Uuendatud pakkumine Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1 katastriüksustest maaeralduste omandamiseks

Indrek Pung KT-INVEST OÜ [email protected] Meie 20.09.2024 nr 8-3/23-028/21862-5 Uuendatud pakkumine Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1 katastriüksustest maaeralduste omandamiseks Austatud hr Pung Transpordiamet alustas 17.10.2023 kirjaga nr 8-3/23-028/21862-1 kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel menetlust KT-INVEST OÜ (registrikood 10788029) omandis olevast Kitse-Põllu kinnistu (registriosa nr 1424304, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond) koosseisu kuuluvast Vaksali tänav T1 katastriüksusest (katastriüksuse tunnus 83101:003:0767, pindalaga 13 942 m2) ligikaudu 1511 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks ja Kitsepõllu tee T1 katastriüksusest (katastriüksuse tunnus 83101:003:0766, pindalaga 4914 m2), ligikaudu 2048 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks. Äralõiked on vajalikud Roadplan OÜ poolt koostatud eelprojekti nr 20085-3 „Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekt“ osaliseks elluviimiseks, mida kavandatakse koos riigitee 2 (E263) Tallinn- Tartu-Võru-Luhamaa Kardla-Tartu lõigu ümberehitamisega. 06.02.2024 kirjaga nr 8-3/23-028/21862-2 tegime Teile hinnapakkumise eespool nimetatud katastriüksustest tehtavate äralõigete riigile müümiseks tuginedes Pindi Kinnisvara OÜ poolt koostatud hindamisaruandele nr 240127 – 104 – 51040. Nimetatud hinnangus on mõlema äralõike ruutmeetri väärtuseks saadud 24,05 eurot. 15.02.2024 saadetud kirjas teatasite, et Te ei nõustu Pindi Kinnisvara OÜ poolt saadud tulemusega ning tellite võrdleva hindamisaruande. 19.04.2024 kirjaga edastasite meile omaltpoolt tellitud hinnangu, mille koostas Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ (töö nr 77151/TR). Nimetatud hindamisaktis on saadud tulemus võrreldes Pindi Kinnisvara OÜ tulemusega tunduvalt kõrgem, saades Vaksali tänav T1 katastriüksusest tehtava äralõike ruutmeetri väärtuseks 32 eurot ning Kitsepõllu tee T1 katastriüksusest tehtava äralõike ruutmeetri väärtuseks 36,10 eurot. Mõlemad hindajad olid oma hinnangutes välja toonud, et hindamistulemuse täpsuseks on +/- 20%. Kuna kahe hindamisaruande tulemused erinesid omavahel rohkem kui 20%, oli vajalik välja selgitada, millest erinevus tuleneb ning seetõttu küsisime mõlemalt hindajalt täiendavaid selgitusi Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee Registrikood 70001490 ja kommentaare koostatud hindamisaruannete osas. Lisaks avastasime Pindi Kinnisvara OÜ hinnangus väikesed näpuvead võrdlustehingute ehitusõiguse kirjelduses ja sellest tulenevalt viis Pindi Kinnisvara OÜ hindaja Andres Teder 13.05.2024 hinnangusse sisse vastavad parandused. Hindamistulemust see täpsustus ei mõjutanud. Peale mitmeid vahetatud e-kirju, mis kahjuks selgust ei toonud, tegite ettepaneku menetlusega edasi liikumiseks korraldada ühine arutelu, kus osaleksid mõlemad hindajad ning Transpordiameti esindajad. Vastav koosolek leidis aset 19.06.2024, kus hindajad said veelkord võimaluse selgitada hindamisaruannetes rakendatud metoodilist käsitlust ning kommenteerida teineteise hinnanguid. Arutelul ühisele arusaamale paraku ei jõutud ja mõlemad hindajad jäid enda varasema seisukoha juurde, et nende saadud hindamistulemus on õige ja teine hindaja on eksinud. Kuna aga osapooled on huvitatud menetlusega jätkamisest, siis käsitleti koosolekul potentsiaalse kompromissi võimalusena kahe hindamistulemuse keskteed. Transpordiameti esindajad võtsid toimunud koosoleku järgselt mõtlemisaega, et kaaluda menetlusega jätkamise võimalusi ja konsulteerida Kliimaministeeriumiga, kuna antud juhul on tegemist kõrge väärtusega maade omandamisega, kus vastavalt seadusele teeb omandamise otsuse valdkonna eest vastutav minister. 20.06.2024 saabus Teie e-kiri, milles teatasite, et olete jätkuvalt huvitatud äralõigete riigile müümise protsessi sujuvast kulgemisest ja tegite ettepaneku menetluse jätkamiseks Pindi Kinnisvara OÜ poolt saadud hindamistulemusele 24,05 eurot/m2 lisada hindamistulemuse täpsus +20%. Transpordiamet kaalus Teie poolt tehtud ettepanekut ning leidis, et menetlusökonoomikat silmas pidades on mõistlik jätkata omandamise menetlust Pindi Kinnisvara OÜ poolt saadud ruutmeetri väärtusele 24,05 eurot lisades hindamistulemuse täpsuse +20% ehk sellisel juhul tuleb ühikuhinnaks 28,86 eurot/m2. Juhul kui olete nõus kinnisasja osade võõrandamisega, makstakse Teile kui kinnisasja omanikule kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk. Kuna Te esitasite 19.04.2024 saadetud kirja lisana ka võrdleva hindamisaruande tellimise kuludokumendid (Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ poolt koostatud arve ja maksekorraldus), siis kajastub käesolevas pakkumises ka selleks ette nähtud hüvitis seaduses määratud ulatuses (KAHOS § 17). Tänaseks on riigi poolt ostetavad transpordimaad välja jagatud ning moodustatud eraldiseisevad katastriüksused: 1) 40 Tartu-Tiksoja tee katastriüksus (katastritunnus 79301:001:1427, pindala 2047 m2); 2) 40 Tartu-Tiksoja tee katastriüksus (katastritunnus 79301:001:1429, pindala 1540 m2). Tulenevalt eelnevast ja tuginedes KAHOS § 11 lõikele 6 esitame korrigeeritud pakkumise omandada KT-INVEST OÜ-le kuuluvast Kitse-Põllu kinnistust äralõiked tasudes Teile alljärgnevalt: 2047 m2 suuruse äralõike eest makstav tasu – 59 076,42 eurot (28,86 eur/m2) ehk ümardatult 59 080 eurot; 1540 m2 suuruse äralõike eest makstav tasu – 44 444,40 eurot (28,86 eur/m2) ehk ümardatult 2 (3) 44 440 eurot; motivatsioonitasu – 20 704 eurot; täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude ja võrdleva hindamisaruande tellimise eest – 952 eurot; Pakkumus kokku 125 176 eurot. Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule. Palume Teie nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas hiljemalt 07.10.2024. Menetluse läbiviija kontaktid: Riin Kodu, tel. 5982 2504, [email protected]. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Riin Kodu maade projektijuht maade osakond Lisa: Pindi Kinnisvara OÜ täpsustatud hindamisaruanne Riin Kodu 59822504, [email protected] 3 (3) Eksperthinnang nr 240127 – 104 - 51040 Tellija Transpordiamet. Aadress Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Hinnatav vara Äralõige pindalaga 1511 m2, mõtteline osa kinnisasja osast, katastriüksusest Vaksali tänav T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0767, pindala 13 942 m 2, sihtotstarve transpordimaa 100%). Äralõige pindalaga 2048 m2, mõtteline osa kinnisasja osast katastriüksusest Kitsepõllu tee T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0766, pindala 4915 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%). Eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnisasja hüvitusväärtuse määramiseks. Äralõige katastriüksusest Vaksali tänav T1 pindalaga 1511 m2 - 36 339,55 (kolmkümmend kuus Äralõike harilik väärtus tuhat kolmsada kolmkümmend üheksa eurot ja viiskümmend viis senti ehk 24,05 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine, v.a punkti 8.4. lõpus toodud märkus. Äralõige katastriüksusest Kitsepõllu tee T1 pindalaga 2048 m2 - 49 254,40 (nelikümmend üheksa tuhat kakssada viiskümmend neli eurot ja nelikümmend senti ehk 24,05 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine, v.a punkti 8.4. lõpus toodud märkus. Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu. Hindamisaruande kuupäev 02.02.2024. 13.05.2024.a on täpsustatud tehingu nr 9 ja teiste võdlustehingute ehitusõiguse kirjeldust. Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176331 +372 507 2216 [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ Sisukord 1 Hindamise alused ...................................................................................................................................................... 5 2 Hindamisel kasutatavad mõisted ............................................................................................................................... 5 3 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused .............................................................................................................. 5 4 Hinnatav vara ............................................................................................................................................................. 6 5 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus .................................................................................................. 7 6 Hinnatava vara iseloomustus ..................................................................................................................................... 7 6.1 Asukoht ja keskkond ......................................................................................................................................... 7 6.2 Katastriüksus (äralõige) Kitsepõllu tee T1 ...................................................................................................... 10 6.3 Katastriüksus (äralõige) Vaksali tänav T1 ....................................................................................................... 12 6.4 Tehnosüsteemid .............................................................................................................................................. 