Kiri

Eksperthinnang nr 26/5526-1 Vara: Kinnistu registriosa numbriga 163802 koosseisu kuuluv katastriüksus tunnusega 65301:001:4749 (transpordimaa 100%) Aadress: 11 Tallinna ringtee T37, Koplimetsa küla, Rae vald, Harju maakond Väärtuse kuupäev: 04.06.2026 Hindamisaruande kuupäev: 14.09.2026 Hindamistulemus: Harilik väärtus, mis on võrdne hüvitusväärtusega on 162435,45 €, mis taandatud m² kohta on 22,83 €/m². Koostaja: Andres Juss Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 177142 OÜ Inseneribüroo STEIGER Männiku tee 104 Tel: 668 1011 Äriregistri kood 11206437 11216 Tallinn e-mail: [email protected] www.steiger.ee OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Sisukord KOKKUVÕTE ........................................................................................................................................................ 3 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid............................................................................................ 4 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ......................................................................... 4 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ................................................... 4 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta .................................. 4 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................... 5 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ........................................ 5 2.2. Hinnatava vara ülevaatus ......................................................................................... 5 3. Hinnatava vara kirjeldus ............................................................................................................................ 6 3.1. Asukoht.................................................................................................................. 6 3.2. Omandisuhted......................................................................................................... 7 3.3. Maakasutus .......................................................................................................... 18 4. Turuülevaade ........................................................................................................................................... 23 4.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist ................................................................. 23 4.2. Hoonestamata äri-ja tootmismaa segmendi ülevaade ................................................. 25 4.2.1. Müügitehingud ..................................................................................................................................... 28 4.2.2. Turustatavuse analüüs .......................................................................................................................... 29 4.2.3 Pakkumine ............................................................................................................................................. 30 5. Hindamine ............................................................................................................................................... 31 5.1 Parim kasutus ....................................................................................................... 31 5.2 KAHOS § 12 lõikes 3 märgitud olukorra kirjeldus ....................................................... 32 5.3 Hinnang äralõike võõrandamisega kaasnevatele mõjudele .......................................... 33 5.4 Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ................................................................ 34 5.5 Maa turuväärtuse hindamine ................................................................................... 35 5.6 Tasu KAHOS § 11 lg 2 mõistes hindamine ................................................................ 38 6. Hindamistulemus ..................................................................................................................................... 39 Lisa 1. Fotod ...................................................................................................................................................... 40 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ...................................................................................................................... 41 Lisa 3. Rae Vallavalitsuse e-kiri .......................................................................................................................... 44 Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ............................................................................................................... 47 lk 2/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Kinnistu registriosa numbriga 163802 koosseisu kuuluv katastriüksus tunnusega 65301:001:4749 (transpordimaa 100%) Aadress 11 Tallinna ringtee T37, Koplimetsa küla, Rae vald, Harju maakond Omanik Aktsiaselts TREF Nord (registrikood 10217746) Katastritunnused 65301:001:4749 – hinnatav 65301:001:4748 – kaasatud, sest vastavalt tellija poolt esitatud lähteülesandele tuleb äralõige hinnata läbi Lagedi tee 30 kinnisasja. Omandivorm Kinnisasi Katastriüksuse pindala 7115 m² Katastriüksuse sihtotstarve transpordimaa 100% Katastriüksuse ehitised EHR andmetel rajatised Tallinna Ringtee Väo-Lagedi Teelõigu Km 0,6- 6,0 Tehnilised Projektid. Tehnovõrgud. Sideliinid ja 2 tk Maagaasi Jaotustorustik HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 22 lõike 1 punkti 3 alusel. Eksperthinnang on esitamiseks Transpordiametile Seos Kinnitame, et OÜ Inseneribüroo STEIGER ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega Ülevaatuse kuupäev 04.06.2026 Väärtuse kuupäev 04.06.2026 Hindamisaruande kuupäev 14.09.2026 Tellija Transpordiamet Tellimusleping TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/26/821-1 allkirjastatud 25.05.2026 Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang likviidsusele Hinnatava vara likviidsuse hindame keskmiseks. Hindamistulemuse täpsus Hindamistulemuse täpsus on ±20%, mis on selle turusegmendi jaoks tavapärane. Hinnatava kinnisasjaga sarnaste kinnisasjade tehinguhinnad võivad märgitud protsentide piires erineda. Käibemaks Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu ja neile ei lisandu käibemaksu VASTUOLUD ANDMETES JA MUUD KOMMENTAARID Vastavalt tellija poolt esitatud töö tehnilisele kirjeldusele on kinnisasja väärtus eksperthinnangus ümardamata ja m² väärtused 1 eurosendi täpsusega. Hindaja hinnangul 7115 m² suurune äralõige ei ole kinnistu vähemväärtuslik osa. Maavara hindamisel on kaasatud OÜ Inseneribüroo STEIGER ekspert Erki Vaguri. Kaasatud on samas registriosas olev katastriüksus 65301:001:4748, sest vastavalt tellija poolt esitatud lähteülesandele tuleb äralõiked hinnata läbi Lagedi tee 30 kinnisasja ( kü 65301:001:4748) ehk nii nagu äralõiget tee ehitamiseks pole tehtud. HINDAMISTULEMUS Tuginedes hindajale teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on OÜ Inseneribüroo STEIGER hinnangul, aadressil 11 Tallinna ringtee T37, Koplimetsa küla, Rae vald, Harju maakond asuva hoonestamata katastriüksuse hindamistulemused järgmised: Harilik väärtus, mis on võrdne hüvitusväärtusega on 162435,45 €, mis taandatud m² kohta on 22,83 €/m². /allkirjastatud digitaalselt/ Andres Juss Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 177142 lk 3/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk Aadress 11 Tallinna ringtee T37, Koplimetsa küla, Rae vald, Harju maakond Registriosa nr 163802 Kinnistu nimi - Vara liik Hoonestamata transpordimaa sihtotstarbega katastriüksus Hindamise eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 22 lõike 1 punkti 3 alusel võimaliku vahetusmaa turuväärtuse hindamise eesmärgil ja (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel. Eksperthinnang on esitamiseks Transpordiametile. Väärtuse liik Hoonestamata kinnisasja turuväärtuse ja hüvitamise eesmärgil hinnatava väärtuse hindamise hindamisaruanne. 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivatest seadustest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Tasu KAHOS § 11 lg 2 mõistes - Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Harilik väärtus - eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) (EVS 875-3). Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest (EVS 875-3). Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875- 1). Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Käesolev hindamisaruanne on avalik. 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib järgmistel eeldustel: - hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi; - hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4). lk 4/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon Hindamist puudutavad algandmed on saadud järgmistest allikatest: Allikas Kuupäev Katastriüksuse omaniku esindaja Mikk Pääru infovahetus ülevaatusel 04.06.2026 Kohapealne ülevaatus 04.06.2026 Rae Vallavalitsuse kirjaga saadetud vastused hindaja järelepärimisele 28.05.2026 Maa- ja Ruumiameti geoportaal, https://geoportaal.maaamet.ee 04.06.2026 Ehitisregister https://www.ehr.ee 04.06.2026 Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas 04.06.2026 Kinnistusraamatu registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 05.06.2026 Rae valla kodulehekülg https://www.rae.ee/ 04.06.2026 Kinnisvaraportaalid, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 04.06.2026 Majandusinfo www.eestipank.ee Eesti Pank publikatsioon Rahapoliitika ja 31.03.2026 majandus 1/2026, 31.03.2026 Turuinfo ja statistika www.maaaruum.ee Turuülevaated turusektorite kaupa, 04.06.2026 Kinnisvara hinnastatistika päring Allhange puudub 2.2. Hinnatava vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 04.06.2026 Ülevaatuse teostanud Kutseline hindaja Andres Juss hindaja Ülevaatuse juures viibinud Lagedi tee 30 omaniku AS TREF Nord esindaja isik Ülevaatuse ulatus Katastriüksuse ülevaatus teostati kogu ulatuses. Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud. Katastriüksuse ülevaatus teostati katastriüksusel seistes. lk 5/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 3. Hinnatava vara kirjeldus 3.1. Asukoht Makroasukoht Paiknemine Hinnatav vara asub Harju maakond, Rae vald, Koplimetsa küla Asukohaskeem Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus) Mikroasukoht Iseloomustus Katastriüksusasub 11 Tallinna ringteest äärest 150 m kaugusel lääne pool, ümbruses hoonestatud tootmismaad ja hoonestamata transpordimaad. Asukohaskeem: Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus) Konkureerivad Harju maakond, kuid peamiselt Rae ja Jõelähtme vallad ja Maardu linn turupiirkonnad lk 6/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Juurdepääs Juurdepääs on üle riigi omandis transpordimaalt 11 Tallinna ringtee T33 Kaugused Lähim suurem keskus on Tallinn, mille keskus asub ca 10 km kaugusel. Õhu saastatus ja müra Keskmisest kõrgem Koondhinnang asukohale Tootmismaa seisukohalt on asukoht hea – tootmismaana tegemist on aktiivses tootmise piirkonnas asuva varaga. 3.2. Omandisuhted Registriosa number 163802 Omandivorm Kinnisasi Omanik Aktsiaselts TREF Nord (registrikood 10217746) Vara kasuks seatud Puuduvad piiratud asjaõiguse kanded registriosa I jaos Vara koormavate Kanne 2 koormatiste ja Isiklik kasutusõigus AS Eesti Telekom (registrikood 10234957) kitsenduste kanded kasuks. Tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus sideehitiste registriosa III jaos omamiseks, ehitamiseks, kasutamiseks, korrashoiuks, ümberehitamiseks ja lammutamiseks vastavalt 06.08.2015.a sõlmitud lepingu punktidele kolm (3) ja neli (4) ning lepingu lisaks olevale plaanile. 