Detailplaneering

KÖITE SISUKORD I MENETLUSDOKUMENDID 1. Detailplaneeringu algatamise taotlus, 11.07.2025 II SELETUSKIRI....................................................................................... 2 1 DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK ................................... 2 2 PLANEERITAVA MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS ................................ 2 3 LINNAEHITUSLIK SITUATSIOON JA SELLE ANALÜÜS ......................... 4 4 PLANEERINGUS KAVANDATU ............................................................. 5 III LISAD 1. Planeeringulahenduse illustratiivne materjal IV JOONISED 1. Algatamisettepaneku eskiislahendus  II SELETUSKIRI 1 DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK Detailplaneeringu eesmärk on koostada Nafta tn 1 // Petrooleumi tn 6, Petrooleumi tn 8, Bensiini tn 9, Bensiini 9a, 9c ja 9d kinnistutele linnaehituslikult sobiv hoonestuslahendus ning määrata selle alusel moodustatavatele kruntidele ehitusõigus ärihoonete, äripindadega korterelamute ja korterelamute ehitamiseks ning esitada piirkonna liikluskorralduse ettepanek, lisaks anda heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsuteede, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. 2 PLANEERITAVA MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS Planeeritav maa-ala asub Tallinnas, Kesklinna linnaosas, Reidi tee, Pikksilma tänava, Tuukri tänava ja Petrooleumi tänava vahel. Kinnistu Petrooleumi tänavaga külgnevas osas asuvad amortiseerunud hooned, mis on ette nähtud likvideerida. Planeeringuala külgneb põhja poolt Reidi teega, ida ja lõuna poolt äripindadega elamutega ja lääne poolt tootmis- ja ärihoonetega. Nafta tn 1 // Petrooleumi tn 6 kinnistul asuvad 2- korruseline administratiivhoone (ehr kood 101022443), 1-korruseline kaubandushoone (ehr kood 101022444) ja 1-korruseline ehitisregistrisse kandmata ehitis. Petrooleumi tn 8 kinnistul asub 1- korruseline büroohoone (ehr kood 101024730). Maa-alal asuvad kinnistud: Nr Aadress Pindala Registri- Katastri- Siht-otstarve Omanik m² osa tunnus nr Nafta tn 1 // Tootmismaa Tristania 1 Petrooleumi tn 46290 4122601 78401:114:1880 50% OÜ 6 Ärimaa 50% Tristania 2 Petrooleumi tn 8 4383 78401:114:1900 Ärimaa 100% OÜ 4329901 Transpordimaa Tristania 3 Bensiini tn 9 4267 1615001 78401:115:1890 100% OÜ Eesti Transpordimaa Energia 4 Bensiini tn 9a 274 1614601 78401:115:1900 100% Jaotusvõrk OÜ K-Projekt Töö nr 25009 Aktsiaselts Tallinn, Kesklinna LO Nafta tn 1 // Petrooleumi tn 6 kinnistu detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: \\FS01\Upload\OBJEKTID\25009 Nafta tn 1 DP\1. Algatamisettepaneku kaust\25009 2/6 10.07.2025 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  Eesti Tootmismaa Energia 5 Bensiini tn 9c 212 24980501 78401:114:0106 100% Jaotusvõrk OÜ Eesti Tootmismaa Energia 6 Bensiin tn 9d 349 24980601 78401:114:0107 100% Jaotusvõrk OÜ Tehnovõrgud: Piirkond on tehnovõrkudega varustatud. Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määruse nr 9 alusel paiknevad planeeritavad kinnistud Tallinna kaugkütte piirkonnas. Krundi tehnovõrkudega varustamine lahendatakse detailplaneeringu koostamisel võrguvaldajate väljastatud tehniliste tingimuste järgi. Kitsendused: • Ala asub Tallinna Vanalinna kaitsekorra eelnõu kohaselt määratavas Vanalinna vaatesektoris „Lauluväljaku ülemise värava juurest vanalinna siluetile“ (lisa1). Vaatesektoris määratud piiranguvööndi kõrgus asub planeeritava ala kohal 38 m kõrgusel, st lubatud on kuni 38 m (abs) hooned. Kavandatavate ehitiste ja pealeehitiste mõju vanalinna vaadeldavusele tuleb hinnata, kui nende absoluutkõrgus ületab madalaimat kõrgusmärki antud asukohas. • Planeeritavale alale ulatub osaliselt Läänemere ranna piiranguvöönd • Planeeritavale alale ulatub osaliselt muinsuskaitseline kitsendus arheoloogiline leiukoht Tallinna Vanasadam K-Projekt Töö nr 25009 Aktsiaselts Tallinn, Kesklinna LO Nafta tn 1 // Petrooleumi tn 6 kinnistu detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: \\FS01\Upload\OBJEKTID\25009 Nafta tn 1 DP\1. Algatamisettepaneku kaust\25009 3/6 10.07.2025 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  3 LINNAEHITUSLIK SITUATSIOON JA SELLE ANALÜÜS Planeeritav ala on viimane suurem linnaehituslik arenguvõimalus kesklinnas mere ääres, mille terviklik planeerimine ja suurem hoonestusvabadus suudaks pakkuda linnale olulisi lisaväärtusi - kesklinnaliku linnaruumi ja kvaliteetset rohelist elukeskkonda. Planeeritava ala kohta kehtib „Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneering“. Üldplaneeringus on planeeritav ala määratud elamu- ja ärihoone juhtotstarbega alaks (E+B), 4 ehituspiirkonnaks, kus täisehituse osakaaluks on lubatud 50% ja haljastuse osakaaluks 30%. Hoonete suurimaks kõrguseks on lubatud kuni 17 m ja 4-5 korrust. Detailplaneeringuga teeme ettepaneku muuta kehtiva „Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneeringu“ hoonestustingimusi täpsustades hoonete tüpoloogiat ja hoonete kõrgust määrates suurimaks lubatud kõrguseks 11 korrust ja loobuda kadrioru hooneid kopeerivast tüpoloogiast. Kõrguse ja hoonestustüpoloogia tingimuste muutmine on põhjendatud muuhulgas järgnevaga: • Planeeringuvõistlus. Planeeringuala parim linnaruumiline lahendus leitakse planeeringuvõistlusega. • Üleminek Kadriorust kesklinna. Planeeritav ala paikneb Kadrioru ja kesklinna piiril, tähistades loogilist üleminekut ajaloolisest aedlinnast linnalikuma, tihedama hoonestuse suunas. Kesklinna poolsete, Petrooleumi tänava äärsete, naaberkinnistute ja sadama-ala planeeringutes on suurem korruselisus lubatud. • Erinevad tüpoloogiad. Eriliste hoonetüüpide, sh suurema korrusekõrgusega hoonete ja avalikkusele suunatud funktsioonide ning suurema pargi planeerimine eeldab suuremat hoonete kõrgust ja korruselisust. • Tallinna siluett merelt vaadatuna. Kõrgem hoonestus ilmestab ja liigendab Tallinna mereäärse ala siluetti. Kuni 38 (abs) hooned on lubatud Vanalinna kaitsekorras määratud vanalinna vaatesektoris. • Ankurhooned ja orientiirid. Kõrgemad mahud toimivad linnaehituslike visuaalsete maamärkidena ja tugevdavad kvartali identiteeti. Kõrgemad hooned võimaldavad avaraid ja väärtuslikke vaateid, mis toetab ala mitmekesise kasutuse kujunemist ja sihtkohaks muutumist. Planeeritavale alale on 03.08.2011 korraldusega nr 1213-k algatatud detailplaneering. Planeeritava