17 6.5 Hüvitamise eesmärgil hindamine ja äralõike käsitlus hindamisel ................................................................... 17 6.6 Kolmandate isikutega seotud andmestik ........................................................................................................ 19 6.7 Kestlikkus ........................................................................................................................................................ 19 7 Turuanalüüs ............................................................................................................................................................. 19 7.1 Makromajanduse ülevaade ............................................................................................................................. 19 7.2 Turusegmendi analüüs .................................................................................................................................... 22 7.2.1 Arenduskinnistute turg................................................................................................................................. 22 7.2.2 Hoonestamata maade turg Tartu maakonnas ........................................................................................... 22 7.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade ................................................................................................................. 24 7.4 Turustatavuse analüüs (arendusmaa) ............................................................................................................ 25 8 Hindamine ................................................................................................................................................................ 25 8.1 Parim kasutus (äri- ja tootmismaana) ............................................................................................................. 25 8.2 Meetodi valik ................................................................................................................................................... 25 8.3 Äralõike harilik väärtus (turuväärtus)............................................................................................................... 26 8.4 Kaasnev kahju, kui riik Transpordiameti isikus omandab äralõiked pindalaga 1511 m 2 ja 2048 m2 .............. 30 9 Hindamistulemus ..................................................................................................................................................... 31 Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod ......................................................................................................................................... 32 Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte ................................................................................................................... 35 Lisa 3 Väljavõtted Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist ........................................................................... 37 Lisa 4 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 ................................................................................................................. 38 2 Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara Äralõige pindalaga 1511 m2, mõtteline osa kinnisasja osast, katastriüksusest Vaksali tänav T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0767, pindala 13 942 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%). Äralõige pindalaga 2048 m2, mõtteline osa kinnisasja osast katastriüksusest Kitsepõllu tee T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0766, pindala 4915 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%). Aadress Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond. Omanik KT-INVEST OÜ (registrikood 10788029) Katastritunnused 83101:003:0766 83101:003:0767. Maaeraldus (nn äralõige) 1511 m2 2048 m2 Detailplaneering/ehitusõigus Kinnistul on kehtiv detailplaneering, Kitse-Põllu maaüksuse detailplaneering, planeeringu nr DP-01-298, kehtestatud 9/6/2008. Kinnistu on detailplaneeringuga jagatud kolmeks äri- ja toomismaa ja kaheks transpordimaa maaüksuseks. Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnisasja hüvitusväärtuse määramiseks. Seos Kinnitame, et Pindi Kinnisvara OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega. Ülevaatuse kuupäev 14.11.2023 ja 17.12.2023. Väärtuse kuupäev 17.12.2023. Hindamisaruande kuupäev 02.02.2024 Tellija Transpordiamet. Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/23/1216-1, 13.06.2023, lisatellimus 26.10.2023. „Kirjalike hindamisaruannete koostamine Tartu põhjapoolse ümbersõidu osalise elluviimise tarbeks“ Tellitavaks tööks on hindamisaruannete koostamine hinnatavate kinnisasjade hüvitusväärtuse ja hariliku väärtuse (turuväärtuse) kohta. Hüvitusväärtuse all mõeldakse hinnatava kinnisasja väärtust, mille korral on arvesse võetud majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatule. Tulenevalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 11 lõikest 2 palume tasu kinnisasja/äralõike eest välja tuua järgmiselt: • kinnisasja väärtus (ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m2 väärtus 1 eurosendi täpsusega); • hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju eest (ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m 2 hüvitise maksumus 1 eurosendi täpsusega); • hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva saamata jääva tulu eest (ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m 2 hüvitise maksumus 1 eurosendi täpsusega); 3  • vajadusel hinnata hüvitist servituudi, reaalkoormatise eest (KAHOS § 18) (ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m 2 hüvitise maksumus 1 eurosendi täpsusega). Hindamise eeldused - Äralõige katastriüksusest Vaksali tänav T1 pindalaga 1511 m2 - 36 339,55 Äralõigete harilik väärtus (kolmkümmend kuus tuhat kolmsada kolmkümmend üheksa eurot ja viiskümmend viis senti ehk 24,05 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine, v.a punkti 8.4. lõpus toodud märkus. Äralõige katastriüksusest Kitsepõllu tee T1 pindalaga 2048 m2 - 49 254,40 (nelikümmend üheksa tuhat kakssada viiskümmend neli eurot ja nelikümmend senti ehk 24,05 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine, v.a punkti 8.4. lõpus toodud märkus. Hinnang likviidsusele Vara likviidsus tervikuna on sarnaste varade keskmine ja vara müügiperiood leitud väärtuste ja kõikumise vahemikus on hinnanguliselt kuni 12 kuud Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%. Käibemaks Väärtused ei sisalda käibemaksu. Hindamistulemus Hinnatava vara, äralõige pindalaga 1511 m2, mõtteline osa kinnisasja osast, katastriüksusest Vaksali tänav T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0767, pindala 13 942 m 2, sihtotstarve transpordimaa 100%) harilik väärtus on 36 339,55 (kolmkümmend kuus tuhat kolmsada kolmkümmend üheksa eurot ja viiskümmend viis senti ehk 24,05 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine, v.a punkti 8.4. lõpus toodud märkus. Hinnatava vara, äralõige pindalaga 2048 m2, mõtteline osa kinnisasja osast katastriüksusest Kitsepõllu tee T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0766, pindala 4915 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%)., harilik väärtus on 49 254,40 (nelikümmend üheksa tuhat kakssada viiskümmend neli eurot ja nelikümmend senti ehk 24,05 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine, v.a punkti 8.4. lõpus toodud märkus. Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega. Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu. Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176331 +372 507 2216 [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ 4 1 Hindamise alused 1.1 Eesti Vabariigi seadusandlus 1.2 Eesti vara hindamise standardisari EVS 875 1.3 EKHÜ Heade Tavade Koodeks 2 Hindamisel kasutatavad mõisted 2.1 Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875:1) 2.2 Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1) 2.3 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875:1) 2.4 Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875:1) 2.5 Ülevaatuse kuupäev (inspection date) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875:1) 2.6 Hüvitusväärtus (compensation) on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Kuigi turuväärtus on kõige sagedamini kasutatav väärtuseliik, on hüvitusväärtuse hindamisel sageli lähtekohaks vara asendamise, remontimise või ülesehitamise kulud, mis teatud turusituatsiooni ja/või asukohta silmas pidades võivad oluliselt erineda turuväärtusest. (EVS 875-12). Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui kinnisasja väärtus ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu. Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral kinnisasja (või selle osa) väärtus, otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 28). 2.7. Äralõige (land taken) on võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12) 2.8. Harilik väärtus. Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Hariliku väärtuse hindamisel lähtutakse turuväärtuse hindamise nõuetest 3 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused 3.1 Hindajale esitatud andmed ja dokumentatsioon on tõesed. 