Käskkiri - Maanteeamet - dokumendiregister.ee

Failid

1-2200897 03.11.2020 Käskkiri.asice2199 KB

Sisu (failidest)

Eksperthinnang nr ARE-194213C Aadress: Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse äralõige kinnisasjast registriosa numbriga 3165834 Hinnatav vara: (hoonestamata maatulundusmaa) Ülevaatuse kuupäev: 17.11.2019 Väärtuse kuupäev: 17.11.2019 Hindamisaruande 18.12.2019 kuupäev: Tellija: Maanteeamet (registrikood 70001490) Diana Nõmme Hindamisaruande kutseline kinnisvara nooremhindaja, koostaja: kutsetunnistus nr 105037 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kerli Koha Hindamisaruande kutseline vara hindaja, kutsetunnistus nr 116136 kinnitaja: maa hindaja tegevuslitsents nr 110 MA-mh riiklikult tunnustatud ekspert Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Sisukord Kokkuvõte ........................................................................................................................ 3 1 Hindamise alused ..................................................................................................... 5 1.2 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................ 6 1.3 Avalikustamist piiravad klauslid .................................................................................. 6 2 Hinnatava vara kirjeldus ............................................................................................. 7 2.1 Hinnatava vara koosseis ............................................................................................ 7 2.2 Asukoht ...................................................................................................................... 8 2.3 Katastriüksuse kirjeldus.............................................................................................. 9 2.4 Tehnovõrgud ............................................................................................................ 10 2.5 Planeeritud äralõige ................................................................................................. 10 2.6 Hinnatava vara kestlikkus ......................................................................................... 10 2.7 Vastuolud andmetes ja hinnang andmete usaldusväärsuse kohta ........................... 11 3 Turuväärtuse hindamine ........................................................................................... 12 3.1 Makromajanduse ülevaade ...................................................................................... 12 3.2 Turuülevaade ........................................................................................................... 15 3.3 Hinnatava vara parim kasutus .................................................................................. 23 3.4 Hinnang äralõike võõrandamisega kaasnevatele mõjudele ...................................... 24 3.5 Hindamismeetodi valik ja rakendus .......................................................................... 24 3.5.1 Hindamismeetodi valik ......................................................................................................... 24 3.5.2 Hindamismeetodi rakendus ................................................................................................. 25 3.5.3 Äralõike hüvitusväärtus ........................................................................................................ 28 Lisa nr 1 Fotod hinnatavast varast.......................................................................................... 29 Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast.................................................................................. 30 Lisa nr 3 Maa-ameti avaliku teenuse ortofoto, kitsenduste kaart, loetelu, mullakaart ...... 31 Lisa nr 4 Riigimaantee nr 78 Kuressaare – Kihelkonna - Veere km 2,383 – 8,25 põhiprojekti krundijaotuskava ...................................................................................................................... 34 Lisa nr 5 Vastavuskinnitus standardi nõuetele .................................................................... 36 Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 2 / 36 Kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed äralõige kinnisasjast registriosa numbriga 3165834 (hoonestamata Hinnatav vara: maatulundusmaa) Aadress: Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Omanik: Saarte Metsamajanduse OÜ (registrikood 10862228) Katastritunnus: 34801:005:0039 Omandivorm: kinnisasi Kinnisasja pindala: 7,56 ha Katastriüksuse 100% maatulundusmaa sihtotstarve: Äralõike pindala: 1035 m2 Äralõike hoonestus: puudub Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk: äralõike hüvitusväärtuse hindamine Ülevaatuse kuupäev: 17.11.2019 Väärtuse kuupäev: 17.11.2019 Hindamisaruande 18.12.2019 kuupäev: Tellija: Maanteeamet (registrikood 70001490) Tellimusleping: 08.11.2019 töövõtuleping nr 1-8/19/2653-1 - varal ei esinenud selle üle vaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki Hindamise eeldused: tuvastama - hindamisel ei arvestata vara koormava hüpoteegiga - hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene Katastriüksuse 8700 € (0,12 €/ m² kinnisasja pinnaühiku kohta) turuväärtus: Äralõike hüvitusväärtus: 120 € müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva seisuga võib prognoosida 6 - Hinnang likviidsusele: 9 kuud tulenevalt hinnatava vara olemusest ning hindamise eesmärgist ei ole Hindamistulemuse tegemist turupõhise käsitlusega, mille kohaselt kinnisasi on tsiviilkäibes täpsus: tervikuna. Seetõttu on hindamistulemus madala täpsusega, hindamis- tulemuse täpsuseks on ±20%. Käibemaks: hinnatava turusegmendi tehingud ei ole käibemaksuga maksustatavad Kommentaarid: Hinnatav äralõige moodustab väikese osa (1,37%) katastriüksuse kogupindalast, moodustades lõike kitsa ribana katastriüksuse põhjaservas. Äralõige piirnevad Kuressaare – Kihelkonna - Veere maanteega. Peale katastriüksuse äralõike võõrandamist jätkub liiklus sarnaselt eelneva ajaga ja seetõttu ei mõjuta äralõike võõrandamine katastriüksuse sihtotstarbelist kasutamist ja eksperthinnangu koostaja hinnangul ei too äralõike võõrandamine katastriüksusele kaasa täiendavaid piiranguid ja kitsendusi ning muu turuväärtust mõjutava olulise tähtsusega püsiva kahju tekkimist. Vara kasutamine saab olema jätkuvalt võimalik ning äralõike võõrandamine ei vähenda maa-ala kasutuse atraktiivsust. Hindajal ei ole võimalik hinnata kaasnevat müra, tolmu vms kahju, kuna selleks puudub ühtne metoodika. Samuti ei ole hindajal võimalik hinnata otseste kulude (hüpoteegid vms lepingud) kompenseerimise kohta, mille võib tingida äralõike võõrandamine. Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 3 / 36 Hindamistulemus Saare maakonnas Saaremaa vallas Lahekülas asuva Looduse nimelise kinnistu äralõike hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeval 120 (ükssada kakskümmend) eurot. Hindamisaruande koostaja: Hindamisaruande kinnitaja: / Allkirjastatud digitaalselt / / Allkirjastatud digitaalselt / Diana Nõmme Kerli Koha Kutseline kinnisvara nooremhindaja, Kutseline vara hindaja, kutsetunnistus nr 116136 kutsetunnistus nr 105037 Maa hindaja tegevuslitsents nr 110 MA-mh Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Riiklikult tunnustatud ekspert Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 4 / 36 1 Hindamise alused 1.1 Hindamise eesmärk, alused, algandmed ning hinnatava vara ülevaatus Tellija nimi: Maanteeamet (registrikood 70001490) Tellija esindaja: Mariann Sulg (teemaa osakonna maade tehniline haldur) Tellimuslepingu kuupäev: 08.11.2019 töövõtuleping nr 1-8/19/2653-1 Hindamise eesmärk: äralõike1 hüvitusväärtuse hindamine Hinnangu kasutaja: tellija turuväärtus2, mis määratakse kogu kinnisasjale3, s.h tuuakse eraldi Väärtuse liik: välja projektijärgse äralõike hüvitusväärtus4 Ülevaatuse kuupäev5: 17.11.2019 Väärtuse kuupäev6: 17.11.2019 Hindamisaruande kuupäev7: 18.12.2019 kutseline kinnisvara nooremhindaja (kutsetunnistus nr 105037) Ülevaatuse teostanud hindaja: Diana Nõmme Ülevaatuse juures viibinud hindaja teostas vara ülevaatuse ainuisikuliselt isikud: ülevaatus hõlmas vara vaatluse katastriüksusega piirnevatelt teedelt, Ülevaatuse ulatus: ülevaatusel ei tuvastatud hinnatava vara piirimärke looduses teostatud on vara visuaalne vaatlus, ülevaatusel ei kasutatud Ülevaatuse põhjalikkus: erivahendeid hindaja kontakteerus 02.12.2019 vara omaniku esindaja Marek Algandmed esitanud isik: Mägi`ga Hindamisaruande kinnitanud kutseline vara hindaja (kutsetunnistus nr 116136) ja litsentseeritud maa hindaja: hindaja (tegevuslitsents 110 MA-mh) Kerli Koha - Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875 - riigimaantee nr 78 Kuressaare – Kihelkonna - Veere km 2,383 – 8,25 põhiprojekti krundijaotuskava - valla kodulehekülg, seisuga 17.11.2019 - Maa-amet www.maaamet.ee seisuga 17.11.2019 - Maa-ameti tehingute andmebaas Kasutatud materjalid: - Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ`i tehinguinfo - algandmete esitajate poolt esitatud andmed - kinnisvaraportaal www.kv.ee, seisuga 17.11.2019 - AS Regio Eesti kaart kaart.delfi.ee, seisuga 17.11.2019 - e-kinnistusraamat kinnistusraamat.rik.ee, seisuga 17.11.2019 - vara kohapealne ülevaatus ja selle käigus teostatud märkmed 1 Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12). 2 Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta (EVS 875-1). 3 Kui äralõige puudutab ainult kinnisasja hoonestamata osa, siis antakse hinnang üksnes maale ilma hoonestuseta, seda nii katastriüksuse kui terviku, aga ka äralõike väärtuse kohta (EVS 875-12). 4 Hüvitusväärtus (compensation) on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-12). 5 Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) - kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). 6 Väärtuse kuupäev (date of valuation) - kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1). 7 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) - kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 5 / 36 1.2 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel: - varal ei esinenud selle üle vaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama - hindamisel ei arvestata vara koormava hüpoteegiga - hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene. Töö tegemisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse ja saastuse ohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust (EVS 875-4). Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada (EVS 875-4). 1.3 Avalikustamist piiravad klauslid Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida (EVS 875-4). See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4). Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 6 / 36 2 Hinnatava vara kirjeldus 2.1 Hinnatava vara koosseis Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Registriosa number: 3165834 Omandivorm: kinnisasi Katastritunnus: 34801:005:0039 Katastriüksuse pindala: 7,56 ha Katastriüksuste sihtotstarbed: 100% maatulundusmaa Omanik: Saarte Metsamajanduse OÜ (registrikood 10862228) väärtuse kuupäeva seisuga on kinnistu koormatud looduskaitseseaduse Koormatised ja kitsendused: § 16 lõikes 5 sätestatud ostueesõigusega Eesti Vabariik kasuks. Ostueesõigus ei mõjuta vara turuväärtust. väärtuse kuupäeva seisuga koormab hinnatavat vara hüpoteek summas 1 300 000 eurot AS LHV Pank (registrikood 10539549) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 52334; 98434; 132534; 790134; 801634; 1126734; 1138434; 1175134; 1192534; 1194934; 1231934; 1331034; 1623534; 1700534; 1756834; 1790234; 1896634; 2052234; 2102034; 2161834; 2179834; 2192134; 2235434; 2323634; 2333634; 2398234; 2401434; 2426234; 2466334; 2519434; 2540834; 2601234; 2601634; 2610234; 2613934; 2635134; 2663134; 2674634; 2696434; 2701634; 2752334; 2762934; 2791134; 2841434; 2856534; 3019834; 3027634; 3165634; 3175434; 3207934; 3223534; 3236834; 3238234; 3247534; 3247634; 3290434; 3306434; 3373934; 3382534; 3429334; 3431034; 3438334; 3473234; 3473434; Hüpoteegid: 3473534; 3490234; 3490334; 3490434; 3490634; 3490734; 3491034; 3599334; 3605734; 3608934; 3622534; 3642834; 3643034; 3643234; 3643434; 3643534; 3645034; 3650034; 3662834; 3662934; 3663234; 3663334; 3663534; 3664234; 3664434; 3666634; 3667034; 3667634; 3669134; 3669234; 3669334; 3669434; 3669534; 3669634; 3669834; 3674234; 3676634; 3679234; 3682434; 3684534; 3686534; 3688334; 3694434; 3714534; 3719234; 3725234; 3736534; 3740534; 3746434; 3757434; 3757634; 3757934; 3771434; 3773034; 3803434; 3808234; 3812534; 3812634; 3815034; 3817134; 3817434; 3818734; 3846834; 3849134; 3872334; 3875634; 3875734; 3877334; 3878834; 3883734; 3890234; 3901234; 3908334; 3915934; 3916934. , 974531. Sisse kantud 15.03.2012. 3.04.2018 kinnistamisavalduse alusel muudetud 10.04.2018. Hindamisel ei arvestata vara koormava hüpoteegiga. Hinnatavat vara koormavad kehtivaid üürilepinguid ei ole hindajale esitatud üürilepingud: Maa-ameti kitsenduste kaardi andmetel asub hinnatav katastriüksus Muud olulised väärtust mitmetes kaitsevööndites (kitsenduste kaart eksperthinnangu lisas 3). mõjutavad õiguslikud aspektid, Hindamisaruande koostaja hinnangul ei piira kitsendused, arvestades piirangud: nende olemust, ulatust ja paiknemist, vara sihtotstarbelist kasutamist ja ei oma vara turuväärtusele märkimisväärset mõju. Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 7 / 36 2.2 Asukoht Makroasukoht Maakond, asustusüksus: Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla Kaugus keskustest: Kuressaare linn ~ 7 km, Kuivastu sadam ~ 79 km Konkureerivad turupiirkonnad: teised Saaremaa valla külad Mikroasukoht lähinaabruses paiknevad hoonestatud ja hoonestamata maatulundus- Naabrus: ning elamumaad Müra ja saastus: keskmine jalakäijad rahuldav (puudub kergliiklustee) sõidukid väga hea Juurdepääs: kinnistu piirneb Kuressaare – Kihelkonna - Veere kommentaar maanteega (tee number 78) sotsiaalne kool, lasteaed, kauplus Kuressaare linnas ~ 7 km taristu kaugusel Kaugused: ühistranspordi- ~ 100 m peatus Veekogu: meri ~ 6 km, kinnistut läbib Irase jõgi Koondhinnang asukohale Hinnatava vara makro- ja mikroasukoht on rahuldav. Asukohaskeemid: Allikas: Maa-amet Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 8 / 36 Allikas: Maa-amet 2.3 Katastriüksuse kirjeldus Katastriüksus tunnusega 34801:005:0039 Katastriüksuse pindala: 7,56 ha Maa-ameti andmetel: loodulik rohumaa 0,20 ha Kõlvikuline koosseis: metsamaa 4,22 ha muu maa 3,14 ha Geomeetria: ebakorrapärane Reljeef: tasane Piirdeaed: puudub Maakasutus: metsamaana ning looduliku rohumaana Maaparandussüsteemid: Maa-ameti maaparandussüsteemide kaardirakenduse andmeil puudub Põllumassiivi number: katastriüksus pole PRIAS registreeritud Puittaimestik / kasvav Metsaportaali andmetel on hinnatava metsamaa inventariseerimise mets: kuupäev 11.11.1997, teostatud Eesti Metsakorralduskeskus OÜ poolt. Kokku on maaüksusel 4 eraldist. Valdavaks kasvukohatüübiks on tarna, tarna-angervaksa Mullad: Kg (gleistunud rähkmuld) 95,13% V0270036 (haritava maa väärtus 89€/ha, loodusliku rohumaa Viljakustsoon: väärtus 32 €/ha), 4,87% V0270041 (haritava maa väärtus 153€/ha, loodusliku rohumaa väärtus 32 €/ha) vastavalt kehtivale Kuressaare linna ja selle lähiümbruse üldplaneeringule (kehtestatud 26.01.2012 Kuressaare Linnavolikogu poolt otsusega nr 1 järgselt paikneb hinnatav vara haljasmaal. Üldplaneering: Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 9 / 36 Allikas: Saaremaa valla kodulehekülg (üldplaneeringu kaart 2012.a.) Detailplaneering: hindajale teadaolevalt puudub Tehnovõrgud: puuduvad hinnatav vara ei asu detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. Ehitusõigus: Ehitusloakohustusliku hoone ehitamiseks on vajalik taotleda projekteerimistingimused. Katastriüksuse olulised puuduvad osad: Katastriüksuse kirjelduse illustreerimiseks on eksperthinnangu lisas nr 1 toodud fotomaterjal. 2.4 Tehnovõrgud Andmed vara omaniku suulise info põhjal, hindajale ei ole liitumislepinguid esitatud. Elektrisüsteemi liik: puudub Veevarustuse liik: puudub Kanalisatsiooni liik: puudub Soojavarustuse liik: puudub Võrgugaasi olemasolu: puudub Side: mobiilne 2.5 Planeeritud äralõige Äralõike pindala: 1035 m2 Positsiooni nr: 37 puudub Kui äralõige puudutab ainult kinnisasja hoonestamata osa, siis antakse Äralõike hoonestus: hinnang üksnes maale ilma hoonestuseta, seda nii kinnisasja kui terviku, aga ka äralõike väärtuse kohta (EVS875-12) hindaja lähtub tellija poolt esitatud riigimaantee nr 78 Kuressaare – Kihelkonna – Veere km 2,383 – 8,250 põhiprojekti krundijaotuskavast, mille kohaselt asub hinnatav äralõige kitsa ribana katastriüksuse põhjaservas. Äralõige piirnevad Kuressaare – Kihelkonna - Veere maanteega. Äralõike asukoht: Kuna äralõige moodustab väheolulise osa katastriüksuse pindalast, siis arvestades äralõike olemust ja paiknemist ning hinnatava maaüksuse olemust, on hindaja seisukohal, et äralõike võõrandamisega ei kaasne olulise tähtsusega püsivat kahju allesjääva kinnisasja omanikule ja vara turuväärtusele. Planeeritud äralõike kirjelduse illustreerimiseks on eksperthinnangu lisas nr 1 toodud fotomaterjal ja lisas nr 5 krundijaotuskava 2.6 Hinnatava vara kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne. Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 10 / 36 2.7 Vastuolud andmetes ja hinnang andmete usaldusväärsuse kohta Vastuolusid andmetes ei ilmnenud ja töö koostaja hindab andmed usaldusväärseks. Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 11 / 36 3 Turuväärtuse hindamine 3.1 Makromajanduse ülevaade Alus – Eesti Pank, Eesti Statistikaamet, Rahandusministeerium, Eesti Konjunktuuriinstituut, Maksu- ja Tolliamet 15.12.2019 Statistikaameti andmeil kasvas Eesti majandus 2018. aastal 3,9%, majanduskasv oli ühe protsendipunkti võrra aeglasem kui aasta varem. 2019. aasta I kvartalis kasvas majandus 2018. aasta I kvartaliga võrreldes 4,5%, II kvartalis 3,6% ning III kvartalis üle ootuste 4,2% võrra. 2019. aasta alguseni tugevnenud väliskeskkonnast tingitud ekspordisektori kasvu mõju on Eestis küll üle kandunud sisemajandusse, kuid edasisse kasvu panustavaid vabu ressursse on jäänud tunduvalt vähemaks. Varasemalt on SKPsse suurima panuse andnud ehitussektor, kuid viimase kahe kvartali vältel peamiselt info ja side tegevusala. Olenemata, et ehitussektor on asunud majanduskasvu mõjutama hoopis negatiivselt, on majanduse kasv üldiselt endiselt suhteliselt laiapõhjaline. Jätkuvalt on olnud märgata majanduse pikaajalise potentsiaalse tootmismahu ületamist. Majanduskasv on tulenenud ennekõike kõrgemast tööhõivest, mille kõrval aga tööjõu tootlikkuse kasv ei ole oluliselt suurenenud. Pideva palgakasvu tõttu on ettevõtete kasumlikkuse suurenemine pidurdunud ja konkurentsivõime halvenemas. Majanduskasvu on toetanud ennekõike tugev sisenõudlus ja Eesti ekspordipartnerite majanduskasv, mis on seni soodustanud välisnõudluse suurenemist. Edasine majanduskasv eeldab investeeringuid ja tootlikkuse kasvu, sealjuures on suurenenud oht, et majanduse tasakaal võib halveneda. Valitsus peaks majanduskasvu ja konkurentsivõimet toetama tänasel hetkel võimalikult stabiilse ettevõtluskeskkonnaga. Eesti Panga andmeil võib majanduse täiendav laenurahaga stimuleerimine praeguses olukorras kaasa tuua kasvava hinnatõusu, suurema palgasurve ja ettevõtete investeeringute vähenemise. Vähene investeeringute tegemine on juba vähendanud järgmiste aastate kasvupotentsiaali. Uus investeeringute kasvutsükkel on siiski alanud, sest tööturg sunnib ettevõtteid panustama kapitali hulga suurendamisse. Kuigi 2018. aasta I poolaasta tõi kõrgema võrdlusbaasi tõttu ligi 17%-lise investeeringute vähenemise, kasvasid investeeringud II poolaastal 16% ning 2019. aasta I poolaastal koguni 34%. Ettevõtete baromeeteruuringud kui ka prognoosid osutavad jätkuvalt ettevõtjate optimismile, kuid kindlustunne on halvenenud. Lähiaastatel toetavad EL toetused jätkuvalt majanduskasvu ja võimendavad seeläbi majandustsüklit. Eelolevatel aastatel kiire majanduskasv siiski raugeb, sest välisturud kasvavad aeglasemalt ja vaba tootmisvõimsus majanduses on ammendumas. 2018. aastal suurenes kaupade eksport võrreldes 2017. aastaga 12% ja import 10%. Nii ekspordi- kui ka impordikasv kiirenes, ekspordikasv suurenes veidi enam. Ülejääk oli endiselt suurim puit- ja mitmesuguste tööstustoodete kaubavahetuses ning puudujääk oli suurim transpordivahendite ning keemiatööstuse tooraine ja toodete kaubavahetuses. 2019. aasta II kvartalis jätkas ekspordi kui ka impordi aastakasv aeglustumist, eksport suurenes 1,5%, kuid import vähenes 0,7% võrra. III kvartalis pöördus aga eksport langusesse, vähenedes aastases võrdluses 2,3% võrra, samaaegselt suurenes import 0,1%. Ekspordikasvu on takistamas välisnõudluse kasvu pidurdumine, mille üheks põhjuseks on hinnakonkurentsivõime halvenemine. Viimaste aastate jooksul on impordivajadust tõstnud suuremad investeeringud, mille juures on tehtud kulutusi ennekõike transpordivahenditesse, masinatesse ja seadmetesse ning ehitistesse. Euroopas kasvanud ebakindlus on juba pidurdamas ka Eesti ekspordikasvu - oktoobri seisuga on võrreldes aastatagusega kaubaeksport vähenenud juba viis kuud järjest. Oktoobris vähenes eksport 7% ning import 6% võrra. Eluasemelaenude intressimäärad on 2017. ja 2018. aastal pisut tõusnud, püsides 2018. aastal vahemikus 2,33 - 2,60%. Keskmise intressimäära kasvu võis ennekõike täheldada 2018. aasta II ja III kvartalis, aasta lõpupoole intresside tase taas veidi alanes. Viimastel aastatel on laenuturg järginud suhteliselt sarnast trendi, kus eluasemelaenude intressimäärade kasv on omane olnud just aasta I poolele, seda ka 2019. aastal. Laenuraha hinnakasv on olnud kiirem just lühemaajalistel laenudel. 