Kiri

Töö nr 627 Harjumaa, Rae vald, Ülejõe küla ÜLEJÕE KÜLA KÕPSU-HANSU JA NURGA KINNISTUTE JA LÄHIALA DETAILPLANEERING (kovID DP0570) PLANEERINGU KOOSTAMISE Rae Vallavalitsus, registrikood 75026106 KORRALDAJA: Aruküla tee 9 75301 Jüri alevik Harjumaa HUVITATUD ISIKUD: Ringtee Tööstuse OÜ, registrikood 12025175 Rävala pst 3, 10143 Tallinn Tanel Tarum, juhatuse liige [email protected]; 505 8648 ConArte OÜ, registrikood 11732539 Paevälja pst 5, 13619 Tallinn Tiina Vilberg, juhatuse liige [email protected]; 520 9928 PLANEERIJA: Optimal Projekt OÜ, registrikood 11213515 MTR reg-nr EEP000601 Keemia tn 4, 10616 Tallinn ARHITEKT JA SELETUSKIRJA KOOSTAJA: Ive Punger PROJEKTIJUHT: Arno Anton +372 56 983 389 [email protected] KINNISMÄLESTIS: kultusekivi (reg-nr 18910); kultusekivi (reg-nr 18908) kaitsevöönd Tallinn 2026  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) KÖITE KOOSSEIS: I SELETUSKIRI 1. PLANEERINGU KOOSTAMISEL ARVESTAMISELE KUULUVAD PLANEERINGUD JA MUUD ALUSMATERJALID .......................................................................................................................... 4 2. PLANEERINGUALA LÄHIÜMBRUSE EHITUSLIKE JA FUNKTSIONAALSETE SEOSTE NING KESKKONNATINGIMUSTE ANALÜÜS NING PLANEERINGU EESMÄRK .................................. 4 2.1. Planeeringu eesmärk ................................................................................................................. 4 2.2. Planeeritava maa-ala kontaktvööndi funktsionaalsed seosed .................................................. 4 2.3. Planeeringulahenduse kaalutlused ja põhjendused .................................................................. 5 2.4. Planeeritava maa-ala ruumilise arengu eesmärkide kirjeldus................................................... 5 2.5. Vastavus Rae valla üldplaneeringule ........................................................................................ 5 3. OLEMASOLEVA OLUKORRA ISELOOMUSTUS ........................................................................... 6 3.1. Planeeringuala asukoht ja iseloomustus ................................................................................... 6 3.2. Planeeringuala maakasutus ja hoonestus ................................................................................. 6 3.3. Planeeringualaga külgnevad kinnistud ja nende iseloomustus ................................................ 6 3.4. Olemasolevad teed ja juurdepääsud ......................................................................................... 7 3.5. Olemasolev tehnovarustus ........................................................................................................ 7 3.6. Olemasolev haljastus ja keskkond............................................................................................. 7 3.7. Kehtivad piirangud ..................................................................................................................... 7 4. PLANEERINGU ETTEPANEK ......................................................................................................... 7 4.1. Krundijaotus ja hoonestusala ..................................................................................................... 7 4.2. Krundi ehitusõigus...................................................................................................................... 9 4.3. Ehitiste arhitektuurinõuded ...................................................................................................... 10 4.4. Ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks esitatud nõuded ................................................. 10 4.5. Piirded ...................................................................................................................................... 11 4.6. Tänavate maa-alad, liiklus- ja parkimiskorraldus .................................................................... 11 4.6.1. Liiklusuuring....................................................................................................................... 13 4.7. Haljastuse ja heakorra põhimõtted .......................................................................................... 13 4.8. Jäätmete prognoos ja käitlemine ............................................................................................. 14 4.9. Tuleohutusnõuded ................................................................................................................... 15 4.10. Kuritegevuse riske vähendavad nõuded ja tingimused ......................................................... 15 4.11. Servituutide seadmise vajadus .............................................................................................. 15 4.12. Tehnovõrkude lahendus ........................................................................................................ 16 4.12.1. Veevarustus ja kanalisatsioon ........................................................................................ 17 4.12.2. Vertikaalplaneerimine ja sademevee ärajuhtimine ......................................................... 17 4.12.3. Elektrivarustus ................................................................................................................. 18 4.12.4. Sidevarustus .................................................................................................................... 19 4.12.5. Soojavarustus .................................................................................................................. 19 4.13. Meetmed kuritegevuse ennetamiseks ................................................................................... 20 4.14. Planeeringuala tehnilised näitajad ......................................................................................... 20 5. KESKKONNATINGIMUSED JA VÕIMALIKU KESKKONNAMÕJU HINDAMINE ........................ 20 5.1. Eessõna ................................................................................................................................... 20 5.2. Kavandatava tegevusega kaasnev oht inimese tervisele ja keskkonnale ning avariiolukordade esinemise võimalikkus ................................................................................. 21 5.3. Müra ja vibratsioon ................................................................................................................... 21 5.3.1. Mürahinnang...................................................................................................................... 22 5.4. Põhjavesi ja pinnavesi ............................................................................................................. 22 5.5. Radoon ..................................................................................................................................... 23 5.5.1. Radooni mõõtmisaruanne ................................................................................................. 23 5.6. Soojussaared ........................................................................................................................... 23 5.7. Võimalik keskkonnamõju hindamine ....................................................................................... 23 5.8. Arheoloogiamälestis ................................................................................................................. 24 6. KESKKONNALUBADE TAOTLEMISE VÕIMALUS ....................................................................... 24 2  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) 7. DETAILPLANEERINGU ELLUVIIMISEGA KAASNEVAD MÕJUD ............................................... 24 8. PLANEERINGU ELLUVIIMISE KAVA ............................................................................................ 26 II JOONISED AS-01 Asukohaskeem M 1:~ AS-02 Kontaktvööndi analüüs M 1:~ AS-03 Tugiplaan M 1:1000 AS-04 Põhijoonis M 1:750 AS-05 Tehnovõrkude koondplaan M 1:750 AS-06 Vee- ja kanalisatsioonitrassi ühinemise skeem M 1:~ III LISAD Teostatud uuringud: • geodeetiline alusplaan on mõõdistatud OÜ AderGeo poolt 06.04.2025, töö nr M020325; • PML Balti OÜ poolt teostatud „Radooni aktiivsuskontsentratsiooni mõõtmisaruanne” 24.02.2026; • K-Projekt AS poolt koostatud „Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneeringu liiklusuuring”, 10.04.2026, töö nr 26043; • Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneeringu mürahinnangu koostas LEMMA OÜ 26.05.2026. Tehnilised tingimused: • Elektrilevi OÜ Tallinn-Harju regiooni poolt 14.01.2026 väljastatud tehnilised tingimused nr 508610; • Aktsiaselts ELVESO tehnilised tingimused 17.01.2026 nr VK-TT 010; • Telia Eesti AS tehnilised tingimused 13.03.2026 nr 40155013; • Energate OÜ tehnilised tingimused 27.05.2025 nr T-700. IV KOOSKÕLASTUSTE JA KOOSTÖÖ KOKKUVÕTE V MENETLUSDOKUMENDID 3  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) I SELETUSKIRI 1. PLANEERINGU KOOSTAMISEL ARVESTAMISELE KUULUVAD PLANEERINGUD JA MUUD ALUSMATERJALID • Rae vallavalitsuse 18.05.2021 korraldus nr 716: „Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneeringu koostamise algatamine ja lähteseisukohtade kinnitamine ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine”; • Planeerimisseadus; • Rae valla üldplaneering, kehtestatud Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsusega nr 462; • Rae valla jäätmehoolduseeskiri, kehtestatud Rae Vallavolikogu 15.06.2021 määrusega nr 73; • Rae Vallavolikogu 21.09.2021 määrus nr 78 „Rae valla jäätmekava aastateks 2021 – 2026 vastuvõtmine”; • Rae valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni ning sademevee ärajuhtimise arendamise kava aastateks 2024 – 2035 (Rae Vallavolikogu 20.05.2024 määrus nr 46); • Rae Vallavalitsuse 15.02.2011 määrus nr 13 „Digitaalselt teostatavate geodeetiliste alusplaanide, projektide, teostusjooniste ja detailplaneeringute esitamise kord”; • Rae Vallavalitsuse 15.02.2011 määrus nr 14 „Detailplaneeringute koostamise ning vormistamise juhend”; • riigihalduse ministri 17.10.2019 määrus nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded”; • Eesti standard EVS 843:2016 „Linnatänavad”; • Haljastuse hindamise metoodika ning avaliku ala haljastuse nõuded (Rae Vallavalitsuse 30.08.2022 määrus nr 18); • Haljastusnõuded projekteerimisel ja ehitamisel Rae vallas (Rae Vallavolikogu 18.10.2022 määrus nr 11); • Rae valla arengukava muutmine ja vastuvõtmine (Rae Vallavolikogu 19.11.2024 määrus nr 51); • Välisõhus leviva müra piiramise eesmärgil planeeringu koostamise kohta esitatavad nõuded (keskkonnaministri 03.10.2016 määrus nr 32); • siseministri 30.03.2017 määrus nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded”; • siseministri 18.02.2021 määrus nr 10 „Veevõtukoha rajamise, katsetamise, kasutamise, korrashoiu, tähistamise ja teabevahetuse nõuded, tingimused ning kord”; • katastriüksuse plaan; • muud õigusaktid ja projekteerimisnormid. 2. PLANEERINGUALA LÄHIÜMBRUSE EHITUSLIKE JA FUNKTSIONAALSETE SEOSTE NING KESKKONNATINGIMUSTE ANALÜÜS NING PLANEERINGU EESMÄRK 2.1. Planeeringu eesmärk Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on Vanapere tee ja Tallinna ringtee vahelisele maa -alale tehnopargi kavandamine. Detailplaneeringuga kavandatakse äri- ja/või tootmismaa sihtotstarbelisi kinnistuid, määratakse ehitusõigus ja hoonestustingimused, lahendada juurdepääsud, liikluskorraldus ja tehnovõrkudega varustamine ning haljastus. Planeeringuala suurus on ligikaudu 17 ha. Planeeringulahenduse koostamisel on arvestatud maaomanike soovidega, naaberaladel kehtestatud ja menetluses olevate detailplaneeringutega ning lähiümbruses paikneva ja planeeritud hoonestusega. 2.2. Planeeritava maa-ala kontaktvööndi funktsionaalsed seosed Käesoleva detailplaneeringu kontaktvööndis paiknevad Tallinna ringtee, Lagedi-Maardu raudtee ja Lagedi-Aruküla Peningi maantee. Planeeringualale juurdepääs on olemasolevalt Vanapere teelt, mis on ühenduses kõrvalmaanteega 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee. Vanapere tee ja kõrval- maantee 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee ristmikule on projekteerinud T-MODEL OÜ ringristmiku, mis parandab ligipääsu planeeringualale. Rail Baltic koridor asub planeeringualast 700 meetri kaugusel põhjas. Tallinna linna lähedus ja hea ligipääs on muutnud ala atraktiivseks äri- ja tootmispiirkonnaks. ulatuses on selleks rajatud vajalik infrastruktuur teedevõrgu ja tehnovõrkude näol. Suurte magistraalteede (riigimaanteed, raudteed ja lennujaam) lähedus on sobilik planeeringuga ette nähtud äri- ja tootmismaa sihtotstarbeliste kinnistute moodustamiseks. Planeeringualast edelasuunas asub algatatud Variverepõllu ja Roode kinnistute ning lähiala 4  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) detailplaneering, millega kavandatakse äri- ja tootmismaa krunte. Kruntidele on lubatud ehitada 3-korruselisi ja kuni 16 meetrit kõrgeid hooneid. 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi teest lõunasuunas on samuti algatatud Suur-Varivere ja Varivere kinnistute ning lähiala detailplaneering äri- ja tootmishoonete ehitamiseks. Olemasolev hoonestus on planeeringuala naabruses pigem hõre. Tallinna ringteest idasuunas asuvad üksikud elamud, läänesuunas Varivere tee ääres asuvad kuni 4-korruselised äri- ja tootmishooned. Lähim bussipeatus asub kõrvalmaantee 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee ääres ca 440 meetri kaugusel planeeringualast. Bussipeatusest „Ülejõe“ on võimalik liikuda suunal Maardu, Muuga, Loo, Lagedi, Jüri, Tallinn jne. Piirkonna oluliseks eeliseks on Lagedi alevikus asuv rongipeatus, mis paikneb planeeringualast ligikaudu 2 kilomeetri kaugusel. Rongipeatus tagab kiire ja mugava ühistranspordiühenduse Tallinnaga, Arukülaga Raasikuga jne, mis loob soodsad tingimused piirkonna ettevõtluse arenguks ning toetab töökohtade ja tootmistegevuse head ligipääsetavust nii töötajatele kui ka külastajatele. Planeeritavale alale lähimad teenindusasutused (kauplus, postkontor, tankla, pank jne) asuvad Tallinna linnas. Tallinna linna piir jääb linnulennult 1,7 km kaugusele. Rae valla keskus, Jüri alevik, jääb planeeritavast alast linnulennult ~6 km kaugusele. Piirkonna eelisteks on: • Tallinna linna lähedus; • strateegiliselt hea asukoht Tallinna ringtee suhtes, mis tagab ettevõtetele väljapaistva asukoha ning lihtsa juurdepääsu olulisematele transpordikanalitele – maanteed, sadamad, raudtee; • arenemas äri-, tootmis- ja laohoonete piirkond soosib siia samalaadse hoonestuse planeerimist; • piirkonnas on osaliselt välja kujunenud infrastruktuur; • ühistranspordi peatuste lähedus – nii rongi- kui ka bussiliikluse on olemasolu. Planeeringuala kontaktvööndis paiknevate hoonete asukohad ja kruntide sihtotstarbed on kajastatud joonisel AS-02 Kontaktvööndi analüüs. 2.3. Planeeringulahenduse kaalutlused ja põhjendused Planeeringulahenduse koostamisel on arvestatud Rae valla üldplaneeringuga määratud juhtotstarbest, mille kohaselt jääb planeeringuala tootmis- ja ärimaa juhtotstarbega alale. Tallinna Lennujaama, Väo maardla, põhimaantee 11 Tallinna ringtee ja rajatava Rail Balticu tõttu on planeeringualal suurem müra, vibratsiooni ning õhureostuse tase. Lisaks asuvad kontaktvööndis ka planeeritud äri- ja tootmishooned. Seega käesolev planeeringulahendus sobitub hästi piirkonda. Liikluskorralduse seisukohalt asub planeeringuala hästi ligipääsetavas kohas, kuna kontaktvööndisse jäävad kohalikud teed ning 11 Tallinna ringtee. Parkimine lahendatakse krundisiseselt. Hoonestus on planeeritud optimaalse kaugusega teest. Äri- ja tootmismaa sihtotstarbega kruntide loomise eelduseks on Tallinna linna lähedus ja transpordi-infrastruktuurid. Tulenevalt eelnevast on planeeritud tegevus sobiv antud asukohas, kuna arvestab lisaks omaniku soovile ka üldplaneeringus määratud juhtotstarvet ning lähiümbruse olemasolevate katastriüksuste maakasutusega lähipiirkonnas. 