Riin Kodu Teie 28.05.2026
Transpordiamet
[email protected] Meie 15.06.2026 nr 7-2/25/16281-7
Ringtee 20 kinnisasja osalise
omandamise menetlusest
Olete pöördunud Maa- ja Ruumiameti (MaRu) poole 28.05.2026 e-kirjaga, milles palute Ringtee 20 ja
Kaseküla tn 8 kinnisasjade vahetamise sobimatuse vaatest selgitust, kas vahetamise põhimõtted ja
kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) tõlgen dus on vahepeal muutunud. Samuti
palute MaRu hinnangut, milliseid kinnisasju oleks Ringtee 20 kinnisasja osa vastu võimalik
vahetusmaaks pakkuda, et see vastaks seaduse põhimõtetele. Lisaks olete edastanud meile vastamiseks
Tava Mets OÜ poolt konkreetses menetluses saadetud küsimused.
MaRu´le esitatud päring on eeskätt seotud küsimustega, kuidas tuleb vahetusmaa sobivuse hindamisel
arvestada katastriüksuse sihtotstarvet, üldplaneeringu juhtotstarvet ning hindamisel tuvastatud parimat
kasutust. MaRu hinnangul ei ole vahetamise põhimõtted võrreldes varasemate arutelude ja 15.10.2024
koosoleku memoga muutunud. Koosoleku memos kajastatud põhimõtted o n mõeldud praktilise
juhisena sobiva vahetusmaa eelvalikuks ja need ei asenda KAHOS´es sätestatud õiguslikke
kriteeriume. Allolevalt selgitame veel kord oma seisukohti ja KAHOS´e tõlgendust - sarnaselt, nagu
oleme seda praktiseerinud ka MaRu vahetusmenetlustes, nt Rail Baltica raudtee tarbeks maade riigile
omandamisel.
KAHOS´e § 22 lõike 1 kohaselt on menetluse läbiviijal õigus tulenevalt olukorrast pakkuda kinnisasja
omandamist rahas, kiirmenetlust, kinnisasja vahetamist või maakorralduse läbiviimist. Sama seaduse
§ 11 lõike 3 kohaselt makstakse tasu rahas, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Seega on kinnisasja
vahetamine üks võimalik kokkuleppemenetluse lahendus, kuid vahetusmaa pakkumine ei ole
menetluse läbiviijale kohustuslik, kui sobivat vahetusmaad ei ole võimalik leida.
KAHOS´e § 24 lõike 3 kohaselt lähtutakse kinnisasja vahetamisel kahest kriteeriumist:
1. vahetatakse ühesuguse sihtotstarbega katastriüksusi, kuid erandina võib vahetada erineva
sihtotstarbega katastriüksusi juhul, kui vahetusmaa üldplaneeringus kavandatud perspektiivne
maakasutuse juhtotstarve vastab vahetatava katastriüksuse sihtotstarbele;
2. vahetatavad kinnisasjad peavad paiknema sarnases turupiirkonnas.
KAHOS´e § 24 lõike 3 punkt 1 sätestab õigusliku raamistiku vahetatavate maatükkide kasutusest
lähtuva kriteeriumi osas. KAHOS-e § 24 lõike 3 punkt 1 eesmärk on tagada, et kinnisasjade vahetamine
toimuks nende õigusliku kasutusrežiimi võrreldavuse alusel. Seetõttu seob säte vahetuse esmajoones
maa kehtiva sihtotstarbega. Kinnisasja hindamisel tuvastatud parim kasutus või üldplaneeringust
tulenev juhtotstarve ei saa iseenesest asendada § 24 lõike 3 punktis 1 toodud sihtotstarbe ja lubatava
erandi regulatsiooni. Näiteks ei võimalda KAHOS vahetusmenetlust, kus omandatava maaüksuse
sihtotstarve on maatulundusmaa, selle üldplaneeringu kohane juhtotstarve on äri-, teenindus- või
tootmismaa ja vahetusmaana pakutakse sellele vastu tootmismaa sihtotstarbega riigimaad. Selline
vahetus ei oleks KAHOS´e § 24 lõike 3 punktiga 1 kooskõlas, kuna viidatud vahetusmaa sihtotstarve
(tootmismaa) ei ühtiks omandatava kinnisasja sihtotstarbega (maatulundusmaa). KAHOS´e § 24 lõike
Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 /
[email protected] / www.maa ruum.ee
Registrikood 70003098
3 punktis 1 esitatud erand vahetusmaa üldplaneeringu kohase juhtotstarbe ja omandatava kinnisasja
sihtotstarbe kattuvuse osas tähendab seaduse sõnastuses seda, et riigi poolt pakutava vahetusmaa
juhtotstarve võib kattuda omandatava kinnisasja sihtotstarbega (juhul, kui pakutava vahetusmaa
sihtotstarve ei ühti omandatava kinnisasja sihtotstarbega). Seaduse sõnastus ütleb üheselt, et
vahetusmenetluses saab üldplaneeringu kohast juhtotstarvet erandina arvestada üksnes vahetusmaa
puhul, kuid mitte omandatava kinnisasja puhul, mille osas tuleb arvestada kehtivat sihtotstarvet.
