Hindamisaruanne

Eksperthinnang nr 2355-26 Vara: Korteriomand (äripind), registriosa nr 18221801 Aadress: Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Väärtuse kuupäev: 25.08.2026 Hindamisaruande kuupäev: 02.09.2026 Turuväärtus: 245 000 € Hindaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Anu Vinter Vara hindaja, tase 7 kutsetunnistus nr 189556 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige.  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Sisukord KOKKUVÕTE ................................................................................................................................................................ 3 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused ......................................................... 5 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ...................................................................................................................... 5 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ............................................................................................ 5 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ........................................................................ 5 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................................. 6 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ............................................................................... 6 2.2. Hindaja tuvastatud vastuolud lähteandmete (sh dokumentide) ja hinnatava vara tegeliku olukorra vahel .......... 6 2.3. Hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................................................................ 6 3. Hinnatava vara kirjeldus .......................................................................................................................................... 7 3.1. Õigussuhted............................................................................................................................................................. 7 3.2. Asukoht ................................................................................................................................................................... 7 3.3. Vara majandamisega kaudsemalt seotud keskkonnajuhtimise aspektid ................................................................ 9 3.4. Maakasutus ........................................................................................................................................................... 12 3.5. Hoone kirjeldus ..................................................................................................................................................... 14 3.6. Hoone põhikonstruktsioonid ................................................................................................................................. 16 3.7. Korteri üldandmed ................................................................................................................................................ 17 3.8. Mitteeluruumi viimistlus ja seisukord ................................................................................................................... 17 3.9. Mitteeluruumi tehnosüsteemid ............................................................................................................................ 18 3.10. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele .................................................................................................. 18 4. Turuülevaade ja -analüüs ...................................................................................................................................... 18 4.1. Majandusülevaade ................................................................................................................................................ 18 4.2. Tallinna linna 1. korruse äripindade turuülevaade................................................................................................ 19 4.2.1. Müügitehingud .............................................................................................................................................. 20 4.2.2. Turustatavuse analüüs ................................................................................................................................... 21 4.2.3. Pakkumine ..................................................................................................................................................... 22 4.3. Parim kasutus ........................................................................................................................................................ 23 5. Hindamine ............................................................................................................................................................. 23 5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted .......................................................................................................... 23 5.2. Turuväärtuse hinnang ........................................................................................................................................... 24 6. Hindamistulemus .................................................................................................................................................. 27 Lisa 1. Fotod .............................................................................................................................................................. 28 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte .............................................................................................................................. 33 Lisa 3. Ehitisregistri andmestik .................................................................................................................................. 36 Lisa 4. Kitsenduste info ............................................................................................................................................. 38 Lisa 5. ESG tegurite kirjeldus ..................................................................................................................................... 39 Lisa 6. Dokumendid ................................................................................................................................................... 44 Vastavuskinnitus standardisarja EVS 875 nõuetele: .................................................................................................. 46 2 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Korteriomand (äripind), registriosa nr 18221801 Aadress Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 78401:113:1960 Kinnistu liik Korteriomand Mitteeluruum mitteeluruumi suletud netopinnaga 214,8 m² Korteriomandi igakordse omaniku Kinnistusraamatusse ei ole kantud erikasutusõigust või kasutuskorda. ainukasutuses olevad hoone või maatüki osad Elamu seisukord Väärtuse kuupäeva seisuga olid hoone fassaadi renoveerimise tööd pooleli. Peale renoveerimistööde lõppu on hoone seisukord hea. Mitteeluruumi seisukord Renoveerimis järgus – osaliselt heas seisukorras uuem viimistlus, osaliselt vaja viimistlemine lõpetada. Hindamistulemust mõjutada võivad Ehitisregistris on märgitud, et mitteeluruum asub keldrikorrusel kuid vastuolud andmetes tegelikult asub see 1. korrusel. (soovitame anded korrastada) Ehitisregistris puudub info päikesepaneelide kohta ja ventilatsioonisüsteemi kohta. Kuna hoone on renoveerimise järgus uuendatakse info kasutusloa taotlemisega. Muus osas hindame andmed usaldusäärseks. HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Turuväärtuse hindamine esitamiseks tellijale müügihinna konsultatsiooniks Seos Kinnitame, et Domus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega. Ülevaatuse kuupäev 25.08.2026 Väärtuse kuupäev 25.08.2026 Hindamisaruande kuupäev 31.08.2026 Tellija Rahandusministeerium Tellimusleping Tellimus on esitatud tellija esindaja Kristo-Taavi Ruus poolt e-kirja teel 19.08.2026 Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud, mis on hinnatava vara turusegmendi jaoks tavapärane. Hindamistulemuse täpsus Hindamistulemuse täpsus on hinnatava vara turusegmendi jaoks tavapärane, ±10%. Käibemaks Turuväärtus ei sisalda käibemaksu (KM), kuid KM tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral lisandub KM. Hinnatava vara turusegmendi tehingud võivad olla nii KM-ga maksustatavad kui ka mittemaksustatavad, aga turul on levinud hinna käsitlus KM-ta. KOMMENTAARID Hindaja hinnangul ei esine täiendavate kommentaaride vajadust. HINDAMISTULEMUS Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 asuva vara (korteriomand (äripind), registriosa nr 18221801) turuväärtus väärtuse kuupäeval 245 000 (kakssada nelikümmend viis tuhat) eurot. Hindaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Anu Vinter 3 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Vara hindaja, tase 7 kutsetunnistus nr 189556 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige. 4 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk Aadress Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Registriosa nr 18221801 Vara koosseis 2148/39021 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa mitteeluruum nr. M56, mille üldpind on 214,80 m2 ja mille tähistus plaanil on M56. Kinnistu liik Korteriomand Hindamise eesmärk Turuväärtuse hindamine esitamiseks tellijale müügihinna konsultatsiooniks Väärtuse liik Turuväärtus 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Renditasu ehk rent on summa, mida makstakse vara kasutamise eest. MÄRKUS: tegemist on üldkäsitlusega. Sõltuvalt kasutussuhte liigist nimetatakse renditasu ka üüritasuks ehk üüriks, hoonestusõiguse tasuks, kasutusvalduse tasuks, servituuditasuks. Kasutusel on ka üldmõiste „kasutustasu“, mida võib samastada kõigi nimetatutega.