6.08.2015 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 14.08.2015. Väljavõte lepingu lisast: Kandel puudub mõju hinnatud väärtusele, sest kaitsevöönd ei asu hinnataval ala. Kanne 3 Isiklik kasutusõigus AS Gaasivõrgud (registrikood 12503841) kasuks. Asjaõigusseaduse § 64¹ kohane tähtajatu kasutusõigus gaasitorustiku kinnistule ehitamiseks ning kinnistul asumiseks, remontimiseks, rekonstrueerimiseks, lk 7/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 korrashoiuks, hooldamiseks ja arendamiseks ning gaasitorustiku kaudu maagaasi juhtimiseks vastavalt 16.05.2018 lepingu punktile 2.2 ja 2.3.1 ning lepingu lisaks olevale gaasipaigaldise kasutusõiguse ala skeemile. Väljavõte lepingu lisast: Kandel puudub mõju hinnatud väärtusele, sest kaitsevöönd ei asu hinnataval ala. Kanne 4 Isiklik kasutusõigus A Betoon OÜ (registrikood 11412326) kasuks. Tähtajatu kasutusõigus gaasitorustiku kinnistule ehitamiseks ning kinnistul asumiseks, remontimiseks, rekonstrueerimiseks, korrashoiuks, hooldamiseks ja arendamiseks ning gaasitorustiku kaudu maagaasi juhtimiseks vastavalt 16.05.2018 lepingu punktile 2.2 ja 2.3.1 ning lepingu lisaks olevale gaasipaigaldise kasutusõiguse ala skeemile. 16.05.2018 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 23.05.2018. Väljavõte lepingu lisast: lk 8/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Kandel puudub mõju hinnatud väärtusele, sest kaitsevöönd ei asu hinnataval ala. Kanne 5 Isiklik kasutusõigus A Betoon OÜ (registrikood 11412326) kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus gaasitorustiku ehitamiseks ning gaasitorustiku kinnistul asumiseks, remontimiseks, rekonstrueerimiseks, korrashoiuks, hooldamiseks ja arendamiseks ning gaasitorustiku kaudu maagaasi juhtimiseks vastavalt 17.07.2018.a. lepingu punktidele 2.2 ja 2.3.1 ning lepingu lisaks olevale gaasipaigaldise kasutusõiguse ala skeemile. 17.07.2018 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 24.07.2018. Väljavõte lepingu lisast: lk 9/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Kandel puudub mõju hinnatud väärtusele, sest kaitsevöönd asub hinnatava ala servas teekaitsevööndis. Kanne 6 Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne tähtajatu isiklik kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks kasutusõiguse alal elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses vastavalt 12.09.2022 lepingu punktidele 3, 4, 5 ning 10.05.2023 sõlmitud kokkuleppe lisaks olevatelele plaanidele. Väljavõte lepingu lisast lk 10/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Kandel puudub mõju hinnatud väärtusele, sest kaitsevöönd asub hinnatava ala servas teekaitsevööndis. Kanne 7 Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158.1 järgne tähtajatu isiklik kasutusõigus Elektripaigaldise majandamiseks kasutusõiguse alal Elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses vastavalt 19.07.2018 sõlmitud lepingu punktidele kaks (2.), kolm (3.) ja neli (4.) ning lepingu lisaks 2 olevale plaanile. 19.07.2018 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 27.07.2018. Väljavõte lepingu lisast lk 11/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 lk 12/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 lk 13/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 lk 14/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Kandel puudub mõju hinnatud väärtusele, sest kaitsevöönd asub hinnatava ala servas teekaitsevööndis. Vara koormavate Kanne 2 hüpoteekide kanded registriosa IV jaos Hüpoteek SEB Eesti Ühispank(registrikood 10004252, Tallinna linn) kasuks. Kandel puudub mõju hinnatud väärtusele. Kanne 3 Hüpoteek AS SEB Pank (registrikood 10004252) kasuks. Kandel puudub mõju hinnatud väärtusele. lk 15/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Maa- ja Ruumiameti planeeringu ala (tiheasustusala, üldplaneeringu ala ja riigi kitsenduste kaardi eriplaneering), Gaasipaigaldise kaitsevöönd, Elektripaigaldise järgsed kitsendused kaitsevöönd, Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd, Tee avalik kasutus , Sideehitise kaitsevöönd. Gaasipaigaldise kaitsevööndil on negatiivne mõju hinnatud väärtusele, sest kaitsevöönd asub uue moodustatava tootmismaa lõuna osas ja seetõttu lõuna osas tootmishoone asukoha valik on piiratud. Muud kitsendused, arvestades nende olemuse, asendi ja ulatusega, ei mõjuta katastriüksuse turuväärtust, kuna ei takista nende olemasolevat kasutust. Kitsenduste kaart ja loetelu: Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (kitsenduste kaardirakendus) lk 16/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Kasutuslepingud Omaniku kinnitusel kasutuslepingud puuduvad Muud olulised väärtust Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid mõjutavad õiguslikud seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud tegurid ja piirangud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust. lk 17/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 3.3. Maakasutus Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus) lk 18/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Andmed 04.06.2026 seisuga Üldplaneering Väljavõte vallavalitsuse e-kirjast: Lagedi tee 30 kinnisasja osas selgitame, et üldplaneeringu kohaselt on tegemist tootmismaa juhtotstarbega alaga, kuid see ei tähenda, et kinnistul oleks juba kehtiv ehitusõigus. Käesoleval ajal detailplaneering puudub ning ehitusõiguse määramine on võimalik üksnes detailplaneeringu koostamise ja kehtestamise alusel. Seetõttu ei saa järeldada, et varasema äralõike tõttu oleks automaatselt vähenenud olemasoleva ehitusõiguse ulatus, kuna konkreetset ehitusõigust ei ole detailplaneeringuga seni määratud. 11 Tallinna ringtee T37 kinnisasja osas on põhimõtteliselt võimalik selle liitmine Lagedi tee 30 kinnisasjaga detailplaneeringu menetluse raames. Selline lahendus annaks kinnistule tõenäoliselt parema sisemise loogika ning terviklikuma ruumilise lahenduse. Samas ei tähenda kinnistute liitmine automaatselt ehitusõiguse suurenemist, kuna võimalik ehitusõigus määratakse detailplaneeringu koostamise käigus, arvestades piirkonna planeeringulisi tingimusi, juurdepääse, krundi sisest logistikat, kõrhaljastuse paiknemist, tehnovõrke ning muid asjakohaseid asjaolusid. Üldplaneeringuga on määratud piirkonnas järgmised ehitustingimused tootmismaal: Krundi suurus -min 0,7 ha -Väo karjääri ja Suur- Sõjamäe tee vahel min 1,5 ha Krundi -Peamiselt sihtotstarve % rasketööstuse arenguks ettenähtud (EE, EEr, EEk, Ä, piirkond T, Üh) lk 19/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 -Uusi elamukrunte ei saa planeerida Krundi täisehitus -max 60% %; koormusindeks Kõrgus ja -Tallinna Ringtee ja korruselisus Suur-Sõjamäe tee ääres kuni 16m -Koplimetsa külas peab kõrgus proportsionaalselt langema kuni 9m elamute kontaktvööndis Haljastus -10% krundi pinnast haljasala -maantee kaitsevöönd on kohustuslik haljasala -krundi iga 1000m² kohta 1 puu, mille täiskasvamiskõrgus on 10m -Läbivate teede ääres puudeallee Abihooned; -kuni 5 hoonet hoonete arv krundil, olenevalt krundil krundi suurusest Ehitusjoon - Katusekalle, räästa 0-20° kõrgus 6) Piirded -Ei ole kohustuslik -Piirde rajamisel võrkaed kõrgusega kuni 2m Materjalikäsitlus 6) -Arvestada olemasoleva ja planeeritud hoonestusega -Kaarhallid lubatud, kuid mitte põhitee ääres -Maantee pool esinduslikum fassaad lk 20/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Allikas: Maa-ja Ruumiameti planeeringute kaardirakendus Detailplaneering puudub Miljööväärtuslik Puudub planeering Kuju, reljeef pikliku kujuga, reljeef on tasane. Haljastus, haritava Tallinna ringtee servas riba, millele osaliselt on rajatud tee. maa kõlvikul kasvatatavad kultuurid, maa seisukord Põllumassiivi nr ja puudub deklareeritud maakasutus Mullastik, Kh’’ ja Ko muld kasvukohatüüp lk 21/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Mullastiku kaart Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (mullastiku kaardirakendus) Maaparandussüsteemid puudub Hooned ja rajatised EHR andmetel rajatised Tallinna Ringtee Väo-Lagedi Teelõigu Km 0,6- 6,0 Tehnilised Projektid. Tehnovõrgud. Sideliinid ja 2 tk Maagaasi Jaotustorustik Piirded Puuduvad Tehnovarustus puudub lk 22/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 4. Turuülevaade 4.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist1 Geopoliitilise olukorra pingestumine ning sõjaline konflikt Lähis-Idas on taas muutnud maailmamajanduse olukorra ja selle väljavaate ebakindlamaks. Kui möödunud aasta lõpus ja selle aasta alguses püsis globaalne majandus kasvukursil, mida toetasid aeglustunud inflatsioon ja alanenud intressimäärad, kaubandussuhete stabiliseerumine, eelarvepoliitika ja investeeringud uutesse tehnoloogiatesse, siis 28. veebruaril alanud sõjategevus Iraanis ja piirkonnas laiemalt on uuesti raputanud globaalse majanduskasvu tingimusi. Sõjategevuse esmane mõju on seni avaldunud eeskätt finants- ja tooraineturgudel: energiakandjate hinnad on tõusnud, finantsturgude volatiilsus suurenenud ja võlakirjade tulumäärad kerkinud. Aktsiaturgude volatiilsusindeksite ja geopoliitilise ebakindluse mõõdikute tõus näitab, et investorid on muutunud ettevaatlikumaks ja riskipreemiad on suurenenud. Samuti on tõusnud tarneahelate häireid mõõtvad indeksid, mis osutab kasvavatele pingetele ülemaailmses kaubanduses. Eesti majanduse kasvukeskkond jätkas aasta alguses paranemist. Uue energiakriisi mõju ei ole majandusaktiivsust kajastavasse statistikasse veel jõudnud, kuid erinevad näitajad kinnitavad, et enne Lähis-Ida konflikti lahvatamist püsis Eesti majandus selgelt elavnemise kursil. Peamiste sektorite — ehituse, teeninduse, jaemüügi ja töötleva tööstuse — ettevõtete tootmis- ja hõiveootused liikusid kuni märtsi alguseni tõusujoones, peegeldades suurenenud optimismi edasistesse kasvuvõimalustesse. Viimase kahe aasta jooksul on kasvanud kaupade müügimaht nii kodu- kui ka välisturul ning eksportööride hinnangud oma toodangu konkurentsivõimele tegid möödunud aasta lõpus märgatava hüppe. Kaubaekspordi ja sellesse enim panustava töötleva tööstuse olukorra paranemine on määrava tähtsusega majanduse väljumisel varasemate kriiside põhjustatud madalseisust. 2025. aasta neljandas kvartalis oli majanduskasv küll tagasihoidlik, kuid SKP nõudluskomponendid, nagu investeeringud ja eksport, kasvasid samas üsna kiiresti. Tugev nõudluse kasv kaeti varude vähendamisega (vt joonis 14). Aastataguse ajaga võrreldes kasvas SKP 0,7%, aga võrreldes kolmanda kvartaliga kahanes 0,1%. 1 Allikas: Eesti Pank publikatsioon Rahapoliitika ja majandus 1/2026 31.03.2026 lk 23/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Hinnatõus on Eestis viimastel kuudel aeglustunud, kuigi euroala riikidega võrreldes püsib see endiselt suhteliselt kiire. Inflatsioon ulatus eelmise aasta neljandas kvartalis 4,5%ni ja aeglustus 2026. aasta veebruariks 3,1%ni. Eesti kiire hinnatõusu oluline allikas on endiselt maksutõusud: eelmisel aastal panustasid need hinnatõusu 2 protsendipunkti, kuid tänavu on maksude panus langenud ligikaudu 1 protsendipunktini. Ilma maksutõusudeta oleks hinnakasv veebruaris olnud umbes 2%. Tööpuuduse määr kahanes järsult 2025. aasta viimases kvartalis 6,4%ni, olles eelnenud kvartalis 7,1%. Ka novembri, detsembri ja jaanuari keskmine töötuse määr, mis on eelindikaator 2026. aasta esimesele kvartalile, oli 6,5% juures väga madal. Madala töötuse määra taga ei olnud niivõrd suurem tööhõive, kui erakordselt väike tööjõus osalemise aktiivsus. Tööjõu-uuringus loetakse töötuks mittetöötav isik, kes otsib aktiivselt tööd ja on valmis tööle asuma kahe nädala jooksul. Muul juhul loetakse inimene mitteaktiivseks. Registreeritud töötute arv on samal ajal jätkanud kahanemistrendi ning vähenenud 2023. aasta lõpu tipptasemelt 9200 inimese võrra Majanduskasv saab hoogu juurde. 