2.4. Planeeritava maa-ala ruumilise arengu eesmärkide kirjeldus Planeeritud ala arengu eesmärgid on järgmised: • ruumilise terviklahenduse kavandamine; • planeeringuala korrastamine ja planeeringuga planeeritud äri- ja tootmismaade ning transpordimaa kasutusse võtmine; • keskkonnasõbraliku ruumi loomine, kus arvestatakse olemasoleva keskkonna esteetilist ja ökoloogilist väärtust; • teedevõrgu tervikliku lahenduse loomine ühendades planeeritud ja olemasolevaid sõidu- ja kõnniteid. 2.5. Vastavus Rae valla üldplaneeringule Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsusega nr 462 kehtestatud Rae valla üldplaneeringuga on planeeringuala maakasutuse juhtotstarbeks ette nähtud planeeritav tootmis- ja ärimaa. Tootmismaade all mõeldakse tootmisega seotud hoonete, neid teenindavate abihoonete ja rajatiste maad; samuti ladude ja transpordiettevõtete maad. Kuna tänapäeval on tootmis- ja äritegevus tihedalt seotud, siis on tootmismaale lisatud ka ärimaa liitfunktsioon. Planeeringuala asub Rae valla üldplaneeringuga määratud tiheasustusalal, mis on kohustuslik detailplaneeringu koostamise ala. 5  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) Rae valla üldplaneeringus määratud ehitustingimused: • planeeritavate kruntide max suurus on 1,5 ha, elamute kontaktvööndis max 0,7 ha; • ehitisealune pind võib olla kuni 50% krundi pindalast; • ühele krundile on lubatud kuni 3 hoonet, kõrgus kuni 16 m; • katusekalde vahemik 0 – 15°; • haljasalaks planeerida 20% krundi pinnast; • näha ette krundi iga 600 m² kohta 1 puu, mille täiskasvamise kõrgus on 10 m. Elamualade kontaktvööndis min 40% haljasalast peab olema kaetud kõrghaljastusega. Käesoleva detailplaneeringu lahenduse juhtotstarve on kooskõlas Rae valla üldplaneeringuga. Koostatud detailplaneering ei sisalda üldplaneeringu muutmise ettepanekut. Joonis 1. Väljavõte Rae valla üldplaneeringu maakasutuse kaardist: 3. OLEMASOLEVA OLUKORRA ISELOOMUSTUS 3.1. Planeeringuala asukoht ja iseloomustus Planeeritav maa-ala asub Harjumaal Rae vallas Ülejõe külas. Planeeringuala asub põhimaantee Tallinna ringtee vahetus läheduses. Planeeringuala täpne asukoht on esitatud joonisel AS-01 Asukohaskeem. 3.2. Planeeringuala maakasutus ja hoonestus Tabel 1. Planeeringuala maakasutus ja hoonestus. Aadress Pindala Katastritunnus Sihtotstarve Nurga 67 185 m² 65301:011:0055 Maatulundusmaa 100% Kõpsu-Hansu 96 611 m² 65301:011:0169 Maatulundusmaa 100% Lähialana planeeringualasse kaasatud: Vanapere tee 11 922 m² 65301:001:3717 Transpordimaa 100% Urbase 45084 m² 65301:011:0072 Maatulundusmaa 100% Urba 99059 m² 65301:011:0073 Maatulundusmaa 100% Ehitisregistri andmetel on planeeringuala hoonestamata. 3.3. Planeeringualaga külgnevad kinnistud ja nende iseloomustus Tabel 2. Planeeringualaga külgnevad kinnistud ja nende iseloomustus. Aadress Pindala Katastritunnus Sihtotstarve Rangu 15 148 m² 65301:001:4869 Maatulundusmaa 100% Rangusauna 19 441 m² 65301:011:0030 Maatulundusmaa 100% Linke 9463 m² 65301:011:0139 Maatulundusmaa 100% Linke 1878 m² 65301:011:0140 Maatulundusmaa 100% Sepajaana 28 822 m² 65301:011:0363 Maatulundusmaa 100% 6  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) Aadress Pindala Katastritunnus Sihtotstarve Ülejaana 95 775 m² 65301:011:0362 Maatulundusmaa 100% Topi 93 072 m² 65301:001:3544 Maatulundusmaa 100% Urbase 45 084 m² 65301:011:0072 Maatulundusmaa 100% Urba 99 059 m² 65301:011:0073 Maatulundusmaa 100% 11300 Lagedi-Aruküla- 118 168 m² 65301:013:0086 Transpordimaa 100% Peningi tee Kaljumaa 9073 m² 65301:011:0004 Maatulundusmaa 100% Rätsepasauna 14 425 m² 65301:011:0291 Maatulundusmaa 100% Mildovi 2804 m² 65301:011:0490 Elamumaa 100% Vahtra 7509 m² 65301:011:0590 Maatulundusmaa 100% Variverepõllu 32 379 m² 65301:001:4255 Maatulundusmaa 100% Roode 19 691 m² 65301:011:0560 Elamumaa 100% Lagedi-Maardu 168 033 m² 65301:011:0112 Transpordimaa 100% Kirsi 7458 m² 65301:011:0580 Maatulundusmaa 100% Kassisaba 17 366 m² 65301:011:0129 Elamumaa 100% Vanapere tee L2 1737 m² 65301:011:0365 Transpordimaa 100% Kaljumaa 9073 m² 65301:011:0004 Maatulundusmaa 100% 3.4. Olemasolevad teed ja juurdepääsud Juurdepääs planeeringualale on ette nähtud mööda 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi teel (kü 65301:013:0086) mahasõiduga Vanapere kogujateelt (kü 65301:001:3717). 3.5. Olemasolev tehnovarustus Planeeringuala läbib Lagedi-Loo elektri 10 kV õhuliinikaabel. Lisaks läbib planeeringuala sidekaabel ning kogu planeeringuala on kaetud drenaažitorustikuga. Olemasolev tehnovarustus on esitatud joonisel AS-03 Tugiplaan ja AS-04 Põhijoonis. 3.6. Olemasolev haljastus ja keskkond Planeeritav ala on looduslik rohumaa, mida eelnevalt on kasutatud põllumaana. Märkimisväärne kõrghaljastus puudub, esineb paiguti remmelga erinevate liikide võsa, Vanapere tee ääres mõned üksikud puu mõõtu isendid. Vastavalt kehtiva Harju maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused” ei paikne planeeringuala rohevõrgustiku koridoris ega väärtusliku maastiku alal. 3.7. Kehtivad piirangud • Kõpsu-Hansu kinnistule ulatub raudtee kaitsevöönd. Ehitusseadustik § 73 kohaselt ulatub raudtee kaitsevöönd 30 meetri kaugusele äärmise rööpme teljest; • Vanapere teekaitsevöönd 10 m (Ehitusseadustik § 71); • Lagedi-Aruküla-Peningi tee (riigitee nr 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee) teekaitsevöönd 30 m äärmise sõidurea servast; • keskpinge elektriõhuliini kaitsevöönd. Vastavavalt Eesti Vabariigi 25.06.2015 määrusega nr 73 „Elektripaigaldise kaitsevööndi ulatus, kaitsevööndi tegemise kord ja kaitsevööndi tähistusele esitatavad nõuded” on kuni 1 kV kuni 35 kV nimepingega õhuliini kaitsevööndi ulatus mõlemal pool liini telge 10 meetrit; • sidekaabli kaitsevöönd. Vastavavalt Eesti Vabariigi 25.06.2015 määrusega nr 73 „Elektri- paigaldise kaitsevööndi ulatus, kaitsevööndi tegemise kord ja kaitsevööndi tähistusele esitatavad nõuded” on sideehitise kaitsevööndi ulatus mõlemal pool sideehitist on 1 meeter. • planeeringualal asub Kultusekivi 18 910 ja selle kaitsevöönd; • planeeringualale ulatub kultusekivi 18 908 kaitsevöönd. Olemasolevad kitsendused on esitatud joonisel AS-03 Tugiplaan ja AS-04 Põhijoonis. 4. PLANEERINGU ETTEPANEK 4.1. Krundijaotus ja hoonestusala Detailplaneeringuga on kavandatud kolmteist äri- ja tootmismaa ning kaks transpordimaa sihtotstarbega krunti. 7  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) Tabel 3. Krundijaotus. Pos Suurus Sihtotstarve (katastri- Sihtotstarve (detailplaneeringu liikide kaupa) nr (m²) üksuse liikide kaupa) kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja ärimaa 0-100% // 1 5322 teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone tootmismaa 0-100% maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja ärimaa 0-100% // 2 5326 teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone tootmismaa 0-100% maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja ärimaa 0-100% // 3 5959 teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone tootmismaa 0-100% maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja ärimaa 0-100% // 4 6050 teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone tootmismaa 0-100% maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja ärimaa 0-100% // 5 14 710 teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone tootmismaa 0-100% maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja ärimaa 0-100% // 6 14 759 teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone tootmismaa 0-100% maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja ärimaa 0-100% // 7 14 989 teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone tootmismaa 0-100% maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja ärimaa 0-100% // 8 7000 teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone tootmismaa 0-100% maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja ärimaa 0-100% // 9 15 000 teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone tootmismaa 0-100% maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja ärimaa 0-100% // 10 15 000 teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone tootmismaa 0-100% maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja ärimaa 0-100% // 11 15 000 teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone tootmismaa 0-100% maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja ärimaa 0-100% // 12 7000 teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone tootmismaa 0-100% maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja ärimaa 0-100% // 13 7000 teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone tootmismaa 0-100% maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa 14 21 295 tee ja tänava maa transpordimaa 15 9373 tee ja tänava maa transpordimaa Detailplaneeringuga määratakse moodustatud äri- ja tootmismaa kruntidele hoonestusalad, tagatud on üldplaneeringu kohane hoonete vahelised kaugused. Hoonestusala on ala, kuhu on lubatud ehitusloakohustuslikke kui ka ehitusloakohustuseta (ehitusteatisekohustuslike ja alla 20 m2 ehitiste) ehitiste püstitamine / rajamine. Hoonestusala on planeeritud vastavaid kitsendusi ja tee 8  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) kaitsevööndit arvesse võttes. Hoonestusalast välja on lubatud rajada hoonete sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalikke tehnovõrke, parkimisala, piirdeaedu, juurdepääsuteed ja haljastust. Vastavalt algatamise korralduse lähtetingimuse punktile 4.2.2 on lubatud ehitusalasid liita kahe krundi ulatuses ainult raudtee ääres, eesmärgiga vältida liiga suuri ehitusmahtusid. Planeeringulahendusega on lubatud tingimusega liita omavahel krunte 1 ja 2 ning 2 ja 4, mis asuvad raudteest eemal. See lahendus on põhjendatud, kuna liidetud kruntide suurused ei ületa üldplaneeringus lubatud maksimaalseid piiranguid. Krunte pos nr 1 ja 2; 3 ja 4; 12 ja 13 on võimalik omavahel liita, kuni üldplaneeringus lubatud maksimaalse krundi suuruseni (max 1,5 ha), juhul kui detailplaneeringu elluviimisel on elamualade kontaktvööndi tingimus ära langenud, s.o elamumaade maakasutust on muudetud (kruntide pos nr 1 – 4 puhul Kassisaba, kruntide pos nr 12 ja 13 puhul Linke) või kavatsetakse seda muuta elamumaal kehtiva detailplaneeringu alusel (s.o 0,7 → 1,5 ha). Transpordimaa kruntidele hoonestusala ei määrata. Hoonestusala sidumine kinnistupiiridega on näidatud joonisel AS-04 Põhijoonis. 4.2. Krundi ehitusõigus Krundi ehitusõigusega määratakse planeerimisseaduse § 126 lg 4 kohaselt: 1. krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed; 2. hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud arv või nende puudumine maa-alal; 3. hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud ehitisealune pind; 4. hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste lubatud maksimaalne kõrgus; 5. asjakohasel juhul hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud sügavus. Hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurimat lubatud sügavust detailplaneeringuga ei määrata. Planeeringuga määratud krundi ehitusõigused on toodud joonisel AS-04 Põhijoonis kruntide ehitusõiguse ja kruntide ehitusõiguse akendes. Tabel 4. Kruntide ehitusõigus. Ehitiste Hoone suurim Krundi kasutamise sihtotstarve Ehitiste suurim Ehitise- Pos lubatud korruselisus või sihtotstarbed // lubatud arv või nende alune nr max maapealne / katastriüksuse sihtotstarve puudumine maa-alal pind kõrgus maa-alune ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK 1 3 2650 m² 9 m* 2 / -1 0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK 2 3 2660 m² 9 m* 2 / -1 0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK 3 3 2980 m² 9 m* 2 / -1 0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK 4 3 3025 m² 9 m* 2 / -1 0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK 5 3 7390 m² 16 m 3 / -1 0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK 6 3 7380 m² 16 m 3 / -1 0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK 7 3 7495 m² 16 m 3 / -1 0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK 8 3 3500 m² 9 m* 2 / -1 0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK 9 3 7500 m² 16 m** 3 / -1 0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK 10 3 7500 m² 16 m 3 / -1 0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK 11 3 7500 m² 16 m 3 / -1 0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK 12 3 3500 m² 9 m* 2 / -1 0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK 13 3 3500 m² 9 m* 2 / -1 0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% 9  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) Ehitiste Hoone suurim Krundi kasutamise sihtotstarve Ehitiste suurim Ehitise- Pos lubatud korruselisus või sihtotstarbed // lubatud arv või nende alune nr max maapealne / katastriüksuse sihtotstarve puudumine maa-alal pind kõrgus maa-alune 14 LT 100% // L 100% - - - - 15 LT 100% // L 100% - - - - *hooned on lubatud rajada üldplaneeringus lubatud maksimaalse kõrguseni (16 meetrit kõrge ja kuni 3 korrust), juhul kui detailplaneeringu elluviimisel on elamualade kontaktvööndi tingimus ära langenud, s.o elamumaade maakasutust on muudetud (Kassisaba, Linke) või kavatsetakse seda muuta elamumaal kehtiva detailplaneeringu alusel. **Roode kinnistu poole jääv hooneosa rajada 50% ulatuses kuni 9 meetri kõrgusena. Lubatud suurim ehitisealune pind näitab kõikide ehitiste suurimat lubatud pinda, s.t selle alla lähevad kõik ehitusloakohustuslikud ja ehitusloakohustuseta ehitised. 4.3. Ehitiste arhitektuurinõuded • Hoone peab olema arhitektuurselt kõrge tasemega ja kaasaegne; • hooned on lubatud rajada detailplaneeringu joonisel AS-04 Põhijoonis näidatud hoonestusalasse; • piirkonnas on lubatud nii lahtine, kinnine kui ka vahelduv hoonestusviis; • katusekalle: 0 – 15°. Lamekatus varjata parapetiga. Katuse projekteerimisel tuleb kinni pidada detailplaneeringus ette antud kõrgusmärgist; • väline viimistlus: välisviimistluses võib kasutada betooni, klaasi, puitu, plekki ja fassaadiplaate. Hoone fassaadidel tuleb kasutada vähemalt kahte erinevat viimistlusmaterjali, et vältida monotoonseid ja ulatuslikke ühtlase ilmega fassaadipindu. Fassaad peab olema liigendatud nii vormi, materjali kui ka värvilahenduse poolest. Viimistlusmaterjalid peavad olema kvaliteetsed ja kestlikud, naturaalseid materjale imiteerivaid materjale tuleks vältida. Plekki on lubatud kasutada üksnes aktsendina arhitektuurses lahenduses. Esinduslikumad fassaadid kavandada Vanapere tee ja Tallinna ringtee poole, kasutades seal väärikamaid ja esinduslikumaid viimistlusmaterjale. Arhitektuurikeel peab olema kaasaegne, esinduslik ning ümbritseva hoonestusega harmoneeruv, toetades tervikliku ja kvaliteetse elukeskkonna kujunemist; • katusematerjal: rullmaterjal või plekk; • lubatud on päikesepaneelide paigaldamine. Päikesepaneelide valikul tuleb kasutada paneele, millel peamine klaasikiht on peegeldust vähendava pinnatöötlusega; • hoone ±0.00 on planeeritavast maapinnast 0,2 – 0,5 m kõrgemal; • hoone eskiisprojekt tuleb kooskõlastada valla arhitektiga eskiisi staadiumis. 4.4. Ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks esitatud nõuded Planeeritavate hoonete ehitusprojektide koostamisel tuleb arvestada, et kõik tehnilised seadmed (sh soojuspumbad, kliimaseadmed, ventilatsiooniseadmed jm) peavad olema valitud ja paigutatud viisil, mis ei mõjuta negatiivselt hoonete arhitektuurset ilmet ega ümbruskonna visuaalset kvaliteeti. Ehitusprojektiga tuleb ette näha hooviala terviklik lahendamine, mille käigus kavandada sissepääsude hajumisalad, tagades hoonete sissepääsude juures inimvoogude sujuva liikumise ja kogunemisvõimaluse. Jalakäijate juurdepääsud hoonesse tuleb siduda olemasolevate jalgratta- ja jalgteedega. Kaupade laadimisalad tuleb lahendada viisil, mis ei häiri jalakäijate liikumisteid, ning töötajate puhkealad kavandada liiklusest eraldatud ja kasutajatele mugavasse keskkonda. Lume lükkamise alad tuleb paigutada nii, et need ei takistaks juurdepääse ega ala funktsionaalset kasutust. Planeeringuala hoonete fassaadivalgustus, kinnistusiseste platside ja jalgteede valgustus ning reklaamtulpade lahendus antakse täpsemalt hoonete projektide koosseisus. Ehitusprojekti koostamisel tuleb valgustuslahenduste kavandamisel arvestada nende mõju ümbritsevale keskkonnale ning vältida valgusreostust tekitavaid lahendusi. Erilist tähelepanu tuleb pöörata valgusallikatele, mis võivad avaldada mõju lähikonnas asuvatele elamualadele. Vajaduse korral tuleb ette näha leevendusmeetmed, näiteks madalama intensiivsusega või suunatud valgustus, mis tagab piisava nähtavuse ja ohutuse, kuid vähendab soovimatut valguse hajumist ümbritsevasse keskkonda. Hoonete projekteerimisel järgida ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 11.12.2018 määruses nr 63 „Hoone energiatõhususe miinimumnõuded” toodud nõudeid. Hoonete projekteerimise ajal arvestada varjenditele esitatavate tehniliste nõuetega. Võimalus on kavandada ruum ristkasutusega, mis tavapärasel ajal täidab hoonele ettenähtud põhifunktsiooni, kuid on võimalik kohandada varjendina. Tagada piisav insolatsioon vastavalt kehtivale standardile EVS-EN 17037:2019+A1:2021 „Päevavalgus hoonetes”. 