Kiri

Ministeeriumid Meie 08.06.2020 nr 1.1-10/4238-1 Vabariigi Valitsuse 14. juuli 2016. a määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ muutmine Rahandusministeerium esitab kooskõlastamiseks ja arvamuse andmiseks Vabariigi Valitsuse 14. juuli 2016. a määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ muutmise eelnõu. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Jaak Aab riigihalduse minister Lisa(d): 1. Määruse eelnõu 2. Määruse lisa eelnõu 3. Määruse eelnõu seletuskiri Helje Päivil 611 3498 [email protected] Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 611 3558 / [email protected] / www.rahandusministeerium.ee registrikood 70000272 /*Lisaadressaadid: Eesti Linnade ja Valdade Liit 2  EELNÕU 21.05.2020 VABARIIGI VALITSUS MÄÄRUS Vabariigi Valitsuse 14. juuli 2016. a määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ muutmine Määrus kehtestatakse riigivaraseaduse § 181 lõike 4 ja § 46 lõike 5 alusel. Vabariigi Valitsuse 14. juuli 2016. a määruses nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ tehakse järgmised muudatused: 1) paragrahvi 1 lõike 4 punkt 3 tunnistatakse kehtetuks; 2) määrust täiendatakse §-ga 71 järgmises sõnastuses: „ § 71. Põllumajandusmaa turupõhise kasutustasu hindamine (1) Põllumajandusmaa turupõhine kasutustasu hinnatakse järgmiselt: 1) kolm protsenti aastas kinnisasja põllumajanduslikult kasutatava osa maksustamishinnast juhul, kui maksustamishind kajastab kinnisasja harilikku väärtust; 2) kolm protsenti aastas kinnisasja põllumajanduslikult kasutatava osa harilikust väärtusest, kui ei ole täidetud punktis 1 esitatud tingimus. (2) Kui põllumajandusmaa kasutajal ei ole maamaksuseaduse §-st 10 tulenevalt maksukohustust, arvestatakse turupõhise kasutustasu hindamisel maamaksu kuluga proportsionaalselt kasutusõiguse ulatusega. (3) Kui turupõhine aastatasu kujuneb väiksemaks kui kümme eurot, määratakse kasutustasuks kümme eurot aastas.“; 3) paragrahvi 8 lõige 1 sõnastatakse järgmiselt: „(1) Riigivaraseaduse § 181 lõike 2 punktis 7 sätestatud juhul koosneb turupõhine kasutustasu riigivaraseaduse § 91 lõike 1 alusel antud määruses sätestatud teenuste valdkondade kulude ja järgmistel alustel arvutatud komponendi summast: 1) viis protsenti aastas kasutusse antava hoonestatud kinnisasja või selle osa ja kolm protsenti aastas kasutusse antava hoonestamata kinnisasja või selle osa jääkmaksumusest bilansis, kui jääkmaksumus bilansis kajastab vähemalt kinnisaja harilikku väärtust; 2) viis protsenti aastas kasutusse antava hoonestatud kinnisasja ja kolm protsenti aastas kasutusse antava hoonestamata kinnisasja või selle osa maksustamishinnast juhul, kui punkti 1 esitatud tingimus ei ole täidetud ning maksustamishind kajastab kinnisasja harilikku väärtust ja on kõrgem kui jääkmaksumus bilansis; 3) viis protsenti aastas kasutusse antava hoonestatud kinnisasja või selle osa ja kolm protsenti aastas kasutusse antava hoonestamata kinnisasja või selle osa harilikust väärtusest, kui ei ole täidetud punktis 2 esitatud tingimus.“; 4) paragrahvi 9 sissejuhatavas lauseosas asendatakse tekstiosa „§ 36 lõike 1“ tekstiosaga „§ 34 lõike 4“; 5) paragrahvi 9 täiendatakse punktiga 4 järgmises sõnastuses: „4) kohalikule omavalitsusele avalikult kasutatava tee rajamiseks võõrandataval kinnisasjal, mida kinnisasja kujust ja suurusest tulenevalt ei ole muul otstarbel võimalik kasutada, kinnisasja jääkmaksumus bilansis.