Lauri Luik
Haapsalu Linnavolikogu
Olavi Seisonen Meie 10.02.2026 nr 7-5/260065/2601148
Haapsalu Linnavalitsus
[email protected]
Haapsalu linna uus üldplaneering ja varem kehtestatud detailplaneeringute kehtivus
Austatud volikogu esimees Lauri Luik
Austatud linnapea Olavi Seisonen
Haapsalu Linnavolikogu 27. septembri 2024. a otsusega nr 162 kehtestatud Haapsalu linna
üldplaneeringu 2030+ seletuskirja punktis 3.2.9.1 on märgitud,1 et detailplaneeringud, mis selle
üldplaneeringu kohaselt jäävad osaliselt ehituskeeluvööndisse, muutuvad kehtetuks nende
ehituskeeluvööndisse kavandatud elamukruntide osas, millele ei ole väljastatud ehitusluba.
Üldplaneeringu kehtestamise otsuses on volikogu veel lisanud, et ehituskeeluvööndis ei ole
võimalik varem kehtestatud detailplaneeringuid ellu viia ega ehitusluba anda, kui nende
planeeringute alusel ei ole saadud nõusolekut ehituskeeluvööndi vähendamiseks.
Selline lahendus ei ole õige. Detailplaneeringut pole võimalik üldplaneeringuga abstraktselt
kehtetuks tunnistada. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel tuleb järgida selleks ettenähtud
korda.
Palun arvestage oma tegevuses detailplaneeringute kehtivusega.
Detailplaneering kehtib kuni selle kehtetuks tunnistamiseni
Detailplaneering on haldusakt, mis kehtib selle kehtetuks tunnistamiseni, haldusaktis endas ette
nähtud kehtivusaja lõpuni või haldusaktiga antud õiguse lõpliku realiseerimiseni (haldusmenetluse
seaduse § 61 lg 2). Detailplaneering ei muutu kehtetuks seetõttu, et pärast selle kehtestamist on
muutunud õigusaktid või on kehtestatud uus üldplaneering, kui detailplaneering oli kehtestamise
hetkel õiguspärane ja kooskõlas kehtinud õigusega (vt HMS § 54). Detailplaneeringut on võimalik
ka korduvalt ellu viia, seega ei muutu see ka siis kehtetuks, kui selles ettenähtud ehitusõigus on
realiseeritud.
Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks on ette nähtud kindel menetluskord (vt
planeerimisseaduse (PlanS) § 140). Kehtivate õigusaktide kohaselt pole võimalik varem
1
Väljavõte üldplaneeringu seletuskirjast: „Detailplaneeringud, mis käesoleva üldplaneeringu kohaselt jäävad osaliselt
ehituskeeluvööndisse, muutuvad kehtetuks käesoleva üldplaneeringu lahendusena ehituskeeluvööndisse kavandatud
elamukruntide osas, millele ei ole väljastatud ehitusluba. Kui detailplaneeringukohasel elamukrundil asuv ehitusala
jääb osaliselt ehituskeeluvööndisse, siis saab väljastada ehitusloa vaid ehituskeeluvööndist välja jäävale ehitusalale.“
2
kehtestatud detailplaneeringuid üldplaneeringuga niiviisi üldise käsuga kehtetuks tunnistada või
n-ö kehtetuks muuta. Seega tuleb arvestada, et isegi kui detailplaneering on hiljem kehtestatud
õigusaktidega või üldplaneeringuga vastuolus, tuleb järgida kehtiva detailplaneeringu
resolutiivosa, seda peavad tegema ka haldus- ja riigiorganid (HMS § 60 lg 1).
Kohalikul omavalitsusel peab olema ülevaade oma territooriumil kehtivatest planeeringutest ning
kehtivaid planeeringuid peab igal juhul arvesse võtma uue üldplaneeringu koostamisel (PlanS § 11
lg 1). Nii nagu üldplaneeringu ülevaatamisel tuleb hinnata, kas kehtivad detailplaneeringud on
kooskõlas üldplaneeringuga ja vajaduse korral tuleb detailplaneeringuid muuta või need kehtetuks
tunnistada (vt PlanS § 92 lg 2 p 5), tuleb seda teha ka uue üldplaneeringu koostamisel.