10  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) Hoonete planeerimisel lähtuda sotsiaalministri 01.10.2025 määrusest nr 54 „Vibratsiooni piirväärtused elamutes ja ühiskasutusega hoonetes ning vibratsiooni hindamise kord”. Arvestada keskkonnaministri 16.12.2016 määrus nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ lisas 1 toodud III kategooria liiklus- ja tööstusmüra piirväärtustega. Hoonete projekteerimisel arvestada sotsiaalministri 12.11.2025 määrusega nr 61 „Nõuded müra, sealhulgas ultra- ja infraheli ohutusele elamutes ja ühiskasutusega hoonetes ning helirõhutaseme mõõtmise meetodid”. Äri- ja tootmishoonete projekteerimisel ning kavandatava tegevuse elluviimisel tuleb tagada, et hoonete kasutamisest tulenev müra ei põhjusta normtasemete ületamist ümbritsevas keskkonnas ega läheduses paiknevates elu- või ühiskasutusega hoonetes. Vajaduse korral tuleb rakendada müra leevendavaid meetmeid. 4.5. Piirded Lubatud on rajada 2,0 m kõrguseid piirdeaedu, mille rajamiseks kasutada metallpostidel võrkpiirdeid. Elamute kontaktvööndis võib kõrgus olla kuni 1,8 m Vajadusel võib piirded ette näha mitte kruntide piiridele, vaid ümbritseda kuritegevuse ennetamiseks ladustamise platsid või näidiste alad. Väravad ei tohi avaneda tänava poole ning torustike kaitsevööndisse piirdeaedade rajamine on keelatud. Piirete vajadus selgub ehitusprojekti koostamise staadiumis. 4.6. Tänavate maa-alad, liiklus- ja parkimiskorraldus Planeeringualale on juurdepääs Vanapere teelt, mis on ühenduses kõrvalmaanteega 11300 Lagedi- Aruküla-Peningi tee. Vanapere tee ja kõrvalmaantee 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee ristmikule on projekteerinud T-MODEL OÜ ringristmiku, mis parandab ligipääsu planeeringualale. Planeeringulahendusega on ette nähtud Vanapere tee koridori laiendamine 30,0 meetrini. Selle tarbeks on kavandatud krunt pos nr 15, kuhu on ette nähtud tehnovõrgud, puudeallee, asfaldi kattega sõidutee ning asfaldi kattega jalgratta- ja jalgtee. Planeeritud äri- ja tootmismaa kruntide juurdepääsuks on planeeritud transpordimaa krunt pos nr 14. Transpordimaa koridori laius on 20,0 meetrit, kuhu on ette nähtud tehnovõrgud, puudeallee, asfaldi kattega sõidutee ning asfaldi kattega jalgratta- ja jalgtee. Sõidutee teekatte laiuseks on planeeritud 7,0 meetrit ning jalgtee laiuseks 2,5 meetrit. Sõidutee on planeeritud kahepoolse põikkaldega ja jalgtee on planeeritud ühepoolse põikkaldega. Jalgratta- ja jalgtee ristumised sõiduteedega tuleb lahendada kõrgendatult, tagades, et jalgratta- ja jalgtee jätkub ristumiskohal samal kõrgusel kui enne ristumist. Selline lahendus tagab jalakäijate ja jalgratturite liikumisruumi järjepidevuse ning suurendab liiklusohutust. Jalgratta- ja jalgtee ning sõidutee ristumiste kavandamisel tuleb tagada, et sõidukijuhil oleks võimalus peatuda enne jalgratta- ja jalgteed, s.t jalgratta- ja jalgtee ning sõidutee vahele jääval alal, enne ristmiku ületamist. Kui ruumilised tingimused ei võimalda peatumiskohta kavandada, tuleb projekteerimisel tagada piisav nähtavus, mis võimaldab sõidukil peatuda enne jalgratta- ja jalgteed, ilma et see takistaks jalakäijate ja jalgratturite liikumist. Krundile pos nr 9 on ette nähtud 4 meetri laiune servituudi vajadusega ala perspektiivse jalgratta- ja jalgtee avalikuks kasutamiseks. Planeeringuala keskossa on kavandatud bussipeatused mõlemal sõidusuunal, et parandada ühistranspordi kättesaadavust piirkonnas. Hetkel paikneb lähim bussipeatus kõrvalmaantee 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee ääres ca 440 meetri kaugusel planeeringualast, kuid arvestades lisanduvate hoonete arvu ja mahtu, on uute peatuste rajamine põhjendatud ja vajalik. Ehitusprojekti koostamisel tuleb tagada, et liiklusmärgid ning liiklusvälised teabevahendid ei segaks sõidukite, jalakäijate ega jalgratturite liikumist ning oleksid kooskõlas kehtivate liiklus- ja ohutusnõuetega. Samuti tuleb märkide ja reklaamide paigutamisel arvestada tänavaruumi üldist esteetikat ning hoonestuse ja maastiku sobivust. Suunavate liiklusmärkide asukohad tuleb projekteerimisel määrata olemasolevate ja planeeritud teede lähiümbrusse, tagades nende nähtavus ja sõidusuuna mõistetavus. Parkimine toimub krundi siseselt. Parkimine on lahendatakse hoone ehitusprojekti staadiumis vastavalt EVS 843:2016 „Linnatänavad” normidele, hoone kontseptsioonile ning reaalsele vajadusele. Parkimine on ette nähtud krundisiseselt nii hoone väliselt kui ka hoonetes. Suured avaparklad tuleb liigendada väiksemateks, kuni 30-kohalisteks üksusteks, kasutades haljasribasid, põõsasrinnet ning kõrghaljastust meeldiva miljöö ja varju andva keskkonna loomiseks. Parkimiskohtade täpne asukoht lahendatakse planeeritavate hoonete ehitusprojekti käigus. Krundi sisesed teed ja platsid planeerida asfaltkattega, lähtetasemeks „hea tase”. Parkimislahendus kruntidel on põhimõtteline ja täpne parkimiskohtade paiknemine ning kogus määratakse hoone ehitusprojekti staadiumis vastavalt projekti koostamise hetkel kehtivale standardile või Rae valla parkimise alusdokumendile, hoone kontseptsioonile ning reaalsele vajadusele. 11  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) Tabel 5. Parkimiskohtade kontrollarvutus. Asukoht Pos Normatiivne Planeeritud Ehitise liik Linnakeskuse klass nr parkimiskohtade arv parkimiskohtade arv II kuni IV Pos Asutused 1 / 90 5300 / 90 = 59 59 1 Tööstusettevõte ja ladu Pos Asutused 1 / 90 5320 / 90 = 59 59 2 Tööstusettevõte ja ladu Pos Asutused 1 / 90 5960 / 90 = 66 66 3 Tööstusettevõte ja ladu Pos Asutused 1 / 90 6050 / 90 = 67 67 4 Tööstusettevõte ja ladu Pos Asutused 1 / 90 22065 / 90 = 245 245 5 Tööstusettevõte ja ladu Pos Asutused 1 / 90 22140 / 90 = 246 246 6 Tööstusettevõte ja ladu Pos Asutused 1 / 90 22485 / 90 = 250 250 7 Tööstusettevõte ja ladu Pos Asutused 1 / 90 7000 / 90 = 78 78 8 Tööstusettevõte ja ladu Pos Asutused 1 / 90 18750 / 90 = 209 209 9 Tööstusettevõte ja ladu Pos Asutused 1 / 90 22500 / 90 = 250 250 10 Tööstusettevõte ja ladu Pos Asutused 1 / 90 22500 / 90 = 250 250 11 Tööstusettevõte ja ladu Pos Asutused 1 / 90 7000 / 90 = 78 78 12 Tööstusettevõte ja ladu Pos Asutused 1 / 90 7000 / 90 = 78 78 13 Tööstusettevõte ja ladu Planeeritaval maa-alal kokku 1935 1935 Jalgrataste parkimine Ehitusprojekti koostamisel tuleb lahendada jalgrataste parkimine. Jalgrataste parkimisvajadus on lahendatud vastavalt EVS 843:2016 „Linnatänavad” normidele. Jalgrataste parkla kavandamisel tuleb lähtuda hetkel kehtivast standardist või Rae valla parkimise alusdokumendist, hoone kontseptsioonist ning reaalsest vajadusest. Rattaparklad peavad olema rattakasutaja loomuliku liikumistee lähedal, nähtavad, hea juurdepääsuga ning nende kaugus lõppsihtkohast peab olema vastavuses parkimise eesmärgi ja kestusega. Tabel 5. Jalgratta parkimiskohtade kontrollarvutus. Pos Keskuse klass Normatiivne Planeeritud Ehitise liik nr mujal parkimiskohtade arv parkimiskohtade arv Asutused Pos 1 1 / 100 5300 / 100 = 53 53 Tööstusettevõte ja ladu Asutused Pos 2 1 / 100 5320 / 90 = 53 53 Tööstusettevõte ja ladu Asutused Pos 3 1 / 100 5960 / 100 = 60 60 Tööstusettevõte ja ladu Asutused Pos 4 1 / 100 6050 / 100 = 60 60 Tööstusettevõte ja ladu Asutused Pos 5 1 / 100 22065 / 100 = 221 221 Tööstusettevõte ja ladu Asutused Pos 6 1 / 100 22140 / 100 = 221 221 Tööstusettevõte ja ladu Asutused Pos 7 1 / 100 22485 / 100 = 225 225 Tööstusettevõte ja ladu Asutused Pos 8 1 / 100 7000 / 100 = 70 70 Tööstusettevõte ja ladu Asutused Pos 9 1 / 100 18 750 / 100 = 188 188 Tööstusettevõte ja ladu 12  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) Pos Keskuse klass Normatiivne Planeeritud Ehitise liik nr mujal parkimiskohtade arv parkimiskohtade arv Pos Asutused 1 / 100 22500 / 100 = 225 225 10 Tööstusettevõte ja ladu Pos Asutused 1 / 100 22500 / 100 = 225 225 11 Tööstusettevõte ja ladu Pos Asutused 1 / 100 7000 / 100 = 70 70 12 Tööstusettevõte ja ladu Pos Asutused 1 / 100 7000 / 100 = 70 70 13 Tööstusettevõte ja ladu Planeeritaval maa-alal kokku 1741 1741 Nähtavuskolmnurgas ei tohi paikneda nähtavust piiravaid takistusi. Juhul, kui takistuste kõrvaldamine ei ole võimalik, tuleb kavandada liikluskorraldus, mis võimaldab vähendada nähtavuskolmnurga mõõtmeid. Selleks, et nähtavuskolmnurgas paiknevad puud ei kujuneks nähtavust piiravaks, peavad oksad maapinnast kuni 2,4 m kõrguseni ja kuni tüveni olema eemaldatud. Nähtavuskolmnurgas ei tohi piirdetara, heki või põõsa kõrgus ületada 0,4 meetrit. Kui seda nõuet ei ole võimalik täita, tuleb kavandada lahendus, mis tagab ohutusest lähtuvad nõuded. Nähtavuskolmnurgad on kantud joonisele vastavalt standardi EVS 843:2016 tabel 7.2 juhistele. 4.6.1. Liiklusuuring Planeeringulahendusele on K-Projekt AS koostanud 10.04.2026 Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneeringu liiklusuuringu (töö nr 26043). Liiklusuuringu eesmärgiks oli hinnata Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ning lähiala detailplaneeringu elluviimisega kaasnevat liiklusmõju Lagedi–Aruküla-Peningi tee (tee nr 11300) ja Vanapere tee ristmikule ning prognoosida tuleviku liikluskoormusi aastaks 2030. Uuringus keskenduti eelkõige õhtusele tipptunnile, mis on liikluskoormuselt intensiivsem. Olemasolevas olukorras on Lagedi–Aruküla-Peningi tee ja Vanapere tee ristmiku liiklussagedused tagasihoidlikud. Liiklusloenduse kohaselt läbib ristmikku õhtusel tipptunnil ligikaudu 562 sõidukit, kusjuures peamine liiklussuund kulgeb piki teed nr 11300 Tallinna ringtee ja Aruküla suunal. Vanapere tee liikluskoormus on väike ning ristmik toimib väga hea läbilaskvusega ilma märkimisväärsete ootejärjekordadeta. Detailplaneeringu realiseerimisel prognoositakse liiklussageduste kasvu aastaks 2030. Planeeringuala genereeritav liiklus on hinnatud kavandatud parkimiskohtade arvu ja hoonestusmahu alusel, kasutades rahvusvaheliselt tunnustatud Trics.org metoodikat. Detailplaneeringuga kavandatakse ligikaudu 1042 parkimiskohta ning liiklus koondub peamiselt Lagedi–Aruküla-Peningi tee ja Vanapere tee ristmikule. Liiklusuuringus analüüsiti kahte stsenaariumi: • stsenaarium 1 – ainult Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute detailplaneeringu realiseerimine; • stsenaarium 2 – detailplaneeringu realiseerimine koos ümberkaudsete planeeringualade välja- ehitamisega. Prognoosi kohaselt suureneb stsenaariumis 1 ristmiku liiklussagedus õhtusel tipptunnil kuni 900 sõidukini. Ristmiku teenindustase säilib tasemel A, mis tähendab väga head toimivust ning keskmist ooteaega ligikaudu 8 sekundit. Stsenaariumis 2, kus arvestati lisaks ka teiste lähiala detailplaneeringute realiseerimisega, suureneb ristmiku liiklussagedus õhtusel tipptunnil kuni 1093 sõidukini. Ka sel juhul säilib ristmiku teenindustase tasemel A ning keskmine ooteaeg on ligikaudu 9 sekundit. Liiklusuuringu kohaselt ei põhjusta käesoleva detailplaneeringu realiseerimine olulist negatiivset mõju piirkonna teedevõrgu toimivusele. Kavandatud ringristmiku läbilaskvus ja teenindustase püsivad head nii detailplaneeringu eraldiseisval realiseerimisel kui ka koos teiste lähiala arendustega. Täiendavate oluliste liikluskorralduslike ümberkorralduste vajadust uuringu kohaselt ei teki. Samas on uuringus märgitud, et piirkonna edasisel arengul võib tulevikus tekkida vajadus kergliiklusteede väljaehitamiseks. 4.7. Haljastuse ja heakorra põhimõtted Minimaalselt 20% krundi pinnast haljastada ning iga 600 m2 kohta tuleb ette näha 1 puu, mille täiskasvamise kõrgus on 10 m. Istikute kõrgus min. 3,0 m. Haljasalad projekteerida võimalikult kompaktselt, et tagada nende funktsionaalne kasutus ja hooldatavus ning luua sidus ja kvaliteetne väliruum. 13  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) Tabel 6. Minimaalne istutatavate puude arv. Krundi pos nr Minimaalne puude arv krundil Haljasala % krundil 1 9 20% 2 9 20% 3 10 20% 4 11 20% 5 25 20% 6 25 20% 7 25 20% 8 12 20% 9 25 20% 10 25 20% 11 25 20% 12 13 20% 13 12 20% Vanapere tee ja transpordimaa krundile pos nr 15 tuleb rajada puudeallee, kus istiku kõrgus istutamise hetkel peab olema lehtpuu vähemalt 1,5 meetrit ning okaspuu 1,0 meetrit. Puud istutada 10-meetriste vahedega, arvestades planeeritud tehnovõrke ja kruntide juurdepääse. Tänavamaale sobib istutada näiteks harilik pihlakas, harilik jalakas või arukask. Istiku liigi valikul arvestada võra laiusega. Transpordimaal muru rajamiseks vajaliku haljasriba laius peab olema vähemalt 1,2 m. Kasutada tuleb konkreetsele asukohale sobivaid, soovitatavalt kodumaiseid muruseemne segusid. Kruntidele pos nr 13 ja 14 on määratud 20,0 meetri laiune kohustuslik kõrghaljastatud ala olemasolevate elamute poolsele alale. Põhijoonisel on näidatud planeeritava kõrghaljastuse ligikaudne asukoht. Parklate alad liigendada madal- ja kõrghaljastusega. Täpne uue haljastuse asukoht lahendatakse ehitusprojekti staadiumis. Uushaljastuse rajamisel tuleb arvestada tehnovõrkude kaitsevööndiga. Haljastusprojekti koostamisel lähtuda Rae Vallavalitsuse 30.08.2022 määrusest nr 18 „Haljastuse hindamise metoodika ning avaliku ala haljastuse nõuded” ja puude likvideerimisel lähtuda Rae Vallavalitsuse 22.02.2011 määrusest nr 17 „Puu raieloa andmise kord Rae vallas”. Hoonete ja tehnovõrkude projekteerimisel tagada istutatavate puude ning ehitiste vahelised kujad vastavalt Eesti standard EVS 843:2016 nõuetele. Hoonete ja teede planeerimisel/projekteerimisel ning ehitamisel tuleb arvestada puude juurestiku kaitsevööndiga. Meetmed, mida saab rakendada puude kaitsmiseks ehitustegevuse ajal on järgmised (vajadusel võib neid täpsustada ja täiendada projekti koostamisel ja rakendamisel): • kui kaevetööde vältimine puude juurestiku kaitsevööndis ei ole võimalik, tuleb läbi viia kaevetöö tegemine käsitsi või läbipuurimist kasutades või kasutades juurte suruõhuga puhtaks puhumist vahetult enne tehnovõrgu või ehituselemendi paigaldamist, et vältida puujuurte läbiraiumist ja kuivamist; • puu ühel või mitmel küljel ei tohi kõiki juuri läbi raiuda, tekib puu ümber kukkumise oht. Üle 4 cm läbimõõduga juuri ei tohiks läbi raiuda, see muudab puu altiks haigustele. Vajadusel peab puujuurte läbilõikamine toimuma risti juurega; • kui puude juured saavad siiski pinnasetöödel kahjustada, tuleb juurte hulga vähenemise kompenseerimiseks harvendada võrasid; • puude juurekaelal tuleb säilitada pinnase endine kõrgus (nt kasutades tugimüüre, palissaade, peenrapiirdeid jne); • pärast ehitustegevust on soovitav puude tervislikku seisundit jälgida vähemalt kahe aasta jooksul ning vajadusel läbi viia hoolduslõikus kuivanud okste eemaldamiseks. Puu hukkumisel on ehitajal või maaomanikul kohustus asendusistutuse rajamiseks. Likvideeritava kasvupinnase käitlemine peab toimuma vastavalt jäätmehoolduseeskirjadele. 4.8. Jäätmete prognoos ja käitlemine Jäätmete käitlemisel juhindutakse Jäätmeseadusest ja Rae valla jäätmehoolduseeskirja nõuetest. Prügi kogumine toimub kinnistesse tühjendatavatesse konteineritesse. Prügikonteineri täpne asukoht määratakse konkreetse ehitusprojekti asendiplaanil. Jäätmete mahuteid tuleb tühjendada sagedusega, mis väldib mahutite ületäitumise, haisu tekke ja ümbruskonna reostuse. Jäätmete kogumist viia läbi sorteeritult, et võimaldada jäätmete taaskasutamist. Prügi äravedu peab toimuma vastavat kvalifikatsiooni omava ettevõtte poolt, kellega kinnistu omanik sõlmib vastava lepingu. Ohtlikke jäätmeid võib üle anda vastavale ettevõttele, kellel on olemas jäätmeluba ohtlike jäätmete taaskasutamiseks ja kõrvaldamiseks. 