ala kohta ei ole varem detailplaneeringut kehtestatud. Planeeringuala külgneb põhja poolt Reidi teega, teisel pool Reidi teed on Tallinna Vanasadam. Planeeringualast ida ja lõuna poole jäävad 5- korruselised korterelamud ja äripindadega korterelamud. Planeeritavast alast lääne poole jäävad tootmis- ja ärihooned. K-Projekt Töö nr 25009 Aktsiaselts Tallinn, Kesklinna LO Nafta tn 1 // Petrooleumi tn 6 kinnistu detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: \\FS01\Upload\OBJEKTID\25009 Nafta tn 1 DP\1. Algatamisettepaneku kaust\25009 4/6 10.07.2025 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  Planeeringuala muutumisel tootmis- ja ärimaa sihtotstarbest äri- ja elamumaaks tõuseb piirkonna väärtus elukohana veelgi. Planeeritava ala lähiümbruses on koostamisel mitmed detailplaneeringud, kus kavandatakse korterelamute ja äriruumidega korterelamute ja ärihoonete ehitamist. Ühistranspordi ühendus on piirkonnas hea, lähim bussipeatus on „Pikksilma“ Reidi teel. Planeeritavast alasti umbes 450m kaugusel asub trammipeatus „Tallinna Ülikool“. 4 PLANEERINGUS KAVANDATU Planeeritavale alale on kavas arendada põhjamaine kesklinnalik linnakvartal, kujundada maamärk, mis meelitab ligi linnaelanikke, külalisi, innovaatilisi ettevõtteid ja loovtalente. Arendus võiks pakkuda mitmekesise arhitektuuri- ja tüpoloogiaga kõrgetasemelist elukeskkonda, atraktiivset ning inimkeskset tänavaruumi; võiks olla segafunktsioonidega, et toetada aktiivset linnaelu ja samal ajal tagaks elanikele rahuliku elukeskkonna. Ala ruumilise keskme moodustab terviklik haljastatud avalik ruum või park, millele avaneb vaateid võimalikult paljudest hoonetest ja eluruumidest. Hea lahendus suudab avada vaateid ka merele. Reidi tee äärsel alal, tänava mõlemal küljel, võib olla potentsiaali kujuneda Kesklinna elanike, kuid ka Viimsi, Pirita ja Lasnamäe elanike töökohtade, vaba aja veetmise või teenuste tarbimise üheks tõmbekeskuseks. Tallinna Ülikooli ja Kadrioru asumi elanike pääs rannapromenaadile läbi arendusala võib luua eeldused esindusliku Kadrioru jalakäijate tänava kujunemiseks. Planeeringuga kavandatu: - muudaks ala linnaruumiliselt ja funktsionaalselt sihtkohaks, - pikendaks kesklinna Kadrioruni, pakkudes teenuseid ja kultuuri, - suurendaks kesklinna elanike ja töökohtade arvu, - tagaks 15-minutilise linna toimivuse kogu piirkonnas ning aitaks kokkuvõttes viia ellu Tallinn 2035 arengustrateegiat. Pärast detailplaneeringu algatamist on soov parima planeeringulahenduse leidmiseks korraldada planeeringu arhitektuurivõistlus, mille tõttu soovime algatamise tingimused anda võimalikult avarad: 1. Maakasutus. Planeerida mitmefunktsiooniline hoonestus - elu- ja ärihooned, sh elamisfunktsioon kokku vähemalt 60%, lisaks avalikkusele suunatud funktsioon, kodulähedased teenused, lasteaed ja avalik park. Ärihoonete osakaal kavandada suuremana Reidi tee ääres ning elamute osakaal ala lõuna poolses osas. 2. Hoonete kõrgus. Hooned planeerida varieeruva kõrgusega 4 kuni 11 korruselised, kõrgeimad hooned planeerida linnaruumiliste aktsentidena. 