2019. aasta oktoobris välja antud uute eluasemelaenude keskmine intressimäär püsis 2,59% juures, mida on rohkem kui aasta alguses, kuid veidi vähem kui varasemal kahel kuul. Intressimäära tõusu võib 2019. aastal selgitada madalama kvaliteedi laenuklientide osakaalu kasv, kuid ühtlasi ka üldiselt suurenenud riskid finantsturgudel. Tähtajaks tasumata Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 12 / 36 laenude maht on püsinud aga jätkuvalt väga väike. Üle 60 päeva viivises olevate eluasemelaenude osakaal eluasemelaenude portfellist oli oktoobri seisuga 0,24%. Ettevõtete pikaajaliste laenude keskmine intressimäär on püsinud muutlik, mis on tingitud sellest, et laenuprojektide riskisus erineb kuust kuusse ettevõtete puhul rohkem kui majapidamiste puhul. Oktoobris väljastatud pikaajaliste laenude keskmiseks intressimääraks kujunes 3,80%, mida oli tunduvalt rohkem kui viimase kaheteistkümne kuu keskmine. Siiski suhteliselt madalat intressitaset põhjendab ennekõike tihe konkurents suurettevõtetele suunatud laenude turul. Viimaste perioodide vältel on olnud täheldada mõningast intressimäära kasvu ennekõike kinnisvaraalase- ja ehitustegevusega seotud pikaajalistel laenudel, mis võib olla seotud riskide kasvamisega ehitus- ja kinnisvaraturul. Ettevõtete rahastamist toetavad jätkuvalt pigem madalad intressimäärad ja varasemalt kogutud kasumid, kuid üldine laenurahale ligipääs ja selle pakkumine on asunud pangandusturul aset leidvate muutuste taustal halvenema, seda kinnisvaravaldkonnas nii arendus- kui investeerimisturul. Detsembri istungil otsustas Euroopa Keskpanga nõukogu hoida hoiustamise püsivõimaluse intressimäära - 0,50% tasemel. Nõukogu hinnangul püsivad Keskpanga baasintressimäärad praegusel tasemel veel pikemaajaliselt, täpsustamata sealjuures kindlaid tähtaegu. Lisaks on hakanud keskpank turul soodsate laenutingimuste tagamiseks pankadele taas pakkuma pikaajalisi likviidsuslaene. Igakuised netovaraostud taaskäivitati pärast aastast pausi alates novembrist, seda 20 miljardi euro ulatuses. Teisisõnu, negatiivsete intresside keskkond jääb nõrgenenud majanduslike väljavaadete tõttu püsima veel pikemaks ajaks, seda tunduvalt kauemaks kui veel mõni aeg tagasi prognoositi. Eurosüsteem reinvesteerib varaostukavade raames ostetud aegumistähtajani jõudnud väärtpaberitelt laekuvaid põhiosa tagasimakseid pikema aja jooksul ning igal juhul seni, kuni see on vajalik. Euroopa Keskpanga hinnastabiilsuse eesmärgiks on, et euroala inflatsioon kiireneks 2% lähedusse. Arvestades hetkel finantsturgudel valitsevat meeleolu, püsib Euribor tõenäoliselt veel negatiivne vähemalt lähima kolme aasta jooksul. Eesti ettevõtete ja majapidamiste laenu- ja liisinguportfelli kasv 2017. aastal aeglustus, mis tulenes aga peamiselt ettevõtetele suunatud laenude portfelli struktuuri muutustest. Madala investeerimisaktiivsuse tõttu laenavad ettevõtted endiselt suhteliselt vähe, ettevõtjate kindlustunde halvenemine ei tõota tugevat investeeringute kasvu ka lähitulevikus. Uusi mittefinantsettevõtetele suunatud laene anti 2018. aastal välja 3,6% rohkem kui varasemal aastal, veel 2016. aastal küündis kasv 8,2%-ni. 2019. aasta oktoobri seisuga on mittefinantsettevõtetele väljastatud uusi laene 7,9% võrra enam kui aasta tagasi. Eelnevate kuude tugevat kasvu on toetanud nii hulgi- ja jaekaubanduse, kinnisvaraettevõtetele kui ka energeetika valdkonda antud laenud. Eesti Panga prognoosi järgi kiireneb ettevõtete võlakohustuste kasv aastatel 2019 - 2020 ligikaudu 5 - 6%-ni aastas, mis tuleneb investeeringute taastumisest ning lühiajaliste laenude varasema suure languse taandumisest. Hiljaaegu on veidi kasvanud risk, et lähikvartalitel halveneb ettevõtete suutlikkus laene tagasi maksta. Ettevõtete ja majapidamiste hoiused jätkasid 2018. aastal tempokat kasvu, suurenedes aastaga 9,0% võrra 14,1 miljardi euroni. Ettevõtete hoiuste maht kasvas aastaga 7,8% ja majapidamistel 10%. Majapidamiste hoiused jätkasid võrreldes 2017. aastaga kasvamist täpselt samas tempos, kuid ettevõtete hoiuste kasvutempo jätkas teist aastat järjest aeglustumist. Ettevõtete hoiuste kasvukiirus on aeglustunud kasvanud investeeringute tõttu, kuid majapidamistel jätkanud kasvamist pideva palgakasvu ning seni paranenud tööturu tingimuste taustal. Hoiuste maht on kasvanud jätkuvalt kiiremini kui pankade laenu- ja liisinguportfell. Kiirest hoiuste mahu kasvust hoolimata on Eesti majapidamiste finantssäästud sissetulekute suhtes Euroopa Liidu keskmisest siiski veel väiksemad. Olenemata sellest, et inimeste säästud on viimastel aastatel tugevalt kasvanud, on selle taga aga peamiselt jõukamad leibkonnad. 2019. aastal on oktoobri seisuga ettevõtete hoiused kasvanud aasta baasil 6,5% ning majapidamistel 9,6% võrra. 2018. aastal võis majapidamiste laenu- ja liisinguportfelli 7,2%-lise kasvu taustal märgata mõningast kasvutempo aeglustumist. Eluasemelaenude portfell kasvas sealjuures 2017. aastal 6,7% ning 2018. aastal 7,0% võrra. Uute eluasemelaenude väljastamise kasvutempo pidurdus, uusi laene väljastati 2017. aastal 16% ning 2018. aastal 8,7% suuremas summas kui varasemal aastal. Eluasemelaenude lepingute koguarv kasvas 2018. aastal võrreldes aastatagusega 2,7%, mille juures keskmine laenusumma suurenes 4,1%. 2019. aasta vältel on jätkanud keskmise laenujäägi väärtus kasvamist võrdlemisi sarnases tempos, mida on peamiselt mõjutanud tehingud uute korteritega ja kinnisvarade pidev kallinemine. 2019. aasta oktoobri seisuga on eluasemelaenude käive kasvanud 5,8%, laenujääk 6,7% (sh keskmine laenujääk 3,6%) ja Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 13 / 36 aktiivsete laenulepingute hulk 2,9% võrra. Aastataguste kõrgemate baasväärtuste ning kinnisvaraturu jahenemise tõttu võib siiski juba periooditi märgata laenukäibe ja uute lepingute sõlmimise aeglasemat kasvu. Majapidamiste võrdlemisi tugeva laenunõudluse taustal on laenukohustuste kasv jäänud siiski endiselt aeglasemaks kui säästude kasv. Sissetulekute senine kiire kasvutempo on seevastu asunud laenukoormuse kasvuga ühtlustuma. Eratarbimiskulutused kasvasid 2016. aasta lõpust palgatuluga juba pea samas tempos, mistõttu elanike säästumäär ei ole enam viimastel aastatel oluliselt tõusnud. Säästumäära vahepealset vähenemist on soodustanud senine kindlustunde paranemine ja kiirenenud hinnatõus. Eratarbimiskulutuste kasvu pidurdumist võivad aga olla piiramas muutunud maksuvaba tulu arvestuse põhimõtted. Olukorras, kus elanike ostujõu reaalkasv asub taas tõenäoliselt pidurduma, võib lähitulevikus oodata elanike laenukoormuse sissetulekute kasvust mõnevõrra kiiremat kasvu. 2018. aasta tööturgu ilmestasid jätkuvalt väga head näitajad, töötuse määr oli 5,4%, tööhõive määr 68,1% ja tööjõus osalemise määr 71,9%. Tööhõive ja tööjõus osalemine olid püsivalt kõrged kogu aasta vältel, tehes sealjuures 2017. aastast viimase 20 aasta rekordeid. 2019. aasta III kvartalis oli töötuse määr pelgalt 3,9% ning tööhõive määr samaaegselt 69%. Eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes langes töötus 1,3 protsendipunkti. Töötajate puudus jääb teravaks probleemiks, mille juures aga hõivepõhine kasv on peatunud. Olukord tööturul on paranenud, mitteaktiivsete ja töötute arv on vähenenud ja hõivatute arv on kasvanud nii linnalistes kui ka maa-asulates. Tööturul osalemist on kasvatanud pensioniea tõus ning järk- järgult rakenduv töövõimereform. Lisaks hõive andmetele on näidanud tugevat nõudlust tööjõu järele ka jätkuvalt kõrge vabade töökohtade arv. Lähikvartalitel võib aeglustuva majanduskasvu taustal oodata tööturul tänase olukorra mõningast halvenemist, millele on viitamas ka tööstusettevõtete ootused ja töötukassa andmed. Rahandusministeerium prognoosib oma kevadise prognoosi taustal 2019. aasta tööpuuduse määraks 5,6%, Eesti Pank vastavalt suvisele prognoosile aga 4,9% ning 2020. aastaks 5,9%. 2016. aasta sügisel lõppes üle kahe aasta väldanud hinnalangusperiood, mille järel inflatsioon asus kiirenema. Statistikaameti andmetel kujunes aastaseks hinnakasvuks 2018. aastal 3,4% ning 2019. aasta novembris ainuüksi 1,8%. Hinnakasvu on enim panustamas hoogne palgakasv, seda ennekõike teenuste lõikes. Energiahindade muutus on olnud viimastel aastatel oluliseks hinnakasvu soodustavaks teguriks, kuid nafta hinnad ei ole hiljaaegu ülemaailmselt aeglustuva majanduskasvu ja halvenenud kaubavahetuse arengute taustal oluliselt muutunud. Hinnatõusu on soodustanud ühtlasi toiduainete kallinemine, mis on tulenenud ennekõike möödunud põuasest suvest. Alusinflatsiooni on endiselt hoolimata majandusaktiivsuse suurenemisest võrdlemisi madal. Energiahindade ja maksumeetmete mõju vähenemise taustal on 2019. aasta II pooles hinnakasv aeglustunud, kuid see asub 2020. aasta alguses ajutiselt taas kiirenema. Juulis mõjutas inflatsiooni ajutiselt ka alkoholiaktsiisi langus, alkoholi odavnemine on tänavu hinnakasvu aeglustanud ligi 0,2% võrra. Eesti Panga suvise prognoosi kohaselt jääb 2019. aastal inflatsioon 2,3% ja 2020. aastal 1,9% juurde. Eurosüsteemi ekspertide prognoosi kohaselt on euroala ÜTHI-inflatsioon 2019. aastal 1,5%. Statistikaameti andmetel ulatus keskmine brutokuupalk 2019. aasta III kvartalis 1397 euroni. Palgatase kasvas aasta baasil 8,2%, brutopalga reaalkasvuks kujunes aga 5,8%. Palgaväljamakse mediaaniks osutus 1100 eurot, kasvades aastaga koguni 10%. Edasist palgasurvet hoiab osaliselt tagasi töövõimereform, mis toob tööturule inimesi juurde. Lisaks, viimastel perioodidel on sisseränne ületanud väljarännet prognoositust enam, mistõttu kahaneb ka tööealiste arv märksa aeglasemalt. Olenemata vahepeal kasvanud inflatsioonist püsis tänavu III kvartalis reaalpalga kasv üle mitme aasta taas üle 5 protsendi tasemel. Alates 2017. aastast on keskmine palk kasvanud avalikus sektoris kiiremini kui erasektoris, see aga suurendab ka erasektori töötajate edasisi palgakasvu ootusi. Uue maksuvaba tulu süsteemi toetav mõju eratarbimisele ja tööjõukulude kasvu surve ajutiseks leevendamiseks ei ole olulist muutust kaasa toonud, välisnõudluse püsimise ja tööealise elanikkonna vähenemise toel jätkub surve edasisteks palgatõusudeks. Majanduskasvu aeglustumise taustal peaks aga mõnevõrra aeglustuma ka edasine palgakasv. Eesti Pank prognoosib suvise prognoosi kohaselt 2019. aastaks 7,1%-list ning 2020. aastaks 5,2%-list palgakasvu. Majanduspoliitilised probleemid euroalal tervikuna, Euroopa panganduses ja Rootsi kinnisvaraturul toovad lähiajal kaasa kõrgendatud konservatiivsuse ennekõike pankade riskide juhtimises. Põhjamaade kinnisvaraturu riskide realiseerumisel võib kannatada pankade võime väljastada laene ning väheneks nõudlus Eesti ekspordi järele. Kuigi Rootsi ehitusturu pidurdumine võib ka veel lähitulevikus mõne sektori Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 14 / 36 jaoks probleeme põhjustada, jääb üldine turukonjunktuur eksportööridele siiski veel soodsaks, kuid väliskaubandust puudutavad väljavaated on hiljaaegu laiemas plaanis selgelt halvenenud. Seoses oluliste regulatsiooni- ja poliitikamuudatustega USAs on ühtlasi