1
EKSPERTHINNANG
Hinnatav vara: Hoonestatud maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Aadress: Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Eksperthinnang nr: 2404-10001-12/AT
Väärtuse kuupäev: 05.04.2024
Hindamisaruande
24.05.2024
kuupäev:
Tellija: Transpordiamet
2
Sisukord
Kokkuvõte ....................................................................................................................................................................... 3
1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused ........................................................................................ 5
1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk ................................................................................................. 5
1.2. Hindamise eeldused ................................................................................................................................... 6
1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus ............................................................................................................ 6
2. Hinnatava vara kirjeldus ..................................................................................................................................... 7
2.1. Asukoht....................................................................................................................................................... 7
2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon .................................................................................................... 8
2.3. Maakasutus ................................................................................................................................................ 9
2.4. Hoonete kirjeldus ...................................................................................................................................... 10
3. Turuülevaade.................................................................................................................................................... 12
3.1. Majandus ja kinnisvaraturg ....................................................................................................................... 12
3.2. Eesti metsamaa turg ................................................................................................................................. 16
3.3. Tartu maakonna metsamaa turg ............................................................................................................... 20
3.4. Turustatavuse analüüs ............................................................................................................................. 22
4. Turu- ja hüvitusväärtuse hindamine .................................................................................................................. 23
4.1. Parim kasutus ........................................................................................................................................... 23
4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ............................................................................................... 23
4.3. Kestlikkus ................................................................................................................................................. 24
4.4. Metsata metsamaa hindamine võrdlusmeetodil ........................................................................................ 24
4.5. Kasvava metsa hariliku väärtuse hindamine ............................................................................................. 27
4.6. Kinnisasjast avalikes huvides tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale.. 31
4.7. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine .................................................................................... 31
Lisa 1. Fotod ................................................................................................................................................................. 38
Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte.................................................................................................................................. 40
Lisa 3. Kitsenduste kaart .............................................................................................................................................. 44
Lisa 4. Äralõike asendiplaan ......................................................................................................................................... 45
Lisa 5. Omanikule teavituseks saadetud sõnum........................................................................................................... 46
Lisa 6. Metsa plaan ...................................................................................................................................................... 47
Lisa 7. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele ............................................................. 49
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
3
Kokkuvõte
HINNATAVA VARA KOONDANDMED
Hinnatav vara Hoonestatud maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Aadress Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Omanik Villa Cartelloni OÜ (registrikood 12321318)
Katastritunnus 38301:003:0221
Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%
Omandivorm Kinnisasi
Katastriüksuse pindala 6,53 ha
Äralõike pindala 30 407 m2
15.06.2022 vallavolikogu otsus nr 43 kehtestatud Tartu valla üldplaneeringu järgi
Üldplaneering
jääb äralõige metsamaa maa-alale.
Detailplaneering Puudub
HINDAMISARUANDE KOONDANDMED
Hinnangu eesmärk Kinnistu kui terviku turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine
Ülevaatuse kuupäev 05.04.2024
Väärtuse kuupäev 05.04.2024
Hindamisaruande kuupäev 24.05.2024
Tellija Transpordiamet
Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/24/273-1
Hindamise eeldused Hindamisel eeldame, et metsa välitööde tegemise ja väärtuse kuupäeva vahelisel
ajal ei ole toimunud selliseid muutuseid hinnatava vara seisukorra osas, mis
mõjutaksid turuväärtust
Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida
hinnatud turuväärtuse juures kuni 1 aasta
Hindamistulemuse täpsus ±20%
Käibemaks Hinnatud turuväärtus ja hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lisandu see
VASTUOLUD ALGANDMETES
Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas
pidades piisava usaldusväärsusega.
KOMMENTAARID
Kinnistu äralõike tehakse metsamaa kõlvikust, seega hüvitusväärtus on leitud hoonestamata maatulundusmaa
(metsamaa) kasutusest lähtuvalt. Hindamisel on analüüsitud lisaks kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu.
Äralõike tehakse maaüksuse keskelt. Äralõige moodustab kinnisasja kui terviku pindalast ca 47% ning mõju
kinnisasja väärtusele on seega suur. Äralõige mõjutab allesjääva vara väärtust, kuna see poolitab maaüksuse
kaheks, mille tulemusel jääb omanikule alles kaks eraldiseivat maaüksust. Seega tekib kaasnev kahju, mida on
hindamisel arvesse võetud. Lisaks on äralõikel väärtuse kuupäeval tegemist osaliselt noore metsaga ning kasvav
mets kohe raiudes maksimaalset väärtust ei oma, seega tekib ka saamata jääv tulu, mida on eraldi käsitletud.
Lisaks äralõikele soovitakse raadata Laeva jõest lõunapoolsem osa, mida on hinnangus eraldi käsitletud. Raadatava
ala pindala on ca 0,16 ha.
Metsa hindamine on tehtud allhankija Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ poolt 23.04.2024
HINDAMISTULEMUS
Aadressil Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond asuvast katastriüksusest tehtava äralõike (30 407
m2) hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeval alljärgnev:
Transpordiameti tarbeks tehtava äralõike (30 407 m2) hüvitusväärtus on 28 643 € (0,94 €/m2), millest äralõike
turuväärtus on 15 158 € (0,50 €/m 2), kaasnev kahju ümbritseva keskkonna muutusest 1 206 € (0,04 €/m2) ja metsa
kohesest müügist saamata jääv tulu 12 279 € (0,40 €/m2). Turuväärtus ega hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu.
Transpordiameti tarbeks raadatava ala hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeval seega 353 € (0,22 €/m2), millest
raadatava ala turuväärtus on 246 € (0,15 €/m2) ja metsa kohesest müügist saamata jääv tulu 107 € (0,07 €/m2).
Turuväärtus ega hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
4
Vastavalt tellija poolt esitatud tööde tehnilisele kirjeldusele ei ole hüvitusväärtust ümardatud.
Koostaja:
/ Allkirjastatud digitaalselt /
Aivar Tomson, MRICS
Kinnisvaraekspert OÜ
hindamisosakonna juhataja
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
Kutseline hindaja, vara hindaja, tase 7
(kutsetunnistus nr. 151718)
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
5
1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja
eeldused
1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk
Hinnatavaks varaks on Tartu maakonnas Tartu vallas Kärevere külas Tartu mnt 8 hoonestatud kinnistu (reg
osa nr 4712804). Töö koostatakse kasutamiseks Transpordiametile. Hindamise eesmärk on leida riigitee 2
(E263) Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa km 162,6–167,3 Kärevere möödasõidu lõigu ehitamiseks vajaliku
äralõike hüvitusväärtus, et sellele tuginedes pidada läbirääkimisi maaomanikuga.
Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja
kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2
koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju
ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine
hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju
kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui
omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Hinnatakse turuväärtust, mis on käsitletav hüvitusväärtusena.
Hindaja arvates iseloomustab just turuväärtus parimal viisil kahju, mida maaomanik kannab. Kaasnevaid
kahjusid ja saamata jäävat tulu hindaja arvates ei esine ning sellest tulenevalt neid ei hinnata. Vastavalt
KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus, mis on eesti keeles defineeritud EVS
875-s:
Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval
minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel
alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on
tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11)
Ka hüvitusväärtus on defineeritud EVS 875-s:
Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude
varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-12:2015, p.
3.2.1.)
Hüvitusväärtuse hindamisel on analüüsitud selle kõiki võimalikke komponente: kinnisasja väärtust,
kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu. Kinnisasja väärtuse leidmine tugineb parima kasutuse
analüüsile (vt 4.1.) Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu hindaja arvates ei esine.
Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate
Ühingu heade tavade koodeksist.
