1
EKSPERTHINNANG
Hinnatav vara: Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Aadress: Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Eksperthinnang nr: 2404-10001-11/AT
Väärtuse kuupäev: 26.03.2024
Hindamisaruande
07.06.2024
kuupäev:
Tellija: Transpordiamet
2
Sisukord
Kokkuvõte ....................................................................................................................................................................... 3
1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused ........................................................................................ 5
1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk ................................................................................................. 5
1.2. Hindamise eeldused ................................................................................................................................... 6
1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus ............................................................................................................ 6
2. Hinnatava vara kirjeldus ..................................................................................................................................... 7
2.1. Asukoht....................................................................................................................................................... 7
2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon .................................................................................................... 8
2.3. Maakasutus ................................................................................................................................................ 9
2.4. Hoonete kirjeldus ...................................................................................................................................... 10
3. Turuülevaade.................................................................................................................................................... 11
3.1. Majandus ja kinnisvaraturg ....................................................................................................................... 11
3.2. Eesti põllumajandusmaa turg ................................................................................................................... 15
3.3. Tartu valla haritava maa turg .................................................................................................................... 19
3.4. Tartu maakonna äri- ja tootmismaa turg ................................................................................................... 20
3.5. Turustatavuse analüüs ............................................................................................................................. 23
4. Turu- ja hüvitusväärtuse hindamine .................................................................................................................. 25
4.1. Parim kasutus ........................................................................................................................................... 25
4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ............................................................................................... 25
4.3. Kestlikkus ................................................................................................................................................. 26
4.4. Turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine võrdlusmeetodil ...................................................... 26
4.5. Kinnisasjast avalikes huvides tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale.. 30
4.6. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine .................................................................................... 30
4.7. Äralõike hüvitusväärtus ............................................................................................................................. 33
Lisa 1. Fotod ................................................................................................................................................................. 34
Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte.................................................................................................................................. 35
Lisa 3. Kitsenduste kaart .............................................................................................................................................. 36
Lisa 4. Äralõike asendiplaan ......................................................................................................................................... 37
Lisa 5. Omanikule teavituseks saadetud sõnum........................................................................................................... 38
Lisa 6. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele ............................................................. 39
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
3
Kokkuvõte
HINNATAVA VARA KOONDANDMED
Hinnatav vara Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Aadress Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Omanik OÜ MUIDEX (registrikood 10184509)
Katastritunnus 38301:003:0072
Sihtotstarve Maatulundusmaa 95% ja ärimaa 5%
Omandivorm Kinnisasi
Katastriüksuse pindala 22 371 m2
Äralõike pindala 7 138 m2
Vastavalt 15.06.2022 vallavolikogu otsus nr 43 kehtestatud Tartu valla üldplaneeringu
Üldplaneering
järgi jääb maaüksusest tehtav äralõige väärtusliku põllumajandusmaa maa-alale.
Detailplaneering puudub. 15.09.2022 Tartu Vallavalitsusele korraldusel nr 861 on välja
Detailplaneering antud ehitusluba Tartu valda, Kärevere külla, Tartu mnt 12 ja 8a (kü tunnused
38301:003:0072, 79601:001:2032) maaüksustele päikeseelektrijaama püstitamiseks.
HINDAMISARUANDE KOONDANDMED
Hinnangu eesmärk Kinnistu kui terviku turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine
Ülevaatuse kuupäev 26.03.2024
Väärtuse kuupäev 26.03.2024
Hindamisaruande
07.06.2024
kuupäev
Tellija Transpordiamet
Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/24/273-1
Hindamise eeldused Kuna äralõige tehakse kinnisasja hoonestamata osast, siis hooneid hindamisel ei
käsitleta. Tegemist ei ole otseselt hindamise eeldusega, hindamise tavapraktikast
väljuvaid eeldusi ei püsitata.
Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida
hinnatud turuväärtuse juures kuni 1 aasta
Hindamistulemuse
±20%
täpsus
Käibemaks Hinnatud turuväärtus ja hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lisandu see
VASTUOLUD ALGANDMETES
Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas
pidades piisava usaldusväärsusega.
KOMMENTAARID
Kinnistu äralõike hüvitusväärtus on leitud hoonestamata maatulundusmaa (tootmismaa (potentsiaalne
päikeseelektrijaama maa)) kasutusest lähtuvalt. Hindamisel on analüüsitud lisaks kaasnevaid kahjusid ja saamata
jäävat tulu. Äralõige tehakse varasema kinnistu keskelt. Äralõige moodustab katastriüksuse pindalast 32% ning mõju
kinnisasja väärtusele on seega suur. Maantee jagab varasema maaüksuse kaheks, ka see mõjutab kinnisasja
väärtust olulisel määral.
HINDAMISTULEMUS
Aadressil Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond tehtava äralõike (7 138 m2) hüvitusväärtus on
väärtuse kuupäeval 30 600 € (4,29 €/m2), millest maa turuväärtus on 22 984 € (3,22 €/m 2) ning kaasnev kahju
ümbritseva keskkonna muutusest 7 616 € (1,07 €/m2).
Saamata jäävat tulu hindaja hinnangul ei esine.
Vastavalt tellija poolt esitatud tööde tehnilisele kirjeldusele ei ole hüvitusväärtust ümardatud.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
4
Koostaja:
/ Allkirjastatud digitaalselt /
Aivar Tomson, MRICS
Kinnisvaraekspert OÜ
hindamisosakonna juhataja
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
Kutseline hindaja, vara hindaja, tase 7
(kutsetunnistus nr. 151718)
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
5
1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja
eeldused
1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk
Hinnatavaks varaks on Tartu maakonnas Tartu vallas Kärevere külas asuva Tartu mnt 12 hoonestamata
kinnistu (reg osa nr 365804). Töö koostatakse kasutamiseks Transpordiametile. Hindamise eesmärk on
leida riigitee 2 (E263) Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa km 162,6–167,3 Kärevere möödasõidu lõigu
ehitamiseks vajaliku äralõike hüvitusväärtus, et sellele tuginedes pidada läbirääkimisi maaomanikuga.
Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja
kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2
koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju
ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine
hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju
kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui
omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Hinnatakse turuväärtust, mis on käsitletav hüvitusväärtusena.
Hindaja arvates iseloomustab just turuväärtus parimal viisil kahju, mida maaomanik kannab. Kaasnevaid
kahjusid ja saamata jäävat tulu hindaja arvates ei esine ning sellest tulenevalt neid ei hinnata. Vastavalt
KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus, mis on eesti keeles defineeritud EVS
875-s:
Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval
minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel
alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on
tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11)
Ka hüvitusväärtus on defineeritud EVS 875-s:
Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude
varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-12:2015, p.
3.2.1.)
Hüvitusväärtuse hindamisel on analüüsitud selle kõiki võimalikke komponente: kinnisasja väärtust,
kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu. Kinnisasja väärtuse leidmine tugineb parima kasutuse
analüüsile (vt 4.1.) Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu hindaja arvates ei esine.
Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate
Ühingu heade tavade koodeksist.
Hindamise eesmärgiks on leida hinnatava vara turuväärtus ja äralõike hüvitusväärtus väärtuse kuupäeva
seisuga.
Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p.
3.2.4)
Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma
hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
6
Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis
hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.5)
See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud
eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui
seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6)
1.2. Hindamise eeldused
Kuna äralõige tehakse kinnisasja hoonestamata osast, siis hooneid hindamisel ei käsitleta. Tegemist ei ole
otseselt hindamise eeldusega, hindamise tavapraktikast väljuvaid eeldusi ei püsitata.
Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki
hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on
hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub
võimalus või põhjendatud vajadus.
Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit
kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud
eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse
ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p.9.2.5)
1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus
Hindamist puudutavad algandmed on saadud:
• e-kinnistusraamatust 08.04.2024;
• Maa-ameti avalikust teenusest (24.05.2024) ning Maa-ameti tehingute andmebaasist 11.05.2024;
• Tartu valla kodulehelt 24.05.2024;
• kinnisvaraportaalist kv.ee 24.05.2024.
Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 26.03.2024. Tehti kinnistu visuaalne ülevaatus
hinnatava maaüksuse iseloomulikes osades keskendudes eelkõige äralõikele. Ülevaatuse juures viibis
OÜ MUIDEX omanik Marko Terasmaa.
Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja
täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
7
2. Hinnatava vara kirjeldus
2.1. Asukoht
Aadress
Maakond Tartu maakond
Omavalitsus Tartu vald
Asustusüksus Kärevere küla
Lähiaadress Tartu mnt 12
Makroasukoht
Kirjeldus Hinnatav vara paikneb Tartu maakonnas Tartu vallas Kärevere külas
Kaugus keskusest Tartu linna keskusest ca 17 km kaugusel
Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on tähistatud oranži noolega
Mikroasukoht
Valdavalt on ümbruskonnas haritav maa, metsamaa, hajali paiknevad
Kirjeldus
elamumaad
Juurdepääs avalikult kõvakattega teelt (2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa tee,
Juurdepääs
munitsipaalomand)
Kommunikatsioonid Kommunikatsioonid olemas (liitumised tehtud). Lähim alajaam ca 180 m
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
8
Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega
2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon
Omandisuhted
Kinnistu registriosa nr. 365804
Omandivorm Kinnisasi
Omanik OÜ MUIDEX (registrikood 10184509)
Kinnistusraamatu esimeses ja kolmandas jaos kehtivad kanded
puuduvad.
Maa-ameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta
kitsendustena märgitud:
• avalikult kasutatava tee kaitsevöönd 1094 m2;
• kaitseala hooldatav sihtkaitsevöönd 714 m2;
• elektripaigaldise kaitsevöönd 216 m2;
• ranna või kalda veekaitsevöönd 2 164 m2;
Piirangud ja kitsendused • ranna või kalda ehituskeeluvöönd 7 290 m2;
• ranna või kalda piiranguvöönd 13 363 m2;
• hooldusala 313 m2;
• veekogu kallasrada 548 m2;
• veekogu avalik kasutus 829 m2;
• eesvoolu kaitsevöönd 1 860 m2;
• maaparandushoiu-ala 14 711 m2.
Maakasutuse kitsendused ei takista hinnatava vara sihipärast kasutust,
seega mõju vara väärtusele puudub (lisas 3 on esitatud kitsenduste kaart)
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
9
Hüpoteek summas 130 000,00 eurot Swedbank AS (registrikood
10060701) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma
Hüpoteegid kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks.
25.09.2014 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 10.10.2014.
Kohtunikuabi Lii Hallikvee
Hindaja on 19.03.2024.a. e-kirja teel kinnisasja omanikku teavitanud
hindamise tegemisest ja küsinud informatsiooni kinnisasjaga seotud üüri-
või rendilepingute, samuti võimaliku kaasneva kahju ja saamata jääva tulu
Omaniku teavitamine ja kohta. OÜ MUIDEX omanik Marko Terasmaa vastas 19.03.2024 kirjalikult,
tema seisukohad et soovib ülevaatusel viibida. Lisaks leidis ta, et kinnistul asuv restoran-
motell (Kärevere Steakhouse) kaotab tee valmides väga suures ulatuses
kliente. Omaniku arvamusel tee valmides kaotab praegune tegevus mõtte
ja seetõttu loodab ta väärilisele hüvitisele riigi poolt.
2.3. Maakasutus
Maakasutuse peamised näitajad
Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega
Aadress Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Katastritunnus 38301:003:0072
Pindala 22 371 m2
Maakasutuse
Maatulundusmaa 95% ja ärimaa 5%
sihtotstarve
Kõlvikuline Haritav maa 17 655 m2 (79%), metsamaa 2 289 m2 (10%), õuemaa 170 m2 (1%) ja
koosseis muu maa 2 257 m2 (10%)
Kirjeldus Kompaktne hulknurkne kuju. Valdavalt tasane reljeef
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
10
Vastavalt 15.06.2022 vallavolikogu otsus nr 43 kehtestatud Tartu valla
üldplaneeringu järgi jääb maaüksusest tehtav äralõige väärtusliku
põllumajandusmaa maa-alale ja hajaasustusega alale.
Üldplaneering
Allikas: Tartu valla kodulehekülg; Tartu valla üldplaneeringu põhijoonis
Detailplaneering puudub. 15.09.2022 Tartu Vallavalitsusele korraldusel nr 861 on
välja antud ehitusluba Tartu valda, Kärevere külla, Tartu mnt 12 ja 8a (kü tunnused
Detailplaneering
38301:003:0072, 79601:001:2032) maaüksustele päikeseelektrijaama
püstitamiseks.
Hooned ja
Maaüksusel paikneb ärihoone (Kärevere Steakhouse & Motel) ja päikesepark
rajatised
Mullastik Gleistunud leostunud muld (Kog) ja leostunud gleimuld (Go), reaalboniteet 46
PRIA
põllumassiivide Ei ole registreeritud PRIA põllumassiivide registris
register
Kasutuslepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad
2.4. Hoonete kirjeldus1
Ärihoone
Esmase kasutuselevõtu
2003
aasta
Ehitisregistrikood 120249477
Kasutusotstarve Hotell, motell, külalistemaja
Põhimaterjal Tellis, profileeritud metall, väikeplokk
Ehitusalune pind 270 m2
Lisaks paiknevad ehitisregistri andmtel maaüksusel üksikelamu ja laut, mida tegelikkuses ei ole.
1
Hindamisel eeldame, et tegemist on hoonestamata maaga. Kirjelduse osas tuginetakse ehitisregistri andmetele
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
11
3. Turuülevaade
3.1. Majandus ja kinnisvaraturg
Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist
Aastatel 2020-2021 oli majandus oluliselt mõjutatud koroonapandeemiast, alates 2022.
aasta veebruarist on suurimaks väliseks mõjutajaks Venemaa sõjaline agressioon
Ukrainas. Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP)
2023. aastal 2022. aastaga võrreldes 3,0%. Majandus langes 2024. aasta I kvartalis
2,1% 2023. aasta I kvartaliga võrreldes. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt
SKP
(avalikustatud 26.03.2024) prognoositakse 2024. aastal majanduslanguseks 0,6%,
2025. aastast prognoositakse taas tõusu 3,2% ning 2026. aastal 3,1%. 04.04.2024
avalikustatud Rahandusministeeriumi majandusprognoosi kohaselt on 2024. aastal
majanduskasv 0%. 2025. aasta ja 2026. aasta majanduskasvu prognoos on sarnane
Eesti Panga prognoosile.
SKP kasv Eestis
2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 26.03.2024).
Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank
Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2023. aastal 2022. aasta keskmisega
võrreldes 9,2%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2023. aastal kõige rohkem toidu ja
mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kokku andsid kogutõusust ligi kaks
viiendikku. Bensiin oli 7,4% ja diislikütus 10,7% odavam. Tarbijahinnaindeks tõusis 2024.
THI
aasta aprillis võrreldes 2024. aasta märtsiga 0,9% ning võrreldes eelmise aasta aprilliga
2,8%. Võrreldes 2023. aasta aprilliga olid kaubad 2,4% ja teenused 3,3% kallimad. Eesti
Panga majandusprognoosi (avalikustatud 26.03.2024) kohaselt on tarbijahinnaindeksi
muutus 2024. aastal 3,2%, 2025. aastal 2,4% ja 2026. aastal 1,9%.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
12
Tarbijahinnaindeks Eestis
2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 26.03.2024).
Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank
2023. aastal oli töötuse määr 6,4%, tööhõive määr 69,2% ja tööjõus osalemise määr
73,9%. Tööturg sai koroonaviirusega seonduvas kriisis tugeva tagasilöögi. 2020.
aasta märtsis algas kiire töötuse kasv, 2021. aasta aprilliks oli töötuse määr
saavutanud viimaste aastate kõrgeima taseme ning oli 8,8%, misjärel hakkas
Tööturg
tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II kvartalist on töötus taas kasvanud. 2024.
aasta I kvartalis oli töötuse määr 7,8%, tööhõive määr 68,4% ja tööjõus osalemise
määr 74,2%. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 26.03.2024) kohaselt
on töötuse määr 2024. aastal 7,6%, 2025. aastal 7,2% ning 2026. aastal 6,8%.
