Võlaõigusseaduse jt seaduste muutmise seadus (üüriõigus)

Riigikantselei Meie 01.10.2026 nr 8-1/5036-14 Võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seadus (üüriõigus) Justiits- ja Digiministeerium esitab Vabariigi Valitsuse istungile võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse (üüriõigus) eelnõu. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Liisa-Ly Pakosta justiits- ja digiminister Lisa: 1. Eelnõu 2. Seletuskiri 3. Kooskõlastustabel Karin Maisvee 5908 0535 [email protected] Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / +372 620 8100 / [email protected]/ www.justdigi.ee Registrikood 70000898  EELNÕU 04.09.2026 Võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seadus (üüriõigus) § 1. Võlaõigusseaduse muutmine Võlaõigusseaduses tehakse järgmised muudatused: 1) paragrahvi 316 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(1) Üürileandja võib üürilepingu käesolevas paragrahvis sätestatud korras erakorraliselt üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude maksmisega ning võlgnetav summa ületab ühe kuu eest tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude summa või 2) võlgnetav tagatisraha ületab ühe kuu eest maksmisele kuuluva üüri.“; 2) paragrahvi 316 lõige 3 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(3) Üürileandja võib üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud alusel üles öelda, kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30-päevase täiendava tähtaja, hoiatades, et tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles.“; 3) paragrahvi 316 lõige 6 tunnistatakse kehtetuks. § 2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku täiendamine Tsiviilkohtumenetluse seadustikus tehakse järgmised täiendused: 1) seadustikku täiendatakse §-ga 3931 järgmises sõnastuses: „§ 3931. Valla- või linnavalitsuse teavitamine Kui vaidluse esemeks on eluruumi valduse vabastamine ja eluruumi kasutab alaealine, muu piiratud teovõimega või abivajav isik, teavitab kohus kohtumenetlusest alaealise, muu piiratud teovõimega või abivajava isiku elukohajärgset valla- või linnavalitsust.“; 2) paragrahvi 445 täiendatakse lõigetega 11 ja 12 järgmises sõnastuses: „(11) Kui otsustatakse kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või selle osa, eluruumi või muu ruumi väljaandmine, üleandmine või vabastamine, annab kohus kohtulahendi jõustumisest arvates kuni kolmekuulise tähtaja kohtulahendi vabatahtlikuks täitmiseks. Kohus võib poole taotluse alusel mõjuval põhjusel muuta kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaega ka pärast kohtulahendi jõustumist. Pärast kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaja möödumist kohus tähtaega muuta ei saa. (12) Kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaega ei anta, kui tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumise tõttu. Sellise lepingu erakorralise ülesütlemise korral võib kohus määrata kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaja, mis ei tohi ületada lepingus kokkulepitud tähtaega.“; 1 3) paragrahvi 448 lõiget 1 täiendatakse punktiga 6 järgmises sõnastuses: „6) kohus ei ole määranud otsuses, millega otsustati kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või selle osa, eluruumi või muu ruumi väljaandmine, üleandmine või vabastamine, tähtaega kohtulahendi vabatahtlikuks täitmiseks.“; 4) paragrahvi 460 täiendatakse lõikega 11 järgmises sõnastuses: „(11) Üürniku suhtes tehtud jõustunud kohtuotsus kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või selle osa, eluruumi või muu ruumi väljaandmise, üleandmise või vabastamise kohta kehtib ka isikute suhtes, kes on oma kasutusõiguse saanud üürnikult.“. § 3. Täitemenetluse seadustiku muutmine Täitemenetluse seadustikus tehakse järgmised muudatused: 1) paragrahvi 180 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(1) Kui võlgnik peab välja andma, üle andma või vabastama kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või osa sellest, eluruumi või muu ruumi, annab kohtutäitur võlgnikule kuni kolmekuulise tähtaja täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks, kui kinnisasja väljaandmine toimub sundenampakkumise akti alusel.“; 2) paragrahvi 180 lõike 2 punkt 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „1) täitedokumendi vabatahtliku täitmise tähtaeg, kui see tuleb käesoleva paragrahvi lõike 1 alusel määrata;“. § 4. Üürivaidluse lahendamise seaduse täiendamine Üürivaidluse lahendamise seaduses tehakse järgmised täiendused: 1) paragrahvi 8 täiendatakse lõikega 5 järgmises sõnastuses: „(5) Kui vaidluse esemeks on eluruumi valduse vabastamine ja eluruumi kasutab alaealine, muu piiratud teovõimega või abivajav isik, teavitab komisjon üürivaidluse menetlusest alaealise, muu piiratud teovõimega või abivajava isiku elukohajärgset valla- või linnavalitsust.“; 2) paragrahvi 19 täiendatakse lõigetega 9 ja 10 järgmises sõnastuses: „(9) Kui otsustatakse eluruumi vabastamine, annab komisjon lahendi jõustumisest arvates kuni kolmekuulise tähtaja komisjoni otsuse vabatahtlikuks täitmiseks. Komisjon võib poole taotluse alusel mõjuval põhjusel otsuse täitmise tähtaega muuta ka pärast komisjoni lahendi jõustumist. Pärast otsuse vabatahtliku täitmise tähtaja möödumist tähtaega muuta ei saa. (10) Otsuse vabatahtliku täitmise tähtaega ei anta, kui tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumise tõttu. Sellise lepingu erakorralise ülesütlemise korral võib komisjon määrata otsuse vabatahtliku täitmise tähtaja, mis ei tohi ületada lepingus kokkulepitud tähtaega.“; 3) paragrahvi 23 lõiget 1 täiendatakse teise lausega järgmises sõnastuses: 2 „Üürniku suhtes üürivaidluskomisjoni tehtud jõustunud otsus eluruumi valduse vabastamise kohta kehtib ka isikute suhtes, kes on oma kasutusõiguse saanud üürnikult.“. § 5. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse täiendamine Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduses tehakse järgmised täiendused: 1) seadust täiendatakse §-ga 1111 järgmises sõnastuses: “§ 1111. Täitemenetluses vabatahtliku täitmise tähtaja määramine kinnisasja väljaandmisel, üleandmisel või vabastamisel Enne 2027. a 1. oktoobrit kehtinud täitemenetluse seadustiku redaktsiooni § 180 lõikes 1 sätestatut kohaldatakse enne 2027. a 1. oktoobrit tehtud kohtu või üürikomisjoni lahendi alusel täitemenetluse algatamisel.”; 2) seadust täiendatakse §-ga 1112 järgmises sõnastuses: „§ 1112. Kinnisasja üleandmise, väljaandmise või vabastamisega seotud tsiviilkohtumenetluse ja täitemenetluse muudatuste järelhindamine Justiits- ja Digiministeerium analüüsib hiljemalt 2030. aasta 31. detsembriks kinnisasja üleandmise, väljaandmise või vabastamisega seotud tsiviilkohtumenetluse ja täitemenetluse muudatuste mõju ja tulemuslikkust.“. § 6. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse täiendamine Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seadust täiendatakse §-ga 151 järgmises sõnastuses: „§ 151. Makseviivituse korral üürilepingu erakorralise ülesütlemise tähtaja lühendamise järelhindamine Justiits- ja Digiministeerium analüüsib hiljemalt 2030. aasta 31. detsembriks makseviivituse korral üürilepingu erakorralise ülesütlemise tähtaja lühendamise mõju ja tulemuslikkust.“. § 7. Seaduse jõustumine Käesolev seadus jõustub 2027. aasta 1. oktoobril. Lauri Hussar Riigikogu esimees Tallinn, ......................2026 Algatab Vabariigi Valitsus ............................2026 3 (allkirjastatud digitaalselt) 4  29.09.2026 Võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse (üüriõigus) eelnõu seletuskiri 1. Sissejuhatus 1.1. Sisukokkuvõte Eelnõukohase seadusega muudetakse võlaõigusseadust, tsiviilkohtumenetluse seadustikku, täitemenetluse seadustikku ja üürivaidluse lahendamise seadust. Üürituru efektiivseks toimimiseks tuleb soodustada pikaajalisi ja stabiilseid, kuid samas paindlikke üürisuhteid, mis tagavad üürileandjale kindla pikaajalise kasumi ning üürnikule piisava kaitse ja kindlustunde. Eluruumi üürniku õigused on kehtivas võlaõiguses küllaltki hästi kaitstud, kui mõelda nt lepingu ülesütlemise tingimustele (mh seaduses ette nähtud tähtajad, lepingu lõpetamise vormi- ja teabenõuded, üüri tõstmise piirangud ning leppetrahvi ja tagatisraha rakendamisega seotud piirangud). Selleks, et eriti eraisikutest üürileandjatel oleks motivatsioon elamispinda turule tuua, tuleb vältida olukorda, kus elamispinna üürimise majanduslikud riskid jäävad ebamõistlikus ulatuses nende kanda. Üürileandja huvide kaitseks peavad olema tagatud tõhusad õiguskaitsevahendid suhete korraldamiseks kohustusi rikkunud üürnikuga. Eelnõu kohaselt antakse üürileandjale võimalus öelda makseviivituse korral leping üles varasemas ajapunktis võrreldes praegusega, kuid seda kompenseerib üürileandja kohustus anda üürnikule kohustuse täitmiseks lisatähtaeg. Kui analüüsida Eesti õiguses ajaraami, mis tekib alates makseviivituse tekkimisest kuni eluruumi tegeliku vabastamiseni, siis nähtub, et see võib kergesti kujuneda üürileandja jaoks pikaks ja killustunuks. Seetõttu on eelkõige pahatahtlikel üürnikel võimalik üürileandja olukorda raskendada ning eluruumist reaalselt väljakolimise aega ebamõistlikult pikendada, mis omakorda võib üürileandja jaoks kaasa tuua arvestatavaid kulusid (mille hüvitamisele ei pruugi praktikas olla erilist lootust). Ajajoon juhul, kui üürnikul tekib makseviivitus ning üürileandja soovib lepingulise suhte lõpetada: - üürnikul tekib makseviivitus ehk võlaõigusseaduse kohaselt ilmnevad ülesütlemise eeldused; - üürileandja annab üürnikule täiendava tähtaja; - vaidluse tekkimise korral lahendatakse see kohtus eesmärgiga saada täitedokument (kohus võib anda eraldi tähtaja kohtulahendi vabatahtlikuks täitmiseks); - toimub täitemenetlus võlgniku väljatõstmiseks ning kohtutäitur annab võlgnikule (uuesti) kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaja, millele järgneb väljatõstmine, kuid - kui vahepealsel ajal on üürnik võimaldanud korteris püsivalt elada kohtulahendis nimetamata isikutel, võib tekkida vajadus uuesti kohtusse pöörduda, et saada täitedokument. Kuivõrd eri menetlusetapid sellel ajajoonel kumuleeruvad (võlgnikule antakse eri menetlusjärkudes lisatähtaegu), on tulemuseks see, et üürileandja satub ebasoodsasse olukorda, kuna kannab kulusid kogu see aeg, mil võlgu jäänud üürnik viivitab maksega ega vabasta üüripinda. Seejuures lisanduvad potentsiaalselt ka muud kulud juhul, kui üürnik ei käitu heauskselt. Selle probleemi lahendamiseks pakutakse välja kombineeritud seadusemuudatused, mis puudutavad nii üürilepinguõigust, kohtumenetlust kui ka täitemenetlust: 1 - makseviivituse tõttu üürilepingu ülesütlemise regulatsioon muudetakse üürileandja jaoks selgemaks ja kiiremaks. VÕS-i muudetakse nii, et üürileandjal tekib ülesütlemise võimalus siis, kui üürnik on viivituses kas üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumisega ning võlgnetav summa ületab ühe kuu eest tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude summa või võlgnetav tagatisraha ületab ühe kuu eest maksmisele kuuluva üüri. Üürniku kaitseks säilib kohustus anda enne lepingu lõppemist 30- päevane täiendav tähtaeg ning elu- ja äriruumi üürilepingu puhul tuleb järgida ülesütlemisavalduse vormi- ja sisunõudeid; - kohtumenetluses antakse kohtule selge kohustus määrata eluruumi vabastamise tähtaeg juba kohtuotsuses, misläbi kaoks vajadus anda täitemenetluses automaatseid vabatahtliku täitmise tähtaegu (kohtulahendi täitmise proportsionaalsust oleks kaalutud juba kohtulahendis, mis lühendab selgelt täitemenetlust)1; - kohtuotsuse toimet laiendatakse täitedokumendina ka allüürnikele ja teistele tuletatud valdajatele, mis võimaldab üürileandjal vabastada eluruumi täitemenetluses ilma eraldi hagideta. Eelnõu koostamisel kaaluti, kas seadusi tuleks muuta üksnes eluruumi üürilepinguga seoses või tuleks hõlmata ka muud üürilepingud. Jõuti seisukohale, et erisuse tegemine ei ole põhjendatud ning selgem ja lihtsam on säilitada ühetaoline regulatsioon. Samas säilib üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel muude üürilepingute puhul poolte õigus kokkuleppega seaduses sätestatust kõrvale kalduda. Eelnõukohased muudatused ei mõjuta inimeste ega ettevõtjate halduskoormust. 1.2. Eelnõu ettevalmistaja Eelnõu ja seletuskirja on koostanud Justiits- ja Digiministeeriumi õiguspoliitika osakonna tsiviilõiguse talituse nõunik Karin Maisvee ([email protected]), justiitshalduspoliitika osakonna vabakutsete talituse nõunikud Aleksandr Logussov ([email protected]), Gerli Spelman ([email protected]) ja Juta Jõgis ([email protected]) ning kohtute talituse nõunik Stella Johanson ([email protected]). Eelnõu seletuskirja mõjuanalüüsi osa on koostanud Justiits- ja Digiministeeriumi õiguspoliitika osakonna õigusloome korralduse talituse nõunik Pilleriin Lindsalu ([email protected]). Eelnõu on keeleliselt toimetanud sama talituse toimetaja Inge Mehide ([email protected]). 1.3. Märkused Eelnõu on koostatud selleks, et täita Reformierakonna ja Erakonna Eesti 200 vahel 25.03.2025 sõlmitud valitsusliidu aluslepingu punkti 191 „Kaitseme omanikke ja lahendame puuküürnike probleemi, seame proportsionaalsed piirid puuküürnikele“.2 Eelnõu on kaudselt seotud EL õiguse rakendamisega, sest hoolimata asjaolust, et üüriõigus ei ole EL tasandil ühtlustatud, on Euroopa Komisjon esitanud esimese Euroopa taskukohaste eluasemete kava3. Sellele tuginedes on Eesti koostamas Kliimaministeeriumi juhtimisel tegevuskava „Eesti 1 Siin ei peeta silmas täitemenetlust üürniku suhtes juhtudel, mil kinnisasja väljaandmine toimub sundenampakkumise akti alusel, vaid ainult olukordi, mil väljatõstmise aluseks on kohtuotsus või Tallinna üürikomisjoni otsus. 2 Eesti Reformierakonna ja Erakonna Eesti 200 valitsusliidu alusleping https://valitsus.ee/valitsuse-eesmargid-ja- tegevused/valitsemise-alused/koalitsioonilepe-2025-2027/oigusriik. 3 European Affordable Housing Plan. https://housing.ec.europa.eu/european-affordable-housing-plan_en 2 eluasemepoliitika 2025–2035. Kvaliteetse eluaseme taskukohasus ja kättesaadavus“, milles mainitakse samuti pahatahtlike üürivõlglaste teemat küsimusena, mis vajab tegelemist. Eelnõuga muudetakse: - võlaõigusseaduse redaktsiooni RT I, 27.05.2026, 8; - tsiviilkohtumenetluse seadustiku redaktsiooni RT I, 03.04.2025, 2; - täitemenetluse seadustiku redaktsiooni RT I, 07.01.2026, 8; - üürivaidluse lahendamise seaduse redaktsiooni RT I 2003, 15, 86; - võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse redaktsiooni RT I 31.12.2024, 50, ja - tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse redaktsiooni RT I, 07.01.2026, 10. Eelnõu seadusena vastuvõtmiseks on vajalik Riigikogu koosseisu häälteenamus, kuna põhiseaduse (PS) § 104 lõike 2 punkti 14 järgi on tegemist konstitutsioonilise seaduse muutmisega, arvestades, et sellega muudetakse mh kohtumenetlust. Eelnõu ei ole seotud ühegi muu menetluses oleva eelnõuga. Selleks, et koalitsioonilepingust tulenevat ülesannet kõige paremini ellu viia, tellis Justiits- ja Digiministeerium üüriteemade õigusliku korralduse analüüsimiseks uuringu4, mille viis läbi Ave Hussar (mag iuris) (konsulteeris prof Irene Kull). Uuringu tegemisse kaasati eri osalisi ja peeti vestlusi selles valdkonnas tegutsevate ettevõtjatega. Uuringu eesmärgiks seati: - 16.12.2020 vastu võetud üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste5 rakendamise analüüs: kas senised muudatused on praktikas soovitud kujul rakendunud ning täitnud omal ajal seatud eesmärke; - täite- ja kohtumenetluse küsimuste käsitlemine seoses üüriõigusega, kaaludes vajadust ja võimalust tõhustada Eesti täitemenetlust ning hinnates ka põhiseaduslikke raame; - eelneva põhjal Eesti seadusandluse muutmise võimalustele ja valikukohtadele viitamine, mõeldes ka eelviidatud koalitsioonilepingu punktile. 2. Seaduse eesmärk Eelnõukohase seaduse eesmärk on muuta maksega viivitava üürnikuga üürisuhte lõpetamine üürileandja jaoks paindlikumaks ning lühendada elamispinna lõplikuks vabastamiseks kuluvat aega. On oluline, et üürileandja saaks reageerida kohe, kui üürisuhtes tekivad püsivõlgnevused, ning et üürnik ei saaks kasutada seadusekohaseid üürniku kaitse sätteid võlasuhte venitamiseks olukorras, mil võlgnikul ei ole tegelikult ei võimalust ega tahtmist võlasuhet oma kohustusi täites jätkata. Samamoodi tuleb arvestada sellega, et üürniku väljatõstmiseks vajaminev kohtu- ja täitemenetlus võivad asjaolude tõttu venida ebamõistlikult pikaks, mistõttu nähakse eelnõuga ette selle protsessi lühendamine ja tervikmenetlusest ajaliselt kattuvate lõikude kaotamine. 4 A. Hussar. Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs. 2026. https://www.justdigi.ee/sites/default/files/documents/2026- 04/%C3%9C%C3%BCri%C3%B5iguse%20anal%C3%BC%C3%BCs%202026.pdf. 5 Võlaõigusseaduse muutmise seadus (üürisuhted), RT I, 04.01.2021, 2. 3 Praegune õiguslik olukord on kaasa toonud selle, et kinnisvaraomanikest potentsiaalsed üürileandjad võivad riske hinnates järeldada, et elamispinna üürimine ei ole mõttekas, kuivõrd sellega kaasnevad riskid kaaluvad saadava kasu üles. Paindlikumad reeglid julgustaksid rohkemaid eluruumide omanikke kaaluma elamispinna väljaüürimist, mille tulemuseks oleks elavam ja enamate võimalustega üüriturg. Näiteks viidatakse ka hiljutises Tartu Ülikooli ja Eesti Kunstiakadeemia koostöös valminud mahukas uuringus „Eesti taskukohase ja kättesaadava eluasemepoliitika võimaluste analüüs“, et VÕS jätab üürileandja nõrka positsiooni, kui tegemist on nn puuküürnikuga, mis omakorda hoiab arvestatava osa potentsiaalsest üüripinnast liigse riski tõttu üüriturult eemal.6 Eelnõu koostamisele ei eelnenud väljatöötamiskavatsust. Hea õigusloome ja normitehnika eeskirja § 1 lõike 2 punkti 2 kohaselt ei ole väljatöötamiskavatsus nõutav, kui eelnõu menetlus peab olema põhjendatult kiireloomuline. Praegu tuleneb eelnõu väljatöötamise kavatsus otseselt koalitsioonilepingust. Selleks, et vältida õiguskorras kiirustades muudatuste tegemist, telliti teema põhjalikumaks läbitöötamiseks eelviidatud alusanalüüs. Koalitsioonilepingu poliitilisest suunisest ja analüüsi olemasolust lähtudes nähtub, et selle teema puhul on võimalik väljatöötamiskavatsuse etapist loobuda ning saata selgesti sihitatud eelnõu kohe kooskõlastusringile. Selle tulemusena on võimalik kõigil puudutatud osalistel – nii ministeeriumidel, riigiasutustel kui ka huvigruppidel – teha oma tähelepanekuid eelnõu ja seletuskirja kohta. Eelnõusse on kavandatud meetmete kohta lisatud järelhindamise sätted, mille kohaselt tuleb Justiits- ja Digiministeeriumil analüüsida pakutud uuenduste mõju ja tulemuslikkust hiljemalt 31. detsembriks 2030. a. Nagu eespool öeldud, eelnes eelnõu väljatöötamisele analüüs eesmärgiga uurida, kas aastal 2021 jõustunud muudatused on praktikas töösse läinud ning täitnud omal ajal seatud eesmärke, kuid samuti käsitleda täite- ja kohtumenetluse küsimusi seoses üüriõigusega, kaaludes võimalust lihtsustada üürnikust võlgniku väljatõstmise protseduuri. Analüüsi aluseks on VÕS-i rakendamise praktika kõigis kohtuastmetes ja Tallinna üürikomisjonis (piiratud ulatuses), intervjuud turuosaliste ja ekspertidega, kehtiva normistiku allikmaterjalid ja kommentaarid, turuülevaated, statistika ja maksuandmed, teiste riikide seadused ja (võimaluse korral) nende rakendamise praktika. Arvesse on võetud ka erialakirjanduses esitatud seisukohti, sh eespool viidatud varasemaid analüüse. Analüüsi järeldustes leiti, et üldiselt on seadusemuudatused hästi vastu võetud ning neid rakendatakse praktikas selliselt, nagu oli seadusandja soov. Esile toodi mõningaid küsimusi, mille puhul leiti, et on ruumi kas praktika edasiseks paika settimiseks või tulevasteks seadusandlikeks täpsustusteks. Analüüsis nenditi, et juhul kui üürnikul tekib korduv makseviivitus, on praegune seaduse võimaldatav ajaraam üürileandja jaoks kulukas ning et seda ajaraami on poliitilise soovi korral võimalik teatud etappides kärpida. Samuti juhiti tähelepanu sellele, et täitedokumendi olemuse tõttu võib üürileandja jaoks probleemiks kujuneda ja ajakulu suurendada olukord, kus pärast üürnikuga vaidluse tekkimist ja kohtusse pöördumist, kuid enne täitedokumendiks oleva kohtulahendi tegemist on üüripinnale lisandunud seal püsivalt elavaid isikuid, keda ei ole väljatõstmise aluseks olevas kohtulahendis nimetatud. Praeguse õigusliku regulatsiooni kohaselt tähendab see, et nende, lahendis nimetamata isikute suhtes ei ole võimalik sundtäitmist rakendada ning seega peaks üürileandja veel korra kohtusse pöörduma. Vaadates ka teiste riikide praktikat, on võimalik välja pakkuda seadusemuudatus, mis seda olukorda lahendab. 6 Eesti taskukohase ja kättesaadava eluasemepoliitika võimaluste analüüs, lk 233. https://kliimaministeerium.ee/sites/default/files/documents/2025-09/Taskukohane%20eluase_Eesti.pdf 4 Kahtlemata on üürniku makseviivitused üürileandja jaoks probleemsed. Üürniku makseviivituse korral rakenduvaid üürileandja õigusi suurendatakse, lühendades tähtaega, mille möödudes on üürileandjal õigus üürniku makseviivituse tõttu leping üles öelda. 3. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs 3.1. Muudatused sätete kaupa § 1. Võlaõigusseaduse muutmine Võlaõigusseaduse muudatused puudutavad §-i 316, mis reguleerib üürilepingu erakorralist ülesütlemist tasumisega viivitamise tõttu. Muudatuste eesmärk on siduda õiguskaitse vahetumalt rikkumisega, st võimaldada üürileandjal jõuda ülesütlemiseni varasemas ajapunktis kui kehtiva õiguse järgi, kuid teha seda viisil, mis ei võimaldaks lepingu lõpetamist üksnes väikese või juhusliku makseviivituse tõttu. Kehtiva õiguse järgi saab üürileandja üürilepingu makseviivituse tõttu erakorraliselt üles öelda muu hulgas juhul, kui üürnik on jätnud kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumata üüri, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud või nende olulise osa. „Oluliseks osaks“ loetakse vähemalt ühe kuu vastavat makset. Lisaks näeb kehtiv õigus ette ülesütlemise aluse olukorras, kus võlgnevus on kujunenud pikema aja jooksul, näiteks kui üürnik tasub igal kuul üksnes osa tasumisele kuuluvast summast. Sellisel juhul saab lepingu üles öelda, kui võlgnevus ületab kahe kuu üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude summa. Tagatisraha puhul on eraldi ülesütlemisalus juhuks, kui üürnik jätab tagatisraha kokkulepitud tähtajaks maksmata. Enne lepingu lõppemist tuleb üürnikule anda vähemalt 14 päeva võlgnevuse tasumiseks. Eelnõuga soovitakse seda korda üürileandja jaoks kiiremaks muuta nii et üürileandja ei peaks ootama kahe järjestikuse maksetähtpäeva möödumist, vaid saaks reageerida juba esimese tõsisema makseviivituse korral. Samas pikendatakse senist üürniku kaitseks sätestatud 14-päevast kohustust anda enne lepingu lõppemist täiendav tähtaeg võlgnevuse kõrvaldamiseks 30 päevani. Kooskõlastusringil juhiti tähelepanu eelnõu, et esialgne lahendus võis võimaldada ülesütlemise protsessi alustamist liiga väikese võlgnevuse korral. Probleem tulenes eeskätt sellest, et eelnõusse jäi alles „olulise osa“ mõiste ning selle lävendit alandati poole kuu maksele. Selline sõnastus võinuks tähendada, et ülesütlemise alus tekib näiteks juba poole kuu kõrvalkulude võlgnevuse korral, mis võib olla eriti suvekuudel väga väike summa. Kohtud ja erasektori esindajad pidasid sellist lahendust üürniku suhtes ebaproportsionaalseks. Tagasiside põhjal loobutakse poole kuu lävendist ja „olulise osa“ mõiste kasutamisest § 316 ülesütlemisaluste sisustamisel. Selle asemel sätestatakse lõikes 1 selged võlgnevuslävendid. Üürileandjal tekib ülesütlemise võimalus siis, kui üürnik on viivituses vähemalt ühe kuu üüri, vähemalt ühe kuu kõrvalkulude või vähemalt ühe kuu hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumisega. Selline võlgnevus võib tekkida nii ühe maksetähtpäeva möödumisel kui ka kumuleeruvalt pikema aja jooksul, näiteks juhul, kui üürnik tasub mitme kuu vältel ainult osa tasumisele kuuluvast summast. Tagatisraha puhul säilib eraldi ülesütlemisalus, sest tagatisraha ei ole käsitatav üüri, kõrvalkulude ega hoone korrashoiu- ja parenduskuluna. 