Hindamisaruannete edastamine

Jõgeva Vallavalitsus 15.12.2025 nr 7-2/22/20071-10 info@jõgeva.ee Hindamisaruannete edastamine (Energia tn 8, Mustvee mnt 22) Jõgeva Vallavalitsus esitas 17.11.2022 Maa-ametile (alates 01.01.2025 Maa- ja Ruumiamet) taotluse võõrandada vallale Jõgeva maakonnas Jõgeva vallas Jõgeva linnas asuvad Energia tn 8 (katastritunnus 24901:001:0163) ja Mustvee mnt 22 (katastritunnus 24901:001:0169) kinnisasjad kohalike elanike köögiviljamaa kasutuse korraldamiseks ja senise maakasutamise jätkamiseks. Keskkonnaministeeriumi 27.12.2022 kirjas nr 13-2/22/5150-3 selgitati, et riigivara otsustuskorras võõrandamisel peab valla üldplaneering toetama taotletud eesmärki ning kinnisasjade võõrandamise menetlusega saab jätkata pärast Jõgeva valla üldplaneeringu kehtestamist. 04.08.2025 e-kirjaga teavitasite Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumit uue üldplaneeringu kehtestamisest ning palusite jätkata kinnisasjade võõrandamise menetlust vallale. Jõgeva Vallavolikogu 24.04.2025 otsusega nr 238 kehtestatud Jõgeva valla üldplaneeringu kohaselt jäävad Energia tn 8 ja Mustvee mnt 22 kinnisasjad tiheasustusalale, detailplaneeringu kohustusega alale ning kinnisasjade maakasutuse juhtotstarve on aianduse maa-ala. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 24.09.2025 kirjas nr 13-6/3066-2 nõustuti kinnisasjade otsustuskorras tasuta võõrandamisega Jõgeva vallale riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 33 lõike 1 punkti 1 alusel kogukonna ühistegevuseks. RVS §-s 96 sätestatud korras teatas Maa- ja Ruumiamet 24.09.2025 riigi kinnisvararegistris (menetlus nr 25-4771) õigustatud isikutele kinnisasjade võõrandamise kavatsusest ja palus teada anda kinnisasjade vajalikkusest. Seaduses sätestatud tähtaja jooksul õigustatud isikud taotlusi ega arvamusi ei esitanud. Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara väärtuse määramiseks hindamisaruanded. OÜ Kinnisvaraekspert 23.11.2025 koostatud hindamisaruande nr 2511-10617- 01/AT kohaselt on Energia tn 8 kinnisasja väärtus 9600 eurot. OÜ Kinnisvaraekspert 26.11.2025 koostatud hindamisaruande nr 2511-10617-02/AT kohaselt on Mustvee mnt 22 kinnisasja väärtus 18 400 eurot. Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus fikseeritakse võõrandamislepingus ning sellest lähtutakse juhul, kui osutub vajalikuks rakendada RVS § 33 lõigetes 3 1 -5 sätestatut. RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara omandaja. Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maa ruum.ee Registrikood 70003098 Palume tutvuda hindamisaruannetega ning anda kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus Energia tn 8 kinnisasja hariliku väärtusena 9600 eurot ja Mustvee mnt 22 kinnisasja hariliku väärtusena 18 400 eurot. Samuti palume anda nõusolek tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 866,76 eurot (koos käibemaksuga). Pärast nõusoleku saamist valmistame ette kinnisasjade otsustuskorras võõrandamise otsuse eelnõu. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar nõunik Maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo Lisad: 1. Hindamisaruanne nr 2511-10617-01/AT (Energia tn 8) 2. Hindamisaruanne nr 2511-10617-02/AT (Mustvee mnt 22) Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Kärt Kivitar 5302 6853 [email protected] 2  1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Aadress: Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT Väärtuse kuupäev: 01.11.2025 Hindamisaruande kuupäev: 23.11.2025 Tellija: Maa- ja Ruumiamet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 4 2. Hinnatava vara kirjeldus 6 2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 9 3. Turuülevaade 11 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Jõgeva valla hoonestamata elamumaa turg 15 3.3. Turustatavuse analüüs 18 4. Turuväärtuse hindamine 19 4.1. Parim kasutus 19 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 19 4.3. Kestlikkus 20 4.4. Hindamine võrdlusmeetodil 20 Lisa 1. Fotod 25 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 27 Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 28 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Aadress Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 24901:001:0163 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 3 260 m2 Sihotstarve Üldkasutatav maa 100% Jõgeva Vallavolikogu 24.04.2025 otsusega nr 238 kehtestatud Jõgeva valla üldplaneeringu kohaselt jääb Energia tn 8 kinnisasi tiheasustusalale, Üldplaneering detailplaneeringu kohustusega alale ning kinnisasja maakasutuse juhtotstarve on aianduse maa-ala Detailplaneering Puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Ülevaatuse kuupäev 01.11.2025 Väärtuse kuupäev 01.11.2025 Hindamisaruande kuupäev 23.11.2025 Tellija Maa- ja Ruumiamet Tellimusleping Hankeleping nr 4-2/24/8, tellimus 21.10.2025, tellimus nr 12 Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Hinnang likviidsusele Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID Kui hinnangus püstitatud eeldust ignoreerida, on tegemist üldkasutatava maaga. Seesuguse kasutusega maa ei ole turul vabalt kaubeldav ja turuväärtuse hindamine ei ole võimalik. Sellisel juhul on kinnisasja hariliku väärtusena käsitletav selle maksustamishind 978 €. VASTUOLUD ALGANDMETES Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. HINDAMISTULEMUS Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 6386750) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 9 600 (üheksa tuhat kuussada) €. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  4 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 6386750). Töö eesmärgiks on riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (asjakohased viited on esitatud läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) 1.2. Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust 03.11.2025; • Maa- ja Ruumiameti geoportaalist ja tehinguandmete päringukeskkonnast 03.11.2025 ning tehingute andmebaasist 12.10.2025; • Jõgeva valla kodulehelt 14.11.2025; • kinnisvaraportaalist kv 14.11.2025. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  5 Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 01.11.2025. Ülevaatus hõlmas kinnisasja iseloomulikke osasid ja tehti juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  6 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Jõgeva maakond Omavalitsus Jõgeva vald Asustusüksus Jõgeva linn Lähiaadress Energia tn 8 Makroasukoht Kirjeldus Paikneb Jõgeva linna idapoolses osas Kaugus keskusest Jõgeva linna keskusest ca 4 km kaugusel Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega Mikroasukoht Kirjeldus Linna idaservas, tiheasustus, lähiümbruses alajaam, jõgi, elu- ja äripinnad Juurdepääs munitsipaalomandis Energia tn 10 kinnisasjalt, tee on välja Juurdepääs ehitamata Ampripõhise liitumise võimalus elektrisüsteemiga, vee- ja kanalisatsioonitrass Tehnovõrgud läheduses Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  7 Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu 6386750 registriosa nr Omandivorm Kinnisasi Omanik Eesti Vabariik Kanded kinnistusraamatu Kehtivad kanded puuduvad kolmandas jaos Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  8 Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud: Kitsendused Peaaegu pool maaüksusest jääb ranna või kalda ehituskeeluvööndisse, mille puhul hoonestamise võimalused on oluliselt piiratud. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  9 Hüpoteegid Puuduvad 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega Aadress Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Katastritunnus 24901:001:0163 Pindala 3 260 m2 Maakasutuse Üldkasutatav maa 100% sihtotstarve Kõlvikuline Õuemaa 3 104 m2, muu maa 156 m2 koosseis Kirjeldus Hulknurkne, kompaktne, tasane reljeef Hoonestus Kergkonstruktsiooniga kasvuhooned, mis olemuselt on ajutised ehitised Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  10 Jõgeva Vallavolikogu 24.04.2025 otsusega nr 238 kehtestatud Jõgeva valla üldplaneeringu kohaselt jääb Energia tn 8 kinnisasi tiheasustusalale, detailplaneeringu kohustusega alale ning kinnisasja maakasutuse juhtotstarve on aianduse maa-ala Üldplaneering Allikas: Jõgeva valla kodulehekülg, väljavõte Jõgeva valla üldplaneeringu Jõgeva linna põhijoonisest Kehtiv detailplaneering puudub, tegemist on detailplaneeringu koostamise Detailplaneering kohustusliku alaga Maksustamishind (2022. aasta 978 € korraline hindamine) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  11 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2025. aasta II SKP kvartalis 0,9% 2024. aasta II kvartaliga võrreldes. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 23.09.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 0,6%, 2026. aastal 3,2% ja 2027. aastal 3,5%. SKP kasv Eestis 2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 23.09.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aastal 2023. aasta keskmisega võrreldes 3,5%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2024. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis moodustasid kokku kogutõusust 23,7%. Toidukaupadest kallinesid enim oliivõli (44%) ning mahlad ja siirupid (36,7%). Samas odavnesid märgatavalt suhkur (18%) THI ja värske köögivili (11,6%). Bensiin oli 2,7% ja diislikütus 4,4% odavam. Tarbijahinnaindeks langes 2025. aasta septembris võrreldes 2025. aasta augustiga 1,1% ning tõusis võrreldes eelmise aasta septembriga 5,2%. Võrreldes 2024. aasta septembriga olid kaubad 2,8% ja teenused 8,9% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 23.09.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2025. aastal 5,3%, 2026. aastal 3,1% ja 2027. aastal 2,3%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  12 Tarbijahinnaindeks Eestis 2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 23.09.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank 2024. aastal oli töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus osalemise määr 74,6%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates Tööturg 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aasta II kvartalis oli töötuse määr 7,8%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus osalemise määr 74,8%. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 23.09.2025) kohaselt on töötuse määr 2025. aastal 7,8%, 2026. aastal 7,2% ning 2027. aastal 6,4%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  13 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet Viimaste kuude euribori langus on mõnevõrra tehinguaktiivsust kasvatanud ning võrreldes aastataguse ajaga on alates 2024. aasta septembrist kinnisvaratehingute arv olnud võrreldes aastataguse ajaga suurem. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust Kinnisvaraturu 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga aktiivsus ja võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 maht 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal toimunud tehingute arv oli samal tasemel, mis 2023. aastal, samas tehingute koguväärtus kasvas 13%. 2025. aasta esimesel üheksal kuul toimus 3% võrra rohkem tehinguid kui 2024. aasta samal perioodil, kuid vähem võrreldes 2019. – 2023. aasta sama perioodiga. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  14 Kinnisvaratehingute arv Eestis Allikas: Maa- ja Ruumiamet Laenuturg Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas tõusnud laenukäive, mis oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive hakkas kartal Eluaseme- kvartalilt tõusma 2024. a II kvartalist alates, kuid 2025. aasta I kvartal näitab väiksemat laenud ja käivet 2024. aasta IV kvartaliga võrreldes. 2024. aasta IV kvartali näol oli tegemist ka pikaajalised erakordselt kõrge käibega ning 2025. aasta I kvartali tulemuses on ilmselt ka laenud sesoonsuse mõju. Kui eluasemelaenude käive on viimastes kvartalites sarnasel ettevõtetele tasemel olnud, siis ettevõtete laenude osas tõusis laenude käive 2024. aasta IV kvartalis viimase viie aasta kõrgeimale tasemele. Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluaseme laenude intressimäär oli 2025. aasta II kvartalis 3,8% ja ettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,79%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  15 Laenude käive ja intress Allikas: Eesti Pank 3.2. Jõgeva valla hoonestamata elamumaa turg Jõgeva vald on vald Jõgeva maakonnas. Jõgeva valla elanike arv on 12 826 (seisuga 01.01.2025). Jõgeva valla pindala on 1 040 km2. Valla keskuseks on Jõgeva linn, kus Jõgeva valla on elanikke 4 702 (seisuga 01.01.2025). üldinfo Allikas: Jõgeva valla kodulehekülg Jõgeva valla hoonestamata elamumaa turg on mahult väga tagasihoidlik. Elamumaa tehinguid toimub vähe (enamasti alla 10 tehingu aastas), mistõttu hinnatasemed on aastate lõikes erinevad ka juhuslikkusest tingituna. Viimastel aastatel on elamumaa mediaanhind valdavalt vahemikku 1- 4 €/m². 2025. aasta senine madal tehingute arv (5 Elamumaa tehingut) ei võimalda veel selget trendi välja tuua. turg Valdav osa hoonestamata elamumaa tehingutest toimub Jõgeva linnas, kus kinnistute pinnaühikule taandatud hinnad on valla keskmisest kõrgemad. Enamjaolt on elamumaa ühikuhinnad 5- 15 €/m2, tervikhinnad jäävad üldjuhul vahemikku 10 000–15 000 € ning küündivad kuni 30 000 €-ni. Tehinguinfo Analüüsitav Järgnevas tabelis on esitatud 2019.