Hindamise eesmärgiks on leida hinnatava vara turuväärtus ja äralõike hüvitusväärtus väärtuse kuupäeva
seisuga.
Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p.
3.2.4)
Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma
hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
6
Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis
hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.5)
See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud
eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui
seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6)
1.2. Hindamise eeldused
Hindamisel eeldame, et metsa välitööde tegemise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal ei ole toimunud
selliseid muutuseid hinnatava vara seisukorra osas, mis mõjutaksid turuväärtust.
Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki
hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on
hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub
võimalus või põhjendatud vajadus.
Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit
kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud
eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse
ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p.9.2.5)
1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus
Hindamist puudutavad algandmed on saadud:
• e-kinnistusraamatust 08.04.2024;
• Maa-ameti avalikust teenusest (21.05.2024) ning Maa-ameti tehingute andmebaasist 11.05.2024;
• Tartu valla kodulehelt 12.04.2024;
• Metsaeksperdilt 13.05.2024;
• Transpordiametilt 07.02.2024;
• kinnisvaraportaalist kv.ee 15.04.2024.
Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 05.04.2024. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Tehti
kinnistu visuaalne ülevaatus hinnatava maaüksuse iseloomulikes osades keskendudes eelkõige äralõikele.
Metsa välitööd tegi Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ töötaja Peep Põntson 23.04.2024. Välitööd tehti
ilma juuresolijateta.
Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja
täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
7
2. Hinnatava vara kirjeldus
2.1. Asukoht
Aadress
Maakond Tartu maakond
Omavalitsus Tartu vald
Asustusüksus Kärevere küla
Lähiaadress Tartu mnt 18
Makroasukoht
Kirjeldus Hinnatav vara paikneb Tartu maakonnas Tartu vallas Kärevere külas
Kaugus keskusest Tartu linna keskusest ca 17 km kaugusel
Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on tähistatud oranži noolega
Mikroasukoht
Kirjeldus Valdavalt on ümbruskonnas metsamaa ja hajali paiknevad elamumaad
Juurdepääs Avalikult kõvakattega teelt (2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa tee; riigiomand)
Kommunikatsioonid Kommunikatsioonid olemas
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
8
Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega
2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon
Omandisuhted
Kinnistu registriosa nr. 4712804
Omandivorm Kinnisasi
Omanik Villa Cartelloni OÜ (registrikood 12321318)
Kinnistusraamatu esimeses jaos kehtivad kanded puuduvad.
Kinnistusraamatu kolmandas jaos kehtivad kanded:
• Isiklik kasutusõigus Eesti Vabariik kasuks. Tähtajatu tasuta
üleantav isiklik kasutusõigus eratee ja selle koosseisu kuuluval
teemaal asuvate rajatiste rekonstrueerimiseks, korrashoiuks,
hooldamiseks ja kasutamiseks. Kasutusõiguse ese ja sisu
kirjeldatud 24.04.2012 lepingu punktides 3.1. kuni 3.4., lepingu
punktis 4 ning lepingu lisaks oleval plaanil. Riigivara valitsejaks
on Riigimetsa Majandamise Keskus. Sisse kantud registriossa
29904 2.05.2012; siia üle kantud. 9.04.2013 kinnistamisavalduse
alusel sisse kantud 15.04.2013. Kohtunikuabi Lii Hallikvee.
Piirangud ja kitsendused Maa-ameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta
kitsendustena märgitud:
• avalikult kasutatava tee kaitsevöönd 16 445 m2;
• eesvoolu kaitsevöönd 4 067 m2;
• elektripaigaldise kaitsevöönd 921 m2;
• ranna või kalda veekaitsevöönd 4 315 m2;
• ranna või kalda ehituskeeluvöönd 14 842 m2;
• ranna või kalda piiranguvöönd 25 223 m2;
• veekogu kallasrada 1 084 m2;
• veekogu avalik kasutus 1 608 m2.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
9
Maakasutuse kitsendused ei takista hinnatava vara sihipärast kasutust,
seega mõju vara väärtusele puudub (lisas 3 on esitatud kitsenduste kaart)
Hüpoteek summas 26 000 000,00 eurot Swedbank AS (registrikood
10060701) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma
kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks.
Hüpoteegid1
Kaaskoormatud kinnistud on esitatud hinnangu lisas 2. Sisse kantud
3.01.2022. 19.12.2023 avalduse, 19.12.2023 nõusoleku alusel muudetud
4.01.2024. Kohtunikuabi Elle Lumiste
Hindaja on 19.03.2024.a. e-kirja teel kinnisasja omanikku teavitanud
hindamisest ja küsinud informatsiooni kinnisasjaga seotud üüri- või
Omaniku teavitamine ja
rendilepingute, samuti võimaliku kaasneva kahju ja saamata jääva tulu
tema seisukohad
kohta. Omanik ei ole seisuga 23.05.2024 esitanud täiendavat infot ega
vastuväiteid.
2.3. Maakasutus
Maakasutuse peamised näitajad
Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega
Aadress Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Katastritunnus 38301:003:0221
Pindala 6,53 ha
Äralõike pindala 30 407 m2
Maakasutuse
Maatulundusmaa 100%
sihtotstarve
Kõlvikuline Metsamaa 5,64 ha (86%), looduslik rohumaa 0,59 ha (9%) ja muu maa 0,29 ha
koosseis (5%)
1
Hindamisel ei arvestata kehtivate hüpoteekidega.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
10
Hulknurkne kuju. Maaüksuse põhjapoolses osas eraldab maaükuse kaheks Laeva
jõgi. Samuti jookseb kinnistust läbi ka kruuskattega tee. Valdavalt tasane reljeef.
Kirjeldus Valdavalt on äralõikel kasvav mets. Vastavalt Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ
koostatud takseeriseloomustuse andmetele on äralõikel tegemist 3- 76 aasta
vanuse segametsaga (puuliikideks hall-lepp, saar, kask, kuusk), puude kõrgus on
1-20 meetrit ja tüve diameeter 1-26 cm. Kasvava metsa tagavara on 150,8 tm.
15.06.2022 vallavolikogu otsus nr 43 kehtestatud Tartu valla üldplaneeringu järgi
jääb äralõige metsamaa maa-alale.
Üldplaneering
Allikas: Tartu valla kodulehekülg; Tartu valla üldplaneeringu põhijoonis
Detailplaneering Puudub
Hooned ja
Maaüksusele jääb üksikelamu, kõrvalhoone ja 2 kuuri
rajatised2
Äralõikel on valdavalt leostunud gleimuld (Go) ja väga õhuke madalsoomuld (M’).
Mullastik
Pisut vähemal määral ka gleistunud leostunud muld (Kog),
2.4. Hoonete kirjeldus3
Üksikelamu
Esmase kasutuselevõtu
1938
aasta
Ehitisregistrikood 104004799
Kasutusotstarve Üksikelamu
Põhimaterjal Puit
Ehitusalune pind 92,0 m2
Kõrvalhoone
Esmase kasutuselevõtu
1928
aasta
2
Äralõige tehakse metsamaa kõlvikust, seega hindamisel ei ole hoonestust arvesse võetud. Hindamisel on lähtutud metsamaa
kõlvikust.
3
Hindamisel eeldame, et tegemist on hoonestamata maaga. Kirjelduse osas tuginetakse ehitisregistri andmetele
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
11
Ehitisregistrikood 104004800
Kasutusotstarve Abihoone
Põhimaterjal Puit
Ehitusalune pind 81,0 m2
Kuur
Esmase kasutuselevõtu
1969
aasta
Ehitisregistrikood 104004801
Kasutusotstarve Abihoone
Põhimaterjal Puit
Ehitusalune pind 28,0 m2
Kuur
Esmase kasutuselevõtu
1939
aasta
Ehitisregistrikood 104004802
Kasutusotstarve Abihoone
Põhimaterjal Puit
Ehitusalune pind 33,0 m2
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
12
3. Turuülevaade
3.1. Majandus ja kinnisvaraturg
Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist
Aastatel 2020-2021 oli majandus oluliselt mõjutatud koroonapandeemiast,
alates 2022. aasta veebruarist on suurimaks väliseks mõjutajaks Venemaa
sõjaline agressioon Ukrainas. Statistikaameti andmetel langes Eesti
sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2023. aastal 2022. aastaga võrreldes 3,0%.