5 Tähelepanu juhiti ka kattuvustele erinevate ülesütlemislävendite vahel juhul, kui ülesütlemisõigus tekiks juba ühekordse makseviivituse korral. Kui § 316 lõike 1 punktis 1 loobutakse kahe järjestikuse maksetähtpäeva kriteeriumist ja ülesütlemise eelduseks piisab juba ühest makseviivitusest, hakkab see alus sisuliselt katma ka juhtumeid, mida paragrahvi senises struktuuris reguleerisid eraldi punktid 2 ja 3. Kui üürnik võlgneb rohkem kui ühe kuu üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude eest, on ta paratamatult ka punktis 1 nimetatud makseviivituses. Seetõttu muutuvad punktid 2 ja 3 samade makseliikide osas dubleerivaks ning nende iseseisev tähendus jääb ebaselgeks. Seetõttu on eelnõus ülesütlemise alus seotud üheselt konkreetse võlgnevuse suurusega ning sama olukorda ei reguleerita enam mitme kattuva punkti kaudu. „Olulise osa“ kontseptsioon ei ole sellise lahenduse korral enam vajalik, sest seadus nimetab vahetult ära, millise võlgnevuse korral võib makseviivitus anda aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Üldjuhul peab selleks, et üürilepingut saaks lugeda ülesöelduks, üürileandja andma üürnikule 30- päevase täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks (soovi korral koos hoiatusega, et tähtaja jooksul tasumata jätmise korral loetakse leping ülesöelduks, nagu seda võimaldab sama paragrahvi lõige 4). Pärast selle tähtaja möödumist loetakse leping ülesöelduks. Arvestades üldist VÕS-i § 196 loogikat ja hea usu põhimõtet Eesti õiguses, oleks ühe kuu võlgnevus ülesütlemise alusena täiendavat tähtaega andmata ebaproportsionaalne. Eelnõus säilitatakse VÕS-i § 316 kesksed kaitsemehhanismid, nagu täiendava tähtaja andmine, tasaarvestuse ja kohtuliku kontrolli võimalus, kuid kaotatakse põhjendamatu ajavaru kuhjumine. Säilitatakse võimalus leping üles öelda ilma täiendavat tähtaega andmata juhul, kui tegu on kordusrikkumisega: üürnik on tasunud eelnenud aasta jooksul võla vähemalt kahel korral alles pärast seda, kui üürileandja on andnud üürnikule tasumiseks täiendava tähtaja (§ 316 lõiked 3 ja 5). Ka eelmiste, 2021. a jõustunud üüriõiguse muudatuste puhul, mis olid seotud üürilepingu erakorralise ülesütlemise eeldustega, oli eesmärk tagada üürileandjale makseviivituse korral tõhusam õiguskaitse, vähendades nii ülesütlemise aluseks olevat viivituse aega kui ka võlgnevuse suurust. Viidatud seadusemuudatuste tagajärjel tekkis üürileandjal erakorralise ülesütlemise õigus juhul, kui üürnik viivitab maksega kahel järjestikusel maksetähtpäeval või kui võlgnevus ületab kahe kuu üüri või kõrvalkulude summa (ehk muudeti tolle ajani kehtinud kolme maksetähtpäeva ja kolme kuu künnist kui üürileandja kaitse seisukohalt ebapiisavat). Samas kaaluti juba siis ka võimalusi siduda ülesütlemisõigus veel lühema viivituse, väiksema võlgnevuse või üürniku tasutud tagatisraha suurusega. Juridicas avaldatud üürilepingu erakorralise ülesütlemise teemalises artiklis7 soovitati kaaluda erinevaid võimalusi: 1) säilitada Šveitsi õiguse eeskujul uue maksetähtaja andmise kohustus, kuid lubada seda teha põhimõtteliselt kohe, kui üürnik maksmisega viivitab või vähemalt praegusest lühema maksmisega viivitamise aja möödudes või väiksema võlgnevuse korral; 2) loobuda Saksa õiguse eeskujul uue maksetähtaja andmise kohustusest ja see selgelt seadusesse sisse kirjutada. Toonases eelnõus otsustati lahenduse kasuks, mis lühendaks aega rikkumise alguse ja võlausaldaja poolt õiguskaitsevahendi kasutamise vahel (lepingu ülesütlemiseks loeti piisavaks kahekuulist 7 K. Sein, K. Urgas. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine üürniku makseviivituse tõttu, Juridica, 2013, nr 8. 6 makseviivitust), kuid ei muudaks kehtivat eluruumi üürilepingu lõpetamise ja õiguskaitsevahendite kasutamise süsteemi oluliselt muus osas, k.a täiendava tähtaja määramise kohustust. Üürilepingu ülesütlemise tähtaegade sidumist üürniku makstava tagatisraha suurusega ei peetud õigustatuks. Eelnõu koostamisel kaaluti, kas eeltoodud muudatus tuleks teha vaid seoses eluruumi üürilepinguga või hõlmata ka muud üürilepingud. Asuti seisukohale, et erisuse tegemine sellisel viisil ei ole põhjendatud ning selgem ja lihtsam on säilitada ühetaoline regulatsioon. Ei saa asuda seisukohale, et muude üürilepingute puhul oleks seadusjärgse regulatsiooni kohaldamisel üürniku suurem kaitse põhjendatud. Samas säilib muude üürilepingute puhul poolte õigus kokkuleppe korral seaduses sätestatust kõrvale kalduda. Lisaks tuleb kontrollida, et abivajajast teavitamine kohaliku omavalitsuse sotsiaalosakonnale toimuks praktikas rutiinina ning omavalitsustel oleks võimekus abivajadusele ka vastata. Praktikas ei ole välistatud, et ka üürileandja ise võib sotsiaalosakonnaga kontakteeruda ning neile teada anda, et ilmnenud on võimalik abivajadus. Praeguste seadusemuudatustega nähakse mh ette, et juhul kui ülesütlemisele järgneb kohtumenetlus ja kui vaidluse esemeks on eluruumi valduse vabastamine ja eluruumi kasutab alaealine, muu piiratud teovõimega või abivajav isik, teavitab kohus kohtumenetlusest alaealise, muu piiratud teovõimega või abivajava isiku elukohajärgset valla- või linnavalitsust (tsiviilkohtumenetluse seadustiku täiendamine §-ga 3931). Eelnõu § 1 punktiga 1 muudetakse § 316 lõiget 1 selliselt, et makseviivituse tõttu üürilepingu erakorralise ülesütlemise alus seotakse senisest selgemalt konkreetse võlgnevuslävendiga. Kehtiva õiguse kohaselt võib üürileandja lepingu muu hulgas üles öelda siis, kui üürnik viivitab kahel järjestikusel maksetähtpäeval üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa tasumisega või kui võlgnevus ületab kahe kuu vastava makse summa. Eelnõuga loobutakse „olulise osa“ mõiste kasutamisest ülesütlemisaluse sisustamisel ning sätestatakse, et ülesütlemise võimalus tekib siis, kui üürnik on viivituses vähemalt ühe kuu üüri, vähemalt ühe kuu kõrvalkulude või vähemalt ühe kuu hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumisega. Muudatuse eesmärk on võimaldada üürileandjal makseviivitusele varem reageerida, kuid samal ajal vältida lepingu lõpetamist üksnes väikese või juhusliku võlgnevuse tõttu. Kehtiva regulatsiooni kohaselt annab üürileandjale erakorralise ülesütlemise õiguse üürniku viivitamine kahel maksetähtpäeval kõrvalkulude, üüri või nende olulise osa maksmisega ning kahe kuu üürile või kõrvalkuludele vastav võlgnevus. Enne 2021. a eelnõu koostamist esitati ka ettepanekuid, mille kohaselt võiks üürileandjal tekkida ülesütlemisõigus veel lühema kui kahekuulise viivituse või väiksema võlgnevus korral. Samuti kaaluti ettepanekuid siduda erakorralise ülesütlemise õigus üürniku tasutud tagatisraha suurusega. Samu küsimusi saab küsida praegu, kuid tuleb möönda, et konkreetse võlgnevuse suuruse või aja sätestamine erakorralise ülesütlemise alusena on suuresti hinnanguline. Oluline on igal juhul säilitada piisav kaitse üürnikule, kellele sätte rakendamine võib tähendada elukoha kaotust. Ka praeguses eelnõus ei toetata ideed seada ülesütlemisõiguse tekkimine sõltuvusse tasutud tagatisraha suurusest, sest see võib viia põhjendamatult üürnike ebavõrdse kohtlemiseni ning takistada üürnike sisenemist üüriturule. Samuti tuleb arvestada, et tagatisraha maksmine ei ole kohustuslik, vaid sõltub poolte omavahelisest kokkuleppest. Eelnõus tuuakse üürileandja ülesütlemise võimalus varasemaga võrreldes ettepoole, kuid see seotakse selge seaduses sätestatud võlgnevuslävendiga. Üürileandja saab tegutseda siis, kui üürnik 7 on viivituses vähemalt ühe kuu üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumisega. Eesmärk ei ole võimaldada lepingu lõpetamist marginaalse või juhusliku võlgnevuse tõttu, vaid anda üürileandjale tõhusam õiguskaitse olukorras, kus võlgnevus vastab seaduses nimetatud miinimumlävendile. Lõike 1 sõnastust korrastatakse nii, et ülesütlemise alused ei kattuks ega sõltuks enam eraldi „olulise osa“ määratlusest. Üüri, kõrvalkulude ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude puhul tekib ülesütlemise võimalus siis, kui võlgnevus vastab vähemalt ühe kuu eest tasumisele kuuluvale vastavale maksele. Võlgnevus võib kujuneda ka kumuleeruvalt, näiteks mitme osalise makseviivituse tulemusena. Selline lahendus väldib olukorda, kus ülesütlemise alus tekiks juba poole kuu suuruse kõrvalkulude või korrashoiu- ja parenduskulude võlgnevuse tõttu, mis võiks olla rikkumise raskusega võrreldes ebaproportsionaalne. Võrreldes kehtiva õigusega tähendab muudatus ka seda, et kumuleeruvalt kujunenud võlgnevuse korral ei pea koguvõlgnevus enam vastama kahe kuu maksele. Eelnõu kohaselt piisab sellest, et võlgnevus vastab vähemalt ühe kuu vastavale maksele. Muudatus on põhjendatud, sest üürileandja jaoks ei sõltu makseviivitusest tulenev risk üksnes sellest, kas võlg tekkis ühe või mitme maksetähtpäeva jooksul. Samal ajal säilib üürniku kaitseks 30-päevane täiendav tähtaeg, mille jooksul on tal võimalik võlgnevus tasuda ja lepingu lõppemist vältida. Järgmised lõiked selgitavad täpsemalt ülesütlemise tingimusi. Nagu öeldud, säilitatakse tasaarvestamise õigus ja üürileandja kohustus anda lepingu täitmiseks täiendav tähtaeg. Tuleb märkida, et elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemise korral tuleb arvestada nt ka VÕS-i §-s 325 sätestatud nõuetega ülesütlemise vormile, k.a nõuetega, milliseid andmeid selline ülesütlemine peab sisaldama, et seda saaks kehtivaks lugeda. Viimase aja meediakajastustes probleemide kohta üüriturul, eeskätt eluaseme üürimise turul, on nt üüriplatvorm Rendin nentinud, et probleem ei seisne niivõrd pahatahtlikes „puuküürnikes“, kuivõrd selles turusegmendis (odavamad üürihinnad ja vähekindlustatud üürida soovijad) tegutsevate turuosaliste haavatavuses. Inimesed ei jää võlgu mitte sel põhjusel, et plaanivad eluruumi pahatahtlikult ilma selle eest tasumata kasutada, vaid seetõttu, et nad on sattunud makseraskustesse: kaotanud töö või on ilmnenud terviseprobleemid.8 Seega ei saa öelda, et alati on probleemiks üürileandjaid ära kasutavad pahatahtlikud üürnikud. Samas on selge, et üürileandja huvi on siiski makseraskustesse sattunud üürniku puhul senisest kiiremalt reageerida. Seega pakutakse mh välja üürilepingu erakorralise ülesütlemise tähtaja lühendamine. Eelnõu § 1 punktiga 2 muudetakse § 316 lõiget 3. Makseviivituse korral peab üürileandja üldjuhul andma üürnikule enne lepingu lõppemist täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks. Kehtiva õiguse järgi peab see tähtaeg olema vähemalt 14 päeva. Kuna eelnõu järgi tekib ülesütlemise võimalus varasemaga võrreldes väiksema viivituse korral, pikendatakse üürniku kaitseks täiendav tähtaeg 30 päevani. Üürileandja võib täiendava tähtaja andmisel määrata, et kui üürnik selle tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu, loetakse leping pärast tähtaja möödumist ülesöelduks. Tavapärase ühekuulise makseperioodi korral saab see toimuda pärast seda, kui seaduses sätestatud ühe kuu võlgnevuslävend on täitunud ja üürnikule antud 30-päevane täiendav tähtaeg on tulemusteta möödunud. 8 Korteriomanikud kaotavad üüriturul igal aastal suuri summasid. Kahjud ületavad tagatisraha mitmekordselt. https://arileht.delfi.ee/artikkel/120443783/korteriomanikud-kaotavad-uuriturul-iga-aasta-suuri-summasid-kahjud- uletavad-tagatisraha-mitmekordselt?navTime=1774163036024 8 Kavandatava muudatuse mõju ei seisne igal juhul selles, et leping lõpeb kehtiva õigusega võrreldes sama palju varem. Muudatuse peamine mõju on selles, et üürileandja saab seaduses sätestatud võlgnevuslävendi täitumisel makseviivitusele varem reageerida ja alustada ülesütlemise menetlust. Korduvate makseviivituste korral sõltub praktiline ajavõit muu hulgas maksetähtpäevade paiknemisest, võlgnevuse tasumise ajast ja VÕS-i § 316 lõike 5 kohaldumise eeldustest. Üldjuhul on makseviivituse korral üürilepingu ülesütlemiseks vaja anda üürnikule uus maksetähtaeg. Praegu sätestab lõige 3, et üürileandja saab lepingu üles öelda, kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja. Kuivõrd eelnõus kavandatud seadusemuudatuse tagajärjel tekib ülesütlemise alus varasemaga võrreldes väiksema viivituse korral, on võlgniku/üürniku kaitseks välja pakutud lahendus, mis säilitab täiendava tähtaja andmise nõude ja pikendab seda seniselt 14 päevalt 30 päevale. Järelikult võib üürileandja täiendava tähtaja andmisel vastavalt lõikele 4 määrata, et kui üürnik täiendava tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu, loeb üürileandja pärast selle möödumist lepingu ülesöelduks. Kokkuvõttes on võimalik, et leping loetakse ülesöelduks kõige varem juba ühe kuu möödumisel (kui üüri arvestatakse kuu kaupa) makseviivituse tekkimisest arvates, kui üürileandja ütleb selle üles kohe pärast makseviivituse tekkimist, andes 30-päevalise täiendava tähtaja. Lõiget 4 ei muudeta ehk muus osas säilivad ülesütlemise korral praegu kehtivad võimalused. Nimelt võib üürileandja lõike 4 kohaselt juba täiendava tähtaja andmisel määrata, et kui üürnik uue tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu, loeb üürileandja pärast selle möödumist lepingu ülesöelduks. See tähendab, et üürileandjal on võimalik täiendav tähtaeg määrata ja ülesütlemisavaldus teha ühe avaldusega, mis vähendab üürileandja koormust – ta ei pea tegema mitut tahteavaldust. Sellisel juhul ei tohi siiski unustada VÕS-i §-s 325 sätestatud elu- ja äriruumi lepingu ülesütlemise vormi, mille järgimata jätmine toob kaasa ülesütlemise tühisuse (VÕS-i § 325 lõige 5). Ülesütlemisavaldus tuleb teha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning seal peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Nendest vorminõuetest otsustati ka praeguses eelnõus kinni pidada, eriti arvestades seda, et ülesütlemiseks alust andva rikkumise tähtaega lühendatakse. Juhul, kui üürileandja ei tee koos täiendava tähtaja määramisega üürilepingu ülesütlemisavaldust, tuleb lähtuda VÕS-i § 196 (lepingu erakorraline ülesütlemine) lõikest 3, mille kohaselt võib ülesütlemiseks õigustatud isik lepingu üles öelda mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai ehk praegusel juhul hetkest, mil on selge, et üürnik ei ole täiendavast tasumise tähtajast kinni pidanud. Eelnõu § 1 punktiga 3 muudetakse § 316 lõiget 6. Kehtiva õiguse järgi täpsustab lõige 6, mida tuleb pidada tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude oluliseks osaks. Kuna eelnõus loobutakse „olulise osa“ mõiste kasutamisest § 316 ülesütlemisaluste sisustamisel ning ülesütlemise eeldused seotakse edaspidi vahetult lõikes 1 nimetatud võlgnevuslävenditega, ei ole lõige 6 enam vajalik. Muudatuse järel loetakse makseviivitus ülesütlemist võimaldavaks rikkumiseks siis, kui üürnik jääb võlgu vähemalt ühe kuu üüri, kõrvalkulud, hoone korrashoiu- ja parenduskulud või tagatisraha. Erinevalt kehtivast õigusest 9 ei pea üürileandja seega ootama kahe järjestikuse maksetähtpäeva möödumist, vaid saab tegutseda juba ühe makseviivituse järel, kui võlgnevus vastab seaduses sätestatud ühe kuu lävendile. nähtuvad ülesütlemise eeldused otse lõikest 1 ning neid ei pea enam sisustama eraldi „olulise osa“ määratluse kaudu. Muudatus toetab ühtlasi eelnõu eesmärki siduda õiguskaitse vahetumalt rikkumisega, sest üürileandjal on võimalik jõuda ülesütlemiseni varasemas ajapunktis kui kehtiva õiguse järgi, kuid üksnes juhul, kui võlgnevus vastab seaduses sätestatud selgele miinimumlävendile. § 2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku täiendamine Eelnõu § 2 punktiga 1 täiendatakse TsMS-i §-ga 3931, millega luuakse kohtule kohustus teavitada valla- või linnavalitsust kohtumenetlusest, mille esemeks on eluruumi vabastamine, kui kohtule saab teatavaks, et eluruumi kasutab alaealine, muu piiratud teovõimega või abivajav isik. Kehtiva õiguse ja kohtupraktika kohaselt saab kohtulahendi alusel eluruumist välja tõsta ka isikud, keda ei saa valdajaks lugeda, näiteks alaealised lapsed. Seega juhul, kui eluruumi vabastamise nõue rahuldatakse, tõstetakse eluruumist välja ka võlgniku alaealised lapsed, ilma et nad peaksid olema täitedokumendis kohustatud isikutena nimetatud. Väljakujunenud menetluspraktika kohaselt teavitavad kohtutäiturid lastega pere väljatõstmisest valla- ja linnavalitsust.9 Muudatuse tulemusena tuleb valla- või linnavalitsust teavitada juba varasemas etapis, kohtumenetluses. Samuti tuleb valla- või linnavalitsust teavitada siis, kui kohtule saab teatavaks, et eluruumis elab muu piiratud teovõimega või abivajav isik. Muudatus täiendaks kehtivat korda, tagades, et omavalitsus saab teostada oma seadusest tulenevaid hoolekandevaldkonna ülesandeid (sotsiaalhoolekande seaduse § 15, lastekaitseseaduse § 17) juba varajases menetlusstaadiumis, vältimaks isikute sotsiaalselt abitut olukorda. Muudatus võimaldab kohalikul omavalitsusel arvestada piiratud teovõimega isikute võimaliku eluruumivajadusega. Vajadusele alaealisi eluruumist väljatõstmise korral kaitsta juhiti tähelepanu ka 2015. a analüüsis.10 Eelnõu § 2 punktiga 2 täiendatakse paragrahvi 445 lõigetega 11 ja 12. Lõikes 11 luuakse eriregulatsioon kinnisasja väljaandmise, üleandmise ja vabastamise asjades tehtud lahendite vabatahtliku täitmise tähtaja määramise kohta. Kehtiva õiguse kohaselt on kohtu poolt vabatahtliku täitmise tähtaja määramise regulatsioon dispositiivne: kohus võib vabatahtliku tähtaja määrata poole taotlusel või omal algatusel (TsMS-i § 460 lõige 1). Kohus ei pea vabatahtliku täitmise tähtaega määrama igas kohtulahendis. Muudatuse kohaselt annab kohus igas kohtulahendis, millega otsustatakse kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või selle osa, eluruumi või muu ruumi väljaandmine, üleandmine või vabastamine, tähtaja kohtulahendi vabatahtlikuks täitmiseks. Muudatus on seotud täitemenetluse seadustiku (TMS) § 180 lõike 1 muudatusega, mille kohaselt kohtutäitur ei määra enam vabatahtliku täitmise tähtaega, kui kohtulahendis on vabatahtliku täitmise tähtaeg juba määratud. TMS-i § 19 lõike 1 kohaselt võib juhul, kui täitedokumendis sisalduva nõude sissenõutavaks muutumine sõltub tähtaja möödumisest või tähtpäeva saabumisest, täitetoimingutega alustada pärast selle tähtaja lõppemist või tähtpäeva saabumist. Seega ei ole enne kohtu antud vabatahtliku 9 A. Hussar. Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs, 2026, lk 52. 10 M. Pild, V. Kõve. Isikute väljatõstmine täitemenetluses, lk 61. 10 täitmise tähtaja möödumist TMS-i 2. peatükis sätestatud täitmise eeldused täidetud ja enne vabatahtliku täitmise tähtaja saabumist täitemenetlust algatada ei saa. Muudatuse eesmärk on lühendada kinnisasja valduse väljaandmise, vabastamise või üleandmise aega pärast kohtulahendi jõustumist. Ka juhul, kui kohus määras kehtiva õiguse alusel vabatahtliku täitmise tähtaja, tuli kohtutäituril määrata täitemenetluses uus vabatahtliku täitmise tähtaeg. Kui vabatahtliku täitmise tähtaja määrab iga kord kohus, jõuab edaspidi vähem asju täitemenetlusse ja võlgniku kanda jääb väiksem kulu, sest täitekulu sellisel juhul ei teki. Lõike 12 kohaselt ei anta kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaega, kui tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumise tõttu, kuid kohus võib sellise lepingu erakorralise ülesütlemise korral määrata kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaja, mis ei tohi ületada lepingus kokkulepitud tähtaega. Sätte eeskujuks on Saksa tsiviilkohtumenetluse seadustiku (sks Zivilprozessordnung, ZPO) § 721 lõige 7, mille kohaselt ei anta tähtajalise üürilepingu lõppemisel tähtaja möödumise tõttu vabatahtlikuks täitmiseks lisaaega. Samas võib kohus sellise lepingu erakorralise ülesütlemise korral määrata väljakolimistähtaja maksimaalselt lepingus kokkulepitud tähtaja lõppemiseni. Selline regulatsioon aitaks selgemalt eristada tähtajalise lepingu loomulikku lõppemist ja erakorralist lõpetamist ning tagada õiguskindluse nii üürniku kui ka üürileandja jaoks. 11 Selliste lahendite puhul on võimalik täitemenetlus algatada kohe pärast kohtulahendi jõustumist. Kohtutäitur ei anna ka sellise lahendi täitmiseks vabatahtliku täitmise tähtaega. Arvestades, et kohtutäituril tuleb täitmisteade kätte toimetada vähemalt 14 päeva enne sundtäitmist (TMS-i § 180 lõige 2), jääb ka sellise lahendi täitmisel võlgnikule mõistlik aeg kinnisasja vabastamiseks. Kohus annab kohtulahendi jõustumisest arvates kuni kolmekuulise tähtaja kohtulahendi vabatahtlikuks täitmiseks. Tähtaja määramisel saab kohus võtta arvesse asjaolusid, mis võiksid konkreetsel juhul näiteks eluruumi mõistlikku vabastamise aega mõjutada, sh kas eluruumis elavad alaealised, valdaja tervislik seisund, aastaaeg, muu eluruumi leidmise reaalne võimalus. Kohus võib muudatuse kohaselt poole taotluse alusel mõjuval põhjusel täitmise tähtaega muuta ka pärast kohtulahendi jõustumist. Kuivõrd taotluse vabatahtliku täitmise tähtaeg saabub pärast otsuse jõustumist ja enne täitemenetluse algatamist, nähakse ette võimalus mõjuval põhjusel vabatahtliku täitmise tähtaega muuta. Tähtaja muutmine võib tähendada nii esialgu määratud tähtajast pikema kui ka lühema tähtaja määramist. Kui kohus on ekslikult jätnud taotluse vabatahtliku täitmise tähtaja andmata, tuleb sellise tähtaja andmine lahendada TsMS-i § 448 kohaselt täiendava otsusega. Eelnõu § 2 punktiga 3 täiendatakse TsMS-i § 448 lõiget 1 punktiga 6 ja sätestatakse, et juhul kui kohus on jätnud TsMS-i § 445 lõike 12 kohaselt taotluse vabatahtliku täitmise tähtaja määramata, tuleb kohtul teha täiendav otsus ja määrata vabatahtliku täitmise tähtaeg. Eelnõu § 2 punktiga 4 täiendatakse TsMS-i § 460 lõikega 11. Kehtiva õiguse ja kohtupraktika kohaselt saab kohtulahendi alusel üldjuhul välja tõsta: 1) valdajad, kes on kohustatud isikutena kohtulahendis kui täitedokumendis nimeliselt märgitud; 2) õigusjärglased, kes on saanud valduse kohustatud isikult (TsMS-i § 460 lõige 1, TMS-i § 18); 11 A. Hussar. Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs, 2026, lk 54. 11  3) valdajad, kelle puhul on täiesti ilmne, et nende otsesesse valdusse on asi antud väljanõudmise vältimiseks (TMS-i § 181 lõige 2). Riigikohus on selgitanud, et TMS-i § 181 lõiget 2 tuleb kohaldada kitsendavalt12; 4) isikud, keda ei saa valdajaks lugeda: külalised, töötajad, alaealised lapsed. Siiski ei tähenda otsuse kehtivus õigusjärglase suhtes, et otsus oleks õigusjärglase suhtes ka automaatselt täidetav. Kui otsus kehtib TsMS-i § 460 kohaselt õigusjärglase suhtes, saab õigusjärglane või teine pool taotleda otsuse täitmisele võtmist TMS-i § 18 lõike 1 alusel, kui tal on võimalik õigusjärgluse olemasolu TMS-i § 18 lõikes 1 sätestatud viisil (kohtulahendiga, avaliku registri väljavõttega või notariaalselt tõestatud dokumendiga) tõendada, mis aga „ootamatu“ üürniku puhul vaevalt võimalik on. Praktikas jääb sissenõudjale niisiis üksnes võimalus esitada TMS-i § 18 lõike 3 järgi hagi võlgniku vastu nõudega tunnustada täitedokumendist tuleneva õiguse või kohustuse üleminekut.13 Austria tsiviilkohtumenetluse seadustiku (sks Zivilprozessordnung, ZPO) § 568 eeskujul pakutakse eelnõus välja regulatsioon, mille järgi kehtivad üürniku suhtes tehtud kohtuotsused ka isikute suhtes, kes on oma kasutusõiguse saanud üürnikult, st üürniku vastu suunatud täitedokumendi alusel saab välja tõsta kõik ruumis viibivad isikud. See säte võimaldab üürileandjal põhiüürniku kui võlgniku vastu algatatud täitemenetluses saavutada ka allüürniku ja tema vallasvara väljatõstmine. Seega luuakse laiendatud sundtäitmise võimalus kolmandate isikute vastu, kelle kasutusõigus tuleneb otseselt võlgnikult. Sellist laiendatud sundtäitmise võimalust saab põhjendada sellega, et põhiüürnik on kohustatud vabastatud üürieseme üürileandjale üle andma ning väljatõstmine hõlmab isikute ja vallasvara väljaviimist.14 Ka TMS-i § 180 lõike 3 teise lause kohaselt kuuluvad väljatõstmisele nii asjad kui ka isikud. Üüriõiguse analüüsis selgitatakse muudatuse eeskujuks oleva Austria õiguse mõju järgnevalt: 15 Austria ZPO § 568 ei kohaldu kolmanda isiku suhtes juhul, kui tema õigus oli juba enne vaidluse algust tekkinud ja hageja teadis või pidi teadma, et tegemist on iseseisva valdajaga, kelle vastu oleks tulnud esitada eraldi hagi. Ka ei ole Austria ZPO § 568 kohalduv olukorras, kui kolmanda isiku valdus ei ole saadud üürnikult, vaid sellel on teistsugune õiguslik alus (nt iseseisev leping omanikuga). Austria ZPO § 568 ei muuda kolmandat isikut menetlusosaliseks. See tähendab, et kolmandal isikul on õigus kaitsta oma positsiooni sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga (EO § 37 Exszindierungsklage; vrd TMS § 222 lg 1). Kuigi ZPO § 568 sätestab, et üürniku vastu saavutatud üürilepingu lõpetamine on jõus ja täidetav ka allüürniku suhtes, ei mõisteta seda res judicata laiendamisena, vaid pelgalt põhiüürilepingu lõpetamise tegelike tagajärgede mõjuna allüürile andjale. Kohtupraktika kohaselt ei ole ZPO §-s 568 nimetatud isikud täitemenetluse pooled res judicata puudumise tõttu. 12 RKTKm 11.11.2015, 3-2-1-122-15, p 25. 13 A. Hussar, Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs, 2026, lk 50, p 4.4. 14 Ibid, lk 51. 15 Ibid. 12 Kokkuvõttes – Austria ZPO § 568 võimaldab kohtuotsuse täitmist kolmanda isiku suhtes olukordades, kus kolmanda isiku valdus või kasutusõigus on tuletatud menetlusosalisest ning puudub iseseisev materiaalõiguslik alus. Selle lahenduse eelis seisneb menetlusökonoomias ja õiguskindluses, vältides korduvaid ja sisuliselt kattuvaid vaidlusi. Austria ZPO § 568 ei otsusta kolmanda isiku iseseisvate tsiviilõiguste üle, vaid laiendab põhimenetluses tehtud otsuse mõju normatiivselt hõlmatud olukorrale. Kolmandale isikule on tagatud õiguskaitsevahend Exszindierungsklage’i kaudu (EO § 37), mis võimaldab täitmise lubatavust sisuliselt vaidlustada. Muudatuse alusel ei otsustata kolmanda isiku iseseisvate tsiviilõiguste üle ja tegemist ei ole tema suhtes res judicata mõjuga lahendiga. Kolmas isik ei ole täitemenetluses võlgnik, tal on võimalik oma õigusi kaitsta TMS-i § 222 lõike 1 alusel. § 3. Täitemenetluse seadustiku muutmine Eelnõu § 3 punktiga 1 muudetakse täitemenetluse seadustiku § 180 lõiget 1. Muudatuse kohaselt nähakse ette, et juhul kui võlgnik peab välja andma, üle andma või vabastama kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või selle osa, eluruumi või muu ruumi, annab kohtutäitur võlgnikule kuni kolmekuulise tähtaja täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks üksnes juhul, kui kinnisasja väljaandmine toimub sundenampakkumise akti alusel. Muudatus on seotud sama seaduse eelnõuga tsiviilkohtumenetluse seadustikus ja üürivaidluse lahendamise seaduses tehtavate muudatustega, mille kohaselt hakkavad edaspidi nii kohus kui ka üürikomisjon oma otsustes ise määrama tähtaega, mille jooksul peab kohustatud isik kinnisasja välja andma, üle andma või vabastama. TMS-i § 180 lõikes 1 sätestatut tuleb kohaldada koosmõjus TMS-i § 25 regulatsiooniga. Kuigi TMS-i § 180 lõige 1 kehtestab täitemenetlustes, kus kinnisasja väljaandmine toimub täitemenetluses läbiviidud enampakkumise akti alusel, täitedokumendi vabatahtliku täitmise tähtajale üksnes maksimaalse piiri (kuni kolm kuud), tuleb minimaalse tähtaja määramisel lähtuda TMS-i § 25 lõikes 1 sätestatust. See tähendab, et ka sellistes kinnisasja väljaandmise täitemenetlustes tuleb võlgnikule anda vähemalt 30 päeva täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks. Piisava aja jätmine on oluline, kuna täitemenetlustes, kus kinnisasja väljaandmine toimub täitemenetluses läbiviidud enampakkumise akti alusel, võib sissenõudja pöörduda kohtutäituri poole täitemenetluse alustamiseks kohe pärast omaniku kande muutmist kinnistusraamatus. Seetõttu ei pruugi olla kohustatud isikule enne antud võimalust nõuet vabatahtlikult täita. TMS-i § 25 lõike 1 kohaselt ei või kohtutäituri määratav täitedokumendi vabatahtliku täitmise tähtaeg olla lühem kui 30 päeva. Selle tähtaja eesmärk on võimaldada võlgnikul täita kohustus ühe palgaperioodi jooksul ning soodustada nõude vabatahtlikku täitmist. Puudub objektiivne põhjus, miks seda põhimõtet ei peaks kohaldama ka täitemenetlustes, kus kinnisasja väljaandmine toimub täitemenetluses läbiviidud enampakkumise akti alusel. Praktikas kasutusel olnud 14-päevane minimaalne tähtaeg ei pruugi olla piisav, et kohustatud isik saaks korraldada uue elukoha leidmise, eriti olukorras, kus tegemist on ka tema ülalpeetavaid puudutava küsimusega. Eelnõu § 3 punktiga 2 muudetakse TMS-i § 180 lõike 2 punkti 1 sõnastust. Muudatuse eesmärk on viia säte kooskõlla sama paragrahvi lõikes 1 tehtavate muudatustega. Edaspidi märgib 13 kohtutäitur kinnisasja väljaandmise täitemenetluses võlgnikule edastatavas täitmisteates täitedokumendi vabatahtliku täitmise tähtaja üksnes juhul, kui selle määramine tuleneb sama paragrahvi lõikest 1. Ülejäänud täitemenetluste korral, mida viiakse läbi jõustunud kohtulahendi või üürikomisjoni otsuse alusel, eelneb täitedokumentide sundtäitmisele nii täitedokumendi jõustumine kui ka täitedokumendis vabatahtliku täitmise tähtaja määramine. Sellises olukorras ei ole põhjendatud eeldada, et kinnisasja väljaandmiseks kohustatud isik ei saa ette näha sundtäitmise võimalust või planeerida oma edasist elukorraldust, sealhulgas uue elukoha leidmist. Seetõttu ei ole täiendava vabatahtliku täitmise tähtaja andmine sellistel juhtudel vajalik. Siiski jääb ka eelnimetatud täitedokumentide puhul kehtima TMS-i § 180 lõike 2 esimesest lausest tulenev 14-päevane etteteatamise tähtaeg. Elukohast väljatõstmine kujutab endast intensiivset põhiõiguste riivet ning seetõttu ei ole põhjendatud, et sundtäitmine toimuks ilma etteteatamiseta. See on oluline muu hulgas põhjusel, et kohustatud isiku eluline või majanduslik olukord võib täitedokumendi tegemise ja selle sundtäitmisele esitamise vahelisel ajal muutuda. Seetõttu on põhjendatud, et juhul kui täitedokumendis määratud vabatahtliku täitmise tähtaeg on möödunud, teeb kohtutäitur sundtäitmise toiminguid vähemalt 14 päeva möödumisel täitmisteate kättetoimetamisest arvates. Tegemist on kohustatud isiku viimase võimalusega vältida täitedokumendi täitmist sundkorras. Kui nimetatud tähtaja jooksul osutub väljatõstmine kohustatud isiku suhtes mingil põhjusel ebaõiglaseks, on võimalik pöörduda kohtu poole TMS-i § 45 alusel. Kokkuvõttes kulgeb TMS-i §-s 180 sätestatud täitemenetlus, olenevalt täitedokumendi liigist, edaspidi järgnevalt:  Kinnisasja enampakkumise akti puhul, määrab kohtutäitur nõude vabatahtliku täitmise tähtaja (TMS-i § 180 lõike 1 alusel). Kohtutäitur toimetab võlgnikule kätte täitmisteate, milles märgitakse nii nõude vabatahtliku täitmise tähtaeg (TMS-i § 180 lõike 2 punkt 1) kui ka kinnisasja sundkorras vabastamise päev (TMS-i § 180 lõike 2 punkt 3). Kuigi ka sellisel juhul jääb formaalselt kehtima TMS-i § 180 lõikest 2 tulenev 14-päevane etteteatamise tähtaeg, on see menetluslikult kaetud nõude vabatahtlikuks täitmiseks antava tähtajaga.  Juhul kui täitedokumendis on pärast selle jõustumist juba nähtud võlgnikule ette vabatahtliku täitmise tähtaeg (kohtulahendi või üürikomisjoni otsuse puhul), ei määra kohtutäitur täitemenetluses täiendavat tähtaega ega märgi seda ka täitmisteates. Selline välistus järeldub TMS-i § 180 lõike 2 punktist 1. Sellisel juhul märgib kohtutäitur täitmisteates üksnes kinnisasja sundkorras vabastamise päeva (TMS-i § 180 lõike 2 punkt 3), mis ei tohi olla varasem kui 14 päeva täitmisteate kättetoimetamisest arvates (TMS-i § 180 lõike 2 esimene lause). Sama loogika kehtib ka siis, kui täitedokumendi vabatahtliku täitmise tähtaega tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 445 lõike 12 või üürivaidluse lahendamise seaduse § 19 lõike 10 kohaselt ei määrata. Ka siis ei määra kohtutäitur täitemenetluses täiendavat tähtaega ega märgi seda täitmisteates. Toimingu eest makstava tasu puhul tuleb täpsustada, et kui kohtutäitur algatab täitemenetluse pärast täitedokumendis märgitud vabatahtliku täitmise tähtaja möödumist, ei kohaldu täitemenetluse seadustiku § 25 lõikes 2 sätestatud menetluse põhitasu pooles ulatuses tasumise õigus. Sellisel juhul tuleb võlgnikul tasuda menetluse põhitasu täies ulatuses. § 4. Üürivaidluse lahendamise seaduse muutmine 14 Eelnõu § 4 punktiga 1 täiendatakse üürivaidluse lahendamise seaduse (ÜVLS) § 8 lõikega 5. Vt selle kohta selgitusi TsMS-i §-ga 3931 täiendamise käsitlemise juures. Kuivõrd eluruumi vabastamise nõudeid lahendatakse ka üürivaidluskomisjoni menetluses, tuleb vastav muudatus teha ka üürivaidluse lahendamise seaduses. Eelnõu § 4 punktiga 2 täiendatakse ÜVLS-i § 19 lõigetega 9 ja 10. Vt selle kohta selgitusi TsMS-i § 445 lõigetega 11 ja 12 täiendamise käsitlemise juures. Kuivõrd eluruumi vabastamise nõude puhul võib täitedokumendiks olla ka üürivaidluskomisjoni otsus, tuleb vastav muudatus teha ka üürivaidluse lahendamise seaduses. Eelnõu § 4 punktiga 3 täiendatakse ÜVLS-i § 23 lõiget 1. Vt selle kohta selgitusi TsMS-i § 460 lõikega 11 täiendamise käsitlemise juures. Kuivõrd eluruumi vabastamise nõude puhul võib täitedokumendiks olla ka üürivaidluskomisjoni otsus, tuleb vastav muudatus teha ka üürivaidluse lahendamise seaduses. § 5. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse muutmine Eelnõu § 6 punktiga 1 täiendatakse seadust §-ga 1111. Rakendussäte reguleerib vabatahtliku täitmise tähtaja andmist enne seaduse jõustumist tehtud kohtulahendi või üürikomisjoni otsuse alusel algatatud täitemenetluses. Sellisel juhul kohaldatakse täitemenetluses vabatahtliku tähtaja määramisel kohtulahendi või üürikomisjoni otsuse tegemise ajal kehtinud TMS redaktsiooni § 180 lõiget 1. Eelnõu § 6 punktiga 2 täiendatakse seadust järelhindamise sättega, mis kohustab Justiits- ja Digiministeeriumit hiljemalt 2030. aasta 31. detsembriks analüüsima selliste seadusemuudatuste mõju ja tulemuslikkust, mis kehtestatakse tsiviilkohtumenetluses ja täitemenetluses seoses kinnisasja üleandmise, väljaandmise või vabastamisega. § 6. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse muutmine Seadust täiendatakse järelhindamise sättega seoses makseviivituse korral üürilepingu erakorralise ülesütlemise tähtaja lühendamisega (§ 151). Eelnõus nähakse ette, et Justiits- ja Digiministeerium analüüsib hiljemalt 2030. aasta 31. detsembriks makseviivituse korral üürilepingu erakorralise ülesütlemise tähtaja lühendamise mõju ja tulemuslikkust. § 7. Seaduse jõustumine Seadus jõustub 2027. aasta 1. oktoobril. Seaduse jõustumisaja valikut on põhjendatud seletuskirja 9. osas antud selgitustes. 3.2. Põhiseaduspärasuse analüüs Üürilepingu erakorralise ülesütlemise ja sellele järgneva eluruumist väljatõstmisega kaasneb intensiivne sekkumine isiku kodu puutumatuse õigusesse (PS-i § 33, Euroopa inimõiguste ja põhivabaduste kaitse konventsiooni (EIÕK) artikkel 8). 15 Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüsis leiti, et kuivõrd Eesti kehtiv üüriregulatsioon võimaldab teatud osas ajavaru kuhjumist nii materiaalõiguse kohaselt (maksetähtaeg, täiendav tähtaeg ja VÕS-i § 316 künnised) kui ka sellele järgnevas kohtu- ja täitemenetluses, järeldub siit, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise ajaraami mõningane lühendamine ei oleks põhiõiguste seisukohalt problemaatiline, kui see järgib Šveitsi mudeliga sarnast loogikat16: varajane ja selge hoiatus, piiratud täiendav tähtaeg ning kohtuliku sekkumise võimalus erandjuhtudel. Selline lahendus võib paremini vastata proportsionaalsuse nõudele kui süsteem, kus ajategur koguneb mitmes menetlusfaasis ilma selge normatiivse põhjenduseta.17 Praeguse eelnõuga muudetakse VÕS-i nii, et makseviivitus võib anda üürileandjale ülesütlemise võimaluse siis, kui üürnik on viivituses vähemalt ühe kuu üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumisega. Üürniku kaitseks säilib täiendava tähtaja andmise kohustus, mida pikendatakse seniselt 14 päevalt 30 päevale, ning elu- ja äriruumi üürilepingu puhul jäävad kehtima ülesütlemisavalduse vormi- ja sisunõuded, sealhulgas vaidlustamisviide. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise ajaraami proportsionaalsuse hindamisel EIÕK artikli 8 ja PS-i § 33 kontekstis tuleb arvestada nii lepingu lõpetamise materiaalõiguslikke eeldusi kui ka sellele järgnevaid menetluslikke tagatisi. Regulatsiooni kujundamisel tuleb tagada õiglane tasakaal ühelt poolt üürniku kodu puutumatuse ning teiselt poolt üürileandja omandipõhiõiguse ja tõhusa õiguskaitse vajaduse vahel. Seetõttu on asjakohane hinnata maksetähtaja regulatsiooni, lepingu ülesütlemisele eelnevaid ja järgnevaid tähtaegu ning kohtuliku ja täitemenetlusliku kaitse võimalusi nende koosmõjus. Eelnõukohased muudatused riivavad eelkõige üürniku õigust kodu puutumatusele ning võivad eluruumi üürilepingu puhul mõjutada ka tema üldist vabaduspõhiõigust ja varalisi huve. Samal ajal tuleb arvestada üürileandja põhiõigustega, eeskätt omandipõhiõigusega ning ettevõtlusvabadusega juhul, kui eluruumi või muu ruumi üürile andmine toimub majandus- või kutsetegevuse raames. Põhiseaduspärasuse hindamisel tuleb seega kaaluda ühelt poolt üürniku vajadust säilitada elukoht ja saada enne lepingu lõppemist tegelik võimalus rikkumine kõrvaldada ning teiselt poolt üürileandja õigust saada oma vara kasutamise eest kokkulepitud tasu ja kasutada tõhusaid õiguskaitsevahendeid olukorras, kus lepingupartner oma põhikohustust ei täida. Muudatustel on legitiimne eesmärk. Nende eesmärk on tagada üürileandjale makseviivituse korral tõhusam õiguskaitse, vähendada põhjendamatut ajakulu üüripinna vabastamisel ning seeläbi toetada toimivat ja usaldusväärset üüriturgu. Üürileandja kanda jääv pikaajaline makseviivitus ja sellele lisanduv kohtu- või täitemenetluse viibimine võib muuta eluruumi või muu ruumi väljaüürimise ebamõistlikult riskantseks. Kui seadus ei võimalda üürileandjal olulisele makseviivitusele mõistliku aja jooksul reageerida, võib see vähendada valmisolekut eluruume üüriturule tuua ning mõjutada laiemalt eluaseme kättesaadavust. Kavandatud abinõud on sobivad eesmärgi saavutamiseks, sest need võimaldavad üürileandjal alustada ülesütlemise protsessi varem juhul, kui võlgnevus vastab seaduses nimetatud selgele miinimumlävendile. Samal ajal ei võimalda eelnõu lepingu lõpetamist üksnes marginaalse või 16 Eesti mudel juba järgib Šveitsi õiguse üldist loogikat (hoiatus + täiendav tähtaeg), kuid „käivituskünnis“ on seotud kahe maksetähtpäeva või kahe kuu võlaga. 17 Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs (lk 33–36). https://www.justdigi.ee/sites/default/files/documents/2026- 04/%C3%9C%C3%BCri%C3%B5iguse%20anal%C3%BC%C3%BCs%202026.pdf 16 juhusliku võlgnevuse tõttu. Ülesütlemise võimalus on seotud vähemalt ühe kuu üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude võlgnevusega ning üürnikule tuleb üldjuhul anda 30- päevane täiendav tähtaeg võlgnevuse tasumiseks. Seetõttu ei ole tegemist automaatse ega kohese eluruumi kaotusega, vaid etapilise regulatsiooniga, mille keskmes on üürniku hoiatamine ja talle rikkumise kõrvaldamise võimaluse andmine. Muudatused on vajalikud, sest kehtiv regulatsioon võib praktikas viia mitme järjestikuse tähtaja kumuleerumiseni. Üürileandja peab arvestama maksetähtaja möödumise, ülesütlemise eelduste täitumise, täiendava tähtaja andmise, kohtumenetluse, kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaja ning täitemenetluses antavate täiendavate tähtaegadega. Selline ajaraam võib teatud juhtudel kujuneda ebaproportsionaalselt pikaks, eriti kui üürnik kasutab enda kaitseks mõeldud menetluslikke võimalusi üksnes valduse pikendamiseks. Eelnõu ei kõrvalda üürniku menetluslikke kaitsevõimalusi, vaid jaotab need selgemalt ning väldib samasisuliste tähtaegade põhjendamatut kordumist. Muudatused on mõõdukad, sest üürniku kaitseks säilib mitu sisulist ja menetluslikku tagatist. Esiteks peab makseviivitus vastama seaduses sätestatud miinimumlävendile. Teiseks tuleb üürnikule üldjuhul anda 30-päevane täiendav tähtaeg, mis on pikem kui kehtivas õiguses ette nähtud 14-päevane tähtaeg. Kolmandaks peavad elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemisavalduses sisalduma seaduses ettenähtud andmed, sealhulgas ülesütlemise alus ja eluruumi üürilepingu puhul vaidlustamise kord ja tähtaeg. Neljandaks säilib kohtuliku kontrolli võimalus, sh võimalus hinnata ülesütlemise eelduste esinemist, ülesütlemisavalduse kehtivust ja vajaduse korral valduse vabastamiseks antavat tähtaega. Ka kohtumenetluse ja täitemenetluse muudatuste puhul on arvestatud põhiõiguste kaitse vajadusega. Kohtule antakse kohustus määrata kinnisasja väljaandmise, üleandmise või vabastamise asjades vabatahtliku täitmise tähtaeg juba kohtulahendis. See tähendab, et isiku elulisi asjaolusid saab hinnata kohtumenetluses, kus pooltel on võimalik esitada oma seisukohad ja tõendid. Tähtaja määramisel saab kohus arvesse võtta muu hulgas seda, kas eluruumis elavad alaealised, kas isikul on erivajadus või muu abivajadus, milline on tema võimalus leida uus elukoht ning milline on üürileandja huvi saada valdus tagasi mõistliku aja jooksul. Lisaks säilib võimalus mõjuval põhjusel tähtaega muuta. Põhiõiguste kaitset toetab ka kohaliku omavalitsuse teavitamise kohustus. Kui kohtule või üürikomisjonile saab teatavaks, et vaidlusalust eluruumi kasutab alaealine, muu piiratud teovõimega või abivajav isik, tuleb sellest teavitada valla- või linnavalitsust. Tegemist ei ole üürileandja ja üürniku vahelise eraõigusliku vaidluse lahendamise asendamisega sotsiaalhoolekande meetmetega, vaid varajase teavitamisega, mis võimaldab kohalikul omavalitsusel hinnata abivajadust ning vajaduse korral kavandada sobivaid meetmeid enne sundtäitmise etappi. Kohtuotsuse mõju laiendamine üürnikult kasutusõiguse saanud isikutele ei tähenda nende iseseisvate õiguste lõplikku otsustamist ega nende suhtes res judicata mõju tekitamist. Muudatus puudutab täitedokumendi täidetavust olukorras, kus kolmanda isiku valdus või kasutusõigus on tuletatud võlgnikust üürnikult. Sellisel isikul säilib võimalus kaitsta oma õigusi TMS-i § 222 alusel, kui ta leiab, et sundtäitmine riivab tema iseseisvat õigust. Seetõttu on muudatus piiratud ulatusega ja suunatud eeskätt olukordadele, kus muidu tuleks sisuliselt sama valduse vabastamise nõuet menetleda korduvalt. 17 4. Eelnõu terminoloogia Eelnõus kasutatavad terminid toetuvad VÕS-i, TsMS-i ja TMS-i olemasolevatele terminitele. 5. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele Üüriõigus ei ole EL-i tasandil harmoneeritud. Tulenevalt üüriõiguse iseloomust on see siiski kaudselt seotud eri valdkondade poliitika ja õigusega. Euroopa Komisjoni president Ursula von der Leyen avalikustas 2024.–2029. aasta poliitilises tegevuskavas, et Euroopa Komisjoni uus koosseis esitab esimese Euroopa taskukohaste eluasemete kava. Euroopa taskukohaste eluasemete kava avalikustati tervikuna 16. detsembril 2025. aastal.18 Sellele tuginedes on Eesti koostamas Kliimaministeeriumi juhtimisel tegevuskava „Eesti eluasemepoliitika 2025–2035. Kvaliteetse eluaseme taskukohasus ja kättesaadavus“, milles mainitakse samuti pahatahtlike üürivõlglaste teemat küsimusena, mis vajab tegelemist. 6. Seaduse mõjud Eelnõuga muudetakse üürilepingu erakorralise ülesütlemise regulatsioon üürileandja jaoks soodsamaks ning lühendatakse (menetlus)etappe, mida üürileandjal tuleb läbida juhul, kui võlgnikust üürnik ei vabasta üüripinda. VÕS-i muudatusega kiirendatakse üürilepingu erakorralist ülesütlemist. TsMS-i ja ÜVLS-i muudatusega nähakse kohtule ja üürivaidluste komisjonile ette kohustus anda üürnikule edaspidi tähtaeg otsuse vabatahtlikuks täitmiseks. TSM-i muudatusega lühendatakse täitemenetluses nõude vabatahtliku täitmise aega 14 päevani. Muudatuste eesmärk on tõhustada pahatahtlike võlgnikest üürnike väljatõstmist ning seeläbi soodustada Eesti üürituru tõrgeteta toimimist. 18 European Affordable Housing Plan. https://housing.ec.europa.eu/european-affordable-housing-plan_en 18 Joonis 1. Üüripinna vabastamine kehtiva korra kohaselt alates makseviivituse tekkimisest kuni sundtäitmiseni. Kehtiva korra kohaselt on võimalik üürileping üles öelda pärast kahte järjestikust maksetähtpäeva, mil üürnik ei ole lepingukohast üüri või üüritud asjaga seotud kulusid tasunud, sellele lisandub 14- päevane täiendav tähtaeg. Kuigi VÕS jätab lepingupooltele õiguse üüri arvestamise aluseks olev ajavahemik lepinguga kokku leppida, on tavapärane praktika, et üüri arvestatakse ühe kuu kaupa. Seega on tavapärasel juhul üürileandjal praegu võimalik leping üles öelda umbes 2,5 kuud pärast viimast tasutud makset. VÕS-i § 316 lõigete 1 ja 3 muutmisega lüheneb periood, mis jääb makseviivituse tekkimise ja lepingu ülesütlemise võimaluse vahele. Tavapärase ühekuulise maksetähtajaga lepingu puhul tähendab see üürileandja jaoks kahe kuu eest saamata jäänud tulu, millele võivad lisanduda kulud seoses kommunaalmaksete jm kõrvalkulude tasumisega. Lihtsustatud kujul illustreerib eelnõuga kavandatavat muudatust joonis 2. 19 Joonis 2. Üüripinna vabastamise protsess eelnõuga kavandatud muudatuste kohaselt. Üürilepingud lõppevad tavapäraselt tähtaja möödumisega (tähtajalised lepingud) või korralise ülesütlemisega (tähtajatud lepingud), vaid väike osa öeldakse üles erakorraliselt tasumisega viivitamise tõttu. Täpsed andmed erakorralise ülesütlemise kohta puuduvad, kuid kõigist üürisuhetest moodustavad need eeldatavasti marginaalse osa. Kohtusse või üürivaidluskomisjoni jõuab veelgi väiksem osa üürivaidlustest. Tallinnas asuva eluruumi üürimisest tekkinud vaidlusi lahendab Tallinna üürikomisjon, kelle poole võib pöörduda nii üürileandja kui ka üürnik. 2025. aastal jõustus komisjoni otsus 46 üürivaidlusasjas, millest 11 puhul sisaldas üürikomisjonile esitatud nõue eluruumi vabastamist. Seejuures oli neis üldjuhul vaidlejaks avaldaja ehk üürileandja Tallinna linn. Üürikomisjoni menetlus kestis tavapäraselt 2–4 kuud alates avalduse esitamisest kuni komisjoni otsuse tegemiseni.19 Üürikomisjoni otsus jõustub, kui otsuse kättesaamise päevast alates 20 päeva jooksul ei ole maakohtusse esitatud hagi samas vaidlusasjas (ÜVLS-i § 22 lõige 1). 19 Tallinna üürikomisjoni jõustunud otsused (06.05.2026). Tallinna üürikomisjon | Tallinn 20 Joonis 3. Üüripinnal (korteris või eramus) elavate elanike osakaal kohaliku omavalitsuse üksustes 2021. aastal.20 Muudes Eesti piirkondades tuleb üürileandjal pöörduda eluruumi vabastamise nõudega kohtusse. Eelnõu kohaselt nähakse TsMS-i § 445 muudatusega ette, et kui kohtuvaidluses otsustatakse kinnisasja väljaandmine, üleandmine või vabastamine, peab kohus andma kuni kolmekuulise tähtaja lahendi vabatahtlikuks täitmiseks. Vabatahtliku täitmise tähtaeg hakkab kulgema kohtuotsuse jõustumisest. Kehtiva korra kohaselt on vabatahtliku täitmise tähtaja andmise võimalus – kuid mitte kohustus – nii kohtul kui ka hiljem kohtutäituril. Eelnõuga kavandatakse lahendust, et vabatahtliku täitmise tähtaja annab edaspidi vaid kohus. Lahendus suurendab protsessi ettearvatavust üürileandja (hageja) jaoks, kes taotleb üüripinna vabastamist võlglasest üürnikust. Kohtuotsuse jõustumisel on üürileandjal kindlus, et juhul kui üürnik ei vabasta üüripinda ka vabatahtliku täitmise tähtaja saabudes, on võimalik otsus sundkorras täita üsna kiiresti – TMS-i § 180 muudatusega sätestatakse, et kui täitedokumendi vabatahtliku täitmise tähtaeg on möödunud, on täitemenetluses nõude vabatahtliku täitmise tähtaeg 14 päeva. Täitedokument võib olla nii kohtuotsus kui ka Tallinna üürikomisjoni otsus. Kuigi eelnõu eesmärk on lihtsustada kinnisasja vabastamist võlgnikust üürnikust, on mõjutatud sihtrühm oluliselt suurem kui üksnes üürileandjad ja probleemsed üürnikud. Tabelis 1 on kokku võetud VÕS-i, TsMS-i ja TMS-i muudatustest puudutatud sihtrühmad. 20 Joonise alusandmed pärinevad 2021. aasta rahva ja eluruumide loendusest (07.05.2026). RL21803: RAHVASTIK SOO, VANUSERÜHMA, ELURUUMI TÜÜBI JA KASUTAMISE ALUSE NING ELUKOHA (HALDUSÜKSUS) JÄRGI, 31. DETSEMBER 2021. Statistika andmebaas 21 Tabel 1. Ülevaade sihtrühmadest, keda võivad eelnõukohased muudatused mõjutada. Sihtrühmad VÕS-i muudatused  Üürnikud, sh nii füüsilised kui ka juriidilised isikud  Üürileandjad, sh nii füüsilised kui ka juriidilised isikud ÜVLS-i muudatused  Võlgnikust üürnikud  Tallinna üürikomisjon  Valla- ja linnavalitsused TsMS-i muudatused  Kohtud, eelkõige maakohtud, aga edasikaebe puhul ka teised kohtuastmed  Menetlusosalised kinnisasja väljaandmist, üleandmist või vabastamist puudutavates vaidlustes, sh üürnikud ja üürileandjad  Muud isikud, kes kasutavad vaidlusalust üüripinda  Valla- ja linnavalitsused TMS-i muudatused  Isikud, kelle suhtes väljatõstmise otsus sundtäidetakse  Kohtutäiturid Üürileandjad Muudatused on üürileandjate vaatest positiivsed, mõjutades otseselt nende tulusid ja kulusid. Mõju on küll eelkõige majanduslikku laadi, kuid tuleb arvestada, et pikale veninud ja keerulistel üürivaidlustel võib olla füüsilisest isikust üürileandjatele ka psühholoogiline mõju. Üldjuhul on üürisuhtes nõrgem osapool üürnik, kuid see ei pruugi iga konkreetse juhtumi puhul nii olla. Muudatused puudutavad ka üürilepinguid, mille üheks või mõlemaks pooleks, näiteks üürnikuks, on juriidiline isik. Maksu- ja Tolliameti andmetel deklareeris 2024. aastal rendi- või üüritulu 45 358 füüsilist isikut.21 Tegemist on indikatiivse näitajaga sihtrühma iseloomustamiseks, mis peegeldab vaid üüritulu deklareerimist (lisaks sisaldab renditulu deklareerimist). Tegelik füüsilisest isikust üürileandjate arv on tõenäoliselt suurem. Andmed juriidilisest isikust üürileandjate arvu kohta puuduvad. Üürileandjate õigused on eelnõukohaste muudatuste tulemusel paremini kaitstud. Üürileandjal on võimalik makseviivituse korral reageerida senisest kiiremini, kui üürnik on viivituses vähemalt ühe kuu üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumisega. Üldjuhul peab üürileandja andma üürnikule 30-päevase täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks ning võib hoiatada, et tähtaja jooksul tasumata jätmise korral loetakse leping ülesöelduks. Muudatuste tulemusel on üürileandjatele tagatud üürisuhtes tõhusam õiguskaitse, kuid lepingu lõpetamist ei võimaldata üksnes marginaalse või juhusliku võlgnevuse tõttu. Valdav osa üürisuhteid ei lõppe lepingu erakorralise ülesütlemisega ning veelgi väiksem on nende juhtumite osakaal, kus üürnik ei nõustu vaatamata lepingu ülesütlemisele üüripinda vabastama. Kohtustatistika põhjal ei ole paraku võimalik täpselt tuvastada, kui palju taolisi vaidlusi kohtusse jõuab. Analüüsides Tallinna üürikomisjoni otsuseid, asjaõigust puudutavaid vaidlusi maakohtutes ja täitemenetluse andmeid, võib hinnata, et vaidluste koguarv on siiski väike – aasta jooksul jõuab kohtusse või üürikomisjoni kuni paarkümmend vaidlust, milles nõutakse võlgnikust üürniku väljatõstmist. 21 Maksu- ja Tolliameti andmed füüsiliste isikute tuludeklaratsioonide kohta (07.05.2026). Statistika ja avaandmed | Maksu- ja Tolliamet 22 TsMS-i ja TMS-i muudatused mõjutavad seega marginaalset osa kõigist üürileandjatest. Samas võivad pikale veninud juhtumite puhul kulud ja saamata jäänud tulu ulatuda tuhandetesse eurodesse. Need muudatused ei pruugi puudutada suurt osa üüriturust, kuid nendel juhtudel, mil üüripinna vabastamine on kujunenud ebamõistlikult pikaajaliseks protsessiks ning üürniku käitumist võib hinnata pahatahtlikuks, oleks kirjeldatud TsMS-i ja TMS-i muudatustel üürileandja jaoks tuntav positiivne mõju, mis ongi käesoleva eelnõu laiem eesmärk. Üürileandja saamata jäänud tulu Viimase rahva ja eluruumide loenduse andmetel elas 2021. aastal Eestis 561 655 leibkonda, kellest 102 958 (18%) elas üüritud korteris või eramus. Üüritavate eluruumide hulgas on enim kahetoalisi kortereid. Kahetoalises korteris elas 37 907 leibkonda ehk ligikaudu 37% üüripinnal elavatest leibkondadest. Kahetoalise korteri mediaankeskmine hind üürilevõtja jaoks on ühe suurema kinnisvaraportaali andmetel praegu ligikaudu 550 eurot kuus. Kehtiva korra kohaselt on üürileandjal võimalik üürileping üles öelda umbes 2,5 kuud pärast viimast tasutud makset (eeldusel, et üürnik ei ole tasunud olulist osa võlgnevusest ning et maksetähtaeg on kord kuus). Suur osa üürilepinguid sõlmitakse Tallinnas, kus on pooltel võimalik pöörduda Tallinna üürikomisjoni. Eeldusel, et üürileandja pöördub üüripinna vabastamise nõudega üürikomisjoni ja komisjoni menetlusaeg vastab tavapärasele, tehakse täitedokumendiks olev otsus keskmiselt 2–4 kuuga. Kui vastustaja ei pöördu vaidlusega kohtusse, jõustub otsus 20 päeva pärast. Eeldusel, et üürileandja pöördub täitedokumendiga koheselt kohtutäituri poole, kes omakorda annab üürnikule maksimaalse ehk kolmekuulise vabatahtliku täitmise tähtaja, kulub sundkorras täitmiseni veel 3,5–4 kuud. Võttes arvesse kõiki kirjeldatud etappe, võib ajavahemik, mil kinnisasi oli üürniku kasutuses, kuid too ei järginud üürilepingust tulenevat tasu maksmise kohustust, kujuneda üürileandja jaoks äärmiselt pikaks. Kirjeldatud eelduste korral kuluks viimasest tasutud üürimaksest kuni üüripinna sundkorras vabastamiseni keskmiselt 8,5–11 kuud. Tüüpilise kahetoalise korteri puhul tähendaks see üürileandjale saamata jäänud tulu suurusjärgus 4700–6000 eurot.* Lisaks võivad sel perioodil üürileandja kanda jääda kommunaalmaksete kulud ja hoone korrashoiuga seotud kulud, kui üürnik neid ei tasu. Tuleb siiski rõhutada, et iga üürivaidlus ja selle asjaolud on erinevad ning tegelik aja- ja rahakulu võib varieeruda suures ulatuses. * Hinnangutes on kasutatud Statistikaameti avaldatud 2021. aasta rahva ja eluruumide loenduse andmeid (tabel RL21822) ja kinnisvaraportaali www.kv.ee andmeid kahetoaliste korterite üürihindade kohta eelnõu koostamise ajal. Arvestatud ei ole tulu maksustamise mõju. Üürnikud 23 2021. aasta rahva ja eluruumide loenduse andmetel elas üüritud eluruumis 206 998 inimest ehk 16% Eesti elanikest.22 Üürnike osakaal oli keskmisest suurem noorte täiskasvanute hulgas ja keskmisest väiksem eakate hulgas.23 Juriidiliste isikute üürisuhete kohta registriandmed puuduvad, kuid võib eeldada, et äripinna üürimine on ettevõtjate hulgas tavapärane praktika. Eelnõuga kavandatavad muudatused soodustavad paremat maksedistsipliini üüri ja kõrvalkulude tasumisel. Üldjuhul täidavad üürnikud üürilepingust tulenevaid kohustusi tähtaegselt ning kui esinebki makseviivitusi, on nende põhjus sageli inimlik unustamine või ajapuudus, mitte makseraskused. VÕS-i muudatused soodustavad üüri tasumist maksetähtajaks, et vältida lepingu ülesütlemise hoiatust. Kavandatavad muudatused mõjutavad negatiivselt seda osa üürnikest, kellel esineb makseraskusi. Riskirühma kuuluvad näiteks väiksema või ebastabiilse sissetulekuga üürnikud, üürnikud, kellel on sotsiaalsed või toimetulekuprobleemid (nt sõltuvuskäitumine), ning paljulapselised leibkonnad. Samas võib ootamatust sündmusest tulenevaid makseviivitusi esineda kõigil, olenemata sotsiaalmajanduslikust olukorrast. Edaspidi tuleb üürnikel arvestada ka VÕS-i § 316 lõikest 5 tuleneva erisusega – makseviivituse korral võib üürileandja lepingu üles öelda ilma täiendavat tähtaega andmata, kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta jooksul vähemalt kahel korral täitnud kohustused alles täiendava tähtaja jooksul või pärast seda. Kokkuvõttes toovad kavandatavad muudatused kaasa üürnike seadusest tuleneva kaitse vähenemise võrreldes kehtiva regulatsiooniga. Sellega kaasneb risk, et makseraskustesse sattunud üürnikud ja nende pereliikmed võivad senisest sagedamini jääda eluasemest ilma, mis omakorda võib suurendada survet sotsiaalsüsteemile. Kohtud ja Tallinna üürikomisjon TsMS-i § 445 muudatuse tulemusel peab kohus edaspidi alati andma tähtaja kohtulahendi vabatahtlikuks täitmiseks. Kuni kolmekuuline tähtaeg hakkab kulgema alates kohtulahendi jõustumisest (üldjuhul 30-päevase apellatsioonitähtaja möödumisel). Kehtiva õiguse kohaselt on kohtul vabatahtliku täitmise tähtaja määramise võimalus, kuid mitte kohustus. TsMS-i muudatused puudutavad eelkõige maakohtutes tsiviilasju lahendavaid kohtunikke ja neid abistavaid kohtujuriste. Kohtustatistikas liigituvad üürivaidlused üldjuhul asjaõiguse või võlaõiguse kategooriasse. Tasub rõhutada, et muudatuse mõju on kohtupidamises laiem kui pelgalt üürivaidlused, sest edaspidi tuleb vabatahtliku täitmise tähtaeg anda kõigis menetlustes, kus otsustatakse kinnisasja väljaandmine, üleandmine või vabastamine. Üürivaidlused moodustavad kohtulahenditest vaid väikse osa. Märksa sagedasem on, et nõue kinnisasja vabastamiseks puudutab vaidlusi endiste elukaaslaste või muul moel seotud isikutega, kes kasutavad kinnisasja õigusliku aluseta. Samuti esineb praktikas nõudeid vabastada pärimise teel saadud kinnisasi või tuleneb selline nõue müügilepingu rikkumisest. 22 Statistikaameti andmebaas, tabel RL21801. 23 Üürnike osakaal oli suurim vanuserühmas 25–29 eluaastat (27%) ja vähim vanuserühmas 70–79 eluaastat (8%) (Statistikaameti andmebaas, tabel RL21801). 24 Kohtustatistika ei võimalda määrata täpset kohtuasjade arvu, mida kavandatav TsMS-i muudatus puudutab. Ligikaudne hinnang on, et see arv ulatub saja menetluseni aastas. Kohtuväliselt, st Tallinna üürikomisjonis, menetletakse aastas kuni paarkümmend taolist asja (2025. aastal oli 11 menetlust, milles nõuti eluruumi vabastamist). Kohtutele ja üürikomisjonile tähendab kohustus anda lahendi tegemisel igal juhul vabatahtliku täitmise tähtaeg, et nad peavad uue õigusega tutvuma ja edaspidi kohaldama. Nii mõnelgi juhul on kohus siiski ka praegu kinnisasja vabastamise vaidlustes vabatahtliku täitmise tähtaja andnud, mistõttu ei ole see praktika kohtute jaoks uus. Lisaks on eelnõuga kavas teha erisus tähtajalistele üürilepingutele, mille lõppemise tähtaeg on saabumas. Sellisel juhul ei anna vabatahtliku täitmise tähtaega ei kohus ega hiljem kohtutäitur. Küll aga on kohtute jaoks uus kohustus teavitada valla- või linnavalitsust juhul, kui vaidlusalust eluruumi kasutab alaealine, muu piiratud teovõimega või abivajav isik. Nõue tähendab teatavat töökoormuse suurenemist, kuid eeldatavasti on sellised juhtumid harvad. Kavandatav teavitamiskohustus võib kohtute töökoormust mõnevõrra suurendada, kuid tegemist ei ole sisult täiesti uue ülesandega. Ka kehtiva õiguse kohaselt tuleb kohtul menetluse juhtimisel arvestada menetlusosaliste ja puudutatud isikute olukorda ning vajaduse korral juhtida tähelepanu võimalusele pöörduda kohaliku omavalitsuse poole abi saamiseks. Samuti tuleneb kehtivast sotsiaalhoolekande seadusest kohustus teatada abivajavast isikust või perekonnast kohaliku omavalitsuse üksusele. Plaanitav muudatus ei pane kohtule kohustust hakata omal algatusel süstemaatiliselt välja selgitama kõigi eluruumi kasutavate isikute isikuandmeid, teovõimet või abivajadust. Teavitamiskohustus tekib üksnes juhul, kui kohtule saab menetluse käigus teatavaks, et vaidlusalust eluruumi kasutab alaealine, muu piiratud teovõimega või abivajav isik. Seetõttu sõltub kohustuse rakendumine konkreetse asja asjaoludest ning see ei kaasne automaatselt iga eluruumi vabastamise vaidlusega. Täpseid statistilisi andmeid selliste juhtumite arvu kohta ei ole kohtustatistika põhjal võimalik eraldi välja tuua. Seetõttu ei saa mõju hinnata täpse juhtumite arvuna. Samas on tegemist kitsa kohaldamisalaga menetlusliku teavitamiskohustusega, mille täitmine piirdub teate edastamisega kohaliku omavalitsuse üksusele ega anna KOV-ile kohtumenetluses menetlusosalise õigusi ega too kaasa eraldi kõrvalmenetlust. Sellest tulenevalt ei ole eeldatav mõju kohtute töökoormusele ulatuslik. Kohtutäiturid Täitemenetlusse jõuab vaid väike osa juhtumitest, kus üürileping on võlgnevuse tõttu üles öeldud. Valdav osa vaidlustest lahendatakse juba varem – kas lepingupoolte omavahelise kokkuleppe, üürikomisjoni otsuse või kohtulahendi tulemusel. Tabel 2. Kinnisasja väljaandmine 2022–202524 Lahendi liik Arv Kohtuotsus või määrus tsiviilasjas 87 Muu ametiisiku otsus 9 Täitemenetluslikud dokumendid 82 Vahekohtu otsus 1 24 Hussar, A. Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs, 2026, lk 44. 25  Tallinna üürikomisjoni otsus 20 Kokku 199 Aastatel 2022–2025 alustati kokku 199 täitemenetlust, kus täidetav nõue seisnes kinnisasja väljaandmises (tabel 2). Aastas tähendab see keskmiselt 50 menetlust. Kohtulahendi või üürikomisjoni otsuse alusel esitatud nõuded moodustasid pea poole kinnisasja väljaandmistest (pole täpselt teada, kui paljud neist seisnesid üürivaidluses). Ülejäänud olid valdavalt sundenampakkumise alusel tehtud täitemenetlused. Kohtutäiturite jaoks ei ole TMS-i muudatus, mille kohaselt annab kohtutäitur kinnisasja väljaandmise menetluses vabatahtliku täitmise tähtaja vaid juhul, kui täitedokumendis ei ole seda tehtud, olulise mõjuga. Kohtutäiturite tegevust lihtsustab see äärmiselt vähe, arvestades menetluste väikest arvu ja muudatuse ulatust. Valla- ja linnavalitsused Eelnõukohased muudatused mõjutavad vähesel määral ka kohaliku omavalitsuse üksuseid ning nende juures töötavaid lastekaitsespetsialiste ja sotsiaaltöötajaid. Eelnõuga on kavas kehtestada kohtutele ja üürikomisjonile kohustus teavitada vastavat valla- või linnavalitsust, kui vaidluse esemeks on eluruumi vabastamine, mida kasutab alaealine, muu piiratud teovõimega või abivajav isik. Muudatuse eesmärk on tagada abivajaduse varane märkamine ja anda KOV-i üksusele võimalus juba varakult arvestada eluruumivajadusega. Võib eeldada, et osa neist lastest (ja peredest) on juba varem lastekaitsega kokku puutunud, mistõttu on raske hinnata, kuivõrd mõjutab muudatus lastekaitsespetsialistide töökoormust. Lisanduvaid juhtumeid on aasta jooksul tõenäoliselt siiski vähe ning need jaotuvad eri piirkondade vahel. 7. Seaduse rakendamisega seotud riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevused, eeldatavad kulud ja tulud Seaduse rakendamisega ei kaasne riigile otseseid tulusid ega kulusid. Kohaliku omavalitsuse üksused peavad edaspidi menetlema üürikomisjoni ja kohtute teateid juhtumitest, kus taotletakse eluruumi vabastamist, mida kasutab alaealine, muu piiratud teovõimega või abivajav isik. Lisanduvaid juhtumeid on eeldatavasti nii vähe, et otseseid kulusid see kaasa ei too ja töökoormus suureneb marginaalselt. KOV-i üksustest on enim mõjutatud Tallinna linn. 8. Rakendusaktid Rakendusakte ei ole selle eelnõuga seoses ette nähtud. 9. Seaduse jõustumine Seadus jõustub 2027. aasta 1. oktoobril. Selline jõustumisaeg valiti, arvestades eelnõu menetlemise eeldatavat aega ning vajadust jätta seaduse rakendajatele ettevalmistusaeg uue regulatsiooni kohaldamiseks. 26 Kui rääkida üürilepingu erakorralise ülesütlemise tingimuste muutmisest seoses makseviivitusega, siis uuendatud normid kohalduvad ka enne käesoleva seaduseelnõu muudatuste jõustumist sõlmitud lepingutele. Seaduse jõustumisaeg on kujundatud selliselt, et see võimaldab turuosalistel end uuendustega kurssi viia ning soovi korral oma lepingulisi suhteid ümber kujundada. 10. Eelnõu kooskõlastamine, huvirühmade kaasamine ja avalik konsultatsioon Eelnõu esitati kooskõlastamiseks Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile, Rahandusministeeriumile, Kliimaministeeriumile ja Sotsiaalministeeriumile. Eelnõu esitatakse arvamuse avaldamiseks Tartu Ülikooli õigusteaduskonnale, Tallinna Ülikooli ühiskonnateaduste instituudile, Tallinna Tehnikaülikooli õiguse instituudile, Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutusele, Eesti Pangaliidule, Eesti Omanike Keskliidule, Eesti Kinnisvarafirmade Liidule, Eesti Ehitusettevõtjate Liidule, Eesti Linnade ja Valdade Liidule, Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Kojale, Notarite Kojale, Harju Maakohtule, Viru Maakohtule, Tartu Maakohtule, Pärnu Maakohtule, Tallinna Halduskohtule, Tartu Halduskohtule, Tallinna Ringkonnakohtule, Tartu Ringkonnakohtule, Riigikohtule, Lumi Capital OÜ-le, Domus Kinnisvara OÜ-le ja Rendin OÜ-le. Eelnõu kohta esitasid märkused ja kommentaarid Riigikohus, Tartu Ringkonnakohus, Harju Maakohus, Eesti Omanike Keskliit, Eesti Kinnisvarafirmade Liit, Domus Kinnisvara Vahenduse OÜ, Maxima Eesti OÜ ning Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koda. Seletus märkustele on antud seletuskirja lisas olevas tabelis (lisa 2). _________________________________________________________________________________ Algatab Vabariigi Valitsus ............................ 2026 (allkirjastatud digitaalselt) 27  Võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse (üüriõigus) eelnõu seletuskirja juurde Lisa 2 Märkuste ja ettepanekute tabel Nr Ettepaneku/märkuse sisu JDM seisukohad/vastused Riigikohus 1. TsMS täiendamine §-ga 3931. Eelnõust ja selle Selgitatud. seletuskirjast jääb täiesti arusaamatuks, miks soovitakse kohtutele panna alatine ja automaatne Muudatuse kohaselt on kohtul kohustus KOV-i teavitamise kohustus, kui tegemist on teavitada valla- või linnavalitsust eluruumi valduse vabastamise vaidlusega ja kohtumenetlusest, mille esemeks on eluruumi eluruumi kasutab alaealine või muu piiratud vabastamine, kui kohtule saab teatavaks, et teovõimega isik. Iseenesest on arusaadav soov eluruumi kasutab alaealine, muu piiratud kaitsta alaealise vm piiratud teovõimega isiku teovõimega või abivajav isik. huve, kes võib olla kaotab kohtuvaidluse tulemusena valduse eluruumile. Eelnõus välja Seletuskirjas on selgitatud, et kehtiva õiguse ja pakutud lahendus on aga meie õiguskorda sobimatu kohtupraktika kohaselt saab kohtulahendi ja ei saaks rakenduda. alusel eluruumist välja tõsta ka isikud, keda ei Asjaolu, kas eluruumi kasutab või võib kasutada saa valdajaks lugeda, näiteks alaealised lapsed. mh ka alaealine, ei ole iseenesest asjaolu, mida Seega juhul, kui eluruumi vabastamise nõue kohtul tuleks kehtiva õiguse kohaselt kontrollida. rahuldatakse, tõstetakse eluruumist välja ka Arusaamatuks jääb KOVi informeerimise võlgniku alaealised lapsed ilma, et nad peaksid tähendus, ehk see, mida KOV vastava olema täitedokumendis kohustatud isikutena informatsiooniga peale hakkab. Praktikas on nimetatud. Abivajajast teavitamine kohaliku tavaline, et nö väljatõstmishagide puhul avaldab omavalitsuse sotsiaalosakonnale peaks kostja kohtule, et eluruum, kust tema lahkumist toimuma rutiinina. Praktikas ei ole välistatud, nõutakse, on kostja kodu ja kostjal ei ole kuhugi et ka üürileandja ise võib sotsiaalosakonnaga mujale elama minna. Selles kontekstis selgitab kontakteeruda ning neile teada anda, et kohus reeglina võimalust pöörduda KOVi poole ilmnenud on võimalik abivajadus. sotsiaalabi saamiseks. Sellist infot annab kohus Seadusmuudatustega nähakse mh ette, et juhul, vastavalt vajadusele ja see juba toimib ning selles kui ülesütlemisele järgneb kohtumenetlus ja osas ei ole seaduse täiendamine vajalik. kui vaidluse esemeks on eluruumi valduse KOVi teavitamine ei anna KOVile mingeid vabastamine ja eluruumi kasutab alaealine, protsessuaalseid õigusi ning ka see, kui KOVi muu piiratud teovõimega või abivajav isik, siis teavitatakse, ei tähenda, et kostja oleks taotlenud kohus teavitab kohtumenetlusest selle isiku KOVilt sotsiaalabi. Teatavasti eeldab sotsiaalabi elukohajärgset valla- või linnavalitsust. saamine mh ka kostja soovi sotsiaalabi saada- näiteks peab KOVi poolt eraldatava elamispinna Teavitamiskohustuse eesmärk tagada üürnik sõlmima KOViga üürilepingu. Samuti võib abivajaduse varane märkamine ja anda KOV-i kohtul olla talle esitatud asjaolusid õiguslikult üksusele võimalus juba varakult arvestada hinnates juba menetluse algfaasis selge, et hagi võimaliku eluruumivajadusega. rahuldamine ei ole võimalik, ja hiljem ta sellise otsuse teebki. Ka sellisel juhul tuleks eelnõu seaduseks saamisel maakohtul KOV-i menetlusest siiski teavitada. Või läheb vastav teavitamiskohustus üle ringkonnakohtule ja Riigikohtule, kui maakohtu hagi rahuldamata jätmise kohtulahend vaidlustatakse? Vt TsMS § 639 lg 1 ja § 680 lg 1. 1 2. Terminoloogiliselt kasutab TsÜS mõistet alaealine Arvestatud, sõnastus muudetud. ja täisealine. Vastandmõistet eelnõus kasutatud „alaealisele lapsele“ ei ole olemas („täisealine laps“). 3. Eelnõuga soovitakse muuta kehtivat õigust Selgitatud. selliselt, et väljakolimise aja määrab nö väljatõstmise hagi rahuldamise korral kohus. Isegi kui materiaalõigus näeb ette, et hagejast Selline muudatus tuleb eelnõust välja jätta. üürileandjal on õigus pärast kohtulahendi Reeglina pöördutakse kohtusse selliste nõuetega, jõustumist väljanõutav lepingueseme kohe mis on juba enne kohtusse pöördumist muutunud kätte saada, ei toimi see praktikas siiski nii. sissenõutavaks, st et üürnik oleks pidanud juba kohtusse pöördumise ajaks või vähemalt Kohtulahendi jõustumine loob eelduse kohtuotsuse tegemise ajaks üürilepingu eseme pöörduda kohtutäituri poole kohtulahendi tagastama, st välja kolima. See tähendab, et sundtäitmiseks. Kehtiv täitemenetluse materiaalõiguse kohaselt on üürileandjal õigus seadustiku (TMS) regulatsioon näeb igal juhul lepinguese saada tagasi kohe. Väljakolimise või ette, et võlgnikule tuleb anda aeg asja tagastamise aeg ei tohiks reeglina olla seega täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks. pikem, kui on välja kolimiseks minimaalselt vajalik TMS § 25 lg 1 üldregulatsiooni kohaselt aeg. Erilise ventiiline, selleks, et vältida määrab kohtutäitur täitedokumendi erandjuhtudel olulist ebaõiglust või üürniku või vabatahtliku täitmise tähtaja, kui seda ei ole tema perekonnaliikmete raskeid tagajärgi, on määratud seaduses ega kohtulahendis. võimalik taotleda kohtuotsuse täitmise edasilükkamist. Kuid selline võimalus peaks olema TMS § 180 lg 1 eriregulatsioon sätestab, et kui alles täitemenetluses, mis reeglina järgneb võlgnik peab välja andma, üle andma või kohtuotsuse jõustumisele. Ehk kostja ei saa vabastama kinnisasja, sealhulgas kohtumenetluse alguses kindel olla ja maakohus ei korteriomandi või selle osa, eluruumi või muu saa juba kohtuotsust tehes ette määrata, et kostja on ruumi, annab kohtutäitur võlgnikule kuni peale kogu kohtumenetluse läbimist, peale kolmekuulise tähtaja täitedokumendi kaebetähtaja möödumist, peale täitemenetluse vabatahtlikuks täitmiseks. algatamist ja peale täituri poolt vabatahtlikuks täitmiseks määratud tähtaja möödumist sellises Seega on kohtutäituril oluline kaalutlusruum väga erandlikus, raskes olukorras. Sellist väga nõude täitmise tähtaja määramisel ka erandlikku rasket olukorda saaks hinnata üksnes sõltumata sellest, et üürileandjal on formaalselt vahetult enne välja kolimist. Ja sellise olukorra õigus vaidlusalune ese viivitamata tagasi hindamisel tuleks arvesse võtta kõiki asjaolusid, saada. mh ka üürniku üldist varalist olukorda, võimalust leida endale mingigi muu eluase jne. Olukorras, Seejuures puudub kohtutäituril täitemenetluse kus kehtiv õigus annab üürileandjale õiguse nõuda algatamisel ning kinnisasja väljaandmise ruumi kohest tagastamist, ei peaks üürnikule nõude vabatahtliku täitmise tähtaja määramisel kaasnevaid negatiivseid tagajärgi lahendama piisav ülevaade elulistest asjaoludest, mis üürileandja õiguste arvelt. võimaldaksid objektiivselt hinnata, millise pikkusega kuni kolmekuuline tähtaeg on käesoleval juhul asjakohane. Tähtaeg määratakse sisuliselt pimesi. Erinevalt kohtutäiturist tekib kohtul kohtuvaidluse vältel parem ettekujutus sellest, milline väljaandmise nõude täitmise tähtaeg oleks konkreetse juhtumi puhul asjakohane. Kohus on kõige paremini kvalifitseeritud 2  langetama kaalutlusotsuseid, mis hoiaksid tasakaalus üürileandja ja väljatõstetava isiku huve. Eelnõu koostamisel ei ole eeldatud, et kohus, näiteks esimese astme kohus, suudab ette prognoosida, milline tegelik olukord valitseb siis, kui lõplik kohtulahend jõustub ning üürileandja saab pöörduda kohtutäituri poole. Kohus määrab täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks ette nähtud tähtaja lähtudes lahendi tegemise ajal valitsevast olukorrast. See tähtaeg peaks seejuures jääma võimalikult lühikeseks, kuna pärast kohtulahendi jõustumist muutub üürileandja õigus saada vaidlusalune ese tagasi ülekaalukaks. Eeltoodust järeldub selgelt, et just kohus on tegelikult kõige pädevam andma juhiseid selle kohta, kui kiiresti peab võlgnik pärast kohtulahendi jõustumist väljaandmise kohustuse täitma. Kui täitemenetluse algatamise ajaks väljaandmiseks kohustatud isiku olukord muutub ning sundtäitmise edasilükkamine on objektiivsetel põhjustel põhjendatud, saab võlgnik kasutada täitemenetluses selleks ette nähtud õiguskaitsevahendeid. Tartu Ringkonnakohus 4. Eelnõu, mis sisaldab muu hulgas ka Selgitatud. kohtumenetlust reguleerivate õigusaktide muudatusi, on kooskõlastamisele saadetud ilma Väljatöötamiskavatsuse koostamata jätmine ei eelnevalt väljatöötamiskavatsust koostamata. tähenda, et eelnõu vajalikkust, eesmärke ja Esitatud põhjendusi väljatöötamiskavatsusest mõjusid ei tuleks hinnata. JDM nõustub, et loobumise kohta ei saa pidada piisavaks. Ainuüksi koalitsioonilepingus või muus poliitilises asjaolu, et eelnõu väljatöötamises on kokku lepitud dokumendis kokkulepitud eesmärk ei saa koalitsioonilepingus või muus poliitilises iseenesest asendada sisulist põhjendust selle dokumendis, ei muuda eelnõu menetlust kohta, millist probleemi kavandatav muudatus kiireloomuliseks. Eelmised muudatused lahendab ja miks on valitud lahendus vajalik. valdkonnas jõustusid suhteliselt hiljuti (14. Käesoleva eelnõu puhul on lähtutud sellest, et jaanuaril 2021) ning ka nende hindamiseks tellitud käsitletav probleem on kitsalt piiritletud: rakendusanalüüsist ei ilmne, et oleks tekkinud eelnõu eesmärk ei ole üüriõiguse terviklik mõni kiireloomulist lahendamist vajav probleem. reform, vaid lahendada olukordi, kus üürilepingu lõppemise või olulise makseviivituse korral ei saa üürileandja mõistliku aja jooksul eluruumi valdust tagasi. Samas on kooskõlastamisel esitatud märkuste põhjal eelnõu ja seletuskirja täiendatud. 3  Seletuskirjas avatakse selgemalt kavandatavate muudatuste eesmärk, nende seos kehtiva õigusega ning mõju kohtutele, üürileandjatele, üürnikele ja kohalikele omavalitsustele. Varasemate, 2021. aastal jõustunud muudatuste ning nende rakendusanalüüsi tulemusi on eelnõu ettevalmistamisel arvestatud. Samas ei välista varasemate muudatuste hiljutisus seda, et praktikas ilmnenud kitsamaid probleeme saab seaduse tasandil täpsustada, kui kehtiv regulatsioon ei taga piisavalt tõhusat ja õiglast lahendust. 5. II Eelnõu § 2: TsMS muudatused Arvestatud osaliselt, sõnastus muudetud. Eelnõu § 2 p-des 1–3 märgitud TsMS-i muudatused (§ 3931 lisamine, §-de 445 ja 448 muutmine) ja Muudatus ei mõjuta teovõime hindamise ja sellega seotud TMS-i muudatused ei ole eestkostja määramise regulatsiooni. ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud ning vähemalt sellisel kujul tuleks nendest loobuda. Eelnõu § 2 p 1 (TsMS § 3931) – kavas on kehtestada kohtutele kohustus teavitada elukohajärgset valla- või linnavalitsust, kui vaidluse esemeks on eluruumi vabastamine, mida kasutab alaealine laps või muu piiratud teovõimega isik. Jääb ebaselgeks, kuidas peaks kohus hindama eluruumi kasutavate täisealiste isikute teovõimet, eriti olukorras, kus eelnõuga soovitakse muuta üürniku suhtes tehtud kohtulahend siduvaks määramata arvu isikute suhtes (eelnõu kohaselt lisatav TsMS § 460 lg 11). Nende muudatuste koosmõjus oleks kohtul keeruline hinnata juba seda, milline on isikute ring, kelle teovõimet tuleb hinnata. Lisaks tuleb arvestada, et erinevalt olukorrast, kus ruumi kasutab alaealine laps, ei ole täisealise isiku teovõime piiratus lihtsalt tuvastatav asjaolu. Teatavasti on täisealise isiku piiratud teovõime faktiline seisund, mis on eelduseks isiku üle eestkoste seadmisele, mitte vastupidi (TsÜS § 8 lg-d 2 ja 3 ning PKS § 203). Eestkostja määramine loob ümberlükatava eelduse isiku piiratud teovõime kohta ulatuses, milles eestkostja on määratud (RKTKm 11.05.2011, 3-2-1- 31-11, p 14; 09.11.2011, 3-2-1-87-11, p 21; RKTKm 11.03.2020, 2-13-70131/109, p 15, RKTKo 17.12.2020, 2-17-1453/135, p 13; RKTKo 02.12.2020, 2-17-5110/111, p 12). Seega ei saaks kohus TsMS §-st 3931 tuleneva kohustuse täitmisel lugeda piiratud teovõimega isikuteks ainult neid isikuid, kellele on määratud eestkostja. 4  Eelnõu praegusest sõnastusest tuleneb, et kohus peaks alati hindama ka nende eluruumi kasutajate teovõimet, kellele ei ole eestkostjat määratud ja kui kohus tuvastab sellise isiku teovõime piiratuse, peab kohus teavitama sellest piiratud teovõimega isiku elukohajärgset vallavõi linnavalitsust. Ebaselge on sellise kohustuse suhe kehtiva õigusega. PKS § 171 lg 2 ja § 203 koosmõjus peab kohus olukorras, kus tekib kahtlus isiku teovõime piiratuses, teavitama valla- või linnavalitsust eestkostet vajavast isikust ja TsMS § 522 lg 1 kohaselt peaks kohus ise määrama ekspertiisi eestkostja määramise vajalikkuse kohta. SHS § 13 kohaselt on kohtunik kohustatud teatama sotsiaalhoolekannet vajavast isikust või perekonnast isiku või perekonna viibimiskoha järgsele kohaliku omavalitsuse üksusele. Eelnõu seletuskirja kohaselt on teavitamiskohustuse eesmärk tagada abivajaduse varane märkamine ja anda KOV-i üksusele võimalus juba varakult arvestada eluruumivajadusega (eelnõu seletuskiri lk 22). Sellist eesmärki aitaks paremini saavutada selline teavitamiskohustus, mis sõltub isiku abivajadusest. Tuleb arvestada, et abivajavaks isikuks SHS tähenduses võib olla ka isik, kelle teovõime ei ole piiratud, kuid kes on abivajav muul põhjusel. Näiteks kui isikul on liikumispuue, mille tõttu ta saab liikuda ainult ratastoolis, siis ei ole tema teovõime piiratud, kuid ta võib siiski olla abivajav isik SHS tähenduses ja kohaliku omavalitsuse üksusel on SHS § 42 kohaselt kohustus abistada teda eluruumi kohandamisel või sobivama eluruumi saamisel. 6. Eelnõu § 2 p-d 2 ja 3 (TsMS §-de 445 ja 448 Selgitatud. muutmine) – kavandatud muudatuse kohaselt peaks kohus andma igas kohtulahendis, millega Ministeerium on seisukohal, et kavandatavad otsustatakse kinnisasja, eluruumi või muu muudatused toovad siiski kaasa soovitud ruumi väljaandmine, üleandmine või vabastamine, tagajärje: need võimaldavad kiirendada tähtaja kohtulahendi vabatahtlikuks täitmiseks vaidlusaluse eseme tagastamist üürileandjale. (muudatus on seotud eelnõuga kavandatud TMS § 180 lõike 1 muudatusega). Kehtiva TMS-i regulatsiooni kohaselt määrab Tähtaega ei ole muudatuste järgi vaja nõude vabatahtliku täitmise tähtaja kohtutäitur kohtulahendis anda juhul, kui tähtajaline üürileping juhul, kui seda ei ole määratud lõpeb tähtaja möödumise tõttu. Ringkonnakohtu täitedokumendis. TMS § 180 lg 1 näeb ette, et hinnangul oleks mõistlik jääda kehtiva õiguse kui võlgnik peab välja andma, üle andma või kohase lahenduse juurde, kus kohus võib vabastama kinnisasja, sealhulgas vabatahtliku tähtaja määrata poole taotlusel või korteriomandi või selle osa, eluruumi või muu omal algatusel (TsMS § 460 lg 1). ruumi, annab kohtutäitur võlgnikule kuni 5  Eelnõuga kavandatud eriregulatsiooni loomine ühe kolmekuulise tähtaja täitedokumendi liigi kohtulahendite jaoks (millega kohustatakse vabatahtlikuks täitmiseks. vabastama kinnisasja või (elu)ruumi) pigem suurendab õiguslikku ebaselgust kohtu- ja Seejuures määratakse tähtaeg kohe täitemenetluse osaliste jaoks, mh täitekulude täitemenetluse algatamisel, teadmata kõiki aspektist, ning võib tekitada täiendavaid vaidlusi, asjas tähtsust omavaid asjaolusid. Seetõttu ei nt kui kostja on kohustatud lisaks (elu)ruumi ole tagatud, et sellisel viisil määratud tähtaeg tasuma hagejale kohtulahendi alusel ka üürivõla. arvestab piisavalt mõlema poole õigustega. Eelnõu seletuskirjas (lk 9) märgitud muudatuse eesmärgi – lühendada kinnisasja valduse Kohtumenetluses tekib kohtul seevastu väljaandmise, vabastamise või üleandmise aega täielikum ülevaade sellest, milline nõude saavutamine on vähemasti küsitav. Samuti on vabatahtliku täitmise tähtaeg on konkreetse äärmiselt kaheldav, et kui vabatahtliku täitmise juhtumi puhul optimaalne ja õiglane. Nende tähtaja määrab iga kord kohus, jõuab edaspidi teadmiste pinnalt saab kohus kaalutlusotsuse vähem asju täitemenetlusse ja täitekulu ei teki. raames põhjendatult otsustada, milline Eelnõu seletuskirjast ega selle lisadest ei nähtu, võimalikult lühike tähtaeg on iga individuaalse palju kohtu ja üürikomisjoni lahendeid praegu juhtumi puhul kõige asjakohasem ja õiglasem. vabatahtlikult, enne täitemenetlust või ka täitemenetluses selleks antud tähtaja jooksul, Selles väljendubki muudatuse positiivne mõju: täidetakse. Liiati annab kavandatav TsMS § 445 lg kohtutäituri paratamatult spekulatiivset otsust 11 menetluse poolele võimaluse taotleda kohtult asendab võimalikult objektiivne ja optimaalne kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaja kohtu korraldus. muutmist ka pärast kohtulahendi jõustumist. Selliste kiireloomuliste taotluste menetlemine tähendab kohtutele selgelt täiendavat töökoormust. Lisaks eelmärgitule säilib võlgnikul vähemalt eelnõu seletuskirja järgi võimalus pöörduda pärast täitedokumendis määratud vabatahtliku täitmise tähtaja möödumist kohtu poolt TMS § 45 kohase avaldusega. 7. Meie arvates teevad kavandatavad VÕS § 316 lg 1 Arvestatud. p 1 ja lg 6 muudatused osaliselt sisutuks kavandatava VÕS § 316 lg 1 punkti 2 ja täielikult JDM nõustub märkusega, et kavandatud VÕS sisutuks VÕS § 316 lg 1 punkti 3. Nimelt ei ole § 316 lõike 1 punktide 1–3 ja lõike 6 koosmõju võimalik olukord, kus täidetud oleksid VÕS § 316 ei olnud normitehniliselt piisavalt selge ning lg 1 p-s 2 või p-s 3 sätestatud tingimused võis viia sätete tarbetu kattumiseni. Eelkõige võlgnetava üüri, kõrvalkulude või hoone võis kavandatud lahendus tekitada olukorra, korrashoiu- ja parenduskulude osas, kuid VÕS § kus ühelt poolt loetaks ülesütlemise aluseks 316 lg 1 p-s 1 sätestatud tingimus ei oleks täidetud. juba väga väiksem võlgnevus ning teiselt poolt Kui üürnik võlgneb üürileandjale rohkem kui ühe kaotaksid lõike 1 punktid 2 ja 3 iseseisva kuu üüri, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja regulatiivse tähenduse. parenduskulud (VÕS § 316 lg 1 p-d 2 ja 3), siis on Eelnõu muudetakse selliselt, et loobutakse ta vältimatult samaaegselt vähemalt poole kuu üüri, „olulise osa“ eraldi määratlemisest ning VÕS kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja § 316 lõike 1 alused sõnastatakse kitsamalt. parenduskulude maksmisega samuti viivituses Ülesütlemise alus seotakse edaspidi selgemalt (VÕS § 316 lg 1 p 1, lg 6). VÕS § 316 lg 1 p 2 sellega, et üürniku rahaline võlgnevus on omaks kavandatud kujul mõtet vaid tagatisraha kogumis vähemalt ühe kuu ulatuses asjaomase võlgnevuse suhtes, mille tasumisega viivitamist ei maksekohustuse suurune. Seega ei ole eesmärk ole VÕS § 316 lg 1 p-s 1 märgitud. VÕS § 316 lg 1 võimaldada eluruumi üürilepingu erakorralist 6  p 3 oleks kavandatud kujul täies ulatuses ülesütlemist marginaalse või juhusliku ebavajalik. makseviivituse tõttu. Seletuskirja põhjal võib VÕS § 316 lg 1 p-s 1 olla Samuti vaadatakse üle VÕS § 316 lõike 1 mõeldud olukorda, milles üürniku viivitus on punktide 2 ja 3 vajadus ning nende sisu tekkinud ühest konkreetsest episoodist ning VÕS § koondatakse või jäetakse välja ulatuses, milles 316 lg 1 p-des 2 ja 3 on mõeldud olukorda, kus need dubleerivad sama lõike punkti 1. võlgnevus on kuhjunud nii, et mitu võlgnevust kokku moodustavad ühe kuu üüri (või muu kulu) võlgnevuse. Selline eristamine tundub ebaloogiline ega vasta muudatuste eesmärgile. Kui üürnik maksab esimesel kuul nt üüri kokkulepitust 30% vähem ning järgmisel kuul jälle 30% vähem ega ole esialgset võlgnevust tasunud, siis üürnik juba viivitab väljapakutud VÕS § 316 lg 1 p 1 ja lg 6 sõnastuse järgi üüri olulise osa maksmisega. Seletuskirja kohaselt on muudatuste eesmärk siduda õiguskaitse vahetumalt rikkumisega. Seda eesmärki ei toeta tõlgendus, mille kohaselt olukorras, kus üürnik tasub järjepidevalt üüri nt 30% kokkulepitust vähem, saab üürileandja lepingu üles öelda alles 4 kuud pärast esialgset viivitust. Problemaatiliseks võib osutuda ka nii üüri, kõrvalkulude kui ka hoone korrashoiu- ja parenduskulude maksmisega viivitamise arvesse võtmine samal viisil. Näiteks võib poole hoone korrashoiu ja parenduskuludest tasumata jätmisel tekkiv üürileandja õigus üürilepingu ülesütlemiseks (VÕS § 316 lg 1 p 1, lg 6) olla võrreldes rikkumisega ebaproportsionaalne, sest hoone korrashoiu- ja parenduskulud on enamasti nii üüri kui ka kõrvalkuludega võrreldes märgatavalt väiksemad. Võib tekkida olukord, kus üürnik on õigeaegselt tasunud 1000 eurot üüri, kuid leping öeldakse üles 10 euro suuruse hoone korrashoiukulu maksmisega viivitamise tõttu. Sama probleem tekib VÕS § 316 lg 1 p 3 kohaldamisel. Harju Maakohus 8. Kohtunikud tõid üldise tähelepanekuna välja, et Arvestatud osaliselt eelnõu kiireloomulisuse ei saa põhjendada sellega, et teemaga tegelemine on koalitsioonilepingus JDM nõustub märkusega selles osas, et kokku lepitud. Kiireloomulisus eeldab mingit koalitsioonilepingus kokku lepitud eesmärk ei objektiivset, ootamatult ühiskonnas esile kerkinud saa iseenesest asendada eelnõu vajalikkuse, takistust tavapärasele tsiviilkäibele, mille mõjude ja proportsionaalsuse analüüsi. reguleerimine on seaduse tasandil vajalik nii, et ei Koalitsioonileping on poliitiline lähtekoht toimu tavapärast huvigruppidega konsulteerimist ja õigusloome algatamiseks, kuid eelnõu sisukat mõjude hindamist. seletuskirjas tuleb eraldi põhjendada, millist Eelnõu seletuskirjast ei nähtu, et oleks kaalutud probleemi kavandatav muudatus lahendab, erinevate põhiõiguste- omandiõiguse ja kodu miks on muudatus vajalik ning milline on selle 7  puutumatuse õiguse vahel, samuti ei ole kaalutud mõju puudutatud isikutele ja üüriturule muid meetmeid probleemi, kui see üldse laiemalt. eksisteerib, lahendamiseks. Näiteks võimaldada Eelnõu eesmärk ei ole eluruumi üürisuhte üürileandjale teha üürniku osas parem taustauuring, regulatsiooni terviklik ümberkujundamine ega julgustada küsima tagatisraha suuremas ulatuses, üürniku kaitse põhjendamatu nõrgendamine, kui ühe kuu üür jne. vaid lahendada kitsamalt olukordi, kus Eelnõu mõjuhinnangust ei selgu, kui palju on üürilepingu lõppemise või olulise tegelikult väidetavaid „puuküürnike“ ja kui suur on makseviivituse korral ei saa üürileandja tegelik probleem ühiskonnas. Avalikest allikatestmõistliku aja jooksul eluruumi valdust tagasi. on teada, et Omanike Keskliit, kui kinnisvara Kavandatud muudatustega soovitakse muuta omanike ühendav organisatsioon ei näe vajadust üürilepingu ülesütlemise ja eluruumi uue regulatsiooni järgi. Eelnõus on selgitatud, et vabastamisega seotud menetluslikku ahelat üürileandjate olukord üürilepingu lõppemisel selgemaks ja tõhusamaks, säilitades samal ajal muutub paremaks, kuid puudub igasugune üürniku kaitseks vajalikud tagatised. majandusliku mõju hinnang üüriturule üldiselt. Kui JDM nõustub, et seletuskirjas tuleb selgemalt üürilepingu erakorraline lõpetamine muutub avada põhiõiguste kaalumine. Kavandatav ülilihtsaks, siis mõjub see üürituru regulatsioon puudutab ühelt poolt üürileandja usaldusväärsusele laiemalt. omandiõigust ja õigust saada lepingu lõppemisel asi tagasi ning teiselt poolt üürniku kodu puutumatust ja vajadust vältida ebaproportsionaalselt raskeid tagajärgi. Eelnõu täpsustamisel lähtutakse sellest, et ülesütlemise ja eluruumi vabastamise regulatsioon peab olema proportsionaalne ega tohi võimaldada lepingu lõpetamist marginaalse või juhusliku rikkumise tõttu. Märkuses viidatud alternatiivsete meetmete, näiteks suurema tagatisraha või ulatuslikuma taustakontrolli soodustamise kohta märgime, et need ei lahenda otseselt olukorda, kus üürileping on juba lõppenud või kus esineb oluline makseviivitus, kuid eluruumi valduse tagasisaamine viibib. Samuti võivad sellised meetmed suurendada eluruumi üürimise esmast rahalist või praktilist koormust ning halvendada üürituru kättesaadavust eelkõige väiksema maksevõimega isikute jaoks. Samas ei pea JDM põhjendatuks järeldust, et kavandatav muudatus oleks ainuüksi poliitilise lähtekoha tõttu põhjendamatu või et eelnõus käsitletavat probleemi ei esineks. Huvigruppide seisukohad probleemi ulatuse ja sobiva lahenduse kohta on erinevad ning on peetud vajalikuks ka kogu üürilepingut käsitleva peatüki ümbertöötamist ning regulatsiooni karmistamist üürileandja kasuks (vt nt Eesti Omanike Keskliidu märkused). 9. Eelnõu seletuskirjas puudub adekvaatne Selgitatud. mõjuhinnang kohtute tegevusele. Seletus kiri sedastab, et kohtustatistika ei võimalda määrata 8  täpset kohtuasjade arvu, mida kavandatav TsMS-i JDM nõustub, et seletuskirjas tuleb kohtute muudatus puudutab. Eelnõu sedastab, et kohtute töökoormusele avalduvat mõju selgemalt jaoks on uus kohustus teavitada valla- või põhjendada. Eelnõu seletuskirja täiendatakse linnavalitsust juhul, kui vaidlusalust eluruumi selles osas, et kavandatav teavitamiskohustus kasutab alaealine laps või muu piiratud teovõimega võib kohtute töökoormust mõnevõrra isik. Nõue tähendab teatavat töökoormuse suurendada, kuid tegemist ei ole sisult täiesti suurenemist, kuid eeldatavasti on sellised juhtumid uue ülesandega. Ka kehtiva õiguse kohaselt harvad. Pole selgitatud, millistele allikatele selline tuleb kohtul menetluse juhtimisel arvestada lootus tugineb. menetlusosaliste ja puudutatud isikute olukorda ning vajaduse korral juhtida tähelepanu võimalusele pöörduda kohaliku omavalitsuse poole abi saamiseks. Samuti tuleneb kehtivast sotsiaalhoolekande seadusest kohustus teatada abivajavast isikust või perekonnast kohaliku omavalitsuse üksusele. Kavandatav TsMS § 393¹ ei pane kohtule kohustust hakata omal algatusel süstemaatiliselt välja selgitama kõigi eluruumi kasutavate isikute isikuandmeid, teovõimet või abivajadust. Teavitamiskohustus tekib üksnes juhul, kui kohtule saab menetluse käigus teatavaks, et vaidlusalust eluruumi kasutab alaealine, muu piiratud teovõimega või abivajav isik. Seetõttu sõltub kohustuse rakendumine konkreetse asja asjaoludest ning see ei kaasne automaatselt iga eluruumi vabastamise vaidlusega. 10. Eelnõu seletuskiri väidab, et seaduse Selgitatud. rakendamisega ei kaasne riigile otseseid tulusid ega kulusid. Kohtunikud ei saa selle väitega nõustuda. Ka kehtiva õiguse kohaselt saab kohus määrata Igasugune seaduse muudatus, mis lisab eluruumi valduse vabastamise kohtulahendi töökoormust, muudab ka kohtute kulusid tööjõule, vabatahtliku täitmise tähtaja. Seega ei ole tekib vajadus koolituse järgi, vajalik on tegemist uue ja võõra ülesandega. tööprotsessid ümber kujundada jne. Riigikohus märkis, et kohtud selgitavad väljatõstmise menetlustes abivajajatele võimalust pöörduda KOV-i poole. Seega ei ole ka KOV-iga seonduv otseselt uus ja võõra sisuga ülesanne. 11. Eelnõuga muudetakse VÕS § 316 lõiget seatakse Arvestatud. üürilepingu enne tähtaegse lõpetamisele kaks tingimust: 1 ) üürnik viivitab üüri, kõrvalkulude, JDM nõustub märkusega, et kavandatud hoone korrashoiu ja parenduskulude või nende sõnastusest tulenevalt võib tekkida olukord, olulise osa maksmisega ja 2) võlgnetav üür või kus eluruumi üürilepingu erakorralise tagatisraha ületab ühe kuu eest maksmisele kuuluva ülesütlemise menetlus võib käivituda juba üüri või võlgnetavad kõrvalkulud või hoone poole kuu üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad ühe kuu eest korrashoiu- ja parenduskulude võlgnevuse maksmisele kuuluvad vastavalt kas kõrvalkulud tõttu. Selline tulemus ei oleks kooskõlas või hoone korrashoiu- ja parenduskulud. Eelnõu eelnõu eesmärgiga ega proportsionaalne, seletuskiri väidab, et ennetähtaegse lõpetamise 9  võimalus tekib siis, kui üürnik on võlgu ühe kuu arvestades ülesütlemise võimalikku tagajärge üüri või kõrvalkulud. Kohtunike hinnangul tuleb üürnikule. seadust tõlgendada selliselt, et koosmõjus VÕS § Eelnõu muudetakse selliselt, et loobutakse 316 lg 1 ja lg 6 sätetega on võimalik üürileping VÕS § 316 lõikes 6 kavandatud „olulise osa“ ennetähtaegselt üles öelda juba siis, kui võlgnetav lahendusest. Samuti täpsustatakse VÕS § 316 on üksnes poole kuu üür või kõrvalkulud. lõike 1 ülesütlemise aluseid nii, et ülesütlemise Tuleb märkida, et kõrvalkulud on muutuvad eelduseks oleks sisuliselt oluline rahaline arvestades hooaega (küttekulud ja elekter) seega võlgnevus, mitte väiksem või juhuslik võib üürileandja tegelikkuses lepingu makseviivitus. ennetähtaegselt üles öelda suhteliselt marginaalse Seletuskirjas täpsustatakse, et ühe kuu ulatuses võlgnevuse puhul. Kohtunike hinnangul ei ole võlgnevust tuleb käsitada miinimumlävendina, proportsionaalne ega hea usu põhimõttega mille täitumisel saab üldse hinnata erakorralise kooskõlas, et poole kuu kõrvalkulude tasumata ülesütlemise eelduseid. jätmine toob kaasa kodu kaotamise. 12. Eelnõuga täiendatakse TsMS § § 445 lõigetega 11 Selgitatud. ja 12, mis kohustavad kohtuid andma vabatahtliku täitmise tähtaja. Puudub igasugune Kohtul tekib kohtuvaidluse vältel kõige parem mõjuhinnang, kui palju selliseid kohtuasju saab ettekujutus sellest, milline väljaandmisnõude olema, ja millistele kaalutlustele või andmetele täitmise tähtaeg oleks konkreetse juhtumi tuginedes kohus tähtaega andma hakkab. Kas puhul asjakohane. Kohus on kõige paremini tähtaja pikkuse määramiseks vajalikud andmed, kvalifitseeritud tegema kaalutlusotsuseid, mis nagu näiteks üürituru olukord ja samaväärse hoiaksid tasakaalus üürileandja ja eluaseme leidmise võimalikkus, lähendaste väljatõstetava isiku huve. olemasolu, kelle juures ajutiselt peatud, KOV võimekus tagada sotsiaalne eluruum jne, esitavad Kohus määrab täitedokumendi vabatahtlikuks ja tõendavad menetlusosalised või peab kohus need täitmiseks ette nähtud tähtaja lahendi tegemise ametiülesande korras ise välja uurima. Eelnõust ei ajal valitsevast olukorrast lähtudes. See tähtaeg selgu, kas tähtaeg on nõude osa, mis tähendab, et peaks jääma võimalikult lühikeseks, kuna seda peab nõudma ja tõendama hageja, või pärast kohtulahendi jõustumist muutub vastuväite osa, mis tähendab, et seda peab vastu üürileandja õigus saada vaidlusalune ese tagasi väitma ja tõendama kostja. Kui eesmärgiks on ülekaalukaks. ühekordne vabatahtliku täitmise tähtaja andmine, siis peaks olema sõnaselgelt sätestatud, et enne Tulemusena peab sündima õige ja õiglane selle saabumist ei ole võimalik täitemenetluse lahendus, mis arvestab üürileandja õigusega alustamine ja vastav piirang peab olema sätestatud saada vaidlusalune ese tagasi ning tagab, et TMS-is. Eelnõu kohaselt ei pea täitur enam kohustatud isikule antakse vaidlusaluse eseme vabatahtliku täitmise tähtaega andma. Eelnõus ei väljaandmiseks objektiivselt minimaalne arvestata sellega et kohtulahendi jõustumise ja tähtaeg. täitmise vahel võib olla siiski pikk aeg ja asjaolud muutuvad sellel ajal. Ei näe põhjust, miks tuleb Uue regulatsiooni kohaldamine toimub kohtu teha üüriasjades erisus, et vabatahtlikku tähtaega ei enda algatusel. Pooled saavad taotleda tähtaja anta. muutmist, mitte selle määramist. Puudub ka mõjuhinnang kui palju hakatakse üürivaidluskomisjoni või kohtulahendeid edasi TMS § 19 näeb juba praegu ette, et kui kaebama üksnes seetõttu, et pikendada vabatahtliku täitedokumendis sisalduva nõude täitmise tähtaega. Pole ka selge, millisel alusel on sissenõutavaks muutumine sõltub tähtaja sätestatud maksimaalseks tähtajaks kolm kuud. möödumisest või tähtpäeva või tingimuse saabumisest, võib täitetoimingutega alustada pärast selle tähtaja lõppemist või tähtpäeva või tingimuse saabumist. See norm kuuluks 10  üldnormina kohaldamisele ka juhtudel, kus kohus määrab väljaandmisnõude täitmise tähtaja, mille arvestus hakkab kulgema pärast kohtulahendi jõustumist. Kolme kuu pikkune tähtaeg võetakse üle kehtivast TMS § 180 lg 1 regulatsioonist. 13. Eelnõuga täiendatakse TsMS 460 lg 1.p 1ja Selgitatud. sätestatakse, et üürniku suhtes tehtud jõustunud kohtuotsus kinnisasja, sealhulgas korteriomandi Kui kehtiva õiguse ja kohtupraktika kohaselt või selle osa, eluruumi või muu ruumi saab kohtulahendi alusel üldjuhul välja tõsta väljaandmise, üleandmise või vabastamise kohta valdajad, kes on kohustatud isikutena kehtib ka isikute suhtes, kes on oma kasutusõiguse kohtulahendis kui täitedokumendis nimeliselt saanud üürnikult. märgitud, õigusjärglased, kes on saanud Kohtunike hinnangul toob niivõrd abstraktne valduse kohustatud isikult, valdajad, kelle sõnastus kaasa üksnes terve rea uusi puhul on ilmne, et tema otsesesse valdusse on kohtuvaidluseid. Puuduvad kriteeriumid ja ajalised asi antud väljanõudmise vältimiseks, samuti raamid, mille alusel seda hinnata. isikud, keda ei saa valdajaks lugeda: külalised, töötajad, alaealised lapsed, siis muudatuse kohaselt tõstetakse välja ka muud isikud, kes valdavad korteriomandit või selle osa, eluruumi või muud ruumi, mille suhtes on tehtud kohtulahend selle vabastamise, üleandmise või väljaandmise kohta, kes on kasutusõiguse saanud kohustatud isikult. Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koda 14. Teeme ettepaneku laiendada kohtutäituri antava Selgitatud. vabatahtliku täitmise tähtaja ärajätmist ka täiteasjadele, kui täitemenetluse sisuks on kas Ettepanekud väljuvad eelnõu skoobist ning avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või vajavad täiendavat analüüsi. Ministeerium ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise arvestab ettepanekuga ja kaalub muudatuste enampakkumise korraldamine, mida tuleb teha tegemist edasistes õigusloome projektides. kohtutäituri vahendusel, ja vastavalt täiendada kõnealust eelnõu. Sellistes täitemenetlustes ei ole võlgnikku ja valdavalt puudub ka nõue, mida oleks võimalik vabatahtlikult täita. Leiame, et seaduses sätestatud võimalused vara eraõiguslikel alustel realiseerimiseks oludes, kus täitemenetlus vara realiseerimiseks on juba alustatud, on küll õigustatud nõude sundtäitmisel, aga mitte juhtudel, kus täitemenetluse sisuks on kas avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine olukorras, kus täitedokumendis antud tähtaeg kaas- või ühisomandi lõpetamiseks on möödunud. Sellisele täitemenetlusele on reeglina eelnenud pikad kohtumenetlused, kus pooled ei ole jõudnud ühisele nõule ning kohus peab vajalikuks kaasomanike (ühisomanike) vara jagamist 11  erapooletu kohtutäituri vahendusel. Seega ei oleks vabatahtliku täitmise võimaldamata jätmine eelnimetatud sisuga täitemenetlustes kellegi õigusi riivav, vaid pigem täitedokumendi vääramatu täitmise tagajaks. 15. Teeme ettepaneku täiendada eelnõu sättega, et Selgitatud. TMS § 100 lg 5 kolmas lause ei kuuluks rakendamisele juhtudel, kus täitemenetluse sisuks Ministeerium võtab ettepaneku on kas avaliku enampakkumise korraldamine kaas- analüüsimiseks. Siiski tuleb siinkohal või ühisomandi lõpetamiseks või arvestada, et kohtupraktika kohaselt ei peatu kaasomanikevahelise enampakkumise võlgniku varale sissenõude pööramine ka siis, korraldamine. kui saabub TMS § 100 lg 5 kolmandas lauses TMS § 100 lg 5 sätestab täitemenetluses vara kirjeldatud olukord, st seniste vara kordusenampakkumiste korral vara allahindamise allahindamiste tulemusel on vara hind ülemmäärad. Säte on kehtestatud võlgniku õiguste langenud 30%-ni esimese enampakkumise kaitsmiseks, et vara ei pandaks enampakkumisele hinnast. liiga madala hinnaga. Arvestades, et vara enampakkumise eesmärgiks on reeglina rahalise Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-83-14 punktis nõude täitmine ja nõuet on võimalik täita ka muul 15 selgitanud, et TMS § 100 lg 5 kolmandas viisil (muu vara realiseerimine või nõudeõiguste lauses kirjeldatud olukorra saabumisel on arestimise teel), siis ei ole taoline piirang võimalik vara arestist vabastada ning uuesti täitemenetluse eesmärgi saavutamisel ületamatuks arestida. Seega on kohtupraktikas sisuliselt takistuseks. Kui aga täitemenetluse sisuks on jaatatud olukorda, kus võlgniku vara on kohtulahendi alusel avaliku enampakkumise võimalik sundvõõrandada ka siis, kui korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks müügihind osutub madalamaks kui 30% või kaasomanikevahelise enampakkumise esmasel arestimisel määratud hinnast. korraldamine, siis ei ole võimalik lahendit täita, kui vara ei ole võimalik rohkem alla hinnata kui 70 % Selline loogika on eriti asjakohane juhul, kui esimese enampakkumise alghinnast. müüdav vara on võlgniku ainus vara, millele oleks võimalik sissenõuet pöörata. Avaliku enampakkumise korraldamisel kaas- või ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamisel on menetluse eesmärk saavutada olukord, kus kaas- või ühisomand varale lõpeb vara müügiga. Seega võib nende menetluste puhul TMS § 100 lg 5 kolmandast lausest lähtumine olla küsitav, kuna mõnel juhul võib see muuta kohtulahendi täitmise võimatuks. 16. Õigusselguse tagamise eesmärgil teeme ettepaneku Selgitatud. sätestada TMS-is, et täitemenetluste korral, kus menetlusosalisele ei anta seaduse kohaselt tähtaega Kohtutäituri seaduse (KTS) § 36 lg 3 kohaselt täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks, ei pea maksab kaasomanikevahelise enampakkumise täitmisteatel olema TMS § 24 lg 3 p 4 ja 7 kohast korral tasu parima pakkumise teinud hoiatust võlgnikule. kaasomanik. KTS § 36 lg 4 kohaselt Kehtiva õiguse kohaselt märgitakse täitmisteates arvestatakse avaliku enampakkumise hoiatus, et täitedokumendi vabatahtlikult täitmata korraldamise täitekulud maha müügitulemist jätmisel võib võlgniku suhtes teha täitetoiminguid ning täitekulud kannavad kaas- või ja et võlgnikul on õigus tasuda kohtutäituri 12  põhitasu üksnes pooles ulatuses seaduses ühisomanikud võrdeliselt neile ettenähtust ja täitemenetluse alustamise tasu, kui ta väljamaksmisele kuuluva tulemi osaga. täidab täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks ettenähtud tähtaja jooksul. Eelnevalt oleme Seega on nii kaasomanikevahelise selgitanud, et juhtudel, kus täitemenetluse sisuks on enampakkumise kui ka kaas- või ühisomandi kas avaliku enampakkumise korraldamine kaas- lõpetamiseks korraldatava avaliku või ühisomandi lõpetamiseks või enampakkumise puhul tasu võtmiseks kaasomanikevahelise enampakkumise kehtestatud erikord. Sarnaseid erikordi on korraldamine või kõnealuse eelnõu kohaselt ei ole KTS-is veelgi. klassikalises mõttes võlgnikku ega peaks rakendatama ka vabatahtliku täitmise Eeltoodust tulenevalt oleks põhjendatud võimaldamist. Samuti ei ole kohtutäituril õigust laiendada pakutud muudatus ka muudele pöörata täitemenetluse kestel nõuet võlgniku muule eriregulatsioonidega kaetud juhtumitele, varale, kui sellele, mis tuleb enampakkumise teel eelkõige nendele, kus ei täideta rahalist nõuet realiseerida (täitedokumendis sõnaselgelt ning menetlusosaliste seas ei ole võlgnikku nimetatud vara). Ka kinnisasja väljaandmise, selle termini traditsioonilises tähenduses. üleandmise või vabastamise täitemenetlustes, kus TMS § 180 lg 1 kavandatava sõnastuse kohaselt ei Selline muudatus väljub omakorda eelnõu anna kohtutäitur võlgnikule tähtaega skoobist, mistõttu võtab ministeerium täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks, ei oleks ettepaneku analüüsimiseks. enam asjakohane täitmisteatele TMS § 24 lg 3 p 4 ja 7 kohaste hoiatuste lisamiseks. Seega ei ole arusaadav, keda ja mille eest tuleks täitmisteates hoiatada. Hoiatuse puudumine täitmisteatel on hetkel kehtiva õiguse formaalne rikkumine. Eesti Omanike Keskliit 17. EOKL on seisukohal, et VÕS üürilepingu peatükk Mitte arvestatud. vajab radikaalsemaid muudatusi, kuna pea 20 aasta jooksul on ühiskonnas toimunud olulised JDM ei pea põhjendatuks VÕS üürilepingu muudatused, sh on lahenduse leidnud ka regulatsiooni radikaalset muutmist ega VÕS § sundüürnike probleemid, üüriturul on elamuehituse 275 kehtetuks tunnistamist. Eluruumi tõttu piisavalt pakkumises erinevaid üürikortereid üürilepingu regulatsioon peab tasakaalustama ning Eestis on pretsedenditult kõrge eraomandis üürileandja omandiõiguse ja lepinguvabaduse olevate korterite arv, mistõttu ei pea me lähtuma sel ning üürniku kodu puutumatuse ja nõrgema määral üürnikekaitse eesmärgist, kui seda teevad poole kaitse. VÕS § 275 täidab keskset oluliselt suurema üürnike osakaaluga õiguskorrad. kaitsefunktsiooni, tagades, et seaduses üürniku EOKL arvates tuleb üürisuhet tänases Eestis kaitseks ette nähtud imperatiivsetest normidest vaadelda lepinguvabadusest ja ei oleks võimalik üürniku kahjuks kõrvale privaatautonoomiast lähtuvalt võrdsete osapoolte kalduda. kokkuleppena, kus üürnik ei pea seadusega saama Kehtiv regulatsioon võimaldab juba praegu erilisi privileege. Oma vara omanikuna on omanik lepingulist paindlikkust, kuna mitmed tahes tahtmata tugevam pool, kes määrab ka üürilepingu sätted on dispositiivsed. Eluruumi tingimused enda vara kasutamisel selle üürisuhtes peab siiski säilima minimaalne väljaüürimisel, üürnik on üksnes tema vara imperatiivne kaitsetase. JDM tellitud A. kasutaja. Põhiseadus kaitseb esmajärjekorras Hussari ja I. Kulli uuringus on samuti leitud, et omandit ja mitte selle kasutajat. Põhiseadus Eesti üüriregulatsioon on üldjoontes kohustab kaitsma ka üürniku kodu puutumatust, tasakaalus. Käesoleva eelnõu eesmärk on kuid selleks ei vaja ta seadusandja seatavaid nii lahendada kitsamalt olukordi, kus üürnik jääb kõrgeid tulemüüre. võlgu ja keeldub õigustamatult eluruumi 13  Eeltoodust tulenevalt jääb EOKL ettepaneku juurde vabastamast, mitte kujundada ümber kogu tühistada VÕS §275, kuna riigil pole vajadust eluruumi üürilepingu regulatsiooni. sekkuda kahe osapoole vahel sõlmitud vabatahtlikku lepingusse, milles osapooled on kinnitanud kokkulepitut. 18. Kahjuks ei ole omavalitsused üürikomisjone Mitte arvestatud. moodustanud, mis võimaldaks kiirelt kohtuväliselt vaidlusi lahendada (komisjon tegutseb vaid Ettepanek väljub eelnõu raamidest. Lisaks Tallinnas). Riik on seadnud eesmärgiks märgime, et JDM tellitud põhjaliku ja kohtueelsete vaidluste lahendamise võimaluste autoriteetse uuringu kohaselt on kohtuvälistes suurendamise ja töö- ning tarbijakaitse asjades komisjonides tsiviilõiguslike vaidluste toimib kohtueelne menetlus hästi. Teeme siduvate otsustega lahendamise PS-pärasus ettepaneku seadustada, et vähemalt 25 000 kaheldav; uuringus märgitakse, et kui sellise elanikuga linnas on üürikomisjoni moodustamine pädevusega komisjone ei ole võimalik ära kohustuslik (selliseid linnu on 5). kaotada, ei tohiks nende pädevusi laiendada. Ettepanek ei ole sellise lähenemisega kooskõlas. 19. Alternatiivina tuleks kaaluda eraldi menetlusliigi Mitte arvestatud. kehtestamist tsiviilkohtumenetluses, kus lühemate tähtaegade kehtestamine lihtsustaks üürivaidluste Kohtumenetluse ressurss on piiratud ja iga menetlemist ega tekita üürileandjale asjatut vaidlus on selle osapooltele kõige olulisem. kahjude suurenemist. Kohtule iga tähtaja kehtestamine toimuks teiste vaidluse liikide menetlusaja ja -ressursi arvelt. Riik peab prioriteetseteks lastega seonduvaid ja maksejõuetusmenetluse asju. Lihtsustatud formaalne kord on loodud maksekäsu kiirmenetluses väiksemate vaidlustamata rahasummade väljamõistmiseks ja lihtmenetluses väiksema varalise väärtusega vaidluste lahendamiseks. Iga kohtuvaidluse liigi puhul on tegemist põhiõiguste kaitsmise ja teostamisega. Eluruumi vabastamise vaidluse puhul tuleb arvestada ka üürniku põhiõigustega, tegemist ei ole tingimata ka formaalsete vaidlustega ega vaidlustega, mis oleks olulisem nt omandiõiguse tunnustamise, lepinguvälise kahju hüvitamise või töötasu nõudmise vaidlustest. Igale valdkondliku vaidluse liigile erineva menetluskorra loomine ei ole ka õigussüstemaatiliselt põhjendatud, see killustab õigust. Kohtumenetluse kiirendamiseks võttis Riigikogu alles 17.06.2026 vastu paketi muudatusi. 20. Oluline on seadusega tagada võimalus, et lubatud Mitte arvestatud. on kokku leppida kohases lepptrahvi nõudes juhuks, kui üürnik ei vabasta ruume – hetkel saab See ettepanek väljub eelnõu (kitsa) eesmärgi eelnõus pakutud VÕS §287 redaktsiooni kohaselt raamest ja käesolevaga ei ole plaanis sisse nõuda vaid sümboolseid leppetrahve. üüriõiguse laiemat ümberkujundamist. Eelnõu positiivne muudatus seisneb võimaluses JDM ei pea põhjendatuks VÕS § 287 lõikes 4 kokku leppida leppetrahvides ja viivises. VÕS sätestatud leppetrahvi ülempiiride 14  §287 lg 4 muudab leppetrahvi kokkuleppe suurendamist ega VÕS § 287 lõikes 5 võimaluse siiski naeruväärseks, kuna lubatud sätestatud piirangu muutmist. Eluruumi trahvimäärad (eelkõige väljaspool Tallinnat) ei üürilepingus on üürnik üldjuhul kaitstav tööta soovitud eesmärkide saavutamiseks ning lepingupool ning leppetrahvi regulatsiooni need trahvipõhimõtted tuleb üle vaadata. VÕS eesmärk on võimaldada üürileandjal §287 lg 5 osas ei nõustu EOKL ettepanekuga, et reageerida teatud mitterahaliste kohustuste lepptrahvi ei saa tagatisraha arvelt rahuldada, kuna olulistele rikkumistele, kuid samal ajal vältida see on vastuolus tagatisraha eesmärgiga tagada olukorda, kus eluruumi kasutamisega seotud üürileandja rahalisi nõudeid. Samuti paneb keeld rikkumiste eest nähakse ette üürniku suhtes omaniku olukorda, kus ta on sunnitud loobuma ebaproportsionaalselt koormavad rahalised leppetrahvi nõude esitamisest kohtusse, sest tagajärjed. Leppetrahv ei ole mõeldud mõttetu on suhteliselt väikese nõudega ennast ja asendama kahju hüvitamise nõuet ega kohut koormata. VÕS §287¹ viivise määra muutuma üldiseks survevahendiks üürniku piiramine kolmekordse seadusjärgse vastu. viivisemääraga ei ole põhjendatud ja ei aita samuti JDM ei nõustu ka ettepanekuga lubada saavutada soovitud eesmärki, kuna üürimaksed on leppetrahvinõude rahuldamist tagatisraha rahalises mõttes valdavalt suhtelised väikesed arvelt. Tagatisraha eesmärk on tagada summad ja selliste summade puhul kasutab käive üürileandja rahalisi nõudeid, kuid leppetrahvi oluliselt suuremaid viivisemäärasid, sh kohaldamise eeldused võivad olla poolte vahel üürilepingute puhul. Maksimumviivis võiks olla vaieldavad, eelkõige küsimuses, kas rikkumine vähemalt 0,5% võlgnetava kohustuse summalt. oli oluline ja kas lepingus oli rikkumine piisavalt täpselt kindlaks määratud. Kui üürileandjal oleks võimalik leppetrahv ühepoolselt tagatisrahast maha arvata, võiks see suurendada vaidlusi ja nõrgendada tagatisraha kaitsefunktsiooni üürniku jaoks. Samuti ei pea JDM põhjendatuks VÕS § 287¹ viivisemäära ülempiiri suurendamist ettepanekus nimetatud tasemele. Viivise eesmärk on hüvitada rahalise kohustuse täitmisega viivitamisest tulenevat kahju ja motiveerida kohustuse täitmist, kuid eluruumi üürilepingus peab viivisemäär jääma proportsionaalseks ega tohi kaasa tuua üürniku võlgnevuse ebamõistlikku suurenemist. Kolmekordne seadusjärgne viivisemäär võimaldab üürileandjal makseviivitusele reageerida, kuid säilitab samal ajal vajaliku kaitse üürniku suhtes. Kui üürniku rikkumise tõttu tekib üürileandjale leppetrahvi või viivise ülempiiri ületav tegelik kahju, ei välista kehtiv õigus kahju hüvitamise nõude esitamist seaduses sätestatud alustel. 21. Samuti leiame, et VÕS § 300 (Eluruumi üüri Mitte arvestatud. perioodiline suurendamine) tuleks tühistada kui ebavajalik ja see piirab ebamõistlikult Kommenteeritava eelnõu eesmärgiks ei ole lepinguvabadust kokkuleppimaks, mil moel üüri mitte üüriõiguse mahukas reform, vaid suurus võib muutuda ajas. Samuti on iganenud leevenduste pakkumine ühele kitsale VÕS § 301 (Eluruumi üüri ülemäärane suurus), probleemile. kuna seadusega pole vaja reguleerida ülemääraselt 15  kõrget üüri, sest üüri suurus on lepinguosaliste Kehtiv regulatsioon ei piira poolte õigust kokkulepe, mille määrab turg. leppida lepingu sõlmimisel kokku turutingimustele vastav üür ega välista üüri muutmist poolte kokkuleppel. Sätted reguleerivad eeskätt olukorda, kus üürileandja soovib kehtiva eluruumi üürilepingu ajal üüri ühepoolselt suurendada. Sellisel juhul on põhjendatud säilitada üürniku kaitseks võimalus üüritõusu ülemäärasust vaidlustada. Eesti regulatsioon on üürileandja jaoks paindlik, kuna algüüri suurus ei ole seadusega piiratud ning üüri tõstmine on seaduses sätestatud tingimustel lubatud. 22. VÕS §276 tuleb selguse huvides ja vaidluste Mitte arvestatud. vältimiseks sätestada, et üürnik ja üürileandja võivad üürilepingu sõlmimisel välistada lepingu Kommenteeritava eelnõu eesmärgiks ei ole eseme teatud kasutusviisi (näiteks loomade mitte üüriõiguse mahukas reform, vaid pidamise, suitsetamise vms). leevenduste pakkumine ühele kitsale probleemile. Kirjeldatud kokkulepped on ka kehtiva õiguse järgi lubatud. Paragrahvi 276 lg 2 kohaselt peab üürnik asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. See viitab, et on võimalikud ka kokkulepped selle kohta, kuidas üüritud ruumi kasutada ja mida seal teha võib, nt kokku leppides suitsetamise keelus või loomapidamise piiramises. Sama kinnitab seaduses olev võimalus kokku leppida mitterahaliste kohustuste rikkumisel leppetrahvis. Leppetrahvi nõudeõigus tekib lepingu rikkumisel ja rikkumine, mille puhul leppetrahvi maksmises kokku lepitakse, peab olema eelnevalt täpselt kindlaks määratud. 23. VÕS § 286 osas tuleb sisse viia täiendus, et lepingu Mitte arvestatud. sõlmimisel võivad osapooled välistada üürniku hüvitise nõudmise õiguse parenduste eest, mida Kommenteeritava eelnõu eesmärk ei ole üürnik tegi. üüriõiguse mahukas reform, vaid kitsamalt üürilepingu lõppemise ja eluruumi vabastamisega seotud probleemide lahendamine. VÕS § 286 reguleerib olukorda, kus üürileandja nõusolekul üürniku poolt tehtud parenduste või muudatuste tõttu on üüritud asja väärtus üürilepingu lõppemise ajaks oluliselt suurenenud. Sellisel juhul on põhjendatud säilitada üürnikule võimalus nõuda mõistlikku hüvitist, kuivõrd vastasel juhul võiks üürileandja saada üürniku arvel põhjendamatu varalise eelise. 16  Kui parendused on tehtud üürileandja nõusolekuta, tuleb võimaliku hüvitisnõude olemasolu hinnata konkreetse juhtumi asjaolude ja üldiste võlaõiguslike aluste järgi. Ka selliste nõuete täielikku etteulatuvat välistamist ei pea JDM põhjendatuks. 24. Teeme ettepaneku tühistada VÕS § 291 lg 4 – Mitte arvestatud. eelmise üürileandja seadmine käendaja rolli uue omaniku poolt tema kohustuste täitmisel on Kommenteeritava eelnõu eesmärk ei ole ebaõige, sest uus üürileandja peab ise vastutama üüriõiguse mahukas reform, vaid kitsamalt lepingust tulenevate kohustuste rikkumise eest. üürilepingu lõppemise ja eluruumi vabastamisega seotud probleemide lahendamine. Selle reegli eesmärk on tagada § 291 lõigetes 1–3 sätestatu tegelik toimimine seeläbi, et üürileandjal ei oleks võimalik võõrandada eluruumi pahatahtlikult isikule, kes paneb toime selliseid lepingurikkumisi, mille eesmärk on suunata üürnikku ise lepingut lõpetama. Kui eelmine üürileandja täidab kohustuse üürniku ees, võib tal VÕS § 152 alusel tekkida tagasinõue uue üürileandja vastu. Seega jääb lõppastmes rikkumise eest vastutama isik, kelle tegevusest rikkumine tulenes. JDM-le teadaolevalt ei ole praktikas ilmnenud selliseid probleeme, mis põhjendaksid VÕS § 291 lg 4 kehtetuks tunnistamist. Sätte algne kaitse-eesmärk on jätkuvalt asjakohane, mistõttu ei pea JDM ettepanekut põhjendatuks. 25. VÕS § 316 osas oleme seisukohal, et ülesütlemise Arvestatud osaliselt. aluseks peab piisama ühe kuu pikkusest võlgnevusest, kui siia lisada veel ka ülesütlemisega Eelnõu eesmärk on võimaldada üürileandjal hoiatamise kohustus. Võrdluseks võib tuua näite, reageerida makseviivitusele senisest varem kus riigile kuuluv võrguettevõtja võib ühe olukorras, kus üürniku võlgnevus on sisuliselt hoiatusega katkestada elektrivõrguteenuse oluline. Selleks muudetakse VÕS § 316 lõike osutamise, kui tarbija jääb võlgu. Seadusandja 1 regulatsiooni selliselt, et ülesütlemise alus ei peaks eraõiguslikke suhteid võrdsetel alustel sõltu enam tingimata kahe järjestikuse käsitlema ja mitte panema omanikku üürnikku maksetähtpäeva möödumisest, vaid on seotud krediteerima. vähemalt ühe kuu ulatuses rahalise võlgnevusega. Samas ei pea JDM põhjendatuks hoiatuskohustusest loobumist. Eluruumi üürilepingu ülesütlemise tagajärjeks võib olla isiku kodu kaotamine, mistõttu peab üürnikule jääma võimalus võlgnevus täiendava tähtaja jooksul kõrvaldada. Hoiatus ei tähenda üürileandja ebamõistlikku kohustust üürnikku krediteerida, vaid on proportsionaalne 17  kaitsemehhanism juhuslike või lühiajaliste makseraskuste korral. Eelnõu täpsustamisel loobutakse samas „olulise osa“ eraldi lahendusest ning § 316 lõike 1 alused sõnastatakse kitsamalt, et vältida normide kattumist ja tagada, et ülesütlemise alus ei tekiks marginaalse võlgnevuse tõttu. 26. VÕS § 335 (üüritud asja tagastamisega Mitte arvestatud. viivitamisest tulenevad nõuded) jätta välja esimese lause teine pool: "välja arvatud juhul kui üürnik Paragrahvis 335 on sätestatud reeglid, mis peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kohalduvad juhul, kui üürnik viivitab pärast kulutuste tasumise tagamiseks", kuna asja reaalne lepingu lõppu üüritud asja tagastamisega. kasutamine üürniku poolt peab olema ka Sellisel juhul on üürileandjal endiselt õigus üürileandjale tasustatud ja samas ei välista see kokkulepitud üürile või üürile, mis on üürniku kulude hüvitamise või tasaarvestamise samasuguses asukohas samasuguse asja puhul nõuet. Selle põhimõtte sätestamine on oluline nn tavaline. Samas ei ole üürileandjal seda õigust, puuküürnike tegevuse piiramiseks. kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See kujutab endast sisuliselt olukorda, kus üürnikul on üürileandja vastu nõue, mida viimane ei ole täitnud. Üldisemalt väljendab sama põhimõtet VÕS-i üldosas sätestatud omapoolse kohustuse täitmisest keeldumise regulatsioon §-des 110 ja 111. JDM rõhutab, et VÕS § 335 esimese lause teises pooles nimetatud erand ei kohaldu igasuguse tagastamisega viivitamise korral, vaid üksnes juhul, kui üürnik peab asja kinni õigustatult tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. Kui kinnipidamisõiguse eeldused ei ole täidetud või üürnik kasutab seda pahauskselt, ei välista säte üürileandja nõudeid asja tagastamisega viivitamisest tulenevalt. Seetõttu ei saa sätet käsitada nn puuküürnike tegevust soodustavana, vaid tegemist on tasakaalustava reegliga olukorraks, kus üürileandja ise ei ole täitnud üürniku põhjendatud nõuet. 27. Eelnõu vajab ka rakendussätet, mille kohaselt Mitte arvestatud. kohalduvad seadusest tulenevad muudatused ka olemasolevate üürisuhete suhtes. Üürilepingu näol on tegemist kestvuslepinguga. Kui seadus muutub, siis üldreegli kohaselt tuleb kestvuslepingute puhul edaspidi lähtuda muutunud reeglitest. Eesti Kinnisvarafirmade Liit 28. Eelnõu tegeleb vaid eluruumide „puuküürnikega“, Mitte arvestatud. kuid sarnane, isegi tõsisem probleem esineb ka äriruumide üüriturul. Olukorra lahenduseks oleks Kommenteeritava eelnõu eesmärk ei ole valduse tagastamise tingimuste lihtsustamine: kui üüriõiguse mahukas reform, vaid kitsamalt äriruumi üürnik ei ole mõistliku (nt 30 päeva üürilepingu lõppemise ja eluruumi 18  jooksul lepingu lõppemisest) äriruumi valdust vabastamisega seotud probleemide üürileandjale tagastanud, ei loeta üürileandja poolt lahendamine. äriruumi valduse ülevõtmist omavoliliseks Kuigi äriruumi üürilepingu puhul ei ole sisenemiseks ega üürniku valdusõiguse tegemist kodu puutumatuse kaitsega samas rikkumiseks. Üürnikul on õigus nõuda üürileandja tähenduses nagu eluruumi üürilepingu puhul, poolt valduse ülevõtmisega tekitatud kahju ei tähenda see, et üürileandjal peaks olema hüvitamist. Eluruumide puhul kaitseb üürnikke õigus vaidluse korral äriruumi valdus põhiõigus kodu puutumatusele, kuid äriruumi ühepoolselt ja omavoliliselt tagasi võtta. Eesti puhul seda piirangut ei ole. õiguses on valduse kaitse ja omaabi lubatav üksnes asjaõigusseaduses sätestatud kitsastel eeldustel. Kui poolte vahel on vaidlus lepingu lõppemise, valduse tagastamise kohustuse või valduse jätkuva kasutamise õiguspärasuse üle, tuleb see lahendada pädevas menetluses, mitte üürileandja ühepoolse jõustava tegevuse kaudu. Ettepaneku vastuvõtmine tähendaks sisuliselt, et üürileandja saaks ise hinnata, kas leping on lõppenud, kas üürniku valdus on alusetu ning kas valduse ülevõtmine on õigustatud. Selline lahendus suurendaks omakohtu riski, looks uusi vaidlusi valduse ülevõtmise õiguspärasuse ja tekitatud kahju üle ning oleks vastuolus õigusriigi ja õiguskindluse põhimõtetega. 29. Soovitame kaaluda äriruumide puhul seaduses Mitte arvestatud. sätestatud imperatiivsete normide kaotamist. Seaduse imperatiivsed normid peaksid kehtima Kuigi majandus- ja kutsetegevuses sõlmitavate üksnes eluruumi lepingule, kaitsmaks tarbijast üürilepingute puhul on lepinguvabadusel eluruumi üürnikku kui eelduslikult nõrgemat poolt. suurem kaal kui eluruumi üürilepingutes, ei ole Majandus- ja kutsetegevuses sõlmitavate põhjendatud äriruumi ja kinnisasja üürilepingute puhul, eelkõige äriruumi ja kinnisasja üürilepingute puhul seaduses sätestatud üürilepingute puhul, peaks aktsepteerima poolte imperatiivsete normide üldine kaotamine. Ka lepinguvabaduse põhimõtet ja välistama seaduse ärisuhetes võib esineda sätete imperatiivsuse. Nimetatu puudutab VÕS § läbirääkimispositsioonide ebavõrdsust ning 279 lg 4 (üürniku õiguskaitsevahendid lepingu teatud kohustuslikud normid täidavad eseme puuduse korral), § 297 (tasaarvestusest või õiguskindluse ja poolte õiguste tasakaalu täitmisest keeldumisest ette teatamine), 325 kaitse eesmärki. Ettepanekus nimetatud sätete (üürilepingu ülesütlemise vorm), 334 lg 4 (hüvitis täielik dispositiivseks muutmine võib üürilepingu lõppemisel). suurendada vaidlusi ja vähendada lepingu lõpetamise, õiguskaitsevahendite kasutamise ning asja tagastamise tagajärgede selgust. Käesoleva eelnõu eesmärk ei ole ka olnud äriruumide üüriregulatsiooni üldine liberaliseerimine. 30. Põhjendamatu ja praktikas suuri probleeme tekitav Mitte arvestatud. on VÕS § 287, mis reguleerib leppetrahvikokkulepet eluruumi üürimisel. Kommenteeritava eelnõu eesmärk ei ole Üürnikul on mitmeid kohustusi, mille korral üüriõiguse terviklik ümberkujundamine, vaid 19 leppetrahvi kokkulepe on sisuliselt ainus mõistlik kitsamalt üürilepingu lõppemise, eluruumi võimalus üürniku rikkumistele reageerida- näiteks vabastamise ja sellega seotud menetluslike suitsetamise või kolmandate isikute majutamise küsimuste lahendamine. Ettepanek tunnistada keeld jms. Selle piiramine jätab üürileandjale ainsa VÕS § 287 tervikuna kehtetuks tähendaks võimaluse leping erakorraliselt üles öelda, mis on eluruumi üürilepingutes leppetrahvi ebamõistlik lahendus. Samuti on arusaamatu lõige regulatsiooni põhimõttelist muutmist ning 2, mis ei luba teatud õiguste kasutamise eest tasu väljub käesoleva eelnõu esemest. nõuda. Eelkõige puudutab see ühiskasutuses JDM ei pea põhjendatuks loobuda VÕS §-s olevate pindade, seadmete kasutamist. Lõikes 3 on 287 sätestatud piirangutest. Eluruumi teatud leppetrahve lubatud, kuid need on seotud üürilepingus on üürnik üldjuhul kaitstav määratlemata õigusmõistetega nagu oluline lepingupool ning leppetrahvi kokkulepete rikkumine ja rikkumise täpne kindlaks määramine, piiramatu lubamine võiks tuua kaasa olukorra, mis praktikas tekitab segadust. Lõige 4 seab kus üürniku igapäevase eluruumi leppetrahvi suurusele ebavajalikud piirid, kasutamisega seotud rikkumiste eest nähakse arvestades sariõigusrikkujaid. Arusaamatuks jääb, ette ebaproportsionaalselt koormavad miks leppetrahvi ei saa tagatisrahaga tasaarvestada. rahalised tagajärjed. Seetõttu on põhjendatud, Soovitame kogu VÕS § 287 kehtetuks tunnistada. et leppetrahvi saab kokku leppida üksnes mitterahalise kohustuse olulise rikkumise puhuks ning rikkumine peab olema lepingus täpselt kindlaks määratud. VÕS § 287 lõike 2 eesmärk on vältida kokkuleppeid, millega üürniku õiguste kasutamine muudetakse rahaliselt koormavaks või heidutavaks. Kui üürnik peaks oma seadusest tulenevate õiguste kasutamise eest maksma tasu või leppetrahvi, võiks see praktikas takistada tal oma õigusi üürileandja vastu maksma panna. Samuti ei pea JDM põhjendatuks kaotada leppetrahvi ülempiire. Leppetrahv on täiendav õiguskaitsevahend eelkõige selliste mitterahaliste kohustuste rikkumise puhuks, mille puhul tegeliku kahju tõendamine võib olla keeruline. Kui üürileandjale tekib rikkumise tõttu leppetrahvi ülempiiri ületav tegelik kahju, ei välista leppetrahvi regulatsioon kahju hüvitamise nõude esitamist seaduses sätestatud alustel. JDM ei toeta ka ettepanekut lubada leppetrahvinõude rahuldamist tagatisraha arvelt. Leppetrahvi kohaldamise eeldused, sh rikkumise olulisus ja rikkumise täpne kindlaksmääratus, võivad olla poolte vahel vaieldavad. Kui üürileandjal oleks võimalik leppetrahv ühepoolselt tagatisrahast maha arvata, võiks see suurendada vaidlusi ning nõrgendada tagatisraha kaitsefunktsiooni üürniku jaoks. Kui üürnik rikub oma kohustusi korduvalt või oluliselt, jäävad üürileandjale lisaks 20  leppetrahvile kättesaadavaks ka muud seaduses sätestatud õiguskaitsevahendid, sealhulgas kahju hüvitamise nõue ja seaduses sätestatud eelduste täitmisel üürilepingu ülesütlemine. 31. Üle peaks vaatama tagatisraha regulatsiooni. Mitte arvestatud. Eluruumi üürilepingu tagatisraha määr ja intress ei peaks olema seaduses piiratud ega imperatiivsed Kehtiv VÕS § 308 võimaldab juba praegu (VÕS § 308). Tagatisraha määra puhul peaks kokku leppida tagatisrahas kuni kolme kuu arvestama ka kõrvalkulusid, mis moodustavad üüri ulatuses. Seega ei ole põhjendatud üürniku kohustustest märkimisväärse osa. Intressi tagatisraha ülempiiri täiendav suurendamine arvestus on tülikas ja ebaloogiline ning praktikas ega selle sidumine lisaks üürile ka seda nõuet tihti ei täideta. Soovitame VÕS § 308 lg kõrvalkulude keskmise suurusega. 1 tühistada või tagatisraha määra suurendada nii, et Eluruumi üürilepingu puhul peab tagatisraha see kataks kolme kuu üüri ja keskmise kõrvalkulu, regulatsioon tasakaalustama üürileandja huvi ja VÕS § 308 teisi lõikeid muuta vastavalt. tagada oma võimalikke nõudeid ning üürniku huvi sellele, et eluruumi üürimine ei muutuks ebamõistlikult suure esmase rahalise koormuse tõttu raskesti kättesaadavaks. Tagatisraha ülempiiri tõstmine või kõrvalkulude arvestamine selle hulka suurendaks üürniku esmast maksekohustust ning võiks halvendada eluruumide kättesaadavust eelkõige majanduslikult haavatavamate isikute jaoks. Kuigi kõrvalkulud võivad moodustada üürniku igakuistest maksekohustustest olulise osa, on need oma laadilt muutuvad ning sõltuvad muu hulgas hooajast, tarbimisest ja teenuste hindadest. Seetõttu võiks kõrvalkulude sidumine tagatisraha ülempiiriga muuta tagatisraha suuruse arvestamise ebakindlamaks ja vaidlusi tekitavamaks. Samuti ei toeta JDM VÕS § 308 intressiregulatsiooni kaotamist. Tagatisraha on üürniku raha, mida üürileandja hoiab lepingu võimalike nõuete tagamiseks. Intressi arvestamise kohustus aitab säilitada tagatisraha tasakaalustavat iseloomu ja vältida olukorda, kus üürileandja saab üürniku raha hoidmisest põhjendamatu eelise. Ainuüksi asjaolu, et intressi arvestamist peetakse praktikas tülikaks või et seda alati ei järgita, ei ole piisav põhjus üürniku kaitseks ette nähtud normi kaotamiseks. Domus Kinnisvara Vahenduse OÜ 32. Minu meelest on (§316 lg 1 ja lg 6) väga tundlik Arvestatud osaliselt. koht. Ülesütlemise alus tekib nüüd 1 kuu võlgnevusega, aga "oluline osa" (lg 6) on JDM nõustub märkusega, et kavandatud defineeritud kui pool kuud. See tähendab, et lahendus, mille kohaselt oleks „oluliseks teoreetiliselt piisab poole kuu üüri võlgnevusest, et osaks“ loetud poole kuu vastav makse, võis 21  üürileandja saaks anda hoiatusega tähtaja. langetada ülesütlemismenetluse alustamise Kombinatsioonis on lävend tegelikult palju lävendi liiga madalale ning tekitada ebaselgust madalam kui praegune "2 kuud + oluline osa = 1 VÕS § 316 lõike 1 aluste omavahelises suhtes. kuu”. Hea ettepanek oleks kaalutud lähenemine Eelnõu muudetakse selliselt, et loobutakse "olulise osa" definitsioonile. Selle asemel, et „olulise osa“ eraldi määratlusest ning VÕS § fikseerida "oluline osa" pooleks kuuks, võiks 316 lõike 1 alused sõnastatakse kitsamalt. kaaluda, et esimese rikkumise puhul jääks lävend Ülesütlemise eeldused seotakse selgemalt kõrgemaks (nt terve kuu) ja ainult kordusrikkumise vähemalt ühe kuu ulatuses rahalise korral rakenduks madalam lävend. See säilitaks võlgnevusega. Seeläbi välditakse olukorda, kiirendatud menetluse just pahatahtlike võlgnike kus ülesütlemise menetlus võiks käivituda jaoks, aga kaitseks juhuslikke/esmakordseid üksnes poole kuu või muu marginaalse viivitajaid paremini. makseviivituse tõttu. Muuta lävend 30-ks päevaks (§316 lg 3) on hea JDM ei pea vajalikuks luua eraldi samm protsessi tõhususe tõstmiseks, aga tekst ei regulatsiooni, mille kohaselt esmakordse ja ütle midagi selle kohta, mis juhtub, kui üürnik korduva rikkumise puhul kehtiksid erinevad maksab osaliselt tähtaja jooksul (nt 80% võlgnevuse lävendid. Selline lahendus võlgnevusest). Praegune sõnastus ("kui...tasumata muudaks regulatsiooni keerukamaks ja võiks jätmise korral") on binaarne, kas kõik on tasutud praktikas tekitada uusi vaidlusi selle üle, kas või leping loetakse ülesöelduks. See võib olla tegemist on esmakordse või korduva ebaproportsionaalne, kui üürnik on heauskselt rikkumisega. suurema osa tasunud. Võiks lisada säte, mille Osalise tasumise kohta märgime, et täiendava kohaselt kui üürnik on täiendava tähtaja jooksul tähtaja eesmärk on anda üürnikule võimalus tasunud olulise osa (nt vähemalt 2/3) võlgnevusest rikkumine kõrvaldada. Kui võlgnevus jääb ja teeb koostööd (nt esitab maksegraafiku), ei loeta pärast täiendava tähtaja möödumist endiselt lepingut automaatselt ülesöelduks, vaid vähemalt ühe kuu ulatuses püsima, ei ole üürileandjal säilib valikuõigus. See annaks rikkumine kõrvaldatud. Samas ei välista heauskselt tegutsevale üürnikule reaalse regulatsioon, et pooled lepivad konkreetsel võimaluse, ilma et see nõrgendaks meedet juhul kokku maksegraafikus või muus pahatahtlike vastu. mõistlikus lahenduses. 33. KOV-i teavitaminese säte (§3931) on väga Mitte arvestatud, selgitatud. üldsõnaline: "teavitab". Pole täpsustatud, millal (kohe menetluse alguses või alles enne otsust?), Kohus ei pruugi olla koheselt pärast mis vormis ega kas KOV-il on kohustus reageerida hagiavalduse esitamist teadlik, et eluruumi või tagasisidet anda. Ilma tähtaja ja valdab ka abivajav isik. Kohus teavitab KOV- menetluskorrata võib see praktikas jääda i, kui kohtule saab teatavaks, et eluruumi formaalsuseks. Peaks lisama/täpsustama, et kasutab alaealine, muu piiratud teovõimega teavitus peab toimuma hagi/avalduse esitamise või abivajav isik. KOV-i teavitamine ei järel viivitamatult (mitte alles otsuse tegemisel),tähenda, et KOV asuks kohtumenetluses koos mõistliku tähtajaga (nt 14 päeva), mille esindaja või nõustaja või iseseisva jooksul KOV võib esitada seisukoha või pakkuda menetlusosalise rolli. KOV-i teavitamise tuge. See muudaks sätte sisuliseks, mitte eesmärk on tagada abivajaduse varane formaalseks. märkamine ja anda KOV-i üksusele võimalus juba varakult arvestada eluruumivajadusega. KOV-ile tähtaja määramine ei oleks asjakohane. 34. Kuni kolmekuuline tähtaeg (§445 lg 11) annab Selgitatud, seletuskirja täiendatud. kohtule laia kaalutlusruumi, aga seaduses endas pole kriteeriume, mille alusel kohus peaks tähtaja Kohus teeb kaalutlusotsustusi, arvestades pikkust valima (nt kas laste olemasolu, tervislik konkreetse kohtuasja asjaolusid, sh saab kohus seisund, elukoha leidmise võimalused mängivad 22  rolli). Praktikas võib see tähendada, et kohtud arvesse võtta aspekte, millele tähelepanu kalduvad valima minimaalse tähtaja, kuna see on juhtisite. "turvalisem" valik protsessi kiirendamiseks. Võiks lisada mittetäielik loetelu asjaoludest, mida kohus peaks arvestama tähtaja (kuni 3 kuud) pikkuse määramisel, nt alaealiste laste olemasolu, isiku tervislik seisund, aastaaeg, muu eluruumi leidmise reaalne võimalus. See annaks kohtutele suunise ega jätaks otsust puhtalt juhuse hooleks. 35. Seletuskirja kahekümne kolmas leht ütleb otse, et Arvestatud. uued §316 normid kehtivad ka juba sõlmitud lepingutele. See on aktsepteeritav kui on arvestatud Kaalume jõustumiskuupäeva hilisemaks sellega, et praegused paljud tundlikud üürnikud, lükkamist. kes sõlmisid lepingu teadmisega 2-kuulisest puhvrist, kaotavad selle kaitse (jõustumiskuupäeval). MAXIMA Eesti OÜ 36. Siiski on oluline välja tuua, et äriruumide üürimisel Mitte arvestatud. on puuküürnikud ning makseraskustes üürnikud siiski sage probleem, kuid õiguskaitsevahendid Kommenteeritava eelnõu eesmärk ei ole nende olukordade lahendamisel on võrdlemisi äriruumide üüriregulatsiooni terviklik piiratud ning oluline oleks võimaldada ka äriruumi muutmine, vaid kitsamalt eluruumi üürileandjal problemaatilise lepingu lõppemise üürilepingu lõppemise, eluruumi vabastamise korral lihtsamalt ja efektiivsemalt taastada äriruumi ja sellega seotud menetluslike küsimuste otsene valdus. Eeltoodust tulenevalt teeb Maxima lahendamine. Eesti OÜ järgmise muudatusettepaneku: Seetõttu ei pea JDM põhjendatuks täiendada Täiendada võlaõigusseaduse § 334 selliselt, et käesoleva eelnõu raames VÕS § 334 eraldi sellesse lisatakse täiendav lõige järgmises regulatsiooniga, mis annaks äriruumi sõnastuses: üürileandjale õiguse võtta äriruumi otsene “Äriruumi üürilepingu lõppemise korral, kui valdus üle viivitamatute meetmete abil. Kuigi üürnik ei ole äriruumi lepingu lõppemise hetkeks äriruumi üürilepingu puhul ei ole tegemist või lepingus kokku lepitud tähtajaks pärast lepingu üürniku kodu puutumatuse kaitsega samas lõppemist tagastanud või keeldub alusetult tähenduses nagu eluruumi üürilepingu puhul, äriruumi tagastamisest, on üürileandjal õigus ei tähenda see, et üürileandjal peaks olema rakendada viivitamatuid meetmeid äriruumi õigus vaidluse korral äriruumi valdus valduse otsese valduse üle võtmiseks. Käesolevas ühepoolselt tagasi võtta. Valduse kaitse on lõikes nimetatud juhul käesolevas lõikes sätestatud Eesti õiguses iseseisvalt kaitstav õigushüve meetmete rakendamiseks tehtavad kulud kohustub ning omaabi kasutamine on asjaõigusseaduse kandma täies ulatuses üürnik.” järgi lubatav üksnes erandlikel ja kitsastel eeldustel. Kui poolte vahel on vaidlus lepingu lõppemise, valduse tagastamise kohustuse või valduse jätkuva kasutamise õiguspärasuse üle, tuleb selline vaidlus lahendada pädevas menetluses, mitte üürileandja ühepoolse jõustava tegevuse kaudu. Ettepaneku vastuvõtmine tähendaks sisuliselt, et üürileandja saaks ise hinnata, kas leping on lõppenud, kas üürniku valdus on alusetu ning millised meetmed on valduse ülevõtmiseks lubatavad. Selline lahendus suurendaks 23  omakohtu riski, võib tuua kaasa uusi vaidlusi valduse ülevõtmise õiguspärasuse, kasutatud meetmete proportsionaalsuse ja kahju hüvitamise üle ning ei oleks kooskõlas õiguskindluse ega õigusrahu põhimõtetega. 37. Eelnevast tulenevalt teeb Maxima Eesti OÜ Mitte arvestatud. järgmise muudatusettepaneku: Täiendada võlaõigusseaduse § 318 lõiget 1 teise Kommenteeritava eelnõu eesmärk ei ole lausega järgmises sõnastuses: „Pooled võivad äriruumide üüriregulatsiooni terviklik lepinguga kokku leppida käesolevas lõikes muutmine ega äriruumi üürilepingute sätestatud ülesütlemisõiguse kohaldamata jätmises, pooltevahelise riskijaotuse samuti selle õiguse teostamise teistsugustes ümberkujundamine, vaid kitsamalt eluruumi teostamise tingimustes kui on sätestatud käesolevas üürilepingu lõppemise, eluruumi vabastamise lõikes.“ ja sellega seotud menetluslike küsimuste lahendamine. Kuigi äriruumi üürilepingutes on lepinguvabadusel kaalukam tähendus kui eluruumi üürilepingutes, ei tähenda see, et seaduses sätestatud ülesütlemisõiguse kaitsefunktsioon oleks ärisuhetes täielikult välistatav. Ka majandus- ja kutsetegevuses sõlmitavates lepingutes võib esineda olukordi, kus tähtajatu lepingu lõpetamise võimaluse täielik välistamine või ülemäära piiramine võib kujuneda ühe poole jaoks ebamõistlikult koormavaks. Seetõttu ei pea JDM põhjendatuks kavandada käesoleva eelnõu raames VÕS § 318 lg 1 muutmist. 38. Kehtivas õiguses puudub selge ning mõistlik Mitte arvestatud. regulatsioon äriruumide üürilepingute korralise ülesütlemise osas üldse. See on aga oluline Kommenteeritava eelnõu eesmärk ei ole küsimus, kuivõrd korralise ülesütlemise osas äriruumide üüriregulatsiooni terviklik kasutatakse praktikas etteteatamise tähtaegadena muutmine ega äriruumi üürilepingute korralise ilmselgelt ebamõistlikke tähtaegasid, näiteks 12 ülesütlemise regulatsiooni kuud, mis päris kindlasti ei ole ei normaalne, ümberkujundamine, vaid kitsamalt eluruumi mõistlik ega ka põhjendatud, kuivõrd see võib üürilepingu lõppemise, eluruumi vabastamise omada väga kahjulikku mõju äriruumi üürniku ja sellega seotud menetluslike küsimuste ärile, kui üürnik on sunnitud ebamõistlikult pika lahendamine. korralise ülesütlemisest ette teatamise tähtaja tõttu Tähtajalise üürilepingu olemus seisneb selles, olema majanduslikult kahjulikus üürisuhtes. et pooled seovad end lepinguga kokkulepitud Lähtuvalt sellest on ka väga keeruline pidada tähtajaks. Sellise lepingu puhul ei ole korraline üürilepingu tingimuste osas läbirääkimisi, kuna ülesütlemine üldjuhul lepingu olemusest selge regulatsioon puudub ning üürileandja saab tulenevalt ette nähtud, välja arvatud juhul, kui seetõttu esitada väga ebamõistlikke tingimusi pooled on selles eraldi kokku leppinud. seoses korralise ülesütlemisega. Siin oleks hea ja Seetõttu ei ole põhjendatud kehtestada tegelikult ka vajalik kehtestada mingi ajaline lagi, seaduses üldist ülempiiri äriruumi tähtajalise milline võiks näiteks olla mitte pikem kui üürilepingu korralise ülesütlemise 6 kuud. etteteatamistähtajale olukorras, kus korralise Eelnevast tulenevalt võiks võlaõigusseaduse 5 jagu ülesütlemise võimalus ise põhineb eeskätt täiendada täiendava sättega „Tähtajalise äriruumi poolte kokkuleppel. 24  üürilepingu korraline ülesütlemine“ järgmises Äriruumi üürilepingutes on lepinguvabadusel sõnastuses: “Tähtajalise äriruumi üürilepingu suurem kaal kui eluruumi üürilepingutes ning korralisel ülesütlemisel ei saa ülesütlemisest tegemist on sageli professionaalsete etteteatamise tähtaeg olla pikem kui kuus kuud.” lepingupooltega, kellel on võimalik lepingu sõlmimisel hinnata kokkulepitava tähtaja, ülesütlemistingimuste ja etteteatamistähtaegade majanduslikku mõju. Pikaajalistes äriruumi üürisuhetes võib pikem etteteatamistähtaeg olla põhjendatud näiteks üürileandja investeeringute, äriplaani, ruumide kohandamise või asendusüürniku leidmise vajadusega. Seaduses üldise kuuekuulise ülempiiri kehtestamine võiks seetõttu piirata poolte võimalust kujundada lepingutingimusi konkreetse ärisuhte vajadustele vastavalt. Kui konkreetne ülesütlemistingimus on erandlikult ebamõistlikult koormav või vastuolus hea usu põhimõttega, on selle hindamiseks olemas üldised võlaõiguslikud kaitsemehhanismid. 39. Kehtiv õigus ei reguleeri üüri ülemäärast tõstmist Mitte arvestatud. äriruumi üürilepingu puhul. See on aga äriruumi üürisuhte puhul sama oluline nagu see on eluruumi Käesoleva eelnõu eesmärk ei ole äriruumide üürisuhte puhul. Ehk siis oleks põhjendatud üüriregulatsiooni terviklik muutmine ega rakendada eluruumide üüri ülemäärase tõstmise ja äriruumi üürilepingutele eluruumi selle vaidlustamisele sarnast regulatsiooni nagu see üürilepingute kaitsenormide laiendamine, vaid on eluruumide puhul (VÕS § 301 ja 302). Seega kitsamalt eluruumi üürilepingu lõppemise, oleks see küsimus kõige lihtsamini lahendatav läbi eluruumi vabastamise ja sellega seotud võlaõigusseaduse §-de 301 ja 302 muutmise menetluslike küsimuste lahendamine. rakendades kõnealuseid §-e ka äriruumi VÕS §-d 301 ja 302 reguleerivad eluruumi üüri üürilepingutele. ülemäärast suurust ja selle vaidlustamist. Tegemist on eluruumi üürniku kaitseks kehtestatud normidega, mille eesmärk on tasakaalustada eluruumi üürisuhtes üürileandja ja üürniku positsioone, arvestades muu hulgas eluruumi kasutamise seost isiku kodu ja igapäevase elukorraldusega. Äriruumi üürilepingutes on lepinguvabadusel ja poolte enda vastutusel lepingu majanduslike tingimuste hindamisel suurem kaal, kuivõrd tegemist on üldjuhul majandus- või kutsetegevuses sõlmitavate lepingutega. JDM ei pea põhjendatuks laiendada käesoleva eelnõu raames VÕS §-de 301 ja 302 regulatsiooni äriruumi üürilepingutele. Selline muudatus tähendaks äriruumi üüriregulatsiooni sisulist ümberkujundamist ning sekkumist poolte vabadusse leppida kokku äriruumi kasutamise majanduslikes tingimustes. 25 Rendin OÜ 39. Ühekordse makseviivituse korral on muudatuse Arvestatud osaliselt. mõju minu hinnangul kiirendav ning selles osas kooskõlas seletuskirjas kirjeldatuga. Kehtiva Nõustume, et seletuskirjas on asjakohane õiguse järgi saab ülesütlemismenetlust alustada selgemalt eristada kahte olukorda: esiteks alles siis, kui üürnik on jätnud tasumata kahe ühekordne makseviivitus, mille korral järjestikuse maksetähtpäeva üüri või kavandatav regulatsioon võimaldab kommunaalkulusid, st pärast teise makseviivituse ülesütlemise menetlust algatada varem kui tekkimist. Sellele lisandub veel 14-päevane tähtaeg kehtiva õiguse järgi, ning teiseks korduvad võlgnevuse tasumiseks. Eelnõu kohaselt tekib makseviivitused, mille korral üürnik tasub ülesütlemise alus juba esimese makseviivituse võlgnevuse iga kord täiendava tähtaja jooksul. korral ning üürnikule antakse võlgnevuse Kavandatava VÕS § 316 lõigete 1 ja 3 eesmärk kõrvaldamiseks 30 päeva. Seega võib üürisuhe on anda üürileandjale võimalus reageerida ühekordse makseviivituse korral lõppeda kehtivast makseviivitusele varem ning mitte siduda õigusest ligikaudu kahe nädala võrra varem, kui ülesütlemise algatamist üksnes kahe üürileandja annab hoiatuse ja ülesütlemisavalduse järjestikuse maksetähtpäeva möödumisega. ühe dokumendina korraga välja, määrates 30- Samal ajal säilib üürniku kaitseks täiendava päevase tähtaja. tähtaja andmise kohustus. Seetõttu ei ole Siiski tuleb arvestada, et kuna kavandatav 30- muudatuse eesmärk võimaldada lepingu päevane tähtaeg on pikkuselt ligilähedane kohest lõpetamist iga lühiajalise hilinemise tavapärase igakuise maksetsükliga, jõuab selle korral, vaid luua selgem ja varasem tähtaja lõpuks harilikult kätte ka järgmine menetluslik raam olukordadeks, kus võlgnevus maksetähtpäev. Näiteks kui üürnik jätab kuu 15. jääb kõrvaldamata. kuupäeval üüri tasumata ja üürileandja annab talle Nõustume tähelepanekuga, et 30-päevase juba järgmisel päeval 30-päevase tähtajaga täiendava tähtaja tõttu võib ühekordse jätkuva hoiatuse ja ülesütlemisavalduse, jõuab tähtaja makseviivituse korral järgmine maksetähtpäev lõpuks kätte ka järgmine, sama kuupäeva saabuda enne täiendava tähtaja möödumist maksetähtpäev. Kui üürnik ei ole selleks ajaks ning lepingu lõppemise hetkeks võib tasunud ka seda makset, on tal lepingu lõppemise võlgnevus olla kasvanud suuremaks kui üks hetkel tegelikult võlgu juba kahe kuu eest, mitte kuu. See ei muuda siiski asjaolu, et kavandatav ühe kuu eest. Praktikas tähendab see, et lepingu regulatsioon võimaldab üürileandjal lõppemise hetkel kogunenud võlgnevuse suurus ei rikkumisele reageerida varem ning annab pruugi ühekordse jätkuva makseviivituse korral üürnikule samal ajal pikema ja selgema tähtaja kehtiva õigusega võrreldes oluliselt väheneda – rikkumise kõrvaldamiseks. erinevus seisneb peamiselt menetluse kiiruses Korduvate makseviivituste puhul tuleb (ligikaudu kaks nädalat), mitte selles, kui suureks arvestada, et kui üürnik tasub võlgnevuse iga võlgnevus enne lepingu lõppemist jõuab kasvada. kord täiendava tähtaja jooksul, ei lõpe leping Korduvate (krooniliste) makseviivitustega üürniku VÕS § 316 lõigete 1 ja 3 alusel. Sellises puhul on olukord teine. Kui üürnik tasub olukorras võib tähtsust omada VÕS § 316 lõige võlgnevuse iga kord täiendava tähtaja jooksul, ei 5, mis võimaldab lepingu üles öelda täiendavat lõpe leping § 316 lõigete 1 ja 3 alusel – tähtaega andmata juhul, kui üürnik on eelneva ülesütlemise alus langeb tasumisel ära ning aasta jooksul vähemalt kahel korral täitnud üürisuhe jätkub. Sellisel juhul jääb lepingu kohustuse alles täiendava tähtaja jooksul või lõpetamise võimalus sõltuma jätkuvalt lõikest 5, pärast seda. JDM hinnangul on sellise mis lubab lepingu üles öelda täiendavat tähtaega regulatsiooni eesmärk reageerida just andmata alles siis, kui üürnik on eelnenud aasta korduvatele maksedistsipliini rikkumistele, jooksul vähemalt kahel korral täitnud kohustuse mitte üksnes ühekordsele või juhuslikule üksnes täiendava tähtaja jooksul või pärast seda. viivitusele. Lisaks tuleb tähele panna, et eelnõu ei kiirenda Seletuskirja täiendatakse selgitusega, et mitte üksnes senist tsüklit, vaid laiendab oluliselt kavandatava muudatuse ajaline mõju ei seisne 26  isikute ringi, kelle suhtes § 316 üldse kohaldub. igas olukorras lepingu tegeliku lõppemise Kehtiva õiguse kohaselt ei teki ülesütlemise alust samaväärses kiirenemises, vaid eelkõige üldse, kui üürnik tasub võla ära enne teist selles, et üürileandjal tekib võimalus järjestikust viivitust – selline üürnik ei jõuagi makseviivitusele varem reageerida ja kunagi lõike 1 punkti 1 koosseisu alla. Eelnõu järgi ülesütlemismenetlust alustada. Eelkõige tekib alus juba esimesest hilinemisest, mistõttu korduvate makseviivituste korral, kus üürnik satuvad senisest tunduvalt laiema ringi üürnikud tasub võlgnevuse iga kord täiendava tähtaja (sh need, kes on korduvalt vaid mõne päeva võrra jooksul, võib muudatuse praktiline mõju hiljaks jäänud) esimest korda üldse selle normi sõltuda maksetähtpäevade paiknemisest, kohaldamisalasse. võlgnevuse tasumise ajast ja VÕS § 316 lõike Seletuskirjast ei nähtu, et oleks analüüsitud, kas 30- 5 kohaldumise eeldustest. päevase täiendava tähtaja kehtestamine võib praktikas neutraliseerida ülesütlemismenetluse varasema algatamise mõju krooniliste makseviivitustega üürnike puhul. Ei ole välistatud, et sellistel juhtudel ei kujune kavandatav regulatsioon kehtivast õigusest kiiremaks või kujuneb see isegi aeglasemaks. Palve täiendada seletuskirja võrdleva analüüsiga selle kohta, kui kiiresti võimaldab kavandatav § 316 lõigete 1 ja 3 regulatsioon üürisuhte reaalselt lõpetada (mitte ülesütlemise menetluse algatada) võrreldes kehtiva õigusega olukorras, kus üürnik tasub võlgnevuse iga kord täiendava tähtaja jooksul (korduv/krooniline makseviivitus); 40. Seletuskirjas on märgitud, et § 316 lõike 5 Arvestatud osaliselt. regulatsioon jääb muutmata. See on õige üksnes sõnastuse tasandil. Sisuliselt nihkub lõike 5 JDM nõustub märkusega, et VÕS § 316 lõike kohaldamise lävi märkimisväärselt, kuna selle 5 praktilist kohaldamist tuleb hinnata koos koosseis viitab lõigetele 1 ja 3, mida eelnõuga lõike 1 kavandatavate muudatustega. Kuigi muudetakse. Kuna lõike 1 muudatus võimaldab lõike 5 sõnastust eelnõuga ei muudeta, võib nõuda võlgnevuse kõrvaldamist juba esimesest lõike 1 muutmine mõjutada seda, millistel viivituspäevast ja lõike 3 tähtaeg lüheneb tsüklina juhtudel tekib varasem täiendava tähtaja (üks viivitus + 30 päeva senise kahe viivituse + 14 andmise olukord. päeva asemel), võib lõikes 5 nõutav kahekordne Eelnõu täpsustatakse selliselt, et loobutakse "tasumine alles täiendava tähtaja jooksul" „olulise osa“ eraldi lahendusest ning § 316 koguneda aasta jooksul senisest kiiremini ja lõike 1 alused sõnastatakse kitsamalt. See tunduvalt kergemate rikkumiste pinnalt. See vähendab riski, et lõike 5 kohaldamise alus tähendab, et lõige 5 võib edaspidi kohalduda ka võiks kujuneda väga väikeste või juhuslike olukordades, mis ei ole seotud pahatahtlikkusega, makseviivituste põhjal. vaid üksikute lühiajaliste ja üürnikust sõltumatutel Lõike 5 eesmärk jääb ka edaspidi reageerida põhjustel tekkinud hilinemistega (nt kui üürnik korduvatele ja sisuliselt olulistele tasub kaks korda mõnepäevase hilinemisega, kuid maksekohustuse rikkumistele, mitte anda alust mõlemal korral pärast seda, kui üürileandja on lepingu ülesütlemiseks täiendavat tähtaega jõunud oma hoiatuse viivitamatult välja saata). andmata üksikute, vähese tähtsusega või Sellisel juhul võib üürileandjal tekkida õigus leping objektiivselt vabandatavate hilinemiste korral. täiendavat tähtaega andmata üles öelda, ilma et Seletuskirja täiendatakse selgitusega, et lõike 5 varasemad rikkumised oleksid iseloomult viidanud kohaldamisel tuleb arvestada rikkumiste pahatahtlikule käitumisele. 