Hindamisaruande edastamine

Tartu Linnavalitsus [email protected] 27.08.2026 nr 7-2/26/6229-6 Hindamisaruande edastamine (Laseri tn 26b) Tartu Linnavalitsus esitas 04.05.2026 Maa- ja Ruumiametile taotluse Tartu linnas asuva Laseri tn 26b kinnisasja (katastritunnus 79301:001:0638) otsustuskorras tasuta võõrandamiseks Tartu linnale kergliiklustee, puhke- ja virgestusalade, haljastuse ning roheala avalikku kasutust teenindavate rajatiste rajamiseks. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 21.05.2026 kirjas nr 13-6/1714-2 nõustuti Laseri tn 26b kinnisasja otsustuskorras tasuta võõrandamisega Tartu linnale riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 33 lõike 1 punkti 1 alusel. Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks hindamisaruande. Osaühing Kinnisvaraekspert 21.08.2026 koostatud hindamisaruande nr 2607-10859-02/AT kohaselt on Laseri tn 26b kinnisasja väärtus 336 000 eurot. Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus fikseeritakse võõrandamislepingus ning sellest lähtutakse juhul, kui osutub vajalikuks rakendada RVS § 33 lõigetes 3 1 või 5 sätestatut. RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara omandaja. Palume tutvuda hindamisaruandega ning saata Maa- ja Ruumiametile kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus Laseri tn 26b kinnisasja väärtusena 336 000 eurot. Samuti palume anda nõusolek tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 802,28 eurot (koos käibemaksuga). Pärast nõusoleku saamist valmistame ette kinnisasja võõrandamise otsuse eelnõu. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar nõunik Maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo Lisa: hindamisaruanne Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Kärt Kivitar 53026853 [email protected] Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maa ruum.ee Registrikood 70003098  1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Hoonestamata kinnistu (reg nr 24389750) Aadress: Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT Väärtuse kuupäev: 28.06.2026 Hindamisaruande kuupäev: 21.08.2026 Tellija: Maa- ja Ruumiamet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 6 2. Hinnatava vara kirjeldus 7 2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 10 3. Turuülevaade 12 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 12 3.2. Tartu linna hoonestamata ehitusmaa turg 16 3.3. Turustatavuse analüüs 18 3.4. Kestlikkuse analüüs 19 4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil 20 4.1. Parim kasutus 20 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 20 4.3. Hindamine võrdlusmeetodil 21 Lisa 1. Fotod 25 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 26 Lisa 3. Vastavuskinnistus EVS 875 nõuetele 27 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Aadress Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 79301:001:0638 Sihtotstarve Üldkasutatav maa 100% Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 2 984 m2 Tartu linna 2040+ üldplaneeringu (kehtestatud Tartu Linnavolikogu 07.10.2021 otsusega nr 373) kohaselt on Laseri tn 26b kinnisasjale Üldplaneering kavandatud roheala juhtotstarve ning ala on ette nähtud avalikus kasutuses oleva Ränilinna rohekoridori osana Detailplaneering Puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine kohalikule omavalitsusele riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkt 1 alusel Ülevaatuse kuupäev 28.06.2026 Väärtuse kuupäev 28.06.2026 Hindamisaruande kuupäev 21.08.2026 Tellija Maa- ja Ruumiamet Tellimusleping Raamleping nr 4-2/26/10, tellimus nr 4, 25.06.2026 Hindamise eeldused Arvestades hindamise eesmärki hinnatakse selleks, et leida väärtus, kui maa edaspidi võõrandatakse või koormatakse hoonestusõigusega. Seetõttu võib väita, et kui maa müüakse edasi, siis tehtaks seda turu potentsiaali silmas pidades. Seetõttu ei võeta arvesse üldplaneeringu järgset kasutust üldkasutatava maana ning lähtutakse õiguslikku lubatavust eirates parimast kasutusest, milleks on elamumaa. Tegemist ei ole tavamõistes hindamise eeldusega ja seetõttu ei ole järgitud EVS 875 nõuet, et eeldusliku hinnangu puhul peab hindamistulemus kajastama ka olukorda, kui püstitatud eeldus ei täitu. Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkus on kuni 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20% Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid käibemaksu tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral lisandub sellele käibemaks. Käibemaks Hinnatava vara turusegmendi tehingud võivad olla nii käibemaksuga maksustatavad kui ka mittemaksustatavad, kuid turul on levinud hinna käsitlus käibemaksuta tasemel. KOMMENTAARID - VASTUOLUD Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  4 HINDAMISTULEMUS Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 24389750) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 336 000 (kolmsada kolmkümmend kuus tuhat) €. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  5 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 24389750). Hinnangu eesmärgiks on turuväärtuse leidmine, et kasutada seda alusena riigivara võõrandamisel kohalikule omavalitsusele riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel. Hindamisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (täpsemad viited on esitatud hinnangus läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) 1.2. Hindamise eeldused Arvestades hindamise eesmärki hinnatakse selleks, et leida väärtus, kui maa edaspidi võõrandatakse või koormatakse hoonestusõigusega. Seetõttu võib väita, et kui maa müüakse edasi, siis tehtaks seda turu potentsiaali silmas pidades. Seetõttu ei võeta arvesse üldplaneeringu järgset kasutust üldkasutatava maana ning lähtutakse õiguslikku lubatavust eirates parimast kasutusest, milleks on elamumaa. Tegemist ei ole tavamõistes hindamise eeldusega ja seetõttu ei ole järgitud EVS 875 nõuet, et eeldusliku hinnangu puhul peab hindamistulemus kajastama ka olukorda, kui püstitatud eeldus ei täitu. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  6 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust 26.07.2026; • Maa- ja Ruumiameti avalikust teenusest, tehinguandmete päringukeskkonnast ja minu.kataster.ee- st 12.08.2026 ja tehingute andmebaasist 13.07.2026; • lähteülesandest 25.06.2026; • Tartu linna kodulehelt 12.08.2026; • kinnisvaraportaalist kv 12.08.2026. Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 28.06.2026. Ülevaatus hõlmas hinnatava kinnisasja iseloomulikke osasid. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  7 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Tartu maakond Omavalitsus Tartu linn Asustusüksus Tartu linn Lähiaadress Laseri tn 26b Makroasukoht Kirjeldus Tartu linna edelaosa, Ränilinna linnaosa Kaugus keskusest Kaugus kesklinnast ca 6 km Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo 12.08.2026; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega Mikroasukoht Kirjeldus Arendusjärgus korruselamupiirkond Juurdepääs Mööda munitsipaalomadis Laseri ja Päevakivi tänavat Kommunikatsioonid Puuduvad, kuid läheduses on olemas Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  8 Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo 12.08.2026; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega ja ümbritsetud sinise joonega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu 24389750 registriosa nr Omandivorm Kinnisasi Omanik Eesti Vabariik Kanded kinnistusraamatu Puuduvad kolmandas