Pöördumise edastamine

Saatja: "Signe Ivanišvili" <[email protected]> Saaja: "info - MKM" <[email protected]> Teema: Pöördumine KAHOS 2 - Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Kuupäev: 2026-04-15 13:01 Tähelepanu! Tegemist on välisvõrgust saabunud kirjaga. Tundmatu saatja korral palume linke ja faile mitte avada. Tere, palun kinnitada pöördumise kättesaamist. Lugupidamisega, Signe Ivanišvili Juhatuse liige Fuxia Holdings OÜ (12130400) Lp Majandus- ja tööstusminister Erkki Keldo Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium [email protected] 15.04.2025 Avaldus Minu rmale Fuxia Holdings OÜ kuulub mitmeid transpordimaa kinnistuid erinevates kohalikes omavalitsustes ning kohalikud omavalitsused on asunud vastavaid kinnistuid sundvõõrandama. Mõned neist võõrandamistest on jõudnud kohtulahenditeni, teiste osas on haldusmenetlus pooleli. Minu hinnangul on Kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (KAHOS) vastuolus Põhiseaduse § 32 kuna annab võimaluse transpordimaade äravõtmiseks ilma õiglast hüvi st maksmata. Kinnisasjade hindamine: KAHOS § 11 lg 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja maksma kinnisasja omandamise korral kinnisasja omanikule tasu. Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvi sest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Kinnisasja väärtuse ning rahalise kahju hindamist reguleerivad KAHOS §-d 12‒14. KAHOS võimaldab vajadusel tellida kinnisasja väärtuse hindamise kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane keh v 7. taseme vara hindaja kutse. Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud (KAHOS § 12 lg 3). Hindamise tulemus vormistatakse hindamisaruandena. Hindamisaruanne koostatakse hindamise head tava arvestades ja vajaduse korral kaasatakse hindamisse teise eriala ekspert (KAHOS § 12 lg 7). KAHOS § 12 lg 7 sätestab selgelt, et hindamisaruanne koostamiseks kaasatakse ka teise eriala eksperte, olukorras, kus kinnistul paiknevad raja sed, mida tavapäraselt kinnisvara hindajad ise ei hinda. Täna oleme jõudnud olukorda, kus vallad hindavad kinnistuid ise ilma erialaeksperte kaasamata puhtalt maa maksustamise hinna alusel maa erakorralise hindamise korrast lähtuvalt ning ei arvesta kinnistul paikneva taristu väärtusega. Samas on ilmne, et kinnistute sundvõõrandamise eesmärgiks on omandada kinnistu omanikule kuuluvad toimivad teed, tänavad, kinnistul paiknevad torus kud ja muud raja sed. Maa erakorralise hindamise kord on kehtestatud maa hindamise seaduse (MHS) alusel. MHS § 2 lg 1 järgi on selle seaduse alusel tehtava hindamise objek ks maatükk ilma sellel asuvate ehi steta. Seega ei sisalda maa maksustamishinna alusel määratud sundvõõrandamise tasu kompensatsiooni kinnistul olevate ehi ste omandiõigusest ilma jäämise eest. KAHOS § 13 lg 5 kohaselt hoonestatud kinnisasja väärtuse hindamisel lähtutakse kinnisasja turuväärtusest või maa turuväärtuse ning hoone kulumiga ehitusmaksumuse summast, olenevalt sellest, kumb on suurem. Kui kinnisasja füüsilisest isikust omanikult omandatakse kinnisasi, kus asub tema elamiseks kasutatav hoone, siis lähtutakse kinnisasja väärtuse hindamisel maa turuväärtuse ja hoone ehitusmaksumuse summast. Mõistan seaduseandja ti fi ti ti ti ti ti ti ti ti  tahet selliselt, et hüvitada tuleb kõigi raja ste ja mis iganes taristu, mis kinnistul paikneb, väärtus.1 Valdade prak ka eeltoodud arusaama aga ei kinnita. Siinjuures ei ole oluline, kas antud tee on isetekkeline, kas see paiknes kinnistul enne, kui omanik selle kinnistu omandas või on omanik selle rajanud hiljem. Igal juhul paiknevad sundvõõrandatavatel kinnistutel teede registrisse kantud teed. Juhul, kui neid teesid kinnistutel ei oleks, peaks omavalitsus tee