Majandus langes 2023. aasta IV kvartalis 2,7% 2022. aasta IV kvartaliga
SKP võrreldes. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 26.03.2024)
prognoositakse 2024. aastal majanduslanguseks 0,6%, 2025. aastast
prognoositakse taas tõusu 3,2% ning 2026. aastal 3,1%. 04.04.2024
avalikustatud Rahandusministeeriumi kohaselt on 2024. aastal majanduskasv
0%. 2025. aasta ja 2026. aasta majanduskasvu prognoos on sarnane Eesti
Panga prognoosile.
SKP kasv Eestis
2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 26.03.2024).
Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank
Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2023. aastal 2022. aasta
keskmisega võrreldes 9,2%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2023. aastal
kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kokku
andsid kogutõusust ligi kaks viiendikku. Bensiin oli 7,4% ja diislikütus 10,7%
THI odavam. Tarbijahinnaindeks tõusis 2024. aasta märtsis võrreldes 2024. aasta
veebruariga 0,4% ning võrreldes eelmise aasta märtsiga 3,9%. Võrreldes 2023.
aasta märtsiga olid kaubad 1,9% ja teenused 7,1% kallimad. Eesti Panga
majandusprognoosi (avalikustatud 26.03.2024) kohaselt on tarbijahinnaindeksi
muutus 2024. aastal 3,2%, 2025. aastal 2,4% ja 2026. aastal 1,9%.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
13
Tarbijahinnaindeks Eestis
2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 26.03.2024).
Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank
2023. aastal oli töötuse määr 6,4%, tööhõive määr 69,2% ja tööjõus
osalemise määr 73,9%. Tööturg sai koroonaviirusega seonduvas kriisis
tugeva tagasilöögi. 2020. aasta märtsis algas kiire töötuse kasv, 2021. aasta
aprilliks oli töötuse määr saavutanud viimaste aastate kõrgeima taseme ning
Tööturg
oli 8,8%, misjärel hakkas tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II
kvartalist on töötus taas kasvanud. Eesti Panga majandusprognoosi
(avalikustatud 26.03.2024) kohaselt on töötuse määr 2024. aastal 7,6%,
2025. aastal 7,2% ning 2026. aastal 6,8%.
Kinnisvaraturg
Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on
Üldinfo
koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
14
Kinnisvaraturu dünaamika Eestis
Allikas: Statistikaamet, Maa-amet
Sarnaselt makromajandusega kandus koroonapandeemia mõju ka kinnisvaraturule.
Otsene mõju piirdus siiski eelkõige madalama tehinguaktiivsuse ja ajutiste
rendialandustega 2020. aasta kevadel ja suvel. Tulenevalt nii sõjast Ukrainas ja selle
mõjust majandusele kui Euribori kiirest tõusust, millel samuti on seos sõjaga, on turu
Kinnisvaraturu aktiivsus oluliselt langenud. Viimaste kuude Euribori langus pole seni turu aktiivsust
aktiivsus ja kasvatanud. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €,
maht mis näitas tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute
koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem
tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17%
madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013.
aastal.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
15
Kinnisvaratehingute arv Eestis
Allikas: Maa-amet
Laenuturg
Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning
oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive
2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis
2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV
kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete
laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga
Eluaseme-laenud sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV
ja pikaajalised kvartalini.
laenud
ettevõtetele
Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis
2023. aasta III kvartaliks 5-6% tasemele. Viimati oli laenude keskmine intressimäär
üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini.
Intresside tõus on pidurdunud, kuid intressid on jätkuvalt kõrged ning laenukäibed
püsivad madalad nii eluasemelaenude kui ettevõtetele antavate laenude osas.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
16
Laenude käive ja intress
Allikas: Eesti pank
3.2. Eesti metsamaa turg4
Metsamaad müüakse üldjuhul koos sellel kasvava metsaga. Kasvava metsata
metsamaa (raielankide) tehingud on pigem harvad. Maahind.ee andmetel metsamaa
ehk metsakinnistu hinda mõjutavad erinevad tegurid. Metsamaa müük tähendab
Üldist
kogu metsakinnistu müüki koos sellel kasvava puiduvaruga. Sellisest tehingust
saadav tulu on ühekordne ja kõrgem kui raieõiguse müügitulu, sest metsamaa uus
omanik saab peale raie teostamist metsa majandamisega edasi tegeleda.
4
Allikas: Maa-amet, 2022 ja 2023. aasta turuülevaade, MTÜ Eesti Erametsaliit www.erametsaliit.ee, Estonian Land Experts OÜ
www.maahind.ee
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
17
• Asukoht (sh juurdepääs)
o Geograafilise asukoha poolest on metsamaa hinnad koos kasvava
metsaga kõrgeimad Lõuna- Eestis. See on suuresti seotud kasvava
metsa parema kvaliteediga. Ilma kasvava metsata metsamaa tehinguid
toimub aastate lõikes kogu Eestis ca 100 (ilma puittamestikuta, müüdud
ühekaupa ja teadaolevalt sõltumatute osapoolte vahel väljaspool
plokktehinguid). Niivõrd väikese tehingute arvu alusel ei ole võimalik
välja tuua hindade erinevust piirkonniti ehk tegemist on üleriigilise
turuga. Kõige hinnalisemad on hea ligipääsetavusega metsakinnistud,
kus saab raieid teha aastaringselt – see tähendab, et metsa aluspind
suudab metsatehnikat kanda ka vihmasel sügisel ja kevadisel
sulaperioodil. Teede olemasolu muudab lihtsamaks nii raietegevuse,
maaparanduse, väljaveo kui ka uue metsa istutamise ja majandamise –
mis tõstab ostjatel silmis kinnistu atraktiivsust.
• Pindala
o Hindaja hinnangul, mis tugineb Timber.ee statistikal, on vabalt turul
kaubeldava metsamaad pindalaga alates 0,5 ha (selliseid tehinguid
tehakse, kuid nende osakaal on võrdlemisi väike ja märgatavalt suurem
on tehingute arv pindalaga alates 1,0 ha). Sellest väiksemal alal puidu
ülestöötamise kulud on tihti ebamõistlikud. Kui tavaliselt kehtib reegel,
mida suurem kinnistu seda kõrgem hind, siis metsakinnistute puhul see
ei kehti. Väiksemad kinnistud on ostjatele kättesaadavamad ehk
likviidsemad, kuna metsa soovivad lisaks suurfirmadele osta ka
eraisikud, kes on valmis ostma kättesaadavuse tõttu just väiksemaid
kinnistuid. Suuremad metsakinnistud on atraktiivsed just suuremate
metsafirmade jaoks, sest metsa majandades on suuremaid
Metsamaa väärtust
metsakinnistuid korraga kergem hallata – metsatööde käigus tähendab
mõjutavad tegurid
see vähem metsatehnika ümber paigutamist ja lihtsamat logistikat.