“. Jüri Ratas Peaminister Jaak Aab Riigihalduse minister Taimar Peterkop Riigisekretär Lisa Põllumajandusmaa turupõhise kasutustasu hindamise metoodika  Vabariigi Valitsuse määrus „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ Lisa Põllumajandusmaa turupõhise kasutustasu hindamise metoodika Põllumajandusmaa turupõhiseks kasutustasuks aastas määratakse 3% põllumajandusmaa harilikust väärtusest. Turupõhise kasutustasu hindamiseks leitakse esmalt kinnisasja põllumajanduslikult kasutatava osa harilik väärtus, ehk selle kohalik müügihind (turuhind) järgmisi asjaolusid arvestades. 1. Hindamisel arvestatakse parima kasutusena põllumajanduslikku kasutust ehk kasutust maatulundusmaana. Arvesse ei võeta sihtotstarbe muutmise võimalusi, sh ehitus-, kaevandus- vms potentsiaali. 2. Hindamisel ei teostata kinnisasja ülevaatust looduses. 3. Hindamisel lähtutakse turul reaalselt toimunud võõrandamistehingutest Maa-ameti tehingute andmebaasi alusel. 4. Hariliku väärtuse tuvastamiseks kasutatakse metoodikat, mis on kinnisvara hindamise praktikas sarnane võrdlusmeetodile ning mille tulemusena leitakse väärtus erinevaid tegureid võrreldes ja analüüsides. Hindamise käigus analüüsitakse hoonestamata maatulundusmaa tehinguid kõlvikute lõikes s.t igale kõlviku osale leitakse osaväärtus ning harilik väärtus on kõlvikute osaväärtuste summa. Haritava maa tehingute analüüsil lähtutakse kuni ühe (viimase) aasta jooksul toimunud tehingutest, ülejäänud kõlvikute (looduslik rohumaa, vahel ka muu maa) puhul võib analüüsitav periood olla kuni 2 aastat. 5. Kinnisasja koosseisus olevate põllumajanduslikult kasutatavate kõlvikute osas analüüsitakse hinnatava maa olemust eelkõige arvestades peamiste põllumajandusmaa väärtust mõjutavate teguritega. 6. Hariliku väärtuse hindamisel on aluseks (baashinnaks) hinnatava objekti maakonnas toimunud sama kõlvikuga tehingute ühe hektari mediaanhind (€ /ha), loodusliku rohumaa kõlviku puhul kogu Eesti mediaanhind, mida korrigeeritakse põllumajandusmaa väärtust enam kujundavate tegurite lõikes. Kohanduse täpsus on 5% ja kohandusi rakendatakse järgmiselt: 1) valdav mullatüüp Võttes aluseks 2001. aastal Maa-ameti koostatud Vabariigi digitaalse suuremõõtkavalise mullastiku kaardi seletuskirjas välja toodud agro allrühmade jaotust, rakendatakse kohandustegurit järgmiselt: head ja keskmised mullad – baashinda ei korrigeerita; rahuldavad mullad – baashinda alandatakse 10% võrra; kehvad mullad s.h soomullad – baashinda alandatakse kuni 30%; 2) mulla viljakus Võttes aluseks mulla boniteedi andmeid, rakendatakse kohandustegurit +/-5%, kui hinnatava objekti boniteet erineb maakonna keskmisest boniteedist enam kui 10 ühiku võrra. Parema viljakuse korral tõstetakse baashinda ja vastupidi; 3) PRIA toetuskõlbulikkus Võttes aluseks PRIA-s registreeritud põllumajanduslikku kasutust, rakendatakse kohandusteguri kaalu järgmiselt: Kui hinnatav objekt ei ole registreeritud PRIA-s rakendatakse kohandustegurit -10%.  Kui hinnatav objekt on võrreldes maakatastri kõlvikuga registreeritud PRIA-s kehvema kasutusviisiga (näiteks maakatastris on haritav maa, kuid PRIA-s registreeritud püsirohumaa), rakendatakse kohandust -5%; 4) juurdepääs Kui juurdepääs avalikule teele on üle eramaade, rakendatakse kohandustegurit -5%. Kui juurdepääs põllumajandusmaale puudub, rakendatakse kohandustegurit kuni -10%; 5) põllumajandusmaa pindala Suurema pindalaga põllumajanduslikul maal, mille maakasutus on efektiivsem ja pindala mastaabist tulenevat allahindlust ei esine, rakendatakse pinnaühiku hinda suurendavat kohandust ja vastupidi, kohandustegurit rakendatakse kuni +/- 5-10%; 6) maakasutust piiravad kitsendused Võttes aluseks põllumajanduslikku kasutust piiravate kitsenduste (nt elektriliinid, kasutusala poolitavad kraavid jm veekogud, kinnismälestised jne) mõju põllumajandusmaa sihtotstarbelisele kasutamisele , rakendatakse kohandustegurit kuni - 10%; 7) muud asjaolud, mis raskendavad põllumajanduslikku kasutamist. Võttes arvesse kinnisasja ebakorrapärast kuju, maa ebatasast reljeefi, piiratud kasutusviise (nt lubatakse ainult karjatada või ainult niita või on kasutamine ajaliselt piiratud) ja muid sellised asjaolusid., rakendatakse kohandustegurit kuni - 10%. 