rahvusvaheline majanduspoliitiline ebakindlus suurenenud, mida Euroopas on lisaks võimendanud võimalik Brexit. Keskpikas vaates piiravad majanduse kasvuvõimekust demograafilised tegurid ja aeglane tootlikkuse kasv, majanduskasv jääb tööealise elanikkonna kahanemise tõttu pikemas vaates umbes 3% piiresse. Rahandusministeeriumi 2019. aasta kevadise prognoosi kohaselt prognoositi Eesti majandusele 2019. aastaks 3,1%-list ning 2020. aastaks 2,7%-list majanduskasvu. Eesti Panga suvise prognoosi kohaselt kasvab majandus aga 2019. aastal 3,0% ja 2020. aastal 1,9%. Aastatel 2019 - 2021 peaks Eesti majandus kasvama keskmiselt 2,5% aastas, mida toetavad ühelt poolt kasvavad ekspordimahud ning teisalt võrdlemisi tugev sisenõudlus. Arvestades eelmise majanduskriisi mõju ettevõtjate ja tarbijate meeleolule, ei ole välistatud, et edasine majanduskasvu aeglustumine võib jääda ülemäärase pessimismi tõttu oodatust tagasihoidlikumaks. Kodumajapidamiste investeeringute osas on oodata kasvu aeglustumist, mistõttu ei tohiks lähiajal enam tulla kinnisvara tehingute arvu kasvu. Eesti Panga prognooside järgi aeglustuvad lähiaastatel 5 - 6% juurde nii palga- kui ka laenukohustuste kasv. Eesti Panga suvise prognoosi kohaselt saab elanikkonna keskmise brutosissetuleku reaalkasvuks 2019. aastal 5,6 protsenti ja 2020. aastal 3,7 protsenti. Laenukasvu kiirenemine võib suurendada pankade neid riske, mis on ennekõike seotud kinnisvaraturuga. Sissetulekute edasise kasvu ja madalate intressimäärade tõttu on endiselt oht, et kinnisvarahinnad ning eluasemelaenud ja kinnisvaraettevõtete laenud võivad hakata taas kiiremini kasvama. See võib suurendada aga pankade haavatavust kinnisvaraga seotud riskide suhtes. Eesti Pank on eluasemelaenude liigse kasvu riski ennetamiseks pankadele kehtestatud eluasemelaenude väljastamise nõudeid vajadusel karmistamas, kui riskid laenu- või kinnisvaraturul peaksid suurenema. 3.2 Turuülevaade Alus – Maa-amet, Eesti Pank, Arco Vara statistika 15.12.2019 2018. aastal taandus Eestis tehtud kinnisvara ostu-müügitehingute arv 5,5%-lise languse juures taas 2016. aasta tasemele. Üksikute väga kõrgete hindadega tehtud tehingute ning elukondliku turusektori osakaalu suurenemise tõttu jätkas keskmise tehinguhinna kasv siiski endiselt kiirenemist. Kunagine buumi periood on aga nii tehingute arvult kui ka koguväärtuselt jäänud ületamata ning kunagiste kõrgtasemete ega ka tõenäoliselt 2017. aasta taseme ületamist ei ole lähitulevikus oodata. Turu laiapõhjalisemat kasvu on tagasi hoidnud ennekõike majanduskriisi järgselt moodustunud erineva kiirusega ja arengupotentsiaaliga Eesti, kus turgu on vedanud põhiliselt suuremad keskused ning väiksemate piirkondade turuaktiivsus ja hinnakasv on maha jäänud. Elukondliku kinnisvaraturu osas on aga 2019. aasta vältel turuaktiivsuse edasine langus peatunud. Viimast kirjeldab peamiselt valglinnastumine Tallinna lähiümbruses ning Eesti väiksemates keskustes ajutiselt stabiliseerunud tehingute arv, mida on väikelinnades soodustanud kinnisvarahindade üldise kasvu aeglustumine ja ostujõu samaaegne paranemine. 2019. aastal on siiski tehingute arvu ja hinnatasemete erinevus Eesti suuremate ja väiksemate keskuste vahel hakanud taas suurenema, iseloomustades ennekõike korterituru piirkondlikku küllastumist ja Eesti demograafilist situatsiooni. 2019. aasta III kvartalis tehti Eestis 12 529 ostu-müügitehingut ligikaudu 877 miljoni euro väärtuses. Võrreldes 2019. aasta II kvartaliga tehti peamiselt hoonestamata maadega ja mitteeluruumidest korteriomanditega tehtud tehingute vähenemise tõttu 3,2% võrra vähem tehinguid. Võrreldes aastatagusega kasvas III kvartalis tehingute arv 4,1% võrra, mida soodustas turuaktiivsuse kasv korteri- ja elamuturul. Veel II kvartalis võis aastases võrdluses märgata 3,1%-list aktiivsuse alanemist ning I kvartalis marginaalset 0,1%- list aastast kasvu. Tehingute arvu kasvu üldist peatumist on seni järjepidevalt soodustanud peamiselt muutused korteriturul ja tehingute vähenemine hoonestamata maade osas, viimast ennekõike hoonestamata maatulundus- ja elamumaade osas. Turgu iseloomustavad näitajad on teiste segmentide osas püsinud siiski juba pikemat aega võrdlemisi stabiilsed, mille kõrvalt võib väita, et ostu-müügitehingute osas jäi turuaktiivsuse üldine tipp 2017. aastasse. Samaaegselt on müüginumbrid elukondlikul kinnisvaraturul 2019. aasta esimese üheteistkümne kuu vältel 2017. aasta taseme ületanud (+3,7%). Kui veel 2018. aasta I poolaastal leidis turuaktiivsuse alanemine aset pea kõikides segmentides peale korterituru, siis III ja IV kvartalis pöördus langusesse ennekõike korteriturg. Väiksemates Eesti keskustes Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 15 / 36 võis vastavatel perioodidel märgata, et pakkumiste arv asus taas kasvama ning pakkumis- ja tehinguhindade edasine tõus peatuma. Mitmetes väikelinnades on seejärel 2019. aastal olnud juba täheldada mediaanhinna kuni 2%-list alanemist. Nii mõnegi üle 10 000 elanikuga väikelinna puhul siiski 2020. aastal vähemalt statistiliselt hinnakasv ajutiselt kiireneb, sest peatselt on valmimas hulgaliselt uusi kortereid, millest on suur osa võlaõiguslike lepingutega broneeritud ja mille hinnatase on võrreldes piirkondlike tüüpkorteritega tunduvalt kõrgem. Kinnisvaratehingute koguväärtuse senine järjepidev tempokas kasv on asunud samuti aeglustuma. 2019. aasta I kvartalis võis Tallinnas tehtud mittevabaturutehingute tõttu märgata ajutiselt kogukäibe kasvu taaskordset kiirenemist, käive kasvas aasta baasil 11% võrra, kuid seejärel II kvartalis taas langes 5,1%. 2019. aasta esimese üheteistkümne kuu vältel on kinnisvaratehingute käive kasvanud võrreldes aastatagusega 4,0% võrra. Olenemata sellest, et Eestis võib veel piirkonniti märgata kvartaalseid kasvunumbreid ka tulevikus, on siiski üldine tehinguaktiivsuse kasv peatunud juba pikemat aega. Aastane tehingute arvu kasvutempo langes iga- aastaselt 2013. aastast 2016. aastani, mille järgselt ei ole turgu iseloomustavate näitajate kasvukiirus enam varasemale tasemele ulatunud. 2018. aastast on kinnisvaratehingute arv pöördunud langusesse, mida on soodustanud ennekõike vähenenud tehingute arv hoonestamata maade ja korteriomandina võõrandatud mitteeluruumide osas. Mitteeluruumidega tehtud tehingute vähenemine on tulenenud uute korterite müügimahu kasvu aeglustumisest. Viimase tõttu on vähenenud panipaikade ja parkimiskohtade tehingute arv, mida on 2018. aastast olulisel määral mõjutamas ka seadusemuudatused (erikasutusõiguse rakendamine korteriomandite moodustamise asemel). Korteri- ja elamuturul üheskoos alanes tehingute arv 2018. aasta jooksul aga ainuüksi 1,5% võrra. Pidev hinnakasv on Eestis tervikuna jätkunud, kuid üsna järsult on pidurdumas ka keskmise tehinguhinna edasine tõus. Nii tehingute arvu kui ka koguväärtuse taset hoiab jätkuvalt elukondliku kinnisvara turg, mille juures on korteri- ja elamuturu osakaal kogu kinnisvaraturu tehingute arvus aga 2019. aastal võrreldes 2017. aasta esimese kolme kvartaliga suurenenud peaaegu kümnendiku võrra. Keskmise tehingu väärtuse kasvu aeglustumist on soodustanud Eesti madalamate hindadega piirkondades kasvanud tehingute arv. Koguväärtuse üldise kasvu aeglustumise põhjuseks on aga elukondliku kinnisvaraturu kasvu peatumine. Äri- ja tootmisotstarbeliste varade üksikud tavapärasest kallimad tehingud on periooditi siiski koguväärtuse kujunemist oluliselt mõjutamas, mis tuleneb ennekõike üksikute ettevõtete suurematest investeeringutest või mittevabaturutehingutest. Ostu-müügitehingute tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eestis perioodil 2006 - 2019 80 000 5500 75 000 Aritmeetiline keskmine tehingute arv kuus (tk) Aritmeetiline keskmine tehingu hind (€) 5000 70 000 4500 65 000 4000 60 000 3500 55 000 3000 50 000 2500 45 000 40 000 2000 35 000 1500 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019* Aritmeetiline keskmine tehingute arv kuus Aritmeetiline keskmine tehingu hind * 2019. aasta andmed on toodud 30. novembri seisuga. Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas Eesti korteriturul on senine järjepidev turuaktiivsuse ja hinnataseme kasv peatunud Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 16 / 36 2019. aasta III kvartalis tehti Eestis korteriomanditega kokku 7214 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 6204 ja mitteeluruumidega 1010 tehingut. Võrreldes 2019. aasta II kvartaliga tehti eluruumidega 3,3% võrra enam tehinguid, võrreldes aastataguse sama perioodiga kasvas aga turuaktiivsus koguni 12% võrra. Turuaktiivsuse osas 2018. aasta viimasel kahel kvartalil aset leidnud langus käesoleva aasta algusest peatus, kuid tehingute arvu on tavapärasest enam toetama asunud sealjuures peamiselt Tallinna lähiümbruses, Pärnu linnas ja Tartus uute korterite turul tehtavad tehingud. 2019. aasta esimese kolme kvartali baasilt ei saa siiski hetkel väita, et Eesti korteriturul turuaktiivsus langustrendis oleks. Kui 2018. aastal vähenes korterite müük aastases võrdluses 0,5%, siis 2019. aastal on esimese kolme kvartaliga juba ületatud ka 2017. aasta sama perioodi tehingute arv (+4,1%). Tehingute arvu alanemine ei ole seega vähemalt lühiajalisele statistikale tuginevalt Eestis tervikuna veel kiirenenud. 2019. aasta vältel on olnud märgata, et pealinnas on turuaktiivsuse kasv peatunud, kuid mujal Eestis Harju- ja Tartumaalt väljaspool on kasv veidi kiirenenud. Kui varasematel aastatel on tehingute arvu kasv olnud sageli mõnevõrra kiirem just Harjumaalt väljaspool, siis 2017. aasta keskpaigast kuni 2019. aasta alguseni võis märgata turuaktiivsuse kasvukiiruse aeglustumist ennekõike mujal Eestis. 2018. aastal vähenes Harjumaalt väljaspool tehingute arv 0,3% võrra, mille kõrval aga hinnakasv jätkas senise pakkumiste vähenemise ning uute korteritega tehtud tehingute tõttu kiirenemist. Samaaegselt asus aga 2018. aasta II pooles Harjumaal eesotsas Tallinnaga tehingute arv nii järel- kui ka uute korterite turul samuti vähenema. 