Kinnisvaraturg
Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on koondunud
Üldinfo
ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
13
Kinnisvaraturu dünaamika Eestis
Allikas: Statistikaamet, Maa-amet
Sarnaselt makromajandusega kandus koroonapandeemia mõju ka kinnisvaraturule. Otsene
mõju piirdus siiski eelkõige madalama tehinguaktiivsuse ja ajutiste rendialandustega 2020.
aasta kevadel ja suvel. Tulenevalt nii sõjast Ukrainas ja selle mõjust majandusele kui Euribori
kiirest tõusust, millel samuti on seos sõjaga, on turu aktiivsus oluliselt langenud. Viimaste
kuude Euribori langus pole seni turu aktiivsust kasvatanud. 2022. aastal tehti 49 807
Kinnisvaraturu müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust 2020.
aktiivsus ja aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. 2023.
maht aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 580 tehingut), mille
koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe
tehinguid 2013. aastal. 2024. aasta jaanuaris ja veebruaris oli tehingute arv samal tasemel
võrreldes eelmise aasta samade kuudega. 2024. aasta märtsis langes tehingute arv
mõnevõrra ning 2024. aasta aprillis tõusis mõnevõrra võrreldes eelmise aasta aprilliga, sest
võrdlusbaas on väga madal.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
14
Kinnisvaratehingute arv Eestis
Allikas: Maa-amet
Laenuturg
Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge
kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga
sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis
tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis
langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis
Eluaseme- laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel
laenud ja tasemel 2023. aasta IV kvartalini.
pikaajalised
laenud Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023.
ettevõtetele aasta III kvartaliks 5-6% tasemele. Viimati oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007.
aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini.
Intresside tõus on pidurdunud ning eluasemelaenude intress mõnevõrra ka langenud 2024.
a I kvartalis, kuid intressid on jätkuvalt kõrged ning laenukäibed püsivad madalad nii
eluasemelaenude kui ettevõtetele antavate laenude osas.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
15
Laenude käive ja intress
Allikas: Eesti pank
3.2. Eesti põllumajandusmaa turg2
Haritav maa ja looduslik rohumaa
Hoonestamata maatulundusmaa turu võib tinglikult jaotada kolmeks:
• haritav maa koos loodusliku rohumaaga, millel on üksnes põllumajanduslik
potentsiaal;
Üldist
• metsamaa, millel on üksnes metsamajanduslik potentsiaal;
• ehituslikku potentsiaali omav maatulundusmaa, mille puhul konkreetne kõlvik ning
põllu- ja metsamajanduslik potentsiaal ei ole määrava tähtsusega.
2
Turuülevaates on lähtutud Maa-ameti poolt koostatud haritava maa 2017. ja 2021. aasta (väärtust müjutavate tegurite analüüs)
turuülevaatest ning 2023. aasta turuülevaatest. Kvalitatiivne analüüs põhineb samuti Maa-ameti turuülevaatel, kuid sellele on lisatud
hindaja seisukohti. Graafikud on koostatud Maa-ameti turuülevaatest ja päringukeskkonnast saadud andmete põhjal.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
16
• Pindala
o Maa-amet on oma 2021. aasta haritava maa turuülevaates analüüsinud
pindala ning ühikuhinna vahelist seost ning leidnud, et haritava maa pindala
kasv 1 hektari võrra tõstab hinda keskmiselt 0,7%. Seose tugevus on
suhteliselt madal, kuid seos on statistiliselt oluline ja positiivse suunaga. Ehk
mida suurem pindala, seda suurem keskmine haritava maa väärtus. Oluline
on seejuures, et kahe muutuja vaheline seos ei pruugi alati väljenduda
lineaarselt. Nii on ka pindala ja hinna vahelise seose puhul, kus kõige suurem
erisus on see, et suurte pindalade juures (alates 15 ha) pindala mõju hinnale
tasandub ja jõuab tavaliselt platoole, kus mõju hinnale enam pole.
• Boniteet
o Üheks haritava maa hinda mõjutavaks teguriks on mulla viljakus, mida
väljendatakse boniteedina. Boniteet on mulla suhteline viljelusväärtus, mis
näitab mulla koostisest, omadustest, režiimidest jms tulenevat võimalikku
tootlikkust.
• Asukoht (sh juurdepääs)
Haritava maa väärtust o Maa-amet on analüüsinud oma varasemates haritava maa turuülevaadetes
mõjutavad tegurid juurdepääsu olemasolu mõju maa hinnale ning leidnud, et nende maade
hektari mediaanhind oli 9,7% kallim kui nendel maadel, kuhu juurdepääsu ei
olnud.
• PRIA registreering
o Lisaks maatüki pindalale ja boniteedile määrab hinda ka see, kas maa on
registreeritud PRIA põllumassiivide registris. See võimaldab haritavale
maatükile taotleda toetusi. Sealjuures on võimalik maa kanda PRIA
registrisse täielikult või osaliselt. Võrreldes maatükkide hindu arvestades, kui
suur osa nendest on PRIA põllumassiivide registrisse kantud, nähtub, et
mida suurem osa maatükist on registreeritud, seda kõrgem on hektari
mediaanhind. Kui vaadelda hinna ja registrisse kandmise mahu suhet
lähemalt, selgub, et iga 1 lisaprotsendi kohta registris tõuseb maa hektari
mediaanhind keskmiselt 1,5% võrra.
• Kraavide olemasolu
o Maa-amet on analüüsinud ka kraavide olemasolu maatükil olenemata sellest,
kus kraav täpsemalt asub. Ülevaatlikult võib öelda, et kraavide puudumisel
on maa hektari mediaanhind 8,9% kõrgem kui kraavide olemasolu puhul.
Haritava maaga tehti 2023. aastal 998 müügitehingut. Tehingute arv oli võrreldes
2022. aastaga 23% väiksem. Tehingute arv oli viimati nii madal 2018. aastal. Haritava
Tehingute arv ja
maa tehingute koguväärtus oli 2023. aastal 61 miljonit € ja see on aastaga vähenenud
koguväärtus
0,5 miljonit €. Kui 2021. aastal näitas haritava maa tehingute absoluutväärtus
pretsedenditut kasvu, siis 2022. aastast hakkas koguväärtus langema.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
17
Haritava maa müügitehingute arv maakonniti
Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond
Viimastel aastatel on müüdud haritava maa keskmine pindala Eestis tervikuna
Keskmine pindala jäänud vahemikku 10- 12 hektarit, mediaan on samal ajal 6- 8 hektari vahemikus.
Müüdud haritava maa üksuste keskmine pindala, ha
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
18
Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond
2018.- 2022. aasta tehingute osakaal kuude lõikes oli vahemikus 5%- 13%. Kevadel
on tavapäraselt aasta algusega võrreldes enam tehinguid, suvel tehingute arv
Sesoonsus
langeb ning sügisel taas kasvab ning aasta kõrgeimad näitajad on enamjaolt
detsembris.
Haritava maa ostjatest moodustavad enamuse juriidilised isikud (ca ¾). Üha enam
on põllumajandusliku maa ostjate hulgas neid, kes seda ise ei kasuta. See tekitab
kohati põhjendatud pingeid põlluharijate hulgas, kuid samas tihendab konkurentsi
ning muudab turu efektiivsemaks ka sellistes piirkondades, kus varasemalt võis olla
Ostjad ja müüjad
tegemist monopoolses seisundis oleva ostjaga. Ühtlasi on see elavdanud haritava
maa renditurgu, kuhu riigi kõrval on maaomanikena sisenenud erainvestorid.
Teatava ohuna võib näha seda, et tekivad investoritest suuromanikud, kes võivad
oma suurt turuosa kasutada maaharijate suhtes kurjasti ära.