3.2 Hinnatava vara turuväärtus on leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või juriidiliste isikute õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud tuginedes turuosaliste poolt tehtavatele eeldustele, et vara üle minemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on kustutatud või kustutatakse tehingu käigus ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Kui kolmandate isikute õigustega on hindamisel arvestatud, siis on see käesolevas eksperthinnangus ka selgelt välja toodud. 3.3 Käesolev hindamisaruanne on hüvitusmenetluse läbiviimiseks vajalikus ulatuses avalik. Hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi muul eesmärgil ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. 5 3.4 Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik ja/või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. 3.5 Hindaja ei ole teinud ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega inspekteeritud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud informatsiooni, teostatud visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kohta, mida ei ole inspekteeritud ja käesolev hindamisaruanne ei kinnita ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kaetud, varjatud või ligipääsmatute osade laitmatust. 3.6 Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste / saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse või saastuseohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnatavat vara või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. 3.7 Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse olemasolu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. 4 Hinnatav vara Asjaõiguslik staatus Mõttelised osa kinnisasjast Reg osa nr Kinnistu, reg osa nr 1424304 Katastritunnused 83101:003:0763 83101:003:0764 83101:003:0765 83101:003:0766 83101:003:0767 Äralõiked teostatakse katastriüksustest 83101:003:0766 ja 83101:003:0767. Sihtotstarve Transpordimaa 100% (hinnatavad katastriüksused), ülejäänud kolme katastriüksuse sihtotstarbed on ärimaa 70%, tootmismaa 30%. Aadress Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond. Vara liik Kinnisasi. Omanik KT-INVEST OÜ (registrikood 10788029) Koormatised ja kitsendused Kanded puuduvad. Hüpoteegid Hüpoteek summas kaks miljonit krooni aktsiaseltsi Hansapank (reg.kood 10060701), Tallinn kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks 30.05.2005 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 10.06.2005. Kohtunikuabi M.Tolpinets. Kinnistusregistriosa IV jaos kehtiv hüpoteegikanne, millega me hindamisel ei arvesta. Märkus: riigile omandatav vara vabastatakse hüpoteegist ning seetõttu pole hindamisel arvestatud vara koormava hüpoteegiga. Hindajal puudub võimalus kontrollida hüpoteegiga tagatud nõude olemasolu ja jääk-summat hindamisaruande 6  kuupäeva seisuga. Kui vara omandatakse koos seda koormava hüpoteegiga, tuleb hüvitusväärtusest lahutada hüpoteegiga tagatud nõude tegelik jääk. Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal seadustest ja lepingutest tulenevad kinnistus- tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada raamatusse mittekantud selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas õigused ja kohustused eksperthinnangus toodud turuväärtust. 5 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus Tellija Transpordiamet Hindaja Andres Teder Pindi Kinnisvara OÜ Aadress: Tartu mnt. 16, 10117,Tallinn Reg.nr: 10677258 Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/23/1216-1, 13.06.2023, lisatellimus 26.10.2023. „Kirjalike hindamisaruannete koostamine Tartu põhjapoolse ümbersõidu osalise elluviimise tarbeks“ Tellitavaks tööks on hindamisaruannete koostamine hinnatavate kinnisasjade hüvitusväärtuse ja hariliku väärtuse (turuväärtuse) kohta. Hüvitusväärtuse all mõeldakse hinnatava kinnisasja väärtust, mille korral on arvesse võetud majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatule. Ülevaatuse kuupäev 14.11.2023 ja 17.12.2023. Ülevaatuse ulatus Teostatud on katastriüksuste ülevaatus. Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus. Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud erivahendeid. Ülevaatusel osalesid OÜ Pindi Kinnisvara kutseline hindaja Andres Teder ainuisikuliselt Andmed esitas Kasutatud on avalikke registreid Andmeallikad Kinnistusregistri registriosa väljavõte (27.01.2024.) Päring Maa-ametist geoportaal.maaamet.ee (17.12.2023.) Pindi Kinnisvara OÜ tehingute andmebaas (17.12.2023.) Kinnisvaraportaal www.kv.ee (17.12.2023.) Regio Kaardirakendus http://regio.delfi.ee/ (17.12.2023.) Planeeringute info Tartu linna koduleheküljelt https://www.tartu.ee/ (17.12.2023.) Töövõtuleping nr 3.2-2/23/1216-1, 13.06.2023. 6 Hinnatava vara iseloomustus 6.1 Asukoht ja keskkond Asukoht piirkonna siseselt Hinnatav vara asub Tähtvere külas, mis on uue haldusjaotuse järgi Tartu linna üheks asulaks. Asukohalt on Tähtvere küla Tartu linna põhjapoolses osas. Kaugus Tartu kesklinnast (Raekoja plats) on ca 4,5 km. Asukoht piirkonnasiseselt keskmiselt kõrgemalt hinnatud, tegemist on väga hea nähtavuse ja ligipääsuga asukohaga. 7  allikas: regio.delfi.ee Piirkonna hoonestus Piirkonna valdavaks hoonestuseks on teisel pool raudteed äri- ja tootmishooned, teisel pool maanteed üksikelamud, lõunasuunal (arerofotol põhjasuunal) hoonestamata maa. Maa-ameti fotolao aerofoto 2023-05-10 (äralõigete ala näidatud ligikaudselt punasega) Infrastruktuur Lähimad teenindusasutused mõne kilomeetri kaugusel. Lähim ühistranspordipeatus (Vorbuse tee bussipeatus) asub ca 200 m kaugusel. 8 Haljastus ja heakord Kinnistul on madalhaljastus. Heakord on keskmine. Veekogud Emajõgi linnulennult ca 600 m kaugusel. Hinnatav vara ei paikne Maa-ameti üleujutuste kaardirakenduse põhjal üleujutusriskiga piirkonnas ka 100.a esinemistõenäosusega. allikas:geoportaal/üleujutusalad Müra- ja saastustase vara vahetus ümbruses on keskmisest kõrgem. Kinnistu piirneb Õhu saastatus ja müra Tartu-Tiksoja tugimaanteega, mis on kõrge liiklussagedusega tee. Mürataset tõstab ka läänesuunal paiknev raudtee. allikas:geoportaal/mürakaart Juurdepääsu tee Juurdepääs varani avalikult kasutatavalt tugimaanteelt Tartu-Tiksoja (tee nr 40). Hetkel väike mahasõit kinnisasja kagunurgas, detailplaneeringus planeeritud hinnatavad katastriüksused juurdepääsuks. allikas:geoportaal/teeregister 9  6.2 Katastriüksus (äralõige) Kitsepõllu tee T1 Katastritunnus 83101:003:0766 allikas: geoportaal.maaamet.ee Sihtotstarve Transpordimaa 100% Maatüki suurus 4915 m² Maatüki kuju ja reljeef, Maaüksus on ebakorrapärase, pikliku kujuga, reljeef on valdavalt tasane. Maatükk kirjeldus piirneb ühelt küljelt teega, teiselt poolt ehituseks määratud sama kinnistu hoonestamata kruntidega. Äralõige on planeeritud kinnistu kirdesuunal olevast, Tartu-Tiksoja teega piirnevast osast. Üldplaneering Tartu linnavolikogu kehtestas 7. oktoobril 2021 Tartu linna üldplaneeringu. Ülplaneeringu järgselt on äralõike osas tegemist tee ja tänava maa-alaga. Seda arvestamata on maakasutusplaanil hinnatava maaüksuse juhtotstarve ettevõtluse maa- ala. Ettevõtluse maa-ala on äri- ja tööstushoonestusega piirkond. Piirkonnas kehtivad tulenevalt krundi sihtotstarbest ärihoone või vastavalt tootmishoone maa-ala tingimused. Väljavõte üldplaneeringu maakasutusplaanist. Detailplaneering/ehitusõigus Kinnistul on kehtiv detailplaneering, Kitse-Põllu maaüksuse detailplaneering, planeeringu nr DP-01-298, kehtestatud 9/6/2008. Maaüksuse sihtotstarbe muutmine, äri- ja tootmishoonete sihtotstarvetega kruntide moodustamine ja ehitusõiguse määramine ning tehnovõrkude varustuse põhimõttelise lahenduse väljatöötamine, koostaja Artes Terrae OÜ. Hinnatav maaüksus on detailplaneeringuga määratud transpordimaaks. 10 Kinnisasjal paiknevad Maatükil hoonestus puudub. ehitised /rajatised Muud piirangud ja nende Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardirakenduse andmetel ulatuvad kinnistule mõju turuväärtusele järgmised kaitsevööndid: elektripaigaldise kaitsevöönd, avalikult kasutatava tee kaitsevöönd, planeeringu ala. Nimetatud kitsendused ei mõjuta hindamiskäiku ega vara turuväärtust vastavalt vara parimale kasutusele. 11 Kitsenduste kaart www.maaamet.ee Äralõike plaan Äralõige pindalaga 2048m2 . Äralõige on planeeritud kinnistu kirdesuunal olevast, teega piirnevast osast. Katastriüksus 83101:003:0766. Väljavõte Tellija esitatud Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist Kinnistu osal paiknevad Äralõikel puuduvad ehitised. ehitised 6.3 Katastriüksus (äralõige) Vaksali tänav T1 Katastritunnus 83101:003:0767 12  allikas: geoportaal.maaamet.ee Sihtotstarve Transpordimaa 100% Maatüki suurus 13942 m² Maatüki kuju ja reljeef, Maaüksus on ebakorrapärase kujuga, reljeef on valdavalt tasane. Maatükk piirneb kirjeldus teega, raudteemaaga ja ehituseks määratud sama kinnistu hoonestamata kruntidega. Äralõige on planeeritud kinnistu kirdesuunal olevast, Tartu-Tiksoja teega piirnevast osast. Üldplaneering Toodud Kitsepõllu tee T1 katastriüksuse juures. Detailplaneering/ehitusõigus Kinnistul on kehtiv detailplaneering, Kitse-Põllu maaüksuse detailplaneering, planeeringu nr DP-01-298, kehtestatud 9/6/2008. Maaüksuse sihtotstarbe muutmine, äri- ja tootmishoonete sihtotstarvetega kruntide moodustamine ja ehitusõiguse määramine ning tehnovõrkude varustuse põhimõttelise lahenduse väljatöötamine, koostaja Artes Terrae OÜ. Hinnatav maaüksus on detailplaneeringuga määratud transpordimaaks. 