- 2025. aasta (seisuga 14.11) elamumaa piirkond ja müügitehingute hinnainfo Jõgeva vallas ja linnas. Kuna tehingute hulk linnas on sihtotstarbed Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  16 tagasihoidlik (enamjaolt alla 5 tehingu aastas), siis täpsem statistika on olemas vaid 2021. ja 2024. aasta kohta. Keskm Hind, € Hind, €/m2 Aasta Sihtotstarve Arv pindala, m2 Kokku Min Maks Min Maks Med Keskm Jõgeva vald, 13 3 423 48 326 100 10 300 0,1 29,6 1,4 4,0 elamumaa 2019 Jõgeva linn, 4 *** *** *** *** *** *** *** *** elamumaa Jõgeva vald, 15 4 124 67 023 800 13 500 0,2 18,8 0,7 2,8 elamumaa 2020 Jõgeva linn, 4 *** *** *** *** *** *** *** *** elamumaa Jõgeva vald, 24 2 990 275 778 1 38 400 0,0 28,7 4,2 7,7 elamumaa 2021 Jõgeva linn, 9 905 116 325 1 38 400 0,0 28,7 11,77 13,2 elamumaa Jõgeva vald, 17 2 647 171 450 600 30 750 0,5 22,3 3,7 6,6 elamumaa 2022 Jõgeva linn, 2 *** *** *** *** *** *** *** *** elamumaa Jõgeva vald, 11 2 489 80 915 1 364 29 500 0,3 17,7 7,4 7,1 elamumaa 2023 Jõgeva linn, 4 *** *** *** *** *** *** *** *** elamumaa Jõgeva vald, 10 3 818 86 960 510 15 100 0,1 15,5 4,3 5,7 elamumaa 2024 Jõgeva linn, 5 1 413 48 310 510 15 100 0,2 15,5 9,0 9,2 elamumaa Jõgeva vald, 5 6 688 32 650 250 19 000 0,0 5,9 1,1 1,9 elamumaa 2025 Jõgeva linn, 0 *** *** *** *** *** *** *** *** elamumaa Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Hoonestamata elamumaa tehingute arv (parem skaala), mediaan- ja keskmised hinnad (vasak skaala, €/m2) Jõgeva vallas 10 30 25 8 20 6 15 4 10 2 5 0 0 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Tehingute arv Mediaanhind Keskmine hind Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  17 Jõgeva linna ja selle läheduses paiknevate piirkondade hoonestamata elamumaa müügitehingud 2023.– 2025. aastal (kuni 12.10)1 Sihtots- Küla/ linn/ alevik Kuupäev Hind, € Käibemaks Pindala, m2 Hind, €/m2 tarve2 1 Õuna küla 07.06.2023 29 500 Ei 1 671 17,7 E100% 2 Jõgeva alevik 09.06.2023 5 000 Ei 569 8,8 E100% 3 Jõgeva linn 19.10.2023 10 000 Ei 1 358 7,4 E100% 4 Jõgeva linn 24.01.2024 10 800 Ei 698 15,5 E100% 5 Jõgeva linn 19.04.2024 10 000 Ei 707 14,1 E100% 6 Jõgeva alevik 23.05.2024 3 000 Ei 714 4,2 E100% 73 Jõgeva linn 15.10.2024 11 900 Ei 1 684 7,1 E100% 84 Võduvere küla 23.10.2024 8 050 Ei 7 886 1,0 E100% 95 Jõgeva linn 24.10.2024 15 100 Ei 1 670 9,0 E100% 10 Jõgeva alevik 22.09.2025 4 100 Ei 2 670 1,5 E100% Jõgeva linna ja aleviku hoonestamata elamumaa müügipakkumised seisuga 14.11.2025 Aadress Sihtotstarve Pindala, Hind, € Hind €/m2 Kommentaar m2 DP kehtestatud, liitumispunktid kinnistu Allika tn 6a E100% 1 684 19 500 11,6 piiril, ampripõhise liitumise võimalus DP-d ja projekteerimistingimusi ei ole, liitumispunktid kinnistu piiril, Suvila tn 18 E100% 2 550 24 000 9,4 elektriliitumine, kõvakattega tee, Pedja jõgi 130 m Projekteerimistingimused väljastatud, Vainu tn 1a E100% 917 17 900 19,5 liitumispunktid kinnistu piiril, elektriliitumine, kõvakattega tee DP kehtestatud, liitumispunktid kinnistu Lauri tee 18b E100% 2 670 32 800 12,3 piiril, elektriliitumine, kõvakattega tee Allikas: kv.ee 1 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata elamumaa ja ehitusliku potentsiaaliga maatulundusmaa tehingud Saaremaa vallas. Valimist on välja jäetud ka tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2 E- elamumaa 3 Müük riigi enampakkumisel, 2 pakkujat, ei müüdud alghinnaga 4 Müük riigi enampakkumisel, 3 pakkujat, ei müüdud alghinnaga 5 Müük riigi enampakkumisel, 2 pakkujat, ei võõrandatud alghinnaga Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  18 3.3. Turustatavuse analüüs Lähtudes eelduslikust kasutusest elamumaana on lõppkasutajaks Vara lõppkasutaja eelkõige leibkonnad, kes soovivad ehitada üksikelamut. Lõppkasutajaks on eelkõige leibkonnad, kelle jaoks ei ole oluline Lõppkasutajaid iseloomustavad esmatasandi taristu vahetu läheduses, kuid kes eelistavad linnalist tunnused asustust. Tegemist on asukohaga, kus vajalikud tehnovõrgud on piirkonnas Vastavus turusegmendi olemas, esmatasandi taristu ei ole vahetus läheduses, kuid siiski nõuetele mõistlikul kaugusel. Seega asukoht vastab turusegmendi nõuetele. Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat Piiratud, on atraktiivne eelkõige kohalikele elanikele. vara soetada Konkureeriv avalik pakkumine on piiratud, kinnisvaraportaalis kv.ee on nelja mõnevõrra sarnase maaüksuse pakkumist hinnavahemikus 17 900- 32 800 €. Tuleb siiski silmas pidada, et võrreldes hinnatava Konkureeriv pakkumine varaga on pakkumiste puhul ehitamine nii õiguslikult (kehtiv DP või väljastatud projekteerimistingimused) kui tehniliselt (olemasolev elektriliitumine, parem juurdepääs) ilmselt lihtsam. Müügiperiood (likviidsus) Likviidsus on keskmine, võimalike huviliste hulk on piiratud. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta Alternatiivsed kasutused Alternatiivne kasutus on eelkõige maatulunduslik kasutus aiamaadena, st olemasoleva kasutuse jätkumine. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  19 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Energia tn 8 kinnisasja puhul on tegemist Jõgeva linna idaosas paikneva üldkasutatava maaga. Jõgeva Vallavolikogu 24.04.2025 otsusega nr 238 kehtestatud Jõgeva valla üldplaneeringu kohaselt jääb Energia tn 8 kinnisasi tiheasustusalale, detailplaneeringu kohustusega alale ning kinnisasja maakasutuse juhtotstarve on aianduse maa-ala. Kehtiv detailplaneering puudub. Silmas pidades hindamise eesmärki tuleb eirata nii olemasolevat kui planeeringuga ette nähtud kasutust ning lähtuda potentsiaalist, mis peab silmas uute planeeringute kehtestamise võimalust. Piirkonnas domineerivad tootmis- ja elamumaa kasutused, kusjuures elamumaa puhul on nii üksik- kui korruselamuid. Kuna maaturu kontekstis on elamumaad võrreldes tootmismaaga väga oluliselt enam ja seeläbi on elamumaa atraktiivsem, on parimaks kasutuseks elamumaa kasutus. Seesugune kasutus on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Tuleb siiski arvestada, et tegemist on tehnovõrkudega varustamata nn toormaaga. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kui välistada elamuehituslik potentsiaal ehk siis sisuliselt loobuda hinnangus püstitatud eeldusest, saab lähtuda olemasolevast kasutusest, milleks on aianduse maa-ala ja mis sarnaneb seeläbi haritava maaga. Lähtudes üldkasutatava maa sihtotstarbest sellise maaga turul vabalt ei kaubelda ja turuväärtuse hindamine ei ole võimalik. Ainsaks väärtuse leidmise viisiks võib sellisel juhul pidada maa maksustamishinna rakendamist. See on hinnangus ka esitatud, kuid silmas tuleb pidada, et eksperthinnangu eesmärgiks on turuväärtuse leidmine eeldusel, et maad on võimalik kasutada elamumaana. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  20 4.3. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Kinnisvaraarenduse puhul tuleb järgida kõiki esitatavaid nõudeid, mis tagaksid kestlikkuse. Väärtuse kuupäeva seisuga hinnatava maaüksusel midagi arendatud ei ole, kestlikkust on võimalik tagada läbi sihipärase arenduse. 4.4. Hindamine võrdlusmeetodil Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Analüüsitud on 2023.