14  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) Jäätmemahutid peavad paiknema naaberkinnistust vähemalt 3 m kaugusel, kui naaberkinnistute omanikud ei lepi kokku teisiti. Prügikonteinerile tagada võimalikult lihtne liikluskorralduslik ligipääs, järgides Rae valla jäätmehoolduseeskirja ning jäätmevedaja kehtestatud nõudeid konteineri ja selle asukoha suhtes. 4.9. Tuleohutusnõuded Planeeringu tuleohutuse osa koostamisel on aluseks siseministri 30.03.2017 määrus nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded”. Välise tuletõrje vesivarustuse projekteerimisel tuleb lähtuda siseministri 18.02.2021 määruse nr 10 „Veevõtukoha rajamise, katsetamise, kasutamise, korrashoiu, tähistamise ja teabevahetuse nõuded, tingimused ning kord” nõuetest. Tulekustutusvee lahendus vastavalt standardile EVS 812-6:2012/AC:2016 „Ehitiste tuleohutus. Osa 6: Tuletõrje veevarustus”. Hoonete projekteerimisel tuleb lähtuvalt hoonete tuleohutusklassist tagada hoonete jagamine tuletõkkesektsioonideks vastavuses kehtivatele õigusaktidele ja kasutatavatele standarditele ning tagada hoone varustatus tuleohutuspaigaldistega. Hoonete projekteerimisel tuleb lähtuvalt hoonete tuleohutusklassist tagada hoonete jagamine tuletõkkesektsioonideks vastavuses kehtivatele õigusaktidele ja kasutatavatele standarditele ning tagada hoone varustatus tuleohutuspaigaldistega. Tuleohutusest tulenevalt on hoonete vaheline minimaalne vahekagus ette nähtud 8 m. Naaberkinnistutest paiknevad hoonestusalad piiridest minimaalselt 4 m kaugusel. Päästemeeskonnale peab olema tagatud päästetööde tegemiseks piisav juurdepääs tulekahju kustutamiseks ettenähtud päästevahenditega. Hoone(te) korruste arvust, kõrgusest, pindalast ja kasutajate arvust ning kasutusviisist tulenevalt määrata täpne tuleohutusklass ehitusprojekti koostamisel. 4.10. Kuritegevuse riske vähendavad nõuded ja tingimused Planeeritaval maa-alal arvestada vajalike meetmetega kuritegevuse ennetamiseks juhindudes dokumendist EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur” osa 1: Linnaplaneerimine. Planeeritaval alal on planeerimise ja strateegiate rakendamine võimalik teatud piires, rakendatavad võimalused on järgmised: - nähtavus - juurdepääsuvõimalus - territoriaalsus - vastupidavus - valgustatus Käesolev planeering soovitab: - kinnistu valgustada ja heakorrastada - tagada hea nähtavus - kasutada vastupidavaid materjale Ehitusprojekti staadiumis lahendatakse välise valgustuse paiknemine. 4.11. Servituutide seadmise vajadus Detailplaneeringus on tehtud ettepanekud servituutide ja kasutusõiguse seadmiseks. Kavandatud servituutide ja kasutusõiguse alad on tähistatud detailplaneeringu joonisel AS-04, AS-05 ja kirjeldatud joonise AS-04 tabelis kitsenduste/piirangute veerus. Kasutusõiguse ja servituutide ulatus võib ehitusprojektis täpsustuda. Pos 1 – 5, 8 – 13 • Veetrassi, sademevee ja reovee kanalisatsioonitrassi liitumispunktile 2 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks; • gaasitrassi liitumispunktile 1 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks; • planeeritud elektripaigaldise liitumiskilbile 1 m laiuselt kilbi väliskontuurist võrguvaldaja kasuks. Pos 6 – 7 • Veetrassi, sademevee ja reovee kanalisatsioonitrassi liitumispunktile 2 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks; • gaasitrassi liitumispunktile 1 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks; • planeeritud elektripaigaldise liitumiskilbile 1 m laiuselt kilbi väliskontuurist võrguvaldaja kasuks; • planeeritud alajaamale 2 m laiuselt alajaama väliskontuurist võrguvaldaja kasuks. Pos 14 • Veetrassi, sademevee ja reovee kanalisatsioonitrassi liitumispunktile 2 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks; 15  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) • veetrassile, sademevee ja reovee kanalisatsioonitrassile, kanalisatsiooni survetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; • gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; • gaasitrassi liitumispunktile 1 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks; • planeeritud elektripaigaldise liitumiskilbile 1 m laiuselt kilbi väliskontuurist võrguvaldaja kasuks; • planeeritud alajaamale 2 m laiuselt alajaama väliskontuurist võrguvaldaja kasuks; • maakaabli ja sidekaabli trassile äärmise kaabli teljest 1 m mõlemale poole kaablit võrguvaldaja kasuks; • sidekaabli liitumispunktile 1 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks. Pos 15 • Veetrassile, sademevee kanalisatsioonitrassile ja kanalisatsiooni survetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; • gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; • maakaabli ja sidekaabli trassile äärmise kaabli teljest 1 m mõlemale poole kaablit võrguvaldaja kasuks. Katastriüksus Vanapere tee (65301:001:3717); Urbase (65301:011:0072): • veetrassile, sademevee kanalisatsioonitrassile ja kanalisatsiooni survetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; • gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; • sidekaabli trassile äärmise kaabli teljest 1 m mõlemale poole kaablit võrguvaldaja kasuks. Katastriüksus Urba (65301:011:0073); Kaljumaa (65301:011:0004): • veetrassile ja kanalisatsiooni survetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; • gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; • sidekaabli trassile äärmise kaabli teljest 1 m mõlemale poole kaablit võrguvaldaja kasuks. Katastriüksus Terrasauna (65301:011:0301); Rätsepasauna (65301:011:0291); Variverepõllu (65301:001:4255); Lagedi-Maardu (65301:011:0112): • veetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; • gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; • sidekaabli trassile äärmise kaabli teljest 1 m mõlemale poole kaablit võrguvaldaja kasuks. Katastriüksus 11 Tallinna ringtee (65301:001:4815); Varivere tee L3 (65301:001:4812); Varivere tee (65301:001:4811): • veetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; • gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks. Katastriüksus Urba (65301:011:0073); Vainu (65301:011:0009); 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee (65301:011:0197); Saueaugu (65301:001:4503); Raadiojaama tee 1a (65301:011:0153); Metsapõllu 65301:001:5888; 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee (65301:013:0086); 11301 Lagedi tee (65301:001:3465): • veetrassile ja kanalisatsiooni survetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks. Katastriüksus Metsapõllu 65301:001:5888; 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee (65301:013:0086); 11301 Lagedi tee (65301:001:3465): • kanalisatsiooni survetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks. Planeeritud kitsendused: Pos 8, 13, 14 • planeeritud reoveepumpla kuja r=20 m. 4.12. Tehnovõrkude lahendus Tehnovõrkude lahenduse koostamisel on arvestatud olemasolevat olukorda, planeerimislahendust ja sellest tulenevaid vajadusi ning tehnovõrkude valdajate või vastavat teenust osutavate ettevõtete poolt väljastatud tehniliste tingimustega. Detailplaneeringuga on esitatud põhimõtteline lahendus. 16  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) Tehnovõrkude vahelised kaugused täpsustuvad eriosade projektide koostamise käigus. Tehnovõrkude lahendus on esitatud joonisel AS-05 Tehnovõrkude koondplaan ja AS-06 Vee- ja kanalisatsioonitrassi ühinemise skeem. 4.12.1. Veevarustus ja kanalisatsioon Vee- ja kanalisatsioonivarustus on lahendatud vastavalt Aktsiaselts ELVESO 17.01.2026 tehnilistele tingimustele nr VK-TT 010. Veevarustus: Planeeritava ala varustamine ühisveevärgiga on planeeritud ringistada. Ühisveevärgi ühinemispunktid asuvad katastriüksustel Varivere tee (katastritunnusega 65301:001:4811) ja Lagle tee (65301:011:0196). Aktsiaselts ELVESO on nõus lubama detailplaneeringu alale vett vastavalt Rae valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arengukavale koguses kuni 900,0 m3/kuus (45,0 m3/d). Detailplaneeringu ala nõuetekohane ühendamine ühisveevärgiga on võimalik peale Päikese tänava „Kopli” puurkaev-pumpla rekonstrueerimist. Kanalisatsioon: Aktsiaselts ELVESO on nõus reovett vastu võtma detailplaneeringu alalt vastavalt Rae valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arengukavale koguses kuni 900,0 m3/kuus (45,0 m3/d). Planeeritud kruntide reoveed suunatakse planeeritud reovee pumplasse isevoolse kanalisatsioonitrassiga. Pumplast suunatakse planeeringuala reoveed Jaama tn 1a (65301:001:5071) kinnistul asuvasse reoveepumplasse „RVP Keskasula“. Planeeritud reoveepumplale on ette nähtud kuja raadiusega 20,0 meetrit. Reovee pumpla teenindamiseks on planeeritud kõvakattega hooldusplats 5×12 m. Moodustatava uue kinnistu piirist mitte kaugemale kui 1 m välja poole on planeeritud vee ja kanalisatsiooni liitumispunktid. Ühisveevärk ja -kanalisatsioon projekteeritakse ja ehitatakse välja vastavalt ühisveevärgi ja kanalisatsiooni seadusele ning kehtivatele normidele RIL 77-2013. Trasside juurdepääsuks ja hooldamiseks rajatakse trasside kaitsevööndi ulatuses servituudi ala. Vee- ja kanalisatsioonitorustike kaitsevöönd ulatub torustiku teljest 2 m mõlemale poole, koridor laiusega 4 m. Veetorustikud ja kanalisatsioonitorustikud rajada riigiteede kinnistutele kinnisel meetodil, et vähendada kaevetööde mahtu. Vee- ja kanalisatsiooni ühinemispunktid olemasolevate torustikega on esitatud joonisel AS-05 Tehnovõrkude koondplaan ja AS-06 Vee- ja kanalisatsioonitrassi ühinemise skeem. 4.12.2. Vertikaalplaneerimine ja sademevee ärajuhtimine Sademevee minimeerimise aluseks tuleb võtta Rae valla ühisveevärgi ja kanalisatsiooni ning sademevee ärajuhtimise arendamise kava aastateks 2024 – 2035 peatükk 9.3 „Sademevee käitluse põhiprintsiibid”. Sademevee käitlus peab vastama keskkonnaministri 08.11.2019 määrusele nr 61 „Nõuded reovee puhastamise ning heit-, sademe-, kaevandus, karjääri- ja jahutusvee suublasse juhtimise kohta, nõuetele vastavuse hindamise meetmed ning saasteainesisalduse piirväärtused”. Lähtuda EVS 848:2021 „Väliskanalisatsioonivõrk”. Veeseaduse kohaselt tuleb sademevee käitlemisel eelistada lahendusi, mis võimaldavad sademeveest vabaneda selle tekkekohas, vältides sademevee reostumist. Sademeveest vabanemiseks sademevee suublasse juhtimisel kasutada looduslähedasi lahendusi (nt rohealasid, viibetiike, vihmaaedasid, imbkraave jm), mis võimaldavad sademeveest vabaneda eelkõige maastikukujundamise kaudu, vältides sademevee reostumist. Soovitatav on kasutada sademevee taaskasutamise meetmeid nt wc-poti loputusvesi. Planeeringuala põhjavee kaitseks kasutada järgmisi meetmeid – mitte immutada reovett või juhtida saasteaineid haljasaladele. Vertikaalplaneerimine lahendatakse hoone ehitusprojekti staadiumis ja lahendusega tuleb tagada, et sademevesi ei valguks kõrval maaüksustele. Hoonete suhtelise kõrguse ±0.00 määramisel lähtuda juurdesõidutee projekteerimisel valitud kõrgusmärkidest. Olemasolevat maapinda võib tõsta maksimaalselt 0,5 m hoonestusala piires. Olemasolevat maapinda ei või tõsta kõrgemale hoonestatud naaberkinnistu maapinnast. Tee projekteerimisel arvestada maapinna looduslike kalletega. Teekatte pind rajada kõrgemale ümbritsevast maapinnast. Planeeringualal olemasolevat drenaažitorustiku ei planeerita kasutada sademevee ärajuhtimiseks tulenevalt asjaolust, et ei ole garanteeritud nende töökindlus. Soovitatav on torustiku läbilõikamisel kui tehniliselt võimalik siis need taasühendada. 17  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) Planeeringuala arvestuslik sademevee vooluhulk äkksadude korral on 671 l/s ja kogus 603 m3 ja need andmed kruntide lõikes on toodud tabelis 7. Planeeringuala sademevete eelvooluks on Soodevahe peakraav. Hoone katustelt kogunenud sademeveed juhitakse sademevee kanalisatsioonitorustiku kaudu planeeritud kraavidesse. Parklast suunatakse sademeveed I klassi muda-õlipüüduritesse ning puhastatud vesi juhitakse sademevee kraavidesse. Kraavide kogumaht veesügavusel 0,6 – 0,7 m kokku on ca 900 m3. Need on planeeritud Vanavere tee äärde (kraav 2) ja transpordimaa krundi pos nr 14 lõunaossa (kraav 1). Kraavid peavad toimima sademevee puhvrina, et vähendada äkksadude korral eesvoolu koormust. Planeeritud kraavidest juhitakse sademeveed kanalisatsioonitrassiga Soovahe peakraavi. Kraavidest ärajuhitava sademevee vooluhulk piirata isevoolse torustiku kõrguse ja läbilaskevõimega. Torustiku läbimõõt määrata ehitusprojekti koostamisel. Kraavide mahud ja sademevee vooluhulgad ja kogused on esialgsed ja täpsustatakse ehitusprojekti koostamisel. Tabel 7. Sademevee vooluhulgad ja kogused. Krunt kõvakatte sademevee kraavide maht sügavusel 0,6 – 0,7 m pos ala – ha Q – l/s ha kogus m3 1 – 280 m3 2 – 610 m3 1 0,4304 28 25 25 2 0,4352 28 25 25 3 0,4844 31 28 28 4 0,4675 30 27 27 kokku 1 – 4 1,8175 118 105 105 5 1,1800 77 69 69 6 1,1160 73 65 65 7 1,1900 77 70 70 8 0,5780 38 34 34 9 1,1860 77 69 69 10 1,0197 66 60 60 11 1,2066 78 71 71 12 0,5670 37 33 33 13 0,4617 30 27 27 kokku 5 – 13 8,5050 553 498 498 kokku 1 – 13 10,3225 671 603 105 498 Rakendada säästvaid sademevee lahendusi läbi maastiku kujunduse eesvoolu koormuse vähendamiseks nn äkksadude korral: • imbväljaku rajamine, tagada sademevee valgumine antud alale vertikaalplaneerimisega; • viipetiikide rajamine, sh madalhaljastuse rajamine, mis lisab kinnistule väärtust visuaalse ilmne kaudu; • kasvukastide ja vihmapeenarde rajamine, sh kohalikud taimed, mis loovad elukohti väiksematele loomadele ja taluvad ajutist üleujutust; • parkimisalade osaline lühiajaline üleujutamine, seda on võimalik tagada parkimisaladelt äravoolutoru dimensioneerimisega; • vett läbilaskvate katendite kasutamine parkimisaladel; • imbväljakute, sh nõvade rajamine. Detailplaneeringu ala paikneb maaparandussüsteemi alal. Olemasolevat drenaažitorustikku ei ole võimalik kasutada sademevee ärajuhtimiseks ega säilitada maaparandussüsteemi osana. Planeeringualal paiknev maaparandussüsteemi drenaažitorustik likvideeritakse ning sademevee ärajuhtimine lahendatakse ehitusprojekti koostamisel. Maaparandussüsteem likvideerida vastavalt kehtivale õigusaktidele. 4.12.3. Elektrivarustus Elektrivarustus lahendatakse vastavalt Elektrilevi OÜ Tallinna-Harju regiooni poolt 14.01.2026 väljastatud tehnilistele tingimustele nr 508610. Planeeringuala võrguühenduse läbilaskevõime amprites on 3×1600 A, mis täpsustub projekteerimise staadiumis. Planeeringuala keskossa krundile pos 6 on kavandatud uus alajaam. Uue alajaama toide on planeeritud 10 kV maakaabelliiniga planeeringualal asuvast elektrivõrgu õhuliini mastist. Tarbijateni on planeeritud alajaamast kuni hoonestusalani 0,4 kV maakaabelliin. Kruntidele on planeeritud paaris liitumiskilbid. Liitumiskilpidest kuni elektripaigaldise peakilpi ehitab tarbija oma vajadustele vastavad liinid. 18  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) Nii 0,4 kV maakaabelliinidele kui ka liitumiskilpidele on määratud servituudi seadmise vajadusega alad piki kvartalisiseseid teid, väljaspool sõiduteid. Kruntide liitumiskilpide kohale ja 1 m raadiuses ümber kilbi on määratud servituudi seadmise vajadusega ala kilbi teenindamiseks, kuhu peab olema vaba juurdepääs. Planeeringuala läbiva elektrivõrgu 10 kV õhuliini kolm masti Vanapere tee ääres on ette nähtud planeeringulahendusega ümber paigutamiseks, et tagada ruumivajadus planeeritud kraavile, tehnovõrkudele, teedele ja haljastusele. Planeeritavate teede äärde on ette nähud välisvalgustus – metallpostidel LED valgustid toitega maakaablilt. Täiendavad tingimused: • tööjoonised kooskõlastada täiendavalt; • tööjooniste staadiumiks taotleda uued tehnilised tingimused täpsustatud koormustega. Päikesepaneelide paigaldamine on lubatud ainult hoone konstruktsiooni osana (katusel, fassaadil). Päikesepaneelide valikul tuleb kasutada paneele, millel peamine klaasikiht on peegeldust vähendava pinnatöötlusega. 