Kiri

Eksperthinnang nr 260619-104- 68663 Tellija Transpordiamet Aadressid Tõnni, Lipa küla, Rapla vald, Rapla maakond Hinnatav vara Kinnisasi (reg osa nr 3366837), mille koosseisu kuulub hoonestamata maatulundusmaa, pindalaga 97 994 m², kõlvik haritav maa 100% Eesmärk Maa hindamine Tõnni kinnisasjale maade vahetamise eesmärgil hariliku väärtuse (turuväärtuse) leidmiseks. Turuväärtus väärtuse 66 000 (kuuskümmend kuus tuhat) eurot ehk 6735 €/ha (ca 0,67 €/m2) taandatuna maatüki kuupäeva seisuga pinnale. Turuväärtus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Seos Kinnitame, et Pindi Kinnisvara OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega. Hindamisaruande 19.06.2026. 07.09.2026 seisuga on hindamisaruandes muudetud väärtuse kuupäeva kuupäev (19.01.2026), et viia hinnatava vara väärtuse kuupäev vastavusse vahetatava maatüki hindamisaruande väärtuse kuupäevaga. Andres Teder Hindaja, kutseline hindaja vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176331 +372 507 2216 [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ Sisukord 1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused .......................................................... 5 1.1 Hinnatav vara .................................................................................................................................................... 5 1.2 Hindamise eesmärk........................................................................................................................................... 5 1.3 Hindamise alused .............................................................................................................................................. 5 1.4 Hindamisel kasutatavad mõisted ...................................................................................................................... 5 1.5 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused ...................................................................................................... 5 2 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus .................................................................................................. 6 3 Hinnatava vara iseloomustus ..................................................................................................................................... 7 3.1 Õigussuhete kirjeldus, kinnistusraamatu andmed ............................................................................................ 7 3.2 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik .............................................................................................. 8 3.3 Asukoht ja keskkond ......................................................................................................................................... 8 3.4 Katastriüksus ................................................................................................................................................... 10 3.5 Kestlikkus ........................................................................................................................................................ 14 4 Turuanalüüs ............................................................................................................................................................. 15 4.1 Makromajanduse ülevaade ............................................................................................................................. 15 4.2 Haritava maa turg ............................................................................................................................................ 17 4.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade ................................................................................................................. 20 4.4 Turustatavuse analüüs .................................................................................................................................... 22 5 Hindamine ................................................................................................................................................................ 22 5.1 Parim kasutus .................................................................................................................................................. 