(EVS 875-10). Netorent I on rent, mille puhul lepingulises renditasus sisalduvad kõik kapitalikulud ja tegevuskulud, välja arvatud tarbimisteenuste, heakorrateenuste ja tugiteenuste kulud.(EVS 875-10). Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida (EVS 875-4). Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4). 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib järgmistel eeldustel: - hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi; - hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest; - hindamisel ei ole arvestatud korteriühistu pandiõigusega; - hindamisel ei ole arvestatud hüpoteegiga. 5 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4). Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel on lähtutud eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteerinud, ning antud hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4). Samuti ei ole hindaja teostanud tehnosüsteemide ehitus- tehnilisi uuringuid. 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon Hindamist puudutavad algandmed on saadud järgmistest allikatest: Allikas Kuupäev Ülevaatusel selgitusi andnud isik: Rahandusministeeriumi Ühisosakonna 25.08.2026 osakonnajuhataja Kristo-Taavi Ruus Kohapealne ülevaatus 25.08.2026 Päring Maa- ja Ruumiameti geoportaalist, https://geoportaal.maaamet.ee 26.08.2026 Päring Keskkonnaportaalist, https://register.keskkonnaportaal.ee 26.08.2026 Päring Eesti Geoloogiateenistusest, https://gis.egt.ee/ 26.08.2026 Päring riiklikust ehitisregistrist, https://www.ehr.ee 26.08.2026 Kinnistusregistri registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 31.08.2026 Avalike kinnisvaraportaalide andmed, https://kinnisvara24.ee, https://www.kv.ee 31.08.2026 Domus Kinnisvara ning Maa- ja Ruumiameti maaregistri tehingute andmebaas 31.08.2026 Planeeringute info, https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/planeeringud 31.08.2026 Korterelamu rekonstrueerimise projekt, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10, Tallinn, Harjumaa, 27.08.2026 Arhitektuurse osa seletuskiri, Projekti tähis: 2281, versioon: v03, 10.12.2022 (allikas: www.ehr.ee) Hoonejaotusplaanid, allikas: https://kinnistusraamat.rik.ee 27.08.2026 Allhange Ei kasutatud 2.2. Hindaja tuvastatud vastuolud lähteandmete (sh dokumentide) ja hinnatava vara tegeliku olukorra vahel HINDAMISTULEMUST MÕJUTADA VÕIVAD VASTUOLUD ANDMETES Ehitisregistris on märgitud, et mitteeluruum asub keldrikorrusel kuid tegelikult asub see 1. korrusel. (soovitame anded korrastada) Ehitisregistris puudub info päikesepaneelide kohta ja ventilatsioonisüsteemi kohta. Kuna hoone on renoveerimise järgus uuendatakse info kasutusloa taotlemisega. Muus osas hindame andmed usaldusäärseks. 2.3. Hinnatava vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 25.08.2026 Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Anu Vinter Ülevaatuse juures viibinud isik Rahandusministeeriumi Ühisosakonna osakonnajuhataja Kristo-Taavi Ruus Ülevaatuse ulatus Ülevaatus hõlmas hinnatavat vara eriomandi esemeks olevaid ruume ja elamu välivaatlust maapinnalt. 6 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud, hindaja ei ole ehitise kaetud ja varjatud osasid inspekteerinud. 3. Hinnatava vara kirjeldus 3.1. Õigussuhted Registriosa number 18221801 Kinnistu liik Korteriomand Korteriomandi koosseis 2148/39021 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa mitteeluruum nr. M56, mille üldpind on 214,80 m2 ja mille tähistus plaanil on M56. (kinnistusregistri andmed) Omanik Eesti Vabariik Vara kasuks seatud piiratud Puuduvad asjaõiguse kanded registriosa I jaos Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte. Vara koormatiste ja Puuduvad kitsenduste kanded registriosa III jaos Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte. Vara hüpoteegi kanded Kanne nr 4 Hüpoteek summas 1 600 000,00 eurot Aleksander Järv registriosa IV jaos (isikukood 36808290284) kasuks. Kanne nr 5 Keelumärge millega keelata täielikult käsutustehingute tegemine hüpoteegiga Eesti Vabariik kasuks. Kanne nr 6 Keelumärge tsiviilhagi täitmise tagamiseks (Kriminaalasja number 1-24- 487) ühishüpoteegile summas 756 731,23 eurot osas hüpoteegiga käsutustehingute tegemiseks Tervisekassa (registrikood 74000091) kasuks. Hindamispraktikas väljakujunenud tava kohaselt vara koormavate hüpoteekide ning nendest tulenevate nõuetega turuväärtuse hindamisel ei arvestata. Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte. Korteriühistu pandiõigus1 Hindamisel ei ole arvestatud korteriühistu pandiõigusega. Üürilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad Muud olulised väärtust Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja mõjutavad õiguslikud tegurid lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis ja piirangud võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust. 3.2. Asukoht Makroasukoht Paiknemine Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 asub Tallinna Kesklinna linnaosas, Raua asumis, kesklinna idaosas. Tegemist on väljakujunenud ja hinnatud kesklinna elukeskkonnaga, mis paikneb Kadrioru ja Tallinna südalinna vahel. 1 Korteriühistul on korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks korteriomandile korteriomandi- ja korteriühistuseadusest tulenev pandiõigus, millele kohaldatakse esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut. Korteriühistu pandiõiguse suurus on korteriomandi eelmise majandusaasta majandamiskulude summa. 7 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Allikas: https://geoportaal.maaamet.ee/, Maainfo kaart, 26.08.2026 Mikroasukoht Piirkonna hoonestus Lähiümbruse hoonestuse moodustavad peamiselt 20. sajandi esimesel poolel rajatud korterelamud, mille vahele on lisandunud uuemaid või rekonstrueeritud elu- ja ärihooneid. Infrastruktuur Kauplus Kool Lasteaed Ühistransport NOP - 359 m, Tallinna Tallinna F. R. Kreutzwaldi Selver - 366 m Soome Kool - Päevalille (ajutine) - 220 m, 85 m, Tallinna Lasteaed - 227 Gonsiori - 249 m Ülikool - 368 m, Tallinna Lotte m Lasteaed - 256 m Haljastus ja heakord Piirkond on haljastatud ja heakorrastatud Veekogud Lähipiirkonnas puudub Konkureerivad turupiirkonnad Valdavalt teised Tallinna Kesklinna CBD alast välja jäävad piirkonnad. Ja ka teiste linnaosade asumid. 8 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Juurdepääs Juurdepääs on asfaltkattega, avalikult Vase tänavalt, kahesuunaline väiksema liiklusega tänav. Juurdepääs hea. Läheduses asuvad Narva maantee ja Pronksi tänav, mis tagavad hea ühenduse teiste linnaosadega. Allikas: https://geoportaal.maaamet.ee/, Transpordiameti kaart, 26.08.2026 Kergliiklusteed ja avalikud Piirkonnas on kergliiklusteed ja avalikud puhkealad puhkealad Parkimine Tasuline, parkimiskohti on keskmiselt 3.3. Vara majandamisega kaudsemalt seotud keskkonnajuhtimise aspektid Müratase Maa- ja Ruumiameti mürakaardi kaardirakenduse andmetel jääb hinnatav vara väljapoole mõõdetud müratasemeid. Allikas: Maa- ja Ruumiameti mürakaart (2022 strateegilised mürakaardid, ööpäevane maanteeliikluse müra, tänavaliikluse müra, raudtee müra, tööstuse müra, lennuliikluse müra), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/myrakaart 26.08.2026 Liikluskoormus Maa- ja Ruumiameti teeregistri kaardirakenduse andmetel ei ole hinnatava vara lähiümbruse täpne liiklussagedus teada. 9 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Allikas: Transpordiameti Teeregistri kaart (liiklussageduse teemakaart), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister 26.08.2026 Maardlad Maa- ja Ruumiameti maardlate kaardirakenduse andmetel ei paikne hinnatav vara teadaolevalt maardlate (s.h. prognoosvarude) maa-alal ega ka altkaevandatud maa-alal. Allikas: Maa- ja Ruumiameti maardlate kaart, https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maardlad 26.08.2026 Ohtlikud Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmetel jääb hinnatav vara ohtliku käitise käitised ohualasse (Tallinna Vesi AS Veepuhastusjaam). Allikas: Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaart, https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/paasteamet_ohtvesi 26.08.2026 Hindaja hinnangul ei avalda nimetatud asjaolu mõju vara turuväärtusele, kuna samas turupiirkonnas sarnaste objektide puhul ei ole täheldatud, et see tegur mõjutaks turuosaliste ostuotsuseid või vara turuväärtust. Jääkreostus Keskkonnaportaali kaardirakenduse andmetel ei ole hinnatava vara suhtes teada võimalikku jääkreostust. 10 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Allikas: EELIS (Eesti looduse infosüsteem), Keskkonnaagentuur jääkreostuse kaart, https://register.keskkonnaportaal.ee 26.08.2026 Radoonirisk Eesti pinnase radooniriski kaardirakenduse andmetel paikneb hinnatav vara alal, kus võib esineda kõrge või väga kõrge radoonirisk. Rn-risk on kõrge või väga kõrge Rn-risk on täiendav uuringuvajadus Rn-risk on keskmine või madal Allikas: Eesti Geoloogiateenistuse radooniriski kaart (Rn-risk omavalitsuse tasemel), https://gis.egt.ee/portal/apps/experiencebuilder/experience/?id=f4363 bc3bae34fe19e04458dc875375e 26.08.2026 Hinnatavas piirkonnas ei ole üldiselt täheldada, et turuosalised radooniriskiga seoses oma ostuotsustes erinevaid otsuseid langetaksid, mistõttu ei oma hinnatava vara paiknemine radooniriskiga alal hinnatava vara turuväärtusele olulist mõju. Üleujutusrisk Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaardirakenduse andmetel ei paikne hinnatav vara üleujutusriskiga maa-alal. Allikas: Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaart (Üleujutusalade riskipiirkonnad), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/yleujutusalad 26.08.2026 Soojussaared Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaardirakenduse andmetel jääb hinnatav vara soojussaare alale, kus soojustaseme lävendiks on 30 kraadi. 