Kiri

Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ +372 6144 600 Rävala pst 5, Tallinn 10143 [email protected] Registrikood 11346894 www.arcovara.ee Eksperthinnang nr ARE-261597C Aadress: Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga kinnisasjast registriosa numbriga 52136 avalikes huvides Hinnatav vara: omandatavad äralõiked pindaladega 7455 m2 ja 3085 m² kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine Hinnangu eesmärk: seoses äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7 alusel). Ülevaatuse kuupäev: 04.04.2026 Väärtuse kuupäev: 04.04.2026 Hindamisaruande 21.06.2026 kuupäev: Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490) Eva-Mari Luts kutseline vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 202931 Hindamisaruande Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige koostaja: +372 520 3807 [email protected] SISUKORD 1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED, EELDUSED JA PIIRAVAD TINGIMUSED................................................................................................................... 5 1.1 Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ............................................................................. 5 1.2 Hindamise alused ........................................................................................................... 6 1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused .................................................. 6 2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS ........................... 7 2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ....................................... 7 2.2 Vastuolud lähteandmete ja vara tegeliku olukorra vahel ............................................... 7 2.3 Hinnatava vara ülevaatus ............................................................................................... 7 3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS ............................................................................. 9 3.1 Õigussuhete kirjeldus ..................................................................................................... 9 3.2 Asukoha kirjeldus ........................................................................................................... 9 3.3 Katastriüksuse kirjeldus................................................................................................ 14 3.4 Planeeritava äralõike kirjeldus ..................................................................................... 16 3.5 Hinnatava vara kestlikkus ja vastavus ESG nõuetele ................................................. 18 4. TURUÜLEVAATED ................................................................................................ 19 4.1 Makromajanduse ülevaade .......................................................................................... 19 4.2 Eesti kinnisvaraturu ülevaade ...................................................................................... 22 4.3 Haritava maa turu eripärad .......................................................................................... 26 4.4 Järva maakond ja Järva vald: haritava maa tehingute analüüs (2021-2026 I kv) ...... 27 4.5 Pakkumise ülevaade .................................................................................................... 29 4.6 Turustatavuse analüüs ................................................................................................. 31 5. TURUVÄÄRTUSE HINDAMINE ............................................................................. 32 5.1 Parim kasutus ............................................................................................................... 32 5.2 Hindamismeetodid ........................................................................................................ 32 5.3 Hindamismeetodi valik ................................................................................................. 33 5.4 Hindamine..................................................................................................................... 33 5.4.1 Hariliku väärtuse hindamine; võrdlusmeetodi rakendus ..................................................... 33 5.4.2 Kaasnevad otsesed varalised kahjud ........................................................................................ 37 5.4.3 Saamata jääv tulu ...................................................................................................................... 38 5.4.4 Hinnatava vara omandamise tasu ............................................................................................. 39 Lisa nr 1 Fotod hinnatavast varast ............................................................................................ 40 Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast ...................................................................................... 43 Lisa nr 3 Maa- ja Ruumiameti avalike kaardirakenduste väljavõtted ....................... 45 Lisa nr 4 Äralõigete plaan – POS 78........................................................................... 48 Lisa nr 5 Vastavuskinnitus standardi nõuetele ......................................................... 49 Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 2 / 49 KOKKUVÕTE Hinnatava vara koondandmed kinnisasjast registriosa numbriga 52136 avalikes huvides omandatavad Hinnatav vara: äralõiked pindaladega 7455 m2 ja 3085 m² Aadress: Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Omanik: AS PÕLLUVARA (registrikood 10768251) Katastriüksuse tunnus 23401:002:0200 Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Kinnistu liik: kinnisasi Katastriüksuse pindala: 339563 m2 Kinnisasjal paiknevad Puuduvad ehitised, sh tehnovõrgud: Vastavalt kehtivale Järva valla üldplaneeringule (kehtestatud Järva Vallavolikogu 29.01.2026 otsusega nr 1.) ei ole hinnatavas piirkonnas maakasutuse juhtfunktsiooni määratud. Hinnatav vara jääb planeeritud Planeeringud, väärtusliku põllumajandusmaa alale. Lisaks jääb alale teemaplaneeringu ehitusõigus: kohane tee ja projekteeritava 2+2 maantee telg. Väärtuse kuupäeva seisuga hinnataval algatatud, koostamisel või kehtiv detailplaneering puudub, hinnatav vara ei jää detailplaneeringu koostamise kohustusega alale. Ehitusõigus puudub. Haritav maa 325376 m2, metsamaa 8480 m2, muu maa 5707 m2; Äralõiked on moodustatud eelkõige haritava maa alalt. Kõlvikuline koosseis ja Maaüksuse koosseisus olevast haritavast maast on 32,92 ha PRIA maa kasutus: toetusõiguslik, sh deklareeritud kui põllukultuurid; põllukultuurid – suvioder allakülvita ja põldhernes. Põllumassiiv nr. 60051731744. Vastavalt omaniku esindaja andmetele on tegelikkuses külvatud talinisu. katastriüksuse idapoolses osas asuvad hoonestamata maa-alad (kitsad ribad tee ääres) pindaladega 7455 m2 ja 3085 m². Äralõigete alal hindajale Äralõige: teadaolevalt tehnovõrkude liitumispunktid puuduvad. Äralõiked teostatakse haritava maa kõlvikust. Hindamistulemust mõjutada võivad Puuduvad vastuolud andmetes: Hindamisaruande koondandmed kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine seoses Hinnangu eesmärk: äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7 alusel). hinnata tasu Nurga kinnisasja registriosa numbriga 52136 planeeritud äralõigete suurusega 7455 m2 ja 3085 m² avalikes huvides võõrandamisel Lähteülesanne: kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel. Vastavalt tellimuslepingu tehnilise kirjelduse punktile 2.4.1 esitatakse kõik hindamistulemused ümardamata, 1 eurosendi täpsusega. Ülevaatuse kuupäev: 04.04.2026 Väärtuse kuupäev: 04.04.2026 Hindamisaruande 21.06.2026 kuupäev: Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490) Tellija esindaja: Lembit Tuimets, maade projektijuht Tellimusleping: töövõtuleping nr 3.2-2/26/156-1, sõlmitud 12.02.2026.. Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 3 / 49  - hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud Hindamise eeldused: ega pidanudki tuvastama; - hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene; - hindamisel hüpoteekidega ei arvestata. kinnisasja omandamise tasu on 9907,60 eurot, ehk ehk 0.94 €/m2, sh: - äralõigete harilik väärtus 6784,05 € + 2807,35 € Tasu: - saamata jääv tulu 0 € - kaasnev otsene varaline kahju 223,65 € + 92,55 €. Hinnang likviidsusele: ei ole võimalik hinnata, sest tegemist on turule mittesuunatud varaga. tulenevalt hindamise eesmärgist ei ole tegemist turupõhise käsitlusega. Hindamistulemuse Seetõttu on hindamistulemus madala täpsusega, hindamistulemuse täpsus: täpsuseks on ±20% hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid võimaliku ostu-müügitehingu tegemisel võib selle osas käesoleval juhul lisanduda käibemaks Eesti Käibemaks: Vabariigis kehtivates õigusaktides sätestatud korras. Turul on levinud analoogsete varade puhul hinna käsitlus käibemaksuta tasemel Kommentaarid Vara on koormatud rendilepinguga. Hindamistulemus Järva maakonnas Järva vallas Jalametsa külas aadressil Nurga asuva kinnisasja registriosa numbriga 52136 äralõike pindalaga 7455 m² avalikes huvides omandamise tasu on väärtuse kuupäeva 04.04.2026 seisuga 7007,70 (seitse tuhat seitse eurot ja seitsekümmend eurosenti) eurot. Järva maakonnas Järva vallas Jalametsa külas aadressil Nurga asuva kinnisasja registriosa numbriga 52136 äralõike pindalaga 3085 m² avalikes huvides omandamise tasu on väärtuse kuupäeva 04.04.2026 seisuga 2899,90 (kaks tuhat kaheksakssada üheksakümmend üheksa eurot ja üheksakümmend eurosenti) eurot. Hinnatud tasu koosneb äralõike harilikust väärtusest ja otsesest varalisest kahjust. Saamata jäävat tulu ei esine. Kaasneva kahju hinnang põhineb hindaja professionaalsel hinnangul ning avalikult kättesaadavatel tootmiskalkulatsioonidel. Tegemist on hinnangulise suurusjärguga, kuna vastavaid kuludokumente hindajale esitatud ei ole. Juhul kui hiljem esitatakse tegelikke kulusid tõendavad dokumendid, tuleb kaasneva kahju suuruse määramisel lähtuda dokumentaalselt tõendatud kuludest. Hindamisaruande koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Eva-Mari Luts kutseline vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 202931 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 4 / 49 1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED, EELDUSED JA PIIRAVAD TINGIMUSED 1.1 Hinnatav vara ja hindamise eesmärk Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga kinnisasjast registriosa numbriga 52136 avalikes huvides omandatavad Hinnatav vara: äralõiked pindaladega 7455 m2 ja 3085 m² Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490) Tellija esindaja: Lembit Tuimets, maade projektijuht Tellimusleping: töövõtuleping nr 3.2-2/26/156-1, sõlmitud 12.02.2026. kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine seoses äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7 alusel). Hindamise eesmärk on hindamisaruannete koostamine kinnisasja omndamise tasu leidmiseks vastavalt Kinnisasja avalikes huvides Hinnangu eesmärk: omandamise seaduses (edaspidi KAHOS) sätestatule. Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Tasu korral on arvesse võetud majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt KAHOS §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatule. Transpordiamet Tulenevalt hinnatava objekti olemusest ning hindamise eesmärgist ei Hinnangu kasutaja: ole tegemist turupõhise käsitlusega ning seetõttu pole käesolev hindamisaruanne sobilik esitamiseks krediidiasutustele tagatisvara hinnanguna. tasu1 Kinnisasja omanikule makstav tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Hüvitamise eesmärgil hinnatakse omandatava kinnisasja või selle osa väärtus ning Väärtuse liik: analüüsitakse kinnisasja kui terviku väärtuse võimalikku muutumist. Kui kinnisasja väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtuse vähenemisele lisanduv otseselt kaasnev varaline kahju ja saamata jääv tulu. Vara väärtuseks hoonestamata vara hüvitamisel on tavaliselt harilik väärtus, millele vastab vara hindamise standardites turuväärtus2. hinnata tasu Nurga kinnisasja registriosa numbriga 52136 planeeritud äralõigete suurusega 7455 m2 ja 3085 m² avalikes huvides Lähteülesanne: võõrandamisel kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel. Vastavalt tellimuslepingu tehnilise kirjelduse punktile 1 Varasemalt kasutuses olnud mõistest hüvitusväärtus on kehtivas hindamisstandardis EVS 875-12:2024 loobutud, KAHOS sellist mõistet ei käsitle, kasutusele on võetud mõiste tasu. 2 Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta (EVS 875-1). Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 5 / 49  2.4.1 esitatakse kõik hindamistulemused ümardamata, 1 eurosendi täpsusega. 1.2 Hindamise alused Hindamisel on lähtutud Eestis kehtivast vara hindamise standardisarjast EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. 1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel: - hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama; - hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene; - hindamisel hüpoteekidega ei arvestata. Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need ehitise osad on piisavalt heas seisundis tagamaks ehitise eesmärgipärast kasutust. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitise nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4) Hindamisaruanne on hindamise eesmärgi huvides avalik. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada muul eesmärgil, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4) See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ette nähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ette nähtud eesmärgil. (EVS 875-4) Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtus märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4) Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 6 / 49 2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS 2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon KASUTATUD ANDMEALLIKAD - kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (edaspidi KAHOS); - kinnisasja erakorralise hindamise kord (Eesti Vabariigi Valituse määrus); - Krundijaotuskava POS 78 RT 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa KM 64,6-107,0 Mäo-Imavere lõigu 2+2 maantee ehitusprojekt, töö nr MA17425-02; - Jääkreostuse alade kaart, https://register.keskkonnaportaal.ee/register, seisuga 09.06.2026; - Eesti pinnase radooniriski kaart (Eesti Geoloogiateenistus, andmed 2023. a. seisuga); - Järva valla üldplaneeringu ja detailplaneeringute info https://jarvavald.ee/, seisuga 09.06.2026; - Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeks; - Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875; - Maa- ja Ruumiamet www.maaruum.ee ja sealsed kaardirakendused, seisuga 09.06.2026; - Transpordiameti liiklussageduse kaardirakendus https://www.transpordiamet.ee/liiklussagedus, seisuga 09.06.2026; - Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas; - Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ tehinguinfo seisuga 04.04.2026; - algandmete esitajate poolt esitatud teave; - kinnisvaraportaal www.kv.ee, seisuga 09.06.2026; - Eesti kaart www.kaart.delfi.ee, seisuga 09.06.2026; - e-kinnistusraamat www.kinnistusraamat.rik.ee, seisuga 12.06.2026; - vara kohapealne ülevaatus ja selle käigus teostatud märkmed. Allhange Hindamistoimingute läbiviimise käigus ei ole kasutatud allhankeid. 2.2 Vastuolud lähteandmete ja vara tegeliku olukorra vahel Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingute läbiviimise käigus andmetes vastuolusid ning hindab muus osas andmed usaldusväärseteks. 2.3 Hinnatava vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev3: 04.04.2026 Hindamisaruande kuupäev4: 21.06.2026 Väärtuse kuupäev5: 04.04.2026 Ülevaatuse teostanud hindaja: Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ kutseline hindaja Eva-Mari Luts Ülevaatuse juures viibinud - isikud: Ülevaatuse ulatus: ülevaatus hõlmas hinnatavat maa-ala (selle maapealne osa) 3 Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) - kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). 4 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) - kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). 5 Väärtuse kuupäev (date of valuation) - kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, s.t hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga. (EVS 875-1) Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 7 / 49  Ülevaatuse käigus teostati maa-ala visuaalne vaatlus, seda ilma erivahendeid kasutamata. Ülevaatuse teostaja lähtus maa-ala Ülevaatuse põhjalikkus: ülevaatuse tegemisel plaanimaterjalist, sh on äralõiked tuvastatud plaanimaterjali alusel, looduses puudusid täpsed äralõike piirimärkide asukohad. Töövõtja kontaktisiku Lembit Tuimets suusõnaliselt ja meili teel esitatud Algandmed esitanud isik: info. AS Põlluvara juhatuse liikme Vello Teor meili teel edastatud info 15.06.2026. Hindamisaruande koostanud kutseline hindaja Eva-Mari Luts (kutseline vara hindaja, tase 7, hindaja: kutsetunnistus nr 202931) Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 8 / 49 3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS 3.1 Õigussuhete kirjeldus Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Kinnistu nimi: Nurga Kinnistu liik: kinnisasi Registriosa number: 52136 Katastriüksuse tunnus 23401:002:0200 Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Katastriüksuse pindala: 339563 m2 Omanik: AS PÕLLUVARA (registrikood 10768251) Hinnatava vara kasuks seatud väärtuse kuupäeva seisuga registriosa I jaos vastavasisulised kehtivad piiratud asjaõigused: kanded puuduvad väärtuse kuupäeva seisuga registriosa III jaos kehtivad kanded Koormatised ja kitsendused: puuduvad. väärtuse kuupäeva seisuga registriosa IV jaos kehtivad Hüpoteegid: hüpoteegikanded, millega hindamisel ei arvestata. Pooleliolevad kinnistamisavaldused väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad (plommid) Hinnatavat vara koormavad Hinnatav vara on koormatud tähtajalise rendilepinguga 2030. aasta üüri- ja/või rendilepingud: lõpuni, hinnaga 205 €/ha aastas. vastavalt Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardirakendusele lasuvad katastriüksusel, järgmised maakasutuse kitsendused: - Eesvoolu kaitsevöönd; - Ranna või kalda veekaitsevöönd; - Elektripaigaldise kaitsevöönd; - Maaparandusühistu tegevuspiirkond; Muud olulised väärtust - Maaparandushoiu-ala; mõjutavad õiguslikud aspektid, - Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd. piirangud: Olemasolevad kitsendused ei takista valdavalt kuigi olulisel määral hinnatava vara võimalikku sihtotstarbelist kasutamist ega takista vara võõrandamist, mistõttu ei oma olemasolevad maakasutuse kitsendused käesoleval juhul hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele kuigi olulist mõju. Kitsenduste kaart, nende loetelu ja ulatus on toodud eksperthinnangu Lisas number 3 3.2 Asukoha kirjeldus Makroasukoht Maakond, asustusüksus: Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla Kaugus keskustest: Paide kesklinn asub ~ 25 km kaugusel (mööda sõiduteed) Konkureerivad turupiirkonnad: Järva maakonna hajaasustusega alad. Mikroasukoht Hajaasustusega ala, peamiselt põllu- ja metsamaad, üksikud Naabrus: talukompleksid jalakäijad rahuldav, kergliiklustee puudub Juurdepääs: sõidukid hea Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 9 / 49  Juurdepääs põhimaanteelt Tallinna-Tartu-Võru- Luhamaa tee (tee nr 2), juurdepääsu tee on avalikus kasutuses ja heas seisukorras. kommentaar Allikas: Maa- ja Ruumiameti Teeregistri kaardirakendus Lähimad piirkonda teenindavad sotsiaalse infrastruktuuri elemendid (lasteaed, kool) ja kaubandus-teenindushooned paiknevad ~6 km Infrastruktuur: kaugusel Imavere külas. ühistranspordi- maakonnaliinide peatused „Risti“ ~ 1,5 km kaugusel peatus Veekogu: Suuremad veekogud lähinaabruses puuduvad. Vara majandamisega kaudsemalt seotud keskkonna- ja sotsiaaljuhtimise aspektid (sh füüsilised kliimakriskid ja üldine keskkonnakvaliteet) hinnatava maa-ala või ka selle lähiümbruse osas on Maa-ja Ruumiameti mürakaardi andmetel mõõdetud liiklusmüra kinnistul 45-69 db, maantee poolsel alal võib mürataset pidada keskmisest kõrgemaks, tööstuse, raudtee ja lennuliikluse müra puudub. Müratase turuväärtusele mõju ei avalda. Müratase: Allikas: Maa- ja Ruumiameti mürakaart Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 10 / 49  Tuginedes 2025. aasta Transpordiameti liiksussageduse kaardirakenduse andmetele, on hinnatava varaga piirnev Tallinna- Tartu-Võru-Luhamaa tee keskmisest kõrgema liiklussagedusega, mille aktiivsus on ca 10 327 autot ööpäevas. Arvestades vara kasutust haritava maana, ei avalda tee liiklussagedus hindaja hinnangul vara väärtusele olulist negatiivset mõju. Samas võib hea ligipääsetavus ja ühendus suuremate transpordikoridoridega olla põllumajandusliku kasutuse seisukohast mõõdukalt positiivne tegur, mille eraldiseisev mõju turuväärtusele ei ole kvantifitseeritav. Liikluskoormus: Allikas: Transpordiameti liiklussageduse kaardirakendus Hinnatava vara asukoht on tähistatud musta noolega. Keskkonnaportaali kaardirakenduse andmeil ei ole hinnatava kinnisasja osas teada võimalikku jääkreostust. Reostus ja reostusoht, Hindajal puudub muus osas teave, et kas maa-alal esineb reostust või jääkreostus: reostuse ohtu (vt ka piiravad tingimused peatükis 1.3). Sealjuures pole ka teada, et kinnisasja osas oleks läbi viidud keskkonnaalaseid ekspertiise või esineks muid reostust kinnitavaid materjale. Maa- ja Ruumiameti maardlate kaardirakenduse andmeil ei paikne Maardlad: hinnatav vara teadaolevalt maardlate (sh prognoosvarude) maa-alal ega ka altkaevandatud maa-alal Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmeil ei paikne Ohtlikud käitised: hinnatav vara ohtlike käitiste mõjualas (raadiuses) Eesti radooniriski levialade kaardi andmeil paikneb hinnatav vara alal, Radoonirisk: kus võib esineda kõrge või väga kõrge radoonisisaldusega pinnaseid: Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 11 / 49  Märkus: hinnatava vara ligikaudne asukoht on tähistatud musta noolega. Allikas: Eesti pinnase radooniriski kaart (Eesti Geoloogiateenistus, andmed 2023. a. seisuga) Eksperthinnangu koostaja hinnangul ei oma käesoleval juhul asjaolu, et hinnatav vara paikneb maa-alal, kus võib esineda radooniriski, hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele otsest negatiivset mõju (sh isegi kui taoline mõju esineb, ei ole see eksperthinnangu koostaja hinnangul üheselt ega täpselt määratletav ning kuna hinnatava vara turuväärtuse hindamisel on peatükis 5.4 võrdlusmeetodi rakendamisel kasutatud võrdlustehinguid ainuüksi sarnasest piirkonnast, mis on tervikuna sarnase radooniriski esinemissageduse tõenäosusega piirkond, sisaldub seega radooniriski võimalik mõju juba hindamistulemuses Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaardirakenduse andmeil ei paikne Üleujutusrisk (sh pinnase hinnatav vara teadaolevalt üleujutusriskiga maa-alal. erosioon ja maalihked): Samaaegselt ei paikne hinnatav vara ka teadaolevalt võimaliku pinnase erosiooni või ka maalihete esilekerkimise ohuga piirkonnas. Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaardirakenduse andmeil ei paikne hinnatav vara soojussaarte esinemistõenäosusega alal (sh esineb Soojussaared6: hinnataval kinnisasjal kui ka naabruses olevatel kinnisasjadel arvestataval määral madal- kui ka kõrghaljastust) 6 Kuumalainete sagenemine on üks peamisi tulevikukliima riske nii Eestis kui ka mujal maailmas. Kuumalained võimenduvad eeskätt linnades, aga ka tiheasustusaladel soojussaare efektina, kus suured tumedad pinnad (nt: asfaltteed, asfaltkattega parklad, bituumenkatused) neelavad suurema osa päikesekiirgusest, mis omakorda kütavad linnaruumi õhku. (allikas: Keskkonnaagentuuri kodulehekülg) Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 12 / 49  hinnatava vara naabruses paiknevad metsamassiivid, oht tule levikuks Metsatulekahjude oht: on olemas. võttes arvesse Eesti geograafilist asukohta ja hõredat asustust, on siinsed kliimamuutustega kaasnevad riskid suhteliselt väikesed ja reeglina väga piiratud ning sageli pelgalt kohaliku mõjualaga. Asustust mõjutavad muud võimalikud kliimaohud avalduvad üle Eesti üsna juhuslikult (nt tormid, kuumalained, äkilised üleujutused jmt), sõltudes pigem võimenduvast juhuste kokkusattumisest, puudulikust Muud võimalikud kliimaohud: ehituskvaliteedist või ohtude ignoreerimisest (erinevaid kliimakahjustusi on mõningal määral võimalik ennetada lisaks üld- ja detailplaneeringutes sätestatavate maakasutus- ja ehitustingimustele ka ehitustegevuse ning selle kvaliteedi kaudu)7. Muude võimalike kliimaohtudega seotud tagajärgede kaudseks ennetamiseks soovitab hindaja siinkohal sõlmida vara osas eeskätt kindlustuslepingu Koondhinnang asukohale Haritava maa turul kujuneb nõudlus eelkõige piirkondlike põllumajandusettevõtete, investorite ning maa laiendamisest huvitatud omanike poolt. Vara väärtust mõjutavad peamiselt asukoht, juurdepääs, mulla kvaliteet ja põllumajanduslik tootlikkus ning maa toetusõiguslikkus. Hinnatav vara paikneb Järvamaal, mis kuulub Eesti viljakaimate põllumuldadega piirkondade hulka. Kesk-Eestis on laialdaselt levinud leostunud ja leetjad mullad, mida peetakse põllumajandusliku kasutuse seisukohalt Eesti parimateks muldadeks. Hinnatava vara paiknemine olulise riigimaantee läheduses on põllumajanduslikust aspektist pigem positiivne, toetades ligipääsetavust ja logistilist ühendust.. 7 Allikas: Kliimamuutustega kohanemise arengukava aastani 2030 (Keskkonnaministeerium). Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 13 / 49 Asukohaskeemid: Allikas: Maa- ja Ruumiamet 3.3 Katastriüksuse kirjeldus Katastriüksus 23401:002:0200 Katastriüksuse pindala: 339563 m2 Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 14 / 49  Kõlvikuline jaotus Allikas: https://minu.kataster.ee/ Sihtotstarve: Maatulundusmaa 100% Geomeetria: Katastriüksus on ebakorrapärase kujuga Reljeef: Reljeefilt peamiselt tasane Mullastiku kaardi andmete põhjal on keskmine põllumaatüübiline haritav maa (mullatüübid: KI;Ko; Go, Kog; M’’). Haritava maa mullaviljakus, toetuskõlbulikkus: Allikas: Maa- ja Ruumiamet Mullastiku kaardirakendus Boniteet (mullaviljakus) 8: 37 (halva viljakusega maa) 8 Allikas: Maa-ameti mullastiku teemakaart Mulla boniteet näitab mulla koostisest, omadustest, režiimidest jm tulenevat tootlikkust. Maa boniteedi määravad mulla boniteet ja maa kasutuskõlblikkust mõjutavad omadused (reljeef, kivisus, kõlviku suurus, mullastiku kirjusus). Boniteedi määramiseks rakendatakse boniteediskaalasid. Eestis on kasutusel skaala 1 - 100-ni. Seega maade iseloomustus mullaviljakuse järgi on järgmine: väga head maad (hindeklassid I - III, mille hindepunktid jäävad vahemikku 100 - 71); head maad (hindeklassid IV - V, mille hindepunktid jäävad vahemikku 70 - 51); keskmised maad (hindeklassid VI, mille hindepunktid jäävad vahemikku 50 - 41); halvad maad (hindeklassid VII-VIII, mille hindepunktid jäävad vahemikku 40 - 21); väga halvad maad (hindeklassid IX - X, mille hindepunktid jäävad vahemikku 20 – 1) Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 15 / 49  Maa-ja Ruumiameti maaparandussüsteemide kaardirakenduse andmeil Maaparandus-süsteemid: asub hinnatav maaparandust reguleerivate võrkude alal. Maaüksuse koosseisus olevast haritavast maast on 32,92 ha PRIA PRIA toetusõiguslikkus toetusõiguslik, sh deklareeritud kui põllukultuurid; põllukultuurid – suvioder allakülvita ja põldhernes. Põllumassiiv nr. 60051731744. haritav maa on järjepidevalt haritud. Omaniku esindaja sõnul on Maatüki kasutus käesoleval aastal tegemist taliviljakülviga, Maaelu GIS kaardirakenduses on info aasta varasemast hooajast. 163 934 € (https://minu.kataster.ee/); sh haritav maa 325 376 m2 - 162 Maa maksustamishind 688 €, metsamaa 8 480 m2 - 1 018 € muu maa 5 707 m2 - 228 € Vastavalt kehtivale Järva valla üldplaneeringule (kehtestatud Järva Vallavolikogu 29.01.2026 otsusega nr 1.) ei ole hinnatavas piirkonnas maakasutuse juhtfunktsiooni määratud. Hinnatav vara jääb planeeritud väärtusliku põllumajandusmaa alale. Lisaks jääb alale teemaplaneeringu kohane tee ja projekteeritava 2+2 maantee telg. Üldplaneering: Märkus: hinnatava vara asukoht on tähistatud musta noolega. Allikas: Järva valla üldplaneeringu maakasutuskaart Olemasolev maakasutus on kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga. Väärtuse kuupäeva seisuga hinnataval varal kehtiv, koostamisel või Detailplaneering: algatatud detailplaneering puudub. Ehitusõigus: Ehitusõigus puudub Tehnovõrgud puuduvad Kinnisasja olulised osad Puuduvad. Eksperthinnangu Lisas nr 1 on toodud hinnatavat vara iseloomustav fotomaterjal. 3.4 Planeeritava äralõike kirjeldus Katastriüksus äralõiked teostatakse katastriüksusest tunnusega 23401:002:0200 Äralõigete pindala: 7455 m2 ja 3085 m2 Positsioon: 78 Omandaja: Eesti Vabariik (7455 m2) ja KOV (3085 m2) Äralõiked paiknevad kinnisasja idapoolses osas, moodustavad kitsa Paiknemine: siilu tee ääres. Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 16 / 49  Allikas: - Krundijaotuskava POS 78 RT 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa KM 64,6- 107,0 Mäo-Imavere lõigu 2+2 maantee ehitusprojekt, töö nr MA17425-02 4-rajalise põhimaantee, kogujatee, ulukitara, konnapiirde, truubi ja Planeeritud ehitustööd: sidekanalisatsiooni rajamine. Drenaaži likvideerimine. Äralõiked paiknevad kinnisasja idapoolses osas, moodustavad kitsad Geomeetria: siilud tee ääres Reljeef: Reljeef peamiselt tasane Piirdeaed: Puudub Jalg- ja sõiduteede kate: Tihe asfaltkate Haljastus: Äralõiked tehakse haritava maa kõlvikust Ehitusõigus: Puudub Hoonestus: Puudub Tehnovõrgud: Hindajale teadaolevalt ei jää äralõigetele tehnovõrke Meili teel edastatud info kokkuvõte 15.06.2026: Omaniku esindaja Vello Omaniku poolne täiendav Teor on teeehitusest teadlik, maa on väljarenditud tähtajalise lepingu kommentaar: alusel 2030. aasta lõpuni hinaga 205 €/ha aastas. Rentnik on käesoleva Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 17 / 49  aasta algusest teadlik kavandatavast tee-ehitusest, kuid maa-ala on j kasutuses ning 2025. aasta sügisel külvati kinnistule talinisu. 3.5 Hinnatava vara kestlikkus ja vastavus ESG nõuetele Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. (EVS 875-10) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10) ESG hõlmab tegureid, mis kuuluvad järgmistesse valdkondadesse: keskkond (E-environment), sotsiaal (S- social) ja juhtimine (G-governance). ESGd võib tingilikult nimetada vastutustundlikkuseks. Kestlikkuse ampluaa on ESGga sama, kuid ESG näol on tegemist pigem üldisema käsitlusega. ESG koos konkreetsete mõõdikutega on üha laiemat kasutust leidnud ettevõtte ja investeeringu analüüsimisel, mille juurest on see jõudnud ka kinnisvara valdkonda, sh kinnisvara hindamisse. ESG lisab valdkonda konkreetsust ja loob paremad võimalused varade võrdlemiseks. (EVS 875-13). Arvestades hinnatava vara olemust haritava maana, on kestlikkuse aspektid seotud eelkõige maa pikaajalise põllumajandusliku kasutusvõime ja mullaviljakuse säilitamisega. Hinnataval varal puuduvad hindajale teadaolevalt keskkonnaalased piirangud või riskid, mis takistaksid maa tavapärast majandamist või mõjutaksid selle kasutuspotentsiaali. Hindaja hinnangul ei esine väärtuse kuupäeva seisuga ESG või kestlikkusega seotud asjaolusid, mis avaldaksid vara turuväärtusele olulist positiivset või negatiivset mõju. Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 18 / 49 4. TURUÜLEVAATED 4.1 Makromajanduse ülevaade Alus-Eesti Pank, Eesti Statistikaamet, Eesti Töötukassa, Rahandusministeerium, Eesti Konjunktuuriinstituut 12.05.2026 Ehitushinnad tõusid esimeses kvartalis 2% Statistikaameti andmetel kasvas ehitushinnaindeks 2026. aasta esimeses kvartalis 0,5% võrreldes eelmise kvartaliga ja 2% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Hinnatõusu peamine põhjus oli tööjõukulude kasv, mida mõjutasid muu hulgas aasta alguses makstud tulemustasud. Lisaks tööjõule panustas indeksi tõusu ka ehitusmaterjalide kallinemine ning need kaks tegurit kokku moodustasid suurema osa hinnakasvust. Aastases võrdluses tõusid materjalide hinnad 2,5%, samas kui tööjõu- ja masinakulud kasvasid 1,2%. Masinakulusid hoidis tagasi asjaolu, et kütuse hinnatõus ei olnud veel esimeses kvartalis mõju avaldanud. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeks kasvas samal perioodil 0,3% võrreldes eelmise kvartaliga ja 2,2% võrreldes eelmise aasta esimese kvartaliga. Kokkuvõttes oli ehitushindade kasv mõõdukas ning seda vedasid peamiselt tööjõu ja materjalide hinnatõus. Ehitushinnaindeksi kvartaalsed muutused võrreldes eelneva kvartaliga aastatel 2021-2026 (%) Allikas: Statistikaamet Majapidamiste huvi pangalaenude vastu märtsis kasvas 2026. aasta märtsis oli majapidamiste laenuturg väga aktiivne, eriti eluasemelaenude osas. Eluasemelaenuportfell kasvas aastaga üle 10% ning uusi laene väljastati 231 miljoni euro ulatuses, mis on umbes veerandi võrra rohkem kui aasta varem. Kasvu toetas nii kinnisvaraturu suurem tehinguaktiivsus kui ka see, et eluasemeoste rahastatakse varasemast rohkem laenuga - laenude osakaal tehingutes ulatus Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 19 / 49 esimeses kvartalis üle 60%. Samuti oli laenutingimuste pool soodne, kuna intressimarginaalid püsisid madalad. Lühiajalise üürituru ööbimiste arv Eestis järjest kasvab Statistikaameti andmetel jätkas lühiajalise üürituru kasv Eestis 2025. aastal, mil majutusplatvormide (nt Airbnb, Booking, Expedia) kaudu broneeriti kokku 1,91 miljonit ööbimist, mis on 8% rohkem kui aasta varem ja ületab selgelt pandeemiaeelse taseme. Platvormiturism on pärast pandeemiat jõudsalt taastunud ning kasvab stabiilselt. Eestis oli turu maht 2020. aastal järsult langenud, kuid alates 2021. aastast on toimunud pidev kasv, ületades 2024. aastaks juba 2019. aasta taseme. Eestis moodustasid 2025. aastal välisturistide ööbimised 68% ja siseturistide omad 32%. Kokku oli väliskülastajate ööbimisi ligi 1,29 miljonit ja Eesti elanike ööbimisi umbes 619 000, kusjuures mõlemad näitajad kasvasid võrreldes 2024. aastaga (vastavalt 9% ja 6%). Pikemas võrdluses on eriti kasvanud just Eesti elanike kasutus - nende ööbimiste arv on võrreldes 2019. aastaga peaaegu kahekordistunud. Peamised välisturistid Eestis olid Soomest (27%), millele järgnesid Läti, Saksamaa, USA ja Leedu. Kõige kiiremini kasvas ööbimiste arv lähiriikidest, eriti Leedust ja Lätist. Tarbijahinnaindeks tõusis aprillis aastaga 3,4% Tarbijahinnaindeks kasvas 2026. aasta aprillis 0,8% võrreldes märtsiga ja 3,4% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Aastases võrdluses kallinesid kaubad 3,8% ja teenused 2,8%. Hinnatõusu mõjutas enim transpordisektor, kus hinnad kasvasid 9,2%, eelkõige diislikütuse ja bensiini kallinemise tõttu. Samuti suurenesid eluasemekulud, sealhulgas veevarustuse ja elektri hinnatõusu mõjul, samas kui riiete ja jalatsite odavnemine pidurdas üldist hinnakasvu. Toiduainete hinnad kasvasid aastaga 2,6%, kallinedes muu hulgas köögiviljade, munade, kohvi ja šokolaadi arvelt, samal ajal kui või hind langes. Kuuvõrdluses vedasid hinnatõusu peamiselt kütuse hinnad, samas kui elektri hinna langus avaldas vastupidist mõju. Tarbjahinnaindeksi muutus perioodil aprill 2025 - 2026 104 103.39 103 102.53 102.63 102.53 102 101.58 101.31 101.74 101 100.93 101.48 101.47 100.7 100 100 100.06 99 98 aprill 2025 juuli 2025 Sept-25 aprill 2026 jaanuar 2026 juuni 2025 oktoober 2025 mai 2025 Nov-25 Aug-25 märts 2026 detsember 20245 veebruar 2026 Tarbijahinnaindeks, aprill 2025=100 Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 20 / 49 Allikas: Statistikaamet Märtsis tootsid tööstusettevõtted 