• Metsamaa viljakus ja kasvukohatüüp
o Puistu kasvu kiirus ja puidu kvaliteet sõltub mullastiku viljakusest ehk
boniteedist. Kõrgemat hinda võib oodata metsamaadelt, mille mullastiku
boniteet on kõrgem. Parimat hinda saab I ja II klassi boniteediga
metsamaadelt, madalaimat V boniteediklassiga maadelt. Siinkohal
tasub silmas pidada, et õige hooldusega on võimalik boniteeti isegi kuni
3 klassi võrra tõsta. Maaparandust saab teha peale raiet. Enimlevinud
probleem ja mulla viljakuse alandaja meie metsades on liigne niiskus,
mida saab tavaliselt reguleerida kraavide rajamisega. Metsamaa puhul
tasub jälgida ka kasvukohatüüpi ehk kindlaks teha, milline puuliik sobib
metsamaadele kõige paremini. Puistu liigi ja kasvukohatüübi
omavahelisel sobivusel kasvab tervem, kvaliteetsem ja elujõulisem
mets.
• Metsa liigiline ja vanuseline koosseis
o Eesti oludes on kõige kõrgemas hinnas raieküpsuse saavutanud
okaspuudega metsamaa. See tähendab tavaliselt 80-100 aasta vanust
kuusikut või 100-120 aastast männikut.
• Looduskaitselised piirangud ja majandamispiirangud
o Metsa majandamise piirangud või looduskaitselised piirangud on
metsamaa hinna kujundamisel väga oluline tegur. Erinevatest
looduskaitselistest piirangutest on mõjutatud tervelt ⅓ kogu Eesti
metsamaast. Piiranguvööndites on metsa majandamine tavaliselt
piiratud, kuid siiski võimalik. Kui tegemist on metsaga sihtkaitsevööndis,
on igasugune tegevus metsaga keelatud. Siinkohal võib metsamaa
müügil arvestada, et iga lisanduv piirang toob müügihinda allapoole.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
18
Metsata metsamaa 2023. aastal toimus 59 metsata metsamaa tehingut, kogupindalaga 224,2 ha.
tehingute arv, Keskmine pindala oli 4,7 ha. Tehingute kogusumma oli 786 505 €. Selge piir metsata
pindala ja metsamaa määratlemiseks puudub ja seetõttu pikaajalist dünaamikat analüüsitud ei
koguväärtus ole.
2023. aastal oli aritmeetiline keskmine tehinguhind 3 718 €/ha. Maa-ameti 2023.
Metsata metsamaa
aasta IV kvartali turuülevaate kohaselt on metsata metsamaa mediaankeskmine hind
keskmised hinnad
viimase nelja kvartali jooksul 3 471 €/ha.
Tehingud kasvava metsaga
Tehinguaktiivsuse poolest oli 2023. aastal esirinnas Saare ja Pärnu maakond, kus tehti 2023. aastal
vastavalt 191 ja 133 tehingut.
Kasvava metsaga metsamaa müügitehingute arv maakonniti
Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond
Kasvava metsaga metsamaa keskmine hind (mediaan) oli kõige kõrgem Võru maakonnas 9857 €/ha. Rapla
maakonna keskmine 6459 €/ha oli Eesti keskmisest 6381 €/ha ca 1% kõrgem.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
19
Kasvava metsaga metsamaa müügitehingute mediaanhinnad maakonniti
Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond
Erametsade puiduhindade statistika, €/tm
Allikas: MTÜ Eesti Erametsaliit, www.erametsaliit.ee
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
20
3.3. Tartu maakonna metsamaa turg
Viimastel aastatel on Tartu maakonna metsamaa mediaanhind teinud läbi
kiire kasvu. Neil aastatel toimus üleüldine kiire hinnakasv, mis puudutas
Tartu maakonna metsamaa kõiki turusektoreid. Tartu maakonnas on aastate jooksul metsamaa
müügitehingud mediaanhinnad hüppeliselt kasvanud, mis on omane kogu Eestile. Sel
aastal on Tartu maakonnas toimunud 18 metsamaa tehingut,
mediaanhinnaks 9 091 €/ha.
Pindala, ha Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/ha
Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm
2019 175 5,7 4 762 258 1 000 155 000 270 16 686 3 802 4 830
2020 194 6,3 5 154 113 1 000 135 200 314 19 608 3 710 4 426
2021 153 6,2 5 666 046 1 000 211 600 206 21 716 5 348 6 189
2022 129 6,0 7 115 360 1 500 291 101 314 32 037 7 278 9 339
2023 63 6,7 3 935 609 5 000 500 000 1 264 27 778 7 483 8 996
2024 (seisuga 14.04) 18 5,9 1 179 655 8 000 500 000 2 934 18 854 9 091 9 677
Allikas: Maa-ameti päringukeskkond
Metsamaa tehingute arv ja mediaanhind (€/ha) Tartu maakonnas
10000 200
8000
150
6000
100
4000
50
2000
0 0
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 (seisuga
14.04)
Tehingute arv, parem skaala Mediaan, vasak skaala
Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
21
Tartu ja Jõgeva maakonna metsamaa müügitehingud 2023.-2024. aastal5
Tehingu Tehingu- Maaüksuse Metsamaa
Vald/linn Küla Hind, €/ha
kuupäev hind, € pindala, ha osakaal
Tartu maakond
Peipsiääre vald Sudemäe küla 07.09.2023 32000 3,36 9524 71%
Peipsiääre vald Kauda küla 22.11.2023 10000 1,0959 9125 90%
Nõo vald Meeri küla 14.06.2023 27000 3,09 8738 90%
Peipsiääre vald Sudemäe küla 31.07.2023 28100 3,36 8363 71%
Peipsiääre vald Toruküla 20.10.2023 9900 1,4149 6997 87%
Peipsiääre vald Naelavere küla 11.10.2023 48690 7,94 6132 99%
Kastre vald Kõnnu küla 06.10.2023 11500 2,02 5693 93%
Kambja vald Raanitsa küla 02.02.2023 16000 2,95 5424 84%
Tartu linn Vorbuse küla 15.11.2023 23500 4,69 5011 96%
Luunja vald Poksi küla 03.05.2023 34000 7,12 4775 98%
Tartu vald Nigula küla 07.12.2023 50000 10,72 4664 93%
Elva vald Teedla küla 15.05.2023 33000 8,32 3966 80%
Elva vald Lapetukme küla 15.08.2023 17000 4,64 3664 98%
Elva vald Lapetukme küla 11.08.2023 15000 4,64 3233 98%
Luunja vald Poksi küla 03.05.2023 22100 7,12 3104 98%
Peipsiääre vald Toruküla 30.04.2024 6900 2,29 3013 96%
Nõo vald Illi küla 19.10.2023 3500 1,1948 2929 98%
Jõgeva maakond
Mustvee vald Tiheda küla 07.09.2023 30000 5,41 5545 94%
Mustvee vald Lohusuu alevik 15.01.2024 6500 1,2461 5216 100%
Jõgeva vald Kassinurme küla 15.01.2024 15000 3,29 4559 98%
Põltsamaa vald Arisvere küla 15.01.2024 35000 7,73 4528 98%
Mustvee vald Kükita küla 13.02.2023 9000 2,35 3830 97%
Jõgeva vald Pikkjärve küla 11.09.2023 22800 7,03 3243 76%
Jõgeva vald Vaimastvere küla 27.12.2023 22000 6,95 3165 79%
Põltsamaa vald Pudivere küla 05.09.2023 50000 15,97 3131 98%
Mustvee vald Ruskavere küla 15.02.2023 20000 6,68 2994 95%
Põltsamaa vald Esku küla 08.02.2024 5000 1,9867 2517 95%
Jõgeva vald Visusti küla 15.02.2024 16000 6,43 2488 90%
Mustvee vald Vilusi küla 31.01.2024 8000 4,352 1838 82%
Tartu maakonnas asuvate metsamaa müügipakkumised (15.04.2024 seisuga)
Aadress Müügihind, € Maaüksuse Hind, €/ha Kommentaarid
pindala, ha
Kulbimetsa, Taabri küla, Tartu Maatulundusmaa.
