Pakkumine Roosi tn 2 kinnisasjast maaeralduse omandamiseks

Eksperthinnang: 13072/0519M Hinnatav vara: Hoonestamata kinnistu, registriosa nr 2659004 ja sellest teostatav äralõige (hoonestamata maatükk) pindalaga 95 m2 Aadress: Tartumaa, Kambja vald, Reola küla, Roosi tn 2 Turuväärtus: vastavalt arvutustele on hinnatava vara turuväärtus väärtuse kuupäeval s.o. 06.05.2019. a: 53 000 € (viiskümmend kolm tuhat eurot), sh projektijärgse äralõike hüvitusväärtus 9,16 €/m2 ehk 870,20 eurot (kaheksasada seitsekümmend eurot ja kakskümmend senti). *Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Hindamisaruande kuupäev: 14.05.2019. a Hindaja Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ Tellija: Maanteeamet kinnisvarabüroo: Ülikooli 2, Tartu 51003 Registrikood: 70001490 www.uusmaa.ee Harju maakond, Tallinn, Nõmme linnaosa, [email protected] Teelise tn 4, 10916 tel: 7441144 Esindaja: Kuno Männik Tel: +372 5078810 E-post: [email protected] Sisukord KOKKUVÕTE .............................................................................................................................................................. 3 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja klauslid .......................................................................... 4 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ............................................................................................... 5 3. Omandisuhete kirjeldus ........................................................................................................................................... 6 4. Vara kirjeldus ........................................................................................................................................................... 7 4.1 Asukoht ............................................................................................................................................................ 7 4.2 Maatüki kirjeldus .............................................................................................................................................. 8 4.3 Projektijärgne äralõige ja kokkuvõte kõnelusest omaniku esindajaga ............................................................. 9 5. Kestlikkus .............................................................................................................................................................. 10 6. Kvaliteediklass....................................................................................................................................................... 10 7. Parim kasutus........................................................................................................................................................ 11 8. Turuülevaade......................................................................................................................................................... 11 9. Hindamismeetod ja hindamine .............................................................................................................................. 17 9.1 Hindamismeetod ............................................................................................................................................ 17 9.2 Hinnatava vara turuväärtuse hindamine ........................................................................................................ 17 9.3 Projektijärgse äralõike hüvitusväärtus ....................................................................................................... 20 Eksperthinnangu lisad ............................................................................................................................................... 22 Lisa 1. Fotod ........................................................................................................................................................ 22 Lisa 2. Äralõike plaan ........................................................................................................................................... 23 Lisa 3. Kinnistusregistri väljavõte ......................................................................................................................... 24 Lisa 4. Kvaliteediklasside määratlemise alused................................................................................................... 25 Lisa 5. Vastavuskinnitus standardi nõuetele (EVS 875-4) ................................................................................... 26 Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M  3 KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Omandivorm, hinnatav Kinnistu registriosa nr 2659004 ja sellest teostatav äralõige (hoonestamata vara maatükk) pindalaga 95 m2 Aadress Tartumaa, Kambja vald, Reola küla, Roosi tn 2 Omanik OÜ Moreno Veod (registrikood 10769440) Katastritunnus 94901:009:0018 Kinnistu pindala 5773 m2 (alus: kinnistusraamatu ja Maa-ameti andmed) Kinnistu hoonestus Puudub Detailplaneering Puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Hindamise eesmärgiks on hinnatava kinnistu, sh eraldi projektijärgse äralõike, hariliku väärtuse hindamine esitamiseks Maanteeametile maade omandamise läbirääkimisteks. Tulenevalt töö iseloomust, tellimuse eesmärgist ning äralõigatava maaüksuse kujust ja väiksusest on äralõikele hinnatud hüvitusväärtus. Hüvitusväärtuse hindamine on teostatud 5773 m2 suuruse maatüki väärtuse hindamise põhiselt vastavalt EVS 875-12 punkti 6.3.3 alusel. Äralõiget on käsitletud osana kinnisasjast, kuna äralõige ei vasta kriteeriumitele, mis on omased kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse. Tegemist on äralõikega, mida turu kontekstis ei saa käsitleda vabalt kaubeldava kinnisasjana (kuju, suuruse ja teiste näitajate poolest), seega iseloomustatakse väärtuse vähenemist kinnisasja keskmise väärtuse kaudu. Ülevaatuse kuupäev 06.05.2019 Väärtuse kuupäev 06.05.2019 Hindamisaruande kuupäev 14.05.2019 Tellija Maanteeamet Tellimusleping Kirjalik tellimusleping sõlmitud Maanteeameti esindaja Kuno Männik poolt 11.04.2019. a. Hindamise eeldused Puuduvad Hinnang likviidsusele Analoogsete varade väljakujunenud müügiperiood on hinnangu koostamise hetkel keskmiselt 6 kuni 12 kuud. Hindamistulemuse täpsus Selle turusegmendi jaoks tavapärane (±15%) Käibemaks Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lisandu käibemaksu Kommentaar Äralõike teostamisega ei kaasne varalise kahju hindamisvajadust ja Maanteeameti poolt korrastatakse ning taastatakse samaväärne olukord. HINDAMISTULEMUS Aadressil Tartumaa, Kambja vald, Reola küla, Roosi tn 2 asuva hoonestamata kinnistu registriosa numbriga 2659004, turuväärtus on väärtuse kuupäeval: 53 000 € (viiskümmend kolm tuhat eurot), sh projektijärgse äralõike hüvitusväärtus 9,16 €/m2 ehk 870,20 eurot (kaheksasada seitsekümmend eurot ja kakskümmend senti). Koostaja: Kinnitaja: Marko Laur Kadri Kärson Kinnisvara hindaja, VI kutsetase Kutseline kinnisvarahindaja Kutsetunnistus 116106 VII kutsetase, kutsetunnistus nr 105040 Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ Maa-ameti litsents nr 