Kiri

Eksperthinnang nr 0317-19 Vara: Hoonestamata kinnistu (registriosa nr. 794536) katastriüksus (56501:002:0028) Aadress: Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani Väärtuse kuupäev: 16.02.2019 Hüvitusväärtused: 1) Kinnisasja turuväärtus 144 000 €, s.o. 0,46 €/m2 2) Äralõike maatüki väärtus (kasvava metsata) 5 016 €, s.o. 0,075 €/m2 3) Kaasnev kahju (kasvav mets) 23 568 € s.o. 0,35 €/m2 4) Kaasnev kahju (tee kaitsevööndi laienemine/suurenemine) 975 €, s.o 0,037 €/m2 Eeldused: Puuduvad Koostaja: Madis Raud Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5 Kutsetunnistus nr. 139626 Kinnitaja: Toomas Vaks Põhja-Eesti regiooni hindamisvaldkonna juht Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 127183 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tallinn, Pärnu mnt. 130, tel: +372 646 4035, faks: +372 646 4038 | Pärnu, Pikk 11, tel: +372 443 1154 Narva, Tallinna mnt. 19c, tel: +372 356 6411 | Tartu, Riia 4, tel: +372 742 3100 | Viljandi, Tallinna tn. 6, tel: +372 433 4411 Kuressaare, Kauba tn. 5, tel: +372 4536 433 | Hiiumaa esindus, tel: +372 527 9992 | Elva, Pikk 2, tel: +372 555 12345  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani Sisukord KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................................. 3 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid ...................................................................................................... 4 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ................................................................................................................... 4 1.2. Hindamise alused ning eksperthinnangu avaldamine .......................................................................................... 4 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ..................................................................... 4 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus .............................................................................................. 5 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ............................................................................ 5 2.2. Hinnatava vara ülevaatus ..................................................................................................................................... 5 3. Hinnatava vara kirjeldus ....................................................................................................................................... 5 3.1. Asukoht (56501:002:0028) ................................................................................................................................... 5 3.2. Omandisuhted ...................................................................................................................................................... 6 3.3. Maakasutus .......................................................................................................................................................... 7 3.4. Äralõige ................................................................................................................................................................ 9 3.5. Äralõike tehnovõrgud ........................................................................................................................................... 9 3.6. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele ja kvaliteediklassile ................................................................. 10 4. Turuülevaade ..................................................................................................................................................... 10 4.1. Majandusülevaade ............................................................................................................................................. 10 4.2. Järvamaa maatulundusmaade turuülevaade ..................................................................................................... 11 4.2.1. Müügitehingud ........................................................................................................................................... 13 4.2.2. Turustatavuse analüüs ................................................................................................................................ 13 4.2.3. Pakkumine .................................................................................................................................................. 14 5. Hindamine .......................................................................................................................................................... 15 5.1. Parim kasutus ..................................................................................................................................................... 15 5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ning arvutuskäik ............................................................................ 15 5.3. Hüvitusväärtuse hindamine ............................................................................................................................... 16 5.3.1. Kinnisasja turuväärtus ................................................................................................................................ 16 5.3.2. Äralõike hüvitusväärtus .............................................................................................................................. 18 6. Hindamistulemus ............................................................................................................................................... 19 Lisa 1. Fotod ........................................................................................................................................................... 21 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ........................................................................................................................... 23 Lisa 3. Äralõike joonis ............................................................................................................................................. 24 Lisa 4. Kitsenduste kaart ........................................................................................................................................ 25 Lisa 5. Kasvukohatüüpide selgitus .......................................................................................................................... 26 Vastavuskinnitus standardi nõuetele: .................................................................................................................... 