Pakkumine Vahtriku park kinnisasja koosseisu kuuluva transpordimaa sihtotstarbega katastriüksuse omandamiseks

Eksperthinnang nr. 0176-23T Aadress: Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku park Hinnatav vara: Kinnistu reg.osa nr. 3033304, hoonestamata ärimaa ja planeeritav äralõige pindalaga 580 m² Tellija: Transpordiamet Väärtuse kuupäev: 21.06.2023 Hindamisaruande kuupäev: 19.07.2023 Turuväärtus 144 503 € 1 m2 hüvitusväärtus: 39.46 € Äralõike hüvitusväärtus: 22 887 € Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige SISUKORD KOKKUVÕTE ............................................................................................................................. 3 1. Hindamise alused ................................................................................................................ 4 1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk .......................................................... 4 1.2 Hindamise algandmed.................................................................................................. 5 1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused .................................................. 5 2. Hinnatava Vara kirjeldus...................................................................................................... 5 2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus ........................................................... 5 2.2 Asukoht ........................................................................................................................ 6 2.3 Maakasutus .................................................................................................................. 8 2.4 Tehnosüsteemid........................................................................................................... 8 2.5 Äralõige ........................................................................................................................ 9 2.6 Vara kestlikkus ............................................................................................................. 9 3. Turuülevaade .................................................................................................................... 11 3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................... 11 3.2 Tartumaa hoonestamata äri- ja tootmismaade turuülevaade ...................................... 12 3.3 Turustatavuse analüüs ............................................................................................... 14 3.4 Pakkumisinfo .............................................................................................................. 15 3.5 Müügitehingud............................................................................................................ 16 4. Hindamine ......................................................................................................................... 19 4.1 Vara parim kasutus .................................................................................................... 19 4.2 Hindamismeetodi valik ............................................................................................... 19 4.3 Äralõike hüvitusväärtuse hindamine ........................................................................... 19 4.4 Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine ...................................................... 21 Lisa 1 Fotod ............................................................................................................................. 23 Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte ............................................................................................ 24 Lisa 3 Maa-ameti avaliku teenuse kitsenduste andmed ............................................................ 26 Vastavuskinnitus standardi nõuetele ........................................................................................ 27 2 Eksperthinnang nr. 0176-23T KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Kinnistu reg.osa nr. 3033304, hoonestamata ärimaa ja planeeritav äralõige pindalaga 580 m² Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku park Omanik Tumetamm OÜ (registrikood 10340234) Katastritunnus 83101:003:0155 Omandivorm Kinnisasi Katastriüksuse pindala 3662 m2 Detailplaneering/ ehitusõigus Vahtriku maaüksuse detailplaneering DP-01-346 kehtestatud 10.09.2004.a. Ehitusõigus: Krundi kasutamise sihtotstarve: Ärimaa; Suurim lubatud eh.alune pindala: 240 m2; Hoone suurim lubatud kõrgus: 7 m; Hoonete suurim lubatud arv krundil: kuni 1. HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile Väärtuse liik Kinnisasja turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine Ülevaatuse kuupäev 21.06.2023 Väärtuse kuupäev 21.06.2023 Hindamisaruande kuupäev 19.07.2023 Tellija Transpordiamet Tellimusleping Kirjalik tellimus sõlmitud 27.03.2023 vastavalt töövõtulepingule nr 3.2-2/23/585-1 Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang likviidsusele Kinnisasjal keskmine (kuni 9 kuud), äralõikel likviidsus puudub või väga madal. Hindamistulemuse täpsus Keskmise täpsusklassiga, ±10% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu. KOMMENTAARID - HINDAMISTULEMUS Turuväärtus: 144 503 € 1 m2 hüvitusväärtus: 39.46 € Äralõike hüvitusväärtus: 22 887 € Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju Hüvitusväärtus=turuväärtus Ei Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei Otseselt kaasnev varaline kahju: 1. ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude Ei parenduste kasutuks muutumine 2. detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või Ei ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine 3. metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine Ei 4. kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu Ei likvideerimine või pikenemine 5.muu kahju Ei Saamata jääv tulu: 1. tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine Ei 2. piiratud asjaõiguse või rendi-ja üürilepingust tulenev saamata Ei jääv tulu 3.muu tulu Ei Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Grete Laanmets Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige 3 Eksperthinnang nr. 0176-23T 1. HINDAMISE ALUSED Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus § 65). Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. (EVS 875-3) Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875- 12). Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. (EVS 875-12) Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12). Kaasnev kahju. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib ola ühekordse või püsiva iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk siis puudub käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perdioodiliselt tulevikus. (EVS 875-12) Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). 1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk Ülevaatuse kuupäev 21.06.2023 Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Grete Laanmets Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas vara ülevaatuse ainuisikuliselt Ülevaatuse ulatus Peamiselt äralõike ulatuses, vähesel määral ülejäänud kinnisasi Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud Hindamise eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile 4 Eksperthinnang nr. 0176-23T 1.2 Hindamise algandmed Allikas: Kuupäev: EVS Standardiseeria 875 Kinnistusraamatu väljavõte 13.07.2023 Kinnisvaraportaal www.kv.ee 02.07.2023 Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 02.07.2023 Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 02.07.2023 Tartu linna üldplaneering Tartu linna veebileheküljelt, kehtestatud Tartu 27.05.2023 Linnavolikogu poolt 07.10.2021.a nr 373. Vahtriku maaüksuse detailplaneeringu DP-01-346 põhijoonis ja 13.07.2023 seletuskiri, kehtestatud 10.09.2004.a. Kohapealne ülevaatus 21.06.2023 Omaniku esindaja suulised selgitused telefoni teel 06.07.2023 Tellija poolt edastatud kirjalik informatsioon ja äralõike plaan 27.03.2023 Allhanked Ei Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah 1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused Eeldused Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus. Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“ (EVS 875-4). Piiravad tingimused Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4). 2. HINNATAVA VARA KIRJELDUS 2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku park Registriosa nr 3033304 Vara liik, omandivorm Kinnisasi Omanik Tumetamm OÜ (registrikood 10340234) Katastritunnus 83101:003:0155 Katastriüksuse pindala 3662 m2 Sihtotstarve Ärimaa 100% Kanded registriosa III jaos Puuduvad. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2. 5 Eksperthinnang nr. 0176-23T  Kanded registriosa IV jaos Puuduvad. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2. Maa-ameti kitsenduste Turuväärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Olemasolevad kaardi kitsendused ei oma mõju vara turuväärtusele, kuna ei piira vara sihipärast järgsed kitsendused kasutamist. Maa-ameti kitsenduste väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 3. Rendilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad 2.2 Asukoht Makroasukoht Paiknemine Hinnatav vara asub Tartumaal Tartu linnas Vorbuse külas. Tartu kesklinn (Raekoja plats) 7,3 km. Konkureerivad Eelkõige teised Tartu linnalähedased maantee äärsed turupiirkonnad äri/tootmispiirkonnad. Allikas: Maa-ameti avalik teenus Mikroasukoht Iseloomustus Lähinaabruses peamiselt hoonestamata maatulundusmaad (põllumassiivid ning metsatukad), hoonestamata (ja üksikud hoonestatud) äri- ja tootmismaad, üksikelamutega hoonestatud elamu- ja maatulundusmaad. Katastriüksus piirneb lõunast Tallinn – Tartu – Võru – Luhamaa põhimaanteega. Haljastus Piirkonnas nii madal- kui ka kõrghaljastus, haritava maa massiivid, metsatukad. Juurdepääs Hinnatav vara piirneb lõunast avalikult kasutatava asfaltkattega Tallinn – Tartu – Võru – Luhamaa põhimaanteega. Hindamise hetkel on võimalik Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteelt keerata avalikult kasutatavale kõvakattega Nadeli teele, millelt on otsene juurdepääs hinnatava varani. 6 Eksperthinnang nr. 0176-23T  Teeprojekti järgselt säilib mahasõit Tallinn – Tartu – Võru – Luhamaa maanteelt Nadeli teele ning juurdepääsu pikenemine seejuures on marginaalne. Projektlahenduse väljavõte Parkimisvõimalus piirkonnas Kinnistutel või teede ääres, piirkonnas tasuta parkimine. Kaugused Sotsiaalobjektid Ühistransport Kool ja lasteaed 5 km raadiuses, Vahetus läheduses, kinnistu kõrval kauplused 6 km raadiuses ning otse üle tee Allikas: Maa-ameti avalik teenus 7 Eksperthinnang nr. 0176-23T 2.3 Maakasutus Kaardirakenduse plaan Allikas: Maa-ameti avalik teenus (lennuaeg 13.04.2022) Kuju, reljeef Ebakorrapärase, kuid põhiosas kompaktse kujuga, reljeefilt valdavalt tasane. Katastriüksuse pindala 3662 m2 Parkimine Võimalik parkida teede ääres (piirkonnas tasuta parkimine) ning kinnistu ääres. Hooned ja rajatised Puudub Haljastus Murukate Piirded Puuduvad Üldplaneering Tartu üldplaneering 2040+ järgselt: ÄV – ettevõtluse maa-ala. Vastuolud planeeringu ja tegeliku kasutuse vahel puuduvad. Detailplaneering Vahtriku maaüksuse detailplaneering DP-01-346 kehtestatud 10.09.2004.a. Ehitusõigus: Krundi kasutamise sihtotstarve: Ärimaa; Suurim lubatud eh.alune pindala: 240 m 2; Hoone suurim lubatud kõrgus: 7 m; Hoonete suurim lubatud arv krundil: kuni 1. 2.4 Tehnosüsteemid Veevarustus Puudub, vajalik lahendada lokaalselt Kanalisatsioon Puudub, vajalik lahendada lokaalselt Elektrivarustus Liitumisleping puudub 8 Eksperthinnang nr. 0176-23T 2.5 Äralõige Pindala 580 m² Märkus: Äralõige on kujutatud sinise värviga. Kuju Äralõige on pikliku ja väljavenitatud kujuga. Arvestades äralõike iseloomu ja parameetritega ei ole äralõige vabal turul tegutsevatele turuosalistele atraktiivne. Paiknemine Äralõige paikneb kinnisasja lõunaosas, piirnedes lõunast Tallinn-Tartu- Võru-Luhamaa põhimaanteega. Haljastus, piirded Äralõikel puudub väärtuslik kõrghaljastus ja samuti puuduvad piirded. Hoonestus Äralõikel hoonestus puudub. Äralõike mõju kinnisasjale Hindaja hinnangul avaldab Transpordiameti poolt teostatav äralõige kinnistule erisuunalist mõju: üheltpoolt väheneb kogu maaüksuse väärtus äralõike väärtuse võrra, teisalt annab riigipoolne taristu väljaehitamine panuse piirkonna arengusse. Kaasnevad kahjud ja Hindaja on seisukohal, et kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu, mida saamata jääv tulu kahju kandev isik saab, iseloomustab käesolevas hinnangus äralõike väärtus. Arvestades kinnistul äralõike tulemusel alles jääva maa kuju ja pindala, on hindaja seisukohal, et selle olemasolev kasutamine on jätkusuutlik ning muid täiendavaid kahjusid äralõige ei tekita. 2.6 Vara kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos 9 Eksperthinnang nr. 0176-23T arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS 875-10) Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne ka pärast äralõike teostamist. 