4.12.4. Sidevarustus Sidevarustuse lahenduse koostamise aluseks on Telia Eesti AS poolt 13.03.2026 koostatud telekommunikatsioonialased tehnilised tingimused nr 40155013. Planeeringuala sidevarustus on lahendatud sidekanalisatsiooni kaudu, mille ühenduspunktiks on sidekaev LAG-079 Lagedi-Maardu transpordimaal, olemasoleva sidekanalisatsiooni pikenduse abil. Detailplaneeringuga moodustatavate kruntide piiridele on määratud liitumispunktid. Liitumispunktidest on kavandatud maakaabliga sisestus igale planeeritavale põhihoonele. Sidetrassid on planeeritud tänava maa-alale, sellega on tagatud neile ekspluateerimiseks vajalik juurdepääs. Tööde teostamisel tuleb lähtuda liinirajatiste kaitsevööndis tegutsemise eeskirjast. Tööde teostamine sidevõrgu kaitsevööndis võib toimuda kooskõlastatult kaabli valdajaga. Sidevarustuse rajamine pole kohustuslik. Samuti selle rajamisel alternatiivina kaabelside lahendusele on võimalik sideühenduse tagamiseks kasutada õhu kaudu lahendusi. 4.12.5. Soojavarustus Küttesüsteem lahendatakse lokaalselt või gaasivarustusega. Küttesüsteemi lahendus täpsustub ehitusprojekti koostamisel. Gaasivarustus lahendatakse vastavalt Energate OÜ poolt 27.05.2026 väljastatud tehnilistele tingimustele nr T-700. Ühinemispunkt gaasivõrguga asub Varivere tee kinnistul tee-alasse rajatud DN200 kesksurve (MOP ≤ 5 bar) gaasitrassist. Vanapere tee trassile tuleb ette näha trassi pikendus, tulevaste arenduste tarbeks. Gaasitrass rajada riigiteede kinnistutele kinnisel meetodil, et vähendada kaevetööde mahtu. Gaasipaigaldis on projekteeritud maa-alusena teealasse, ning liitumispunkt (sulgseade) on ette nähtud maaüksuse piiridele. Gaasipaigaldise projekteerimisel ei või ette näha hargnemisi ja väljavõtteid teistele kinnistutele ja tarbijatele. Gaasipaigaldis rajatakse maa-alusena tee-alasse ja vastavalt „Seadmeohutuse seaduse” ja teiste Eesti Vabariigis kehtivate normdokumentide nõuetele. Gaasivõrguga liitumiseks sõlmida Energate OÜ-ga liitumisleping. Kui küttesüsteem lahendatakse lokaalselt on soovitav on kasutada energiasäästlikke ning keskkonda minimaalselt saastavaid süsteeme (maasoojuspump, õhk-vesi soojuspump jms). Keelatud on märkimisväärselt jääkaineid lendu paiskavad kütteliigid (nt raskeõlid ja kivisüsi). Hoonete küttesüsteem võimalik lahendada lokaalselt. Soovitav on kasutada energiasäästlikke ning keskkonda minimaalselt saastavaid süsteeme (maasoojuspump, õhk-vesi soojuspump jms). Keelatud on märkimisväärselt jääkaineid lendu paiskavad kütteliigid (nt raskeõlid ja kivisüsi). Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2010/31/EL hoonete energiatõhususe kohta nõuab, et pärast 31.12.2020 peavad kõik uusehitised olema liginull energiahooned. Eesti on kehtestanud liginullenergia standardi nõuded määrusega „Hoone energiatõhususe miinimumnõuded”. Sellest tulenevalt on projekteerimisel soovitav kavandada ka alternatiivsete energiaallikate lahendusi. Horisontaalse maasoojuskontuuriga alal peab olema välditud uute ehitiste rajamine ja ehitamisega kaasnevad kaevetööd. Haljastuses tuleb horisontaalse maasoojuskontuuriga alal piirduda madala juurestikuga taimedega, et need ei kahjustaks maasoojussüsteemi. Maasoojussüsteemi planeerimisel ja projekteerimisel tuleb tagada kõrghaljastusele piisav ala krundil vastavalt käesolevas üldplaneeringus sätestatud haljastuse rajamise nõuetele. Vältida tuleb maasoojussüsteemide rajamisest üksteisele või seda mõjutavale objektile liiga lähedale, samuti 19  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) kinnistu piirile, et ära hoida maasoojussüsteemide omavaheline koosmõju või mõju taimestikule (maasoojussüsteemi torustiku rajamine võib kahjustab puu juuri ning maasoojuse tootmine muudab maapinna soojusrežiimi jahedamaks ja lühendab kasvuperioodi). Maasoojussüsteem peab asuma vähemalt 2 meetri kaugusel kinnistu piirist ning puu vertikaalprojektsioonist 2 meetri kaugusel ning arvestada planeeritava ala geoloogilisi tingimusi. Lubatud on rajada vertikaalset maasoojuskütet. Soojuspuurauke võib rajada parkimisplatside alla. Sel juhul peavad trassid olema isoleeritud ja vähemalt 1,2 meetri sügavusel maapinnast. Puuraukude omavaheline kaugus peab olema 10 meetrit. Puuraukude rajamisel tuleb ette näha meetmed põhjavee kaitseks. Kasutada tuleb kinnist soojuspuuraukude lahendust. Maasoojussüsteemi puuraukude rajamist hoonete alla tuleks võimaluse korral vältida. Soojuspuurauke kavandamine hoonete alla on võimalik ainult hoone projekteerija nõusolekul. Tagatud peab olema, et kinnise soojussüsteemiga puuraugu amortiseerumise või oma kasutusotstarbe kaotamise korral saaks soojuskandevedeliku soojuskontuurist eemaldada ja soojuskontuur täita vettpidava keskkonnale ohutu materjaliga. Õhksoojuspumpade välisagregaate mitte paigutada hoone tee poolsele esifassaadile ja selle äärde (või tuleb tagada selle varjestamine), eraomandis olevale kõrvalkinnistule lähemale kui 2 m, kõrvalkrundil olevatest terrassi- ja istumisaladest vähemalt 8 m kaugusele. Arvestada planeeritavate hoonete tehniliste seadmete (soojuspumbad, kliimaseadmed, ventilatsioon jms) valikul ja paigutamisel naaberhoonete paiknemisega ning et tehniliste seadmete müra ei ületaks ümbruskonna elamualadel keskkonnaministri 16.12.2016 määruse nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid” lisa 1 normtasemeid. Küttesüsteemi lahendus täpsustub ehitusprojekti koostamisel. 4.13. Meetmed kuritegevuse ennetamiseks Planeeritaval maa-alal arvestada vajalike meetmetega kuritegevuse ennetamiseks juhindudes dokumendist EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine”. Planeeritaval alal on planeerimise ja strateegiate rakendamine võimalik teatud piires, rakendatavad võimalused on järgmised: - nähtavus, - juurdepääsuvõimalus, - territoriaalsus, - atraktiivsus, - vastupidavus, - valgustatus. Käesolev planeering soovitab: - kinnistu valgustada ja heakorrastada, - tagada hea nähtavus, - parkida sõidukid oma krundile, - kasutada vastupidavaid materjale, - paigaldada selged viidad, - selgelt eristatavad juurdepääsud. 4.14. Planeeringuala tehnilised näitajad Planeeringuala suurus 17,0 ha Planeeritud kruntide suurused kokku 16,38 ha Kavandatud kruntide arv 15 Krunditava ala maa bilanss: äri- ja tootmismaa 133 115 m² 81% transpordimaa 30 668 m² 19% 5. KESKKONNATINGIMUSED JA VÕIMALIKU KESKKONNAMÕJU HINDAMINE 5.1. Eessõna Detailplaneeringuga ei kavandata tegevust, mis kuuluks keskkonnamõjude hindamise ja keskkonnajuhtimisesüsteemis seaduse paragrahv 6 lõikes 1 nimetatud olulise keskkonnamõjuga tegevuste loetellu, mille puhul keskkonnamõju strateegilise hindamine läbiviimine on kohustuslik. Kavandatav tegevus oma iseloomult eeldatavalt ohtu ei kujuta. Planeeritava tegevusega ei kaasne eeldatavalt olulisi kahjulikke tagajärgi ja ei avalda olulist mõju ning ei põhjusta keskkonnas pöördumatuid muudatusi. 20  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) Lähtetingimused: • Planeeringuala on ehitisregistri andmetel hoonestamata; • väärtuslik kõrghaljastus planeeritaval alal puudub; • teadaolevalt ei ole planeeringualal kaitsealuste taimede leiukohti; • vastavalt Eesti looduse infosüsteemile ning Maa- ja Ruumiameti looduskaitse ja Natura 2000 kaardirakendusele (seisuga 24.03.2026) ei asu detailplaneeringu vahetus läheduses ega ka konkreetsel planeeringualal kaitstavaid loodusobjekte ega Natura 2000 võrgustikualasid, seega mõju kaitstavatele loodusobjektidele ja Natura 2000 alale puudub; • vastavalt Maa- ja Ruumiameti kultuurimälestiste kaardirakendusele (24.03.2026) asub planeeringualal arheoloogiamälestis (Kultusekivi) ja selle kaitsevöönd ; • vastavalt Maa- ja Ruumiameti geoloogia kaardirakenduse andmetele (24.03.2026) on planeeringuala kaitsmata põhjaveega ala. Arvestades eelnimetatud asjaolusid käsitletakse detailsemalt antud peatükis järgnevaid alateemasid, mis on vajalikud planeerimisele järgnevatele kavandatud tegevustele: • kavandatava tegevusega kaasnev oht inimese tervisele ja keskkonnale ning avariiolukordade esinemise võimalikkus; • müra ja vibratsioon; • põhjavesi ja pinnavesi; • radoon; • soojussaared; • arheoloogiamälestis. 5.2. Kavandatava tegevusega kaasnev oht inimese tervisele ja keskkonnale ning avariiolukordade esinemise võimalikkus Oht inimeste tervisele ja keskkonnale ning õnnetuste esinemise võimalikkus on kavandatava tegevuse puhul minimaalne ning võib avalduda hoonete rajamise ehitusprotsessis. Põhja- ja pinnavee reostust võib põhjustada mõni suurem avarii (kanalisatsioonitoru purunemine, kütuseleke vmt). Õnnetuste vältimiseks tuleb kinni pidada ehitusprojektis ning tööohutust määravates dokumentides esitatud nõuetest. Ehitusprotsessis tuleb kasutada vaid kvaliteetseid ehitusmaterjale ning ehitusmasinaid tuleb hooldada, et vältida võimalikku keskkonnareostust nt lekete näol. Töötajad peavad olema spetsiaalse hariduse ja teadmistega. Mõju on kõige suurem ehitamise ajal, pärast ehitust täiendavat negatiivset mõju keskkonnale ette ei ole näha. Avariiohtlike olukordade vältimiseks: • territooriumi korrashoid; • territooriumile tagada juurdepääs; • ehitamise ajal ei tohi koormata keskkonda saasteainetega, vältida masinatest tingitud õlireostust, vajalik on ehitusjääkide õigeaegne ja pidev koristamine; • vajadusel luua ajutine (ehitusaegne) saasteainete kogumise ja puhastamise süsteem. 5.3. Müra ja vibratsioon Hoonete planeerimisel ning rajamisel tuleb järgida standardis EVS 842:2003 „Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest” toodud nõudeid ja rakendada sotsiaalministri 12.11.2025 määruse nr 61 „Nõuded müra, sealhulgas ultra- ja infraheli ohutusele elamutes ja ühiskasutusega hoonetes ning helirõhutaseme mõõtmise meetodid” nõudeid. Mürakaitse rakendamise meetmed: • hoonete siseruumide kaitseks kasutada müra vähendamiseks hea heliisolatsiooniga seinu ja aknaid. Hoonete planeerimisel ning rajamisel tuleb järgida Eestis kehtivat standardit EVS 842:2003 „Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest”. Nimetatud standardi kohaselt tuleb eluhoonete välispiiride üksikud elemendid valida selliselt, et välispiiride ühisisolatsioon R`tr,s,w1+Ctr2 ei oleks väiksem standardi tabelis 6.3 (välispiiridele esitatavad heliisolatsiooninõuded olenevalt välise müra tasemest) toodud piirväärtusest; • ehitusaegselt tuleb tagada, et ehitustegevusega kaasnevad müra- ja vibratsioonitasemed ei ületaks ümbruskonnas keskkonnaministri 16.12.2016 määruse nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid” lisa 1 ja 1 Õhumüra isolatsiooni indeks, arv, mille abil hinnatakse õhumüra isolatsiooni ruumi ja välisisolatsiooni vahel (s.o ehitise välispiiride ja selle elementide heliisolatsiooni). 2 Transpordimüra spektri lahjendustegur vastavalt standardile EVS-EN ISO 717-1. 21  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) sotsiaalministri 01.10.2025 määrusega nr 54 „Vibratsiooni piirväärtused elamutes ja ühiskasutusega hoonetes ning vibratsiooni hindamise kord” kehtestatud ehitusmüra ja vibratsiooni piirväärtusi. Detailplaneeringu elluviimisega kaasnevad mõjud on seotud uute hoonete ehitamisega ning võimalikud mõjud on eelkõige ehitusaegsed ajutised häiringud (nt ehitusaegne müra, vibratsioon) ja nende ulatus piirneb peamiselt planeeringuala ja lähialaga; • akende valikul eeskätt hoone teepoolsetel külgedel tuleb tähelepanu pöörata akende heliisolatsioonile teeliiklusest tuleneva müra suhtes. Kasutada tuleb tõhusa heliisolatsiooniga klaaspakettaknaid; • arvestada planeeritavate hoonete tehniliste seadmete (soojuspumbad, kliimaseadmed, ventilatsioon jms) valikul ja paigutamisel naaberhoonete paiknemisega ning et tehniliste seadmete müra ei ületaks ümbruskonna elamualadel keskkonnaministri 16.12.2016 määruse nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid” lisa 1 normtasemeid. 5.3.1. Mürahinnang LEMMA OÜ koostas 26.05.2026 mürahinnangu „Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneeringu mürahinnang“, mille eesmärgiks oli hinnata Rae vallas Ülejõe külas kavandatava tehnopargi ja sellega seotud liikluse müra mõju planeeringualale ning selle lähiümbruses paiknevatele olemasolevatele ja perspektiivsetele elamualadele. Uuringus hinnati olemasolevat olukorda ning kahte perspektiivset liiklusstsenaariumi, arvestades nii detailplaneeringu realiseerumist kui ka ümberkaudsete detailplaneeringute mõju piirkonna liikluskoormusele. Müra modelleerimisel käsitleti peamiste müraallikatena Tallinna ringteed, Lagedi–Aruküla–Peningi teed, olemasolevat kaubaraudteed ning planeeringuga kaasnevat uut liikluskoormust. Samuti käsitleti kvalitatiivselt võimalikke äri- ja tootmistegevusest lähtuvaid müraallikaid, kuna detailplaneeringu staadiumis ei ole veel teada konkreetsete ettevõtete tegevusvaldkonnad ega tehnoloogilised lahendused. Mürahinnangu tulemuste kohaselt ulatub olemasolevas olukorras lähimate hoonete juures müratase päevasel ajal kuni 65,4 dB ja öisel ajal kuni 53,9 dB, kuid tegemist ei ole eluhoonega, vaid tankla hoonega. Lähima olemasoleva eluhoone juures ulatub müratase päeval kuni 57,5 dB ja öösel kuni 45,8 dB. Stsenaariumi 1 (Lagedi–Aruküla-Peningi tee (Tee nr 11300) – Vanapere tee ristmiku läbilaskvusarvutus ja teenindustase vaid Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneeringu realiseerimisel) korral ulatub lähima eluhoone juures müratase päeval kuni 59,4 dB ja öösel kuni 47,8 dB ning stsenaariumi 2 (Vanapere tee ristmiku läbilaskvusarvutus ja teenindustase Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneeringu ning ümberkaudsete detailplaneeringute realiseerimisel) korral päeval kuni 60,6 dB ja öösel kuni 49,0 dB. Mürahinnangu kohaselt jäävad olemasolevate elamute juures müratasemed valdavalt alla II kategooria aladele kehtestatud liiklusmüra piirväärtustele ning detailplaneeringu elluviimine ei põhjusta olemasolevate elamute juures olulist müraolukorra halvenemist. Mürahinnangust selgub, et kavandatav tehnopargi hoonestus võib osaliselt toimida müratõkkena ning aidata vähendada Tallinna ringteest ja raudteest lähtuva müra levikut ida poole jäävate elamute suunas. Samas kaasneb planeeringu realiseerimisega uus liiklus ning seetõttu peetakse oluliseks rakendada leevendavaid meetmeid, kuna planeeringuala külgneb olemasolevate ja perspektiivsete elamualadega. Mürahinnangus soovitatakse kavandada elamualade ja tehnopargi vahele vähemalt 30 meetri laiune puhverala. Kui sellise laiusega puhverala rajamine ei ole võimalik, tuleb minimaalselt säilitada 20 meetri laiune kõrghaljastusega haljasriba ning täiendada seda täiendavate müraohje meetmetega. Samuti tuleb vältida mürarikaste tegevuste, laadimisalade, veokite manööverdusalade ning ventilatsiooni-, jahutus- ja kompressoriseadmete paigutamist elamualade poolsesse serva. Vajaduse korral tuleb projekteerimise etapis rakendada täiendavaid tehnilisi müraleevendusmeetmeid, nagu müratõkkeseinad, maavallid, akustilised katted või mürasummutid. Lisaks tuleb edasistes projekteerimisetappides tagada, et tehnoseadmete ja tootmistegevuse müra vastaks kehtestatud tööstusmüra normtasemetele ning vajaduse korral koostada täpsustatud tööstusmüra hinnang vastavalt konkreetsetele lahendustele. Bürooruumide kavandamisel teede või raudtee poolsetesse hooneosadesse tuleb arvestada ka hoonete välispiirete piisava heliisolatsiooniga vastavalt standardi EVS 842 nõuetele. 5.4. Põhjavesi ja pinnavesi Planeeringuala asub kaitsmata põhjaveega ala piirkonnas. Kaitsmata põhjaveega alal esineb põhjavee reostumise oht, mille vältimise meetmetena on Rae valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arengukavas piiritletud reovee-kogumisalad ning ette nähtud vee- ja kanalisatsioonitorustike väljaehitamine. Planeeringuala veevarustamine ja kanalisatsioon on lahendatud ÜVK põhiselt, 22  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) vastavalt Aktsiaselts ELVESO tehnilistele tingimustele. Kuna uute püstitavate hoonete veevarustus ei ole lahendatud lokaalsest (puurkaevust) ning reovett ei käidelda lokaalselt, on tagatud planeeringualal põhjavee kaitse. Põhjavee reostuse vältimise abinõuks on välja ehitatud tehnosüsteemide laitmatu funktsioneerimise tagamine. Ehitustööde käigus jälgida, et ehitusmasinatest ei toimuks lekkeid, mis võiks põhjustada reostust. Detailplaneeringuga haarataval territooriumil intensiivset pinnast, pinna- ja põhjavett ning õhku reostavat majandustegevust ei ole ette nähtud. Sademevee käitlus peab vastama keskkonnaministri 08.11.2019 määrusele nr 61 „Nõuded reovee puhastamise ning heit-, sademe-, kaevandus-, karjääri- ja jahutusvee suublasse juhtimise kohta, nõuetele vastavuse hindamise meetmed ning saasteainesisalduse piirväärtused”. Samuti juhinduda Veeseadus § 129 lg 1 ja 3 toodust. 