Pakkumine Harku karjäär 7 kinnisasjast maaeralduse omandamiseks

3 48 2 . 923b 9 0 29. 8 2 30. . 48 30 .47 30 0.5 5 2 35 Õl H=37.45 30. 4 304 .6 3 N° 644 Kr 4 30.20 30.51 30. A 63 30 3 29.88 . 0. 29 03 43 3 0 . 94 29.86 . 45 30.70 30. 54 3 Kr TP 0. 3 29.97 8 30.02 30 . 61 A 15 30 .0 29 29 2 . 943 44 30. 91 29. . 30 29 91 2 . 55 A 9. 7 66 . 90 7 30.64 29 30 . 7 29.96 Kp1003 30.06 4630. . 6 58 16 b 30 30.36 3 29.94 24 30 .4 2 30.38 97 . 71 TP 9 9 09 30. 30 . 30.05 29 . 30 29 77 911 .6 29 . 52 30 3 2 . 72 .5 0. 7 61 17 993 30.25 91 30.26 30 30 TP 57 . . 52 30.52993 1 29.96 30 33 . 68 00 Õl H=38.27 .55 . 30.20 57 30 11 . 3 60 923b 29 0. 48 . 16 30 3b Õl H=38.27 45 . 52 30.02 29. 68 15 943 9 92 74 911 30.58 1 1 29. 30. Õl H=37.92 30 29 30. .47 . 98 61 30. 3 54 30.02 0. 5 30 29.70 30.65 4 . 17 Kr 64 51 30 29.34 0. . 5 3 2 18 43 82 0.31 A 29.67 3 . 29. Õl H=40.93 30 4 3 .1 3a 5 94 0. 9 30. 44 .5 30 Ta 1 30. 30 7 .2 2 Kr 29 1 9 mm 29. 29. 58 9 . 29. 2 . 65 77 63 it 72 76 30 57 2 e e .20 9. 42 30. 44 30. 29. 30. 30 20 . 5 42 4 77 62 30 29.61 . 36 29.71 30. 51 N° 644 2 29.78 9. Ta 29.40 912 11 Kr TAMMI 19 mm 29. 70 Kr t ee it A 3 e e 9 30.. 33 0 2 40 29.48 Es 2 e TAMMIte tl in 30. 30.11 k 30. 47 29.61 55 913 6 N°44 29. 0 30 9 . 44 34 2 30. 9. 61 1 .3 Kr Õl H=39.49 29.36 30 29.78 0 .1 30 30 Kr 30 . 2 3 .25 5 0. 37 923c A 99 9 .3 7 19814:001:0581 .8 . 29 30 29 . 29 29 . 44 02 Tammi tee 30. 0 29.50 5 .1 .9 9 30. 72701:001:0651 2 29 47 30.07 30.40 50 29.48 3 29. Tammi tee 51 0 30. . 71 2 30. . 5 30. 30. 29 Ha 72 56 r 46 29. 29. 29. Kr ku 66 47 58 va 54 83 29. 81 29. 7 28 l d 0 . 93 Sa Äralõige ue val d 30. 2 47 523 m 29.54 29.33 29.34 22 923d 924 30. 42 993 29.51 72701:001:0534 72701:001:0533 29. 3 30. Harku karjäär 7 Harku karjäär 8 30. 30. 30.20 48 48 29 29 62 29 53 . 91 .48 . 30. 88 43 Kr Kr 30 A 29 .40 29 .91 30. PROJ. TINGMÄRGID .54 47 29.98 923c 3 - positsiooni number - äralõike piir - äralõike ala 915 -proj. asfaltkatte serv 29 . 30. 30. 29.43 30 . 83 48 51 29. 10 30. 30. Estl 30. -proj. teepeenra serv 58 48 52 61 ink -proj. sõidutee äärekivi, h= 12 cm 12 1 .0 30 61 -proj. sõidutee äärekivi, h= 1...2 cm 97 29. 29. Projekteerija: -proj. nõlv P l3 Maanteeamet 00 Tuulekaru OÜ 29.55 56 4 -proj. tähispost (valge/kollane) i.d.kood 1230533 9 Objekti nimetus: . 29 . 29 23 Hiireotsa tee 1, Riigitee nr 11191 km 2,07-2,27 Tammi tee ristmiku ja km Leppneeme k. 3,07-3,15 Sütemetsa tee ristmiku rekonstrueerimine Kr A KINNISTU ANDMED: Kr 30.21 Viimsi v. 74009, Harjumaa 29.40 Positsiooni number M: +372 502 5245 3 30. Joonise nimi: 29 93 29. 29.51 30. Krundijaotusplaan . 5 48 www.tuulekaru.com 29 .5 50 42 Kinnistu registriosa nr 10772022 30. Harku karjäär 7 (72701:001:0533) 30. 30. 29. 59 Katastriüksuse nimi Tegevusluba; Nr 12160 v.a. 31.08.2012 Harku karjäär 7 49 34 70 Töö nr: Joonis: Lehtede arv: Koostas: Allkiri Katastriüksuse tunnus 72701:001:0533 T. Korn /digiallkiri/ 102-4 Krj-3 1 Kinnistu pindala 6,92 ha 72701:001:0842 Staadium: Mõõtkava: Kuupäev: Kontrollis: Allkiri Äralõike pindala 2 523 m Harku-Rannamõisa kergliiklustee L1 /digiallkiri/ PP 1:500 15.05.2018 J.Laanes Tammi_Sutemetsa_v2_1.dgn 15.05.2018 16:14:09  1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Aadress: Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Eksperthinnang nr: 1812-7859-01/TRK Väärtuse kuupäev: 27.12.2018 Hindamisaruande 08.01.2019 kuupäev: Tellija: Maanteeamet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5 2. Hinnatava vara kirjeldus 6 2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 9 3. Turuülevaade 10 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 10 3.2. Harju maakonna hoonestamata tootmismaa turg 13 3.3. Turustatavuse analüüs 17 4. Turuväärtuse leidmine 18 4.1. Parim kasutus 18 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 18 4.3. Kvaliteediklass 19 4.4. Kestlikkus 19 4.5. Kinnistu turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse leidmine võrdlusmeetodil 20 Lisa 1. Fotod 24 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 25 Lisa 3. Omaniku tagasiside 26 Lisa 4. Kitsenduste kaart 27 Lisa 5. Äralõike asendiplaan 28 Lisa 6. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 29 DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Aadress Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Omanik Aktsiaselts Harku Karjäär (reg. kood. 10478760) Katastritunnus 72701:001:0533 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 6,92 ha 2 Äralõike pindala 523 m Teekaitsevööndi pindala 2 35 m suurenemine 2012. aasta Saue valla üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus põllumaa Üldplaneering alale ja loodusraja alale Detailplaneering Puudub 1 HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Kinnistu kui terviku turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine Ülevaatuse kuupäev 27.12.2018 Väärtuse kuupäev 27.12.2018 Hindamisaruande kuupäev 08.01.2019 