jaos Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  9 Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuse kitsenduste kaardil (https://kitsendused.kataster.ee/public?code=79301:001:0638 12.08.2026) on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud: Kitsendused Tegemist on ulatuselt piiratud ja linnalises asustuses tavapäraste kitendustega, mistõttu otsene mõju hindamistulemusele puudub. Hüpoteegid Puuduvad Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  10 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad1 Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo 12.08.2026; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega Aadress Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Katastritunnus 79301:001:0638 Pindala 2 984 m2 Maakasutuse Üldkasutatav maa 100% sihtotstarve Kõlvikud Allikas: https://minu.kataster.ee/ 12.08.2026 Kirjeldus Hulknurkne, liigendatud, tasane reljeef Hoonestus Puudub 1 Hinnatavaks alaks on DP pos 20, mille paiknemine on esitatud DP joonisel Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  11 Tartu linna 2040+ üldplaneeringu (kehtestatud Tartu Linnavolikogu 07.10.2021 otsusega nr 373) kohaselt on Laseri tn 26b kinnisasjale kavandatud roheala juhtotstarve ning ala on ette nähtud avalikus kasutuses oleva Ränilinna rohekoridori osana Üldplaneering Allikas: Tartu linna üldplaneering 2040+ koondrakendus https://gis.tartulv.ee/portal/apps/webappviewer/index.html?id=322f0ec0f3f94b68bf59ffc9a7702592 12.08.2026 Silmas pidades lähteülesannet tuleb lähtuda hoonetsmaise võimalusest. Tartu linna 2040+ üldplaneering sätestab ehitustingimused. Hoonestuse paigutamisel ning kruntimisel kasutatakse lahendusi, mis võimaldavad kortermajade vahel/juures privaatsema ruumi tekkimist ning selle sobivat lahendamist: mänguväljak, puhkeala, taga-aed jmt. Soovitatav on magamisruumid kui müra suhtes tundlikumad kavandada eluhoone vaiksemasse külge. Hoonestus on lubatud kavandada nii kvartaalsena, järgides tänava ehitusjoont, kui vabaplaneeringulisena, järgides väljakujunenud hoonestusmustrit. Panipaigad ja abiruumid tuleb lahendada hoonete mahus, mitte eraldi lahushoonetena. Kvartsi tn lõunasse jäävate seni hoonestamata alade ehitustingimused defineeritakse üldplaneeringus hoonestustiheduse näitajaga (FAR), mis on tulevasest kogujateest põhja pool 0,7 ja lõuna pool 0,35. Aardla tn ja Riia tn vaheline ala asub riigimaanteede ja magistraaltänavate ristumiskohas, kus enne detailplaneeringu koostamist tuleb kaaluda planeeringuvõistluse läbiviimist. Kuna hinnatav maaüksus paikneb kogujateel, on lähtutud ehitustihedusest 0,5 (tegemist on ümardatud keskmisega 0,35-st ja 0,70-st). Detailplaneering Puudub Kuna hinnatav maaüksus paikneb kogujateel, on lähtutud kehtivast Ehitusõiguse ulatus üõldplaneeringust tulenevalt ehitustihedusest 0,5 (tegemist on ümardatud keskmisega 0,35-st ja 0,70-st). Seega ehitusõiguse ulatus on 1 492 SBPm2. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  12 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel kasvas sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2025. aasta neljandas kvartalis võrreldes 2024. aasta sama ajaga 0,7% ja 2025. aastal kokku võrreldes aasta varasemaga 0,6%. Jooksevhindades moodustas SKP eelmise aasta viimases kvartalis 11 miljardit eurot ja 2025. aastal kokku 41,6 miljardit eurot. 2025. aasta oli Eesti majanduses viimase kolme aasta parim. SKP Sisemajanduse koguprodukt suurenes 2026. aasta esimeses kvartalis võrreldes eelmise aasta sama ajaga 2,4%. Jooksevhindades moodustas SKP esimeses kvartalis 10,2 miljardit eurot. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 16.06.2026) prognoositakse 2026. aastal majanduskasvuks 2,4%, 2027. aastal 2,5% ja 2028. aastal 2,4%. SKP kasv Eestis 2026.