51 000 6,01 8 486
vald Metsamaa 90%.
5
Tehinguinfo pärineb Maa-ameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata maatulundusmaa müügitehingud Tartu
maakonnas, mille pindala on vähemalt 1 ha ning mille kõlvikuks on vähemalt 70% ulatuses metsamaa ja tehtud on metsa raiet. Valimist
on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Tartu maakonnas ei ole lähiaastatel
müüdud hinnatavaga sarnaseid madalsoo muldadel paiknevaid metsata metsamaid, mistõttu on valmisse võetud ka Jõgeva maakonna
tehingud. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda
vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2024. aasta tehingud on esitatud seisuga
11.05.2024.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
22
Tegemist on AS Timber
korraldava
enampakkumisega.
Müügihinna puhul on
tegemist alghinnaga.
Juurdepääs avalikult
teelt.
Maatulundusmaa.
Metsamaa 99%. Metsa
Kogre, Teedla küla, Elva vald 46 830 7,87 5 950 tagavara ca 390
tihumeetrit. Juurdepääs
avalikult teelt.
Maatulundusmaa.
Metsamaa 100%.
Juurdepääs avalikult
teelt puudub. Tegemist
Kaasiku, Pühaste küla, Elva vald 33 900 2,48 13 669 on AS Timber
korraldava
enampakkumisega.
Müügihinna puhul on
tegemist alghinnaga.
Maatulundusmaa.
Tedreturba, Möllatsi küla, Tartu Metsamaa 50% ja muu
65 000 24,66 2 636
vald maa 50%. Tegemist on
soostunud alaga.
Allikas: kv.ee
3.4. Turustatavuse analüüs
Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on metsamajandusettevõtted.
Lõppkasutajaid iseloomustavad
Vara lõppkasutajad on väiksemad kohalikud metsamajandusettevõtted.
tunnused
Vastavus turusegmendi Tulenevalt hinnatava vara pindalast ja kujust, on tegemist
nõuetele metsamajandusturu kontekstis atraktiivse varaga.
Lõppkasutajate hulk, kes
Väiksemad kohalikud metsamajandusettevõtted. Tõenäoliselt ei paku
soovivad ja saavad hinnatavat
see huvi nendele, kellel varasemalt piirkonnas tegevus puudub.
vara soetada
Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv on väärtuse kuupäeva seisuga konkureerivad
pakkumised Tartu maakonnas 15 (neli neist on toodud välja hinnangu
punktis 3.3).
Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav
müügiperiood kuni 1 aasta.
Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul alternatiivsed kasutused puuduvad.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
23
4. Turu- ja hüvitusväärtuse hindamine
4.1. Parim kasutus
Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud,
õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima
väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.)
Maa-ameti avaliku teenuse järgselt on maaüksuse sihtotstarbeks maatulundusmaa, mis koosneb
valdavalt metsamaa kõlvikust. Hinnatava vara ümbruses on valdavalt mets ja üksikud hajali paiknevad
hooned. 15.06.2022 vallavolikogu otsus nr 43 kehtestatud Tartu valla üldplaneeringu järgi jääb äralõige
metsamaa maa-alale. Detailplaneering puudub. Leiame, et maaüksuse kasutus metsamaana on
õiguslikult lubatud, füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle
tulemusena omandab vara kõrgeima väärtuse.
4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted
Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse
hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info.
Vastavalt KAHOS-e § 12 lõikele 4 hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti, kui omandamisele
kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on
hindamise aluseks kinnisasja kui terviku (metsamaa kõlviku, milleks on 5,64 ha) turuväärtuse vähenemine,
mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Äralõige on kujult
ebakorrapärane, seega seda ei ole võimalik käsitleda metsamaa kontekstis eraldiseisva müügiobjektina.
Sellest tulenevalt lähtutakse äralõike hindamisel omanikule allesjääva osa väärtuse vähenemisest. Äralõike
turuväärtus leitakse metsamaa (5,64 ha) kõlviku ühikuväärtuse põhjal ning see iseloomustabki omanikule
alles jääva osa väärtuse vähenemist.
Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade
hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks
asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade
eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega
toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada
turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi
rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu
tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2)
Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade
erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.
Kasvava metsa turuväärtuse hindamiseks kasutatakse tulumeetodit.
Tulumeetodi ehk tulupõhise käsitluse korral hinnatakse vara väärtust, arvutades oodatava tulu
nüüdisväärtuse. Tulupõhised käsitlused on - tulu kapitaliseerimine, - diskonteeritud rahavoo analüüs.
(EVS 875-1:2015, p. 9.4.3.1).
Diskonteeritud rahavoo analüüsil hinnatakse eeldatavat rahavoogu iga tulevikuperioodi (tavaliselt aasta)
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
24
kohta eraldi. Need rahavood arvestatakse diskontomäära kasutades ümber nüüdisväärtuseks. (EVS
875-1:2015, p. 9.4.3.3).
Lisaks äralõikele soovitakse raadata Laeva jõest lõunapoolsem osa, mille puhul kasvava metsa
turuväärtuse hindamiseks kasutatakse samuti tulumeetodit.
4.3. Kestlikkus
Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades
keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus
tulevikus. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.1)
Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise
kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud
kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse
säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.2)
Hinnatava vara puhul tuleb arendamisel järgida kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja seeläbi
on võimalik saavutada vara kestlikkus.
4.4. Metsata metsamaa hindamine võrdlusmeetodil
Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted
Võrdlustehinguteks on võetud punktis 3.3. esitatud tehingutest hinnatava
varaga võimalikult sarnaste (madalsoo muldadel paiknevaid metsata
metsamaid) varadega tehtud tehingud. Vaadeldud on 2023.-2024. (seisuga
11.05.2024) aastal toimunud metsamaa tehinguid Tartu ja Jõgeva maakonnas,
mille puhul on tehtud ulatuslikku raiet. Kuna Tartu maakonnas ei ole lähiaastatel
toimunud sarnaseid madalsoo muldadel metsata metsamaid siis kaks
võrreldavat on valitud Jõgeva6 maakonnast.
Võrdlustehing 1 Võrdlustehing 2 Võrdlustehing 3
Tartu maakond, Jõgeva maakond, Jõgeva maakond,
Vald, küla Elva vald, Teedla Jõgeva vald, Jõgeva vald, Visusti
Võrdlustehingute küla Vaimastvere küla küla
valik
Tehingu kuupäev 15.05.2023 27.12.2023 15.02.2024
Tehingusumma, € 33 000 22 000 16 000
Tehingusumma,
3 966 3 165 2 488
€/ha
Pindala, ha 8,32 6,95 6,43
Metsamaa
80% 79% 90%
osakaal,%
60% naadi ja 40%
100% jänesekapsa-
Kasvukohatüüp 100% naadi jänesekapsa-
kõdusoo
kõdusoo
Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/ha)
6
Hinnatase Tartu maakonna suhtes suhteliselt sarnane.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
25
Tehingute Tehingute toimumise ajast väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust
ajaldamine turusituatsioonis ning sellest tulenevalt tehinguhindu ajaldatud ei ole.
Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest
järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:
• Makroasukoht
• Kuna hinnad on üle Eesti pigem ühtlustumas, siis makroasukoha
mõju on vähenemas. Kui tegemist on mõnekümne kilomeetri
raadiuses paiknevate üksustega, siis erisused tavaliselt puuduvad.
• Mikroasukoht ja juurdepääs
• Analüüsitakse paiknemist eelkõige suuremate teede suhtes ja
juurdepääsu.