Tavapäraselt on aktiivsemad piirkonnad, kus on Eesti parimate omadustega mullad.
Samas võib olla haritav maa sõltuvalt asukohast ja omadustelt spekulatiivseks või
arendustegevuse huviobjektis ning esile võivad kerkida maakonnad, mis ei ole
eelpool toodud tingimustelt esikohal. 2023 aastal toimus kõige rohkem tehingid
Lääne-Viru maakonnas (119 tehingut), sellele järgnes Jõgeva maakond (97
tehingut) ning Järva maakond (96 tehingut). Kõige vähem tehinguid tehti Hiiu
Tehingute jagunemine maakonnas (17 tehingut) ja Valga maakonnas (24 tehingut).
maakonniti
Rahas mõõdetuna oli suurim Järva maakond. Kogumaht oli 8,6 miljonit €, mis
moodustab kogukäibest ligi 14%. Järva maakonnale järgnesid Lääne-Viru maakond
ja Jõgeva maakond, kus kogumaht oli vastavalt 7,5 miljonit € ja 7,3 miljonit €, mis
kumbki moodustas kogukäibest 12%. Tehingute koguväärtus oli madalaim Hiiu ja
Valga maakonnas, moodustades kõikidest tehingutest vastavalt 0,5% (0,3 miljonit €)
ning 2,4% (1,4 miljonit €).
Mediaanhinnad3
Haritava maa hektari mediaanhind on olnud pidevas kasvus- keskmine aastane kasv
on olnud 2018- 2022 ligi 13%. Hektari mediaanhind oli 2023. aastal läbi aegade
kõrgeim 5 849 €, mis võrdluses 2022. aastaga tähendab ligi 26%-list kasvu. Viie
Haritava maa
aasta tagusest ajast arvates on põllumaa hektari mediaanhind 72% võrra kõrgemal.
mediaanhinnad
2023. aastal oli kõrgeim mediaanhind Põlva (7 794 €/ha) ja Tartu (7 232 €/ha)
maakondades. Madalaim mediaanhind oli Hiiu (2 796 €/ha) ja Saare (3 680 €/ha)
maakondades.
3
Maa-ameti hinnastatistika kajastab müügitehinguid, mille hulgast on välja jäetud vabaturu tingimustele mittevastavad tehingud. Lisaks
on välja jäetud tehingud, mis asukohast tulenevalt omavad arendusperspektiivi ning ei vasta hinnatasemelt haritava maa kasutusele.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
19
Haritava maa mediaanhinnad, €/ha
Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond
Haritava maa ja loodusliku rohumaa hinnaerinevus on tingitud suuresti erinevustest
Haritava maa ja mullaviljakuses ja maa sobilikkusest põllukultuuride kasvatamiseks. Looduslikud
loodusliku rohumaa rohumaad on enamjaolt madalama viljakusega ja neid saab tavaliselt kasutada vaid
hinnaerinevus rohumaana. Samas pindalatoetuste süsteem on ajapikku hinnaerinevusi pigem
vähendanud ja looduslik rohumaa on haritavast maast vaid umbes 30-40% odavam.
3.3. Tartu valla haritava maa turg
Viimastel aastatel on Tartu valla haritava maa mediaanhind teinud läbi kiire kasvu. Neil
Haritava maa aastatel toimus üleüldine kiire hinnakasv, mis puudutas kõiki turusektoreid. Tartu vallas
müügitehingud on aastate jooksul haritava maa mediaanhinnad järk-järgult kasvanud. Sel aastal on
Tartu vallas toimunud 2 haritava maa tehingut.
Pindala, ha Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/ha
Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm
2016 23 7,5 494 010 1 257 120 050 262 4 728 2 800 2 725
2017 27 6,0 538 965 4 900 85 000 1 463 5 969 3 023 3 093
2018 36 13,7 1 906 631 6 300 197 964 3 000 4 356 3 900 3 801
2019 27 13,6 1 036 880 3 000 152 440 1 141 5 000 3 746 2 989
2020 20 6,4 524 440 6 000 103 000 2 161 6 727 4 158 4 113
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
20
2021 25 6,5 729 950 5 500 170 000 1 500 7 248 4 169 4 436
2022 29 7,3 1 050 074 1 000 150 000 139 8 197 5 109 4 948
2023 24 6,1 1 033 095 5 000 148 049 1 618 11 111 7 544 6 963
Allikas: Maa-ameti päringukeskkond
Haritava maa tehingute arv ja mediaanhind (€/ha) Tartu vallas
10000 50
8000 40
6000 30
4000 20
2000 10
0 0
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Tehingute arv, parem skaala Mediaan, vasak skaala
Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond
3.4. Tartu maakonna äri- ja tootmismaa turg
Tootmismaa turg Tartu maakonnas
Väljaspool Tartu keskuslinna ja Tartu maakonnas tervikuna on sihtotstarvetest
aktiivne eelkõige maatulundusmaa ja elamumaa turg. Kõigi muude sihtotstarvete
Üldinfo
maaga on vaid üksikuid tehinguid ja valdade kui terviku kohta on konkreetse
sihtotstarbe tehinguid aastas ca 10% tehingute koguarvust.
Tootmiskruntide väärtust mõjutavad enim asukoht, pindala ja varustatus
kommunikatsioonidega. Ehitusõiguse ulatus pole tavaliselt kuigi oluline, kuna
Väärtust mõjutavad efektiivseim on ühe- kuni kahekorruseline hoonestus ning suurem korruselisus on
tegurid tavaliselt pigem miinuseks. Asukoha puhul on olulisemateks kriteeriumiteks
juurdepääs, nähtavus, vahemaad magistraalteedest, kesklinnast jms ning tööjõu
olemasolu piirkonnas.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
21
Suurem osa hoonestamata tootmismaa müügitehingutest toimub Tartu keskuslinnaga
piirnevates asulates paiknevate maaüksustega. Siiski on viimase kahe aasta
tehinguaktiivsus püsinud suhteliselt madalal tasemel, mitmete tehingute osas ei ole
Hoonestamata täpselt teada, kas tegemist on olnud vabaturu tehinguga või seotud osapoolte vahelise
tootmismaa tehinguga.
müügitehingud
Turg on aktiivsem heas asukohas, väljakujunenud keskkonnas asuvate väiksemate
kruntide osas (näiteks tehnoparkides asuvad kinnistud). Mujal toimub pigem üksikuid
tehinguid.
Alates 2020. aastast on Tartu keskuslinna lähedaste tootmismaa ja tootmismaa
osalusega kinnistute müügihinnad püsinud vahemikus 10 – 30 €/m2 sõltuvalt
asukohast, juurdepääsust, kommunikatsiooni- ja elektriühenduste ning
detailplaneeringu olemasolust.
Mujal Tartu maakonna väiksemates asulates ja hajaasustusega piirkondades toimub
Hinnad ja üldised äri- ja tootmismaa sihtotstarbega maaüksustega tehinguid suhteliselt harva ja
seosed müügihinnad on jäänud valdavalt vahemikku 1,5 – 5 €/m2.
Hinnastatistika kohaselt oli Tartu maakonna tootmismaa mediaanhind 2020. aastal
8,63 €/m2 tasemel, 2021.a. langes mediaanhind ca 26%, olles 6,39 €/m2 tasemel.
2022. aasta oli mediaanhind 6,79 €/m2, mis 2023. aastal tõusis ca 110%, olles 14,29
€/m2 tasemel. Samas on tootmismaa tehinguaktiivsus madal ning seetõttu on
statistilised näitajad oluliselt mõjutatud juhuslikkusest.
Nõudlus ärikruntide järele on otseselt seotud nõudlusega vastavate sektorite hoonete
osas. Arvestades kaubandus- ning büroopindade vähenenud ehitustegevust võib
järeldada, et nõudlus uute pindade osas on vastavates sektorites viimaste aastate
jooksul oluliselt vähenenud. Enamasti on renoveeritud omakasutuses olevaid
vanemaid hooneid, sellega on rahuldatud suurem osa ettevõtete spetsiifilistest
vajadustest. See on ka peamine põhjus, miks nõudlus ärikruntide osas on viimase
paari-kolme aasta jooksul püsinud madalal tasemel.