Tellija Maanteeamet Tellimusleping Töövõtuleping nr 12-1/18/56458-1 Hindamise eeldused Eeldame, et sihtotstarvet on võimalik muuta tootmismaaks 2 Kinnistu turuväärtus 400 000 € (5,78 €/m taandatuna kinnistu pindalale) 2 Äralõike hüvitusväärtus 3 000 € (5,74 €/m taandatuna äralõike pindalale) Teekaitsevööndi suurenemisest tulenev püsiv 100 € kahju Hinnang likviidsusele Kinnisasja kui terviku müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures üle 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hinnatud hüvitusväärtus, turuväärtus ja teekaitsevööndi suurenemisest tulenev püsiv kahju ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID HINDAMISTULEMUS Aadressil Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakonnas asuvast kinnisasjast (reg osa nr 2 10772202) tehtava äralõike (523 m ) hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeval 3 000 (kolm tuhat) € ning teekaitsevööndi suurenemisest tuleneva püsiva kahju väärtus on 100 (ükssada) €. Koostaja: Kinnitaja: / Allkirjastatud digitaalselt / / Allkirjastatud digitaalselt / Triinu Kroon Aivar Tomson, MRICS DTZ Kinnisvaraekspert DTZ Kinnisvaraekspert hindaja hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, kinnisvara nooremhindaja Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 139619) (kutsetunnistus nr. 095313) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) 1 Eksperthinnangu on koostanud DTZ Kinnisvaraekspert kaubamärgi all tegutsev OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639). DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  4 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on Harju maakonnas Saue vallas Hüüru külas asuv Harku karjäär 7 hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202). Käesolev töö koostatakse kasutamiseks Maanteeametile. Hindamise eesmärk on riigitee 11191 Harku–Rannamõisa km 2,07–2,27 Tammi tee ristmikul paikneva Harku karjäär 7 kinnistu (reg osa nr 10772202) kinnistu turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine, et Maanteeamet saaks sellele tuginedes pidada läbirääkimisi maaomanikega kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse alusel. Antud hinnangus on tuvastatud kaasnev kahju teekaitsevööndi suurenemisest ning sellest tulenevalt on hinnatud ka kaasnevat kahju. Saamata jäävat tulu hindaja arvates ei ole. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Käesoleva hindamise eesmärgiks on leida hinnatava vara turuväärtus ja äralõike hüvitusväärtus väärtuse kuupäeva seisuga. Eseme harilik väärtus on selle kohalik müügihind (turuhind). (TSÜS) Nii antud töös kui ka hindamise praktikas laiemalt mõistetakse hariliku väärtuse all turuväärtust. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p.3.1.11.) Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-12:2015, p. 3.2.1.) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p.3.2.4.) Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.5). See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6). DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  5 1.2. Hindamise eeldused Hinnang koostatakse eeldusel, et sihtotstarvet saab muuta tootmismaaks. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p.9.2.5) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud:  e-kinnistusraamatust;  Maa-ameti avalikust teenusest ning Maa-ameti tehinguregistrist;  Saue valla kodulehelt;  kinnisvaraportaalist kv.ee. Eksperthinnagu on koostanud DTZ Kinnisvaraekspert kaubamärgi all tegutsev OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639). Hindaja Triinu Kroon tegi hinnatava vara ülevaatuse 27.12.2018. Ülevaatus tehti ilma juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  6 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Harju maakond Omavalitsus Saue vald Asustusüksus Hüüru küla Lähiaadress Harku karjäär 7 Makroasukoht Saue vald asub Harju maakonna lääne poolsemas osas. Hinnatav vara Kirjeldus paikneb Tammi tee ja Harku tee ristmiku ääres Kaugus keskusest Tallinna kesklinnast ca 17 km kaugusel Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega Mikroasukoht Hinnatav vara paikneb Tammi tee ja Harku tee ristmiku ääres. Ümbruskonnas Kirjeldus on valdavalt mets ning äri- ja tootmismaa Juurdepääs Kõvakattega avalikult Tammi teelt Kommunikatsioonid Puuduvad DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  7 Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu registriosa nr. 10772202 Omandivorm Kinnisasi Omanik Aktsiaselts Harku Karjäär (reg. kood. 10478760) DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  8 Kinnistusraamatu kolmandas jaos on järgmised kehtivad kanded:  Reaalservituut kinnistu nr 9149302 igakordse omaniku kasuks. Vastavalt 28.05.2004 lepingu punktile neli (4). 28.05.2004 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 08.07.2004. Kinnistu nr 6828702 jagamisel siia üle kantud. 