2026. aasta majanduskasv kujuneb märksa kiiremaks kui 2025. aastal, sest tulumaksuseaduse muutuse tõttu jõuab majandusse täiendav eelarvestiimul, mis tugevdab nõudlust ja seeläbi SKP kasvu. Samuti püsib suhteliselt tugev välisnõudlus, mis aitab kaasa ekspordi kasvule. Viimastel aastatel majanduskasvu pidurdanud probleemid, nagu erasektori suurenenud intressimaksed ja konkurentsivõime probleemid, on taandunud või vähemalt leevenenud. Paranenud on pangalaenude kättesaadavus ning baromeetrite põhjal on tugevnenud ka kõikide peamiste tegevusalade majanduslik kindlustunne. Iraani sõja mõju nii energiahindadele kui ka globaalsete majandusolude etteennustatavusele kujutab aga varasemaga võrreldes tagasilööki. lk 24/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad 4.2. Hoonestamata äri-ja tootmismaa segmendi ülevaade2 Hoonestamata ärimaadega tehti 2025. aastal Eestis kokku 116 tehingut, mis on 25% vähem kui eelneval aastal. Tehingute koguväärtus kahanes 50%. Allikas: Maa-ameti 2025. aasta turuülevaade Eelnev tabel kajastab kõiki ostu-müügitehinguid hoonestamata ärimaaga. Järgnev tabel kajastab vaid vabaturutehingute statistikat maakondades. 2 Lähtutud on Maa-ja Ruumiameti 2025. aasta turuülevaatest. lk 25/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Allikas: Maa-ameti 2025. aasta turuülevaade Lisaks 100% ärimaa sihtotstarbega kinnisasjadele müüakse ka osalise ärimaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasju, kuid need ei kajastu statistikas, s.t tegelik tehingute arv äriotstarbeliste varadega võib olla suurem esitatust. Hoonestamata tootmismaadega tehti 2025. aastal Eestis kokku 200 tehingut, mis on 25% vähem kui eelneval aastal. Tehingute koguväärtus kahanes 2%. Allikas: Maa-ameti 2025. aasta turuülevaade Eelnev tabel kajastab kõiki ostu-müügitehinguid hoonestamata tootmismaaga. Järgnev tabel kajastab vaid vabaturutehingute statistikat maakondades. lk 26/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Allikas: Maa-ameti 2025. aasta turuülevaade Lisaks 100% tootmismaa sihtotstarbega kinnisasjadele müüakse ka osalise tootmismaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasju, kuid need ei kajastu statistikas, s.t tegelik tehingute arv tootmisotstarbeliste varadega võib olla suurem esitatust. Rae ja Jõelähtme valla ja Maardu linna hoonestamata äri- ja tootmismaa segment Nendes 3 omavalitsuses on aaste lõikes tehingute arv valdavalt olnud alla 5, mis ei võimalda statistikat välja tuua (statistikas puuduvad segasihtotstarbega maad). Rae vallas oli tehingute arv keskmiste esitamiseks piisav 2023, kui äri ja tootmismaa keskmine oli ca 33-35 €/m². Jõelähtme valla tootmismaade keskmine oli 2025 sarnane ca 29 €/m². Järgnevas tabelis Rae ja Jõelähtme valla ja Maardu linna hoonestamata äri- ja tootmismaa 2022-2026. aasta hinnastatistika lk 27/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Allikas: Maa- ja Ruumiamet, hinnastatistika päring 29.06.2026 4.2.1. Müügitehingud Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Hindamisel valimisse on võetud tehingud 01.01.2024-05.06.2026, Harju maakond, Rae vald ja Jõelähtme vald ja Maardu linn ärimaa 100% või tootmismaa 100% või segasihtotstarve äri+tootmismaa, hoonestamata kinnisasjad, 1/1 müüdud osa, tehingus osales 1 katastriüksus, pindala alates 5000 m², tehingu summa alates 50000 € , kõik tehingu summad on esitatud ilma käibemaksuta. Ostu-müügi tehingud, lepingus koos VÕL+AÕL tehing (sh VÕL tehingud, millel on teada AÕL kuupäev), hoonestamata kinnisasjad, 1/1 müüdud osa, tehingus osales 1 katastriüksus, välistatud nii ostja kui müüja osapool riik või KOV. Välistatud on plokktehingud, võlaõiguslikud tehingud ja tehingud kus ostjaks on naaber või äriliselt seotud isik. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind, Pindala, Kirjeldus €/m² m² Harju 2024-04-04 174333 15,73 11083 Äri ja tootmismaa, kattega maakond,Jõelähtme teed Detailplaneering vald,Uusküla - Ehitusalune pind detailplaneeringu järgi krundile 5055m2, maksimaalne suletud brutopind 10110m2 - Lubatud ehitada max 5 hoonet - Hoonete kõrgus 11 m - Hoonete korruste arv 2 Kommunikatsioonid - elekter tuleb otse leping sõlmida - veevarustus- rajatud on trassid vajalik liitumine Loo veega. - kanalisatsioon- rajatud on trassid vajalik liitumine Loo veega. - võimalik liituda ka gaasitrassiga - liitumislepingud tuleb ise sõlmida lk 28/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Harju maakond,Jõelähtme 2025-04-14 140000 15,78 8870 Äri ja vald,Uusküla tootmismaa,detailplaneering tehtud, tsentraalne vesi, tööstusvool, tsentraalgaas- Laohoone projekt olemas - Tööstusvool 250 A - Kõik liitumised olemas - Ehitusluba on olemas! Harju maakond,Maardu 2025-09-22 388000 21,99 17648 Äri ja tootmismaa, linn,Maardu linn detailplaneeringuga kinnistu. Müüdav ärimaa asub Vana- Narva mnt vahetus läheduses. Kinnistu suurus on 17 648 m². Täisehituse % on 40. Max. hoonete arv: 3. Max. korruste arv: 3. Maa sihtotstarve: 30% Ä / 70% T. Kinnistu müügihind on 25 EUR/ m². Hinnale ei lisandu käibemaksu. Liitumistasud: Vastavalt teenuspakkuja hinnakirja alusel. Harju maakond,Jõelähtme 2024-02-13 135000 19,58 6896 Äri ja tootmismaa,dp olemas, vald,Loo alevik kanalisatsioon, tsentraalgaas, vesi, elekter Harju maakond,Maardu 2024-05-22 575000 30,44 18891 Tootmismaa, osaliselt linn,Maardu linn asfalteeritud (ca 9000 m2) ja aiaga piiratud hoonestamata kinnistu tööstuspiirkonnas Tallinna külje all, kehtiv DP, võimalik moodustada 3 krunti, ehitusalaune pind igal krundil ca 3000 m², korruselisus 2, hoone sbp ca 9000 m². Liitumistasud: Vastavalt teenuspakkuja hinnakirja alusel. Harju maakond,Maardu 2024-09-18 200000 33,91 5898 Äri ja tootmismaa,dp olemas, linn,Maardu linn elekter,gaas,vesi,tee,kanalisatsio on Harju maakond,Maardu 2025-02-19 268098 36,24 7397 Äri ja tootmismaa,dp olemas linn,Maardu linn ehitusalune pind 2590m², suletud brutopind: 5180m2gaasi, side, vee ja kanalisatsiooniga liitumine krundi piiril (vee ja kanaliga liitutud), asfaltkattega ja tänavavalgustusega autoteed, tuletõrjemahuti kustutusvee tarbeks. (Elekter 3x80 amprit) 4.2.2. Turustatavuse analüüs3 Hinnatava vara lõppkasutajad Äri- ja tootmismaade ostjaks on arendajad, sest Rae valla piirkonnas toimub aktiivne arendustegevus. Lõppkasutajaid iseloomustavad Arendajad tunnused Kas hinnatav vara rahuldab Arendajate vaatest rahuldab vara turusegmendi nõudeid: turusegmendi nõudeid maatükk on keskmisest suurem ja asub lähedal Tallinnale. Kuigi hetkel on ärikondlik ehitusaktiivsus piirkonnas madal, prognoosib hindaja lähiaastatel ehitusaktiivsuse mõningast tõusu ja 3 Hinnatav transpordimaa pole eraldi turukõlbulik ning seda on põhjalikumalt käsitletud parima kasutuse analüüsis. Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt. lk 29/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 arvestades hinnatava vara asukohaga Rae vallas on nõudlus selle vara vastu kasvamas. Kui suur osa lõppkasutajatest Äri- ja tootmismaade osas valitseb turul keskmine nõudlus ja soovib hinnatavat vara pakkumisi on mitmeid. Enim soovitakse osta juurdepääsuga ja kommunikatsioonidega varustatud maid, mis asuvad mõne suurema keskuse lähedal. Kui suur osa lõppkasutajatest Raske konkreetselt öelda, kuid soetama on vara võimelised pigem on võimelised hinnatavat vara väike hulk potentsiaalsetest lõppkasutajatest (arendajad), sest soetama kinnistule saab rajada hoone ja arendamine on kallis. Konkureeriv pakkumine turul Vt p. 4.2.3. Arendusprojektid Puuduvad Müügiperiood 6-12 kuud Müügihinnad Järgneva poolaasta jooksul sarnaste varade hinnatasemes, samuti nõudluse ja pakkumise osas muudatusi ei prognoosiks. Alternatiivsed kasutused puuduvad 4.2.3 Pakkumine Avalikes kinnisvaraportaalides hinnatava varaga on mitmeid samaväärseid pakkumisi. Toome välja valiku olemasolevaid Rae valla pakkumisi: Aadress Suurus (ha) Pakkumishind (€)/ Info €/ha Rõhutame, et tegemist on pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust. lk 30/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 5. Hindamine 5.1 Parim kasutus Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Õiguslik lubatavus: Katastriüksuse maakasutuse sihtotstarbeks on transpordimaa. Kehtiva üldplaneeringu kohaselt asub hinnataval alal tootmismaa. Seda maad on hinnatud koos Lagedi tee 30 kinnisasjaga 65301:001:4748, mille küljest see maa on eraldatud. Vallavalitsuse kinnitusel käesoleval ajal detailplaneering puudub ning ehitusõiguse määramine on võimalik üksnes detailplaneeringu koostamise ja kehtestamise alusel. Seetõttu ei saa järeldada, et varasema äralõike tõttu oleks automaatselt vähenenud olemasoleva ehitusõiguse ulatus, kuna konkreetset ehitusõigust ei ole detailplaneeringuga seni määratud. Füüsiline võimalikkus: katastriüksuse asukoht, paiknemine, naabrus, suurus, kuju, haljastus ja kõlvikuline koosseis võimaldab tootmismaana kasutust koos naaberüksusega Lagedi tee 30 kinnisasjaga 65301:001:4748. Katastriüksusel on juurdepääs riigi omandis transpordimaalt. Tsentraalsed kommunikatsioonid on piirkonnas olemas. Finantsmajanduslik otstarbekus: tegemist on atraktiivses piirkonnas asuva 71490 m² tootmismaaga (DP alusel oleks võimalik saada täiendav ehitusõigus koos Lagedi tee 30 kinnisasjaga 65301:001:4748), mille vastu on turul nõudlus ja mille parim kasutus on tootmismaa, mis on finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. OÜ Inseneribüroo STEIGER eksperdi Erki Vaguri hinnangul Kinnistu Tallinna ringtee T37 (katastriüksuse tunnus 65301:001:4749), pindalaga 7115 m² kattub Väo lubjakivimaardla kõrgemargilise ehituslubjakivi passiivse maavara varu plokiga 29. Antud piirkonnas on maavara kasuliku kihi keskmine paksus 10 m. Kuna suur osa äralõike alast oli ka enne jagamist ja tee ümberehitamist avalikult kasutatava tee kaitsevööndis ning Ehitusseadustiku § 72 lg 1 p 3 kohaselt on maavara ja maa-ainese kaevandamine tee kaitsevööndis keelatud, siis hinnangus maavaravaruga ei arvestata. Kõike eelnevat arvesse võttes on töö koostaja seisukohal, et hinnatava vara parim kasutus on koos piirneva Lagedi tee 30 kinnisasjaga 65301:001:4748 tootmismaa. 11 Tallinna ringtee T37 ei ole iseseisvalt kasutatav pikliku kuju tõttu. lk 31/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus) 5.2 KAHOS § 12 lõikes 3 märgitud olukorra kirjeldus Vastavalt KAHOS § 12 lõikele 3 kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. KAHOS seletuskirjas on lisatud, et tuleb arvestada võimalusega asendada kinnisvara teise samaväärsega või maksta hüvitist mahus, mis tagab isikule võimaluse soetada asemele samaväärne vara. Lisaks õiglase kohtlemise korral tuleb rakendada kompensatsioonimeetmeid, mis tagaksid maaomanikele otseste kaasnevate kahjude ja saamata jääva tulu hüvitamise. Allesjääval kinnisasjal hindaja hinnagul puudub kaasnev kahju juurdepääsu muutusest, sest juurdepääs ei muutu halvemaks. Esialgsest katastriüksusest omandatakse äralõige pindalaga 7115 m², seega allesjääva kinnisasja kogupindala on ca 64375 m². Puudub kaasnev kahju allesjääva 64375 m² kasutusotstarbe kaotusest, sest seda saab edasi kasutada tootmismaana. Kuna äralõige asub kinnistu servas, puudub kaasnev kahju tükeldumisest. Puudub kaasnev kahju taimestiku hävinemisest. Kuna katastriüksusel puuduvad rendilepingud, siis muud saamata jäävat tulu ei esine. lk 32/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 5.3 Hinnang äralõike võõrandamisega kaasnevatele mõjudele Hüvitamise lähteseisukohad Tasu KAHOS § 11 lg 2 mõistes koosneb äralõike väärtusest, otseselt kaasnevast varalisest kahjust ning saamata jäävast tulust. KAHOS § 13 lg 1 viitab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Lõige 2 viitab, et otseselt kaasnev varaline kahju on eelkõige omanikule alles jääva kinnisasjaga seotud kahju. EVS 875-12 p 7.1.1 märgib, et kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui vara (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Otseselt kaasneva varalise kahju hindamine: Ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine. Äralõike maa-alal ehitised puuduvad, mistõttu nende likvideerimise või kasutuks muutumisega kaasnev kahju puudub. Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine. Katastriüksused on hoonestamata ja ei ole kehtestatud ega algatatud detailplaneeringut. Äralõike maa-ala on teealune maa riigimaantee servas kasutuses. Kaasnev kahju puudub. Metsa hävimine Metsa hävimisena käsitatakse metsa likvideerimist. Kaasnev kahju puudub, sest omanikule alles jääval osal metsa hävinemist ei kaasne Muu taimestiku ja istanduse hävimine Muu taimestiku all peetakse silmas koduaia aiataimi, viljapuid, tootmisaedasid ja dekoratiivtaimi. Kaasnev kahju puudub Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine Juurdepääs allesjäävale kinnisasjale ei muutu halvemaks. Allesjääval kinnisasjal hindaja hinnagul puudub kaasnev kahju juurdepääsu muutusest. Muud kahjud Kaasnev kahju maatüki suuruse vähenemisest, tükeldumisest, kuju muutusest, kasutusotstarbe kaotamisest, tehisobjektiga kaasneva mõju, visuaalse häiringu mõju, kitsenduste kaitsevööndi mõju tõttu. Esialgsest katastriüksusest omandatakse äralõige pindalaga 7115 m², seega allesjääva kinnisasja kogupindala on ca 64375 m². Puudub kaasnev kahju allesjääva 64375 m² kasutusotstarbe kaotusest, sest seda saab edasi kasutada tootmismaana. Kuna äralõige asub kinnistu servas, puudub kaasnev kahju tükeldumisest. Hüvitis servituudi, reaalkoormatise ja ostueesõiguse kustutamise korral Kuna koormatised puuduvad, puudub ka kaasnev kahju. Hüvitis rentnikule ja üürnikule lepingu lõppemise korral Kuna lepingud puuduvad, siis puudub ka kaasnev kahju. Saamata jääva tulu hindamine: Saamata jääva tuluna käsitatakse eelkõige põhilisest majandustegevusest saamata jäävat tulu, aga põhjendatud juhul ka väljaspool põhilist majandustegevust saamata jäävat tulu. Majandustegevusest saamata jääv tulu leitakse prognoosiperioodi toodangu väärtuse tuluna. Lisaks majandustegevusest tulenevale tulule on levinumad saamata jäävad tulud seotud põllumajandustoetustest või maavara omandiõigusest ilma jäämisega. Saamata jääv tulu on ka piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu. Kuna katastriüksusel puuduvad rendilepingud, siis muud saamata jäävat tulu ei esine. Järeldused: Äralõige pindalaga 7115 ² moodustab esialgse katastriüksuse kogupindalast ca 10 %. Seega allesjääva kinnisasja kogupindala on 64375 m². lk 33/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Puudub kaasnev kahju allesjääva 64375 m² kasutusotstarbe kaotusest. Kuna katastriüksusel puuduvad rendilepingud, siis muud saamata jäävat tulu ei esine. Kuna puuduvad rendilepingud ja ei saa järeldada, et varasema äralõike tõttu oleks automaatselt vähenenud olemasoleva ehitusõiguse ulatus, kuna konkreetset ehitusõigust ei ole detailplaneeringuga seni määratud, siis puudub kaasnev kahju või saamata jääv tulu tulenevalt ehitatud tee talumiskohustusest aastatel 2018-2026. Omaniku seisukoht Hindaja Andres Juss on suhelnud hinnatava Tallinna ringtee T37 ja Lagedi tee 30 omaniku esindajaga ülevaatusel. Omanik tõi välja, et vahetusmaal Lagedi tee 32 kinnisasjalt on maavara kaevandatud ja maapind täidetud. Hindaja on kaasanud eksperdi ja on selgunud, et ka hinnataval Tallinna ringtee T37 katastriüksusel on maavaravaru, kuid eituskeeluvööndi tõttu seda kaevandada ei saa. Omanik tõi välja, et ta tal oleks olnud võimalik Tallinna ringtee T37 kinnisasjalt saada renditulu, kui sinna ei oleks riik rajanud teed. Kuna katastriüksusel puuduvad rendilepingud, siis hindaja hinnangul ei ole võimalik rendituluga arvestada. 5.4 Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Kahju hüvitamise aluseks on tasu KAHOS § 11 lg 2 mõistes. Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hüvitamise eesmärgil hindamisel tuleb lisaks vara väärtusele ja hoonestatud kinnisasjade puhul ehitusmaksumuse hindamisele hindajal analüüsida ka selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnevat varalist kahju ja saamata jäävat tulu ning nende olemasolul vastav mõju ka arvesse võtta (EVS 875-12). Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist. Võrdlusmeetod Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11). Tulumeetod Tulupõhine käsitlus (income approach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara oodatavate rahavoogude nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul (EVS 875- 9). Kulumeetod Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu (EVS 875-8). Kuna hinnatava kinnistuga sarnased varad on enamasti müügi- (mitte üüri-) käibes, on selle turuväärtuse hindamise hindamismeetodiks valitud võrdlusmeetod. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb vaba turu tingimustes faktiliselt teostatud müügitehingute andmete analüüsil, piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. lk 34/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Kuna vastavalt lähteülesandele tuleb 11 Tallinna ringtee T37 hinnata läbi Lagedi tee 30 kinnisasja 65301:001:4748 (kokku moodustavad Lagedi tee 30 ja Lagedi tee 32 a pindala on 71490 m²), siis hindamisel lähtutakse hinnatavast alast kui tootmismaast. 5.5 Maa turuväärtuse hindamine Hinnatava vara on 7115 m² transpordimaa, mille hindamisel lähtutakse 71490 m² esialgne tootmismaa parameetritest koos Lagedi tee 30 ja 11 Tallinna ringtee T37. Sedalaadi keskmisest suurema 71490 m² pindalaga Tallinna lähedaste tootmismaadega tehinguid tehakse turul vähe, kuid nõudlus nende vastu on olemas. Hindamisel valimisse on võetud tehingud 01.01.2024-05.06.2026, Harju maakond, Rae vald ja Jõelähtme vald ja Maardu linn ärimaa 100% või tootmismaa 100% või segasihtotstarve äri+tootmismaa, hoonestamata kinnisasjad, 1/1 müüdud osa, tehingus osales 1 katastriüksus, pindala alates 5000 m², tehingu summa alates 50000 € , kõik tehingu summad on esitatud ilma käibemaksuta. Ostu-müügi tehingud, lepingus koos VÕL+AÕL tehing (sh VÕL tehingud, millel on teada AÕL kuupäev), hoonestamata kinnisasjad, 1/1 müüdud osa, tehingus osales 1 katastriüksus, välistatud nii ostja kui müüja osapool riik või KOV. Välistatud on plokktehingud, võlaõiguslikud tehingud ja tehingud kus ostjaks on naaber või äriliselt seotud isik. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ehk keskmisest suurema pindalaga. Võrdluseks on valitud 3 Jõelähtme valla ja Maardu linna üle 1 ha pindalaga tehingut. Sobivad ka 2024 tehingud, sest turusituatsioon ei ole muutunud ja üle 1 ha tootmismaade tehingute arv piirkonnas on ebapiisav. Kõigi kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta. Võrdlustehingutena kasutatakse järgmisi tehingud Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind, Pindala, Kirjeldus €/m² m² Harju maakond,Jõelähtme 2024-04-04 174333 15,73 11083 Äri ja tootmismaa, kattega vald,Uusküla teed Detailplaneering - Ehitusalune pind detailplaneeringu järgi krundile 5055m2, maksimaalne suletud brutopind 10110m2 - Lubatud ehitada max 5 hoonet - Hoonete kõrgus 11 m - Hoonete korruste arv 2 Kommunikatsioonid - elekter tuleb otse leping sõlmida - veevarustus- rajatud on trassid vajalik liitumine Loo veega. - kanalisatsioon- rajatud on trassid vajalik liitumine Loo veega. - võimalik liituda ka gaasitrassiga - liitumislepingud tuleb ise sõlmida Harju maakond,Maardu linn 2025-09-22 388000 21,99 17648 Äri ja tootmismaa, detailplaneeringuga kinnistu. Müüdav ärimaa asub Vana-Narva mnt vahetus läheduses. Kinnistu suurus on 17 648 m². Täisehituse % on 40. Max. hoonete arv: 3. Max. korruste arv: 3. Maa sihtotstarve: 30% Ä / 70% T. Kinnistu müügihind on 25 EUR/ m². Hinnale ei lisandu käibemaksu. Liitumistasud: Vastavalt teenuspakkuja hinnakirja alusel. lk 35/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Harju maakond,Maardu linn 2024-05-22 575000 30,44 18891 Tootmismaa, osaliselt asfalteeritud (ca 9000 m2) ja aiaga piiratud hoonestamata kinnistu tööstuspiirkonnas Tallinna külje all, kehtiv DP, võimalik moodustada 3 krunti, ehitusalaune pind igal krundil ca 3000 m², korruselisus 2, hoone sbp ca 9000 m². Liitumistasud: Vastavalt teenuspakkuja hinnakirja alusel Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust. Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava varaga sarnases turupiirkonnas sarnaste varadega tehtud tehinguid. Selgitused • Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi võrdlustehingute osas käigus. • Ühegi tehingu hind ei sisaldanud käibemaksu, samuti ei lisandunud ühelegi tehingu hinnale käibemaks. Võrdlusühiku valik4 Võrdlusühikuks valime pinnaühiku (m²) hinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini. Võrdluselementide Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara valik5 väärtust mõjutavad tegurid: • Ajaline kohandus ehk ajaldamine6 - kuna hinnad on muutunud, siis kohandust 10% rakendatakse tehingutel 1,3. • Kinnistu pindala –tootmismaade puhul on suurema pindalaga maatükkidel madalam pinnaühiku hind, sest eksisteerib hulgi allahindluse efekt. Kuna hinnatava pindala on 76451 m² siis kohandust 10% rakendatakse tehingutel 1,2,3. • Makroasukoha kohandus – kõrgemalt hinnatud on suuremate keskuste lähemal asuvad tehingud. Kuna hinnatav on Tallinnale lähemal, siis kohandust 10% rakendatakse tehingutel 1,2,3. • Mikroasukoha ja juurdepääsu kohandus – kõrgemalt hinnatud on sarnases tootmismaade piirkonnas, hea juurdepääsuga ja nähtavusega maanteelt kinnistud. Kuigi hinnatav 11 Tallinna ringtee T37 osa asub maantee ääres, on seal tee kaitsevöönd ja kohandamise vajadus puudub. • Kommunikatsioonid – kõrgemalt hinnatud on kinnistud, millel on olemas vee, kanalisatsiooni tehnovarustus ja elektriga liitumine või võimalus liituda ampripõhise tasuga. Kohandust 10% rakendatakse võrdlustehingul 1,2,3, sest piirkonnas on tehnovarustus olemas, kuid liitumised puuduvad. • Kinnistu kuju, haljastus ja kitsendused - Kõrgema hinnaga on need tehingud, kus maatüki kuju on kompaktne ja puuduvad väärtust mõjutavad kitsendused. Kohandust 5% rakendatakse võrdlustehingul 1,2,3, sest hinnataval on avalikult kasutatava tee kaitsevööndid ja teised kitsendused. • Sihtotstarve, üld- ja detailplaneering ning potentsiaal – Kõrgema hinnaga on kinnistud, millel on ehitusõigus paigas (sh 4 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja - piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 5 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11) 6 Võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või hinnalangust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11). lk 36/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted kehtiv DP või võimalik ehitamine projekteerimistingimuste alusel). Kohandust 10% rakendatakse võrdlustehingul 1,2,3, sest Tallinna ringtee T37 koos Lagedi tee 30 ehitusõiguse saamiseks on vajalik detailplaneering. Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlusvaradega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline. Võrdlustabel: Hinnatav Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Tehingu summa 174333 388000 575000 Tehingu summa 15,73 21,99 30,44 €/m² Tehingu aeg 04.06.2026 4.04.2024 22.09.2025 22.05.2024 võrdlus hinnad tõusnud sarnane hinnad on tõusnud turusituatsioon kohandus 10% 0% 10% Ajaliselt kohandatud 17,30 21,99 33,48 hind pindala m² 7115 11083 17648 18891 võrdlus väikseme väiksem väiksem kohandus -10% -10% -10% Makroasukoht 11 Tallinna ringtee T37, Koplimetsa Harju küla, Rae vald, maakond,Jõelähtme Harju Harju Harju maakond, vald,Uusküla, maakond,Maardu maakond,Maardu Tallinna kesklinn ca Tallinna kesklinn ca linn, Tallinna linn, Tallinna 10 km 15 km kesklinn ca15 km kesklinn ca 15 km võrdlus halvem halvem halvem kohandus 10% 10% 10% Mikroasukoht ja Ümbruses Ümbruses Ümbruses Ümbruses juurdepääs hoonestatud hoonestatud hoonestatud hoonestatud tootmismaad, tootmismaad, tootmismaad, tootmismaad, juurdepääs avalikult juurdepääs avalikult juurdepääs avalikult juurdepääs avalikult teelt, tiheda teelt, nähtavus teelt, nähtavus teelt, nähtavus liiklusega maantee maanteelt puudub maanteelt puudub maanteelt puudub lähedal, kuid tee kaitsevööndis võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne kohandus 0% 0% 0% Kommunikatsioonid Liitumised olemas gaas, vesi, elekter, gaas, vesi, elekter, gaas, vesi, elekter, kanalisatsioon kanalisatsioon kanalisatsioon krundi piiril krundi piiril krundi piiril võrdlus halvem halvem halvem kohandus 10% 10% 10% Kinnistu kuju, Nelinurkne, Nelinurkne, Nelinurkne, Nelinurkne, haljastus ja kompaktne. kompaktne. kompaktne. kompaktne. kitsendused Avalikult kasutatava Väärtust mõjutavad Väärtust mõjutavad Väärtust mõjutavad tee kaitsevööndid ja kitsendused kitsendused kitsendused teised kitsendused. puuduvad puuduvad puuduvad võrdlus parem parem parem kohandus -5% -5% -5% Sihtotstarve, üld- ja Enne jagamist oli Ärimaa 50% Ärimaa 30% Tootmismaa 100%. detailplaneering 75% tootmismaa ja tootmismaa 50%. tootmismaa 70%. DP olemas ning potentsiaal 25% DP olemas DP olemas mäetööstusmaa. Perspektiivne lk 37/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Hinnatav Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 tootmismaa, vajalik DP. võrdlus parem parem parem kohandus -10% -10% -10% Summaarne -5% -5% -5% kohandus Kohandatud tehingu 16,44 20,89 31,81 hind Kohanduste 55% 45% 55% absoluutväärtuste summa Kaalud 1 0,3 0,4 0,3 Kaalutud 4,93 8,35 9,54 Kaalutud keskmine 22,83 kohandatud tehingu hind, €/m² Turuväärtus € 162435,45 Kohandatud tehingute hinnad on erinevad ja meie hinnangul see on seotud sellega, et perspektiivsete tootmismaade turg on volatiilne ja samaväärseid tehinguid piirkonnas ei ole piisavalt tehtud. 