3,1% vähem Tööstustoodang vähenes 2026. aasta märtsis 3,1% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Languse põhjustas eelkõige energeetika toodangu tugev vähenemine (-19,5%) ning väiksem langus töötlevas tööstuses (- 1,2%), samas kui mäetööstuses toodang kasvas 5,9%. Töötlevas tööstuses mõjutas langust enim toiduainete tootmise vähenemine, mis on kahanenud juba mitu kuud järjest, peamiselt nõudluse languse ja hinnatõusu tõttu. Samal ajal kasvas mitmes tööstusharus tootmine, sealhulgas puidutöötlemises, metalltoodete tootmises ning eriti elektroonika- ja optikaseadmete tootmises. Sesoonselt korrigeeritud andmetel vähenes tööstustoodang märtsis võrreldes veebruariga 2,5%, kuid töötlevas tööstuses toimus väike kasv. Energeetika langust mõjutasid suur elektri import ja tavapärasest soojem ilm. Tööturu taastumine võtab aega Eesti tööturg ei näidanud 2025. aastal märkimisväärset paranemist, kuna majanduse aeglane taastumine jõuab tööturule viitega ning ettevõtted hoidsid languse ajal töötajaid alles. Kuigi hõive kasv oli tagasihoidlik, on positiivne, et tööhõive langus on pidurdunud ja tööandjate ootused on muutunud mõnevõrra optimistlikumaks. Samas tekitavad ebakindlust geopoliitilised riskid, eelkõige energiahindade võimalik tõus. Töötajate arv jäi kokkuvõttes suhteliselt stabiilseks: avalikus sektoris toimus väike kasv, erasektoris aga väike langus. Töötlevas tööstuses ja ehituses hakkas hõive paranema, samas kui teenustes vähenes töötajate arv jätkuvalt nõrga sisenõudluse tõttu. Tööpuudus püsis üldiselt stabiilne, kuid selle vähenemine aasta lõpus tulenes pigem tööjõus osalemise vähenemisest, mitte hõive kasvust. Noorte töötus püsib kõrgel tasemel, mida mõjutavad nii majanduskriisid kui ka demograafilised muutused. Palgakasv aeglustus 5,6%-ni, peamiselt avaliku sektori tagasihoidlikuma palgakasvu tõttu. Edaspidi on oodata palgakasvu kiirenemist, eriti avalikus sektoris, samas kui erasektoris on kasv olnud tugevam tööstuses ja ehituses. Rahapoliitika ja intressimäärade areng Euroopas Aprilli 2026 seisuga liiguvad Euribor‑määrad turul tavapärastest tasemetest kõrgemal. See peegeldab ühtlasi turuosaliste ootusi, et rahapoliitilised tingimused võivad püsida karmid või isegi karmistuda. Euroopa rahaturgudel on intressimäärad viimastel nädalatel tõusutrendis, kuna inflatsiooniootused on geopoliitilise pingete tõttu taas teravnenud ja finantsturud hindavad ümber võimalikku Euroopa Keskpanga rahapoliitika suunda . Suurenenud ebakindlus, eriti Lähis‑Ida konflikti mõju energiaturgudele on ajendanud turuosalisi hindama, et inflatsioon võib püsida kõrgenenud tasemel või isegi ületada Euroopa Keskpanga 2% eesmärki, mis omakorda suurendab survet intressimäärade tõstmisele või nende hoidmisele kõrgemal tasemel pikema aja jooksul. Energia hinnatõus ja geopoliitilised riskid ongi üks oluline tegur, miks Euribor on pärast pikka languspööret jälle kerkinud ning miks turuosalised ei räägi intresside olulistest langustest lähikuudel. Euribori praegune tase keskpikas perspektiivis näitab, et rahapoliitika ei ole lõplikult leebunud, kuna inflatsiooniriskid (milles energiahinnad on olulisel kohal) ja geopoliitiline ebakindlus võivad jätkuvalt toetada intressimäärade kõrget taset või isegi tõusu. Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 21 / 49 Kuupõhised 6- kuu Euribori liikumised, perioodil 2020 jaanuar-2026 aprill Allikas: Eurostat Kokkuvõte ja perspektiiv kinnisvaraturust lähtuvalt Kinnisvaraturu väljavaade 2026. aastal on mõõdukalt positiivne, kuid turu areng on ebaühtlane ja sõltub tugevalt majanduskeskkonnast. Nõudlust toetab aktiivne laenuturg - eluasemelaene väljastatakse varasemast rohkem ning nende osakaal tehingutes on kasvanud üle 60%, mis viitab, et ostuotsuseid tehakse üha enam laenurahastuse toel. Madalad intressimarginaalid on seni laenamist soodustanud, kuid samal ajal võib Euribori tõusutrend lähikuudel laenutingimusi karmistada ja ostujõudu piirata. Hinnasurvet kinnisvaraturul hoiavad üleval sisendkulud, eelkõige tööjõu ja ehitusmaterjalide kallinemine, mis avaldab survet uusarenduste hinnatõusule. Ehitushindade kasv on siiski mõõdukas, mis viitab sellele, et hinnatõus ei pruugi olla väga kiire. Samal ajal püsib inflatsioon üle keskpanga sihttaseme ning transpordi- ja eluasemekulude kasv avaldab leibkondade eelarvetele survet. Nõudlust mõjutab ka majanduse üldine olukord: tööstuse langus ja aeglane tööturu taastumine hoiavad osa tarbijaid ettevaatlikuna. Kuigi hõive stabiliseerumine ja palgakasv toetavad ostujõudu, püsib ebakindlus kõrge ning see võib tehinguaktiivsust pidurdada. Üürituru poolel on näha selget kasvu, eriti lühiajalises majutuses, mis võib suurendada investeerimisnõudlust kinnisvara vastu. Samas on turu struktuur muutumas, kus välisturistide roll on suur ja nõudlus koondub teatud piirkondadesse.. 4.2 Eesti kinnisvaraturu ülevaade Alus – Maa- ja Ruumiamet, Eesti Pank, Statistikaamet, Eesti Konjunktuuriinstituut, Arco Vara statistika 15.05.2025 2024. aastal tehti Eesti kinnisvaraturul kokku 40 711 ostu-müügitehingut, mida oli pelgalt 0,2% võrra enam kui 2023. aastal. Turuaktiivsuse langus püsis veel 2023. aastal teist aastat järjest, mille juures ka 2024. aastal veel justkui kuigi olulisi muutusi turul aset ei leidnud. 2025. aasta vaates võib aga oodata aktiivsuse Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 22 / 49 täiendavat suurenemist, mille juures tehingute arvu kasv peaks tugevamalt esile kerkima hakkama just aasta II poolest. 2024. aastal oli struktuurselt siiski tehingute arvu kasv juba üsna laiapõhjaline, mille juures 2023. aastaga võrreldes üsna analoogset tehingute arvu taset turul tervikuna hoidis pelgalt asjaolu, et korteriturul ja ka hoonestusõiguste turul aktiivsuse langus endiselt teatava ajalise viitega püsis. Kunagine buumi periood sai küll 2021. aastal tehingute koguväärtuse osas ületatud, kuid jäi tehingute arvu osas jätkuvalt ületamata ning selle ületamist ei ole ka lähiaastatel oodata. Turu laiapõhjalisemat kasvu on pikemat aega tagasi hoidnud 2008. aasta majanduskriisi järgselt moodustunud erineva kiirusega ja arengupotentsiaaliga Eesti, kus kinnisvaraturgu on vedanud põhiliselt suuremad keskused ning väiksemate piirkondade turuaktiivsus ja hinnakasv on jäädavalt maha jäänud. 2020. aasta koroonakriisi mõju piirdus majanduslikult eeskätt teenindussektoriga, mistõttu ei olnud veel tollastel sündmustel Eesti väikeasumitele kuigi olulist negatiivset mõju, kuid 2022. aastast halvenenud tööturu ja kallinenud laenuraha taustal on ääremaastumine piirkonniti taaskordselt võimendunud, millele viitab ka Harju maakonnas tehtud kinnisvaratehingute osakaalu laialdane hiljaaegne suurenemine. Kinnisvara ostu-müügitehingute arvu madalseis jäi 2024. aasta I kvartalisse 2024. aasta I kvartalis tehti Eestis nii kinnisasjadega, korteriomanditega kui ka hoonestusõigustega kokku pelgalt 8462 ostu-müügitehingut, mis oli viimaste aastate madalaim tase. Hooajaliste tegurite mõjul aga 2024. aasta II kvartalis turuaktiivsus taas ootuspäraselt suurenes, püsides 10 374 tehingu tasemel, mida oli siiski 7,0% vähem kui veel 2023. aasta II kvartalis. III kvartalis tehti seejärel 10 338 ostu-müügitehingut, mida oli samuti veel 0,7% vähem kui aasta varasemalt. IV kvartalis suurenes seejärel aga turuaktiivsus 11 537 ostu-müügitehingu juures võrreldes aastatagusega koguni 13% võrra, viidates langustsükli üsna selgele lõppemisele. Turuaktiivsuse üldine kulg on seni järginud võrdlemisi tugevalt makromajanduslikke muutusi, mille juures majanduskasvu osas on oodata 2025. aastal taaskordseid positiivsemaid trende, mida võiks järgida ka kinnisvaraturg, viidates lähikvartalitel tehingute arvu püsivamale võimalikule suurenemisele. 2025. aasta I kvartalis teostati Eesti kinnisvaraturul ostu-müügitehinguid kokku 8978 ühiku ulatuses, mida oli küll hooajaliselt 22% vähem kui 2024. aasta IV kvartalis, kuid siiski 6,0% enam kui aasta tagasi. Turuaktiivsuse kasv püsis siinkohal ootuspäraselt juba teist kvartalit järjest. Tänavu I kvartalis tehti kinnisvaraturul ostu-müügitehinguid kokku ligi 1,12 miljardi euro väärtuses, mida oli küll 34% vähem kui eelmises kvartalis, kuid siiski 16% rohkem kui 2024. aasta I kvartalis. Tehingute rahalise käibe suurenemist on hiljaaegu toetanud suuresti ärikinnisvaraturu põhjast taastuma asumine, mille juures turul on taaskordselt tehtud üksikuid suuremamahulisi ostu-müügitehinguid. 2022. aastast kuni 2024. aasta I pooleni oli turuaktiivsuse langedes andnud kõige suurema negatiivse panuse tehingute koguväärtuse languse osas just elamispindade turg, kuid 2024. aasta II poolest on olnud täheldada elamispindade turul järjekordset aktiveerumist ning tehingute arvus on see suuresti kajastunud nii üksikelamute turul kui ka korterite järelturul. Laenuraha odavnemine küll ettevaatavalt ka 2025. aastal püsib, kuid laenutooted jäävad endiselt oluliselt kallimaks kui enne 2023. aastat, mis jääb tugevalt mõjutama ka lähituleviku tehingute arvu taset. 2022. aastast püsinud langustsüklist väljumine aga 2025. aastal jätkub, mille juures segmenditi on siiski eelolevatel kvartalitel turuaktiivsuse kasvuvõimalused üsna piiratud ning seda just turusegmentide lõikes, mis näitasid ka 2024. aastal kõige laialdasemat suurenemist. Kuna elamispindade turul oli üksikelamute ja ka korterite järelturutehingute tase pikaajalise keskmisega võrreldes ja valitsenud majanduskeskkonda arvestades pigem kõrge, on seetõttu ka elamispindade turu osas 2025. aasta vaates edasised kasvuvõimalused piiratud. 2025. aastal siiski majanduskeskkonna lõikes turukonjunktuuri paranemine püsib, viidates pakkumismahu osas tipu saavutamisele juba 2024. aasta keskpaigas, millele omakorda teatava ajalise viitega jätkub 2025. aasta II poolest ka mitmete turusektorite ja -segmentide lõikes arvatav taaskordne pikemaajalisem mõõdukas hinnatõus. Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 23 / 49 Ostu-müügitehingute tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eestis perioodil 2010 - 2025 130,000 5500 Aritmeetiline keskmine tehingute arv kuus (tk) 120,000 5000 Aritmeetiline keskmine tehingu hind (€) 110,000 4500 100,000 4000 90,000 80,000 3500 70,000 3000 60,000 2500 50,000 2000 40,000 30,000 1500 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025* Aritmeetiline keskmine tehingute arv kuus Aritmeetiline keskmine tehingu hind * 2025. aasta andmed on toodud aprilli seisuga. Allikas: Maa- ja Ruumiamet, tehingute andmebaas Elamispindade turul olid 2024. aastal selged viited olukorra paranemisest 2024. aastal tehti Eesti korteriturul kokku 22 962 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 20 614 ja mitteeluruumidega 2348 tehingut. Korteriomandite tehingute arv vähenes võrreldes aastatagusega küll 2,8%, kuid seda pelgalt eluruumide lõikes, millede turuaktiivsus vähenes 3,5% ulatuses. Korteritehingute arvu vähenemise põhjuseks on suuresti olnud uute korterite asjaõiguslepingute arvu vähenemine, mis on omakorda aga seotud peamiselt aastate 2022 - 2024 uute korterite vähese ettemüügiga. Viimase tõttu on ka veel 2025. aastal oodata vähest uute korterite asjaõiguslepingute taset, kuid kuna võlaõiguslike lepingute hulk juba 2024. aastal taas suurenes, siis on üldine uute korterite turuaktiivsuse langustsükkel pöördunud. Viimasele eelnes 2024. aastal juba korterite järelturul avaldunud laialdane tehingute arvu tõus ja seda eeskätt Tallinnas, mille juures hulk järelturukortereid soetati asjaolude tõttu, et uute elamispindade kättesaadavus on endiselt väga kehv ning viimastel aastatel edasilükatud elamispindade ostuotsuseid realiseeriti laialdaste valikuvõimaluste tõttu just järelturul. Seetõttu on ka 2025. aasta vaates korterite järelturul edasise püsiva turuaktiivsuse kasvu ootused üsnagi küsitavad, samaaegselt kui uute korterite asjaõiguslepingute arv aga taaskordselt viitajaga suureneb. Eesti väikelinnade lõikes on siserändesaldo jätkuvalt Harjumaa kasuks negatiivne, iive on samuti negatiivne ning neid saadab omakorda rahvastiku pidev vananemine ja vähene uusehituse aktiivsus. Keskmise leibkonna suurus püsib Eestis senisel madalal tasemel ning vanema elanikkonna osas maalt linna kolimine püsib aktuaalne veel pikema perioodi vältel, hoides likviidsena just optimaalse suurusega keskküttega madalama korruse korterid. Mitmete väikelinnade osas jõuti aastatel 2021 - 2024 hulgaliselt arendusprojekte edukalt läbi viia, mida võis nii pakkumise struktuuri paranemise, elamufondi vananemise aeglustumise kui ka üldise piirkondliku tehnilise ja sotsiaalse infrastruktuuri jätkusuutlikkuse tõstmise osas pidada igati positiivseks nähtuseks. Aktiivseimate Eesti väikelinnade osas võib lähiperspektiivis oodata kohalike omavalitsuste laenukoormuse kasvu, mille taustal viiakse ellu üha enam erinevate teemaplaneeringute raames kavandatud avalikku kasutusse suunatud infrastruktuuriprojekte. Niinimetatud turutõrgete likvideerimise tõttu peavad munitsipaalüksused aga järjest rohkem leidma viise, kuidas erasektori arendustegevust oma administratiivpiirkonnas soodustada. 