17.02.2006 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 29.03.2006;  Isiklik kasutusõigus Elering AS (registrikood 11022625) kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus elektrivõrgu kaitsevööndi ulatuses elektrivõrgu majandamiseks tasu maksmise kohustusega vastavalt õigusaktides ettenähtud suurusele ja korrale ning sisuga vastavalt 08.10.2004 lepingu p-le 4, 5, 6 ja lepingu lisale. 28.04.2005 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 13.06.2005. Kinnistu nr 6828702 jagamisel siia üle kantud. Kanne asub III jao kandest nr 1 tagapool; Piirangud ja kitsendused  Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. tähtajatu isiklik kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses vastavalt käesoleva (11.04.2014) lepingu punktidele 2 ja 3 ning lisaks olevale plaanile. 11.04.2014 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 29.04.2014. Maa-ameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud:  sideehitise kaitsevöönd ca 160 m ulatuses; 2  avalikult kasutatava tee kaitsevöönd ca 69 200 m ulatuses; 2  elektripaigaldise kaitsevöönd ca 38 000 m ulatuses; 2  maardla 20 715 m ulatuses. 2 Maakasutuse kitsendused ei takista hinnatava vara sihipärast kasutust ning seetõttu kitsenduste mõju vara väärtusele puudub (lisas 3 on esitatud kitsenduste kaart) Hüpoteegid Puuduvad Hindaja on 14.12.2018.a. e-maili teel kinnisasja omanikku teavitanud Rendilepingud hindamise teostamisest. Omaniku tagasiside on esitatud lisas 3. DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  9 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega Aadress Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Katastritunnus 72701:001:0533 Pindala 6,92 ha Maakasutuse sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Kõlvikuline koosseis Looduslik rohumaa 72%, haritav maa 27%, muu maa 1% Kaevandamisluba on Maa-ameti maardlate kaardi järgi maaüksuse lõuna 2 Kaevandamisluba poolses osas pindalaga ca 10 000 m . Kuna äralõike poolses osas kaevandamisluba puudub, siis sellega hindamisel arvestatud ei ole Kirjeldus Külgneb teega, väljavenitatud ja kitsas 2012. aasta Saue valla üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus põllumaa Üldplaneering alale ja loodusraja alale Detailplaneering Puudub Äralõige tehakse kinnistu Harku tee ja Tammi tee ristmiku äärsest küljest. Äralõike kirjeldus Äralõike asendiplaan on esitatud lisas 5. Äralõike kõlvik ei ole selgelt määratletav 2 Äralõike pindala 523 m Teekaitsevööndi pindala 2 35 m suurenemine DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  10 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2017. aastal 2016. aastaga võrreldes 4,9%. 2017. aastal oli SKP jooksevhindades 23 miljardit €. 2017. aastal oli Eesti majanduskasv viie aasta kiireim. Enamikku valdkondi haaravasse kasvu panustasid enim ehituse, info ja side valdkond ning kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Aasta jooksul suurenes järk- järgult ka töötleva tööstuse panus majanduskasvu. Aasta SKP kokkuvõttes ükski tegevusala majanduskasvu märgatavalt ei pidurdanud. Ka alates 2016. aasta teisest kvartalist majanduskasvu pidurdanud põllumajandus hakkas aasta teises pooles suurenema. Samal ajal oli aasta teises pooles peamine majanduskasvu aeglustaja kaubandus, mis 2016. aastal oli majanduskasvu eestvedaja. Rahandusministeeriumi kevadise majandusprognoosi (16. aprill 2018) kohaselt on majanduskasv 2018. aastal 4,0%, 2019. aastal 3,2%, 2020. aastal 3,0%. 2021. ja 2022. aastal 2,9%. SKP kasv Eestis 15 10 5 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 -5 -10 -15 -20 2018.-2022. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi kevadise prognoosiga (16. aprill 2018) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  11 Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2017. aastal 2016. aasta keskmisega võrreldes 3,4%. Tarbijahinnaindeksi aastamuutuse suurimad mõjutajad olid toit ja mittealkohoolsed joogid, mis andsid kogutõusust ligi kaks viiendikku. Suurima panuse sellesse andsid 10,4% kallinenud piim, piimatooted ja munad. Mootorikütus ning alkohoolsed joogid ja tubakas andsid kogutõusust kumbki ligi viiendiku. Sealjuures kallinesid alkohoolsed joogid 8,4% ja tubakatooted 9,5%. Bensiin oli 12,8% ja diislikütus 14,7% kallim. Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2018. THI aasta aprillis võrreldes märtsiga 0,4% ning võrreldes eelmise aasta aprilliga 2,9%. Kaubad olid 2017. aasta aprilliga võrreldes 3,2% ja teenused 2,4% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta aprilliga võrreldes tõusnud 7,6% ja mittereguleeritavad hinnad 1,6%. Rahandusministeeriumi kevadise majandusprognoosi (16. aprill 2018) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2018. aastal 2,9%, 2019. aastal 2,3%, 2020. aastal 2,7%, 2021. ja 2022. aastal 2,5%. Tarbijahinnaindeks Eestis 12 10 8 6 4 2 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 -2 2018.-2022. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi kevadise prognoosiga (16. aprill 2018) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium Statistikaameti andmetel oli töötuse määr 2017. aastal 5,8%, tööhõive määr 67,5% ja tööjõus osalemise määr 71,6%. Töötus näitas teises kvartalis ajutiselt kasvamismärke, kuid seda eelkõige seni mitteaktiivsete tööturule lisandumise tõttu. Tööhõive ja tööjõus osalemine olid püsivalt kõrged kogu 2017. aasta ja tegid viimase 20 aasta rekordeid. IV kvartalis oli väga madal noorte (15–24-aastaste) töötuse määr – 6,2%. Tööturunäitajad paranesid 2017. aastal peaaegu kogu aasta jooksul ja olid eelnenud aasta samadest näitajatest kvartalite võrdluses enamasti ees. Kuigi Eestis väheneb tööealiste (15–74-aastased) inimeste koguarv, Tööturg suurenes tööturul aktiivsete inimeste arv (hõivatute ja töötute summa) 7000 võrra ning jõudis hinnanguliselt 699 000-ni. Tööjõus osalemise määr tõusis 1,2 ja tööhõive määr 1,9 protsendipunkti. Töötuse määr langes 1 protsendipunkti. Endiselt vähenes mitteaktiivsete inimeste arv. Keskmiselt oli aastas mitteaktiivseid 277 000, mis on 13 500 vähem kui 2016. aastal. Hõivatute arv on suurenenud nii töötuse vähenemise kui ka seni mitteaktiivsete tööturule siirdumise tõttu. Rahandusministeeriumi kevadise majandusprognoosi (16. aprill 2018) kohaselt on töötuse määr 2018. aastal 5,8%, 2019. aastal 6,2%, 2020. aastal 6,3%, 2021. aastal 6,5% ja 2022. aastal 6,8%. DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  12 Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on koondunud Üldinfo ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa-amet Kinnisvaraturu 2017. aastal teostati kokku 51 780 müügitehingut koguväärtusega 3,2 miljardit €. aktiivsus ja Tehingute arv kasvas võrreldes 2016. aastaga 9,3%, tehingute koguväärtus kasvas maht 13,5%. Laenuturg Eluaseme- Eluasemelaenuturul väljastatud laenude käive kasvas 2017. aastal 16,8%. laenud ja Eluasemelaenude jääk kasvas 2017. aastal 6,9%. Eluasemelaenude kuu keskmine pikaajalised intressimäär oli 2017. aastal 2,2-2,4%, ettevõtete pikaajaliste laenude keskmine laenud intressimäär aga vahemikus 1,9-2,9%. Intressimäärad on olnud sarnased ka 2018. ettevõtetele aasta esimestel kuudel. DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  13 3.2. Harju maakonna hoonestamata tootmismaa turg 2 Harju maakonna pindala on 4 327 km ja rahvaarv 589 610 (26.01.2018 seisuga). 2 Saue valla pindala on 628 km ja rahvaarv 21 710 (01.01.2018 seisuga). Saue Üldist vallas on 50 küla. Suurim asula on Saue linn. Saue vald ulatub Tallinna piirist kuni Lääne- ja Raplamaani. Kuna Saue vallas on aastate jooksul toimunud väga vähe hoonestamata tootmismaa tehinguid, siis välja on toodud kogu Harju maakonna hoonestamata tootmismaa tehingute statistika. Statistika sisaldab ka Tallinna linnas toimunud Hoonestamata tehinguid. Keskmine hinnatase on oluliselt mõjutatud nii Tallinna kui ka sellega tootmismaa piirnevate alade tehingutest. Maa-ameti äri- ja tootmismaa turuülevaadetest müügitehingud selgub, et 2017. aastal tõusis Eestis hoonestamata tootmismaa mediaanhind ca 20% ning Harjumaal ca 25%, hinnatõusu on tõenäoliselt mõjutanud atraktiivsetes asukohtades toimunud tehingud. 2 2 Pindala, m Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m Arv Kokku Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2013 53 355 301 6 704 5 313 626 19 2 760 000 0,13 433 6,67 18,61 2014 74 391 485 5 290 4 946 881 1 1 130 776 0,00 200 11,77 22,27 2015 61 189 195 3 102 9 355 411 1 4 073 015 0,02 351 12,24 33,50 2016 84 1 150 808 13 700 25 148 308 1 17 259 669 0,02 506 11,77 27,64 2017 84 336 330 4 004 2 596 887 1 374 326 0,00 1 558 8,54 52,40 2018 46 82 033 1 783 1 492 778 1 840 000 0,00 1 296 22,73 63,01 Allikas: Maa-ameti päringukeskkond 2 Hoonestamata tootmismaa tehingute arv ja mediaanhinnad (€/m ) Harju maakonnas 25 100 20 80 15 60 10 40 5 20 0 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Arv, parem skaala Mediaan, vasak skaala DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  14 Allikas: DTZ, Maa-ameti päringukeskkond Tootmiskruntide turg Tootmiskruntide väärtust mõjutavad enim asukoht, pindala ja varustatus kommunikatsioonidega. Ehitusõiguse ulatus pole tavaliselt kuigi oluline, kuna efektiivseim on ühe- kuni kahekorruseline hoonestus ning suurem Üldinfo korruselisus on tavaliselt pigem miinuseks. Asukoha puhul on olulisemateks kriteeriumiteks juurdepääs, nähtavus, vahemaad magistraalteedest, kesklinnast jms ning tööjõu olemasolu piirkonnas. Viimastel aastatel pole tootmismaa turul olulisi muutusi toimunud. Alates 2010. aastast, mil tootmismaa hinnalangus peatus, pole toimunud olulist hinnamuutust ning ka tehinguaktiivsus on madal. Turg on aktiivsem heas asukohas, väljakujunenud keskkonnas asuvate väiksemate kruntide osas (näiteks tehnoparkides asuvad kinnistud). Mujal toimub pigem üksikuid tehinguid. Trendid