27 2 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (registriosa nr. 794536) katastriüksus (56501:002:0028) Aadress Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani Omanik Tornator Eesti OÜ (registrikood 10013860) Katastritunnused 56501:002:0028 – hinnatav katastriüksus 56501:002:0142 Omandivorm Kinnistu Katastriüksuse pindalad 56501:002:0028 – 31,58 ha 56501:002:0142 – 10,94 ha Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Hoonestus Hinnataval katastriüksusel puudub Äralõike pindalad 56501:002:0028 – 66 974 m2 56501:002:0142 – puudub Äralõike hoonestus Puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Hüvitusväärtuse hindamine esitamiseks Maanteeametile Ülevaatuse kuupäev 16.02.2019 Väärtuse kuupäev 16.02.2019 Hindamisaruande kuupäev 12.03.2019 Tellija Maanteeamet Tellimusleping Töövõtuleping nr. 1-8/19/0150-1 (22.01.2019) Hindamise eeldused Puuduvad Hinnang likviidsusele Katastriüksusel keskpärane, müügiperiood kuni 9 kuud. Äralõikel likviidsus puudub Hindamistulemuse täpsus Keskmisest madalam tulenevalt otseste võrdlustehingute vähesusest (+/-20%) Käibemaks Turuväärtus ei sisalda käibemaksu. KOMMENTAARID Tulenevalt hinnatava vara olemusest ning hindamise eesmärgist ei ole tegemist turupõhise käsitlusega ning seetõttu pole käesolev hindamisaruanne sobilik esitamiseks krediidiasutustele tagatisvara hinnanguna. HINDAMISTULEMUS Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani asuva kinnistu (reg.nr 794536) katastriüksuse (56501:002:0028) väärtused vastavalt: 1) Kogu kinnisasja turuväärtus 144 000 €, s.o 0,46 €/m2 2) Äralõike maatüki väärtus (kasvava metsata) 5 016 €, s.o 0,075 €/m2 3) Kaasnev kahju (äralõikel paiknev mets) 23 568 €, s.o 0,35 €/m 2 4) Kaasnev kahju (tee kaitsevööndi laienemine/suurenemine) 975 €, s.o 0,037 €/m2 Koostaja: Madis Raud Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5 Kutsetunnistus nr. 139626 /allkirjastatud digitaalselt/ Kinnitaja: Toomas Vaks Põhja-Eesti regiooni hindamisvaldkonna juht Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 127183 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige /allkirjastatud digitaalselt/ 3 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk Aadress Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani Registriosa nr 794536 katastritunnus 56501:002:0028 Vara liik Hoonestamata kinnisasi Hindamise eesmärk Hüvitusväärtuse leidmine vastavalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13, 14 ja 20 sätestatule. Väärtuse liik Hüvitusväärtus 1.2. Hindamise alused ning eksperthinnangu avaldamine Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hüvitusväärtus (compensation) on seotud kahjude hüvitamisega omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, siis tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtuse liigil, mis kahju suurust kõige parimini iseloomustab. Eriotstarbeline vara on vara, mille kasutus selle erilise iseloomu tõttu piirneb mingi konkreetset liiki kasutusalaga või kasutajatega ning mida väga harva, kui üldse müüakse vabal turul, v.a. juhul, kui toimub vara asustava ettevõtte müük (EVS 875-2). Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p.3.1.11.). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.5.). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p.3.2.4.). Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1:2015, p.3.2.2.). Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida. EVS 875-4:2015 punkt 7.4.5. Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6). 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. 4 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. (EVS 875- 13:2015, p. 9.2.5). 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon Hindamist puudutavad algandmed on saadud järgmistest allikatest: Allikas Kuupäev Tellija kirjalikud selgitused tellimuskirjas 22.01.2019 Vara omaniku esindaja Riido Rosina suulised selgitused 14.02.2019 Kohapealne ülevaatus 16.02.2019 Maa-ameti maaregister 14.02.2019 Ehitisregistri väljavõte 14.02.2019 Erametsakeskuse kodulehekülg 12.02.2019 Domus Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 14.02.2019 Kinnistusraamatu registriosa väljavõte 14.02.2019 Allhankena kasutatud metsakonsultandina Heiki Peterson (litsenseeritud metsakorraldaja 15.02.2019 nr 106), kuna hinnataval äralõikel on kasvavat metsa 2.2. Hinnatava vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 16.02.2019 Ülevaatuse teostanud hindaja Madis Raud Ülevaatuse juures viibinud Ülevaatus teostatud iseseisvalt isikud Ülevaatuse ulatus Kogu hinnatava katastriüksuse äralõike ulatuses Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud, samuti ei ole hindajale looduses Ülevaatuse põhjalikkus äralõike piire ette näidatud 3. Hinnatava vara kirjeldus 3.1. Asukoht (56501:002:0028) Makroasukoht Paiknemine Vara asub Järva maakonnas, Paide linnas, Võõbu külas hajaasustusega piirkonnas, Paide linnast ca 25 km ja Kose alevikust ca 29 km kaugusel 5 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani Mikroasukoht Iseloomustus Hinnatav vara piirneb Tallinn-Tartu avaliku teega ning ümbruses valdavalt metsad ja üksikud taluhooned Konkureerivad turupiirkonnad Sarnased hajaasustuspiirkonnad Järva maakonnas Haljastus Madala- ja kõrghaljastus Juurdepääs Asfaltkattega Tallinn-Tartu avalikult teel, edasi ca 500 m mööda kruusakattega kohalikku avalikku Ees-Võõbu teed. Ligipääs Ussisoo-Saueaugu teelt puudub Kaardil tähistatud teelõik (punasega) on hooldamata ja sõiduautoga läbipääsmatu. Müra ja õhusaaste Kõrge, vara piirneb suure liikluskoormusega Tallinn – Tartu maanteega Kaugused Lasteaed Kool Kauplus Ühistransport Tarbja, ca 20 km Tarbja, ca 20 km Anna, ca 10 km 500 m 3.2. Omandisuhted Registriosa number 794536 Omandivorm Kinnisasi Omanik Tornator Eesti OÜ (registrikood 10013860) Kanded registriosa III jaos 1. Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Isiklik kasutusõigus elektrivõrgu majandamiseks kasutusõiguse alal elektrivõrgu kaitsevööndi ulatuses vastavalt 01.08.2006 lepingu lisaks olevale plaanile Kanne ei mõjuta vara hüvitusväärtust, kuna ei takista vara sihipärast kasutamist Kanded registriosa IV jaos Puuduvad. 6 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused Ulatuse nimetus Ulatus Klass Ühisosa m2 Ühisosa % Elektripaigaldise kaitsevöönd 15 ELPKV 14,6 0 Elektripaigaldise kaitsevöönd 15 ELPKV 14,59 0 Elektripaigaldise kaitsevöönd 14 ELPKV 14,4 0 Elektripaigaldise kaitsevöönd 11 ELPKV 11,31 0 Elektripaigaldise kaitsevöönd 15 ELPKV 14,62 0 Elektripaigaldise kaitsevöönd 5472 ELPKV 5471,55 1,73 Maardla 147802 GEOLP 147801,78 46,8 Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd 46015 TEEKV 46014,8 14,57 Elektripaigaldise kaitsevöönd 1870 ELPKV 1869,89 0,59 Kitsendused ei mõjuta vara hüvitusväärtust, kuna ei piira vara sihipärast kasutamist. Üürilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad Muud olulised väärtust Hindajale teadaolevalt puuduvad mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud 3.3. Maakasutus Katastritunnus 56501:002:0028 Ortofoto Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Pindala 31,58 ha Kuju, reljeef Korrapärase kujuga, reljeef valdavalt tasane, hinnatava maatüki lõuna külg on mõnevõrra kõrgemal Kõlvikute koosseis Looduslik rohumaa 1,86 ha Metsamaa 26,13 ha Muu maa 3,59 ha (puistuga soo) 7 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani Metsamaa info Metsamaa osakaal kogu maatükist ca 83%, lisaks ca 3,6 ha muu maa (puistuga soo). Vastavalt Metsaportaali https://mets-ave.envir.ee/ andmetele on hinnataval katastriüksusel äralõike ümbruses valdavalt kasvukohatüübid: madalsoo ja siirdesoo, mis on kehvema kasvupotentsiaali ja mullastikuga kasvukohatüübid. Boniteediklass enamjaolt 4 - 5A. Katastriüksuse lõuna küljel kõrgemal pinnasel leidub ka parema mullastiku ja metsa kasvutingimsutega kasvukohatüüpe: sinilille, angervaksa