Kiri

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Suur-Ameerika 1 TALLINN 14.09.2017 nr C.1-5.1/ 2578 Arvamus „Kinnisasja avalikes huvides omandamise ja sundvõõrandamise seadus“ eelnõu kohta Telia Eesti AS (edaspidi „Telia“) esitab käesolevaga arvamuse Kinnisasja avalikes huvides omandamise ja sundvõõrandamise seadus“ eelnõu (edaspidi “eelnõu”) kohta põhjusel, et eelnõu reguleerib ka sundvalduse seadmist avalikes huvides oleva sidevõrgu või sideehitise ehitamiseks. 1. Menetluse aluseks olevad dokumendid. Eelnõu § 5 sätestab, et kui eriseadus näeb ette planeerimise ja projekteerimise andmise kohustuse, on kinnisasja omandamise ja sundvõõrandamise aluseks: 1) detailplaneeringu koostamise kohustuse korral kehtestatud detailplaneering; 2) detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel projekteerimistingimused; 3) kehtestatud riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu korral vastav eriplaneering. Eelnõu § 40 lg 2 kohaselt on sundvalduse seadmise aluseks samad §-s 5 nimetatud dokumendid, kuid paragrahvis 5 puudub viide sundvaldusele. Teeme ettepaneku lisada §-i 5 esimesse lausesse selguse huvides viide ka sundvaldusele: „Kui eriseadus näeb ette planeerimise või projekteerimistingimuste andmise kohustuse on kinnisasja omandamise, sundvõõrandamise ja sundvalduse aluseks: …“ 2. Sundvalduse seadmine Eelnõu § 39 (Sundvaldus) lg 4 kohaselt on jäetud kinnisasja omanikule õigus otsustada ja valida, kas ta soovib sundvalduse seadmist või kinnisasja omandamist sundvalduse seadja poolt: Telia Eesti AS Mustamäe tee 3 telia.ee 15033 Tallinn, ESTONIA [email protected] Registrikood: 10234957 [email protected] „(4) Kui kinnisasja koormamine sundvaldusega ei võimalda kinnisasja vastavalt senisele otstarbele kasutada, on kinnisasja omanikul õigus sundvalduse seadjalt nõuda, et see omandaks kinnisasja või selle osa.“ Leiame, et sundvalduse otstarbekuse ja põhjendatuse üle on pädev otsustama eelnõu § 3 toodud asutused. Juhul, kui kinnisasja omanikule jäetakse § 39 lg-s 2 toodud nõudeõigus, muudab see sundvalduse menetluse läbiviimise ja otsuste tegemise oluliselt keerulisemaks (vastuolulised huvid ja soovid). Sidevõrgu omanikul kui ühel potentsiaalsel sundvalduse taotlejal ei ole huvi omandada sidevõrgu aluseid maaribasid, arvesse võttes, milliseid tegevusi ja kulusid see endaga kaasa toob (maa mõõdistamine, katastrisse kandmine, notariaalne jagamine ja võõrandamine). Lisaks on maa- alusest sidekaablist tulenev kitsendus kinnisasja omanikule reeglina minimaalne ning see ei takista kuidagi tema igapäevast kinnisasja kasutamist, mistõttu ei ole sidevõrgu omaniku arvates selle sundvõõrandamine kinnisasja omaniku soovi korral kuidagi põhjendatud. Teeme ettepaneku eelnõu § 39 lg 4 seadusest välja jätta. Alternatiivina teeme ettepaneku muuta sõnastust viisil, et sundvalduse seadjale vastava ettepaneku tegemise õigus on eelnõu § 3 nimetatud asutusel, mitte ei ole see kinnisasja omaniku nõudeõigus. „(4) Kui kinnisasja koormamine sundvaldusega ei võimalda kinnisasja vastavalt senisele otstarbele kasutada, on käesoleva seaduse § 3 nimetatud pädeval asutusel õigus teha sundvalduse seadjale ettepanek kinnisasja või selle osa omandamiseks sundvõõrandamise teel.“ 3. Sundvalduse seadmise tasu 3.1. Telia arvates ei ole sundvalduse seadmise korral põhjendatud sundvalduse tasu maksmine ühekordse hüvitisena (eelnõu § 40 lg 3) ja seda alljärgnevatel põhjustel: - sundvalduse seadmise vajadus tuleb ette tavapäraselt olukorras, kus kinnisasja omaniku ja sundvalduse seadja vahel ei saavutata mõlemaid pooli rahuldavat kokkulepet või kokkulepe küll saavutatakse, aga omanik elab välismaal ning nõutud vormis lepingu sõlmimine ei ole võimlik või osutub kokkuleppe sõlmimine keeruliseks omanike paljususe tõttu ning kinnisasja omanik ei anna vabatahtlikult oma nõusolekut tema kinnistule avalikes huvidest vajaliku