Hoonestama ärimaa
Ärimaa tehinguhinnad on alates 2020. aastast jäänud vahemikku 20 – 50 €/m2.
Tehingute vähesuse ja hinnataseme suure varieeruvise tõttu on järelduste tegemine
hinnataseme muutuse kohta raskendatud.
Tartu maakonna ärimaa müügitehingute arv on väike, mistõttu on tänases
turusituatsioonis keerukas teha järeldusi ärimaa või äri- ja tootmismaa müügitehingute
hinnataseme erinevuse kohta.
Tehinguinfo
Analüüsitav
Järgnevas tabelis on esitatud 2020.- 2024 (seisuga 26.05.2024). aasta müügitehingute
piirkond ja
hinnainfo hoonestamata äri- ja tootmismaa kohta Tartu maakonna vallas ja Tartu vallas.
sihtotstarbed
Pindala,
Sihtots- Hind, € Hind, €/m2
Aasta Vald Arv m2
tarve
Keskm Kokku Min Max Min Max Med Keskm
tootmismaa 56 6 003 3 980 901 1 850 000 0,0 191,7 8,6 19,7
Tartu maakond
ärimaa 20 5 373 2 935 692 2 000 476 520 0,7 110,1 24,4 30,5
2020
tootmismaa 9 6 005 867 461 107 271 760 0,7 38,6 4,2 18,6
Tartu vald
ärimaa 8 6 685 1 816 270 18 750 476 520 3,5 110,1 27,5 38,0
2021 Tartu maakond tootmismaa 41 6 757 2 710 401 100 510 800 0,1 166,7 6,4 18,3
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
22
ärimaa 32 4 455 7 210 659 5 000 660 000 7,20 432,2 41,4 68,0
tootmismaa 11 5 627 263 848 148 42 490 1,50 10,0 5,2 5,6
Tartu vald
ärimaa 8 4 182 2 022 000 36 000 420 000 7,20 119,0 64,6 62,1
tootmismaa 30 23 977 2 154 209 216 450 000 0,01 83,3 6,8 19,5
Tartu maakond
ärimaa 11 18 738 2 917 523 20 000 518 323 2,42 69,8 30,8 36,0
2022
tootmismaa 7 24 064 658 716 216 450 000 1,08 83,3 6,8 20,4
Tartu vald
ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** *** ***
tootmismaa 31 2 923 861 241 100 360 000 0,03 235,0 14,3 25,3
Tartu maakond
ärimaa 7 4 886 1 635 900 2 500 660 000 22,27 64,5 45,5 46,4
2023
tootmismaa 7 4 003 104 306 100 60 000 0,21 235,0 3,8 38,2
Tartu vald
ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** *** ***
tootmismaa 9 14 505 1 738 520 500 820 000 0,48 49,0 10,6 19,5
Tartu maakond
2024 ärimaa 5 7 922 1 043 460 1 800 340 000 3,29 102,1 60,0 52,6
(seisuga
27.05) tootmismaa 2 *** *** *** *** *** *** *** ***
Tartu vald
ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** *** ***
Tootmismaa tehingute arv ja mediaanhinnad (€/m2) Tartu maakonnas
20 100
16 80
12 60
8 40
4 20
0 0
2020 2021 2022 2023 2024 (seisuga 27.05)
Tehingute arv, parem skaala Mediaan, vasak skaala
Allikas: Maa-ameti päringukeskkond
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
23
Tartu maakonnas toimunud päikesepargi potentsiaaliga maa müügitehingud 2020-2024 (seisuga 11.05)4
Käibemaksu
Tehingu- sisaldumine Pindala, Tehinguhind,
Vald Asula Tehinguaeg summa, € hinnas m2 €/m2 Sihtotstarve
Elva vald Kalme küla 07.01.2020 49 000 Ei 29 100 1,68 Tootmismaa
Elva vald Kirepi küla 30.03.2021 60 000 Jah 18 544 3,24 Maatulundusmaa
Elva vald Teedla küla 06.07.2023 24 000 Jah 6 986 3,44 Maatulundusmaa
Raigaste
Elva vald 04.02.2022 30 000 Jah 11 042 2,72 Maatulundusmaa
küla
Tartu vald Vahi alevik 03.11.2020 300 000 Ei 226 929 1,32 Maatulundusmaa
Luunja vald Savikoja küla 31.03.2020 33 900 Ei 112 000 0,30 Maatulundusmaa
Tartu maakonnas pakkumisel olevad perspektiivsed päikesepargi maad (seisuga 27.05.2024)
Aadress Tehingusumma, € Pindala, m2 Tehinguhind, €/ha Sihtotstarve
Taga-Kirila, Altmäe, Nõo Maatulundusmaa
129 000 47 985 2,69
vald 100%
Maatulundusmaa
Lapetukme, Elva vald 29 900 7 564 3,95
100%
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas
3.5. Turustatavuse analüüs
Suurem osa on haritav maa, vähemal määral ka metsamaa, kuid mets ei oma
märkimisväärset metsamajanduslikku väärtust. Maaüksusele on väljastatud
Vara lõppkasutaja ehitusluba päikeseelektrijaama rajamiseks ja seetõttu on põhiliseks
kasutuspotentsiaaliks hinnatava maa osas hetkeolukorras kasutus
päikeseparkide maana.
Lõppkasutajaid Kuna tegemist on siiski pigem väiksema pindalaga, võivad lõppkasutajaks olla
iseloomustavad tunnused väiksemad ja keskmised energeetikaettevõtted.
Maaüksus paikneb Tartu linnast ca 17 km kaugusel. Piirkonna eeliseks
üldisemas mõttes on hea taristu olemasolu. Samas eeldab uute
Vastavus turusegmendi päikeseparkide rajamine eeldatavalt täiendavaid investeeringuid
nõuetele elektrivõrkudesse ning taristusse üldisemalt. See puudutab näiteks
juurdepääsuteid. Positiivne on suhteliselt suur kohapealne elektritarbimise
vajadus.
Lõppkasutajate hulk, kes
soovivad ja saavad Piiratud, sest kasutuselevõtt nõuab suuri investeeringuid
hinnatavat vara soetada
Tartu maakonnas on pakkumisel 2 perspektiivset päikeseparkide maad.
Konkureeriv pakkumine Punktis 3.4. on välja toodud pakkumisel olevad perspektiivsed päikesepargi
maad.
Piiratud pakkumise ja nõudluse tingimustes on tegemist maaturu kontekstis
Müügiperiood (likviidsus)
madala likviidsusega maaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta.
4
Tehinguinfo pärineb Maa-ameti tehingute andmebaasist.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
24
Maaüksuste perspektiiv on seotud eelkõige kasutusega tootmismaana.
Alternatiivsed kasutused Peamine alternatiiv on praegune seisund ehk siis haritava maa ja metsamaana
(põllu- ja/või metsamajandusmaa).
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
25
4. Turu- ja hüvitusväärtuse hindamine
4.1. Parim kasutus
Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud,
õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima
väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.)
Hinnatavaks alaks on kinnisasjast, mille suurus on 22 371 m2, tehtav äralõige pindalaga 7 138 m2.
Katastriüksuse kui terviku näol on tegemist maatulundusmaa ja ärimaaga, mille kõlvikuline koosseis on
järgmine:
- haritav maa 17 655 m2;
- metsamaa 2 289 m2;
- õuemaa 170 m2;
- muu maa 2 257 m2.
Vastavalt 15.06.2022 vallavolikogu otsus nr 43 kehtestatud Tartu valla üldplaneeringu järgi jääb
maaüksusest tehtav äralõige väärtusliku põllumajandusmaa maa-alale. Detailplaneering puudub.