11 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Allikas: Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaart (2024. juuni), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/soojussaared 26.08.2026 Hinnatavas turupiirkonnas ei ole üldiselt täheldada, et turuosalised soojussaartega seoses oma ostuotsustes erinevaid otsuseid langetaksid, mistõttu ei oma hinnatava vara paiknemine soojussaare alal hinnatava vara turuväärtusele olulist mõju. 3.4. Maakasutus Katastritunnus 78401:113:1960 Ortofoto Allikas: https://geoportaal.maaamet.ee/, Maainfo kaart, 26.08.2026 Sihtotstarve 1: ELAMUMAA 85% Sihtotstarve 2: ARIMAA 15% Pindala 3 493 m² Kuju, reljeef Ebakorrapärane, tasane Parkimine Hinnatava äripinna ees 3 parkimiskohta. Hooned ja rajatised Rajatis 220219078 (Kaablitrass) Rajatis 291671590 (Kaugküttetorustik) Rajatis 291671590 (Kaugküttetorustik) Rajatis 291671590 (Kaugküttetorustik) Hoone 101019866 (Elamu) Allikas: https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1/ Haljastus Murukate, mõned suuremad puud. Piirded Puuduvad Üldplaneering Planeeringu nimetus Tallinna linna üldplaneering Planeeringu liik üldplaneering Kehtestamise aeg 11.01.2001 12 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Juhtotstarve korruselamute ala (maakasutuse funktsioon) Väljavõte maakasutuse kaardist: Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/planeeringud, 26.08.2026 Miljööväärtuslik planeering Puudub Detailplaneering ja Uue detailplaneeringu vajadus puudub, kuna sihtotstarve vastab parimale kasutusele ehitusõigus ning maatüki piiride muutmise vajadus puudub. Info täiendava ehitusõiguse kohta puudub. Ehitusõigus on realiseeritud. Maa- ja Ruumiameti Maa- ja Ruumiameti kaardiserveri kitsenduste kaardil järgmised kitsendused: kitsenduste kaardi järgsed kitsendused, kitsenduste kaart Kitsenduste mõjuala nähtus Seotud kitsendusi põhjustava Ulatus, m² objekti nähtus Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 9.68 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 21.06 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 63.65 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 52.21 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 40.36 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 12.89 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 5.86 13 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 9.68 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 181.72 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 71.10 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 57.19 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 21.06 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 7.34 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 75.65 Maa- alune soojatorustik alla Surveseadme kaitsevöönd 45.64 200 mm Maa- alune soojatorustik alla Surveseadme kaitsevöönd 15.01 200 mm Maa- alune soojatorustik alla Surveseadme kaitsevöönd 146.01 200 mm Maa- alune soojatorustik alla Surveseadme kaitsevöönd 106.79 200 mm Maa- alune soojatorustik alla Surveseadme kaitsevöönd 15.62 200 mm Maa- alune soojatorustik alla Surveseadme kaitsevöönd 39.88 200 mm Maa- alune soojatorustik alla Surveseadme kaitsevöönd 15.01 200 mm Maa- alune soojatorustik alla Surveseadme kaitsevöönd 45.64 200 mm Maa- alune soojatorustik alla Surveseadme kaitsevöönd 146.01 200 mm Maa- alune soojatorustik alla Surveseadme kaitsevöönd 106.79 200 mm Maa- alune soojatorustik alla Surveseadme kaitsevöönd 15.62 200 mm Maa- alune soojatorustik alla Surveseadme kaitsevöönd 39.88 200 mm Maa-alune vee ja Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni 3.71 kanal.vabavoolne torustik vöönd alla250mm ja üle 2m süg. Sideehitis maismaal Sideehitise kaitsevöönd 17.30 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 112.72 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 112.05 A ja B kategooria gaasitorustik Gaasipaigaldise kaitsevöönd 1.64 Allikas: https://geoportaal.maaamet.ee, Kitsenduste kaart, 26.08.2026 Kitsendused ei mõjuta hinnatava vara turuväärtust negatiivselt, kuna ei takista selle sihipärast kasutust 3.5. Hoone kirjeldus Ehitusaasta 1971 Ehitisregistri kood 101019866 14 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 F Allikas: hindaja info Maapealsete korruste arv 5 Maa-aluste korruste arv - Lift Puudub Ehitisealune pind 1115,0 m² (ehitisregistri andmed) Suletud netopind (SNP) 4704,0 m² (ehitisregistri andmed) Korteriühistu Olemas Haldaja Tallinn, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 korteriühistu Korterite arv 53 eluruumi 3 mitteeluruumi Dokumentatsioon2 Allikas: https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1 Dokumendi nr Kuupäev Dokumendi nimi Dokumendi sisu 2612996/00552 04.02.2026 Haldusakt (lubav) Käib ehitusteatise nr 2511201/52622 kohta 2511201/52622 21.10.2025 Ehitusteatis Ehitise laiendamine: Olemasoleva hoone fassaadi rekonstrueerimine koos soojustamisega; Olemasoleva hoone katuse rekonstrueerimine koos soojustamisega; Olemasoleva hoone kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine või asendamine; Olemasoleva hoone välimiste avatäidete asendamine; Olemasoleva hoone ventilatsioonisüsteemi muutmine või terviklik asendamine; Olemasoleva hoone küttesüsteemi muutmine või terviklik asendamine; Olemasoleva hoone elektrisüsteemi muutmine või terviklik asendamine (56 hooneosa) 2312996/05124 04.10.2023 Haldusakt (lubav) Käib ehitusteatise nr 2311201/05156 kohta 2311201/05156 23.03.2023 Ehitusteatis Ehitise laiendamine: Laiendamine; Olemasoleva hoone fassaadi rekonstrueerimine koos soojustamisega; Olemasoleva hoone katuse rekonstrueerimine koos soojustamisega; Olemasoleva hoone välimiste avatäidete asendamine; Olemasoleva hoone ventilatsioonisüsteemi muutmine või terviklik asendamine; Olemasoleva hoone küttesüsteemi muutmine või terviklik asendamine; Olemasoleva hoone elektrisüsteemi muutmine või terviklik asendamine (56 hooneosa) 2011201/23138 11.12.2020 Ehitusteatis Ehitise ümberehitamine: Muu rekonstrueerimine; Ventilatsioonisüsteemi muutmine või terviklik asendamine; Küttesüsteemi muutmine või terviklik 2 Enne 22.07.1995 aastat oli seadusega reguleerimata kasutusloa mõiste, seega enne seda õiguslikul alusel püstitatud ehitise kasutamiseks ei pea olema kasutusluba. Kui enne 01.07.2015. a oli ehitis vabastatud kasutusloa kohustusest ning ehitise kasutamist on alustatud, siis on lubatud ehitise kasutamine kasutusteatise või kasutusloata (EhSRS § 21 lg 3). Enne 01.07.2015. a asjaõigusseaduse rakendamise seaduse tähenduses õiguslikul alusel ehitatud ehitist võib kasutada vastavalt ehitisele ettenähtud kasutamise otstarbele (EhSRS § 23 lg 2). Kasutusotstarbe muutumisel tuleb taotleda kasutusluba (kui kasutusluba on EhS Lisa 2 alusel kohustuslik). 15 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 asendamine; Tarbeveesüsteemi muutmine või terviklik asendamine; Kanalisatsioonisüsteemi muutmine või terviklik asendamine; Elektrisüsteemi muutmine või terviklik asendamine (hooneosa: osa 56) 272609 19.08.2014 Ehitise teatis Dokumendiga muudeti või lisati järgmised näitajad: kütte liik eluruumidel, pesemisvõimalus eluruumidel 55557 20.04.2012 Ehitusluba ehitise Vase tn 10//Hõbeda tn 7 elamu fassaadide rekonstrueerimiseks rekonstrueerimise projekt 10094 15.04.2004 Ehitise teatis Info puudub 2069 04.06.2003 Kasutusluba ehitise Info puudub rekonstrueerimisel 21033 18.02.1998 Ehitusluba ehitise KORTER 24 SISESEINTE ÜMBERPLANEERIMINE rekonstrueerimiseks (omanik Gennadi Vainikko ) Ehitus- ja kasutuslubade Peale hoone renoveerimistööde lõppu vajalik taotleda kasutusluba. kommentaar Energiaklass E Energiatõhususarv 214 Energiaklass kuupäev 18.05.2023 Energiamärgise kehtivuse lõpp 17.05.2033 Dokumendi nr 2311567/00558 Dokumendi liik Olemasoleva hoone energiamärgise teatis Märkused Peale hoone renoveerimist on hoone planeeritud energiaklass C (Energiaarvutusel põhinev energiamärgis, 02.12.2024) 3.6. Hoone põhikonstruktsioonid Vundamendi liik madalvundament (ehitisregistri andmed) Kande- ja jäigastavate tellis (ehitisregistri andmed) konstruktsioonide materjal Välisseinad tellis, väikeplokk (ehitisregistri andmed) Vahelagede kandva osa monteeritav raudbetoon (ehitisregistri andmed) materjal Katuste ja katuselagede monteeritav raudbetoon (ehitisregistri andmed) kandva osa materjal Katusekatte materjal plekk (ehitisregistri andmed) Välisseina välisviimistluse krohv (ehitisregistri andmed) materjal Trepikodade aknad PVC raamil pakettaknad Trepikodade uksed Metallraamidel klaasuksed fonolukuga Trepikoja seisukord Korterelamu trepikoja seisukord on hea, trepikojas seinad värvitud. Hoone Hoone oli vara ülevaatuse ajal renoveerimise järgus. Hoone oli ümbritsetud põhikonstruktsioonide tellingute ja kattekangaga ning hoone põhikonstruktsioonide põhjalikum vaatlus oli seisukord piiratud. Hinnatava äripinna fassaad oli juba varasemalt uuendatud ja see oli heas seisukorras. Hoone renoveerimise käigus teostatakse järgmised peamised ehituslikud parendused: • fassaadide soojustamine • akende vahetamine • välisuste vahetamine • katuse soojustamine • uue sillutisriba rajamine • uute rõdude rajamine • uue ventilatsioonisüsteemi rajamine • küttesüsteemi rekonstrueerimine • PV paneelide paigaldamine 16 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Vastuolud andmetes Hindaja ei tuvastanud andmete erinevust tegelike ja registrite andmete vahel 3.7. Korteri üldandmed Mitteeluruumi pindala Korteriomandi Mõttelise osa suurus Ehitisregistri andmed pindala 214,8 m2 2148/39021 mõttelist 214,8 m2 osa kinnistust Pindala vastavus Kinnistusregistri ja ehitisregistri andmed ühtivad, vastuolusid ei esine. Hindamisel võetakse aluseks Kinnistusraamatu ja ehitisregistri andmed, mida peetakse õigeks ja usaldusväärseks. Korrus -1 (ehitisregistri andmed), visuaalsel vaatlusel ja plaanide andmetel asub hinnata äripind 1. korrusel. Ruumilahendus/planeering Hinnatavale varale on 3 sissepääsu tänavalt. 