Riivo Noor Teie 21.07.2026 nr
Anija Vallavalitsus
[email protected] Meie 19.08.2026 nr 14-1/261941/2606807
Austatud vallavanem
Soovisite õiguskantsleri seisukohta õigusliku aluseta ehitatud ehitise seadustamise põhimõtete kohta
seoses ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduses (EhSRS) 1. augustil 2026
jõustunud muudatustega. Selgitasite probleemi ühe Anija vallas asuva kinnistu näitel. Kinnistul
paiknev saun on ehitatud ehitusloas määratud asukohast mujale ning see asub ehituskeelu- ja
veekaitsevööndis.
Täname Teid pöördumise eest, milles on kirjeldatud praktilisi murekohti seaduse rakendamisel.
Mõned Teie küsimused puudutavad õigusnormide üldist tõlgendamist, mõned aga eeldavad
konkreetse juhtumi asjaolude põhjal hinnangu andmist. Peame selgitama, et õiguskantsleri seaduse
§ 19 lõike 1 alusel algatatava menetluse eesmärk on kaitsta avaldaja õigusi avaliku võimu tegevuse
eest. Vald ei saa paluda enda suhtes nn ombudsmani menetluse algatamist. Üldiseid seaduse
tõlgendusi oleks kohasem küsida õigusnormi kehtestajalt või siis õigusnorme välja töötanud
ministeeriumilt.
Õiguskantsler ei saa anda selgitusi, millest võib kaudselt lugeda välja suunist selle kohta, kuidas
vald peaks otsustama: kas mõni ehitis tuleb seadustada, teisaldada või lammutada. Sellist hinnangut
ei oleks kohane anda ka seetõttu, et õiguskantsleri seisukoht võib mõjutada Teie pöördumises
näiteks toodud kinnisasja omaniku suhtes tehtavat otsust. Kõnealuse kinnisasja omanik pole
õiguskantsleri poole pöördunud. Vallal tuleb kõik olulised asjaolud välja selgitada, sealhulgas tuleb
ära kuulata puudutatud isik, vajadusel kaasama Keskkonnaamet ning lõpuks tuleb teha kaalutletud
otsus.
Osundame siiski mõnele asjaolule, millest võib abi olla.
EhSRS § 28 1. augustist jõustunud redaktsioon ei muuda õigusvastaselt ehitatud hooneid
automaatselt õiguspäraseks, vaid määrab menetluskorra ja täpsustab seda, millisel ajal kehtinud
sisulisi nõudeid tuleb iga ehitise puhul arvestada.
EhSRS § 28 lõikes 1 sätestatut kohaldatakse kõigile enne 2015. aasta 1. juulit ehitatud ehitistele.
Endiselt tuleb läbi teha ehitusseadustiku lisades 1 ja 2 sätestatud ehitus- ja kasutusteatise või ehitus-
ja kasutusloa menetlus, mille raames tuleb hinnata muu hulgas ehitise püstitamise õiguslikku alust.
Teatud juhtudel on võimalik ehitise püstitamise õigusliku aluse olemasolu eeldada.
EhSRS § 28 lõikes 11 sätestatud erisust kohaldatakse enne 1995 aasta 22. juulit, so enne
planeerimis- ja ehitusseaduse jõustumist ehitatule, välja arvatud kinnistusraamatusse kandmata maal
2
asuva ehitise puhul. Selliste ehitiste puhul eeldatakse lõikes 1 viidatud menetlustes ehitise õigusliku
aluse olemasolu.
Ehitise püstitamise õigusliku aluse olemasolu eeldus on lähtekoht, see on ümberlükatav.
Uurimispõhimõtet järgides võib vald teha kindlaks, et ehitise püstitamiseks vajalik õiguslik alus
siiski puudus.
EhSRS § 28 lõige 5 täpsustab, et ehitise ohutuse hindamisel tuleb lähtuda ehitamise ajal kehtinud
nõuetest ning erandina võib lähtuda tänastest nõuetest, kui tänased nõuded on leebemad. See lõige
ei käsitle muid nõudeid, mis võivad ehitise seadustamisel samuti asjakohased olla.
Riigikogu on muutnud ka looduskaitseseaduse ehituskeeluvööndite reegleid. Nii sätestab 1.
septembril 2026 jõustuv looduskaitseseaduse § 38 lõige 4 punkt 1, et ehituskeeld ei laiene
hajaasustuses olemasoleva elamu õuemaal olevast õiguslikul alusel ehitatud hoonest maismaa
suunas või samale kaugusele ehitatavale uuele ehitisele või olemasoleva ehitise laiendusele, mis ei
asu veekaitsevööndis.
Hajaasustuses olemasoleva elamu õuemaal võib õiguslikul alusel ehitatud hoonest veekogu suunas
uue ehitise püstitamist või olemasoleva ehitise laiendamist põhjendatud juhul lubada
Keskkonnaameti nõusolekul, kui ehitis ei asu veekaitsevööndis (looduskaitseseaduse § 38 lg 5 p
11).
Hoone kajastamine ehitisregistris ei tõenda iseenesest, et hoone on ehitatud õiguslikul alusel.
Ehitisregistri andmetel on informatiivne ja statistiline tähendus ning üksnes menetluste raames
tehtud toimingutel ja haldusaktidel on õiguslik tähendus (ehitusseadustiku § 61).
Seega: EhSRS § 28 annab vallale lähtekoha vana ehitise vanuse, õigusliku aluse ja ohutuse
hindamiseks, kuid ei määra ette loa- ega järelevalvemenetluse lõpptulemust. Looduskaitseseadus
seab eraldi tingimused ehituskeeluvööndis asuva ehitise lubatavusele.
Alates 1. septembrist 2026 seotakse õuemaa erand sõnaselgelt õiguslikul alusel ehitatud
lähtehoonega. Ka enne selle sätte muudatuse jõustumist võib kohtupraktika põhjal järeldada, et
ebaseaduslikult püstitatud hoonega kaasneda õigust tugineda looduskaitseseaduses sätestatud
õuemaa erandile (TlnRnKo 24.09.2025, 3-23-2022/29 p 14; TlnRnKo 19.06.2026, 3-24-924/20 p
18; TrtHKo 24.09.2015, 3-14-53241/13).
Lugupidamisega
/allkirjastatud digitaalselt/
Evelin Lopman
ettevõtluskeskkonna osakonna juhataja-õiguskantsleri nõunik
õiguskantsleri volitusel
Ago Pelisaar 693 8407
[email protected]