5.5. Radoon Planeeritava ala pinnase radoonisisaldus on kõrge või väga kõrge (Eesti pinnase radooniriski kaart, andmed 2023. aasta seisuga). Radoon on radioaktiivne gaas, mis tekib raadiumi lagunemisel. Siseõhku tungib radoon hoone all olevast maapinnast, majapidamisveest ning ehitusmaterjalidest. Läbilaskev täitekruusa kiht soodustab radooni imbumist siseruumidesse. Tagada hoone ruumiõhu radooni taseme vastavus Ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 28.02.2019 määruses nr 19 „Hoone ruumiõhu radoonisisalduse ja hoone tarindi ehitusmaterjalidest siseruumidesse emiteeritavast gammakiirgusest saadava efektiivdoosi viitetase“ toodud normidele ning arvestada EVS 840 ehitamise põhimõtteid. Vajalik kasutada järgnevaid meetmeid, mis on vajalikud radooni hoonesse sattumise vältimiseks: hea ehituskvaliteet, maapinnale rajatud betoonplaadi ja vundamendi liitekohtade, pragude ja läbiviikude tihendamine, tarindite radoonikindlad lahendused (nt radooni kogumissüsteem ehitise aluses pinnases). Tihendama ja hermetiseerima peab kõik torude ja kaablite läbiviigud põrandast. Kui pinnasest hoonesse tulevad kaablid või torud on paigaldatud hülssidesse, tuleb tihendada nii hülsi ja seina liitekoht, kui ka toru ja kaabli ning hülsi vahe. Lisaks läbiviikude tihendamisele tuleb lisada vundamendi ja betoonplaadi vahelise vuugitihendile ka mastiks, mis hermetiseeriks ka vundamendi ja betoonplaadi vahe. 5.5.1. Radooni mõõtmisaruanne Radooni aktiivsuskontsentratsiooni mõõtmisaruanne on koostatud PML Balti OÜ poolt 24.02.2026. Pinnaseõhu radoonisisalduse mõõtmistulemused jäid vahemikku 53,0 – 124,0 kBq/m3. Antud kinnistu kuulub kõrge pinnaseõhu radoonisisaldusega pinnaste kategooriasse. Mõõtja soovitused: • hea ehituskvaliteet, nõuetekohased ventilatsiooni lahendused, kõrgele radoonisisalduse tasemele vastavad EVS 840:2023 soovitused. 5.6. Soojussaared Kuna äri- ja tootmismaa krundil tekib suured asfaltkattega ja katustega alad, siis on vajalik kasutusele võtta soojussaare efekti leevendavad meetmed. Soojussaare efekti leevendavad meetmed: • taimkate, rohealade säilitamine ja täiendavate alade loomine. Taimed ja puud on olulised eelkõige seetõttu, et need jahutavad õhku oma loomuliku niiskuse aurustamisega. Lisaks puudel on ka lisaväärtus, sest pakuvad varju otsese päikese eest; • pindade värv, kasutades valgeid ja heledaid toone erinevate objektide puhul (katused, hoonete fassaad, kõnniteed jne); • kasutada energiasäästlikke kliimaseadmeid ja muid kodumajapidamise ja tööstuse seadmeid, mis võivad oma töö energiaga lisasoojust eraldada õhku; • vältida suuri kõvakattega pindasid. 5.7. Võimalik keskkonnamõju hindamine Detailplaneeringu elluviimisega ei kaasne olulist negatiivset keskkonnamõju, mis võiks ületada tegevuskoha keskkonnataluvust, põhjustada keskkonnas pöördumatuid muutusi. Planeeritava tegevusega ei kaasne eeldatavalt olulisi kahjulikke tagajärgi nagu vee-, pinnase- või õhusaastatus, jäätmeteke, müra, vibratsioon või valgus, soojus-, kiirgus- ja lõhnareostus. Kavandatud tegevus ei avalda olulist mõju, ei sea ohtu inimese tervist, heaolu, kultuuripärandit ega vara. Planeeritava ala vahetusläheduses ei ole kaitstavaid loodusobjekte ega Natura 2000 alasid. Seega keskkonnamõju strateegilise hindamise läbiviimine detailplaneeringu koostamisel ei ole vajalik. Planeeringu algatamise korralduses ja selle lisas 1 „Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala 23  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) detailplaneeringu koostamise algatamine ja lähteseisukohtade kinnitamine ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine” toodu osas selgub, et kavandatava tegevusega ei kaasne olulist keskkonnamõju ning keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamine ei ole eeldatavalt vajalik. Keskkonnatingimustega arvestamine on võimalik planeerimisseaduse § 126 lõike 1 punktide 8 ja 12 kohaselt planeerimismenetluse käigus. 5.8. Arheoloogiamälestis Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse andmetel (24.03.2026) asub planeeringualal kultuurimälestiste arheoloogiamälestis kultusekivi (registrinumber 18910) ning planeeritavale alale jääb arheoloogiamälestise kultusekivi (registrinumber 18908) kaitsevöönd. Kaevetöödel mälestise kaitsevööndi alal või väljaspool seda tuleb arvestada arheoloogiliste leidude ja arheoloogilise kultuurkihi ilmsikstuleku võimalusega. Muinsuskaitseseadusest tulenevalt (§ 31 lg 1, § 60) on leidja kohustatud tööd katkestama, jätma leiu leiukohta ning teatama sellest Muinsuskaitseametile. MuKS § 58 lg 1 – 2 kohaselt ei ole mälestise kaitsevööndis tööde tegemisel kohustust esitada tööde tegemise teatist, kui ehitamine on eelnevalt Muinsuskaitseametiga kooskõlastatud. 6. KESKKONNALUBADE TAOTLEMISE VÕIMALUS Keskkonnalubade täpne vajadus ei ole detailplaneeringu koostamise hetkel teada. Keskkonnalubadeks on jäätmeluba, veeluba, õhusaasteluba ja keskkonnakompleksluba. Eeldatavalt ei ole keskkonnalubade taotlemine vajalik. Jäätmeloa kohustust reguleerib Jäätmeseaduse § 73. Täpsustavad nõuded on esitatud keskkonna- ministri 21.04.2004 määruses nr 21 „Teatud liiki ja teatud koguses tavajäätmete, mille vastava käitlemise korral pole jäätmeloa omamine kohustuslik, taaskasutamise või tekkekohas kõrvaldamise nõuded”. Jäätmeluba ei ole käsitletavas planeeringus vajalik, sest planeeringualal käitleb füüsiline isik oma kodumajapidamises tekkivaid jäätmeid vastavalt käesoleva seaduse nõuetele. Maapõueseadus § 97 sätestab ehitiste püstitamisel, maaparandusel või põllumajandustöödel ülejääva kaevise kasutamise. Kaevise võõrandamine või selle väljaspool kinnisasja kasutamine on lubatud ainult Keskkonnaameti nõusolekul. Nõusolekut saab taotleda peale asjaomase tegevusloa saamist või asjaomase projektdokumentatsiooni olemasolul. Juhul, kui pinnast kavatsetakse tekkekohast ära vedada ning taaskasutada teisel kinnistul, tuleb lähtudes Jäätmeseaduse § 98 (9. jagu) taotleda Keskkonnaametist registreerimistõendit. Veeluba on vaja taotleda vastavalt Veeseaduse § 187 väljatoodule. Käesoleva planeeringuga ei võeta pinnavett, põhjavett ega juhita suublasse saasteaineid ja jäätmekäitlusmaalt/ tööstuse territooriumilt kogunenud sademevett vms. Seega vastavalt Veeseaduse § 187 väljatoodule ei ole vaja taotleda veeluba. Õhusaasteluba on nõutav, kui käitise kõikidest ühel tootmisterritooriumil asuvatest heiteallikatest väljutatakse saasteaineid koguses, mis ületab keskkonnaministri 14.12.2016 määruse nr 67 „Tegevuse künnisvõimsused ja saasteainete heidete künniskogused, millest alates on käitise tegevuse jaoks nõutav õhusaasteluba” lisas nimetatud künniskogust. Paikse heiteallika käitaja registreerimise osa on reguleeritud keskkonnaministri 19.12.2017 määruses nr 60 „Tegevuse künnisvõimsused, millest alates on vajalik paikse heiteallika käitaja tegevuse registreering, registreeringu taotluse ja tõendi andmekoosseis”. Keskkonnaministri 19.12.2017 määruses nr 60 § 11 punkti 6 kohaselt ei ole nõutav paikse heiteallika käitaja tegevuse registreerimine põletusseadmete puhul, milles gaasilisi põlemissaadusi kasutatakse otseseks gaasi põletamisel põhinevaks kütmiseks siseruumides töötingimuste parandamise eesmärgil. Sellest tulenevalt võib eeldada, et õhusaasteloa taotlemine ei ole vajalik. 7. DETAILPLANEERINGU ELLUVIIMISEGA KAASNEVAD MÕJUD Mõju sotsiaalsele keskkonnale Äri- ja tootmismaa arendused toovad piirkonda juurde töötajaid ning igapäevaseid kasutajaid, mis muudab kohalikku sotsiaalset dünaamikat. Suureneb inimeste liikumine tööpäevadel, millega kaasneb elavnemine kohaliku taristu kasutamises ning vajadus paremini toimiva ühistranspordi, jalg- ja jalgrattateede, parkimislahenduste ning teeninduspunktide järele. Planeering näeb ette kaasaegse ja keskkonnateadliku ettevõtluskeskkonna rajamise, kus rõhk on mitte ainult tootmishoone funktsionaalsusel, vaid ka ümbritseva ruumi kvaliteedil. Selleks on kavandatud mitmetasandiline haljastus, kaasa arvatud kõrghaljastus ja puudealleed. Sellised 24  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) lahendused soodustavad inimeste heaolu, loovad visuaalselt meeldiva töökeskkonna ning pakuvad võimalusi lühikesteks jalutuskäikudeks ja puhkepausideks looduskeskkonnas. Samuti suurendab planeering piirkonna turvalisust ja avaliku ruumi kvaliteeti. Töökohtade ja infrastruktuuri lisandumine toob kaasa kõrgema ruumilise kvaliteedi ja valgustatud, ligipääsetavad liikumisteed. Kuritegevuse ennetamiseks on ette nähtud ka võimalus ladude ja tootmishoonete ümber piirdeaedade rajamiseks, säilitades samas avatud ruumistruktuuri avalikule liikumisele. Hoonete välimus ja nende arhitektuur on allutatud nõuetele, mis tagavad esinduslikkuse ja sobivuse laiemasse linnaruumi. Ettevõtluspiirkonna kujundamine loob sotsiaalset koostoimet, suurendab kohaliku elanikkonna sidet töökeskkonnaga ja parandab Rae valla kui elukeskkonna terviklikku funktsionaalsust. See aitab kaasa tasakaalustatud arengule, kus elukohad ja töökohtadega varustatud alad täiendavad üksteist, võimaldades inimestel elada ja töötada samas piirkonnas. Majanduslikud mõjud Planeeringuga kavandatakse äri- ja tootmismaa sihtotstarbega krunte, mis loob soodsad tingimused uute ettevõtete rajamiseks ning olemasolevate laienemiseks. Tallinna läheduse ja head ühendusteed muudavad planeeringuala eriti atraktiivseks logistikale ja tootmisele suunatud ettevõtlusele. Planeeringu realiseerimine toob otseselt kaasa investeeringuid ehitussektorisse – nii taristu väljaehitamise kui hoonete püstitamise näol. See omakorda kasvatab nõudlust kohalike ehitusettevõtete, projekteerijate ja tarnijate järele. Planeerimise ja ehituse faasis kaasneb lühiajaline tööhõive kasv, kuid suurem majanduslik mõju avaldub pikaajaliselt – kui ettevõtted alustavad oma igapäevast tegevust ja loovad uusi töökohti. Kuna tegemist on tootmisele ja logistikale suunatud hoonestusega, on oodata erineva profiiliga töökohti nii lihttööjõule kui ka spetsialistidele, mis mitmekesistab tööhõivevõimalusi piirkonnas. Täiendavat majanduslikku väärtust loob ka maksutulu suurenemine. Ettevõtlustegevus toob Rae vallale lisatulu näiteks maamaksu kaudu. Samuti suureneb piirkonnas mitmesuguste tugiteenuste – toitlustus, puhastus, turvateenused, logistika – vajadus, mis toetab väiksema ja keskmise suurusega ettevõtlust. Planeeringuga kujundatav ruumiline keskkond järgib selgeid arhitektuurinõudeid ja haljastuspõhimõtteid, mis aitavad luua korrastatud ja esteetiliselt atraktiivse tööstuspargi. See suurendab kogu piirkonna atraktiivsust nii investorite kui võimalike äripartnerite jaoks, toetades Rae valla kui ettevõtlussõbraliku omavalitsuse kuvandit. Kultuurilised mõjud Planeeringuala idaosas asub kultusekivi ja selle kaitsevöönd, lisaks ulatub planeeringualale ka naaberkinnistul asuva kultusekivi kaitsevöönd. Detailplaneeringuga on määratud piirkonda sobilikud arhitektuurilised tingimused hoonete rajamiseks. Mõju kultuurilisele keskkonnale on pigem positiivne, negatiivne mõju puudub. Mõju looduskeskkonnale Detailplaneeringu realiseerimisega kaasnevad mõjud ei ole ulatuslikud, kuna lähipiirkonnas on juba kujunenud hoonestatud ja inimtegevuse poolt mõjutatud keskkond. Planeeringulahendus näeb alale ette äri- ja tootmishooneid. Planeeritava tegevusega ei kaasne eeldatavalt olulisi kahjulikke tagajärgi nagu vee, pinnase või õhusaastatus, jäätmeteke, müra, vibratsioon, valgus, soojus, kiirgus ja lõhn. Kavandatud tegevus ei avalda olulist mõju ning ei põhjusta keskkonnas pöördumatuid muutusi, ei sea ohtu inimese tervist, heaolu, kultuuripärandit, looduskaitsealuseid objekte ega vara. Kuna kavandatava tegevuse mõju suurus ja ruumiline ulatus ei ole ümbritsevale keskkonnale ohtlik ega ületa keskkonna vastupanu- ning taastumisvõimet, siis oluline keskkonnamõju puudub. Oht inimeste tervisele ja keskkonnale ning õnnetuste esinemise võimalikkus on kavandatava tegevuse puhul minimaalne. Detailplaneeringu elluviimise järgselt täiendavate avariiolukordade tekkimist ette ei ole näha. Oht inimese tervisele avaldub hoonete rajamise ehitusprotsessis. Õnnetuste vältimiseks tuleb kinni pidada ehitusprojektis ning tööohutust määravates dokumentides esitatud nõuetest. Ehitusprotsessis tuleb kasutada vaid kvaliteetseid ehitusmaterjale ning ehitusmasinaid tuleb hooldada, et vältida võimalikku keskkonnareostust nt lekete näol. Töötajad peavad olema spetsiaalse hariduse ja teadmistega. Nii on võimalik vältida ka ohtu keskkonnale, mis võib tekkida, kui töötajad ei ole kompetentsed. 25  Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570) 8. PLANEERINGU ELLUVIIMISE KAVA Detailplaneering on pärast kehtestamist aluseks planeeringualal maakorralduslike toimingute tegemisel ja teostatavatele ehitus- ja rajatiste projektidele. Ehitusprojektid peavad olema koostatud vastavalt Eesti Vabariigis kehtivatele projekteerimisnormidele. Vajalikud tegevused planeeringu elluviimiseks: 1. planeeringujärgsete katastriüksuste ja kinnistute moodustamine koos vajalike servituutide seadmisega. Seada planeeringualast alast välja jäävatele VK torustikele isiklik kasutusõigus Aktsiaselts ELVESO nimele; 2. juurdepääsutee, tehnovõrkude ja tehniliste rajatiste projekteerimise tingimuste taotlemine, projekteerimine ning nendele ehituslubade taotlemine; 3. (juurdepääsu) teede (sh jalg- ja jalgrattateede), tehnovõrkude ja tehniliste rajatiste ehitamine ning neile kasutuslubade taotlemine; 4. planeeringujärgsete hoonete projekteerimine, ehituslubade taotlemine ning ehitamine. Huvitatud isiku kohustused seoses planeeringu elluviimisega: • planeeringuga ei tohi kolmandatele osapooltele põhjustada kahjusid ega kahjustada ka avalikku huvi. Katastriüksuse igakordsel omanikul tuleb tagada, et kavandatav ehitustegevus ei kahjustaks naaberkruntide omanike õigusi või kitsendaks naabermaaüksuste maa kasutamise võimalusi (kaasa arvatud haljastus). Juhul, kui planeeritava tegevusega tekitatakse kahju kolmandatele osapooltele, kohustub kahjud hüvitama kahju tekitanud krundi igakordne omanik; • detailplaneeringu elluviimisega ei kaasne Rae vallale kohustust detailplaneeringukohaste tehnorajatiste väljaehitamiseks ega vastavate kulude kandmiseks; • planeeringuga seatud ehitusõigused peab realiseerima planeeritava krundi valdaja. Krundi omanik on kohustatud ehitised välja ehitama ehitusprojekti ja ehitusloa alusel. Planeeringu elluviimiseks peavad kõik planeeringualal koostatavad ehitusprojektid olema koostatud vastavalt Eesti Vabariigis kehtivatele seadustele, projekteerimisnormidele ja heale projekteerimistavale. 