2025. aasta I kvartalis tehti Eestis korteriomanditega kokku 5481 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 4888 ja mitteeluruumidega 593 ostu-müügitehingut. Võrreldes 2024. aasta IV kvartaliga alanes eluruumide Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 24 / 49 tehingute arv hooajaliselt 15%, suurenedes siiski võrreldes aastatagusega 12% ulatuses, mille juures aastatagusega võrreldes püsis aktiivsuse kasv juba kolmandat kvartalit järjest. Potentsiaalsete ostjate kindlustunne asus 2024. aastal paranema, mis väljendus peamiselt järelturuaktiivsuse suurenemises. Hinnatõusu sealjuures veel siiski 2024. aasta II pooles otseselt esile ei kerkinud, kuid taaskordselt vähenema asunud müügipakkumine viitab, et 2025. aastal avaldub pakkumis- kui ka tehinguhindade lõikes järjekordne võimalik kasvutsükkel ning see saab esmalt alguse Tallinnast ja selle lähiümbrusest. 2023. aasta keskpaigast on elamispinna kättesaadavus mõnevõrra paranenud, kuid see ei suuda lähiajal veel kompenseerida eelnevate aastate tugeva kinnisvarade hinnatõusu ja ulatusliku laenuraha kallinemise komponenti. Elamuturu taastumist toetavad suuresti Eesti demograafilised tegurid 2024. aastal tehti eluhoonetega hoonestatud maadega Eestis 5082 ostu-müügitehingut, mida oli 4,3% enam kui varasemal aastal. Keskmiseks elamutehingu hinnaks kujunes sealjuures 147 900 eurot, mida oli jätkuvalt laialdase uusehitiste müügi tõttu koguni 19% enam kui 2023. aastal. Elamuturg on siinkohal väljunud langustsüklist varasemalt kui korteriturg, mille juures on potentsiaalseid ostjaid elamuturule lisandunud üha enam nn laulva revolutsiooni põlvkonnast, kus kolmekümnendates tarbijad on kortereid üksikelamute vastu välja vahetamas. Võib eeldada, et taoline trend püsib ka veel lähiaastatel, kuid siiski 2021. aasta tasemest mõõdukama tehingute arvu juures. Laialdase uusehitiste järgse nõudluse tõttu võib eeldada, et elamuehituse lõikes asub ehitusaktiivsus 2025. aastal taas suurenema ning sellega üheskoos ka spekulatiivne pakkumismaht. Kehv elamispinna kättesaadavuse keskkond ning ehituslikult uuemate ja vanemate elamute laialdane hinnadiferents aga püsib, mida osaliselt mõjutab ka 2025. aasta II poolest arvatavalt taaskordselt avalduv ehitushinna tõus. Eesti elamuturust moodustavad valdava osa eelmisel sajandil ehitatud hooned, mis on tänaseks võrdlemisi kehvas seisukorras. Kõrge moraalse kui ka füüsilise kulumiga elamuid on pakkumisel suurel hulgal, mis on üksikelamu eelistamist korterile peale 2000ndate finantskriisi tagasi hoidnud. Eesti elamuturu tugevamat kasvu hoiab arvestataval määral tagasi väike keskmise leibkonna suurus, mistõttu on nõudlus tänapäeval seega pigem väiksemate elamute järele, mida turul aga püsivalt napib. 2025. aasta I kvartalis tehti Eestis eluhoonetega hoonestatud maadega kokku 1027 ostu-müügitehingut. Võrreldes eelmise kvartaliga vähenes tehingute arv hooajalistel põhjustel 25%, püsides aastatagusega võrreldes siiski 22% võrra kõrgemal. Üldplaanis võis 2022. aastal märgata, et tempokas hinnakasv leidis aset kuni aasta keskpaigani ning III kvartalist ei saanud seejärel enam ei elamute ega ka korterite turul üldiselt võrredes II kvartaliga olulisi hinnadünaamika muutusi täheldada, mille juures ka üldplaanis 2024. aasta vältel sarnased hinnatasemed jätkuvalt püsisid. 2025. aasta I kvartalis tehtud ostu-müügitehingute puhul kujunes aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 178 900 eurot, mida oli 9,2% enam kui eelmises kvartalis ning ühtlasi koguni 28% rohkem kui aasta tagasi samal perioodil, mille juures statistilist hinnatõusu on aga jällegi toetanud muutunud tehingute struktuur ja suurenenud Harju maakonna osakaal, mitte veel turul laiapõhjaliselt aset leidnud hinnatasemete tõus. Prognoosid Eesti kinnisvaraturu aktiivsust jääb elukondliku kinnisvara osas hoidma lähitulevikus 1990ndate I pooles sündinud tarbijaskond, kuid nende mõju on võrreldes möödunud kasvutsükli vältel turgu kujundanud 1980ndate II pooles sündinud ostjaskonnaga oluliselt marginaalsem. Laulva revolutsiooni perioodil sündis Eestis kõige enam inimesi, kes lähitulevikus on pigem siirdumas korteriturult edasi elamuturule ning mistõttu saab likviidsuse osas lähitulevikus üha enam probleemsemaks just nõukogudeaegsete korterite turg eesotsas Eesti väikeasumitega. Aktiivne eluasemelaenuturul osalemine on viimaste aastate halvenenud elamispinna kättesaadavuse taustal vanuse osas veidi kaugemale nihkunud, kuid üldplaanis jäävad turgu jätkuvalt mõjutama eeskätt 30ndates isikud. Aktiivseimateks piirkondadeks jäävad ennekõike juba väljakujunenud suuremad keskused eesotsas Tallinnaga ja selle lähiümbrusega, mis jätkavad kasvamist ka seniste volatiilsete perioodide möödudes. Kui 2008 - 2009 aastate sündmustest taastumist toetas kinnisvaraturul 1980ndate kõrge sündimus, siis eelolevad aastad on demograafilistele teguritele tuginevalt tunduvalt keerukamad lisaks ostu-müügitehingute turule ka üüriturul. Siiski, rändesaldo on Eestis olnud alates 2015. aastast positiivne ning Ukrainaga seoses on Eestisse saabunud hulgaliselt sõjapõgenikke, kes keskpikas perspektiivis siinset kinnisvaraturgu nii ostu-müügitehingute- kui ka üürituru lõikes toetavad. Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 25 / 49 Tallinna ja selle lähiümbruse pideva kasvuga kaasneb küll Eestis madalama jätkusuutlikkusega piirkondade ääremaastumise püsiv jätkumine, kuid ka Tallinna elanike arvu kasv on olnud 2024. aastast marginaalne. Arvestades Eesti elukondliku kinnisvaraturu edasisi arengutrende, võib 2025. aastaks prognoosida 2024. aastaga võrreldes mõnevõrra kõrgemat turuaktiivsust, mille juures oli siiski 2024. aastal juba eeskätt korterite järelturul tehingute arv võrdlemisi laialdane, viidates 2025. aastal edasise kasvupotentsiaali üsna piiratud olemusele. Hinnatasemete osas on kasv 2022. aasta II poolest laiapõhjaliselt lõppenud, mille juures surve hinnatasemete langetamiseks on aga 2024. aastast leevenenud, viidates suurenenud turuaktiivsuse taustal 2025. aastal avalduvale taaskordsele hinnatõusu tsüklile nii pakkumis- kui ka tehinguhindade lõikes. Jätkuvalt alanevad intressimäärad, paranev majanduskeskkond kui ka elanikkonna kindlustunne viitab 2025. aasta lõikes olukorrale, kus müügipakkumine enam täiendavalt ei suurene ning müügiperioodid võiksid asuda taas mõnevõrra lühenema ja seda eeskätt II kvartalist alates. 4.3 Haritava maa turu eripärad Alus – Maa- ja Ruumiamet, Statistikaamet, Eesti Pank, Arco Vara statistika 31.12.2025 Seisuga 01.01.2025 oli Eestis maakatastri statistika põhjal haritava maa pindala 1 042 520 hektarit ning loodusliku rohumaa pindala 235 609 hektarit. Maakatastri statistika põhjal on nii haritava maa kui ka loodusliku rohumaa kõlviku pindala aastaga mõnevõrra vähenenud, vastavalt 3769 ja 10 452 hektarit. Viimased kolm aastat on haritavate made tehinguaktiivsus olnud mõnevõrra madalam kui vahepealsetel aastatel 2019-2022 kui tehingute arv ulatus kohati üle 1600 tehingu aastas. Viimastel aastatel on tehingute arv jäänud 1000 ja 1100 vahele. Samal ajal on viimased kolm aastat näidanud rekordiliselt kõrget hektari mediaanhinda, makismaalne hektarihind on olnud samuti hüppeliselt kõrge, ulatudes üle 13 000 €/ha, aastani 2022 ulatus see vaid 8500 €/ha. Selle taga on nii turu üldised arengud kui ka spetsiifilised mõjutegurid, nagu liigniiskete muldade mõju, PRIA maakasutuse erisused ja boniteedi tähtsus. Tehingute arv ja koguväärtus 2025. aastal toimus Eestis 1069 haritava maa ostu-müügitehingut, mis on 0,09% vähem kui 2024. aastal. Tehingute koguväärtus ulatus 77,8 miljoni euroni, vähenedes aastaga 3,17 miljoni euro võrra (-4%). Enim tehinguid tehti Tartu (132), Jõgeva ja Võru (108), Järva (100) maakonnas, samas kui madalaima aktiivsusega olid Hiiu (22), Ida-Viru (24) ja Põlva (29) maakonnad. Kõige suurem koguväärtus oli Tartu maakonnas (~12 miljonit eurot), millele järgnesid Jõgeva (10,8 miljonit eurot) ja Valga (9,7 miljonit eurot) maakonnad. Aasta varem oli kõrgeim tehinguaktiivsus Lääne-Viru maakonnas (154) ning tehingute koguväärtus küündis 14,7 miljoni euroni. Hektari mediaanhind ja selle kasvu trendid Haritava maa hektari mediaanhind tõusis 2025. aastal rekordilisele 6970 euro tasemele, kasvades aastaga 9,8% ning viie aastaga koguni 86%. Kõrgeim mediaanhind registreeriti Jõgeva maakonnas (8748 €/ha), järgnes Tartu maakond (8221 €/ha), samas kui madalaim hind oli Hiiu maakonnas (3662 €/ha). Kõige kiirem hinnakasv toimus Jõgeva (45%) ja Lääne (32%) maakondades. Hinnalangust täheldati kõige enam Põlva maakonnas (-20%), Lääne-Viru (-16%) ja Harju maakonnas (-12%). Eraldi aspektid: haritava maa eripärad ja mõjutegurid Haritava maa väärtust mõjutavad mitmed eripärad, mis aitavad selgitada hinnataseme ja tehinguaktiivsuse erinevusi: Liigniiskus: Kui maatükil on üle 75% liigniisked mullad, võib hektari hind langeda kuni 2885 euro võrra. See on seotud piiratud kasutusvõimalustega ja vajadusega teha täiendavaid investeeringuid kuivendamiseks. PRIA maakasutus: Kõige kõrgemad hinnad on põllukultuuride all oleval maal (7103 €/ha), kuna seda saab kohe kasutada efektiivseks põllumajandustegevuseks. Püsirohumaade hinnad on keskmiselt 2675 eurot madalamad, peegeldades nende piiratud kasutusvõimalusi ja väiksemat tootlikkust. Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 26 / 49 Boniteet ja mulla kvaliteet: Maa kvaliteet ja boniteet on otseselt seotud hinnatasemega. Kõrge boniteediga maa, nagu Lääne-Viru ja Järva maakonnas, kus reaalboniteet ulatus vastavalt 49 ja 47-ni, on turul atraktiivsem ja kõrgema hinnaga. Need piirkonnad sobivad intensiivseks põllumajanduseks ja sealsete maatükkide ostjaid leidub rohkem. Madala boniteediga maad, mis on levinud näiteks Lääne- ja saarte piirkonnas, on oluliselt odavamad, kuna nende tootlikkus on piiratud ja nõudlus madalam. Geograafilised eripärad: Asukoht ja ligipääsetavus mõjutavad oluliselt haritava maa turuväärtust. Hästi ligipääsetavad alad kõrgema nõudlusega piirkondades, nagu Harju või Järva, saavutavad kõrgemad hinnad võrreldes kaugemal asuvate või raskemini ligipääsetavate maatükkidega. Eelised ja puudused kasutusalade lõikes Haritava maa erinev kasutus mõjutab otseselt selle väärtust: - Põllukultuuride kasvatamiseks sobiv maa on kõrgema hinnaga, kuna see võimaldab suurt saagikust ja on koheselt kasutatav ilma täiendavate investeeringuteta. - Püsirohumaad on odavamad, kuna need eeldavad spetsiifilist kasutust, näiteks karjatamiseks, ning võivad nõuda täiendavaid kulutusi kasutuse mitmekesistamiseks. - Liigniisked alad vajavad kuivendusprojekte, mis vähendavad maa esialgset atraktiivsust ja tõstavad investeerimiskulusid. Hooajalisus ja turutrendid Tehingute arv on hooajaliselt kõikuv, saavutades tipud kevadel ja aasta lõpus, samas kui suvel, eriti juunis ja juulis, on aktiivsus madalam. Augustis suureneb aktiivsus taas, kuna põllumajandushooaja lõppedes tehakse rohkem ostu-müügitehinguid. Üldiselt on haritava maa turg koondumas juriidiliste isikute kätte, kuigi eraisikute aktiivsus on suurenenud. Nõudlus kvaliteetse haritava maa järele püsib kõrge, kuid pakkumist piirab maaressursside nappus. See põhjustab hinnatõusu, mis on olnud stabiilne ja prognoositav. Renditava põllumaa osakaal on suurenenud ning üle poole kasutuses olevast põllumaast moodustab rendimaa. Seda selgitab asjaolu, et haritava maa turule on tulnud palju ostjaid, kelle eesmärk on maa omandamine investeeringuks, ilma et nad ise plaaniksid seda harida. Kokkuvõte 2025. aastal langes minimaalselt haritava maa tehingute arv ja koguväärtus, kuid median- ja aritmeetiline keskmine hektarihind oli mõõdukas tõusutrendis. Viimased ligi 15 aastat kestnud hinnatõus on 2025. aasta lõpuks pidurdunud. Ebastabiilne majanduskeskkond on vähendanud nõudlust põllumaa järele ning muutnud nii põllumehed kui investorid ettevaatlikumaks. Turgu mõjutavad eelkõige sisendhindade kasv, tootjate kasumlikkuse langus, madalad vilja kokkuostuhinnad, toetuste vähenemine ning kõrgem intressitase. Investorite huvi ei ole kadunud, kuid see on muutunud selektiivsemaks. Eelistatakse kõrgema mullaviljakuse ja hea asukohaga maid, samas kui väiksemate ja killustatud kinnistute müük on keerulisem. Toetussüsteemi muudatused ning keeruline majanduslik olukord on viinud mitmete tootjate tegevuse lõpetamiseni, mille tulemusel liigub maa peamiselt suuremate kohalike tootjate kätte. Välisinvestorite aktiivsus on püsinud tagasihoidlik ning turule uusi tegijaid lisandunud ei ole. Kokkuvõttes on turuolukord muutunud ettevaatlikuks ja tasakaalustatumaks, erinevalt varasemast pikaajalisest hinnatõusu perioodist. 4.4 Järva maakond ja Järva vald: haritava maa tehingute analüüs (2021-2026 I kv) Alus – Maa- ja Ruumiamet, Statistikaamet, Eesti Pank, Arco Vara statistika 04.04.2026 Järva maakonna haritava maa turg on perioodil 2021–2026 I kvartal olnud aktiivne ning hinnatasemed on püsinud Eesti tugevamate põllumajanduspiirkondade seas konkurentsivõimelised. Järvamaad Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 27 / 49 iseloomustavad head mullastikuomadused, suured põllumassiivid ning pikaajalised põllumajandustraditsioonid. Kesk-Eesti piirkonnale omased viljakad põllumullad toetavad maa tootlikkust ning aitavad kaasa stabiilse nõudluse püsimisele haritava maa turul. Seetõttu on Järvamaa haritavate maade hinnatase olnud pikaajaliselt Eesti kõrgemate seas ning piirkond pakub huvi nii tegutsevatele põllumajandustootjatele kui ka põllumajandusmaa investoritele. 2021. aastal registreeriti maakonnas 108 haritava maa tehingut. Järgnevatel aastatel püsis tehinguaktiivsus suhteliselt stabiilsena, kõikudes vahemikus 86–100 tehingut aastas. 2025. aastal sõlmiti 100 tehingut, mis viitab turu jätkuvale aktiivsusele. 2026. aasta esimeses kvartalis registreeriti juba 33 tehingut, mis võimaldab eeldada tavapärase tehinguaktiivsuse jätkumist ka aasta lõikes. Pindal Järva maakond a (ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /ha) Kesk- Mediaa Keskmin Standar Arv mine Kokku Min Max Min Max n e dhälve haritav 108 12,1 5301960 5000 300000 526 7000 3851 3985 1209 2021 maa haritav 93 12,5 4723341 1215 325000 162 8433 4259 4435 1971 2022 maa haritav 97 13,4 8778894 270 363510 108 10213 6273 6369 2260 2023 maa haritav 86 15,3 8734516 8399 490000 2475 9897 6200 6515 1504 2024 maa haritav 100 13,3 8040155 5000 336040 839 9825 5607 5923 1834 2025 maa 2026 I haritav kv maa 33 12,2 2 038 631 922 314 000 253 11 049 6159 4739 3024 Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingustatistika Keskmine hektari hind on vaadeldaval perioodil märgatavalt kasvanud. Kui 2021. aastal kujunes keskmiseks hinnaks 3 985 €/ha, siis 2023. aastaks tõusis see 6 369 €/ha-ni. 2024. aastal jätkus hinnakasv ning keskmine hektari hind ulatus 6 515 euroni. 2025. aastal toimus mõõdukas hinnakorrektsioon ning keskmine hektari hind langes 5 923 €/ha tasemele. Samas püsis hinnatase ajaloolises võrdluses jätkuvalt kõrgel ning viitab turu stabiliseerumisele pärast eelnevate aastate kiiret hinnakasvu. Mediaanhind tõusis 2023. aastal 6 273 €/ha-ni ning püsis 2024. aastal sarnasel tasemel (6 200 €/ha). 2025. aastal langes mediaanhind 5 607 €/ha-ni, mis kinnitab hinnataseme mõningast korrigeerumist kogu turul, mitte ainult üksikute suuremate tehingute mõju. 2026. aasta esimeses kvartalis kujunes mediaanhinnaks 6 159 €/ha. Maksimaalne hektari hind ulatus 2026. aasta esimeses kvartalis 11 049 €/ha-ni, mis näitab jätkuvat nõudlust kvaliteetse ja hea tootlikkusega haritava maa järele. Keskmine tehingu suurus on olnud suhteliselt stabiilne, jäädes valdavalt vahemikku 12–15 hektarit. See viitab nii väiksemate kui ka keskmise suurusega põllumassiivide aktiivsele turule. Üldjoontes võib Järva maakonna haritava maa turgu pidada stabiilseks ja väljakujunenuks. Kuigi 2025. aastal toimus hinnataseme mõningane korrigeerumine, püsivad hinnad ajaloolises võrdluses jätkuvalt kõrgel ning piirkonna tugev põllumajanduslik potentsiaal toetab nõudlust haritava maa järele. Järva vald moodustab olulise osa maakonna haritava maa turust ning tehinguaktiivsus on olnud vaadeldaval perioodil suhteliselt kõrge. Aastatel 2021–2025 registreeriti vallas 39–88 haritava maa tehingut aastas. Kõige aktiivsem oli 2021. aasta 88 tehinguga, järgnevatel aastatel stabiliseerus tehingute arv vahemikus 39–63 tehingut aastas. 2026. aasta esimeses kvartalis registreeriti 17 tehingut. Keskmine hektari hind on vallas liikunud sarnases trendis maakonna keskmisega. 2021. aastal oli keskmine hind 3 942 €/ha ning 2023. aastaks tõusis see 6 341 €/ha-ni. 2024. aastal jätkus mõõdukas kasv ning Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 28 / 49 keskmine hektari hind ulatus 6 463 €/ha-ni. 2025. aastal langes keskmine hektari hind 5 892 €/ha tasemele, mis peegeldab maakonnas tervikuna toimunud hinnakorrektsiooni. Pindal Järva vald a (ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /ha) Kesk- Keskmin Standar Arv mine Kokku Min Max Min Max Mediaan e dhälve haritav 88 12,4 4281598 7500 300000 526 6875 3800 3942 1146 2021 maa haritav 39 12.00 1876363 7250 146080 308 8433 4800 4736 1779 2022 maa haritav 39 16,9 4336557 5000 360640 1618 9800 5894 6341 1813 2023 maa haritav 63 16,1 6733079 8399 490000 2475 9897 5968 6463 1562 2024 maa haritav 59 15,1 5220405 10000 300000 3968 9455 5477 5892 1203 2025 maa 2026 haritav 17 15,8 1 568 500 21 500 314 000 2933 11 049 6658 6408 1774 I kv maa Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingustatistika Mediaanhind tõusis 2023. aastal 5 894 €/ha-ni ning püsis 2024. aastal 5 968 €/ha tasemel. 2025. aastal kujunes mediaanhinnaks 5 477 €/ha. 2026. aasta esimeses kvartalis tõusis mediaanhind taas 6 658 €/ha-ni, mis viitab kõrgema hinnatasemega tehingute osakaalu suurenemisele. Maksimaalne hektari hind ulatus 2026. aasta esimeses kvartalis 11 049 €/ha-ni. Tehingute keskmine pindala on olnud suhteliselt suur, jäädes valdavalt vahemikku 15–17 hektarit, mis viitab suuremate põllumassiivide aktiivsele nõudlusele. Järva valla haritava maa hinnatasemed on olnud valdavalt võrreldavad maakonna keskmisega ning peegeldavad piirkonna tugevat põllumajanduslikku potentsiaali. Arvestades valla paiknemist Eesti ühe viljakama põllumajanduspiirkonna keskmes ning kvaliteetse haritava maa piiratud pakkumist, on nõudlus hästi majandatavate põllumassiivide vastu püsinud stabiilsena ka keerulisemas majanduskeskkonnas. Kokkuvõttes võib Järva maakonna ja Järva valla haritava maa turgu pidada aktiivseks ning väljakujunenuks. Piirkonna tugev põllumajanduslik potentsiaal, viljakad mullad ja head tootmistingimused toetavad jätkuvalt nõudlust haritava maa järele. Hoolimata 2025. aastal toimunud mõõdukast hinnakorrektsioonist on hinnatasemed püsinud ajaloolises võrdluses kõrgel ning 2026. aasta esimese kvartali tulemused viitavad turu jätkuvale stabiilsusele. Arvestades piirkonna põllumajanduslikku tähtsust ja piiratud kvaliteetse haritava maa pakkumist, võib pikemas perspektiivis eeldada maa väärtuse püsimist tugeval tasemel. 4.5 Pakkumise ülevaade Kesk-Eestis avalikus müügipakkumises olevate hoonestamata maatulundusmaa kinnistute kõlvikulises koosseisus on sageli metsamaad, madalama väärtusega loodusliku rohumaa ja muu maa kõlvikud. Enamike maatulundusmaade pakkumiste puhul on tegemist veekoguäärsete perspektiivis eluhoonetega hoonestatavate kinnistutega. Valdavalt tegelevad metsamaa ja haritava maa müügiga kokkuostu- ja vahendusega tegelevad firmad ning nende pakkumised sageli avalikku pakkumisse ei jõua. Kinnisvaraportaalis www.kv.ee on Järva maakonnas 09.06.2026 seisuga müügipakkumises ~ 24 maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksust, suurusega 6179 – 298 100 m2. Pakkumishinnad jäävad vahemikku 5 900 – 100 000 €, pinnaühikuhinnad 0.25 – 4.43 €/m2. Hinnatava varaga oma olemuselt sarnaseimad võrreldavad müügipakkumised Järva maakonnas 09.06.2026 kuupäeva seisuga on järgmised: Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 29 / 49  Pakkumishind, Aadress Pakutava vara kirjeldus € ja €/m² Väljaotsa, Türi vald 10 990 / 1.48 ha suurune haritava maa kinnistu (sihtotstarve maatulundusmaa 0.74 100%) Türi vallas, kus kehtivad rendilepingud puuduvad. PRIA toetusõigus – põllukultuurid. Boniteet 41. Hinnatavaga võrreldes veidi enam viljakas mullastik, oluliselt väiksem maaüksus, mis on põllumajanduslikus mõttes vähem hinnatud. Kapu, Järva vald Põllumaa kogupindalaga 41 498 m². Maa on olnud aastaid aktiivses rendikasutuses ning seal on kasvatatud teravilja. Maale tagab väga hea ligipääsu maapiiri äärest kulgev Kapu kuivati tee. PRIA toetusõigus – 33 200 / põllukultuurid. Boniteet 57. 0.80 Hinnatavaga võrreldes pindalalt oluliselt väiksem, parema mullaviljakusega, sarnaselt hinnatud piirkonnas. Ervita, Järva vald Põllumaa, haritav maa, juurdepääs avalikult teelt, PRIA toetusõigus – põllukultuurid. Põllumaa kogupindalaga ~6 ha. Boniteet 53. 50 000 / Hinnatavaga võrreldes pindalalt oluliselt väiksem, parema 0.76 mullaviljakusega, sarnaselt hinnatud piirkonnas. Jändja, Türi vald 2 kõrvutiasetsevat kinnistut: KÕBRESKIPÕLLU 83401:001:1310 – haritav põllumaa PRIA toetusõiguslik põllukultuurid; 100 000 / POOLSAARE 83401:001:1311 – haritav maa, PRIA toetusõiguslik, püsirohumaa. Pindala kokku 130 971 m2. Boniteet 38. 0.76 Hinnatavaga võrreldes veidi vähem hinnatud põllumajanduse lähipiirkond, sarnase viljakusega mullastik, pindalalt väiksem. Allikas: kinnisvaraportaal www.kv.ee Hinnatav vara ei ole eksperthinnangu koostamise hetkel avalike müügipakkumiste hulgas. Rõhutame, et ülaltoodud varade puhul on tegemist pakkumishinnaga, mitte müügihinnaga. Esineb võimalus, et pakkumishinnad võivad avaliku müügi käigus oluliselt langeda või ka erandina enampakkumise tingimustes tõusta. Seepärast peame siinkohal oluliseks mainida, et hinnatud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust. Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 30 / 49 4.6 Turustatavuse analüüs Turustatavuse analüüs on protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt. Hinnatavad äralõiked on piisavalt väiksed, kitsa siilu kujuga hoonestamata alad, mis pole töö koostaja hinnangul võimaliku müügiobjektina käsitletavad, kuna ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele. Avalikus pakkumises sarnaseid varasid ei ole ja vabaturutehinguid nendega ei teostata. Seega antakse turustatavuse analüüsi hinnang üksnes katastriüksusele tervikuna. Turustatavuse analüüs Vara lõppkasutajad: eelkõige juriidilised isikud Ostjaskonna moodustavad ennekõike põllumajandusega Lõppkasutajaid iseloomustavad tegelevad ettevõtted Jõgeva, Järva, Lääne-Viru ja Harju tunnused: maakonnast, kuid samuti ka kinnisvarainvesteeringuga tegelevad ettevõtted. Hinnatavaks varaks on kvaliteetne haritav maa, PRIA toetusega, Vastavus turusegmendi nõuetele: hinnatud suurusega pindala poolest, kompaktselt haritav. Hinnatav vara vastab valdavalt piirkonna haritava maa turusegmendi nõuetele. Haritava maa turule on iseloomulik suhteliselt piiratud ostjaskond, mis koosneb peamiselt Lõppkasutajate hulk, kes soovivad põllumajandustootjatest, maaomandit laiendada soovivatest ja on võimelised hinnatavat vara ettevõtetest ning põllumajandusmaasse investeerivatest isikutest. soetama: Samas jääb hinnatava vara väärtus tasemele, mis on potentsiaalsetele ostjatele üldjuhul finantseeritav ega kujuta endast olulist takistust vara võõrandamisel.. Järva maakonnas on sarnaseid haritavate maade pakkumisi alla Konkureeriv pakkumine turul: 5 ühiku, valdav enamus analoogsete varade ostu- müügitehinguid tehakse ilma kinnisvaraportaale kasutamata. Viimastel aastatel on hinnatava varaga sarnaste varade lisandumine turule olnud mõõdukas. Põllumajandusliku kasutusega maa koondub järjest enam suurmaaomanike kätte, Turule lisanduvad konkureerivad mistõttu ei ole vabal turul märkimisväärset tehingute arvu kasvu varad: lähitulevikus ette näha. See trend piirab turule sisenevate uute pakkumiste mahtu ja hoiab hinnatavate varade konkurentsisituatsiooni stabiilsena. hinnatava vara prognoositav müügiperiood on keskmiselt 12 Müügiperiood: kuud, kuna tehinguid tehakse pigem hooajaliselt. eksperthinnangu koostamise hetkel on piirkonnas Neelduvus: müügipakkumisel ligikaudu 2 kuu maaüksuste müügitehingute maht Oodatavad müügi- ja üürihinnad: järgnevaks pooleks aastaks olulist hinnamuutust ei prognoosi hinnataval varal otsesed finantsmajanduslikult otstarbekamad Alternatiivne kasutus: alternatiivsed kasutused puuduvad (vt ka peatükk 5.1) Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 31 / 49 5. TURUVÄÄRTUSE HINDAMINE 5.1 Parim kasutus Parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Parima kasutuse põhimõte on turuväärtuse hindamise lahutamatu osa. (EVS 875-1) Hinnatavad äralõiked on pika peenikese kujuga hoonestamata alad, mis pole töö koostaja hinnangul võimaliku müügiobjektina käsitletavad, kuna ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele. Avalikus pakkumises sarnaseid varasid ei ole ja vabaturutehinguid nendega ei teostata. Seega analüüsime maaüksuse kui terviku parimat kasutust. Õiguslik lubatavus Hinnatavaks varaks on Järva vallas paiknev maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksus, mis on kasutuses haritava maana, üldplaneeringu kohaselt samuti väärtuslik põllumajandusmaa ning detailplaneering puudub. Hinnatav vara on PRIA toetusega. Maa on koormatud tähtajalise rendilepinguga, mille tingimused vastavad turutasemele. Füüsiline võimalikkus Hinnatava vara suurus ja maatüki kuju võimaldab sihtotstarbelist kasutust - haritava maana. Finantsmajanduslik otstarbekus Olemasoleva vara kasutuse jätkamisega ei kaasne olulisi lisakulusid ning see on majanduslikult efektiivseim kasutus. Järeldus Arvestades ülaltoodut, on hindaja seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on selle olemasolev kasutus haritava maana. Hinnatava varaga analoogsed varad soetatakse väärtuse kuupäeva turusituatsioonis ja hinnatava vara asukohas nii omakasutusse kui ka kinnisvarainvesteeringuks (vt ka peatükk 4.6). Alternatiivsed kasutused puuduvad. 5.2 Hindamismeetodid Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist. Võrdlusmeetod Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. (EVS 875-11) Tulumeetod Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 32 / 49 Tulupõhine käsitlus (income approach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara oodatavate rahavoogude nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. (EVS 875-9) Kulumeetod Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu. (EVS 875-8) 5.3 Hindamismeetodi valik Kuna hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, tugineb hüvitusväärtus just sellele väärtusele, mis kahju suurust kõige paremini iseloomustab. Tavaliselt selgitatakse hüvitamise olemusel sel moel, et hüvitise saaja varanduslik seisund ei tohi hüvitamise kaudu halveneda. Kindlasti tuleb eraldi rõhutada aga ka seda, hüvitise saaja ei tohi hüvitamise kaudu rikastuda (EVS 875-12). Hinnatava vara puhul on vajalik hüvitada maa väärtuse vähenemine. Töö koostaja hinnangul on siin kohaldatav äralõigete hüvitusväärtuse hindamise põhimõtted - vajalik on hinnata hoonestamata kinnisasja turuväärtus (pindalale taandatud ühikväärtus). Hinnatavale varale analoogsed varad on väärtuse kuupäeva turusituatsioonis nii müügi- kui üürikäibes, teostatud tehinguhinnad on paremini kättesaadavad ja läbipaistvamad kui rendihinnad, tehingute maht on piisav võrdlusmeetodi rakendamiseks ning hoonestamata maade puhul on levinuim võrdlusmeetod, siis on valitud hindamismeetodiks võrdlusmeetod. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks (EVS 875-1 p 9.4.2.3). Eksperthinnangu koostajal ei ole täielikku infot võrreldavate tehingute kehtivate üüri- ega rendilepingute kohta ostu- müügitehingute tegemise hetkel. Rendilepingute info mittetäiellikkus ei mõjuta vara väärtust oluliselt ning mõju jääb hindamistäpsuse piiridesse. Vastavatest asjaoludest tulenevalt on hindaja kasutanud hinnatava vara turuväärtuse hindamisel käesolevas eksperthinnangus hindamismeetodina võrdlusmeetodit. 5.4 Hindamine 5.4.1 Hariliku väärtuse hindamine; võrdlusmeetodi rakendus Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks tehtud väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Allolevasse võrreldavate tehingute koondtabelisse (valimisse) on koondatud ostu-müügitehingud järgmiste tunnuste alusel: - asukoha mõistes Järva maakond; - ostu-müügitehingu toimumise aeg perioodil mai 2025 - aprill 2026 (tagatud on seeläbi optimaalne arv võrreldavaid tehinguid); Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 33 / 49  - pindala on suurem kui 20 000 m2; - müüdud on kinnistu tervikuna; - haritav maa, PRIA toetusõigus; - tegemist on asjaõiguslike ostu-müügitehingutega; - hindajale on tehingute aluste varade osas teada vajaliku detailsusega informatsioon, et võrdlusmeetodit vajaduse korral rakendada; Hindajatele on teada järgmised hinnatava varaga võrreldavad ostu-müügitehingud: VÕRDLUSTEHINGUD 1 2 3 4 5 Järva maakond, Järva maakond, Järva maakond, Järva maakond, Järva maakond, Paide linn, Järva vald, Türi vald, Sonni Järva vald, Ageri Järva vald, Norra Valgma küla Kalitsa küla küla küla küla Tehinguhind, € 137,000 € 112,000 € 16,200 € 115,000 € 100,000 € Tehinguhind, €/m² 0.98 0.66 0.61 0.55 1.10 Tehingu aeg 05-2025 09-2025 02-2026 02-2026 03-2026 Valgma küla, Kalitsa küla, Paide Sonni küla, Paide Ageri küla, Paide Norra küla, Paide Paide kesklinnast kesklinnast 30 km kesklinnast 43 km kesklinnast 28 km kesklinnast 39 km Asukoht 10 km kaugusel, kaugusel, kaugusel, kaugusel, kaugusel, põllumajanduslikul põllumajanduslikul põllumajanduslikul põllumajanduslikul põllumajanduslikul t aktiivne piirkond t aktiivne piirkond t aktiivne piirkond t aktiivne piirkond t aktiivne piirkond Kinnisasja 139,440 168,825 26,703 210,072 90,502 pindala, m²: Haritav maa: 139,321 163,828 26,027 164,997 82,811 Haritava maa 100% 97% 97% 79% 92% osakaal: Boniteet: 62 53 45 56 46 PRIA toetus Põllukultuurid Põllukultuurid Põllukultuurid Põllukultuurid Põllukultuurid Juurdepääs juurdepääs juurdepääs juurdepääs naaberkinnistul juurdepääs Juurdepääs: kohalikult teelt kohalikult teelt kõrvalmaanteelt olevalt teelt, kõrvalmaanteelt servituut seatud olulised olulised olulised olulised maakasutust olulised maakasutust maakasutust maakasutust piiravad maakasutust piiravad piiravad piiravad kitsendused piiravad kitsendused Kitsendused/muud kitsendused kitsendused puuduvad, maa on kitsendused puuduvad, tegurid: puuduvad, maa puuduvad, maa on ebakorrapärase puuduvad, maa haritava maa osa kujult kompaktne kujult kompaktne, kujuga, haritava kujult kompaktne kompaktne, kuid ebakorrapärase maa osa pikk siil ebakorrapärase ebakorrapärane kujuga kompaktselt kujuga haritav Ei valita, sest valimis on SOBIVUS SOBIB SOBIB sobivama SOBIB SOBIB suurusega maaüksusi Edasises võrdluses kasutame tehinguid nr 1, 2, 4 ja 5. Tehing nr 3 on välja jäetud, kuna see on kinnistu pindalalt erinevam võrreldes hinnatava varaga. Tehingute kohandamine Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 34 / 49 Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrreldava vara erisused, kasutades selleks kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid. (EVS 875-11) Kohandamisel on aluseks võetud kinnisasjade pindala (m2). Võrdlusühik (comparison unit) on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades hinnatakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid. (EVS 875-11) Hindamisel lähtutakse võrreldavate varade (maatükkide) tehinguhinna pinnaühikule taandatud hinnast (€/m2), kuna see on piirkonna turu toimemehhanisme arvestades tavapärane. Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kohandus on võrdluselemendi teisendus, mis lähtub konkreetse elemendi erinevusest hinnatava vara ja võrreldava vara vahel. (EVS 875-11) Võrdluselementideks on peale tehingu aja, tulenevalt hinnatava vara iseloomust, esitatud algandmete põhjal valitud: Jrk nr Võrdluselement 1 Asukoht 2 Kinnisasja pindala, m² 3 Haritav maa ja haritava maa osakaal 4 Boniteet 5 PRIA toetus 6 Juurdepääs 7 Kitsendused /muud tegurid Rohkem parameetreid ei ole võrdluselementidena käesoleval juhul vaadeldud, kuna väärtuse kuupäeva seisuga on hinnatava vara turupiirkonnas muud võimalikud väärtust mõjutavad tegurid tarbijakäitumisele tuginevalt ja hindamistulemuse täpsuse seisukohast lähtuvalt pigem väheolulised või on varad muude võimalike tegurite osas sarnased. Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 35 / 49 Turuväärtuse hindamiseks kohandame võrdluseks valitud turutehinguid hinnatavale varale: HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD VARA 1 2 4 5 Järva maakond, Järva maakond, Järva maakond, Järva maakond, Paide linn, Järva vald, Järva vald, Ageri Järva vald, Norra Valgma küla Kalitsa küla küla küla Hindamisel Tehingu hind (ei lähtuti 1 m² 137,000 € 112,000 € 115,000 € 100,000 € sisalda käibemaksu): hinnast € Tehinguhind kinnisasja pinnaühiku 0.98 0.66 0.55 1.10 arvestuses, € Tehingu aeg 05-2025 09-2025 02-2026 03-2026 04.04.2026 9 Ajaldamine: 0% 0% 0% 0% Ajaldatud tehinguhind, €/m² 0.98 0.66 0.55 1.10 Jalametsa küla, hajaasustus, Norra küla, Paide Valgma küla, Kalitsa küla, Paide Ageri küla, Paide Paide kesklinnast kesklinnast 39 km Paide kesklinnast kesklinnast 30 km kesklinnast 28 km 25 km kaugusel, kaugusel, Asukoht: 10 km kaugusel, kaugusel, kaugusel, põhimaantee põllumajanduslikul põllumajanduslikul põllumajanduslikul põllumajanduslikul vahetus t keskmiselt t aktiivne piirkond t aktiivne piirkond t aktiivne piirkond läheduses, aktiivne piirkond põllumajanduslikul Kohandus10 t aktiivne piirkond 0% 0% 0% 0% Kinnisasja pindala: 139,440 168,825 210,072 90,502 339,563 Kohandus11 5% 5% 0% 10% Haritav maa: haritava maa 164,997 82,811 osakaal: 325,376 139,321 163,828 Haritava maa 100% 97% 79% 92% osakaal: 96% Kohandus12 0% 0% 20% 0% Boniteed: 37 62 53 56 46 13 Kohandus -10% -5% -5% 0% PRIA toetus: Põllukultuurid Põllukultuurid Põllukultuurid Põllukultuurid Põllukultuurid 14 Kohandus 0% 0% 0% 0% Juurdepääs juurdepääs juurdepääs juurdepääs naaberkinnistul juurdepääs Juurdepääs: põhimaanteelt kohalikult teelt kohalikult teelt olevalt teelt, kõrvalmaanteelt servituut seatud 9 Ajaldamine on võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või –langust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11). Vaadeldaval ajaperioodil ei ole põllumaade hinnatasemed muutunud. 10 Asukoha võrdlemisel on oluline piirkonna hinnatus ning põllumajanduslik aktiivsus; kõik on samaväärsed, kohandusi ei tehta. 11 Maatulundusmaade puhul omab reeglina suurema pindalaga maatükk suuremat pinnaühiku väärtust, kuna suurema maatüki majandamisel on kulud pinnaühikule väiksemad, põllumaade turul on eelistatuimad maatükid suurusega alates 15 ha ja enam. Alla 5 ha suurused maaüksused on oluliselt vähem eelistatud, nende üksiti harimine ei ole tasuv. Kõik võrreldavad on hinnatavast väiksemad. 12 Haritava maa kõlviku osakaal pindalas on oluline väärtust mõjutav komponent põllumajandusliku tähtsusega maa turuväärtuse kujunemisel. Haritava maa kõlvik on maatulundusmaa turul teistest kõlvikutest oluliselt kõrgemalt väärtustatud. Hinnatav vara on PRIA toetusega. 13 Viljakamate muldadega põllud on kõrgemalt väärtustatud. Mullaviljakus (0 - 100) väljendab hinnatava maatüki kaalutud keskmist reaalboniteedi väärtust. Keskmisest kõrgem reaalboniteet tõstab maatüki algväärtust ja keskmisest madalam reaalboniteet langetab maatüki algväärtust. Eestis üldiselt jääb mullaviljakus haritavatel maadel keskmiselt ~ 43 punktiskaalale (boniteet). 14 PRIA toetusega haritavad maad on enam hinnatud ning tulenevalt toetuste erinevusest on põllukultuuride toetus enam hinnatud püsirohumaast. Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 36 / 49  Kohandus15 0% 0% 0% 0% olulised olulised olulised olulised maakasutust olulised maakasutust maakasutust maakasutust piiravad maakasutust piiravad piiravad piiravad kitsendused piiravad Kitsendused/muud kitsendused kitsendused kitsendused puuduvad, maa on kitsendused tegurid: puuduvad, puuduvad, maa puuduvad, maa on ebakorrapärase puuduvad, maa kompaktselt kujult kompaktne kujult kompaktne, kujuga, haritava kujult kompaktne haritav, kuid ebakorrapärase maa osa pikk siil ebakorrapärase ebakorrapärane kujuga kompaktselt kujuga haritav Kohandus16 0% 0% 0% 0% Kohandused kokku, % -5% 0% 15% 10% Kohandatud tehinguhind, €/m² 17 0.93 0.66 0.63 1.22 Kohanduste absoluutväärtuste summa, 15% 10% 25% 10% % Osakaalud: 18 100% 20% 35% 10% 35% Kaalutud kohandatud 0.91 0.19 0.23 0.06 0.43 tehinguhind / turuväärtus, € Turuväärtus, €: 308061. 04 Seega on hinnatava vara turuväärtus 0.91 €/m² ja selle baasil äralõigete harilik väärtus: 7455 m² x 0.91 €/m² = 6784,05 eurot; 3085 m² x 0.91 €/m² = 2807,35 eurot 5.4.2 Kaasnevad otsesed varalised kahjud Hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline kahju hüvitatakse ühekordselt. Otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju (KAHOS § 13): 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine. Kinnisasja erakorralise hindamise korra §31 lg 2 kohaselt ei hinnata otsese varalise kahjuna järgmist kahju: 1) mittevaraline kahju 15 Maatükid, millele on hea juurdepääs kõvakattega teedelt ja tänavatelt, on üldjuhul väärtuslikumad kui maatükid, millel vahetu juurdepääs puudub või mille juurdepääsuteed on halva kvaliteediga ja/või raskesti läbitavad. Haritavate maade puhul ei ole juurdepääsu puudumine siiski üldjuhul kuigi suur probleem, sest tavapäraselt võimaldavad naaberkinnistute omanikud maa harimiseks vajalikku juurdepääsu. Lisaks paiknevad põllumajandusettevõtete kasutuses olevad maatükid sageli kõrvuti või lähestikku, mistõttu ei takista vahetu juurdepääsu puudumine enamasti maatüki kasutamist ega sellele ligipääsu tagamist. 16 Kompaktselt haritava maad on enam hinnatud, kui pikad kitsad eraldatud ribad, sopistustega maaükused, rohkete põllusaartega maaüksused. 17 Pärast kohandamiste rakendamist esineb võrreldavate tehingute kohandatud tehinguhindades jätkuvalt teatav hajuvus. Hindaja hinnangul on see haritava maa turule omane ning tuleneb maaüksuste individuaalsetest omadustest, piirkondlikest eripäradest ning turuosaliste erinevatest eelistustest. Kuigi võrreldavad objektid on oma põhiomadustelt, kasutusotstarbelt ja mullaviljakuselt valdavalt sarnased ning seotud osapoolte vahelised tehingud on analüüsist välja jäetud, ei ole võimalik kõiki väärtust mõjutavaid tegureid täielikult kvantifitseerida. Saadud tulemusi võib siiski pidada piisavalt usaldusväärseks turuväärtuse hindamiseks 18 Hindamistulemuse arvutamisel kasutatakse kaalutud keskmist, kuna võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väikse kaal rohkem kohandatud tehingutee. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 37 / 49  2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja heitgaase 3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise kaudu hüvitatakse. Kuna äralõike alal oli enne võõrandamisest teavitamist külvatud talinisu ning maa kasutaja tegelikud kuludokumendid ei ole eksperthinnangu koostamise ajal kättesaadavad, on võimaliku kaasneva kahju suurus määratud normatiivse kuluhinnangu alusel. Juhul kui maa kasutaja esitab kuludokumendid või muu asjakohase tõendusmaterjali, tuleb kaasneva kahju suurus määrata äralõike pindalale vastavate tegelikult kantud kulude alusel. Arvesse tuleb võtta üksnes need kulud, mis olid tehtud enne kinnisasja omanikule kavandatavast äralõikest teatamist ning mis on otseselt seotud talinisu rajamisega äralõike alal. Tegelike kuludokumentide puudumisel on kahju suurus hinnatud normatiivse kuluhinnangu alusel. Hindaja on hinnangu andmisel tuginenud avalikult kättesaadavatele põllumajanduslikele tootmiskalkulatsioonidele ja majandusanalüüsidele, sealhulgas Maaelu Teadmuskeskuse (METK), KEVILI, Baltic Agro ning Eesti Põllumajandus-Kaubanduskoja poolt avaldatud materjalidele. Nimetatud allikate põhjal moodustavad enne talvitumist tehtavad rajamiskulud üldjuhul ligikaudu veerandi kuni kolmandiku kogu kasvuperioodi tootmiskuludest. Arvestades, et võõrandamisest teavitamise ajaks olid tehtud üksnes sügisesed rajamistööd, on hindaja pidanud põhjendatuks lähtuda kulust suurusjärgus 300 €/ha. Nimetatud kulu hõlmab tavapäraselt mullaharimist, seemnekulu, külvitöid ning sügisel tehtavaid väetus- ja taimekaitsetöid. Tegemist on hinnangulise suurusjärguga, kuna tegelikud kulud sõltuvad kasutatud tehnoloogiast, sisendite hindadest ja tootja majandamispraktikast ning vastavad kuludokumendid hindajale esitatud ei ole. Sellest tulenevalt leiame võimaliku kaasnev kahju järgmiselt: 7455 m² x 0,03 €/m² = 223,65 eurot; 3085 m² x 0,03 €/m² = 92,55 eurot Töö koostaja hinnangul hinnatava osas on kaasnevad otsesed varalised kahjud 223,65 eurot ja 92,55 eurot (316,20 eurot). 5.4.3 Saamata jääv tulu Saamata jäävaks tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses ega otseses varalises kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud. Saamata jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid. Töö koostaja hinnangul puudub hinnatava osa omandamisega saamata jääv tulu. Kuigi äralõike alal kasvatatav talinisu rajati enne kinnisasja omanikule ja rentnikule kavandatavast maa omandamisest teatamist, ei ole võimalikku saaki käsitletud saamata jääva tuluna. Saagi realiseerumine sõltub mitmetest tulevikus avalduvatest asjaoludest, sealhulgas ilmastikutingimustest, saagikusest, täiendavatest tootmiskuludest ning realiseerimishinnast. Käesolevas eksperthinnangus on võimalikku kahju käsitletud kaasneva kahjuna ulatuses, mis vastab enne teavitamist tehtud põhjendatud rajamiskuludele. Töö koostaja hinnangul hinnatava osas saamata jääv tulu puudub (0 eurot). Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 38 / 49 5.4.4 Hinnatava vara omandamise tasu Punktide 5.4.1, 5.4.2 ja 5.4.3 tulemuste summeerimisel kujuneb hinnatava vara omandamise tasuks: Hinnatava vara omandamise tasu 9907,60 € kokku, sh Äralõike harilik väärtus 6784,05 € ja 2807,35 eurot Saamata jääv tulu 0€ Kaasnev otsene varaline kahju 223,65 € ja 92,55 € Järva maakonnas Järva vallas Jalametsa külas aadressil Nurga asuva kinnisasja registriosa numbriga 52136 äralõike pindalaga 7455 m² avalikes huvides omandamise tasu on väärtuse kuupäeva 04.04.2026 seisuga 7007,70 (seitse tuhat seitse eurot ja seitsekümmend eurosenti) eurot. Järva maakonnas Järva vallas Jalametsa külas aadressil Nurga asuva kinnisasja registriosa numbriga 52136 äralõike pindalaga 3085 m² avalikes huvides omandamise tasu on väärtuse kuupäeva 04.04.2026 seisuga 2899,90 (kaks tuhat kaheksakssada üheksakümmend üheksa eurot ja üheksakümmend eurosenti) eurot Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 39 / 49 Lisa nr 1 Fotod hinnatavast varast Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 40 / 49 Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 41 / 49 Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 42 / 49 Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 43 / 49 Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 44 / 49 Lisa nr 3 Maa- ja Ruumiameti avalike kaardirakenduste väljavõtted Katastriüksuse ortofoto (hübriidkaart) Fotoladu Pildistamise aeg: 27.04.2024 Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 45 / 49 Katastriüksuse kitsenduste kaart Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 46 / 49 Legend Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 47 / 49 Lisa nr 4 Äralõigete plaan – POS 78 Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 48 / 49 Lisa nr 5 Vastavuskinnitus standardi nõuetele 1. Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu korraldanud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. 2. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. 3. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. 4. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. 5. Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana. 6. Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. 7. Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. 8. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. 9. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hindamisaruande koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Eva-Mari Luts kutseline vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 202931 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eksperthinnang nr ARE-261597C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Nurga Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 49 / 49  AS PÕLLUVARA (registrikood 10768251) [email protected] Meie 25.06.2026 nr 8-3/25-079/903-2 Pakkumine kinnisasjast maaeralduse omandamiseks Transpordiamet esitas Teile 19.01.2026 kirjaga nr 8-3/25-079/903-1 teate kinnisasja omandamise menetluse alustamisest. Teates nimetatud projekti realiseerimiseks on vaja Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu omandada Teile kuuluvatest Nurga kinnisasjadest, Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, kinnistu registriosa nr 52136, katastriüksuse tunnus 23401:002:0200, pindalaga 339563 m2), äralõiked ligikaudse pindalaga 7455 m2 ja 3085 m2. Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ poolt koostatud hindamisaruande nr ARE-261597C alusel on äralõigete hüvitusväärtus 0,94 eurot/m2. Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20% tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk. Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõige Teile kuuluvast kinnisasjast, tasudes, kinnisasja eest vastavalt Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ poolt koostatud hindamisaruandele nr ARE-261597C, ümardatud KAHOS § 11 lg 6 kohaselt, järgnevalt: maa eest makstav tasu – (7455+3085) - 9910 eurot. Kuna äralõike eest makstav tasu sõltub ruutmeetri hinnast, siis täpne maksumus selgub pärast mõõdistustööd. motivatsioonitasu – 1982 eurot; Kokku 11892 eurot. Lisaks täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 206 eurot igale omanikule. Tasu maksmine toimub notaris sõlmitud lepingu alusel. Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev pakkumine, misjärel asume läbi rääkima. Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee Registrikood 70001490 Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule. Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 14 päeva jooksul teate kätte saamisest. Menetluse läbiviija kontaktid: Lembit Tuimets, telefon 501 8463, [email protected]. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Lembit Tuimets maade projektijuht Lisa: Hindamisaruanne Lembit Tuimets 5018463, [email protected] 2 (2)