tehnovõrgu või rajatise ehitamiseks. Juhul, kui sellisele keeldumisele järgneb sundvalduse seadmine ning määratakse kinnisasja omaniku kasuks lisaks iga-aastasele talumistasule veel ka ühekordne sundvalduse seadmise tasu, siis on sundvalduse seadmine kinnisasja omanikule majanduslikult palju kasulikum lahendus kui tavapärane poolte vaheline kokkulepe (servituut). - sundvalduse seadmise puhul ühekordse hüvitise maksmist kinnisasja omanikule ei pidanud Riigikohus oma 15.03.2017 otsuses nr 3-2-1-1-17 põhjendatuks (otsuse p.15) ning leidis, et omandiriive ja muud negatiivsed mõjud kinnisasjale peavad olema arvestatud juba perioodilise tasu sisse, mida sundvalduse puhul tasutakse sarnaselt isikliku kasutusõiguse kokkuleppe või Telia Eesti AS Mustamäe tee 3 telia.ee 15033 Tallinn, ESTONIA [email protected] Registrikood: 10234957 [email protected] seadusest tuleneva talumistasu puhul. Seetõttu leiame, et sundvalduse puhul ei ole õiglane maksta kinnisasja omanikule sarnaselt sundvõõrandamisega täiendavat ühekordset tasu (nagu näeb seda ette eelnõu kohane regulatsioon), vaid see peaks olema võrdväärne olukord kinnisasja omanikega, kes on nõus AÕS § 1581 mõistes avalikes huvides rajatava võrgu tarbeks koormama oma kinnisasja vabatahtlikult. Põhjusel, et sundvaldus on oma olemuselt pigem sarnane talumiskohustusega (kinnisasja kitsendus) kui sundvõõrandamisega (omandi võõrandamine), teeme ettepaneku lähtuda avalikes huvides (AÕS § 1581 alusel) rajatavate tehnovõrkude ja –rajatiste sundvalduse tasu kindlaksmääramisel ja arvutamisel talumistasu regulatsioonist ja arvutuspõhimõtetest (perioodiline tasu ning taotlemine vastavalt AÕS §-le 1582, AÕSRS § 154). 3.2. Telia on seisukohal, et põhjendatud ei ole ka eelnõu § 40 lg-ga 3 pandud kohustus tellida vastavat kutsetunnistust omavalt hindajalt hindamisaruanne hüvitisväärtuse määramiseks. Sundvaldus sarnaneb oma olemuselt pigem talumisele, mitte maa võõrandamisele, kus on kvalifitseeritud spetsialistilt hindamise tellimine õigustatud. Sundvalduse puhul tuleks lähtuda pigem talumise tasude regulatsioonist, mis reguleerib sarnaseid olukordi isiklike kasutusõiguse lepingutes ja haldusaktides. Arvame, et sundvalduse seadmise puhul ei ole proportsionaalne sundvõõrandamise regulatsiooni kehtestamine. Teeme ettepaneku lihtsustada hüvitiseväärtuse määramise protseduuri ning lähtuda hüvitise määramisel talumistasu arvutamise mudelist. 3.3. Sundvalduse seadmine detailplaneeringu koostamise kohustusega ja kohustuseta aladel Telia hinnangul vajavad eelnõus muutmist ka sundvalduse seadmise regulatsioon detailplaneeringu koostamise kohustusega ja kohustuseta aladel (eelnõu §-d 41 ja 42). Eelnõu kohaselt ei ole arvestatud tehnovõrkude ehitamise eripära ega tehnovõrkude ehitamisele (ehitusprojekti koostamisele) esitatavaid nõudeid. Ehitusseadustiku § 83 lg 1 kohaselt on sideehitise (liinirajatise) ehitusprojekti koostamiseks nõutavad projekteerimistingimused. See tähendab, et eelnõu § 41 lg 2 p 4 kohane kohustus esitada koos sundvalduse taotlusega detailplaneering, ei ole teatud juhtudel asjakohane (kui tehnovõrku ei ole planeeringus ette nähtud ja see ehitatakse projekteerimistingimustega või kui planeering üldse puudub ja ehitataksegi projekteerimistingimuste alusel ainult tehnovõrk antud piirkonda). Eeltoodust tulenevalt teeme ettepaneku sundvalduse seadmiseks esitatavate dokumentide nõuded viia kooskõlla ehitusseadustikuga ning võimaldada sundvalduse seadmisel esitada detailplaneeringu asemel ka projekteerimistingimused (eelnõu § 41 lg 2 p 4, millele viitab ka § 42 lg 2), sõltuvalt vastavale tehnovõrgu või –rajatise ehitamisele esitatavatest nõuetest. Telia Eesti AS Mustamäe tee 3 telia.ee 15033 Tallinn, ESTONIA [email protected] Registrikood: 10234957 [email protected] 3.4. Lisaks eelnevale jääb eelnõus arusaamatuks sundvalduse seadmise protsessis tegevuste järjekord ning tegevuste/otsuste tegemise tähtajad. 