102-MA-mh Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ Tel: 5646 4542 e-mail: [email protected] Tel: 526 0733 e-mail: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja klauslid Hinnatav vara: Hinnatavaks varaks on hoonestamata kinnistu aadressil Tartumaa, Kambja vald, Reola küla, Roosi tn 2, registriosa nr 2659004. Hindamise eesmärk: Hindamise eesmärgiks on hinnatava kinnistu, sh eraldi projektijärgse äralõike, hariliku väärtuse hindamine esitamiseks Maanteeametile maade omandamise läbirääkimisteks. Tulenevalt töö iseloomust, tellimuse eesmärgist ning äralõigatava maaüksuse kujust ja väiksusest on äralõikele hinnatud hüvitusväärtus. Turuväärtus: Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-3) Harilik väärtus: Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. (EVS 875-3) Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija poolt on hindamise eesmärgiks seatud hariliku väärtuse hindamine, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. Hariliku väärtuse mõiste viitab võrdlusmeetodi kui ainuvõimaliku meetodi kasutamisele. (EVS 875-3). Hüvitusväärtus: Hüvitusväärtus (Compensation) on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Kuigi turuväärtus on kõige sagedamini kasutatav väärtuseliik, on hüvitusväärtuse hindamisel sageli lähtekohaks vara asendamise, remontimise või ülesehitamise kulud, mis teatud turusituatsiooni ja/või asukohta silmas pidades võivad oluliselt erineda turuväärtusest. (EVS 875-12) Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi iseloomustada kinnisasja väärtuse vähenemist. (EVS 875- 12). Tellimusleping: Kirjalik tellimusleping sõlmitud Maanteeameti esindaja Kuno Männik poolt 11.04.2019. a. Eksperthinnangu kehtivuse • hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene; eeldused: • hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamismomendil varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama; • vara võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud. Keskkonna uuringute klausel Töö tegemisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust või saastatuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse ja saastuse ohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. (EVS 875-4) Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M  5 Vara seisukorra uuringute klausel Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4) Vastutuse välistamise klausel See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4) 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus Algandmed esitanud isik: Maanteeameti esindaja ja omaniku esindaja Aime Güsson Ülevaatuse kuupäev: 06.05.2019. a Ülevaatuse kuupäev - kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875-1) Väärtuse kuupäev 06.05.2019. a Väärtuse kuupäev - kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1) Hindamisaruande kuupäev: 14.05.2019. a Hindamisaruande kuupäev - kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1) Kutseline kinnisvarahindaja Marko Laur (hindaja teostas ülevaatuse Vara ülevaatusel viibinud isikud: ainuisikuliselt) Ülevaatuse ulatus: Ülevaatus hõlmas vara tervikuna. Ülevaatuse põhjalikkus: Visuaalne ülevaatus. Hinnatava vara ehitustehnilist ekspertiisi ei teostatud, erivahendeid ei kasutatud. Kasutatud allhanked: Käesoleva töö teostamisel allhanget kasutatud ei ole. Kasutatud allikad: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875; Eesti Vabariigi seadusandlus; Maa-ameti elektrooniline kaardiserver (10.05.2019. a seisuga); Maa-ameti hinnastatistika andmebaas https://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/FilterUI.aspx; Regio interaktiivne Eesti kaart (10.05.2019. a seisuga); Maa-ameti tehingute andmebaas (10.05.2019. a seisuga); Kinnisvaraportaal www.kv.ee avalikud andmed (10.05.2019. a seisuga); PRIA põllumassiivide registri veebikaart, https://kls.pria.ee/kaart/; Kambja valla üldplaneering endise Ülenurme valla territooriumi osas. Kehtestatud Kambja Vallavolikogu 13.11.2018. a otsusega nr 51: https://www.kambja.ee/documents/14614280/22080216/2018-11-15- Kambja+valla+YP_MAAKASUTUSKAART_900x1200_300dp.pdf/8f8292ad- 686a-42bc-b6e9-f6b8118e4e90; Riigihanke „Kirjalike hindamisaruannete koostamine riigitee 22133 Reola– Unipiha km 0,05–1,30 Reolas asuva lõigul, riigitee 65 Võru–Räpina km 25,93–35,08 Vinso–Kimsi lõigul ja riigitee 6 Valga–Uulu km 25,845–28,700 Tõrva linna LOK“ leping koos lisadega (sõlmitud 11.04.2019. a); Kontaktisik Riin Kodu informatsioon; Kõrvalmaantee 22133 Reola-Unipiha km 0,05 – 1,3 Reolas asuva lõigu rekonstrueerimise projekt – KJK; Kinnisvara müügikuulutus: www.kv.ee/2753979 seisuga 10.05.2019. a; Telefonivestlus omaniku esindaja Aime Güsson’iga 13.05.2019. a (õige tel nr on 56902502 ja õige e-mail on [email protected]); Kinnistusregistri väljavõte 10.05.2019. a. Vastuolud andmetes ja andmete usaldusväärsus: Puuduvad Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M 3. Omandisuhete kirjeldus Registriosa nr 2659004 Aadress Tartumaa, Kambja vald, Reola küla, Roosi tn 2 Kinnistu nimi Roosi Katastritunnus 94901:009:0018 Pindala 5773 m2 Sihtotstarve Ärimaa 50%, tootmismaa 50% Omanik OÜ Moreno Veod (registrikood 10769440) Kinnistamisavaldused Puuduvad Registriosa I jaos olevad kanded Puuduvad Registriosa III jaos olevad kanded Puuduvad väärtuse kuupäeval Registriosa IV jaos olevad kanded Hüpoteek summas 1 040 000 krooni AS Hansapank kasuks (2007. a) väärtuse kuupäeval Muud olulised väärtust mõjutavad Hindajale teadaolevalt puuduvad. õiguslikud aspektid Üürilepingud Puuduvad Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M  7 4. Vara kirjeldus 4.1 Asukoht Hinnatav kinnistu asub Tartu – Võru mnt lähistel, Reola külas Allikas: Regio interaktiivne Eesti kaart Allikas: Regio interaktiivne Eesti kaart Kaugus Tartu kesklinnast Ligikaudu 11 km, Tartu linna piir 6 km. Juurdepääs Juurdepääs kinnistule toimub mööda asfalteeritud avalikke teid, juurdepääsutingimusi võib pidada heaks. Piirkonna hoonestus Vahetus lähiümbruses paikneb valdavalt tootmis- ja laootstarbeline kinnisvara, kuid on ka eluhooneid. Müra ja õhusaaste tase Keskmine. Kinnistu jääb tiheda liiklusega Tartu – Võru mnt lähedusse, mis annab teatud müra, samuti on tõusva liikluskoormusega Unipiha tee. Parkimine Parkimine potentsiaalselt kinnistul. Infrastruktuur Piirkonna infrastruktuur on hea. Olemas on juurdepääs ning piisav elektrivarustus. Bussipeatus asub ca 100 m kaugusel. Lähim hoone Lähimad hooned on kõrvalkinnistutel asuv tootmishoone ja eluhoone. Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M 4.2 Maatüki kirjeldus Pindala 5773 m² Kõlvikuline koosseis Haritav maa 5773 m² Tegemist on ebakorrapärase kujuga kinnistuga (tähistatud paksema kollase joonega), mille reljeef on tasane. Allikas: Maa-amet Hoonestus Puudub Haljastus Rohumaa Juurdepääs Kinnistule juurdepääs avalikult Unipiha teelt või Roosi tänavalt. Juurdepääs on hea. Piirded Puuduvad Veekogu Hinnataval varal veekogud puuduvad Üldplaneering Allikas: Kambja valla üldplaneering Hinnatav ala jääb violetsega tähistatud äri- ja tootmise alale. Detailplaneering Puudub Ehitusõigus Vastavalt 2018. aastal kehtestatud üldplaneeringule, saab ehitada alla 300 m² suurust hoonet äri- ja tootmismaa perspektiiviga kinnistule projekteerimistingimuste alusel, suurema hoone jaoks on vajalik koostada detailplaneering. Võimalikke täisehitusprotsente üldplaneeringus ei avaldata, kuid piirkonna detailplaneeringud on andnud lubatud maksimaalseks täisehituseks ca 40% ja kaks korrust. Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M  9 Kitsenduste kaart Allikas: Maa-amet Kitsendused ja kommentaar Eelpool nimetatud kitsendused ei avalda mõju vara turuväärtusele, kuna nende olemasolu ei piira vara sihtotstarbelist kasutamist. Tehnovõrgud Kinnistut läbib elektritrass, vee- ja kanalisatsioonitrassid, kuid liitumislepingud puuduvad. Alajaam on kinnistule lähedal ja võimalik on ampritasu põhine elektriliitumine. 4.3 Projektijärgne äralõige ja kokkuvõte kõnelusest omaniku esindajaga Katastriüksusest tunnusega 94901:009:0018 on tee-ehitusprojektiga seoses planeeritud ära lõigata 95 m2 suurune maatükk kinnistu kagunurgas, mis jääb tervenisti teekaitsevööndisse. Kinnistu on tasane rohumaa ka äralõikealal. Kommunikatsioonitrassidest kulgeb äralõike alal elektri õhuliin ja elektripost, samuti liiklusmärgid, mis pole aga seotud kinnisvara omanikuga. Äralõikega kaasnevad mulla- ja haljastustööd ehk projektiga taastatakse tööde käigus kahjustada saanud haljastus. Alljärgneval äralõike kaardil on äralõige tähistatud pos 40 ning äralõige ise on tähistatud sinise värviga. Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M Kokkuvõte kõnelusest omaniku esindajaga Omaniku esindaja kontaktandmed olid vananenud, telefoninumber polnud kasutusel ja e-mail väidetavalt juba kolm aastat samuti mittekasutusel ehk edastatud info oli omaniku esindajale uus. Uued kontaktid toodud kasutatud andmete juures. Omanik sellest olukorrast eriti midagi arvata ei osanud, mainis, et kinnistu on ka müügis, mis vastab tõele. Uuris, kas maatükk võetakse ära nn tugevama õigusega. Olukorda sai selgitatud, et elu arengu tarbeks on teatud muudatused vältimatud ja neid ei maksa pimesi karta. 5. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus - ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne. 6. Kvaliteediklass Parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil jagatakse kinnisvara kvaliteediklassidesse. Kvaliteediklass näitab vara konkurentsivõimet olla atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon teguritest (rent, ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja efektiivsus, ehitise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustab kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootust nende näitajate osas. Tulupotentsiaali hinnatakse järgmiste näitajate alusel: asukoht; hoone; kinnisvara juhtimine. Kuna turunõudlus on kinnisvara tulupotentsiaali ja kestlikkuse peamiseks mõjuteguriks, siis lähtutakse kvaliteediklassi määratlemisel turunõudluse printsiibist. (EVS 875-10) Kvaliteediklasse on kolm: A, B ja C, millest A on kõrgeim ja C madalaim. Hoone osa kvaliteediklass lisatakse väikese tähega vastavale osale. Kvaliteediklassi hindamisel antakse hinnang eraldi igale tunnusele nimetatud kolmepallilises süsteemis ja kinnisvara koondhinnang saadakse kolme tunnuse hindamise tulemusena. Hinnatava vara kvaliteediklass on järgneva tabeli ja lisa 3 alusel: Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M  11 Tunnus Asukoht ja krundi kasutus Ehitise kvaliteet Kinnisvara juhtimine Kvaliteediklass B - - Koondhinnang kvaliteediklassile B-- 7. Parim kasutus *Parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1) Arvestades hinnatavate varade asukohta, kehtivat üldplaneeringut ning kinnisvaraturu olukorda väärtuse kuupäeval, näeme vara parima kasutusena kasutust äri- ja tootmismaana. Head asukohta silmas pidades (nähtavus, juurdepääs), oleks kinnistu parimaks kasutuseks selle hoonestamine osaliselt ka kaubandust- või teenindust pakkuva hoonega. Lisaks sobib maa peale tootmis- ja laohoone. Arvestades äralõike asukohta, seisukorda, eeskätt aga maa sihtotstarvet, oleks ka äralõike alla jääva maa parim kasutus äri- ja tootmismaana. Samas vaadates äralõike kuju ja suurust, näeme, et eraldi tootmismaa krundina see funktsioneerida ei saa. Kuna hindamise hetkel on tegemist kinnistu osaga ja maa sihtotstarve on äri- ja tootmismaa, arvestatakse ka äralõike parimat kasutust põhikinnistu sihtotstarbe kaudu ehk äri- ja tootmismaana. 8. Turuülevaade Makromajanduslik taust Eesti Panga hinnangul ootab 2019. aastal meid ees majanduskasvu aeglustumine, esialgsel hinnangul suureneb majandus 2019. aastal 3,6% ja 2020. aastal 2,5%. Majanduskasvu aeglustumine on loomulik, sest vabu tootmisressursse, mille arvelt kasvada, on jäänud vähemaks ja investeeringustatistika näitab, et uut tootmisvõimsust tekib juurde pigem tagasihoidlikult. Investeeringute vähesust on seni aidanud korvata hõive suurenemine, mis on saanud võimalikuks tänu viimaste aastate netosisserändele, tööealise elanikkonna ajutisele suurenemisele ja aktiivsemale tööjõus osalemisele, kuid nende soodne mõju väheneb. 2018. aasta IV kvartalis oli Eesti majanduskasv Statistikaameti andmetel endiselt kiire – võrreldes eelmise aasta IV kvartaliga suurenes sisemajanduse koguprodukt (SKP) jooksevhindades 4,2%. Kaheksandat kvartalit järjest panustas majanduskasvu enim ehituse tegevusala lisandväärtuse kasv, mis kogu 2018. aasta jooksul suurenes koguni 18,6%. Nii kiire tegevusala lisandväärtuse kasv oli viimati 2011. aastal, kui majandus alles hakkas kriisist taastuma. Samas on selge, et ehitussektoris suurt kasvuruumi enam pole, kui ehitusmahud on võrreldavad kümne aasta taguse ajaga, ent hõive on ehitussektoris 20 000 väiksem. Suure panuse andsid majanduskasvu veel veondus ja laondus ning kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Ka töötleva tööstuse ning info ja side näitajad olid väga head. Peamiselt pidurdas majanduskasvu vaid põllumajanduse, metsanduse ja kalanduse tegevusala. Sisenõudluse kasv kiirenes IV kvartalis 6,0%. Märgatavalt kiirenes aasta viimases kvartalis investeeringute kasv, mis oli võrreldes eelmise aasta sama ajaga 17,7%. Investeeringud kasvasid kõikides sektorites. Suurima osa andsid mittefinantsettevõtete investeeringud hoonetesse ja rajatistesse ning masinatesse ja seadmetesse. Suurenesid ka kodumajapidamiste investeeringud eluruumidesse ja valitsemissektori investeeringud masinatesse ja kaitseotstarbelisse põhivarasse. Eratarbimine suurenes 5,1%. Kaupade ja teenuste eksport suurenes eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 4,9%. Suurima osa kaupade ekspordist andis arvutite, elektroonika- ja optikaseadmete väljavedu. Sama kaubagrupi ning ka metalltoodete ja mujal klassifitseerimata masinate ja seadmete toel suurenes kaupade ning teenuste import 6,1%. Netoekspordi osatähtsus SKP-s oli 3,2%. Eestis on tööjõukulude kasv olnud üks Euroopa kiiremaid, mis on raskendanud Eesti toodete eksporti, kuna Eesti ekspordi hinnad on kasvanud kiiremini kui konkurentide hinnad. Eesti ekspordi turuosa hakkas peamiste kaubanduspartnerite juures vähenema juba 2017. aastal, kui nende riikide majandusolukord oli erakordselt hea ja kasv kiire. Tööjõunappusest tingituna jätkavad palgad