2019. aasta I kvartalis langes tehingute arv Harju maakonnast väljaspool 0,5% võrra, kuid asus seejärel II kvartalist enamikes maakonades taas kasvama, seda eesotsas Ida-Viru- ja Pärnumaal. Tänavu II kvartalis kasvas tehingute arv aastases võrdluses Harjumaalt väljaspool 7,5% ning III kvartalis juba 12% võrra. Väiksemate piirkondade korteriturud on jätkuvalt aktiivsed, mis on tulenenud erinevate piirkondade korteriturgude järk-järgulisest aktiveerumisest ja üleriigilisest suhteliselt optimistlikust tarbijakäitumisest. Samaaegselt on aga enamikes aktiivseimates väikelinnades nõudlus asunud taanduma, mis on viinud tehingute arvu võrreldes 2017. aastaga langusesse. Mitmetes väikelinnades on pakkumiste arvu varasem pidev langus peatunud, sest suhteliselt pikk kasvutsükkel on negatiivse rändesaldoga ja negatiivse iibega piirkondades ennast nõudluse poolelt vaikselt ammendamas. Piirkondades, kus hinnakasv on pikema aja vältel olnud elanikkonna sissetulekute kasvust tunduvalt kiirem, on juba olnud märgata pakkumishindade langetamist ning vähemalt statistiliselt vaadatuna ka mõningast hinnalangust. Kasvanud korterihindade taustal on noorte arvelt lisanduvate leibkondade osas märgata aga üha enam üürituru kasvamist, mis soodustab väheste üüripakkumiste kõrval üürihindade kasvu ja elukondliku kinnisvara osas tootlusmäärade taas kasvule pöördumist, sest üürihindade kasv on võrreldes kinnisvara üldise hinnakasvuga püsinud viimaste kvartalite vältel kiirem. Eluruumidega tehtud tehingute raames suurenes tehingute rahaline maht 2019. aasta III kvartalis võrreldes aastataguse sama kvartaliga 19% võrra, mis tulenes ennekõike uute korterite laiapõhjalisest müügist Tartu- ja Pärnumaal. Uute korteritega on varasematest aastatest oluliselt rohkem tehinguid tehtud juba pikema aja vältel, mistõttu koguväärtuse kasv on statistiliselt aeglustumas. Käivet hoiavad endiselt ennekõike Tallinnas ja selle lähipiirkondades uute korteritega tehtavad tehingud, kuid Tallinna osakaal Eesti korteriturul on üleriigiliselt aktiivse elamispindade tõttu vähenenud. Uusarenduste osakaal kõigist korteritehingutest moodustab Tallinnas igakuiselt ligi kolmandiku ning Tartus ligi neljandiku, kuid osakaal on viimastel kuudel veidi taandunud. Üleriigilise korterituru aktiveerumise taustal on olnud märgata järjest enam üksikute arendusprojektide algatamist ka Tartu- ja Harjumaalt väljaspool (nt Viljandi, Rakvere, Kuressaare, Haapsalu, Võru). Uute ega ka järelturu korterite hinnakasv ei ole enam kiirenenud, aeglustuv kasv on jäänud valdavalt 3 - 6% vahemikku, mis veel mõni aeg tagasi püsis mõnevõrra kiirem just väljaspool Tallinna ja Tartut. 2018. aasta lõpust on aastane hinnakasv mitmetes piirkondades aeglustunud kõigest mõne protsendini, piirkonniti jätkub edasine kasvutempo aeglustumine. Uute korteritega tehtavate tehingute osakaalu stabiliseerumise ning ka Eesti kõige mahajäänumate piirkondade aktiivsuse kasvamise järgselt on asunud kasvukiirused erinevais paigus ühtlustuma. Aastane terviklik hinnakasv on Eestis ning enamikes suuremates piirkondlikes keskustes, välja arvatud Tallinnas ja Tartus, jäänud 2018. aasta III kuni 2019. aasta III kvartalini alla elanikkonna nominaalse netosissetuleku kasvukiiruse. Teisisõnu, aeglustuva hinnakasvu saatel on elanikkonna vähemalt kinnisvara puudutav ostujõud vahepeal väga paljudes maakonnakeskustes mõningal määral paranenud. Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 17 / 36 Tehingud hoonestatud ja hoonestamata maaga Erinevalt korteriturust on kinnisasjadega seotud tehingute osas nii turuaktiivsuse kui ka väärtuse mahu kasv olnud möödunud aastatel tunduvalt tagasihoidlikum. 2019. aasta III kvartalis tehti Eestis kinnisasjadega kokku 5284 ostu-müügitehingut, mida oli 6,5% vähem kui veel II kvartalis ning 3,3% vähem kui 2018. aasta III kvartalis. Tehingute koguväärtuseks kujunes sealjuures ligikaudu 378 miljonit eurot, mida oli võrreldes varasema kvartaliga 0,2% rohkem, kuid võrreldes aastataguse ajaga 0,4% vähem. Nii koguväärtuse kui ka tehingute arvu vähenemine on sealjuures tulenenud peamiselt hoonestamata maatulundus- (sh ennekõike metsamaadega) ja elamumaadega ning mitteeluhoonetega hoonestatud maadega tehtud tehingute vähenemisest. Kogu 2018. aasta vältel võis võrreldes aastatagusega märgata igas kvartalis kinnisasjadega tehtud tehingute alanemist, IV kvartalis pöördus marginaalsesse langusesse ka senine pidev koguväärtuse kasv. Tehingute arvu vähenemine on jätkunud ka 2019. aasta esimese kolme kvartali vältel. Kui varasematel perioodidel on tavapäraselt hoonestamata maade segmendis enim langenud metsa- ja haritava maaga tehtavate tehingute arv, siis käesolevast aastast on pigem märgata muu hoonestamata maaga tehtud tehingute vähenemist. Teisisõnu, 2019. aasta I kvartalist on varasem turuaktiivsuse järjepidev langus metsa- ja põllumajanduslike maade osas aeglustunud, seda peamiselt järjest madalama aastataguse võrdlusbaasi tõttu. Hoonestatud maade tehingute arvu varasem langus pöördus I poolaastast taas marginaalsele kasvule, sealjuures on aga mitteeluhoonetega hoonestatud maaga tehtud tehingute vähenemine endiselt jätkunud. Samaaegselt on eluhoonetega hoonestatud maade tehingute arv näidanud aastases võrdluses kolmandat kvartalit järjest aset leidnud kasvu, mis ilmestab ennekõike elamu- ja suvilaturgu Harjumaalt väljaspool. Tehingute koguväärtust on viimaste perioodide vältel tõstnud peamiselt elukondliku kinnisvara turg, kuid majandus- ja ehitusaktiivsuse kasvamise järgselt on Eesti suurimates piirkondades sagenenud ühtlasi äri- ja tootmishoonete ning korterelamute- või ärihoonete püstitamiseks sobilike keskmisest kallimate maade müük. Paralleelselt korterituru kasvu peatumisele on peatumas ka edasine elamuturu aktiivsuse kasv Nii hoonestamata kui hoonestatud elamumaa turgu veavad Eestis jätkuvalt põhiliselt Harjumaal tehtavad tehingud. Viimastel aastatel on tehinguaktiivsus elamumaade osas tervikuna hoogustunud, kuid väheneva pakkumiste arvu tõttu ei ole enam tehingute arv Eestis tervikuna 2017. aastast oluliselt muutunud. Kui majanduskriisi järgsel perioodil oli hoonestatud elamumaade puhul tehingute arvu kasv märgatavalt kiirem kui mediaanhinna kasv, siis 2018. aastast on suhteliselt stabiilse tehingute arvu taustal hinnakasv kiirenema asunud. Tasakaaluka hinnakasvuga perioodi selgitasid ostjate eelistused - elamumaad osteti kuni 2015. aastani võimalusel paremasse asukohta ning ehitusjärgus või kehvas seisukorras hoonetele eelistati paremas seisukorras elamuid. Pakkumiste vähenemise taustal on aga tarbijate eelistused taas muutunud, mis on asunud hinnakasvu kiirendama turul tervikuna. Eesti elamuturust moodustavad valdava osa eelmisel sajandil ehitatud hooned, mis on tänasel hetkel võrdlemisi kehvas seisukorras. Kõrge moraalse kui ka füüsilise kulumiga elamuid on pakkumisel suurel hulgal, mis on hinnakasvu kiirenemist seni tagasi hoidnud. Lisaks, ostjaskonna huvi on majandusliku kindlustunde taastumise aegselt kasvanud odavamate puhkeotstarbeliste varade ja maamajade vastu. Kehvas asukohas ja seisukorras ning tihti ilma pesemisvõimaluseta hooned on aga mitmete pankade silmis finantseerimiseks liialt riskantsed, mis on omakorda takistanud hinnakasvu kiirenemist. 2018. aasta vältel võis sarnaselt korteriturule ka elamuturul märgata piirkonniti turuaktiivsuse alanemist, sest pakkumise maht on kasvanud nõudluse kõrval tugevalt alanenud ning pakkumishinnad kerkinud. 2019. aastal püsib tehingute arv küll kõrgemal tasemel kui aasta tagasi, kuid siiski veidi madalamal kui 2017. aastal. Tehingute arvu on hoidma jäänud eelkõige väiksemad keskused. Elamuturu edasist kasvu takistavad korterituruga suhteliselt sarnased tegurid, mistõttu on mõningase viitajaga oodata ka elamuturul turuaktiivsuse piirkondliku languse süvenemist ja hinnakasvu senise kasvutempo aeglustumist. Hoonestamata elamumaade vastu on nii korteri- kui elamuturu kasvu hoogustumise järgselt ostjaskonna huvi tõusnud ennekõike Harju- ja Tartumaal. Üksikelamukruntide turul jäävad aga hinnakasvu kiirenemist takistama möödunud kinnisvarabuumi jooksul planeeritud seni väljaarendamata uuselamurajoonide kinnistud, mis on elamuturu aktiveerumise järgselt taas likviidsemaks muutunud. Tartu ja Tallinna lähiümbruses on ostjate poolt enimeelistatud piirkondades elamuehituseks sobilike kruntide pakkumine vähenenud. Viimane trend on soodustanud uute elurajoonide kujunemist keskustest aina kaugemal. Tervikliku infrastruktuuriga uuselamurajoone on lähitulevikus aga ilma kohalike omavalitsuste poolse kaasfinantseerimiseta esile kerkimas võrdlemisi vähe. Viimast just seetõttu, et finantskriisi tulemusena on Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 18 / 36 muutunud hoonestamata maade ostmisega kui ka arendamisega seotud finantseerimistingimused ning maaturul on hinnakasv olnud seni oluliselt tagasihoidlikum. Üksikutes Eesti väikelinnades või nende lähiümbruses on elamuehituseks sobilikke krunte turule lisandumas kohalike omavalitsuste poolse koostöö tulemusena (nt Rakvere, Viljandi). Majanduskeskkonna vahepealne paranemine soodustas äri- ja tootmismaade tehinguaktiivsust Hoonestamata tootmismaade tehingute arv asus majanduskeskkonna paranedes 2013. aastast kiirelt kasvama, jõudes 2016. ja 2017. aastal taas 2006. aasta tipptasemele. Hoonestamata ärimaade osas võis kõrgemat tehinguaktiivsust märgata ennekõike 2014. aastal, mil võõrandati aktiivselt riigi omandis olevaid maid. Sagenenud on kallima hinnaga tehtud tehingud, kuid nii hoonestamata tootmis- kui ärimaade hinnatase ei ole kasvanud tehinguaktiivsuse taustal siiski 2009. aasta langusmomendist kuigi palju taastunud. 2018. aastal võis märgata nii hoonestamata tootmis- kui ka ärimaade osas tehingute arvu taandumist 2016. aasta tasemele. 2019. aasta esimese üheteistkümne kuu vältel on aga turuaktiivsus hoonestamata ärimaade osas taas hoogustunud, seda ennekõike Tallinnast väljaspool mujal Eestis. Paralleelselt on 2019. aastal hoonestamata tootmismaade tehingute arv püsinud marginaalse langustrendi taustal varasema kahe aastaga analoogsel tasemel. Turuaktiivsuse piirkondlikku alanemist on soodustanud peamiselt Harju- ja Ida-Virumaal vähenenud hoonestamata tootmismaade tehingute arv, samaaegselt on olnud väiksemates Eesti keskustes märgata 2017. ja 2018. aastal aktiivsuse ajutist tugevat kasvu. Kuigi ettevõtete investeeringud maasse ja ehitistesse on jätkanud kasvamist, on siiski maaturul üldiselt nõudlus piirkonniti juba vähenenud. Nii hoonestamata äri- kui ka tootmismaa sihtotstarbega maade turud on valdavalt mõjutatud Harju- ja Tartumaal toimuvast, kus hinnataseme suur kõikumine tuleneb üksikutest piirkondlikest kallimatest tehingutest. Üleüldist hinnataseme kasvu on valdavalt tagasi hoidnud enne majanduskriisi aegset perioodi lattu toodetud, kuid tänaseni realiseerimata detailplaneeringutega krundid. Ühtlasi on olulist rolli mänginud nii kohalike omavalitsuste kui ka Euroopa Liidu struktuurfondide rahade eest arendatud tööstuspargid, seda ennekõike Ida-Virumaal ning mitmete Eesti väikelinnade lähiümbruses. Viimaste kvartalite põhjal on olnud märgata nii hoonestamata äri- kui ka tootmismaadega tehtud tehingute arvu mõningast kasvamist väljaspool Tartu- ja Harjumaad, mis on tulenenud üleriigilisest majanduskeskkonna järk-järgulisest paranemisest. Erinevalt hoonestamata äri- ja tootmismaadest ei ole hoonestatute puhul aga pärast majanduskriisi aegset perioodi väljaspool Harjumaad erilisi tehinguaktiivsuse ega hinnatasemete kasvutrende olnud märgata, seda ennekõike hoonestatud tootmismaade osas. Ärikinnisvara sektoris jäävad väikeettevõtete puhul kaubandus- ja teeninduspindade soetamist takistama kommertspankade poolsed piirangud perspektiivis kahaneva elanikkonnaga piirkondadesse investeerimisel. Valdav osa Eesti tootmisotstarbelise kasutusega hoonetest on ehitatud enne 2000ndaid aastaid, ehitised on tänaseks tihti amortiseerunud ja vajavad rekonstrueerimist. Ostjaskond ja üürnikud eelistavad võimalusel kaasaegse ehituskvaliteediga tootmis- ja laohooneid, mis on soodustanud mitteeluhoonete ehitusaktiivsuse kasvu ka mujal Eestis, seda ennekõike 2018. ja 2019. aastal. Üleriigiliselt jätkub väärtusliku põllu- ja metsamajandusliku maa kokkuost Põllu- ja metsamaa hinnad, mis reageerisid 2008. aasta majanduslangusele tagasihoidlikult, on jätkanud hinnataseme kasvuga. 