13 Kinnisasjal paiknevad Maatükil hoonestus puudub. ehitised /rajatised Muud piirangud ja nende Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardirakenduse andmetel ulatuvad kinnistule mõju turuväärtusele järgmised kaitsevööndid: elektripaigaldise kaitsevöönd, avalikult kasutatava tee kaitsevöönd, planeeringu ala. Nimetatud kitsendused ei mõjuta hindamiskäiku ega vara turuväärtust vastavalt vara parimale kasutusele. Kitsenduste kaart www.maaamet.ee Äralõike plaan Äralõige pindalaga 1511m2. Äralõige on planeeritud kinnistu kirdesuunal olevast, teega piirnevast osast. Katastriüksus 83101:003:0767. Väljavõte Tellija esitatud Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist Kinnistu osal paiknevad Äralõikel puuduvad ehitised. ehitised Kokkuvõte kirjavahetusest ja Hindaja poolt on omanikule pakutud võimalust osaleda ülevaatusel e-kirjaga, hindaja vestlusest omanikuga ja vestles omaniku esindajaga ka telefoni teel. Omanikfirma KT-INVEST OÜ esindaja omaniku seisukohad Indrek Pung teatas enda vastustes järgmist: 1. KT-INVEST OÜ esindaja Indrek Pung esindaja kiri 21.11.2023 Seoses hindamisprotseduuri alustamisega (meiega on ühendust võtnud kutseline hindaja Andres Teder Pindi Kinnisvarast) palume täiendavat infot kinnistust tehtava äralõikega kaasnevaga: Milline on Kitsepõllu tee T1 maaüksusest tehtava äralõike maa-alale projekteeritava kergliiklustee profiil, e kergliiklustee nullkõrgusest sõltub otseselt Kitsepõllu tn 2, 4 ja 6 juurdepääsutee rajamise tehniline lahendus ja eeldatav rajamiskulu ning seega ka võimalike äralõike võõrandamisega kaasnevate kahjude 14 käsitlus hüvitusväärtuse hindamisel. P.S. Kui olete sellekohase info hindamise läbiviijale (Andres Teder) juba varasemalt esitanud, andke palun ka teada. Käesolevale kirjale on vastanud Tellija poolt 28.11.2023 järgmist: Saadan projekteerija poolt saadetud joonise (manuses). Tiit Vunk meie projekteerimise üksusest kommenteeris seda järgnevalt: Sellel joonisel on näha olemasoleva maapinna kõrgusarvud ning projekteeritava tee kõrgused, mis jäävad vahemikku 47,20-47,90. Loodan, et see info on piisav. Hindaja märkus: Hindaja arvestab, et vastus oli piisav, hindaja kompetents antud projekteerimisküsimuses ei ole ka piisav seisukoha võtmiseks. 2. KT-INVEST OÜ esindaja Indrek Pung esindaja kiri 21.11.2023 Kehtiva DP kohaselt on kinnistu (reg osa nr 1424304) koosseisus olev Vaksali tänav T1 katastriüksus (83101:003:0767) Tartu linna üldplaneeringu alusel reserveeritud Vaksali tänava pikenduse tarbeks. Käesoleva ajani ei ole Tartu linn nimetatud katastriüksuse omandamise ega Vaksali tänava pikenduse rajamise osas maaomanikule seisukohta esitanud. Vaksali tänav T1 katastriüksus on seega vaba turu kontekstis sisuliselt aktiivsest kasutusest väljas ning Vaksali tn T1 katastriüksuse võimalikke tulevikuperspektiive on kaks: - Vaksali tänava pikenduse rajamise otsuse tegemisel maksab Tartu linn tulevikus maaomanikule katastriüksuse omandamise eest hüvitise või - Vaksali tänava pikenduse rajamisest loobumise korral on maaomanikul võimalik algatada maa-ala osas uus detailplaneering, millega määratakse ehitusõigus ka Vaksali tn T1 katastriüksuse maa-alale. Katastriüksustest Kitsepõllu tee T1 (83101:003:0766) ja Vaksali tn T1 (83101:003:0767) tehtavate äralõigete eest riigi poolt maaomanikule makstava hüvitusväärtuse ja Vaksali tn T1 katastriüksuse perspektiivsete kasutusvõimaluste ja/või tulevikus katastriüksuse omandamise eest Tartu linna poolt maaomanikule makstava hüvitise kujunemise vahel puudub meie hinnangul sisuline puutumus, küll on otseselt funktsionaalselt seotud ja seetõttu ka turuväärtuse hindamisel turupõhiselt käsitletavad Kitsepõllu tee 2, 4, 6 ja Kitsepõllu tee T1 katastriüksused kogumis. Seetõttu on meie hinnangul hüvitusväärtuse hindamisel otstarbekas ja põhjendatud käsitleda turuväärtuse hindamisel kogumis Kitsepõllu tee 2, 4, 6 ja Kitsepõllu tee T1 katastriüksusi (83101:003:0763|83101:003:0764|83101:003:0765|83101:003:0766) ning leida kinnistust tehtavate äralõigete pinnaühiku väärtus (€/m²) nende katastriüksuste summaarse pindala põhjal. 3. KT-INVEST OÜ esindaja Indrek Pung esindaja kiri 28.11.2023 Kuna kinnistust tehtava äralõike hüvitusväärtus peab põhinema turupõhistel andmetel ning leitakse läbi kinnistu turuväärtuse, siis turuväärtuse hindamise kontekstis ei ole kinnistu turuväärtuse puhul võimalik Tartu linnale reserveeritud Vaksali tänav T1 katastriüksusega (83101:003:0767) arvestada – sellise maaüksuse võõrandamine ei ole vaba turu tingimustes mingil kombel tõenäoline, sest tegemist on avalikku kasutusse planeeritud maa-alaga ning senist menetluse kulgu arvestades (DP kehtestati 2008 aastal, Tartu linnale esitatud asjakohaste päringute tulemusel ei ole olukord siiani selginenud) puudub igasugune teadmine Tartu linna poolt makstava hüvitise suuruse ning selle võimaliku maksmise aja kohta. P.S. täna TrAm’i poolt edastatud materjali (PP väljavõte maantee ja projekteeritava kergliiklustee kõrgusmärkidega) esmavaatlusel tundub, et maanteelt mahasõidu ja äralõike maa-alale kavandatud kergliiklustee projektikohase nullkõrguse osas tuleb asuda TrAm’iga läbirääkimistesse, sest joonisel kajastatud projekteeritud kõrguste 15 (mahasõit, kergliiklustee mahasõidu asukohas) kehtimajäämise puhul puudub kinnistu maa-ala reljeefi arvestades tehniliselt otstarbekas lahendus hoonestatavatele maaüksustele juurdesõidutee (kergliiklusteega paralleelselt kulgev kogujatee) ja DP- kohase ehitusala nivelleerimiseks (projekteeritava kergliiklustee ja kinnistu maa-ala absoluutkõrguste vahe on kuni 2 m). Kinnistu koosseisus olevate hoonestatavate maaüksuste absoluutkõrgusi arvestades osutub ilmselt ka vajalikuks TrAm’i poolse kooskõlastuse saamine sademevee juhtimiseks kergliiklustee alla projekteeritava truubi kaudu maantee ja projekteeritava kergliiklustee vahel kulgevasse kraavi. Lähtuvalt soovist veenduda kehtestatud DP otstarbeka realiseerimise võimalikkuses soovime kirjeldatud asjaolud täpsustada TrAm’iga läbirääkimistel veel enne äralõike võõrandamist. 4. Märkus: hindaja tegi 17.12.2023 kirjaliku päringu Indrek Ranniku`le (Tartu Linnavalitsus Ruumiloome osakond, planeeringute valdkonna juht (üldplaneeringud)) järgmise sisuga: Teostan Tartu põhjapoolse ümbersõidu osalise elluviimise tarbeks kinnistute äralõigete hüvitusväärtuste hindamist. Üheks varaks on kinnistu 1424304, mille koosseisus on ka katastriüksus Vaksali tänav T1. Nimetatud katastriüksus on algselt planeeritud Vaksali tänava pikenduse ja ristmikuna aga nimetatud tänavat ei ole praeguseks realiseeritud ja Tartu põhjapoolse ümbersõidu realiseerimisel ei ole vist ka tehniliselt teostatav. Seega küsin, kas Tartu linnavalitsusel on planeeritud nimetatud Vaksali tänava pikendus realiseerida ja maatükk omandada? Kui nimetatud pikendus ei ole enam antud olukorras realiseeritav siis kas maaomanikul võimalik algatada maa-ala osas uus detailplaneering, millega määratakse ehitusõigus ka Vaksali tn T1 katastriüksuse maa-alale. Milline oleks sel juhul eeldatav sihtostarve ja võimalik maksimaalne maatüki täisehitusprotsent? Indrek Ranniku vastas 21.01.2024 järgmist Tere Me arutasime selle läbimurde saatust põhjalikult. On selge, Vaksali tn pikendus on meil üldplaneeringus ette nähtud ja sellest linn ei loobuks. Ilmselgelt ei tule tehniline lahendus enam selline ringikujuline nagu detailplaneeringus, kuid väljasõidu saab ikka teha. Praegusel juhul jääb linn maa reserveerimise juurde. Kui omanik soovib põhjalikumat arutelu ja edasisis samme täpsustada, saame koostada ametliku kirja. Hindaja märkus: Hindaja arusaam antud kirja valguses on, et ringikujuline lahendus ei säili kuid läbimurre tuleb ja esialgu jääb ka nimetatud teemaa reserveerituks, st lisaehitusvõimalus kui teemaa vajadus on väiksem, on ebaselge. Hindaja edastas ka nimetatud kirja ka omaniku esindajale. 