11 Tallinna ringtee T37 kinnisasja maa harilik väärtus väärtuse kuupäeval on 162435,45 €, mis taandatud m² kohta on 22,83 €/m². Hindamise tulemusele ei lisandu käibemaksu. Kuna tegemist on vähem aktiivse sektoriga kui elamispinnad, siis hindamise täpsus on +/-20% ja likviidsus keskmine (müügiperiood 6-12 kuud). 5.6 Tasu KAHOS § 11 lg 2 mõistes hindamine Tasu KAHOS § 11 lg 2 mõistes on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega sundvõõrandamisel, kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel ning muudel sarnastel eesmärkidel. Peale kinnisasja väärtuse võidakse hüvitamisel arvesse võtta saamata jäävat tulu (nt kasvava metsa likvideerimisel või hävimisel), kaasnevaid kahjusid, mis võivad olla püsiva iseloomuga (nt müra, tolm jms) või ühekordseid kahjusid (nt uue tee ehitamise vajadus juurdepääsu hävimise tõttu). Kuna hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukord, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, tugineb tasu KAHOS § 11 lg 2 mõistes just sellel väärtusel, mis kahju suurust kõige paremini iseloomustab. Kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud puuduvad. lk 38/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 6. Hindamistulemus Hinnatava vara (Kinnistu registriosa numbriga 163802 koosseisu kuuluva katastriüksus tunnusega 65301:001:4749 (transpordimaa 100%)) asukohaga 11 Tallinna ringtee T37, Koplimetsa küla, Rae vald, Harju maakond harilik väärtus väärtuse kuupäeval 04.06.2026. a on: Harilik väärtus, mis on võrdne hüvitusväärtusega on 162435,45 €, mis taandatud m² kohta on 22,83 €/m². Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu ja tavapäraselt sarnaste varade väärtusele ei lisandu käibemaksu. Hindamistulemuse täpsus on ±20%, mis on selle turusegmendi jaoks tavapärane. Hinnatava kinnisasjaga sarnaste kinnisasjade tehinguhinnad võivad märgitud protsentide piires erineda. lk 39/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Lisa 1. Fotod lk 40/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte lk 41/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 lk 42/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 lk 43/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Lisa 3. Rae Vallavalitsuse e-kiri lk 44/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 lk 45/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 lk 46/47 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 163802 Eksperthinnang nr 26/5526-1 Vastavuskinnitus standardi nõuetele: • Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. • Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. • Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana. • Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. • Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hindamisaruande koostaja /allkirjastatud digitaalselt/ Andres Juss Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 177142 lk 47/47  Eksperthinnang nr 26/5526-2 Vara: Kinnistu registriosa numbriga 11271050 koosseisu kuuluv katastriüksus tunnusega 65301:001:4741 (mäetööstusmaa 100%) Aadress: Lagedi tee 32a, Koplimetsa küla, Rae vald, Harju maakond Väärtuse kuupäev: 04.06.2026 Hindamisaruande kuupäev: 14.09.2026 Hindamistulemus: harilik väärtus on 275695,08 €, mis taandatud m² kohta on 22,83 €/m². Koostaja: Andres Juss Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 177142 OÜ Inseneribüroo STEIGER Männiku tee 104 Tel: 668 1011 Äriregistri kood 11206437 11216 Tallinn e-mail: [email protected] www.steiger.ee OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 Sisukord KOKKUVÕTE ........................................................................................................................................................ 3 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid............................................................................................ 4 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ......................................................................... 4 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ................................................... 4 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta .................................. 4 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................... 5 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ........................................ 5 2.2. Hinnatava vara ülevaatus ......................................................................................... 5 3. Hinnatava vara kirjeldus ............................................................................................................................ 6 3.1. Asukoht.................................................................................................................. 6 3.2. Omandisuhted......................................................................................................... 7 3.3. Maakasutus ............................................................................................................ 9 4. Turuülevaade ........................................................................................................................................... 14 4.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist ................................................................. 14 4.2. Hoonestamata äri-ja tootmismaa segmendi ülevaade ................................................. 16 4.2.1. Müügitehingud ..................................................................................................................................... 19 4.2.2. Turustatavuse analüüs .......................................................................................................................... 20 4.2.3 Pakkumine ............................................................................................................................................. 21 5. Hindamine ............................................................................................................................................... 22 5.1. Parim kasutus ....................................................................................................... 22 5.2 Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ................................................................ 23 5.3 Maa turuväärtuse hindamine ................................................................................... 24 6. Hindamistulemus ..................................................................................................................................... 28 Lisa 1. Fotod ...................................................................................................................................................... 29 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ...................................................................................................................... 30 Lisa 3. Rae Vallavalitsuse e-kiri .......................................................................................................................... 31 Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ............................................................................................................... 34 lk 2/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Kinnistu registriosa numbriga 11271050 koosseisu kuuluv katastriüksus tunnusega 65301:001:4741 (mäetööstusmaa 100%) Aadress Lagedi tee 32a, Koplimetsa küla, Rae vald, Harju maakond Omanik Eesti Vabariik, volitatud asutus Transpordiamet, riigi kinnisvararegistri Objekti kood: KV78843 Katastritunnused 65301:001:4741 Omandivorm Kinnisasi Katastriüksuse pindala 12076 m² Katastriüksuse sihtotstarve mäetööstusmaa 100% Katastriüksuse ehitised EHR andmetel rajatised Kinnistu Sadeveekanalisatsiooni Survetoru (Väo Elektrijaam) ja 2 tk Maagaasi Jaotustorustik, lisaks ehitussoojakud HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 22 lõike 1 punkti 3 alusel. Eksperthinnang on esitamiseks Transpordiametile Seos Kinnitame, et OÜ Inseneribüroo STEIGER ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega Ülevaatuse kuupäev 04.06.2026 Väärtuse kuupäev 04.06.2026 Hindamisaruande kuupäev 14.09.2026 Tellija Transpordiamet Tellimusleping TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/26/821-1 allkirjastatud 25.05.2026 Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang likviidsusele Hinnatava vara likviidsuse hindame keskmiseks. Hindamistulemuse täpsus Hindamistulemuse täpsus on ±20%, mis on selle turusegmendi jaoks tavapärane. Hinnatava kinnisasjaga sarnaste kinnisasjade tehinguhinnad võivad märgitud protsentide piires erineda. Käibemaks Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu ja neile ei lisandu käibemaksu VASTUOLUD ANDMETES JA MUUD KOMMENTAARID Vastavalt tellija poolt esitatud töö tehnilisele kirjeldusele on kinnisasja väärtus eksperthinnangus ümardamata ja m² väärtused 1 eurosendi täpsusega. Kuna vastavalt erakorralise hindamise korra §20 lõikele 2 vahetusmaa hindamisel tuleb arvestades selle parima kasutuse muutust maakorralduse (sh vahetamise) tulemusel, siis hinnatud on vahetusmaad koos Lagedi tee 30 kinnisasjaga 65301:001:4748. HINDAMISTULEMUS Tuginedes hindajale teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on OÜ Inseneribüroo STEIGER hinnangul, aadressil Lagedi tee 32a, Koplimetsa küla, Rae vald, Harju maakond asuva hoonestamata katastriüksuse hindamistulemused järgmised: 275695,08 €, mis taandatud m² kohta on 22,83 €/m². /allkirjastatud digitaalselt/ Andres Juss Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 177142 lk 3/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk Aadress Lagedi tee 32a, Koplimetsa küla, Rae vald, Harju maakond Registriosa nr 11271050 Kinnistu nimi - Vara liik Hoonestamata mäetööstusmaa sihtotstarbega katastriüksus Hindamise eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 22 lõike 1 punkti 3 alusel võimaliku vahetusmaa turuväärtuse hindamise eesmärgil. Eksperthinnang on esitamiseks Transpordiametile. Väärtuse liik Hoonestamata kinnisasja turuväärtuse hindamisaruanne. 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivatest seadustest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Harilik väärtus - eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) (EVS 875-3). Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest (EVS 875-3). Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875- 1). Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Käesolev hindamisaruanne on avalik. 