- 2025. aasta hoonestamata elamumaa müügitehinguid Jõgeva linnas ja selle läheduses. Võrdlustehinguteks on valitud punktis 3.2. esitatud tehingutest hinnatava varaga võimalikult sarnaste varade tehingud 1, 7 ja 9. Kuigi tehingute 7 ja 9 näol on tegemist riigi enampakkumistega, on kohandamisel kasutatud just neid, kuna sobilike tehingute valik on väike ja müügid toimusid alghinnast kõrgema hinnaga, mis vastas turutasemele. Tehingud 2, 4, 5 ja 6 on kõrvale jäetud eelkõige väikese pindala tõttu, tehing 3 seetõttu, et hind oli liialt madal silmas pidades kõigi tehnorajatiste, sh elektriühenduse olemasolu, ja tehingud 8 ja 10 madala ühikuhinna tõttu. Võrdlustehingute Käibemaksu valik Hind, Pindala, Asukoht Kuupäev Hind, € sisaldumine €/m2 m2 hinnas Jõgeva vald, 07.06.2023 29 500 17,7 1 671 Ei Õuna küla Jõgeva vald, 15.10.2024 11 900 7,1 1 684 Ei Jõgeva linn Jõgeva vald, 24.10.2024 15 100 9,0 1 670 Ei Jõgeva linn Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m 2). Seda on tehtud vaatamata sellele, et enamjaolt on selles turusegmendis oluline Võrdlusühiku valik tervikväärtus. Ühikuhinnast on lähtutud, kuna kõigi võrreldavate varade pindala on oluliselt väiksem. Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus juuni 2023 – oktoober 2024. Tehingute Tegemist on väärtuse kuupäevaga võrreldes üle kahe aasta pikkuse perioodiga. ajaldamine Silmas pidades, et maaturul olulist hinnamuutust ei ole toimunud, ei ole tehinguhindu ajaldatud. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  21 Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid: • Makroasukoht o Parema makroasukoha eest ollakse nõus enam maksma. Oluline on eelkõige kaugus suurematest linnadest ja linna (või muu asula) enda suurus. Suuremateks kohandusteks on siiski põhjust harva, sest tavaliselt on võimalik kohandamisel kasutada samas või vähemalt sarnases makroasukohas paiknevaid varasid. • Mikroasukoht ja juurdepääs o Parema asukoha ja juurdepääsutee eest ollakse nõus enam maksma. Enamjaolt eelistatakse väljakujunenud asustusega piirkondi, mis tavaliselt annavad eelise olemasoleva taristu näol. Samas loodusliku või poollooduslike ala läheduses on eeliseks võrreldes olukorraga, kui see puudub. Samuti eelistatakse elamiseks tavaliselt elamupiirkondi ning tootmise jms lähedus võib maa väärtust vähendada. Metsasemad piirkonnad on eelistatud lagedatele aladele. Oluline on juurdepääs avalikult teelt või selle puudumisel vajalike asjaõiguslike lepingute olemasolu. • Maatüki suurus, m2 o Suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on üldjuhul Võrdluselementide madalam kui väiksematel. Mastaabiefekti ulatus võib olla suur, valik kuid nn toormaad silmas pidades on selle tähtsus pigem piiratud, sest DP-ga enamjaolt maaüksus jagatakse väiksemateks osadeks ning omad eelised on nii suurematel kui väiksematel projektidel. • Kõlvikuline koosseis ja seisukord o Metsamaa on eelistatud lagedatele aladele. Tihtipeale on oluline ka see, kas arendus eeldab lammutamist, koristamist, pinnasetöid jms. • Sihtotstarve ja planeering o Ehitusliku potantsiaali kontekstis on olemasolev sihtotstarve vähem oluline võrreldes ÜP-s ja eriti DP-s ette nähtud sihtostarbega. DP puudumine võib mõjutada tavapäraselt kinnistu väärtust kuni 30%. Samas tuleb arvestada, et DP olemasolu ei ole kõikjal arendustegevuseks vajalik ja seeläbi või esineda olukordi, mil arendustegevus on ka ilma detailplaneeringu olemasoluta suhteliselt lihtne. • Tehnovõrgud o Tehnovõrkude puudumine võib langetada hinnatava vara väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Samas mõju ei pruugi olla üheselt kulupõhine. Nn toormaa puhul on oluline eelkõige see, kui kaugel olemasolevad ja liitumist võimaldavad tehnovõrgud paiknevad. Suhteliselt madala toormaa väärtuse puhul võib aga tehnovõrkude rajamine olla isegi kordades kulukam võrreldes toormaa hinnaga. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  22 • Kuju ja reljeef o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist avaldab kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Tavaliselt on eelistatud tasane reljeef, kuid enamjaolt on reljeefil negatiivne mõju siiski suurte kõrguste vahe korral, mida Eesti oludes esineb väga harva. • Kitsendused o Kitsenduste puhul mõjutavad väärtust tavaliselt need, mis otseselt piiravad ehitamise võimalust. Suurel osal kitsendustel otsene mõju väärtusele puudub. Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Jõgeva vald Jõgeva vald Jõgeva vald Jõgeva vald Jõgeva linn Õuna küla Jõgeva linn Jõgeva linn Energia tn 8 Tehinguhind, € 29 500 11 900 15 100 Tehinguhind ilma 29 500 11 900 15 100 käibemaksuta, € Tehinguhind, €/m2 17,65 7,07 9,04 Tehingu aeg 07.06.2023 15.10.2024 24.10.2024 Kohandus 0% 0% 0% Ajaldatud 29 500 11 900 15 100 tehinguhind, € Ajaldatud 17,65 7,07 9,04 tehinguhind, €/m2 Õuna külas, oluline Jõgeva kesklinnas, Jõgeva kesklinnast taristu Jõgeva Jõgeva kesklinnast Makroasukoht oluline taristu 1 km ca 4 km linnas ca 1,5 km ca 3 km raadiuses raadiuses Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -10% -15% -5% Lähiümbruses alajaam, jõgi Väljakujunenud Väljakujunenud läheduses (ca 30 elamupiirkond, Väljakujunenud elamupiirkond, m), elamis- ja juurdepääs elamupiirkond, juurdepääs Mikroasukoht ja tootmispinnad, munitsipaalomandis juurdepääs munitsipaalteeks juurdepääs juurdepääs teelt, tee lõpuni munitsipaalomandis mõeldud munitsipaalteeks (viimased ca 30 m) teelt maaüksuselt, tee on mõeldud välja ehitamata välja ehitamata maaüksuselt, tee on välja ehitamata Parem, parem Parem, parem Parem, parem mikroasukoht, Kommentaar mikroasukoht mikroasukoht, oluliselt parem parem juurdepääs sarnane juurdepääs juurdepääs Kohandus -10% -15% -5% Maatüki suurus, m2 3 260 1 671 1 684 1 670 Kommentaar Väiksem Väiksem Väiksem Kohandus -10% -10% -10% Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  23 Valdavalt õuemaa (3 104 m2), ülejäänud osas muu Valdavalt looduslik Kõlvikuline Valdavalt haritav Valdavalt muu maa, maa, kasutusel nn rohumaa, vähemal koosseis ja maa, vähesel vähesel määral aiamaadena, määral õuemaa ja seisukord määral muu maa õuemaa maaüksusel muu maa paikneb väikeseid kasvuhooneid Sarnane, Sarnane, Sarnane, elamumaana elamumaana elamumaana Kommentaar kasutuse korral kasutuse korral kasutuse korral nõuab haljastuse nõuab haljastuse nõuab haljastuse rajamist rajamist rajamist Kohandus 0% 0% 0% Eelduslikult E100%, E100%, elamumaa, hoonestamine hoonestamine Sihtotstarve ja E100%, DP hoonestamine võimalik ilmselt võimalik ilmselt planeering kehtestatud võimalik ilmselt DP projekteerimistingim projekteerimistingim alusel uste alusel uste alusel Parem, Parem, Kommentaar Parem hoonestamine on hoonestamine on lihtsam lihtsam Kohandus -20% -10% -10% Ampripõhise Ampripõhise Ampripõhise Ampripõhise liitumise võimalus, liitumise võimalus, liitumise võimalus, liitumise võimalus, Tehnovõrgud vee- ja vee- ja vee- ja vee- ja kanalisatsioonitrass kanalisatsioonitrass kanalisatsioonitrass kanalisatsioonitrass läheduses kinnistu piiril kinnistu piiril kinnistu piiril Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -10% -10% -10% Trapetsilaadse põhiplaaniga, "äralõigatud" Trapetsi kujuga, Trapetsi kujuga, Trapetsi kujuga, nurgaga Kuju ja reljeef kompaktne, tasane kompaktne, tasane kompaktne, tasane maaüksuse reljeef reljeef reljeef põhjaosas, kompaktne, tasane reljeef Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Ranna või kalda ehituskeeluvöönd peaaegu pooles Väärtust mõjutavad Väärtust mõjutavad Väärtust mõjutavad Kitsendused ulatuses, see piirab kitsendused kitsendused kitsendused mõnevõrra puuduvad puuduvad puuduvad hoonestamise võimalusi Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -20% -20% -20% Summaarne -80% -80% -60% kohandus Summaarne -14,12 -5,65 -5,43 kohandus, €/m2 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  24 Kohandatud 3,53 1,41 3,62 tehinguhind, €/m2 Kohanduste absoluutväärtuste 80% 80% 60% summa Kaalud 0,30 0,30 0,40 Turuväärtus, €/m2 2,93 1,06 0,42 1,45 Turuväärtus, € 9 552 Ümardatud 9 600 turuväärtus, € Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Energia tn 8 kinnisasja turuväärtus on: 2,93 €/m2 x 3 260 m2 = 9 552 € ehk ümardatult 9 600 € Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu. Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta. Kui hinnangus püstitatud eeldust ignoreerida, on tegemist üldkasutatava maaga. Seesuguse kasutusega maa ei ole turul vabalt kaubeldav ja turuväärtuse hindamine ei ole võimalik. Sellisel juhul on kinnisasja hariliku väärtusena käsitletav selle maksustamishind 978 €. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  25 Lisa 1. Fotod Vaade kinnisasja kaguosast Vaade kinnisasja keskosast Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  26 Vaade kinnisasja kirdeosast Vaade kinnisasja keskosast Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  27 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  28 Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  29 Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 6386750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Energia tn 8, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-01/AT  1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Aadress: Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT Väärtuse kuupäev: 01.11.2025 Hindamisaruande kuupäev: 26.11.2025 Tellija: Maa- ja Ruumiamet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 4 2. Hinnatava vara kirjeldus 6 2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 9 3. Turuülevaade 11 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Jõgeva valla hoonestamata elamumaa turg 15 3.3. Turustatavuse analüüs 18 4. Turuväärtuse hindamine 19 4.1. Parim kasutus 19 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 19 4.3. Kestlikkus 20 4.4. Hindamine võrdlusmeetodil 20 Lisa 1. Fotod 25 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 27 Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 28 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Aadress Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 24901:001:0169 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 6 492 m2 Sihotstarve Üldkasutatav maa 100% Jõgeva Vallavolikogu 24.04.2025 otsusega nr 238 kehtestatud Jõgeva valla üldplaneeringu kohaselt jääb Mustvee mnt 22 kinnisasi Üldplaneering tiheasustusalale, detailplaneeringu kohustusega alale ning kinnisasja maakasutuse juhtotstarve on aianduse maa-ala Detailplaneering Puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Ülevaatuse kuupäev 01.11.2025 Väärtuse kuupäev 01.11.2025 Hindamisaruande kuupäev 26.11.2025 Tellija Maa- ja Ruumiamet Tellimusleping Hankeleping nr 4-2/24/8, tellimus 21.10.2025, tellimus nr 12 Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Hinnang likviidsusele Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID VASTUOLUD ALGANDMETES Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. HINDAMISTULEMUS Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 5956750) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 18 400 (kaheksateist tuhat nelisada) €. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  4 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 5956750). Töö eesmärgiks on riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (asjakohased viited on esitatud läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) 1.2. Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust 03.11.2025; • Maa- ja Ruumiameti geoportaalist ja tehinguandmete päringukeskkonnast 03.11.2025 ning tehingute andmebaasist 12.10.2025; • Jõgeva valla kodulehelt 14.11.2025; • kinnisvaraportaalist kv 14.11.2025. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  5 Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 01.11.2025. Ülevaatus hõlmas kinnisasja iseloomulikke osasid ja tehti juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  6 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Jõgeva maakond Omavalitsus Jõgeva vald Asustusüksus Jõgeva linn Lähiaadress Mustvee mnt 22 Makroasukoht Kirjeldus Paikneb Jõgeva linna idapoolses osas Kaugus keskusest Jõgeva linna keskusest ca 4 km kaugusel Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega Mikroasukoht Kirjeldus Linna servas, tiheasustus, valdavalt elumispinnad Juurdepääs Juurdepääs eraomandis olevalt Mustvee mnt 20 kinnisasjalt Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  7 Ampripõhise liitumise võimalus elektrisüsteemiga, vee- ja kanalisatsioonitras Tehnovõrgud läheduses Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu 5956750 registriosa nr Omandivorm Kinnisasi Omanik Eesti Vabariik Kanded kinnistusraamatu Kehtivad kanded puuduvad kolmandas jaos Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  8 Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud: Kitsendused Elektripaigaldise kaitsevöönd piiratud ulatuses, mõju väärtusele puudub Hüpoteegid Puuduvad Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  9 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega Aadress Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Katastritunnus 24901:001:0169 Pindala 6 492 m2 Maakasutuse Üldkasutatav maa 100% sihtotstarve Kõlvikuline Õuemaa 5 887 m2; haritav maa 570 m2 ja looduslik rohumaa 35 m2 koosseis Kirjeldus Hulknurkne, liigendatud, kuid suurust arvestades kompaktne, tasane reljeef Hoonestus Kergkonstruktsiooniga kasvuhooned, mis olemuselt on ajutised ehitised Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  10 Jõgeva Vallavolikogu 24.04.2025 otsusega nr 238 kehtestatud Jõgeva valla üldplaneeringu kohaselt jääb Mustvee mnt 22 kinnisasi tiheasustusalale, detailplaneeringu kohustusega alale ning kinnisasja maakasutuse juhtotstarve on aianduse maa-ala Üldplaneering Allikas: Jõgeva valla kodulehekülg, väljavõte Jõgeva valla üldplaneeringu Jõgeva linna põhijoonisest Kehtiv detailplaneering puudub, tegemist on detailplaneeringu koostamise Detailplaneering kohutsusega alaga Maksustamishind (2022. aasta korralise 1 948 € hindamise tulemus) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  11 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2025. aasta II SKP kvartalis 0,9% 2024. aasta II kvartaliga võrreldes. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 23.09.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 0,6%, 2026. aastal 3,2% ja 2027. aastal 3,5%. SKP kasv Eestis 2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 23.09.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aastal 2023. aasta keskmisega võrreldes 3,5%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2024. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis moodustasid kokku kogutõusust 23,7%. Toidukaupadest kallinesid enim oliivõli (44%) ning mahlad ja siirupid (36,7%). Samas odavnesid märgatavalt suhkur (18%) THI ja värske köögivili (11,6%). Bensiin oli 2,7% ja diislikütus 4,4% odavam. Tarbijahinnaindeks langes 2025. aasta septembris võrreldes 2025. aasta augustiga 1,1% ning tõusis võrreldes eelmise aasta septembriga 5,2%. Võrreldes 2024. aasta septembriga olid kaubad 2,8% ja teenused 8,9% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 23.09.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2025. aastal 5,3%, 2026. aastal 3,1% ja 2027. aastal 2,3%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  12 Tarbijahinnaindeks Eestis 2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 23.09.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank 2024. aastal oli töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus osalemise määr 74,6%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates Tööturg 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aasta II kvartalis oli töötuse määr 7,8%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus osalemise määr 74,8%. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 23.09.2025) kohaselt on töötuse määr 2025. aastal 7,8%, 2026. aastal 7,2% ning 2027. aastal 6,4%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  13 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet Viimaste kuude euribori langus on mõnevõrra tehinguaktiivsust kasvatanud ning võrreldes aastataguse ajaga on alates 2024. aasta septembrist kinnisvaratehingute arv olnud võrreldes aastataguse ajaga suurem. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust Kinnisvaraturu 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga aktiivsus ja võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 maht 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal toimunud tehingute arv oli samal tasemel, mis 2023. aastal, samas tehingute koguväärtus kasvas 13%. 2025. aasta esimesel üheksal kuul toimus 3% võrra rohkem tehinguid kui 2024. aasta samal perioodil, kuid vähem võrreldes 2019. – 2023. aasta sama perioodiga. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  14 Kinnisvaratehingute arv Eestis Allikas: Maa- ja Ruumiamet Laenuturg Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas tõusnud laenukäive, mis oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive hakkas kartal Eluaseme- kvartalilt tõusma 2024. a II kvartalist alates, kuid 2025. aasta I kvartal näitab väiksemat laenud ja käivet 2024. aasta IV kvartaliga võrreldes. 2024. aasta IV kvartali näol oli tegemist ka pikaajalised erakordselt kõrge käibega ning 2025. aasta I kvartali tulemuses on ilmselt ka laenud sesoonsuse mõju. Kui eluasemelaenude käive on viimastes kvartalites sarnasel ettevõtetele tasemel olnud, siis ettevõtete laenude osas tõusis laenude käive 2024. aasta IV kvartalis viimase viie aasta kõrgeimale tasemele. Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluaseme laenude intressimäär oli 2025. aasta II kvartalis 3,8% ja ettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,79%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  15 Laenude käive ja intress Allikas: Eesti Pank 3.2. Jõgeva valla hoonestamata elamumaa turg Jõgeva vald on vald Jõgeva maakonnas. Jõgeva valla elanike arv on 12 826 (seisuga 01.01.2025). Jõgeva valla pindala on 1 040 km2. Valla keskuseks on Jõgeva linn, kus Jõgeva valla on elanikke 4 702 (seisuga 01.01.2025). üldinfo Allikas: Jõgeva valla kodulehekülg Jõgeva valla hoonestamata elamumaa turg on mahult väga tagasihoidlik. Elamumaa tehinguid toimub vähe (enamasti alla 10 tehingu aastas), mistõttu hinnatasemed on aastate lõikes erinevad ka juhuslikkusest tingituna. Viimastel aastatel on elamumaa mediaanhind valdavalt vahemikku 1- 4 €/m². 2025. aasta senine madal tehingute arv (5 Elamumaa tehingut) ei võimalda veel selget trendi välja tuua. turg Valdav osa hoonestamata elamumaa tehingutest toimub Jõgeva linnas, kus kinnistute pinnaühikule taandatud hinnad on valla keskmisest kõrgemad. Enamjaolt on elamumaa ühikuhinnad 5- 15 €/m2, tervikhinnad jäävad üldjuhul vahemikku 10 000–15 000 € ning küündivad kuni 30 000 €-ni. Tehinguinfo Analüüsitav Järgnevas tabelis on esitatud 2019.- 2025. aasta (seisuga 14.11) elamumaa piirkond ja müügitehingute hinnainfo Jõgeva vallas ja linnas. Kuna tehingute hulk linnas on sihtotstarbed Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  16 tagasihoidlik (enamjaolt alla 5 tehingu aastas), siis täpsem statistika on olemas vaid 2021. ja 2024. aasta kohta. Keskm Hind, € Hind, €/m2 Aasta Sihtotstarve Arv pindala, m2 Kokku Min Maks Min Maks Med Keskm Jõgeva vald, 13 3 423 48 326 100 10 300 0,1 29,6 1,4 4,0 elamumaa 2019 Jõgeva linn, 4 *** *** *** *** *** *** *** *** elamumaa Jõgeva vald, 15 4 124 67 023 800 13 500 0,2 18,8 0,7 2,8 elamumaa 2020 Jõgeva linn, 4 *** *** *** *** *** *** *** *** elamumaa Jõgeva vald, 24 2 990 275 778 1 38 400 0,0 28,7 4,2 7,7 elamumaa 2021 Jõgeva linn, 9 905 116 325 1 38 400 0,0 28,7 11,77 13,2 elamumaa Jõgeva vald, 17 2 647 171 450 600 30 750 0,5 22,3 3,7 6,6 elamumaa 2022 Jõgeva linn, 2 *** *** *** *** *** *** *** *** elamumaa Jõgeva vald, 11 2 489 80 915 1 364 29 500 0,3 17,7 7,4 7,1 elamumaa 2023 Jõgeva linn, 4 *** *** *** *** *** *** *** *** elamumaa Jõgeva vald, 10 3 818 86 960 510 15 100 0,1 15,5 4,3 5,7 elamumaa 2024 Jõgeva linn, 5 1 413 48 310 510 15 100 0,2 15,5 9,0 9,2 elamumaa Jõgeva vald, 5 6 688 32 650 250 19 000 0,0 5,9 1,1 1,9 elamumaa 2025 Jõgeva linn, 0 *** *** *** *** *** *** *** *** elamumaa Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Hoonestamata elamumaa tehingute arv (parem skaala), mediaan- ja keskmised hinnad (vasak skaala, €/m2) Jõgeva vallas 10 30 25 8 20 6 15 4 10 2 5 0 0 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Tehingute arv Mediaanhind Keskmine hind Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  17 Jõgeva linna ja selle läheduses paiknevate piirkondade hoonestamata elamumaa müügitehingud 2023.