tootmismaa turul 2006. aastal toimunud äri- kui tootmismaa turul hüppeline hinnatõus peatus 2007. aasta teisel poolaastal, kui turu aktiivsus märgatavalt langes. Alates 2008. aasta sügisest oli tegemist juba olulise hinnalangusega. Detailplaneeringuga ja kommunikatsioonidega varustatud tootmismaa kruntide hinnad langesid sõltuvalt asukohast 30-40%. Hinnalangus aeglustus 2009. aastal. Alljärgnevalt on esitatud Tallinna kesklinnast kaugemale jäävate piirkondade Hinnatasemed ja lähiümbruse äri- ja tootmisotstarbeliste kruntide hinnatasemed (tuginetakse nii toimunud tehingutele kui ka aktiivsetele pakkumistele): DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  15 Asukoht Hind, €/m² Märkused Peterburi tee, Tähesaju 70 – 170 Paljudel juhtudel on kruntidel lisaks äriline potentsiaal; hinnavahemik tee, Osmussaare tee suur, tehinguid minimaalselt Mõigu tehnopark 60 – 100 Nii pakkumisel kui tehingus olnud üksikud krundid, enamus krunte on omanikud leidnud ning on juba ka hoonestatud Mustamäe piirkond 70 – 150 Nii pakkumiste kui toimunud tehingute hulk on minimaalne, tihtipeale tegemist ärilise potentsiaaliga ning hinnatase sõltub paljus detailplaneeringu olemasolust Lasnamäe 40 – 100 Eelkõige Betooni tänav ja selle ümbrus Suur-Sõjamäe 400 – 90 Toimunud tehingute hulk limiteeritud, samas pakkumisel on krunte tehnopark võrreldes teiste sarnaste parkidega mõnevõrra rohkem Jüri tehnopark 30 – 70 Tehinguaktiivsus minimaalne, pakkumisel on krundid tehnopargi 2. etapis Tänassilma tehnopark 40 – 80 Vakantseid krunte vähe, mistõttu nii pakkumiste kui tehingute arv minimaalne Sinikivi ja Põrguvälja 20 – 50 Pakkumiste ja ka tehingute hulk oluliselt vähenenud piirkond Rae vallas Vana-Narva mnt 20 – 50 Tehinguid suhteliselt vähe, pakkumiste aktiivsus suurem Saue 10 – 50 Nii pakkumiste kui tehingute arv mõnevõrra tõusnud Allikas: Maa-amet, City24.ee  tootmismaa kruntide hinnatase on stabiliseerunud, lähemas perspektiivis olulist survet kruntide hinnatõusuks ei teki, kuna pakkumiste hulk on endiselt suhteliselt suur ja arendustegevuse kiiret kasvu pole ette näha; Prognoos 2019  likviidsus säilib madalana kehvema asukoha, planeeringuta ja kommunikatsioonideta kruntide ehk nö toormaa osas;  üldiselt on maaturg passiivne ning tehingute arv on väike Harku, Lääne-Harju, Saue ja Saku valla hoonestamata tootmismaa müügitehingud 2016. - 2018. 2 aastal Vald Küla/ Tänav Kuupäev Tehingu- Pindala, Tehingu- Käibe- 2 2 alevik hind, € m hind, €/m maksu sisaldu- mine tehingu- hinnas Saue Laagri Vae tn 09.03.2016 245 000 12 618 19,42 Ei vald alevik Harku Rannamõi Nonni tee 22.03.2016 127 822 2 604 49,09 Ei vald sa küla Saku Tänassil- Tänassilm 19.04.2016 116 384 3 637 32,00 Ei vald ma küla a tee Saku Tänassil- 29.04.2016 22 860 390 58,62 Ei vald ma küla Harku Tabasalu Harku tee 30.08.2016 72 000 4 104 17,54 Ei vald alevik 22 Tehinguinfo pärineb Maa-ameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud äri- ja tootmismaa tehingud. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. 2018. aasta tehingud on seisuga 14.12.2018. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  16 Harku Ilmandu Briisi tee 20.10.2016 45 000 1 629 27,62 Ei vald küla Saue Laagri Kuuse põik 01.11.2016 116 000 3 274 35,43 Ei vald alevik Harku Tabasalu Alasi tee 16.11.2016 222 000 7 991 27,78 Jah vald alevik Harku Tabasalu Alasi tee 29.12.2016 180 670 15 350 11,77 Ei vald alevik Harku Tabasalu Alasi tee 150 727 12 806 11,77 Ei 29.12.2016 vald alevik Harku Tabasalu Alasi tee 29.12.2016 98 603 8 392 11,75 Ei vald alevik Harku Ilmandu Briisi tee 17.03.2017 45 000 1 629 27,62 Ei vald küla Saue Jõgisoo 09.08.2017 10 000 896 11,16 Ei vald küla Saue Saue linn Paju tn 17.10.2017 252 000 5 349 47,11 Jah vald Saku Tänassil- Tänas- 10.11.2017 176 400 4 805 36,71 Jah vald ma küla silma tee Harku Harku Uus tn 21.02.2018 220 000 7 421 29,65 Ei vald alevik Harku Laabi küla 30.05.2018 126 000 6 210 20,29 Jah vald Saue Laagri Vae tn 22.10.2018 88 800 2 854 31,11 Ei vald alevik Harku Vääna- 03.12.2018 120 000 3 562 33,69 Ei vald Jõesuu küla Harku Ranna- Tammi tee 14.12.2018 90 000 12 385 7,27 Ei vald mõisa küla Pakkumiste ja Ükski esitatud pakkumistest ei ole hinnatava varaga eriti sarnane. Hüüru, Laagri müügitehingute alevik, Saue linn ja Tänassilma on asukohalt oluliselt paremad ning seetõttu 2 võrdlus oluliselt kõrgema ühikuhinnaga (27-72 €/m ). Koppelmaa on oluliselt kehvema 2 asukohaga ning seetõttu suhteliselt madala ühikuhinnaga (7-10 €/m ). 