jm. Täpsemalt kasvukohatüüpide kohta vt Lisa 5. Metsakorraldaja hr. Heiki Petersoni sõnul on äralõikel ca 39 tm kuuske, 190 tm mändi, 314 tm kaske, 59 tm haaba ja 20 tm muid puu liike. Põllumaa info Ei ole haritava maana kasutusel Hooned ja rajatised Puuduvad Toetuskõlblikkus Ei ole toetuskõlbulik Maaparandussüsteemid Puuduvad Haljastus Madal- ja kõrghaljastus Mullastik Valdavalt kehva viljakusega mullastik (M’’’ – sügav madalsoomuld, M’ ja M’’ väga õhuke madalsoomuld), maatüki lõuna poolsel külje vähesel määral keskmise viljakusega mullastik (LkI – nõrgalt leetunud muld, Ko – leostunud muld, Go – leostunud gleimuld, KIg – gleistunud leetjas muld, K - rähkmuld). Perspektiivne boniteet jääb vahemikku 40 – 50. Äralõike mullastik valdavalt (M’’’, M’’ ja M’) Piirded Puuduvad Üldplaneering Paide linna üldplaneeringu järgi paikneb hinnatav vara maatulundusmaa maakasutusega alal. Detailplaneering Hindajale teadaolevalt ei ole hinnataval katastriüksusel koostatud ega koostamisel detailplaneeringuid. Samuti ei ole detailplaneeringut märgitud Maa-ameti avalikustatud detailplaneeringute kaardirakendusele. Ehitusõigus Hinnatava katastriüksuste osas ehitusõigust määratud ei ole. Äralõike puhul on tegu kavandatava transpordimaaga. Tegemist on kitsa olemasoleva Tallinn-Tartu maantee kaitsevööndis oleva maa-alaga, kuhu ehitamine ei ole võimalik. 8 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani 3.4. Äralõige Asukoht Äralõige asub katastriüksuse põhjapoolses küljes, mis on ebakorrapärase, pikliku kujuga maa-ala Äralõike kirjeldus Äralõige on kitsas (ca 1 km pikkune ja 65 m laiune) Tallinn-Tartu maantee äärne metsaga kaetud maa-ala (vt. lisa 3). Äralõige moodustab kinnisasja kogupindalast 21,2%. Äralõike järel planeeritavad ehitustööd: uue neljarealise Tallinn-Tartu maantee rajamine, kraavide ja nõlvade rajamine, loomatara rajamine äralõike ja katastriüksuse piirile. Elektri maakaabli rajamine ja õhuliini likvideerimine. Olemasoleva maaparanduskraavi puhastamine. Äralõige eraldiseisvana ehitusõigust ei oma, sest tegemist on pikliku kitsa ribaga, mis asub suures osas avalikult kasutatava tee kaitsevööndis – tegemist on turule mittesuunatud varaga. Äralõike suurus1 Vastavalt Maanteeameti esitatud andmete järgi on äralõike suurus 66 974 m2 Äralõike mõju Äralõike tulemusel ei muutu allesjääva kinnisasja parim kasutus, samuti ei halvene ega pikene oluliselt juurdepääs kinnisasjale. Projektis on ettenähtud Võõbu viadukti ehitamine, mis säilitab ligipääsu Ees-Võõbu teelt olemasolevale Tallinn- Tartu maanteele, mis muutub väiksema liiklusega kogumisteeks ja lähimad pealesõidud ehitatavale põhimaanteele rajatakse Mustla lähedusse (ca 4,5 km Tallinna poole) ja Anna lähedusse (ca 11 km Tartu poole). Seega kõikidel olulistel suundadel (Tallinn / Tartu / piirkonna keskus Anna) ei muutu teekonna pikkused oluliselt pikemaks. Uue maantee rajamisel laieneb avalikult kasutatava tee kaitsevöönd (50 m äärmise sõiduraja välimisest servast) allesjäävale kinnisasjale kogu pindalaga ca 2,6 ha (hinnanguliselt mõõdetud maa-ameti kaardilt). Avalikult kasutatava tee kaitsevööndi suurenemine vähendab kinnisasja perspektiivset ehitusõigust ning vastavalt kehtivale ehitusseadustikule on tee kaitsevööndis keelatud teha lageraiet (Ehs § 72 lõige 1 punkt 4), kuid kaitsevööndis kehtivatest piirangutest võib kõrvale kalduda kaitsevööndiga ehitise omaniku nõusolekul, kui see ei vähenda ehitise ohutust (Ehs § 70 lõige 3). Hindajad on seisukohal, et kaitsevööndi suurenemine/laienemine allesjäävale kinnisasjale on negatiivse mõjuga ning arvestame seda äralõike hüvitusväärtuse leidmisel otsese kaasneva kahjuna. Kaasnevad kahjud ja Hindajad on seisukohal, et kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu, mida kahju saamata jääv tulu kandev isik saab, iseloomustab käesolevas hinnangus äralõike väärtus (maa + kasvav metsapuist) ja avaliku tee kaitsevööndi kitsenduse mõju. Arvestades äralõike tulemusel alles jääva maa kuju ja pindala, on hindajad seisukohal, et selle olemasolev kasutamine on jätkusuutlik ning muid täiendavaid kahjusid äralõige ei tekita. 3.5. Äralõike tehnovõrgud Veevarustus Puudub Kanalisatsioon Puudub 1 Andmed vastavalt Maanteeameti esindaja poolt esitatud andmetele. 9 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani Gaas Puudub Elektrivarustus Puudub 3.6. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele ja kvaliteediklassile Hinnang kinnistu kestlikkuse väärtusele ja kvaliteediklassile Kestlikkuse väärtus2 Hindaja hinnangul on hinnataval kinnisasjal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne. Kvaliteediklassi Standard EVS 875-10:2013 näeb ette kinnisvara võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil hindamise varade jagamist kvaliteediklassidesse A, B ja C, millest A on kõrgeim ja C madalaim. põhimõtted Kvaliteediklass on tegurite kombinatsioon, mis iseloomustab kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootusi nende näitajate suhtes. Hinnang antakse järgmiste tunnuste alusel: asukoht ja krundi kasutus3, ehitise kvaliteet4 ja kinnisvara juhtimine5. Alljärgnevalt on antud vastavad hinnangud kvalitatiivsel meetodil. Vara kvaliteediklass Vara kvaliteediklass Vara kvaliteediklass Vara kvaliteedi asukoha ja krundi alusel ehitise kvaliteedi alusel kinnisvarajuhtimise alusel koondhinnang B - - B-- 4. Turuülevaade 4.1. Majandusülevaade Majanduse konkurentsivõime langus viitab probleemidele tulevikus 6 Tänavu ja järgmisel aastal kasvab Eesti majandus umbes 3,5 protsenti ja 2020. aastaks aeglustub kasv juba 2 protsendi lähedale. Majanduskasvu aeglustumise üks põhjus on selles, et inimesi lisandub tööturule aina vähem. Teiseks põhjuseks on ettevõtete konkurentsivõime probleemid, millele viitab Eesti turuosa vähenemine peamistel eksporditurgudel. Eestis on tööjõukulude kasv olnud üks Euroopa kiiremaid, mis on raskendanud Eesti toodete eksporti, kuna Eesti ekspordi hinnad on kasvanud kiiremini kui konkurentide hinnad. Eesti ekspordi turuosa hakkas peamiste kaubanduspartnerite juures vähenema juba 2017. aastal, kui nende riikide majandusolukord oli erakordselt hea ja kasv kiire. Tööjõunappusest tingituna jätkavad palgad Eestis kasvu, mistõttu ka tootmine muutub veelgi kallimaks. Kuna palgakasvu mõju avaldub täies mahus alles mitme aasta jooksul, varjutab konkurentsiolukorra halvenemine ka eelseisvaid aastaid. Eesti Panga president Ardo Hansson: „Meil on tõsine oht sattuda sarnasesse olukorda nagu Soome mõned aastad tagasi. Sealne majandus jahtus, kuid samal ajal jätkus kiire palgakasv. See viis alla ekspordi konkurentsivõime, millele järgnes mitu aastat majanduslangust. Soome näite varal on näha, et konkurentsivõime kaotuse järel võib majandus aastaid vinduda ja inimeste sissetulekud sel ajal ei kasva.“ Kiire palgakasv sunnib Eestist lahkuma madala tootlikkusega tööstust. Eesti töötlevas töötluses on hõivatud suhteliselt enam inimesi kui näiteks teistes Balti riikides ja töötleva tööstuse tootlikkus on võrreldes teiste majandusharudega väike. Seega on Eestis seni veel küllaltki palju madala tootlikkusega tööstust, mis tööjõukulude jätkuva suurenemise tõttu lähiaastatel arvatavasti kaob. Vähetootlikud tööstussektorid on töötajaid juba kaotanud ja see trend eeldatavasti jätkub. Töötajate üleminek suurema tootlikkusega töökohtadele mõjub majandusele 2 Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10:2013, p. 10.1.1) 3 Asukoht piirkonna siseselt, üldplaneering ja vara kasutusviis, taristu laiemas ja kitsamas tähenduses, keskkonnatingimused, turvalisus, juurdepääs, parkimisvõimalused, maatüki ehitusõigus, suurus, haljastus, kommunikatsioonidega varustatus jms tegurid. 