Eestis kasvu, mistõttu ka tootmine muutub veelgi kallimaks. Kuna palgakasvu mõju avaldub täies mahus alles mitme aasta jooksul, varjutab konkurentsiolukorra halvenemine ka eelseisvaid aastaid. Kiire palgakasv sunnib Eestist lahkuma madala tootlikkusega tööstust. Eesti töötlevas töötluses on hõivatud suhteliselt enam inimesi kui näiteks teistes Balti riikides ja töötleva tööstuse tootlikkus on võrreldes teiste majandusharudega väike. Seega on Eestis seni veel küllaltki palju madala tootlikkusega tööstust, mis tööjõukulude jätkuva suurenemise tõttu lähiaastatel arvatavasti kaob. Vähetootlikud tööstussektorid on töötajaid juba kaotanud ja see trend eeldatavasti jätkub. Töötajate üleminek suurema tootlikkusega töökohtadele mõjub majandusele Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M kokkuvõttes soodsalt. Majandusele tervikuna mõjuks aga kahjulikult selline palgaralli, kus peamiselt liigutakse kõrgema palgaga töökohtadele, mille tootlikkus pole kooskõlas kõrgema palgaga. Keskmine brutokuupalk oli 2018. aasta IV kvartalis 1834 eurot, suurenedes eelmise aasta IV kvartaliga võrreldes 8,9%. Keskmise brutokuupalga aastakasv oli 1,7 protsendipunkti kiirem kui eelmises kvartalis. Keskmine brutokuupalk oli 2018. aasta IV kvartalis oli kõrgeim info ja side tegevusalal (2270 eurot) ning finants- ja kindlustustegevuses. Maakondadest oli brutokuupalk kõrgeim Harjumaal (1531 eurot) ja Tartumaal (1375 eurot). Võrreldes 2017. aasta IV kvartaliga tõusis keskmine brutokuupalk enim muudes teenindavates tegevustes (see tegevusala hõlmab organisatsioonide tegevust, tarbeesemete ja kodutarvete parandust, teenindust), kus keskmine brutokuupalk on üks madalamaid. Selle tegevusala aastakasvu üks põhjus on miinimumpalga tõus ning samuti Statistikaameti palgastatistika metoodika muudatus, mille kohaselt on 2018. aastast vaatluse all ka alla 50 töötajaga MTÜd ja sihtasutused. Lisaks paistis silma brutokuupalga tõus ka hariduse ja ehituse tegevusalal. Väga tugevat survet palkade tõusuks näitab see, et 2018. aasta alguses jõustunud efektiivse tulumaksumäära alanemine ei kahandanud brutopalga kasvu, st tööandjatel tuli palgakulusid suurendada peaaegu sama kiiresti kui varem, ehkki suurel osal töötajatest suurenes netopalk tänu maksumuudatusele niigi. 2019. ja 2020. aastal on Eesti Panga hinnangul oodata enam kui 6%-list palgakasvu ning tööandjatel tuleb endiselt hakkama saada kiirelt kerkivate palganõudmistega. Eesti hinnakasv oli mullu 3,4%, mis oli euroalal kiireim ja Euroopa Liidus Rumeenia järel teine. 2017. aastal jagasime euroalal 3,7%ga esikohta Leeduga. Euroala keskmine hinnakasv oli samal ajal vahemikus 1,5%–1,7%. Seega on viimasel paaril aastal hinnad Eestis kasvanud umbes kaks korda kiiremini kui ülejäänud euroalal keskmiselt. Hinnakasvu põhjused on siseriiklikult olnud maksutõusud, millest olulisemad on olnud alkoholi- ja kütuseaktsiisi tõusud ning tööjõu kallinemine, mis on toonud kaasa nii toodete kui ka teenuste hinnakasvu. Väli teguritest on hinnakasvu enim mõjutanud energia- ja toorainehindade tõusud maailmaturul, millest tarbija rahakotile andis suurima hoobi elektrienergia kallinemine. 2018. aasta IV kvartalis suurenes tarbijahinnaindeks 3,7%, olles juba kaheksandat kvartalit järjest enam kui 3%. Hinnakasv oli laiapõhjaline, aastases võrdluses kasvasid enim kulutused eluasemele (+8,3%) ja haridusele (6,9%), ainus kaubagrupp, kus hinnad vähenesid, oli side (-4,5%). Tööturunäitajad on Eestis endiselt väga head. 2018. aasta IV kvartalis oli töötuse määr 4,4% ja tööhõive määr 69,1%. Viimati oli töötuse määr nii madal 2008. aasta II kvartalis. Sellises olukorras on ettevõtted sunnitud tõstma palka palku kasumi arvelt või kergitama lõpptoodangu hinda palju kiiremini kui tavaliselt. Eestis on viimaste aastate jooksul palkade osakaal loodavas lisandväärtuses kasvanud ja kasumi osakaal kahanenud. Tööturu näitajad eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes oluliselt ei muutunud. Siiski on märkimisväärne, et jätkuvalt kasvab vanemaealiste ehk 50–74-aastaste aktiivsus tööturul. Vanemaealiste inimeste kõrgemat osalust tööturul soosib parem tervis ja pikem eluiga ning ka pingeline seis tööturul. Olukorras, kus uute töötajate leidmine on raske, proovivad tööandjad alles hoida neid töötajaid, kes vanuse poolest juba pensionile võiks siirduda. Ehk ollakse avatumad ka uute vanemaealiste töötajate palkamisel. Vanemaealiste tööhõive määr kasvas IV kvartalis 59%. 2018. aasta IV kvartalis oli hõivatuid 675 300, mida oli ligi 8000 võrra enam kui aasta tagasi. Samas on märkimisväärselt kasvanud osaajaga hõivatute arv. Tänavu IV kvartalis oli täistööajaga töötajaid 588 100 ja osaajaga töötajaid 87 200. Kõrvutades neid näitajaid eelmise aasta IV kvartaliga näeme, et osaajaga töötajate arv on kasvanud 13 800 võrra ning täistööajaga töötajate on vähenenud 5900 võrra. Kõige rohkem töötavad osaajaga noored ja vanemaealised. Tööturul mitteaktiivseid oli IV kvartalis 270 500. Suurima osa mitteaktiivsetest moodustasid pensioniealised (89 400), õpingute (68 100) ning haiguste või vigastuste tõttu tööturult eemale jääjad (57 500). Võrreldes eelmise aasta IV kvartaliga on 4100 võrra suurenenud nende inimeste arv, kes olid mitteaktiivsed pensioniea tõttu. Eesti tööturgu ootab tõenäoliselt ees mõningane jahtumine, sest väiksem kindlustunne ennustab, et majanduskasv meie peamistel eksporditurgudel aeglustub. Tööturu tugev olukord annab majapidamistele keskmisest suuremat töist tulu ja valitsusele laekub rohkem maksuraha. Kuna ajad on tavapärasest paremad, oleks praegu mõistlik koguda varusid, mida saaks tulevikus kasutada võimaliku majanduslanguse pehmendamiseks. Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M  13 Finantspoliitika Kinnisvarasektorit mõjutab otseselt finantspoliitika. Madalad eluasemelaenu intressimäärad, väljastatava laenu pikkus ning omafinantseeringu suurus mõjutab olulisel määral rahavoogusid, kapitali nõudlust ja pakkumist ning kokkuvõttes ka kinnisvarahindu. Alates 1. märtsist 2015 kehtivad eluaseme laenude andmisel kolm nõuet, mis peaksid ennetava sammuna vähendama laenubuumi riski tulevikus. Ehkki majandussurutis vähendas oluliselt kodumajapidamistele antava eluasemelaenude käivet, on kinnisvaraturu uue aktiivsuse taustal väljastavate eluasemelaenude hulk suurenenud viimastel aastatel stabiilselt 10–15% aastas. 2018. aasta IV kvartalis võeti uusi eluasemelaene 367,3 miljoni euro väärtuses, mida oli 13,6% võrra enam kui eelmise aasta samal perioodil. 2018. aastal väljastati uusi eluasemelaene 1315,4 miljoni euro väärtuses, mida oli 9,1% kui mullu. 