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib järgmistel eeldustel: - hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi; - hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4). lk 4/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon Hindamist puudutavad algandmed on saadud järgmistest allikatest: Allikas Kuupäev Katastriüksuse omaniku esindaja Tauno Seepter infovahetus telefoni teel 29.05.2026 Kohapealne ülevaatus 04.06.2026 Rae Vallavalitsuse kirjaga saadetud vastused hindaja järelepärimisele 28.05.2026 Maa- ja Ruumiameti geoportaal, https://geoportaal.maaamet.ee 04.06.2026 Ehitisregister https://www.ehr.ee 04.06.2026 Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas 04.06.2026 Kinnistusraamatu registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 05.06.2026 Rae valla kodulehekülg https://www.rae.ee/ 04.06.2026 Kinnisvaraportaalid, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 04.06.2026 Majandusinfo www.eestipank.ee Eesti Pank publikatsioon Rahapoliitika ja 31.03.2026 majandus 1/2026, 31.03.2026 Turuinfo ja statistika www.maaaruum.ee Turuülevaated turusektorite kaupa, 04.06.2026 Kinnisvara hinnastatistika päring Allhange puudub 2.2. Hinnatava vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 04.06.2026 Ülevaatuse teostanud Kutseline hindaja Andres Juss hindaja Ülevaatuse juures viibinud Lagedi tee 30 omaniku AS TREF Nord esindaja Mikk Pääru isik Ülevaatuse ulatus Katastriüksuse ülevaatus teostati kogu ulatuses. Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud. Katastriüksuse ülevaatus teostati katastriüksusel seistes. lk 5/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 3. Hinnatava vara kirjeldus 3.1. Asukoht Makroasukoht Paiknemine Hinnatav vara asub Harju maakond, Rae vald, Koplimetsa küla Asukohaskeem Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus) Mikroasukoht Iseloomustus Katastriüksusasub 11 Tallinna ringteest äärest 150 m kaugusel lääne pool, ümbruses hoonestatud tootmismaad ja hoonestamata mäetööstusmaad. Asukohaskeem: Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus) Konkureerivad Harju maakond, kuid peamiselt Rae ja Jõelähtme vallad ja Maardu linn turupiirkonnad lk 6/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 Juurdepääs Juurdepääs on üle riigi omandis mäetööstusmaa Kaugused Lähim suurem keskus on Tallinn, mille keskus asub ca 10 km kaugusel. Õhu saastatus ja müra Keskmisest kõrgem Koondhinnang asukohale Tootmismaa seisukohalt on asukoht hea – tootmismaana tegemist on aktiivses tootmise piirkonnas asuva varaga. 3.2. Omandisuhted Registriosa number 11271050 Omandivorm Kinnisasi Omanik Eesti Vabariik, volitatud asutus Transpordiamet, riigi kinnisvararegistri Objekti kood: KV78843 Vara kasuks seatud Puuduvad piiratud asjaõiguse kanded registriosa I jaos Vara koormavate Kanne 1 koormatiste ja Isiklik kasutusõigus AS Gaasivõrk (registrikood 12503841) kitsenduste kanded kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus tehnorajatiste registriosa III jaos majandamiseks vastavalt 09.02.2023 lepingu punktidele 3.7-3.8 ja 25.05.2023 lepingu punktile 3.1 ning 25.05.2023 lepingu lisaks nr 1 olevale plaanile. Väljavõte lepingu lisast: Kandel on negatiivne mõju hinnatud väärtusele, sest kaitsevöönd asub uue moodustatava tootmismaa lõuna osas ja seetõttu lõuna osas tootmishoone asukoha valik on piiratud. Vara koormavate puuduvad hüpoteekide kanded registriosa IV jaos lk 7/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 Maa- ja Ruumiameti 2 tk planeeringu ala (üldplaneeringu ala ja tiheasustusala), 2 tk kitsenduste kaardi Gaasipaigaldise kaitsevöönd, Elektripaigaldise kaitsevöönd. järgsed kitsendused Gaasipaigaldise kaitsevööndil on negatiivne mõju hinnatud väärtusele, sest kaitsevöönd asub uue moodustatava tootmismaa lõuna osas ja seetõttu lõuna osas tootmishoone asukoha valik on piiratud. Muud kitsendused, arvestades nende olemuse, asendi ja ulatusega, ei mõjuta katastriüksuse turuväärtust, kuna ei takista nende olemasolevat kasutust. Kitsenduste kaart ja loetelu: Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (kitsenduste kaardirakendus) Kasutuslepingud Riigi kinnisvararegistri andmetel on isiklik kasutusõigus AS Gaasivõrk C-kategooria maa-alune gaasitorustik 284,8 m2, mis on ka kitsenduste kaardil. Muud olulised väärtust Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid mõjutavad õiguslikud seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud tegurid ja piirangud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust. lk 8/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 3.3. Maakasutus Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus) lk 9/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 Andmed 04.06.2026 seisuga Üldplaneering Väljavõte vallavalitsuse e-kirjast: Lagedi tee 30 kinnisasja osas selgitame, et üldplaneeringu kohaselt on tegemist tootmismaa juhtotstarbega alaga, kuid see ei tähenda, et kinnistul oleks juba kehtiv ehitusõigus. Käesoleval ajal detailplaneering puudub ning ehitusõiguse määramine on võimalik üksnes detailplaneeringu koostamise ja kehtestamise alusel. Seetõttu ei saa järeldada, et varasema äralõike tõttu oleks automaatselt vähenenud olemasoleva ehitusõiguse ulatus, kuna konkreetset ehitusõigust ei ole detailplaneeringuga seni määratud. Lagedi tee 32a kinnisasja osas on põhimõtteliselt võimalik selle liitmine Lagedi tee 30 kinnisasjaga detailplaneeringu menetluse raames. Selline lahendus annaks kinnistule tõenäoliselt parema sisemise loogika ning terviklikuma ruumilise lahenduse. Samas ei tähenda kinnistute liitmine automaatselt ehitusõiguse suurenemist, kuna võimalik ehitusõigus määratakse detailplaneeringu koostamise käigus, arvestades piirkonna planeeringulisi tingimusi, juurdepääse, krundi sisest logistikat, kõrhaljastuse paiknemist, tehnovõrke ning muid asjakohaseid asjaolusid. Üldplaneeringuga on määratud piirkonnas järgmised ehitustingimused tootmismaal: Krundi suurus -min 0,7 ha lk 10/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 -Väo karjääri ja Suur- Sõjamäe tee vahel min 1,5 ha Krundi -Peamiselt sihtotstarve % rasketööstuse arenguks ettenähtud (EE, EEr, EEk, Ä, piirkond T, Üh) -Uusi elamukrunte ei saa planeerida Krundi täisehitus -max 60% %; koormusindeks Kõrgus ja -Tallinna Ringtee ja korruselisus Suur-Sõjamäe tee ääres kuni 16m -Koplimetsa külas peab kõrgus proportsionaalselt langema kuni 9m elamute kontaktvööndis Haljastus -10% krundi pinnast haljasala -maantee kaitsevöönd on kohustuslik haljasala -krundi iga 1000m² kohta 1 puu, mille täiskasvamiskõrgus on 10m -Läbivate teede ääres puudeallee Abihooned; -kuni 5 hoonet hoonete arv krundil, olenevalt krundil krundi suurusest Ehitusjoon - Katusekalle, räästa 0-20° kõrgus 6) Piirded -Ei ole kohustuslik -Piirde rajamisel võrkaed kõrgusega kuni 2m Materjalikäsitlus 6) -Arvestada olemasoleva ja planeeritud hoonestusega -Kaarhallid lubatud, kuid mitte põhitee ääres -Maantee pool esinduslikum fassaad lk 11/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 Allikas: Maa-ja Ruumiameti planeeringute kaardirakendus Detailplaneering puudub Miljööväärtuslik Puudub planeering Kuju, reljeef pikliku kujuga, reljeef on tasane. Haljastus, haritava Katastriüksusel on ehitussoojakud, mis tulevikus eemaldatakse maa kõlvikul kasvatatavad kultuurid, maa seisukord Põllumassiivi nr ja puudub deklareeritud maakasutus Mullastik, K ja Ko muld, mis on kaevandamise käigus asendatud kasvukohatüüp lk 12/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 Mullastiku kaart Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (mullastiku kaardirakendus) Maaparandussüsteemid puudub Hooned ja rajatised EHR andmetel rajatised Kinnistu Sadeveekanalisatsiooni Survetoru (Väo Elektrijaam) ja 2 tk Maagaasi Jaotustorustik, lisaks ehitussoojakud Piirded Puuduvad Tehnovarustus puudub lk 13/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 4. Turuülevaade 4.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist1 Geopoliitilise olukorra pingestumine ning sõjaline konflikt Lähis-Idas on taas muutnud maailmamajanduse olukorra ja selle väljavaate ebakindlamaks. Kui möödunud aasta lõpus ja selle aasta alguses püsis globaalne majandus kasvukursil, mida toetasid aeglustunud inflatsioon ja alanenud intressimäärad, kaubandussuhete stabiliseerumine, eelarvepoliitika ja investeeringud uutesse tehnoloogiatesse, siis 28. veebruaril alanud sõjategevus Iraanis ja piirkonnas laiemalt on uuesti raputanud globaalse majanduskasvu tingimusi. Sõjategevuse esmane mõju on seni avaldunud eeskätt finants- ja tooraineturgudel: energiakandjate hinnad on tõusnud, finantsturgude volatiilsus suurenenud ja võlakirjade tulumäärad kerkinud. Aktsiaturgude volatiilsusindeksite ja geopoliitilise ebakindluse mõõdikute tõus näitab, et investorid on muutunud ettevaatlikumaks ja riskipreemiad on suurenenud. Samuti on tõusnud tarneahelate häireid mõõtvad indeksid, mis osutab kasvavatele pingetele ülemaailmses kaubanduses. Eesti majanduse kasvukeskkond jätkas aasta alguses paranemist. Uue energiakriisi mõju ei ole majandusaktiivsust kajastavasse statistikasse veel jõudnud, kuid erinevad näitajad kinnitavad, et enne Lähis-Ida konflikti lahvatamist püsis Eesti majandus selgelt elavnemise kursil. Peamiste sektorite — ehituse, teeninduse, jaemüügi ja töötleva tööstuse — ettevõtete tootmis- ja hõiveootused liikusid kuni märtsi alguseni tõusujoones, peegeldades suurenenud optimismi edasistesse kasvuvõimalustesse. Viimase kahe aasta jooksul on kasvanud kaupade müügimaht nii kodu- kui ka välisturul ning eksportööride hinnangud oma toodangu konkurentsivõimele tegid möödunud aasta lõpus märgatava hüppe. Kaubaekspordi ja sellesse enim panustava töötleva tööstuse olukorra paranemine on määrava tähtsusega majanduse väljumisel varasemate kriiside põhjustatud madalseisust. 2025. aasta neljandas kvartalis oli majanduskasv küll tagasihoidlik, kuid SKP nõudluskomponendid, nagu investeeringud ja eksport, kasvasid samas üsna kiiresti. Tugev nõudluse kasv kaeti varude vähendamisega (vt joonis 14). Aastataguse ajaga võrreldes kasvas SKP 0,7%, aga võrreldes kolmanda kvartaliga kahanes 0,1%. 1 Allikas: Eesti Pank publikatsioon Rahapoliitika ja majandus 1/2026 31.03.2026 lk 14/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 Hinnatõus on Eestis viimastel kuudel aeglustunud, kuigi euroala riikidega võrreldes püsib see endiselt suhteliselt kiire. Inflatsioon ulatus eelmise aasta neljandas kvartalis 4,5%ni ja aeglustus 2026. aasta veebruariks 3,1%ni. Eesti kiire hinnatõusu oluline allikas on endiselt maksutõusud: eelmisel aastal panustasid need hinnatõusu 2 protsendipunkti, kuid tänavu on maksude panus langenud ligikaudu 1 protsendipunktini. Ilma maksutõusudeta oleks hinnakasv veebruaris olnud umbes 2%. Tööpuuduse määr kahanes järsult 2025. aasta viimases kvartalis 6,4%ni, olles eelnenud kvartalis 7,1%. Ka novembri, detsembri ja jaanuari keskmine töötuse määr, mis on eelindikaator 2026. aasta esimesele kvartalile, oli 6,5% juures väga madal. Madala töötuse määra taga ei olnud niivõrd suurem tööhõive, kui erakordselt väike tööjõus osalemise aktiivsus. Tööjõu-uuringus loetakse töötuks mittetöötav isik, kes otsib aktiivselt tööd ja on valmis tööle asuma kahe nädala jooksul. Muul juhul loetakse inimene mitteaktiivseks. Registreeritud töötute arv on samal ajal jätkanud kahanemistrendi ning vähenenud 2023. aasta lõpu tipptasemelt 9200 inimese võrra Majanduskasv saab hoogu juurde. 2026. aasta majanduskasv kujuneb märksa kiiremaks kui 2025. aastal, sest tulumaksuseaduse muutuse tõttu jõuab majandusse täiendav eelarvestiimul, mis tugevdab nõudlust ja seeläbi SKP kasvu. Samuti püsib suhteliselt tugev välisnõudlus, mis aitab kaasa ekspordi kasvule. Viimastel aastatel majanduskasvu pidurdanud probleemid, nagu erasektori suurenenud intressimaksed ja konkurentsivõime probleemid, on taandunud või vähemalt leevenenud. Paranenud on pangalaenude kättesaadavus ning baromeetrite põhjal on tugevnenud ka kõikide peamiste tegevusalade majanduslik kindlustunne. Iraani sõja mõju nii energiahindadele kui ka globaalsete majandusolude etteennustatavusele kujutab aga varasemaga võrreldes tagasilööki. lk 15/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad 4.2. Hoonestamata äri-ja tootmismaa segmendi ülevaade2 Hoonestamata ärimaadega tehti 2025. aastal Eestis kokku 116 tehingut, mis on 25% vähem kui eelneval aastal. Tehingute koguväärtus kahanes 50%. Allikas: Maa-ameti 2025. aasta turuülevaade Eelnev tabel kajastab kõiki ostu-müügitehinguid hoonestamata ärimaaga. Järgnev tabel kajastab vaid vabaturutehingute statistikat maakondades. 