–2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 16.06.2026) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2024. aasta keskmisega võrreldes 4,8%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2025. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kallinesid aastaga 6,9%. Toidukaupadest kallinesid enim šokolaad (31,5%), kohv (31%), linnuliha (15,2%) ning värsked puuviljad ja marjad (12,7%). Samas THI odavnesid suhkur (17,1%), kartul (5,7%), värske või jahutatud kala (3,9%) ning töödeldud puuvili (3,9%). Bensiin oli 6,8% ja diislikütus 6,6% odavam. Tarbijahinnaindeks langes juunis võrreldes maiga 0,5% ja tõusis võrreldes 2025. aasta sama ajaga 2,3%. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 16.06.2026) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2026. aastal 3,4%, 2027. aastal 2,6% ja 2028. aastal 2,3%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  13 Tarbijahinnaindeks Eestis 2026.–2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 16.06.2026) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel oli viimaste aastate kõrgeim töötuse tase 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aastal oli töötuse määr 7,5%, tööhõive määr 68,5% ja tööjõus osalemise määr 74,1%. Töötuse määr (7,5%), mis näitab, kui suur osa tööjõust on töötud, oli möödunud aastal vaid 0,1 protsendipunkti madalam kui aasta varem. 2025. aasta keskmine Tööturg töötute arv oli 56 200, mida on 900 inimese võrra vähem kui 2024. aastal. 2026. aasta esimeses kvartalis oli töötuse määr 7,1%, tööhõive määr 68% ja tööjõus osalemise määr 73,2%. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga tööturu näitajad paranesid, kuid eelnevale kvartalile jäid alla. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 16.06.2026) kohaselt on töötuse määr 2026. aastal 6,5%, 2027. aastal 6,4% ja 2028. aastal 6,3%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  14 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet Kolme viimase aasta kinnisvaratehingute arv on püsinud sarnasel tasemel. Samas on Kinnisvaraturu see olnud oluliselt väiksem võrreldes pikaajalise keskmisega (ca 41 000 tehingut aktiivsus ja aastas võrreldes ca 49 000 tehinguga sellele eelneval 10-aastasel perioodil (2013– maht 2022). Tehingute koguväärtus on kahel viimasel aastal siiski kasvanud. Sellest ei saa järeldada üldist hinnatõusu, vaid areng on olnud turusektorite kaupa erinev. Kinnisvaratehingute arv Eestis Allikas: Maa- ja Ruumiamet Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  15 Laenuturg Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on Eluaseme- eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III laenud ja kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive oli 2025. aastal pikaajalised kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema laenud käibega. Eluasemelaenude käive oli samuti viimaste aastate kõrgeimaid. ettevõtetele Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluasemelaenude intressimäär oli 2026. aasta mais 4,0% ja Eesti mittefinantsettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,4%. Laenude käive ja intress Allikas: Eesti Pank Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  16 3.2. Tartu linna hoonestamata ehitusmaa turg Tartu linn koosneb eriilmelistest linnaosadest ja piirkondadest. Kesklinnas on nii elukondlikku, äriotstarbelist kui ühiskondlikku hoonestust. Siia on koondunud suur osa kultuuri-, haridus- ja teadusasutustest. Hoonestuse puhul on tihtipeale tegemist just segasihtotstarbeliste hoonetega (kesklinna korterelamute ja büroohoonete esimestel korrustel paiknevad üldjuhul äri- ja teeninduspinnad). Kesklinn on suhteliselt täis ehitatud, vabu arenduskrunte on peaaegu olematult. Supilinn ja