Kiri

Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ +372 6144 600 Rävala pst 5, Tallinn 10143 [email protected] Registrikood 11346894 www.arcovara.ee Eksperthinnang nr ARE-260663C Aadress: Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare kinnisasjast registriosa numbriga 16786550 katastriüksusest Hinnatav vara: tunnusega 23401:002:0151 avalikes huvides omandatav äralõige pindalaga 21897 m² kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine Hinnangu eesmärk: seoses äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7 alusel). Ülevaatuse kuupäev: 04.04.2026 Väärtuse kuupäev: 04.04.2026 Hindamisaruande 15.06.2026 kuupäev: Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490) Eva-Mari Luts kutseline vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 202931 Hindamisaruande Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige koostaja: +372 520 3807 [email protected] SISUKORD 1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED, EELDUSED JA PIIRAVAD TINGIMUSED................................................................................................................... 5 1.1 Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ............................................................................. 5 1.2 Hindamise alused ........................................................................................................... 6 1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused .................................................. 6 2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS ........................... 7 2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ....................................... 7 2.2 Vastuolud lähteandmete ja vara tegeliku olukorra vahel ............................................... 7 2.3 Hinnatava vara ülevaatus ............................................................................................... 7 3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS ............................................................................. 9 3.1 Õigussuhete kirjeldus ..................................................................................................... 9 3.2 Asukoha kirjeldus ........................................................................................................... 9 3.3 Katastriüksuse kirjeldus................................................................................................ 14 3.4 Planeeritava äralõike kirjeldus ..................................................................................... 16 3.5 Hinnatava vara kestlikkus ja vastavus ESG nõuetele ................................................. 17 4. TURUÜLEVAATED ................................................................................................ 18 4.1 Eesti kinnisvaraturu ülevaade ...................................................................................... 21 4.2 Metsamaa turuülevaade ............................................................................................... 26 4.3 Pakkumise ülevaade .................................................................................................... 29 4.4 Turustatavuse analüüs ................................................................................................. 30 5. TURUVÄÄRTUSE HINDAMINE ............................................................................. 32 5.1 Parim kasutus ............................................................................................................... 32 5.2 Hindamismeetodid ........................................................................................................ 32 5.3 Hindamismeetodi valik ................................................................................................. 33 5.4 Hindamine..................................................................................................................... 33 5.4.1 Hariliku väärtuse hindamine; võrdlusmeetodi rakendus ..................................................... 33 5.4.2 Metsatagavara hindamine .................................................................................................. 37 5.4.3 Kaasnevad otsesed varalised kahjud ........................................................................................ 37 5.4.3 Saamata jääv tulu ...................................................................................................................... 38 5.4.4 Hinnatava vara omandamise tasu ............................................................................................. 39 Lisa nr 1 Fotod hinnatavast varast ............................................................................................ 40 Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast ...................................................................................... 42 Lisa nr 3 Maa- ja Ruumiameti avalike kaardirakenduste väljavõtted ....................... 43 Lisa nr 4 Äralõike plaan – POS 28 .............................................................................. 46 Lisa nr 5 Metsatagavara hindamine ........................................................................... 47 Lisa nr 6 Vastavuskinnitus standardi nõuetele .......................................................... 48 Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 2 / 48 KOKKUVÕTE Hinnatava vara koondandmed kinnisasjast registriosa numbriga 16786550 katastriüksusest tunnusega Hinnatav vara: 23401:002:0151 avalikes huvides omandatav äralõige pindalaga 21897 m² Aadress: Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Omanik: Tornator Eesti OÜ (registrikood 10013860) Katastriüksuse tunnus 23401:002:0151 Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Kinnistu liik: kinnisasi Katastriüksuse pindala: 3,66 ha Kinnisasjal paiknevad Puuduvad ehitised, sh tehnovõrgud: Vastavalt kehtivale Järva valla üldplaneeringule (kehtestatud Järva Vallavolikogu 29.01.2026 otsusega nr 1.) ei ole hinnatavas piirkonnas maakasutuse juhtfunktsiooni määratud. Hinnatav vara jääb planeeritud väärtusliku põllumajandusmaa alale. Lisaks jääb hinnatav Planeeringud, teemaplaneeringu kohase tee ja tee kaitsevööndi ala, projekteeritava 2+2 ehitusõigus: maantee teljele ja projekteeritavale kogujateele. Väärtuse kuupäeva seisuga hinnataval algatatud, koostamisel või kehtiv detailplaneering puudub, hinnatav vara ei jää detailplaneeringu koostamise kohustusega alale. Ehitusõigus puudub. Haritav maa - 486.0 m², looduslik rohumaa - 27755.0 m², metsamaa - 6865.0 m², muu maa - 1460.0 m² Äralõige on moodustatud eelkõige loodusliku rohumaa ja metsamaa alalt. Maaüksusel kehtiv metsamajandamise kava puudub, äralõike Kõlvikuline koosseis ja takseeriseloomustuse 2026-2035 (03.03.2026 koostanud Peep Põntson, maa kasutus: Metsaeksperdi Metsakorralduse osaühing) kohaselt on metsamaad 2,19 ha, millest hall-lepikud 0,70 ha ja lagedad alad 1,49 ha. Kasvava metsa tagavara on 141 tm, sellest kasvava metsana 0 tm 10 aasta kohta. Tagavara juurdekasv I rindes on 7,5 tm aastas. Ühel eraldisel kuivendatud angervaksa lage ala, teisel eraldisel kuivendatud angervaksa hall-lepik (valmiv mets), kolmandal eraldisel naadi lage ala. katastriüksuse lõunapoolses asuv hoonestamata maa-ala pindalaga 21897 Äralõige: m². Äralõike alal hindajale teadaolevalt tehnovõrkude liitumispunktid puuduvad. Maaüksusele mahasõitu ei planeerita. Hindamistulemust mõjutada võivad Puuduvad vastuolud andmetes: Hindamisaruande koondandmed kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine seoses Hinnangu eesmärk: äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7 alusel). hinnata tasu Saare kinnisasja registriosa numbriga 16786550 planeeritud äralõike suurusega 21897 m² avalikes huvides võõrandamisel kinnisasja Lähteülesanne: avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel. Vastavalt tellimuslepingu tehnilise kirjelduse punktile 2.4.1 esitatakse kõik hindamistulemused ümardamata, 1 eurosendi täpsusega. Ülevaatuse kuupäev: 04.04.2026 Väärtuse kuupäev: 04.04.2026 Hindamisaruande 15.06.2026 kuupäev: Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490) Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 3 / 48  Tellija esindaja: Lembit Tuimets, maade projektijuht Tellimusleping: töövõtuleping nr 3.2-2/26/156-1, sõlmitud 12.02.2026.. - hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama; Hindamise eeldused: - hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene - hindamisel on eeldatud, et metsaväärtused ei ole hindamisaruande väärtuse kuupäeva ja metsahindamise kuupäeva vahelisel ajal muutunud. kinnisasja omandamise tasu on 12 618,75 eurot, ehk ehk 0.58 €/m2, sh: - äralõike harilik väärtus 8027,24 € Tasu: - metsa tagavara väärtus 4591,51 € - saamata jääv tulu 0 € - kaasnev otsene varaline kahju 0 € hinnatava vara müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva seisuga võib Hinnang likviidsusele: prognoosida keskmiselt 6 kuud, mida võib hinnatava vara turusegmendi lõikes pidada tavapäraseks arvestades, et Järva maakonna metsamaa turg on keskmisest parema Hindamistulemuse efektiivsusega, on hindamistulemused esitatud hinnatava vara täpsus: turusegmendi lõikes selle tavapärase täpsusega (±10%) hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid võimaliku ostu-müügitehingu tegemisel võib selle osas käesoleval juhul lisanduda käibemaks Eesti Käibemaks: Vabariigis kehtivates õigusaktides sätestatud korras. Turul on levinud analoogsete varade puhul hinna käsitlus käibemaksuta tasemel Kommentaarid Vara ei ole koormatud rendilepingutega. Hindamistulemus Järva maakonnas Järva vallas Käsukonna külas aadressil Saare asuva kinnisasja registriosa numbriga 16786550 katastriüksusest tunnusega 23401:002:0151 äralõike pindalaga 21897 m² avalikes huvides omandamise tasu on väärtuse kuupäeva 04.04.2026 seisuga 12 618,75 (kaksteist tuhat kuussada kaheksateist eurot ja seitsekümmend viis eurosenti) eurot. Hinnatud tasu koosneb äralõike harilikust väärtusest ja kasvava metsa väärtusest. Saamata jäävat tulu ja otsest varalist kahju ei esine. Hindamisaruande koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Eva-Mari Luts kutseline vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 202931 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 4 / 48 1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED, EELDUSED JA PIIRAVAD TINGIMUSED 1.1 Hinnatav vara ja hindamise eesmärk Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare kinnisasjast registriosa numbriga 16786550 katastriüksusest Hinnatav vara: tunnusega 23401:002:0151 avalikes huvides omandatav äralõige pindalaga 21897 m² Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490) Tellija esindaja: Lembit Tuimets, maade projektijuht Tellimusleping: töövõtuleping nr 3.2-2/26/156-1, sõlmitud 12.02.2026.. kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine seoses äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7 alusel). Hindamise eesmärk on hindamisaruannete koostamine kinnisasja omandamise tasu leidmiseks vastavalt Kinnisasja avalikes huvides Hinnangu eesmärk: omandamise seaduses (edaspidi KAHOS) sätestatule. Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Tasu korral on arvesse võetud majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt KAHOS §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatule. Transpordiamet Tulenevalt hinnatava objekti olemusest ning hindamise eesmärgist ei Hinnangu kasutaja: ole tegemist turupõhise käsitlusega ning seetõttu pole käesolev hindamisaruanne sobilik esitamiseks krediidiasutustele tagatisvara hinnanguna. tasu1 Kinnisasja omanikule makstav tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Hüvitamise eesmärgil hinnatakse omandatava kinnisasja või selle osa väärtus ning Väärtuse liik: analüüsitakse kinnisasja kui terviku väärtuse võimalikku muutumist. Kui kinnisasja väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtuse vähenemisele lisanduv otseselt kaasnev varaline kahju ja saamata jääv tulu. Vara väärtuseks hoonestamata vara hüvitamisel on tavaliselt harilik väärtus, millele vastab vara hindamise standardites turuväärtus2. hinnata tasu Saare kinnisasja registriosa numbriga 16786550 katastriükusest tunnusega 23401:002:0151 planeeritud äralõike Lähteülesanne: suurusega 21897 m² avalikes huvides võõrandamisel kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel. Vastavalt 1 Varasemalt kasutuses olnud mõistest hüvitusväärtus on kehtivas hindamisstandardis EVS 875-12:2024 loobutud, KAHOS sellist mõistet ei käsitle, kasutusele on võetud mõiste tasu. 2 Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta (EVS 875-1). Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 5 / 48  tellimuslepingu tehnilise kirjelduse punktile 2.4.1 esitatakse kõik hindamistulemused ümardamata, 1 eurosendi täpsusega. 1.2 Hindamise alused Hindamisel on lähtutud Eestis kehtivast vara hindamise standardisarjast EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. 1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel: - hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama; - hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene - hindamisel on eeldatud, et metsaväärtused ei ole hindamisaruande väärtuse kuupäeva ja metsahindamise kuupäeva vahelisel ajal muutunud. Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need ehitise osad on piisavalt heas seisundis tagamaks ehitise eesmärgipärast kasutust. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitise nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4) Hindamisaruanne on hindamise eesmärgi huvides avalik. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada muul eesmärgil, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4) See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ette nähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ette nähtud eesmärgil. (EVS 875-4) Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtus märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4) Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 6 / 48 2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS 2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon KASUTATUD ANDMEALLIKAD - - Kinnistul kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutus vastavalt Vabariigi Valitsuse määrus nr 22/18.03.2023 "Kinnisasja erakorralise hindamise kord", Peep Põntson, Metsaeksperdi metsakorralduse osaühing, koostatud 04.03.2026; - Takseeriseloomustus 2026-2035, Peep Põntson, Metsaeksperdi metsakorralduse osaühing, 04.03.2026; - kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (edaspidi KAHOS); - kinnisasja erakorralise hindamise kord (Eesti Vabariigi Valituse määrus); - Krundijaotuskava POS 28 RT 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa KM 64,6-107,0 Mäo-Imavere lõigu 2+2 maantee ehitusprojekt, töö nr MA17425-02; - Jääkreostuse alade kaart, https://register.keskkonnaportaal.ee/register, seisuga 09.06.2026; - Eesti pinnase radooniriski kaart (Eesti Geoloogiateenistus, andmed 2023. a. seisuga); - Järva valla üldplaneeringu ja detailplaneeringute info https://jarvavald.ee/, seisuga 09.06.2026; - Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeks; - Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875; - Maa- ja Ruumiamet www.maaruum.ee ja sealsed kaardirakendused, seisuga 09.06.2026; - Transpordiameti liiklussageduse kaardirakendus https://www.transpordiamet.ee/liiklussagedus, seisuga 09.06.2026; - Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas; - Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ tehinguinfo seisuga 04.04.2026; - algandmete esitajate poolt esitatud teave; - kinnisvaraportaal www.kv.ee, seisuga 09.06.2026; - Eesti kaart www.kaart.delfi.ee, seisuga 09.06.2026; - e-kinnistusraamat www.kinnistusraamat.rik.ee, seisuga 12.06.2026; - vara kohapealne ülevaatus ja selle käigus teostatud märkmed. Allhange Hindamistoimingute läbiviimise käigus on kasutatud allhanget – Metsaeksperdi metsakorralduse osaühing - puidutagavara hinnanguks (04.03.2026). 2.2 Vastuolud lähteandmete ja vara tegeliku olukorra vahel Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingute läbiviimise käigus andmetes vastuolusid ning hindab muus osas andmed usaldusväärseteks. 2.3 Hinnatava vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev3: 04.04.2026 Hindamisaruande kuupäev4: 15.06.2026 3 Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) - kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). 4 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) - kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 7 / 48  Väärtuse kuupäev5: 04.04.2026 Ülevaatuse teostanud hindaja: Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ kutseline hindaja Eva-Mari Luts Ülevaatuse juures viibinud - isikud: Ülevaatuse ulatus: ülevaatus hõlmas hinnatavat maa-ala (selle maapealne osa) Ülevaatuse käigus teostati maa-ala visuaalne vaatlus, seda ilma erivahendeid kasutamata. Ülevaatuse teostaja lähtus maa-ala Ülevaatuse põhjalikkus: ülevaatuse tegemisel plaanimaterjalist, sh on äralõiked tuvastatud plaanimaterjali alusel, looduses puudusid täpsed äralõike piirimärkide asukohad. Töövõtja kontaktisiku Lembit Tuimets suusõnaliselt ja meili teel esitatud Algandmed esitanud isik: info. Hindamisaruande koostanud kutseline hindaja Eva-Mari Luts (kutseline vara hindaja, tase 7, hindaja: kutsetunnistus nr 202931) 5 Väärtuse kuupäev (date of valuation) - kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, s.t hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga. (EVS 875-1) Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 8 / 48 3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS 3.1 Õigussuhete kirjeldus Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Kinnistu nimi: - Kinnistu liik: kinnisasi Registriosa number: 16786550 Katastriüksuse tunnus 23401:002:0151 Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Katastriüksuse pindala: 3,66 ha Omanik: Tornator Eesti OÜ (registrikood 10013860) Hinnatava vara kasuks seatud väärtuse kuupäeva seisuga registriosa I jaos vastavasisulised kehtivad piiratud asjaõigused: kanded puuduvad väärtuse kuupäeva seisuga registriosa III jaos järgmine kehtiv kanne: - Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks kasutusõiguse alal elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses vastavalt 10.03.2026 sõlmitud lepingu punktidele 2, 3.1, Koormatised ja kitsendused: 3.2 ja maakatastrisse kantud ruumiandmetele (piiranguala ID 1091497). Õiguse ruumiala on nähtav maakatastri infosüsteemis 1091497. Tegemist on tavapärase isikliku kasutusõiguse kandega tehnosüsteemide majandamiseks. Nimetatud kanne ei mõjuta vara sihtotstarbelist kasutamist ja seega ei mõjuta see ka vara turuväärtust. väärtuse kuupäeva seisuga registriosa IV jaos kehtivad kanded Hüpoteegid: puuduvad. Pooleliolevad kinnistamisavaldused väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad (plommid) Hinnatavat vara koormavad rendilepingud puuduvad, vara on omaniku kasutuses. üüri- ja/või rendilepingud: vastavalt Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardirakendusele lasuvad katastriüksusel, järgmised maakasutuse kitsendused: - Elektripaigaldise kaitsevöönd; - Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd; - Piiratud asjaõigusega ala. Muud olulised väärtust Olemasolevad kitsendused ei takista valdavalt kuigi olulisel määral mõjutavad õiguslikud aspektid, hinnatava vara võimalikku sihtotstarbelist kasutamist ega takista vara piirangud: võõrandamist, mistõttu ei oma olemasolevad maakasutuse kitsendused käesoleval juhul hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele kuigi olulist mõju. Kitsenduste kaart, nende loetelu ja ulatus on toodud eksperthinnangu Lisas number 3 3.2 Asukoha kirjeldus Makroasukoht Maakond, asustusüksus: Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla Kaugus keskustest: Paide kesklinn asub ~ 23 km kaugusel (mööda sõiduteed) Konkureerivad turupiirkonnad: Järva maakonna hajaasustusega alad. Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 9 / 48  Mikroasukoht Hajaasustusega ala, peamiselt põllu- ja metsamaad, üksikud Naabrus: talukompleksid jalakäijad rahuldav, kergliiklustee puudub sõidukid hea otsene juurdepääs kohalikult teelt Käsukonna teelt (tee nr 2340001) ja võimalik tagada ka põhimaanteelt Tallinna-Tartu-Võru-Luhamaa tee, kuid mahasõit puudub. Juurdepääs: kommentaar Allikas: Maa- ja Ruumiameti Teeregistri kaardirakendus Lähimad piirkonda teenindavad sotsiaalse infrastruktuuri elemendid (lasteaed, kool) ja kaubandus-teenindushooned paiknevad ~6 km Infrastruktuur: kaugusel Koigi külas. ühistranspordi- maakonnaliinide peatused „Käsukonna“ ~ 360 m peatus kaugusel Veekogu: Lähiümbruses puuduvad Vara majandamisega kaudsemalt seotud keskkonna- ja sotsiaaljuhtimise aspektid (sh füüsilised kliimakriskid ja üldine keskkonnakvaliteet) hinnatava maa-ala või ka selle lähiümbruse osas on Maa-ja Ruumiameti mürakaardi andmetel mõõdetud liiklusmüra kinnistul 55-69 db, maantee Müratase: poolsel alal võib mürataset pidada keskmisest kõrgemaks, tööstuse, raudtee ja lennuliikluse müra puudub. Müratase turuväärtusele mõju ei avalda. Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 10 / 48  Allikas: Maa- ja Ruumiameti mürakaart Tuginedes 2025. aasta Transpordiameti liiksussageduse kaardirakenduse andmetele, on hinnatava varaga piirnev Tallinna- Tartu-Võru-Luhamaa tee keskmisest kõrgema liiklussagedusega, mille aktiivsus on ca 10 327 autot ööpäevas. Arvestades hinnatava vara kasutust haritava maana, ei avalda nimetatud liiklussagedus hindaja hinnangul vara turuväärtusele olulist negatiivset mõju. Hea piirkondlik ühendus võib põllumajanduslikust aspektist avaldada väärtusele mõõdukalt positiivset mõju, kuid selle täpne ulatus ei ole eraldiseisvalt määratletav. Liikluskoormus: Allikas: Transpordiameti liiklussageduse kaardirakendus Hinnatava vara asukoht on tähistatud musta noolega. Keskkonnaportaali kaardirakenduse andmeil ei ole hinnatava kinnisasja Reostus ja reostusoht, osas teada võimalikku jääkreostust. jääkreostus: Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 11 / 48  Hindajal puudub muus osas teave, et kas maa-alal esineb reostust või reostuse ohtu (vt ka piiravad tingimused peatükis 1.3). Sealjuures pole ka teada, et kinnisasja osas oleks läbi viidud keskkonnaalaseid ekspertiise või esineks muid reostust kinnitavaid materjale. Maa- ja Ruumiameti maardlate kaardirakenduse andmeil ei paikne Maardlad: hinnatav vara teadaolevalt maardlate (sh prognoosvarude) maa-alal ega ka altkaevandatud maa-alal Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmeil ei paikne Ohtlikud käitised: hinnatav vara ohtlike käitiste mõjualas (raadiuses) Eesti radooniriski levialade kaardi andmeil paikneb hinnatav vara alal, kus võib esineda kõrge või väga kõrge radoonisisaldusega pinnaseid: Märkus: hinnatava vara ligikaudne asukoht on tähistatud musta noolega. Radoonirisk: Allikas: Eesti pinnase radooniriski kaart (Eesti Geoloogiateenistus, andmed 2023. a. seisuga) Eksperthinnangu koostaja hinnangul ei oma käesoleval juhul asjaolu, et hinnatav vara paikneb maa-alal, kus võib esineda radooniriski, hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele otsest negatiivset mõju (sh isegi kui taoline mõju esineb, ei ole see eksperthinnangu koostaja hinnangul üheselt ega täpselt määratletav ning kuna hinnatava vara turuväärtuse hindamisel on peatükis 5.4 võrdlusmeetodi rakendamisel kasutatud võrdlustehinguid ainuüksi sarnasest piirkonnast, mis on tervikuna sarnase radooniriski esinemissageduse tõenäosusega piirkond, sisaldub seega radooniriski võimalik mõju juba hindamistulemuses Üleujutusrisk (sh pinnase Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaardirakenduse andmeil ei paikne erosioon ja maalihked): hinnatav vara teadaolevalt üleujutusriskiga maa-alal. Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 12 / 48  Samaaegselt ei paikne hinnatav vara ka teadaolevalt võimaliku pinnase erosiooni või ka maalihete esilekerkimise ohuga piirkonnas. Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaardirakenduse andmeil ei paikne hinnatav vara soojussaarte esinemistõenäosusega alal (sh esineb Soojussaared6: hinnataval kinnisasjal kui ka naabruses olevatel kinnisasjadel arvestataval määral madal- kui ka kõrghaljastust) hinnatav vara paikneb loodusliku kõrghaljastusega piirkonnas, kus võib esineda Eesti Vabariigi kontekstis metsatulekahjude esile kerkimise Metsatulekahjude oht: riski, mille juures hindaja soovitab siinkohal vastavat riski mitigeerida eeskätt võimaliku vara kindlustuslepingu sõlmimise läbi võttes arvesse Eesti geograafilist asukohta ja hõredat asustust, on siinsed kliimamuutustega kaasnevad riskid suhteliselt väikesed ja reeglina väga piiratud ning sageli pelgalt kohaliku mõjualaga. Asustust mõjutavad muud võimalikud kliimaohud avalduvad üle Eesti üsna juhuslikult (nt tormid, kuumalained, äkilised üleujutused jmt), sõltudes pigem võimenduvast juhuste kokkusattumisest, puudulikust Muud võimalikud kliimaohud: ehituskvaliteedist või ohtude ignoreerimisest (erinevaid kliimakahjustusi on mõningal määral võimalik ennetada lisaks üld- ja detailplaneeringutes sätestatavate maakasutus- ja ehitustingimustele ka ehitustegevuse ning selle kvaliteedi kaudu)7. Muude võimalike kliimaohtudega seotud tagajärgede kaudseks ennetamiseks soovitab hindaja siinkohal sõlmida vara osas eeskätt kindlustuslepingu Koondhinnang asukohale Metsakinnistute turul on nõudlus üldjuhul üleriigiline ning väärtust mõjutavad eelkõige puistu omadused, majandamispotentsiaal ja juurdepääs. Hinnatava vara paiknemine olulise tähtsusega riigimaantee ääres on metsamajanduslikust aspektist pigem positiivne, toetades logistilist ligipääsetavust ja puidu väljaveo võimalusi. 6 Kuumalainete sagenemine on üks peamisi tulevikukliima riske nii Eestis kui ka mujal maailmas. Kuumalained võimenduvad eeskätt linnades, aga ka tiheasustusaladel soojussaare efektina, kus suured tumedad pinnad (nt: asfaltteed, asfaltkattega parklad, bituumenkatused) neelavad suurema osa päikesekiirgusest, mis omakorda kütavad linnaruumi õhku. (allikas: Keskkonnaagentuuri kodulehekülg) 7 Allikas: Kliimamuutustega kohanemise arengukava aastani 2030 (Keskkonnaministeerium). Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 13 / 48 Asukohaskeemid: Allikas: Maa- ja Ruumiamet 3.3 Katastriüksuse kirjeldus Katastriüksus 23401:002:0151 36566 m2, kinnistusraamatu andmeil 3,66 ha. Hindamisel võetakse Katastriüksuse pindala: aluseks maakatastri andmed, kuna need on täpsemad Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 14 / 48  Kõlvikuline jaotus Allikas: https://minu.kataster.ee/ Sihtotstarve: Maatulundusmaa 100% Geomeetria: Katastriüksus on ebakorrapärase kujuga Reljeef: Reljeefilt tasane looduslik kõrghaljastus, metsamaa, maanteepoolsele äralõikele on koostatud takseeriseloomustus, vt punkt 3.4. Kinnisasjale Saare, katastriüksuse tunnusega 23401:002:0151, on teostatud inventeerimine Haljastus: 05.06.2019 metsakorraldaja Metsakorralduse büroo poolt. Kuivõrd hinnatavaks varaks on vaid äralõige tervikust, ei ole siinjuures terviku metsakooslust detailsemalt kirjeldatud. 8 572 €, sh looduslik rohumaa 27 755 m2 – 7 494 €, metsamaa 6865 m2 - Maa maksustamishind 762 €, haritav maa 486 m2 – 258 € ja muu maa 1460 m2 – 58 € (https://minu.kataster.ee/); Vastavalt kehtivale Järva valla üldplaneeringule (kehtestatud Järva Vallavolikogu 29.01.2026 otsusega nr 1.) ei ole hinnatavas piirkonnas maakasutuse juhtfunktsiooni määratud. Hinnatav vara jääb planeeritud väärtusliku põllumajandusmaa alale. Lisaks jääb hinnatav teemaplaneeringu kohase tee ja tee kaitsevööndi ala, projekteeritava 2+2 maantee teljele ja projekteeritavale kogujateele. Üldplaneering: Allikas: Järva valla üldplaneeringu maakasutus kaart Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 15 / 48  Väärtuse kuupäeva seisuga hinnataval varal kehtiv, koostamisel või Detailplaneering: algatatud detailplaneering puudub. Ehitusõigus: Ehitusõigus puudub Tehnovõrgud puuduvad Kinnisasja olulised osad Puuduvad. Eksperthinnangu Lisas nr 1 on toodud hinnatavat vara iseloomustav fotomaterjal. 3.4 Planeeritava äralõike kirjeldus Katastriüksus äralõige teostatakse katastriüksusest tunnusega 23401:002:0151 Äralõike pindala: 21897 m2 Positsioon: 28 Omandaja: Eesti Vabariik Äralõige paikneb kinnisasja lõunapoolses osas, tee äärtes. Paiknemine: Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 16 / 48  Allikas: - Krundijaotuskava POS 28 RT 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa KM 64,6- 107,0 Mäo-Imavere lõigu 2+2 maantee ehitusprojekt, töö nr MA17425-02 4-rajalise põhimaantee, müra muldvalli (pikkus 220m), liiklussõlme rambi, tagasihüppekoha, kraavi, truubi, ulukitara, konnapiirde, Planeeritud ehitustööd: sidekanalisatsiooni ja elektriliini rajamine. Elektriliini demonteerimine. Raadamine. Geomeetria: Äralõige paikneb kinnisasja lõunapoolses osas, tee äärtes Reljeef: Reljeef tasane Piirdeaed: Puudub Jalg- ja sõiduteede kate: Kattega tee, liik teadmata äralõike takseeriseloomustuse 2026-2035 (04.03.2026 koostanud Peep Põntson, Metsaeksperdi Metsakorralduse osaühing) kohaselt on metsamaad 2,19 ha, millest lagedad alad 1.49 ha ja hall-lepikud 0,70 Haljastus: ha. Kasvava metsa tagavara on 141 tm, sellest kasvava metsana 0 tm 10 aasta kohta. Tagavara juurdekasv I rindes on 7.5 tm aastas. Ühel eraldisel kuivendatud angervaksa lage ala, teisel eraldisel kuivendatud angervaksa hall-lepik (valmiv mets), kolmandal eraldisel naadi lage ala. Naadi, kuivendatud angervaksa hall-lepik, kuivendatud angervaksa lage Kasvukohatüüp: ala Ehitusõigus: Puudub Hoonestus: Puudub Tehnovõrgud: Hindajale teadaolevalt ei jää äralõikele tehnovõrke Omaniku poolne täiendav Täiendav info puudub kommentaar: 3.5 Hinnatava vara kestlikkus ja vastavus ESG nõuetele Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. (EVS 875-10) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10) ESG hõlmab tegureid, mis kuuluvad järgmistesse valdkondadesse: keskkond (E-environment), sotsiaal (S- social) ja juhtimine (G-governance). ESGd võib tingilikult nimetada vastutustundlikkuseks. Kestlikkuse ampluaa on ESGga sama, kuid ESG näol on tegemist pigem üldisema käsitlusega. ESG koos konkreetsete mõõdikutega on üha laiemat kasutust leidnud ettevõtte ja investeeringu analüüsimisel, mille juurest on see jõudnud ka kinnisvara valdkonda, sh kinnisvara hindamisse. ESG lisab valdkonda konkreetsust ja loob paremad võimalused varade võrdlemiseks. (EVS 875-13). Arvestades hinnatava vara olemust metsamaana, on kestlikkuse aspektid seotud eelkõige metsa jätkusuutliku majandamise ja taastuvressursi kasutamisega. Hinnataval varal puuduvad teadaolevad looduskaitselised piirangud, mis takistaksid metsa tavapärast majandamist. Hindaja hinnangul ei esine väärtuse kuupäeva seisuga kestlikkusest tulenevaid asjaolusid, mis avaldaksid hinnatava vara turuväärtusele olulist positiivset või negatiivset mõju. Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 17 / 48 4. TURUÜLEVAATED Alus-Eesti Pank, Eesti Statistikaamet, Eesti Töötukassa, Rahandusministeerium, Eesti Konjunktuuriinstituut 12.05.2026 Ehitushinnad tõusid esimeses kvartalis 2% Statistikaameti andmetel kasvas ehitushinnaindeks 2026. aasta esimeses kvartalis 0,5% võrreldes eelmise kvartaliga ja 2% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Hinnatõusu peamine põhjus oli tööjõukulude kasv, mida mõjutasid muu hulgas aasta alguses makstud tulemustasud. Lisaks tööjõule panustas indeksi tõusu ka ehitusmaterjalide kallinemine ning need kaks tegurit kokku moodustasid suurema osa hinnakasvust. Aastases võrdluses tõusid materjalide hinnad 2,5%, samas kui tööjõu- ja masinakulud kasvasid 1,2%. Masinakulusid hoidis tagasi asjaolu, et kütuse hinnatõus ei olnud veel esimeses kvartalis mõju avaldanud. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeks kasvas samal perioodil 0,3% võrreldes eelmise kvartaliga ja 2,2% võrreldes eelmise aasta esimese kvartaliga. Kokkuvõttes oli ehitushindade kasv mõõdukas ning seda vedasid peamiselt tööjõu ja materjalide hinnatõus. Ehitushinnaindeksi kvartaalsed muutused võrreldes eelneva kvartaliga aastatel 2021-2026 (%) Allikas: Statistikaamet Majapidamiste huvi pangalaenude vastu märtsis kasvas 2026. aasta märtsis oli majapidamiste laenuturg väga aktiivne, eriti eluasemelaenude osas. Eluasemelaenuportfell kasvas aastaga üle 10% ning uusi laene väljastati 231 miljoni euro ulatuses, mis on umbes veerandi võrra rohkem kui aasta varem. Kasvu toetas nii kinnisvaraturu suurem tehinguaktiivsus kui ka see, et eluasemeoste rahastatakse varasemast rohkem laenuga - laenude osakaal tehingutes ulatus esimeses kvartalis üle 60%. Samuti oli laenutingimuste pool soodne, kuna intressimarginaalid püsisid madalad. Lühiajalise üürituru ööbimiste arv Eestis järjest kasvab Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 18 / 48 Statistikaameti andmetel jätkas lühiajalise üürituru kasv Eestis 2025. aastal, mil majutusplatvormide (nt Airbnb, Booking, Expedia) kaudu broneeriti kokku 1,91 miljonit ööbimist, mis on 8% rohkem kui aasta varem ja ületab selgelt pandeemiaeelse taseme. Platvormiturism on pärast pandeemiat jõudsalt taastunud ning kasvab stabiilselt. Eestis oli turu maht 2020. aastal järsult langenud, kuid alates 2021. aastast on toimunud pidev kasv, ületades 2024. aastaks juba 2019. aasta taseme. Eestis moodustasid 2025. aastal välisturistide ööbimised 68% ja siseturistide omad 32%. Kokku oli väliskülastajate ööbimisi ligi 1,29 miljonit ja Eesti elanike ööbimisi umbes 619 000, kusjuures mõlemad näitajad kasvasid võrreldes 2024. aastaga (vastavalt 9% ja 6%). Pikemas võrdluses on eriti kasvanud just Eesti elanike kasutus - nende ööbimiste arv on võrreldes 2019. aastaga peaaegu kahekordistunud. Peamised välisturistid Eestis olid Soomest (27%), millele järgnesid Läti, Saksamaa, USA ja Leedu. Kõige kiiremini kasvas ööbimiste arv lähiriikidest, eriti Leedust ja Lätist. Tarbijahinnaindeks tõusis aprillis aastaga 3,4% Tarbijahinnaindeks kasvas 2026. aasta aprillis 0,8% võrreldes märtsiga ja 3,4% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Aastases võrdluses kallinesid kaubad 3,8% ja teenused 2,8%. Hinnatõusu mõjutas enim transpordisektor, kus hinnad kasvasid 9,2%, eelkõige diislikütuse ja bensiini kallinemise tõttu. Samuti suurenesid eluasemekulud, sealhulgas veevarustuse ja elektri hinnatõusu mõjul, samas kui riiete ja jalatsite odavnemine pidurdas üldist hinnakasvu. Toiduainete hinnad kasvasid aastaga 2,6%, kallinedes muu hulgas köögiviljade, munade, kohvi ja šokolaadi arvelt, samal ajal kui või hind langes. Kuuvõrdluses vedasid hinnatõusu peamiselt kütuse hinnad, samas kui elektri hinna langus avaldas vastupidist mõju. Tarbjahinnaindeksi muutus perioodil aprill 2025 - 2026 104 