Selgitustaotlus

Kaido Loor Teie 21.11.2025 Advokaadibüroo LOOR OÜ [email protected] Meie 28.11.2025 nr 3-4/3981-2 Vastus selgitustaotlusele Austatud Kaido Loor Esitasite Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile selgitustaotluse, milles soovite hinnangut, kas planeerimisseaduse (PlanS) § 131 lõige 2 on erinorm detailplaneeringu menetluse käigus sõlmitavate lepingute osas võrreldes kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 35 lõike 5 ja haldusmenetluse seaduse (HMS) § 98 üldnormidega. PlanS § 131 lõikes 2 nimetatud halduslepingu huvitatud isikuga sõlmib kohaliku omavalitsuse üksus (KOV) PlanS § 131 lõikes 1 nimetatud rajatiste väljaehitamise kohustuse üleandmiseks. PlanS § 131 lõikes 1 nimetatud rajatised teenivad avalikku huvi ning nende ehitamise kohustus on KOV-il tulenevalt KOKS § 6 lõikes 1 nimetatud ülesannetest. Järelikult on tegemist haldusülesandega. Arusaamatuks jääb Teie viide HMS §-le 98, kuna halduslepingu sõlmimine tuleneb hoopiski HMS §-st 95. HMS § 98 viitab halduslepingu sõlmimisele haldusakti andmise asemel, mida PlanS § 131 lõike 2 kohaselt ei tehta. PlanS § 131 lõikes 2 ning § 4 lõikes 21 nimetatud halduslepingu sõlmimisele kohaldatakse halduskoostöö seadust (HKTS), mille § 3 lõike 2 kohaselt võib KOV volitada eraõiguslikku juriidilist või füüsilist isikut täitma talle seadusega (KOKS § 6 lõige 1) pandud haldusülesannet HKTS-s sätestatud korras. Seega ei toimu halduslepingu sõlmimine niivõrd KOKS § 35 lõike 5 alusel, kui PlanS § 131 lõike 2 alusel koostoimes HKTS § 3 lõikega 2. Teie osundatud selgituste põhjal juhin tähelepanu järgmisele. Riigikohtu põhiseaduslikku järelevalve kolleegiumi menetluses on õiguskantsleri 04.06.2025 kirjaga nr 6-4/231447/2504040 esitatud taotlus tunnistada Tallinna Linnavolikogu 15.12.2022 määruse nr 24 „Avalikult kasutatava ehitise ehitamise ja selle rahastamise kord“ § 18 kehtetuks (põhiseaduslikkuse järelevalve kohtuasi nr 5-25-6). Eeldame, et selle kohtuasja raames antakse hinnang sellele, kas KOV saab kehtestada seaduses mittetoodud koormisi, muu hulgas Teie viidatud asjaoludel. Samuti märgime, et Regionaal- ja Põllumajandusministeerium on ette valmistamas kohalike Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 625 6342 / [email protected] / www.mkm.ee Registrikood 70003158 maksude seaduse muutmist selliselt, et kehtestada selged piirid KOV-idele arendustasu maksmise kohta. Sellest tulenevalt ei pea me ka ei vajalikuks ega põhjendatuks reguleerida eraldi PlanS § 131 lõikes 2 nimetatud halduslepingu normi vahekorda mõnede teiste seaduste normidega. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Ivan Sergejev planeeringute asekantsler Ahto Pahk +372 5307 2548 [email protected] 2 (2) Saatja: "Kaido Loor" <[email protected]> Saaja: "info - MKM" <[email protected]> Teema: FW: Kiri Kuupäev: 2025-12-01 12:46 Tähelepanu! Tegemist on välisvõrgust saabunud kirjaga. Tundmatu saatja korral palume linke ja faile mitte avada. Tere, Viitan lisatud vastusele ja algsele selgitustaotlusele. Vastasite, et te ei mõistnud minu viited HMS §-ile 98. Sellest tulenevalt on ka teie vastus asja kohta, mida ma ei küsinud. Selgitan: 1. Minu huvi on saada selgitus üle- ja erinormi vahekorra kohta sotsiaalhoonetes osalemise kohta maaomaniku poolt. 