Teie 08.07.2026 nr 2-2/2397-1
Majandus- ja
Kommunikatsiooniministeerium Meie 29.07.2026 nr 6-6/26-68
[email protected]
Arvamuse avaldamine
Täname võimaluse eest avaldada arvamust maakatastriseaduse muutmise ja sellega seonduvalt
teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu kohta. Käesolevaga edastame arvamuse.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Liina Reisberg
Riigikohtu õigusteabe- ja koolitusosakonna juhataja
Lisa 1: Riigikohtu arvamus maakatastriseaduse muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste
muutmise seaduse eelnõu kohta
Lossi 17, 50093 TARTU. Registrikood 74001127. Telefon 730 9002, e-post
[email protected]
www.riigikohus.ee
Riigikohtu arvamus1 maakatastriseaduse muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise
seaduse eelnõu kohta
Riigikohus tänab võimaluse eest avaldada arvamust ülalviidatud seaduseelnõu osas. Riigikohus on
eelnõus kavandatud muudatuste tõttu väga murelik. Eelnõuga (vt eelkõige eelnõu § 2 p 1, st
maakorraldusseaduse § 2 lg 5 muutmine ja sellega seotud muudatused) soovitakse kehtivat õigust
muuta selliselt, et kinnisasja piiride muutmiseks või kinnisasjast osa eraldamiseks ja teise kinnisasjaga
liitmiseks ei ole vaja järgida kinnisasja käsutamise reegleid.
Muudatusi põhjendatakse sellega, et eelnõuga soovitakse kõrvaldada õiguslikku ebaselgust ja
vähendada notariaalse tõestamise nõudest tulenevat bürokraatiat. Kõnealused muudatused
kahjustavad oluliselt tsiviilkäibekindlust ja võivad kahjustada kinnisasja omanike ja kinnisasju
koormavate piiratud asjaõiguse omajate omandipõhiõigust, mis võib viia põhiõiguste lubamatu
rikkumiseni. Nõustuda ei saa eelnõu koostajatega selles, et kehtivas õiguses valitseks segadus või
mitmeti tõlgendamise võimalus. Eelkõige asjaõigusseadusest tuleneb selgesti, et kinnisasja (maa)
käsutamisena tuleb käsitleda mh ka kõike seda, kui ühe kinnisasja koosseisu kuuluv tükike maad
liidetakse teise kinnisasja külge või see enam algse kinnisasja koosseisu ei kuulu. Täiesti ekslik on eelnõu
koostajate nägemus justkui kinnisasja käsutamiseks saaks pidada üksnes seda, kui kinnisasja kui terviku
omanik vahetub või kui kinnisasjast eraldatakse osa ja selle tagajärjel tekib eraldi, iseseisev kinnisasi.
Määrav ei ole ainult see, et omanikule kulub näiteks 1500 m2 maad Tallinna linnas, vaid väga oluline on
mh ka see, kas sellises suuruses maatükil asub ka maja, toru, trass, pumpla vms. Samuti võib olla väga
oluline isegi 10 cm laiune osa kinnisasjast, sest sellest võib sõltuda, kas juurdepääs on kasutatav, kellele
kuulub väravapost, kas maja on ehitatud üle kinnisasja piiri või kas sellele kinnisasjale saab konkreetset
hoonet püstitada. Naaberkinnisasjade omanikud võivad olla kõiges eluliselt ühel meelel, kuid alati tuleb
mh kaitsta ka kinnisasja koormavate piiratud asjaõiguste omajaid, näiteks hüpoteegipidajaid,
hoonestusõiguste omajaid, servituutide omajaid jne. Kinnisasjast osa eraldamise ja teise kinnisasjaga
liitmise tehingud on nii täitemenetluses kui ka pankrotimenetluses tagasivõidetavad, võivad alluda
kohtulikule käsutuskeelule, kui seda on rakendatud, kehtida võivad kinnisasja käsutamise suhtes
kehtivad avalikõiguslikud piirangud jne. Näiteks võib kinnisasja väärtust oluliselt vähendada see, kui
„väikese piiri parandamise“ tagajärjel jääb kinnisasi ilma juurdepääsust avalikult kasutatavale teele või
mõnest olulisest kommunikatsioonist. Kui sellised muudatused peaksid toimuma ilma nende isikute
asjakohase nõusolekuta, kelle õigusi tuleb kaitsta (kinnisasja omanik, omaniku abikaasa, piiratud
asjaõiguste omajad, täitemenetluse- või pankrotimenetluse võlausaldajad jne), siis või olla tegemist
põhiseadusevastase olukorraga. Tähtis ei ole mitte ainult see, et asjakohased isikud annavad oma
nõusolekud, vaid ka see, et igas sellises olukorras, kus kaitsmisväärsed õigused võivad olla ohustatud,
kaasneks tehingute tegemisega asjakohane kontroll ja nõustamine.
See, et kinnisasja piiride muutmisega tegelevad nii maamõõtjad, katastriametnikud kui ka kohaliku
omavalitsuse teenistujad, ei asenda notariaalset tõestamist. Notaritel lasub notariaadiseadusest ja
tõestamisseadusest ja nende alusel antud õigusaktidest tulenev kohustuste kogum, mida viidatud
isikutel ei ole. Väga oluliselt kahjustaks kinnisasja tsiviilkäivet ka see, kui tekiks nö kinnisasja
paralleelkäive, st kui paljudel juhtudel saaks kinnisasja käsutamisega võrreldava tulemuse saavutada
1
Riigikohtu arvamus ei väljenda Riigikohtu siduvat seisukohta. Riigikohus kujundab siduvaid seisukohti ainult
kohtuasjade menetlemisel Riigikohtus.
nn maakorraldustoiminguid tehes. Oluline on see, et igasugune kinnisasja käsutamine on allutatud
samadele reeglitele.
Varasemalt ei eksisteerinud õiguslikku segadust kinnisasja käsutamise reeglite osas, vaid
maakorraldusega tegelevad ametnikud ei soovinud pelgalt leppida sellega, et kinnisvarakäive on
allutatud notariaalsele vorminõudele (nii kohustus- kui ka käsutustehingute osas) ega sellega, et
kinnisasja käsutus eeldab kinnistusraamatus kande tegemist. Mida aeg edasi, seda eredamalt tuleb
kohtupraktikas esile see, kui oluline võib olla kasvõi väike tükk kinnisasjast.
Eespool toodust tulenevalt tuleb ülalkirjeldatud muudatustest loobuda ja lähtuda maakorraldust ja
maakatastrit puudutavate õigusaktide loomisel ja muutmisel sellest, et kinnisasjast ka osa eraldamise
jaoks on vaja täita kinnisasja käsutamise reegleid.