7. Kui põllumajandusmaa kasutajal ei ole maamaksuseaduse §-st 10 tulenevalt maksukohustust, sh kui kasutusse antakse vähem kui pool kinnisasjast või lühemaks perioodiks kui üks aasta, arvestatakse turupõhise kasutustasu sisse maamaksu kulu proportsionaalselt kasutusõiguse ulatusega. 8. Hindamise tulemusena koostatakse hindamisaruanne vastavalt Vabariigi Valitsuse 14.07.2016 määrusele nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“.  Vabariigi Valitsuse määruse „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ muutmise eelnõu seletuskiri 1. Sissejuhatus Vabariigi Valitsuse määruse „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ muutmise eelnõu (edaspidi määrus) on koostatud riigivaraseaduse (RVS) § 181 lõike 4 ja § 46 lõike 5 alusel. Määruse muutmise vajadus tuleneb asjaolust, et kehtivas seadusandluses puudub ühtne regulatsioon erinevate põllumajandusmaa kasutuslepingute ja servituudiõiguste jaoks turupõhise kasutustasu määramiseks. Maareformi seaduse alusel esmakordselt kasutusvaldusesse antud põllumajandusmaa kasutustasuks on seni kehtinud õigusnormide järgi määratud 2% maa maksustamishinnast, kuid mitte vähem kui 6,35 eurot. Riigivaraseaduse alusel põllumajandusmaa kasutusse andmisel kujuneb kasutustasu valdavalt enampakkumise teel. Enampakkumise alghinna määramisel on turupõhine tasu leitud riigi kinnisvararegistri andmetel riigi enda sõlmitud rendilepingute keskmiste tasude alusel, kuna erakäibes sõlmitavate rendilepingute tasude kohta puudub ülevaade. Eeltoodust tulenevalt erinevad maareformi seaduse ja riigivaraseaduse alusel kasutusse antud põllumajandusmaa kasutustasud kordades. Selline olukord ei taga riigi maaressursi kasutamisel põllumajandustootjate vahel õiglast konkurentsi. Selleks, et põllumajandusmaa kasutustasu määr kohalduks riigile kuuluva maa kasutamisel ühetaoliselt, on vajalik põllumajandusmaa kasutustasu hindamiseks kehtestada ühtsed põhimõtted. Riigikogus 6. mail 2020. aastal vastu võetud maareformi seaduse, maareformi käigus kasutusvaldusesse antud maa omandamise seaduse ja riigivaraseaduse muutmise seadusega (edaspidi seadus) kehtestati maareformi seaduse alusel kasutusvaldusesse antud maa kasutusvalduse lepingute pikendamise tingimused ja põhimõte, et kasutusvalduse lepingu pikendamisel kohaldatakse kasutuslepingute kohta riigivaraseaduses sätestatut ja kasutusvalduse tasu on turupõhine kasutustasu. Käesolev määrus sätestab ühtsed põllumajandusmaa kasutustasu määramise alused ja võimaldades seda teha Maa-ametil hindamisaruannet tellimata. Sarnaselt põllumajandusmaadele soosib maa kasutajate ebavõrdset kohtlemist kehtiv hoonestamata kinnisasja kasutustasu määramise regulatsioon, mille kohane tasu määr ei pruugi kajastada tegelikku turuväärtust ning mis tuleb ühtlustada põllumajandusmaa kasutustasu määramise põhimõtetega. Määruse muutmise raames on vajalik ja asjakohane täpsustada ka hariliku väärtuse hindamise regulatsiooni aktiivse turu puudumisel, mis tekitab käesoleval hetkel kohalikule omavalitsusele kinnisasja võõrandamisel avalikult kasutatava tee rajamisel riigile põhjendamatut halduskoormust. Eeltoodust tulenevalt on määruse eesmärk kehtestada riigile kuuluva põllumajandusmaa kasutamisel ja hoonestamata kinnisasja kasutada andmisel ühetaolised turupõhise kasutustasu hindamise alused vastavalt riigivaraseaduses sätestatud põhimõtetele ning täpsustada ajakohastamist vajavaid määruse sätteid. Eelnõu ja seletuskirja on koostanud Maa-ameti peadirektori asetäitja Triinu Rennu (665 0755, [email protected]), riigimaa haldamise osakonna juhataja Tiina Vooro (665 0762, [email protected]), kinnisvara hindamise osakonna juhataja Andres Juss (515 9449, [email protected]), maatoimingute osakonna juhataja Mai Lind (665 0771, [email protected]) ja Rahandusministeeriumi riigivara osakonna nõunik Veronika Ilsjan (611 3266, [email protected]). Eelnõu ja seletuskirja on keeleliselt toimetanud …. ja juriidiliselt kontrollinud….. 2. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs Eelnõu punktiga 1 tunnistatakse kehtetuks määruse § 1 lõike 4 punkt 3, kuna sama sisu on toodud ka punktis 6, milles sätestatakse selgemalt, et parima kasutuse analüüsimisel lähtutakse alternatiivsest kasutusest, kui vastava kutsetunnistusega hindaja hindab, et kinnisasja alternatiivne kasutus oleks majanduslikult otstarbekam. Eelnõu punktiga 2 täiendatakse määrust §-ga 71, milles reguleeritakse põllumajandusmaa turupõhise kasutustasu hindamise alused. Riigikogus 6. mail 2020. aastal vastu võetud seadusega kehtestati maareformi seaduse alusel kasutusvaldusesse antud maa kasutusvalduse lepingute pikendamise tingimused. Muu hulgas kehtestati põhimõtted, et kasutusvalduse lepingu pikendamisel kohaldatakse kasutuslepingute kohta riigivaraseaduses sätestatut ja kasutusvalduse tasu on turupõhine kasutustasu. Lähiaastatel on lõppemas suurel hulgal maareformi seaduse alusel riigimaale seatud kasutusvalduse lepinguid (keskmiselt 600 lepingut aastas) ja lepingu pikendamisel on vajalik määrata põllumajandusmaale turupõhine kasutustasu. Samuti on riigi poolt enampakkumisel kasutusse andmiseks vajalik määrata turupõhisele kasutustasule vastav alghind keskmiselt 500- 600 kinnisasjale aastas. Seega on kasvamas vajadus määrata põllumajandusmaa turupõhist kasutustasu paljudele põllumajandusmaadele nii, et sellega kaasneks võimalikult väike rahaline- ja ajakulu ning halduskoormus. Riigivaraseadus näeb üldreeglina ette, et turupõhise kasututasu tuvastamiseks tellitakse hindamisaruande kutsetunnistusega hindajalt, kuid RVS § 181 lõike 2 alusel võib leida turupõhise kasutustasu turuanalüüsi tulemusel või muudel põhjendatud alustel ning turupõhise kasutustasu võib välja selgitada Maa-amet. Arvestades, et Maa-ametil on olemas ulatuslik tehinguinformatsioon (maakatastriseaduse § 9 lõike 21 alusel peetav tehingute andmebaas, riigivara enampakkumise tehingud), mida kasutavad oma töös ka kutselised hindajad, on otstarbekas põllumajandusmaade turupõhise kasutustasude hindamine teostada Maa-ameti enda poolt. Kui kasutuslepingu teine osapool ei ole Maa-ameti hinnatud tulemusega rahul, on tal võimalik tellida hindamisaruanne kutsetunnistusega hindajalt. Turupõhise kasutustasu väljaselgitamiseks oleks kõige täpsem kasutada kasutustehingute turuinformatsiooni, kuid sellist informatsiooni keskselt ei koguta - riigi enampakkumise tehingud ei ole hindamisstandardite käsitluses vabaturu tehingud. Haritava maa ostu- müügihindade kohta on põllumajandusmaadel turuinfo olemas, see võimaldab siduda kasutustasu turuväärtusega ehk hariliku väärtusega: kasututasu hinnatakse hariliku väärtuse ja kokkulepitud kasutustasu määra korrutamisel. Kokkulepitav kasutustasu määr leitakse tehingute analüüsil. Kui võrrelda haritava maa ostu- müügitehinguid ja riigi enampakkumisel rendile antud maade kasutustasusid, siis enampakkumisel kasutusse antud põllumajandusmaa kasutustasud on enampakkumiste tulemusel kujunenud vahemikus 2-6% müügitehingute mediaanhinnast. Järgnevas tabelis on näidatud valdavalt haritava maa kõlvikuga hoonestamata maatulundusmaa ostu- müügitehingute keskmiste ja mediaanhindade ja riigi enampakkumise tulemusena 2018–2019 sõlmitud rendilepingute