2. Minu arvates väidab Riigikohus halduslepingu olukorda detailplaneeringute (DP-de) menetluses järgmiselt: a. PlanS § 131-2 lubab halduslepingut vaid rajatiste kohta. b. HMS § 98 lubab halduslepingut sõlmida ka detailplaneeringu andmiseks. i. 5-24-34/13: "Halduslepingu võib sõlmida ka detailplaneeringu kõrvaltingimuse asemel, sest erinormid ei näe selles küsimuses ette piiranguid haldustegevuse liigile. HMS § 98 lg-st 2 tulenevalt peavad halduslepinguga isikule pandavad kohustused olema vastavuses lepingu eesmärgiga ja lepingust tulenevate haldusorgani kohustustega. Detailplaneeringute puhul ei ole planeeringulahendusega kohaliku omavalitsuse üksusele kaasnevate kulude jagamine ega taristu arendamise kohustus iseenesest vastuolus planeerimisdiskretsiooni eesmärgiga." c. HMS § 98 lubab nõuda maaomanikult sotsiaalhoone rajamises osalemist. d. Sotsiaalhoone rajamises osalemine ei ole avaliku ülesande endale võtmine: i. 5-24-34/13: "49. PlanS-i eelnõu seletuskirjas on rõhutatud, et „[m]uude ülesannete üleandmiseks puudub seaduslik alus“ (vt Riigikogu IX koosseis, PlanS-i eelnõu 571 SE esimese lugemise seletuskirjas § 124 lg 3 kohta, lk 170). See viide pole asjakohane kahel põhjusel. Esiteks on vaidlusaluste lepingute sõlmimiseks olemas seaduslik alus HMS § 53 lg 2 p-de 2 ja 3 ning § 98 lg 1 näol. Teiseks rõhutab kolleegium, et seaduses sätestatud volitusnorm on HKTS § 3 lõike 2 järgi vajalik niisuguse halduslepingu sõlmimiseks, millega kohaliku omavalitsuse üksus volitab talle seadusega või selle alusel pandud haldusülesannet täitma juriidilist või füüsilist isikut tema enda nimel. Detailplaneeringu menetluses sotsiaalse taristu väljaehitamise või sellega seotud kulude ülevõtmisel aga ei võta eraisik enda nimel täitmiseks omavalitsusüksuse ülesannet." 3. Selline tõlgendus oleks aga keelatud, kui PlanS § 131-2 (ainult rajatised) oleks erinorm HMS § 98 suhtes (mistahes kohustuste pealepanemine loataotlejale, sh sotsiaalhoone väljaehitamises osalemise kohustus). 4. Minu arvates: a. HMS § 95 on definitiivne norm, mis ei saa olla volitus halduslepingu sõlmimiseks; b. HMS § 98 ei saa tõlgendada selliselt, et sellega saab loataotlejale peale panna mistahes kohustusi (sh sotsiaahoone rajamises osalemise kohustust), sest: i. Sisuliselt on tegemist maksu või menetlustasuga, mida saab kehtestada üksnes seadusega; seda kinnitab ka teie väide „Regionaal- ja Põllumajandusministeerium on ette valmistamas kohalike maksude seaduse muutmist selliselt, et kehtestada selged piirid KOV-idele arendustasu maksmise kohta.“ c. on PlanS § 131-2 erinorm HMS § 98 osas, sest erandina eeltoodust lubab koormata maaomanikku rajatiste osas, aga mitte ühegi muu objekti osas (sotshooned, muud kohustused või menetlustasud). d. Selles osas on Riigikohus väga selgelt eksinud ja mind huvitab ministeeriumi seisukoht selles asjas; 4. Sellest tulenevalt on väga oluline aru saada, kas PlanS § 131-2 on erinorm HMS §-ile 98 või mitte. a. Kui ei ole erinorm, siis võiks KOV ka pärast teie nimetatud maksu tasumist maaomanikult nõuda veel mistahes sotsiaalhoone rajamises (vm koormatises) osalemist. b. Palun selgitada, kas see ongi valitsuse eesmärk? c. Kui ei ole, siis kuidas kavatseb valitsus selle õigusliku ebaselguse lahendada? 5. Kirjutate, et „kohtuasja [5-25-6] raames antakse hinnang sellele, kas KOV saab kehtestada seaduses mittetoodud koormisi, muu hulgas Teie viidatud asjaoludel“. a. Olen teadlik selles kohtuasjast; see on alguse saanud minu taotlusest Õiguskantslerile; b. On päris selge, et KOV ei saa kehtestada seaduses mitte-ettenähtud koormatisi: i. PS § 113: "Riiklikud maksud, koormised, lõivud, trahvid ja sundkindlustuse maksed sätestab seadus." (https://www.riigiteataja.ee/akt/115052015002#para113); 1. 5-24-34/13: "62. Kiili valla soov seada detailplaneeringu algatamise eelduseks tasu […] on sisuliselt suunatud maksu kehtestamisele." 