Seisukoha taotlus

Saatja: Merje Muiso <[email protected]> Saadetud: 31.01.2019 17:06 Adressaat: RAM Info <[email protected]> Teema: FW: Ehitusalune pind vs ehitisealune pind Tähtsus: Kõrgeim Tere Palun registreerida sarja 15-4. Kõike head, Merje Muiso Merje Muiso | Planeeringute osakond | nõunikTel: +372 611 3126 | [email protected] Rahandusministeerium | Suur-Ameerika 1, 10122 Tallinn | From: Johann Aksel Tarbe [mailto:[email protected]] Sent: Thursday, January 31, 2019 2:31 PMTo: RAM Info Planeerimine <[email protected]>; Merje Muiso <[email protected]>Subject: Ehitusalune pind vs ehitisealune pindImportance: High Lp Merje Muiso Rahandusministeeriumi planeeringute osakond Tere. Palun Rahandusministeeriumi planeeringute osakonna seisukohta kas aastal 2009 aastal kehtinud õigusruumis olid PlanS mõiste „ehitusalune pind ja EhS mõiste „ehitisealune pind erineva sisuga ning kui tolleagse detailplaneeringu ehitusõigus oli antud „ehitusaluse pinna järgi, siis kas kohalik omavalitsus peab järgima oma enda ehitusmääruses lahti seletatud mõiste sisu ja tolleaegset praktikat? Seoses Arhitekt Tarbe OÜ ehitusprojekti menetlusega Tallinna Linnaplaneerimise Ametis on esitatud märkused, et hoone tehnilised näitajad ületavad detailplaneeringuga määratud maksimaalseid näitajaid, ehitisealuse pinna osas. Nimelt on juttu 2009 aastal kehtestatud Veerenni tn 36 kinnistu ja lähiala detailplaneeringust ja selle alusel ehitusprojektide koostamisest. TLPA on seisukohal, et detailplaneeringus antud ehitusõiguse näitaja „Hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala (dp seletuskiri) või Hoonetealune pind (dp joonisetabel) võrdub hetkel kehtiva ehitisseadustiku kohase definitsiooniga ehk ehitisealuse pinnaga. Aastal 2009 kehtinud planeerimisseaduse ja Tallinna ehitusmääruse järgi: Hoone ehitusalune pindala on hoone horisontaalprojektsiooni pind sokli kõrguselt välimiste mõõtmete järgi. Hoone ehitusaluse pindala hulka arvatakse konsoolsete, sammastele toetuvate ja väljaulatuvate kaetud hooneosade alune pind ning hoone alla jäävate läbisõitude ala. Arvesse ei võeta hoone osi, mis ei ulatu maapinnast välja, katmata välistreppe, keldrite valgusðahte, kõnnitee või maapinna kohal olevaid varikatuseid, räästaid jms. Tegemist ei ole „ehitisealuse pinna mõistega, mis jah tõsi oli kasutusel samal ajal ka ehitusseaduses ja ehitise tehniliste andmete loetelu määruses. Meie hinnangul ei ole TLPA seisukoht õiguspärane alljärgnevatele faktidele tuginedes: 1. Detailplaneering kehtestati 2009 aastal, mil kehtis vanem planeerimisseadus. Tolleaegne planeerimisseadus käsitles ehitusalust pinda, hoonestusalust pinda ja muid ehitusõigust väljendavaid mõisteid. Ehitisealuse pinna mõistet planeerimisseadus ei sisustanud. See oli tol ajal praktika ja üldlevinud arusaam, et planeering on laiapõhjaline ning üldistavam kui ehitusprojekt. Seetõttu ei peetud vajalikuks piirata arhitektuurseid ja ehituslikke lahendusi ning ehitusprojektiga lubati täpsustada hoone suurust ja laadi näiteks rõdu võis projekteerida üle hoonestusala jne. Rõdu isegi ei arvestatud ehitusaluse pinna sisse. 