2 Vase tänava poolt ja üks Hõbeda tänava poolt. Hinnatav äripind asub kahel tasandil: I tasandil üks suurem ruum 2 wc-d, tehniline ruum II tasandil 3 ruumi/(kabineti), wc ja wc/duširuum Plaanid lisas 6. Rõdu/lodža puudub Korteriomandi igakordse Kinnistusraamatusse ei ole kantud erikasutusõigust või kasutuskorda. omaniku ainukasutuses olevad hoone või maatüki osad Panipaik puudub Parkimiskoht Hoone ees hea tava järgi ehk erikasutusõigus või notariaalne kasutuskord puudub. Hinnatava äripinna ees on kolm parkimiskohta, mille kasutamise kohta notariaalne kasutuskord puudub. Vastuolud andmetes Ehitisregistris on märgitud, et mitteeluruum asub keldrikorrusel kuid tegelikult asub see 1. korrusel. 3.8. Mitteeluruumi viimistlus ja seisukord Eluruumide viimistlus Põrandakatted Keraamiline plaat, laminaat, osaliselt puudub Seinakatted Värvitud, dekoratiivkivi, osaliselt puudub Lagi I tasandil ripplagi, osaliselt paneelid puudu, II tasandil värvitud betoonlagi Materjalide seisukord Viimistlust on osaliselt uuendatud ja see on heas seisukorras. Osaliselt vaja viimistlus lõpetada. Aknad PVC-raamil pakettklaasid (3x), metallraamil pakettaknad Uksed Välisuksed metallraamil klaasavadega uksed. Ühe ukse lukk vajab vahetusetus kuna seda on kahjustatud. Siseuksed valged sileuksed, metalluksed. San.ruumide viimistlus Põrandakatted Keraamiline plaat Seinakatted Keraamiline plaat Lagi Ripplaepaneelid Materjalide seisukord Hea Sanitaartehnika paigaldatud uuemad wc potid, duširuumis kraan Kohtkindel sisseseade Puudub Hinnang üldisele seisukorrale Väärtuse kuupäeva seisuga on mitteeluruum renoveerimise järgus. Uuendatud on põrandad ja tõenäoliselt paigaldatud I tasandil vesipõrandakütte torustik. Kohapeal viibinud kontaktisik ei osanud seda kinnitada kuid visuaalsel vaatlusel võib seda järeldada. Paigaldatud on ventilatsioonitorustik kuid ventilatsiooniseade puudub. Viimistlustööd on osaliselt tehtud. San.ruumid plaaditud ja seinad 17 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 valdavas osa värvitud. Osaliselt puuduvad ripplae paneelid. Puuduvad osad siseuksed. 3.9. Mitteeluruumi tehnosüsteemid Veevarustus võrk (ehitisregistri andmed) Kanalisatsioon võrk (ehitisregistri andmed) Elektrivarustus võrk (ehitisregistri andmed) Hoonele on planeeritud 15 kW PV elektrijaam (renoveerimise projekti andmed) Gaasivarustus olemas (ehitisregistri andmed) Soojavarustuse liik3 kaugküte (ehitisregistri andmed), Uuendatud on põrandad ja tõenäoliselt paigaldatud I tasandil vesipõrandakütte torustik. Kohapeal viibinud kontaktisik ei osanud seda kinnitada kuid visuaalsel vaatlusel võib seda järeldada. II tasapinnal on paigaldatud radiaatorid. Ventilatsioon - (ehitisregistri andmed) Hoonele on ette nähtud soojustagastusega mehhaaniline väljatõmbeventilatsioon (renoveerimise projekti andmed). Hinnatavale mitteeluruumile on paigaldatud ventilatsioonitorustik kuid ventilatsiooniseade puudub. Puudub info, kas ventilatsiooni saab ühendada kogu hoone ventilatsioonisüsteemi või on vajalik paigaldada eraldi seade. Jahutussüsteemi liik - (ehitisregistri andmed) Signalisatsioon Puudub Tehnosüsteemide seisukord Visuaalsel vaatlusel on näha, et on paigaldatud uued tehnosüsteemid kuid puudub info nende töökorra kohta. Vastuolud Ehitisregistris puudub info päikesepaneelide kohta ja ventilatsioonisüsteemi kohta. Kuna hoone on renoveerimise järgus uuendatakse info kasutusloa taotlemisega. 3.10. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. (EVS 875-10) Hinnang kinnistu kestlikkuse väärtusele Kestlikkuse väärtus Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne. Hinnatav vara paikneb Tallinna linnas 1971. aastal valminud hoone 1. korrusel. Hoone vanusest tulenevalt on selle algsed tehnilised lahendused ja energiatõhusus üldjuhul madalamad võrreldes uuemate hoonetega. Väärtuse kuupäeva seisuga on hoone ulatuslikul renoveerimisel, mille käigus parandatakse oluliselt hoone tehnilist seisukorda, energiatõhusust ja kasutusmugavust. Kavandatud tööde hulka kuuluvad fassaadi ja katuse soojustamine, akende ja välisuste vahetamine, ventilatsiooni- ja küttesüsteemi rekonstrueerimine ning päikesepaneelide paigaldamine. Nimetatud tööd vähendavad hoone energiatarvet, pikendavad konstruktsioonide ja tehnosüsteemide kasutusiga ning vähendavad tulevikus suuremahuliste remonttööde vajadust. Hinnataval äripinnal on teostatud juba mitmed renoveerimistööd parendamaks vara kasutusefektiivsust. 4. Turuülevaade ja -analüüs 4.1. Majandusülevaade PROGNOOS. Püsiva majanduskasvu saavutamiseks on vaja kindlust investeerimisel 4 3 Kaugküte – keskses asukohas toodetud soojuse jaotamise süsteem paljudele hoonetele (näiteks linnaosa ülene soojavarustus). Lokaalküte – hoone või hoonegrupi keskne soojavarustuse süsteem (näiteks katel koos kohaliku keskküttetorustiku ja radiaatoritega). Kohtküte – ruumikeskne soojavarustus (näiteks ahi toas). 4 Eesti Panga majanduskommentaar seisuga 16.06.2026.a. 18 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt ulatub majanduskasv tänavu 2,4 protsendini. Kasv tugineb valdavalt eraisikute ja valitsemissektori suurematele kulutustele. Kui olukord Lähis-Idas lähiajal leeveneb, võib majanduskasv jääda sama kiireks ka 2027.–2028. aastal. Keskpank näeb riski riigivõla kiires kasvus, mis võib muutuda koormaks majandusarengule. Selle vastu aitaks erakondadeülene kokkulepe, mis seab piirid riigi võlakoormusele. Tugev eelarvestiimul annab sel aastal majanduskasvule hoogu. Sisenõudlust paisutab nn maksuküüru kaotamine, mille tõttu on üksikisiku tulumaksukoormus väiksem. Maksuküüru kaotamise tõttu kasvab keskmine netokuupalk tänavu reaalselt ehk hinnatõusu arvestades kõige kiiremini viimase 19 aasta jooksul. Valdavalt eraisikute ja valitsemissektori kulutuste suurenemise najal jõuab selle aasta majanduskasv 2,4%ni. Samas on sõda Lähis-Idas pidurdanud majanduse elavnemist, sest on kaasa toonud suurema ebakindluse ja tarneprobleemid, aga ka kõrgemad hinnad ja laenuintressid. Sõjal on olnud sarnane mõju ka välisturgudel, mis piirab Eesti ekspordivõimalusi. Eeldusel, et olukord Lähis-Idas peagi leeveneb, püsib majanduskasv 2,5% lähedal ka järgmisel kahel aastal. Majanduse ja sissetulekute kestev kasv eeldab tootlikkuse suurenemist. Avaliku sektori suurenevad kulutused elavdavad majandust lühiajaliselt, kuid jõukuse püsiv kasv saab tugineda üksnes tootlikkuse paranemisele. See eeldab, et ettevõtted investeerivad, uuendavad oma tegevust ja liiguvad suurema lisandväärtusega tootmise poole. Kuigi rahastamisvõimalused on praegu pigem soodsad, pärsivad investeeringuid ebakindlus ja määramatus. Ebakindlust tuleviku suhtes suurendab asjaolu, et varem või hiljem peab Eesti hakkama vähendama püsivaks kujunenud riigieelarve puudujääki. Ettevõtjatel on aga riskantne investeerida, kui nad äriplaani tehes ei tea, millal ja milliseid maksutõuse või kärpeid plaanib riik teha. Eelarvepuudujäägi vähendamine on vajalik, et pidurdada riigivõla kasvu ja et laenukohustused ei muutuks koormaks majandusarengule. Iga-aastase intressikulu suurenemine ahendab muude riiklike kulutuste rahastamisvõimalusi ja vähendab võimalusi leevendada tulevaste kriiside mõju ettevõtetele ja inimestele. Väike võla- ja intressikoormus on osa Eesti majandusjulgeolekust. Korras riigirahandusel on laiem mõju kogu majanduse rahastamisele, ettevõtete investeerimisvõimele ning seeläbi ka tuleviku majanduskasvule. Kui 2019. aastal oli riigivõlg umbes 2,5 miljardit eurot, siis 2025. aastaks oli see kasvanud 10 miljardi euroni. Rahandusministeeriumi hinnangul võib riigivõlg 2030. aastaks ületada 20 miljardi euro piiri ja jätkata kiiret kasvu ka peale seda. Riigi rahanduse jätkusuutlikul rajal hoidmiseks ja majanduse stabiilsema väljavaate kindlustamiseks on kasulik sõlmida erakondadeülene laiapõhjaline kokkulepe, millega seatakse jõukohane võlaankur ning peetakse sellest kinni sõltumata valitsuskoalitsiooni koosseisust. Hinnatõus sõltub suurel määral energiaturul toimuvast. Mais kiirenes tarbijahindade inflatsioon 3,7%ni, milles kajastus ka veebruari lõpus Lähis-Idas alanud sõjaga kaasnenud energiahindade kallinemine. Ilma maksutõusudeta oleks hinnatõus viimastel kuudel püsinud umbes 2% juures ehk olnud üsnagi mõõdukas. Erinevalt 2022. aasta energiakriisist on seekord kallinenud väiksem hulk energiakandjaid, valdavalt mootorikütused. Samal ajal on gaasi- ja elektrihinnad reageerinud vaoshoitumalt, mistõttu on energiahindade mõju üldisele hinnatõusule jäänud väiksemaks. Edasise hinnakasvuga seotud määramatus püsib aga endiselt suur ja sõltub kriisi lahenemisest Lähis-Idas ning geopoliitilisest olukorrast laiemalt. Eesti Panga prognoosi alusstsenaariumi järgi on hinnatõus sel aastal 3,4% ja püsib kahel järgmisel aastal 2,5% lähedal. Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad seisuga 16.06.2026. a.: 2024 2025 2026* 2027* 2028* SKP jooksevhinnas (mld eurodes) 39,83 41,61 44,14 46,58 48,87 SKP muutus püsihinnas % -0,1 0,5 2,4 2,5 2,4 hinnataseme muutus (THI) % 3,5 4,8 3,4 2,6 2,3 tööpuuduse määr % 7,6 7,5 6,5 6,4 6,3 keskmise palga muutus % 8,1 5,6 5,9 4,8 4,6 keskmine brutokuupalk eurodes 1981 2092 2216 2322 2428 eelarve puudujääk, % SKPst -1,1 -2 -4,2 -4,9 -4,2 *Prognoos Allikad: statistikaamet, Eesti Pank 4.2. Tallinna linna 1. korruse äripindade turuülevaade Tallinna ja selle äärealade korterelamute esimestele korrustele on tihti planeeritud äripinnad. Suuremate magistraaltänavate ääres on need valdavalt kaubandus- ja teeninduspinnad. Väiksemate tänavate äärsed äripinnad sobivad pigem bürooks-kohvikuks, harvem teeninduspinnaks. Teataval määral pakuvad konkurentsi ka 2. korruse pinnad (hea nähtavusega), kuid kõrgemate korruste pinnad on reeglina vähem atraktiivsed. 19 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Tallinna linna 1. korrusel paiknevate äripindade turg on küllaltki heterogeenne ning nõudlus sõltub eelkõige pinna täpsest asukohast, nähtavusest, juurdepääsetavusest, parkimisvõimalustest, ruumide suurusest ja tehnilisest seisukorrast. Vanemates hoonetes paiknevate pindade puhul mõjutavad turupositsiooni täiendavalt hoone ja ruumide seisukord, tehnosüsteemide kvaliteet, energiatõhusus ning pinna kohandamise vajadus. Kõige likviidsemad on üldjuhul väiksemad ja keskmise suurusega 1. korruse äripinnad, millel on eraldi sissepääs tänavalt, hea nähtavus ja võimalusel vitriinaknad. Sellised pinnad sobivad mitmele kasutajagrupile – kaubanduseks, teeninduseks, bürooks, tervise- ja iluteenusteks või muudeks klienditeenindusega seotud tegevusteks. Mitme alternatiivse kasutusvõimalusega pinnal on üldjuhul laiem potentsiaalsete üürnike ja ostjate ring ning sellest tulenevalt väiksem vakantsusrisk. Tallinna tänavatasandi äripindade puhul on nõudlus siiski tugevalt asukohapõhine. Nõudlus koondub eelkõige hästi nähtavatele, hõlpsasti ligipääsetavatele, suurema liiklusega tänavate ääres paiknevatele ja hea parkimisvõimalusega pindadele. Ka kesklinnas võib halvema nähtavuse või keerulisema ligipääsuga äripinna üürniku leidmine olla oluliselt keerulisem. Kesklinnast väljaspool võib vähese nõudlusega asukohas pikemalt vakantseks jääda ka uus ja heas seisukorras pind. Tallinna eripäraks on klassikalise ühe domineeriva kaubatänava puudumine. Tänavakaubandus ja teenindus on koondunud eelkõige kesklinna ning sellistesse aktiivsetesse piirkondadesse nagu Rotermanni ja Telliskivi kvartal. Tänavasissepääsuga vanemates hoonetes paiknevate äripindade üüritase on 5–12 €/m2. Prime-taseme tänavakaubanduse üüritase Tallinnas 2026. aasta II kvartalis 18–33 €/m² kuus, kuid see iseloomustab eelkõige parimaid kaubanduslikke asukohti ega ole otseselt ülekantav tavapärastele vanemates hoonetes paiknevatele äripindadele. Tavapäraste äripindade hinnatase on prime-asukohtadest märgatavalt madalam. Kinnisvara24 pakkumisstatistika järgi oli 2026. aasta augustis Tallinnas kuni 49 m² äripindade keskmine küsitav üüritase ligikaudu 13 €/m² kuus ning 50–99 m² pindadel ligikaudu 11,3 €/m² kuus. Tegemist on pakkumishindadega ning konkreetse pinna turuüür võib sõltuvalt asukohast, seisukorrast ja kasutusvõimalustest sellest oluliselt erineda. Kõrgemate hindadega on uute korterelamute I korrustel paiknevad kaubandus-teeninduspinnad, tehinguhinnad võivad sarnastel pindadel olla ka üle 3 000 eur/m². Vanemate korterelamute I korruse sarnaste pindade tehinguhinnad on vahemikus 900 kuni 1 600 eur/m². Vanemates hoonetes paiknevate äripindade konkurentsipositsiooni nõrgestavad võrreldes uute pindadega eelkõige suuremad kõrvalkulud, tagasihoidlikum energiatõhusus, vananenud tehnosüsteemid ja võimalik investeerimisvajadus. Samas võib vanemas hoones paiknev pind olla konkurentsivõimeline, kui seda kompenseerivad hea asukoht, tänavalt sissepääs, vitriinaknad, funktsionaalne planeering ja uue äripinnaga võrreldes soodsam üüri- või müügihind. Vanemate pindade puhul võib oluline olla ka võimalus ruume suhteliselt väikeste kuludega erinevate kasutajate vajadustele ümber kohandada. Turul on viimastel aastatel suurenenud ka üürnike valikuvõimalus. 2025. aasta veebruaris oli KV.EE portaalis Tallinnas pakkumisel 1 804 üüritavat äripinda ehk 14% rohkem kui aasta varem ning kõikide äripindade keskmine küsitav üüritase oli 10,5 €/m² kuus. Suurem pakkumine tähendab, et teisejärgulise asukoha või kehvema seisukorraga pindade puhul on üürnike hinnatundlikkus suurem ning müügi- ja üüriperioodid võivad pikeneda. Kokkuvõttes võib Tallinna vanemates hoonetes paiknevate 1. korruse äripindade turgu pidada aktiivseks, kuid tugevalt diferentseerunud turuks. Eelistatud on väiksemad ja keskmise suurusega, heas seisukorras ning tänavalt hästi ligipääsetavad pinnad, mis võimaldavad erinevaid kasutusotstarbeid. Kõige olulisemaks väärtust mõjutavaks teguriks jääb asukoht koos nähtavuse ja juurdepääsetavusega. Kõrvalisema asukoha, piiratud nähtavuse, kehva parkimisvõimaluse või suure investeerimisvajadusega pindade nõudlus on tagasihoidlikum ning nende puhul tuleb konkurentsivõime tagamiseks arvestada madalama hinnatasemega. 4.2.1. Müügitehingud Hindaja on analüüsinud ostu-müügitehinguid ning järgnevalt toonud välja tehingud järgmistel põhimõtetel: - tehingud olid tehtud vabaturu tingimustes, - tehingud olid toimunud viimase poole aasta jooksul, - tehingud olid tehtud Kesklinna linnaosas ehk hinnatavaga sarnases turupiirkonnas, - tehingud olid suuremate äri- ja korterelamute äripindadega, 20 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 - tehingud olid äripindadega, mis paiknesid 1940-1990 ehitatud hoonetes, - tehingud olid tehtud 1 korruse äripindadega pindalaga 150 kuni 281,6 m2. Mitteelu- Linnaosa/ Tehingu Tehingu- Korrus, ruumi kasutus, Hoone tüüp, Tänav €/ m2 ruumi asum aeg summa, € seisukord ehitusaasta SNP, m2 Kesklinna lo, A. 01.2026 156 600 1 217 128,7 1.korruse äripind + Torupilli asum Reinvaldi keldrikorrus, renoveerimine tn pooleli, sissepääs tänavalt, 1940. kivimaja, vitriinaknad, jahutusega hea, äri-ja ventilatsioonisüsteem, kortermaja võimalik erinev kasutusotstarve. Kesklinna lo, Maneeži tn 03.2026 300 000 2 000 150 1.korruse äripind, Kompassi asum // Narva vitriinaknad, vanem 1959.a. kivimaja, mnt kivimaja. Täpsem info rahuldav, äri-ja puudub kortermaja Kesklinna lo, Pronksi tn 04.2026 290 000 1 645 176,3 1.korruse äripind, sissepääs Kompassi asum // Raua tn tänavalt, asub kahel 1987.aasta tasapinnal 1.korrus ja kelder, hoone seiskord hea. hea/rahuldav seisukord Kesklinna lo, Pärnu mnt 05.2026 285 000 1012 281,6 1.korruse äripind, sissepääs Uue Maailma tänavalt, vitriinaknad, asum korrusel kaubandus pind, 1986.aasta kontroti ja hoone, teenindusruumid; hea/rahuldav keldrikorrusel ladu, töö- ja seisukord. riietusruumid. Seisukord hea/rahuldav. Kesklinna lo, Lastekodu 04.2025 227 000 1 000 227 1.korruse äripind, sissepääs Keldrimäe tn tänavalt, 1. korruse ruumid asum 146,6 m2 ning kelderiruumid 1990.a hoone, 80,4 m2. 1. korruse ruumid hea seisukord. renoveeritud, keldriruumid vajavad renoveerimist. Allikas: Maa- ja Ruumiameti maaregistri tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara andmebaas Tehingute hinnad on ilma käibemaksuta Eelnevas tabelis rõhutatult väljatoodud tehinguid on kasutatud võrdlusmeetodi protseduuris hinnatava vara turuväärtuse hindamiseks. 4.2.2. Turustatavuse analüüs5 Hinnatava vara lõppkasutajad Hinnatava vara tõenäolisteks ostjateks on ettevõtjad, kes soetavad vara omakasutuseks. Arvestades sarnaste pindade suhteliselt madalat üüritasu pole need atraktiivsed ostjatele, kes soetaksid vara üüritulu teenimise eesmärgil. Lõppkasutajaid iseloomustavad Arvestades hinnatava vara spetsiifilist asukohta ja ruumilahendust, võib tunnused potentsiaalseteks ostjateks pidada tegevusvaldkondade ettevõtteid, kus kliendid saabuvad sihtotstarbeliselt konkreetse teenuse, kauba või tegevuse pärast Kas hinnatav vara rahuldab Hinnatav vara rahuldab osaliselt nende turusegmentide nõudeid, kelle tegevus ei turusegmendi nõudeid sõltu aktiivsest kliendivoolust ega esinduslikust ärikeskkonnast. Vara sobib funktsionaalseks kasutuseks, kuid selle konkurentsivõime on piiratud võrreldes parema ligipääsuga äripindadega. Asukoht Tallinna kesklinnas loob eelduse 5 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt. 21 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 piisavaks kliendivooks. Vara seisukorra poolest rahuldab hinnatav vara turusegmendi nõudeid teatavs osas kuna vara kaustsele võtuks on vajalikud lisainvesteeringud. Kui suur osa lõppkasutajatest Tõenäoliselt väiksem osa ostjaskonnast kuna asukoht ei ole nii atraktiivne ja vara soovib hinnatavat vara vaiab lisainvesteeringuid kasutusele võtuks. Kui suur osa lõppkasutajatest on Pigem enamus on võimelised hinnatavat vara soetama. võimelised hinnatavat vara soetama Konkureeriv pakkumine turul Hinnatava varaga sarnane pakkumisinfo on toodud punktis 4.2.3 Müügiperiood Keskmised müügiperioodid on sarnastel varadel 12 kuud Müügihinnad Järgneva poolaasta jooksul olulist hinnatõusu ei prognoosita. Alternatiivsed kasutused Puuduvad 4.2.3. Pakkumine 25.08.2026 seisuga on kinnisvaraportaali KV.ee andmetel Kesklinna linnaosas pakkumises 66 kaubandus teeninduspinda millest ca 38 on 1. korruse äripinnad. Vanemates hoonetes olevate 100 – 220 m² äripindade pakkumiste hinnad on vahemikus 1400 – 3000 €/m2 ja sõltuvad hoone vanusest, mitteeluruumi seisukorrast, paiknemisest ning kasutusfunktsioonist. Toome välja hinnatavaga võrdlevad pakkumised. Heas seisukorras äripind, asub 1 korrusel ja keldrikorrusel, asukoht võrreldav. Heas seisukorras äripind, hinnatavast väiksem, parem nähtavus ja leitavus. Renoveeritud heas/väga heas seisukorras äripind. Osaliselt keldrikorrusel. Hinnatavast parem seisukord, parem nähtavus ja leitavus. 22 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Heas seisukorras äripind, hinnatavast väiksem, parem nähtavus ja leitavus. Rõhutame, et eespool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust. 4.3. Parim kasutus Vara parim kasutus: Hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Hinnatava vara parim kasutus on kasutamine äripinnana (kaubandus, teenindus, büroo), mis on - füüsiliselt võimalik (hinnatav mitteeluruum paikneb hoone 1. korrusel, sellel on hea ligipääsetavus tänavatasandilt, suured vitriinaknad ning erinevate ärifunktsioonide jaoks sobiv ruumiplaneering. Pinnalahendus võimaldab ruume kasutada nii klienditeeninduseks, kaubanduseks kui ka büroona), - vajalikult põhjendatud (vara paikneb Tallinna Kesklinnas väljakujunenud elu- ja ärikeskkonnas, kus on nõudlust väiksema ja keskmise suurusega 1. korruse äripindade järele. Asukohta toetavad piirkonna tihe elamufond, hea ligipääsetavus ning südalinna ja Kadrioru lähedus), - õiguslikult lubatav (hinnatava vara juriidiline kasutusotstarve on mitteeluruum ning olemasolev kasutus äripinnana on kooskõlas vara õigusliku staatusega. Kaubandus-, teenindus- ja büroofunktsioonide vaheline kasutuse muutmine on üldjuhul võimalik eeldusel, et täidetud on konkreetsele kasutusotstarbele kohalduvad ehitus-, tuleohutus-, tervisekaitse ja muud nõuded), - finantsmajanduslikult otstarbekas (vara paiknemine 1. korrusel, vitriinakende olemasolu ja paindlik kasutusvõimalus toetavad selle turustatavust nii müügi- kui üüriturul. Hindaja hinnangul ei annaks vara muutmine mõneks oluliselt erinevaks kasutuseks võrreldes olemasoleva ärifunktsiooniga majanduslikku eelist ning sellega võiksid kaasneda täiendavad investeeringud ja õiguslikud piirangud), ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Hindaja hinnangul hinnataval varal alternatiivne kasutus puudub. 