3 Saue valla hoonestamata äri- ja tootmismaa müügipakkumised 2 Küla/ alevik Aadress Maaüksuse Hind, € Hind, €/m Kommentaarid 2 pindala, m Hüüru alevik Korku 7 247 239 000 33,0 Tootmismaa. Detailplaneering kehtestatud Tänassilma Kokasauna tee 4 1 299 89 000 68,5 Ärimaa. Detailplaneering kehtestatud Koppelmaa Voore tee 3 6 265 48 000 7,66 Ärimaa. Detailplaneering kehtestatud 3 Ükski esitatud pakkumistest ei ole hinnatava varaga eriti sarnane. Hüüru ja Tänassilma on asukohalt oluliselt paremad ning Koppelmaa kehvem. DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  17 3.3. Turustatavuse analüüs Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on eelkõige kaevandamisest huvitatud ettevõtjad. Lõppkasutajaid iseloomustavad Vara lõppkasutajad on keskmise suurusega ja suuremad tunnused tootmisettevõtted. Vastavus turusegmendi Hinnatava vara näol on tegemist aktiivses tootmispiirkonnas paikneva nõuetele maatulundusmaaga. Lõppkasutajate hulk, kes Vara lõppkasutajate hulk on põhiliselt piiratud keskmise suurusega ja soovivad ja saavad hinnatavat suuremate ettevõtetega. vara soetada Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv on hindamiskuupäeva seisuga 3 tootmismaa ning 18 ärimaa müügipakkumist, millest suurem osa on oluliselt atraktiivsemates asukohtades (Laagri alevikus, Saue linnas). Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist maaturu kontekstis likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood üle 1 aasta. Alternatiivsed kasutused Tulevikus ei saa välistada põllumajanduslikul otstarbel kasutust, kuid pigem tootmismaa või kaevandamine. Kaevandamisluba on ca 2 10 000 m suurusel alal. DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  18 4. Turuväärtuse leidmine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Maa-ameti avaliku teenuse järgselt on sihtotstarbeks maatulundusmaa. Kinnistu asub Tammi tee ja Harku tee ristmiku ääres. Hinnatava vara ümbruses on valdavalt mets ning äri- ja tootmismaa. Kuna tegemist on maardla ja kaevandamisalaga, siis ei oma piirkond põllu- või metsamajanduslikku perspektiivi. Seda vaatamata asjaolule, et üldplaneering näeb ette põllumaa ja loodusraja kasutust. Teeäärne asukoht, naabruses paiknev kaevandus ja tööstuslik kasutus viitavad eelkõige tootmismaa kasutusele. Seetõttu leiame, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on kasutus tootmismaana. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method) – lähtutakse turupõhisest käsitlusest. Hinnatava vara hüvitusväärtusena käsitleme selle pindalale vastavat proportsionaalset osa leitud turuväärtusest. Hinnatava vara tee kaitsevööndi suurenemisest tuleneva püsiva kaasneva kahjuna käsitleme 50% suurenemisele vastava pindala turuväärtusest. Nimetatud 50% ei põhine otseselt turuandmetel, tegemist on pigem väljakujunenud praktikaga. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Hindamisel võrdlusmeetodiga antakse hinnang vara väärtusele sarnaste varadega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Käesolevas hinnangus teostatakse hindamine võrdluskõlbulike kinnistutega teostatud tehingute põhjal. Võrdlusobjektide erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  19 4.3. Kvaliteediklass Hinnatava vara kvaliteediklass Standard EVS 875-10:2013 näeb ette kinnisvara parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil varade jagamist kvaliteediklassidesse (A, B ja C, millest A on kõrgeim ning C madalaim). Kvaliteediklass näitab kinnisvara konkurentsivõimet olla Kvaliteediklassi atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon hindamise teguritest (rent, ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja põhimõtted efektiivsus, ehitise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustavad kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootusi nende näitajate suhtes ning seda hinnatakse järgmiste tunnuste alusel:  asukoht ja krundi kasutus (siinkohal hinnatakse asukohta piirkonna siseselt, üldplaneeringut ja vara kasutusviisi, infrastruktuuri laiemas ja kitsamas tähenduses, keskkonnatingimusi, turvalisust, juurdepääsu, parkimisvõimalusi, maatüki ehitusõigust, suurust, haljastust, kommunikatsioonidega varustatust jms. tegureid); Kvaliteediklassi  ehitise / ehitise osa kvaliteet (siinkohal antakse hinnang arhitektuurilisele hindamise lahendusele, funktsionaalsusele, konstruktsioonide, tehnoseadmete ning põhimõtted sise- ja välisviimistluse seisukorrale);  kinnisvara juhtimine (siinkohal hinnatakse vara haldamist, rentnike olemasolul renditasu ja vara kasutajate homogeensust ja maksejõulisust, jäätmete käitlemist, elektrienergiat säästvate meetmete rakendamist ning andmete olemasolul ka energia- ja tarbimisteenuste kulusid). Asukoha ja Ehitise kvaliteedi Kinnisvara- Hinnang Koondhinnang krundi alusel alusel juhtimise alusel kvaliteediklassile A - - A-- 4.4. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.2) Hinnatava vara näol on tegemist hoonestamata maaga, mille puhul kestlikkuse põhimõtte järgimine on seotud eelkõige säästliku kasutuse kaudu. Antud vara puhul on järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid silmas pidades piirkonna kui terviku arengut ja vara kestlikkuse väärtus on positiivne. DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  20 4.5. Kinnistu turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse leidmine võrdlusmeetodil Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Üldised Alljärgnevalt leitakse kinnistu turuväärtus ja äralõike hüvitusväärtus. Äralõike põhimõtted hüvitusväärtus leitakse lähtuvalt kinnistu turuväärtuse ühikuväärtusest. Võrdlustehinguteks on valitud punktist 3.2. tehingud, mis on sarnased hinnatavale varale. Vaadeldud on 2016. – 2018. aastal toimunud tehinguid Harku, Lääne- Harju, Saue ja Saku vallas. Käibe- Tehingu- Tehingu- Pindala, maksu Asukoht Kuupäev summa, summa, 2 2 m sisaldu- € €/m mine hinnas Võrdlustehingute valik Harku vald, Tabasalu 30.08.2016 72 000 17,54 4 104 Ei alevik Harku vald, Tabasalu 29.12.2016 430 000 11,77 36 548 Ei alevik Harku vald, Rannamõi- 22.10.2018 90 000 7,27 12 385 Ei sa küla Võrdlustehingud on toimunud august 2016 – oktoober 2018. Maa-ameti äri- ja tootmismaa turuülevaadetest selgub, et 2017. aastal tõusis Eestis hoonestamata Tehingute tootmismaa mediaanhind ca 20% ning Harjumaal ca 25%, hinnatõusu on ajaldamine tõenäoliselt mõjutanud atraktiivsetes asukohtades toimunud tehingud. 2016. aastal toimunud tehinguid on ajaldatud 15%. 2 Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m ) DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  21 Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:  Makroasukoht o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Alevikes ja linnades paikneva maaüksuse eest ollakse nõus 10-20% enam maksma.  Mikroasukoht ja juurdepääs o Parema asukoha ja juurdepääsu tee osas ollakse nõus enam maksma. Kohandused jäävad tavaliselt 5-20% piiresse.  Pindala Võrdluselementid o Suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on üldjuhul e valik madalam kui väiksematel. Maastaabiefekti ulatus võib olla kuni 50% kinnistu väärtusest.  Kommunikatsioonid o Kommunikatsioonide puudumine võib vähendada vara väärtust, sõltuvalt sellest kui kulukaks nende rajamine kujuneb, üldiselt jäävad kohandused 10-30% piiresse.  Kinnistu kuju ja sihtotstarve o Kuju ja sihtotstarve, mis raskendavad krundi hoonestamist ja kasutamist avaldavad kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Kohandused jäävad tavaliselt 5-20% piiresse.  Detailplaneering o Detailplaneeringu puudumine mõjutab kinnistu väärtust kuni 10%. Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Harju maakond Harju maakond Harju maakond Harju maakond Saue vald Harku vald Harku vald Harku vald Hüüru küla Tabasalu alevik Tabasalu alevik Rannamõisa küla Harku karjäär 7 Harku tee Alasi tee Tammi tee Tehinguhind, € 72000 430000 90000 2 Tehinguhind, €/m 17,54 11,77 7,27 Tehingu aeg 30.08.2016 29.12.2016 22.10.2018 Kohandus 15% 15% 0% Ajaldatud 2 20,18 13,53 7,27 tehinguhind, €/m Asub Hüüru külas, Asub Tabasalu Asub Tabasalu Asub Rannamõisa Tammi tee ja Harku alevikus, Tallinna alevikus, Tallinna külas, Tallinna Makroasukoht tee ristmiku ääres, kesklinnast ca 14 km kesklinnast ca 15 km kesklinnast ca 16 Tallinna kesklinnast kaugusel kaugusel km kaugusel ca 17 km kaugusel DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  22 Pisut parem, asub Parem, asub Tabasalu alevikus Kommentaar Tabasalu alevikus Sarnane ning linnale veidi ning linnale lähemal lähemal Kohandus -10% -5% 0% Ümbruses on Ümbruses Ümbruses peamiselt Ümbruses peamiselt peamiselt mets ning peamiselt äri- ja mets ning äri- ja äri- ja tootmismaa äri- ja tootmismaa. tootmismaa. Mikroasukoht ja tootmismaa. ning tootmishooned. Juurdepääs Juurdepääs üle juurdepääs Juurdepääs avalikult Juurdepääs avalikult kõrvalasuvate kõvakattega Harku kõvakattega Alasi kõvakattega Tammi kinnistute teelt teelt ja Harku teelt teelt pinnasteelt Kommentaar Sarnane Sarnane Halvem Kohandus 0% 0% 15% 2 Pindala, m 69200 4104 36548 12385 Kommentaar Väiksem Väiksem Väiksem Kohandus -30% -10% -15% Kommunikatsioonid Läheduses olemas Kinnistu piiril Kinnistu piiril Läheduses olemas Kommentaar Parem Parem Sarnane Kohandus -5% -5% 0% Külgneb teega, Hulknurksed, Kinnistu kuju ja väljavenitatud ja Ristkülikule sarnase Trapetsile sarnase 4 kompaktsed. sihtotstarve kitsas. kujuga. Tootmismaa kujuga. Tootmismaa Tootmismaa Maatulundusmaa Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -20% -20% -20% Detailplaneering Puudub Kehtestatud Kehtestatud Kehtestatud Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -10% -10% -10% Summaarne -75% -50% -30% kohandus Summaarne 2 -15,13 -6,77 -2,18 kohandus, €/m Kohandatud 2 5,04 6,77 5,09 tehinguhind, €/m Kohanduste absoluutväärtuste 90% 65% 60% summa Kaalud 0,25 0,35 0,40 Kaalutud keskmine 2 5,66 1,26 2,37 2,03 tehinguhind, €/m Turuväärtus, € 391911 4 Hinnatavat maaüksust võiks käsitleda ka osana samale omanikule kuuluvast maaüksuste kogumist, kuid siis oleks pindala oluliselt suurem ning see mõjutaks samas suunas pindala kohandusi. DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  23 Ümardatud 400000 turuväärtus, € 2 Äralõike pindala, m 523 Äralõike 