3. Hoonestusalad ja tüpoloogia. Hoonestusalad peaks sisaldama kõrguselist ja mahulist variatiivsust, et tagada liigendatud ja kammerlik elukeskkond. Arvestades loodava kvartali asukohta kesklinna ja Kadrioru piiril võiks K-Projekt Töö nr 25009 Aktsiaselts Tallinn, Kesklinna LO Nafta tn 1 // Petrooleumi tn 6 kinnistu detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: \\FS01\Upload\OBJEKTID\25009 Nafta tn 1 DP\1. Algatamisettepaneku kaust\25009 5/6 10.07.2025 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  hoonestuslaad seostuda mõlemale piirkonnale iseloomuliku linnastruktuuriga. 4. Avalik ruum. Planeerida tänavavõrk ja ruumilahendus, mis arvestaks alaga piirneva olemasoleva tänavavõrguga ning võimaldaks sujuvat jalakäijate liikumist läbi planeeritava ala. Planeerida jalakäijakeskne linnaruum. 5. Haljastus. Planeerida haljastuse osakaaluks planeeritavatel kinnistutel kokku kuni 40%. Haljastuse osakaal võib planeeritavatel kruntidel oluliselt varieeruda ja sisaldada jalgteid, mänguväljakuid jms, mis on tervikliku maastikulahenduse osaks. Planeerida üks kesksem avalikelt tänavatelt ligipääsetav ja linnale üleantav park. 6. Tihedus. Planeerida kesklinna sobiv elanike, töökohtade ja funktsioonide tihedus hoonestuse tihedusnäitajaga FAR 2.0-2.3 7. Planeerida elu- või ärihoonega integreeritud kesklinnale omane lasteaed või lastehoid, mis välialana kasutab avaliku parki. 8. Reidi tee ja Tuukri tänavaga külgnevalt planeerida tänavatasandile avanevaid äripindu. 9. Planeerida Petrooleumi tänava ja Tuukri tn ristmikult mere suunas liikumiseks ala läbiv jalakäijate ja ratturite läbipääs. 10.Planeerida krundid ja kvartalid, mis võimaldavad ala etapiviisiliselt välja ehitada. K-Projekt Töö nr 25009 Aktsiaselts Tallinn, Kesklinna LO Nafta tn 1 // Petrooleumi tn 6 kinnistu detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: \\FS01\Upload\OBJEKTID\25009 Nafta tn 1 DP\1. Algatamisettepaneku kaust\25009 6/6 10.07.2025 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx Asendiplaan 1:1500 ee di t Rei 78401:115:1900 4k 78401:114:0106 78401:114:0107 6-11k 3-8k Kiikri 11k 4-6k 5-8k 4k 78401:114:1900 6k 78401:114:1880 78401:115:1890 6-11k 5k 4-6k 5k 4-6k 6k 2-6k Petrooleumi 5k Pikksil 5k 6k ma 5k 1-7k 4-5k 5k 1-7k 1-6k Elamu Avalik hoone i Krundipiir Tuukr Haljastus Nafta Saatja: "Paul Kunimägi" <[email protected]> Saaja: "KM Info" <[email protected]> Teema: FW: Ülesanne DP047910 kohta, tähtaeg: 19-09-2025 Kuupäev: 2025-09-09 11:32 Palun registreerida ülesanne DHS-s Paul Kunimägi From: [email protected] <[email protected]> Sent: Monday, September 8, 2025 1:41 PM To: Paul Kunimägi <[email protected]> Subject: Ülesanne DP047910 kohta, tähtaeg: 19-09-2025 Teile on TPR-is ülesanne. Teavituse liik: Ülesande täitmise korraldus ----------------------------- Planeeringu andmed ----------------------------- Planeeringu nimetus: Nafta tn 1 // Petrooleumi tn 6 kinnistu detailplaneering Linnaosa: Kesklinn Seisund: Algatamisettepanek menetlemisel ------------------------- Ülesande andmed ------------------------- Ülesande liik: Arvamuse küsimine algatamisettepanekule Ülesande andja: VEIKO TOOMINGAS Ülesande sisu: palun esitada arvamused eraldi vastustena Tähtaeg: 19-09-2025 Viide: Otseviit ülesandele <https://tpr.tallinn.ee/Link/Task/258549>