kasutustasude võrdlus. Müügihind Renditasu aastas Renditasu ja müügihinna suhe Tehingute Keskmine Mediaan Tehingute Keskmine Mediaan Keskmine Mediaan arv €/ha €/ha arv €/ha €/ha Harju maakond 140 2794 2919 209 79 67 2,8% 2,3% Hiiu maakond 41 2216 2112 7 64 61 2,9% 2,9% Ida-Viru maakond 56 2633 2586 163 91 83 3,5% 3,2% Jõgeva maakond 100 3474 3800 34 116 95 3,3% 2,5% Järva maakond 175 3294 3250 42 132 127 4,0% 3,9% Lääne maakond 89 2477 2544 14 90 74 3,6% 2,9% Lääne-Viru maakond 202 3564 3723 56 93 81 2,6% 2,2% Põlva maakond 110 3733 3500 16 124 104 3,3% 3,0% Pärnu maakond 162 2933 2929 91 109 100 3,7% 3,4% Rapla maakond 162 2984 3016 34 110 106 3,7% 3,5% Saare maakond 114 2443 2474 46 149 151 6,1% 6,1% Tartu maakond 185 3776 3900 80 186 173 4,9% 4,4% Valga maakond 69 3693 3824 14 117 101 3,2% 2,6% Viljandi maakond 137 3157 3303 16 134 126 4,2% 3,8% Võru maakond 67 2903 2941 35 116 87 4,0% 3,0% Keskmine 3,7% 3,3% Eeltoodud tabelist selgub, et kasutustasu ja müügihinna suhe erineb piirkonniti ja kasutustasu kujuneb kõrgemaks piirkondades, kus on paremad mullad ehk maa tootlikus on suurem või kus rendimaa pakkumine turul on väiksem kui nõudlus. Samas on Eestis keskmiselt kasutustasu ja maa müügihinna suhe ~3%. Haritava maa müügitehingute mediaanhind kajastab kõige adekvaatsemalt põllumaa harilikku väärtust ehk kohalikku keskmist turuhinda. Seega on otstarbekas põllumajandusmaa kasutustasu leidmisel rakendada kogu Eestis ühetaoliselt kasutustasu määra 3% põllumajanduslikult kasutatava maa harilikust väärtusest. Selliselt on võimalik põllumajandusmaa turupõhine kasutustasu hinnata Maa-ameti poolt kõige väiksema ressursikuluga, kuid arvestades seejuures konkreetse maa omadusi, kasutusvõimalusi ja põllumajandusmaa turuväärtust. Seletuskirja Lisas 1 on toodud põllumajandusmaa turupõhise kasutustasu hindamise metoodika, milles on kirjeldatud üldised põhimõtted, kuidas ja milliseid kinnisasja omadusi kajastavaid olulisi komponente ja maa kasutamist mõjutavaid tegureid tuleb võtta arvesse turupõhise kasutustasu hindamisel. Eeltoodust tulenevalt määratakse § 71 lõike 1 punktiga 1, et turupõhine kasutustasu hinnatakse kolm protsenti aastas kinnisasja põllumajanduslikult kasutatava osa maksustamishinnast juhul, kui maksustamishind kajastab kinnisasja harilikku väärtust. Kuna hetkel kehtiv maa maksustamishind kehtestati 2001. aastal, millest alates on kinnisvaraturg oluliselt muutunud, ei kajasta hetkel maa maksustamishind siiski kinnisasja harilikku väärtust. Selleks, et kasutustasu oleks turupõhine, on lõike 1 punktis 2 täpsustatud, et kui maksustamishind ei kajasta kinnisasja harilikku väärtust, siis hinnatakse turupõhiseks kasutustasuks kolm protsenti aastas põllumajandusmaa kinnisasja harilikust väärtusest. Vastavalt Vabariigi Valitsuse 16.04.2020 otsusele on kavas uus korraline hindamine läbi viia 2022. aastal. Pärast uue hindamise läbiviimist saab kasutustasu määrata hindamistulemuste alusel. RVS § 18 lõike 5 kohaselt peab riigivara valitseja kasutuslepingus sätestama, et asjaga seotud kõrvalkulud, maksud ja koormised katab kasutaja proportsionaalselt kasutusõiguse ulatusega, või arvestama nimetatud kuludega kasutustasu kujundamisel. Paragrahvi 71 lõikes 2 täpsustatakse, et juhul, kui põllumajandusmaa kasutajale ei tulene maamaksuseaduse §-st 10 otsest maamaksu tasumise kohustust, tuleb maamaksu kulu arvestada proportsionaalselt kasutusõiguse ulatusega ja vastav summa arvata kasutustasu hulka. Sellised olukorrad esinevad eelkõige juhul, kui põllumajandusmaa ei hõlma kogu kinnisasja või kui maa kasutamise aeg on lühem kui kalendriaasta. Paragrahvi 71 lõikes 3 reguleeritakse olukorda, kui kinnisasja põllumajanduslikult kasutatava osa