2019. aastaks prognoosivad pangad tunduvalt rahulikumat eluasemelaenude väljastamise tempot, tulenevalt nõudluse vähenemisest, mis on tingitud nii lõpptarbijate arvu vähenemisest, uute korterite arvu vähenemisest kui ka leibkondade kindlustunde vähenemisest. Kiire on olnud ka laenujäägi kasv: 2018. aasta IV kvartali lõpuks kasvas laenujääk aastases võrdluses 7% ning eluasemelaenude kogumaht oli kvartali lõpus rekordilised 7602,6 miljonit eurot. Eluasemelaenujäägi kasv on viimastel aastatel kiirenenud, 3–4% aastakasvu juurest ligi 7%-ni. Laenuvõtjate kindlus on olnud hea ning nende kvaliteeti iseloomustab ka tähtajaks tasumata laenude osakaal kogu laenuportfellist – 2018. aasta IV kvartali lõpuks moodustas eluasemelaenudeturul selliste laenude osakaal 2,6%, aasta tagasi oli see kahe protsendipunkti võrra kõrgem. Majanduskasvu hoogustumine võib suurendada eluasemeturu aktiivsust ja kiirendada hinnakasvu. Viimasel paaril aastal on turule tulnud palju uut elamukinnisvara, mis on aidanud tasakaalustada nõudluspoolsest survest tulenevat hinnakasvu. Samas võivad majapidamised paranenud kindlustunde ja jätkuvalt kiire palgakasvu mõjul rohkem laenu võttes üle hinnata laenumaksevõimet tulevikus. Eesti Pank ei hinda laenumahtude praegust kasvu liiga kiireks, kuid jälgib tähelepanelikult tehingute arvu laenuturul ja pankade laenuandmise standardeid, olles vajadusel valmis karmistama eluasemelaenude andmise nõudeid kommertspankadele. Laenumahtude kasvu kiirenemine võib suurendada pangandussektori haavatavust kinnisvarasektori riskide suhtes. Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M Tarbijate kindlust eluasemelaenu võtmisel on lisaks suurenevale sissetulekule ja positiivsetele tulevikuväljavaadetele mõjutanud ka madalad intressimäärad. Kui eelmise aasta lõpul ja käesoleva aasta algul oli kuue kuu EURIBOR saavutanud oma põhja (-0,275%), siis detsembriks oli kuue kuu EURIBOR tõusnud -0,241 protsendi peale. Juuni istungil otsustas Euroopa Keskpanga nõukogu säilitada hoiustamise püsivõimaluse intressimäärana endiselt -0,40% ehk negatiivsete intresside keskkond jääb püsima. Nõukogu on jätkuvalt eeldusel, et Keskpanga baasintressimäärad püsivad sarnasel tasemel veel pikema aja vältel. Madal EURIBOR on aidanud elavdada kodumajapidamistele antava eluasemelaenu käivet, kuid kergitanud ühtlasi kinnisvarahindu, kuna see on võimaldanud senisest suuremal hulgal inimestest siseneda eluasemelaenuturule. Madal EURIBOR on pannud piiri eluasemelaenude intressimäära langusele, kuna pangad on järk-järgult suurendanud eluasemelaenu marginaali, mis tähendab seda, et madala EURIBORi mõju eluasemelaenude intressimäärale on pöördvõrdeline. 2018. aasta detsembris oli kodumajapidamistele antava eluasemelaenude intressimäär 2,59% ning pankade marginaal 2,831%. Aasta tagasi samal ajal olid vastavad näitajad 2,32% ja 2,591%, ehk aastaga on intressimäärad suurenenud ca 0,2%. Võrreldes Lääne-Euroopa riikidega on meie pankade intressimäärad keskmiselt 1% kõrgemad. Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M  15 Äri- ja tootmismaa turusituatsioon Käesoleval ajal on äri- ja tootmismaa sihtotstarbega kruntide pakkumine ja ka nõudlus suhteliselt kasin. Olenemata nn buumiaastatega võrreldes langenud müügihindadest, on müügiperioodid pigem pikad ning tehinguid tehakse harva. Samas on heas asukohas ärimaa- ja tootmismaa kruntidele nõudlus olemas. Kui 2006. aasta lõpus oli tegemist defitsiitse turuga ning kruntide hinnad omasid kasvupotentsiaali, siis vahepealsel ajal on hinnad langenud ning nõudlus suures osas viletsamates asukohtades puudus. Firmad, kes plaanisid alustada ehitustegevust, jõudsid endale vajaliku ehituskrundi soetada veel turu aktiivses faasis kõrgete hindade juures ning turuolukorras, kus ehitushinnad ületavad üldiselt äri- ja tootmishoonete võimalikke võõrandamishindu, on turul nõudlus kruntide järgi madal. Samas on viimastel aastatel siiski ka ehitustegevus aktiviseerunud, mis paneb aluse aktiivsemale krunditurule. Samuti on majanduslanguse aastatel jõutud kehtestada uusi detailplaneeringuid, mis võimaldab kasutusele võtta uusi maid äri- ja tootmismaa kruntidena. Pikemas perspektiivis on siiski näha krundituru elavnemist, sest valmis arendatud kruntidest on vajadus vabaneda. Lisaks on hinnatavas piirkonnas ehitatud juba mitmeid uusi hooneid, mis annab hoogu juurde ka hoonestamata kruntidele. Sageli erinevad reaalsed müügihinnad pakkumishindadest, mis on optimistlikult määratletud. Osad krundid on küll asukohtades, mis on kõrgelt hinnatud, kui samas on need sageli turu kõrghetkel omandatud, mistõttu ei saa firmad reeglina nende müümist lubada alla soetamishinna. Kruntide turul pole müügihinnad jõudnud buumiaegsete tasemele, samas kui korteriturul on antud tase juba saavutatud. Tootmiskruntide omandamine on selges seoses tootmishoonete ehitamisega ja hoonetele nõudluse kasvuga, mida aga hetkel otseselt märgata pole. Kuniks ehitushinnad ületavad võimalikke müügihindu, saab äri- ja tootmishooneid ehitada vaid omatarbeks või välja üürimise eesmärgil pikema rahavoo ootuses. Kruntide pakkumist eriti väljaspool Tartu linna võimendab endiselt spekuleerimisturu tardumine ehk suur hulk krunte on omandatud ja arendatud juba 2006. aastal edasimüügi eesmärgiga ning nende realiseerimisega püütakse endiselt ka käesoleval ajal tegeleda. Samas ei soosi krediidiasutused pelgalt kruntide ostu, kuna laenu krundi ostuks kui mittelikviidse tagatise ostuks reeglina ei väljastata. Tartu lähedastest tootmismaa kruntidest on suurem osa tööstusparkides, milleks on põhilised Vahi tööstuspark ja Ülenurme tehnopark. Müügihinnad sõltuvad suuresti käsikäes detailplaneeringuga kehtestatud ehitusõigusest ja asukohast. Suure ehitusõigusega atraktiivses asukohas kruntide hinnad on väärtustatud, kuna eelkirjeldatud maade ressurss on piiratud. Samas ettevõtted kes laienevad, vajavad piirkonnas ruumi lisaks hoonete püstitamiseks ka teenindusmaa ja parkimise jaoks, mis võib piirkonna maade hindasid tõsta. Keeruline on välja tuua ühtset hinnapoliitikat, sest tehinguid toimub vähe ja neilt üldistusi teha on ebatäpne. Osa kruntidest võõrandatakse läbi sundmüügi, enampakkumise või seotud isikute vahel, mis ei pruugi näidata kokkuvõttes vabaturu hinda. Maa-ameti andmete alusel on hoonestamata äri- ja tootmismaadega tehtud tehinguid viimastel aastatel Kambja vallas (sisaldab ka endist Ülenurme valda) järgnevalt: Kambja vald 2015 2016 2017 2018 2019 (08.05.19) Hoonestamata maa tehingud kokku 224 240 249 250 95 Tootmismaa müügitehingud kokku 9 8 5 8 3 Tootmismaa keskmine ruutmeetrihind €/m 2 7,54 6,18 6,97 6,77 - Tootmismaa ruutmeetri mediaanhind €/m 2 7,80 7,98 6,67 8,96 - Ärimaa müügitehingud kokku 9 5 13 7 1 Ärimaade keskmine ruutmeetrihind €/m 2 13,97 24,37 18,00 66,70 - Ärimaade ruutmeetri mediaanhind €/m 2 14,69 22,30 12,66 24,00 - Sihtotstarbe põhist statistikat teeb Maa-amet alates 5 tehingu toimumisest aastas. Näeme, et selgelt kirjeldatavaid muutuseid pole viimastel aastatel toimunud, selleks toimub tehinguid liiga vähe ning osad tuvastatavad muutused on kohati vastandlikud. Kuna tehinguaktiivsus on väike, võib mõni üksik tehing statistikat tugevasti mõjutada. Näiteks on aeg-ajalt kergliiklusteede tarbeks eraldatud mitmeid väikeseid ärimaa äralõikeid, mis ei näita tegelikult turu aktiviseerumist või hindade langust. Tehinguaktiivsus on viimastel aastatel olnud ühtlane ja ka tootmismaade keskmised hinnad on varieerunud suhteliselt väikses vahemikus, so 6 – 9 €/m². Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M Pakkumine Ülevaate ehitusõigusega maade võimalikust turuväärtusest annavad suuresti ka nende pakkumishinnad. Ostja pole nõus reeglina tasuma krundi eest kõrgemat hinda, kui on võimalik osta samaväärne krunt maksimaalselt pakkumises oleva hinnaga. Kallilt soetatud kinnisvara pole mõtet võõrandada odava hinnaga, lisaks on müügiedu tagasihoidlik. Kõik see ei soosi pakkumiskuulutuste üleval hoidmist. Mitmed kuulutused on avaldatud juba mitu aastat tagasi, suur osa pakkumises olevatest varadest on müügis pikka aega. Pakkumises olevaid varasid analüüsides on sageli keerukas mõista pakkumisandmete objektiivsust ehk sageli on faktid kontrollimata, puudulikud või ebatäpsed. Detailplaneeringuta kruntidel on oluliseks ehitusõiguse näitajaks maa sihtotstarve ning üldplaneering. Ehitusõiguse tagab ka juba olemasolev, kuid lammutamist vajav hoonestus. Kui nn buumi ajal oli nõudlus ka pooleliolevate detailplaneeringutega maatükkidele ja selliseid kinnistuid vahendati samas hinnaklassis kehtivate detailplaneeringutega maadega, siis tänaseks on selliste maatükkide vastu nõudlus pigem vaibunud. Enim on äri- ja tootmismaa krunte pakkumises tehnoparkides. Suuremad Tartu lähedased tehnopargid on eeskätt Vahi tööstuspark, Ülenurme tehnopark ja Tartu linna piiril olev Ravila tööstuspark ja ka Ropka tööstuspark. Teedega ja trassidega varustatud maatükkide pakkumishinnad on linna lähedastes parkides 13 – 20 €/m2, Tartu linnas asuvad krundid aga enam. Viimastel aastatel on toimunud ärimaa kruntidega üksikuid tehinguid. Piir ärimaa ja tootmismaa vahel on ähmane, sest ärimaal tegeletakse sageli ka tootmisega ja vastupidi. Samas tuleb aru anda, et tehnoparkide krundid pole reeglina sama ihaldusväärsed kui Tartu linna krundid. Samas väljaspool tehnoparke asuvad tootmismaad on veel vähem hinnatud. Pakkumises on ka mõned potentsiaaliga ehk muutmata sihtotstarbega maatükid atraktiivsetes asukohtades. Väljavõte pakkumistest kinnisvaraportaalis www.kv.ee seisuga 10.05.2019. a on toodud järgnevalt: Suurus, Pakkumise Aadress Sihtotstarve Detailplaneering m2 hind €/m2 Reola küla, Reola tööstuspark. DP. 1 hoone, EAP 535 m². Olemas 48 000 € ehk T 100% 2678 Mingi tee 9a trassid ja teed. www.kv.ee/3042176 17,9 €/m² Reola küla, DP. 4 hoonet, EAP 1791 m². Trassid krundi piiril. 68 910 € ehk T 100% 6886 Mingi tee 7 www.kv.ee/3030366 10,0 €/m² DP olemas. Liitumised kommunikatsioonidega (vesi, Soinaste küla, 60 000 € Ä 100% 2823 kanal, gaas, side, elekter, sadevesi) Rehetare tee 4 ehk 21,3 €/m² www.kv.ee/2722374 DP. Võimalik rajada kuni 2 hoonet maksimaalse Vana-Kandi tee 70% T, 15% pinnaga ca 3790 m2. Max korruste arv on 2 (kõrgus 240 000 € 1, Kandiküla, 9159 MTM, 15% Ä kuni 9m). Trassid rajatud, liitumised hinna sees. Piirneb ehk 26 €/m² Tartu linn Ringtee tänavaga. www.kv.ee/3129704 Näeme, et pakkumishinnad piirkonna tootmismaale on ca 10 – 21 €/m2. Osaliselt on pakkumishindades palju õhku, samas on mõned pakkumised ka küllaltki realistlikud. Soodsamad pakkumishinnad on trassideta kruntidele, kallimad trassidega ja tööstusparkide kruntidele. Hinnatav vara on avalikus pakkumises hinnaga 69 000 € ehk 12 €/m² (www.kv.ee/2753979). Turustatavuse analüüs Hinnatav vara paikneb Tartust eemal ning pole ka tehnopargis, mis oleks enam eelistatud asukoht. Piirkonna eeliseks on siiski mitmete tootmis- ja laohoone koondumine, mis annab mõningase sümbioosi. Kinnistu nähtavus on väga hea, samuti on kinnistule hea juurdepääs. Miinuseks on kommunikatsioonitrassidega liitumiste puudumine. Kinnistu likviidsus on siiski rahuldav. Sarnaste varade avalik pakkumine on küllaldane, lisaks on mitmeid varasid pakkumises ka mitteavalikult, kuna sarnaseid kinnistuid võõrandatakse sageli otsekontaktide kaudu. Samas on tehinguid harva. Sarnaste tootmismaa kinnistute ostjateks on reeglina äri- ja tootmisettevõtted, kes eelistavad valmis hoone soetamisele ehitada enda vajadustest tulenev hoone. Teiseks investorid, kes soetavad kinnistu tulevikuperspektiivi silmas pidades. Sarnaste kinnistute müügiperiood on ca 6 kuni 12 kuud. Hindaja hinnangul ei toimu lähiperioodil suuremat hinnatõusu ega -langust. Alternatiivsed kasutused on valdkonna sisesed, kus saab suurem olla kas tootmis- ja laohoonete või äri- ja teenindushoonete osakaal. Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M  17 9. Hindamismeetod ja hindamine 9.1 Hindamismeetod Hindamistulemuse arvestamisel mängib olulist rolli kasutatava hindamismeetodi valik. Erinevad meetodid võivad anda erinevaid tulemusi. Hindamismeetodi valik on otseselt seotud vara parima kasutusega. Tootmismaade hindamisel on tavapärane kasutada võrdlusmeetodit. Sellest lähtuvalt oleme käesolevas eksperthinnangus vara turuväärtuse hindamiseks valinud Eesti vara hindamise standardiseeriale EVS 875 vastava võrdlusmeetodi (Sales Comparison Approach). Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) (EVS 875-1): Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil hinnatakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpsemaiks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. Võrdlusmeetod on varade väärtuse hindamisel üldlevinud ja annab piisavate võrdlusandmete olemasolul tõepäraseima tulemuse. Võrdlusmeetodit kasutame, kuna see võtab arvesse nõudlust ja pakkumist, põhineb tehtud tehingutel ning on lihtsasti arusaadav ja põhjendatav. Võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlusobjekte iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlusobjekti turuväärtust. Vara turuväärtuse hindamisel lähtume vara olemasolevast kasutusest. 9.2 Hinnatava vara turuväärtuse hindamine Hinnatava vara turuväärtust mõjutavad tegurid: Hinnatava vara positiivsed tegurid Hinnatava vara negatiivsed tegurid + Tartu linna mõjuala - Paiknemine mitte tehnopargis, mis oleks eelistatum + Hea nähtavus ja juurdepääs - Puuduvad liitumised kommunikatsioonitrassidega + Hinnatud maa sihtotstarve - Puudub detailplaneering Hinnatava kinnistu suurus on 5773 m2. Detailplaneering puudub, kuid üldplaneering näeb maa sihtotstarvet äri- ja tootmismaana. Ka olemasolev maa sihtotstarve on äri- ja tootmismaa. Olemasolev hoonestus puudub. Uusi äri- ja üldkasutatavaid hooneid võib vastavalt üldplaneeringule rajada piirkonda detailplaneeringu või projekteerimistingimuste alusel. Detailplaneering tuleb koostada kõrgema kui 12 m kõrguse äri- ja tootmishoone ehitamiseks, samuti tuleb koostada detailplaneering enam kui 300 m² ehitisealuse pinnaga ärihoone rajamiseks. Üldplaneering otseselt täpseid lubatud ehitusmahte ega ehitusalust pindala ei sätesta. Samas on piirkonnas praktika, kus detailplaneeringutega saab reeglina mõnevõrra suuremat ehitusõigust kui piirkonnas olev vanem täisehitus. Hindamisel oleme võtnud võrdluseks müüdud analoogsed varad, mis sarnanevad hinnatavale varale oma kvalitatiivsete ja arvuliste näitajate poolest. Viimaste aastate Tartu linna lähedaste äri- ja tootmismaa kruntide tehingutest võib välja tuua järgmiseid tehinguid: Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M  Pindala, Kinnistu Tehingu- Hind Tehingu Detailplaneering, Aadress m² sihtotstarve hind, € €/m² aeg ehitusõigus Detailplaneering puudub, Hinnatav vara: T 50%, Ä hoonestamata, liitumised Roosi tn 2, 5773 - - - 50% kommunikatsioonitrassidega Reola küla puuduvad, piirdeaed puudub. Estakaadi tn, 80% T, 