103.39 103 102.53 102.63 102.53 102 101.58 101.31 101.74 101 100.93 101.48 101.47 100.7 100 100 100.06 99 98 Sept-25 aprill 2025 juuni 2025 juuli 2025 aprill 2026 jaanuar 2026 oktoober 2025 mai 2025 Aug-25 Nov-25 märts 2026 detsember 20245 veebruar 2026 Tarbijahinnaindeks, aprill 2025=100 Allikas: Statistikaamet Märtsis tootsid tööstusettevõtted 3,1% vähem Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 19 / 48 Tööstustoodang vähenes 2026. aasta märtsis 3,1% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Languse põhjustas eelkõige energeetika toodangu tugev vähenemine (-19,5%) ning väiksem langus töötlevas tööstuses (- 1,2%), samas kui mäetööstuses toodang kasvas 5,9%. Töötlevas tööstuses mõjutas langust enim toiduainete tootmise vähenemine, mis on kahanenud juba mitu kuud järjest, peamiselt nõudluse languse ja hinnatõusu tõttu. Samal ajal kasvas mitmes tööstusharus tootmine, sealhulgas puidutöötlemises, metalltoodete tootmises ning eriti elektroonika- ja optikaseadmete tootmises. Sesoonselt korrigeeritud andmetel vähenes tööstustoodang märtsis võrreldes veebruariga 2,5%, kuid töötlevas tööstuses toimus väike kasv. Energeetika langust mõjutasid suur elektri import ja tavapärasest soojem ilm. Tööturu taastumine võtab aega Eesti tööturg ei näidanud 2025. aastal märkimisväärset paranemist, kuna majanduse aeglane taastumine jõuab tööturule viitega ning ettevõtted hoidsid languse ajal töötajaid alles. Kuigi hõive kasv oli tagasihoidlik, on positiivne, et tööhõive langus on pidurdunud ja tööandjate ootused on muutunud mõnevõrra optimistlikumaks. Samas tekitavad ebakindlust geopoliitilised riskid, eelkõige energiahindade võimalik tõus. Töötajate arv jäi kokkuvõttes suhteliselt stabiilseks: avalikus sektoris toimus väike kasv, erasektoris aga väike langus. Töötlevas tööstuses ja ehituses hakkas hõive paranema, samas kui teenustes vähenes töötajate arv jätkuvalt nõrga sisenõudluse tõttu. Tööpuudus püsis üldiselt stabiilne, kuid selle vähenemine aasta lõpus tulenes pigem tööjõus osalemise vähenemisest, mitte hõive kasvust. Noorte töötus püsib kõrgel tasemel, mida mõjutavad nii majanduskriisid kui ka demograafilised muutused. Palgakasv aeglustus 5,6%-ni, peamiselt avaliku sektori tagasihoidlikuma palgakasvu tõttu. Edaspidi on oodata palgakasvu kiirenemist, eriti avalikus sektoris, samas kui erasektoris on kasv olnud tugevam tööstuses ja ehituses. Rahapoliitika ja intressimäärade areng Euroopas Aprilli 2026 seisuga liiguvad Euribor‑määrad turul tavapärastest tasemetest kõrgemal. See peegeldab ühtlasi turuosaliste ootusi, et rahapoliitilised tingimused võivad püsida karmid või isegi karmistuda. Euroopa rahaturgudel on intressimäärad viimastel nädalatel tõusutrendis, kuna inflatsiooniootused on geopoliitilise pingete tõttu taas teravnenud ja finantsturud hindavad ümber võimalikku Euroopa Keskpanga rahapoliitika suunda . Suurenenud ebakindlus, eriti Lähis‑Ida konflikti mõju energiaturgudele on ajendanud turuosalisi hindama, et inflatsioon võib püsida kõrgenenud tasemel või isegi ületada Euroopa Keskpanga 2% eesmärki, mis omakorda suurendab survet intressimäärade tõstmisele või nende hoidmisele kõrgemal tasemel pikema aja jooksul. Energia hinnatõus ja geopoliitilised riskid ongi üks oluline tegur, miks Euribor on pärast pikka languspööret jälle kerkinud ning miks turuosalised ei räägi intresside olulistest langustest lähikuudel. Euribori praegune tase keskpikas perspektiivis näitab, et rahapoliitika ei ole lõplikult leebunud, kuna inflatsiooniriskid (milles energiahinnad on olulisel kohal) ja geopoliitiline ebakindlus võivad jätkuvalt toetada intressimäärade kõrget taset või isegi tõusu. Kuupõhised 6- kuu Euribori liikumised, perioodil 2020 jaanuar-2026 aprill Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 20 / 48 Allikas: Eurostat Kokkuvõte ja perspektiiv kinnisvaraturust lähtuvalt Kinnisvaraturu väljavaade 2026. aastal on mõõdukalt positiivne, kuid turu areng on ebaühtlane ja sõltub tugevalt majanduskeskkonnast. Nõudlust toetab aktiivne laenuturg - eluasemelaene väljastatakse varasemast rohkem ning nende osakaal tehingutes on kasvanud üle 60%, mis viitab, et ostuotsuseid tehakse üha enam laenurahastuse toel. Madalad intressimarginaalid on seni laenamist soodustanud, kuid samal ajal võib Euribori tõusutrend lähikuudel laenutingimusi karmistada ja ostujõudu piirata. Hinnasurvet kinnisvaraturul hoiavad üleval sisendkulud, eelkõige tööjõu ja ehitusmaterjalide kallinemine, mis avaldab survet uusarenduste hinnatõusule. Ehitushindade kasv on siiski mõõdukas, mis viitab sellele, et hinnatõus ei pruugi olla väga kiire. Samal ajal püsib inflatsioon üle keskpanga sihttaseme ning transpordi- ja eluasemekulude kasv avaldab leibkondade eelarvetele survet. Nõudlust mõjutab ka majanduse üldine olukord: tööstuse langus ja aeglane tööturu taastumine hoiavad osa tarbijaid ettevaatlikuna. Kuigi hõive stabiliseerumine ja palgakasv toetavad ostujõudu, püsib ebakindlus kõrge ning see võib tehinguaktiivsust pidurdada. Üürituru poolel on näha selget kasvu, eriti lühiajalises majutuses, mis võib suurendada investeerimisnõudlust kinnisvara vastu. Samas on turu struktuur muutumas, kus välisturistide roll on suur ja nõudlus koondub teatud piirkondadesse. 4.1 Eesti kinnisvaraturu ülevaade Alus – Maa-ja Ruumiamet, Statistikaamet, riiklik ehitisregister, www.kv.ee, Arco Vara statistika 13.05.2026 2026. aasta aprillis püsis Eesti kinnisvaraturg tehingute arvu poolest aastatagusega võrreldes üsna stabiilne. Tehti 3454 ostu-müügitehingut, mis on veidi vähem kui 2025. aasta aprillis (3474 tehingut). Samas kasvas tehingute koguväärtus 430,6 miljonilt eurolt 442,9 miljoni euroni, mis viitab sellele, et keskmine tehingu väärtus on tõusnud. Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 21 / 48 Võrreldes 2026. aasta märtsiga, mil tehti 3614 tehingut, oli aprillis näha kerget jahtumist - tehingute arv vähenes, samas kui koguväärtus kasvas 431,2 miljonilt eurolt 442,9 miljoni euroni. Üldpilt viitab sellele, et pärast märtsi aktiivsust jäi turg aprillis küll tugevaks, kuid veidi rahunes. Ostu-müügi tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eestis perioodil 2010-2026 170,000 5500 150,000 5000 Aritmeetiline keskmine tehingute arv kuus (tk) 4500 Aritmeetiline keskmine tehingu hind (€) 130,000 4000 110,000 3500 90,000 3000 70,000 2500 50,000 2000 30,000 1500 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026* Aritmeetiline keskmine tehingute arv kuus Aritmeetiline keskmine tehingu hind * 2026. aasta andmed on toodud aprilli seisuga Allikas: Maa-ja Ruumiamet, tehingute andmebaas Korteriturg aprillis veidi jahtus, kuid hinnatase püsib stabiilne 2026. aasta aprillis registreeriti Eestis 1839 korteriomandina võõrandatud eluruumide ostu-müügitehingut, mis on veidi vähem kui 2025. aasta aprillis, mil tehinguid oli 1872. See tähendab 33 tehingu võrra vähenemist ehk ligikaudu 1,8% langust. Tehingute koguväärtus oli aprillis 228,7 miljonit eurot, mis on samuti madalam kui aasta varem (234,4 miljonit eurot), kahanedes 5,7 miljoni euro ehk ligikaudu 2,4% võrra. Võrreldes 2026. aasta märtsiga vähenes tehingute arv (1898-lt 1839-le), samas kui koguväärtus jäi sisuliselt samale tasemele. Kuigi tehinguaktiivsus kuuga veidi rauges, püsis tehingute keskmine väärtus suhteliselt stabiilsena. 2026. aasta aprillis on Eesti korteriturul näha muutusi tehingute struktuuris võrreldes aasta varasemaga. Alla 30 m² korterite segment kasvas märgatavalt, samal ajal vähenes tehingute arv 30-40 m², 55-69 m² ning veidi ka suuremate, üle 70 m² korterite segmendis. Suurimas, 41-54 m² segmendis püsis tehingute arv sisuliselt samal tasemel ning see jäi jätkuvalt turu kõige aktiivsemaks osaks. Hinnatasemes suuri muutusi ei toimunud, kuid detailides on näha erinevaid liikumisi. Kogu turu mediaanhind tõusis 2200 eurolt 2270 euroni ruutmeetri kohta ning ka keskmine hind liikus kergelt ülespoole. See viitab hinnataseme stabiliseerumisele kerge tõusutrendiga. Väiksemate korterite puhul oli hinnatõus selgem, samas kui keskmise suurusega korterite segmentides oli hinnaliikumine tagasihoidlikum või kohati isegi languses. Aprilli pilt viitab sellele, et nõudlus on mõnevõrra nihkunud väiksemate korterite suunas ning turu üldine hinnatase püsib stabiilne, kuid kerge kasvusurvega. Aprillikuu ostu-müügi tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2014-2026 Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 22 / 48  2500 2500 2250 2250 2000 2000 1750 1750 Mediaanhind (eur /m2) Tehingute arv (tk) 1500 1500 1250 1250 1000 1000 750 750 500 500 250 250 0 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Tehingute arv Mediaanhind Allikas: Maa- ja Ruumiamet Korterite pakkumishindade ja aktiivsete kuulutuste muutus Eestis 2026. aasta aprilli seisuga on Eesti korteriturg liikunud mõõduka hinnakasvu ja stabiliseeruva aktiivsuse suunas. Võrreldes 2025. aasta aprilliga on keskmine kuulutusehind tõusnud 2724 €/m² tasemelt 2952 €/m²- ni ehk ligikaudu 8,4%. Samal ajal on aktiivsete müügipakkumiste arv vähenenud 10 863-lt 9892-le, mis viitab sellele, et pakkumine on veidi kahanenud, kuid hinnatase on jätkanud tõusu. Tehingute keskmine hind oli 2026. aasta aprillis 2197 €/m², mis jääb jätkuvalt selgelt alla kuulutuste keskmisele hinnale. See hinnavahe püsib märkimisväärne ja viitab sellele, et ostjad on hinnatundlikud ning lõplikud tehingud tehakse sageli alla küsitud hinna. Samas on tehinguhinnad püsinud viimase aasta jooksul suhteliselt stabiilsed, liikudes valdavalt vahemikus 2100-2200 €/m². Kui vaadata muutusi võrreldes 2026. aasta märtsiga, siis kuulutusehind tõusis 2889 €/m²-lt 2952 €/m²-ni, samal ajal kui tehingute keskmine hind suurenes samuti mõõdukalt. Müügipakkumiste arv kasvas kuuga 9480-lt 9892-le, kuid tehingute arv veidi vähenes, mis viitab sellele, et pakkumine kasvas kiiremini kui tehinguaktiivsus. See võib tähendada, et müüjate ootused on jätkuvalt kõrged, kuid ostjate valmisolek hinnatõusuga kaasa minna on piiratud. Pikemas vaates, alates 2025. aasta kevadest, on kuulutushinnad liikunud tõusutrendis, eriti alates 2025. aasta sügisest. Samal ajal on tehinguhinnad jäänud märksa stabiilsemaks, mis näitab, et hinnatõusu veavad eelkõige müüjate ootused, mitte niivõrd realiseerunud tehingud. See on hoidnud turul püsiva lõhe pakkumishindade ja tegelike tehinguhindade vahel. Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2022-2026 Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 23 / 48  12000 3000 10000 2750 Tehingute arv / müügipakkumiste arv (tk) Aritmeetiline keskmine hind (€/m2) 8000 2500 6000 2250 4000 2000 2000 1750 0 1500 Sept.2022 Sept.2023 Sept.2024 Sept.2025 Nov.2024 Jaan.2022 Nov.2022 Jaan.2023 Nov.2023 Jaan.2024 Jaan.2025 Jaan.2026 Mai.2023 Nov. 2025 Märts.2022 Mai.2022 Märts.2023 Märts.2024 Mai.2024 Märts.2025 Mai.2025 Märts.2026 Juuli.2022 Juuli.2023 Juuli.2024 Juuli.2025 Tehingute arv Müügipakkumiste arv Aritmeetiline keskmine hind (tehtud tehingud) Aritmeetiline keskmine hind (müügipakkumised) Allikas: Maa- ja Ruumiamet, kv.ee Hoonestatud elamumaa tehingute ja hinnataseme võrdlus 2026. aasta aprillis oli hoonestatud elamumaa turul näha pigem aktiivsuse kasvu kui hinnasurvet. Tehingute arv suurenes võrreldes 2025. aasta aprilliga, tõustes 393-lt 406-le, mis viitab mõõdukale elavnemisele. Samal ajal liikus tehingute koguväärtus vastupidises suunas, vähenedes 65,8 miljonilt eurolt 64,7 miljoni euroni. Võrreldes 2026. aasta märtsiga muutus pilt vastupidiseks. Aprillis tehti rohkem tehinguid kui märtsis, kuid koguväärtus vähenes üsna selgelt. Märtsis ulatus koguväärtus üle 69 miljoni euro, aprillis jäi see alla 65 miljoni. Märtsis võis turgu mõjutada mõni suurem tehing või kõrgema hinnatasemega objektid, samas kui aprillis oli tehingute struktuur laiapõhjalisem ja keskendus pigem keskmise hinnaklassi varale. Hinnataseme osas on näha, et turg ei ole üheselt tõusutrendis. Keskmine tehinguväärtus langes nii aastases kui ka kuises võrdluses, mis viitab sellele, et hinnatase on pigem stabiliseerumas. Samas ei tähenda see nõudluse nõrgenemist – pigem on ostjate fookus nihkunud realistlikuma hinnaga objektidele. Võib öelda, et hoonestatud elamumaa turul on aktiivsus olemas, kuid hinnad ei kasva enam sama tempoga ning turul toimub teatav tasakaalustumine. Ärikinnisvara tehingute ja koguväärtuse muutus aprillis Aprilli vaates on ärikinnisvara segmendis näha mõnevõrra teistsugust dünaamikat kui märtsis. Korteriomandina võõrandatud mitteeluruumide tehingute arv kasvas aastases võrdluses 189-lt 235-le, kuid jäi alla märtsi kõrgemale tasemele, mis viitab turu mõningasele rahunemisele pärast eelnevat aktiivsust. Samal ajal kasvas koguväärtus märgatavalt, ulatudes üle 24 miljoni euro, mis on enam kui kahekordne võrreldes eelmise aasta aprilliga. Selgus, et selle aasta aprillis tehti vähem, kuid suurema mahuga tehinguid ning keskmine tehingu väärtus kasvas. Mitteeluhoonetega hoonestatud maa segmendis oli pilt stabiilsem. Tehingute arv vähenes võrreldes 2025. aasta aprilliga 177-lt 157-le, kuid koguväärtus püsis sisuliselt samal tasemel, isegi kergelt kasvas. Võrreldes 2026. aasta märtsiga on mõlemas segmendis näha kerget jahtumist tehingute arvu osas. Märtsis iseloomustas turgu suurem tehingute arv, kuid madalam keskmine väärtus, aprillis aga liikus rõhk kvaliteedile ja suurema mahuga tehingutele. Fookus ei ole enam niivõrd tehingute arvul, vaid pigem konkreetsete objektide väärtusel ja potentsiaalil. Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 24 / 48 Aktiivsus on küll veidi tagasi tõmmanud, kuid kapital koondub suurema väärtusega tehingutesse, mis viitab investorite ettevaatlikumale, kuid sihipärasemale tegutsemisele. Tehinguaktiivsus Eesti suurima kinnisvaraturuga maakondades – Harju- ja Tartumaal 2026. aasta aprillis püsis kinnisvaraturg Harju- ja Tartumaal üldjoontes stabiilne, kuid piirkondade vahel olid märgatavad erinevused nii tehingute arvu kui ka rahalise mahu osas. Aastases võrdluses jäi Harjumaal tehingute arv peaaegu muutumatuks, kasvades 1504-lt 1515 tehinguni. Samal ajal vähenes koguväärtus 297,7 miljonilt eurolt 290,6 miljoni euroni. Tartumaal kasvas tehingute arv 399-lt 408-ni, kuid olulisem muutus toimus koguväärtuses, mis suurenes 54,1 miljonilt eurolt ligi 68,9 miljoni euroni. Lisaks väikesele aktiivsuse kasvule toimus ka selge nihkumine kõrgema väärtusega tehingute suunas. Võrreldes 2026. aasta märtsiga oli aprillis mõlemas maakonnas näha tehinguaktiivsuse vähenemist. Harjumaal langes tehingute arv 1624-lt 1515-le ning Tartumaal 432-lt 408-le. Samal ajal kasvas mõlemas piirkonnas koguväärtus – Harjumaal mõõdukalt ja Tartumaal märgatavamalt. Kuigi tehinguid tehti vähem, olid need keskmiselt suurema väärtusega. Kinnisvaraturu muutused Eesti väiksemates maakondades aprillis Võrreldes 2026. aasta aprilli 2025. aasta aprilliga on kinnisvaraturu areng maakonniti olnud üsna ebaühtlane, nii tehingute arvu kui ka rahalise mahu poolest. Pärnu maakonnas vähenes tehingute arv 262-lt 215-ni, kuid koguväärtus kasvas 19,3 miljonilt eurolt 21,3 miljoni euroni. Võru maakonnas vähenes nii tehingute arv kui ka koguväärtus. Tehingute arv langes 99-lt 93-le ning koguväärtus kahanes 6,19 miljonilt eurolt 2,95 miljoni euroni. Lääne-Viru maakonnas püsis tehingute arv sisuliselt samal tasemel (146-lt 149-le), kuid koguväärtus vähenes veidi, viidates väiksema väärtusega tehingutele. Rapla maakonnas vähenes tehingute arv 137-lt 119-le, samas kui koguväärtus kasvas 8,78 miljonilt eurolt 9,68 miljoni euroni. Ida-Viru maakonnas kasvas tehingute arv 274-lt 319-ni, kuid koguväärtus vähenes 8,22 miljonilt eurolt 6,67 miljoni euroni, mis viitab aktiivsemale, kuid väiksema mahuga turule. Jõgeva maakonnas vähenes nii tehingute arv kui ka koguväärtus (93-lt 61-le ja 2,89 miljonilt eurolt 1,94 miljoni euroni). Viljandi maakonnas vähenes tehingute arv 114-lt 95-le, kuid koguväärtus kasvas 5,53 miljonilt eurolt 6,60 miljoni euroni. Kokkuvõte ja prognoosid 2026. aasta aprilli andmed näitavad, et Eesti kinnisvaraturg on liikumas tasakaalustatuma, kuid selgelt diferentseeruva struktuuri suunas. Aastases võrdluses püsis tehingute arv üldiselt stabiilne, samas kui koguväärtus kasvas. Kuine võrdlus märtsiga näitab aga turu mõningast jahtumist tehinguaktiivsuse osas, kuigi rahaline maht püsis tugev. Korterituru puhul on näha selgeid struktuurseid muutusi. Väiksemate korterite osakaal on kasvanud, samas kui suuremate pindadega korterite aktiivsus on mõnevõrra vähenenud. Hinnad püsivad üldjoontes stabiilsed, kuid kerge tõusutrend on olemas, eriti väiksemate korterite segmendis. Samal ajal on pakkumishinnad Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 25 / 48 kasvanud kiiremini kui tehinguhinnad, mis hoiab turul alles märgatava lõhe ostjate ja müüjate ootuste vahel ning viitab jätkuvale hinnatundlikkusele. Hoonestatud elamumaa turul on aktiivsus pigem kasvanud, kuid hinnasurve on taandunud. Tehingute arv suureneb, kuid koguväärtus ja keskmised hinnad ei liigu enam samas tempos kaasa. See viitab turu stabiliseerumisele ja sellele, et ostjad eelistavad realistlikuma hinnatasemega objekte. Ärikinnisvara segmendis on toimunud nihe tehingute kvaliteedi suunas. Tehingute arv on mõnes segmendis vähenenud või stabiliseerunud, kuid koguväärtus on kasvanud, mis näitab, et kapital koondub suurema väärtusega objektidesse. Investorite käitumine on muutunud selektiivsemaks ja ettevaatlikumaks. Regionaalses vaates püsib Harjumaa turu peamise vedurina, kuid seal on näha väikest nihkumist madalama väärtusega tehingute suunas. Tartumaal seevastu kasvab tehingute koguväärtus kiiremini kui tehingute arv. Väiksemates maakondades on pilt ebaühtlane: mitmel pool väheneb tehingute arv, kuid koguväärtus kasvab, mis viitab keskmise tehingu kallinemisele, samas kui mõnes piirkonnas kahaneb nii aktiivsus kui ka rahaline maht. Edasivaates võib kinnisvaraturult oodata pigem mõõdukat aktiivsust ja stabiilset hinnakeskkonda. Hinnakasv jätkub tõenäoliselt aeglases tempos ning jääb ebaühtlaseks erinevate segmentide ja piirkondade lõikes. Suuremad keskused, eelkõige Harju- ja Tartumaa, säilitavad oma domineeriva rolli, samas kui väiksemates maakondades sõltub areng rohkem kohalikust nõudlusest ja üksiktehingutest. Turgu toetab jätkuvalt suhteliselt tugev laenuturg ja paranenud ostujõud, kuid samal ajal piiravad edasist kasvu kõrged intressimäärad, geopoliitiline ebakindlus ja hinnasurve eluaseme- ning transpordikuludes. Sellises keskkonnas jääb turu areng pigem tasakaalukaks: ei ole näha eeldusi kiireks hinnatõusuks, kuid ka laiapõhjalist langust ei prognoosi. Turg kohaneb järk-järgult uue normaalsusega, kus tehingute struktuur ja hinnad kujunevad konservatiivsemate ootuste tingimustes. 4.2 Metsamaa turuülevaade Alus – Maa-ja Ruumiamet, Statistikaamet, Erametsa Selts, Riigimetsa Majandamise Keskus, Arco Vara statistika 30.03.2026 Eesti metsamaa turg on väärtuse kuupäeva seisuga jätkuvalt aktiivne ning nõudlus majandatavate metsakinnistute vastu püsib hea. Metsamaa turgu iseloomustab võrreldes mitmete teiste kinnisvarasegmentidega valdavalt üleriigiline nõudlus, kus potentsiaalseteks ostjateks on metsaettevõtted, metsatööstused, metsainvestorid, metsaühistud ning eraisikud. Turul osalevad nii pikaajalise investeerimishuviga ostjad kui ka aktiivsed metsamajandajad, kelle jaoks on oluline eelkõige kinnistu majandamisvõimekus, puistu kvaliteet ning kohese raietulu potentsiaal. Metsamaa turu hinnataseme kujunemisel on oluline erinevus võrreldes tavapärase elu- või põllumajandusmaaga. Kui eluotstarbelise kinnisvara puhul mõjutavad väärtust peamiselt asukoht, ümbritsev keskkond ja hoonestus, siis metsakinnistu väärtus sõltub valdavalt kasvava metsa tagavarast, puuliigilisest koosseisust, puistu vanusest, boniteedist, kasvukohatüübist, juurdepääsust ning võimalikest looduskaitselistest või muudest kitsendustest. Praktikas moodustab aktiivselt majandatava metsakinnistu puhul oluline osa vara väärtusest just kasvava metsa väärtus. Kasvava metsata metsamaa8 tehingud 2025 aastal 8 Metsata metsamaa statistilised andmed võivad olla aluseks kinnisasja erakorralise hindamise korra § 33 lõike 2 alusel metsamaa hindamisel, mistõttu on selle segmendi tehingud läbinud detailanalüüsi. Analüüsis kasutati vähemalt 1 ha üldpindalaga kinnistuid, kus põhikõlviku (metsamaa) kõrval oli teisi kõlvikuid alla 10% ning kus tehingu toimumise hetkel on olnud tegemist valdavalt raielangiga, arvesse on võetud muu hulgas ka väiksemahulised plokktehingud. Välja jäeti tehingud ranna- ja siseveekogude kaldavööndis ning suurte linnade läheduses. Sellele vaatamata, ei saa kõrgeima hektarihinnaga tehingute puhul välistada elukondlikku või muud kasutusperspektiivi, kuna vastav info tehingute andmebaasist ning avalikult kättesaadavast teabest üheselt ei nähtu. Metsamaadega tehakse tehinguid valdavalt keskmisi ja paremaid kasvukohatüüpe sisaldavate maadega, mistõttu peegeldavad raielankide Eesti keskmine hind ja mediaanhind keskmiste ja keskmisest mõnevõrra paremate metsamaade väärtust. Tehingute analüüsil on lähtutud ortofotodest ja katastriandmetest, seega pole teada, kas metsauuendustöid on teostatud või mitte. Raielankide keskmise hinnataseme järsk kasv võib indikeerida disproportsiooni nõudluses ja pakkumises, investorite suurenenud huvi maatulunduslike varade osas, metsandusvaldkonna ettevõtete valmisolekut soetada paremaid maid kõrgema hinnaga, kuid ka eraisikute soovi paigutada raha seni suhteliselt madalalt hinnatud kinnisvarasse. Märgime, et tegelik lagedate metsamaade tehingute arv on oluliselt suurem, kuna Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 26 / 48  Mini- Maksi- Kogu Keskmine Tehingute Keksmine Standard- maalne maalne pindala pindala summa hind Mediaan hälve hind hind Piirkond Arv (ha) (ha) (€) (€/ha) (€/ha) (€/ha) (€/ha) (€/ha) Eesti kokku 57 273 4.8 774864 2899 2739 875 1445 6027 Allikas: Maa- ja Ruumiameti Eesti kinnisvaraturu ülevaade 2025 2025. aastal püsis Eesti kinnisvaraturg tervikuna suhteliselt stabiilne. Maa- ja Ruumiameti kinnisvaraturu ülevaate kohaselt kasvas tehingute koguväärtus võrreldes eelneva aastaga ning turuaktiivsus suurenes eelkõige aasta teises pooles. Metsamaa segmenti mõjutasid samal ajal jätkuvalt puiduturu hinnaliikumised, energiahindade stabiliseerumine ning metsatööstuse nõudlus. Võrreldes 2022.–2023. aasta väga kõrgete puiduhindadega on turg mõnevõrra stabiliseerunud, kuid metsamaa vastu püsib jätkuvalt hea investeerimishuvi. Metsamaa tehingute arv aastatel 2021-2025 Eesti erinevates maakondades 2021 2022 2023 2024 2025 Harju maakond metsamaa 383 155 131 122 110 Hiiu maakond metsamaa 124 204 88 60 38 Ida-Viru maakond metsamaa 143 82 49 107 69 Jõgeva maakond metsamaa 147 105 71 81 129 Järva maakond metsamaa 182 125 76 108 104 Lääne maakond metsamaa 196 150 91 105 73 Lääne-Viru maakond metsamaa 225 156 114 124 92 Põlva maakond metsamaa 50 40 43 51 37 Pärnu maakond metsamaa 302 170 133 185 151 Rapla maakond metsamaa 326 132 93 146 116 Saare maakond metsamaa 287 278 191 192 154 Tartu maakond metsamaa 153 129 63 75 86 Valga maakond metsamaa 54 56 28 37 30 Viljandi maakond metsamaa 123 79 75 80 64 Võru maakond metsamaa 79 73 71 88 64 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas Metsamaa pinnaühiku mediaanhinnad aastatel 2021-2025 Eesti erinevates maakondades 2021 2022 2023 2024 2025 Harju maakond metsamaa 4259 9003 5787 5106 3172 Hiiu maakond metsamaa 3950 5506 6040 4784 6984 Ida-Viru maakond metsamaa 3880 5329 7440 5626 6137 Jõgeva maakond metsamaa 5271 8378 8405 7261 5672 Järva maakond metsamaa 4562 8032 8803 5839 4929 Lääne maakond metsamaa 3436 4972 5159 4000 4489 Lääne-Viru maakond metsamaa 4422 5718 5772 4061 5004 Põlva maakond metsamaa 6584 6176 8812 6557 5207 Pärnu maakond metsamaa 4228 6269 6343 5201 5399 Rapla maakond metsamaa 4044 6009 6459 4401 4297 Saare maakond metsamaa 2970 4657 4217 6927 5757 arvestatav hulk müüdud kinnisasju jääb pindalalt alla 1 ha ning allapoole ülevaates seatud kõlvikulist osakaalu (90%). Eelnevale lisaks sõltub analüüs ka ortofotode tegemise ajast, mistõttu osa tehingutest ei pruugi kajastuda käesolevas statistikas. Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 27 / 48  Tartu maakond metsamaa 5348 7278 7483 6887 6555 Valga maakond metsamaa 4750 5946 6644 5194 5023 Viljandi maakond metsamaa 5028 6440 7937 8030 6022 Võru maakond metsamaa 5464 6078 10232 5708 5768 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas Puiduturg on viimastel aastatel olnud suhteliselt muutlik ning metsa väärtust mõjutavad otseselt puidusortimentide hinnad. 2024. aasta sügisest alates on puiduhinnad püsinud üldjoontes stabiilsena, kuigi üksikute sortimentide lõikes on toimunud hinnakorrektsioone. Okaspuupalkide hinnad on olnud vahemikus ligikaudu 90–100 €/tm, kuid alates 2025. aasta sügisest tõusid hinnad taas üle 100 €/tm. Viimase aasta jooksul on okaspuupalkide hinnad tõusnud ligikaudu 10%. Okaspuu peenpalgi hinnad on püsinud valdavalt vahemikus 80–90 €/tm ning kallinenud aastases võrdluses ligikaudu 5–7%. Samal ajal on kase palkide ja pakkude hinnad olnud mõningase langustrendiga ning langenud aastaga ligikaudu 10–15%. Paberipuidu hinnad pöördusid 2025. aasta jooksul langusele ning varasema ligikaudu 60 €/tm hinnataseme asemel on hinnad langenud ca 50 €/tm tasemele, mis tähendab hinnalangust ligikaudu 10–15%. Küttepuidu hinnad on seevastu püsinud suhteliselt stabiilsena ning olnud viimastel aastatel ligikaudu 37–40 €/tm tasemel. Puiduturu hinnamuutused mõjutavad otseselt nii raieõiguste väärtust kui ka kasvava metsa turuväärtust, kuna metsakinnistu väärtus sõltub olulisel määral võimalikust puidumüügi tulust. Metsakinnistute turul on olulisel kohal puistu vanuseline struktuur ning raiutava metsa osakaal. Kõrgema hinnatasemega on üldjuhul suure tagavaraga raieküpsed või lähiaastatel raiutavad okaspuupuistud, eelkõige männikud ja kuusikud. Väärtust mõjutab oluliselt ka puistu kvaliteet ja sortimentide osakaal – suurema palgipuidu osakaaluga metsad on turul enam hinnatud. Samas lageraiealad, noorendikud ja vähese tagavaraga metsamaad kauplevad üldjuhul madalamal hinnatasemel, kuna ostjal tuleb arvestada pikema investeerimishorisondi ning aeglasema tulupotentsiaaliga. Kasvukohatüübil ja boniteedil on metsamaa väärtuse kujunemisel oluline roll. Kõrgemalt hinnatud on üldjuhul viljakamad kasvukohatüübid, nagu naadi, jänesekapsa ja jänesekapsa-pohla kasvukohatüübid, samuti sinilille kasvukohatüüp. Nimetatud kasvukohtadel on metsa juurdekasv suurem ning võimalik saavutada kõrgema kvaliteediga puistuid. Vähem hinnatud on üldjuhul pohla, kanarbiku, sambliku, karusambla ja kõdusoo kasvukohatüübid, kus puistu tootlikkus ja juurdekasv on väiksemad ning metsanduslik majandamine sageli vähem efektiivne. Metsamaa turuväärtust mõjutab olulisel määral ka juurdepääs. Metsamajanduslikust seisukohast on oluline võimalus metsamaterjali väljaveoks ning ligipääs rasketehnikaga. Avalikult kasutatava tee olemasolu ei ole metsamaa puhul alati määrava tähtsusega, kuid oluline on juurdepääsu praktiline kasutatavus ja õiguskindlus. Servituutide puudumine või juurdepääsu korraldamine üle naaberkinnisasjade võib mõjutada nii vara likviidsust kui ka turuväärtust, eriti olukorras, kus puudub välja ehitatud juurdepääsutee või metsamaterjali väljavedu on keeruline. Metsamaa turgu võib väärtuse kuupäeva seisuga pidada suhteliselt efektiivseks. Informatsioon tehingute kohta on turuosalistele üldiselt kättesaadav ning metsakinnistute ostu-müügi tehinguid tehakse regulaarselt üle Eesti. Samas mõjutab üksikute objektide turustatavust väga olulisel määral konkreetse kinnistu kvaliteet. Võrreldes standardse elu- või põllumajandusmaaga on metsakinnistute hinnad märksa rohkem sõltuvad individuaalsetest omadustest ning seetõttu võivad hinnatasemed sarnase pindalaga objektide vahel oluliselt erineda. Metsamaa turul on viimastel aastatel jätkunud trend, kus kvaliteetse ning hea tagavaraga metsamaa vastu püsib tugev nõudlus. Suuremad metsandusettevõtted ja investorid otsivad aktiivselt majandatavaid metsakinnistuid, mistõttu suuremate ja kvaliteetsemate objektide pakkumine turul on suhteliselt piiratud. Samas väiksemate, killustatud või keerulise juurdepääsuga kinnistute müügiperiood võib olla pikem ning hinnatase tagasihoidlikum. Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 28 / 48 Turul on levinud metsamaa väärtuse käsitlemine käibemaksuta hinnatasemel, kuigi sõltuvalt müüja staatusest võivad üksikud tehingud olla maksustatavad käibemaksuga. Metsamaa müügiperiood sõltub olulisel määral kinnistu kvaliteedist, puistu tagavarast ja juurdepääsust, kuid üldiselt võib aktiivselt majandatava metsamaa puhul pidada tavapäraseks ligikaudu 6 kuu pikkust müügiperioodi. Keerulisema juurdepääsu, väiksema pindala või madalama metsandusliku kvaliteediga objektide puhul võib müügiperiood olla pikem. Kokkuvõtvalt võib väärtuse kuupäeva seisuga hinnata Eesti metsamaa turgu stabiilseks ja aktiivseks. Metsakinnistute väärtus sõltub valdavalt kasvava metsa kvaliteedist ja tagavarast, kuid olulist mõju avaldavad ka metsamaa omadused, kasvukohatüüp, juurdepääs ning võimalikud majandamispiirangud. Hea kvaliteediga ja majandatavate metsakinnistute vastu püsib turul jätkuvalt tugev nõudlus. 4.3 Pakkumise ülevaade Kesk-Eestis avalikus müügipakkumises olevate hoonestamata maatulundusmaa kinnistute kõlvikulises koosseisus on sageli metsamaad, madalama väärtusega loodusliku rohumaa ja muu maa kõlvikud. Enamike maatulundusmaade pakkumiste puhul on tegemist veekoguäärsete perspektiivis eluhoonetega hoonestatavate kinnistutega. Valdavalt tegelevad metsamaa ja haritava maa müügiga kokkuostu- ja vahendusega tegelevad firmad ning nende pakkumised sageli avalikku pakkumisse ei jõua. Kinnisvaraportaalis www.kv.ee on Järva vallas 06.06.2026 seisuga müügipakkumises ~ 5 metsamaad suurusega 12 500 – 183 156 m2. Pakkumishinnad jäävad vahemikku 8 500 – 51 000 €, pinnaühikuhinnad 0.21– 0.78 €/m2. Hinnatava varaga oma olemuselt sarnaseimad võrreldavad müügipakkumised Järva vallas ja vahetus ümbruses 06.06.2026 seisuga on järgmised: Pakkumishind, Aadress Pakutava vara kirjeldus € ja €/m² Kinnistu pindala 12500 m² Mihkle, Sõrandu, Järva vald Sihtotstarve: maatulundusmaa 8500 / 0.68 Kõrghaljastusega kinnistu. Kinnistu asub Mihkli tee ääres. PRIA-s on põllukultuurina arvel 0,18 ha. Kinnistu pindala 54 480 m² Metsanurga, Kahala, Järva vald Sihtotstarve: maatulundusmaa 29 400 / Kasvava metsa tagavara: 405 tm, kasvava metsa liigiline koosseis: 0.54 kuusk, kask, lepp, haab; keskmine boniteet: I; kasvukohatüübid: naadi ja angervaksa; raiesse planeeritav tagavara: 97 tm; raieliigid: LR ja HR; raiutavad puuliigid: Kuusk, kask, lepp, haab; teostatud raietööd kinnistul: 2015 ja 2025 aastal lageraie. Kinnistu pindala 183 156 m² Järva maakond, Järva vald, Merja küla, Sihtotstarve: maatulundusmaa Läänemetsa 39 000 / Pakkumisel raieõiguse müük. Metsamaa pindala 18 ha ja osaliselt lubatud lageraie. 0.21 Allikas: kinnisvaraportaal www.kv.ee Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 29 / 48 Hinnatav vara ei ole eksperthinnangu koostamise hetkel avalike müügipakkumiste hulgas. Rõhutame, et ülaltoodud varade puhul on tegemist pakkumishinnaga, mitte müügihinnaga. Esineb võimalus, et pakkumishinnad võivad avaliku müügi käigus oluliselt langeda või ka erandina enampakkumise tingimustes tõusta. Seepärast peame siinkohal oluliseks mainida, et hinnatud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust. 4.4 Turustatavuse analüüs Turustatavuse analüüs on protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt. Hinnatav äralõige on vaatamata oma osaliselt kitsale ja siilukujulisele konfiguratsioonile piisava suurusega ning käsitletav iseseisva võõrandatava maaüksusena, vastates põhiomadustelt turul vabalt kaubeldavatele metsamaadele esitatavatele nõuetele. Turustatavuse analüüs on antud nii Saare tervikkatastriüksusele kui ka hinnatavale äralõikele, kuna nende turustatavust mõjutavad tegurid on sisuliselt samad. Turustatavuse analüüs Vara lõppkasutajad: eelkõige juriidilised isikud potentsiaalne ostjaskond on ettevõtted, kes tegelevad Lõppkasutajaid iseloomustavad metsamaadega ja soetavad selle raie teostamise eesmärgiga või tunnused: hoidmise eesmärgil. hinnatav vara vastab potentsiaalsete ostjate ootustele järgmises osas: - kinnisasi paikneb põhimaantee läheduses - takseeriseloomustuse järgselt on kasvava metsa tagavara 141 tm, keskmiselt 65 tm/ha Vastavus turusegmendi nõuetele: - juurdepääs olemas; - viljakas kasvukohatüüp – naadi, kuivendatud angervaksa lage ala ja kuivendatud angervaksa hall-lepik; Vara võimalikud puudused potentsiaalsete ostjate silmis hinnanguliselt puuduvad, arvestades vara parimat kasutust; vara osta soovivate lõppkasutajate hulka pole võimalik küll täpselt määratleda, kuid kuna hinnatav vara rahuldab turusegmendi Lõppkasutajate hulk, kes soovivad nõudeid valdavas osas, siis hinnanguliselt sooviks vara enamus ja on võimelised hinnatavat vara võimalikest lõpptarbijatest. Vara on oma turuväärtuse soetama: absoluutväärtusest tulenevalt kättesaadav enamikele potentsiaalsetele ostjatele Konkureeriv pakkumine turul: Pakkumised on välja toodud peatükis 4.4 Viimastel aastatel on hinnatava varaga sarnaste metsakinnistute pakkumine olnud suhteliselt stabiilne. Metsamaa turg on Eestis valdavalt üleriigiline ning aktiivne, kuid suuremate ja Turule lisanduvad konkureerivad majandamisväärsete metsakinnistute pakkumine on siiski varad: piiratud. Tulenevalt sellest püsib hinnatava varaga sarnaste varade konkurentsiolukord väärtuse kuupäeva seisuga üldjoontes stabiilsena. hinnatava vara prognoositav müügiperiood on keskmiselt 6-12 Müügiperiood: kuud Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 30 / 48  eksperthinnangu koostamise hetkel on piirkonnas Neelduvus: müügipakkumisel ligikaudu 6 kuu maaüksuste müügitehingute maht Oodatavad müügi- ja üürihinnad: järgnevaks pooleks aastaks olulist hinnamuutust ei prognoosi hinnataval varal otsesed finantsmajanduslikult otstarbekamad Alternatiivne kasutus: alternatiivsed kasutused puuduvad (vt ka peatükk 5.1) Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 31 / 48 5. TURUVÄÄRTUSE HINDAMINE 5.1 Parim kasutus Parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Parima kasutuse põhimõte on turuväärtuse hindamise lahutamatu osa. (EVS 875-1) Hinnatav äralõige on osaliselt pika peenikese kujuga, kokkuvõttes ebakorrapärase ja valdavas mahus kompaktne hoonestamata ala, mis on töö koostaja hinnangul võimaliku müügiobjektina käsitletav, kuna metsamaa kitsaste siiludega tehinguid teostatakse, erinevalt muu sihtotstarbega maaükustest. Õiguslik lubatavus Hinnatavaks varaks on Järva vallas paiknev äralõige maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksusest, mis on kasutuses metsamaana, üldplaneeringu kohaselt ei ole maakasutuse juhtfunktsiooni määratud ning detailplaneering puudub. Arvestatavad rendilepingud puuduvad. Füüsiline võimalikkus Äralõike üldist olemust arvestades (kinnisasja kuju, reljeefi, pindala, suurust) on eksperthinnangu koostaja hinnangul maa-ala sihtotstarbeline kasutamine võimalik. Finantsmajanduslik otstarbekus Olemasoleva vara kasutuse jätkamisega ei kaasne olulisi lisakulusid ning see on majanduslikult efektiivseim kasutus. Järeldus Arvestades ülaltoodut, on hindaja seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on selle olemasolev kasutus metsamaana. Hinnatava varaga analoogsed varad soetatakse väärtuse kuupäeva turusituatsioonis ja hinnatava vara asukohas tervikuna nii omakasutusse kui ka kinnisvarainvesteeringuks (vt ka peatükk 4.5). Alternatiivsed kasutused puuduvad. 