– 2025. aastal (kuni 12.10)1 Küla/ linn/ alevik Kuupäev Hind, € Käibemaks Pindala, m2 Hind, €/m2 Sihtots-tarve2 1 Õuna küla 07.06.2023 29 500 Ei 1 671 17,7 E100% 2 Jõgeva alevik 09.06.2023 5 000 Ei 569 8,8 E100% 3 Jõgeva linn 19.10.2023 10 000 Ei 1 358 7,4 E100% 4 Jõgeva linn 24.01.2024 10 800 Ei 698 15,5 E100% 5 Jõgeva linn 19.04.2024 10 000 Ei 707 14,1 E100% 6 Jõgeva alevik 23.05.2024 3 000 Ei 714 4,2 E100% 73 Jõgeva linn 15.10.2024 11 900 Ei 1 684 7,1 E100% 84 Võduvere küla 23.10.2024 8 050 Ei 7 886 1,0 E100% 95 Jõgeva linn 24.10.2024 15 100 Ei 1 670 9,0 E100% 10 Jõgeva alevik 22.09.2025 4 100 Ei 2 670 1,5 E100% Jõgeva linna ja aleviku hoonestamata elamumaa müügipakkumised seisuga 14.11.2025 Aadress Sihtotstarve Pindala, Hind, € Hind €/m2 Kommentaar m2 DP kehtestatud, liitumispunktid kinnistu Allika tn 6a E100% 1 684 19 500 11,6 piiril, ampripõhise liitumise võimalus DP-d ja projekteerimistingimusi ei ole, liitumispunktid kinnistu piiril, Suvila tn 18 E100% 2 550 24 000 9,4 elektriliitumine, kõvakattega tee, Pedja jõgi 130 m Projekteerimistingimused väljastatud, Vainu tn 1a E100% 917 17 900 19,5 liitumispunktid kinnistu piiril, elektriliitumine, kõvakattega tee DP kehtestatud, liitumispunktid kinnistu Lauri tee 18b E100% 2 670 32 800 12,3 piiril, elektriliitumine, kõvakattega tee Allikas: kv.ee 1 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata elamumaa ja ehitusliku potentsiaaliga maatulundusmaa tehingud Saaremaa vallas. Valimist on välja jäetud ka tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2 E- elamumaa 3 Müük riigi enampakkumisel, 2 pakkujat, ei müüdud alghinnaga 4 Müük riigi enampakkumisel, 3 pakkujat, ei müüdud alghinnaga 5 Müük riigi enampakkumisel, 2 pakkujat, ei võõrandatud alghinnaga Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  18 3.3. Turustatavuse analüüs Lähtudes eelduslikust kasutusest elamumaana on lõppkasutajaks Vara lõppkasutaja eelkõige leibkonnad, kes soovivad ehitada üksikelamut. Lõppkasutajaks on eelkõige leibkonnad, kelle jaoks ei ole oluline Lõppkasutajaid iseloomustavad esmatasandi taristu vahetu läheduses, kuid kes eelistavad linnalist tunnused asustust. Tegemist on asukohaga, kus vajalikud tehnovõrgud on piirkonnas Vastavus turusegmendi olemas, esmatasandi taristu ei ole vahetus läheduses, kuid siiski nõuetele mõistlikul kaugusel. Seega asukoht vastab turusegmendi nõuetele. Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat Piiratud, on atraktiivne eelkõige kohalikele elanikele. vara soetada Konkureeriv avalik pakkumine on piiratud, kinnisvaraportaalis kv.ee on nelja mõnevõrra sarnase maaüksuse pakkumist hinnavahemikus 17 900- 32 800 €. Tuleb siiski silmas pidada, et võrreldes hinnatava Konkureeriv pakkumine varaga on pakkumiste puhul ehitamine nii õiguslikult (kehtiv DP või väljastatud projekteerimistingimused) kui tehniliselt (olemasolev elektriliitumine, parem juurdepääs) ilmselt lihtsam. Müügiperiood (likviidsus) Likviidsus on keskmine, võimalike huviliste hulk on piiratud. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta Alternatiivsed kasutused Alternatiivne kasutus on eelkõige maatulunduslik kasutus aiamaadena, st olemasoleva kasutuse jätkumine. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  19 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Mustvee mnt 22 kinnisasja puhul on tegemist Jõgeva linna idaosas paikneva üldkasutatava maaga. Jõgeva Vallavolikogu 24.04.2025 otsusega nr 238 kehtestatud Jõgeva valla üldplaneeringu kohaselt jääb Mustvee mnt 22 kinnisasi tiheasustusalale, detailplaneeringu kohustusega alale ning kinnisasja maakasutuse juhtotstarve on aianduse maa-ala. Kehtiv detailplaneering puudub. Silmas pidades hindamise eesmärki tuleb eirata nii olemasolevat kui planeeringuga ette nähtud kasutust ning lähtuda potentsiaalist, mis peab silmas uute planeeringute kehtestamise võimalust. Piirkonnas domineerivad tootmis- ja elamumaa kasutused, kusjuures elamumaa puhul on nii üksik- kui korruselamuid. Kuna maaturu kontekstis on elamumaad võrreldes tootmismaaga väga oluliselt enam ja seeläbi on elamumaa atraktiivsem, on parimaks kasutuseks elamumaa kasutus. Tuleb siiski arvestada, et tegemist on tehnovõrkudega varustamata nn toormaaga. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kui välistada elamuehituslik potentsiaal ehk siis sisuliselt loobuda hinnangus püstitatud eeldusest, on tegemist tootmismaa spetsiifilise kasutuse jäätmekäitlusehitiste aluse maaga. Seesuguse kasutusega maa ei ole turul vabalt kaubeldav ja turuväärtuse hindamine ei ole võimalik. Ainsaks väärtuse leidmise viisiks võib sellisel juhul pidada maa maksustamishinna rakendamist. See on hinnangus ka esitatud, kuid silmas tuleb pidada, et eksperthinnangu eesmärgiks on turuväärtuse leidmine eeldusel, et maad on võimalik kasutada elamumaana. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  20 4.3. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Kinnisvaraarenduse puhul tuleb järgida kõiki esitatavaid nõudeid, mis tagaksid kestlikkuse. Väärtuse kuupäeva seisuga hinnatava maaüksusel midagi arendatud ei ole, kestlikkust on võimalik tagada läbi sihipärase arenduse. 4.4. Hindamine võrdlusmeetodil Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Analüüsitud on 2023.- 2025. aasta hoonestamata elamumaa müügitehinguid Jõgeva linnas ja selle läheduses. Võrdlustehinguteks on valitud punktis 3.2. esitatud tehingutest hinnatava varaga võimalikult sarnaste varade tehingud 1, 7 ja 9. Kuigi tehingute 7 ja 9 näol on tegemist riigi enampakkumistega, on kohandamisel kasutatud just neid, kuna sobilike tehingute valik on väike ja müügid toimusid alghinnast kõrgema hinnaga, mis vastas turutasemele. Tehingud 2, 4, 5 ja 6 on kõrvale jäetud eelkõige väikese pindala tõttu, tehing 3 seetõttu, et hind oli liialt madal silmas pidades kõigi tehnorajatiste, sh elektriühenduse olemasolu, ja tehingud 8 ja 10 madala ühikuhinna tõttu. Võrdlustehingute Käibemaksu valik Hind, Pindala, Asukoht Kuupäev Hind, € sisaldumine €/m2 m2 hinnas Jõgeva vald, 07.06.2023 29 500 17,7 1 671 Ei Õuna küla Jõgeva vald, 15.10.2024 11 900 7,1 1 684 Ei Jõgeva linn Jõgeva vald, 24.10.2024 15 100 9,0 1 670 Ei Jõgeva linn Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m 2). Seda on tehtud vaatamata sellele, et enamjaolt on selles turusegmendis oluline Võrdlusühiku valik tervikväärtus. Ühikuhinnast on lähtutud, kuna kõigi võrreldavate varade pindala on oluliselt väiksem. Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus juuni 2023 – oktoober 2024. Tehingute Tegemist on väärtuse kuupäevaga võrreldes üle kahe aasta pikkuse perioodiga. ajaldamine Silmas pidades, et maaturul olulist hinnamuutust ei ole toimunud, ei ole tehinguhindu ajaldatud. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  21 Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid: • Makroasukoht o Parema makroasukoha eest ollakse nõus enam maksma. Oluline on eelkõige kaugus suurematest linnadest ja linna (või muu asula) enda suurus. Suuremateks kohandusteks on siiski põhjust harva, sest tavaliselt on võimalik kohandamisel kasutada samas või vähemalt sarnases makroasukohas paiknevaid varasid. • Mikroasukoht ja juurdepääs o Parema asukoha ja juurdepääsutee eest ollakse nõus enam maksma. Enamjaolt eelistatakse väljakujunenud asustusega piirkondi, mis tavaliselt annavad eelise olemasoleva taristu näol. Samas loodusliku või poollooduslike ala läheduses on eeliseks võrreldes olukorraga, kui see puudub. Samuti eelistatakse elamiseks tavaliselt elamupiirkondi ning tootmise jms lähedus võib maa väärtust vähendada. Metsasemad piirkonnad on eelistatud lagedatele aladele. Oluline on juurdepääs avalikult teelt või selle puudumisel vajalike asjaõiguslike lepingute olemasolu. • Maatüki suurus, m2 o Suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on üldjuhul Võrdluselementide madalam kui väiksematel. Mastaabiefekti ulatus võib olla suur, valik kuid nn toormaad silmas pidades on selle tähtsus pigem piiratud, sest DP-ga enamjaolt maaüksus jagatakse väiksemateks osadeks ning omad eelised on nii suurematel kui väiksematel projektidel. • Kõlvikuline koosseis ja seisukord o Metsamaa on eelistatud lagedatele aladele. Tihtipeale on oluline ka see, kas arendus eeldab lammutamist, koristamist, pinnasetöid jms. • Sihtotstarve ja planeering o Ehitusliku potantsiaali kontekstis on olemasolev sihtotstarve vähem oluline võrreldes ÜP-s ja eriti DP-s ette nähtud sihtostarbega. DP puudumine võib mõjutada tavapäraselt kinnistu väärtust kuni 30%. Samas tuleb arvestada, et DP olemasolu ei ole kõikjal arendustegevuseks vajalik ja seeläbi või esineda olukordi, mil arendustegevus on ka ilma detailplaneeringu olemasoluta suhteliselt lihtne. • Tehnovõrgud o Tehnovõrkude puudumine võib langetada hinnatava vara väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Samas mõju ei pruugi olla üheselt kulupõhine. Nn toormaa puhul on oluline eelkõige see, kui kaugel olemasolevad ja liitumist võimaldavad tehnovõrgud paiknevad. Suhteliselt madala toormaa väärtuse puhul võib aga tehnovõrkude rajamine olla isegi kordades kulukam võrreldes toormaa hinnaga. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  22 • Kuju ja reljeef o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist avaldab kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Tavaliselt on eelistatud tasane reljeef, kuid enamjaolt on reljeefil negatiivne mõju siiski suurte kõrguste vahe korral, mida Eesti oludes esineb väga harva. • Kitsendused o Kitsenduste puhul mõjutavad väärtust tavaliselt need, mis otseselt piiravad ehitamise võimalust. Suurel osal kitsendustel otsene mõju väärtusele puudub. Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Jõgeva vald Jõgeva vald Jõgeva vald Jõgeva vald Jõgeva linn Õuna küla Jõgeva linn Jõgeva linn Mustvee mnt 22 Tehinguhind, € 29 500 11 900 15 100 Tehinguhind ilma 29 500 11 900 15 100 käibemaksuta, € Tehinguhind, €/m2 17,65 7,07 9,04 Tehingu aeg 07.06.2023 15.10.2024 24.10.2024 Kohandus 0% 0% 0% Ajaldatud 29 500 11 900 15 100 tehinguhind, € Ajaldatud 17,65 7,07 9,04 tehinguhind, €/m2 Õuna külas, oluline Jõgeva kesklinnas, Jõgeva kesklinnast taristu Jõgeva Jõgeva kesklinnast Makroasukoht oluline taristu 1 km ca 4 km linnas ca 1,5 km ca 3 km raadiuses raadiuses Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -10% -15% -5% Lähiümbruses Väljakujunenud Väljakujunenud korruselamud, elamupiirkond, Väljakujunenud elamupiirkond, abihooned ja haritav juurdepääs elamupiirkond, juurdepääs Mikroasukoht ja maa, juurdepääs munitsipaalomandis juurdepääs munitsipaalteeks juurdepääs läbi teelt, tee lõpuni munitsipaalomandis mõeldud naaberkinnistute, (viimased ca 30 m) teelt maaüksuselt, tee on miunitsipaaltee ca välja ehitamata välja ehitamata 50 m Parem, parem Parem, parem Parem, parem mikroasukoht, Kommentaar mikroasukoht mikroasukoht, oluliselt parem parem juurdepääs sarnane juurdepääs juurdepääs Kohandus -15% -20% -10% Maatüki suurus, m2 6 492 1 671 1 684 1 670 Kommentaar Väiksem Väiksem Väiksem Kohandus -20% -20% -20% Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  23 Valdavalt õuemaa (5 887 m2), ülejäänud osas haritav maa ja Valdavalt looduslik Kõlvikuline Valdavalt haritav Valdavalt muu maa, väheses osas muu rohumaa, vähemal koosseis ja maa, vähesel vähesel määral maa, kasutusel nn määral õuemaa ja seisukord määral muu maa õuemaa aiamaadena, muu maa maaüksusel paikneb väikeseid kasvuhooneid Sarnane, Sarnane, Sarnane, elamumaana elamumaana elamumaana Kommentaar kasutuse korral kasutuse korral kasutuse korral nõuab haljastuse nõuab haljastuse nõuab haljastuse rajamist rajamist rajamist Kohandus 0% 0% 0% Eelduslikult E100%, E100%, elamumaa, hoonestamine hoonestamine Sihtotstarve ja E100%, DP hoonestamine võimalik ilmselt võimalik ilmselt planeering kehtestatud võimalik ilmselt DP projekteerimistingim projekteerimistingim alusel uste alusel uste alusel Parem, Parem, Kommentaar Parem hoonestamine on hoonestamine on lihtsam lihtsam Kohandus -20% -10% -10% Ampripõhise Ampripõhise Ampripõhise Ampripõhise liitumise võimalus, liitumise võimalus, liitumise võimalus, liitumise võimalus, Tehnovõrgud vee- ja vee- ja vee- ja vee- ja kanalisatsioonitrass kanalisatsioonitrass kanalisatsioonitrass kanalisatsioonitrass läheduses kinnistu piiril kinnistu piiril kinnistu piiril Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -10% -10% -10% Hulknurkne, ebakorrapärane ja Trapetsi kujuga, Trapetsi kujuga, Trapetsi kujuga, Kuju ja reljeef liigendatud, kompaktne, tasane kompaktne, tasane kompaktne, tasane kompaktne, tasane reljeef reljeef reljeef reljeef Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -5% -5% -5% Väärtust mõjutavad Väärtust mõjutavad Väärtust mõjutavad Väärtust mõjutavad Kitsendused kitsendused kitsendused kitsendused kitsendused puuduvad puuduvad puuduvad puuduvad Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Summaarne -80% -80% -60% kohandus Summaarne -14,12 -5,65 -5,43 kohandus, €/m2 Kohandatud 3,53 1,41 3,62 tehinguhind, €/m2 Kohanduste absoluutväärtuste 80% 80% 60% summa Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  24 Kaalud 0,20 0,35 0,45 Turuväärtus, €/m2 2,83 0,71 0,49 1,63 Turuväärtus, € 18 372 Ümardatud 18 400 turuväärtus, € Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Mustvee mnt 22 kinnisasja turuväärtus on: 2,83 €/m2 x 6 492 m2 = 18 372 € ehk ümardatult 18 400 € Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu. Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta. Kui hinnangus püstitatud eeldust ignoreerida, on tegemist üldkasutatava maaga. Seesuguse kasutusega maa ei ole turul vabalt kaubeldav ja turuväärtuse hindamine ei ole võimalik. Sellisel juhul on kinnisasja hariliku väärtusena käsitletav selle maksustamishind 1 948 €. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  25 Lisa 1. Fotod Vaade kinnisasja Vaade kinnisasja Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  26 Vaade kinnisasja Vaade kinnisasja Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  27 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  28 Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT  29 Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5956750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Mustvee mnt 22, Jõgeva linn, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-02/AT