MaRu peab oluliseks rõhutada, et üldplaneeringu juhtotstarve ja maa kasutuspotentsiaal ei ole
vahetusmenetluses tähtsusetud. Neid tuleb arvestada KAHOS´e § 24 lõike 3 punkti 1 kohaldamisel
selles ulatuses, nagu säte seda ette näeb ning praktilises võrdluses, st hin nangu andmisel sellele, kas
maatükid on oma kasutusotstarbelt, arenduspotentsiaalilt ja turukäitumiselt piisavalt sarnased ning kas
need paiknevad sarnases turupiirkonnas.
Samas, omandatava kinnisasja hüvitamise aluseks oleva turuväärtuse hindamisel arvestatakse lisaks
kehtivale sihtotstarbele ka üldplaneeringu kohast juhtotstarvet, arenduspotentsiaali ning
hindamisstandardi kohast parima kasutuse määratlust. Parim kasutus on kõige tõenäolisem kasutus,
mis on õiguslikult lubatav, füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, finantsmajanduslikult
otstarbekas ja mille tulemusena omandab hinnatav kinnisasi kõrgeima väärtuse. Seega, kui
omandatava kinnisasja sihtotstarve on näiteks maatulundusmaa, kuid üldplaneering näeb ette
perspektiivse tootmismaa võimaluse (ja piirkonnas annab see kõrgema väärtuse), siis omandamise
menetluses hinnatakse see kinnisasi tootmismaa parima kasutuse ja tootmismaa perspektiiviga maa
väärtuse kohaselt, eeldusel, et kinnisasja parim kasutus on tootmismaa. Sellisel juhul omandatava
kinnisasja tasu ja täiendavad hüvitised arvutatakse maatulundusmaast kallima tootmismaa väärtusest
tulenevalt.
MaRu 21.04.2026 kirjas on selgitatud, et Ringtee 20 kinnisasi oli jagamiseelselt maatulundusmaa
sihtotstarbega ning Kaseküla tn 8 on tootmismaa sihtotstarbega. Samuti on märgitud, et Elva valla
üldplaneeringu kohaselt on valdav osa Kaseküla tn 8 kinnisasjast tootmismaa juhtotstarbega ja üksnes
idaosas paikneb väiksemas ulatuses kaitsehaljastuse maa-ala. Nende asjaolude tõttu leidis MaRu, et
võrreldavate maade kasutusperspektiivid on erinevad ning Kaseküla tn 8 kinnisasjast vahetusmaa
moodustamine ei ole põhjendatud.
Riigile omandatavat Ringtee 20 kinnisasja äralõiget on hinnatud osana suuremast tervikust ning
arvestatud on tervik-kinnisasja perspektiivse arendusvara väärtust, s.t ühelt poolt on võetud arvesse
jagamiseelse kinnisasja kui terviku omadused (sh mastaabiefekt) ning teiselt poolt on tegemist väikese
pindalaga kinnisasjaga, mille hindamistulemus on ligikaudu 5500 eurot. Analüüsisime täiendavalt
MaRu portfellis olevaid riigile kuuluvaid kinnisasju ja ei leidnud sarnases turupiirkonnas paiknevat
sama sihtotstarbega kinnisasja ega kinnisasja, millele samaväärse kasutus- ja arenduspotentsiaali
tagaks kehtiv üldplaneering ning mis oleks iseseisvalt kasutatav ja väärtuse mõttes omandatava
kinnisasjaga samas suurusjärgus (ca 5500 eurot). MaRu praktilise kogemuse põhjal on üsna
tavapärane, et arendusperspektiiviga maatulundusmaast või ehitusmaast tehtavate väikese pindalaga
äralõigete puhul pole vahetamist võimalik pakkuda, nii ka kõnealuse menetluse puhul.
Jääme oma varasema seisukoha juurde, et vahetusmaa pakkumine ei ole antud juhtumi puhul
võimalik ja menetlust tuleks jätkata KAHOS´es ettenähtud rahalise hüvitise pakkumisega.