2 Lähtutud on Maa-ja Ruumiameti 2025. aasta turuülevaatest. lk 16/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 Allikas: Maa-ameti 2025. aasta turuülevaade Lisaks 100% ärimaa sihtotstarbega kinnisasjadele müüakse ka osalise ärimaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasju, kuid need ei kajastu statistikas, s.t tegelik tehingute arv äriotstarbeliste varadega võib olla suurem esitatust. Hoonestamata tootmismaadega tehti 2025. aastal Eestis kokku 200 tehingut, mis on 25% vähem kui eelneval aastal. Tehingute koguväärtus kahanes 2%. Allikas: Maa-ameti 2025. aasta turuülevaade Eelnev tabel kajastab kõiki ostu-müügitehinguid hoonestamata tootmismaaga. Järgnev tabel kajastab vaid vabaturutehingute statistikat maakondades. lk 17/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 Allikas: Maa-ameti 2025. aasta turuülevaade Lisaks 100% tootmismaa sihtotstarbega kinnisasjadele müüakse ka osalise tootmismaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasju, kuid need ei kajastu statistikas, s.t tegelik tehingute arv tootmisotstarbeliste varadega võib olla suurem esitatust. Rae ja Jõelähtme valla ja Maardu linna hoonestamata äri- ja tootmismaa segment Nendes 3 omavalitsuses on aaste lõikes tehingute arv valdavalt olnud alla 5, mis ei võimalda statistikat välja tuua (statistikas puuduvad segasihtotstarbega maad). Rae vallas oli tehingute arv keskmiste esitamiseks piisav 2023, kui äri ja tootmismaa keskmine oli ca 33-35 €/m². Jõelähtme valla tootmismaade keskmine oli 2025 sarnane ca 29 €/m². Järgnevas tabelis Rae ja Jõelähtme valla ja Maardu linna hoonestamata äri- ja tootmismaa 2022-2026. aasta hinnastatistika lk 18/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 Allikas: Maa- ja Ruumiamet, hinnastatistika päring 29.06.2026 4.2.1. Müügitehingud Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Hindamisel valimisse on võetud tehingud 01.01.2024-05.06.2026, Harju maakond, Rae vald ja Jõelähtme vald ja Maardu linn ärimaa 100% või tootmismaa 100% või segasihtotstarve äri+tootmismaa, hoonestamata kinnisasjad, 1/1 müüdud osa, tehingus osales 1 katastriüksus, pindala alates 5000 m², tehingu summa alates 50000 € , kõik tehingu summad on esitatud ilma käibemaksuta. Ostu-müügi tehingud, lepingus koos VÕL+AÕL tehing (sh VÕL tehingud, millel on teada AÕL kuupäev), hoonestamata kinnisasjad, 1/1 müüdud osa, tehingus osales 1 katastriüksus, välistatud nii ostja kui müüja osapool riik või KOV. Välistatud on plokktehingud, võlaõiguslikud tehingud ja tehingud kus ostjaks on naaber või äriliselt seotud isik. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind, Pindala, Kirjeldus €/m² m² Harju 2024-04-04 174333 15,73 11083 Äri ja tootmismaa, kattega maakond,Jõelähtme teed Detailplaneering vald,Uusküla - Ehitusalune pind detailplaneeringu järgi krundile 5055m2, maksimaalne suletud brutopind 10110m2 - Lubatud ehitada max 5 hoonet - Hoonete kõrgus 11 m - Hoonete korruste arv 2 Kommunikatsioonid - elekter tuleb otse leping sõlmida - veevarustus- rajatud on trassid vajalik liitumine Loo veega. - kanalisatsioon- rajatud on trassid vajalik liitumine Loo veega. - võimalik liituda ka gaasitrassiga - liitumislepingud tuleb ise sõlmida lk 19/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 Harju maakond,Jõelähtme 2025-04-14 140000 15,78 8870 Äri ja vald,Uusküla tootmismaa,detailplaneering tehtud, tsentraalne vesi, tööstusvool, tsentraalgaas- Laohoone projekt olemas - Tööstusvool 250 A - Kõik liitumised olemas - Ehitusluba on olemas! Harju maakond,Maardu 2025-09-22 388000 21,99 17648 Äri ja tootmismaa, linn,Maardu linn detailplaneeringuga kinnistu. Müüdav ärimaa asub Vana- Narva mnt vahetus läheduses. Kinnistu suurus on 17 648 m². Täisehituse % on 40. Max. hoonete arv: 3. Max. korruste arv: 3. Maa sihtotstarve: 30% Ä / 70% T. Kinnistu müügihind on 25 EUR/ m². Hinnale ei lisandu käibemaksu. Liitumistasud: Vastavalt teenuspakkuja hinnakirja alusel. Harju maakond,Jõelähtme 2024-02-13 135000 19,58 6896 Äri ja tootmismaa,dp olemas, vald,Loo alevik kanalisatsioon, tsentraalgaas, vesi, elekter Harju maakond,Maardu 2024-05-22 575000 30,44 18891 Tootmismaa, osaliselt linn,Maardu linn asfalteeritud (ca 9000 m2) ja aiaga piiratud hoonestamata kinnistu tööstuspiirkonnas Tallinna külje all, kehtiv DP, võimalik moodustada 3 krunti, ehitusalaune pind igal krundil ca 3000 m², korruselisus 2, hoone sbp ca 9000 m². Liitumistasud: Vastavalt teenuspakkuja hinnakirja alusel. Harju maakond,Maardu 2024-09-18 200000 33,91 5898 Äri ja tootmismaa,dp olemas, linn,Maardu linn elekter,gaas,vesi,tee,kanalisatsio on Harju maakond,Maardu 2025-02-19 268098 36,24 7397 Äri ja tootmismaa,dp olemas linn,Maardu linn ehitusalune pind 2590m², suletud brutopind: 5180m2gaasi, side, vee ja kanalisatsiooniga liitumine krundi piiril (vee ja kanaliga liitutud), asfaltkattega ja tänavavalgustusega autoteed, tuletõrjemahuti kustutusvee tarbeks. (Elekter 3x80 amprit) 4.2.2. Turustatavuse analüüs3 Hinnatava vara lõppkasutajad Äri- ja tootmismaade ostjaks on arendajad, sest Rae valla piirkonnas toimub aktiivne arendustegevus. Lõppkasutajaid iseloomustavad Arendajad tunnused Kas hinnatav vara rahuldab Arendajate vaatest rahuldab vara turusegmendi nõudeid: turusegmendi nõudeid maatükk on keskmisest suurem ja asub lähedal Tallinnale. Kuigi hetkel on ärikondlik ehitusaktiivsus piirkonnas madal, prognoosib hindaja lähiaastatel ehitusaktiivsuse mõningast tõusu ja 3 Hinnatav mäetööstusmaa pole eraldi turukõlbulik ning seda on põhjalikumalt käsitletud parima kasutuse analüüsis. Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt. lk 20/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 arvestades hinnatava vara asukohaga Rae vallas on nõudlus selle vara vastu kasvamas. Kui suur osa lõppkasutajatest Äri- ja tootmismaade osas valitseb turul keskmine nõudlus ja soovib hinnatavat vara pakkumisi on mitmeid. Enim soovitakse osta juurdepääsuga ja kommunikatsioonidega varustatud maid, mis asuvad mõne suurema keskuse lähedal. Kui suur osa lõppkasutajatest Raske konkreetselt öelda, kuid soetama on vara võimelised pigem on võimelised hinnatavat vara väike hulk potentsiaalsetest lõppkasutajatest (arendajad), sest soetama kinnistule saab rajada hoone ja arendamine on kallis. Konkureeriv pakkumine turul Vt p. 4.2.3. Arendusprojektid Puuduvad Müügiperiood 6-12 kuud Müügihinnad Järgneva poolaasta jooksul sarnaste varade hinnatasemes, samuti nõudluse ja pakkumise osas muudatusi ei prognoosiks. Alternatiivsed kasutused puuduvad 4.2.3 Pakkumine Avalikes kinnisvaraportaalides hinnatava varaga on mitmeid samaväärseid pakkumisi. Toome välja valiku olemasolevaid Rae valla pakkumisi: Aadress Suurus (ha) Pakkumishind (€)/ Info €/ha Rõhutame, et tegemist on pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust. lk 21/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 5. Hindamine 5.1. Parim kasutus Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Õiguslik lubatavus: Katastriüksuse maakasutuse sihtotstarbeks on mäetööstusmaa. Kehtiva üldplaneeringu kohaselt asub hinnataval alal tootmismaa. Vahetusmaad on hinnatud koos Lagedi tee 30 kinnisasjaga 65301:001:4748. Vallavalitsuse kinnitusel on need võimalik liita (kui koostada DP, siis on võimalik kokku 76451 m² katastriüksusele saada ehitusõigus ja määrata tootmismaa sihtotstarve). Füüsiline võimalikkus: katastriüksuse asukoht, paiknemine, naabrus, suurus, kuju, haljastus ja kõlvikuline koosseis võimaldab tootmismaana kasutust koos naaberüksusega (Kuna vastavalt erakorralise hindamise korra §20 lõikele 2 vahetusmaa hindamisel tuleb arvestades selle parima kasutuse muutust maakorralduse (sh vahetamise) tulemusel, siis hinnatud on vahetusmaad läbi Lagedi tee 30 kinnisasjaga 65301:001:4748). Katastriüksusel on mäetööstusmaa ja juurdepääs üle riigi omandis mäetööstusmaa. Tsentraalsed kommunikatsioonid on piirkonnas olemas. Finantsmajanduslik otstarbekus: tegemist on atraktiivses piirkonnas asuva 76451 m² perspektiivse tootmismaaga (DP alusel oleks võimalik moodustada koos Lagedi tee 30 kinnisasjaga 65301:001:4748), mille vastu on turul nõudlus ja mille parim kasutus on tootmismaa, mis on finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Kõike eelnevat arvesse võttes on töö koostaja seisukohal, et hinnatava vara parim kasutus on koos piirneva Lagedi tee 30 kinnisasjaga 65301:001:4748 tootmismaa. Lagedi tee 32a ei ole iseseisvalt kasutatav pikliku kuju tõttu. lk 22/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus) Lagedi tee 30 omaniku seisukoht Hindaja Andres Juss on suhelnud Lagedi tee 30 omaniku esindajaga ülevaatusel. Omanik tõi välja, et Lagedi tee 32 kinnisasjalt on maavara kaevandatud ja maapind täidetud. 5.2 Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Kahju hüvitamise aluseks on tasu KAHOS § 11 lg 2 mõistes. Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hüvitamise eesmärgil hindamisel tuleb lisaks vara väärtusele ja hoonestatud kinnisasjade puhul ehitusmaksumuse hindamisele hindajal analüüsida ka selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnevat varalist kahju ja saamata jäävat tulu ning nende olemasolul vastav mõju ka arvesse võtta (EVS 875-12). Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist. Võrdlusmeetod Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi lk 23/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11). Tulumeetod Tulupõhine käsitlus (income approach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara oodatavate rahavoogude nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul (EVS 875- 9). Kulumeetod Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu (EVS 875-8). Kuna hinnatava kinnistuga sarnased varad on enamasti müügi- (mitte üüri-) käibes, on selle turuväärtuse hindamise hindamismeetodiks valitud võrdlusmeetod. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb vaba turu tingimustes faktiliselt teostatud müügitehingute andmete analüüsil, piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Kuna vastavalt erakorralise hindamise korra §20 lõikele 2 vahetusmaa hindamisel tuleb arvestades selle parima kasutuse muutust maakorralduse (sh vahetamise) tulemusel, siis hinnatud on vahetusmaad läbi Lagedi tee 30 kinnisasja 65301:001:4748 (kokku moodustavad Lagedi tee 30 ja Lagedi tee 32 a pindala on 76451 m²) perspektiivse tootmismaana. 5.3 Maa turuväärtuse hindamine Hinnatava vara on 12076 m² mäetööstusmaa (76451 m² perspektiivne tootmismaa koos Lagedi tee 30 ja Lagedi tee 32 a). Sedalaadi keskmisest suurema 76451 m² pindalaga Tallinna lähedaste tootmismaadega tehinguid tehakse turul vähe, kuid nõudlus nende vastu on olemas. Hindamisel valimisse on võetud tehingud 01.01.2024-05.06.2026, Harju maakond, Rae vald ja Jõelähtme vald ja Maardu linn ärimaa 100% või tootmismaa 100% või segasihtotstarve äri+tootmismaa, hoonestamata kinnisasjad, 1/1 müüdud osa, tehingus osales 1 katastriüksus, pindala alates 5000 m², tehingu summa alates 50000 € , kõik tehingu summad on esitatud ilma käibemaksuta. Ostu-müügi tehingud, lepingus koos VÕL+AÕL tehing (sh VÕL tehingud, millel on teada AÕL kuupäev), hoonestamata kinnisasjad, 1/1 müüdud osa, tehingus osales 1 katastriüksus, välistatud nii ostja kui müüja osapool riik või KOV. Välistatud on plokktehingud, võlaõiguslikud tehingud ja tehingud kus ostjaks on naaber või äriliselt seotud isik. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ehk keskmisest suurema pindalaga. Võrdluseks on valitud 3 Jõelähtme valla ja Maardu linna üle 1 ha pindalaga tehingut. Sobivad ka 2024 tehingud, sest turusituatsioon ei ole muutunud ja üle 1 ha tootmismaade tehingute arv piirkonnas on ebapiisav. Kõigi kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta. Võrdlustehingutena kasutatakse järgmisi tehingud Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind, Pindala, Kirjeldus €/m² m² Harju maakond,Jõelähtme 2024-04-04 174333 15,73 11083 Äri ja tootmismaa, kattega vald,Uusküla teed Detailplaneering - Ehitusalune pind detailplaneeringu järgi krundile 5055m2, maksimaalne suletud brutopind 10110m2 - Lubatud ehitada max 5 hoonet - Hoonete kõrgus 11 m - Hoonete korruste arv 2 Kommunikatsioonid - elekter tuleb otse leping lk 24/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 sõlmida - veevarustus- rajatud on trassid vajalik liitumine Loo veega. - kanalisatsioon- rajatud on trassid vajalik liitumine Loo veega. - võimalik liituda ka gaasitrassiga - liitumislepingud tuleb ise sõlmida Harju maakond,Maardu linn 2025-09-22 388000 21,99 17648 Äri ja tootmismaa, detailplaneeringuga kinnistu. Müüdav ärimaa asub Vana-Narva mnt vahetus läheduses. Kinnistu suurus on 17 648 m². Täisehituse % on 40. Max. hoonete arv: 3. Max. korruste arv: 3. Maa sihtotstarve: 30% Ä / 70% T. Kinnistu müügihind on 25 EUR/ m². Hinnale ei lisandu käibemaksu. Liitumistasud: Vastavalt teenuspakkuja hinnakirja alusel. Harju maakond,Maardu linn 2024-05-22 575000 30,44 18891 Tootmismaa, osaliselt asfalteeritud (ca 9000 m2) ja aiaga piiratud hoonestamata kinnistu tööstuspiirkonnas Tallinna külje all, kehtiv DP, võimalik moodustada 3 krunti, ehitusalaune pind igal krundil ca 3000 m², korruselisus 2, hoone sbp ca 9000 m². Liitumistasud: Vastavalt teenuspakkuja hinnakirja alusel Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust. Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava varaga sarnases turupiirkonnas sarnaste varadega tehtud tehinguid. Selgitused • Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi võrdlustehingute osas käigus. • Ühegi tehingu hind ei sisaldanud käibemaksu, samuti ei lisandunud ühelegi tehingu hinnale käibemaks. Võrdlusühiku valik4 Võrdlusühikuks valime pinnaühiku (m²) hinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini. Võrdluselementide Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara valik5 väärtust mõjutavad tegurid: • Ajaline kohandus ehk ajaldamine6 - kuna hinnad on muutunud, siis kohandust 10% rakendatakse tehingutel 1,3. 4 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja - piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 5 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11) 6 Võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või hinnalangust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11). lk 25/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted • Kinnistu pindala –tootmismaade puhul on suurema pindalaga maatükkidel madalam pinnaühiku hind, sest eksisteerib hulgi allahindluse efekt. Kuna hinnatava pindala on 76451 m² siis kohandust 10% rakendatakse tehingutel 1,2,3. • Makroasukoha kohandus – kõrgemalt hinnatud on suuremate keskuste lähemal asuvad tehingud. Kuna hinnatav on Tallinnale lähemal, siis kohandust 10% rakendatakse tehingutel 1,2,3. • Mikroasukoha ja juurdepääsu kohandus – kõrgemalt hinnatud on sarnases tootmismaade piirkonnas, hea juurdepääsuga ja nähtavusega maanteelt kinnistud. Kuna hinnatav Lagedi tee 32a osa ei asu maantee ääres, siis kohandamise vajadus puudub. • Kommunikatsioonid – kõrgemalt hinnatud on kinnistud, millel on olemas vee, kanalisatsiooni tehnovarustus ja elektriga liitumine või võimalus liituda ampripõhise tasuga. Kohandust 10% rakendatakse võrdlustehingul 1,2,3, sest piirkonnas on tehnovarustus olemas, kuid liitumised puuduvad. • Kinnistu kuju, haljastus ja kitsendused - Kõrgema hinnaga on need tehingud, kus maatüki kuju on kompaktne ja puuduvad väärtust mõjutavad kitsendused. Kohandust 5% rakendatakse võrdlustehingul 1,2,3, sest hinnataval on lõuna servas gaasitrassi isiklik kasutus. • Sihtotstarve, üld- ja detailplaneering ning potentsiaal – Kõrgema hinnaga on kinnistud, millel on ehitusõigus paigas (sh kehtiv DP või võimalik ehitamine projekteerimistingimuste alusel). Kohandust 10% rakendatakse võrdlustehingul 1,2,3, sest Lagedi tee 32a koos Lagedi tee 30 ehitusõiguse saamiseks on vajalik detailplaneering. Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlusvaradega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline. Võrdlustabel: Hinnatav Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Tehingu summa 174333 388000 575000 Tehingu summa 15,73 21,99 30,44 €/m² Tehingu aeg 04.06.2026 4.04.2024 22.09.2025 22.05.2024 võrdlus hinnad tõusnud sarnane hinnad on tõusnud turusituatsioon kohandus 10% 0% 10% Ajaliselt kohandatud 17,30 21,99 33,48 hind pindala m² 12076 11083 17648 18891 võrdlus väiksem väiksem väiksem kohandus -10% -10% -10% Makroasukoht Lagedi tee 32a, Harju Koplimetsa küla, maakond,Jõelähtme Harju Harju Rae vald, Harju vald,Uusküla, maakond,Maardu maakond,Maardu maakond, Tallinna Tallinna kesklinn ca linn, Tallinna linn, Tallinna kesklinn ca 10 km 15 km kesklinn ca15 km kesklinn ca 15 km võrdlus halvem halvem halvem kohandus 10% 10% 10% Mikroasukoht ja Ümbruses Ümbruses Ümbruses Ümbruses juurdepääs hoonestatud hoonestatud hoonestatud hoonestatud tootmismaad, tootmismaad, tootmismaad, tootmismaad, juurdepääs avalikult juurdepääs avalikult juurdepääs avalikult juurdepääs avalikult teelt, nähtavus teelt, nähtavus teelt, nähtavus teelt, nähtavus maanteelt puudub maanteelt puudub maanteelt puudub maanteelt puudub lk 26/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 Hinnatav Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne kohandus 0% 0% 0% Kommunikatsioonid Liitumised olemas gaas, vesi, elekter, gaas, vesi, elekter, gaas, vesi, elekter, kanalisatsioon kanalisatsioon kanalisatsioon krundi piiril krundi piiril krundi piiril võrdlus halvem halvem halvem kohandus 10% 10% 10% Kinnistu kuju, Nelinurkne, Nelinurkne, Nelinurkne, Nelinurkne, haljastus ja kompaktne. Lagedi kompaktne. kompaktne. kompaktne. kitsendused 32a lõunaservas Väärtust mõjutavad Väärtust mõjutavad Väärtust mõjutavad gaasitrassi IKÕ kitsendused kitsendused kitsendused puuduvad puuduvad puuduvad võrdlus parem parem parem kohandus -5% -5% -5% Sihtotstarve, üld- ja Perspektiivne Ärimaa 50% Ärimaa 30% Tootmismaa 100%. detailplaneering tootmismaa, vajalik tootmismaa 50%. tootmismaa 70%. DP olemas ning potentsiaal DP DP olemas DP olemas võrdlus parem parem parem kohandus -10% -10% -10% Summaarne -5% -5% -5% kohandus Kohandatud tehingu 16,44 20,89 31,81 hind Kohanduste 55% 45% 55% absoluutväärtuste summa Kaalud 1 0,3 0,4 0,3 Kaalutud 4,93 8,35 9,54 Kaalutud keskmine 22,83 kohandatud tehingu hind, €/m² Turuväärtus € 275695,08 Kohandatud tehingute hinnad on erinevad ja meie hinnangul see on seotud sellega, et perspektiivsete tootmismaade turg on volatiilne ja samaväärseid tehinguid piirkonnas ei ole piisavalt tehtud. Lagedi tee 32 a kinnisasja maa harilik väärtus väärtuse kuupäeval on 275695,08 €, mis taandatud m² kohta on 22,83 €/m². Hindamise tulemusele ei lisandu käibemaksu. Kuna tegemist on vähem aktiivse sektoriga kui elamispinnad, siis hindamise täpsus on +/-20% ja likviidsus keskmine (müügiperiood 6-12 kuud). lk 27/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 6. Hindamistulemus Hinnatava vara (Kinnistu registriosa numbriga 11271050 koosseisu kuuluva katastriüksus tunnusega 65301:001:4741 (mäetööstusmaa 100%)) asukohaga Lagedi tee 32a, Koplimetsa küla, Rae vald, Harju maakond harilik väärtus väärtuse kuupäeval 04.06.2026. a on: 275695,08 €, mis taandatud m² kohta on 22,83 €/m². Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu ja tavapäraselt sarnaste varade väärtusele ei lisandu käibemaksu. Hindamistulemuse täpsus on ±20%, mis on selle turusegmendi jaoks tavapärane. Hinnatava kinnisasjaga sarnaste kinnisasjade tehinguhinnad võivad märgitud protsentide piires erineda. lk 28/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 Lisa 1. Fotod lk 29/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte lk 30/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 Lisa 3. Rae Vallavalitsuse e-kiri lk 31/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 lk 32/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 lk 33/34 OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 11271050 Eksperthinnang nr 26/5526-2 Vastavuskinnitus standardi nõuetele: • Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. • Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. • Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana. • Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. • Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hindamisaruande koostaja /allkirjastatud digitaalselt/ Andres Juss Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 177142 lk 34/34  Maa- ja Ruumiamet [email protected] Mustamäe tee 51, Meie 18.09.2026 nr 8-4/26/16556-1 10621 Tallinn Taotlus riigi maakorralduse läbiviimiseks (Lagedi tee 32a) Transpordiameti (Maanteeamet) tellimusel koostas Selektor Projekt OÜ riigitee 11 Tallinna ringtee Väo-Lagedi km 0,6-6,0 tehnilise projekti. Projektiga kavandati teelõigul uute ristmike ehitamine, juurdepääsuteede rajamine, teekatte remont, sealhulgas tee seisukorra parandamine ja sõidumugavuse ja liiklusohutuse tõstmine. Riigile väga oluline teelõik valmis ja avati liiklusele 2020. aasta lõpus. Nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu omandada Aktsiaseltsile TREF Nord kuuluva kinnisasja registriosa nr 163802 (koha aadressiga Harju maakond, Rae vald, Koplimetsa küla) koosseisus olev 11 Tallinna ringtee T37 katastriüksus, katastritunnusega 65301:001:4749, pindalaga 7115 m², sihtotstarve transpordimaa 100%). Eelnimetatud maa omandamise läbirääkimisi alustati 2016. aastal, kus kinnisasja omanik soovis saada rahalise hüvitise asemel vahetusmaad tema kinnisasja kõrval asuvast riigi kinnisasjast Lagedi tee 32a, riigi kinnisvara registrikood KV78843, kinnistu registriosa nr 11271050, katastriüksuse tunnus 65301:001:4741, sihtotstarve mäetööstusmaa 100% , pindalaga 12 076 m². Nimetatud kinnisasja valitsejaks on Kliimaministeerium ja volitatud asutuseks Transpordiamet. Vastavalt 2016.a kehtinud korrale kooskõlastati maaomanikega krundijaotuskava, kus omanik andis oma arvamuse kirjalikult krundijaotuskavale. Tuginedes maakorraldusseaduse (edaspidi MaaKS) § 10 lõikele 1 ning § 12 lõikele 1 on kinnisasjade osade vahetamine ning piiride muutmine võimalik kinnisasjade omaniku vahelise kokkuleppe korral (omaniku avaldus 14.09.2016) MaaKS § 292 lg 1 kohaselt viib riigi maakorraldust läbi Maa- ja Ruumiamet või tema volitatud isik. Eelnevast tulenevalt palume Maa- ja Ruumiametil algatada ning läbi viia riigi maakorraldus 11 Tallinna ringtee T37 ja Lagedi tee 32a vahel selliselt, et maakorralduse tulemusel saaks riik endale tee-ehitamiseks vajamineva kinnisasja 11 Tallinn ringtee T37, pindalaga 7115 m² ja nimetatud kinnisasja omanik saaks rahalise hüvitise asemel maad Kliimaministeeriumile (riigivara valitseja Transpordiamet) kuuluvast Lagedi tee 32 a kinnisasjast 7115 m² ulatuses. Kinnisasjade hariliku väärtuse on välja selgitatud OÜ Inseneribüroo STEIGER kutseline hindaja Andres Juss. Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee Registrikood 70001490 Kui maakorralduse läbiviimiseks on vajalik tellida maakorraldustööd litsentsi omavalt maamõõtjalt, siis palume Maa- ja Ruumiametilt lähteülesannet, kuidas vastavaid toiminguid kõige lihtsam ja mõistlikum tellida oleks, et soovitud tulemus saavutada. Maakorraldustööd tellib ja finantseerib Transpordiamet. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Sülvi Seppel-Hüvonen juhataja maade osakond Lisa: TREF Nord AS avaldus (krundijaotuskava); Lagedi tee 32a eksperthinnang nr 26/5526-2; 11 Tallinna ringtee T37 eksperthinnang 26/5526-1. Tauno Seepter 5292709, [email protected] 2 (2)