aastatasu kujuneb väiksemaks kui kümme eurot. Vastavalt maareformiseaduse § 342 lõike 2 punktile 2 on määruses sätestatud, et sellisel juhul on kasutusvalduse tasu kümme eurot. Määruse § 8 lõikes 2 on reguleeritud riigivaraseaduse alusel seatud kasutusvalduse aastatasu määramine juhul, kui kasutustasu kujuneb väiksemaks kui kümme eurot. Selguse huvides on otstarbekas määruses sarnaselt reguleerida ka kinnisasja põllumajanduslikult kasutatava osa aastatasu määramine juhul, kui turupõhine aastatasu kujuneb väiksemaks kui kümme eurot. Eelnõu punktiga 3 muudetakse määruse § 8 lõiget 1. Muudatused on vajalikud hoonestatud ja hoonestama kinnisasja või selle osa kasutustasu määra eristamiseks. Paragrahv 8 lõige 1 reguleerib hoonestatud kinnisasja või selle osa kasutustasu määraks viis protsenti aastas vastavast väärtusest ning hoonestamata kinnisasja või selle osa kasutustasu määraks kolm protsenti aastas vastavast väärtusest. Selline eristamine on vajalik, kuna lisaks põllumajandusmaa kasutusse andmisele tuleb riigimaa kasutusse andmist ette seoses erinevat liiki servituudiõiguste andmisega, näiteks juurdepääsuks või tehnovõrkude talumiseks. Erasektoris sõlmitud servituudilepingute andmeid ei ole kogutud, seega ei ole võimalik analüüsida servituuditasude vabaturuhindasid. Kuivõrd servituudi tasu sõlmitakse poolte kokkuleppel, siis puudub seni ka ühtne põhimõte, mille alusel servituuditasu arvestamisel lähtutakse. Sellest tulenevalt on praktikas kerkinud palju vaidlusi riigi maale seatava servituudi tasu määramisel. Juurdepääsuservituut seatakse tavapäraselt juba olemasolevale transpordimaale või asukohta, mida kavandatakse transpordimaana kasutusele võtta. Vabaturutehingud transpordimaadega on pigem harvad ja juhuslikud, mistõttu transpordimaade aktiivne turg Eestis puudub. Sellest tulenevalt puuduvad ka tehinguandmed, millele väärtuse määramisel tugineda. Sarnane olukord on tehnorajatiste aluse maaga, kus kasutusõigus seatakse valdavalt notariaalse isikliku kasutusõiguse lepinguga, mille sisu ja tasu suurus ei ole hindajatele kättesaadav. Tehinguandmete puudumise tõttu kasutavad riik ja kutselised hindajad määruse kehtivas § 8 lõikes 1 toodud tasu määra, mis on 5% kinnisasja harilikust väärtusest, kuid mis ei pruugi kajastada tegelikku turuväärtust. Seda eriti teeservituudi seadmisel, kus lisaks kasutustasu maksmise kohustusele paneb riik servituudi omanikule kohustuse omal kulul tee korrashoiu tagamiseks, jättes seejuures endale õiguse teed kasutada. Kuna põllumajandusmaa kasutustasu määr 3% tugineb turuandmetele, siis on hoonestamata kinnisasjade või nende osade puhul samuti kohasem kasutada kasutustasu määra kolm protsenti kinnisasja harilikust väärtusest senise viie asemel. Kasutustasu suuruse fikseerimise laiem eesmärk on anda suunised ka eraturul makstavate kasutustasude ühtlustamiseks. Tänasel päeval on riigil, kohalikel omavalitsustel ja võrguettevõtjatel erinev praktika kasutustasu määramiseks. Ühe näitena võib tuua olukorra, kus võrguettevõtja pakkus maaomanikule isikliku kasutusõiguse tasuks kinnisasja turuväärtusest ca 8 korda kõrgemat hinda. Kuivõrd kasutustasude arvestamise põhimõtted õiguslikus regulatsioonis puuduvad või on ebamäärased, siis ongi igal ettevõttel ja riigiasutusel võimalik kohaldada erinevaid põhimõtteid sõltuvalt oma eelarve võimalustest. Selline olukord soosib isikute ebavõrdset kohtlemist ning tekitab põhjendamatuid vaidlusi, sest tasude määramise põhimõtted ei ole maaomanikule arusaadavad. Samuti on kohalikele omavalitsustele suureks probleemiks teele seatava sundvalduse kasutustasu määramine. Kuna tasu määramiseks ühtne metoodika puudub, siis peavad omavalitsused tasu määramiseks tellima