2004. aastast vaadatuna on haritava maa hinnakasv olnud Eesti korterituru kasvust pea 5 ning metsamaade puhul ligi kaks korda kiirem. Üheks põhjuseks on olnud Eesti põllu- ja metsamaa madal hind teiste Euroopa riikidega võrreldes, kuid oma osa on mänginud ka Euroopa Liidu poolt makstavad toetused. Nii põllu- kui metsamaad vahendavad ja ostavad suuremal hulgal kokku juba avalikkusele teadaolevad ettevõtted ja isikud. Tehingud on valdavalt seotud investeerimisalaste või spekulatiivsete huvidega, mitte aga otseselt põllu- ega metsamajandusega, mille juures aga maade suuromanike kätte koondumine jätkub ka lähitulevikus. Maatulundusmaadega tehtud tehingute arvu tipptase saavutati 2014. aastal, mille järgselt on turuaktiivsus tasakaalukalt alanenud. Tehingute arvu vähenemine on tulenenud ennekõike pakkumiste vähenemisest. Samaaegselt on mediaanhinna kasv 2017. aastast asunud kiirenema, seda ennekõike kasvanud puidu hindade ning põllumajandustoodete tootmise tõttu. 2018. aastal kiirenes metsamaade hinnakasv 16%-lt 43%-ni, samaaegselt aeglustus haritava maa hinnakasv 9,3%-lt 6,3%-ni. 2019. aasta andmetele tuginevalt on ekspordisektoris esile kerkinud probleemide tõttu edasine metsamaade hinnakasv üsna tugevalt pidurdunud ega oma lähitulevikus olulist kasvupotentsiaali. Põllu- või metsamajanduslikult väärtuslike Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 19 / 36 kinnistute hinnakasv pikemas perspektiivis püsib, kuid üha enam soetatakse ka kehvemate parameetritega varasid, mis hoiab statistilist hinnakasvu tagasi. Prognoosid Eesti kinnisvaraturu aktiivsust jääb elukondliku kinnisvara osas hoidma ennekõike 1980ndate teises pooles sündinud tarbijaskond. Nimetatud perioodil sündis Eestis kõige enam inimesi, kes tänasel ajal on moodustamas eraldi leibkondi. Erinevate krediidiasutuste poolt avaldatud andmete alusel on aktiivseimaks eluasemelaenu võtvaks eagrupiks just 28-32-aastased inimesed, mille osas ei ole hiljaaegu olulisi muutusi aset leidnud. Aktiivseimateks piirkondadeks jäävad ennekõike juba väljakujunenud suuremad keskused eesotsas Tallinnaga ja selle lähiümbrusega. Tänane tehinguaktiivsus ei jää aga demograafiliste näitajate baasil kuigi pikaks ajaks kestma - 1990ndatel vähenes järsult sündimus ning Eesti elanikkond on märgatava kiirusega vananemas. Viimastel aastatel on Eestisse sisserännanuid olnud rohkem kui väljarännanuid, kuid väljaränne on absoluutnumbrites püsinud endiselt kõrgel tasemel. Tallinn ja selle lähiümbrus on seevastu lähitulevikus endiselt laienemas, millega kaasneb madalama jätkusuutlikkusega piirkondade ääremaastumise jätkumine. Arvestades Eesti elukondliku kinnisvaraturu edasisi arengutrende, ei prognoosita 2020. aastaks enam märgatavat turuaktiivsuse ega ka hinnataseme kasvu. Korterituru osas jäi mitmetes suuremates keskustes üldine turuaktiivsuse tipptase 2017. aastasse, mille ületamist ei ole lähitulevikus enam oodata. Eesti kinnisvaraturg püsib lähikuudel võrreldes aastataguse sama perioodiga võrdlemisi sarnane. Piirkonniti võib oodata hinnatasemete ning tehinguaktiivsuse senise kasvu jätkuvat aeglustumist või tehingute arvu osas languse edasist süvenemist, seda nii elukondlikul kui ka kommertskinnisvara turul. Hinnataset ja selle edasist statistilist kasvu jäävad hoidma ennekõike uusarendused. Kuna hinnakasv jääb ettevaatavalt järjest marginaalsemaks, ei ole välistatud, et periooditi näeme lähitulevikus mitmetes piirkondlikes keskustes aeglaselt alanevat hinnataset, mida on juba nii mõneski väikelinnas täheldada. Olenemata vähenevast järelturuaktiivsusest on pakkumiste arvu kasv Eesti suuremates keskustes peatunud, sest ehitusaktiivsus on taandumas tunduvalt kiiremini kui üldine korterituru aktiivsus. Mitmetes maakonnakeskustes seni pidevalt vähenenud pakkumiste arvu ja kasvanud hindade taustal võib jätkusuutlikuimates väikelinnades märgata üksikute uusarenduste algatamist. Mõnevõrra pikemas väljavaates on oodata senise elukondliku kinnisvaraturu tsükli kasvufaasi pöördumist langusfaasiks üle-Eestiliselt. Turu jahenemist on kinnitamas nii järelturu tehinguaktiivsuse alanemine kui struktuurse hinnakasvu tempo järk-järguline aeglustumine, piirkonniti pakkumiste arvu kasvule pöördumine ning potentsiaalse ostjaskonna majandusliku kindlustunde halvenemine. Eluasemelaene väljastavate pankade nõuded jäävad takistama tehingute tegemist, sealhulgas seadustamata hooneid või olulisi ümberehitusi omava kinnisvaraga. Piirkonna iseloomustus Saaremaa elamuturul on hinnad ning tehingute arv viimaste aastate jooksul püsinud stabiilsena. Nõudlus on jätkuvalt maatulundusmaade (metsa- ja põllumaade) ning Kuressaares asuvate korterite ja linnast umbes 5 – 10 km raadiuses asuvate elamute järele. Samuti on nõutud mereäärsed varad, mis sobivad nii aastaringseks kasutuseks, kui ka suvilad. Üksikelamute hinnaklass on Kuressaares ja linna lähiümbruse piirkondades praktiliselt sama. Kõrgema hinna tõttu on nõudlus uusehitiste ja renoveeritud elamute järele mõnevõrra madalam, huvi on suurem madalama hinnaklassiga 1960-80-ndatel ehitatud ja renoveerimist võimaldavate üksikelamute osas. Selliste üksikelamute müügihinnad jäävad sõltuvalt asukohast ja seisukorrast vahemikku 40 000 – 80 000 eurot, viimastel aastakümnetel valminud keskmises seisukorras olevat elamute eest ollakse valmis maksma 80 000 – 100 000 eurot. Uute ja hea ehituskvaliteedi, korraliku siseviimistlustasemega ja hea planeeringuga elamute müügihinnas jäävad vahemikku 100 000 – 160 000 eurot. Linnalähedaste piirkondade atraktiivsuse põhjuseks on võimalus linnas tööl käia, samas on tagatud suurem privaatsus ja looduslik keskkond. Kuressaarest kaugemates piirkondades asuvate elamute järele on huvi väike, ostetakse neid valdavalt suvilateks, alaliseks elamiseks väga harva, kuna maapiirkondades valitsev tööpuudus üha süveneb ja maalt linnas tööl käimine on kulukas. Eelistatakse taastatud või taastamist vajavaid talumaju, uute palksuvilate ja nõukogude perioodil ehitatud elamute järele on huvi oluliselt madalam. Võrreldes Saaremaaga on aga näiteks Muhu saarel (samuti Orissaare alevikus) majade hinnad isegi kuni 30% kõrgemad. Uute või renoveeritud elamute hinnad jäävad vahemikku 100 000 – 170 000 eurot, kusjuures viimaste puhul tingib kõrgema hinna reeglina lähedal paiknev veekogu. Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 20 / 36 Kinnisvara soetamisel peetakse oluliseks oma kinnistule hea juurdepääsu ja elementaarse tehnilise infrastruktuuri olemasolu, suvemajade puhul on oluliseks näitajaks kaugus veekogust – kõrgelt on hinnatud kinnistud, millel on oma merepiir või vähemalt vaade merele. Eriti nõutud on kinnistud, kus ehituskeeluvööndid on ehitamise eesmärgil vähendatud. Samas on selliseid kinnistuid müügipakkumises väga vähe. Mereäärsete kinnistute väärtust mõjutab aga oluliselt ranna seisund – enamväärtustatud on veekogule hea juurdepääsuga liiva – või klibukattega rannaga kinnistud, oluliselt vähemhinnatud on aga soised ja kõrkjatesse kasvanud randadega kinnistud. Oma merepiir, kui on tegemist hea juurdepääsuga rannaalaga, lisab võrreldes sisemaa samaväärse hoonestusega kinnistule lisaväärtust kuni 25%. Enim tehinguid teostatakse Kuressaare linna naabruses hoonestamata maadest maatulundusmaadega (peamiselt tegemist metsamaade ja haritavate maadega), elamumaa ja ka teiste sihtotstarvetega kinnistute tehingute arv on väiksem. Hoonestamata elamumaadega tehti Saaremaa vallas 2019. aastal 92 tehingut, mis on samal tasemel eelmiste aastatega. Saaremaa vallas on kõrgeima elukondliku vara hinnatasemega mereäärsetes piirkondades asuvad kinnistud või Kuressaare linnas paiknevad varad. Äri- ja tootmismaa tehingute hulk on Saaremaa vallas väga väike, toimunud tehingutest valdav enamus ei ole üldjuhul vabaturutehingud. Hoonestamata maatulundusmaadega tehti Saaremaa vallas 2019.a. 558 tehingut. Keskmiselt maksti hektari eest ~ 3 600 €. 2019. aastal jääb tehingute arv tõenäoliselt möödunud aastatega madalamale tasemele. Hoonestamata maa tehingud Saaremaa vallas aastatel 2015-2019* Aasta Pindala(m2) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /m2) Arv Keskmine Kokku Min Max Min Max Mediaan Keskmine Standardhälve 2015 elamumaa 121 6 639,30 846 238 170 50 629 0,08 64,09 0,78 3,06 9,10 maatulundusmaa 930 69 685,30 14 229 792 50 262 000 0,00 12,84 0,20 0,28 0,56 muu 13 16 595,60 77 675 129 54 780 0,04 63,91 0,68 7,01 17,88 2016 elamumaa 75 7 871,70 682 541 64 59 000 0,01 29,13 0,77 4,82 8,12 maatulundusmaa 871 69 087,10 12 929 968 100 107 000 0,01 3,46 0,20 0,26 0,30 muu 14 9 691,80 117 290 5 55 550 0,00 34,36 1,60 3,99 8,89 2017 elamumaa 138 5 709,90 1 602 168 200 132 000 0,04 52,50 2,08 6,20 10,62 maatulundusmaa 985 62 413,70 15 346 482 25 173 400 0,01 5,46 0,22 0,30 0,35 muu 20 17 909,10 220 271 1 89 700 0,01 8,59 0,73 2,02 2,95 2018 elamumaa 113 8 230,90 1 490 214 100 90 000 0,02 94,98 0,96 8,01 16,91 maatulundusmaa 1 044 75 868,20 19 369 029 100 650 000 0,01 5,00 0,21 0,31 0,37 muu 9 2 610,20 19 943 122 6 190 0,19 2,39 0,72 0,85 0,64 2019 elamumaa 92 7 494,30 1 503 599 100 186 000 0,03 64,17 1,21 7,37 13,48 maatulundusmaa 558 69 325,90 9 797 662 100 219 590 0,01 7,21 0,23 0,36 0,58 muu 5 2 726,40 18 608 100 13 000 0,11 31,33 0,49 7,06 13,63 Allikas: Maa-ameti tehingustatistika * seisuga 17.12.2019 *** Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. Aruannetel võivad esineda rahaühikute teisendamisest ning ümardamisest tingitud erinevused. Tabelis kajastatud tehingute seas on ka enampakkumistehingud ja mitteturutehingud, mis mõjutavad keskmist hinda. Mitteturutehingutena on käsitletavad sellised tehingud, millede tehingusummad on registris piirkonna keskmisest hinnatasemest madalamana (põhjuseks võib olla tehingupoolte omavaheline seotus või muud rahalised maksed) registreeritud. Taoline käitumine on sagedane tehingusituatsioonis, kus põllumaa ostjaks on pikaajaliselt seda maad rentinud isik või piirkonna suurettevõtja, kes tasub osa tehingusummast müüjale sularahas. Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 21 / 36 Maatulundusmaade omandamise vastu on huvi jätkuv. Huvi püsib kõrge haritud põllumaade vastu, seda just piirkondades, kus on tekkinud spetsialiseerunud arenemis- ja laienemisvõimelised talud. Intensiivse põllumajandustootmisega piirkondades on vabade maade osakaal väike, põllumaad on tootjate poolt omandatud või pikaajaliste lepingutega (lühiajaliste kasutuslepingute korral ei ole põllumaa vääristamine - kivikoristus, väetamine, umbrohutõrje jm, majanduslikult otstarbekas) rendile võetud. Ettevõtete arenedes ollakse valmis omandama ja kasutusele võtma maid ka oma tegevuspiirkonnast üha kaugemal, sellisel juhul oli olulise tähtsusega põllumassiivi suurus. Põllumaa hind sõltub eelkõige boniteedist, seisundist (kasutuses või söötis, umbrohi, rähksus jm), massiivi suurusest, piirkonna põllumajanduslikust arengutasemest ning vabade põllumaade hulgast. Kõrgema mullaviljakusega põllumaad paiknevad Järvamaal, Lääne–Virumaal, Viljandimaa põhjapoolses osas ja Jõgeva maakonnas. Eelistatuimad on maatükid suurusega alates 15 ha. Saaremaa vallas teostati 2018.a. 57 haritava maa tehingut. Käesoleval aastal hindamise hetke seisuga on tehtud 49 haritava maa tehingut. Tehingute arv, mediaanihind ning keskmine hind on püsinud stabiilsena. Keskmine hind on haritavate maade osas olnud Saaremaa vallas viimastel aastatel ~ 2 000 – 2 500 eur/ha ja mediaanhind ~ 2100 – 2600 eur/ha. Haritava maa tehingud Saaremaa vallas aastatel 2015-2019* Aasta Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur/ha) Arv Keskmine Kokku Min Max Min Max Mediaan Keskmine Standardhälve 2015 haritav maa 96 5,70 1 027 571 1 000 51 000 414,94 3 409,80 1 816,33 1 922,71 539,88 2016 haritav maa 82 5,60 869 447 715 98 100 100,00 3 076,92 1 997,68 1 925,35 558,27 2017 haritav maa 83 5,60 1 016 745 2 200 36 700 782,92 6 637,17 2 107,73 2 246,22 934,68 2018 haritav maa 57 5,50 773 128 3 000 55 000 982,47 5 813,95 2 466,09 2 443,65 765,11 2019 haritav maa 49 4,80 612 571 1 000 36 000 469,48 4 026,85 2 566,45 2 481,36 712,06 Allikas: Maa-ameti tehingustatistika * seisuga 17.12.2019 Põllumaade ostjad on valdavalt juba põllumajandusega tegelevad ettevõtted kes on tegevad samas piirkonnas. On siiski ka suuremaid ettevõtteid, kes laienevad ja on valmis investeerima ka uutesse piirkondadesse, sellisel juhul on eelistatud suuremad põllumassiivid. Väiksemaid maatükke ostavad peaaegu eranditult kohalikud harijad. Metsamaa turuväärtus kujuneb eelkõige sellel kasvava metsa puidutagavara väärtuse kaudu ja on kõige enam sõltuv metsamaterjali kokkuostuhindade dünaamikast aga ka aastaajast, juurdepääsuteede olemasolust ja seisukorrast jm. Metsamaa turuväärtuse kujunemisel on oluline tähtsus looduskaitselistel piirangutel, mis võivad metsa majandamist ja raiete teostamist olulisel määral kitsendada. Üha enam on metsamaa ostjateks piiratud arv isikuid ja ettevõtteid, kes elatuvadki metsa majandamisest. Samas, sugugi kõik kokkuostjad ei hakka ise metsa majandama, mõnel juhul tehakse kokkuostjate poolt maatükkidele metsamajandamiskavad, paketeeritakse ühes piirkonnas asuvad objektid 300-1000 ha kogupindalaga pakettidesse ning müüakse paktid välisinvestoritele edasi. Metsamaade osas on Eesti keskmine hind olnud viimastel aastatel ~ 2 300 – 2 400 eur/ha ja mediaanind ~ 1 700 – 1 900 eur/ha. Tavapäraselt maksavad ostjad raiehooajal ehk esimeses ja neljandas kvartalis raieküpse puistu eest paremat hinda, kui teises ja kolmandas kvartalis. Metsamaade ja haritavate maade puhul on ostjateks ja rentijateks kas naaberkinnistu omanikud või varasemad rentnikud. Metsamaa tehingud Saaremaa vallas aastatel 2015-2019* Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 22 / 36 Aasta Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha) Arv Keskmine Kokku Min Max Min Max Mediaan Keskmine Standardhälve 2015 metsamaa 287 7,20 5 387 246 1 000 103 800 107,53 9 677,42 2 251,49 2 668,82 1 698,94 2016 metsamaa 264 7,50 5 263 732 500 89 000 131,93 10 960,59 2 201,32 2 751,82 1 889,25 2017 metsamaa 285 6,90 5 620 658 290 160 000 106,76 11 965,81 2 376,60 3 004,74 2 160,75 2018 metsamaa 338 8,00 7 379 677 2 000 125 800 426,44 14 577,26 2 233,40 2 992,42 2 264,67 2019 metsamaa 166 9,10 4 011 840 2 000 124 046 400,00 13 652,97 2 448,97 2 905,94 2 197,33 Allikas: Maa-ameti tehingustatistika * seisuga 17.12.2019 Märkimisväärselt palju tehakse tehinguid ka suure pindalaga hoonestatud kinnistutega, milledel asuvad kapitaalremonti vajavad või halvas seisukorras elu- ja kõrvalhooned. Ostjad näevad siinkohal head võimalust lammutada kinnistul olemasolevad kapitaalremonti vajavad hooned ja kogu kinnistu põllumajanduslikel eesmärkidel kasutusele võtta (maa üles harida ja peale külvata mõni põllukultuur) või kinnistust lahku mõõdistada põllumaa ning hoonetega osa turul müüa ja põllumaa enda kasutusse jätta. Turustatavuse analüüs Hinnatava maaüksuse sihtotstarve on maatulundusmaa, mille kõlvikulise koosseisus on metsamaa, ning muu maa. Selle lõppkasutajaks on tõenäoliselt kohalik elanik, põllumees või ettevõtja. Hinnatavat vara on võimeline soetama enamus lõppkasutajatest. Saaremaa vallas on hetkel kokku 252 hoonestamata maatulundusmaa ja elamumaa müügipakkumist, millest 38 pakkumist on maatulundusmaa sihtotstarbega paiknedes endises Lääne – Saare vallas (hinnatava varaga võrreldavas piirkonnas). Kinnisvaraportaalis www.kv.ee on hetkel Saaremaa vallas (endises Lääne – Saare vallas) hinnatava varaga võrreldavad müügipakkumised: Katastriüksuse Aadress Hind, € m2 hind, € Katastriüksuse kirjeldus pindala, m² Müüa Saaremaal kaunis Himmiste külas asuv Tika Saaremaa vald, kinnistu. Kinnistul olemas vana kiviaed ja tiik. Tiigi 0,32 Himmiste küla, 12 500 39 000 kallas sobib hästi sauna või suvila ehituseks. Kinnistut läbib elektriliin. Ligipääs kinnistule hea, riigimaanteelt. Tikka 2,34 ha kinnistust metsamaa ja 1,53 ha muu maa. Saaremaa vald, Metsamaa 4,95 ha, haritav maa 1,82 ha ja muu maa Kärdu küla, 19 000 0,24 78 000 1,2 ha. Kolga Rõhutame, et eelpool toodud kinnistute puhul on tegemist pakkumishinnaga, mitte müügihinnaga. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust. Analoogsete kinnistute müügiperiood on üldjuhul 6 - 9 kuud. 2020.a. prognoosime hinnatava vara turusegmendis hindade püsimist stabiilsena. 3.3 Hinnatava vara parim kasutus Parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Parima kasutuse põhimõte on turuväärtuse hindamise lahutamatu osa (EVS 875-1). Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 23 / 36 Arvestades hinnatava maaüksuse olemust, sihtotstarvet (metsamaa ning muu maa) ja paiknemist, on selle parimaks kasutuseks kasutus maatulundusmaana, kuna nii omandab vara kõrgeima väärtuse. 3.4 Hinnang äralõike võõrandamisega kaasnevatele mõjudele Hinnatav äralõige moodustab väikese osa (1,37%) katastriüksuse kogupindalast, moodustades lõike kitsa ribana katastriüksuse põhjaservas. Äralõige piirnevad Kuressaare – Kihelkonna - Veere maanteega. Peale katastriüksuse äralõike võõrandamist jätkub liiklus sarnaselt eelneva ajaga ja seetõttu ei mõjuta äralõike võõrandamine katastriüksuse sihtotstarbelist kasutamist ja eksperthinnangu koostaja hinnangul ei too äralõike võõrandamine katastriüksusele kaasa täiendavaid piiranguid ja kitsendusi ning muu turuväärtust mõjutava olulise tähtsusega püsiva kahju tekkimist. Vara kasutamine saab olema jätkuvalt võimalik ning äralõike võõrandamine ei vähenda maa-ala kasutuse atraktiivsust. Hindajal ei ole võimalik hinnata kaasnevat müra, tolmu vms kahju, kuna selleks puudub ühtne metoodika. Samuti ei ole hindajal võimalik hinnata otseste kulude (hüpoteegid vms lepingud) kompenseerimise kohta, mille võib tingida äralõike võõrandamine. 3.5 Hindamismeetodi valik ja rakendus 3.5.1 Hindamismeetodi valik Kahju hüvitamise aluseks on hüvitusväärtus. Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisasja omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Kuna hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtusel, mis kahju suurust kõige paremini iseloomustab. Tavaliselt selgitatakse hüvitamise olemust sel moel, et hüvitise saaja varanduslik seisund ei tohi hüvitamise kaudu halveneda. Kindlasti tuleb ka eraldi rõhutada, et hüvitise saaja ei tohi hüvitamise kaudu rikastuda. Kuigi EVS 875 käsitleb turuväärtust kui kõige sagedamini hindamisel kasutatavat väärtust, on hüvitusväärtuse hindamisel tihti lähtekohaks vara asendamise, remontimise või ülesehitamise kulud, mis teatud turusituatsiooni ja / või asukohta silmas pidades võivad suurel määral kõrvale kalduda turuväärtusest. Silmas pidades, et hüvitise saaja varanduslik seisund ei tohi hüvitamise kaudu halveneda, võib olukorras, kus vara jääkasenduskulu ületab selle turuväärtust, olla õiglase hüvitamise aluseks jääkasenduskulu. Peale kinnisasja väärtuse võidakse hüvitamisel arvesse võtta saamata jääva tulu ja kaasnevaid kahjusid, mis võivad olla püsiva iseloomuga või ühekordseid kahjusid. Hüvitamisele kuuluv saamata jääv tulu ja kaasnevad kahjud on oma olemuselt varaline kahju. Seda siiski üksnes juhul, kui kahju on selgelt tuvastatav. Hüvitamine võib päädida üksnes vara väärtuse hüvitamisega, kuid sellele võib lisanduda hüvitis saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjude eest, samuti võib hüvitamine kätkeda ainult viimati nimetatud komponente või ühte neist. EVS 875-12 Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist. Võrdlusmeetod Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 24 / 36 aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11). Tulumeetod Tulupõhine käsitlus (income approach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Tulupõhised käsitlused on tulu kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavoo analüüs. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem kui on vara oodatavad rahavood kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Kulumeetod Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu (EVS 875-8). Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-11). Töö koostaja hinnangul ei mõjuta äralõike võõrandamine katastriüksuse edaspidist kasutamist. Eksperthinnangu koostaja hinnangul ei kaasne äralõike võõrandamisega olulise tähtsusega püsivat kahju allesjääva kinnisasja omanikule ja vara väärtusele. Hinnatava vara äralõige oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele. Seetõttu võime alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse. Töö koostaja hinnangul iseloomustab hinnatava vara hüvitusväärtust kõige paremini katastriüksuse turuväärtus. Kuna hinnatavale varale analoogsed varad on enamasti müügi- (mitte üüri-) käibes, on hindamismeetodiks valitud võrdlusmeetod. 