10 Eksperthinnang nr. 0176-23T 3. TURUÜLEVAADE 3.1 Majandusülevaade1 Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on Eesti majanduse üldine olukord rahuldav, kuid kriiside tõttu on tegevusalade seis eripalgeline. Lisaks on majanduse olukorra pilt väga erinev sõltuvalt sellest, kas majanduskasvu puhul arvestada hinnatõusu mõju või mitte. Eurodes mõõdetuna (SKP jooksevhinnas) on Eesti majandus kasvanud kahe aastaga ligi 30%. Kui vaadata aga reaalväärtust (SKP püsivhinnas), siis on Eesti majandus enam kui aasta vältel järjepidevalt kahanenud. Kui tavapäraselt toob majanduslangus kaasa töötuse tõusu ja palgakasvu aeglustumise, siis siiani on tööturg osutunud vastupidavaks ― tööpuudus on 5% läheduses ja palgakasv ületab 10%. Majanduslangus on tööturu olukorda seni mõjutanud üsna vähe, sest paljudes valdkondades on ettevõtete käive ja kasum tõusnud kiiremini kui palgakulud. Raskemas olukorras on olnud töötlev tööstus ja ehitus, kus hõive on kahanenud, samas kui avaliku ja erasektori teenustesektoris on hõivatute hulk suurenenud. Eeldatavasti hakkab majanduskasv selle aasta teises pooles taastuma. Aasta esimeses pooles on eratarbimine olnud tagasihoidlik, sest tarbimine langeb eelmise aasta jätkusuutmatult kõrgtasemelt, mis saavutati tänu pandeemia- ja pensionisäästude kasutamisele. Edaspidi tarbimise kasv tõenäoliselt hoogustub, sest ostujõud paraneb. 2021. aastal langusesse pöördunud ja möödunud aastal uuesti kasvama asunud keskmise palga ostujõud taastub 2024. aastal ja jätkab tugevnemist 2025. aastal. Majanduse kasvuvõimalusi toetab ka nõudluse elavnemine peamistel eksporditurgudel ning senisest väiksem kulusurve ekspordihindadele pärast energiakriisi leevenemist. Kuigi Eesti majanduse seis aasta jooksul paraneb, järgneb see viis kvartalit kestnud langusele, mistõttu jääb majanduse maht aasta kokkuvõttes möödunust 1% väiksemaks. 2024. aastal majanduskasv kiireneb ning jõuab üle 3% 2025. aastaks. Hinnakasv jätkab senisel, aeglustuval kursil. Inflatsioon jõudis maiks 11% lähedale, peegeldades valdavalt möödunud aasta esimese poole hüppelist hinnakasvu. Samas on tarbijakorv viimase üheksa kuu jooksul kallinenud ligikaudu 4%. Hinnatõus jätkab taltumist ja aeglustub selle aasta lõpuks 5% juurde, jäädes aasta keskmisena 9% juurde. Värskelt otsustatud käibemaksu kasv annab ühekordselt hoogu hinnatõusule, mis avaldab peamiselt 2024. aastal. Järgmise aasta keskmine hinnatõus jääb 4% lähedale ja alaneb 2025. aastal 2,5% juurde. Hinnakasvu pidurdumiseni viivad energia odavnemine ja toidutoormete hinnalanguse järkjärguline edasikandumine jaehindadesse, kuid Vene-Ukraina sõja käekäik võib muuta toormete turuhindu. Kuigi erinevate energiakandjate tulevikutehingute põhjal oodatakse nende hinnataseme püsimist eelmise aastaga võrreldes märksa madalamal tasemel, säilib muutunud energiavarustuskanalite tõttu energia ootamatu kallinemise oht. Intressitõusud takistavad majanduskasvu vähem kui kiire hinnatõus. Inflatsiooni ohjeldamiseks tehtud Euroopa Keskpanga intressitõusud kergitavad laenude hinda ka Eesti inimeste ning ettevõtete jaoks. Samas on täiendav intressikulu ettevõtetele umbkaudu 10% kasumist ja majapidamistele alla 2% tarbimiskulutustest. Sellega võrreldes on kiire hinnatõusu jätkumisel nii inimeste ostujõule kui ka majandusele märksa kahjustavam mõju. Ka viimastel ettevõtete küsitlusandmetel ei ole kasvu takistuseks rahastamistingimused, vaid ülekaalus on ostujõu kahanemisega seotult vähene nõudlus. Võetud laenukohustustega toimetulemisest annab märku ka väga väiksena püsiv halbade laenude osakaal. Valitsemissektori eelarvepuudujääk suureneb sel aastal järsult. Tulude kasv tänavu aeglustub, samas kui kulude kasv kiireneb, sest hüppeliselt on suurenenud nii sotsiaaltoetused kui ka valitsemissektori töötajate palgafond. Eelmise aasta puudujääk oli väiksem ka seetõttu, et käsikäes kiire hinnatõusuga kasvasid ka maksulaekumised, samas kui osa kulutusi jäi tegemata ning hinnakasvuga seotud riiklikud kulutused suurenevad viitajaga. Valitsuse plaanitud kõikide eelarvepoliitiliste muudatuste rakendamine suurendab ajutiselt hinnakasvu, kuid pikemas vaates vähendab püsivat hinnatõusu survet. Eesti Panga hinnangul on vaja vähendada püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki, sest see aitaks ohjeldada kiiret hinnakasvu. Samuti aitaks eelarvepuudujäägi vähendamine vältida Eesti riigivõla ja selle pealt makstavate intressikulude edasist kasvu. See probleem muutub tulevikus suuremaks, sest surve jooksvate kulude (nt sotsiaal- ja tervishoiukulud, 1 Allikas Eesti pank seisuga 20.06.2023 11 Eksperthinnang nr. 0176-23T julgeolek) suurendamiseks aja jooksul aina süveneb ja tööealise elanikkonna osakaal rahvastikus väheneb. Pikemas vaates toetavad korras riigirahandus ning madal võlakoormus Eesti konkurentsi- ja kasvuvõimet. Allikas: Eesti Pank 3.2 Tartumaa hoonestamata äri- ja tootmismaade turuülevaade2 Lõuna-Eestis on äripindade üürimiseks ja omamiseks kõige eelistatum piirkond Tartu linn ning selle vahetu lähiümbrus. Mujal Lõuna-Eestis väljakujunenud äri- ja tootmispindade turust rääkida ei saa, kuna tehinguid on väga vähe ning need on juhuslikud ja võivad olemuselt olla väga erinevad. Järgnevalt on toodud hoonestamata äri- ja tootmisotstarbelise kinnisvara tehinguaktiivsus aastatel 2010- 2022 Tartu maakonnas ja Tartu linnas: 2 Allikas: Maa-amet 12 Eksperthinnang nr. 0176-23T  Tartu linna ja maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingute arv ja Tartu linna keskmine hind perioodil 2012-2022 60 140 50 120 Keskmine hind, €/m² Tehingute arv, tk 100 40 80 30 60 20 40 10 20 0 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Tootmismaa tehingute arv Tartu linnas Tootmismaa tehingute arv Tartumaal Ärimaa tehingute arv Tartu linnas Ärimaa tehingute arv Tartumaal Tootmismaa keskmine hind Tartu linnas Ärimaa keskmine hind Tartu linnas Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas Graafikult nähtub, et hoonestamata äri- ja tootmismaade turg on üsna tagasihoidlik, tehinguid on hoonestatud äri- ja tootmismaadest oluliselt vähem ning hinnatasemed on aastate lõikes väga erinevad. Järgnevalt on toodud täpne tehingustatistika hoonestamata tootmis- ja ärimaade tehingutest Tartu linnas ja Tartu maakonnas perioodil 2014-2022: Tartu linn Tartu maakond Tartu linn Tartu maakond Tootmismaa Ärimaa Tehingute Keskmine Tehingute Keskmine Tehingute Keskmine Tehingute Keskmine Aasta arv hind arv hind arv hind arv hind 2014 4 *** 13 19,54 12 37,94 21 25,17 2015 5 19,48 22 9,09 2 *** 14 11,59 2016 18 16,27 44 8,27 2 *** 12 34,76 2017 0 *** 19 3,74 9 51,34 27 27,32 2018 13 47,52 36 37,48 13 83,76 23 74,23 2019 2 *** 24 3,16 12 120,02 28 68,42 2020 8 52,66 56 19,72 5 35,45 20 30,5 2021 7 42,28 41 18,25 12 109,18 32 68,03 2022 7 23,27 30 19,45 3 *** 11 35,96 Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas *** Tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. Käesoleval aastal (seisuga 30.06) on Tartu maakonnas teostatud 17 hoonestamata tootmismaa tehingut keskmise pinnaühiku hinnaga 16,46 €. Hoonestamata ärimaadega on samal perioodil toimunud 4 ostu- müügitehingut. Hoonestamata äri- ja tootmismaade puhul on väärtust mõjutavateks teguriteks eelkõige asukoht, tehnovõrkude olemasolu ja ehitusõiguse olemasolu ning ehitusõiguse suurus. Eelistatumad on kinnistud, mis paiknevad väljakujunenud või perspektiivses äri- ja tootmispiirkonnas ning kus on olemas vajalikud kommunikatsioonid ja väljaarendatud infrastruktuur. Samuti eelistatakse piirkondi, kuhu on nii sõidu- kui ka veoautodega hea juurdepääs ning mis paiknevad hästi nähtavas ja leitavas asukohas. Kuid lisaks makroasukohale on oluline ka mikroasukoht. 13 Eksperthinnang nr. 0176-23T Tartu linnas ja lähiümbruses on äri- ja tootmismaa krundid eelistatud tehnoparkides nagu nt Reola, Ropka, Räniküla, Vahi ja Ülenurme, kus on olemas vajalikud tehnosüsteemid ja väljaarendatud infrastruktuur. Tehnoparkide kõrval on nii linnas kui ka lähiümbruses välja arendatud väiksemaid maa-alasid. Tehnoparkides ja teistes heas asukohas paiknevate väljaarendatud kruntide hinnatase taandatuna krundi pindalale on Tartu lähiümbruses toimunud vabaturutehingute puhul olnud valdavalt 20-50 €. Kui Tartu kesklinn välja arvata, siis suuruse poolest eelistatakse vähemalt 3000 m2 krunte, kuivõrd väiksemate kruntide puhul jääb ehitusala liiga väikseks ning on keeruline piisavat parkimist korraldada. Ka väga suurte kruntidega on tehinguid vähe ning pinnaühikuhinnad on madalamad. Tartu linnas ja lähiümbruses tehaksegi ostuotsuseid valdavalt kinnistu pindalale taandatud hindadest. Kuna äri- ja/või tootmisotstarbelise maa turg on piirkonnas väga väike ning tehinguid vähe ning esineb mitmeid mitte vabaturutehinguid, siis on keeruline ka keskmiseid hinnatasemeid välja tuua. Kuivõrd tulenevalt tehingute vähesusest on Maa-ameti statistika kohaselt keskmised hoonestamata tootmis- ja ärimaade hinnad olnud üsna kõikuvad ning tehingud pigem juhuslikud, sõltudes konkreetsest vara asukohast, suurusest, varustatusest tehnosüsteemidega jne. Maakonnas, Tartu linnast kaugemal paiknevate maatükkide hinnatase ning hoonestamata äri- ja tootmismaa tehinguaktiivsus on oluliselt madalam kui linnas ja selle lähiümbruses. Samuti võetakse maapiirkondades pigem taas kasutusse vanemat, rekonstrueerimist vajavat hoonestust, selle asemel, et uusi hooneid püstitada. Müügiperioodid on antud sektoris valdavalt 6 kuni 12 kuud, vale hinnastamise puhul venivad müügiperioodid ka kõvasti üle aasta. Prognoos Hoonestamata äri- ja tootmismaade osas prognoosime ka lähitulevikus madalat turuaktiivsust. Surve hoonestamata maade mõõdukaks hindade kasvuks on olemas, kuid praegune makromajanduslik taust ei toeta enamike ettevõtete suuremahulisi investeerimisplaane. Samas soetatakse hoonestamata äri- ja/või tootmismaid ka pikemaajalise investeerimise eesmärgil. 3.3 Turustatavuse analüüs Vara lõppkasutajad ja neid Tõenäoliselt piirkonnaga seotud isik, kes soovib kinnistule rajada väikse iseloomustavad tunnused ärihoone. Kas hinnatav vara rahuldab Hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid osaliselt, sest turusegmendi nõudeid segmendis on nõutud ehitusõigusega ärimaa krundid. Positiivseteks teguriteks on piirnemine Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa põhimaanteega (hea nähtavus ja leitavus). Negatiivsed tegurid: kommunikatsioonid puuduvad (vajalik lahendada lokaalselt), ehitusõiguse väike maht, mikroasukoht (paikneb väljakujunemata piirkonnas). Kui suur osa soovib ja on Suurem osa on võimeline soetama. Tõenäoliselt soovib osta keskmine võimeline hinnatavat vara või väiksem osa. soetama Müügiperiood Kinnisasjal keskmine (kuni 9 kuud), äralõikel likviidsus puudub või väga madal. Missugused on oodatavad Surve hoonestamata maade mõõdukaks hindade kasvuks on olemas, müügihinnad kuid praegune makromajanduslik taust ei toeta ettevõtete suuremahulisi investeerimisplaane. Alternatiivsed kasutused Puuduvad. 14 Eksperthinnang nr. 0176-23T 3.4 Pakkumisinfo Pakkumiste arv Tartumaal tervikuna on pakkumises 33 äri- ja/või tootmismaa krunti. Pakkumishinnad Tartu linna vahetus lähiümbruses on hoonestamata äri/tootmismaa kruntide pakkumishinnad valdavalt vahemikus 40 – 80 €/m2. Tartu linnas, Tartu linnas on pakkumishinnad oluliselt kõrgemad – alates 100 €/m2, sõltuvalt maatüki suurusest, ehitusõigusest, tehnosüsteemide olemasolust jm. Allikas: www.kv.ee Toome välja www.kv.ee portaalist mõned hoonestamata äri-ja/või tootmismaade pakkumised Tartu linna lähiümbrusest: Pakkumis- Pindala, Hind, Asukoht Lisainformatsioon hind, € m2 €/m2 50% ärimaa, 50% tootmismaa, detailplaneering kehtestatud: suurim lubatud ehitusalune pindala 1000 m2, hoonete suurim lubatud korruselisus 3; maksimaalne lubatud hoonete arv 2. Kinnistu hinnas sisalduvad järgmised infrastruktuuri osad: Vee- ja kanalisatsioonitorustiku ühendust ja liitumistasu. Nii veevarustus (De90) kui ka kanalisatsioon (De200) on tsentraalsed (Tartu linna võrk) ja haldajaks Tartu Veevärk. Sadeveekanalisatsiooni ühendus (De250) ning Kõrve tn 6, Tila 245 550 3274 75 tänavatele on paigaldatud restkaevud. Sadevesi küla, Tartu vald juhitakse planeeringuala piiril asuvasse Murisoo peakraavi. Gaasitrassi ühendust ja liitumistasu. Võrgu haldaja Termoks Oü. Sidekaabel on toodud krundi piirini. Elektriga liitumist 6A peakaitsme ulatuses (olemas reserv, vajadusel ostab iga uus kinnistu omanik ampripõhiselt juurde). Elektrivarustus on territooriumil tagatud maakaabelliinidega. Tänavavalgustus, asfalteeritud kergliiklusteed ja tänavaid valmis. Lisandub käibemaks. Broneeritud. Tootmismaa, detailplaneering kehtestatud: ehitusalune pindala 642 m 2, hoonete arv krundil 2 tk, korruseid lubatud 3. Krundil on teostatud: -väljakaeved Mingi tee 11, -paigaldatud: drenaaz, sadeveekaevud, vee ja Reola küla, 168 252 4006 42 kanalisatsiooni trassid, elektritrassid 16A liitumisega, Kambja vald -tagasitäitetööd liiv-kruus alus ja killustik-freesasfalt -paigaltatud piirdeaed -side- ja gaasitrass krundi piiril. Lisandub käibemaks. Vahtriku park, Ärimaa, detailplaneering kehtestatud. Lubatud on Vorbuse küla, 200 000 3662 55 ehitada üks hoone ehitusaluse pindalaga 240 m², Tartu linn suurim lubatud kõrgus 7m. 20% ärimaa ja 80% tootmismaa. Kinnitatud on Veemeistri tn detailplaneering mille alusel on kinnistu kuni 50% 12, Haage küla, 125 000 3271 38 ulatuses hoonestada. Tartu linn Hoonete suurim lubatud ehitusalune pind 1635m². 15 Eksperthinnang nr. 0176-23T  Pakkumis- Pindala, Hind, Asukoht Lisainformatsioon hind, € m2 €/m2 Hoonet suurim lubatud arv krundil: 2. Korruselisus: kuni 2. Hoonete suurim/vähim lubatud suhteline kõrgus 9m/5m. Elektri, vee ja kanalisatsiooni trassiga on liitumispunktid krundi piiril. Hinnale lisandub käibemaks. Hinnatav vara on portaalis KV.ee avalikus pakkumises hinnaga 200 000 € ehk 54,6 €/m2. Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust. 3.5 Müügitehingud Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud hoonestamata äri/tootmismaadega Tartu linna lähiümbruses: Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi Lisainfo pind, m2 50% ärimaa, 50% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, maksimaalne lubatud hoonete arv on 3 ja kõrgus kuni 10 m. Maksimaalne täisehituse pindala 1247 m2. Hind sisaldab Tartu linna Räni alevik, vee-ja kanalisatsioonivõrgu 1 05.2023 275 000 66 4158 Kambja vald liitumispunkte krundi piiril, liitumist Eesti Energiaga 20A, side liitumisvüimalus, sadeveetrass, gaasikütte võimalus. Piirneb Tartu- Valga mntga, kuid juurdepääs maanteelt puudub. Väga hea nähtavus maanteelt. 100% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 4 hoonet ehitusaluse pinnaga 3511,7 m2, kuni 2 korrust (max 12 m). Reola küla, Tehnovõrgud krundi piiril (vesi, 2 05.2023 300 000 30 9941 Kambja vald kanalisatsioon, elektriliitumispunkt, side-ja gaasitrass), Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa maantee ääres (II rida), piirkonnas väljaarendatud asfalteeritud teed, tänavavalgustus 16 Eksperthinnang nr. 0176-23T  Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi Lisainfo pind, m2 50% tootmismaa, 50% ärimaa. Detailplaneering kehtestatud. Lubatud ehitada 2 põhihoonet ja 2 kõrvalhoonet, hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala 3365 m2, hoonete suurim lubatud kõrgus põhihoonel 10 m ja kõrvalhoonel 5 m. Suurim lubatud korruselisus Ülenurme alevik, 3 04.2023 552 000 47 11 792 põhihoonel 2, kõrvalhoonel 1. Kambja vald Hind sisaldab juurdepääasu asfaltkattega teelt, tänavavalgust, elektriliitumist 6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini. Piirneb Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteega, kuid mahasõit otse maanteelt puudub. Väga hea nähtavus. 20% ärimaa, 80% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 2 hoonet, kõrgusega kuni 9 m, Vahi alevik, suurim ehitusalune pind 4 01.2023 225 000 35 6505 Tartu vald 2620 m2. valgustatud ja asfalteeritud juurdepääs, olemas vesi, kanalisatsioon, gaas ning elekter (32A). Piirneb Jõhvi-Tartu-Valga maanteega. 100% ärimaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud püstitada kuni 2-kordne ärihoone kõrgusega kuni 9m. Soinaste küla, Tsentraalse vee- ja 5 02.2023 550 000 52 10 563 Kambja vald kanalisatsioonitrass krundi piiril. Ostuhind sisaldab liitumist elektrivõrguga (3x200A). Tehing teostatud seotud osapoolte vahel. 50% ärimaa, 50% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitusalune pind Soinaste küla, 1450 m2, elektriliitumine 6A, 6 01.2023 164 250 45 3650 Kambja vald tsentraalsed vee- ja kanalisatsioonitrassid toodud krundi piirini, ei piirne maanteega (maanteest eemal). Kandiküla, 20% ärimaa, 80% tootmismaa, 7 09.2022 454 300 24 19 220 Tartu linn hoonestamata, 17 Eksperthinnang nr. 0176-23T  Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi Lisainfo pind, m2 detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 2 hoonet maksimaalse pinnaga 3650 m 2, kuni 2 korrust (kõrgus kuni 9 m). Hinna sees vee ja kanalisatsiooni liitumispunkt krundi piiril, elektriliitumine 3x32A, gaasitrass. Asfaltkattega juurdepääsutee 100% ärimaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, hinnas sisaldub: asfaltkattega tänavad, tänavavalgustus, Tõrvandi alevik, tsentraalne veetrass ja 8 01.2021 98 000 25 3861 Kambja alevik kanalisatsioonitrass, tsentraalne gaasitrass, liitumine el.võrguga 3x20A, liitumisvõimalus sideliiniga liitumispunktis 100% ärimaa, hoonestamata, detailplaneeringut koostatud ei ole, üldplaneeringu järgselt Vahi alevik, 9 01.2021 90 000 32 2784 ärimaa, kinnistul elektrikilp, Tartu vald läheduses vee- ja kanalisatsiooniühendus, liitumised puuduvad 15% ärimaa, 60% tootmismaa, 25% muu maa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, elektriliitumine 200A, puurkaev Kärkna küla, 10 12.2021 90 000 6,8 13 188 kõrvalkrundil, kanalisatsioon Tartu vald vajalik lahendada lokaalselt, maantee ääres (väga hea nähtavus ja leitavus), mahasõit maanteelt 100% ärimaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, Räni alevik, liitumised puuduvad, võimalik 11 08.2021 270 000 44 6132 Kambja vald liituda tsentraalse vee- ja kanalisatsioonivõrguga, elektriliitumine ampripõhine Allikas: maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas 18 Eksperthinnang nr. 0176-23T 4. HINDAMINE 4.1 Vara parim kasutus Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ning tegelikku kasutust, füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev kasutus ärimaana. Äralõike puhul on tegemist pikliku ja väljavenitatud kujuga maa-alaga, mis asub Tartu linnas Vorbuse külas. Tulenevalt äralõike suurusest, kujust ja paiknemisest, ei vasta äralõige turul vabalt kaubeldavate kinnisasjade kriteeriumitele, mistõttu muud kasutust kui praegune kasutus äralõikel väärtuse kuupäeva seisuga ei ole. 4.2 Hindamismeetodi valik Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist. Turuväärtuse hindamisel kasutatakse piisava võrdlusbaasi olemasolu tõttu võrdlusmeetodit ehk turupõhist käsitlust. Tulu- ega kulumeetodit ei kasutata, kuna need ei ole hinnatava vara turuväärtuse hindamiseks hindaja hinnangul sobilikud (vastavate varade osas puudub üüriturg ning hoonestamata maad ei saa kulumeetodil hinnata). Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud EVS875-12 punktist 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse. 4.3 Äralõike hüvitusväärtuse hindamine Võrdluseks valitud varad3 Rõhutatud kirjas väljatoodud tehingud, mis sobivad eelkõige tehingu aja, asukoha ja/või maatüki suuruse poolest. Käibemaksu info Kasutanud oleme ilma käibemaksuta sisendeid. Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute pinnaühikuhindasid, kuna taoliste varadega kaubeldakse valdavalt pinnaühikuhinna alusel. 3 Müügitehingute tabel, p.3.5. 19 Eksperthinnang nr. 0176-23T  Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust. Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus: Ajaline kohandus Võrreldaval perioodil ei ole me hinnatavas turusektoris hinnamuutusi täheldanud. Asukoht Ärimaa kruntide puhul ei ole alati üheselt võimalik asukoha mõju välja tuua. Enameelistatud on kinnistud, millele on hea juurdepääs ning mis on maanteelt hästi nähtavad ja leitavad. Kinnistu pindala Üldjuhul on suuremate kinnistute tervikhinnad turul kõrgemad; ruutmeetrihinnad on kõrgemad väiksematel kinnistutel. Sihtotstarve Ärimaad on kõrgemas hinnaklassis kui tootmismaad. Tehnovõrgud Kinnistu varustatus kommunikatsioonide ja tehnosüsteemidega on turuväärtust mõjutav tegur. Detailplaneering Enamhinnatud on detailplaneeringuga kinnistud, kus on täpsed ehitusmahud teada. Ligipääs Oluline on kinnistule juurdepääsu olemasolu. Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju turuväärtusele on marginaalne. Võrdlustabel: HINNATAV VÕRDLUSVARAD VARA 1 4 6 Hindamisel 66,14 € 34,59 € 45,00 € Tehingu hind, € lähtuti 275 000,00 € 225 000,00 € 164 250,00 € Tehingu aeg: Pinnaühiku- mai.23 jaan.23 jaan.23 hinnast Ajaldamine: 0% 0% 0% Ajaldatud tehinguhin d: 66,14 € 34,59 € 45,00 € Asukoht: Vahtriku park, Räni alevik Vahi alevik Soinaste küla Vorbuse küla, Tartu linn Piirneb Tallinn- Jõhvi-Tartu-Valga Jõhvi-Tartu-Valga Maanteest eemal, Tartu-Võru- tee ääres, nähtavus maantee ääres, väljaarendamisel Luhamaa ja leitavus väga nähtavus hea, tehnopark, põhimaanteega, hea, põhimaantee tehnopargis, kokkuvõttes nähtavus ja ääres, tehnopargis, kokkuvõttes kehvem leitavus väga hea, parem mõnevõrra parem kuid väljaarendamata piirkond Kohandus -10% -5% 15% Kinnistu pindala (m²): 3 662 4 158 6 505 3 650 Kohandus 5% 30% 0% Sihtotstarve: 100% ärimaa 50% ärimaa, 50% 20% ärimaa, 80% 50% ärimaa, 50% tootmismaa, tootmismaa, tootmismaa, samaväärne samaväärne samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Tehnovõrgud: Puuduvad, vesi ja Elektriliitumine, Elektriliitumine, Elektriliitumine, 6A, kanalisatsioon 20A, tsentraalsed 32A, tsentraalsed tsentraalsed vee- ja vajalik lahendada vee- ja vee- ja kanalisatsioonitrassi lokaalselt, kanalisatsioonitrassi kanalisatsioonitrassi d krundi piiril, parem elektriliitumine d krundi piiril, parem d krundi piiril, parem Kohandus ampripõhine -10% -10% -5% Detailplaneering/ Maksimaalne Maksimaalne Maksimaalne Maksimaalne ehitusõigus ehitusalune pind ehitusalune pind ehitusalune pind ehitusalune pind 240 m2, täisehitus 1247 m2, täisehitus 2620 m2, täisehitus 1450 m2, täisehitus ca 6,5% kuni 30% kuni 40% kuni 40% 20 Eksperthinnang nr. 0176-23T  HINNATAV VÕRDLUSVARAD VARA 1 4 6 Kohandus -20% -20% -20% Juurdepääs Juurdepääs Juurdepääs avalikult avalikult avalikult kõvakattega teelt, kõvakattega teelt, kõvakattega teelt, Juurdepääs Avalikult samaväärne samaväärne samaväärne Kohandus kõvakattega teelt 0% 0% 0% Summaarne kohandus -35% -5% -10% Kohandatud tehinguhind: 42,99 € 32,86 € 40,50 € Kohanduste absoluutväärtuste summa 45,00% 65,00% 40,00% Osakaal lõpphinnas: 1,00 0,35 0,25 0,4 Kaalutud hind: 39,46 € 15,05 € 8,21 € 16,20 € Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Vara turuväärtuseks kujuneb: 39,46 €/m2 x 3662 m2 = 144 503 €. Taandatuna pinnaühikuhinnale 39,46 €/m2. Äralõike hüvitusväärtuse hindame vastavalt EVS 875-12 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse. Seega oleme äralõike hüvitusväärtuste arvutamisel aluseks võtnud katastriüksuse (millest äralõige teostatakse) turuväärtuse pinnaühikuhinna (€/m2). 580 m2 x 39,46 €/m² = 22 886,8 € ehk ümardatult 22 887 (kakskümmend kaks tuhat kaheksasada kaheksakümmend seitse) €. Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu. Hinnatud tulemus on vastavate varade sektoris keskmise täpsusklassiga (+/- 10%). 4.4 Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine Vastavalt Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 standardile EVS 875-12:2016: Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse vähenemist. (EVS 875-12:2016, p.6.3.1) Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla ühekordse või püsiva iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk siis puudub käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perioodiliselt tulevikus. (EVS 875-12:2016, p.7.1.1- 7.1.2) KAHOS § 13 lg 1 osundab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline 21 Eksperthinnang nr. 0176-23T kahju hüvitatakse ühekordselt. Järgnev lg 2 täpsustab, et otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju: 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine; 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine; 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine; 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine. Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 31 lg 2 kohaselt ei hinnata järgmist kahju: 1) mittevaraline kahju; 2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja heitgaase; 3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise kaudu hüvitatakse. KAHOS § 14 lg 1 kohaselt käsitletakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks toimunud. Lg 2 lisab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses. Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab, et saamata jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid. Hindajale teadaolevalt puuduvad asjaolud, mis viitavad kaasneva kahju ja/või saamata jääva tulu tekkele. 22 Eksperthinnang nr. 0176-23T LISA 1 FOTOD Äralõige Vaade äralõike alale (planeeritud äralõige suurusega 580 m2) Äralõike ligikaudne asukoht hindaja poolt tähistatud punase pidevjoonega. Allikas: Maa-ameti fotoladu seisuga 2023-05-10 23 Eksperthinnang nr. 0176-23T LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE 24 Eksperthinnang nr. 0176-23T  25 Eksperthinnang nr. 0176-23T LISA 3 MAA-AMETI AVALIKU TEENUSE KITSENDUSTE ANDMED 26 Eksperthinnang nr. 0176-23T VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE  Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.  Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.  Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.  Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.  Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.  Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige 27 Eksperthinnang nr. 0176-23T  EKSPERTHINNANG NR 76308/TR Hinnatav vara: KINNISTU, REGISTRIOSA NR 3033304 (HOONESTAMATA KINNISTU) AADRESSIL TARTU MAAKOND, TARTU LINN, VORBUSE KÜLA, VAHTRIKU PARK Tellija: Tumetamm OÜ (registrikood 10340234), esindaja Timo Tammik Koostaja: Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ Tartu kontor, Narva mnt 27a, 51013, Tartu Tel +372 744 6500, www.ober-haus.ee Hindamisaruande kuupäev: 31.10.2023 Täiendatud: 01.04.2024 Hindamisaruande koostaja /allkirjastatud digitaalselt/ Kristjan Gross Kutseline hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 189528 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige. Peakontor Tartu kontor Jõhvi kontor Narva mnt 53 Narva mnt 27a Keskväljak 4 10152 Tallinn 51013 Tartu 41531 Jõhvi Tel +372 665 9700 Tel +372 744 6500 Tel +372 337 0768 [email protected] [email protected] [email protected]  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 2/35 Eksperthinnang nr 76308/TR SISUKORD HINDAMISARUANDE KOKKUVÕTE ............................................................................................. 3 1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED JA EELDUSED .............................................. 