sisuliselt nullist rajama. Seega on tegemist TsÜS § 54 lg 1 mõ es kinnisasja olulise osaga (Kinnisasja olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehi sed, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili.). Kinnistul paiknevate elektrikaablite ja pos de eemaldamisega osutuks võimatuks või oluliselt raskendatuks elektrivõrgu toimimine ja vastavad raja sed tuleks nullist taastada. Vastav tegevus ja materjal on rahaliselt hinnatav. Seaduse seletuskirja kohaselt kuulub hüvitamisele ka haljastuse väärtus2. KAHOS 3. peatükk „Tasu ja Hüvi sed“ sätestab kohustuse KAHOS rakendamisel hüvi se suurus välja selgitada ning selleks eksper is tellida. Näitena toome, et Maa- ja Ruumiamet müüb transpordimaad oluliselt kõrgema hinnaga, kui on maa maksustamise hind. On ilmne, et antud kinnistute puhul on arvestatud ka maal paiknevate raja stega3. Kohatu on kohalike omavalitsuste tõlgendus, et hinnata saab kinnistut vaid maa maksustamishinna alusel, eirates fak , et kinnistul paiknevad kasulikud raja sed ja kinnistu on haljastatud. Kui süüvida Vabariigi Valitsuse määruse „Kinnisasja erakorralise hindamise kord4“ eelnõu seletuskirja, siis selle § 4 kommentaar ütleb üheselt „…Lõikes 2 sisustatakse kasulikkus kui kinnisasja väärtuse hindamise põhikriteerium ja selle mõõtmise viisid. Kui vara (kinnisasi) ei ole kasulik, siis ei ole sellel ka väärtust. Hindamise üldine eesmärk on hinnatava kinnisasja kasulikkuse määratlemine ja sellele rahaliselt mõõdetava hinnangu andmine ehk väärtuse hindamine, seejuures tuleb arvesse võ a kõikvõimalikke kinnisasja väärtust mõjutavaid tegureid, millest sõltub kinnisasja võime toota tulu ning mis on ajas muutuv suurus. Kasulikkust mõõdetakse pikaajalises perspek ivis, arvestades üldjuhul kinnisasja tavalist kasulikku majanduslikku eluiga….“. Sealjuures rõhutab § 5 kommentaar eraldi, et „… 1 Eelnõu seletuskiri lk 23 “Kompensatsioonimeetmete uuringu koostajad on leidnud, et sundvõõranditasu määramisel tuleks jätta hüvitamata üksnes sellised ehitised, mida ei ole võimalik seaduslikuks muuta. Selliseks ehitiseks on ükskõik, milline hoone või rajatis, mille haldusorgan on hinnanud nii formaalselt kui ka materiaalselt seadusevastaseks ning teinud ettekirjutuse selle kõrvaldamiseks.” https://www.riigikogu.ee/tegevus/ e e l n o u d / e e l n o u / 4 b f 4 1 9 b 9 - 1 3 c 1 - 4 e 3 d - 9 c 3 a - 9 2 3 3 5 6 d 5 4 2 a d / Kinnisasja%20avalikes%20huvides%20omandamise%20seadus?fbclid=IwAR0-nKAqckjXe5TH- ltt9F0B_ybLUzbk6PT0mr4OPcrEyYXrfwU7lHaOIVA 2 Vt seaduse seletuskirja lk 25 “KAHOS § 13 lõikes 2 nimetatakse peamised kahju liigid, millega tuleb kahjude hindamisel arvestada. Näiteks ehitusõigus võib vähenda või kaduda juhul, kui tee või raudtee ehitusala kulgeb üle detailplaneeringuga määratud ehitusõigusega alast. Sellest tulenevalt väheneb kinnisasja omanikul alles jääva vara väärtus. Samuti hüvitatakse otseselt kaasnev varaline kahju, mis on seotud näiteks istanduse, pargi, iluaia hävimisega.”. 3 https://riigimaaoksjon.ee/public/auction-object 4 https://maaamet.ee/sites/default/files/documents/2023-04/ Kinnisasja%20erakorralise%20hindamise%20kord%20SK.pdf tt ti ti ti ti ti ti ti ti ti tt ti ti ti  Üldjuhul hinnatakse kinnisasja ala tervikuna, arvestades kinnisasja olulisi osi….