hindamisaruande, mille maksumus ületab kümnetes kordades makstavat sundvalduse tasu. Riigi poolt turutehingute põhjal tuvastatud kasutustasu laialdasem rakendamine aitab tagada isikute võrdset kohtlemist, kokku hoida menetluskulusid, lühendab menetluseks kuluvat aega ning on läbipaistvam ja arusaadavam ka maaomanikele. Eelnõu punktiga 5 asendatakse § 9 sissejuhatavas lauseosas viide senisele raamatupidamise seaduse § 36 lõikele 1 viitega sama seaduse § 34 lõikele 4, kuna viidatud § 36 on 2015. a kehtetuks tunnistatud ning § 34 lõige 4 näeb ette raamatupidamise toimkonna juhendi kehtestamise, mille nõudeid tuleb käesoleva määruse § 9 kohaselt arvestada. Eelnõu punktiga 6 täiendatakse määruse paragrahvi 9 punktiga 4, mille kohaselt ei ole kohalikule omavalitsusele avalikult kasutavate teede rajamiseks vajaliku maa võõrandamise korral vaja hinnata maa bilansilise maksumuse vastavust turusituatsioonile. Sellisel juhul loetakse maa väärtuseks selle bilansiline maksumus. Kohalikule omavalitsusele võõrandatakse riigivaraseaduse alusel tasuta transpordimaa sihtotstarbega kinnisasju, mida omavalitsus on taotlenud kergliiklusteede või muude avalikult kasutatavate teede rajamiseks või olemasoleva tee avaliku kasutamise tagamiseks. Tehingute puudumise tõttu leitakse harilik väärtus määruse § 9 kohaselt muudest põhjendatud alustest lähtuvalt. Kuna vara võõrandatakse tasuta, siis hindamine on vajalik riigivaraseaduses sätestatud sanktsioonide aluse kindlaksmääramiseks juhul, kui võõrandatud kinnisasja ei kasutata sihtotstarbeliselt. Võõrandatavad maaüksused on riigi raamatupidamises arvel enamasti maksustamishinnaga, mis kõikides Eesti piirkondades ei kajasta võõrandamishetke turutaset. Seetõttu on määruse kehtiv § 9 punkt 1 lubanud lähtuda hariliku väärtuse hindamisel bilansilisest jääkmaksumusest, kui see ei erine märgatavalt õiglasest väärtusest, st iga võõrandatava maatüki puhul tuleb anda hinnang bilansilise maksumuse vastavusele võõrandamise hetke turusituatsioonile. Kuna riik teeb sarnaseid võõrandamistehinguid tihti, on § 9 punkti 1 rakendamine praktikas tõstnud oluliselt halduskoormust. Analüüsi tegemine ja hindamisaruande koostamine võtab aega ja on asutusele täiendav kulu. Samas ei kaasne selliste maaüksuste hindamisega riigile tulu. Transpordimaa kinnisasjade suurusest ja kujust tingituna on maatükkide väärtused väikesed ning nende maade kasutamine muul otstarbel kohaliku omavalitsuse poolt ei ole reaalne. Sellest tulenevalt ei ole hindamisaruande koostamine otstarbekas ning vastavalt Rahandusministeeriumist saadud suunistele käsitatakse kohalikele omavalitsustele avalikult kasutatavate teede rajamiseks võõrandatava tee aluse ja tee teenindamiseks vajalike maatükkide hariliku väärtusena bilansilist jääkmaksumust. Õigusselguse huvides on otstarbekas see fikseerida ka määruses. Kui võõrandatav maatükk ei ole vaid tee rajamisega seotud, näiteks võõrandatakse suurem katastriüksus parkla rajamiseks, tuleb koostada hindamisaruanne. 3. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele Tulenevalt Euroopa Liidu aluslepingutest ning direktiividest peab võrdse kohtlemise põhimõtte kohaselt käsitlema ühetaoliselt kõiki isikuid ühtedes ja samades oludes ning samadel eeldustel. Ühetaoline kohtlemine peab olema tagatud ühesuguste asjaolude korral. Määruses tehtavad muudatused loovad ühtsed alused riigile kuuluv põllumajandusmaa ja hoonestamata maa kasutustasu määramiseks, misläbi on enam tagatud ka Euroopa Liidu õigusest tulenev isikute võrdse kohtlemise põhimõte. 