20% Detailplaneering, trassid, Vahi 3950 56 380 14,3 Vahi alevik Ä Aprill 2019.a tööstuspargis Silikaadi tn, 80% T, 20% Detailplaneering, trassid, Vahi 3953 60 325 15,3 Vahi alevik Ä Aprill 2019.a tööstuspargis Piklik kinnistu, Emajõgi ca 100 Veibri küla, m, maapinda tõstetud. Linna 4516 100% T 30 000 6,6 Luunja vald Jaanuar piir ca 0,5 km. Trassid 2019.a lähikonnas. DP, lubatud EAP 535 m², krunt Mingi tee, kooritud ja tagasi täidetud, 2681 100% T 24 000 9,0 Reola küla Dets. trassid krundi piiril. Tartu linna 2018.a piir 3 km. Keskuse tee, Märts Detailplaneering, ärihoone 6501 250 000 38,5 Vahi alevik Ä 100% 2018.a ehituseks Vabriku tn, 80% T, 20% Märts Detailplaneering, trassid, Vahi 9122 135 000 14,8 Vahi alevik Ä 2018.a tööstuspargis Rehe tee, Detailplaneering. Veidi Tartule Soinaste küla, 4582 87 060 19,0 lähemal, kuid pole Ülenurme vald tööstuspargis. T50%, Ä50% Aprill 2017.a Savi põik tn, 80% T, 20% Märts Detailplaneering, trassid, Vahi 5728 90 000 15,7 Vahi alevik Ä 2017.a tööstuspargis Järgnevas tabelis korrigeerime võrdlusobjekte iseloomustavaid parameetreid hinnatava varaga ning selle tulemusena hindame hinnatava vara turuväärtuse. Võrreldavate tehingutena on kasutatud sarnaste kinnistute müügitehinguid, mille kohta on teada täpsemad nüansid ning mis on ajaliselt värskemad. Äri- ja tootmismaid müüakse pigem tehnoparkides, tehnoparkidest väljaspool leidub tehinguid harva. Võrdluselementidena on valitud tegurid, mis enim mõjutavad vara turuväärtust. Valitud võrdluselemendid on asukoht; kinnistu suurus, detailplaneeringu info, tehnovõrkude olemasolu, maa sihtotstarve, juurdepääs ja lisad, mis eristavad hinnatavat vara teistest. Käesolevas eksperthinnangus lähtume võrdlusmeetodi arvutuste teostamisel tehingu hinnast krundi pindala ühiku kohta (€/m2), sest kinnistute pindalad ja kvalitatiivsed omadused on erinevad ning sarnaste varade puhul lähtuvad turuosalised vara väärtust kompleksselt mõjutavate tegurite mitmekülgsuse tõttu tavapäraselt vara hinnast just krundi pindalaühiku kohta. Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M  19 Võrdlustabel Hinnatav vara Võrdlusobjekt 1 Võrdlusobjekt 2 Võrdlusobjekt 3 Roosi tn 2, Reola küla, Estakaadi tn, Vahi Silikaadi tn, Vahi Mingi tee, Reola Aadress Kambja vald alevik, Tartu vald alevik, Tartu vald küla, Kambja vald Müügihind (€) 56 380 60 325 24 000 Müügihind (€/²) 14,27 15,26 8,95 Tehingu aeg apr.19 apr.19 dets.18 Kohandus (%) 0% 0% 0% Ajaldatud müügihind (€/m² ) 14,27 15,26 8,95 Tartu kesklinnast ca Tartu kesklinnast Tartu kesklinnast ca 11 km. Arenev Tartu kesklinnast ca ca 5 km, Vahi 5 km, Vahi Reola tehnopark. Asukoha, nähtavuse võrdlus 11 km. Hea nähtavus tööstuspark tööstuspark Rahuldav nähtavus võrreldav Võrdlus eelistatum võrreldav eelistatum hinnatav eelistatum Kohandus (%) -5% -5% 5% Kinnistu suurus (m²) 5773 3950 3953 2681 võrreldav väikesem, m² hind võrreldav väikesem, võrreldav väikesem, Võrdlus suurem m² hind suurem m² hind suurem Kohandus (%) -5% -5% -10% Puudub, kuid Olemas, 50% Olemas, 50% Olemas, 40% üldplaneering täisehitust, 2-3 täisehitust, 2-3 täisehitust, kuni 2 Detailplaneering ehitamist soosiv korrust korrust korrust võrreldav Võrdlus eelistatum võrreldav eelistatum võrreldav eelistatum Kohandus (%) -10% -10% -5% Kinnistut läbivad kõik vajalikud vajalikud trassid, kuid trassid krundi piiril, liitumislepingud olemas kõik olemas kõik liitumised Tehnovõrkude kohandus puuduvad vajalikud trassid vajalikud trassid puuduvad võrreldav Võrdlus eelistatum võrreldav eelistatum sarnane Kohandus (%) -15% -15% 0% Sihtotstarbe kohandus 50% Ä, 50% T 80% T ja 20% Ä 80% T ja 20% Ä 100% tootmismaa Võrdlus sarnane sarnane hinnatav eelistatum Kohandus (%) 0% 0% 5% juurdepääs asfaltteelt, potentsiaalselt kahelt juurdepääs juurdepääs juurdepääs Juurdepääsutee kohandus küljelt asfaltteelt asfaltteelt asfaltteelt kokkuvõttes kokkuvõttes kokkuvõttes Võrdlus sarnane sarnane sarnane Kohandus (%) 0% 0% 0% Summaarne kohandus -35% -35% -5% Absoluutkohandus 35% 35% 25% Kohandatud hind (€/m²) 9,16 9,28 9,92 8,50 Kaalud 0,30 0,30 0,40 • Võrdlustehingud on toimunud hindamise hetkega sarnases turusituatsioonis. Sarnaste maatükkide turul pole märgata suurt hinnatõusu, kuid ka mitte hinnalangust. Samas toimub tehinguid nii harva, et trendi suurust ja kõverat on raske määratleda. • Hinnatav kinnistu asub arenevas Reola külas. Kõrgemalt on hinnatud tööstusparkides asumine. Hinnatud on hea nähtavus, juurdepääs ja piirkondlik sümbioos. Vahi tööstuspark on Tartu linnale lähemal, mis on eelistatud, samas on Võru poolne suund äri- ja tootmiskinnisvara puhul enam hinnatud. Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M  • Mastaabiefekti all mõistame üldkehtivat reeglit, mille alusel suurema üldpinnaga kinnistute pinnaühiku maksumus on reeglina madalam kui väiksema üldpinnaga kruntidel. Äri- ja tootmiskinnisvara puhul pole proportsionaalsus samas niivõrd tugevalt oluline, sest suure hoonestuse korral on tarvis ka maad parkimiseks ja manööverdamiseks, mistõttu on hinnatud ka suuremad maatükid. • Ehitusõigus on hinnataval kinnistul potentsiaalselt olemas, kuid tuleks taotleda projekteerimistingimused. Võrreldavatel kinnistutel on detailplaneeringud olemas. Eelistatud on suurema ehitusõigusega kinnistud (ehitusalune maa, korruselisus). Hinnataval varal detailplaneering puudub, kuid ehitusõiguse annab üldplaneering. Asjaajamine võtab siiski teatud aja. • Olulised on vee-, kanalisatsiooni- ja elektritrass, samuti sideühendus. Plussiks saab olla gaasitrassi või tsentraalse küttetrassi olemasolu. Eelistatud on liitumislepingud, seejärel trassid kinnistu piiril, vähem eelistatud trasside lähikonnas puudumine. Hinnataval liitumislepingud puuduvad. • Eelistatud on ärimaa sihtotstarve, siis järgneb tootmismaa sihtotstarve. Ärimaal (kaubanduspinnad) on suurem perspektiiv kui tootmismaal. Samas on vahe osaliselt teoreetiline, kuna kummalgi maal saab teha erinevaid tegevusi. • Kinnistud paiknevad asfalteeritud teede ääres. Vähem on hinnatud juurdepääsud, mis on üle naaberkinnistute. Hea nähtavus ja mitmekülgne juurdepääs on eelistatum. Hinnatav kinnistu piirneb küll kahest küljest teedega, kuid pole teada, kust saab mahasõidu/pealesõidu ja reaalselt hindamise ajal ka pealesõit/mahasõit kinnistule puudub. • Kaalude jagamisel lähtume põhimõttest, et suurima kaalu anname hinnatavaga kõige sarnasemale varale (st kõige vähem kohandatud varale). Eeltoodud tabelis kohandatud tehinguhindade kaalutud keskmine avaldub järgmiselt: 9,28 €/m2 x 0,3 + 9,92 €/m2 x 0,3 + 8,50 €/m2 x 0,4 = 9,16 €/m2 . Seega avaldub kinnistu turuväärtus järgmiselt: 9,16 €/m2 x 5773 m2 = 52 886 € ehk ümardades tuhandelisteni 53 000 eurot. Arvestades võrdlustehingute ja turuväärtust mõjutavate teguritega, on hinnatava vara turuväärtus 53 000 eurot. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lisandu käibemaksu. Arvestades vara asukohta, suurust ja otstarvet, võib likviidsust pidada keskmiseks. Hindamistulemus on keskmise täpsusega ning reaalne müügihind võib erineda siintoodust +/- 15%. Analoogsete kinnistute väljakujunenud müügiperiood on hinnangu koostamise hetkel keskmiselt kuus kuud kuni üks aasta. 