2. 3-21-1051: „20. Sotsiaalse infrastruktuuri tasu on kohaliku omavalitsuse haldusakti andmise (detailplaneeringu kehtestamise) eest tasutav teenustasu, mis on mõeldud hõlmama kulutusi, mida Kiili vald peab detailplaneeringu elluviimise korral kandma. Sellise haldusakti andmise eest tasutavat lõivu ei ole ette nähtud ka riigilõivuseadusega (RLS), mis näeb ette riigilõivu kohaliku omavalitsuse üksuse toimingu eest (vt RLS §-d 2 ja 6 ning § 7 lg 2). Kõik avalikõiguslikud rahalised kohustused, ka need, mille näeb ette kohaliku omavalitsuse volikogu ja mida makstakse kohaliku omavalitsuse ülesannete täitmiseks, peavad tuginema seaduslikule alusele (Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 08,06.2010 otsus nr 3-4-1-1-10, p-d 55–56; Riigikohtu üldkogu 22,12.2000 otsus asjas nr 3-4-1-10-00, p-d 20–21). Seda ka siis, kui tegemist ei ole kohaliku maksuga, vaid lõivuga PS § 113 tähenduses (vt ka V. Olle jt. Põhiseaduse § 157 kommentaar, p 3 – Ü. Madise jt (toim). Eesti Vabariigi põhiseadus. Kommenteeritud väljaanne. 5., parandatud ja täiendatud väljaanne. Kirjastus Juura, Tallinn, 2020).“ 3. 3-4-1-14-09: "28. PS §-st 113 tulenev nõue, et avalik-õiguslik rahaline kohustus peab olema sätestatud seadusega, tähendab seda, et avalik-õigusliku rahalise kohustuse elemendid peavad olema kindlaks määratud seaduses." 4. Jpt 6. Kirjutate, et „Samuti märgime, et Regionaal- ja Põllumajandusministeerium on ette valmistamas kohalike maksude seaduse muutmist selliselt, et kehtestada selged piirid KOV-idele arendustasu maksmise kohta.“ a. Palun selgitada, kas sellest on mõistlik järeldada, et praegune KOV-ide väljapressiv käitumine halduslepingute sõlmimisel sotsiaalhoonete rajamises osalemise kohta on õigusvastane? b. Palun selgitada mulle, kas maaomaniku praegused maksukohustused seoses ehitamisega kinnisasjal on juba praegu märkimisväärsed? i. Kordan varem esitatud näidet: nt. keskmise 50 korteriga kortermaja pealt teenib valitsus 50 korterit * 50 m2 per korter * 4000 EUR/m2 * (0,24 käibemaks + 1/3 ehituse palgakulu * 0,33 sotsiaalmaks) = 3 500 000 EUR maksutuludeks. St iga m2 eest 3500000/(50*50)=1 400 EUR; seda tuleb pidada märkimisväärseks maksupanuseks; samuti, see kas planeeringulahenduse elluviimisest teenib maaomanik kasu või mitte on risk ja ebaselgus, mitte kindel tulemus; c. Palun selgitada mulle, kas on mõistlik eeldada, et sellise maksu tagajärjel: i. uue kinnisvara hind suureneb või väheneb? ii. Maaomaniku kahjumi risk suureneb või väheneb? iii. Kas on mõistlik eeldada, et suurenenud kahju riski kompenseerib maaomanik hoonete kõrgema müügihinnaga? iv. Kas kõrgema müügihinna saavutamine on valitsuse eesmärk? d. Palun selgitada kas ministeeriumi hinnangul on PlanS § 131 lg 2 loetelu ammendav (kinnine) või näitlik (lahtine)? Parimatega, Kaido Loor Advokaadibüroo Loor OÜ +372 5646 5758, Teams <sip:[email protected]> sip:[email protected] Tasuta kliendiparkla: sõida Hariduse 1 ja helista mulle. Broneeri aeg: <https://calendar.app.google/P15Drv9M4fDWABbx9> https://calendar.app.google/P15Drv9M4fDWABbx9 From: [email protected] <[email protected]> Sent: reede, 28. november 2025 08:55 To: Kaido Loor <[email protected]> Subject: Kiri Tere! Teile on saadetud dokumendihaldussüsteemi Delta kaudu dokument. Pealkiri: Vastus selgitustaotlusele Registreerimise kuupäev: 28.11.2025 Registreerimise number: 3-4/3981-2. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Suur-Ameerika 1 10122 Tallinn 625 6342 [email protected] <mailto:[email protected]> <http://www.mkm.ee> http://www.mkm.ee Saatja: "Kaido Loor" <[email protected]> Saaja: "info - MKM" <[email protected]> Teema: FW: selgitustaotlus ja ettepanek Kuupäev: 2025-11-21 16:41 Tere, lisan ununenud Tallinna linna vastuse. Lisan ka Tallinna linna kirja, millega Tallinna linn nõuab avalikus hoones osalemist isegi valitsuselt! Palju õnne meile kõigile. Parimatega, Kaido Loor Advokaadibüroo Loor OÜ +372 5646 5758, Teams <sip:[email protected]> sip:[email protected] Tasuta kliendiparkla: sõida Hariduse 1 ja helista mulle. Broneeri aeg: <https://calendar.app.google/P15Drv9M4fDWABbx9> https://calendar.app.google/P15Drv9M4fDWABbx9 From: Kaido Loor Sent: reede, 21. november 2025 16:26 To: [email protected] Subject: selgitustaotlus ja ettepanek Lp MKM, Palun mulle selgitada selgitustaotluse vaimus, kas teie arvetes on PlanS § 131 lg 2 erinorm detailplaneeringu menetluse käigus sõlmitavate lepingute osas järgmistele üldnormidele: KOKS § 35 lõige 5, HMS § 98. Olen teadlik Riigikohtu lahendist <https://www.riigikohus.ee/et/lahendid?asjaNr=5-24-34/13> https://www.riigikohus.ee/et/lahendid?asjaNr=5-24-34/13, kuid paistab, et Riigikohus on unustanud: 1. erinormi ja üldnormi vahekorra, 2. asjaolu, et maaomanik osaleb ehituse maksudega riigituludes väga olulises suuruses (mitte 5-24-34/13: "õiglane poleks, et arendaja käsutusse jääb planeeringulahenduse elluviimisest teenitav kasu, samas kui sellega ühiskonnale põhjustatavad kulud jäävad kulude ulatusest sõltumata alati omavalitsusüksuse ning kaudselt kõigi maksumaksjate kanda."); nt. keskmise 50 korteriga kortermaja pealt teenib valitsus 50 korterit * 50 m2 per korter * 4000 EUR/m2 * (0,24 käibemaks + 1/3 ehituse palgakulu * 0,33 sotsiaalmaks) = 3 500 000 EUR maksutuludeks. St iga m2 eest 3500000/(50*50)=1 400 EUR; seda tuleb pidada märkimisväärseks maksupanuseks; samuti, seda kas planeeringulahenduse elluviimisest teenib maaomanik kasu või mitte on risk ja ebaselgus, mitte kindel tulemus; alati kasumi eeldamine on vale eeldus; 3. see pole maaomaniku „asi“ et valitsus ja KOV-id ei suuda omavahel olulist maksutulu (p2) jagada; 4. PS § 113: "Riiklikud maksud, koormised, lõivud, trahvid ja sundkindlustuse maksed sätestab seadus." (https://www.riigiteataja.ee/akt/115052015002#para113); 5. PS § 157: "Kohalikul omavalitsusel on seaduse alusel õigus kehtestada ja koguda makse ning panna peale koormisi." (https://www.riigiteataja.ee/akt/115052015002#para157); Lisatud Tallinna linna vastusest näib, et Tallinna linn on arvamusel, et KOKS § 35 lõige 5 ja HMS § 98 annavad KOV-ile piiramatu õiguse kehtestada mistahes koormisi kestahes loataotlejale, ilma igasuguste selgete piiranguteta (kõik piirangud on ebaselged: „üldjuhul“, „otseselt vajalik“). Selline õigus ei vasta PS § 3: "Riigivõimu teostatakse üksnes põhiseaduse ja sellega kooskõlas olevate seaduste alusel." (https://www.riigiteataja.ee/akt/115052015002#para3). Vt ka 1-21-5728/12: "Omavalitsusüksus on seotud seadustega (PS § 154 lg 1 ja KOKS § 3 p 3) [...]". Ettepanek on lisada PlanS-i 131 norm, mis selgelt välistab üldnormile tuginemise planeeringute ja ehitusõiguste andmisel väljaspool planeeringu ja ehitusala. Lugupidamisega, Kaido Loor Managing Partner / Juhtivpartner Vandeadvokaat / Attorney-at-Law Mobile Email Teams Web Office (+372) 5646 5758 [email protected] <mailto:[email protected]> sip:[email protected] www.abloor.ee <http://www.abloor.ee/> Tõnismägi 3A, Tallinn 5 korrus/floor Tasuta kliendiparkla: sõida Hariduse 1 ja helista mulle. Broneeri aeg: https://calendar.app.google/P15Drv9M4fDWABbx9