4. KT-INVEST OÜ esindaja Indrek Pung kiri 25. jaanuar 2024 peale Tartu Linnavalitsusest vastuse saamist: Täname info eest ning esitame omalt poolt veelkord meie 21.11.2023 ja 28.11.2023 kirjades toodud hüvitusväärtuse kindlaksmääramiseks läbiviidava hindamistoimingu põhimõtteid puudutavaid seisukohti täpsustatud ja täiendatud sõnastuses: Kehtiva DP kohaselt on kinnistu (reg osa nr 1424304) koosseisus olev Vaksali tänav T1 katastriüksus (83101:003:0767) Tartu linna üldplaneeringu alusel reserveeritud Vaksali tänava pikenduse tarbeks. Käesoleva ajani ei ole Tartu linn nimetatud katastriüksuse omandamise ega Vaksali tänava pikenduse rajamise osas maaomanikule konkretiseeritud seisukohta esitanud. Vaksali tänav T1 katastriüksus on seega vaba turu kontekstis jätkuvalt aktiivsest kasutusest väljas ning Vaksali tn T1 katastriüksuse võimalikke tulevikuperspektiive on kaks: - Vaksali tänava pikenduse rajamise otsuse tegemisel maksab Tartu linn tulevikus maaomanikule katastriüksuse omandamise eest hüvitise või 16  - Vaksali tänava pikenduse rajamisest loobumise korral on maaomanikul võimalik algatada maa-ala osas uus detailplaneering, millega määratakse ehitusõigus ka Vaksali tn T1 katastriüksuse maa-alale. Katastriüksustest Kitsepõllu tee T1 (83101:003:0766) ja Vaksali tn T1 (83101:003:0767) tehtavate äralõigete eest riigi poolt maaomanikule makstava hüvitusväärtuse ja Vaksali tn T1 katastriüksuse perspektiivsete kasutusvõimaluste ja/või tulevikus katastriüksuse omandamise eest Tartu linna poolt maaomanikule makstava hüvitise kujunemise vahel puudub meie hinnangul sisuline puutumus, küll on kehtiva detailplaneeringuga määratu kohaselt otseses füüsilises ja funktsionaalses seoses ning seetõttu ka turuväärtuse hindamisel turupõhiselt käsitletavad Kitsepõllu tee 2, 4, 6 ja Kitsepõllu tee T1 katastriüksused kogumis. Kuna kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtus leitakse läbi kinnisasja turuväärtuse, mis peab metoodiliselt tuginema turupõhistele andmetele, siis turuväärtuse mõiste sisulisest tähendusest tulenevalt ei ole kinnisasja turuväärtuse hindamisel Tartu linnale reserveeritud Vaksali tänav T1 katastriüksusega (83101:003:0767) arvestamine põhjendatud, sest sellise maaüksuse võõrandamine vaba turu tingimustes on ülekaalukalt ebatõenäoline - tegemist on avalikku kasutusse planeeritud maa-alaga, mille omandab perspektiivis kohalik omavalitsus (Tartu linn) ning senist menetluse kulgu arvestades (DP kehtestati 2008 aastal, Tartu linnale esitatud asjakohaste päringute tulemusel ei ole olukord siiani selginenud) puudub kinnistu omanikul igasugune teadmine Tartu linna poolt makstava hüvitise suuruse ning selle võimaliku maksmise aja kohta. Kõike eeltoodut arvestades on meie hinnangul hüvitusväärtuse hindamisel otstarbekas ja põhjendatud käsitleda hüvitusväärtuse hindamisel hinnatava varana üksteisega detailplaneeringuga määratu kohaselt funktsionaalselt seotud Kitsepõllu tee 2, 4, 6 ja Kitsepõllu tee T1 katastriüksusi (83101:003:0763|83101:003:0764|83101:003:0765| 83101:003:0766) kogumis ning leida äralõigete pinnaühiku väärtus (€/m²) nende katastriüksuste summaarse pindala põhjal. Hindaja märkus: Hindaja nõustub antud info valguses lähenemisega, et kinnistut nr 1424304 tuleks äralõigete valguses vaadelda kui ühtset arenduskinnistut ja seda on hindamisel arvestatud. 6.4 Tehnosüsteemid Veevarustus Maatükil puuduvad, naaberkinnistule põhjasuunal (Palsa) on väljastatud on ehitusload vee-, reoveekanalisatsiooni- ja sademevee, kanalisatsioonitorustike ehitamiseks Kanalisatsioon Maatükil puuduvad, naaberkinnistule põhjasuunal (Palsa) on väljastatud on ehitusload vee-, reoveekanalisatsiooni- ja sademevee, kanalisatsioonitorustike ehitamiseks Elektrivarustus Kinnistut läbib el.liin Gaas Vaksali tn kinnistule (83101:003:0206) on kavandatud gaasitrass 6.5 Hüvitamise eesmärgil hindamine ja äralõike käsitlus hindamisel (1) Kinnisasja omandaja peab kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. (2) Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad (KAHOS § 11). (1) Kinnisasja hinnatakse hüvitamise eesmärgil, kui õigusaktist või tehingust tulenevalt tuleb kinnisasja või piiratud asjaõiguse omanik asetada talle hüvitise määramiseks olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. 17  (2) Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui kinnisasja väärtus ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu. (3) Hindamisaruandes kirjeldatakse, mis oleks olnud, kui hüvitamist põhjustavat asjaolu ei oleks esinenud, ja olukorda, mis arvestab hüvitamist põhjustava asjaoluga. Mõlema olukorra erinevused tuuakse hindamisaruandes selgelt esile. (4) Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral kinnisasja (või selle osa) väärtus, otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 28). (1) Kui äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõike väärtus eraldi kinnisasja väärtusena. Äralõike väärtuse hindamisel eraldi kinnisasjana esitatakse hinnang ka selle kohta, kas äralõike väärtus kajastab allesjääva kinnisasja turuväärtuse vähenemist ning kas esineb otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu seoses allesjääva kinnisasjaga. (2) Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatatav, hinnatakse kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemisena esmalt kinnisasja turuväärtus enne äralõike tegemist ja lahutatakse sellest kinnisasja väärtus pärast äralõike tegemist. Kui kinnisasi koosneb mitmest erineva kasutusega osast, hinnatakse ainult nende osade väärtust, mille väärtus äralõike tõttu muutub (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 29). Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. (KAHOS § 12 (4) Kinnisasja hinnatakse üldjuhul tervikuna, arvestades kõiki kinnisasja olulisi osi. Kinnisasja võib hinnata osadena või hinnata üksnes kinnisasja osa kinnisasja kasutusest, hindamise eesmärgist, hinnatava kinnisasja eripärast lähtudes või õigusaktides sätestatud juhtudel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 5). Otsesese varalise kahju hindamine (1) Otsese varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja tõendatud otsene varaline kahju. (2) Ei hinnata järgmist kahju: 1) mittevaraline kahju; 2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja heitgaase; 3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise kaudu hüvitatakse. (3) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva otsese varalise kahju hindamisel analüüsitakse: 1) kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja väärtusele; 2) privaatsuse vähenemise mõju seoses ümbritsevasse keskkonda uute ehitiste püstitamisega või kõrghaljastuse vähenemisega, eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotstarbelistel kinnisasjadel; 3) kinnisasja pindala vähenemise mõju kinnisasja kasutatavusele ja ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt kinnisaja kui terviku turuväärtusele; 4) kuludokumentide alusel kinnisasja omandatavale osale viimase kümne aasta jooksul tehtud kasulikke kulutusi, seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis § 30 lõikes 3 sätestatud tingimustel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 31). Kinnisasja (katastriüksust) hinnatakse reeglina kui tervikut. Kui võõrandatakse osa kinnisasjast, tuleb hindajal eraldi tuua välja võõrandatava äralõike väärtus ruutmeetri hinnaga. Kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse, käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti (EVS875 Osa 12) Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. 18  6.6 Kolmandate isikutega seotud andmestik Omaniku esindaja kinnitusel puuduvad kinnistul rendilepingud. 6.7 Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus (sustainability) on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Piirkonnas on võimalik kestlik arendus. 7 Turuanalüüs 7.1 Makromajanduse ülevaade SKP muutus Statistikaameti andmetel langes sisemajanduse koguprodukt (SKP) võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 2023. aasta teises kvartalis 2,9%. Jooksevhindades moodustas SKP 9,4 miljardit eurot. Vaatamata teises kvartalis tuntavalt aeglustunud inflatsioonile ei ole üldine majandusolukord oluliselt paranenud, siiski oli teise kvartali majanduslangus veidi aeglasem kui eelnevatel kvartalitel. Tegevusalade lõikes tuli suurim positiivne panus kaubandusest ja tuntav positiivne panus tuli ka kinnisvaraalasest tegevusest. Suurim majanduse pidurdaja oli veonduse ja laonduse tegevusala, märkimisväärne negatiivne panus oli ka energeetikal ja ehitusel. Sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP vähenes võrreldes esimese kvartaliga 0,2% ning võrreldes eelmise aasta teise kvartaliga 3,0%. 1 Ehitus Statistikaameti andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted 2023. aasta teises kvartalis Eestis ja välisriikides püsivhindades kokku 12% vähem kui aasta varem samal perioodil. Ainult kohalikku ehitusturgu arvestades vähenes ehitusmaht 14%. Eesti ehitusettevõtted ehitasid 1,019 miljardi euro eest, sellest hooneid 646 miljoni ja rajatisi 373 miljoni euro eest. Eelmise aasta teise kvartaliga võrreldes ehitati hooneid 13% ning rajatisi 9% vähem. Ehitusturgu mõjutab jätkuvalt nii ehitushindade kasv, intressimäärade tõus kui ka tarbija kindlustunde vähenemine. Kohalikku ehitusturgu mõjutas enim hoonete ehitusmahtude vähenemine ja seda peamiselt hoonete remondi- ja rekonstrueerimistööde vähenemise tõttu. Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse 2113 uut eluruumi ehk 12% rohkem kui aasta varem. Ligi pooled valminud eluruumidest asuvad Tallinnas, järgnevad Tartumaa ja Tallinna lähiümbruse vallad. Nõudlus uute eluruumide järele väheneb. Ehitusluba väljastati 855 eluruumi ehitamiseks, mida on 41% vähem kui aasta varem. Eelistatuim elamutüüp oli eramu. Kasutusse lubati 214 mitteelamut kasuliku pinnaga 136 700 ruutmeetrit. Enim lisandus uut tööstus-, büroo- ja kaubandushoonete pinda. Võrreldes mullusega kasutusse lubatud mitteelamute pind suurenes, kuid maht vähenes. 2 1 Statistikaameti pressiteade, 31.08.2023 - Teises kvartalis majanduslanguse tempo aeglustus 2 Statistikaameti pressiteade, 28.08.2023 - Teises kvartalis vähenes ehitusmaht 12% 19 Joonis 1. Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv (allikas Statistikaamet) Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2023. aasta teises kvartalis 1873 eurot ehk 12,4% kõrgem kui eelmisel aastal samal ajal. Mediaanpalk oli teises kvartalis 1524 eurot. Tegevusalade lõikes oli keskmine brutokuupalk teises kvartalis kõrgeim info ja side, finants- ja kindlustustegevuse ning energeetika tegevusaladel. Madalaim oli keskmine palk aga majutuse ja toitlustuse, muude teenindavate tegevuste ja kinnisvaraalase tegevuse alal. Kõrgeim brutokuupalk oli Harju (sh Tallinn) ja Tartu maakonnas, madalaim aga Valga ja Hiiu maakonnas. Võrreldes aasta taguse ajaga tõusid palgad kõige rohkem Ida-Viru ja Rapla maakonnas. 3 Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja oli 2023. aasta oktoobris -35, mis on 10 punkti võrra kõrgem madalaimast tasemest 2022. aasta septembris ning 49 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. Statistikaameti andmetel langes tarbijahinnaindeks oktoobris võrreldes septembriga 0,4% ning tõusis võrreldes eelmise aasta oktoobriga 4,9%. Mulluse oktoobriga võrreldes olid kaubad 3,7% ja teenused 7,0% kallimad. 2022. aasta oktoobriga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim toidu ja mittealkohoolsete jookide kallinemine, bensiin oli 5,4% ja diislikütus 11,9% odavam. Septembriga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim toidu ja mittealkohoolsete jookide 1,1% odavnemine. 4 2023. aasta teises kvartalis oli Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku 11 079 vaba ametikohta, mida on 17% vähem kui mullu samal ajal. Tööandja algatusel lahkus ametist üle 6000 inimese. Teises kvartalis oli nii vabade kui ka täidetud ametikohtade koguarv veidi üle 617 000 ja neist enamik olid töötleva tööstuse, kaubanduse ning hariduse tegevusaladel. Enamik vabadest ametikohtadest asusid Harjumaal (sh Tallinnas), järgnesid Tartumaa ja Pärnumaa. Teises kvartalis võeti tööle 53 849 ja töölt lahkus 51 500 inimest. Tööandja algatusel lahkus ametist 6341 töötajat ja see moodustas 12% kõigist töölt lahkunutest. 5 Kinnisvara hinnatrendid Kui 2022. aastal olid kinnisvara hinnatrendid mõningases kasvutempos – korterite turul ületasid tehingusummad ja tehinguaktiivsus suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid –, siis 2023. aasta esimesel poolel kasv pidurdus. 2023. aasta oktoobri seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 9% madalam viimaste aastate kõrgeimast tasemest (detsember 2022) ning 62% kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast. Laenumahud ja intressimäärad 3 Statistikaameti pressiteade, 25.08.2023 - Keskmine palk oli teises kvartalis 1873 eurot, mediaanpalk 1524 eurot 4 Statistikaameti pressiteade, 07.11.2023 - Tarbijahinnaindeksi suurim mõjutaja oli oktoobris toit 5 Statistikaameti pressiteade, 05.09.2023 - Vabu ametikohti oli teises kvartalis üle 11 000 20 2023. aasta septembri seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr 4%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 5,7% ning ettevõtetele 6,7%. Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR (allikas Eesti Pank) 2023. aasta septembris oli laenukäive väiksem ja laenujääk suurem kui 2022. aasta septembris. Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive (allikas Eesti Pank) Eesti Panga majandusprognoosi järgi pöördub Eesti majandus uuesti kasvule 2024. aastal, kuid pärast kaheaastast langusperioodi kujuneb taastumine aeglaseks. Samas on väga kiire hinnatõus Eestis läbi saanud. 2023. aasta majanduslanguseks prognoosib keskpank 2,2% ja 2024. aasta majanduskasvuks 1,4%. Mõnevõrra kiiremat, 4% suurust majanduskasvu võib Eestis oodata 2025. aastal. Majanduse seis on tavapärasest kehvem, kuid kõik sektorid pole sama halvas olukorras. Suuremad tagasilöögid on tabanud tööstussektorit, kus tellimuste vähesuse tõttu on tulnud ka töötajate hulka vähendada, samas kui teenustesektoris on hõive püsinud kasvutrendil. Tööotsijate arvu kasv toob omakorda kaasa palgakasvu aeglustumise. Palgakasv jääb kahel järgmisel aastal 6% lähedusse. Inflatsioon jätkab aeglustumist. Augustiks 4,6%ni alanenud tarbijahindade inflatsioon jääb 4-5% vahele 2023. aasta lõpuni. 2024. aastal kallineb tarbijakorv 3,4%, kusjuures suurem osa hinnakasvust tuleb käibemaksu tõusust. Kui eelarve tasakaalu püsivalt parandavaid otsuseid ei tehta, siis jääb riigieelarve tulevastel aastatel ulatuslikku puudujääki. Püsiv puudujääk tähendab ka kestvat survet hindade tõusuks, mis mõjutab halvasti Eesti konkurentsivõimet. Teadmatus eelseisvatest maksumuudatustest teeb ettevõtetele investeerimisplaanide tegemise raskemaks ja see kahjustab majanduse 21 kasvuvõimekust. Majanduse pikaajalise kasvuvõimekuse tõstmisel on ettevõtluskeskkonna parandamisest ja administratiivsete tõkete eemaldamisest rohkem abi kui eelarvestiimulitest. 6 7.2 Turusegmendi analüüs 7.2.1 Arenduskinnistute turg TRENDID JA PROGNOOS  2020. aastal alanud pandeemiast tingitud keerulisem majandusolukord ei ole arenduskinnistute turule negatiivselt mõjunud. Turg oli tehingute arvult jätkuvalt aktiivne ka 2021 aastal – tehinguid tehakse nii korterelamu ehitusõigusega kui ka ärihoone ehitusõigusega maatükkidega ning tehinguhinnad ei ole langenud.  Endiselt on nõudlus suurim kesklinna kinnistute järele, kuid suurem osa tehingutest tehakse just äärelinnas. Varasemast rohkem on ostetud arenduskrunte ka lähivaldades.  Arenduskruntide turul on pakkumine ja nõudlus juba mitmendat aastat paigast ära – pakkumisi on vähe ja pakutavad arenduskrundid ei vasta hinnatasemelt (olles sellest oluliselt kõrgem) või ehitusõiguselt (vananenud detailplaneeringud ja ehitusload) nõudlusele.  Turuparameetritele vastavate korterelamumaade osas ületab nõudlus pakkumist.  Arenduskinnistute ostjateks on valdavalt kohaliku taustaga ehitusettevõtted ja spetsialiseerunud arendusettevõtted. Arenduskinnistud jagunevad:  Korruselamumaa – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega korruselamu ehitusõigusega maa.  Ärimaa – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega ärihoone (kaubandus või büroo) ehitusõigusega maa jms.  Korterelamu – väärtuslik hoone, mida rekonstrueeritakse ümber korterelamu eesmärgil.  Segakasutus – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega äri/eluhoone (ärikondlik ja elukondlik kasutus on suhtes 50/50) ehitusõigusega maa. NÕUDLUS Eelistatumad on arenduskrundid, mille ehitusmaht ei ületa 5000 m² (nii elamis- kui ka äripindade puhul). Äärelinnas on eelistatumad ka maapealse parkimisvõimalusega krundid, kuna maa-aluse parkimiskorruse rajamine teeb ehituse märkimisväärselt kallimaks. Elu- ja äriarenduskruntide puhul on oluline detailplaneeringu olemasolu (kehtestatus). Seda eriti Kesklinnas, kuna suurema valiku tingimustes ei soovi ostja võtta lisariske detailplaneeringu venimisega võimalike vaidluste tõttu. Kuid kriitilise pilguga vaadatakse ostjate poolt üle ka juba kehtestatud detailplaneeringud, kuna need on tihti kehtestatud kinnisvarabuumi ajal ja ka ebaotstarbekad või on pakutud lahendus praeguste hindade juures liiga kallis ja majanduslikult ebamõistlik. Praktika on näidanud, et arendusprojekti ehitusõiguse eest ollakse valmis maksma 10-15% väljamüügi hinnast. Välja arvatud suure ehitusmahuga arendused (üle 10 000 m2 suletud brutopinda), kus see protsent on oluliselt madalam. 7.2.2 Hoonestamata maade turg Tartu maakonnas 6 Eesti Panga pressiteade, 26.09.2023 PROGNOOS. Majandus on visa taastuma 22  TRENDID JA PROGNOOS  Hoonestamata maade keskmised ruutmeetrihinnad on viimasel kahel aastal olnud vähese tõusva trendiga.  Pakkumiste arv on stabiilne.  Eelistatud on detailplaneeringuga krundid.  Müügiperioodid on hoonestamata maadel keskmiselt kuni 9 kuud, oluline on seejuures õige hinnastamine pakkumisel. Kolme viimase aasta hoonestamata maade hinnastatistika Tartu maakonnas. Antud statistika on jäik, kuna sisaldab ka seotud osapoolte vahelisi tehinguid. Valdavas enamuses on tehinguhinnad tõusva trendiga, osaliselt on näha ka tehinguhindade stabiliseerumist, mitmes sektoris ka langust. 2021 aasta oli maakonnas ja kinnisvaraturul üldiselt väga aktiivne, 2022 ja 2023 on aktiivsus on olnud langutrendis. Edaspidi on välja toodud Tartu linnas, asustusüksuse piires tehtud hoonestamata äri-, tootmis- ja segamaade tehingud. Nagu ka maakonnas oli aktiivseim aeg 2021.aastal, tehingute arvu poolest näitavad 2022. ja 2023. aasta vähenemist. Äri- ja toomismaade tehingute arv asustusükuse piires on liiga väike, et hinnatrende piirkonnas välja tuua. . 23  7.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade 27.01.2024.a seisuga on Tartu linnas aktiivses müügipakkumises 58 hoonestamata maad, neist 11 äri- ja tootmismaa sihtotstarbega krunti. Viimaste pakkumiste ühikhinnad jäävad vahemikku 16,4 €/m2 – 376 €/m2. Edaspidi on välja toodud avalikus pakkumises olevad varad, mis on hinnatavale sarnaselt äri- või tootmismaad või sarnase asukohaga. Andmed portaalist www.kv.ee. Planeeringuga on kavandatud ehitisealuseks pindalaks 1450 m², mis teeb lubatud täisehituse protsendiks 40%. DP järgi on tegemist 50% äri- ja 50% tootmismaaga. Lubatud ehtiste arv kinnistul 7, suurim ehitusalune pind krundipinnast kuni 60%. Elektriliitumine kinnistul 500 A. 24 Kolm jõeäärset kinnistut, arendamata, maatulundusmaad. Maatulundusmaa 100% hinnatava vara läheduses, kuid asukoht halvem, planeering puudub. Tegemist on pakkumishindadega, tavapraktikas on olemas võimalus, et reaalsed tehinguhinnad erinevad pakkumishindadest, sest tegelikud hinnad kujunevad tehingu käigus. 