22 5.2 Meetodi valik ................................................................................................................................................... 23 5.3 Vara turuväärtus .............................................................................................................................................. 23 6 Hindamistulemus ..................................................................................................................................................... 27 Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod hinnatavast varast........................................................................................................... 28 Lisa 2 Kinnistusraamatu registriosa väljavõte, toodud eraldi lisana digikonteineris ....................................................... 29 Lisa 3 RIIGIVARA RENDILEPING nr 7-8/25/622, toodud eraldi lisana digikonteineris .................................................. 29 Lisa 4 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 ................................................................................................................. 30 2 Hindamisaruande kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara Kinnisasi (reg osa nr 3366837), mille koosseisu kuulub hoonestamata maatulundusmaa, pindalaga 97 994 m², kõlvik haritav maa 100% . Aadress Tõnni, Lipa küla, Rapla vald, Rapla maakond Kinnistu liik Kinnisasi Omanik Eesti Vabariik (valitseja Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, volitatud asutus Maa- ja Ruumiamet) Katastritunnus 66801:001:1822 Kinnistu pindala 97 994 m2 Riigi kinnisvararegistri kood KV41376 Detailplaneering ja ehitusõigus Puuduvad Hindamistulemust mõjutada Vastuolusid andmetes ei ole. võivad vastuolud andmetes Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Maa hindamine Tõnni kinnisasjale maade vahetamise eesmärgil hariliku väärtuse (turuväärtuse) leidmiseks. Seos Kinnitame, et Pindi Kinnisvara OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega. Ülevaatuse kuupäev 15.06.2026 Väärtuse kuupäev 19.01.2026 Hindamisaruande kuupäev 19.06.2026, täiendatud 07.09.2026 Tellija Transpordiamet Tellimusleping TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/26/875-1. Tellitavaks tööks on hindamisaruande koostamine hinnatava kinnisasja hariliku väärtuse (turuväärtuse) kohta maade vahetamise eesmärgil. Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Turuväärtus väärtuse kuupäeva 66 000 (kuuskümmend kuus tuhat) eurot ehk 6735 €/ha (ca 0,67 €/m2) seisuga taandatuna maatüki pinnale. Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud. Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-15%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega. Käibemaks Hinnatud turuväärtus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Kommentaarid Täiendavad kommentaarid puuduvad. 3 Hindamistulemus Hinnatava vara, kinnisasi (reg osa nr 3366837), mille koosseisu kuulub hoonestamata maatulundusmaa, pindalaga 97 994 m², kõlvik haritav maa 100%, asukohaga Tõnni, Lipa küla, Rapla vald, Rapla maakond, turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga on 66 000 (kuuskümmend kuus tuhat) eurot ehk 6735 €/ha (ca 0,67 €/m2) taandatuna maatüki pinnale taandatuna maatüki pinnale. Andres Teder Hindaja, kutseline hindaja vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176331 +372 507 2216 [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ 4 1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused 1.1 Hinnatav vara Kinnisasi (reg osa nr 3366837), mille koosseisu kuulub hoonestamata maatulundusmaa, pindalaga 97 994 m², kõlvik haritav maa 100%. 1.2 Hindamise eesmärk Maa hindamine Tõnni kinnisasjale maade vahetamise eesmärgil hariliku väärtuse (turuväärtuse) leidmiseks. 1.3 Hindamise alused 1.3.1 Eesti Vabariigi seadusandlus 1.3.2 Eesti vara hindamise standardisari EVS 875 1.3.3 EKHÜ Heade Tavade Koodeks 1.4 Hindamisel kasutatavad mõisted 1.4.1 Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875:1) 1.4.2 Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1) 1.4.3 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875:1) 1.4.4 Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875:1) 1.4.5 Ülevaatuse kuupäev (inspection date) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875:1) 1.5 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused 1.5.1 Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. 