5. Hindamine 5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Äripindade hindamisel on tavaliselt rakendatavad kaks hindamismeetodit: võrdlusmeetod ning tulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist. Võrdlusmeetod: Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning hinnatakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11). Tulumeetod: Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatavate tulude nüüdisväärtust. Tulupõhised käsitlused on: - tulu kapitaliseerimine; 23 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 - diskonteeritud rahavoo analüüs. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole vara eest nõus maksma rohkem, kui on oodatavad rahavood varalt kogu selle kasutusea või hoidmisperioodi jooksul Hindamismeetodi valik: Käesolevas eksperthinnangus on kasutatud vara turuväärtuse hindamiseks võrdlusmeetodid kuna hindajale on teada tehinguid sarnaste vanemates hoonetes paiknevate büroopindadega ja turuosaliste poolt ostetakse sarnaseid varasid pigem oma kasutusse. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. 5.2. Turuväärtuse hinnang Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Seejuures kasutatakse Maa- ja Ruumiameti maaregistri tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks tehtud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Võrdlustehinguteks on hindaja valinud punktist 4.2.1 toodud järgmised tehingud: Mitteelu- Linnaosa/ Tehingu Tehingu- Korrus, ruumi kasutus, Hoone tüüp, Tänav €/ m2 ruumi asum aeg summa, € seisukord ehitusaasta SNP, m2 Kesklinna lo, A. 01.2026 156 600 1 217 128,7 1.korruse äripind + Torupilli asum Reinvaldi keldrikorrus, renoveerimine tn pooleli, sissepääs tänavalt, 1940. kivimaja, vitriinaknad, jahutusega hea, äri-ja ventilatsioonisüsteem, kortermaja võimalik erinev kasutusotstarve. Kesklinna lo, Lastekodu 04.2025 227 000 1 000 227 1.korruse äripind, sissepääs Keldrimäe tn tänavalt, 1. korruse ruumid asum 146,6 m2 ning kelderiruumid 1990.a hoone, 80,4 m2. 1. korruse ruumid hea seisukord. renoveeritud, keldriruumid vajavad renoveerimist. Kesklinna lo, Pärnu mnt 05.2026 285 000 1012 281,6 1.korruse äripind, sissepääs Uue Maailma tänavalt, vitriinaknad, 1986.aasta asum korrusel kaubandus pind, hoone, kontroti ja teenindusruumid; hea/rahuldav keldrikorrusel ladu, töö- ja seisukord. riietusruumid. Seisukord hea/rahuldav. Allikas: Maa- ja Ruumiameti maaregistri tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara Võrdlustehingutena on kasutatud turuanalüüsis rõhutatult välja toodud tehinguid. Teisi tehinguid ei ole kasutatud, sest need tehingud on liialt erinevad mitteeluruumi olemuselt, seisukorralt, asukohalt või on tehing toimunud liialt kaua aega tagasi ja turusituatsioon võib olla muutunud. Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust. Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ning kohandamise põhimõtted Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatavaga sarnase turupiirkonna sarnaste varadega tehtud tehinguid. Selgitused • Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus. võrdlustehingute osas • Välja toodud hinnad on ilma käibemaksuta. 24 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ning kohandamise põhimõtted Võrdlusühiku valik6 Võrdlusühikuks valime mitteeluruumi pinnaühiku hinna (€/m2/snp), kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini. Võrdluselementide valik7 • Ajaline kohandus - turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse kuupäeva vahel. Turusituatsioon on vaadeldaval ajaperioodil muutusteta, seega kohandusi ei rakenda. Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid: • Asukoht – paiknemine piirkonna siseselt, kaugus keskustest, infrastruktuuri olemasolu, piirkonna maine, juurdepääs, lähiümbruse hoonestus, haljastus, müratase jne. Kohandatud on võrdlustehingut kolm kuna asub mõnevõrra madalamalt hinnatud turupiirkonnas. • Mitteeluruumi pindala - Üldjuhul on suurema mitteeluruumi tervikhind kõrgem ja väiksemal madalam, kuid väiksema mitteeluruumi pinnaühiku (m²) hind on kõrgem ja suuremal madalam. Kohandatud on võrdlustehingut üks ja kolm. • Hoone tüüp, ehitusaasta, seisukord – hinda mõjutab hoone üldine seisukord, arhitektuur ja funktsionaalsus. Hetkel kohandamise vajadus puudub. • Kasutusotstarve – Hetkel on varade võimalikud kasutusotstarbed sarnased ja kohandamise vajadus puudub. • Ruumide seisukord – Paremas seisukorras ja kvaliteetsema siseviimistlusega pinnad on kõrgemalt hinnatud, kohandamise samm 5-15%. Samuti mõjutab hinda kohtkindla mööbli olemasolu. Kohandatud on kõiki võrdlustehinguid erineva seisukorra eest. • Korrus – 1.korrusel paiknevad äripinnad on kõrgemalt hinnatud kuna tagavad paremanähtavuse ja leitavuse kliendile. Keldrikorruse ruumide kasutus on vähem eelistatud ja ebaefektiivsem ja seega on rakendatud kohandust kõikidel võrdlustehingutel. • Sissepääs/aknad –eraldi sissepääsuga ja vitriinakendega pinnad on kõrgemalt hinnatud. Hetkel on varad samaväärsed. • Küttesüsteem ja ventilatsioon – kaasaegsete kütte- ja ventilatsiooni- lahendustega pinnad on kõrgemalt hinnatud kuna kulud on väiksemad ja ruumide sisekliima parem. Kohandatud on kõiki võrdlustehinguid. • Parkimiskohad – pinna juurde kuuluvad parkimiskohad tõstavad vara väärtust. Hinnataval varal on 3 parkimiskohta KÜ lubadega. Kuna tegemist ei ole õiguslikult tagatud kohtadega on need arvestatud samaväärseks tänaval parkimisega. Muid parameetreid ei ole võrdluselementidena vaadeldud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlustehingutega samaväärne või ei ole need turuväärtuse kujunemisel tähtsad. Üldjuhul rakendatakse kohandusi täpsusega 5%, kuid kui turg seda toetab ja on võimalik rahalise arvutustega põhjendada, on võimalik rakendada ka kohandusi täpsusega, mis on väiksemad kui 5%. Kohandustabel: VÕRRELDAVAD TEHINGUD HINNATAV VARA 1 2 3 Hindamisel lähtuti Tehinguhind, € ühikuhinnast 156 600 227 000 285 000 (€/m2/snp) Hind, €/m²/snp: 1 217 1 000 1 012 Tehingu aeg aug.2026 jaan.26 apr.25 mai.26 6 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 7 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11) 25 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Ajaldamine 0% 0% 0% Ajaldatud 1 217 1 000 1 012 tehinguhind, € Kesklinna lo, Torupilli Kesklinna lo, Keldrimäe Kesklinna lo, Uue Maailma Asukoht asum asum asum Kesklinna lo, Raua asum, Hõbeda tn 7 // madalamalt hinnatud Võrdlus samaväärne samaväärne Vase tn 10 - M56 piirkond Kohandus 0% 0% 10% Pindala (m2) 128,7 227 281,6 Võrdlus 214,8 väiksem samaväärne suurem Kohandus -20% 0% 10% Hoone tüüp, ehitusaasta, 1940. kivimaja, hea 1990.a. kivimaja, hea 1986 kivimaja, hea seisukord 1971.a. paneelmaja, Võrdlus hea samaväärne samaväärne samaväärne Kohandus 0% 0% 0% kauplus/teenindus/ teenindus/kaubandus/ teenindus/kaubandus/ Kasutusotstarve kauplus/teenindus/ büroo büroo büroo Võrdlus büroo samaväärne samaväärne samaväärne Kohandus 0% 0% 0% osaliselt renoveeritud 1 korrus hea, Ruumide hea seisukord, renoveerimine pooleli keldrikorrus vajab hea/rahuldav seisukord osaliselt vaja renoveerimist Võrdlus renoveerimistööd kehvem parem parem Kohandus lõpetada 5% -5% -10% Korrus 1 + keldrikorrus/5 1 + keldrikorrus/5 1 + keldrikorrus/5 Võrdlus 1/5 kehvem kehvem kehvem Kohandus 5% 5% 5% Sissepääs/ sissepääs tänavalt, sissepääs tänavalt, sissepääs tänavalt, aknad 3 sissepääsu tänavalt, vitriinaknad vitriinaknad vitriinaknad Võrdlus vitriinaknad samaväärne samaväärne samaväärne Kohandus 0% 0% 0% keskküte küte puudub vaja välja (põrandaküte ja ehitata küttesüsteem, Küttesüsteem/ elektriküte, loomulik keskküte, loomulik radiaatorid), olemas ventilatsioon ventilatsioon ventilatsioon soojustagastusega soojustagastusega ventilatsiooni sundventilatsioon Võrdlus süsteem välja kehvem kehvem kehvem ehitatud, vajalik Kohandus paigaldada seade 5% 10% 5% Parkimiskohad Kinnisasjal kolm parkimine tänaval parkimine tänaval parkimine tänaval parkimiskohta KÜ Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne kokkuleppega Kohandus 0% 0% 0% Summaarne -5% 10% 20% kohandus Kohandatud 1 156 1 100 1 214 tehinguhind, € Kohanduste absoluutväärtuste summa 35% 20% 40% Osakaal lõpphinnas 30% 50% 20% Kaalutud kohandatud tehinguhind, € 347 550 243 Kaalutud keskmine 1 140 kohandatud tehinguhind, € 26 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Kaalutud keskmise kohandatud ühikuhindade võrdlemise põhjal: 347 + 550 + 243 = 1140 €/m2 Seega saame hinnatava vara turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 214,8 m2 x 1140 €/m2 = 244 872 € ehk ümardatult 245 000 €, s.o. 1141 €/m2/mitteeluruumi suletud netopindala arvestuses. 6. Hindamistulemus Kõike eelnevat arvesse võttes ning tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 asuva vara (korteriomand (äripind), registriosa nr 18221801) turuväärtus väärtuse kuupäeval 245 000 (kakssada nelikümmend viis tuhat) eurot. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud, mis on hinnatava vara turusegmendi jaoks tavapärane. Hindamistulemuse täpsus on hinnatava vara turusegmendi jaoks tavapärane, ±10%, ehk tegelik tehinguhind võib eelneva protsendi piires erineda. Turuväärtus ei sisalda käibemaksu (KM), kuid KM tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral lisandub KM. Hinnatava vara turusegmendi tehingud võivad olla nii KM-ga maksustatavad kui ka mittemaksustatavad, aga turul on levinud hinna käsitlus KM-ta. Kuna tavaliselt võrreldavate müügitehingute hind sisaldab ka müügitegevusega seotud kulutusi, siis sisaldab ka hinnatud turuväärtus vajalikke müügikulutusi vara müügiks, mis erinevate varade puhul võivad olla erinevad (näiteks vahendustasu müügil). 27 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Lisa 1. Fotod Allikas: hindaja poolt vara ülevaatusel tehtud fotod. Välisvaated Vaade Vase tänavalt Vaade Vase tänavalt Vaade Hõbeda tänavalt Vaade Hõbeda tänavalt Sisevaated Suurem avatud ruum Suurem avatud ruum 28 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Suurem avatud ruum Suurem avatud ruum Suurem avatud ruum san.ruum san.ruum tehnilneruum 29 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 tehnilneruum tehnilneruum wc abiruum trepikoda trepikoda 30 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 kabinet 1 kabinet 1 wc/duširuum wc/duširuum Kabinet 2 Kabinet 2 31 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Kabinet 3 Kabinet 3 32 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Allikas: E-kinnistusraamat, https://kinnistusraamat.rik.ee/ Registriosa number 18221801 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Eriomand M56 Korteriühistu registrikood 80027776 I jagu - KINNISTU KOOSSEIS Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist Kande Kande Nr. Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info kehtivus Elamumaa 85%, Ärimaa 15%, Harju Maakatastri maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, 3493 andmed üle võetud 1 78401:113:1960 Hõbeda tn 7 // Vase tn 10. m2 29.10.2014. kehtiv 2148/39021 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa mitteeluruum nr. M56, mille üldpind on 214,80 m2 ja mille tähistus plaanil on M56. Kaasomandi teostamine on kitsendatud korteriomandite nr. 18216301, 18216401, 18216501, 18216601, 18216701, 18216801, 18216901, 18217001, 18217101, 18217201, 18217301, 18217401, 18217501, 18217601, 18217701, 18217801, 18217901, 18218001, 18218101, 18218201, 18218301, 18218401, 18218501, 18218601, 18218701, 18218801, 18218901, 18219001, 18219101, 18219201, 18219301, 18219401, 18219501, 18219601, 18219701, 18219801, 18219901, 18220001, 18220101, 18220201, 18220301, 18220401, 18220501, 18220601, 18220701, 18220801, 18220901, 18221001, 18221101, 18221201, 18221301, 18221401, 18221501, 18221601, 18221701 koosseisu kuuluvate reaalosadega seotud õigustega. Muus osas on korteriomandi ese ja sisu määratud 11.01.2005 kinnistamisavaldusega. II jagu - OMANIK Kande Kande Nr. Omanik Kande alus kehtivus 12.06.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 8 Eesti Vabariik 17.06.2026. kehtiv III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED 33 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused Kande (v.a. hüpoteegid) ja märked; Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande Kande Nr. käsutusõiguse kitsendused alus, kannete muudatused ja kustutamised kehtivus Kustutatud 26.11.2010 avalduse alusel 1 1.12.2010. kehtiv Kustutatud 15.11.2010 kohtutäituri avalduse 2 alusel 22.11.2010. kehtiv Kustutatud 23.07.2014 avalduse, 23.07.2014 3 nõusoleku alusel 13.08.2014. kehtiv Kustutatud 29.03.2011 kohtutäituri avalduse 4 alusel 25.04.2011. kehtiv Kustutatud 8.09.2014 kinnistamisavalduse 5 alusel 30.09.2014. kehtiv Kustutatud 12.06.2026 kinnistamisavalduse 6 alusel 17.06.2026. kehtiv IV jagu - HÜPOTEEGID Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete Kande Hüpoteegi muudatused ja Kande Nr. Hüpoteegid summa kustutamised kehtivus Kustutatud 29.03.2011 kohtutäituri avalduse alusel 1 25.04.2011. kehtiv Kustutatud 29.03.2011 kohtutäituri avalduse alusel 2 25.04.2011. kehtiv 34 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete Kande Hüpoteegi muudatused ja Kande Nr. Hüpoteegid summa kustutamised kehtivus Kustutatud 20.11.2017 asjaõiguslepingu alusel 3 22.11.2017. kehtiv Hüpoteek summas 1 600 000,00 eurot Aleksander Järv (isikukood 36808290284) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 3755201; 4874550; 4874650; 4875650; 4876150; 4876250; 4876650; 4877150; 4880450; 4880550; 4881750; 4884650; 4884750; 4884850; 4884950; 4885050; 4885150; 4888050; 4891650; 4891750; 25642101. 3.11.2020 1 600 000,00 4 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 10.11.2020. EUR kehtiv 3.02.2023 kohtumääruse, 14.02.2023 kohtumääruse alusel sisse Keelumärge millega keelata täielikult käsutustehingute kantud 4 tegemine hüpoteegiga Eesti Vabariik kasuks. 20.02.2023. kehtiv Sisse kantud 20.02.2023. Keelumärge tsiviilhagi täitmise tagamiseks 11.03.2025 (Kriminaalasja number 1-24-487) ühishüpoteegile kohtumääruse summas 756 731,23 eurot osas hüpoteegiga alusel käsutustehingute tegemiseks Tervisekassa muudetud 4 (registrikood 74000091) kasuks. 20.03.2025. kehtiv Asutus: Domus Kinnisvara Vahendus OÜ Nimi: Anu Vinter Kuupäev: 27.08.2026 08:45:01 35 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Lisa 3. Ehitisregistri andmestik Ehitisregistri andmestik seisuga: 26.08.2026 Ehitise üldinfo Ehitisregistri kood 101019866 Ehitise liik Hoone Ehitise nimetus Elamu Esmase kasutuselevõtu aasta 1971 Peamine kasutamise otstarve Muu kolme või enama korteriga elamu,Muu büroo- või administratiivhoone,Muu kaubandushoone Ehitise koha-aadress Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 Seisund Olemas Ehitise mõõtmed Ehitisealune pind (m²) 1115.0 Maapealse osa alune pind (m²) - Maapealsete korruste arv 5 Maa-aluste korruste arv - Suletud netopind (m²) 4704.0 Köetav pind (m²) - Maht (m³) 17422.0 Üldkasutatav pind (m²) 672.7 Tehnopind (m²) - Ehitise konstruktsioonid ja materjalid Vundamendi liik madalvundament Kande- ja jäigastavate konstruktsioonide materjal tellis Välisseina liik tellis, väikeplokk Vahelagede kandva osa materjal monteeritav raudbetoon Katusekatte materjal plekk Välisseina välisviimistluse materjal krohv 36 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Ehitise tehnilised näitajad Elektrivarustuse liik võrk Veevarustuse liik võrk Kanalisatsiooni liik võrk Soojusvarustuse liik kaugküte Soojusallikas katel, kaugküte Energiaallikas vedelkütus Gaasivarustus olemas Ventilatsioon Jahutussüsteemi liik Liftide arv Hooneosa andmed Hooneosa aadress Hõbeda tn 7-56 Osa number 56 Hooneosa tüüp Muu kaubandushoone Tubade arv - Sissepääsu korrus -1 Hooneosa pind (m2) 214.8 Köetav pind (m2) - Rõdude ja lodžade pind (m2) - Köökide arv - Avatud köökide arv - Tualettruumide liik Pesemisvõimaluse liik Gaasipaigaldis Soojavarustuse liik Soojusallika liik Energiaallika liik Osa nimetus Mitteeluruum Kasutamise otstarve Muu kaubandushoone 37 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Lisa 4. Kitsenduste info Kitsenduste mõjuala nähtus Seotud kitsendusi põhjustava objekti Ulatus, m² nähtus Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 9.68 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 21.06 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 63.65 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 52.21 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 40.36 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 12.89 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 5.86 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 9.68 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 181.72 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 71.10 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 57.19 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 21.06 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 7.34 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 75.65 Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 45.64 Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 15.01 Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 146.01 Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 106.79 Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 15.62 Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 39.88 Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 15.01 Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 45.64 Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 146.01 Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 106.79 Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 15.62 Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 39.88 Maa-alune vee ja kanal.vabavoolne torustik Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd 3.71 alla250mm ja üle 2m süg. Sideehitis maismaal Sideehitise kaitsevöönd 17.30 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 112.72 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 112.05 A ja B kategooria gaasitorustik Gaasipaigaldise kaitsevöönd 1.64 Allikas: https://geoportaal.maaamet.ee, Kitsenduste kaart, 26.08.2026 38 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Lisa 5. ESG tegurite kirjeldus Viide hinnangus Kvantitatiivne või Mõju väärtusele ja olevale Tegur Iseloomustus kvalitatiivne hinnang leevendusmeetmed detailsemale infole 1. Rohemärgis BREEAM Mõju väärtusele Rohemärgis Ei Peatükk 3 LEED puudub 2. Energiamärgis jm energia kasutuse ja tootmisega seonduv Mõju vara väärtusele Energiamärgis A, B, C, D, E, F, G, H E Peatükk 3 ei ole täheldatav Energiatõhususarv (ETA) või kaalutud Lisaks periood, mille KEK 214 kWh/m²•a; Mõju vara väärtusele energiaerikasutus (KEK) kohta on andmed märgis väljastatud Peatükk 3 esitatud ei ole täheldatav köetava pinna kohta, 2023 kWh/(m²·a) Vastavus liginullenergia Mõju vara väärtusele Jah/ei Ei - hoone nõuetele ei ole täheldatav Hoone energiaklassi vastavus uutele/peatselt Mõju vara väärtusele Jah/ei Ei - jõustuvatele ei ole täheldatav miinimumnõuetele - kokku - sh keskküte ja - jahutus; asumisel tõhusa kaugkütte- süsteemi piirkonnas Tarnitud energia (kWh Mõju väärtusele esitatakse tarnija elekter 122070, kütus - aastas) - sh võrguelekter; sh puudub taastuvenergia paketiga võrguelekter - sh kütused; sh taastuvad kütused (1) Soojusallika liigid on: 1) katel; 1.1) kaugküte; 1.2) tõhus kaugküte; 2) soojuspump; 2.1) soojaveeboiler; Mõju väärtusele on Soojusallika liigid kaugküte Peatükk 3 3) päikesekollektor; positiivne 4) ahi, kamin või pliit; 4.1) koostootmisseade; 5) elektriotseküte; 5.1) heitvee soojustagasti; 6) muu soojusallikas. - tuuleenergia (jah/ei) - hüdroenergia (jah/ei) - päikeseenergia (jah/ei) Lokaalse taastuvenergia - biomassienergia Mõju vara väärtusele Ei Peatükk 3 tootmine liigiti (jah/ei) ei ole täheldatav - biokütus (jah/ei) - soojuspumbaenergia (maasoojus, õhk-õhk, õhk-vesi) (jah/ei) 3. Müra 39 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Viide hinnangus Kvantitatiivne või Mõju väärtusele ja olevale Tegur Iseloomustus kvalitatiivne hinnang leevendusmeetmed detailsemale infole Tööstusmüra tase aasta Avalikes registrites - Peatükk 3 keskmisena (dB) andmed puuduvad Liiklusmüra tase aasta Avalikes registrites - Peatükk 3 keskmisena (dB) andmed puuduvad 4. Reostus, reostusoht, jääkreostus Reostus ja reostuseoht, erinevad seda tõendavad Mõju väärtusele Jah/ei Ei - materjalid, sh puudub keskkonnaekspertiisid Jääkreostus, erinevad seda tõendavad Mõju väärtusele Jah/ei Ei Peatükk 3 materjalid, sh puudub keskkonnaekspertiisid Mõju vara väärtusele Ohtlikud käitised Jah/ei Jah Peatükk 3 ei ole täheldatav 5. Füüsilised kliimariskid ja kohanemisvajadus - hoone kahjustus tugevate sademete tõttu; - äkiliselt suurenenud vee läbivool jõgedes ja järvedes; - merevee taseme tõus; - madal mereäärne ala; ohustatud tugevate merepoolsete tuulte puhul; - kas vara asub või ei asu üleujutusala Mõju väärtusele Veega seonduvad riskid riskipiirkonnas; Ei Peatükk 3 - esinemistõenäosus puudub üks kord 10 aasta jooksul — jah/ ei; - esinemistõenäosus üks kord 50 aasta jooksul — jah/ ei; - esinemistõenäosus üks kord 100 aasta jooksul — jah/ ei; - esinemistõenäosus üks kord 1000 aasta jooksul — jah/ ei; - üleujutusalade kaardi väljavõte Probleemid veevarustusega (põhjavee taseme Avalikes registrites Jah/ei - - kriitiline langus lokaalses andmed puuduvad veehaarde piirkonnas, veestress, jms) Veeriski maandavate investeeringute ja Avalikes registrites Jah/ei - - meetmete vajadus ja andmed puuduvad asjakohasus 40 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Viide hinnangus Kvantitatiivne või Mõju väärtusele ja olevale Tegur Iseloomustus kvalitatiivne hinnang leevendusmeetmed detailsemale infole Mõju vara väärtusele Soojussaare olemasolu Jah/ei Jah Peatükk 3 ei ole täheldatav Sundventilatsiooni ja jahutussüsteemi adekvaatsus või vajadus neid tehnosüsteeme Hindaja ei ole välja/ümber ehitada teostanud (ajendiks kohanemine - - ehitustehnilisi tõusva keskmise uuringuid õhutemperatuuriga ja selle kõikuvuse kasvava amplituudi ning esinemise sagedusega) Hindaja ei ole teostanud Hoone tormikindlus - - ehitustehnilisi uuringuid 6. Keskkonnaalased tegurid Mõju vara väärtusele Radoonioht Jah/ei Jah Peatükk 3 ei ole täheldatav Looduskaitseala koosseisu kuulumine ja Avalikes registrites Jah/ei - Peatükk 3 muud maakasutuse andmed puuduvad piirangud Maardlad Jah/ei Ei - Peatükk 3 Muud looduslikud ohud Jah/ ei, täpsem Avalikes registrites - Peatükk 3 ja ohuallikad kirjeldus andmed puuduvad 7. Heaolu ja keskkonnasäästu lisanäitajad ühisveevärk puurkaev Mõju väärtusele on Vee päritolu salvkaev võrk Peatükk 3 muu (ennekõike positiivne pinnaveekogud) ühiskanalisatsioon kinnistul asuv Mõju väärtusele on Reovee käitlemine omapuhasti või võrk Peatükk 3 tööstusreoveepuhasti positiivne kogumismahuti Nn targa maja Mõju vara väärtusele Jah/ei Ei Peatükk 3 kontseptsiooni olemasolu ei ole täheldatav Elektriautode laadimiskohtade olemasolu ja kaugus Jah/ei Ei Peatükk 3 lähematest laadismispunktidest Jalg- ja tõukerataste Mõju vara väärtusele Jah/ei Ei Peatükk 3 parkla olemasolu ei ole täheldatav Mõju väärtusele on Insolatsioon - Jah - positiivne Jäätmete liigiti kogumise Mõju vara väärtusele Jah/ei Jah - võimalus ei ole täheldatav 41 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Viide hinnangus Kvantitatiivne või Mõju väärtusele ja olevale Tegur Iseloomustus kvalitatiivne hinnang leevendusmeetmed detailsemale infole Mõju vara väärtusele Hoone ligipääsetavus Jah/ei Ei Peatükk 3 ei ole täheldatav F. R. Kreutzwaldi Ühistranspordi lähedus, (ajutine) - 346 m, F. R. Mõju väärtusele on valikuvõimalus ja Ülevaatlik kirjeldus Peatükk 3 Kreutzwaldi (ajutine) - positiivne kasutusmugavus 413 m 8. Seisukord ja juhtimine Ehitisregistris puudub info päikesepaneelide kohta ja kirjeldada lühidalt ventilatsioonisüsteem puudusi ja vastuolusid Mõju väärtusele ei Hoone vastavus nõuetele i kohta. Kuna hoone Peatükk 2 lubade, planeeringute ole täheldatav. jms osas on renoveerimise järgus uuendatakse info kasutusloa taotlemisega. Hoone vee- ja energiakasutuse monitoorimise olemas Peatükk 3 võimalused kasutajate kaupa Väärtuse kuupäeva Hoone kaasaegsus ning seisuga teostatid Mõju väärtusele on Peatükk 3 kapitalikulude vajadus hoone fassaadi positiivne renoveerimise töid Puudujäägid/ hoone tehniliste parameetrite mittevastavus uute/ kommenteerida kui peatselt jõustuvate Märgis ei vasta Mõju vara väärtusele märgist ei ole või ei Peatükk 3 miinimumnõuetega nt. vasta piirmäärale piirmäärale ei ole täheldatav energiaklassi mittevastavus alumisele piirmäärale Hinnang kinnisvara juhtimise kohta (korterelamutes ühistu Tallinn, Hõbeda tn 7 olemasolu ja selle Mõju väärtusele on // Vase tn 10 Peatükk 3 tõhusus, ettevõtete positiivne korteriühistu puhul juhtimisstandardite olemasolu jms) esitada ilmnenud Hinnang omanikult vastuolud nende saadud andmete olemasolul ja anda - - Peatükk 3 kvaliteedi kohta üldine hinnang andmete kvaliteedile 9. Taksonoomia 42 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Viide hinnangus Kvantitatiivne või Mõju väärtusele ja olevale Tegur Iseloomustus kvalitatiivne hinnang leevendusmeetmed detailsemale infole Kinnitus, et hoone ei ole ette nähtud fossiilkütuste kaevandamiseks, Jah/ei Ei - - ladustamiseks, transportimiseks ega tootmiseks Hoone globaalse soojenemise potentsiaal (GWP, kg/CO2e/m2) erinevate elutsükli etappide kaupa (vajalik Jah/ei Ei - - vaid hoonete puhul, mis on üle 5000 SNPm2 ja mis on ehitatud pärast 31.12.2020) Kliimariskide analüüsi sisaldavate dokumentide olemasolu ja ülevaade Jah/ ei Andmed puuduvad - - kliimariskide kohanemiseks tehtud tegevustest Hoone energiasäästlikkuse suurendamiseks energiatõhususe seiramise ja hindamise meetmete kasutamine, nt sõlmitud energiatõhususe lepingu Jah/ei Ei ole vajalik - - olemasolu või tehnosüsteemide juhtimiseks automatiseeritud süsteemi kasutamine (vajalik vaid üle 290 kW energiatarbega mitte- elamute puhul) Õhulekketesti ja soojusläbivuse mõõtmise läbiviimine ning defektide ja projektist kõrvalekallete avalikustamine või info ehitaja poolt rakendatud Jah/ei Ei ole vajalik - - kvaliteedikontrolli meetmete kohta (vajalik vaid hoonete puhul, mis on üle 5000 SNPm2 ja mis on ehitatud pärast 31.12.2020) 43 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Lisa 6. Dokumendid Hinnatava mitteeluruumi nr M56 plaan - korterelamu rekonstrueerimise projektist. Kajastab hetke planeeringut. Väljavõte korterelamu rekonstrueerimise projektist (allikas: Ehitisregister, 26.08.2026) 44 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Hinnatava mitteeluruumi nr M56 plaan – kinnistusraamatus saadud hoonejaotusplaan. Hoonejaotusplaan (allikas: https://kinnistusraamat.rik.ee, 27.08.2026) 45 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 Vastavuskinnitus standardisarja EVS 875 nõuetele: • Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu korraldanud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. • See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. • Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. • Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana. • Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. • Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hindaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Anu Vinter Vara hindaja, tase 7 kutsetunnistus nr 189556 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige. 46 Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035 Saatja: "Info - RAM" <[email protected]> Saaja: "Info - RAM" <[email protected]> Teema: FW: Kinnisvara hariliku väärtuse hindamisaruanne Kuupäev: 2026-09-03 06:54 From: Anu Vinter <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: Wednesday, September 2, 2026 2:14 PM To: Kristo-Taavi Ruus - RAM <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: [DKIM katki] RE: Kinnisvara hariliku väärtuse hindamisaruanne Tähelepanu! Tegemist on välisvõrgust saabunud kirjaga. Tundmatu saatja korral palume linke ja faile mitte avada. HOIATUS! See e-kiri võib olla liba-, õngitsus- või pahaloomuline, kuna on saadetud asutusest, kus meiliserver on vigaselt seadistatud. Rohkem infot: KKK | teenusveeb <https://teenused.rit.ee/et/kkk> -> E-post ja kalender. Tere Edastan valminud eksperthinnangu. Palun vaadake hinnang üle ja kinnitage töö vastu võtmist. Kas arve esitame e-arvena Rahandusministeeriumile? Kõike paremat Anu Vinter Domus Kinnisvara Kutseline hindaja | tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Riiklikult tunnustatud ekspert <tel:+37256210439> 56210439 <mailto:[email protected]> [email protected] <https://magic.mixd.ee/kairi/domus/Eesti%20Kinnisvara%20Hindajate%20%C3%9C hingu%20liige> Tutvu minuga lähemalt <https://domus.ee/?utm_source=email&utm_medium=signature&utm_campaign=muuj ahinda> <https://www.facebook.com/domuskinnisvara/> <https://www.instagram.com/domus_kinnisvara/> <https://www.tiktok.com/@domus_kinnisvara> <https://www.youtube.com/user/Domuskinnisvara>