5 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ............................................................................. 5 1.2. Hindamise alused ........................................................................................................ 5 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta...................................... 6 2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS .................................................... 7 2.1.Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ............................................. 7 2.2.Hinnatava vara ülevaatus .............................................................................................. 7 3. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS .................................................... 7 3.1. Asukoht ..................................................................................................................... 7 3.2. Omandisuhted .......................................................................................................... 10 3.3. Maaüksus ................................................................................................................. 11 3.4. Tehnovõrgud ............................................................................................................ 12 3.5. Äralõige ................................................................................................................... 13 3.5.1. Äralõike mõju kinnisasjale ................................................................................. 14 3.5.2. Kaasnevad kahjud ja saamata jääv tulu .............................................................. 16 3.6. Vastuolud andmetes ja hinnang andmete usaldusväärsuse kohta .................................... 16 3.7. Hinnatava vara kestlikkus ........................................................................................... 16 4. TURUÜLEVAADE ............................................................................................................... 17 4.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist ..................................................................... 17 4.2. Kinnisvaraturg .......................................................................................................... 18 4.3. Tartu linna ja maakonna hoonestamata ärimaade turuülevaade ...................................... 20 4.4. Konkureeriv pakkumine.............................................................................................. 20 4.5. Parim kasutus ........................................................................................................... 21 4.6. Turustatavuse analüüs ............................................................................................... 23 5. TURUVÄÄRTUSE HINDAMINE ............................................................................................. 24 5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted .................................................................... 24 5.2. Turuväärtuse hinnang ................................................................................................ 24 5.3. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine .......................................................... 28 LISA NR 1 – FOTOD VARAST .................................................................................................. 29 LISA NR 2 – VÄLJATRÜKK KINNISTUSREGISTRIST ................................................................... 31 LISA NR 3 – JUURDEPÄÄSUTEEDE SKEEMID ............................................................................ 33 LISA NR 4 - VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE ......................................................... 35 kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 3/35 Eksperthinnang nr 76308/TR Hindamisaruande kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku park Omanik Tumetamm OÜ (registrikood 10340234) Katastritunnus 83101:003:0155 Omandivorm kinnistu Kinnistu pindala 3662 m² Detailplaneering/ Vahtriku maaüksuse detailplaneering DP-01-346 kehtestatud ehitusõigus 10.09.2004.a. Ehitusõigus: Krundi kasutamise sihtotstarve: Ärimaa; Suurim lubatud eh.alune pindala: 240 m²; Hoone suurim lubatud kõrgus: 7 m; Hoonete suurim lubatud arv krundil: kuni 1. Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel Seos Kinnitame, et Ober Haus Hindamisteenuste OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega. Ülevaatuse kuupäev 17.10.2023 Väärtuse kuupäev 17.10.2023 Hindamisaruande kuupäev 31.10.2023 Täiendatud 01.04.2024 Tellija Tumetamm OÜ (registrikood 10340234), esindaja Timo Tammik Tellimusleping Kirjalik Hindamise eeldused Puuduvad Turuväärtus 148 000 € Hinnang likviidsusele Kinnisasjal keskmine (kuni 9 kuud), äralõikel likviidsus puudub. Hindamistulemuse täpsus selle turusegmendi jaoks tavapärane (+/-10%) Käibemaks Turuväärtus sisaldab käibemaksu, kui müüjal on seadusest tulenevalt kohustus lisada vara võõrandamisel käibemaks. Hindamistulemusele lisandub käibemaks Vastuolud andmetes Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingu läbiviimisel andmete erinevust tegelike ja registrite andmete vahel. Hindamistulemus Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Ober Haus Hindamisteenuste OÜ hinnangul aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku park asuva vara (kinnistu, registriosa nr 3033304, hoonestamata kinnistu) turuväärtus väärtuse kuupäeval 148 000 (ükssada nelikümmend kaheksa tuhat) eurot  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 4/35 Eksperthinnang nr 76308/TR Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju Hüvitusväärtus = turuväärtus Jah Kuna detailplaneeringu realiseerimine ei ole majanduslikult otstarbekas, on omanikule kahju kogu kinnistu ulatuses Hüvitusväärtus= asendusmaksumus Ei Otseselt kaasnev varaline kahju: 1. ehitise likvideerimise või kasutusk muutumine, Ei samuti muude parenduste kasutuks muutumine 2. detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine Jah Detailplaneeringu või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine realiseerimise võimalus langeb ära, sest tankla rajamine ei ole majandsulikult otstarbekas 3. metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine Ei 4. kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele Jah Oluline tee pikenemine juurdepääsu likvideerimine või pikenemine 5.muu kahju Ei Saamata jääv tulu: 1. tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine Ei 2. piiratud asjaõiguse või rendi-ja üürilepingust Ei tulenev saamata jääv tulu 3.muu tulu Ei Hindamisaruande koostaja /allkirjastatud digitaalselt/ Kristjan Gross Kutseline hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 189528 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige.  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 5/35 Eksperthinnang nr 76308/TR 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused ja eeldused 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk Tellimusleping Kirjalik Hinnatav vara kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku park Hinnangu tellija Tumetamm OÜ (registrikood 10340234) Hindamise eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel Väärtuse liik turuväärtus 1.2. Hindamise alused Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus § 65). Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. (EVS 875-3) Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-12). Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. (EVS 875-12) Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12). Kaasnev kahju. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla ühekordse või püsiva iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk siis puudub käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perioodiliselt tulevikus. (EVS 875-12) Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875- 1). Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida (EVS 875-4). Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 6/35 Eksperthinnang nr 76308/TR 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. (EVS 875-13).  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 7/35 Eksperthinnang nr 76308/TR 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus 2.1.Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon Avalikud registrid - väljatrükk e-kinnistusraamatust (seisuga 29.10.2023), vt. lisa nr 2 - Maa-ameti geoportaal, www.maaamet.ee (seisuga 29.10.2023); - Ehitisregister, www.ehr.ee (29.10.2023) - kinnisvaraportaal www.kv.ee (seisuga 29.10.2023); - Maa-ameti geoportaal kaardirakendus (seisuga 29.10.2023) Tehinguandmed Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ poolt Maa-ameti tehinguregistri põhjal koostatud müügitehingute andmebaas Selgitusi andnud isik Hindaja teostas ülevaatuse ainuisikuliselt kohapeal Dokumendid • Riigitee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 162,6 – 167,3 asuva Kärevere möödasõidu, kl 170,5- 178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu ja Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekt. Töö nr 20085/2, joonis nr 3. Kuupäev 17.05.2021. Koostaja Roadplan, reg kood 12432118 (allikas: tellija esindaja); • Tellija esindaja edastatud skeemid juurdepääsuteede kohta (4 tk); • Vahtriku maaüksuse detailplaneering, DP-01-346, Koostaja Artes Terrae OÜ (allikas: Tartu linna detailplaneeringute rakendus); • Vahtriku park MEMO 09.01.2024 2.2.Hinnatava vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 17.10.2023 Ülevaatuse teostanud Kutseline hindaja Kristjan Gross hindaja Ülevaatuse juures viibinud Hindaja teostas ülevaatuse ainuisikuliselt isik Ülevaatuse ulatus Peamiselt äralõike ulatuses, vähesel määral ülejäänud kinnisasi Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud 3. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus 3.1. Asukoht Paiknemine Hinnatav vara asub Tartumaal Tartu linnas Vorbuse külas vahetult Tartu-Tallinn maantee ääres. Tartu kesklinn (Raekoja plats) 7,3 km. Piirkonna Naabruses üksikelamu, kuid üldjoontes hoonestust vähe hoonestus Infrastruktuur Kauplus Kool Lasteaed Ühistransport Maxima X - Tartu Tartu Lasteaed Rähni - 160m, 5600m, Waldorfgümnaasium - Meelespea - Rähni - 200m Ilmatsalu 4710m, Eesti Maaülikool 5830m, Tartu Maxima X - - 5310m Lasteaed 5610m Kannike - 5850m Teed, Hinnatav vara piirneb avalikult kasutatava asfaltkattega Tallinn – Tartu – Võru – juurdepääs Luhamaa põhimaanteega, millelt maha keerates on avalikult kasutatav kõvakattega Nadeli teel, millelt omakorda on otsene juurdepääs hinnatava varani.  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 8/35 Eksperthinnang nr 76308/TR Teede skeem Müra ja saaste Kõrge, sest kinnistu asub vahetult tiheda liiklusega Tartu-Tallinn maantee ääres. tase Konkureerivad Tartu linnast väljuvad suuremad maanteed, Tartu linna lähiümbrus turupiirkonnad Asukohaskeem (hinnatav vara on tähistatud kaardil):  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 9/35 Eksperthinnang nr 76308/TR Allikas: maaamet.ee  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 10/35 Eksperthinnang nr 76308/TR 3.2. Omandisuhted Registriosa number 3033304 Omandivorm kinnistu Omanik Tumetamm OÜ (registrikood 10340234) Registriosa III jao kanded väärtuse kuupäeva seisuga registriosa III jaos kanded puuduvad Registriosa IV jao kanded väärtuse kuupäeva seisuga registriosa IV jaos kehtiv hüpoteegi kanne puudub Käesolevas eksperthinnangus kehtiva hüpoteegiga ei arvestata. Maa-ameti kitsenduste Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardil järgmised kitsendused: kaardi järgsed kitsendused Kitsendused ei mõjuta hinnatava vara turuväärtust negatiivselt, kuna ei takista selle sihipärast kasutust Muud olulised väärtust Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid mõjutavad õiguslikud seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse aspektid, piirangud mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust. Kasutuslepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 11/35 Eksperthinnang nr 76308/TR 3.3. Maaüksus Ortofoto - maaüksus on tähistatud punase joonega Allikas: Maa-amet Katastritunnus 83101:003:0155 Suurus 3662 m² Sihtotstarve 1 Ärimaa 100% Sihtotstarve 2 - Sihtotstarve 3 - Kõlvikud Metsamaa 3289 m² Õuemaa 122 m² Muu maa 251 m² Kinnistu kuju, reljeef Ebakorrapärase kujuga. Reljeef üldjoontes tasane, maantee poolt siiski osaliselt langev Haljastus, heakord Puudub, kinnistul pigem võsa Piirded Puuduvad Parkimine Kinnistul Üldplaneering Tartu üldplaneering 2040+ järgselt: ÄV – ettevõtluse maa-ala. Vastuolud planeeringu ja tegeliku kasutuse vahel puuduvad. Detailplaneering Vastavalt Tartu linna detailplaneeringute kaardirakendusele1 on kinnistu kohta koostatud järgmine detailplaneering2: Planeeringu Vahtriku maaüksuse detailplaneering nimi Planeeringu nr DP-01-346 Staatus kehtestatud 1 https://gis.tartulv.ee/portal/apps/webappviewer/index.html?id=ce2cf6afc50149f5a18d724ae88f9883 2 https://gis.tartulv.ee/arcgis/rest/services/Test/PL_DP_veebi_avalik_test/MapServer/1/238/attachments/244251  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 12/35 Eksperthinnang nr 76308/TR Planeeringu Maa-ala jagamine veoautode teeninduskompleksiks eesmärk parklate, kaubanduskeskuse ja sissesõiduteedega ning hoonestusalaks kolme kuni nelja ühepereelamu tarbeks. Koostaja Artes Terrae OÜ Algatamise 2/9/2003 kuupäev Kehtestamise 10/9/2004 kuupäev Väljavõte DÜ põhijoonisest: Ehitusõigus vastavalt DP seletuskirja punkt 2.3: Krundi kasutamise sihtotstarve: Ärimaa; Suurim lubatud eh.alune pindala: 240 m²; Hoone suurim lubatud kõrgus: 7 m; Hoonete suurim lubatud arv krundil: kuni 1. Ehitusõigus Vastavalt detailplaneeringule on võimalik ehitada kinnistule tankla Kinnisasja olulised osad Puuduvad 3.4. Tehnovõrgud Elektrivarustuse liik Liitumisleping puudub Veevarustuse liik Puudub, vajalik lahendada lokaalselt Kanalisatsiooni liik Puudub, vajalik lahendada lokaalselt  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 13/35 Eksperthinnang nr 76308/TR 3.5. Äralõige Äralõike pindala 580 m² Kuju Piklik kitsas riba Paiknemine Vahetult Tartu-Tallinn maantee ääres Haljastus, piirded Äralõikel on pigem väheväärtuslik võsa, piirded puuduvad Hoonestus Äralõikel hoonestus puudub  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 14/35 Eksperthinnang nr 76308/TR 3.5.1. Äralõike mõju kinnisasjale Planeeritava äralõike korral muutub olemasolev olukord järgmiste asjaoludega: 1) Kinnistu pindala väheneb 580 m² võrra: tegemist on pikliku kitsa maa-alaga, mis paineb vahetult maantee ääres. a. Arvestades, et kehtiva detailplaneeringu järgi on kinnistu ehitusõiguse ulatus fikseeritud kindla pindalaga (240 m²), mitte protsendiga kinnistu pindalast, saab öelda, et kinnistu pindala vähenemise korral lubatud ehitusalune pindala ei vähene. Seega äralõike korral ei halvene detailplaneeringu ehitusõiguse ulatus. 