Karlova – ajaloolised puitasumid. Valdavaks elamumaa sihtotstarve. Vabu maatükke pakkumisel ei ole. Kõrgelt hinnatud piirkonnad. Tähtvere ja Tammelinna – Tähtveres domineerivad eramud, piirkonnas asuvad Lauluväljak ning populaarsed terviserajad, rohkesti kõrghaljastust. Tammelinn on tuntud eelkõige üksikelamute piirkonnana, rohkesti kõrghaljastust. Mõlemas piirkonnas on vabu krunte harva pakkumisel. Vaksali ja Veeriku – Vaksali linnaosa asub raudteejaama lähistel, suhteliselt lähedal südalinnale. Piirkonnas valdavaks elukondlik hoonestus (korterelamud, ka üksikelamud), mitmepalgeline arhitektuur. Vabad krundid puuduvad. Veeriku linnaosas on valdavaks väiksemad korterelamud ja üksikelamud, linnaosa põhjapoolses servas tootmispiirkond. Üldist Annelinn – suurim linnaosa, tegemist on tüüpilise nõukaaegse magalarajooniga. Viimastel aastatel toimunud mitmeid ärimaade tehinguid, ka pakkumist leidub. Ülejõe – asub teisel poole Emajõge kesklinna naabruses, hoonestus mitmekesisem, erinevad kasutused (eramud, väiksemad korterelamud, paneelmajad, ärihooned). Pakkumist minimaalselt. Maarjamõisa – paiknevad peamiselt ülikooli ja meditsiiniasutused. Variku ja Ränilinn – tegemist Tartu äärelinnas ringtee lähistel paiknevate linnaosadega. Varikus on valdavaks eramajad. Ränilinna hoonestuses domineerivaks väiksemad korterelamud. Ropka ja Ropka tööstusrajoon – piirkonnad tuntud eelkõige äri-, logistika-, lao- ja tootmispindade poolest. Viimastel aastatel toimunud aktiivne arendustegevus. Viimastel aastatel toimunud mitmeid tehinguid, ka pakkumist jagub. Ringtee äärsed alad – viimase paarikümne aasta jooksul toimunud aktiivne arendustegevus, hinnatud eelkõige äri- ja logistika piirkondadena. Toimunud mitmeid tehinguid, heade kruntide pakkumist minimaalselt. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  17 Kesklinn eristub hinnatasemelt selgelt teistest piirkondadest, kuigi hinnakasv on viimasel ajal pigem stabiliseerumas. Siin paikneb nii elukondlikku, äri- kui ühiskondlikku hoonestust ning suur osa kultuuri-, haridus- ja teadusasutustest, valdavalt segasihtotstarbeliste hoonetena. Piirkond on peaaegu täis ehitatud ja vabu arenduskrunte napib. Ehitusõiguse ühikuhind algab 400 €/SBPm² suurusjärgust. Kesklinnalähedased piirkonnad – Supilinn, Karlova, Tähtvere, Tammelinn, Vaksali, Veeriku ja Ülejõe – on suurema hoonestustihedusega ja võimaldavad enamasti kõrgemaid korterelamuid või äri-büroohooneid. Supilinn ja Karlova on ajaloolised puitasumid, valdavalt elamumaa sihtotstarbega ja kõrgelt hinnatud; vabu maatükke peaaegu ei ole. Tähtveres domineerivad eramud, rohke kõrghaljastus, lauluväljak ja terviserajad; Tammelinn on tuntud üksikelamute piirkonnana. Vaksali asub raudteejaama lähistel, valdav on elukondlik hoonestus; Veerikus on peamiselt Hinnatasemed väiksemad korterelamud ja üksikelamud, põhjaservas tootmisala. Ülejõe paikneb kesklinna vahetus naabruses üle jõe, hoonestus mitmekesine (eramud, väiksemad korterelamud, paneelmajad, ärihooned), pakkumine minimaalne. Kõigis neis piirkondades on vabu krunte harva pakkumisel. Ehitusõiguse ühikuhind valdavalt 300 – 400 €/SBPm². Äärelinn ja ringtee-ümbrus – Annelinn (linna suurim, tüüpiline nõukaaegne magalarajoon, kus viimastel aastatel toimunud ka ärimaade tehinguid), Variku ja Ränilinn (eramud vs väiksemad korterelamud), Ropka ja Ropka tööstusrajoon (äri-, logistika-, lao- ja tootmispinnad, aktiivne arendustegevus ja tehingud) ning ringtee äärsed alad (hinnatud äri- ja logistikapiirkonnad, hea kruntide pakkumine minimaalne). Nende piirkondadega sarnaneb ka Tartu valda jääv Raadi piirkond. Ehitusõiguse ühikuhind jääb siin üldjuhul 100 – 200 €/SBPm² vahemikku, kuid võib ulatuda suurema hoonestustihedusega aladel 300 – 350 €/SBPm² tasemeni. Tartu