9.3 Projektijärgse äralõike hüvitusväärtus Hinnatavast kinnistust on tee-ehitusprojektiga seoses planeeritud ära lõigata 95 m2 suurune maatükk. Juhul kui äralõige eraldi ei vasta kriteeriumidele, mis on omased kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse (tulenevalt peamiselt kujust, suurusest, ehitusõigusest), tuleb vastavalt Standardile EVS 875 käsitleda äralõiget osana kinnisasjast. Hinnatav äralõige ei ole turul vabalt kaubeldav oma väiksuse ja maanteepoolsest osast ehitusõiguse puudumise tõttu. Projektijärgse äralõike turuväärtuse hindamiseks kasutame eelpool hinnatud pinnaühiku turuväärtust. Projektijärgse äralõike hüvitusväärtuse hindamiseks kasutame eelpool hinnatud pinnaühiku turuväärtust. Arvestades äralõigatava maatüki kuju ja suurust (pindalaga 95 m2) avaldub hüvitusväärtus järgmiselt: 9,16 €/m2 x 95 m2 = 870,20 eurot. Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Seetõttu tuleb arvestada ka kaasneva kahju hüvitamisega. Kaasneva kahju hindamine on vajalik, kui kinnisasja äralõike väärtus ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik kannab. Võimalik trasside nihutamine ja vajalikud hilisemad haljastus- ja korrastustööd toimuvad koos teetöödega. Finantseerimine lahendatakse teetööde projekti raames ega kuulu käesoleva hindamise temaatikasse. Nii taastatakse vana olukorraga võrdne olukord, kaasnevaid kahjusid hindaja hinnangul ei ole ja kaasneva kahju hindamisvajadust ei teki. Tee laienemisega selle kaitsevöönd samuti laieneb. See tähendab, et kitsendused nihkuvad sügavamale kinnistu suunas ja võivad mõjutada kinnistu kasutamist piiravalt. Hindamise mõistes on muutuse osakaal väike ja hindamistulemust ei mõjuta ehk antud juhul ei teki püsiva mõju kahju hindamise vajadust. Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M  21 Äralõike puhul ei saa rääkida väljakujunenud müügiperioodist, kuna väikesel maatükil pole avalikku turgu ja ostja saab olla vaid erihuvidega. Seega on äralõike likviidsus madal. Käesolev eksperthinnang on 26-l lehel: Lisa 1: Fotod; Lisa 2: Äralõike plaan; Lisa 3: Kinnistusregistri väljavõte; Lisa 4: Kvaliteediklasside määratlemise alused; Lisa 5: Vastavuskinnitus standardi nõuetele. Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M Eksperthinnangu lisad Lisa 1. Fotod Roosi ja Unipiha tee nurk Vaade üle Unipiha tee hinnatavale kinnistule Vaade Võru mnt suunas Vaade piki Roosi tänavat Kinnistu on rohumaa Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M  23 Lisa 2. Äralõike plaan Hinnatav äralõige on Pos 40 maatükil märgitud sinisega Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M Lisa 3. Kinnistusregistri väljavõte Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M  25 Lisa 4. Kvaliteediklasside määratlemise alused Kvaliteedihinnang teguritele Nr Tegur Hinnang Koondhinnang I Asukoha kvaliteet 1 Sünergia ja teenuste kättesaadavus B 2 Ümbrus B 3 Teed ja tänavad, parkimine A 4 Mööduv liiklusvoog, nähtavus, juurdepääs, turvalisus A 5 Ühistransport A 6 Kasutust piiravate kitsenduste mõju A 7 Võrguteenused B B 8 Ehitusõigus B 9 Kuju ja suurus B 10 Haljastus ja heakord B 11 Ehitusgeoloogia ja veerežiim A 12 Vaade B 13 Keskkonnariskid A II Hoone kvaliteet 1 Arhitektuurne lahend - 2 Hoone näitajad - 3 Hoone konstruktsioonide seisukord - 4 Hoone tehnoseadmete seisukord - - 5 Hoone välisviimistluse kvaliteet - 6 Hoone siseviimistluse kvaliteet ja kohtkindla sisustuse - olemasolu ning kvaliteet 7 Hoone sisekliima - III Kinnisvara juhtimise kvaliteet 1 Dokumentatsioon - 2 Kinnisvarajuhi ja/või halduri pädevus - 3 Kinnisvara korrashoiu ja kasutamisega seotud teenuste - korraldus - 4 Energiatarbimise juhtimine - 5 Vara kasutajate homogeensus ja maksejõulisus - Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M Lisa 5. Vastavuskinnitus standardi nõuetele (EVS 875-4) • Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu korraldanud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. • See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. • Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. • Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana. • Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. • Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: Marko Laur Kinnisvara hindaja, VI kutsetase Kutsetunnistus 116106 Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ Tel: 56 464542 e-mail: [email protected] Kinnitaja: Kadri Kärson Kutseline kinnisvarahindaja VII kutsetase, kutsetunnistus nr 105040 Maa-ameti litsents nr 102-MA-mh Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ Tel: 526 0733 e-mail: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnang nr 13072/0519M Aime Güsson OÜ Moreno Veod [email protected] 03.06.2019 nr 16-2/19-0100/26177-1 Pakkumine Roosi tn 2 kinnisasjast maaeralduse omandamiseks Austatud proua Güsson Maanteeamet alustas 08.04.2019 kirjaga nr 16-2/19-0100/17045-1 kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel menetlust OÜ-le Moreno Veod kuuluvast Roosi tn 2 kinnisasjast (koha aadressiga Roosi tn 2, Reola küla, Kambja vald, Tartu maakond, kinnistu registriosa nr 2659004, katastriüksuse tunnus 94901:009:0018, pindalaga 5773 m2) maaeralduse omandamiseks vastavalt krundijaotuskava joonisele (äralõike ligikaudne pindala 95 m2). Äralõige on vajalik Roadplan OÜ poolt koostatud põhiprojekti nr 18042/2 „Kõrvalmaantee 22133 Reola-Unipiha km 0,05-1,3 Reolas asuva lõigu rekonstrueerimise projekt“ elluviimiseks. Tuginedes Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ poolt koostatud hindamisaruandele nr 13072/0519M on Roosi tn 2 kinnisasja äralõike hüvitusväärtuseks 870,20 eurot (9,16 eur/m2). Juhul kui olete nõus kinnisasja osa võõrandamisega, makstakse Teile kui kinnisasja omanikule kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk. Samuti pakume Teile ühekordset hüvitist asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõige OÜ-le Moreno Veod kuuluvast Roosi tn 2 kinnisasjast tasudes Teile alljärgnevalt: kinnisasja osa eest makstav tasu – 870,20 eurot (9,16 eur/m2); motivatsioonitasu – 1067,40 eurot; täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest – 123,04 eurot. Pakkumus kokku 2060,64 eurot. Ühtlasi teatame, et juhul kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatava äralõike pindala on kas suurem või väiksem kui 95 m2, siis suurendatakse või Teelise 4 / 10916 Tallinn / 6119 300 / Registrikood 70001490 / www.mnt.ee / [email protected], 620 1200 (kliendiinfo) / [email protected]; 611 9300 (teedealased küsimused) vähendatakse vastavalt kinnisasja osa eest makstavat tasu arvestusega 9,16 eurot/m² kohta. Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev pakkumus, mis vastaks KAHOS-es toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule. Palume Teie nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas 14 päeva jooksul alates käesoleva kirja kättesaamisest. Menetluse läbiviija kontaktid: Riin Kodu, tel. 5982 2504, [email protected] Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Riin Kodu maade projektijuht teemaa osakond Lisa: Roosi tn 2 kinnisasja hindamisaruanne Riin Kodu 59822504 [email protected] 2 (2)