2) Maantee ja kinnistu vahele planeeritakse müratõkkesein. Arvestades, et detailplaneeringu järgi on hinnatava kinnistu sihtotstarve ärimaa ning detalplaneeringu seletuskirja järgi on tegemist tanklaga, on vara nähtavus maanteelt äärmiselt oluline ning müratõkkeseina tõttu kaob nähtavus ära. 3) Äralõike üks eesmärk on ehitada Nadeli teele juurdepääsuks kogujatee. Tellija esindaja on edastanud hindajale Transpordiameti skeemid planeeritavate juurdepääsuteede kohta (lisa nr 3): a. Nende skeemide kaudu on hindaja Maa-ameti ortofoto kaudu mõõtnud pikkuse, mis lisandub maanteelt kuni hinnatavale kinnistule. Näiteks Tartu suunast tulles Vahtriku park kinnistule oleks tee pikkus ca 866 m. Mõõtmise täpsus on pigem madal, kuid illustreerib suurusjärguna tee pikkust, mis potentsiaalsel tankla kliendil on vaja läbida. b. Transpordiameti esindaja saadetud 22.01.2024 e-kirjas on toodud järgmine info: Transpordiameti poolt tellitud liiklusuuringu põhjal on Vahtriku park kinnistuga piirneval alal kogujateel prognoositud aastaks 2047 liiklussageduseks 760 autot/ööpäevas. Maa-ameti teeregistri kaardirakenduse andmetel on loendamise aastal 2023 Tallinna-Tartu-Võru-Luhamaa tee hinnatava vara lõigu juures aasta keskmine ööpäevane liiklus 7356 sõidukit. Seega väheneb liiklussagedus ca 10 korda. Hindaja on teostanud järelepärimise Tartu Linnavalitsusest küsimusega: Kui jätta planeeritav äralõike teema välja, siis kas linn näeb, et tänases olukorras oleks detailplaneering sellisel kujul realiseeritav? Vastus (Aire Priks, Detailplaneeringute valdkonnajuht): Linn on seisukohal, et sõltumata puhasti asukohast on planeering pärast maade eraldamist elluviidav ja võimalik tagada planeeringuga määratud reoveekäitluse põhimõtted, kuid selleks tuleb leida reoveepuhastile uus asukoht ja toimiv lahendus. Seega saab olla Transpordiameti poolt Vahtriku puhasti võõrandamiseks peetavate läbirääkimiste eelduseks uue toimiva  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 15/35 Eksperthinnang nr 76308/TR lahenduse väljapakkumine ja et kõik planeeringuala maaomanikud planeeringust erineva lahendusega nõustuksid. Seega on Tartu linnavalitsuse seisukoht, et detailplaneering on realiseeritav. Vastavalt Transpordiameti täiendavale soovile, on hindaja teostanud päringud Tartu linnavalitsusest järgmiste küsimustega: 1) Kui Vahtriku park kinnistust on teostatud äralõige, jääb alles kinnistu pindalaga 3082 m². Milline oleks Tartu linna nägemuses alles jääva maa kasutusfunktsioon üldplaneeringust tulenevalt? 2) Kui äralõige teostatakse ning kehtiva detailplaneeringu elluviimine ei ole enam otstarbekas, siis on nii Vahtriku park kinnistu kui naaberkinnistute (Vahtriku tee 2 ja Vahtriku tee 4) kohta vajalik koostada uus detailplaneering, milles antakse maakasutusfunktsioonid, ehitusõigused ja juurdepääsud. Transpordiameti palvel on siin vajalik sisuliselt teada võimaliku uue detailplaneeringu lähteülesannet. Vastusena on linnavalitsuse detailplaneeringute valdkonnajuht Aire Priks edastanud e-kirja, mille ta on varasemalt saatnud ka Transpordiametile: Vastus: soovite Tartu linnalt teavet Vahtriku maaüksuse detailplaneeringu elluviidavuse kohta. Projekteerimisel on riigi põhimaantee neljarajaline maanteelõik Kardla ja Tartu vahel, mille kogujatee hõlmab ka mitut planeeringuala kinnistut. Võimalikud riigi poolt omandatavad kinnistuosad paiknevad planeeringuala maantee poolsel küljel ja kogujatee ehitamine puudutab järgmisi maaüksuseid: planeeringuala pos 11 – aadress Vahtriku tee 2 (katastriüksuse pindala 6458 m2, omandatava maaeraldise pindala 933 m2), pos 9 – Vahtriku tee 4 (5970 m2, maaeraldis 1211 m2), pos 5 Vahtriku park (3662 m2, maaeraldis 580 m2), pos 7 – Vahtriku puhasti (51 m2 , krunt tervikuna). Kirjas küsite, kas riigimaantee kogujatee projekteerimine ja väljaehitamine võimaldab detailplaneeringut selle esialgses mahus ellu viia. Juhite tähelepanu, et maade omandamise läbirääkimiste käigus on planeeringuala maaomanikud avaldanud muret Vahtriku puhasti kinnistu võõrandamise pärast, kuna Vahtriku maaüksuse detailplaneering kohustab planeeringuala kõikide kruntide reovee suunama võõrandatavale krundile kavandatud puhastisse. Soovitate linnal kaaluda detailplaneeringu (osalist) kehtetuks tunnistamist ja alale uue detailplaneeringu koostamist, sest planeering on kehtestatud 2004. aastal ja Teie hinnangul tänaseks realiseerimatu. Detailplaneeringu või selle osa võib tunnistada kehtetuks, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima või planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Antud juhul on Vahtriku maaüksuse detailplaneeringut asutud ellu viima, moodustatud on krundid, mis on osaliselt ka hoonestatud, mistõttu tuleb tagada planeeringu elluviidavus tervikuna. Hindaja on täiendavalt saatnud Tartu linnavalitsuse esindajale e-kirja järgmise küsimusega: Küsimus: kui äralõige tehakse, kas omanikul on vajalik koostada uus detailplaneering juurdepääsuteede ning ehitusõiguse saamiseks? Kas omanikul on üldse potentsaali saada sinna suurem täisehituse ala kui praegu? Vastus: Tartu linn on andnud Transpordiametile teada, et tagada tuleb kehtiva detailplaneeringu elluviidavus tervikuna. Meile teadaolevalt ei hõlma ära lõiked kehtivaid hoonestusalasid, mistõttu ei ole ka takistuseks planeeringu kohase ehitusõiguse elluviimine ning uue detailplaneeringu koostamine ei ole vajalik. Kindlasti ei saa eeldada, et krundi pindala vähenedes suureneb krundi täisehitus. Detailplaneeringute koostamise aluseks on üldplaneering.  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 16/35 Eksperthinnang nr 76308/TR Kokkuvõttes on hindaja seisukohal, et puudub alus vaadelda äralõike järel allejääva maa- ala alternatiivseks kasutuseks. 3.5.2. Kaasnevad kahjud ja saamata jääv tulu Hindaja on seisukohal, et müratõkkeseina rajamisel ning kinnistule juurdepääsutee olulise pikenemisega, halveneb oluliselt kinnistu perspektiiv tanklana kasutusena. Kehtestatud detailplaneeringu järgi on kinnistule nii mahasõit kui väljasõit vahetult Nadeli tee juurest. Juurdepääsu teekonna pikenemine mõjutab oluliselt tankla sihtgrupi valmisolekut tankla kasutuseks. Mugav juurdepääs ja hea nähtavus on sedalaadi segmendi ettevõtete jaoks äärmiselt oluline. Lisaks kütuse tankimisele, pakuvad ettevõtted ka lisateenuseid ja toitlustust. Just viimane on maanteedel liiklejate jaoks spontaanne otsus, kuid see eeldab lihtsat ja mugavat juurdepääsu, mitte pikka teekonda. Seda enam, kui müratõkkeseina tõttu ei ole sihtpunkti isegi näha. Vastavalt Maa-ameti teeregistri rakendusele on 2023 mõõtmise andmetel Tallinna-Tartu-Võru- Luhamaa tee hinnatava vara juures asuva lõigu aasta keskmine ööpäevane liiklus 7356 autot. Transpordiameti esindaja poolt edastatud andmetel on teostatud liiklusuuringu järgi rajatava kogujatee liiklussagedus aastaks 2047 prognoositud 760 autot/ööpäevas. See on sisuliselt kümnekordne vähenemine, mistõttu ka vara äriline potentsiaal langeb väga oluliselt. Hindaja on konsulteerinud ühe tanklaketi juhatuse liikmega, kellele sai kirjeldatud eespool toodud olukorda. Tema arvamusel muutub olukord sedavõrd halvaks, et tankla rajamise mõte kaob ära. Eesti on mitmeid näiteid, kus endiste trassiäärsete tanklate klientuur vähenes sedavõrd, et tankla muutus kohalikuks tanklaks, kus käivad ainult kohalikud. 3.6. Vastuolud andmetes ja hinnang andmete usaldusväärsuse kohta Vastuolud andmetes puuduvad ja hindaja peab andmeid usaldusväärseteks. 3.7. Hinnatava vara kestlikkus Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ning vara kestlikkuse väärtus on positiivne. Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 17/35 Eksperthinnang nr 76308/TR 4. Turuülevaade 4.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist3 Eesti majandus pöördub uuesti kasvule järgmisel aastal, kuid pärast kaheaastast langusperioodi kujuneb taastumine aeglaseks. Samas on väga kiire hinnatõus Eestis läbi saanud. Selle aasta majanduslanguseks prognoosib keskpank 2,2% ja järgmise aasta majanduskasvuks 1,4%. Hinnatõus Eestis on tänavu aasta keskmisena eeldatavasti 9,4% ja järgmisel aastal 3,4%. Majanduse seis on tavapärasest kehvem, kuid kõik sektorid pole sama halvas olukorras. Suuremad tagasilöögid on tabanud tööstussektorit, millel on tulnud hakkama saada tarneprobleemide, peamiste eksporditurgude languse, vahetuskursi kallinemise ja tootmiskulude tõusuga. Tellimuste vähesuse tõttu on tööstussektoril tulnud ka töötajate hulka vähendada, samas kui teenustesektoris on hõive püsinud kasvutrendil. Raskused eksportivas sektoris kanduvad edaspidi üle majanduse tervikpilti ning töötus suureneb senise majanduslanguse tagajärjel järgmisel aastal 8%ni. Tööotsijate arvu kasv toob omakorda kaasa palgakasvu aeglustumise. Palgakasv jääb kahel järgmisel aastal 6% lähedusse. Majandus hakkab järgmisel aastal tasapisi kosuma. Tänavu langeb majandus varem prognoositust enam ehk 2,2% ning pöördub pärast kaheaastast langusperioodi tagasi kasvule 2024. a. Majanduse viib kasvule ostujõu paranemine nii Eestis kui ka eksporditurgudel, kuid ostujõu visa taastumine võimaldab järgmisel aastal saavutada üksnes 1,4% suuruse majanduskasvu. Erinevalt Eestist, kus intressitõusude mõju jõuab ujuva intressi tõttu laenuklientideni väga kiiresti, kandub rahapoliitika karmistumise täismõju euroalale tervikuna märksa pikema aja jooksul. See raskendab nõudluse taastumist Eesti eksportijate jaoks olulistel välisturgudel. Nõudluse kasvu piirav mõju on ka sellel, et riigid on pärast kriise võtnud suuna eelarvetoe vähendamisele. Mõnevõrra kiiremat, 4% suurust majanduskasvu võib Eestis oodata 2025. a. Inflatsioon jätkab aeglustumist. Mitmete kulusurvete leevenemine, ennekõike tööstus- ja toidutoormete, energia ja transpordi hinnalanguse näol ning intressitõusud on asunud tarbimiskulutuste kasvu piirama. 3 Allikas: Eesti Pank, 26.09.2023  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 18/35 Eksperthinnang nr 76308/TR Selle tagajärjel on ka hinnakasv märkimisväärselt aeglustunud. Augustiks 4,6%ni alanenud tarbijahindade inflatsioon jääb 4-5% vahele selle aasta lõpuni. Järgmisel aastal kallineb tarbijakorv 3,4%, kusjuures suurem osa hinnakasvust tuleb käibemaksu tõusust. 2025. aastal on oodatavaks inflatsiooniks 1,9%. Heitlikkus energia- ja toidutoormete turul tekitab paraku ebakindlust, milliseks inflatsioon kujuneb ettevaates. Riigieelarve kordategemiseks pikemas plaanis on mitu olulist põhjust. Kui eelarve tasakaalu püsivalt parandavaid otsuseid ei tehta, siis jääb riigieelarve tulevastel aastatel ulatuslikku puudujääki. Riigivõla intressikulu suureneb võlakoormuse kasvu tõttu, aga lisaks võib laenuintress kallimaks minna riigireitingu halvenemise tõttu. Suurenev intressikulu koos kasvavate vajadustega muudeks kuludeks (mh sotsiaal- ja riigikaitse, tervishoid, haridus) teevad aja möödudes tasakaalulähedase eelarveni jõudmise üha keerulisemaks. Seejuures tähendab püsiv puudujääk ka kestvat survet hindade tõusuks, mis mõjutab halvasti Eesti konkurentsivõimet. Mõistlik oleks kokku leppida sammud riigieelarve puudujäägist väljumiseks ning neist kinni pidada. See on oluline, kuna teadmatus eelseisvatest maksumuudatustest teeb ettevõtetele investeerimisplaanide tegemise raskemaks ja see kahjustab majanduse kasvuvõimekust. Majanduskasvu kindlustamine eeldab tööd konkurentsivõimega. Eesti ettevõtetel on tulnud ja tuleb ka edaspidi hakkama saada konkurentidest kiirema kulude kasvuga. Sellega hakkamasaamiseks on tarvilik jätkata tootmis- ja äriprotsesside tõhustamisega — tootlikkuse näitajate alusel on Eestil selles veel palju arenguruumi. Riik võiks aidata uute kontaktide leidmisel neid majandusharusid, mis kannatasid sõja puhkemise järel seniste tarnekanalite hävimise ja peamiste eksporditurgude halva olukorra tõttu. Majanduse pikaajalise kasvuvõimekuse tõstmisel on ettevõtluskeskkonna parandamisest ja administratiivsete tõkete eemaldamisest rohkem abi kui eelarvestiimulitest. 4.2. Kinnisvaraturg (allikas Maa–amet, Statistikaamet) Eesti kinnisvaraturul toimus 2022. a 61 109 võõrandamistehingut, millest 49 799 olid ostu- müügitehingud. Tehingute arv vähenes varasema aastaga võrreldes 15%, sealhulgas ostu- müügitehingute arv 18%. Kinnisvaraturu kogukäive oli 5,8 miljardit eurot, mis on 3% väiksem kui aasta varem. 2022. a tehti kinnisvaraturul enim tehinguid korteriomanditega (55% tehingute koguarvust), tehingud kinnisasjadega moodustasid 45%. Nii korteriomandite kui ka kinnisasjade tehingute koguarv vähenes aastaga vastavalt 7% ja 23%. Vaatamata vähenenud tehingute koguarvule kasvas korteriomandite tehingute koguväärtus aastaga 0,35 miljardit eurot, samas kinnisasjadega tehtud tehingute koguväärtus vähenes 0,56 miljardit eurot. Kinnisvarturul oli kõige aktiivsem kuu mai, kui tehingute arv küündis 6300-ni ja kõige passiivsem kuu detsember, kui tehinguid oli 4500.  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 19/35 Eksperthinnang nr 76308/TR Hoonestamata elamumaa mediaanhinnad varieerusid 2022. a maakonniti oluliselt. Kui Jõgeva, Võru ja Põlva maakonnas oli tehingute mediaanhind ligi 11 000 eurot ning aastane hinnakasv seejuures vastavalt 19%, 13% ja 10%, siis Harju maakonnas oli sama näitaja ligi 90 000 eurot ning aastane hinnakasv 37%. Haritava maa hektari mediaanhind oli 5183 eurot, mis on neljandiku kõrgem kui 2021. aastal. Kõrgeim haritava maa hinnatase oli 2022. a Tartu ja Põlva maakonnas, kus hektari hind oli vastavalt 6170 ja 6110 eurot. Eluruumina müüdud korteriomandite ostu-müügitehingute arv küll vähenes 2021. a võrdluses 8%, kuid koguväärtus kasvas 10%. Iga teine korteritehing toimus Harju maakonnas. Peaaegu iga viies tehing oli uue korteriga. Korterite mediaanhinnad erinevad maakondades märgatavalt. Kõrgeim mediaanhind oli Harju maakonnas (ligi 2600 eurot ruutmeetri kohta) ning madalaim Valga ja Ida-Viru maakonnas (alla 330 euro ruutmeetri kohta). Eesti kinnisvaratehingute (ost - müük) arv ja rahaline maht 2004 - 2022 18 000 1 700 17 000 1 600 16 000 1 500 15 000 1 400 14 000 1 300 13 000 1 200 12 000 1 100 11 000 1 000 10 000 900 9 000 800 8 000 700 7 000 6 000 600 5 000 500 4 000 400 3 000 300 2 000 200 3Q 4Q 2Q 3Q 2004 1Q 2Q 4Q 2005 1Q 2Q 3Q 4Q 2006 1Q 2Q 3Q 4Q 2007 1Q 2Q 3Q 4Q 2008 1Q 2Q 3Q 2009 1Q 2Q 3Q 4Q 2010 1Q 2Q 3Q 4Q 2011 1Q 2Q 3Q 4Q 2012 1Q 2Q 3Q 4Q 2013 1Q 2Q 3Q 4Q 2014 1Q 2Q 3Q 4Q 2015 1Q 2Q 3Q 4Q 2016 1Q 2Q 3Q 4Q 2017 1Q 3Q 4Q 2018 1Q 2Q 3Q 4Q 2019 1Q 2Q 3Q 4Q 2020 1Q 2Q 3Q 4Q 2021 1Q 2Q 4Q 2022 1Q 2Q 3Q 4Q tehingute arv(vasak telg) rahaline maht(parem telg) Allikas: Maa – amet Maa-ameti andmetel toimus 2022. a IV kv kinnisvaraturul 10 935 ostu-müügitehingut koguväärtusega 1,23 miljardit eurot. Tehingute arv ja koguväärtus vähenes nii 2021. a IV kv kui ka 2022. a III kv võrreldes. 2022. a IV kv oli tehingute arv oli 32% ja koguväärtus 27% väiksem kui aasta tagasi samal ajal. See on ootuspärane, sest võrdlusbaas - 2021. a IV kv - oli igas mõttes erakordne, sest siis tehti rekordiliselt 1,64 miljardi euro väärtuses tehinguid. Võrreldes 2022. a III kv oli tehingute arv 13% ja koguväärtus 10% väiksem. 2022. a IV kv vähenes hoonestatud ja hoonestamata maa ning korteriomandite kogukäive varasema aasta sama ajaga võrreldes vastavalt 51%, 27% ja 17%, samuti oli tehinguaktiivsus kõigis kolmes turusegmendis madalam. Korteriomanditega tehti 2022. a IV kv 6014 ostu-müügitehingut, sealhulgas eluruumidega 5455. Eluruumidega tehtud tehingute arv vähenes 2021. a IV kv võrreldes kolmandiku ning 2022. a III kv võrreldes 18%. Esmamüükide osatähtsus korteritehingutes tõusis 2022. a IV kv 26%. 2022. a IV kv oli Tallinna uue korteri ruutmeetri keskmine hind 3614 eurot ning aastaga tõusis ruutmeetri hind 18% ja kvartaliga 14%. Pealinna järelturu korteri ruutmeetri keskmine hind oli 2723 eurot ning aastane hinnakasv oli 17%, samas kvartaliga langes hind 5%. Kinnisasjadega (hoonestamata ja hoonestatud maad) toimus 2022. a IV kv 4860 ostumüügitehingut, mis on 32% vähem kui eelmise aasta samal perioodil ja 6% vähem kui 2022. a III kv. Kinnisasjadega toimunud tehingute koguväärtus oli IV kv 480 miljonit eurot ning võrdluses eelmise kvartaliga on nendega tehtud tehingute koguväärtus 21% kahanenud. Langust näitab ka aastane võrdlus ning  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 20/35 Eksperthinnang nr 76308/TR aastatagusest ajast püsib 2022. a IV kv kinnisasjadega tehtud tehingute koguväärtus 43% võrra madalamal. Maa-ameti kinnisvara hinnaindeks püsis 2022. a IV kv võrreldes eelmise kvartaliga muutumatuna, kuid 2021. a IV kv võrreldes kasvas viiendiku. Võrreldes 2021. a IV kvartaliga tõusis korteriomandite hinnaindeks 26% ja hoonestamata maa 23%, hoonestatud elamumaa hinnaindeks langes 10%. 4.3. Tartu linna ja maakonna hoonestamata ärimaade turuülevaade Nõudlus hoonestamata äri- ja tootmismaa vastu on viimase aasta jooksul olnud ebakindel, sest kinnisvaraturg ning majanduslik olukord on halvenenud. Tehingute arv on olnud languses. Keskmised hinnad on siiski sedavõrd kõikuvad, et üheselt välja tuua hindade muutust, sest tehingutes olnud varade maht on pigem väike ning varad erineva iseloomuga. Tabel. Hoonestamata tootmis-, äri- ja segamaa sihtotstarbega kinnistute tehingustatistika Tartu maakonnas. Segamaa Tootmismaa Ärimaa Arv Mediaan Keskmine Arv Mediaan Keskmine Arv Mediaan Keskmine 2016 60 8,44 27,97 44 3,28 8,27 12 26,11 34,76 2017 29 15,71 19,03 19 1,67 3,74 27 12,66 27,32 2018 39 6,02 10,15 36 9,60 37,48 23 38,35 74,23 2019 55 15,92 31,09 24 0,50 3,16 28 27,79 68,42 2020 43 14,79 43,88 57 8,00 19,41 20 24,38 30,50 2021 77 18,50 21,20 41 6,39 18,25 32 41,42 68,03 2022 49 45,60 60,85 30 6,79 19,45 11 30,82 35,96 2023 29 60,00 118,81 24 4,13 14,85 5 45,54 50,05 Allikas: Maa-amet tehingute statistika, Ober Haus Kinnisvara Turg eelistab väljakujunenud äri- ja tootmispiirkonna hoonestamata maad, kus on olemas ehitusõigus ja tehnovõrkudega liitumised. Sedalaadi varad on Tartu linna lähiümbruse tehnopargid. Ostjateks on nii ettevõtted, kes vajavad maad omatarbeks hoone ehituseks, kui ka arendajad. Seejuures on viimasel ajal näiteid, kus soetatud maale ehitatakse väiksemate laopindadega hoone (nii üürimiseks kui müügiks). Hinnatumad asukohad on Tartu linna tööstuspiirkonnad (eelkõige Turu tn ja Riia tn piirkond). Linna ääres on eelistatumad piirkonnad, kus infrastruktuur on välja arendatud ja olemas on hoonestus. Tühjadesse piirkondadesse (nt Reola tööstuspark, Vahi Tööstuspark) on huvi oluliselt väiksem, kuid huvi on suurenenud ka neis piirkondades. Käesoleva aasta segamaa sihtotstarbega maade mediaan ja keskmine hind on olnud ca 52-55 eur/m². Sellise hinnatasemega on tehinguid näiteks Kambja ja Tartu valla territooriumi maadel, kuid Tartu linna läheduses ja seetõttu ka linna mõjuga. Samas on oluline asukoht Tartu ringtee ääres, nt Viljandi mnt ringtee ja Ilmatsalu ringtee vahelised maad on olnud atraktiivsed just asukoha tõttu tiheda liiklusega tee ääres. 4.4. Konkureeriv pakkumine Tankla ehituseks sobivaid kinnistuid Tartu lähiümbruses avalikus pakkumises ei ole. Valik müügipakkumisi hinnatava vara segmendis: Asukoht Soovitud Kinnistu Kirjeldus hind € suurus m² Aiandi tn 1, 378 846 € 9714 9715 m2 Ärimaa/Tootmismaa sihtotstarbega kinnistu Lähtel Lähte 39 €/m² kohe Olerexi tankla kõrval. Detailplaneering tehtud. Kommunikatsioonid kõik mugavas vahetus läheduses. Detailplaneeringu järgi võib krundi jagada ka kaheks. Hinnale lisandub KM Kõrvemaa tn 5, 240 008 € 3158 100% ärimaa Annuse Elamurajooni alguses. Kõrveküla 76 €/m² Suurim ehitusalune pindala 800 m2 Lubatud ehitada 1 hoone Kuni 2 korrust Hoone kõrgus 7-8,5 m  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 21/35 Eksperthinnang nr 76308/TR Lao tee 3, 443 550 € 5914 hoonestamata kinnistu, sihtotstarve 100% ärimaa. Kinnistu Tõrvandi 75 €/m² asub Kambja vallas, Tõrvandi tehnopargis, 5 km kaugusel Tartu linna piirist. Läheduses asuvad Ülenurme ja Reola tehnopargid ning Tartu lennujaam. Naabruskonnas valdavalt esindus-, logistika- ja tootmishooned. Tartu-Võru-Luhmaa maantee 500m. Kinnistu piirile on välja ehitatud liitumispunktid elektri-, gaasi- , vee- ja kanalisatsioonivõrkudega liitumiseks ning liitumistasud on tasutud. Hinnale lisandub käibemaks kehtivas määras. Peetri tee 4, 453 500 € 9070 kinnistu, mille sihtotstarveteks on 50% tootmismaa ning 50% Ülenurme 50 €/m² ärimaa. Kinnistu asub Kambja vallas, Ülenurme alevikus ca 4 km kaugusel Tartu linna piirist. Läheduses asub Ülenurme ja Reola tehnopark ning Ülenurme lennuväli. Kinnistu piirneb Tallinn-Tartu-Luhamaa maanteega. Hind sisaldab juurdepääsu asfaltkattega teelt, tänavavalgust, elektriliitumist 6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini. Allikas: www.kv.ee 4.5. Parim kasutus Vara parim kasutus: Hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Hinnatava vara parim kasutus on kasutamine hoonestamata ärimaana (tankla ehitus), mis on: • füüsiliselt võimalik (antud asjaolu toetab eelkõige asukoht tiheda liiklusega maantee ääres), • vajalikult põhjendatud (alternatiivsed kasutused puuduvad), • õiguslikult lubatav (antud asjaolu toetab kinnistu juriidiline sihtostarve ja detailplaneering), • finantsmajanduslikult otstarbekas (otstarbe muutmine ei ole ratsionaalne) ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Hindaja hinnangul hinnataval varal alternatiivne kasutusfunktsioon puudub. Äralõike puhul on tegemist pikliku ja väljavenitatud kujuga maa-alaga, mis asub Tartu linnas Vorbuse külas. Tulenevalt äralõike suurusest, kujust ja paiknemisest, ei vasta äralõige turul vabalt kaubeldavate kinnisasjade kriteeriumitele, mistõttu muud kasutust kui praegune kasutus äralõikel väärtuse kuupäeva seisuga ei ole. Transpordiamet on esitanud täiendavad küsimused seoses alternatiivse kasutusega järgmiselt: Milline on Vahtriku park kinnisasja alternatiivne kasutus? Kui siiski mingi kasutus ka pärast projektlahenduse realiseerimist jääb, isegi, kui otstarve muutub, siis palume see esitada. Hindaja seisukoht: 1) tulenevalt Tartu linnavalituse edastatud informatsioonist, on detailplaneeringut hakatud ellu viima ning „tagada tuleb kehtiva detailplaneeringu elluviidavus tervikuna“, „Meile teadaolevalt ei hõlma ära lõiked kehtivaid hoonestusalasid, mistõttu ei ole ka takistuseks planeeringu kohase ehitusõiguse elluviimine ning uue detailplaneeringu koostamine ei ole vajalik“, „Detailplaneeringute koostamise aluseks on üldplaneering“. Seega on linnavalitsus selgesõnaliselt väljendanud, et mõnel muul kasutusotstarbel vara ei ole võimalik vaadelda. Kuna üldplaneeringus on tegemist ärimaaga, puudub hindajal alus vaadelda hinnatavat maa-ala mõnel muul kasutusotstarbel. Alljärgnevalt on analüüsitud olukorda, et kui äralõige teostatakse, jääb omanikule hoonestamata ärimaa, siis mis on selle kinnistu potentsiaalne ehitusõigus. Kehtiva detailplaneeringu järgi on hinnatavale kinnistule võimalik ehitada tankla.  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 22/35 Eksperthinnang nr 76308/TR Ehitusseadustiku kohaselt võib omavalitsus detailplaneeringu olemasolul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimusi (EhS § 27). Asjakohasel juhul tohib projekteerimistingimustega täpsustada nt hoone või olulise rajatise detailplaneeringus käsitletud ehituslikke tingimusi, krundijaotust, hoonestusala; maa-alal asuva ehitise teenindamiseks vajaliku ehitise võimalikku asukohta; ehitusuuringute tegemise vajadust; haljastuse ja liikluskorralduse põhimõtteid. Detailplaneeringu olemasolu korral võib kohalik omavalitsus põhjendatud juhul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimusi, kui: • detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta; • detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on oluliselt muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mille tõttu ei ole enam võimalik detailplaneeringut täielikult ellu viia, või • detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud õigusaktid või kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist. Vastavalt Tartu linnavalitsuse esindaja infole: a) „tagada tuleb kehtiva detailplaneeringu elluviidavus tervikuna“, b) „Meile teadaolevalt ei hõlma ära lõiked kehtivaid hoonestusalasid, mistõttu ei ole ka takistuseks planeeringu kohase ehitusõiguse elluviimine ning uue detailplaneeringu koostamine ei ole vajalik“. Hindaja seisukoht: toodud punktide alusel projekteerimistingimusi ei väljastata. Projekteerimistingimusi ei anta: • detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks, • üldplaneeringut muutva detailplaneeringu täiendamiseks, Hindaja seisukoht: projekteerimistingimustega ei saa muuta hinnatava kinnistu detailplaneeringu järgset olemuslikku kasutusfunktsiooni ehk kavandatud tankla asemele ei saa muud hoonestust planeerida. Projekteerimistingimustega täpsustatakse asjakohasel juhul hoone või olulise rajatise detailplaneeringus käsitletud: • kasutamise otstarvet, sealhulgas võib täpsustada elamu või büroohoone kasutusotstarvete aluseks oleva krundi kasutamise sihtotstarvete osakaalu, kui vastavad sihtotstarbed on mõlemad varasemalt detailplaneeringus ette nähtud; • hoonestusala tingimusi, sealhulgas hoonestusala suurendamist, vähendamist, keeramist või nihutamist, kuid mitte rohkem kui 10 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest; • kõrguse ja vajaduse korral sügavuse muutmist, kuid mitte rohkem kui 10 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest; • arhitektuurilisi, ehituslikke või kujunduslikke tingimusi; • maa-alal asuva ehitise teenindamiseks vajaliku ehitise võimalikku asukohta; • ehitusuuringu tegemise vajadust; • haljastuse, heakorra või liikluskorralduse põhimõtteid; • planeeringuala hoonestuslaadi, sealhulgas krundijaotust, kui see on seotud ehitusliku kompleksi ehitamisega, tingimusel et ei muutu planeeringualale esialgselt antud ehitusõigus. Hindaja seisukoht: projekteerimistingimustega ei saa oluliselt muuta hinnatava kinnistu detailplaneeringu järgset ehitusõigust. 