linna ja lähipiirkonna korterelamupotentsiaaliga maa müügitehingud 2025. – 2026. aastal2 Käibe- Linnaosa/ maksu Pindala, Linn/ vald alevik/ küla Kuupäev Hind, € sisaldumine m2 Hind, €/m2 Sihtotstarve Tartu vald3 Raadi alev 08.01.2024 573 400 Jah 3 233 177 E100% Tartu vald4 Raadi alev 10.01.2025 219 600 Jah 2 151 102 E100% Tartu vald5 Raadi alev 29.07.2025 899 000 Jah 3 819 235 E100% Kõrveküla Tartu vald6 04.09.2025 203 360 Jah 2 023 101 E100% alevik Kõrveküla Tartu vald7 22.05.2026 892 800 Jah 5 027 178 E100% alevik 2 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2026. aasta tehingud on 13.07.2026 seisuga. 3 Sobilik kohandamiseks 4 Ei ole sobilik kohandamiseks, kuna tehingu asjaolud ei ole lõpuni selged 5 Ei ole sobilik kohandamiseks, hind on piirkonna kohta pigem liialt madal 6 Ei ole sobilik kohandamiseks, hind on piirkonna kohta pigem liialt madal Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  18 Karlova Tartu linn8 25.06.2026 1 720 000 Ei 3 932 437 E100% linnaosa Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas Tartu linna hoonestamata maa pakkumised seisuga 12.08.2026 Aadress Hind, € Krunt, m2 Hind, €/m² Ehitusõigus Kommentaar Oa tn 13 2 080 000 4 535 459 DP tehtud Suur krunt Teguri tn 3 488 000 1 952 250 DP tegemata Ridaelamu ehitusõigus Teguri tn 1 460 000 1 538 299 Amortiseerunud hooned Äri- ja elamumaa, ehitusõigus Võru tn 134 1 250 000 4 020 311 ca 6 300 SBPm2, elektriliitumine olemas Põhja pst 2a 318 800 1 048 304 DP tehtud Korterelamumaa Kastani– 1 944 250 7 777 250 DP puudub Korterelamute ehitusõigus Filosoofi Pikk tn 5 ja 5a 459 000 1 146 401 Ehitusluba Ehitusõigus ca 1 141 SBPm2 Allikas: kv.ee Müügipakkumiste puhul on hinnad pigem kõrgemad tegelikest tehinguhindadest. Kuna pakkumine on piiratud ja tehinguid toimub vähe, ei ole võimalik esitada täpset hinnaerinevust. 3.3. Turustatavuse analüüs Vara lõppkasutaja Lõppkasutajaks on arendajad Silmas pidades, et tegemist on korruselamute ehitusliku Lõppkasutajaid iseloomustavad perspektiiviga, on maatükk sobilik keskmise suurusega ja suurematele tunnused arendajatele Vastavus turusegmendi Paikneb atraktiivses piirkonnas, mis viimasel ajal on üha enam nõuetele hinnatud, sest arendustegevus on kiirelt edenenud Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat Piiratud, sest sellise võimekusega arendajaid ei ole palju vara soetada Konkureeriv pakkumine Piiratud, üksikud korterelamu ehitusõigusega pakkumised (vt 3.2.) Müügiperiood (likviidsus) Tegemist on turu kontekstis tavapärase likviidsusega varaga, müügiperiood on kuni 1 aasta Alternatiivsed kasutused Alternatiivne kasutus on üldkasutatav maa, mis vastab katastris olevale maakasutusele 7 Sobilik kohandamiseks ja seda vaatamata asjaolule, et ostjaks on ettevõte, kes enne omas naabruses krunte. Kuna ostja ja müüja ei ole omavahel seotud, piirkonnas on ka muid omanikke, kellelt võiks maad osta ja hind vastab turutasemele, siis puudub põhjus pidamaks tehingut vaba turu tingimustele mittevastavaks. 8 Sobilik kohandamiseks, seda vaatamata asjaolule, et tegemist on enampakkumisega. Kuna tehinguid on vähe ja selle tehingu hinnakujundus vastab vaba turu tingimustele, siis puuduvad põhjused selle välistamiseks. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  19 3.4. Kestlikkuse analüüs Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Hinnatava maaüksuse näol on tegemist hoonestamata maaüksusega, millel on selle hindamise kontekstis arenduslik potentsiaal. Kestlikkust on võimalik tagada läbi sihipärase arenduse, mille eesmärgiks on püsivuse ja jätkumise kindlustamine kasutades ressursse säästlikult ja vähendades tegevuskulusid. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  20 4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Laseri tn 26b, Tartu kinnisasja katastris registreeritud sihtotstarbeks on üldkasutatav maa. Tegemist on hoonestamata kinnisasjaga, mille pindala on 2 984 m 2. Kinnisasi paikneb Tartu linna edelaosas Ränilinna linnaosas, kaugus kesklinnast ca 5 km. Tartu linna 2040+ üldplaneeringu (kehtestatud Tartu Linnavolikogu 07.10.2021 otsusega nr 373) kohaselt on Laseri tn 26b kinnisasjale kavandatud roheala juhtotstarve ning ala on ette nähtud avalikus kasutuses oleva Ränilinna rohekoridori osana. Kehtiv detailplaneering puudub. Kinnisasja vahetus ümbruses on peamiselt korterelamud. Lähteülesandest tulenevalt peab eirama olemasolevat kasutust üldkasutatava maana ning tuleb lähtuda õiguslikku lubatavust eirates parimast kasutusest, milleks on korruselamumaa. Seesugune kasutus on üldplaneeringut eirates õiguslikult lubatud, füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena omandab vara kõrgeima väärtuse. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Maa perioodilist kasutust puudutavad tehingud on pigem harvad ja neistki suurt osa ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  21 4.3. Hindamine võrdlusmeetodil Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Analüüsitud on 2024.- 2026. aastal Tartu linnas ja lähiümbruses toimunud maatehinguid, mille puhul on olemas ehitusõiguse potentsiaal. Võrdlustehinguteks on valitud punktis 3.2. esitatud tehingutest hinnatava varaga võimalikult sarnaste varade tehingud. Tehingute valikul on arvestatud eelkõige asukohta, suurust ja ehitusliku potentsiaali olemasolu, täpsemad selgitused on esitatud punktis 3.2. Hind, Käibemaksu Pindala, Asukoht Kuupäev Hind, € €/SBP sisaldumine SBPm2 m2 hinnas Võrdlustehingute Sisaldab, valik Tartu vald, siinkohal esitatud 08.01.2024 470 000 226 2 083 Raadi alev käibemaksuta kujul Tartu linn, Karlova 25.06.2026 1 720 000 365 4 718 Ei sisalda linnaosa Sisaldab, Tartu vald, siinkohal esitatud Kõrveküla 22.05.2026 720 000 286 2 518 käibemaksuta alevik kujul Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna ehitusõiguse pindalale Võrdlusühiku valik (€/SBPm2) Tehingute Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus jaanuar 2024 – juuni 2026. ajaldamine Hinnakasvust tulenevalt on 2024. aasta tehingut ajaldatud 15%. Võrdluselementideks on valitud ja kohandusi on tehtud järgnevalt: • Asukoht, juurdepääs o Parema asukoha eest ollakse turul nõus kõrgemat hinda maksma. Makroasukoha puhul vaadeldakse eelkõige kaugusi keskustest ning olulisest taristust. Mikroasukoha puhul vaadeldakse vara lähiümbrust, kaugust ühistranspordipeatusest jms. Ärikruntide puhul on olulisteks samuti juurdepääs, nähtavus, parkimisvõimalused piirkonnas. Kui võrreldavad varad on sama makroasukohaga, siis erisused ei ole tavaliselt suured ja jäävad üldjuhul 5-10% piiresse. • Ehitusõiguse ulatus Võrdluselementide o Suurem ehitusõigus kätkeb endas suuremat riski ja tavaliselt kehtib valik ja mastaabiefekt. Samas on suur maht eelis, sest võimaldab mastaabi kohandamine arvelt arenduskulusid kokku hoida. • Tehnovõrgud o Tehnovõrkude puudumine võib langetada vara väärtust sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine läheb. Tüüpilises linnalises asustuses ja suhteliselt kõrge maa väärtuse puhul ei ole sellest tulenevad erisused tavaliselt märkimisväärsed. • FAR (ehitusõigus / kinnistu pindala) o Madalam hoonestustihedus on enam hinnatud, sest see loob avarust, võimaldab hoonestamata maad kasutada muudel eesmärkidel, avab vaateid jms. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  22 • Kinnistu kuju o Kuju, mis raskendab krundi funktsionaalset kasutust alandab väärtust. Negatiivse mõju suurus sõltub sellest, kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. • Sihtotstarve o Elamumaa väärtus on võrreldes ärimaaga elamupiirkondades kõrgem. Ärimaa suhteliselt kõrgem väärtus on omane üksikutes äriliselt eriti atraktiivsetes asukohtades. Võrdluselementide valik ja • Detailplaneering kohandamine o Detailplaneeringu puudumine võib avaldada kinnistu väärtusele negatiivset mõju juhul, kui detailplaneeringu olemasolu on kohustuslik. Detailplaneeringu olemasolul on oluline ka see, millal detailplaneering on kehtestatud, sest vanemate detailplaneeringute elluviimine võib osutuda keerukaks. Samas annavad need üldjuhul siiski hea aluse silmas pidades hoonestamise mahtu. • Kitsendused o Kitsendustest on linnalises asustuses olulised need, mis takistavad hoonestamist või muudavad kasutuse keerukaks. Enamjaolt on tegemist tehnovõrkudega seotud kitsendustega, millel mõju vara väärtusele puudub. Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Tartu linn Tartu vald Tartu linn Tartu vald Ränilinna linnaosa Raadi alev Karlova linnaosa Kõrveküla alevik Laseri tn 26b Tehinguhind ilma 470 000 1 720 000 720 000 käibemaksuta, € Tehinguhind, 225,64 364,56 285,94 €/SBPm2 Tehingu aeg 08.01.2024 25.06.2026 22.05.2026 Kohandus 15% 0% 0% Ajaldatud tehinguhind, 259,48 364,56 285,94 €/SBPm2 Tartu kesklinn ca 2 Tartu kesklinn ca 5 Tartu kesklinn ca 4 km, Emajõe Tartu kesklinn ca 7 Asukoht, km, juurdepääs km, juurdepääs läheduses, km, juurdepääs juurdepääs avalikult tänavalt avalikult tänavalt juurdepääs avalikult avalikult tänavalt tänavalt Kommentaar Sarnane Parem Halvem Kohandus 0% -40% 20% Ehitusõiguse 1 492 2 083 4 718 2 518 ulatus, SBPm2 Kommentaar Sarnane Suurem Suurem Kohandus 0% 10% 5% Tehnovõrgud Läheduses Läheduses Läheduses Läheduses Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  23 Kohandus 0% 0% 0% FAR (maapealne ehitusõigus / 0,5 0,6 1,2 0,5 kinnistu pindala) Kommentaar Sarnane Suurem Sarnane Kohandus 0% 10% 0% Hulknurkne, Trapetsi kujuga, Trapetsilaadse Trapetsi kujuga, Kinnistu kuju ebakorrapärane, kompaktne, tasane kujuga, kompaktne, kompaktne, tasane tasane reljeef reljeef tasane reljeef reljeef Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -5% -5% -5% Sihtotstarve E100% E100% E100% E100% Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Hoonestamine DP Detailplaneering DP 2021 DP 2005 Ehitusluba olemas alusel, DP puudub Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -20% -10% -30% Väärtust mõjutavad Väärtust mõjutavad Väärtust mõjutavad Väärtust mõjutavad Kitsendused kitsendused kitsendused kitsendused kitsendused puuduvad puuduvad puuduvad puuduvad Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Summaarne -25% -35% -10% kohandus Summaarne kohandus, -64,87 -127,60 -28,59 €/SBPm2 Kohandatud tehinguhind, 194,61 236,96 257,35 €/SBPm2 Kohanduste absoluutväärtuste 40% 75% 60% summa Kaalud 0,45 0,20 0,35 Kaalutud keskmine 225,04 87,58 47,39 90,07 tehinguhind, €/SBPm² Turuväärtus, € 335 759 Ümardatud 336 000 turuväärtus, € Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Hinnatava kinnisasja turuväärtus on 335 759 € ehk ümardatult 336 000 €. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  24 Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid käibemaksu tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral lisandub sellele käibemaks. Hinnatava vara turusegmendi tehingud võivad olla nii käibemaksuga maksustatavad kui ka mittemaksustatavad, kuid turul on levinud hinna käsitlus käibemaksuta tasemel. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  25 Lisa 1. Fotod Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  26 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  27 Lisa 3. Vastavuskinnistus EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT  28 Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT