Kiri

Ene Kõiv Teie 22.10.2020 Maanteeamet [email protected] Meie 10.11.2020 nr 10-1/20/15589-2 Turupõhine kasutustasu Austatud proua Kõiv Oma pöördumises Maa-ameti poole palusite määrata kasutustasu Harju maakonnas Saue vallas Vilumäe külas 9 Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla tee 18,57- 18,59 km lõigul asuva 108 m2 suuruse ala kasutamiseks. Riigivaraseaduse § 18 lg 1 järgi kui riigivara antakse kasutamiseks teisele isikule, tuleb seda teha vähemalt turupõhise kasutustasu eest ja sama seaduse § 18¹ lg 2 p 6 alusel on Maa-ametile antud õigus välja selgitada turupõhine kasutustasu turuanalüüsi ja riigi kinnisvararegistris registreeritud kasutuslepingute andmete alusel. Koostatud hindamisaruanne on käesoleva kirja lisaks. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Triinu Rennu peadirektori asetäitja Lisa: Hindamisaruanne (Vilumäe külas asuv kasutusala), koostatud 09.11.2020 Ülleke Eerik 56970919 [email protected] Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaamet.ee Registrikood 70003098  Lisa Hindamisaruanne (Vilumäe külas asuv kasutusala) Hindamisaruanne on koostatud riigivaraseaduse § 181 lõike 2 p 6 alusel ning lähtudes Vabariigi Valitsuse 14. juuli määruses nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ § 5 lõikes 3 esitatud nõuetest riigivara valitseja või Maa-ameti hindamisaruandele. 1. Hindamise eesmärk Kasutustasu hindamine RVS § 181 alusel. 2. Hinnatavat kinnisasja kirjeldavad andmed Harju maakonnas Saue vallas Virukülas asuv 9 Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla tee kinnisasi (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 9335550, katastritunnus 51802:002:0068, riigi kinnisvararegistri kood KV26857, sihtotstarve transpordimaa 100%, pindala 25,61 ha). Riigivara valitseja on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium ja volitatud asutuseks Maanteeamet. Kasutusala asub Vilumäe külas ja kasutusala suuruseks on 108 m2. Tegemist on servituudi seadmisega ja ärilise kasutusega, perspektiivne maapealne ja ka maa-alune kasutus. 3. Hinnatava kinnisasja maksustamishind ja jääkmaksumus bilansis 9 Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla tee katastriüksuse maksustamishind on 1640 eurot. Maa- ametile esitatud bilansilise maksumuse õiendi alusel on servituudiala bilansiline maksumus 4 961,06 eurot s.h maa maksumus 21,16 eurot. Maksustamishind ega bilansiline väärtus ei peegelda harilikku väärtust. Maksustamishind põhineb 2001. aasta maa korralise hindamise tulemustel ning väärtustasemed turul on vahepeal oluliselt muutunud. Nii maksustamishind kui bilansiline väärtus käsitleb transpordimaad, antud juhul on tegemist ärilise kasutusega. 4. Ülevaade sarnaste varadega toimunud kasutamiseks andmise tehingutest Hoonestamata maade müügiturg samas piirkonnas on keskmiselt aktiivne. Kasutamiseks andmise tehingute kohta info on piiratud, selliseid tehinguid tehakse väga vähe ning puudub selge ülevaade, kuidas on kasutustasud kujunenud või kas ja mil määral tasu sisaldab ka kulukomponente. 5. Sarnaste varade kasutamiseks andmise pakkumiste info Sarnaste varade kasutamiseks andmise pakkumiste kohta info puudub. 6. Hinnataval kinnisasjal lasuvad piirangud, kitsendused, piiratud asjaõigused ja nende mõju kinnisasja väärtusele Hinnatav kasutusala on 108 m2 suurune ala pindalalt suurest ja pikliku kujuga maanteelõigust, kasutusalale ulatub avalikult kasutatava tee kaitsevöönd ja sideehitise kaitsevöönd. Kuna kasutusala teenindab lähedal asuvat tanklat, siis teenindavale alale ja seeläbi väärtusele kitsendused olulist mõju ei oma. Kinnistusregistri ja riigi kinnisvararegistri andmetel koormavad kinnisasja mitmed isiklikud kasutusõigused. Kuna need ei ole kasutusalaga seotud, siis nendel mõju väärtusele ei ole. 7. Kasutustasuni jõudmise hindamiskäigu selgitus Riigivaraseaduse § 18 lg 1 järgi kui riigivara antakse kasutamiseks teisele isikule, tuleb seda teha vähemalt turupõhise kasutustasu eest ja sama seaduse § 18¹ lg 2 p 6 alusel on Maa-ametile antud õigus välja selgitada turupõhine kasutustasu turuanalüüsi ja riigi kinnisvararegistris registreeritud kasutuslepingute andmete alusel. Kasutuslepinguid asjaõiguste seadmisel on riigi kinnisvararegistris väga piiratult, mistõttu üldjuhul hinnatakse riigimaa kasutustasu turuanalüüsi teel läbi vara hariliku väärtuse. Kasutustasu hindamisel on lähtutud Vabariigi Valitsuse 14.07.2016 kehtestatud määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ §-st 7, mis käsitleb turuanalüüsi teel kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamist. Vabariigi Valitsuse 14.07.2016 määruse nr 79 § 1 lg 3 alusel lähtutakse turupõhise kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamisel hinnatava kinnisasja parimast kasutusest, lg 4 täpsustab, et analüüsimisel lähtutakse alternatiivsest kasutusest, kui kinnisasi antakse kasutusse alternatiivsel otstarbel, mis eeldaks kasutus- ja/või sihtotstarbe muutmist või kui tururenti ei 2  ole olemasolevast kasutusest lähtuvalt võimalik hinnata, kuid on mõistlik eeldada kinnisasja kasutus- ja/või sihtotstarbe muutmist. Kasutusala puhul on tegemist 108 m2 suuruse alaga, mida soovitakse kasutada kõrvalasuva tankla teenindamise eesmärgil. Kasutus erineb selgelt ülejäänud kinnisasja kasutusest, mis on põhimaantee, mistõttu leiame, et arvestada tuleb kasutuse olemust s.t ärilist eesmärki. Samal põhjusel tuleb kasutusala käsitleda eraldi ülejäänud kinnisasjast. Hoonestamata maade turg samas piirkonnas on keskmiselt aktiivne, tehinguid on analüüsitud laiemalt kui asustusüksuse tase. Maa-amet peab tehingute andmebaasi, kuhu laekuvad notaritelt kõik kinnisvara võõrandamistehingud üle Eesti ja turupõhine kasutustasu põhineb vara harilikul väärtusel, mis on välja selgitatud sarnaseid hoonestamata maa ostu- müügitehinguid analüüsides. Kasutusala asub Vilumäe külas ja asukohalt Riisipere aleviku lähedal. Hoonestamata ärimaa tehingud Saue vallas koonduvad pigem Tallinna linna lähedastesse piirkondadesse ja endise Nissi valla territooriumil ärimaa tehinguid viimastel aastatel toimunud ei ole. Kuna sarnastes piirkondades on ärimaa hinnatase sarnane elamumaale ja elamumaade turg on aktiivsem, siis on hariliku väärtuse analüüsil väärtustase hinnatud Saue valla sarnastes piirkondades alates 2018. aastast toimunud hoonestamata elamumaa tehingutele tuginedes. Arvestatud on, et iseseisvalt kasutusalal ehitusõigust ei ole ja selle kasutus on tankla teenindusmaa. Analüüsi tulemusena on kasutusala harilik väärtus 3,4 eur/m2. 8. Hinnatud kinnisasja kasutustasu Turupõhine kasutustasu on leitud 3% harilikust väärtusest. Kasutatud on sarnast tasumäära, mida rakendatakse põllumajandusmaade ja aktiivse turuta hoonestamata maade kasutustasu hindamisel. Aastane kasutustasu on 108 m2 x 3,4 eur/m2 x 3% = 11 eurot. Kasutustasu ei sisalda käibemaksu. Samuti ei sisalda kasutustasu maamaksu ja muid teenuseid. Maa-ametil puudub ülevaade kasutusse antava varaga seotud kuludest. 9. Hindamisaruande koostaja ja koostamise kuupäev Kinnisasja hindamisaruande on koostanud Maa-ameti Kinnisvara hindamise osakonna nõunik Ülleke Eerik ([email protected], 56970919) tehingute andmebaasi andmetele tuginedes 09.11.2020. 3