1.5.2 Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. 1.5.3 Hinnatava vara turuväärtus on leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või juriidiliste isikute õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud tuginedes turuosaliste poolt tehtavatele eeldustele, et vara üle minemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on kustutatud või kustutatakse tehingu käigus ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Kui kolmandate isikute õigustega on hindamisel arvestatud, siis on see käesolevas eksperthinnangus ka selgelt välja toodud. 1.5.4 Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada v.a juhud mis on Tellija poolt seotud otseselt hindamise eesmärgiga (maade vahetus). Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada muus kontekstis, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. 5 1.5.5 Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. 1.5.6 Hindaja ei ole teinud ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega inspekteeritud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud informatsiooni, teostatud visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kohta, mida ei ole inspekteeritud ja käesolev hindamisaruanne ei kinnita ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kaetud, varjatud või ligipääsmatute osade laitmatust. 1.5.7 Käesoleva töö teostamisel on hindaja lähtunud eeldusest, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste / saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse või saastuseohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnatavat vara või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. 1.5.8 Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse olemasolu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. 2 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus Tellija Transpordiamet Hindaja Andres Teder Pindi Kinnisvara OÜ Aadress: Tartu mnt. 16, 10117,Tallinn Reg.nr: 10677258 Tellimusleping TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/26/875-1. Tellitavaks tööks on hindamisaruande koostamine hinnatava kinnisasja hariliku väärtuse (turuväärtuse) kohta maade vahetamise eesmärgil. Andmeallikad Kinnistusraamatu registriosa väljavõte 15.06.2026 Päring ehitisregistrist www.ehr.ee 15.06.2026 Päring Maa- ja Ruumiametist geoportal.maaamet.ee 15.06.2026 Päring KV.ee müügiportaalidest seisuga 06.04.2026 Kliimaministeerium.ee/Harjumaa radooniriski kaart 15.06.2026 Keskkonnaportaal 15.06.2026 PRIA veekaart https://kls.pria.ee/kaart/ 15.06.2026 Riigi kinnisvararegister https://riigivara.fin.ee/rkvr-frontend/ 15.06.2026 Pindi Kinnisvara OÜ tehingute andmebaas ja Maa- ja Ruumiameti kinnisvara tehingute andmebaas (seisuga 15.06.2026) Pindi Kinnisvara OÜ turuanalüüsid (seisuga 15.06.2026) Rapla valla koduleht seisuga 15.06.2026 6  RIIGIVARA RENDILEPING nr 7-8/25/622 Hindamistulemust mõjutada Vastuolusid andmetes ei ole. võivad vastuolud andmetes Ülevaatuse kuupäev 15.06.2026 Väärtuse kuupäev 15.06.2026 Ülevaatuse ulatus Teostatud on maaüksuse ja lähiümbruse ülevaatus. Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus. Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud erivahendeid. Ülevaatusel osalesid Pindi Kinnisvara OÜ kutseline hindaja Andres Teder. Ülevaatuse teostas Pindi Kinnisvara OÜ kutseline hindaja Andres Teder. Kokkuvõte kirjavahetusest ja Hindaja poolt on Tellija poolt edastatud omaniku esindajat Marin Must (Maa- ja vestlusest omaniku Ruumiameti peaspetsialist, riigimaa strateegia osakond) teavitanud hindamise esindajaga teostamisest ja pakutud võimalust osaleda ülevaatusel ning anda selgitusi 12.06.2026 e-kirjaga. Marin Must teavitas 12.06.2026.a vastuses, et ei soovi osaleda ülevaatuse juures ning edastas 15.06.2026 hinnatava vara osa sõlmitud rendilepingu ning täpsustas täiendavas vastuses hindaja päringule, et Maa- ja Ruumiamet ei ole andnud rentnikule nõusolekut tavapärast korrashoidu ületavate muudatuste ja parenduste tegemiseks ega ka nõusolekut allrendile andmiseks. 