2. Samal ajal kehtis ka ehitusseadus, mis käsitles ehitisealust pinda (millele ka TLPA viitab). Ehitisealuse pinna termin oli ehitusseaduses ja ehitusloa dokumentatsiooni esitamisega seotud mõiste-tehniline näitaja, PlanS kohane ehitusaluse pinna termin aga planeerimisseaduse ja planeerimisega seotud termin. Ühte kureeris Majandus ja kommunikatsiooniministeerium, teist Siseministeerium. Kõik olid teadlikud antud erisusest ja selle tõlgendamisega vaevlesid paljud omavalitsused. 3. Kuna PlanS ei sisustanud ehitusaluse pinna mõistet, siis kohalikud omavalitsused tõlgendasid erinevaid termineid erinevalt. Mõisted tihtipeale reguleeriti ehitusmääruses. Sellekohane mõiste selgitus on leitav ka tolleaegse Tallinna ehitusmääruse paragrahvis 2, millele olen ka viidanud. Selle mõiste järgi rõdud ei kuulu ehitusaluse pinna arvestusse. Oli ka omavalitsusi, mis reguleerisid mõistet arvestades ka rõdusid ehitisealuse pinna sisse. Tallinna ehitusmäärus jättis rõdud sisse arvestamata. 4. Kui Tallinna Linnaplaneerimise Amet peab vajalikuks tulevikus piirata detailplaneeringuga antud ehitusõigust, siis tal on seadusekohane õigus selleks ning projekteerimistingimustega võrdsustada näiteks ehitusaluse pinna mõiste ehitisealuse pinna mõistega. Selle kohta on Rahandusministeerium andnud ka oma seisukoha: . Seda pole antud menetluse käigus tehtud ning ma ei näe ka selleks vajadust-põhjendust. Lisan siia ka teemat puudutavad seaduse paragrahvi väljavõtted: Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendusseadus: § 7 Ehitusmääruse kehtivus (4) Kui ehitusmääruses on enne käesoleva seaduse jõustumist defineeritud hoonete suurima lubatud ehitusaluse pindala mõiste, siis lähtutakse enne käesoleva seaduse jõustumist kehtestatud detailplaneeringute elluviimisel ehitusmääruses sätestatud terminist. Tallinna ehitusmäärus: § 2. Mõisted 11) hoone ehitusalune pindala on hoone horisontaalprojektsiooni pind sokli kõrguselt välimiste mõõtmete järgi. Hoone ehitusaluse pindala hulka arvatakse konsoolsete, sammastele toetuvate ja väljaulatuvate kaetud hooneosade alune pind ning hoone alla jäävate läbisõitude ala. Arvesse ei võeta hoone osi, mis ei ulatu maapinnast välja, katmata välistreppe, keldrite valgusðahte, kõnnitee või maapinna kohal olevaid varikatuseid, räästaid jms; Oleme seisukohal, et detailplaneeringuga määratud ehitusõigust tuleb realiseerida planeeringu kehtestamise hetkel olnud õigusruumi kohaselt. Juhul kui kohalik omavalitsus soovib muuta või kitsendada planeeringuga määratud ehitusõigust, tuleb seda teha läbi projekteerimistingimuste seda selgelt otsusena välja tuues. Vastasel juhul on meie hinnagul tegemist nö. peidetud kitsendusega või vigase planeeringuga. Viimase puhul on riigikogus andnud seisukoha, et näiteks planeeringu erinevate osade vasturääkivuse puhul (näiteks ehitusõiguse suurus seletuskirjas ja planeeringu joonisel) tuleb lähtuda huvitatud isikule soodsamast tingimusest. Ette tänades Lugupidamisega Johann-Aksel Tarbe arhitekt EAL liige, EKEL juhatuse liige Arhitekt Tarbe OÜ Kalasadama 2, TLN Tel. +37255635000 Johann @ tarbe.ee From: Lea Järve <> Sent: Monday, January 28, 2019 2:41 PMTo: Johann Aksel Tarbe <>; Ivika Maavere <>; Jan Valgma <>Subject: RE: Veerenni 36a eskiis (menetlus nr EP198630) Lp