4 Arhitektuuriline lahendus, funktsionaalsus, konstruktsioonide, tehnoseadmete ning sise- ja välisviimistluse seisukord. 5 Haldamine, rentnike olemasolul renditasu, vara kasutajate homogeensus ja maksejõulisus, jäätmete käitlemine, energiat säästvate meetmete rakendamine ning andmete olemasolul ka omanikukulud. 6 Seisuga 19.12.2018. a. 10 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani kokkuvõttes soodsalt. Majandusele tervikuna mõjuks aga kahjulikult selline palgaralli, kus peamiselt liigutakse kõrgema palgaga töökohtadele, mille tootlikkus pole kooskõlas kõrgema palgaga. Hinnatõus Eestis on aeglustumas, peamiselt maksude ja energia tõttu. Tarbijahindade kiirem kasv jäi aastasse 2018 ja alates 2019. aastast aeglustub hinnatõus 2 protsendi lähedale. Kuigi majanduse kasvutsükli tipp on läbitud, püsib palgakasv tööjõupakkumise vähesuse tõttu hoogne ja kergitab ennekõike teenuste, kuid ka kaupade hindu. Samas väheneb varasematel aastatel märkimisväärne maksutõusude mõju üldisele hinnakasvule ja ka energia kallinemine ei mõjuta tarbijakorvi maksumust enam nii palju kui varem. Majanduskasvu aeglustumisele vaatamata laekub makse Eestis tavapärasest enam ja seetõttu oleks mõistlik riigi kulude planeerimisel kuni 2021. aastani teha riigieelarve ülejäägis. See võimaldaks koguda headel aegadel varusid, mida saaks majandustsükli languse ajal kasutada Eesti majanduse ergutamiseks. Majandusprognoos põhinäitajate kaupa 2017 2018* 2019* 2020* 2021* SKP jooksevhindades (mld eurodes) 23,62 25,62 27,38 28,89 30,31 SKP püsivhindades (%) 4,9 3,6 3,2 2,3 2,2 SKP muutus püsivhindades töötaja kohta (%) 2,1 3 3,6 2,3 2,1 THI-inflatsioon (%) 3,4 3,5 2,6 2,1 1,9 Töötuse määr (%) 5,8 5,8 6,7 6,9 6,9 Keskmine brutopalk (eurodes) 1217 1303 1384 1468 1555 Keskmise brutokuupalga muutus (%) 6,9 7,1 6,2 6 6 Eelarvetasakaal (% SKPst) -0,4 0,5 0,5 0,3 0,3 *- prognoos Allikad: statistikaamet, Eesti Pank. 4.2. Järvamaa maatulundusmaade turuülevaade Metsamaa Metsamaa hind kinnisvaraturul oleneb peamiselt sellel kasvava metsa iseloomust: puistu koosseisust, vanusest, tagavarast, lubatavatest raiemahtudest, piirangutest, kokkuveo tingimustest. Metsamaa hinna kujundamisel mängib olulist rolli ka 10 aasta raiemahu suurus. Vähem mõjutab hinda asukoht. Seega on määrav, millist materjali ja kui palju on lubatud raietega antud metsast võimalik saada ning kokkuostu toimetada. 2018. aasta oli parim aasta metsaomanikele puiduhindade osas. Erametsa hinnastatistikat on peetud 11 aastat ja aasta keskmised hinnad olid 2018. aastal kõigil sortimentidel kõrgeimad. Palkide hinnad on praeguseks saavutanud järgmised keskmised hinnad: männipalk 83 €/tm, kuusepalk 82 €/tm, kasepalk 76 €/tm, haavapalk 45 €/tm ja 42 €/tm. Ümarpuidu keskmised hinnad tõusid valdavalt 7-10% võrreldes eelmise aastaga, kasepalk isegi 21%. Samuti on suurenenud nõudlus paberipuu järele, mille hinnad on 40 – 50% võrreldes eelmise aastaga. Küttepuu hind on samuti tõusnud 26%. Kasvava metsa tihumeetri hind võib olenevalt liigilisest ja vanuselisest koosseisust ulatuda kuni 50-58 euroni. Kasvava metsa ülestöötamiskulu (raie, kokkuvedu, transport) on praegu orienteeruvalt 23-25 € (varumiskulu 14,5 - 17€, autotransport 8 - 8,5€). Raskendatud tingimused ja kauge kokkuvedu suurendavad ülestöötamiskulu. Maa-ameti tehinguregistri andmetel sõlmiti Järvamaal 2018. aastal metsamaadega tehinguid 169, keskmine hektarihind oli 3 806 €. 2017 aastaga võrreldes on tehingute arv vähenenud ca 30% võrra, kuid keskmine hind on tõusnud 58%. 11 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani Allikas: Maa-ameti statistika Järva maakonnas sõlmiti 2013. aastal 202 metsamaa ostu-müügitehingut, keskmise hektarihinnaga 1 900 €, 2014. a. 333 tehingut keskmise hinnaga 2 145 €/ha, 2015. a. 187 tehingut, keskmise hinnaga 2 327 €/ha. 2016. a. 218 tehingut, keskmise hinnaga 2 120 €/ha. 2017. a. tehti 244 tehingut, keskmine hektarihind on 2 411 €. 2018 aastal tehti 169 tehingut, keskmise hinnaga 3806 €/ha. Statistika kohaselt on tehinguaktiivsus alates möödunud aastast langenud, kuid keskmised hinnad on hüppeliselt tõusnud. Suurt mõju metsakinnistute hinnale mõjutab pakkumiste vähesus, mistõttu on ka tehinguaktiivsus vähenenud. Põllumaa Alates 2010 aastast on Järva maakonna haritavate maade keskmine hektarihind olnud stabiilselt kasvavas trendis. 2018 aastal jäi keskmine hind samaks võrreldes 2017 aastaga, kuid tehingute arv on mõnevõrra kasvanud. 2015 - 2018. a. on tehingute mahud olnud 70-120 tehingut aastas. Keskmine ha hind on tõusnud 2015 aasta 2 552 €/ha kuni 2018 aasta 3 140 €/ha. Järva maakonna haritava maa tehingudünaamikat iseloomustab alljärgnev tabel. Allikas: Maa-ameti tehingustatistika Põllumajandusliku maa hind kinnisvaraturul oleneb piirkonnas tegutsevate põllumajandus-tootjate aktiivsusest, pinnasest, mullastikust ning ka lähedusest linnale või alevikule. Kvaliteetse haritava maa keskmine hind ei ole varasemate aastatega võrreldes langenud, vaid pigem kasvanud. Üldiselt algavad maade hinnad 1 400 €/ha ning lõppevad kuni 4 500 €/ha tipptehingutega - kõrgemat hinda makstakse siis, kui on tegemist ostja jaoks soodsas asukohas suurema põllumassiiviga. Seevastu madalama hinnaga on need maad, mis jäävad põllumajandusettevõtete põldudest kaugemale ja mille näol on tegemist eraldiseisvate väiksemate kinnistutega. Kõrgemad tehingud on omased Kesk-Eesti, Lääne-Virumaa ja Tartumaa haritavatele maadele, kus on tegemist ka ühtlasi Eestimaa kõige viljakamate muldadega. Teatud rolli põllumajanduslikus kasutuses olevate maade nõudluse kasvus mängivad mitmed PRIA poolt vahendatavate põllumajanduslike tegevus- ja investeeringutoetuste taotlemise võimalus - selliste maade hinnad on mõneti kõrgemad. 12 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani Nõudlus põllumaade järele on keskmisest kõrgem: rohkem on eelistatud põllumassiivide hulka kuuluvad suuremad kinnistud, kuna nende harimine on majanduslikult otstarbekam. Tähtis on ka juurdepääsu olemasolu ja paiknemine ostja olemasolevate põllumaade suhtes. 