3 Hinnatava vara iseloomustus 3.1 Õigussuhete kirjeldus, kinnistusraamatu andmed Reg osa nr 13341802 Katastritunnused 66801:001:1822 Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Aadress Tõnni, Lipa küla, Rapla vald, Rapla maakond Kinnistu nimi - Vara liik Kinnisasi Kinnistu igakordse omaniku Kehtivad kanded puuduvad kasuks seatud piiratud asjaõigused Omanik Eesti Vabariik (valitseja Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, volitatud asutus Maa- ja Ruumiamet) Koormatised ja kitsendused Kehtivad kanded puuduvad Hüpoteegid Kehtivad kanded puuduvad Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi seadustest ja tulenevad kinnistus - lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis raamatusse mittekantud võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara õigused ja kohustused käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust. 7 3.2 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik Hinnatav vara on Maa- ja Ruumiameti maaparanduse ja riigimaade teenistuse direktori 10.10.2025 korralduse nr 1- 17/25/1625 "Avaliku enampakkumise tulemuste kinnitamine" alusel koormatud riigivara rendilepinguga nr 7-8/25/622 (leping toodud eraldi lisana digikonteineris). Rentnikuks Pajo Group OÜ, registrikood 12856812. Leping on sõlmitud tähtajaga 01.10.2030, rendisumma 3000 eurot aastas (ca 306 €/ha aastas), maksetena kaks korda aastas ettemaksetena hiljemalt 1. jaanuariks ja 1. juuliks ettemaksuna järgmise poolaasta eest. Rendileandja võib Lepingu erakorraliselt üles öelda, teatades Rentnikule sellest kirjalikult ette vähemalt üks aasta, kui Lepingu ese on vajalik riigile riigivõimu teostamiseks või muul avalikul eesmärgil, sh juhul, kui maardla alale jääva kinnisasja kohta on tehtud maavara kaevandamise loa andmise otsus. Lepingu võib üles öelda selliselt, et leping lõpeb 1. aprillil või 1. oktoobril. Erakorralise ülesütlemise tõttu rentnikule tekkinud kahju hüvitab riik seaduses sätestatud korras. Rentnikul on õigus taotleda Rendileandja nõusolekul Lepingu eseme parendamiseks tehtud kulutuste hüvitamist vastavalt lepingu punktis 4.1.5 sätestatule (Rendileandjal on õigus anda Rentnikule kirjalik nõusolek Lepingu eseme tavapärast korrashoidu ületavate muudatuste ja parenduste tegemiseks või keelduda sellest. Rendileandja otsustab muudatuste ja parenduste tegemiseks nõusoleku andmisel kulutuste hüvitamise ulatuse. Rendileandja nõusolekul tehtud põhjendatud kulutused hüvitatakse Rentnikule Rendileandja otsusel tasaarvestamise teel pärast seda, kui Rentnik on parendused teinud ja esitanud Rendileandjale vastavad kuludokumendid. Hüvitatav summa arvatakse maha parenduste tegemisele järgneva(te) perioodi(de) eest tasumisele kuuluvast renditasust); Rentnikul on õigus Rendileandja kirjalikul nõusolekul Lepingu ese allrendile. Rendileping on hetkel lõpetatav seisuga 01.10.2027, kui vara on vajalik riigile riigivõimu teostamiseks ning kuna vastavalt esitatud infole Maa- ja Ruumiamet ei ole andnud rentnikule nõusolekut tavapärast korrashoidu ületavate muudatuste ja parenduste tegemiseks ega ka nõusolekut allrendile andmiseks, siis täiendavat kulutusi rendilepingu lõpetamisega ei kaasne. Hindaja hinnangul olemasolev rendileping vara turuväärtust oluliselt ei mõjuta, rendileping on sõlmitud turutasemel (enampakkumise tulemusena, on pigem rendihindade ülemisel piiril), varad on tihti müüdud kehtivate või suusõnaliste rendilepingutega ja rendilepingu aastane kestvus ei ole tehingutes vara turuväärtust mõjutanud. 3.3 Asukoht ja keskkond Asukoht piirkonna siseselt Hinnatav vara asub Raplamaal, Rapla vallas, Lipa külas. Rapla kesklinnast u 13 km kaugusel ja Raikküla aleviku keskusest u 4,7 km kaugusel. Asukoht piirkonna siseselt on rahuldav, põllumajanduslikult aktiivne piirkond. 