2962 hüvitusväärtus, € Ümardatud äralõike 3000 hüvitusväärtus, € Hinnatava vara turuväärtus on väärtuse kuupäeval 69 200 m x 5,66 €/m = 391 911 €  400 000 € (5,78 2 2 €/m taandatuna kinnistu pindalale), äralõike hüvitusväärtus on 523 m x 5,66 €/m = 2 962 €  3 000 € 2 2 2 2 (5,74 €/m taandatuna äralõike pindalale). Teekaitsevööndi suurenemisest tulenev püsiv kaasnev kahju Tuginedes Maanteeameti andmetele suureneb olemasoleva ja projekteeritava sõidutee välimise sõiduraja 2 erinevusest tulenev teekaitsevöönd Harku karjäär 7 katastriüksusel ca 35 m . Hinnatava vara teekaitsevööndi suurenemisest tuleneva püsiva kaasneva kahjuna käsitleme 50% selle pindalale 2 vastavast turuväärtusest. Seega on teekaitsevööndi suurenemisest tulenev püsiv kaasnev kahju 35 m x 5,66 €/m x 50% = 99,05 € 100 €. 2 DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  24 Lisa 1. Fotod DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  25 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  26 Lisa 3. Omaniku tagasiside DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  27 Lisa 4. Kitsenduste kaart DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  28 Lisa 5. Äralõike asendiplaan DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  29 Lisa 6. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: Kinnitaja: / Allkirjastatud digitaalselt / / Allkirjastatud digitaalselt / Triinu Kroon Aivar Tomson, MRICS DTZ Kinnisvaraekspert DTZ Kinnisvaraekspert hindaja hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, kinnisvara nooremhindaja Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 139619) (kutsetunnistus nr. 095313) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  30 Estonia Tallinn Pärnu mnt 82-31 Tallinn, 10131 +372 626 4250 Pärnu Kuninga 36 Pärnu, 80010 +372 442 0700 Latvia Riga Gertrúdes iela 66 Riga, LV-1009 +371 2985 0021 Lithuania Vilnius A. Jakšto g. 9 +372 510 3367 DTZ Kinnisvaraekspert Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10772202) Pärnu 82-31, 10131 Tallinn Harku karjäär 7, Hüüru küla, Saue vald, Harju maakond Triinu Kroon, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1812-7859-01/TRK  Aktsiaselts Harku Karjäär [email protected] Vae tn 2 Meie 09.01.2019 nr 16-2/18-1345/1179-1 Laagri alevik, Saue vald, 76401, Harju maakond Pakkumine Harku karjäär 7 kinnisasjast maaeralduse omandamiseks Maanteeamet soovib omandada Aktsiaseltsile Harku Karjäär (registrikood 10478760) kuuluvast Harku karjäär 7 kinnisasjast maaeralduse teeprojekti „Riigitee nr 11191 km 2,07-2,27 Tammi tee ristmiku ja km 3,07-3,15 Sütemetsa tee ristmiku rekonstrueerimine“ realiseerimiseks kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel. Nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik Eesti Vabariigile Maanteeameti kaudu omandada Aktsiaseltsile Harku Karjäär kuuluvast Harku karjäär 7 kinnisasjast (kinnistu registriosa nr 10772202, aadress Harju maakond, Saue vald, Hüüru küla, katastritunnus 72701:001:0533, pindala 6,92 ha) äralõige ligikaudse pindalaga 523 m2 . Tuginedes osaühingu Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) poolt koostatud hindamisaruandele nr 1812-7859-01/TRK on Harku karjäär 7 kinnisasja äralõike hüvitusväärtuseks 3002,02 eurot (5,74 eurot/m2). Juhul, kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatava äralõike pindala on kas suurem või väiksem kui 523 m2, suurendatakse või vähendatakse vastavalt kinnisasja osa eest makstavat tasu arvestusega 5,74 eurot/m2. Juhul, kui olete nõus äralõike võõrandamisega, makstakse Aktsiaseltsile Harku Karjäär kui kinnisasja omanikule kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk. Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõige Aktsiaseltsile Harku Karjäär kuuluvast Harku karjäär 7 kinnisasjast tasudes Teile alljärgnevalt: maa eest makstav tasu – 3002,02 eurot (5,74 eurot/m2); motivatsioonitasu – 1025,00 eurot; täiendav kulu asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 120,24 eurot; tasu teekaitsevööndi suurenemise eest – 100,45 eurot; Teelise 4 / 10916 Tallinn / 6119 300 / Registrikood 70001490 / www.mnt.ee / [email protected], 620 1200 (kliendiinfo) / [email protected]; 611 9300 (teedealased küsimused) kokku 4247,71 (neli tuhat kakssada nelikümmend seitse koma seitsekümmend üks) eurot. Nimetatud tasudest 50% tasutakse kinnisasja võõrandajale võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel ja 50% asjaõiguslepingu sõlmimisel. Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev pakkumine, mis vastaks KAHOSes toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule. Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas hiljemalt 23.01.2019. a. Menetluse läbiviija kontaktid: Karel Kask, 611 9392, [email protected] Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Karel Kask maaekspert Lisad: Äralõike joonis; Hindamisaruanne Karel Kask 6119392 [email protected] 2 (2)