7.4 Turustatavuse analüüs (arendusmaa) Lõppkasutajaid iseloomustavad Sarnaste varade ostjaskonnaks on valdavalt kas ettevõtjad (omatarbeks tunnused hoonete ehitus) või investorid üüriobjektide rajamiseks. Kas hinnatav vara rahuldab Hinnatav vara vastab suuruselt keskmisele turunõudmisele, kuid turusegmendi nõudeid arendusmaana on transpordimaade osakaal suur Konkureeriv pakkumise maht, Hindamise hetkel on Tartu linnas pakkumises 11 äri- ja tootmismaad. turu neelduvus 2023.aastal on müüdud Tartu linnas 31 tootmismaad, 7 ärimaad ja 31 segamaad. Turu neelduvus on rahuldav. Hinnang likviidsusele, Sarnaste varade müügiperiood on kuni 12 kuud, likviidsus sarnaste varade müügiperiood keskmine Alternatiivse kasutuse võimalus Muu kasutus ei ole otstarbekas 8 Hindamine 8.1 Parim kasutus (äri- ja tootmismaana) Füüsiliselt võimalik ja vajalikult Äripiirkond, piirneb tugimaanteega, Tartu linna üks sissesõiduteedest põhjendatud Õiguslikult lubatav Kehtestatud detailplaneering, määratud ehitusõigus (kolm ehitusõigusega krunti ja kaks transpordimaad ehitusalune pind 9000 m 2, kuni 4 hoonet. Finantsmajanduslikult Tegemist on tugimaanteega piirneva kinnistuga, finantsmajanduslikult otstarbekas otstarbekaim kasutus on detailplaneeringujärgne kasutus arendusmaana Omandab kõrgeima väärtuse ja Kõrgeima väärtuse omandab vara detailplaneeringujärgse kasutusena, on parimaks kasutuseks kuna sellisena omandab vara kõrgeima väärtuse 8.2 Meetodi valik Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse. Kulupõhine käsitlus (Cost Approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu. Tulumeetod (Income Approach) põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Tulumeetodi aluseks on asenduspõhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem kui on vara oodatavad rahavood kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse 25 tulutoova kinnisvara (rendiobjekt või rendiobjektina käsitletav) hindamiseks. Tulupõhised käsitlused on tulu kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavoo analüüs. Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik võrdlemisel aluseks olevad müügitehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. *Võrdlusmeetod leiab laialdast kasutust eri varade hindamisel ja on muu hulgas kasutatav ka turu-rendi leidmisel. Meetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemasolu, seejuures peavad olema tagatud vabad turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipaistev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid. Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, mida omanik kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete kaudu keerukas iseloomustada. 8.3 Äralõike harilik väärtus (turuväärtus) Kinnisasja (katastriüksust) hinnatakse reeglina kui tervikut. Kui võõrandatakse osa kinnisasjast, tuleb hindajal eraldi tuua välja võõrandatava äralõike väärtus ruutmeetri hinnaga. Kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse, käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti (EVS875 Osa 12) Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest (KAHOS § 12 (4). Hinnatava vara äralõige eraldatakse teeprojekti tarbeks, äralõiked ei ole iseseisvalt asukoha, maatüki kuju tõttu (pikad kitsad siilud) kaubeldav. Omanik on välja toonud soovi ja vajadust vaadelda äralõikeid äralõikena tervikkinnistust mitte ärilõikena detailplaneeringuga moodustatud maatükkidest, viidates ka hinnatavale varale kui ühtsele arendusobjektile ja võimalusele ehitusõiguste muutumiseks. Hindaja on selles osas teinud selles osas järelpäringu Tartu linnavalitsusele ja Vaksali tn 1 täiendava ehitusõiguse tekkimist lähiajal vastus ei kinnita. Küll nõustub hindaja otstarbekusega vaadelda kogu kinnisasja ühtset tervikut arenduskinnistuna. Hindamise tavapraktikas on nii väikse äralõike (võrreldes maatüki kui terviku pinnaga) teostamine maatükist alla kohandustäpsuse ehk alla kohandusammu 5%. Seetõttu iseloomustab vara kui terviku turuväärtuse vähenemist äralõike väärtus, mis on tuletatud läbi tervikkinnistu (arenduskinnistu) ühikuhinna. Äralõike väärtusele lisandub otsene varaline kahju, kui seda esineb. Kaasnevat kahju on käesolevas töös käsitletud eraldi alalõigus. Võrdlusinformatsioonina on analüüsitud OÜ Pindi Kinnisvara andmebaasi tehinguid. Võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Hinnatava vara positiivsed tegurid Hinnatava vara negatiivsed tegurid + kaugus Tartu kesklinnast (Raekoja plats); - Tehnovõrgud, hetkel välja ehitamata. + piirneb tugimaanteega; - Suur transpordimaade osakaal + detailplaneering Võrdlusobjektidele esitatud tingimused:  asukoht Tartumaal ja sarnases turupiirkonnas;  maa on planeeringuga arendusmaa, äri- ja tootmismaa;  kehtestatud detailplaneering või olemas ehitusõigus 26 Valik võrreldavaid tehinguid Nr Aadress Tehingu aeg Hind, € Pindala, Tehingu Kirjeldus m2 hind, €/m2 Tartu maakond, Kehtiv DP, maksimaalne ehitiste arv on 2, lubatud krundi 1 Kambja vald, jaanuar 2021 600 000 13 892 43,2 maksimaalne täisehitus:4737 m2, vee- ja kanalisatsiooni Soinaste küla torustikud rajatud krundi piirini, lisandus käibemaks Tartu maakond, Kehtiv DP, maksimaalne ehitiste arv on 4, lubatud krundi 2 Kambja vald, juuli 2021 357 973 11 646 30,7 maksimaalne täisehitus: 4065 m2, vee- ja kanalisatsiooni Soinaste küla torustikud rajatud krundi piirini, lisandus käibemaks Kehtiv DP, maksimaalne ehitiste arv on 2, lubatud krundi Tartu maakond, maksimaalne täisehitus: 3 300 m2, vee- ja kanalisatsiooni 4 Kambja vald, juuli 2021 335 000 12 619 26,5 torustikud rajatud krundi piirini, gaasitrass krundi piiril, Soinaste küla elektriliitumispunkt 200/380V, 3x20A toodud krundi piirini; lisandus käibemaks Tartu maakond, Kehtiv detailplaneering puudub - potentsiaalselt ärimaa 5 Tartu vald, august 2021 275000 25 120 10,9 sihtotstarbega kinnistu, üldplaneeringu järgselt keskuse maa, Kõrveküla alevik tehnovõrgud puuduvad, alajaam 400 m raadiuses Hoonestamata tootmis- ja ärimaa, ehitusõigus läbi Tartu maakond, detailplaneeringu - täisehitus: 35%, kinnistule võimalik rajada 6 Tartu linn, jaanuar 2022 600000 13 892 43,2 kuni 2 hoonet maksimaalse pinnaga ca 4737 m2, osa kinnistust Kandiküla el.liinide kaitsevöönd, lisandus käibemaks Hoonestamata tootmis- ja ärimaa, ehitusõigus läbi Tartu maakond, detailplaneeringu - täisehitus: 19%, kinnistule võimalik rajada 7 Tartu linn, september 2022 454300 19 220 23,6 kuni 2 hoonet maksimaalse pinnaga ca 3650 m2, osa kinnistust Kandiküla el.liinide kaitsevöönd, lisandus käibemaks Kehtiv DP, maksimaalne ehitiste arv on 2, lubatud krundi Tartu maakond, maksimaalne täisehitus: 4 685 m2, vee- ja kanalisatsiooni 8 Tartu vald, Vahi jaanuar 2023 335000 12 341 27,1 torustikud rajatud krundi piirini, gaasitrass krundi piiril, alevik elektriliitumispunkt 200/380V, 3x25A toodud krundi piirini; lisandus käibemaks Kehtiv DP, 80% äri ja 20% ühiskondlike ehitiste maa, lubatud Tartu maakond, krundi maksimaalne täisehitus 50%, hoonete arv 2-3. Hind 9 Tartu vald, Raadi märts 2023 565000 15 854 35,6 sisaldab juurdepääsu asfaltkattega teelt, tänavavalgustust, alev elektriliitumist 6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini; lisandus käibemaks Tartu maakond, Kehtiv DP, maksimaalne ehitiste arv 4, lubatu krundi 10 Kambja vald, märts 2023 282850 5 657 50,0 maksimaalne täisehitus: 2235 m2, tsentraalsed liitumised krundi Soinaste küla piiril, Ropka tööstusrajooni kõrval, lisandus käibemaks Tartu maakond, Olemas ehitusõigus läbi detailplaneeringu, liitumised krundi piiril, 11 Tartu vald, juuni 2023 192810 3 274 58,9 elektriliitumine olemas; lisandus käibemaks Kõrveküla alevik Kohandamiseks on valitud tehingud 6, 7, 8 ja 9, mille tehinguinformatsioon on usaldusväärseim ning tehinguobjektid asukoha, tehingu aja ja füüsiliste parameetrite/kasutuse osas hinnatava varaga paremini võrreldavad. Kuivõrd suuremate maade värskemad tehinguid on vähe, on kasutatud tavapärase kolme võrdlustehingu asemel nelja tehingut saavutamaks usaldusväärsemat tulemust, kuna tehinguhindade diferents on suur. Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas eksperthinnangus valime võrdlusühikuks ühikuhinna, €/m2 kinnistu pindala kohta, kuna seeläbi on erinevad varad kõige läbipaistvamalt võrreldavad. Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega. Tehinguga seotud võrdluselemendid Tehingu aeg - turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse kuupäeva vahel. 2021 aastal kinnisvara tehinguhinnad küll tõusid aga praeguseks on nõudlus taas langenud ja keskmised hinnad on pigem langemas, samas heas 27  asukohas ja planeeritud maade hinnatase on 2022 aasta hinnatasemest mõnevõrra kõrgem, seetõttu 2022. a tehingutele tehtud 5% kohandus. Varaga seotud võrdluselemendid Asukoht Kõik võrreldavad tehingud asuvad samas regioonis, sarnaselt hinnatud asukohtades põhimaanteede läheduses, kohandused on saanud need maatükid mis paikne vahetult trassi ääres ning mille nähtavus on rahuldav. Juurdepääs Reeglina on hea juurdepääsuga kinnistud hinnatumad, vähese mahasõidu teega kinnistud on hinnatumad kui eraomandis või raskendatud juurdepääsuteega kinnistud. Kohanduse on saanud tehingud mille juurdepääs on halvem. Kinnistu pindala Mastaabiefekt, suurema üldpinnaga kinnistute ühikuhind on madalam kui väikesema üldpinna kinnistu ühikuhind. Tehtud on vastavad kohandused. Tehnovõrgud Tehnovõrkudega varustatud hoonestamata kinnistud on kõrgema hinnatasemega kui tehnovõrkudega varustamata kinnistud. Tehtud on vastavad kohandused. Ehitusõigus Kinnistute, millistele on määratud ehitusõigus, hinnatase on kõrgem, peamiselt on määravaks ehitisealune pind, hoonete arv ja sihtostarve. Antud juhul on arvestatud ehitusalust pinda ja hoonete arvu. Tehtud on vastavad kohandused. Väärtust mõjutavate tegurite lõikes kasutame erisuste hindamisel protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Kuluanalüüsi aluseks on asenduspõhimõte: kohandus leitakse mingi elemendi asenduskulude kaudu. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on 5%, kuna see on vastavuses võrdlusinformatsiooni kvaliteediga. 28 Võrdlustabel Tartu maakond, Tartu vald, Tartu maakond, Tartu linn, Tartu maakond, Tartu linn, Tartu maakond, Tartu vald, äri- ja tootmismaad hinnatav Vahi alevik Kandiküla Kandiküla Raadi alev hind (€) 335 000 € 600 000 € 454 300 € 565 000 € x hind (€/m2) 27,15 € 43,19 € 23,64 € 35,64 € x tehingu aeg jaanuar 2023 jaanuar 2022 veebruar 2022 märts 2023 detsember 2023 aja kohandus 0% 5% 5% 0% ajaldatud hind (€/m2) 27,1 € 45,3 € 24,8 € 35,6 € Keskmiselt hinnatud asukoht, Keskmiselt kõrgemalt hinnatud Keskmiselt kõrgemalt hinnatud Keskmiselt kõrgemalt hinnatud Keskmiselt kõrgemalt hinnatud Tartumaal , Tartu linnas, asukoht, Tartumaal, Tartu asukoht, Tartumaal, Tartu asukoht Tartu vallas,Raadi asukoht Tartumaal, Tartu linnas, asukoht piirkonna siseselt maanteest eemal, linnas, Tartu ringteelt nähtav, linnas, maanteest natuke alevis, maanteest eemal, väga hea nähtavusega asukoht tööstuspargi ala, nähtavus halvem eemal, rahuldav nähtavus, tööstuspargi ala, nähtavus halvem, halvem halvem halvem halvem asukoha kohandus 20% 10% 20% 20% juurdepääs üle eratee, Juurdepääs avalikult teelt, piirneb juurdepääsu kirjeldus Juurdepääs avalikult teelt Juurdepääs avalikult teelt servituut seatud, mahasõit Juurdepääs avalikult teelt tugimaanteega pikem juurdepääsu kohandus 0% 0% 5% 0% kinnistu pindala (m2) 12 341 13 892 19 220 15 854 33 964 kinnistu pindala kohandus -15% -15% -10% -15% Hind sisaldab juurdepääsu vee- ja kanalisatsiooni Liitumised krundi piiril, krundi Liitumised krundi piiril, krundi asfaltkattega teelt, torustikud rajatud krundi piiril liitumispunkt vee ja piiril liitumispunkt vee ja tänavavalgustust, elektriliitumist piirini, gaasitrass krundi piiril, kanalisatsioonitrassiga; kanalisatsioonitrassiga; tehnovõrkude kirjeldus 6A ning vee- ja maatükki läbib el.liin elektriliitumispunkt 200/380V, liitumine elektriga 3x32A, liitumine elektriga 3x32A, kanalisatsioonitrassidega 3x25A toodud krundi piirini liitumine gaasitrassiga liitumine gaasitrassiga liitumist kinnistu piirini; parem parem parem parem tehnovõrkude kohandus -20% -20% -20% -20% Olemas ehitusõigus läbi Olemas ehitusõigus läbi Kehtiv DP, maksimaalne Kehtiv DP, 80% äri ja 20% detailplaneeringu -täisehitus: detailplaneeringu -täisehitus ehitiste arv on 2, lubatud ühiskondlike ehitiste maa, Kehtestatud detailplaneering, 35%, kinnistule võimalik rajada 19%, kinnistule võimalik rajada krundi maksimaalne lubatud krundi maksimaalne määratud ehitusõigus (kuni 9 kuni 2 hoonet maksimaalse kuni 2 hoonet maksimaalse täisehitus: 38% ehk 4685 täisehitus 50% ehk 7927m2, hoonet, äri- ja tootmismaa, Ehitusõiguse kirjeldus pinnaga ca 4737 m2, osa pinnaga ca 3650 m2,osa m2, suurem ehitusõigus vs hoonete arv 2-3 , suurem transpordimaad ehitusalune pind kinnistust el.liinide kaitsevöönd, kinnistust el.liinide maa-ala pind, hoonete arv ehitusõigus vs maa-ala pind, 7200 m2), täisehitus 21% kogu suurem ehitusõigus vs maa-ala kaitsevöönd, väiksem väiksem, hoonete arv väiksem, kinnistust pind, hoonete arv väiksem, ehitusõigus vs maa-ala pind parem parem parem halvem ehitusõiguse kohandus -10% -10% 5% -20% kohanduste summa -25% -35% 0% -35% kohandatud hind (€/m2) 20,4 € 28,1 € 23,6 € 23,2 € kohanduste 65% 60% 65% 75% absoluutsumma kaal 0,25 0,30 0,25 0,20 1,00 € Kohandatud ühikuhind 5,09 8,42 5,91 4,63 kaalutud keskmine ehk kinnistu ühikuhinna turuväärtus (€/m2) 24,05 € Lõppväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kaalude andmise aluseks on kohanduste absoluutväärtuste summa – suurima kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehing saab väikseima kaalu ja vastupidi – kõige väiksema kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehingule antakse suurim kaal. Ühikuhinnaks saame seega 24,05 €/m2. Äralõike katastriüksusest Vaksali tn 1 (pindalaga 1511 m2) väärtuseks saame 24,05 €/m2 x 1511 m2 = 36 339,55 eurot Äralõike katastriüksusest Vaksali tn 1 (pindalaga 2048 m2) väärtuseks saame 24,05 €/m2 x 2048 m2 = 49 254,40 eurot Märkus: Vastavalt tellimuslepingule tuuakse väärtus välja ümardamata, kinnisasja m 2 väärtus ja väärtus 1 eurosendi täpsusega. 29 8.4 Kaasnev kahju, kui riik Transpordiameti isikus omandab äralõiked pindalaga 1511 m2 ja 2048 m2 Otsese varalise kahju hindamine (1) Otsese varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja tõendatud otsene varaline kahju. (2) Ei hinnata järgmist kahju: 1) mittevaraline kahju; 2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja heitgaase; 3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise kaudu hüvitatakse. (3) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva otsese varalise kahju hindamisel analüüsitakse: 1) kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja väärtusele; 2) privaatsuse vähenemise mõju seoses ümbritsevasse keskkonda uute ehitiste püstitamisega või kõrghaljastuse vähenemisega, eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotstarbelistel kinnisasjadel; 3) kinnisasja pindala vähenemise mõju kinnisasja kasutatavusele ja ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt kinnisaja kui terviku turuväärtusele; 4) kuludokumentide alusel kinnisasja omandatavale osale viimase kümne aasta jooksul tehtud kasulikke kulutusi, seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis § 30 lõikes 3 sätestatud tingimustel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 31). § 32. Saamata jääva tulu hindamine (1) Saamata jäävaks tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses ega otseses varalises kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud. (2) Saamata jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32). Teostatav äralõike ala on ala, mis piirneb kraaviga ja mis on ka detailplaneeringus ette nähtud jätta transpordimaaks. Nimetatud äralõike teostamisega otsest varalist kahju mida äralõike väärtus ei kata ei teki kuna ehitusmaht ei vähene ja juurdepääs säilib. Hindaja ei tuvastanud ka saamata jäänud tulu. Kui riik Transpordiameti isikus omandab äralõiked pindalaga 1511 m2 ja 2048 m2 siis katavad äralõigete väärtused võõrandamisel kaasneva kahju. Märkus: Hindaja toob välja, et küll võib tekkida omanikul seoses äralõigete osa hüpoteegi alt vabastamisega täiendava eksperthinnangu tellimise vajadus, mis võib olla täiendavaks kaasnevaks kahjuks. Kuid selle vajadust ei oska hindaja üheselt prognoosida, see sõltub krediidiandja otsusest. Samuti ei oska hindaja täpselt öelda eksperthinnangu koostamise tasu maksumust, see sõltub konkreetse hindamisfirma teenustasust. Saamata jäävat tulu ei esine. 30 9 Hindamistulemus Hinnatava vara, äralõige pindalaga 1511 m2, mõtteline osa kinnisasja osast, katastriüksusest Vaksali tänav T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0767, pindala 13 942 m 2, sihtotstarve transpordimaa 100%) harilik väärtus on 36 339,55 (kolmkümmend kuus tuhat kolmsada kolmkümmend üheksa eurot ja viiskümmend viis senti ehk 24,05 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine, v.a punkti 8.4. lõpus toodud märkus. Hinnatava vara, äralõige pindalaga 2048 m2, mõtteline osa kinnisasja osast katastriüksusest Kitsepõllu tee T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0766, pindala 4915 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%)., harilik väärtus on 49 254,40 (nelikümmend üheksa tuhat kakssada viiskümmend neli eurot ja nelikümmend senti ehk 24,05 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine, v.a punkti 8.4. lõpus toodud märkus. Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine. Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega. Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu. Lisad: Lisa nr 1 Asukoha plaan ja fotod Lisa nr 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte Lisa nr 3 Väljavõte Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist Lisa nr 4 Vastavuskinnitus EVS 875 Standardiseeriale Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176331 +372 507 2216 [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ 31 Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod Asukoht 32 33 Maa-ameti aerofoto 2023-05-10 34 Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte 35 36 Lisa 3 Väljavõtted Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist 37 Lisa 4 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, va juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana. Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176331 +372 507 2216 [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ 38