26  TINGMÄRGID OLEMASOLEVAD TEHNORAJATISED DRENAAŽITORUSTIK PLANEERINGUALA PIIR OLEMASOLEVA KINNISTU PIIR SIDEKAABEL PLANEERITUD KRUNDI PIIR VEETORUSTIK REOVEE KANALISATSIOONITORUSTIK OLEMASOLEV KRUUSAKATTEGA SÕIDUTEE POS 13 & RV LP OLEMASOLEVA SIDEKAABLI ÜMBER PAIGUTAMINE PLANEERITUD JALGRATTA- JA JALGTEE ÄÄRDE 10 kV ÕHULIIN W1, S1 PLANEERITUD SÕIDUTEE 20,0 4,0 LIKVIDEERITAV DRENAAŽITORUSTIK POS 13 LP PLANEERITUD JALGRATTA- JA JALGTEE 180 K2 PLAN RV LT 100% ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // 37.40 - OLEMASOLEV HOONE PLANEERITAVAD TEHNORAJATISED TT / TL / TH / TK 0-100% 9m* / 5m 34.50 14 14 - - m² 13 2k*;-1k/1k;- 3500 m² 3 / 1 21 295 m² P P PLANEERITUD HOONESTUSALA VEETRASS 7000 m² P66 P12 *vaata märkus nr 3 PLANEERITUD 9 m KÕRGUSE HOONE VÕIMALIK ASUKOHT REOVEE KANALISATSIOONITRASS POS 13 LP S1 G1 OLEMASOLEVA ÕHULIINI POSTI ÜMBER PAIGUTAMINE 6 m EDELA POOLE PLANEERITUD 16 m KÕRGUSE HOONE VÕIMALIK ASUKOHT KANALISATSIOONI SURVETRASS W1 POS 13 LP 4,0 4,0 V1, K1 ELEKTRIVÕRGU ÜHINEMISPUNKT ÕHULIINI ÜMBER PAIGUTATUD MASTIST 4,0 SADEMEVEE KANALISATSIOONITRASS S1 4,0 TEE KAITSEVÖÖND 10,0 37.40 POS 12 LP 36.20 G1 S1 SIDEKAABEL RAUDTEE KAITSEVÖÖND W1 S1 LT 100% POS 12 LP - ÜMBER PAIGUTATAV OL.OL SIDEKAABEL V1, K1, K2 15 - - m² KOHUSTUSLIK KÕRGHALJASTATUD PUHVERALA ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // 9373 m² P P TT / TL / TH / TK 0-100% S1 9m* / 5m GAASITRASS 12 3500 m² 3 / 1 15 KÕRGHALJASTUSE VÕIMALIK ASUKOHT W1 2k*;-1k/1k;- 7000 m² P37 P41 *vaata märkus nr 3 4,0 ÜMBER PAIGUTATAV OL.OL ÕHULIIN POS 8 LP S1 HALJASTUS (VÄHEMALT 20% KRUNDI PINNAST) K2 10 kV MAAKAABEL POS 8 LP A PLANEERITUD BUSSIPEATUSE VÕIMALIK ASUKOHT W1 G1 4,0 S1 W1 MADALPINGE MAAKAABEL 4,0 POS 8 LP REOVEEPUMPLA HOOLDUSPLATS 5×12 m V1, K1 OLEMASOLEVA ÕHULIINI POSTI ÜMBER PAIGUTAMINE 3 m LÄÄNE POOLE TÄNAVAVALGUSTUSE MAAKAABEL JA POST S1 5,0 TEHNOVÕRGU KAITSEVÖÖND W1 S1 ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // N 10,0 TT / TL / TH / TK 0-100% ELEKTRIVÕRGU LIITUMISKILP 9m* / 5m 8 2k*;-1k/1k;- 3500 m² 3 / 1 KULTUSEKIVI JA SELLE KAITSEVÖÖND S1 POS 11&12 LP 7000 m² P54 P24 ALAJAAM *vaata märkus nr 3 S W1, S1 W1 POS 11 LP TULETÕRJE VEEVÕTU HÜDRANT S1 K2 PLANEERITUD KRAAV TVV HÜDRANT MAAPINNA ABS 4,0 37.40 ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // SADEMEVEE LIIKUMISE SUUND S1 TT / TL / TH / TK 0-100% 34.50 W1 16m / 5m REOVEE KANALISATSOONI KAEVU PÕHJA ABS 11 4,0 3k;-1k/1k;- 7500 m² 3 / 1 W1 PLANEERITUD TRUUP 4,0 15000 m² P191 P59 37.40 MAAPINNA ABS S1 POS 11 LP SOODEVAHE PEAKRAAV 36.20 SADEMEVEE KANALISATSOONI KAEVU PÕHJA ABS G1 W1 POS 7&8 LP POS 11 LP NAABERALA PLANEERINGU PIIR MUDA-ÕLIPÜÜDUR W1, S1 S1 4,0 V1, K1 NAABERALAL PLANEERITUD KRUNT POS 7 LP G1 REOVEEPUMPLA JA SELLE KUJA r=20m S1 NAABERALAL PLANEERITUD HOONESTUSALA W1 5 10,0 ,0 POS 7 LP ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100% V1, K1, K2 16m / 5m PERSPEKTIIVNE JALGRATTA- JA JALGTEE 7 7495 m² 3 / 1 S1 3k;-1k/1k;- 14989 m² P183 P67 SERVITUUDI VAJADUSEGA ALA PERSPEKTIIVSE JALGRATTA- JA JALGTEE AVALIKUKS KASUTAMISEKS NAABERALAL PLANEERITAVAD TEHNORAJATISED 4,0 W1 BUS 4,0 POS 7 LP A 4,0 7,0 S1 K2 3,0 TEHNOVÕRGU SERVITUUDI VAJADUSEGA ALA VEETRASS 10,0 PERSPEKTIIVSED TEED REOVEE KANALISATSIOONITRASS 30,0 S1 W1 vastavalt T-Model OÜ poolt koostatud juurdepääsude riigiteele 11300 lahendusele, 05.2023 SADEMEVEE KANALISATSIOONITRASS 1 S1 sõidutee asfaltbetoonist katend SIDEKAABEL 1 W1 POS 10 LP jalgratta- ja jalgtee asfaltbetoonist kate TÄNAVAVALGUSTUSE MAAKAABEL 4,0 S1 K2 4,0 ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // GAASITRASS TT / TL / TH / TK 0-100% W1 vastavalt Reaalprojekt OÜ ja EA Reng AS tööle nr 675/P76-10 16m / 5m 10 „Tallinna ringtee Väo-Jüri teelõigu tehniline projekteerimine” W1 7500 m² 3 / 1 S1 3k;-1k/1k;- A BUS 6,5 15000 m² P169 P81 POS 10 LP 4,0 POS 6 LP Projekteeritud maantee asfaltkate V1, K1 PLAN AJ K2 S1 4,0 TV LP Projekteeritud kergliikustee asfaltkate ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // W1 POS 10 LP 10,0 TT / TL / TH / TK 0-100% POS 6 LP 16m / 5m G1 G1 6 3k;-1k/1k;- 7380 m² 3 / 1 Projekteeritud kruusakattega tee S1 14759 m² P189 P57 POS 9&10 LP POS 6 LP W1, S1 V1, K1 W1 4,0 10,0 SIHTOTSTARVE % DET.PLAN. LIIKIDES S1 4,0 KÕRGUS 1 MEETRITES EHITISE- HOONETE 10,0 SUURIM ALUNE ARV KRUNDIL POS 5&6 LP KORRUSE- LISUS PIND PÕHIHOONE / ABIHOONE S1 KRUNDI SUURUS Pn Pn W1, S1 S1 PLANEERITAV PARKIMISKOHTADE ARV ÕUES W1 4,0 PLANEERITAV PARKIMISKOHTADE ARV HOONES 4,0 W1 EHITISEALUNE PIND S1 PÕHIHOONE / ABIHOONE POS 5 LP MOODUSTATAVA KRUNDI POSITSIOONI NUMBER K2 W1 POS 9 LP 2 S1 7,0 G1 2,5 4,0 VIIDETEL KASUTATUD LÜHENDID: 2 ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // 7,0 TT / TL / TH / TK 0-100% POS 10 LP 5,0 16m / 5m ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // V1, K1, K2 5 3k;-1k/1k;- 7390 m² 3 / 1 POS Krundi positsiooni number S1 TT / TL / TH / TK 0-100% POS 5 LP LP Liitumispunkt W1 16m* / 5m 14710 m² P172 P73 9 3k;-1k/1k;- 7500 m² 3 / 1 39.50 38.10 G1 V1 Veetrass 15000 m² P136 P73 20,0 K1 Isevoolne reovee kanalisatsioonitrass *Roode kinnistu poole jääv hooneosa rajada 50% POS 5 LP K2 Sademevee kanalisatsioonitrass S1 ulatuses kuni 9 meetri kõrgusena. 38.90 35.90 V1, K1 W1 Madalpinge maakaabel S1 Sidekaabel W1 TV Tänavavalgustus 4,0 S1 4,0 4,0 TVV Tuletõrje veevõtu AJ Alajaam 4,0 4,0 RV Reoveepumpla VANAPERE TEE 4,0 S1 G1 Gaasitrass W1 POS 4 LP K2 KRUNDI KASUTAMISE SIHTOTSTARBE LEPPEMÄRGID ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // S1 TT / TL / TH / TK 0-100% ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // 9m* / 5m POS 1 LP TT / TL / TH / TK 0-100% 9m* / 5m 4 2k*;-1k/1k;- 3025 m² 3 / 1 ÄK Kaubandus-, toitlustus- ja teenindushoone maa 3 W1 V1, K1 ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // 2k*;-1k/1k;- 2980 m² 3 / 1 6050 m² P31 P36 ÄB Kontori- ja büroohoone maa TT / TL / TH / TK 0-100% *vaata märkus nr 3 9m* / 5m 5959 m² ÄV Väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa 2 P31 P35 S1 2660 m² 3 / 1 POS 1 LP 2k*;-1k/1k;- 4,0 *vaata märkus nr 3 TT Tootmishoone maa 5326 m² P25 P34 G1 *vaata märkus nr 3 POS 4 LP TL Laohoone maa 4,0 4,0 POS 3&4 LP G1 TH Hulgikaubanduse maa ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // 4,0 W1 W1, S1 S1 TT / TL / TH / TK 0-100% TK Logistikakeskuse maa 9m* / 5m POS 4 LP 1 2k*;-1k/1k;- 2650 m² 3 / 1 V1, K1 LT Tee ja tänava maa 5322 m² P42 P17 POS 3 LP *vaata märkus nr 3 POS 2 LP V1, K1, K2 OLEMASOLEVA ÕHULIINI POSTI ÜMBER PAIGUTAMINE 3 m LÄÄNE POOLE S1 POS 1&2 LP V1, K1, K2 POS 3 LP W1 W1, S1 157 5,0 G1 35.20 kraavi põhi POS 2 LP S1 G1 LÕIGE 1-1 LÕIGE 2-2 POS 1 LP KINNISTU PIIR 4,0 KRUNDI PIIR KRUNDI PIIR KRUNDI PIIR ÕHULIINI POST K2 4,0 W1 39.00 2,5 S1 37.60 W1 4,0 S1 4,0 S1 S1 S1 7,0 S1 S1 W1 S1 S1 S1 W1 S1 W1 S1 W1 S1 S1 W1 S1 W1 S1 W1 S1 W1 W1 S1 W1 S1 S1 W1 37,2 38.40 G1 W1.1 W1.1 V1 KS1 S1 K1 S11 SIDE K2 W 37.10 W1 S1 W1 S1 W 1 WS1 1 S WS1 0,5 m 0,5 m 0,5 m 0,5 m 0,5 m 0,5 m 1 S1 WS1 1 1,5m 2,5m 3,0m 7,0m 1,0m 1,0m 1,0m 20,0 W1 W1 OLEMASOLEVA SIDEKAABLI ÜMBER PAIGUTAMINE PLANEERITUD JALGRATTA- JA JALGTEE ÄÄRDE 0,5 m 0,5 m 2,5m 2,5m 3,0m 7,0m 5,0m 2,5 m 1,5 m 5,0 m 2,5 m 3,0 m 4,0 m 7,0 m 3,5 m TVV HÜDRANT KASSISABA LP 30,0 m 20,0m S1 V1, K1 SIDE Ümber tõstetav ol.ol sidekaabel W1.1 Planeeritud tänavavalgustuse maakaabel W1.1 Planeeritud tänavavalgustuse maakaabel W1 Planeeritud madalpinge maakaabel S Olemasolev sidekaabel S1 Planeeritud sidekaabli trass K2 Planeeritud sademevee kanalisatsioonitrass KS1 Planeeritud reovee kanalisatsiooni survetrass V1 Planeeritud veetrass K1 Planeeritud reovee kanalisatsioonitrass S1 G1 Planeeritud gaasitrass S1 S1 S1 MILDOVI LP GAASITRASSI ÜHINEMISPUNKT V1, K1 S1 SIDEVÕRGU ÜHINEMISPUNKT S1 SIDEKAEV LAG-079 S1 S1 VEETRASSI ÜHINEMISPUNKT S1 S1 S1 S1 S1 S1 11300 S1 udtee LAGE S1 D ra I-ARU Maardu S1 S1 KBÜLA -PEN S1 Lagedi- IN GI TE S1 E S1 S1 S1 S1 S1 S1 S1 S1 S1 0 7.0 37.20 36.00 Soodevahe pkr S1 SADEMEVEED JUHITAKSE SOODEVAHE PEAKRAAVI 0 S1 30, S1 B 0 7.0 S1 S1 "Ülejõe" S1 S1 Märkused: 1. topo-geodeetilise alusplaani koostas OÜ AderGeo, 06.04.2025, töö nr M020325 (koordinaadid L–Est 97, kõrgused EH2000 süsteemis); ÜHINEMISPUNKT VEEVÕRGUGA JA KANALISATSIOONITORUSTIKUGA 2. krunte pos nr 1&2, 3&4, 12&13 on võimalik liita, kuni üldplaneeringus lubatud maksimaalse krundi suuruseni (max 1,5 ha), juhul kui VAATA JOONIS AS-06 TEHNOVÕRKUDE ÜHINEMISE SKEEM detailplaneeringu elluviimisel on elamualade kontaktvööndi tingimus ära langenud, s.o elamumaade maakasutust on muudetud (Kassisaba, Linke) või kavatsetakse seda muuta elamumaal kehtiva detailplaneeringu alusel (s.o 0,7 → 1,5 ha); 3. kruntide pos nr 1 – 4, 8, 12, 13 hooned on lubatud rajada üldplaneeringus lubatud maksimaalse kõrguseni (16 meetrit kõrge ja kuni 3 korrust) ja ehitusõiguse tabelis sulgudes toodud brutopinnaga, juhul kui detailplaneeringu elluviimisel on elamualade kontaktvööndi tingimus ära langenud, s.o elamumaade maakasutust on muudetud (Kassisaba, Linke) või kavatsetakse seda muuta elamumaal kehtiva detailplaneeringu alusel; 4. planeeringulahenduses on kruntidel näidatud hoonete paiknemise, parklate asukohtade, sissepääsude võimalikud asukohad, mis täpsustatakse ehitusprojektide staadiumis; 5. planeeringulahenduses kruntidel näidatud tehnovõrgud on esialgsed ja täpsustatakse ehitusprojektide staadiumis. Planeeringu koostamise Rae Vallavalitsus RAE VALD ÜLE ÕE KÜLA Töö nr 627 korraldaja DP Planeerija Optimal Projekt OÜ KÕPS - A S A RGA KI IST TE A M 1:750 Arhitekt I. Punger L IALA DETAILPLA EERI G 28.05.2026 Projektijuht A. Anton AS-05 Tehnik K. Kuus TE OVÕRK DE KOO DPLAA  EHITUSÕIGUSE TABEL Suletud brutopind Krundi aadress või Krundi planeeritud Ehitisealune pind Hoone suurim korruselisus Hoone kõrgus maapinnast (m) Hoonete arv krundil Maa sihtotstarve ja osakaalu % Maa sihtotstarve ja osakaalu % Parkimiskohtade arv Pos nr katastriüksuse Täisehituse % Kitsendused aadressi ettepanek suurus (m²) (detailplaneeringu liikide kaupa) (katastriüksuse liikide kaupa) sihtotstarvete kaupa (m²) Maapealne Maa-alune Põhihoone Abihoone Põhihoone Abihoone Normatiivne Kavandatud 9,0 5,0 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / 5300 (7950*) 1 5322 2650 2* -1 3 1 Ä 0-100% / T 0-100% 59 59 50% TH / TK 0-100% 9,0 5,0 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / 5320 (7980*) 2 5326 2660 2* -1 3 1 Ä 0-100% / T 0-100% 59 59 50% TH / TK 0-100% 9,0 5,0 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / 5960 (8940*) 3 5959 2980 2* -1 3 1 Ä 0-100% / T 0-100% 66 66 50% TH / TK 0-100% 9,0 5,0 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / 6050 (9075*) 4 6050 3025 2* -1 3 1 Ä 0-100% / T 0-100% 67 67 50% TH / TK 0-100% 20,0 4,0 õhuliini kaitsevöönd; 180 LT 100% 16,0 5,0 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / 5 14710 7390 3 -1 3 1 Ä 0-100% / T 0-100% 22065 245 245 50% ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // 14 - TH / TK 0-100% TT / TL / TH / TK 0-100% 9m* / 5m 14 - - m² kultusekivi kaitsevöönd; 13 2k*;-1k/1k;- 3500 m² 3 / 1 21 295 m² P P 7000 m² P66 P12 *vaata märkus nr 3 õhuliini kaitsevöönd; 16,0 5,0 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / 6 14759 7380 3 -1 3 1 Ä 0-100% / T 0-100% 22140 246 246 50% TH / TK 0-100% kultusekivi ja selle kaitsevöönd; 4,0 4,0 4,0 4,0 10,0 16,0 5,0 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / õhuliini kaitsevöönd; 7 14989 7495 3 -1 3 1 Ä 0-100% / T 0-100% 22485 250 250 50% LT 100% TH / TK 0-100% - 15 NÄHTAVUSKOLMNURK 15x105 m (LN) - m² - ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / õhuliini kaitsevöönd; planeeritud ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // 9373 m² P P 8 7000 3500 2* -1 9,0 5,0 3 1 Ä 0-100% / T 0-100% 7000 (10500*) 78 78 50% TT / TL / TH / TK 0-100% TH / TK 0-100% reoveepumpla kuja r=20m; 9m* / 5m 12 2k*;-1k/1k;- 3500 m² 3 / 1 15 raudtee kaitsevöönd; servituudi 7000 m² P37 P41 4,0 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / vajadusega ala perspektiivse *vaata märkus nr 3 9 15000 7500 3** -1 16** 5,0 3 1 Ä 0-100% / T 0-100% 18750 209 209 50% TH / TK 0-100% jalgratta- ja jalgtee avalikuks kasutamiseks; ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / 4,0 16,0 5,0 raudtee kaitsevöönd; NÄH 10 15000 7500 3 -1 3 1 Ä 0-100% / T 0-100% 22500 250 250 50% TH / TK 0-100% TAVU 4,0 SKO LMN 16,0 5,0 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / 11 15000 7500 3 -1 3 1 Ä 0-100% / T 0-100% 22500 250 250 50% URK 5,0 TH / TK 0-100% 15x1 ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // N 10,0 TT / TL / TH / TK 0-100% 05 m 9m* / 5m 8 3500 m² 3 / 1 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / (LN) 2k*;-1k/1k;- 12 7000 3500 2* -1 9,0 5,0 3 1 Ä 0-100% / T 0-100% 7000 (10500*) 78 78 50% 7000 m² *vaata märkus nr 3 P54 P24 TH / TK 0-100% S ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / planeeritud reoveepumpla kuja 13 7000 3500 2* -1 9,0 5,0 3 1 Ä 0-100% / T 0-100% 7000 (10500*) 78 78 50% TH / TK 0-100% r=20m; planeeritud reoveepumpla kuja 4,0 14 21295 - - - - - - - LT 100% L 100% - - - - ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100% r=20m; 16m / 5m 15 9373 - - - - - - - LT 100% L 100% - - - - 11 4,0 3k;-1k/1k;- 7500 m² 3 / 1 4,0 15000 m² P191 P59 KOKKU 163783 66580 39 13 174070 (195885) 1935 1935 *hooned on lubatud rajada üldplaneeringus lubatud maksimaalse kõrguseni (16 meetrit kõrge ja kuni 3korrust) ja ehitusõiguse tabelis sulgudes toodud brutopinnaga, juhul kui detailplaneeringu elluviimisel on elamualade kontaktvööndi tingimus ära langenud, s.o elamumaade maakasutust on muudetud (Kassisaba, Linke) või kavatsetakse seda muuta elamumaal kehtiva detailplaneeringu alusel; **Roode kinnistu poole jääv hooneosa rajada 50% ulatuses kuni 9 meetri kõrgusena. 4,0 ARHITEKTUURINÕUDED TINGMÄRGID · Hoone peab olema arhitektuurselt kõrge tasemega ja kaasaegne; · hooned on lubatud rajada detailplaneeringu joonisel AS-04 Põhijoonis näidatud hoonestusalasse; PLANEERINGUALA PIIR · piirkonnas on lubatud nii lahtine, kinnine kui ka vahelduv hoonestusviis; 5 10,0 ,0 ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // · katusekalle: 0 – 15°. Lamekatus varjata parapetiga. Katuse projekteerimisel tuleb kinni pidada TT / TL / TH / TK 0-100% 16m / 5m detailplaneeringus ette antud kõrgusmärgist; 7 3k;-1k/1k;- 7495 m² 3 / 1 OLEMASOLEVA KINNISTU PIIR · väline viimistlus: välisviimistluses võib kasutada betooni, klaasi, puitu, plekki ja fassaadiplaate. 14989 m² P183 P67 Hoone fassaadidel tuleb kasutada vähemalt kahte erinevat viimistlusmaterjali, et vältida 4,0 PLANEERITUD KRUNDI PIIR BUS 4,0 monotoonseid ja ulatuslikke ühtlase ilmega fassaadipindu. Fassaad peab olema liigendatud nii A 4,0 3,0 7,0 vormi, materjali kui ka värvilahenduse poolest. Viimistlusmaterjalid peavad olema kvaliteetsed ja kestlikud, naturaalseid materjale imiteerivaid materjale tuleks vältida. Plekki on lubatud OLEMASOLEV KRUUSAKATTEGA SÕIDUTEE kasutada üksnes aktsendina arhitektuurses lahenduses. HEsinduslikumad fassaadid 10,0 kavandada Vanapere tee ja Tallinna ringtee poole, kasutades seal väärikamaid ja 30,0 PLANEERITUD SÕIDUTEE esinduslikumaid viimistlusmaterjale. Arhitektuurikeel peab olema kaasaegne, esinduslik ning ümbritseva hoonestusega harmoneeruv, toetades tervikliku ja kvaliteetse elukeskkonna kujunemist; 1 PLANEERITUD JALGRATTA- JA JALGTEE · katusematerjal: rullmaterjal või plekk; · lubatud on päikesepaneelide paigaldamine. Päikesepaneelide valikul tuleb kasutada paneele, 1 OLEMASOLEV HOONE millel peamine klaasikiht on peegeldust vähendava pinnatöötlusega; · hoone eskiisprojekt tuleb kooskõlastada valla arhitektiga eskiisi staadiumis. 4,0 PLANEERITUD HOONESTUSALA 4,0 ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100% 16m / 5m PLANEERITUD 9 m KÕRGUSE HOONE VÕIMALIK ASUKOHT 10 3k;-1k/1k;- 7500 m² 3 / 1 SERVITUUTIDE SEADMISE VAJADUS: A BUS 6,5 15000 m² P169 P81 PLANEERITUD 16 m KÕRGUSE HOONE VÕIMALIK ASUKOHT Pos 1 – 5, 8 – 13 4,0 · Veetrassi, sademevee ja reovee kanalisatsioonitrassi liitumispunktile 2 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks; TEE KAITSEVÖÖND · gaasitrassi liitumispunktile 1 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks; 4,0 ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // 10,0 TT / TL / TH / TK 0-100% · planeeritud elektripaigaldise liitumiskilbile 1 m laiuselt kilbi väliskontuurist võrguvaldaja kasuks. 16m / 5m 6 3k;-1k/1k;- 7380 m² 3 / 1 RAUDTEE KAITSEVÖÖND Pos 6 – 7 · Veetrassi, sademevee ja reovee kanalisatsioonitrassi liitumispunktile 2 m liitumispunkti 14759 m² P189 P57 keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks; NÄHTAVUSKOLMNURK · gaasitrassi liitumispunktile 1 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks; · planeeritud elektripaigaldise liitumiskilbile 1 m laiuselt kilbi väliskontuurist võrguvaldaja kasuks; 4,0 10,0 KOHUSTUSLIK KÕRGHALJASTATUD PUHVERALA · planeeritud alajaamale 2 m laiuselt alajaama väliskontuurist võrguvaldaja kasuks. 