4.2.1. Müügitehingud Järva maakonnas 2018. aastal tehtud tehingutest saame järeldada, et puistuta (lageraiega) metsamaade pinnaühiku hinnad on vahemikus 650 – 1 400 €/ha sõltuvalt kinnistu pindalast, maa viljakusest, metsa kasvukohatüübist ja juurdepääsust. Kehvade kasvutingimustega metsamaade tehinguid on vähem. Toome välja hindajale teadaolevaid lageraiega metsamaade tehinguid Järva maakonnas: Tehingu Tehingu Pindala, Asukoht €/ha Kirjeldus aeg hind ha Täielik lageraie, kompaktse kujuga, juurdepääsu tee olemas üle Kurisoo küla 25.01.2019 10 000 7,21 1 387 eramaade, hea viljakas mullastik ja kasvutingimused Täielik lageraie, kompaktse kujuga, juurdepääsu tee puudub üle Jõgisoo küla 15.03.2018 5 787 4,50 1 286 eramaade, hea viljakusega mullastik ja kasvutingimused Täielik lageraie, kompaktse kujuga, juurdepääsu tee puudub üle Jõgisoo küla 15.08.2018 11 100 10,28 1 080 eramaade, hea viljakusega mullastik ja kasvutingimused Täielik lageraie, kompaktse kujuga, juurdepääsu tee puudub üle Põikva küla 13.04.2018 10 500 10,10 1 040 eramaade, keskmise viljakusega mullastik ja kasvutingimused Kukevere Täielik lageraie, kompaktse kujuga, juurdepääs avalikult teelt, 12.02.2018 5 900 5,87 1 005 küla keskmise viljakusega mullastik ja kasvutingimused Täielik lageraie, kompaktse kujuga, juurdepääs puudub üle Metsla küla 08.05.2018 5 690 6,00 948 eramaade, hea viljakas mullastik ja kasvutingimused Koidu- Täielik lageraie, pikliku kujuga, pehme kattega juurdepääsu tee 11.01.2018 5 500 5,90 932 Ellavere küla üle eramaade, hea viljakusega mullastik ja kasvutingimused Täielik lageraie, kompaktse kujuga, juurdepääsu tee puudub üle Retla küla 13.04.2018 3 700 4,12 898 eramaade, keskmise viljakusega mullastik ja kasvutingimused Täielik lageraie, kompaktse kujuga, juurdepääs avalikult teelt, Villevere küla 15.11.2018 3 000 3,53 850 keskmise viljakusega mullastik ja kasvutingimused Täielik lageraie, kompaktse kujuga, juurdepääsu tee puudub üle Vedruka küla 27.04.2018 4 200 5,10 824 eramaade, hea viljakusega mullastik ja kasvutingimused Täielik lageraie, pikliku kujuga, juurdepääsu tee puudub üle Kuksema küla 15.05.2018 1 000 1,50 667 eramaade, hea viljakusega mullastik ja kasvutingimused Täielik lageraie, koosneb kahest lähedal asuvast väiksest Roosna küla 15.08.2018 1 500 2,30 652 katastiüksusest, juurdepääsu tee olemas üle eramaade, keskmise viljakusega mullastik ja kasvutingimused Allikas: Maa ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara tehinguinfo Puistuga metsade puhul on metsamaade pinnaühiku hinnad vahemikus 5000 – 10 000 € ning sõltuvad suuresti puistu väärtusest ja metsa küpsusest, kuid samuti mängivad rolli kinnistu suurus, viljakus, kasvutingimused ja juurdepääs. Suurem osa optimaalse suurusega, keskmise ja hea viljakusega lageraieta metsamaade tehingutest jäävad vahemikku 6 000 – 8 000 €. Väiksemad ca 1-3 ha suurused metsamaad on samuti likviidesed, kuid tehtud tehingute pinnaühiku hinnad on valdavalt madalamad vahemikus 5000 – 7000 €. Toome välja hindajale teadaolevaid metsamaade tehinguid Järva maakonnas: Tehingu Pindala, Asukoht Tehingu aeg €/ha Kirjeldus hind ha Ligipääs kehv, osaliselt hea metsa kasvukohatüübiga metsamaa Veskiaru 31.07.2018 62 000 8,75 7 086 (naadi, jäneskapsa-kõdusoo) osaliselt kehvema kasvukohatüübiga küla (madalsoo, angervaksa) Ligipääs hea, pikliku kujuga, 87% metsaga kaetud, valdavalt hea Viisu küla 15.11.2018 79 000 7,95 9 937 kasvukohatüübiga metsamaa (naadi, angervaksa) Taadikvere Ligipääsu tee puudub, üle eramaade, kompaktse kujuga, keskmise 05.12.2018 40 000 6,50 6 154 küla kasvukohatüübiga metsamaa (jäneskapsa-kõdusoo) Ligipääs hea, kompaktse kujuga, hea kasvukohatüübiga metsamaa Kihme küla 31.01.2018 48 200 5,78 8 339 (naadi, sinilille) Ligipääs hea, kompaktse kujuga, metsaga kaetud, hea/keskmise Tarbja küla 13.11.2018 40 000 5,27 7 590 kasvukohatüübiga metsamaa (naadi, jäneskapsa-kõdusoo, sinilille) 13 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani Ligipääs hea, kompaktse kujuga, metsaga kaetud, hea Oeti küla 11.05.2018 36 000 4,41 8 163 kasvukohatüübiga metsamaa (naadi, sinilille) Ligipääs hea, kompaktse kujuga, hea kasvukohatüübiga metsamaa Mündi küla 26.10.2018 26 000 3,69 7 046 (jäneskapsa-kõdusoo) Ligipääs hea, üle eramaade, pikliku kujuga, keskmise Jõeküla 29.03.2018 43 000 6,46 6 656 kasvukohatüübiga metsamaa (mustika-kõdusoo, angervaksa, naadi) Juurdepääsu tee puudub üle eramaade, kompaktse kujuga, hea Kihme küla 04.09.2018 17 000 2,50 6 800 kasvukohatüübiga metsamaa (sinilille) Juurdepääsu tee puudub üle eramaade, kompaktse kujuga, hea Kihme küla 12.09.2018 12 000 2,10 5 714 kasvukohatüübiga metsamaa (sinilille) Juurdepääsu tee puudub üle eramaade, pikliku kujuga, kehva Valgma küla 16.10.2018 12 000 2,40 5 000 kasvukohatüübiga metsamaa (madalsoo, angervaksa) Allikas: Maa ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara tehinguinfo 4.2.2. Turustatavuse analüüs7 Hinnatava vara lõppkasutajad Kohalikud elanikud ja ettevõtted. Lõppkasutajaid iseloomustavad Kohalikul turul tegutsev metsaettevõtja tunnused Kas hinnatav vara rahuldab Hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid, sest turusegmendis on nõudlus turusegmendi nõudeid piirkonna maade vastu olemas. Kui suur osa lõppkasutajatest Väiksem osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara, kuna tegemist on kehva soovib hinnatavat vara viljakuse ja kasvutingimustega metsamaaga. Kui suur osa lõppkasutajatest on Raske konkreetselt välja tuua, pigem suurem osa ostjaskonnast on võimelised võimelised hinnatavat vara hinnatavat vara soetama. soetama Konkureeriv pakkumine turul Vt p 4.2.3 Müügiperiood Kuni 9 kuud Müügihinnad Müügihinnad tõenäoliselt lähiajal ei muutu. Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul puuduvad 4.2.3. Pakkumine Kinnisvaraportaalis KV.ee on hetkel Järva maakonnas pakkumises 26 maatulundusmaa sihtotstarbelist kinnistut. Metsaga kaetud kinnistute pakkumishinnad on vahemikus 8 000 – 9 000 €/ha, sõltuvalt kinnistul kasvava metsa mahust ja väärtusest. Põllumaa (hooldatud) pakkumishinnad vahemikus 3 500 – 4 700 €/ha. lageraie ja rohumaa kinnistud pakkumises vahemikus 2 200 – 3 100 €/ha. Toome välja hinnatava varaga sarnasemad müügipakkumised: Asukoht Pakkumishind, € Lisainfo 62 000 € Taadikvere külas Metsamaa, kinnistu pindala 7,1 ha, juurdepääs puudub ehk ca 8 700 €/ha 43 000 € Võõbu külas Metsamaa, koosneb 3-st kinnistust kogupindalaga 5,5 ha ehk ca 7 800 €/ha 8 000 € Korba külas Metsamaa, lageraie, koosneb 3-st katastriüksusest kogupindala 2,6 ha ehk ca 3 100 €/ha 2 500 € Põikva külas Metsamaa, noorendik, kinnistu pindala 0,85 ha ehk ca 2 900 €/ha 100 000 € Mäo küla Rohumaa, tootmis- ja ärimaa potentsiaaliga 5,1 ha, hea juurdepääs ehk ca 19 600 €/ha 26 500 Kolu küla Endine talu koht jõe kaldal, valdavalt rohumaa, kinnistu pindala 12,1 ha ehk ca 2 200 €/ha 75 000 Valasti küla Haritav maa (hooldatud), väike osa (8%) metsamaa, kinnistu pindala 19,5 ha ehk ca 3 800 €/ha Müüsleri küla 72 500 Haritav maa (hooldatud), kinnistu pindala 15,3 ha 7 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt. 14 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani ehk ca 4 700 €/ha 64 500 Laupa küla Haritav maa (hooldatud), kinnistu pindala 18,4 ha ehk ca 3 500 €/ha Rõhutame, et eelpool toodud maatulundusmaade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust. 5. Hindamine 5.1. Parim kasutus Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1:2015 p 3.2.3). Käesoleva hindamise eesmärk on leida Kristjani kinnistu katastriüksuse (56501:002:0028) turuväärtus ja sellest tehtava äralõike hüvitusväärtus. Hinnatav katastriüksus on 31,58 ha suurune hoonestuseta maa, mille kõlvikute koosseisus on 26,13 ha metsamaad, 1,86 ha loodusliku rohumaad, ja 3,59 ha muu maa (puistuga soo). Hinnatava katastriüksuse parim kasutus on olemasolev kasutus maatulundusmaana (valdavalt metsamaa). Hinnatava vara kauguse tõttu suurematest asulatest ja niiske pinnase tõttu elamuarenduse, äri- ja tootmismaa potentsiaal puudub. Pärast äralõike teostamist ei muutu allesjääva kinnisasja parim kasutus. Levinud praktika kohaselt on teede eraldamise eesmärgil teostatud äralõigete hindamise aluseks hindamisstandard EVS 875-12:2016 Hindamine hüvitamise eesmärgil, kus on esitatud hindamise põhimõtted hüvitamisel. 