8  allikas: regio.delfi.ee Piirkonna hoonestus Hajaasustus, lähim hoonestus ca 140 m põhjapiirist, muidu hoonestus koondunud kuldade keskustesse. Piirkonnas haritavad maad ja väiksemad metsamassiivid. Veekogud ja nendega seotud Veekogud lähiümbruses puuduvad. Negatiivsed ja positiivsed tegurid puuduvad. positiivsed ja negatiivsed tegurid Õhu saastatus ja müra Õhu saastatuse ja müra tase on hinnanguliselt madalad. Piirkonnas mürakaardil andmed puuduvad. Põhjaveekogumi seisukord Vastavalt Maa- ja Ruumiameti veemajanduskava (2022-2027) kaardile paikneb hinnatav vara halvas seisukorras Siluri-Ordoviitsiumi Matsalu põhjaveekogumi, 9  ohustatud Kambriumi-Vendi põhjaveekogumi ja heas seisundis Ordoviitsiumi- Kambriumi põhjaveekogum Lääne-Eesti vesikonnas aladel. Mõju turuväärtusele ei ole täheldatav. Hinnatav vara ei paikne vee-ettevõtte teeninduspiirkonnas ja reovee kogumise alas. Ohtlikud käitised Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmetel ohtlikud käitised läheduses puuduvad. Radoon Hinnatav vara paikneb alal kus täpsemaid mõõtmisi ei ole tehtud, KOV tasemel on tegemist madala või keskmise radoonisisaldusega pinnase territooriumiga. Metsatulekahju oht Hinnatav kinnistu asub piirkonnas, kus metsatulekahjude riski ei esine (piirkonna naabruses puuduvad suured metsamassiivid). Maardlad Maa- ja Ruumiameti maardlate kaardirakenduse andmetel ei paikne hinnatav vara maardlate maa-alal (piirkonda hõlmab küll üldine uuringu ala). Jääkreostus Hinnatava vara läheduses jääkreostusega alad Keskkonnaportaali kaardirakenduse põhjal puuduvad Juurdepääsu tee Piirkonna juurdepääs on hea: riigi kõrvalmaanteedelt Raikküla-Päärdu tee või Lipa- Mõisamaa tee (kõvakattega), edasi Lipa - Põlma teelt (pinnatud), kuid viimases lõigus juurdepääs puudub (läbi naaberkinnistu). allikas: geoportaal.maaamet.ee 3.4 Katastriüksus Katastritunnus 66801:001:1822 10  allikas: geoportaal.maaamet.ee Sihtotstarve 100% maatulundusmaa Pindala 97994.0 m² Haritav maa 97994.0 m² Kõlvikuline koosseis allikas: minu.kataster.ee Allikas: Kasutuses haritava maana, haritud. Maksustamishind allikas: minu.kataster.ee Haritava maa mullaviljakus, Mullastiku kaardi andmete põhjal on hinnatava vara mullastik erinev, mullastiku toetuskõlbulikkus, mullastik komponentideks Ko (leostunud muld) ja K (rähkmuld). 11 allikas: xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/mullakaart Maa korralise hindamise mudeli järgselt on mullaviljakus 49, liigniiskete muldade osakaal (0%). Mullastiku kaardirakenduse järgselt on perspektiivne boniteet 48. Maatükk on 9,79 ha ehk kogu ulatuses deklareeritud PRIAS kui põllukultuurid, põllumassiivi nr 54152955664. allikas: https://kls.pria.ee/kaart/ 12 Kinnisasjal paiknevad Ehitisregistri järgselt ja visuaalselt puuduvad. ehitised Tehnovõrgud Puuduvad. Muud piirangud ja nende Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardirakenduse andmetel ulatuvad maatükile mõju turuväärtusele järgmised kitsendused: uuringu ala (Rapla- ja Pärnu maavarade uuringuruum, üldgeoloogiline uurimistöö), mõju hinnatavale varale puudub. Olemasoleva Maa- ja Ruumiameti maardlate kaardirakenduse järgselt lähinaabruses maardlad puuduvad. allikas: kitsendused.kataster.ee/public Üldplaneering Hinnatav vara asub kehtiva endise Raikküla valla üldplaneeringu (kehtestatud 17.06.2002, vallavolikogu määrus nr 63) alal, maakasutusplaanil hajaasastuse ala. Hajaasustuses üldjuhul üldplaneeringutes maa juhtostarvet ei määrata. allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/link/9KaDNmMK 13  Uue Rapla valla üldplaneeringu koostamine algatati Rapla Vallavolikogu 20.12.2018 otsusega nr 92. Menetluses ülplaneeringu ei ole maakasutusplaanil ei ole juhtotstarvet määratud. allikas: https://rapla.ee/wp-content/uploads/2026/05/2026-05-14-Maakasutusplaan.pdf Detailplaneering ja Kinnistule ei ole Maa- ja Ruumiameti planeeringute kaardirakenduse põhjal ehitusõigus kehtestatud detailplaneeringut ega määratud ehitusõigust. 3.5 Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus (sustainability) on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid (EVS 875-10). Kuna kinnisasja osa ei ole hoonestatud ja puuduvad tõendid, mis viitavad võimalikule hoonestamisele, siis hindamisel kestlikkust ei käsitleta. 14 4 Turuanalüüs 4.1 Makromajanduse ülevaade SKP muutus Statistikaameti andmetel kasvas sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2025. aasta neljandas kvartalis võrreldes 2024. aasta sama ajaga 0,7% ja 2025. aastal kokku võrreldes aasta varasemaga 0,6%. Jooksevhindades moodustas SKP eelmise aasta viimases kvartalis 11 miljardit eurot ja 2025. aastal kokku 41,6 miljardit eurot. 2025. aasta oli Eesti majanduses viimase kolme aasta parim. 