Johan-Aksel Tarbe Teil ületab eskiisis kavandatu detailplaneeringus lubatud maapealset ehitisealust pinda 2040 m2. Arvestage maapealsete osade alused pinnad kokku, pluss rõdud ja üle 2m2 pinnaga varikatused. Pindade arvestamise põhimõtted ei ole muutunud, lisan selleks väljavõtte võrdleval kujul kehtivast ja eelmisest normist. Palun saatke mulle joonised võimalusel dwg formaadis. Lugupidamisega Lea Järve Tallinna Linnaplaneerimise Ameti Detailplaneeringute teenistuse Haabersti ja Kesklinna osakonna arhitekt Tel 640 4282 Tuba 428 e-post: Kehtiv norm Majandus- ja taristuministri määrus „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused Vastu võetud 05.06.2015 nr 57. § 19. Ehitisealune pind (1) Ehitisealune pind on hoonealune pind või rajatisealune pind. (2) Hoonealune pind on hoone maapealse osa aluse pinna ja maa-aluse osa aluse pinna projektsioon horisontaaltasapinnal. (3) Hoone maapealse osa alune pind on hoonet ümbritsevast maapinnast kõrgemal asuvate hooneosade projektsioon horisontaaltasapinnal. (4) Hoone maa-aluse osa alune pind on hoonet ümbritsevast maapinnast madalamal asuvate hoone osade projektsioon horisontaaltasapinnal.  (5) Hoonealuse, sealhulgas hoone maapealse osa aluse pinna sisse loetakse hoone juurde kuuluva rõdu, lodþa, varikatuse, välja arvatud käesoleva paragrahvi lõike 6 punktis 8 nimetatud varikatuse, ja muu taolise projektsioon horisontaaltasapinnal. (6) Hoonealuse, sealhulgas hoone maapealse osa aluse ja hoone maa-aluse osa aluse pinna leidmisel ei võeta arvesse hoone küljes olevat: 1) vihmaveesüsteemi; 2) päikesekaitsevarjestust; 3) terrassi; 4) kaldteed ning treppi; 5) valguskasti; 6) vundamendi taldmikku; 7) tehnosüsteemi ja -seadme osa; 8) liikuvat või alla kahe ruutmeetrise horisontaalprojektsiooniga maapinnale mittetoetuvat varikatust; 9) kuni ühe meetri laiust katuseräästast; 10) hoone kujunduslikke või muid mitteolulisi elemente. (7) Rajatisealune pind on rajatise maapealse osa ja maa-aluse osa projektsioon horisontaaltasapinnal Eelmine redaktsioon, redaktsiooni kehtivuse lõpp 30.06.2015 § 19. Ehitisealune pind (1) Ehitisealune pind on hoonealune pind või rajatisealune pind. (2) Hoonealune pind on hoone maapealse osa aluse pinna ja maa-aluse osa aluse pinna projektsioon horisontaaltasapinnal. (3) Hoone maapealse osa alune pind on hoonet ümbritsevast maapinnast kõrgemal asuvate hooneosade projektsioon horisontaaltasapinnal. (4) Hoone maa-aluse osa alune pind on hoonet ümbritsevast maapinnast madalamal asuvate hoone osade projektsioon horisontaaltasapinnal. (5) Hoonealuse, sealhulgas hoone maapealse osa aluse pinna sisse loetakse hoone juurde kuuluva rõdu, lodþa, varikatuse, välja arvatud käesoleva paragrahvi lõikes 6 nimetatud varikatuse, ja muu taolise projektsioon horisontaaltasapinnal. (6) Hoonealuse, sealhulgas hoone maapealse osa aluse ja hoone maa-aluse osa aluse pinna leidmisel ei võeta arvesse hoone küljes olevat vihmaveesüsteemi, päikesekaitsevarjestust, terrassi, kaldteed ning treppi, valguskasti, vundamendi taldmikku, tehnosüsteemi ja tehnoseadme osa, liikuvat või alla kahe ruutmeetrise horisontaalprojektsiooniga maapinnale mittetoetuvat varikatust, kuni ühe meetri laiust