“. TsÜS § 54 lg 1 kohaselt on kinnisasja olulised osad sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehi sed, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili. Enamgi veel, sama seletuskirja leheküljel 8 teks osas Maa maksustamishind, öeldakse üheselt, et …“Maa maksustamishind sisaldab üksnes maa väärtust, ei sisalda sellel asuvate ehi ste ega kasvava metsa väärtust ega arvesta enamikel juhtudel planeeringute, maakasutuspiirangute ja kolmandate isikute õiguste mõju (vt ka 2022. aasta maa korraline hindamine). Seepärast tuleb maksustamishinna kasutamisse hariliku väärtuse kajastajana suhtuda kaalutlevalt, seda võib teha üksnes madalate väärtustasemete korral ja olukordades, kus võimalik erinevus turuväärtusest ei ole suur. Maksustamishind kajastab turuväärtust paremini tüüpilisematel maatükkidel, näiteks tehnovõrkudega varustatud elamumaadel, kuid ei kajasta turuväärtust maatükkidel, mis on küll elamumaad, kuid ei ole veel varustatud selleks vajalike kommunikatsioonidega.“…. Ehk siis kokkuvõtvalt raja stel on väärtus. Sama loogikat kannab eneses ka KAHOS § 11 lg 3-1 so tasu ei maksta osas, milles kinnisasja omandaja võtab kokkuleppel kinnisasja omanikuga kohustuse rajada omandataval kinnisasjal asuva raja se asemel funktsionaalselt samaväärne raja s uues asukohas. Kinnisasja omandaja võib kokkuleppe sõlmida ka piiratud asjaõiguse omanikuga. Kohalikud omavalitsused on tuginenud ka Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määruse nr 22, leides, et antud kinnistul, kui transpordimaa kinnistul puudub ak ivne turg. Nimetatud väide on selgelt väär. Maa-ja Ruumiame poolt avaldatud Ees kinnisvaraturu ülevaate kohaselt5 on muu sihtotstarbega maadega, mis hõlmab ka transpordimaad 2022 aastal toimunud 1625 tehingut (8,7% kõigist tehingutest) ja 2023 aastal 1410 tehingut (13,3 % kõigist tehingutest). Määrusega ei ole võimalik kehtestada majanduse- ja turureegleid eiravaid regulatsioone. Igale asjale on olemas ostja, kui müügihind on vastav, ning eraomandis olevad teid ja tänavaid on Ees s tuhandeid. Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 13 punk dele 1 ja 2 tuginemine on kohatu. Seega on ilmne, et lisaks maa hinnale tuleb hüvitada omanikele ka raja ste maksumus. Põhiseaduse § 32 esimesest lõigust tuleneb, et Igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud. Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, on õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus või selle suurus. Üürilepingutega mi earvestamine: Kohalikud omavalitsused ei arvesta, et e evõtjal tekib saamata jääv tulu, mis tuleb hüvitada. KAHOS § 14 lg 2 sätestab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses. Minu hinnangul on vastav säte vastuolus Põhiseaduse § 25. VÕS § 128 lg 4 kohaselt saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud e evalmistuste tõ u, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. VÕS § 140 kohaldamise aluseid käesolevas kaasuses ei eksisteeri. 5 https://maaamet.ee/sites/default/files/documents/2024-02/Eesti%20kinnisvaraturg%202023.pdf lk 13 ti ti ti tt tt ti ti tt tt ti ti ti ti ti ti ti ti  KAHOS algteks seletuskiri6 ei anna ühtegi mõistliku põhjendust, miks peaks ja saaks kinnisasja sundvõõrandamise korral mõistlikku hüvi st vähendada. Seletuskirja lk 21 on s e l ge l t vä l j a to o d u d , et „ Õ i g l a s e ko ht l e m i s e ko r r a l t u l e b r a ke n d a d a kompensatsioonimeetmeid, mis tagaksid maaomanikele otseste kaasnevate kahjude ja saamata jääva tulu hüvitamise. Seega võ es arvesse uuringus antud soovitusi, väljakujunenud haldusprak kat ja teiste riikide prak kat, on põhjendatud omandamise menetlustes võ a kasutusele tasu mõiste. Kinnisasja omandamise tasu koosneb mitmest komponendist ‒ lisaks kinnisasja väärtusele ka otsesest kaasnevast varalisest kahjust ja saamata jäävast tulust.