• Maatüki suurus
o Kui enamjaolt mõjutab kinnisvara hindu mastaabiefekt, siis
metsamaa puhul see ei kehti. Metsa majandades on suuremaid
metsakinnistuid korraga kergem hallata – metsatööde käigus
tähendab see vähem metsatehnika ümber paigutamist ja lihtsamat
logistikat. Seetõttu on suuremad metsakinnistud reeglina kõrgemalt
hinnatud. Mõju suurus ei ületa tavaliselt 5-10% piiri.
• Kõlvikuline koosseis
Võrdluselementide o Kui haritava maa ja metsamaa keskmised hinnad on tavaliselt samas
valik ja suurusjärgus, siis looduslik rohumaa ja muu maa on haritava maaga
kohandamise võrreldes tavaliselt odavamad. Alates 01.01.2019 hakkas Maa-amet
põhimõtted uuendama kõlvikute koosseisu, kuid enne seda toimunud tehingutel
on kõlvikuline koosseis tehingu kuupäeva seisuga.
• Kasvukohatüüp ja boniteet
o Kasvukohatüüp on mullastikult ja kasvutingimustelt ühtlane metsala,
millest sõltub milline puuliik sinna paremini sobib. Taimede kasv
sõltub mullastikust, mille viljakuse näitajaks on boniteet. Lisaks mulla
viljakusele mõjutavad puude ja muude taimede kasvu mulla liik,
reljeef ja veerežiim. Boniteet sõltub peamiselt mullaliigist,
veerežiimist ja reljeefist. Kõige kiirema kasvuga on la boniteedi, kõige
aeglasema kasvuga Va boniteedi puistud. Maa-amet on teinud
statistika metsa kasvukohatüübile vastavate maade hindade kohta ja
toonud välja konfitsendid, millest tulenevalt oleme teinud kohandusi.
• Kuju ja reljeef
o Kuju ja reljeef on oluline väärtust mõjutav tegur, kuid mõjutab
väärtust eelkõige siiski vaid olukorras, kui tegemist on oluliste
kõrvalekalletega. Tavaliselt on maatükid suhteliselt reljeefilt tasased
ja kujult kompaktsed ning vajadus kohanduste järgi puudub.
Alljärgnevates tabelites on toodud võrdlustehingute detailsemad andmed ning tehtud ühtlasi ka
võrdlustehingute kohandamine.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
26
Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3
Tartu maakond Tartu maakond Jõgeva maakond Jõgeva maakond
Tartu vald Elva vald Jõgeva vald Jõgeva vald
Kärevere küla Teedla küla Vaimastvere küla Visusti küla
Tartu mnt 18
Tehinguhind, € 33 000 22 000 16 000
Tehinguhind, €/ha 3 966,35 3 165,47 2 488,34
Tehingu aeg 15.05.2023 27.12.2023 15.02.2024
Kohandus 0% 0% 0%
Ajaldatud
3 966,35 3 165,47 2 488,34
tehinguhind, €/ha
Asub Jõgeva vallas
Asub Jõgeva vallas
Asub Tartu vallas Asub Elva vallas Vaimastvere külas.
Visusti külas. Tartu
Kärevere külas. Tartu Teedla külas. Tartu Tartu linna keskusest
Makroasukoht linna keskusest ca
linna keskusest ca 17 linna keskusest ca ca 59 km ja Jõgeva
38 km ja Jõgeva linn
km kaugusel 40 km kaugusel linn ca 11 km
ca 19 km kaugusel
kaugusel
Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane
Kohandus 0% 0% 0%
Valdavalt on Valdavalt on
ümbruskonnas ümbruskonnas
metsamaa, haritav metsamaa, haritav
Valdavalt on Valdavalt on
maa ja hajali maa ja hajali
ümbruskonnas ümbruskonnas
paiknevad elamud. paiknevad elamud.
Mikroasukoht ja metsamaa ja hajali metsamaaja hajali
Juurdepääs üle Juurdepääs üle
juurdepääs paiknevad elamud. paiknevad elamud.
eraomandis kinnistu eraomandis kinnistu
Juurdepääs avalikult Juurdepääs avalikult
(juurdepääsuteed ei (juurdepääsuteed ei
kõvakattega teelt kruuskattega teelt
ole rajatud). Avalik ole rajatud). Avalik
tee linnulennult ca tee linnulennult ca
200 m kaugusel 120 m kaugusel
Kommentaar Halvem Parem Halvem
Kohandus 10% -10% 10%
Maatüki suurus,
5,64 8,32 6,95 6,43
ha
Kommentaar Pisut suurem Sarnane Sarnane
Kohandus -5% 0% 0%
Metsamaa 80%,
Metsamaa 79%, Metsamaa 90% ,
Kõlvikuline haritav maa 2%,
Metsamaa 100% looduslik rohumaa ja looduslik rohumaa ja
koosseis looduslik rohumaa ja
muu maa kokku 21% muu maa kokku 10%
muu maa kokku 18%
Pisut halvem Pisut halvem
Kommentaar Sarnane
kõlvikuline jaotus kõlvikuline jaotus
Kohandus 5% 5% 0%
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
27
naadi, jänesekapsa- 60% naadi ja 40%
100% naadi
kõdusoo, madalsoo ja jänesekapsa- 100% jänesekapsa-
(metsamaa I
angervaksa kõdusoo (metsamaa kõdusoo (metsamaa
Kasvukohatüüp ja boniteet),
(metsamaa I- IV I ja III boniteet), II boniteet),
boniteet kuivendatud
boniteet), kuivendatud kuivendatud kuivendatud
(gleimullad ja
(valdavalt gleimuld ja (gleimullad ja (madalsoomullad)
madalsoomullad)
madalsoomuld) madalsoomullad)
Parem Parem
Kommentaar Sarnane
kasvukohatüüp kasvukohatüüp
Kohandus -20% -10% 0%
Kompaktne kuju
(põhjapoolsest osast
jookseb läbi
Kompaktne kuju, Kompaktne kuju, Kompaktne kuju,
kruuskattega tee, kuid
Reljeef ja kuju valdavalt tasane valdavalt tasane valdavalt tasane
see ei mõjuta otseselt
reljeef reljeef reljeef
hinnatava vara
väärtust), valdavalt
tasane reljeef
Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane
Kohandus 0% 0% 0%
Summaarne
-10% -15% 10%
kohandus
Summaarne
-396,63 -474,82 248,83
kohandus, €/ha
Kohandatud
3 569,71 2 690,65 2 737,17
tehinguhind, €/ha
Kohanduste
absoluutväärtuste 40% 25% 10%
summa
Kaalud 0,25 0,35 0,40
Kaalutud
keskmine 2 929,02 892,43 941,73 1094,87
tehinguhind, €/ha
Transpordiameti tarbeks tehtava äralõike metsata metsamaa turuväärtus on 2 929,02 €/ha * 3,0407 ha
(metsata metsamaa äralõike pindala) = 8 906 € (0,29 €/m2)
4.5. Kasvava metsa hariliku väärtuse hindamine
Metsa hindamiseks kasutati allhanget. Metsa hindamise teostas Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ.
Metsa hindamine koostati 08.05.2024 seisuga, mille kohaselt on äralõike alal kasvava metsa harilik väärtus
6 252 €.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
28
Metsa takseeriseloomustus
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
29
Metsa hindamine
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
30
Seega on äralõikel kasvava metsa harilik väärtus 6 252 €.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
31
Äralõike turuväärtuse hindamine
Koos kasvava metsaga maa turuväärtuse hindamiseks liidetakse metsata maa ja sellel kasvava metsa
väärtused. 8 906 € (metsata metsamaa) + 6 252 €(äralõikel kasvav mets) = 15 158 € (0,50 €/m2).