2) Kui äralõige teha, jääb alles maa-ala, mille pindala on 3662 m² - 580 m² = 3082 m². Müratõkkeseina ja pikeneva juurdepääsutee tõttu on vähetõenäoline vara parima kasutusena ärimaad, sest tegurid, mida ärimaade puhul turg peab oluliseks (juurdepääs, nähtavus jms), puuduvad.  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 23/35 Eksperthinnang nr 76308/TR a. Täiendav oluline asjaolu tuleneb kehtivast detailplaneeringust, mille järgi oleks hinnatava kinnistu kaudu juurdepääsutee kõrvalkinnistutele Vahtriku tee 2 ja Vahtriku tee 4. Teealad vähendavad oluliselt hinnatava kinnistu kasulikult kasutatavat maa-ala ning jäädes kahe tee vahele, ei ole sinna jäävat ala võimalik vaadelda ka elamumaana – turul puudub huvi ja nõudlus sellise elamumaa järele. Teeala Avalikuks teeks määratud teeosa 4.6. Turustatavuse analüüs4 Hinnatava vara Kuna kinnistu kohta on kehtestatud detailplaneering tankla ehituseks, lõppkasutajad on lõppkasutajad pigem selle segmendi ettevõtted. Lõppkasutajaid Kütusefirmad iseloomustavad tunnused Kas hinnatav vara Asukoha tõttu tiheda liiklusega Tartu-Tallinn maantee ääres rahuldab. rahuldab turusegmendi Samas on tegu väljakujunemata turupiirkonnaga, kus puudub nõudeid tõmbekeskus. Kui suur osa Üheselt keeruline hinnata, sest tankla ehituseks sobivate maade lõppkasutajatest soovib ostjaskond on väike hinnatavat vara Kui suur osa Keskmiselt lõppkasutajatest on 4 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 24/35 Eksperthinnang nr 76308/TR võimelised hinnatavat vara soetama Pakkumine turul Avalikus pakkumises puuduvad tankla ehituseks sobivad maad Müügiperiood Üheselt keeruline hinnata, sest kuigi kinnistu asub tiheda liiklusega maantee ääres, jääb vara Tartust eemale. Potentsiaalse ostja jaoks on pigem oluline vara asukoht maantee ääres, mitte niivõrd asukoht Tartu linna lähedal. Müügihinnad Edasist kinnisvaraturul toimuvat on raske prognoosida, kuna ei ole teada majanduskeskkonna ja geopoliitilise olukorra edasine üldine areng, põhjuseks mitmed kinnisvaraturgu oluliselt mõjutavad tegurid nagu intresside tõus, energiakandjate hinnad ja kõrge inflatsioon. Teatud segmentides on hinnad juba mõnevõrra langenud. Tehingute maht on juba vähenenud. Alternatiivsed kasutused Puuduvad 5. Turuväärtuse hindamine 5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Hindamismeetodi valikul lähtutakse sellest, mis meetod peegeldab kõige paremini hinnatava vara iseloomu (sh parimat kasutust) ja viisi, kuidas konkreetse varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse. Näiteks eluotstarbeliste varade puhul, kus on valdavaks on müügiturg, on eelistatuim meetod võrdlusmeetod. Äriotstarbeliste varade turul on tavapärane, et pindasid üüritakse, mistõttu annab üldjuhul aktiivsema üürituruga piirkondades adekvaatseima tulemuse tulumeetod. Väga üksikutel erandjuhtudel võib kõne alla tulla kulumeetodi kasutamine. Peale selle on võimalik kasutada eri meetodite kombinatsioone, milleks maa puhul, ja seda eriti siis, kui maatehinguid toimub harva, on residuaal- ehk jäägimeetod. Põhinedes turuinfol, on aga iga meetod laiemas mõttes võrdlev meetod. Võrdlusmeetod Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille alus on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb turuinformatsioonile. (EVS 875-11) Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpsemaks. Võrdlusmeetod on eelistatum nende varade hindamisel, mida tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige nende varade hindamisel, mida omanik kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete kaudu keerukas iseloomustada. (EVS 875-11) Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud EVS 875-12 punktist 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse. 5.2. Turuväärtuse hinnang Turuväärtuse hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Seejuures kasutatakse Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaasi ja Ober Haus Kinnisvara tehinguinfot. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks tehtud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis.  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 25/35 Eksperthinnang nr 76308/TR Alljärgnevalt hindame kinnisasja turuväärtuse, kasutades võrdlusmeetodit. Hindajal on teada järgmised hoonestamata äri- ja tootmismaade ostu-müügitehingud. Seejuures toonitame, et 100% ärimaa sihtotstarbega kinnistute tehinguid on äärmiselt vähe ning tankla ehitusõigusega maadega tehingud viimastel aastatel puuduvad. Müügitehingute tabel Aadress Hind € Pindala,Hind KM Kuupäev m² ühiku kohta, eur/m² Lisainfo Tartu maakond, 330000 4158 79,4 T 30.05.2023 Tartu linna vee- ja Kambja vald, Räni kanalisatsioonivõrgu liitumispunktid alevik, Kassisilma tn krundipiiril· Liitumine Eesti Energiaga 20A (võimalus soetada lisavõimsust otse Eesti Energiast) · Side liitumisvõimalus · Sadevee trass - Gaasikütte võimalus Tartu maakond, 294000 4600 63,9 T 12.09.2023 Ehitusalune pind 1800 m2. Kambja vald, Soinaste küla, Rehepapi tee Kõik kommunikatsioonid on kinnistu piiril. Tehingu taust teadmata Tartu maakond, 339420 5657 60,0 T 30.03.2023 50% ärimaa ja 50 % tootmismaa Kambja vald, Soinaste kinnistu Tartu linna piiril. Krundil on küla, Tähe põik olemas kõik vajalikud kommunikatsioonid (vesi, kanal, sadevesi, gaas, elekter ning side). Tartu maakond, 552000 11792 46,8 F 17.04.2023 Hind sisaldab tänavavalgust, Kambja vald, elektriliitumist 6A ning vee- ja Ülenurme alevik, kanalisatsioonitrassidega liitumist Peetri tee kinnistu piirini. Tartu maakond, 360000 9941 36,2 T 30.05.2023 Kinnistule on lubatud ehitada: Kambja vald, Reola * Kuni 4 hoonet, ehitusalase pindalaga küla 3511,7m2 * Kuni 2 korrust (max 12m), katusekalle 0...15 kraadi. Tehnovõrgud: - vee- ja kanalisatsiooni torustikud kinnistu piiril - elektriliitumispunkt krundil - sidetrass krundi piiril - gaasitrass krundi piiril Tartu maakond, Tartu 270000 6505 41,5 T 11.01.2023 äri-(20%) ja tootmismaa(80%) vald, Vahi alevik, sihtotstarbega krunt. Savimäe tn Kinnistu ehitusõigus on järgmine: - maksimaalne ehitiste arv on 2; - lubatud krundi maksimaalne täisehitus: 3 300 m2; - maksimaalne hoonete kõrgus 14 m; - lubatud ehitada kuni kolm korrust; - lubatud katusekalle 0-20 kraadi. Tehnovõrgud: - vee- ja kanalisatsiooni torustikud rajatud krundi piirini; - paigaldatud sadevee ühendus ja sadevesi juhitakse kraavi; - tuletõrje veevarustus rajatud eraldi veetorustikust ja paigaldatud hüdrandid; - gaasitrass krundi piiril; - elektriliitumispunkt 200/380V, 3x20A toodud krundi piirini; - sidetrass toodud kinnistu piirini. Tartu maakond, Tartu 231372 3274 70,7 T 05.06.2023 Sihtotstarve Ä50% T50% vald, Kõrveküla alevik, Kõrve tn Suurim lubatud ehitusalane pindala  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 26/35 Eksperthinnang nr 76308/TR 1000 m2 Hoonete suurim lubatud korruselisus 3 Maksimaalne lubatud hoonete arv 2 Kinnistu hinnas sisalduvad järgmised infrastruktuuri osad: Vee- ja kanalisatsioonitorustiku ühendust ja liitumistasu. Sadeveekanalisatsiooni ühendust. I Gaasitrassi ühendust ja liitumistasu. Elektriga liitumist 6A peakaitsme ulatuses. Tänavavalgustus valmis. Asfalteeritud kergliiklusteed Allikas: Ober-Hausi Hindamisteenuste OÜ tehingute andmebaas (põhineb Maa-ameti tehingute andmebaasi infol) Oma olemuse, seisukorra, suuruse ja asukoha poolest on eeltoodud tehingutest hinnatava varaga enimvõrreldavad rõhutatult välja toodud tehingud. Kohandamisel5 oleme võrdlusühikuks6 valinud tehingu tervikhinna, kuna analoogsete varade puhul lähtuvad ostjad terviku hinnast. Kohandamise7 eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast. Siiski jäävad võrdluselementidele antud kaalud suhteliselt subjektiivseks ning sõltuvad suuresti hindaja tehtud otsusest ning valikutest. Kohandamisel on arvestatud järgnevaid võrdluselemente: Ajaline kohandus – alates 2023. aasta jooksul ei ole me hinnatavas turupiirkonnas olulisi hinnamuutusi täheldanud; Asukoha kohandus – võrdlusvarad on asukoha poolest erinevad; Kinnistu suurus – suurema kinnistuga korral on üldjuhul ühiku hind väiksem ning vastupidi; Ehitusõigus – ehitusõiguse olemasolu läbi detailplaneeringu või projekteerimistingimuste mõjutab hinda positiivselt. Samuti on oluline, et mis laadi hoone on lubatud ehitada. Hinnatava vara puhul on lubatud ehitada tankla, mida peame paremaks kui tavapärane äri- või tootmishoone. Tehnovõrgud– kommunikatsioonide olemasolu tõstab hinda. Lähtudes kehtiva DP tehnovõrkude joonisest, tuleb kanalisatsioon juhtida puhastisse ning veeühendus rajada puurkaevust. Maa-ameti ortofotolt mõõdetuna oleks kanalisatsioonitrassi rajamise pikkus kinnistu piirist kuni puhasti kinnistuni ca 150 m ning veetrassi pikkus ca puurkaevuni ca 60 m. Kinnistu omaniku poolt antud infona võib kanalisatsioonitrassi ehituse maksumus olla ca 200 eur/m ja veetrassil 100 eur/m. Arvestades neid summasid, oleks vee- ja kanalisatsioonitrassi ehituse kulu ca 36 000 euri. Kohandustabelis on liitumiste puudumise kohandused -20%, mis moodustavad tehingu hindadest 38562 euri, 55000 euri ja 110400 euri. Ehk kohandustabelis on arvestatud suurema kuluga. 5 Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrreldava vara erisused, kasutades selleks kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid (EVS 875-11:2020) 6 Võrdlusühikuks on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades hinnatakse vara turuväärtus võrdlusmeetodil ja mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid. (EVS 875-4:2015) 7 Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrreldava vara erisused, kasutades selleks kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid (EVS 875-11)  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 27/35 Eksperthinnang nr 76308/TR Muid parameetreid ei ole võrdluselementidena vaadeldud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlustehingutega samaväärne või ei ole need turuväärtuse kujunemisel tähtsad. Üldjuhul rakendatakse kohandusi täpsusega 5%, kuid kui turg seda toetab ja on võimalik rahalise arvutustega põhjendada, on võimalik rakendada ka kohandusi täpsusega, mis on väiksemad kui 5%. Võrdluselementide kohandamisel arvestatakse hinnatava varaga võrreldes turuväärtust alandav element positiivse märgiga ja turuväärtust tõstev element negatiivse märgiga. Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohanduselemendiga tehing jne ehk hindamisvaraga enimsarnane tehing. Võrdlustabel: HINNATAV VARA 1 2 3 Tehingu hind, € 231 372 330 000 552 000 Tehingu hind, € kohandamisel 192 810 275 000 552 000 (km-ta) lähtutakse Ruutmeetrihind, ruutmeetrihinnast 58,9 € 66,1 € 46,8 € € kinnistu pindala kohta Tehingu aeg: 05.06.2023 30.05.2023 17.04.2023 Ajaldamine: 0% 0% 0% Ajaldatud hind: 58,9 € 66,1 € 46,81 € Asukoht: Tartu maakond, Tartu maakond, Tartu Tartu maakond, Tartu maakond, Kambja Tartu linn, Vorbuse vald, Kõrveküla alevik, Kambja vald, Räni vald, Ülenurme alevik, küla, Vahtriku park Kõrve tn alevik, Kassisilma tn Peetri tee Võrdlus hinnatav aktiivse hinnatav aktiivse hinnatav aktiivse liiklusega maanteede liiklusega liiklusega maanteede ristumiskohas, kuid maanteede ristumiskohas, kuid Tartu linnast eemal ristumiskohas, kuid Tartu linnast eemal Tartu linnast eemal Kohandus -20% -20% -10% Pindala, m² 3662 3274 4158 11792 Võrdlus saamväärne saamväärne hinnatav suurem, arvestame mastaabi mõju Kohandus 0% 0% -5% Ehitusõigus DP olemas, ärimaa, DP olemas, äri- ja DP olemas, äri- ja DP olemas, äri- ja tankla ehitusõigus tootmismaa tootmismaa tootmismaa Võrdlus hinnatav parem hinnatav parem hinnatav parem Kohandus 10% 10% 10% Tehnovõrgud Liitumised puudu Olemas Olemas Olemas Kohandus -20% -20% -20% Summaarne -30% -30% -25% kohandus Kohandatud hind: € 41,2 46,3 € € 35,11 Kohanduste 50% 50% 45% absoluutväärtuste summa Osakaal 100% 30% 30% 40% lõpphinnas: Kaalutud hind: € 40,3 € 12,4 13,9 € € 14,04 Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Võttes arvesse keskmisi tehinguhindasid, kohandamise tulemusena saadud tulemust ning positiivseid ja negatiivseid elemente, saame võrdlusmeetodi rakendusel hinnatava vara turuväärtuseks 40,3 €/m². Arvestades kinnistu pindala 3662 m², saame vara turuväärtuse järgmiselt: 40,3 eur/m² x 3662 m²= 147 576,7 ehk ümardatult 148 000 euri.  kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 28/35 Eksperthinnang nr 76308/TR Kuna turuväärtuse hindamisel on arvutused tehtud käibemaksuta hinnast, lisandub leitud turuväärtusele käibemaks. 5.3. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine Vastavalt Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 standardile EVS 875-12:2016: Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse vähenemist. (EVS 875-12:2016, p.6.3.1) Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla ühekordse või püsiva iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk siis puudub käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perioodiliselt tulevikus. (EVS 875- 12:2016, p.7.1.1- 7.1.2) KAHOS § 13 lg 1 osundab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline kahju hüvitatakse ühekordselt. Järgnev lg 2 täpsustab, et otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju: 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine; 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine; 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine; 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine. Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 31 lg 2 kohaselt ei hinnata järgmist kahju: 1) mittevaraline kahju; 2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja heitgaase; 3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise kaudu hüvitatakse. KAHOS § 14 lg 1 kohaselt käsitletakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks toimunud. Lg 2 lisab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses. Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab, et saamata jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid. Praegusel juhul on hindaja seisukohal, et tulenevalt planeeritavast müratõkkeseinast ning kogujateede kaudu juurdepääsuteede olulisest pikenemisest, ei ole otstarbekas kinnistu ehitusõigust realiseerida detailplaneeringus kavandatud eesmärgil. Hindaja on seisukohal, et Transpordiameti poolt omandatava maatüki eraldamisel muutub ülejäänud kinnisasja kasutamine ebaratsionaalseks ning omanik peaks taotleme kinnisasja kui terviku võõrandamist. Hindaja hinnangul on omanikule tekkiv kahju kogu kinnistu ulatuses. kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 29/35 Eksperthinnang nr 76308/TR Lisa nr 1 – Fotod varast kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 30/35 Eksperthinnang nr 76308/TR kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 31/35 Eksperthinnang nr 76308/TR Lisa nr 2 – Väljatrükk kinnistusregistrist kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 32/35 Eksperthinnang nr 76308/TR kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 33/35 Eksperthinnang nr 76308/TR Lisa nr 3 – Juurdepääsuteede skeemid kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 34/35 Eksperthinnang nr 76308/TR kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 35/35 Eksperthinnang nr 76308/TR Lisa nr 4 - Vastavuskinnitus standardi nõuetele - Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. - Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. - Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. - Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. - Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana. - Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. - Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. - Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. - Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hindamisaruande koostaja /allkirjastatud digitaalselt/ Kristjan Gross Kutseline hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 189528 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige.  83101:003:0153 ahtriku puurkaev N Pos nr L3-26 KÜ tunnus 83101:003:0155 TINGMÄRGID 83101:003:0146 W E KÜ pindaala, m2/ha 3662 m² Katastriüksuse piir Vahtriku Äralõike pindala, m2 580 Projekteeritud tee servajooned IKÕ pindala, m2 Projekteeritud tugipeenar - Konstruktsioon 9 S Omandi liik Eraomand Projekteeritud tee telgjoon Maaeralduse ulatus Teemaa piiri ettepanek 83101:003:0155 Projekteeritud Põhimaantee nr 2 katend - Konstruktsioon 1 Vahtriku park Projekteeritud Tartu Põhjapoolse ümbersõidu ja Tiksoja sõlme rambid rampide katend - Konstruktsioon 2 L3-26 Projekteeritud suuremate kõrvalmaanteede ja kogujateede/tänavate püsikatend - Konstruktsioon 3 Projekteeritud väiksemate kõrvalmaanteede ja kogujateede/tänavate püsikatend - Konstruktsioon 4 Projekteeritud mahasõitude katend - Konstruktsioon 5 Projekteeritud Kogujatee 1 ja 2 katend - Konstruktsioon 6 79301:001:0746 tee Projekteeritud jalgratta- ja jalgtee (Põhi+tugivõrk) katend - Konstruktsioon 7 2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa Projekteeritud mahasõidu kokkuviimine - Konstruktsioon 8 Projekteeritud haljasalade murukate - Konstruktsioon 10 Projekteeritud rajatis B Projekteeritud bussipeatus Projekteeritud nõlv Projekteeritud kraav Projekteeritud olemasoleva kraavi puhastamine Projekteeritud põrkepiire Projekteeritud põrkepiire koos pimestamisvastaste ekraanidega Projekteeritud kahepoolne põrkepiire Projekteeritud truup Raadatav ala (mets ja võsa) Projekteeritud värav Projekteeritud ulukirest Projekteeritud värav Projekteeritud ulukitara L= 4,0 m Projekteeritud ulukitara koos kahepaiksetõkkega Teega külgneva vaba ruumi piir Teekaitsevöönd Detailplaneering Varem projekteeritud objektid Eelnevalt/järgnevalt projekteeritud lõik (Roadplan OÜ töö nr 20085) Eesti looduse infosüsteemi (EELIS) põhised kitsendused Projekteeritud mürasein Projekteeritud ootepaviljon ühistranspordipeatuses Leire käigus kogutud leidude asukohad (vt. OÜ Arheox tööd) Tellija Töö nimetus Töö nr Riigitee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5-178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu 20085-2 Valge 4 eelprojekt Reg kood: 12432118 11413 Tallinn Tiigi 78, 50410 Tartu [email protected] Joonise nimetus Mõõtkava [email protected] www.transpordiamet.ee www.roadplan.ee L3-26-Vahtirku park 1:1000  Iluinglid OÜ [email protected] Meie 28.02.2025 nr 8-3/23-002/6306-11 Pakkumine Vahtriku park kinnisasja koosseisu kuuluva transpordimaa sihtotstarbega katastriüksuse omandamiseks Transpordiamet esitas Teile 01.07.2024.a. kirjaga nr 8-3/23-002/6306-4 teavituse varasemalt 01.02.2023.a. kirjaga nr. 8-3/23-002/2497-1 alustatud Vahtriku park kinnisasja koosseisu kuuluva ligikaudu 580 m2 suuruse maaeralduse omandamise kohta. Roadplan OÜ koostatud eelprojekti nr 20085-2 „Riigitee 2 (E263) Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa km 170,5-178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu eelprojekt“ alusel on vajalik Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu omandada Tartu maakonnas, Tartu linnas, Vorbuse külas Teile kuuluva Vahtriku pargi kinnistu, registriosa nr 3033304, koosseisu kuuluv 2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa tee katastriüksus, tunnusega 79301:001:1654, pindalaga 581 m2. Varasemalt Transpordiametiga toimunud kommunikatsiooni käigus olete keeldunud eelnimetatud maaüksuse võõrandamisest Transpordiameti poolt pakutava tasu eest. Tingimusena olete esitanud Vahtriku park kinnisasja tervikuna võõrandamist, põhjendades seda allesjääva maaüksuse kasutuskõlbmatuks muutumisega rajatava müratõkkeseina tõttu. Arvestades, et tehniliselt vajalik maa-ala on käesolevaks hetkeks Vahtriku park kinnisasjast eraldiseisva katastriüksusena eraldatud ning Teile kuuluvat Vahtriku park kinnisasja on võimalik ka tulevikus kasutada vastavalt kehtestatud detailplaneeringule, teeb Transpordiamet ettepaneku võõrandada nimetatud transpordimaa sihtotstarbega katastriüksus vastavalt varasemalt esitatud hinnapakkumusele. Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ poolt koostatud hindamisaruande nr. 0176-23T kohaselt on 2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa tee katastriüksuse, tunnusega 79301:001:1654, hüvitusväärtuseks 22 926,26 (39,46 eurot/m²) eurot ehk 22 930 eurot, Ober Haus Hindamisteenuste OÜ hindamisaruande nr 76308/TR kohaselt 23 414,30 (40,30 eurot/m²) eurot ehk 23 410 eurot. Hüvitusväärtus nimetatud hindamisaruannete keskmise pinnaühiku väärtuse puhul on 23 170,28 (39,88 eurot/m²) eurot ehk 23 170 eurot. Nimetatud pinnaühiku väärtus on kooskõlas ka mõlema eelnimetatud hindamisaruande täpsusklassi suurusega. Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee Registrikood 70001490 Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse Teile kui kinnisasja omanikule kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20 protsenti tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk. Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Tulenevalt eelnevast esitame pakkumuse omandada Teile kuuluva Vahtriku pargi kinnisasja koosseisus olev Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa tee katastriüksus, tunnusega 79301:001:1654, tasudes Teile alljärgnevalt: maa eest makstav tasu – 23 170,28 eurot (39,88 eurot/m2 ) ehk 23 170 eurot; motivatsioonitasu – 4 634 eurot; täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest igale omanikule - 185 eurot; kokku 27 989 eurot. Kui te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule. Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas hiljemalt 17.03.2025.a. Menetluse läbiviija kontaktid: Allan Ladva, Kesk 12, Valga, tel. 534 576 11, [email protected] Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Sülvi Seppel-Hüvonen juhataja maade osakond Lisad: Lisa 1. - Hindamisaktid Vahtriku park kinnisasjast vajaliku äralõike hüvitusväärtuse määramiseks; Lisa 2. – Krundijaotuskava väljavõte; Lisa 3. – KAHOS selgitused Allan Ladva, 534 576 11 [email protected] 2 (2)  Selgitused kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluse kohta Transpordiamet omandab riigiteede ehitamiseks vajalikku maad kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel. Kinnisasja avalikes huvides omandamise menetlusele kohaldatakse haldusmenetluse sätteid (KAHOS § 1 lg 7). Menetluse läbiviijaks on KAHOS § 6 lg 3 kohaselt Transpordiamet ning et omandatakse vaid kinnisasja osa, on menetluse läbiviijal õigus kinnisasja omaniku eest teha kõiki kinnisasja jagamisega seotud toiminguid ja esitada avaldusi (KAHOS § 10 lg 4). Menetluse läbiviija võib esitada kinnistusraamatu pidajale avalduse omandamise märkuse kandmiseks kinnisasja kinnistusregistriosa kolmandasse jakku. Märkuse kandmise ei ole vajalik kinnisasja omaniku nõusolekut (KAHOS § 9). Menetluse läbiviija alustab kinnisasja omanikuga läbirääkimisi ning tal on õigus pakkuda omandamise eesmärgist ja olukorrast tulenevalt kinnisasja omandamist, kinnisasja omandamist kiirmenetluse korras, kinnisasjade vahetamist või maakorralduse läbiviimist (KAHOS §22 lg 1). Maakorraldustoiminguid läbi viiv isik (Maakorraldusseadus § 4 lg 1) kaasab ning kutsub piiri kindlakstegemisele ja kättenäitamisele nende kinnisasjade omanikud, kelle kinnisasjade vaheline piir on vaja kindlaks teha. Piiri kindlakstegemist ei takista see, kui kinnisasja omanik, kes on kutsutud piiri kindlakstegemisele, ei ilmu kohale (Maakorraldusseadus § 15 lg 2). Piiride maastikul kätte näitamisele ilmumata jätmise või seisukoha esitamata jätmise korral loetakse piirimärkide asukohad ja nende alalhoiu kohustus maaomaniku poolt kooskõlastatuks ja maaomanikule teatavaks tehtuks saadetud tähtkirjaga (Maakatastriseadus § 17 lg 6, lg 7, lg 8. Kui omandatavat kinnisasja koormav servituut, reaalkoormatis või ostueesõigus kustutatakse, peab kinnisasja omandaja hüvitama nende asjaõiguste kustutamisest tekkiva kahju (KAHOS § 18 lg 1). Kui kinnisasja omandamise tõttu rendi- või üürileping erakorraliselt üles öeldakse, on rentnikul või üürnikul õigus nõuda selgelt tuvastatud ja tõendatud varalise kahju hüvitamist (KAHOS § 20 lg 1), lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitatakse otseselt kaasnev varaline kahju ja saamata jääv tulu kuni lepingu lõppemiseni, kuid mitte rohkem kui ühe aasta ulatuses, ning kaasnevad kahjud ja saamata jääv tulu hüvitatakse ühekordselt (KAHOS § 20 lg 2). Kui omandatakse vaid kinnisasja osa ja kinnisasi seetõttu tükeldatakse või kaotab väärtust selliselt, et selle ühte või mitut osa ei saa enam otstarbekalt kasutada, on kinnisasja omanikul õigus nõuda kogu kinnisasja või selle osa omandamist või maakorralduse läbiviimist, kui see on võimalik (KAHOS § 10 lg 1). Kinnisasja omandamise eest makstakse tasu, mis koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. Tasu makstakse rahas, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kinnisasja väärtuse hindamise tellib Transpordiamet riigihanke korras. Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule kinnisasja omandamise menetluses kinnisasja omandamise kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20 protsenti tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule. Lisaks makstakse kinnisasja omanikule menetluses osalemisega kaasnevate asjaajamise kulude eest ühekordset täiendavat hüvitist, mis vastab Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest (KAHOS § 17 lg 1), nimetatud määra ületavas osas tekkinud põhjendatud kulud hüvitatakse kuludokumentide alusel kuni eelnevalt toodud määras, mis on korrutatud kolmega (KAHOS § 17 lg 2). KAHOS § 11 lg 6 kohaselt määratakse tasu (koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad) alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Täiendavad hüvitised ümardatakse ühe euro täpsusega. Tasuga mittenõustumisel on teil õigus esitada ettepanek kinnisasja hinnangu koostamiseks või esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev pakkumine, seejärel asuvad pooled läbi rääkima. Kinnisasja omandamise menetluses tuleb kinnisasja omanikuga saavutada kinnisasja omandamise kokkulepe Transpordiameti määratud tähtaja jooksul (KAHOS § 27 lg 4). Transpordiamet määrab kinnisasja omandamise lepingu sõlmimiseks tähtaja kuni kaks kuud kinnisasja omandamise otsuse kättesaamisest arvates, põhjendatud juhul võib kinnisasja omandamise otsustaja nimetatud tähtaega pikendada (KAHOS § 27 lg 6 kohaselt).