“. Sama seletuskirja lk 25 on KAHOS § 14 seonduvat avatud: „KAHOS § 14 sätestab saamata jääva tuluga seonduva. KAHOS § 14 lõikes 1 määratletakse saamata jääva tulu mõiste. Saamata jääv tulu on üheks võimalikuks kahju tekkimise liigiks. Saamata jäävat tulu saab seostada pikemaajaliste investeeringutega, näiteks pikemaajalise tasuvusega istandusega. Siia liigituvad marjaistandused, kuid ka puuviljaaiad jms. Saamata jäävat tulu hinnatakse kinnisasja hindamise käigus kulu- ja tulumeetodil. KAHOS § 14 lõikes 2 reguleeritakse saamata jääva tulu arvestamise erisust piiratud asjaõiguse või rendi- ja üürilepingu korral. Nimetatud juhtudel hüvitatakse eeldatavat saamata jäävat tulu kuni ühe aasta ulatuses või kuni lepingu lõppemiseni, kui see on lühem kui üks aasta.“. Sisuliselt ütleb eelnõu koostaja, et hüvi s on ühe aasta summa ja nii ongi, ilma ühtegi kaalutlust või argumen esitamata, miks riik või kohalik omavalitsus peaks ja saaks antud seaduse rakendamisel omanikku ebaõiglaselt kohelda, eri võrreldes tavapärase tsiviilõigusliku suhte korral. Tegemist on õigusriigi vaates lubamatu olukorraga. Ma ei ole veendunud, et selline käsitlus ja prak ka saaks olla kooskõlas põhiseaduse mõ ega. Põhiseaduse kommentaaride kohaselt7 „…on omandi omaniku nõusolekuta võõrandamine lubatud ainult seadusega, milles on e e nähtud ka õiglane ja kohene hüvi s. Nimetatud säte tagab, et seadusandja kaalub omandi omaniku nõusolekuta võõrandamise aluste sätestamisel ka hüvi sega seonduvaid kohustusi. Asjaolu, et sundvõõrandatav kinnistu on transpordimaa, ei tähenda seda, et menetluse läbiviija ei pea korraldama KAHOS § 12 lõike 1 alusel piiratud asjaõiguse väärtuse ning varalise kahju hindamist ja saaks piirduda ainult hinnanguga. Piiratud asjaõiguse väärtuse hindamine kuulub üksnes 7. Tase kinnisvarahindaja pädevusse (vastav pädevus kohalikul omavalitsusel puudub). Hindamismeetodina jääkasenduskulu meetodi kasutamisel on oma töös peatunud Katrin Kõva , ke s o n o m a m a g i st r i tö ö s „ P Õ H I S EA D U S PÄ R A N E Õ I G L A N E H Ü V I T I S SUNDVÕÕRANDAMISE KORRAL“ lk 27 selgitanud, et „Standardi EVS 875-12 järgi võetakse kahju hüvitamise aluseks hüvitusväärtus ning seejuures peab hüvi sväärtus tuginema sellel väärtusel, mis iseloomustab kõige paremini kahju suurust. Reeglina kasutatakse hindamisel 6 https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/4bf419b9-13c1-4e3d-9c3a-923356d542ad/ Kinnisasja%20avalikes%20huvides%20omandamise%20seadus?fbclid=IwAR0-nKAqckjXe5TH- ltt9F0B_ybLUzbk6PT0mr4OPcrEyYXrfwU7lHaOIVA 7 https://pohiseadus.ee/sisu/3503/paragrahv_32 p 21 tt ti tt ti ti ti tt ti tt ti ti ti ti ti ti  turuväärtust, kuid teatud olukordades võib hüvi se aluseks olla jääkasenduskulu. Viimasest lähtumine on standardi EVS 875-12 põhjal põhjendatud olukorras, kus vara jääkasenduskulu on suurem turuväärtusest. Nimelt võivad h peale vara asendamise, remon mise või ümberehitamise kulud erineda turuväärtusest, mistõ u oleks standardi EVS 875-12 järgi õiglasem lähtuda jääkasenduskulust kui turuväärtusest.“8 Seega on minu hinnangul tänane õiguslik olukord ja KAHOSe põhiseadusevastane regulatsioon tekitanud olukorra, kus riik ja kohalikud omavalitsused saavad nii inimestelt kui ka juriidilistelt isikutelt vara ära võ a ilma selle eest õiglast hüvi st tasumata. Antud probleem ei puuduta vaid Fuxia Holdings OÜd, vaid ka suurt hulka teisi isikuid, kuna Ees s on tuhandeid kinnistuid eravalduses, mida riik või kohalik omavalitsus võivad ebaõiglase tasu eest omanikelt lihtsalt ära võ a ning isikute sundimine kohtuteed e e võtma ei ole ka mõistlik lahendus. Seega palun Teid kaaluda, kas KAHOS alusel transpordimaade võõrandamine vaid maa maksustamise hinna alusel, ilma kinnistutel oleva taristu hindamise ja hüvitamiseta, on Põhiseadusega kooskõlas või vajab õiguslik olukord korrigeerimist. Lugupidamisega Signe Ivanišvili Juhatuse liige Fuxia Holdings OÜ (12130400) [email protected] 8 https://dspace.ut.ee/server/api/core/bitstreams/dc18569c-8bb0-4b2d-814c-6f92e259310c/content ti tt tt ti ti ti tt ti ti tt