15.09.2022 Tartu Vallavalitsusele korraldusel nr 861 on välja antud ehitusluba Tartu valda, Kärevere külla,
Tartu mnt 12 ja 8a (kü tunnused 38301:003:0072, 79601:001:2032) maaüksustele päikeseelektrijaama
püstitamiseks. Vastavalt Transpordiametist saadud infole jäi mahukama päikesepargi ehitus selle taha, et
Transpordiamet ei andnud omalt poolt vastavat kooskõlastust. Kuna ülejäänud osa päikesepargist on
tänaseks valmis ehitatud, võib väita, et ka äralõikel, millele päikeseparki ei olnud võimalik rajada, oli sarnane
potentsiaal.
Väärtuse kuupäeval on äralõike osa kasutusel põllumaana.
Tulenevalt hinnatava vara asukohast, olemasolevast kasutusest ja ehitusloast on parimaks kasutuseks
kasutus tootmismaana (päikeseelektrijaama maa).
4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted
Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse
hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info.
Vastavalt KAHOS-e § 12 lõikele 4 hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti, kui omandamisele
kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on
hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast
tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Äralõige on pindalalt väike, seega seda ei ole
võimalik käsitleda tootmismaa kontekstis eraldiseisva müügiobjektina. Sellest tulenevalt lähtutakse äralõike
hindamisel omanikule allesjääva osa väärtuse vähenemisest. Äralõike turuväärtus leitakse kinnisasja kui
terviku ühikuväärtuse põhjal ning see iseloomustabki omanikule alles jääva osa väärtuse vähenemist.
Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade
hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks
asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade
eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega
toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
26
turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi
rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu
tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2)
Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade
erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.
Teeprojekti elluviimisel hakkab uus Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa neljarealine maantee kulgema kinnistu
keskelt jagades varasema maaüksuse kaheks eraldiseisvaks maaüksuseks, seega hindaja hinnangul
ümbritseva keskkonna muutusest väheneb kinnisasja turuväärtus ning seda on kaasneva kahju hindamisel
arvesse võetud.
4.3. Kestlikkus
Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades
keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus
tulevikus. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.1)
Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise
kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud
kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse
säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.2)
Hinnatava vara puhul tuleb arendamisel järgida kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja seeläbi
on võimalik saavutada vara kestlikkus.
4.4. Turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine
võrdlusmeetodil
Turuväärtust mõjutavad tegurid
Positiivsed tegurid Negatiivsed tegurid
Kommunikatsioonid olemas
-
Suur maaüksus
Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted
Punktis 3.4 esitatud tehingutest on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult
sarnaste varadega toimunud müügitehingud, mille kohta hindajal on olemas piisavalt
detailne informatsioon. Kõik kolme võrdlustehingut on toimunud Tartu maakonnas ning
sarnaselt hinnatavaga on tegemist päikesepargi potentsiaaliga maaga. Kuna viimastel
aastatel on taoliste maade tehinguid vabal turul väga vähe müüdud, siis
võrdlustehingutena on kasutatud ka ühte 2021. aasta ja ühte 2022. aasta tehingut.
Võrdlustehingute valik
Käibemaksu
Tehingu- Maaüksuse Tehingu
Asukoht Kuupäev sisaldumine
hind, € pindala, m2 hind, €/m2
hinnas
Elva vald,
30.03.2021 60 000 18 544 3,24 Jah
Kirepi küla
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
27
Elva vald,
06.07.2023 24 000 6 986 3,44 Jah
Teedla küla
Elva vald,
04.02.2022 30 000 11 042 2,72 Jah
Raigste küla
Kuna taoliste varade puhul teevad turuosalised oma otsuseid lähtuvalt ühikuhinnast, siis on
Võrdlusühiku valik
võrdlusühikuks valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m2)
Tehingud toimusid ajavahemikus märts 2021 kuni juuli 2023. Kuna 2020. aastal muutus
Tehingute ajaldamine päikeseparkide rajamine eriti hoogsaks, siis 2021. aasta tehinguhinda on ajaldatud 10%
võrra ja 2022. aasta tehinguhinda on ajaldatud 5% võrra
Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised enim
vara väärtust mõjutavad tegurid:
• Makroasukoht
o Kuna hinnad on üle Eesti pigem sarnase asustuse korral ühtlustumas, siis
makroasukoha mõju on vähenemas. Kui tegemist on mõnekümne kilomeetri
raadiuses paiknevate üksustega, siis erisused tavaliselt puuduvad. Samas
võivad need puududa ka suuremate vahemaade korral, kui on tegemist
sarnaste turupiirkondadega.
• Mikroasukoht ja juurdepääs
o Analüüsitakse paiknemist eelkõige suuremate teede suhtes ja juurdepääsu.
Enamjaolt suuri erinevusi ei esine ja kohandused on sellest tulenevalt pigem
väikesed.
• Maatüki suurus
o Kui enamjaolt mõjutab kinnisvara hindu mastaabiefekt, siis haritava maa ja
metsamaa puhul see ei kehti. Tootmismaa puhul mastaabiefekt tavaliselt
kehtib, kuid nii mõnigi kord tehakse erineva suurusega maa puhul tehinguid
sama ühikuhinnaga. Kõige tavapärasemalt kehtib mastaabiefekt elamumaa
puhul.
• Maa-ala seisukord
Võrdluselementide Maa-ala seisukorra all peetakse silmas nii kõvikulist jaotust kui ka seda,
valik ja kohandamise kuivõrd lihtne on maad eeldataval otstarbel kasutusele võtta. See puudutab
põhimõtted sõltuvalt olukorrast pinnase omadusi ja ka seda, kas maa-ala on võsastunud
jms. Mõju suurus on varieeruv, kuid enamjaolt kasutatakse võrdlemisel
suhteliselt sarnaseid varasid
• Sihtotstarve ja planeering
o Ehitamine olenemata sihtotstarbest ei ole enamjaolt välistatud, kuid
tavapäraselt eeldab ehitamine siiski sihtotstarbe muutmist. Tihti kaasneb
sellega ka olemasoleva üksuse tükeldamine. Seeläbi on elamumaa, aga ka
tootmis- ja ärimaa väärtus maatulundusmaa väärtusest kõrgem.
Detailplaneeringu olemasolu või mõni muu õiguslik alus, mis võimaldab
ehitamist, tavapäraselt tõstab väärtust.
• Kaugus alajaamast
Kommunikatsioonide puudumine võib langetada hinnatava vara väärtust
negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Tegemist
on kulupõhise teguriga. Kui nn toormaa väärtus on madal, võib
kommunikatsioonide rajamisega seonduv kulu ületada toormaa väärtust.
• Kuju ja reljeef
o Kuju ja reljeef on olulised väärtust mõjutavad tegurid, kuid mõjutavad
väärtust eelkõige siiski vaid olukorras, kui tegemist on oluliste
kõrvalekalletega. Tavaliselt on maatükid suhteliselt kompaktsed ja reljeefilt
tasased ning vajadus kohanduste järgi puudub.
Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara nr 2 Võrreldav vara nr 3
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
28
Kärevere küla,
Kirepi küla, Elva vald, Teedla küla, Elva vald, Raigaste küla, Elva vald,
Tartu vald, Tartu
Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond
maakond
Tartu mnt 12
38301:003:0072
Tehinguhind, € 60 000 24 000 30 000
Tehinguhind ilma
50000 20000 25000
käibemaksuta, €
Tehinguhind,
2,70 2,86 2,26
€/m2
Tehingu aeg 30.03.2021 06.07.2023 04.02.2022
Kohandus 10% 0% 5%
Ajaldatud
55 000 20 000 26 250
tehinguhind, €
Ajaldatud
tehinguhind, 2,97 2,86 2,38
€/ha
Asub Tartu
Asub Elva vallas Asub Elva vallas Asub Elva vallas
maakonnas Tartu
Kirepi külas. Tartu Teedla külas. Tartu Raigaste külas. Tartu
vallas Kärevere
Makroasukoht linna keskusest ca 36 linna keskusest ca 39 linna keskusest ca 44
külas. Tartu linna
km ja Elva linnast ca km ja Elva linnast ca km ja Elva linnast ca 19
keskusest ca 17
11 km kaugusel 13 km kaugusel km kaugusel
km kaugusel
Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane
Kohandus 0% 0% 0%
Valdavalt on
ümbruskonnas
Ümbruses on hajali Ümbruses on hajali Ümbruses on hajali
haritav maa,
paiknevad paiknevad paiknevad üksikelamud,
metsamaa, hajali
Mikroasukoht ja üksikelamud ja haritav üksikelamud ja haritav metsamaa ja haritav
paiknevad
juurdepääs maa. Juurdepääs maa. Juurdepääs maa. Juurdepääs
elamumaad.