4.6. Kinnisasjast avalikes huvides tehtava äralõike
omandamise mõju omanikule alles jäävale
kinnisasjale
Vastavalt KAHOS § 12 lg 3 viiakse kinnisasja omandamisel hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju
hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult
lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Hüvitusväärtus, mis
muuhulgas sisaldab saamata jäävat tulu, iseloomustab omanikule tekitatavat kahju.
4.7. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine
Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei
iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. (EVS 875-12:2016, p. 7.1.1)
Saamata jääva tuluna käsitletakse eelkõige tegutseva ettevõtte tegevuse peatamise kaudu tekkivat kahju,
aga ka ilma majandustegevust silmas pidamata saamata jäävat tulu, mis tuleneb kinnisasja
tulupotentsiaalist seonduvalt kasvava metsa, maaomanikule kuuluvate maavaradega jms. (EVS 875-
12:2016, p. 7.4.1)
Püsiv kahju on alati seotud juhtumitega, kui tegemist on äralõikega ja mingi osa kinnisasjast jääb omanikule
alles, püsiv kahju eeldab, et omandiõigus kinnisasja mingile osale säilib. (EVS 875-12:2016, p. 7.3.1)
Ühekordne kahju võib esineda nii kinnisasja kui terviku kui ka äralõigete võõrandamise puhul, peale selle
võib ühekordne kahju esineda ka kolmandate isikute suhtes (üürnike kolimine jms). (EVS 875-12:2016, p.
7.2.1)
Kaasneva kahju hindamisel on lähtutud KAHOS-e § 13 lõike 2 teisest lausest, mille kohaselt otseselt
kaasneva varalise kahjuna käsitatakse eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat
kahju, mis on tingitud varasema maaüksuse tükeldamisest. Kaasneva kahju hindamisel
leitakse kõigepealt maaüksuse kui terviku turuväärtus (eelnevalt leitud hinnangu punktis 4.4) arvestades
praegust olukorda (tükeldamata maaüksus) ning seejärel lahutatakse sellest maa väärtus, mis on omane
olukorrale pärast tee rajamist.
Äralõiked tehakse maaüksuse keskelt. Äralõige moodustab kinnisasja kui terviku pindalast ca 47% ning
mõju kinnisasja väärtusele on seega suur. Äralõige mõjutab allesjääva vara väärtust, kuna see poolitab
varasema maaüksuse kaheks, mille tulemusel jääb omanikule alles kaks eraldiseivat maaüksust. Seega
tekib kaasnev kahju, mida on hindamisel arvesse võetud.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
32
Juhul, kui riik omandab äralõike (kokku 30 407 m2), on kaasnev kahju leitud
järgnevalt:
Maaüksuse, kui terviku (metsamaa ilma kasvava metsata) turuväärtus arvestades tulevast
olukorda (maantee jääb vahele)
Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted
Hindamisel lähtutakse samadest (hinnangu punktis 4.4 äralõike alla jääva maa hindamine)
võrdlustehingutest, võrdluselementidest ja kohandamise põhimõtetest.
Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3
Tartu maakond Tartu maakond Jõgeva maakond Jõgeva maakond
Tartu vald Elva vald Jõgeva vald Jõgeva vald
Kärevere küla Teedla küla Vaimastvere küla Visusti küla
Tartu mnt 18
Tehinguhind, € 33 000 22 000 16 000
Tehinguhind, €/ha 3 966,35 3 165,47 2 488,34
Tehingu aeg 15.05.2023 27.12.2023 15.02.2024
Kohandus 0% 0% 0%
Ajaldatud
3 966,35 3 165,47 2 488,34
tehinguhind, €/ha
Asub Jõgeva vallas
Asub Jõgeva vallas
Asub Tartu vallas Asub Elva vallas Vaimastvere külas.
Visusti külas. Tartu
Kärevere külas. Tartu Teedla külas. Tartu Tartu linna keskusest
Makroasukoht linna keskusest ca
linna keskusest ca 17 linna keskusest ca ca 59 km ja Jõgeva
38 km ja Jõgeva linn
km kaugusel 40 km kaugusel linn ca 11 km
ca 19 km kaugusel
kaugusel
Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane
Kohandus 0% 0% 0%
Valdavalt on Valdavalt on
ümbruskonnas ümbruskonnas
metsamaa, haritav metsamaa, haritav
Valdavalt on Valdavalt on
maa ja hajali maa ja hajali
ümbruskonnas ümbruskonnas
paiknevad elamud. paiknevad elamud.
Mikroasukoht ja metsamaa ja hajali metsamaaja hajali
Juurdepääs üle Juurdepääs üle
juurdepääs paiknevad elamud. paiknevad elamud.
eraomandis kinnistu eraomandis kinnistu
Juurdepääs avalikult Juurdepääs avalikult
(juurdepääsuteed ei (juurdepääsuteed ei
kõvakattega teelt kruuskattega teelt
ole rajatud). Avalik ole rajatud). Avalik
tee linnulennult ca tee linnulennult ca
200 m kaugusel 120 m kaugusel
Kommentaar Halvem Parem Halvem
Kohandus 10% -10% 10%
Maatüki suurus,
2,59937 8,32 6,95 6,43
ha
Kommentaar Suurem Pisut suurem Pisut suurem
Kohandus -10% -5% -5%
7
5,64 ha (metsamaa kõlviku pindala) – 3, 0407 ha (äralõike pindala)
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
33
Metsamaa 80%,
Metsamaa 79%, Metsamaa 90% ,
Kõlvikuline haritav maa 2%,
Metsamaa 100% looduslik rohumaa ja looduslik rohumaa ja
koosseis looduslik rohumaa ja
muu maa kokku 21% muu maa kokku 10%
muu maa kokku 18%
Pisut halvem Pisut halvem
Kommentaar Sarnane
kõlvikuline jaotus kõlvikuline jaotus
Kohandus 5% 5% 0%
naadi, jänesekapsa- 60% naadi ja 40%
100% naadi
kõdusoo, madalsoo ja jänesekapsa- 100% jänesekapsa-
(metsamaa I
angervaksa (metsamaa kõdusoo (metsamaa kõdusoo (metsamaa
Kasvukohatüüp ja boniteet),
I- IV boniteet), I ja III boniteet), II boniteet),
boniteet kuivendatud
kuivendatud (valdavalt kuivendatud kuivendatud
(gleimullad ja
gleimuld ja (gleimullad ja (madalsoomullad)
madalsoomullad)
madalsoomuld) madalsoomullad)
Parem Parem
Kommentaar Sarnane
kasvukohatüüp kasvukohatüüp
Kohandus -20% -10% 0%
Maaüksus koosneb
Kompaktne kuju, Kompaktne kuju, Kompaktne kuju,
kahest eraldiseisvast
Reljeef ja kuju valdavalt tasane valdavalt tasane valdavalt tasane
maaüksusest, valdavalt
reljeef reljeef reljeef
tasane reljeef
Kommentaar Parem Parem Parem
Kohandus -10% -10% -10%
Summaarne
-25% -30% -5%
kohandus
Summaarne
-991,59 -949,64 -124,42
kohandus, €/ha
Kohandatud
2 974,76 2 215,83 2 363,92
tehinguhind, €/ha
Kohanduste
absoluutväärtuste 55% 40% 25%
summa
Kaalud 0,25 0,35 0,40
Kaalutud
keskmine 2 464,80 743,69 775,54 945,57
tehinguhind, €/ha
Maaüksuse turuväärtus arvestades tulevast olukorda (maantee jääb vahele) on 2 464,80 * 2,5993 ha =
6 407 €.
Seega kaasnev kahju on leitud järgnevalt:
2 929,02 €/ha * 2,5993 ha = 7 613 € (turuväärtus arvestades praegust olukorda (maantee puudub)
7 613 €– 6 407 € (turuväärtus arvestades tulevast olukorda (maantee jääb vahele) = 1 206 €
KAHOS § 13 käsitleb otseselt kaasneva varalise kahjuna eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva
kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju:
1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine;
2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine;
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
34
3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine;
4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.
