesklinnast ca 10 km kesklinnast ca 10 km kesklinnast ca 20 km km Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Hinnatav maaüksus paikneb osaliselt Instituudi tee ja Paldiski mnt Võrreldava vara Võrreldava vara Võrreldava vara vahelisel alal. ümbruses on ümbruses on ümbruses on Läheduses Mikroasukoht, hoonestamata hoonestamata hoonestamata paiknevad juurdepääs elamumaad. elamumaad. elamumaad. korterelamud, Juurdepääs avalikult Juurdepääs avalikult Juurdepääsutee eramud ja üksikud asfaltkattega teelt teelt puudub puudub ärihooned. Juurdepääs avalikult asfaltkattega Instituudi teelt Halvem, juurdepääs Halvem, juurdepääs Kommentaar Sarnane avalikult teelt puudub avalikult teelt puudub Kohandus 0% 15% 15% 2 Pindala, m 213 319 21 526 14 194 68 179 Kommentaar Oluliselt väiksem Oluliselt väiksem Oluliselt väiksem Kohandus -40% -45% -30% Perspektiivne äri- Korruselamumaa. Korruselamumaa. Korruselamumaa. Sihtotstarve ja ja Ehituslik potentsiaal. Ehituslik potentsiaal. Ehituslik potentsiaal. kinnistu korruselamumaa. Detailplaneering Detailplaneering Detailplaneering on perspektiiv Detailplaneering kehtestatud kehtestatud menetluses puudub Kommentaar Parem Parem Pisut parem Kohandus -20% -20% -5% Kommu- Olemas Olemas Olemas Olemas nikatsioonid OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  29 Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Summaarne -60% -50% -20% kohandus Summaarne 2 -17,84 -7,70 -2,05 kohandus, €/m Kohandatud 2 11,89 7,70 8,21 tehinguhind, €/m Kohanduste absoluutväärtuste 60% 85% 50% summa Kaalud 0,30 0,2 0,5 Kaalutud keskmine 9,21 3,57 1,54 4,11 2 tehinguhind, €/m Ümardatud 1 966 000 turuväärtus, € 2 Kinnistu turuväärtus (ilma hoonestuseta) on väärtuse kuupäeval 1 966 000 € (9,22 €/m taandatuna kinnistu pindalale). 2 2 Äralõike hüvitisväärtus on väärtuse kuupäeval 1 966 000 € / 213 319 m x 1 577 m = 14 534,02 € ~ 15 2 000 € (9,51 €/m taandatuna äralõike pindalale). 4.6. Selgitus kaasneva kahju ja saamata jääva tulu kohta Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. (EVS 875-12:2016, p. 7.1.1) Saamata jääva tuluna käsitletakse eelkõige tegutseva ettevõtte tegevuse peatamise kaudu tekkivat kahju, aga ka ilma majandustegevust silmas pidamata saamata jäävat tulu, mis tuleneb kinnisasja tulupotentsiaalist seonduvalt kasvava metsa, maaomanikule kuuluvate maavaradega jms. (EVS 87512:2016, p. 7.4.1) Äralõikel puudub hetkeseisukorras tulupotentsiaal, mis pärast avalikes huvides omandamist kaob või oluliselt väheneb. Seetõttu on hindaja seisukohal, et äralõike võõrandamisega ei kaasne saamata jäävat tulu. Püsiv kahju on alati seotud juhtumitega, kui tegemist on äralõikega ja mingi osa kinnisasjast jääb omanikule alles, püsiv kahju eeldab, et omandiõigus kinnisasja mingile osale säilib. (EVS 875-12:2016, p. 7.3.1) Ühekordne kahju võib esineda nii kinnisasja kui terviku kui ka äralõigete võõrandamised puhul, peale selle võib ühekordne kahju esineda ka kolmandate isikute suhtes (üürnike kolimine jms). (EVS 875-12:2016, p. 7.2.1) Hindajale teadaolevalt puuduvad asjaolud, mis viitavad kaasneva kahju tekkele, ei esine hindaja arvates kaasnevaid kahjusid, mida tuleks lisaks vara väärtusele hüvitada. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  30 Lisa 1. Fotod OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  31 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  32 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  33 Lisa 3. Kitsenduste kaart OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  34 Lisa 4. Äralõike asendiplaan OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  35 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  36 Lisa 5. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: Kinnitaja/ läbivaataja: / Allkirjastatud digitaalselt / / Allkirjastatud digitaalselt / Kristel Kivioja Aivar Tomson, MRICS OÜ Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert hindaja hindamisosakonna juhataja Kutseline hindaja, kinnisvara nooremhindaja (kutsetunnistus nr. Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige 127164) Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 095313) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  37 Estonia Tallinn Pärnu mnt 82-31 Tallinn, 10131 +372 626 4250 Pärnu Kuninga 36 Pärnu, 80010 +372 442 0700 Latvia Riga Gertrúdes iela 66 Riga, LV-1009 +371 2985 0021 Lithuania Vilnius A. Jakšto g. 9 +372 510 3367 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (katastritunnus: 19814:001:0271) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Instituudi tee 12, Harku alevik, Harku vald, Harju maakond Kristel Kivioja, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1904-7987-01KKO  Jaanus Allik Baula Arendus OÜ [email protected] Instituudi tee 15 Meie 23.07.2019 nr 16-2/18-1155/9121-2 10141, Harku alevik, Harju maakond Pakkumine Instituudi tee 12 kinnisasjast maaeralduse omandamiseks Maanteeamet alustas kinnisasjade avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel omandamise menetlust 20.02.2019. a. kirja nr16-2/18-1155/9121-1 , kirjas teatasime soovist maaeralduse riigitee 8 Tallinn-Paldiski km 12,15-13,45 jalg- ja jalgrattatee lõigu ehituseks. Arvestades ülaltoodut esitame järgmise pakkumuse Instituudi tee 12 kinnisasjast (koha aadressiga, Harju maakond, Harku vald, Harku alevik kinnistu registriosa nr 7698802 , katastritunnus 19814:001:0271, pindala 213319 m²), äralõige ligikaudse pindalaga 1577 m², Vastavalt OÜ Kinnisvaraekspert poolt koostatud hindamisaruandele nr 1904-7987-01KKO 17.04.2019.a on Instituudi tee 12 kinnisasja äralõike hüvitusväärtuseks 14 997,21 eurot, mis koosneb järgnevast: maa eest makstav tasu –14 997,21 eurot; motivatsioonitasu – 2999,45 eurot. Pakkumus kokku 17 996,66 eurot. Samuti pakume Teile ühekordset hüvitist asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17, summas 123,04 eurot. Pakkumuses toodud motivatsioonitasu saame Teile maksta juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega. Motivatsioonitasu makstakse Teile kui kinnisasja omanikule kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendava hüvitisena (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk. Nimetatud tasudest 50% tasutakse kinnisasja võõrandajale võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel ja 50% asjaõiguslepingu sõlmimisel. Ühtlasi teatame, et juhul kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatava äralõike pindala on kas suurem või väiksem siis, suurendatakse või vähendatakse vastavalt kinnisasja osa eest makstavat tasu arvestusega eurot/m² kohta. Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev pakkumus, mis vastaks KAHOSes toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub Teelise 4 / 10916 Tallinn / 6119 300 / Registrikood 70001490 / www.mnt.ee / [email protected], 620 1200 (kliendiinfo) / [email protected]; 611 9300 (teedealased küsimused) motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule. Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas 14 päeva jooksul alates käesoleva kirja kättesaamisest. Menetluse läbiviija kontaktid: Tauno Seepter, Tallinn, Teelise 4, tel 6119 387, 52 92 709, [email protected]. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Tauno Seepter maade projektijuht Lisad: Hindamisaruanne Tauno Seepter 6119387 [email protected] 2 (2)