avalikult kõvakattega avalikult kõvakattega avalikult kõvakattega
Juurdepääs
teelt teelt teelt
avalikult
kõvakattega teelt
Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane
Kohandus 0% 0% 0%
Maatüki suurus,
22 371 18 544 6 986 11 042
m2
Kommentaar Sarnane Pisut väiksem Sarnane
Kohandus 0% -5% 0%
Kõlvikuliselt
valdavalt haritav Kõlvikuliselt valdavalt Kõlvikuliselt valdavalt
maa, vähemal haritav maa, vähemal haritav maa, vähemal
Maa-ala Kõlvikuliselt haritav
määral metsamaa määral metsamaa määral metsamaa
seisukord maa
(väheväärtuslik (väheväärtuslik mets) (väheväärtuslik mets) ja
mets), õuemaa ja ja muu maa muu maa
muu maa
Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane
Kohandus 0% 0% 0%
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
29
Maatulundusmaa.
Tehingu hetkel ei
Maatulundusmaa
olnud maaüksusele
(95%) ja ärimaa Maatulundusmaa.
päikeseelektrijaama Maatulundusmaa.
Sihtotstarve ja (5%). Väljastatud Väljastatud ehitusluba
rajamiseks ehitusluba Väljastatud ehitusluba
planeering ehitusluba päikesepargi
väljastatud, kuid päikesepargi rajamiseks
päikesepargi rajamiseks
hindamisaruande
rajamiseks
kuupäeval on ning
päikesepark on rajatud
Kommentaar Sarnane Halvem Sarnane
Kohandus 0% 15% 0%
Olemasolev
Kaugus Lähim alajaam 650 m Lähim alajaam 200 m Lähim alajaam 420 m
võrgulelektri
alajaamast (liitumised tegemata) (liitumised tegemata) (liitumised tegemata)
ühendus
Pisut halvem, liitumine
Kommentaar Halvem Halvem
tegemata
Kohandus 20% 5% 20%
Hulknurkne Hulknurkne
Hulknurkne kompaktne Hulknurkne kompaktne
Kuju ja reljeef kompaktne kuju, kompaktne kuju,
kuju, tasane reljeef kuju, tasane reljeef
tasane reljeef tasane reljeef
Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane
Kohandus 0% 0% 0%
Ehitised Hoonestamata Hoonestamata Hoonestamata Hoonestamata
Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane
Kohandus 0% 0% 0%
Summaarne
20% 15% 20%
kohandus
Summaarne
0,59 0,43 0,48
kohandus, €/m2
Kohandatud
tehinguhind, 3,56 3,29 2,85
€/m2
Kohanduste
absoluutväärtuste 30% 25% 25%
summa
Kaalud 0,30 0,35 0,35
Turuväärtus,
3,22 1,07 1,15 1,00
€/m2
Transpordiameti tarbeks tehtava äralõike turuväärtus on seega 3,22 €/m2 * 7 138 m2 (äralõike pindala) =
22 984 €
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
30
4.5. Kinnisasjast avalikes huvides tehtava äralõike
omandamise mõju omanikule alles jäävale
kinnisasjale
Vastavalt KAHOS § 12 lg 3 viiakse kinnisasja omandamisel hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju
hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult
lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Teeprojekti
elluviimisel hakkab uus Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa neljarealine maantee kulgema maaüksuse keskosast,
seega hindaja hinnangul ümbritseva keskkonna muutuse tõttu (tekib kaks eraldi lahustükki) turuväärtus
väheneb ning seda on kaasneva kahju hindamisel arvesse võetud. Hüvitusväärtus, mis muuhulgas sisaldab
kaasnevat kahju, iseloomustabki omanikule tekitatavat kahju.
4.6. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine
Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei
iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. (EVS 875-12:2016, p. 7.1.1)
Saamata jääva tuluna käsitletakse eelkõige tegutseva ettevõtte tegevuse peatamise kaudu tekkivat kahju,
aga ka ilma majandustegevust silmas pidamata saamata jäävat tulu, mis tuleneb kinnisasja
tulupotentsiaalist seonduvalt kasvava metsa, maaomanikule kuuluvate maavaradega jms. (EVS 875-
12:2016, p. 7.4.1)
Püsiv kahju on alati seotud juhtumitega, kui tegemist on äralõikega ja mingi osa kinnisasjast jääb omanikule
alles, püsiv kahju eeldab, et omandiõigus kinnisasja mingile osale säilib. (EVS 875-12:2016, p. 7.3.1)
Ühekordne kahju võib esineda nii kinnisasja kui terviku kui ka äralõigete võõrandamise puhul, peale selle
võib ühekordne kahju esineda ka kolmandate isikute suhtes (üürnike kolimine jms). (EVS 875-12:2016, p.
7.2.1)
KAHOS § 13 käsitleb otseselt kaasneva varalise kahjuna eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva
kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju:
1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine;
2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine;
3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine;
4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.
1) Ehitiste likvideerimist või kasutuks muutumist, sh parenduste kasutuks muutumist äralõike tõttu ei esine.
Omanik tõi oma kirjalikus vastuses välja, et kinnistul asuv restoran-motell (Kärevere Steakhouse) kaotab
tee valmides väga suures ulatuses kliente. Omaniku arvamusel tee valmides kaotab praegune tegevus
mõtte.
Hindaja leiab, et küsimus ei ole mitte äralõike mõjus, vaid uue tee paiknemises ja piirkiiruste muutmises,
millel puudub otsene seos äralõikega. Ehk siis tegemist on pigem äririski küsimusega ning sellise riski
võimalik realiseerumine ei kuulu hüvitamisele KAHOS-e alusel.
2) Detailplaneeringu elluviimise võimalus ja ehitusvõimalus ei kao.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
31
3) Metsa või muu taimestiku hävinemist ei esine.
4) Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsutee ei pikene ning seda ei likvideerita.
Teeprojekti elluviimisel hakkab uus Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa neljarealine maantee kulgema kinnistu
keskosast jagades varasema maaüksuse kaheks, seega hindaja hinnangul ümbritseva keskkonna
muutusest turuväärtus väheneb.
Juhul, kui riik omandab äralõike (7 138 m2), on kaasnev kahju leitud järgnevalt:
Maaüksuse, kui terviku turuväärtus arvestades tulevast olukorda (maantee jääb vahele)
Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted
Hindamisel lähtutakse samadest (hinnangu punktis 4.4 äralõike alla jääva maa hindamine)
võrdlustehingutest, võrdluselementidest ja kohandamise põhimõtetest.
Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara nr 2 Võrreldav vara nr 3
Kärevere küla,
Kirepi küla, Elva Teedla küla, Elva vald, Raigaste küla, Elva vald,
Tartu vald, Tartu
vald, Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond
maakond
Tartu mnt 12
38301:003:0072
Tehinguhind, € 60 000 24 000 30 000
Tehinguhind ilma
50 000 20 000 25 000
käibemaksuta, €
Tehinguhind,
2,70 2,86 2,26
€/m2
Tehingu aeg 30.03.2021 06.07.2023 04.02.2022
Kohandus 10% 0% 5%
Ajaldatud
55 000 20 000 26 250
tehinguhind, €
Ajaldatud
tehinguhind, 2,97 2,86 2,38
€/ha
Asub Tartu
Asub Elva vallas Asub Elva vallas Asub Elva vallas Raigaste
maakonnas Tartu
Kirepi külas. Tartu Teedla külas. Tartu külas. Tartu linna
vallas Kärevere
Makroasukoht linna keskusest ca linna keskusest ca 39 keskusest ca 44 km ja
külas. Tartu linna
36 km ja Elva linnast km ja Elva linnast ca Elva linnast ca 19 km
keskusest ca 17
ca 11 km kaugusel 13 km kaugusel kaugusel
km kaugusel
Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane
Kohandus 0% 0% 0%
Valdavalt on
Ümbruses on hajali Ümbruses on hajali
ümbruskonnas Ümbruses on hajali
paiknevad paiknevad
haritav maa, paiknevad üksikelamud,
Mikroasukoht ja üksikelamud ja üksikelamud ja haritav
metsamaa, hajali metsamaa ja haritav maa.
juurdepääs haritav maa. maa. Juurdepääs
paiknevad Juurdepääs avalikult
Juurdepääs avalikult avalikult kõvakattega
elamumaad. kõvakattega teelt
kõvakattega teelt teelt
Juurdepääs
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
32
avalikult
kõvakattega teelt5
Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane
Kohandus 0% 0% 0%
Maatüki suurus,
15 233 18 544 6 986 11 042
m2
Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane
Kohandus 0% 0% 0%
Kõlvikuliselt
valdavalt haritav Kõlvikuliselt valdavalt Kõlvikuliselt valdavalt
maa, vähemal haritav maa, vähemal haritav maa, vähemal
Maa-ala Kõlvikuliselt haritav
määral metsamaa määral metsamaa määral metsamaa
seisukord maa
(väheväärtuslik (väheväärtuslik mets) (väheväärtuslik mets) ja
mets), õuemaa ja ja muu maa muu maa
muu maa
Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane
Kohandus 0% 0% 0%
Maatulundusmaa.
Tehingu hetkel ei
Maatulundusmaa
Maatulundusmaa. olnud maaüksusele
(95%) ja ärimaa
Väljastatud päikeseelektrijaama Maatulundusmaa.
Sihtotstarve ja (5%). Väljastatud
ehitusluba rajamiseks ehitusluba Väljastatud ehitusluba
planeering ehitusluba
päikesepargi väljastatud, kuid päikesepargi rajamiseks
päikesepargi
rajamiseks hindamisaruande
rajamiseks
kuupäeval on ning
päikesepark on rajatud
Kommentaar Sarnane Halvem Sarnane
Kohandus 0% 15% 0%
Olemasolev Lähim alajaam 650
Kaugus Lähim alajaam 200 m Lähim alajaam 420 m
võrgulelektri m (liitumised
alajaamast (liitumised tegemata) (liitumised tegemata)
ühendus tegemata)
Pisut halvem, liitumine
Kommentaar Halvem Halvem
tegemata
Kohandus 20% 5% 20%
Katastriüksus
koosneb kahest
Hulknurkne
eraldisesivast Hulknurkne kompaktne Hulknurkne kompaktne
Kuju ja reljeef kompaktne kuju,
maaüksusest kuju, tasane reljeef kuju, tasane reljeef
tasane reljeef
(ebakorrapärane),
tasane reljeef
Kommentaar Parem Parem Parem
Kohandus -20% -20% -20%
Ehitised Hoonestamata Hoonestamata Hoonestamata Hoonestamata
Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane
Kohandus 0% 0% 0%
Summaarne
0% 0% 0%
kohandus
5
Transpordiametist saadud info põhjal tagatakse juurdepääs ka pärast tee rajamist mõlemale eraldiseisvale maaüksusele.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
33
Summaarne
0,00 0,00 0,00
kohandus, €/m2
Kohandatud
tehinguhind, 2,97 2,86 2,38
€/m2
Kohanduste
absoluutväärtuste 50% 40% 45%
summa
Kaalud 0,25 0,40 0,35
Turuväärtus,
2,72 0,74 1,15 0,83
€/m2
Maaüksuse turuväärtus arvestades tulevast olukorda (maantee jääb vahele) on 2,72 €/m2 * 15 233 m2 =
41 434 €.
Seega kaasnev kahju on leitud järgnevalt:
3,22 €/m2 * 15 233 m2 = 49 050 € (turuväärtus arvestades praegust olukorda (maantee puudub)
49 050 €– 41 434 € (turuväärtus arvestades tulevast olukorda (maantee jääb vahele) = 7 616 €
4.7. Äralõike hüvitusväärtus
Transpordiameti tarbeks tehtava äralõike hüvitusväärtus on 30 600 € (4,29 €/m2), millest maa turuväärtus
on 22 984 € (3,22 €/m2) ning kaasnev kahju ümbritseva keskkonna muutusest 7 616 € (1,07 €/m2).
Saamata jäävat tulu hindaja hinnangul ei esine.
Vastavalt tellija poolt esitatud tööde tehnilisele kirjeldusele ei ole hüvitusväärtust ümardatud.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
34
Lisa 1. Fotod
Äralõige
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
35
Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
36
Lisa 3. Kitsenduste kaart
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
37
Lisa 4. Äralõike asendiplaan
Allikas: Tellija poolt esitatud äralõike joonis.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
38
Lisa 5. Omanikule teavituseks saadetud sõnum
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
39
Lisa 6. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise
standardite EVS 875 nõuetele
Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus
on piisav hindamistellimuse täitmiseks.
Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria
EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.
Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.
Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale
kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise
kutsealaga seotud toiminguteks.
Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu
suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.
Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja
korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on
kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.
Koostaja:
/ Allkirjastatud digitaalselt /
Aivar Tomson, MRICS
Kinnisvaraekspert OÜ
hindamisosakonna juhataja
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
Kutseline hindaja, vara hindaja, tase 7
(kutsetunnistus nr. 151718)
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
40
Tallinn
Järve tn 2-3
Tallinn, 11314
+372 626 4266
Pärnu
Pikk tn 12
Pärnu, 80010
+372 442 0700
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT
OÜ MUIDEX
[email protected]
Meie 12.09.2024 nr 8-3/23-070/14372-2
Pakkumine kinnisasjast maaeralduse
omandamiseks
Transpordiamet esitas Teile 28.06.2023 kirjaga nr 8-3/23-070/14372-1 teate kinnisasja
omandamise menetluse alustamisest.
Teates nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu
Tartu maakonnas Tartu vallas Kärevere külas, omandada Teile kuuluvast kinnistu, registriosa nr
365804 kooseisus olevast Tartu mnt 12 katastriüksusest, tunnusega 38301:003:0072, äralõiked
ligikaudsete pindaladega kokku 7236 m2, (7138 m2 ja 98 m2) vastavalt uuele krundijaotuskava
joonisele.
Äralõike omandamiseks on Transpordiameti tellimusel koostanud Kinnisvaraekspert OÜ
hindamisaruande nr 2404-10001-11/AT ning selle baasilt teeb Transpordiamet pakkumise projektis
näidatud äralõigetele mille hüvitusväärtus on leitud hindamisaruandes, läbi katastriüksuse
pinnaühiku turuväärtuse ning kaasneva kahju, milleks on 4,29 eurot/m2.
Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule
kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist
(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20% tasust, kuid
mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja
kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.
Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest
vastavalt KAHOS §-le 17.
Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõiked, tasudes selle eest vastavalt
Kinnisvaraekspert OÜ poolt koostatud hindamisaruandele ja KAHOS § 11 lg 6 kohaselt järgnevalt:
maa eest makstav tasu – 31 040 eurot;
motivatsioonitasu – 6 208 eurot;
Kokku 37 248 eurot.
Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest
vastavalt KAHOS §-le 17 mis on 182 eurot.
Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 /
[email protected] / www.transpordiamet.ee
Registrikood 70001490
Tasu maksmine toimub notaris sõlmitud lepingu alusel.
Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev
pakkumine, misjärel asume läbi rääkima.
Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja
sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja
omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule.
Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 14 päeva jooksul teate kätte
saamisest.
Menetluse läbiviija kontaktid:
Lembit Tuimets, telefon 501 8463,
[email protected].
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Lembit Tuimets
maade projektijuht
Lisa: Eksperthinnang
Lembit Tuimets
5018463,
[email protected]
2 (2)