katuseräästast ning hoone kujunduslikke või muid mitteolulisi elemente. (7) Rajatisealune pind on rajatise maapealse osa ja maa-aluse osa projektsioon horisontaaltasapinnal. From: Johann Aksel Tarbe <> Sent: Monday, January 28, 2019 1:36 PMTo: Lea Järve <>; Ivika Maavere <>; Jan Valgma <>; TLPA <>Cc: Toomik, Alar <>Subject: Veerenni 36a eskiis (menetlus nr EP198630)Importance: High Lp Lea Järve Tallinna Linnaplaneerimise Amet Tere. Olete esitanud eskiisprojektile märkused. Nimetatud märkuseid oleme arutlenud Teie juures vastuvõtul enne nende ilmumist märkuste lehele. Esimene märkus käsitles aastal 2009 kehtinud seaduse ja 2015 muudetud seaduse järgse ehitusaluse ja ehitisealuse pindala mõisteid. Selgitasin Teile, et projekt vastab nii detailplaneeringule ja kehtivale seadusele. Panin selle ka kirja lisas olevas seletuskirjas ning kinnitan, et lisan ka sama selgituse ehitusloa taotluse projekti. Teine märkus käsitles hoonete absoluut-kõrgusmärki. Viisime korrektuuri projekti ning vähendasime kaldkatuse kallet. Kolmas märkus puudutas äripindade (kontor) nimetuse muutmist bürooks. Korrektuur on tehtud. Ka üleliigne mööbel on plaanilt eemaldatud. Vabandame hoone mudel oli laenatud esimese kvartali projektist ning viga oli märkamata jäänud. Täiendatud eskiisprojekt on kogumahus allalaetav siit: Loodame, et eskiis on sobiv ning Linnaplaneerimiseamet on valmis ehitusloa projekti menetlemisega. Lugupidamisega Johann-Aksel Tarbe arhitekt EKEL juhatuse liige Arhitekt Tarbe OÜ Kalasadama 2, TLN Tel. +37255635000 Johann @ tarbe.ee From: Johann Aksel Tarbe Sent: Wednesday, January 9, 2019 9:28 AMTo: '[email protected]' <>; '[email protected]' <>Cc: '[email protected]' <>; '[email protected]' <>; 'Toomik, Alar' <>; '[email protected]' <>Subject: Veerenni 36a eskiis (menetlus nr EP198630)Importance: High Lp Jan Valgma Tallinna Linnaplaneerimise Amet Tere. Esitame kolmandat korda täiendatud eskiisi. Eskiis on allalaetav siit: Eskiisi menetluse käigus on esitatud märkused, mille alusel on eskiisprojekti täiendatud. Vastused ja selgitused märkustele järgnevalt: TLPA linnakujunduse spetsialist Tamme-Amjärv Esitatud märkused järgmisele projekteerimise staadiumile viiakse sisse eelprojektis (ehitusloa taotlemise projektis). TLPA piirkonna arhitekt Lea Järve 1. Märkus täidetud ning lahendus korrigeeritud - parkimine on lahendatud omal kinnistul maa-aluses keldris. Maapealset parkimist ette ei nähta, isegi mitte külaliste parkimist. 2. Seletuskirja piirete osas korrigeeritud. 3. Eksitav viide kasutamata hoonestusalast eemaldatud. 4. Seletuskirja võrdlustabelis on esitatud eskiisi mahus vajalikud näitajad ja võrdlused detailplaneeringu täpsete näitajatega. Tabelis on kajastatud „ehitusalust pinda, mis kehtis detailplaneeringu kehtestamise ajal. Projektiga ei kavandata ehitisealuse pindala suurendamist. 5. Korrigeeritud kõrguste analüüsi skeemi, eesmärgiga lihtsustada loetavust. 