5.2 Hindamismeetodid Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist. Võrdlusmeetod Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. (EVS 875-11) Tulumeetod Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 32 / 48 Tulupõhine käsitlus (income approach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara oodatavate rahavoogude nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. (EVS 875-9) Kulumeetod Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu. (EVS 875-8) 5.3 Hindamismeetodi valik Hinnatava vara turuväärtuse leidmisel on kasutatud kombineeritud hindamismetoodikat. Sarnased varad on piirkonnas valdavalt müügikäibes, seega on metsamaa hindamismeetodiks valitud võrdlusmeetod. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks (EVS 875-1 p 9.4.2.3). Kasvava metsa väärtuse leidmisel on lähtutud metsa hindamise aktist, milles on kasvava metsa väärtus määratud tulumeetodil raiete alusel, arvestades raiest saadavate sortimentide võimalikku müügitulu ning metsamajanduslikke kulusid. Metsamaa väärtus on hinnatud kasvavast metsast eraldi, lähtudes eeldusest, et tegemist on lageraie alaga. Selline lähenemine on vajalik, kuna võrreldavate tehingute metsatagavara, puistu vanuseline struktuur ja raiutava metsa osakaal erinevad olulisel määral ning nende mõju tehinguhindadele on väga suur, mistõttu ei ole võimalik tuletada usaldusväärset metsamaa väärtust üksnes terviktehingute võrdlemise teel. Katastriüksuse turuväärtus tervikuna on leitud metsamaa väärtuse ja kasvava metsa väärtuse summeerimisel. 5.4 Hindamine 5.4.1 Hariliku väärtuse hindamine; võrdlusmeetodi rakendus Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks tehtud väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Allolevasse võrreldavate tehingute koondtabelisse (valimisse) on koondatud ostu-müügitehingud järgmiste tunnuste alusel: - asukoha mõistes Järva maakond; - ostu-müügitehingu toimumise aeg perioodil jaanuar 2024 – mai 2026 (tagatud on seeläbi optimaalne arv võrreldavaid tehinguid); - müüdud on kinnistu tervikuna; - maatulundusmaa, metsamaal teostatud raiet; - tegemist on asjaõiguslike ostu-müügitehingutega; - hindajale on tehingute aluste varade osas teada vajaliku detailsusega informatsioon, et võrdlusmeetodit vajaduse korral rakendada; Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 33 / 48 Hindajatele on teada järgmised hinnatava varaga võrreldavad ostu-müügitehingud: VÕRRELDAVAD TEHINGUD 1 2 3 4 5 Järva maakond, Järva maakond, Järva maakond, Järva maakond, Järva maakond, Paide linn, Järva vald, Järva vald, Türi vald, Retla Järva vald, Allikjärve küla Märjandi küla Kurisoo küla küla Jalgsema küla Tehingu hind (ei sisalda 10,000 € 14,300 € 19,900 € 21,000 € 20,480 € käibemaksu): Tehinguhind kinnisasja 0.30 0.39 0.50 0.53 0.43 pinnaühiku alusel, €/m2: Tehingu aeg: 01-2025 06-2025 12-2025 12-2025 01-2026 Keskmiselt Keskmiselt Keskmiselt hinnatud asukoht, hinnatud asukoht, Keskmiselt Keskmiselt hinnatud asukoht Järva maakonna Järva maakonna hinnatud asukoht, hinnatud asukoht, Türi vallas, piiri läheduses, piiri läheduses, Järva maakonna Asukoht: hajaasustus, maakonna Paide kesklinnast Paide kesklinnast piiri läheduses, Paide kesklinnast keskusest Paide 40 km 35 km Paide kesklinnast 21 km kaugusel linnast 28 km kaugusel,Tapa kaugusel,Tapa 35 km kaugusel kaugusel linnast 15 km linnast 19 km Kinnisasja 33,492 36,606 39,841 39,470 48,102 pindala: kahel teineteisest ebakorrapärase ebakorrapärase ebakorrapärase eraldi asetseval kujuga, ebakorrapärase kujuga, kujuga, katastriüksusel, Geomeetria ja kompaktne, kujuga, kompaktne, kompaktne, tasane katastriüksused reljeef: pinnareljeef kompaktne, valdavalt tasane reljeef, kinnistut kompaktsed ja langusega lääne reljeefilt tasane reljeef läbib tee tasase suunda pinnareljeefiga rahuldav, ühele katastriüksusele halb, juurdepääs juurdepääs puudub, tee juurdepääs juurdepääs juurdepääs puudub, tee kinnistuni puudub, Juurdepääs: avalikult teelt avalikult teelt avalikult teelt puudub, servituut võimalik üle olemas olemas olemas puudub, ühele naaberkinnistu, katastriüksusele servituut puudub juurdepääs olemas 2/3 ulatuses ühel osaliselt teostatud 2/3 ulatuses Metsa tagavara: lageraiega lageraiega, alles katastriüksusel raiet lageraiega seemnepuud teostatud raiet mustika-kõdusoo, jänesekapsa- naadi ja Kasvukohatüüp: naadi sinilille ja naadi sinilille kõdusoo, 1/3 angervaksa ulatuses angervaksa olulised olulised olulised olulised olulised maakasutust maakasutust maakasutust maakasutust maakasutust Kitsendused/muud piiravad piiravad piiravad piiravad piiravad tegurid: kitsendused kitsendused kitsendused kitsendused kitsendused puuduvad puuduvad puuduvad puuduvad puuduvad Ei sobi, raieid Ei sobi, kuna teostatud tegemist kahe Sobivus: SOBIB minimaalselt, SOBIB SOBIB lahustükiga, valimis on valimis on sarnasemaid sarnasemaid Hinnatavale varale turuväärtuse hindamiseks on võrdlustehinguteks valitud võrreldavad tehingud nr 1, 3 ja 4 kui erinevatelt teguritelt kõige paremini võrreldavad. Tehingute kohandamine Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 34 / 48 Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrreldava vara erisused, kasutades selleks kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid. (EVS 875-11) Kohandamisel on aluseks võetud kinnisasjade pindala (m2). Võrdlusühik (comparison unit) on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades hinnatakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid. (EVS 875-11) Hindamisel lähtutakse võrreldavate varade (maatükkide) tehinguhinna pinnaühikule taandatud hinnast (€/m2), kuna see on piirkonna turu toimemehhanisme arvestades tavapärane. Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kohandus on võrdluselemendi teisendus, mis lähtub konkreetse elemendi erinevusest hinnatava vara ja võrreldava vara vahel. (EVS 875-11) Võrdluselementideks on peale tehingu aja, tulenevalt hinnatava vara iseloomust, esitatud algandmete põhjal valitud: Jrk nr Võrdluselement 1 Asukoht 2 Kinnisasja pindala, m² 3 Geomeetria ja reljeef 4 Juurdepääs 5 Metsatagavara 6 Kasvukohatüüp Rohkem parameetreid ei ole võrdluselementidena käesoleval juhul vaadeldud, kuna väärtuse kuupäeva seisuga on hinnatava vara turupiirkonnas muud võimalikud väärtust mõjutavad tegurid tarbijakäitumisele tuginevalt ja hindamistulemuse täpsuse seisukohast lähtuvalt pigem väheolulised või on varad muude võimalike tegurite osas sarnased. Turuväärtuse hindamiseks kohandame võrdluseks valitud turutehinguid hinnatavale varale: HINNATAV VARA 1 3 4 Järva maakond, Järva maakond, Järva maakond, Türi Paide linn, Allikjärve Järva vald, Kurisoo vald, Retla küla küla küla Tehingu hind (ei 10,000 € 19,900 € 21,000 € sisalda käibemaksu): Tehinguhind kinnisasja 0.30 0.50 0.53 pinnaühiku alusel, €/m2: Tehingu aeg: 01-2025 12-2025 12-2025 Ajaldamine: 9 04.04.2026 0% 0% 0% Ajaldatud 0.30 0.50 0.53 tehinguhind, €/m2: 9 Ajaldamine on võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või –langust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11). Vaadeldaval ajaperioodil ei ole põllumaade hinnatasemed muutunud. Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 35 / 48  HINNATAV VARA 1 3 4 Järva maakond, Järva maakond, Järva maakond, Türi Paide linn, Allikjärve Järva vald, Kurisoo vald, Retla küla küla küla Keskmiselt hinnatud Käsukonna küla, asukoht, Järva Keskmiselt hinnatud Keskmiselt hinnatud hajaasustus, Paide maakonna piiri asukoht Türi vallas, asukoht, hajaasustus, Asukoht: läheduses, Paide maakonna keskusest kesklinnast 23 km Paide kesklinnast 21 kesklinnast 35 km Paide linnast 28 km kaugusel, põhimaantee km kaugusel kaugusel,Tapa linnast kaugusel vahetus läheduses 19 km Kohandus10 0% 0% 0% Kinnisasja pindala: 33,492 39,841 39,470 21897 Kohandus11 0% 0% 0% ebakorrapärase kujuga, ebakorrapärase Ebakorrapärane hulknurk, ebakorrapärase Geomeetria ja kompaktne, pinnareljeef kujuga, kompaktne, kujuga, kompaktne, reljeef reljeef valdavalt tasane langusega lääne tasane reljeef, kinnistut reljeefilt tasane suunda läbib tee Kohandus12 0% 0% 0% halb, juurdepääs puudub, tee kinnistuni juurdepääs avalikult juurdepääs avalikult Juurdepääs: juurdepääs kohalikult puudub, võimalik üle teelt olemas teelt olemas teelt naaberkinnistu, servituut puudub Kohandus13 10% 0% 0% 2/3 ulatuses Metsatagavara: eelduslikult lageraiutud lageraiega 2/3 ulatuses lageraiega lageraiega, alles ala seemnepuud Kohandus14 0% -25% -25% mustika-kõdusoo, jänesekapsa-kõdusoo, Kasvukohatüüp: naadi, kuivendatud sinilille ja naadi naadi ja angervaksa 1/3 ulatuses angervaksa angervaksa Kohandus15 0% 0% 5% Summaarne 10% -25% -20% kohandus: Kohandatud 0.33 0.37 0.43 tehinguhind: Kohanduste absoluutväärtuste 10% 25% 30% summa: Osakaalud: 16 100% 45% 30% 25% 10 Asukoha võrdlemisel on oluline piirkonna hinnatus ning põllumajanduslik aktiivsus; kõik on samaväärsed, kohandusi ei tehta 11 Suurema pindalaga kinnistute ühikuhinnad on madalamad ja vastupidi. 12 Geomeetria ja reljeefi võrdlemisel on oluline maaüksuse kompaktsus, reljeefi iseloom ning metsamaterjali väljaveo võimalikkus. Kompaktsemad ja ühtse kujuga maaüksused on üldjuhul enam eelistatud, kuna võimaldavad metsa efektiivsemat majandamist. Samas võib kinnistut läbiv tee parandada ligipääsetavust ja lihtsustada metsamaterjali väljavedu, kuid vähendab selle võrra metsamaa pindala, mistõttu on selle mõju kokkuvõttes pigem neutraalne. Lahustükkidena paiknevad või ebakorrapärase kujuga maaüksused on üldjuhul vähem eelistatud. 13 Metsa majandamise seisukohast on oluline juurdepääsu olemasolu ning võimalus metsamaterjali väljaveoks. Metsamaa puhul mõjutab vara turuväärtust ja majandamise efektiivsust eelkõige juurdepääsu praktiline olemasolu ja kasutuskindlus, mitte üksnes tee avalik kasutus. Üks võrdlusvara on hinnatavast selgelt kehvem, sest juurdepääs puudub ja servituut puudub. 14 Metsatagavara võrdlemisel on oluline raiutava metsa osakaal ning puistu vanuseline struktuur. Hinnatav vara on eelduslikult lageraiega ala, mistõttu on selle kohene metsanduslik kasutuspotentsiaal võrreldes kasvava metsaga väiksem. Võrdlusvara nr 1 on lageraiega ala, võrdlusvarad nr 3 ja 4 on 2/3 ulatuses lageraiega alad ning 1/3 ulatuses küpse ja valmiva metsaga alad. 15 Kasvukohatüübi võrdlemisel on oluline metsamaa viljakus ja tootlikkus, kuna kõrgema boniteedi ning viljakamate kasvukohatüüpidega metsamaad võimaldavad üldjuhul kiiremat juurdekasvu ja kõrgemat metsanduslikku tootlust. Enam hinnatud on üldjuhul naadi, jänesekapsa ja jänesekapsa-pohla kasvukohatüübid, samuti sinilille kasvukohatüüp, vähem hinnatud aga pohla, kanarbiku, sambliku, karusambla ja kõdusoo kasvukohatüübid. 16 Hindamistulemuse arvutamisel kasutatakse kaalutud keskmist, kuna võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väikse kaal rohkem kohandatud tehingutee. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 36 / 48  HINNATAV VARA 1 3 4 Järva maakond, Järva maakond, Järva maakond, Türi Paide linn, Allikjärve Järva vald, Kurisoo vald, Retla küla küla küla Kaalutud kohandatud 0.15 0.11 0.11 tehinguhind: Kaalutud keskmine kohandatud 0.37 € tehinguhind: Turuväärtus: 8027. 24 € Seega on hinnatava vara turuväärtus ~0.37 €/m² ja selle baasil äralõike harilik väärtus: 21897 m² x 0.37 €/m² = 8027,24 eurot. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid käibemaksu tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral lisandub sellele käibemaks. Hinnatava vara turusegmendi tehinguid võivad olla nii käibemaksuga maksustatavad kui ka mittemaksustatavad, kuid turul on levinud hinna käsitlus käibemaksuta tasemel. Arvestades, et Järva maakonna metsamaa turg on keskmisest parema efektiivsusega, on hindamistulemused esitatud hinnatava vara turusegmendi lõikes selle tavapärase täpsusega (±10%). Hinnatava vara müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva seisuga võib prognoosida keskmiselt 6 kuud, mida võib hinnatava vara turusegmendi lõikes pidada tavapäraseks 5.4.2 Metsatagavara hindamine Hinnatava vara vara kosseisus on kasvav mets. Puidu tagavara hindamiseks on kasutatud Metsaeksperdi metsakorralduse osaühing hinnangut, mis on lisatud eraldi käesoleva hindamisaruande allkirjastatud digikonteinerisse. Metsatagavara hindamine on teostatud vastavalt „Kinnisasja erakorralise hindamise korrale“ (määrus nr 22, RT I, 18.03.2023, 15, kehtiv sõnastus 21.03.2025) § 35. Puidu tagavara väärtuseks kinnisasjal on hinnatud märts 2026 seisuga 4591,51 eurot, hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu – Kinnistu äralõikel kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutused on käesoleva eksperthinanngu lahutamatu osa ning toodud lisas nr 5. 5.4.3 Kaasnevad otsesed varalised kahjud Hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline kahju hüvitatakse ühekordselt. Otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju (KAHOS § 13): 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine. Kinnisasja erakorralise hindamise korra §31 lg 2 kohaselt ei hinnata otsese varalise kahjuna järgmist kahju: 1) mittevaraline kahju 2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja heitgaase Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 37 / 48  3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise kaudu hüvitatakse. Töö koostaja hinnangul hinnatava osas kaasnevad otsesed varalised kahjud puuduvad (0 eurot). 5.4.3 Saamata jääv tulu Saamata jäävaks tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses ega otseses varalises kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud. Saamata jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid. Töö koostaja hinnangul hinnatava osas on saamata jääv tulu 0 €. Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 38 / 48 5.4.4 Hinnatava vara omandamise tasu Punktide 5.4.1, 5.4.2 ja 5.4.3 tulemuste summeerimisel kujuneb hinnatava vara omandamise tasuks: Hinnatava vara omandamise tasu 12 618,75 € kokku, sh Äralõike harilik väärtus koos kasvava 8027,24 € + 4591,51 € metsaga Saamata jääv tulu 0€ Kaasnev otsene varaline kahju 0€ Järva maakonnas Järva vallas Käsukonna külas aadressil Saare asuva kinnisasja registriosa numbriga 16786550 katastriüksusest tunnusega 23401:002:0151 äralõike pindalaga 21897 m² avalikes huvides omandamise tasu on väärtuse kuupäeva 04.04.2026 seisuga 12 618,75 (kaksteist tuhat kuussada kaheksateist eurot ja seitsekümmend viis eurosenti) eurot. Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 39 / 48 Lisa nr 1 Fotod hinnatavast varast Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 40 / 48 Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 41 / 48 Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 42 / 48 Lisa nr 3 Maa- ja Ruumiameti avalike kaardirakenduste väljavõtted Katastriüksuse ortofoto (hübriidkaart) Fotoladu Pildistamise aeg: 01.05.2023 Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 43 / 48 Katastriüksuse kitsenduste kaart Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 44 / 48 Legend Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 45 / 48 Lisa nr 4 Äralõike plaan – POS 28 Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 46 / 48 Lisa nr 5 Metsatagavara hindamine Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 47 / 48 Lisa nr 6 Vastavuskinnitus standardi nõuetele 1. Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu korraldanud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. 2. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. 3. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. 4. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. 5. Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana. 6. Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. 7. Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. 8. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. 9. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hindamisaruande koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Eva-Mari Luts kutseline vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 202931 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 48 / 48   Saare (äralõige) maaüksus, katastritunnus: 23401:002:0151 Takseeriseloomustus Dia- Tagavara Baas- Välja- Kahjus- UR Van- Kõr mee- Rinnas- Täius kõr- raie tatud ealine Koosseis Kasvav Lama- us gus ter pindala gus puud alates mets puit R1 R2 R3 ER:1, 0.10 ha, II bon (H100=26.0) kuivendatud angervaksa lage ala (eelistatav peapuuliik: KS) Tootlik metsamaa, juurdekasv 0.0 tm/(ha×a), 4. tuleohuklass 2 rinne % puuliik a m cm m /ha % tm/ha tm/er tm/ha H100 % % a Kokku: 26.0 ER:2, 0.70 ha, I bon (H100=31.3) kuivendatud angervaksa hall-lepik, valmiv mets Tootlik metsamaa, juurdekasv 10.7 tm/(ha×a), 4. tuleohuklass 2 rinne % puuliik a m cm m /ha % tm/ha tm/er tm/ha H100 % % a Kokku: 20 26.6 115 191 134 31.3 2006 1 60 hall-lepp 20 14 11 26.6 115 104 73 1 1 37 haab 20 13 10 64 45 1 1 2 remmelgas 20 12 10 3 2 1 1 1 vaher 25 12 8 2 1 1 A 100 toomingas 3.0 Y 60 kask 60 23 36 10 tk/ha 10 7 1 Y 20 vaher 70 23 25 6 tk/ha 3 2 1 Y 15 haab 70 26 44 1 tk/ha 3 2 1 Y 5 haab 40 24 26 1 tk/ha 1 1 1 Alusmetsa katvus 20% KAHJUSTUSED kahjustus puu- d % puude kahjustuse liik cm arvust ulatus m aste teised LV 11 1 keskmine teised HB 10 1 keskmine teised RE 10 1 keskmine teised VA 8 1 keskmine teised HB 44 1 keskmine teised KS 36 1 keskmine teised HB 26 1 keskmine teised VA 25 1 keskmine Iseärasused: koosseis grupiline, kõrgus ebaühtlane, täius või liitus ebaühtlane Tarbesortimentide väljatulek kasvava metsa tagavarast umbes 70%. ©METSAEKSPERDI METSAKORRALDUSE OSAÜHING 03.03.2026 Leht 2  Saare (äralõige) maaüksus, katastritunnus: 23401:002:0151 Dia- Tagavara Baas- Välja- Kahjus- UR Van- Kõr mee- Rinnas- Täius kõr- raie tatud ealine Koosseis Kasvav Lama- us gus ter pindala gus puud alates mets puit R1 R2 R3 ER:3, 1.39 ha, I bon (H100=30.0) naadi lage ala (eelistatav peapuuliik: KS) Tootlik metsamaa, juurdekasv 0.0 tm/(ha×a), 3. tuleohuklass 2 rinne % puuliik a m cm m /ha % tm/ha tm/er tm/ha H100 % % a Kokku: 30.0 Y 70 remmelgas 20 8.0 14 55 tk/ha 4 5 1 Y 20 kuusk 30 11 14 11 tk/ha 1 1 1 Y 8 kask 30 15 26 1 tk/ha 1 1 Y 2 hall-lepp 10 7.0 7 6 tk/ha 1 KAHJUSTUSED kahjustus puu- d % puude kahjustuse liik cm arvust ulatus m aste teised LV 7 1 keskmine teised KS 26 1 keskmine teised KU 14 1 keskmine teised RE 14 1 keskmine Märkused: eraldisel viljapuud Tarbesortimentide väljatulek kasvava metsa tagavarast umbes 70%. ©METSAEKSPERDI METSAKORRALDUSE OSAÜHING 03.03.2026 Leht 3  Kinnistu äralõikel kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutus vastavalt Vabariigi Valitsuse määrus nr 22/18.03.2023 "Kinnisasja erakorralise hindamise kord" Kinnistu nimi: Saare kinnistul kavandatav äralõige Kinnistu reg nr: 16786550 Katastritunnus: 23401:002:0151 Maakond: Järvamaa Omavalitsus: Järva vald Asustusüksus: Käsukonna küla Äralõike Metsamaa pindala: 2,19 ha Arenguklassid Tagavara: 143 tm Nimetus Pindala, ha % HR tagavara: 81 tm Lage ala 1,49 68 LR tagavara: 132 tm Keskealine mets 0,70 32 Boniteedi kaalutud keskmine: 1,05 Kokku 2,19 100 Kokkoveokaugus: 50 m Puuliigid Puuliik Tagavara, tm % LV 73 52 HB 48 33 RE 8 5 KS 8 5 VA 3 2 teised 3 3 Väärtused EUR: Kokku 143 100 Metsa hüvitusväärtus (RMK vahelaohinnad): 4591,51 EUR 2096,58 EUR/ha Metsakasvukohatüübid KKT Pindala, ha % ND 1,39 63 Metsa harilik väärtus (RMK vahelaohinnad): 3546,21 EUR AN 0,80 37 1619,27 EUR/ha Kokku 2,19 100 Metsa hüvitusväärtuse määramiseks kasutatud - RMK vahelaohinnad * ja kuluhinnad **** hind, eur/tm Puuliik spoonipakk palk peenpalk paberipuit kü3epuit raidmed kulu raiele LV 53,43 53,43 35,71 32,03 14,51 HB 76,83 76,83 45,34 35,71 32,03 14,51 KS 293,84 137,05 66,89 45,34 35,71 32,03 14,51 teised 53,43 53,43 35,71 32,03 14,51 Metsa hariliku väärtuse määramiseks kasutatud - RMK vahelaohinnad ** ja kuluhinnad **** hind, eur/tm Puuliik spoonipakk palk peenpalk paberipuit kü3epuit raidmed kulu raiele LV 50,58 50,58 36,13 31,03 18,02 HB 77,36 77,36 39,34 36,13 31,03 18,02 KS 279,63 152,71 57,58 44,92 36,13 31,03 18,02 teised 50,58 50,58 36,13 31,03 18,02 * - RMK viimase 12 kuu hindadest 3 kõrgema keskmisega kuu hindade keskmised. (aprill, oktoober ning november 2025) ** - RMK viimase avaldatud kuu (jaanuar 2026) hinnad. **** - RMK 2025 II poolaasta kuluhinnad. Kõik arvutused on tehtud VV määrus 22/2023 metoodika ja valemitega. Takseerimise kuupäev: 2.03.2026 Arvutuse kuupäev: 4.03.2026  Tornator Eesti OÜ [email protected] Lõõtsa tn 5 Meie 16.06.2026 nr 8-3/25-079/653-2 11415, Tallinn, Harju maakond Pakkumine kinnisasjast maaeralduse omandamiseks Transpordiamet esitas Teile 14.01.2026 kirjaga nr 8-3/25-079/653-1 teate kinnisasja omandamise menetluse alustamisest. Teates nimetatud projekti realiseerimiseks on vaja Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu omandada Teile kuuluvast Saare kinnisasjast (Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, kinnistu registriosa nr 16786550 katastriüksuse tunnus 23401:002:0151, pindalaga 36566 m2), äralõige ligikaudse pindalaga 21897 m2. Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ poolt koostatud hindamisaruande nr ARE-260665C alusel on äralõike hüvitusväärtuseks 0,58 eurot/m2. Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20% tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk. Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõige Teile kuuluvast kinnisasjast, tasudes, kinnisasja eest vastavalt Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ poolt koostatud hindamisaruandele nr ARE-260665C, ümardatud KAHOS § 11 lg 6 kohaselt, järgnevalt: maa eest makstav tasu – 12 700 eurot. Kuna äralõike eest makstav tasu sõltub ruutmeetri hinnast, siis täpne maksumus selgub pärast mõõdistustööd. motivatsioonitasu – 2540 eurot; Kokku 15 240 eurot. Lisaks täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 206 eurot igale omanikule. Tasu maksmine toimub notaris sõlmitud lepingu alusel. Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee Registrikood 70001490 Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev pakkumine, misjärel asume läbi rääkima. Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule. Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 14 päeva jooksul teate kätte saamisest. Menetluse läbiviija kontaktid: Lembit Tuimets, telefon 501 8463, [email protected]. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Lembit Tuimets maade projektijuht Lisa: Hindamisaruanne Lembit Tuimets 5018463, [email protected] 2 (2)