1) Ehitiste likvideerimist või kasutuks muutumist äralõike tõttu ei esine ning ülevaatuse käigus kinnisasjale
tehtud parendusi ei tuvastatud.
2) Detailplaneeringu elluviimise võimalus ja ehitusvõimalus ei kao.
3) Väärtuse kuupäeval on tegemist osaliselt noore metsaga ning kasvav mets kohe raiudes maksimaalset
väärtust ei oma. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise
eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku
asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu
ei oleks esinenud. Seetõttu on kasvavat metsa käsitletud raieküpsena ning arvesse võtmaks aega, mis
kulub raieküpsuseni, on tulusid ja kulusid diskonteeritud.
Alljärgnevalt on hinnatud äralõike alale jääva kasvava metsa hüvitusväärtus.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
35
Metsa hindamine koostati 08.05.2024 seisuga, mille kohaselt on küpse metsa hüvitusväärtus 18 531 €.
Tegemist on nüüdisväärtusega ehk tuleviku rahavoogude diskonteeritud tulemiga. Kasvava metsa harilik
väärtus hetkeolukorras on 6 252 € (vt pt 4.5). Saamata jääv tulu on seega 18 531 € – 6 252 € = 12 279 €.
4) Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsutee ei pikene ning seda ei likvideerita.
Transpordiameti tarbeks tehtava äralõike hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeval seega 28 643 € (0,94 €/m2),
millest äralõike turuväärtus on 15 158 € (0,50 €/m2), kaasnev kahju ümbritseva keskkonna muutusest 1 206
€ (0,04 €/m2) ja metsa kohesest müügist saamata jääv tulu 12 279 € (0,40 €/m2). Turuväärtus ega
hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu.
Vastavalt tellija poolt esitatud tööde tehnilisele kirjeldusele ei ole hüvitusväärtust ümardatud.
Raadatava ala turuväärtuse hindamine
Lisaks äralõikele soovitakse raadada Laeva jõest lõunapoolsem osa. Raadatava ala pindala on ca 0,16 ha.
Metsa hindamiseks kasutati allhanget. Metsa hindamise teostas Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ.
Metsa hindamine koostati 22.05.2024 seisuga, mille kohaselt on raadataval alal kasvava metsa harilik
väärtus 246 €.
Takseeriseloomustus
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
36
Metsa hindamine
Seega on raadatava ala kasvava metsa harilik väärtus 246 € (0,15 €/m2)
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
37
Väärtuse kuupäeval on tegemist osaliselt noore metsaga ning kasvav mets kohe raiudes maksimaalset
väärtust ei oma. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise
eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku
asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu
ei oleks esinenud. Seetõttu on kasvavat metsa käsitletud raieküpsena ning arvesse võtmaks aega, mis
kulub raieküpsuseni, on tulusid ja kulusid diskonteeritud.
Alljärgnevalt on hinnatud raadatava alale jääva kasvava metsa hüvitusväärtus.
Metsa hindamine koostati 22.05.2024 seisuga, mille kohaselt on küpse metsa hüvitusväärtus 353 €.
Tegemist on nüüdisväärtusega ehk tuleviku rahavoogude diskonteeritud tulemiga. Kasvava metsa harilik
väärtus hetkeolukorras on 246 € (vt pt 4.7). Saamata jääv tulu on seega 353 € – 246 € = 107 €.
Transpordiameti tarbeks vajava raadatava ala hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeval seega 353 € (0,22
€/m2), millest raadarava ala turuväärtus on 246 € (0,15 €/m2) ja metsa kohesest müügist saamata jääv tulu
107 € (0,07 €/m2). Turuväärtus ega hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu.
Vastavalt tellija poolt esitatud tööde tehnilisele kirjeldusele ei ole hüvitusväärtust ümardatud.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
38
Lisa 1. Fotod
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
39
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
40
Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
41
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
42
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
43
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
44
Lisa 3. Kitsenduste kaart
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
45
Lisa 4. Äralõike asendiplaan
Allikas: Tellija poolt esitatud äralõike joonis.
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
46
Lisa 5. Omanikule teavituseks saadetud sõnum
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
47
Lisa 6. Metsa plaan
Äralõike metsaplaan
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
48
Raadatava ala metsaplaan
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
49
Lisa 7. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise
standardite EVS 875 nõuetele
Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus
on piisav hindamistellimuse täitmiseks.
Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria
EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.
Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.
Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale
kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise
kutsealaga seotud toiminguteks.
Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu
suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.
Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja
korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on
kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.
Koostaja:
/ Allkirjastatud digitaalselt /
Aivar Tomson, MRICS
Kinnisvaraekspert OÜ
hindamisosakonna juhataja
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
Kutseline hindaja, vara hindaja, tase 7
(kutsetunnistus nr. 151718)
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
50
Tallinn
Järve tn 2-3
Tallinn, 11314
+372 626 4266
Pärnu
Pikk tn 12
Pärnu, 80010
+372 442 0700
Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 4712804)
Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 18, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond
Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-12/AT
Villa Cartelloni OÜ
[email protected]
Meie 07.08.2024 nr 8-3/23-070/14451-2
Pakkumine kinnisasjast maaeralduse
omandamiseks
Transpordiamet esitas Teile 29.06.2023 kirjaga nr 8-3/23-070/14451-1 teate kinnisasja
omandamise menetluse alustamisest.
Teates nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu
Tartu maakonnas Tartu vallas Kärevere külas, omandada Teile kuuluvast kinnistu, registriosa nr
4712804 kooseisus olevast Tartu mnt 18 katastriüksusest, tunnusega 38301:003:0221, äralõige
ligikaudse pindalaga 30 407 m2, vastavalt krundijaotuskava joonisele.
Äralõike omandamiseks on Transpordiameti tellimusel koostanud Kinnisvaraekspert OÜ
hindamisaruande nr 2404-10001-12/AT ning selle baasilt teeb Transpordiamet pakkumise
projektis näidatud äralõikele mille hüvitusväärtus on leitud hindamisaruandes, läbi katastriüksuse
pinnaühiku turuväärtuse, kaasneva kahju ning saamata jääva tulu, milleks on 0,94 eurot/m2.
Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule
kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist
(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20% tasust, kuid
mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja
kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.
Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest
vastavalt KAHOS §-le 17.
Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada tänaseks välja mõõdetud ja maakatastris
registreeritud, projekti realiseerimiseks vajaliku transpordimaa katastriüksuse, 2 Tallinn-Tartu-
Võru-Luhamaa tee, tunnusega 79601:001:2928, pindalaga 31397 m2, tasudes selle eest vastavalt
Kinnisvaraekspert OÜ poolt koostatud hindamisaruandele ja KAHOS § 11 lg 6 kohaselt järgnevalt:
maa eest makstav tasu – 29 510 eurot;
raadatava ala eest makstav tasu – 350 eurot;
motivatsioonitasu – 5 972 eurot;
Kokku 35 832 eurot.
Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 /
[email protected] / www.transpordiamet.ee
Registrikood 70001490
Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest
vastavalt KAHOS §-le 17 mis on 179 eurot.
Tasu maksmine toimub notaris sõlmitud lepingu alusel.
Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev
pakkumine, misjärel asume läbi rääkima.
Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja
sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja
omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule.
Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 14 päeva jooksul teate kätte
saamisest.
Menetluse läbiviija kontaktid:
Lembit Tuimets, telefon 501 8463,
[email protected].
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Lembit Tuimets
maade projektijuht
Lisa: Hinnang
Lembit Tuimets
5018463,
[email protected]
2 (2)