Kui uue üldplaneeringu tõttu ei ole enam võimalik varem kehtestatud detailplaneeringut ellu viia,
tuleb selline olukord lahendada ettenähtud menetlusega. See võib tähendada, et detailplaneering
tunnistatakse osaliselt või tervikuna kehtetuks. Samuti on võimalik üldplaneeringus ette näha mõni
muu erisus, millega saab vastuolu ületada. Kindlasti ei saa vastuolu kõrvaldada nii, et
üldplaneeringusse lisatakse säte, millega „muudetakse“ üldplaneeringuga vastuolus olevad
detailplaneeringud kehtetuks.
Detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamine
Detailplaneeringut saab muuta selle osaliselt kehtetuks tunnistamisega, kui on tagatud planeeringu
terviklahenduse elluviimine (PlanS § 140 lg 2) või kui kehtestatakse sama planeeringuala hõlmav
uus planeering (PlanS § 140 lg 7). Mõistagi saab detailplaneeringu ka tervikuna kehtetuks
tunnistada (PlanS § 140 lg 1). Igal juhul tuleb selleks järgida kõiki menetlusnõudeid, muu hulgas
peab kaasama puudutatud isiku, et välja selgitada tema seisukoht ja teha õiguspärane
kaalutlusotsus.
Planeeringu kehtetuks tunnistamine on kaalutlusotsus, mis tähendab, et peab kaaluma kõiki
asjakohaseid huve ja leidma nende vahel sobiva tasakaalu. Ühtlasi on planeeringu kehtetuks
tunnistamisel vaja arvestada HMS §-des 66 ja 67 sätestatut, sealhulgas õiguspärase ootuse ja
usalduse kaitse põhimõtet. Detailplaneeringust huvitatud isikul on õigus eeldada, et vähemalt viie
aasta jooksul pärast detailplaneeringu kehtestamist on tal võimalik planeering ellu viia (PlanS
§ 140 lg 1). Seejuures saab arvestada, et planeeringu kehtestamisest möödunud aeg vähendab järk-
järgult omaniku huvi kaalukust konkureerivate huvide suhtes (vt nt TlnRnKo 17.11.2025, 3-23-
1002/23, p 33).
Kõnealusel juhul ei saa tugineda PlanS §140 lõikes 9 sätestatud õigusele viia detailplaneering
vastavusse pärast detailplaneeringu kehtestamist muudetud või kehtestatud õigusaktidega või
jõustunud kohtuotsusega, ilma et selliste muudatuste tegemiseks korraldataks avalikku menetlust.
PlanS § 140 lõige 9 võimaldab planeeringut üksnes tehniliselt kohandada, et planeeringulahenduse
saaks ellu viia, selle sätte järgi ei saa aga detailplaneeringut sisuliselt kehtetuks tunnistada.
Ehitusloa andmisel hinnatakse eelkõige kooskõla detailplaneeringuga. Ehitusluba antakse siis, kui
ehitusprojekt vastab detailplaneeringule (ehitusseadustiku (EhS) § 42 lg 1), ning ehitusloa
andmisest võib keelduda, kui kavandatav ehitis ei vasta detailplaneeringule (EhS § 44 p 1).
Üldplaneeringut peab arvestama projekteerimistingimusi andes (EhS § 26 lg 3 p 3, § 27 lg 2 p 3).
Projekteerimistingimused antakse isiku taotluse alusel. Kui detailplaneering ja üldplaneering on
omavahel vastuolus, ei saa vastuolu kõrvaldada projekteerimistingimustega, kuna võib eeldada, et
isik ei taotle projekteerimistingimusi, kui see tooks kaasa detailplaneeringuga ettenähtud
ehitusõiguse kitsendamise tema huvide vastaselt. Seejuures on detailplaneeringu olemasolul
3
projekteerimistingimustega võimalik anda vaid täpsustavaid tingimusi, mis olemuslikult ei muuda
detailplaneeringuga ettenähtud planeeringulahendust (vt EhS § 27 lg 3 ja 4).
Lugupidamisega
/allkirjastatud digitaalselt/
Ülle Madise
Ago Pelisaar 693 8407
[email protected]