4. Määruse mõju Riigikogus 6. mail 2020. aastal vastu võetud seadusega luuakse ühtsed alused riigile kuuluva põllumajandusmaa kasutustasu määramiseks, misläbi tagatakse isikute võrdne kohtlemine. Käesolev määrus sätestab ühtsed põllumajandusmaa kasutustasu määramise alused ja võimaldab hinnata kasutustasu Maa-ametil tehinguinfo alusel ilma hindamisaruandeid tellimata, see vähendab menetluseks kuluvat aega ja riigi kulusid hinnangute tellimisel. Aastane kokkuhoid hinnangute tellimata jätmiselt on ca 100 000 eurot (keskmiselt 600 pikendamist vajavat kasutusvalduse lepingut aastas, ühe hindamise kulu 200 eurot). Määrusega luuakse ühtsed alused riigi hoonestamata maade servituudiõiguste kasutustasu määramiseks. Selle mõju rahaline hindamine on keeruline, kuna puudub ülevaade senisest praktikast tasude hindamisel ja muutmisel ning ajakulust kokkulepete sõlmimisel ja vaidluste lahendamisel. Riigi maadel on sõlmitud ca 11 000 isikliku kasutusõiguse ja servituudi lepingut. Eeldatavalt ei puuduta määrus enamikku juba sõlmitud lepinguid, kuid avaldab positiivset mõju tulevikus sõlmitavatele lepingutele ja ühtlustab praktikat. Hoonestamata maade kasutasude sidumine kokkulepitud kasutustasu määraga 3% (määruse peamine sisuline muudatus) hakkab avaldama selgemat mõju halduskoormusele peale maa korralise hindamise läbiviimist ja tulemuste kinnitamist (kavandatavalt 1. jaanuarist 2023). Maa maksustamishind muutub vastavaks maa harilikule väärtusele ja seda on võimalik rakendama ühtse alusena kasutustasude määramisel ja muutmisel ilma eraldi hariliku väärtuse hindamiseta Maa-ameti poolt. Kuigi määrus reguleerib vaid riigi omandis olevate maade kasutuslepingute kasutustasusid, võivad sama praktikat rakendada ja maa maksustamishinna alusel kasutukokkuleppeid sõlmida ka teised kinnisvara omanikud, sh kohalikud omavalitsused ja eraomanikud. Ka kehtivas kasutusvalduse tasu regulatsioonis on kasutasu leitud kasutustasu määra ja maa väärtuse korrutisena. Kasutustasu määrana on rakendatud maatulundusmaal 2%, mistõttu toimub uue regulatsiooniga kasutustasu määra tõus 1% võrra. Maa väärtuse alusena on varasemas regulatsioonis kasutatud maa maksustamishinda, kuid viimane hindamine viidi läbi 2001. aastal ja hindamistulemused ei ole enam ajakohased (maatulundusmaa väärtused on kasvanud keskmiselt kaheksa korda). Seega toimub uutel tingimustel kasutusvalduse lepingute sõlmimisel märkimisväärne kasutustasu kasv, kuid tegemist ei ole mitte käesoleva määruse, vaid Riigikogus 6. mail 2020. aastal vastu võetud seaduse mõjuga. Seadusega viiakse maareformi seaduse regulatsioon vastavusse riigivaraseaduse regulatsiooniga, mis näeb ette riigivara kasutusse andmise turupõhistel tingimustel. Seadus lõpetab soodustingimustel kasutuslepingute sõlmimise kasutusvaldajatega ja tagab kõigi põllumajandustootjate võrdse kohtlemise sõltumata sellest, kas maa on kasutusse võetud rendilepingu alusel enampakkumisel või kasutusvalduse tingimustel otsustuskorras. Kasutusvalduse lepingu sõlmimine riigiga ei ole kohustuslik, kasutusvaldajatel on õigus maa välja osta. 5. Määruse rakendamisega seotud tegevused, vajalikud kulud ja määruse rakendamise eeldatavad tulud Määruse rakendamine võimaldab Maa-ametil määrata väiksema halduskoormusega hoonestamata maade kasutustasusid, hoides seeläbi kokku aega ja kulutusi hindamisaruande tellimistelt. Turule vastavate ühtsete aluste kehtestamisega kasutustasu määramisel võimaldab kulusid kokku hoida ka kohalikel omavalitsustele, seda eelkõige sundvalduse tasu määramisel. Eelnõu alusel kehtestatava määruse rakendamisega ei kaasne täiendavaid riigieelarvelisi kulusid ega tulusid. 6. Määruse jõustumine Määrus jõustub üldises korras. 7. Määruse kooskõlastamine Määruse eelnõu saadetakse kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks eelnõude infosüsteemi (EIS) kaudu ministeeriumitele ja Eesti Linnade ja Valdade Liidule.