27  Palve analüüsida ja vajadusel korrigeerida § 316 sisulist olulisust, võlgnevuse ulatust ja hea usu lõike 5 koosseisu, arvestades, et lõigete 1 ja 3 põhimõtet. muutmise tõttu langeb selle kohaldamise lävi JDM ei pea praeguses etapis vajalikuks VÕS § sisuliselt oluliselt, sh võib see hõlmata ka harvu, 316 lõike 5 eraldi muutmist, kuna lõike 1 lühiajalisi ja mittepahatahtlikke hilinemisi. kitsam sõnastamine ja „olulise osa“ lahendusest loobumine vähendavad märkuses kirjeldatud probleemi. Samas avatakse seletuskirjas selgemalt lõike 5 eesmärk ja selle seos lõikega 1. 41. Kehtivas õiguses on § 316 lõike 1 punktid 1–3 üles Arvestatud. ehitatud eri alustele: punkt 1 seob ülesütlemise õiguse makseviivituse kestusega (kaks järjestikust JDM nõustub märkusega, et kavandatud VÕS maksetähtpäeva), punktid 2 ja 3 aga võlgnevuse § 316 lõike 1 punktide 1–3 omavaheline suhe suurusega (kahe kuu vastav summa) – sõltumata ei olnud piisavalt selge ning punktide 2 ja 3 sellest, mitmel maksetähtpäeval viivitus on iseseisev tähendus võis muutuda küsitavaks. tekkinud. Sellisel eristusel on kehtivas õiguses Kui ülesütlemise alus seotakse juba ühe kuu selge iseseisev tähendus. Eelnõu kohaselt tekib ulatuses võlgnevusega, ei ole põhjendatud punkti 1 alusel ülesütlemise alus juba mis tahes säilitada mitut osaliselt kattuvat alust viisil, (ühekordse) makseviivituse korral. Sellest mis muudab regulatsiooni keerukaks ja võib tulenevalt ei ole seletuskirjast selge, milline tekitada tõlgendusvaidlusi. iseseisev regulatiivne tähendus jääb alles Eelnõu muudetakse selliselt, et § 316 lõike 1 punktidele 2 ja 3, mis seovad ülesütlemise õiguse aluseid tõmmatakse koomale. Eesmärk on ühe kuu võlgnevuse ületamisega – juhtum, mil koondada regulatsioon selgemaks ja vältida võlgnevus ületab ühe kuu summa, on praktiliselt olukorda, kus samasisuline võlgnevus võib alati juba ka punkti 1 tähenduses makseviivitus. formaalselt kuuluda mitme erineva punkti alla. Punktid 2–3 säilitavad iseseisva tähenduse Ühtlasi loobutakse „olulise osa“ eraldi eeldatavasti üksnes kitsas erijuhul, kus üürnik teeb määratlemisest. osamakseid viisil, mille korral formaalset Seletuskirjas selgitatakse, et muudatuse tähtpäevaviivitust ei teki, kuid akumuleerunud võlg eesmärk on võimaldada üürileandjal ületab siiski ühe kuu summa. reageerida vähemalt ühe kuu ulatuses Palve selgitada seletuskirjas § 316 lõike 1 punktide rahalisele võlgnevusele, kuid mitte 2 ja 3 iseseisvat regulatiivset tähendust ja võimaldada eluruumi üürilepingu erakorralist vajalikkust punkti 1 kavandatava sõnastuse kõrval, ülesütlemist väikese, juhusliku või või kaaluda nende sätete ümbersõnastamist. marginaalse makseviivituse tõttu. Ülesütlemisõiguse kasutamine peab ka edaspidi olema kooskõlas hea usu põhimõttega ja konkreetse juhtumi asjaoludega. 42. Kehtiva õiguse kohaselt on vabatahtliku täitmise Selgitatud. tähtaja andmine kohtu jaoks võimalus, mitte kohustus, ning seletuskirja kohaselt kasutatakse Muudatuse tulemusena eeldatavasti väheneb seda võimalust praktikas harva ("nii mõnelgi juhul vajadus täitemenetlust algatada, kuivõrd on kohus siiski ka praegu... tähtaja andnud"). vabatahtliku täitmise tähtaja annab kohtutäituri Valdaval osal juhtudest annab kuni kolmekuulise asemel kohus ja eeldades, et kohtulahend tähtaja seega alles kohtutäitur täitemenetluses. täidetakse vabatahtliku täitmise tähtaja Seletuskirja enda arvutus üürileandja saamata jooksul. Kui täitemenetlust ei algatata, ei teki jäänud tulu kohta lähtub just sellest kehtivast täitemenetluse kulusid. Kui täitemenetlus praktikast ja arvestab kuni kolmekuulist siiski algatatakse, on täitemenetluse protsess täitemenetluslikku tähtaega täies mahus oma 8,5– lühem, sest senist 30-päevast vabatahtliku 11-kuulises koguhinnangus. Eelnõu järgi annab täitmise tähtaega täitemenetluses edaspidi ei sama kuni kolmekuulise tähtaja edaspidi kohus, anta. 28  mitte kohtutäitur. Ajaperiood ise sellest ei kao ega lühene – see üksnes nihkub menetluse ühest etapist teise. Seletuskirja väide, et muudatus "lühendab selgelt täitemenetlust", kehtiks täies ulatuses vaid juhul, kui kohus ja kohtutäitur oleksid varem andnud tähtaja kumuleeruvalt, s.t kumbki eraldi. Seletuskirja enda andmetel see nii valdavalt ei toimu. Mistõttu protseduuri kiirendamise eesmärk jääb saavutamata. Soovitan täiendada mõjuanalüüsi hinnanguga, kui suures osas juhtumitest kohus on tähtaja juba praegu andnud, ning arvutada selle põhjal, milline on muudatuse tegelik, mitte nimeline ajaline kokkuhoid. 43. Kavandatava TsMS § 445 lõike 1¹ kohaselt võib Mitte arvestatud, selgitatud. kohus poole taotlusel mõjuval põhjusel muuta vabatahtliku täitmise tähtaega ka pärast TsMS § 2 kohaselt on tsiviilkohtumenetluse kohtulahendi jõustumist, sealhulgas seletuskirja ülesanne mh tsiviilasja lahendamine mõistliku kohaselt ka tähtaja pikendamise suunas. Eelnõu ega aja jooksul. Kohus juhib menetlust ja ei luba seletuskiri ei näe ette tähtaega, mille jooksul kohus menetlusosalisel ega tema esindajal või peab sellise taotluse lahendama, ega piira, mitu nõustajal õigusi kuritarvitada, menetlust korda või millistel alustel taotlust esitada saab. venitada ega kohut eksitusse viia (TsMS § 200 Praktikas tähendab see uut formaalset kanalit, mille lg 2). Valdkondlike vaidlustele taotluste kaudu kohustatud pool saab menetlust venitada, esitamise või menetlemise erikordade või ning selle kestus ei ole ette teada. piirangute kehtestamine killustab õigust ja ei Ettepanek on kaaluda TsMS § 445 lõikesse 1¹ ole õigussüstemaatiliselt põhjendatud. Iga tähtaja, mille jooksul kohus peab tähtaja muutmise kiirendatud menetlus toimub teiste menetluste taotluse lahendama, ning selguse huvides ka ressursi arvelt. Iga kohtuvaidluse liigi puhul on taotluste arvu või aluste piiramist, et vältida tegemist põhiõiguste kaitsmise ja menetluse venitamist. teostamisega. Eluruumi vabastamise vaidluse Lisaks nähakse TsMS § 448 lõike 1 punktiga 6 ette puhul tuleb arvestada ka üürniku täiendava otsuse tegemise vajadus juhuks, kui põhiõigustega, tegemist ei ole tingimata ka kohus on tähtaja määramata jätnud. Kuna kohustus formaalsete vaidlustega ega vaidlustega, mis laieneb kõigile kinnisasja väljaandmise, oleks olulisem nt omandiõiguse tunnustamise, üleandmise või vabastamise vaidlustele – mis lepinguvälise kahju hüvitamise või töötasu seletuskirja enda andmetel on valdavalt hoopis nõudmise vaidlustest. Riigikogu võttis alles muud vaidlused kui üürivaidlused (endised 17.06.2026 vastu paketi muudatusi elukaaslased, pärimisvaidlused, müügilepingu kohtumenetluse kiirendamiseks. rikkumised), on menetluslike puuduste ja seeläbi täiendavate otsuste tekkimise tõenäosus praktikas arvestatav. Palun seletuskirjas hinnata nende kahe uue mehhanismi (tähtaja muutmine ja täiendav otsus) potentsiaalset venitavat mõju üürivaidlustele. 44. Kui eelnõu ainsad sisulised ajalised muudatused on Selgitatud. (a) § 316 rikkumise-ja-ülesütlemise vahelise aja lühendamine ning (b) täitmisjärgse tähtaja Eelnõu eesmärk ei ole lühendada ümbertõstmine kohtutäiturilt kohtule (mille reaalne kohtumenetlust ennast, vaid võimaldada mõju on punkti 1 kohaselt küsitav), siis jääb kogu üürileandjal alustada ülesütlemismenetlust ahela kõige mahukam komponent – kohtumenetlus varem ning vältida vabatahtliku täitmise ise – sisuliselt muutumatuks. Pean vajalikuks tähtaja määramist alles täitemenetluses. 29  lisada, et 2–4-kuuline hinnang tundub praktikas Kohtumenetluse tegelik kestus sõltub liiga optimistlik. Seletuskirjas toodud arv pärineb konkreetse asja asjaoludest ja võimalikust sisuliselt Tallinna üürikomisjoni statistikast (2025. edasikaebamisest. Kohtu- ja üürikomisjoni aastal 11 eluruumi vabastamise nõuet sisaldanud statistika ei kajasta kohtuväliselt lahendatud menetlust), mitte laiemast maakohtute praktikast, juhtumeid, kuid nende hulga ja kuhu jõuab valdav osa Tallinna-välistest menetluskestuse kohta puuduvad väljatõstmisvaidlustest. Minu enda ja kolleegide usaldusväärsed andmed. praktilise kogemuse põhjal kulub maakohtus kogu kohtumenetlusele (hagi esitamisest jõustunud lahendini, arvestades ka tavapäraseid menetlustähtaegu, vasturepliike ja edasikaebusi) pigem 6–8 kuud isegi väga soodsalt kulgenud asjades, mitte 2–4 kuud. Sellele lisanduvad veel eelnev lepingu ülesütlemise protsess ning järgnev jõustumis- ja täitemenetlusperiood, mida on käsitletud eespool. Kohtute statistika ei pruugi kajastada kõiki puuküürnike juhtumeid. Arvestades menetluste kestust ja sellega kaasnevaid kulusid, püüavad turuosalised kohtumenetlust võimaluse korral vältida – osa saavutab seadusliku kompromissi kokkuleppe teel, osa võib paraku kasutada ka õigusvastaseid omakohumeetmeid. Seetõttu ei saa üksnes kohtu- või üürikomisjoni statistikale tuginedes teha kaugeleulatuvaid järeldusi probleemi tegeliku ulatuse või eelnõu mõju kohta. Soovitus on kontrollida seletuskirjas toodud 2–4- kuulist kohtumenetluse kestuse hinnangut laiema valimi alusel (kõik maakohtud, mitte üksnes Tallinna üürikomisjon), kuivõrd praktikakogemus viitab pigem pikemale kestusele eriti väljaspool pealinna, ning arvestada, et kohtu- ja üürikomisjoni statistika ei kajasta tõenäoliselt kõiki puuküürnike juhtumeid, kuna osa vaidlusi lahendatakse just menetluse pikkuse ja kulukuse tõttu kohtuväliselt. 45. Võlanõuete menetlemiseks on Mitte arvestatud. tsiviilkohtumenetluses olemas kiirendatud menetlusvorm, maksekäsu kiirmenetlus, mis Kohtumenetluse ressurss on piiratud ja iga lahendab paljude võlausaldajate probleemid vaidlus on selle osapooltele kõige olulisem. oluliselt kiiremini kui tavaline hagimenetlus. Kohtule iga tähtaja kehtestamine toimuks Analoogset kiirendatud menetlust üürileandja teiste vaidluse liikide menetlusaja ja -ressursi jaoks valduse tagastamiseks praegu ei eksisteeri arvelt. Riik peab prioriteetseteks lastega ning eelnõu seda ka ei loo. Minu hinnangul tuleks seonduvaid ja maksejõuetusmenetluse asju. kaaluda eraldi, spetsialiseeritud ja kiirendatud Lihtsustatud formaalne kord on loodud menetlusvormi (nt eraldi instantsi) loomist, mis maksekäsu kiirmenetluses väiksemate tegeleks üksnes üürilepingu lõppemisest tulenevate vaidlustamata rahasummade väljamõistmiseks valduse tagastamise ja väljatõstmise nõuetega, ja lihtmenetluses väiksema varalise väärtusega eesmärgiga hoida menetluse koguaeg (sh kohtus) vaidluste lahendamiseks. Iga kohtuvaidluse alla kolme kuu. liigi puhul on tegemist põhiõiguste kaitsmise ja teostamisega. Eluruumi vabastamise vaidluse 30  puhul tuleb arvestada ka üürniku põhiõigustega, tegemist ei ole tingimata ka formaalsete vaidlustega ega vaidlustega, mis oleks olulisem nt omandiõiguse tunnustamise, lepinguvälise kahju hüvitamise või töötasu nõudmise vaidlustest. Igale valdkondliku vaidluse liigile erineva menetluskorra loomine ei ole ka õigussüstemaatiliselt põhjendatud, see killustab õigust. Kohtumenetluse kiirendamiseks võttis Riigikogu alles 17.06.2026 vastu paketi muudatusi. 46. Kehtiv ja kavandatav § 325 sätestab selged Arvestatud osaliselt. vorminõuded üürilepingu ülesütlemisavaldusele (sh nõutav sisu ja vaidlustamisviide). Seevastu § JDM nõustub, et VÕS § 316 lõikes 3 nimetatud 316 lõikes 3 nimetatud täiendava tähtaja andmisega hoiatus peab olema üürniku jaoks selge ning kaasnevale hoiatusele analoogseid sisunõudeid ei sellest peaks nähtuma võlgnevuse sisu, selle ole kehtestatud ega kavandata ka eelnõuga. Teen kõrvaldamiseks antud tähtaeg ja võlgnevuse ettepaneku kaaluda hoiatusele minimaalse kõrvaldamata jätmise võimalik tagajärg ehk sisunõude kehtestamist, mis kohustaks üürileandjat üürilepingu erakorraline ülesütlemine. Samas lisama hoiatusse teabe võlgnevuse tasumata ei pea JDM põhjendatuks kehtestada jätmisega kaasnevatest õiguslikest tagajärgedest. hoiatusele samaväärseid detailseid See suurendaks üürniku teadlikkust olukorra vorminõudeid nagu VÕS §-s 325 sätestatud tõsidusest ja aitaks vältida hilisemaid vaidlusi ülesütlemisavaldusele, kuna hoiatus ei lõpeta hoiatuse piisavuse üle. lepingut, vaid annab üürnikule enne ülesütlemist täiendava võimaluse rikkumine kõrvaldada. Seletuskirja täiendatakse vastava selgitusega. 47. Kehtiv ega kavandatav õigus ei täpsusta asjaolusid, Mitte arvestatud. mille esinemisel oleks üürnikul õigus üürilepingust senisest kiiremini (nt ühekuulise etteteatamisega) Käesoleva eelnõu eesmärk ei ole eluruumi taganeda. Praktikas esineb ootamatuid elumuutusi üürilepingu ülesütlemise regulatsiooni – näiteks pereliikme surm, töökaotus või muu terviklik ümberkujundamine ega uute üürniku- sissetulekut oluliselt vähendav sündmus, mis ei poolsete erakorralise ülesütlemise aluste anna üürnikule võimalust konkreetset eluruumi kehtestamine, vaid kitsamalt üürilepingu enam ülal pidada, kuid mis ei anna talle ka kehtiva lõppemise, eluruumi vabastamise ja sellega õiguse kohaselt õigust lepingust kiiremas korras seotud menetluslike küsimuste lahendamine. taganeda. Kehtiv õigus võimaldab üürilepingu Teen ettepaneku kaaluda seaduses sellise erakorralist ülesütlemist mõjuval põhjusel erakorraliste asjaolude loetelu kehtestamist, mis VÕS § 313 alusel. Selle sätte kohaselt võib annaks üürnikule teatud tingimustel õiguse leping kumbki lepingupool üürilepingu mõjuval lühema etteteatamistähtajaga üles öelda. Selline põhjusel üles öelda, kui kõiki asjaolusid ja muudatus tasakaalustaks eelnõuga kavandatavat mõlema poole huve arvestades ei saa lepingu üürileandja õiguste tugevdamist ning aitaks vältida jätkamist kuni kokkulepitud tähtajani või olukordi, kus üürnik on sunnitud jätkama lepingut, korralise ülesütlemiseni mõistlikult eeldada. mida ta majanduslikult enam kanda ei suuda. Seega ei ole välistatud, et erandlikel juhtudel võib ka üürniku isikliku või majandusliku olukorra oluline ja ootamatu muutus olla osa mõjuva põhjuse hindamisest. JDM ei pea siiski põhjendatuks sätestada seaduses eraldi loetelu elusündmustest, nagu 31  pereliikme surm, töökaotus või sissetuleku oluline vähenemine, mis annaksid üürnikule automaatselt õiguse leping lühema etteteatamistähtajaga üles öelda. Sellised olukorrad võivad olla väga erineva raskuse, kestuse ja mõjuga ning nende õiguslik hindamine eeldab konkreetse juhtumi asjaolude kaalumist. Näitlik või ammendav loetelu võiks tekitada uusi vaidlusi selle üle, kas konkreetne sündmus kuulub loetellu, kas selle mõju on piisav ning milline etteteatamistähtaeg oleks õiglane. Samuti tuleb arvestada üürileandja õigustatud huviga lepingu kindluse ja üürieseme kasutusse andmisest saadava tulu prognoositavuse vastu. Kui üürnikul oleks seadusest tulenev laiem võimalus majandusliku olukorra muutumise tõttu leping ühepoolselt lühendatud etteteatamistähtajaga lõpetada, võiks see ebaproportsionaalselt suurendada üürileandja riski, eriti tähtajaliste üürilepingute puhul. Seetõttu leiab JDM, et kehtiv VÕS § 313 üldine mõjuva põhjuse regulatsioon võimaldab erandlikke olukordi piisavalt paindlikult hinnata ning täiendava eraldi loetelu kehtestamine ei ole käesoleva eelnõu raames põhjendatud. 48. Teen ettepaneku kaaluda seadusesse või selle Arvestatud osaliselt. rakendusaktidesse loomuliku amortisatsiooni orientatsiooniliste määrade lisamist, tuginedes nt JDM nõustub, et üürilepingu lõppemisel olemasolevale üürikomisjoni praktikale (nt otsus nr esemete kahjustumise, kulumise või 11-1/82/16), mille kohaselt on pehme mööbli puhul asendamisega seotud nõuete hindamisel tuleb lähtutud orienteeruvalt 10-protsendisest aastasest eristada üürniku põhjustatud kahjustust asja kulumismäärast; analoogia korras võiks kaaluda tavapärasest kulumisest. Üürnik ei vastuta asja kõva mööbli jaoks pikemat, näiteks 5-protsendist loomuliku amortisatsiooni eest ega pea kulumise perioodi. Sarnast loogikat võiks kaaluda kandma üürileandja kulusid ulatuses, milles ka kodutehnika puhul. Näiteks võiks pärast seadme need tulenevad eseme tavapärasest tavapärase kasutusea möödumist (nt ligikaudu kasutamisest, vanusest või kasutusea seitse aastat, sõltuvalt seadme liigist) eeldada, et lõppemisest. Samuti ei saa kahju hüvitamise selle rike võib olla tingitud tavapärasest eesmärk olla see, et üürileandja saab vana või amortisatsioonist ja kasutusea lõppemisest, kui juba osaliselt amortiseerunud eseme asemel puuduvad tõendid üürniku põhjustatud kahjustuse üürniku kulul uue eseme täies väärtuses. või väärkasutuse kohta. Sellisel juhul ei oleks JDM ei pea siiski põhjendatuks sätestada põhjendatud eeldada, et üürnik peab kandma kogu seaduses või rakendusaktis mööbli, seadme asendamise maksumuse, kuna tegemist kodutehnika või muude esemete kohta üldisi võib olla eseme loomuliku vananemise, mitte amortisatsioonimäärasid. Sellised määrad üürniku rikkumise tagajärjega. sõltuvad väga palju konkreetse eseme liigist, kvaliteedist, vanusest, seisukorrast üürisuhte alguses, kasutusintensiivsusest, hooldusest 32  ning konkreetsetest lepingu asjaoludest. Üldiste protsendimäärade kehtestamine võiks seetõttu tekitada praktikas uusi vaidlusi ning viia ebaõiglaste tulemusteni nii üürniku kui ka üürileandja suhtes. Kahju hüvitamise nõude olemasolu ja ulatust tuleb hinnata konkreetse juhtumi asjaolude põhjal. Seejuures saab praktikas arvesse võtta ka üürikomisjoni ja kohtute kujunenud praktikat, sh seda, millises ulatuses on konkreetse eseme väärtus üürisuhte kestel tavapärase kasutamise tõttu vähenenud. Kui üürileandja nõuab kahjustatud või rikkis eseme asendamise või parandamise kulude hüvitamist, peab ta üldiste tõendamiskoormise reeglite järgi tõendama nii kahju tekkimise, selle seose üürniku kohustuse rikkumisega kui ka kahju suuruse. Kommenteeritava eelnõu eesmärk ei ole üürilepingu eseme kulumise, amortisatsiooni ega kahju hüvitamise üldreeglite terviklik ümberkujundamine, vaid kitsamalt üürilepingu lõppemise, eluruumi vabastamise ja sellega seotud menetluslike küsimuste lahendamine. Seetõttu ei pea JDM käesoleva eelnõu raames põhjendatuks seadusesse või rakendusakti üldiste amortisatsioonimäärade lisamist. Küll aga võib seletuskirjas vajaduse korral täpsustada, et üürniku vastutuse hindamisel tuleb eristada tavapärast kulumist üürniku põhjustatud kahjustusest ning vältida kahju hüvitamise kaudu üürileandja põhjendamatut rikastumist. 49. Samuti võiks seadus või selle rakenduspraktika Mitte arvestatud. anda selgemad juhised taastusremondi kulude arvestamiseks. Ka juhul, kui üürnik on tekitanud Käesoleva eelnõu eesmärk ei ole reguleerida puuduse, peaks hüvitatava kahju suuruse üürieseme kahjustumise, tavapärase kulumise, määramisel arvestama üürisuhte kestust ja eseme taastusremondi ega kahju hüvitamise tavapärast kulumist. Taastusremondi või üldküsimusi, vaid lahendada kitsamalt asendamise maksumus, mis oleks fikseeritud üürilepingu lõppemise ja eluruumi näiteks hinnapakkumistega, ei peaks automaatselt vabastamisega seotud menetluslikke küsimusi. olema täielikult üürniku kanda, vaid seda võiks Sisuliselt sõltub taastusremondi või vähendada vastavalt üürisuhte kestusele asendamise kulu hüvitamine konkreetse asja kindlaksmääratud indeksi või protsendiga, liigist, vanusest, seisukorrast, vältimaks olukorda, kus üürileandja saab kasutusintensiivsusest ja kahjustuse põhjusest. kahjustunud asja asemel sisuliselt uue asja üürniku Üldiste protsentide või indeksite sätestamine kulul. Seejuures tuleks arvestada, et tavapärane ilma põhjalikuma analüüsita võiks tekitada kulumine sõltub ka üürisuhte kestusest – see, mis uusi vaidlusi ning viia ebaõiglaste tulemusteni võib olla loomulik viieaastase kasutuse järel, ei ole nii üürniku kui ka üürileandja suhtes. Kui üldjuhul loomulik viiekuulise kasutuse korral, ning sellise regulatsiooni vajadust peetakse edaspidi 33  vastupidi ei saa pikaajalise üürisuhte lõppedes põhjendatuks, tuleks seda käsitleda eraldi eeldada, et üürnik taastab kõik esemed üüriõiguse või kahju hüvitamise reeglite uueväärsesse seisukorda, kui selles ei ole enne terviklikuma analüüsi raames. üürisuhte algust sõnaselgelt kokku lepitud. Sellise loogika rakendamise piirid võiks seadusandja sätestada. TKM Grupp AS 50. Ettepanek võimaldada äriruumi üürilepingu Mitte arvestatud. lõppemisel üürileandjal tõhusamalt taastada äriruumi valdus olukorras, kus üürnik jätab Käesoleva eelnõu eesmärk ei ole äriruumide äriruumi õigusliku aluseta tagastamata. üüriregulatsiooni terviklik muutmine, vaid kitsamalt eluruumi üürilepingu lõppemise, eluruumi vabastamise ja sellega seotud menetluslike küsimuste lahendamine. Seetõttu ei pea JDM põhjendatuks täiendada eelnõu regulatsiooniga, mis annaks äriruumi üürileandjale senisest ulatuslikuma võimaluse taastada äriruumi valdus olukorras, kus üürnik jätab äriruumi pärast lepingu lõppemist tagastamata. Kuigi äriruumi üürilepingu puhul ei ole tegemist üürniku kodu puutumatuse kaitsega samas tähenduses nagu eluruumi üürilepingu puhul, ei tähenda see, et üürileandjal peaks olema õigus vaidluse korral äriruumi valdus ühepoolselt tagasi võtta või kasutada selleks seaduses eraldi lihtsustatud mehhanismi. Valdus on Eesti õiguses iseseisvalt kaitstav õigushüve ning omaabi kasutamine on lubatav üksnes asjaõigusseaduses sätestatud kitsastel eeldustel. Kui poolte vahel on vaidlus lepingu lõppemise, valduse tagastamise kohustuse või valduse jätkuva kasutamise õiguspärasuse üle, tuleb selline vaidlus lahendada pädevas menetluses, mitte üürileandja ühepoolse jõustava tegevuse kaudu. Ettepaneku vastuvõtmine tähendaks sisuliselt, et üürileandja saaks ise hinnata, kas leping on lõppenud, kas üürniku valdus on alusetu ning millised abinõud on valduse taastamiseks lubatavad ja proportsionaalsed. Selline lahendus suurendaks omakohtu riski, võib kaasa tuua uusi vaidlusi valduse ülevõtmise õiguspärasuse, kasutatud meetmete lubatavuse ja võimaliku kahju hüvitamise üle ning ei oleks kooskõlas õiguskindluse ega õigusrahu põhimõtetega. 51. Ettepanek suurendada lepinguvabadust pikaajaliste Mitte arvestatud. äriruumide üürilepingute puhul, võimaldades professionaalsetel lepingupooltel VÕS § 318 34 lõikest 1 tuleneva ülesütlemisõiguse kohaldamises Käesoleva eelnõu eesmärk ei ole äriruumide kokkuleppel teisiti kokku leppida. üüriregulatsiooni terviklik muutmine ega äriruumide pikaajaliste üürilepingute pooltevahelise riskijaotuse ümberkujundamine, vaid kitsamalt eluruumi üürilepingu lõppemise, eluruumi vabastamise ja sellega seotud menetluslike küsimuste lahendamine. Kuigi äriruumi üürilepingute puhul tuleb arvestada professionaalsete lepingupoolte suuremat vabadust ja vastutust lepingu tingimuste kujundamisel, täidab seadusest tulenev korralise ülesütlemise võimalus ka ärisuhetes õiguskindluse ja poolte tasakaalu tagamise funktsiooni. Seetõttu ei pea JDM põhjendatuks teha käesoleva eelnõu raames VÕS § 318 lg 1 osas sellist muudatust. 35