3.4.1. Eelnõu § 42 lg 3 kohaselt teavitab sundvalduse seadja kinnisasja omanikku projekteerimistingimuste väljastamisest. Praktikas alustatakse tehnovõrkude (sidevõrkude) planeerimist/projekteerimist projekteerimistingimuste taotlemisega kohalikult omavalitsuselt, mille järel koostatakse ehitusprojekt ning kooskõlastatakse see asjasse puutuvate isikutega, sh maaomanikega. Juhul, kui maaomanikuga saavutatakse avalikes huvides tehnovõrgu talumise osas kokkulepe, seatakse kinnistusraamatusse isiklik kasutusõigus tehnovõrgu omaniku kasuks ja kui kokkulepet ei saavutata, on tehnovõrgu omanikul võimalik esitada taotlus sundvalduse seadmiseks AÕS § 1581 mõistes avalikes huvides rajatava võrgu talumiseks. Seega, jääb arusaamatuks, miks sundvalduse seadja teavitab kinnisasja omanikku projekteerimistingimuste väljastamisest (mis on juba ammu enne väljastatud ja kinnisasja omanikule projekti kooskõlastamise käigus teada)? Teeme ettepaneku muuta sõnastust viisil, et kinnisasja omanikku ei teavitata mitte projekteerimistingimuste väljastamisest vaid sundvalduse taotlemisest ning sellele lisatakse juba väljastatud projekteerimistingimused. 3.4.2. Eelnõus (§ 7) on detailselt reguleeritud teadete kätte toimetamise korda ja protsessi, kui teadet kätte toimetada ei õnnestu, kuid puudub regulatsioon ja tähtajad sundvalduse otsuse tegemiseks kinnisasja omaniku teavitamise järel. Eelnõu § 42 lg 4 kohaselt on kinnisasja omanikul õigus 4 nädala jooksul esitada oma arvamus ja vastuväited, kuid eelnõu regulatsioonis puuduvad tähtajad sundvalduse seadmise otsuse tegemiseks. Mis ajaks võiks olla sundvalduse taotlejal õiguspärane ootus saada sundvalduse seadjalt seadmise otsus? Teeme ettepaneku lisada § 41 ja § 42 tähtajad otsuse tegemiseks sidudes need kinnisasja omaniku teavitamise ja arvamuse avaldamise tähtaegadega. 3.4.3. Arusaamatuks jääb ka § 42 lg 6 sõnastus, mis viitab sundvalduse seadmise otsusele lisatavale „asjaõigusseaduse § 1581 lõikes 11 nimetatud isiku vahelise kokkuleppele või kinnisasja omaniku nõusoleku olemasolule“. Arvestades sundvalduse seadmise mõtet ja eesmärki (sundvaldust seatakse siis, kui kinnisasja omanik ei ole vabatahtlikult nõus kokkulepet sõlmima), siis sellist kokkulepet ega nõusolekut tõenäoliselt ei ole kinnisasja omanikult saadud. Teeme ettepaneku viidata kas kinnisasja omaniku ja asjaõigusseaduse § 1581 lõikes 11 nimetatud isiku vahelise kokkuleppele mittesaavutamisele, seda tõendavale kirjavahetusele või kinnisasja omaniku vastuväidetele vmt. 3.4.4. Lisaks vajab sättest arusaamiseks täiendavat selgitamist eelnõu § 39 lg 2, mille kohaselt “Sundvalduse seadmine seisneb kinnisasja koormamises piiratud asjaõigusega või asjaõigusseaduse §-s 1581 sätestatud tehnovõrgu või -rajatise talumiskohustuse kehtestamises.“. Telia Eesti AS Mustamäe tee 3 telia.ee 15033 Tallinn, ESTONIA [email protected] Registrikood: 10234957 [email protected] Sundvaldus seatakse sundvalduse seadja poolt haldusaktiga ning eelnõu § 41 lg 7 ja § 42 lg 8 kohaselt esitatakse vastav otsus ehitisregistrile. Piiratud asjaõigused sõlmitakse notari juures ning kantakse kinnistusraamatusse kinnisasja kitsendusena. Meile teadaolevalt ei ole sundvaldus kinnistusraamatust nähtav ega ole piiratud asjaõiguseks asjaõigusseaduse tähenduses. Teeme ettepaneku täpsustada sõnastust, et see ei oleks kinnisaja omanike jaoks eksitav ega tekitaks neis ootust, et sundvaldus peab olema kinnistusraamatust nähtav. Loodame, et MKM leiab võimaluse ülaltoodud ettepanekuid arvestada enne eelnõu Riigikogusse jõudmist. Oleme valmis kohtuma MKM-i esindajatega ettepanekute täiendavaks selgitamiseks. Lugupidamisega /allkirjastatud digitaalselt/ Ave Kiviberg Võrguäri lahenduste grupijuht 640 2890 Telia Eesti AS Mustamäe tee 3 telia.ee 15033 Tallinn, ESTONIA [email protected] Registrikood: 10234957 [email protected]