6. Krundid on liidetud ning on ka tänaseks maa-ameti kaardiserveris nähtav. Tallinna Kommunaalamet Tehnovõrkude projekt esitatakse ehitusloa saamiseks eraldi tööna. Tehnovõrkude ühendused lahendatakse vastavalt võrguvaldajate liitumislepingute ja tehniliste tingimuste alusel. Teeprojekti muudetakse vajadusel vajalikus osas (sissesõidutee nihutus vms). Tallinna Transpordiamet, Kirsika Lääts 1. Vajadus tänavaprojekti muutmiseks on kadunud. Keldrisse allasõit on uues eskiisis lahendatud vastavalt detailplaneeringule ja tänavaprojektile. Vajadusel korrigeeritakse tänavaprojekti ehitusloa projektiga. 2. Parkimislahendust on muudetud selliselt, et kõik parkimine on lahendatud maa-aluses keldris. Parkimiskohtade arvutus vastab parkimise korralduse arengukavale. Vajalike parkimiskohtade saamiseks on suurendatud äripindade osakaalu (enamuses esimesel korrusel). TLPA menetleja Aadressid, katastritunnused on saadaval Maa-ametist (kinnistute liitmine on viidud lõpule). Lugupidamisega Johann-Aksel Tarbe arhitekt EKEL juhatuse liige Arhitekt Tarbe OÜ Kalasadama 2, TLN Tel. +37255635000 Johann @ tarbe.ee From: Johann Aksel Tarbe Sent: Thursday, November 8, 2018 12:56 PMTo: '[email protected]' <>; '[email protected]' <>; '[email protected]' <>; '[email protected]' <>Cc: 'Toomik, Alar' <>Subject: Veerenni 36a eskiis (menetlus nr EP198630)Importance: High Lp Jan Valgma Tallinna Linnaplaneerimise Amet Tere. Esitame täiendatud eskiisi. Eskiis on allalaetav siit: Esitatud märkuste alusel on eskiisprojekti täiendatud: Tallinna Kommunaalamet Tehnovõrkude projekt esitatakse ehitusloa saamiseks eraldi tööna. Tehnovõrkude ühendused lahendatakse vastavalt võrguvaldajate liitumislepingute ja tehniliste tingimuste alusel. Tallinna Transpordiamet Keldrisse ja kruundile sissesõidu asukohta on korrigeeritud. Tänava teeprojekti muudetakse ning esitatakse muudatusprojekt ehitusloa taotlemise raames. Parkimiskohtade laiused ja sõidualade laiused on kantud joonisele. Nii korterite kui ka arv ja äripindade suletud brutopindade arvestus on korrigeeritud (esimesel korrusel 6- kordsete hoonete all on äripinnad suurendatud korterite eemaldamise teel jne) ning parkimiskohtade arvutus on korrigeeritud vastavalt (parkimiskohtade vajalik arv suurenenud). TLPA piirkonna arhitekt Eskiisprojektile on lisatud hoonekompleksi põhiplaanid, linnaehituslikud lõiked, fassaadi vaated. Projektile on lisatud detailplaneeringu kohaste tehnovõrkude ja tänavate väljaehitamise ning linnale üleandmise leping. Insolatsiooni analüüs on koostamisel ning esitatakse ehitusloa taotlusega koos. Korterite ja äripindade asukohad arvestavad naaberkinnistul Veerenni 36 ehitusprojekti raames koostatud insolatsiooni analüüsi analoogi põhjal. TLPA menetleja Lisatud on Merko Ehitus Eesti volitus hr Tiit Kuusikule ning eskiisi digikonteiner allkirjastatud hr Tiit Kuusiku poolt (tellija, peaprojekteerija, kinnistu omanik). Lugupidamisega Johann-Aksel Tarbe arhitekt EKEL juhatuse liige Arhitekt Tarbe OÜ Kalasadama 2, TLN Tel. +37255635000 Johann @ tarbe.ee From: Jan Valgma <> Sent: Tuesday, November 6, 2018 3:57 PMTo: '[email protected]' <>; '[email protected]' <>Cc: Tõnis Tarbe <>; Johann Aksel Tarbe <>Subject: Aktsiaselts Merko Ehitus Eesti Arhitekt Tarbe OÜ Tere Tagastame Tallinna Linnaplaneerimise Ametile digitaalselt esitatud eskiisi puuduste kõrvaldamiseks (menetlus nr EP198630). Lugupidamisega Jan Valgma ehitusprojektide menetleja ehitusosakond 640 4702