3.5.2 Hindamismeetodi rakendus Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Hindaja on analüüsinud Saaremaa vallas perioodil detsember 2018 kuni detsember 2019 toimunud hoonestamata maatulundusmaade tehinguid (kõlvikulises koosseisus valdavalt metsamaa ning muu maa). Hindajale on teada järgmiste kinnistute tehingud, mis on sobilikud võrdlemiseks pindala, olemuse ja kõlvikulise koosseisu poolest: VÕRDLUSTEHINGUD 1 2 3 Tehingu hind (ei sisalda käibemaksu) 23 113 € 9 711 € 19 400 € Hektari hind: 1 639 € 1 452 € 1 902 € Tehingu aeg: Oktoober 2019 Oktoober 2019 Detsember 2018 Asukoht: Saare maakond Saare maakond Saare maakond Saaremaa vald Muhu vald Muhu vald Hänga küla Mändjala küla Karida küla Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 25 / 36 VÕRDLUSTEHINGUD 1 2 3 ei piirne veekoguga piirneb veekoguga ei piirne veekoguga Juurdepääs: hea rahuldav hea Maaüksuse pindala (ha): 14,10 6,6900 10,20 Maaüksuse geomeetria / reljeef: kompaktne, tasase reljeefiga kompaktne, mere suunal langev kompaktne, tasase reljeefiga Haritava maa kõlvik, ha: 0,02 0,000 0,0 Haritava maa kõlviku osakaal: 0% 0% 0% Metsamaa kõlvik, ha: 8,59 2,9900 6,97 Metsamaa kõlvik osakaal: 61% 45% 68% Loodusliku rohumaa kõlvik, ha: 0 0 0 Loodusliku rohumaa kõlviku osakaal: 0% 0% 0% Muu maa / õuemaa kõlvik, ha: 5,39 3,70 3,19 Muu maa / õuemaa kõlviku osakaal: 38% 55% 31% haritava maa väärtus 45 €/ha, haritava maa väärtus 38 €/ha, loodusliku rohumaa väärtus loodusliku rohumaa väärtus 32 haritava maa väärtus 77 €/ha, Väärtus viljakustsoonis: 32 €/ha €/ha loodusliku rohumaa väärtus 32 €/ha hoiuala, veekogu avalik kasutus ja kallasrada, ranna hoiuala, veekogu avalik kasutus ja piiranguvöönd, kallasrada, kalda piiranguvöönd, Olulised piiravad ehituskeeluvöönd ja ehituskeeluvöönd ja kitsendused: sideehitise kaitsevöönd veekaitsevöönd veekaitsevöönd Võrdlustehinguteks on valitud tehingud nr 1 ning 3. Võrdlustehing 2 ei sobi võrdluseks, kuna piirneb merega. Tehingute kohandamine Ajaldamine on võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või –langust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11). Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrreldava vara erisused, kasutades selleks kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid (EVS 875-11). Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kohandus on võrdluselemendi teisendus, mis lähtub konkreetse elemendi erinevusest hinnatava vara ja võrreldava vara vahel (EVS 875-11). Hindaja on kohandamiseks valinud tehinguga seotud võrdluselementidele (turutingimused) lisaks 8 varaga seotud võrdluselementi. Hindamisel lähtutakse võrreldavate tehingute tervikhinnast, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini nii omandab vara kõrgeima väärtuse. Kuna katastriüksuse sihtotstarbe (maatulundusmaa), juurdepääs (hea) ning maaüksuse geomeetria/reljeefi (kompaktne, tasase reljeefiga) osas on hinnatav vara ning valitud võrdlustehingud samaväärsed siis võrdlustabelis ei ole eelmainitud võrdluselemente välja toodud. Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 26 / 36 Võrdlustabel: HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD VARA 1 3 Tehingu hind Kohandamisel lähtuti (ei sisalda käibemaksu) tehingu ha hinnast 23 113 € 19 400 € Hektari hind: 1 639 € 1 902 € 8 Tehingu aeg: Oktoober 2019 Detsember 2018 Detsember 2019 Ajaldamine: 0% 0% Ajaldatud hektari hind: 1 639 € 1 902 € 9 Asukoht: Saare maakond Saare maakond Saare maakond Saaremaa vald Saaremaa vald Saaremaa vald Laheküla Hänga küla Karida küla Looduse Kohandus 0% 0% Maaüksuse pindala (ha):10 7,56 14,10 10,20 Kohandus 0% 0% Haritava maa kõlvik, ha: 0 0 0 Haritava maa kõlviku osakaal:11 0% 0% 0% Kohandus 0% 0% Metsamaa kõlvik, ha: 4,22 8,59 6,97 Metsamaa kõlvik osakaal:12 56% 61% 68% Kohandus -5% -10% Loodusliku rohumaa kõlvik, ha: 0 ,20 0 0 Loodusliku rohumaa kõlviku osakaal:13 3% 0% 0% Kohandus 0% 0% Muu maa / õuemaa kõlvik, ha: 3,14 5,39 3,1900 Muu maa / õuemaa kõlviku osakaal:14 42% 38% 31% Kohandus 0% 0% 8 Maa-ameti statistikale tuginedes ei ole analoogsete varade hinnad muutunud. 9 Maatulundusmaa kasutuse otstarbest lähtuvalt ei oma asukoht suuremate keskuste ja maanteede suhtes olulist tähtsust. 10 Suuremad kinnistud on kallima ühikuhinnaga, kuna harimisel saavutatakse kulude kokkuhoid nii transpordi kui ka aja näol. Maa-ameti poolt analüüsiti haritava maa hektarihinna ning pindala vahelisi seoseid. Ilmnes, et märgatavat mõju maa suurus väärtusele ei avaldanud. 11 Haritava maa kõlviku osakaal pindalas on oluline väärtust mõjutav komponent põllumajandusliku tähtsusega maa turuväärtuse kujunemisel; haritava maa kõlvik on maatulundusmaa turul teistest kõlvikutest oluliselt kõrgemalt väärtustatud. 12 Metsamaa kõlviku osatähtusus maa müügihinnas/turuväärtuses kujuneb peamisel sellel kasvava metsa väärtuse kaudu. 13 Loodusliku rohumaa kõlvik on madala tootlikkusega ning seetõttu vähese põllumajandusliku tähtsusega kuid omab siiski mõningast lisaväärtust. 14 Muu maa ja õuemaa kõlvik ei oma märkimisväärset metsa- ja põllumajanduslikku tähtsust. Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 27 / 36 HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD VARA 1 3 Metsamaa kasvukoha tüüp:15 tarna, angervaksa jänesekapsa - mustika tarna, angervaksa Kohandus 5% 0% ranna piiranguvöönd, ehituskeeluvöönd, veekaitsevöönd, veekogu hoiuala 2% pindalast, veekogu kallasrada, veekogu avalik avalik kasutus ja kallasrada, kasutus, avalikult kasutatava kalda piiranguvöönd, Olulised piiravad tee kaitsevöönd, eesvoolu ehituskeeluvöönd ja kitsendused:16 kaitsevöönd, 100% hoiuala sideehitise kaitsevöönd veekaitsevöönd Kohandus -30% -30% Summaarne kohandus: -30% -40% Kohandatud hektari hind: 1 147 € 1 141 € Absoluutkohandus: 40% 40% Osakaal lõpphinnas:17 100% 50% 50% Kaalutud kohandatud 574 € 571 € hektari hind: 1 144 € Kaalutud kohandatud keskmine tehinguhind: 8 651 € Seega, võttes arvesse keskmisi tehinguhindasid, kohandamise tulemust ning positiivseid ja negatiivseid tegureid, kujuneb hinnatava vara turuväärtuseks 8700 eurot, s.o. ~ 0,12 €/m² kinnisasja pinnaühiku kohta. 3.5.3 Äralõike hüvitusväärtus Hinnatava maaüksuse hüvitusväärtus on maa turuväärtuse ühikuhinna ja äralõike pindala korrutis: 0,11 €/ m² x 1035 m² = 124,20 ehk ~ 120 eurot. Käesoleval juhul kujuneb hinnatava vara hüvitusväärtus üksnes tinglikult jagamata maa väärtusest. 15 Angervaksa kasvukohatüüp on enam väärtustatud kui jänesekapsa-mustika kasvukohatüüp. 16 Võrdlustehinguid on kohandatud, kuna hinnatava vara paikneb 100% ulatuses Mullutu – Loode hoiualal (kasvab kaitsealune liik lääne- mõõkrohi), mistõttu olemasolev kitsendus mõjutab sihtotstarbest tulenevalt kasutust ning omab mõju turuväärtusele. 17 Kaalude andmisel lähtume põhimõttest, mille kohaselt väiksema absoluutkohandusega võrdlusobjekt saab suurema kaalu ja vastupidi. Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 28 / 36 Lisa nr 1 Fotod hinnatavast varast Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 29 / 36 Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 30 / 36 Lisa nr 3 Maa-ameti avaliku teenuse ortofoto, kitsenduste kaart, loetelu, mullakaart Katastriüksuse ortofoto Katastriüksuse kitsenduste kaart, kitsenduste loetelu ja legend Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 31 / 36 Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 32 / 36 Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 33 / 36 Lisa nr 4 Riigimaantee nr 78 Kuressaare – Kihelkonna - Veere km 2,383 – 8,25 põhiprojekti krundijaotuskava Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 34 / 36 Suurendatud krundijaotuskava Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 35 / 36 Lisa nr 5 Vastavuskinnitus standardi nõuetele 1. Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu korraldanud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. 2. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. 3. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. 4. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. 5. Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana. 6. Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. 7. Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. 8. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. 9. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hindamisaruande koostaja: Hindamisaruande kinnitaja: / Allkirjastatud digitaalselt / / Allkirjastatud digitaalselt / Diana Nõmme Kerli Koha Kutseline kinnisvara nooremhindaja, Kutseline vara hindaja, kutsetunnistus nr 116136 kutsetunnistus nr 105037 Maa hindaja tegevuslitsents nr 110 MA-mh Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Riiklikult tunnustatud ekspert Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eksperthinnang ARE-194213C Saare maakond, Saaremaa vald, Laheküla, Looduse Hindamisaruande koostaja: Diana Nõmme, kontakttelefon: + 372 51 41 045 36 / 36 KÄSKKIRI 03.11.2020 nr 1-2/20/0897 Riigitee avalikuks kasutamiseks vajaliku kinnisasja osa omandamine Tuginedes majandus-ja taristuministri 16.10.2018. a määrusega nr 55 kehtestatud „Maanteeameti põhimääruse” § 9 p-le 7 ja 9, § 10 lg-le 1, kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) § 3 lg 3 ja § 6 lg 3 ning § 4 lg 1 p-le 7, Maanteeameti lääne regiooni ehitusvaldkonna juhi 04.04.2019. a korraldusele nr 1-3/19/062 „Projekteerimistingimuste andmine riigitee 78 Kuressaare-Kihelkonna-Veere km 2,383-8,250 Kuressaare-Tõlli lõigu rekonstrueerimise põhiprojekti koostamiseks“ ning lähtudes LOODUSE kinnisasja omanikule Saarte Metsamajanduse OÜ´le (registrikood 10862228) tehtud pakkumusest ja läbirääkimistest kinnisasja omanikuga ning omaniku pakkumusega nõustumisest, otsustan: 1. Omandada Eesti Vabariigile Maanteeameti kaudu Saare maakonnas Saaremaa vallas Laheküla külas riigitee 78 Kuressaare-Kihelkonna-Veere km 2,383-8,250 Kuressaare-Tõlli lõigu ehitamiseks ja teenindamiseks vajalik LOODUSE kinnisasja (registriosa nr 3165834) koosseisu kuuluv 78 Kuressaare-Kihelkonna-Veere tee katastriüksus, katastriüksuse tunnusega 71401:001:2278, pindalaga 1045 m2 (Maakatastri andmetel 02.11.2020.a), sihtotstarbega transpordimaa 100%. 2. Kinnisasja osa omandamisega tasuda omanikule alljärgnevad tasud: 2.1.Tasu kinnisasja osa eest vastavalt Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ (registrikood 11346894) poolt koostatud hindamisaruandele nr ARE-194213C, summas 125,40 eurot (0,12 eurot/m²); 2.2. Motivatsioonitasu, KAHOS § 15 lg 3 kohaselt 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk, summas 1141,20 eurot; 2.3. Täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest KAHOS § 17 lg 1 kohaselt Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest vastavas summas 133,92 eurot igale omanikule. 3. Punktis 1 nimetatud kinnisasja osa omandamiseks vajaliku notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaeg määrata tulenevalt Eesti Vabariigis välja kuulutatud piirangutest 4 kuud, arvates käesoleva otsuse kättesaamisest. 4. Maanteeameti teemaa osakonnal korraldada käskkirja punktis 1 nimetatud kinnisasja osa omandamiseks notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu sõlmimine ja omandatud kinnisasja registreerimine riigi kinnisvararegistris. 5. Otsust on võimalik vaidlustada 30 päeva jooksul selle teatavaks tegemisest alates vaide esitamisega Maanteeametile (Teelise 4, 10916 Tallinn, [email protected]) haldusmenetluse 2 seaduses sätestatud korras või kaebuse esitamisega Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras. (allkirjastatud digitaalselt) Raido Randmaa teehoiudirektor peadirektori ülesannetes

Allikas: Maanteeamet dokumendiregister →