4,0 10,0 Pos 14 · Veetrassi, sademevee ja reovee kanalisatsioonitrassi liitumispunktile 2 m liitumispunkti KÕRGHALJASTUSE VÕIMALIK ASUKOHT keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks; · veetrassile, sademevee ja reovee kanalisatsioonitrassile, kanalisatsiooni survetrassile 2 m 4,0 äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; HALJASTUS (VÄHEMALT 20% KRUNDI PINNAST) 4,0 · gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; · gaasitrassi liitumispunktile 1 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks; A PLANEERITUD BUSSIPEATUSE VÕIMALIK ASUKOHT · planeeritud elektripaigaldise liitumiskilbile 1 m laiuselt kilbi väliskontuurist võrguvaldaja kasuks; · planeeritud alajaamale 2 m laiuselt alajaama väliskontuurist võrguvaldaja kasuks; · maakaabli ja sidekaabli trassile äärmise kaabli teljest 1 m mõlemale poole kaablit REOVEEPUMPLA HOOLDUSPLATS 5×12 m võrguvaldaja kasuks; 7,0 2 2,5 4,0 · sidekaabli liitumispunktile 1 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks. 2 ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // 7,0 TT / TL / TH / TK 0-100% TEHNOVÕRGU KAITSEVÖÖND Pos 15 5,0 16m / 5m · Veetrassile, sademevee kanalisatsioonitrassile ja kanalisatsiooni survetrassile 2 m äärmise ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100% 5 3k;-1k/1k;- 7390 m² 3 / 1 trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; 16m* / 5m 14710 m² P172 P73 KULTUSEKIVI JA SELLE KAITSEVÖÖND 9 3k;-1k/1k;- 7500 m² 3 / 1 · gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; · maakaabli ja sidekaabli trassile äärmise kaabli teljest 1 m mõlemale poole kaablit 15000 m² P136 P73 *Roode kinnistu poole jääv hooneosa rajada 50% 20,0 võrguvaldaja kasuks. ulatuses kuni 9 meetri kõrgusena. Katastriüksus Vanapere tee (65301:001:3717); Urbase (65301:011:0072): PLANEERITUD KRAAV · veetrassile, sademevee kanalisatsioonitrassile ja kanalisatsiooni survetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; · gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; 4,0 SADEMEVEE LIIKUMISE SUUND 4,0 4,0 · sidekaabli trassile äärmise kaabli teljest 1 m mõlemale poole kaablit võrguvaldaja kasuks. Katastriüksus Urba (65301:011:0073); Kaljumaa (65301:011:0004): 4,0 PLANEERITUD TRUUP · veetrassile ja kanalisatsiooni survetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi 4,0 VANAPERE TEE 4,0 võrguvaldaja kasuks; SOODEVAHE PEAKRAAV · gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; · sidekaabli trassile äärmise kaabli teljest 1 m mõlemale poole kaablit võrguvaldaja kasuks. ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // NAABERALA PLANEERINGU PIIR Katastriüksus Terrasauna (65301:011:0301); Rätsepasauna (65301:011:0291); Variverepõllu ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100% (65301:001:4255); Lagedi-Maardu (65301:011:0112): 9m* / 5m TT / TL / TH / TK 0-100% 9m* / 5m 4 2k*;-1k/1k;- 3025 m² 3 / 1 NAABERALAL PLANEERITUD KRUNT · veetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100% 3 2k*;-1k/1k;- 2980 m² 3 / 1 6050 m² *vaata märkus nr 3 P31 P36 · gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; · sidekaabli trassile äärmise kaabli teljest 1 m mõlemale poole kaablit võrguvaldaja kasuks. 9m* / 5m 5959 m² 2 P31 P35 2k*;-1k/1k;- 2660 m² 3 / 1 *vaata märkus nr 3 NAABERALAL PLANEERITUD HOONESTUSALA Katastriüksus 11 Tallinna ringtee (65301:001:4815); Varivere tee L3 (65301:001:4812); 5326 m² P25 P34 4,0 Varivere tee (65301:001:4811): *vaata märkus nr 3 4,0 4,0 PERSPEKTIIVNE JALGRATTA- JA JALGTEE · veetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100% 4,0 · gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks. 9m* / 5m SERVITUUDI VAJADUSEGA ALA PERSPEKTIIVSE JALGRATTA- JA JALGTEE AVALIKUKS KASUTAMISEKS Katastriüksus Urba (65301:011:0073); Vainu (65301:011:0009); 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi 1 2k*;-1k/1k;- 2650 m² 3 / 1 tee (65301:011:0197); Saueaugu (65301:001:4503); Raadiojaama tee 1a (65301:011:0153); 5322 m² P42 P17 Metsapõllu 65301:001:5888; 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee (65301:013:0086); 11301 *vaata märkus nr 3 TEHNOVÕRGU SERVITUUDI VAJADUSEGA ALA Lagedi tee (65301:001:3465): · veetrassile ja kanalisatsiooni survetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks. MUDA-ÕLIPÜÜDUR 157 5,0 Katastriüksus Metsapõllu 65301:001:5888; 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee (65301:013:0086); 11301 Lagedi tee (65301:001:3465): · kanalisatsiooni survetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja 4,0 REOVEEPUMPLA JA SELLE KUJA r=20m kasuks. 4,0 2,5 4,0 ELEKTRIVÕRGU LIITUMISKILP 4,0 7,0 PERSPEKTIIVSED TEED 37,2 vastavalt T-Model OÜ poolt koostatud juurdepääsude riigiteele 11300 lahendusele, 05.2023 20,0 NÄHTAVUSKOLMNURK 15x105 m (LN) sõidutee asfaltbetoonist katend jalgratta- ja jalgtee asfaltbetoonist kate vastavalt Reaalprojekt OÜ ja EA Reng AS tööle nr 675/P76-10 „Tallinna ringtee Väo-Jüri teelõigu tehniline projekteerimine” Projekteeritud maantee asfaltkate Projekteeritud kergliikustee asfaltkate Projekteeritud kruusakattega tee OLEMASOLEVAD TEHNORAJATISED DRENAAŽITORUSTIK SIDEKAABEL VEETORUSTIK REOVEE KANALISATSIOONITORUSTIK 10 kV ÕHULIIN LIKVIDEERITAV DRENAAŽITORUSTIK SIHTOTSTARVE % DET.PLAN. LIIKIDES KÕRGUS 1 MEETRITES EHITISE- HOONETE SUURIM ALUNE ARV KRUNDIL KORRUSE- LISUS PIND PÕHIHOONE / ABIHOONE KRUNDI SUURUS Pn Pn PLANEERITAV PARKIMISKOHTADE ARV ÕUES PLANEERITAV PARKIMISKOHTADE ARV HOONES EHITISEALUNE PIND PÕHIHOONE / ABIHOONE MOODUSTATAVA KRUNDI POSITSIOONI NUMBER 11300 KRUNDI KASUTAMISE SIHTOTSTARBE LEPPEMÄRGID raudtee LA G E DI-AR ÄK Kaubandus-, toitlustus- ja teenindushoone maa Maardu U KBÜLA ÄB Kontori- ja büroohoone maa -PEN Lagedi- ÄV Väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa INGI T EE TT TL Tootmishoone maa Laohoone maa TH Hulgikaubanduse maa TK Logistikakeskuse maa LT Tee ja tänava maa ML Muu looduslik maa KATASTRIÜKSUSE SIHTOTSTARBE LEPPEMÄRGID Ä Ärimaa T Tootmismaa L Transpordimaa 0 M Maatulundusmaa 7.0 Soodevahe pkr 0 30, PLANEERINGUALA NÄITAJAD Planeeringuala suurus 17,0 ha B Planeeritud kruntide suurused kokku 16,38 ha 0 7.0 "Ülejõe" Kavandatud kruntide arv 15 LÕIGE 1-1 LÕIGE 2-2 Krunditava ala maa bilanss: 133115m² 81% KINNISTU PIIR Äri- ja tootmismaa KRUNDI PIIR KRUNDI PIIR KRUNDI PIIR ÕHULIINI POST Transpordimaa 30668m² 19% Märkused: 1. topo-geodeetilise alusplaani koostas OÜ AderGeo, 06.04.2025, töö nr M020325 (koordinaadid L–Est 97, kõrgused EH2000 süsteemis); 2. krunte pos nr 1&2, 3&4, 12&13 on võimalik liita, kuni üldplaneeringus lubatud maksimaalse krundi suuruseni (max 1,5 ha), juhul kui detail- planeeringu elluviimisel on elamualade kontaktvööndi tingimus ära langenud, s.o elamumaade maakasutust on muudetud (Kassisaba, Linke) või kavatsetakse seda muuta elamumaal kehtiva detailplaneeringu alusel (s.o 0,7 → 1,5 ha); 3. kruntide pos nr 1 – 4, 8, 12, 13 hooned on lubatud rajada üldplaneeringus lubatud maksimaalse kõrguseni (16 meetrit kõrge ja kuni 3 korrust) ja 2,5m 2,5m 3,0m 7,0m 5,0m ehitusõiguse tabelis sulgudes toodud brutopinnaga, juhul kui detailplaneeringu elluviimisel on elamualade kontaktvööndi tingimus ära langenud, 2,5 m 10,0 m 3,0 m 4,0 m 7,0 m 3,5 m 30,0 m 20,0m s.o elamumaade maakasutust on muudetud (Kassisaba, Linke) või kavatsetakse seda muuta elamumaal kehtiva detailplaneeringu alusel; 4. planeeringulahenduses on kruntidel näidatud hoonete paiknemise, parklate asukohtade, sissepääsude võimalikud asukohad, mis täpsustatakse ehitusprojektide staadiumis. Planeeringu koostamise Rae Vallavalitsus RAE VALD ÜLE ÕE KÜLA Töö nr 627 korraldaja DP Planeerija Optimal Projekt OÜ KÕPS - A S A RGA KI IST TE A M 1:750 Arhitekt I. Punger L IALA DETAILPLA EERI G 28.05.2026 Projektijuht A. Anton AS-04 Tehnik K. Kuus PÕ I OO IS  Rae Vallavalitsus Teie 17.08.2026 nr 6-1/8874 [email protected] Aruküla tee 9 Meie 14.09.2026 nr 7.2-2/26/14450-3 75301, Harju maakond, Rae vald, Jüri alevik Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneeringu kooskõlastamata jätmine Olete taotlenud Transpordiametilt kooskõlastust Harju maakonna Rae valla Ülejõe küla Kõpsu- Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneeringule (katastritunnused vastavalt 65301:011:0169; 65301:011:0055, edaspidi planeering). Planeeringu eesmärgiks on Vanapere tee ja Tallinna ringtee vahelisele maa-alale tehnopargi kavandamine. Planeeringuga kavandatakse äri- ja/või tootmismaa sihtotstarbelisi kinnistuid, määratakse ehitusõigus ja hoonestustingimused, lahendada juurdepääsud, liikluskorraldus ja tehnovõrkudega varustamine ning haljastus. Planeeringuala suurus on ligikaudu 17 ha. Oleme väljastanud seisukohad planeeringu koostamiseks 04.05.2021 kirjaga nr 7.1-2/21/8900-2 (edaspidi seisukohad). Võttes aluseks ehitusseadustiku (edaspidi EhS) § 8, § 70 lg 2, lg 3, § 72 lg 1, lg 2, § 92 lg 1, § 99 lg 3 ja planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 126 lg 1 p 4, p 7 ning § 131 lg 1 ning kliimaministri 27.11.2023 määruse nr 71 „Tee projekteerimise normid“ (edaspidi normid), jätame Optimal Projekt OÜ töö nr 627 „Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)“ kooskõlastamata järgmiste puuduste ja vastuolude tõttu. LIIKLUSLAHENDUS PlanS § 126 lg 1 p 7 kohaselt on planeeringu üheks ülesandeks liikluskorralduse põhimõtete määramine. 1. Oleme seisukohtade p 1 esitanud nõude, et planeeringuala juurdepääsuna tuleb kavandada ristmik riigiteelt nr 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee (edaspidi riigitee) orienteeruvalt km 0,510, sh tuleb ette näha olemasoleva ristumiskoha likvideerimine riigitee km 0,285. Esitatud planeeringulahendus on tihedalt seotud järgmiste kontaktalas paiknevate planeeringute ja teeprojektide lahendustega: 1.1 Rae valla üldplaneering (kehtestatud Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsusega nr 462); 1.2 Hendrikson & Ko töö nr 19003355 „Rae vallas Ülejõe külas Variverepõllu ja Roode kinnistute ning lähiala detailplaneering“; 1.3 Hendrikson & Ko töö nr 19003356 „Rae vallas Ülejõe külas Suur-Varivere ja Varivere kinnistute ning lähiala detailplaneering“; Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee Registrikood 70001490  1.4 Reaalprojekt OÜ ja EA Reng AS töö nr 675/P76-10 „Tallinna ringtee Väo – Jüri teelõigu tehniline projekteerimine“. Arvestades planeeringu perspektiivset lahendust ja ka lähipiirkonnas olevate teiste planeeringute arenguga seoses on sobilik ja vajalik planeeringus lahendada piirkonna liikluskorraldus terviklikult (vt seisukohtade p 1, 2 ja 5). Punktides 1.2 ja 1.3 nimetatud planeeringute menetluste käigus on piirkonna terviklikku liikluskorralduslikku lahendust täpsustatud, mille kohaselt on planeeringualade juurdepääsud lahendatud ühise ristumiskoha kaudu üldplaneeringus ette nähtud asukohas ning välditud täiendavate või ajutiste ristmike kavandamist riigiteele (vt joonis 1, 2). Joonis 1. Liiklusskeem koondjoonis, etapp 1 (enne Tallinna ringteele kavandatava viadukti ehitust; OÜ Hendrikson & Ko töö nr 19003355) Joonis 2. Liiklusskeem koondjoonis, etapp 2 (Tallinna ringteele kavandatava viadukti väljaehitamisel; OÜ Hendrikson & Ko töö nr 19003355) Mõlema etapi lahenduse oleme põhimõtteliselt kooskõlastanud ning andnud heakskiidu nii lähiaja kui ka pikemas perspektiivis kavandatud ruumilisele lahendusele. Täpsustavad märkused lahenduste korrigeerimiseks oleme edastanud e-kirja teel 28.07.2023. Täna ei ole meile korrigeeritud lahendusi esitatud ning seetõttu ei ole võimalik hinnata, kas märkustega on arvestatud. Planeeringu elluviimise kava ei käsitle piisava selgusega ringristmiku ja sellega seotud rajatiste väljaehitamise kohustust, ehitusjärjekorda ega seost planeeringujärgse ehitusõiguse realiseerimisega (vt seisukohtade p 8). Seletuskirjast ei selgu, kes, millal ja millistel tingimustel rajab planeeringuala teenindamiseks vajaliku ringristmiku ning kuidas on selle väljaehitamine seotud planeeringujärgsete hoonete ehitusõiguse realiseerimisega. Märgime, et avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste ehitamise kohustus on tulenevalt PlanS § 131 lg 1 planeeringu koostamise korraldajal või huvitatud isikul (vt seisukohtade p 9). Arvestades, et planeeringuala toimiv juurdepääs 2 (4)  sõltub kavandatud ringristmiku väljaehitamisest, on vajalik avalikuks kasutamiseks ette nähtud ringristmik ja sellega seonduvad rajatised välja ehitada enne planeeringujärgsete hoonete ehitusõiguse realiseerimist. Planeeringus ja kehtestamise otsuses tuleb üheselt määrata ringristmiku ning sellega seotud rajatiste väljaehitamise kohustus, ehitusjärjekord ja seos planeeringujärgse ehitusõiguse realiseerimisega. Planeeringu elluviimise kava tuleb vastavalt täiendada. Märgime, et ootame sama kohustuse täitmist kõikidelt arendajatelt, kelle planeeringu elluviimine toob eeldatavalt kaasa vajaduse riigitee ümberehituseks. TEHNOVÕRGUD KOOS SADEMEVEE LAHENDUSEGA PlanS § 126 lg 1 p 4 alusel on planeeringu ülesandeks tehnovõrkude võimaliku asukoha määramine. 2. Planeeringuga on kavandatud riigitee alusele maale mitmed tehnovõrgud (nt vee- ja gaasitrass, sidekaabel; vt joonis 3). EhS § 92 lg 1 alusel on tee rajatis, mis on ette nähtud inimeste, sõidukite või loomade liikumiseks või liiklemiseks. Tee osaks loetakse tunnel, sild, viadukt ja muud liiklemiseks kasutatavad ning tee toimimiseks vajalikud rajatised. Joonis 3. Väljavõte planeeringu tehnovõrkude koondplaanist Selgitame, et planeeringuga kavandatud tehnovõrgud ei ole eelpool nimetatud rajatised, mis on vajalikud tee toimimiseks ning riigitee alune maa on peaaegu täielikult riigitee rajatistega kaetud. Arvestades riigitee maa kasutamise eesmärki ning piirkonnas kavandatavat riigitee projektlahendust ja sellega seotud teedevõrgu arendamist, ei pea me tehnovõrkude kavandamist riigitee alusele maale põhjendatuks. Tehnovõrkude asukohad tuleb üle vaadata ning siduda piirkonnas kavandatavate teeprojektide lahendustega selliselt, et riigitee projekti elluviimisel ei tekiks vajadust arendusalade teenindamiseks rajatavate tehnovõrkude ümberpaigutamiseks ega ümberehitamiseks. Planeeringus tuleb ette näha tehnovõrkude lahendus, mis on kooskõlas perspektiivse riigitee projektlahendusega. 3. Planeeringuala sademevee ärajuhtimine ei ole meie hinnangul lahendatud terviklikult. Seletuskirja kohaselt on sademevee eelvooluks Soodevahe peakraav. Oleme 10.06.2024 kirjaga nr 7.2-2/24/7535-2 Nigula ja Vaivere tee 1 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu menetluse käigus juhtinud tähelepanu asjaolule, et meile teadaolevalt on piirkonna truupide ja Soodevahe peakraavi läbilaskevõime kriitiline, eelkõige suurvee perioodil. Samas kirjas viitasime Kobras AS 2018. a tööle „Soodevahe kraavide (Suur-Sõjamäe tn – Pirita jõgi) läbilaskevõime hinnang“, milles on märgitud, et Soodevahe peakraavi vastuvõtuvõime on ammendunud ning sademevee lahendamine tekkekohas võimalikult suures mahus aitab vähendada eelvoolu koormust. 3 (4)  Eeltoodust tulenevalt tuleb planeeringu koosseisus esitada pädeva spetsialisti koostatud arvutustel ja analüüsil põhinev terviklik sademeveelahendus kuni Pirita jõeni, arvestades nii ümberkaudsete arenduste kui ka Reaalprojekt OÜ ja EA Reng AS töö nr 675/P76-10 „Tallinna ringtee Väo-Jüri teelõigu tehniline projekteerimine“ lahendustega kaasnevaid sademevee vooluhulkasid. Esitatavad arvutused ja analüüs peavad tõendama sademeveesüsteemi, kraavide, truupide ja Soodevahe peakraavi piisavat läbilaskevõimet ning võimaldama hinnata kavandatava arenduse mõju eelvoolule. LENNUNDUSPIIRANG 4. Planeeringu seletuskirjas ei ole kajastatud meie 31.05.2021 e-kirjas esitatud seisukohta, mille kohaselt ei tohi Tallinna lennuvälja lähiümbruse piirangupinna tõttu planeeringuga kavandatavate ehitiste ega nende püstitamisel kasutatava ehitustehnika suurim kõrgus ületada 44 m. Nimetatud piiranguga tuleb planeeringu koostamisel ja elluviimisel arvestada. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Marek Lind juhataja planeerimise osakonna kooskõlastuste üksus Lisa: - Lisa 1. DP0570_seletuskiri - Lisa 2. DP0570_pohijoonis - Lisa 3. DP0570_tehnovorgud Jana Prost 5792 4753, [email protected] 4 (4)