Vastused Tava Mets OÜ küsimustele:
1. Kas sobiliku vahetusmaa otsimisel on aktsepteeritav lähtuda KAHOS § 24 lg 3 p.1
sätestatust, et “erandina võib vahetada erineva sihtotstarbega katastriüksusi, kui
vahetusmaa maa-ala üldplaneeringus kavandatud perspektiivne maakasutuse juhtotstarve
vastab vahetatava katastriüksuse sihtotstarbele”?
Jah, vahetusmaa otsimisel tuleb nimetatud sättest lähtuda. See tähendab, et esmalt tuleb
eelistada ühesuguse sihtotstarbega katastriüksusi. Erandina võib kaaluda erineva sihtotstarbega
katastriüksusi üksnes siis, kui vahetusmaa üldplaneeringus kavandatud perspektiivne
maakasutuse juhtotstarve vastab vahetatava (omandatava) katastriüksuse sihtotstarbele. Sellest
2
erandist ei tulene siiski, et üldplaneeringu juhtotstarvet võiks kasutada vahetatavuse
põhjendamiseks piiranguteta mõlemas suunas sõltumata KAHOS´e § 24 lõike 3 punkti 1
sõnastusest. Lisaks peavad olema täidetud ka muud sobivusnõuded, muuhulgas sarnane
turupiirkond.
2. Kas nõustute, et KAHOS § 24 lg 4 sätestatu kohaselt peetakse kinnisasja omaniku, kes
omandab vahetuse teel riigile kuuluva kinnisasja, hüvitamiskohustuse (ehk juhul, kui
vahetusmaa väärtus on riigile omandatava maa väärtusest suurem) suurimaks lubatavaks
määraks kuni 30% vahetusmaaks oleva kinnisasja harilikust väärtusest, mitte vahetusmaa
ühikhinnast? Ehk teisisõnu, vahetuseks sobivuse ja asjakohasel juhul hüvitamiskohustuse
rahalise suuruse määratlemise kriitiliseks parameetriks on vahetatavate kinnisasjade harilik
väärtus, mitte pindala vm näitaja.
3. KAHOS´e § 24 lõike 4 kohaselt lähtutakse vahetatavate kinnisasjade harilikust väärtusest ning
väärtuste vahe hüvitatakse rahas. Kui hüvitamiskohustus tekib kin nisasja omanikul, kes
omandab vahetuse teel riigile kuuluva kinnisasja, ei tohi vahetatavate kinnisasjade harilik
väärtus erineda rohkem kui 30 protsenti. Ühikuhind ei ole selles mõttes iseseisev õiguslik
kriteerium hüvitamiskohustuse määramisel. Küll aga võib ühikuhind olla üheks abistavaks
näitajaks hindamaks, kas kinnisasjad kuuluvad sarnasesse turupiirkonda ja kas nende
kasutuspotentsiaal on võrreldav. Kas nõustute, et tulenevalt asjaolust, et KAHOS ei defineeri
“sarnast turupiirkonda”, võib sarnase turupiirkonna all silmas pidada “maa korralise
hindamise metoodikaga määratud sama või ühe võrra erinevat asukohaklassi sõltumata
kaugusest vahetatava maaga”?
MaRu hinnangul võib maa korralise hindamise metoodikast tulenev asukohaklass olla abistav
orientiir, kuid seda ei saa pidada automaatseks ega ainsaks õiguslikuks kriteeriumiks. Maa
korraline hindamine on masshindamine. Masshindamine eeldab oma eesmärgist tulenevalt
suuremat üldistustaset ning selleks kasutatav lähenemine ei pruugi olla üheselt kohaldatav
muudel hindamise eesmärkidel. Kinnisvara hindamise kontekstis on turupiirkond konkreetse
kinnisvarakategooria turg ehk ala, kus alternatiivsed sarnased varad tulemuslikult
konkureerivad hinnatava varaga võimalike ostjate ja kasutajate jaoks.
Sarnase turupiirkonna määratlemisel tuleb arvestada kinnisasjade kuulumist samasse
turusegmenti, s.h. kasutusotstarvet, planeeringulist potentsiaali, iseseisvat kasutatavust ja
võrreldavaid tehinguid.
Näiteks elukondliku- või ärikinnisvara puhul on otstarbekas lugeda sarnaseks turupiirkonnaks
konkreetse omavalitsuse või selle osa territoorium, kuid metsamaade puhul võib sarnaseks
lugeda laiema regiooni, nt maakond koos piirnevate naabermaakondadega.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Mai Lind
juhataja
Riigimaa strateegia osakond
Marin Must
5392 8399
[email protected]
Joel Peetsu
511 0141
[email protected]
3