5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ning arvutuskäik Hindamisstandardi EVS 875-12:2016 punkti 6.3.1. järgi on hindamise lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse vähenemist. Hinnatava katastriüksuse turuväärtuse leidmisel kasutatakse võrdlusmeetodit, sest hinnatava varaga sarnaste varade sektoris tehakse valdavalt ostu-müügitehinguid ning hindajatele on teada hinnatavaga analoogiliste maade tehinguid sarnastest turupiirkondadest. Katastriüksuse turuväärtuse leiame hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Kuna katastriüksuse turuväärtuse leidmisel pole puistu väärtust eraldi hinnatud, siis sellest tulenevalt on hinnangu täpsus suhteliselt madal. Hindamistulemuse näol on tegemist pigem teatava orientiiriga ning kuna see ei mõjuta hüvitusväärtust, siis pole täpsuse küsimus ka sedavõrd oluline. Vastavalt standardi punkti 6.3.3. järgi, kui äralõige ei vasta kriteeriumitele, mis on omased kinnisasjadele, millega vabal turul kaubeldakse, käsitletakse äralõiget osana kinnisasjast, millega turul kaubeldakse. Kuna suuruse, kuju jms näitajate tõttu ei pruugi (turu)väärtuse hindamine äralõike olulisi iseärasusi arvesse võttes olla võimalik, on lubatud kasutada lihtsustusi. 6.3.4. Äralõike puhul, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega selles piirkonnas kaubeldakse. 6.3.2 ütleb: suuremate varade puhul tuleb silmas pidada, et nende eri osad võivad olla turu kontekstis eri väärtusega ja nimetatud asjaolu tuleb arvesse võtta. Käesoleval juhul on äralõike ala kitsas ning pikliku kujuga metsamaa, mis asub suures osas avaliku tee kaitsevööndis, mis ei vasta kriteeriumitele, mis on omased vabal turul kaubeldatele varadele. Hüvitusväärtuse standardist tulenevalt, kuna hinnatava vara äralõige ei ole iseseisva kinnistuna turul käsitletav, võime äralõike hindamisel kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega selles piirkonnas kaubeldakse. Seejuures lähtume kasvava metsata metsamaa ühikuväärtusest ja käsitleme kasvavat metsa eraldi kaasneva kahjuna. Vastava ühikuväärtuse leidmisel tugineme litsenseeritud metsahindaja hinnangule ja piirkonnas tehtud sarnaste varade tehingutele. Omaniku esindaja sõnul on esitatud taotlus äralõike maatüki raadamiseks ja soovitakse maa-alale jäävat puistu enne võõrandamist iseseisvalt realiseerida. Kuna hindamise hetkel on äralõige kaetud kasvava metsaga on 15 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani hüvitusväärtuse leidmisel arvestatud ka puistu väärtusega. Uue maantee rajamisel laieneb avalikult kasutatava tee kaitsevöönd (50 m äärmise sõiduraja välimisest servast) allesjäävale kinnisasjale kogu pindalaga ca 2,6 ha (hinnanguliselt mõõdetud maa-ameti kaardilt). Vastavalt väljakujunenud tavale on kaitsevööndi seadmisel või laienemisel hüvitatud 50% kaitsevööndi alla jäävast maa-ala turuväärtusest. Eelnevat arvestades on hindajad seisukohal, et äralõike hüvitusväärtus saadakse hinnates eraldi äralõike maa väärtus ilma kasvava metsata ja millele kaasneva kahjuna lisandub äralõike alal kasvav mets, so. metsapuistu, ning avaliku tee kaitsevööndi laienemisega kaasnev kahju. Metsamaa ja puistu väärtuse hindamisel tugineme litsentseeritud metsakorraldaja Heiki Petersoni hinnangule. Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. 5.3. Hüvitusväärtuse hindamine Järgnevalt leitakse kinnistu katastriüksuse (56501:002:0028) turuväärtus võrdlusmeetodil ja seejärel äralõike hüvitusväärtus. 5.3.1. Kinnisasja turuväärtus Hinnatav katastriüksus on 31,58 ha suurune hoonestuseta maa, mille kõlvikute koosseisus on 26,13 ha metsamaad, 1,86 ha loodusliku rohumaad, ja 3,59 ha muu maa (puistuga soo). Kogu kinnisasja turuväärtuse (56501:002:0028) leiame võrdlusmeetodil sarnaste valdavalt metsamaadega tehtud tehingute kaudu ning puistu väärtust pole eraldi hinnatud, sellest tulenevalt on hinnangu täpsus suhteliselt madal. Hindamistulemuse näol on tegemist pigem teatava orientiiriga ning kuna see ei mõjuta hüvitusväärtust, siis pole täpsuse küsimus ka sedavõrd oluline. Seejuures kasutatakse Maa-ameti tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot. Hinnatava kinnisasjal asuva metsamaa moodustab valdavalt kehva kasvukohatüübiga (siirdesoo ja madalsoo) metsamaa, katastriüksuse lõuna poolsel kõrgemal pinnasel ka vähesel määral paremad kasvukohatüübiga (sinilille ja angervaksa) metsamaad. Täpsemalt kasvukohatüüpide kohta vt Lisa 5. Siirdesoo kasvukohatüüp – tasastel madalikel tugevasti künkliku mikroreljeefiga mitmesuguse tüsedusega halvasti kuni keskmiselt lagunenud madal- või siirdesoomuldadel (boniteediklass V…Va) liigniisked männikud, kus esineb vähesel määral sookaske. Puistud on vähese tootlikkusega. Alusmets on hõre kui keskmise tihedusega. Kasvavad pajud, madal kask, paakspuu, paiguti vaevakask. Alustaimestik oleneb rabastumise astmest. Raiesmiku uuenevad looduslikult sookasega. Sagedamini on esindatud suuremate aladena Kirde-, Kesk- ja Lääne-Eestis. Madalsoo kasvukohatüüp – nõgudes, madalail tasandikel, jõgede ja ojade lammidel, keskmiselt mätliku mikroreljeefiga mitmesugustel määradel lagunenud, küllaltki kõrge potentsiaalse viljakusega madalsoo- turvasmuldadel kasvavad valdavas osas sookaasikud, kus kaasnevad ka sanglepad, madala tootlikkusega IV…V boniteediklass. Märkimisväärne osa madalsoometsadest on tekkinud metsata madalsoodele kuivenduse mõjul. Alusmets on hõre või keskmiselt tihe, seal kasvavad pajud, paakspuu, madal kask. Alustaimestik on suhteliselt liigivaene, iseloomulik on tarnade rohkus, sookastik, soomadar, kollane võhumõõk, ubaleht, soopihl, tedremaran jt. Samblarinne on puudulikult väljakujunenud. Raiesmik looduslikult uueneb sookasega. Levikuala Kesk- ja Kirde-Eestis. Sinilille kasvukohatüüp – on levinud rohkem voorte ja ooside karbonaatmuldadel, metsakõdu kiht on väga õhuke (soodsad lagunemistingimused). Niiskusastmelt on üldiselt värsked mullad, aeg-ajalt kuivad, põhjavesi üle 2 m sügavusel. Puistutest on 2/3 kuusikuid, 1/4 männikuid ja 1/10 kaasikuid. Vähem leidub haavikuid, hall-lepikuid, tammikuid. Valdavalt Ia…II boniteediklass. Väga sageli esineb kuusikutes juurepessu ja tegelikkuses on kuusikute sanitaarne seisund halb. Männikute sanitaarne seisund on rahuldav, kuid puud laasuvad halvasti. Alusmets on hõre kuni tihe – pihlakas, sarapuu, paakspuu, magesõstar, näsiniin jt. Alustaimestik on liigirikas: rohkem on sinilille, jänesekapsast, maasikas, lillakas, võsaülane, mailane, koldnõges jt. Samblarindes on metsakäharik, laanik, 16 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani palusammal jt. Ulatuslikumalt on levinud Pandivere kõrgustikul, vähemal määral Lääne- ja Põhja-Eestis. Angervaksa kasvukohatüüp – ojade ja jõgede laugjate nõlvade allosas, lamedates nõgudes mineraalainete rikkal mullal, kõrge põhjaveetasemega tasastel aladel kaasikud, kuusikud ja sanglepikud. Kohati võib kasvada saart. Boniteediklass II…III . Alusmets ja alustaimestik on liigirikas: pihlakas, paakspuu, toomingas, mage sõstar, angervaks, tarnad, ojamõõl, seakapsas, lillakas, soomadar jt. Eristatakse kahte osatüüpi: tüüpiline tarna ja tarna-angervaksa kasvukohatüüp. Esineb sagedamini Pärnu- ja Jõgevamaal. Võrdlustehingutena kasutame hindajale teadaolevaid sarnaseid tehinguid (vt p 4.2.1.): Tehingu Tehingu Pindala, Asukoht €/ha Kirjeldus aeg hind ha Taadikvere Ligipääsu tee puudub, üle eramaade, kompaktse kujuga, 05.12.2018 40000 6,50 6 154 küla keskmise kasvukohatüübiga metsamaa (jäneskapsa-kõdusoo) Ligipääs hea, kompaktse kujuga, hea kasvukohatüübiga Kihme küla 31.01.2018 48 200 5,78 8 339 metsamaa (naadi, sinilille) Ligipääs hea, kompaktse kujuga, hea/keskmise Tarbja küla 13.11.2018 40 000 5,27 7 590 kasvukohatüübiga metsamaa (naadi, jäneskapsa-kõdusoo, sinilille) Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame tabelis väljatoodud tehinguid, mis on võrdlusvaradeks kõige sobivamad, sarnase metsamaa kõlviku osakaaluga ja suurema pindalaga kinnistuid. Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlusvarasid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlusvara turuväärtust. Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame sarnastes piirkondades toimunud tehinguid. Selgitused  Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus. võrdlustehingute osas  Ühegi tehingu hind ei sisaldanud käibemaksu, samuti ei lisandunud ühelegi tehingu hinnale käibemaks. Võrdlusühiku valik8 Võrdlusühikuks valime ha hinna. Võrdluselementide valik9 Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:  Ajaline kohandus – käesoleval aastal ei ole me hinnatavas turusektoris olulisi hinnamuutusi arvestanud;  Asukoht, juurepääs – kõrgema hinnaga on kergesti ligipääsetavad kinnistud, mis jäävad suuremate kõvakattega teede äärde;  Kuju, reljeef– eelistatud on kompaktse kujuga ja tasase reljeefiga maatükid, antud juhul samaväärsed;  Kinnistu pindala – väiksema pindalaga metsamaad on turul reeglina madalama hinnaga. Väiksemate raiemahtude tõttu on lageraie teostamine ebaeffektiivsem, mistõttu nende müügihinnad on mõnevõrra madalamad, käesoleval juhul on kõik võrreldavad varad optimaalse suurusega;  Kasvukoha tüüp – mullastikult ja kasvutingimustelt ühtlane metsala, kõrgemalt on väärtustatud viljakamate kasvukohatüüpidega kinnistud, mis on kõrgema tootlikusega.  Kõlvikuline koosseis, metsaosakaal – lageraiega metsamaa kinnistu väärtus on vahemikus 650 – 1 400 €/ha ja raieküpse metsa hind sõltuvalt metsa liigilisest koosseisust ja mahust on vahemikus 7 000 – 10 000 €, mis tähendab, et puistu väärtus moodustab 80 – 90% metsa väärtusest. Mistõttu on suurema metsamaa osakaaluga maad kõrgemalt hinnatud. Muudes kriteeriumites on hinnatava ja võrreldavad varad sarnased või väikeste erinevustega, mis turuväärtusele olulist mõju ei avalda, mistõttu ei ole neid kohandatud. 8 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11:2014, p. 3.2.8.) 9 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11:2014, p. 3.2.9.) 17 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani Võrdlustabel: VÕRRELDAVAD VARAD HINNATAV VARA 1 2 3 Paide linn, Võõbu küla, Järva vald, Paide linn, Paide linn, Aadress: Kristjani Taadikvere küla Kihme küla Tarbija küla Tehingu hind (€) : 40 000 48 200 40 000 Pinnaühiku hind (€/ha): 6 154 8 339 7 590 Tehingu aeg: veebr.19 dets.18 jaan.18 nov.18 Ajaldamine 0% 0% 0% Ajaldatud hind (€): 6 154 8 339 7 590 Taadikvere küla, Võõbu küla, juurdepääs juurdepääs üle Kihme küla, Tarbja küla, Asukoht, juurdepääs: hea eramaade kaugel juurdepääs hea juurdepääs hea kõvakattega teest Kohandus 10% 0% 0% kompaktne, valdavalt Kuju, reljeef: Kompaktne, tasane kompaktne, tasane kompaktne, tasane tasane Kohandus 0% 0% 0% Pindala (ha): 31,58 6,5 5,78 5,27 Kohandus 0% 0% 0% valdavalt madalsoo, valdavalt jäneskapsa- Kasvukoha tüüp: Jänesekapsa-kõdusoo Naadi, sinilille siirdesoo, kõdusoo, sinilille Viljakus, kehvad keskmised head keskmised/head kasvutingimused: Kohandus -10% -30% -20% metsamaa 26 ha ja Kõlvikuline koosseis: Metsamaad 6,4 ha metsamaad 5,78 ha metsamaad 5,13 ha puistuga soo 3,6 ha Metsaga kaetud: ca 26 ha (82%) 98% 100% 97% Kohandus -20% -20% -20% Summaarne kohandus: -20% -50% -40% Kohandatud hind (€): 4 923 4 170 4 554 Kohanduste absoluutväärtuste 40% 50% 40% summa: Osakaal lõpphinnas: 0,35 0,3 0,35 Kaalutud hind (€): 4 568 1 723 1 251 1 594 Turuväärtuse leidmisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Kõige rohkem kohandatud tehingule (absoluutne kohandus) antakse kõige väiksem kaal. Kaalutud keskmine hind võrdlusmeetodi põhjal: 1 723 + 1 251 + 1 594 = 4 568 €/ha, so. 0,46 €/m². Hinnatava kinnisasja turuväärtuse saame selle pindala ja leitud pinnaühikuhinna korrutisena: 31,58 ha x 4 568 €/ha = 144 257 € ≈ 144 000 € Tulemuse täpsus on piirkonna sarnaste varade osas ligikaudu ± 20%. 5.3.2. Äralõike hüvitusväärtus Kinnisasja avalike huvides omandamise tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja 18 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. Äralõike maatüki väärtus (kasvava metsata): Kuna hinnatava äralõike puhul on tegemist metsaga kaetud maatükiga, mille piklik kuju ja ulatuslik paiknemine Tallinn-Tartu maantee kaitsevööndis ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega selles piirkonnas kaubeldakse. Puistuta (lageraiega) metsamaade pinnaühiku hinnad Järva maakonnas on vahemikus 650 – 1 400 €/ha sõltuvalt kinnistu pindalast, maa viljakusest, metsa kasvukohatüübist ja juurdepääsust. Litsenseeritud metsakorraldaja Heiki Petersoni hinnangul on kinnisasja pinnaühiku turuväärtus 749 €/ha, s.o. 0,0749 €/m2. Võttes arvesse piirkonnas tehtud lageraiega metsamaade tehinguid (vt p 4.2.1.) ja äralõike valdavalt kehva kasvukohatüüpi on hindajad seisukohal, et litsenseeritud metsakorraldaja hinnang on turupõhine. Vastavalt Maanteameti poolt esitatud projektile on kinnisasjast tehtava äralõike pindala 66 974 m2. Äralõige teostatakse ca 1 km pikkuselt ja 65 m laiuselt täies ulatuses metsamaa osast. Seega saame äralõike maatüki väärtuseks: 66 974 m² x 0,0749 €/m² ≈ 5 016 € Otseselt kaasnev varaline kahju (äralõikel paiknev mets): KAHOS § 13 lg 2 järgi käsitatakse otseselt kaasneva varalise kahjuna eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat metsa, muu taimestiku ja istanduse hävinemist ning ehitusvõimaluse vähenemist. Käesoleval juhul saame arvestada kaasneva kahjuna äralõike alale jäävat 39 tm kuuske, 190 tm mändi, 314 tm kaske, 59 tm haaba ja 20 tm muid puu liike. Antud metsamaterjali väärtus on litsentseeritud metsakorraldaja hinnangul saadud järgmiselt: Puu liik Kogus tm Hind €/tm Summa Kuusk 39 40 1 563 Mänd 190 40 7 581 Kask 314 40 12 552 Haab 59 25 1 479 Muu 20 20 394 Kokku: 621 38 23 568 Tabelis toodud kokkuostuhindadest on maha arvestatud raie ja veoteenus. Seega saame puistu väärtuseks: 23 568 € s.o. 0,35 €/m2 Otseselt kaasnev varaline kahju (tee kaitsevööndi laienemine/suurenemine): Lisaks saame varalise kahjuna arvestada allesjäävale kinnisasjale laieneva avalikult kasutatava tee kaitsevööndi mõju. Vastavalt väljakujunenud tavale on kaitsevööndi seadmisel hüvitatud 50% kaitsevööndi alla jäävast maa-ala turuväärtusest (749 €/ha x 50% = 374,5 €/ha). Uue tee kaitsevööndi ala on võrreldes varasemaga suurem ja katab ca 2,6 ha allesjääva kinnisasja pindalast (hinnanguliselt mõõdetud maa-ameti kaardilt). Seega saame kaitsevööndi mõju varalise kahju väärtuseks: 2,6 ha x 375 €/ha = 975 € s.o 0,037 €/m2 Saamata jääv tulu: Hindaja hinnangul puudub. 6. Hindamistulemus Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani asuva kinnistu (reg.nr 794536) katastriüksuse (56501:002:0028) väärtused vastavalt: 19 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani 1) Kogu kinnisasja turuväärtus 144 000 €, s.o 0,46 €/m2 2) Äralõike maatüki väärtus (kasvava metsata) 5 016 €, s.o 0,075 €/m2 3) Kaasnev kahju (äralõikel paiknev mets) 23 568 €, s.o 0,35 €/m2 4) Kaasnev kahju (tee kaitsevööndi laienemine/suurenemine) 975 €, s.o 0,037 €/m2 Hinnangu täpsus on piirkonna sarnaste varade osas ligikaudu ± 20%. Leitud hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu ja hüvitusväärtusele ei lisandu käibemaksu. 20 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani Lisa 1. Fotod Vaated Tallinn – Tartu maanteelt (äralõige) Vaated Ees-Võõbu teelt 21 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani Juurdepääs Ees-Võõbu teele Tallinn-Tartu maanteelt 22 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Väljavõtte tegija: Madis Raud Asutus: Domus Kinnisvara Vahendus OÜ Kuupäev: 14.02.2019 10:09:10 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Uus registriosa number 794536 Kinnistu nimi KRISTJANI Korteri nr Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 01.01.2006 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 25.01.2011 I jagu KINNISTU KOOSSEIS Avamine, koosseisu Kande Kande Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala muudatused, ühendamise number kehtivus ja jagamise kanded Maatulundusmaa 100%, Järva maakond, Paide linn, 56501:002:0028 Võõbu küla, Kristjani. 31,58 ha Maakatastri andmed üle 1 kehtiv 56501:002:0142 Maatulundusmaa 100%, 10,94 ha võetud 31.12.2018. Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani. II jagu OMANIK Kande Kande Omanik Kande alus number kehtivus 1.02.2011 asjaõiguslepingu alusel sisse 3 Tornator Eesti OÜ (registrikood 10013860) kantud 8.02.2011. Kohtunikuabi Reet kehtiv Kesküla III KOORMATISED JA KITSENDUSED jagu Kinnistut koormavad piiratud Kande Märked piiratud asjaõiguste kohta, Kande asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja number kannete muudatused ja kustutamised kehtivus märked; käsutusõiguse kitsendused Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Isiklik Sisse kantud 17.08.2006. äriregistri kasutusõigus elektrivõrgu majandamiseks andmete alusel parandus sisse kantud 1 kasutusõiguse alal elektrivõrgu kaitsevööndi kehtiv 23.04.2014. Kanne asendab eelmist ulatuses vastavalt 01.08.2006 lepingu lisaks kannet.Kohtunikuabi Helle Roosvalt olevale plaanile. III jao kandel nr 1 on järjekoht IV jao kande nr 1 järel. IV jagu HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kannete Kande Hüpoteegid number summa muudatused ja kustutamised kehtivus Kustutatud 18.11.2010 avalduse alusel 1 kehtiv 24.11.2010. Kohtunikuabi Helle Roosvalt Kustutatud 18.11.2010 avalduse alusel 2 kehtiv 24.11.2010. Kohtunikuabi Helle Roosvalt 23 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani Lisa 3. Äralõike joonis 24 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani Lisa 4. Kitsenduste kaart 25 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani Lisa 5. Kasvukohatüüpide selgitus Boniteet näitab metsa kasvuvõimet, mis avaldub metsa kõrguses antud vanuses. Et metsakasv sõltub eelkõige mulla viljakusest, iseloomustab ka boniteet antud metsaosa kasvupotentsiaali. Boniteediskaala on jagatud seitsmesse klassi, mida tähistatakse järgmiselt: 1A, 1, 2, 3, 4, 5, 5A. 1A boniteedi metsad on parima, 5A boniteedi metsad halvima kasvuga. 26 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0317-19 Järva maakond, Paide linn, Võõbu küla, Kristjani Vastavuskinnitus standardi nõuetele:  Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.  Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.  Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.  Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.  Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.  Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: Madis Raud Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5 Kutsetunnistus nr. 139626 /allkirjastatud digitaalselt/ Kinnitaja: Toomas Vaks Põhja-Eesti regiooni hindamisvaldkonna juht Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 127183 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige /allkirjastatud digitaalselt/ 27 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Tornator Eesti OÜ Meie 27.03.2019 nr 16-2/18-1351/55471-2 Peterburi tee 46-207 11415, Tallinn, Harju maakond [email protected] Pakkumine Kristjani kinnisasjast maaeralduse omandamiseks Maanteeamet alustas kinnisasjade avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel omandamise menetlust 29.11.2018. a. kirja nr 16-2/18-1351/56389-1, kirjas teatasime soovist maaeralduse riigitee 2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa Võõbu-Mäo ( km 68,0-85,0) lõigu ehituseks. Arvestades ülaltoodut esitame järgmise pakkumuse Kristjani kinnisasjast (koha aadressiga, Järva maakond, Paide linn Võõbu küla, kinnistu registriosa nr 794536 katastritunnus 56501:002:0028 , pindala 31,58 ha ), äralõige ligikaudse pindalaga 66974 m². Vastavalt OÜ Domus Kinnisvara poolt koostatud hindamisaruandele nr 0317-19 on Kristjani kinnisasja äralõike hüvitusväärtuseks 5991 eurot.(ilma kasvava metsata, meile teda olevalt soovisite kasvava metsa ise maha raiuda), mis koosneb järgnevast: maa eest makstav tasu – 5016 eurot; kaasnev kahju (teekitsevööndi laienemise/suurendamine) – 975 eurot; motivatsioonitasu – 1198,20 eurot. Pakkumus kokku 7189,20 eurot. Samuti pakume Teile ühekordset hüvitist asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17, summas 120, 96 eurot. Pakkumuses toodud motivatsioonitasu saame Teile maksta juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega. Motivatsioonitasu makstakse Teile kui kinnisasja omanikule kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendava hüvitisena (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk. Nimetatud tasudest 50% tasutakse kinnisasja võõrandajale võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel ja 50% asjaõiguslepingu sõlmimisel. Ühtlasi teatame, et juhul kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatava äralõike pindala on kas suurem või väiksem siis, suurendatakse või vähendatakse vastavalt kinnisasja osa eest makstavat tasu arvestusega eurot/m² kohta. Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev pakkumus, mis vastaks KAHOSes toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu Teelise 4 / 10916 Tallinn / 6119 300 / Registrikood 70001490 / www.mnt.ee / [email protected], 620 1200 (kliendiinfo) / [email protected]; 611 9300 (teedealased küsimused) koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule. Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas 14 päeva jooksul alates käesoleva kirja kättesaamisest. Menetluse läbiviija kontaktid: Tauno Seepter, Tallinn, Teelise 4, tel 6119 387, 52 92 709, [email protected]. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Tauno Seepter maade projektijuht Lisad: Hindamisaruanne Tauno Seepter 6119387 [email protected] 2 (2)