2025. aasta neljandas kvartalis oli suurim positiivne mõju majandusele töötleval tööstusel ning info ja side tegevusala, negatiivne mõju oli kaubanduse tegevusalal. 1 Ehitus Statistikaameti esialgsetel andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted 2025. aastal Eestis ja välisriikides kokku 1,5% vähem kui aasta varem. Ehitusmaht vähenes neljandat aastat järjest. Võrreldes 2024. aastaga ehitati hooneid 1% ja rajatisi 2% vähem. Kohalikul ehitusturul suurenes hoonete ehitusmaht 1,9% eelkõige uute hoonete ehitamise tõttu. Ehitisregistri andmetel lubati 2025. aastal kasutusse 6059 uut eluruumi ehk 4% rohkem kui aasta varem. Kuigi suurem osa uutest eluruumidest asub korterelamutes, on juba teist aastat kasvanud eramute osakaal. Populaarseim elamutüüp oli jätkuvalt kolme- kuni viiekorruseline korterelamu, kus asub ligi kolmandik uutest eluruumidest. Enim oli vastvalminud eluruumide hulgas neljatoalisi, järgnesid kolme- ja kahetoalised. Uute eluruumide keskmine suurus oli 2025. aastal 95,7 m2. Enamik valminud eluruumidest asuvad Tallinnas, järgnevad Tallinna lähiümbruse vallad ja Tartumaa. 2025. aastal nõudlus uute eluruumide järele kasvas pärast neli aastat kestnud madalseisu. Ehitusluba väljastati 6695 eluruumi ehitamiseks, mida on enam kui kolmandiku võrra rohkem kui 2024. aastal. Endiselt oli levinuim elamutüüp korterelamu. 2025. aastal lubati kasutusse 1199 mitteelamut, kus kasulikku pinda on 973 000 m 2. Enim lisandus uut büroo-, lao-, tööstushoonete pinda. Võrreldes aasta varasemaga suurenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. 2 Joonis 1. Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv (allikas Statistikaamet) Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive Statistikaameti andmetel oli 2025. aasta keskmine brutokuupalk 2092 eurot, mis on 5,6% kõrgem kui aasta varem. 2025. aasta neljandas kvartalis oli keskmine brutokuupalk 2155 eurot, mis on 4,5% kõrgem kui 2024. aastal samal perioodil. Kuigi palgakasv ei olnud 2025. aastal enam nii suur kui eelnevatel aastatel, tõusis brutokuupalk siiski kõikides maakondades. Kõige suuremat kasvu oli näha Valga-, Põlva- ja Raplamaal. Keskmine palk oli jätkuvalt kõrgeim info ja side tegevusalal. 3 15 Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja oli 2026. aasta aprillis -33, mis on 12 punkti võrra kõrgem madalaimast tasemest 2022. aasta septembris ning 47 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. Näitaja on viimased kuud taas languses olnud. Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks aprillis võrreldes märtsiga 0,8% ja võrreldes 2025. aasta sama ajaga 3,4%. Eelmise aasta aprilliga võrreldes olid kaubad 3,8% ja teenused 2,8% kallimad. Lähis-Ida sõjaliste konfliktide tõttu jätkus diislikütuse ja bensiini kiire hinnatõus, millel oli suur mõju ka aprilli tarbijahinnaindeksile. Võrreldes 2025. aasta aprilliga mõjutasid tarbijahinnaindeksi tõusu enim transpordi ning eluasemega seotud kulutuste kallinemine – eluasemekulude hinnatõusu vedasid peamiselt elektri ja veevarustuse kallinemine. Võrreldes märtsiga mõjutas aprillis tarbijahinnaindeksit enim diislikütuse ja bensiini kallinemine, vastupidist mõju avaldas elektri hinnalangus. 4 Statistikaameti andmetel oli 2025. aasta neljandas kvartalis Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku 8553 vaba ametikohta. Kõige enam vabu ametikohti oli hariduse ning hulgi- ja jaekaubanduse tegevusaladel. Tööle võeti 2025. aasta viimases kvartalis 35 833 inimest, mis on üle 1500 inimese rohkem kui 2024. aasta neljandas kvartalis. Töölt lahkunute arv võrreldes möödunud aasta sama ajaga mõnevõrra vähenes. Tööandja algatusel töölt lahkunud inimeste arv (6074) oli 631 võrra madalam kui 2024. aasta neljandas kvartalis. Ligikaudu kolmveerand ehk 75,4% kõikidest vabadest ametikohtadest oli möödunud aasta viimases kvartalis Harju maakonnas. Tartu maakonnas oli vabu ametikohti 8,3%, Pärnu maakonnas 3,8% ning Ida-Virumaal 2,4%. 5 Kinnisvara hinnatrendid Kui 2022. aastal olid kinnisvara hinnatrendid kasvutempos – korterite turul ületasid tehingusummad ja tehinguaktiivsus suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid –, siis alates 2023. aastast kasv pidurdus ning 2024. aastast on turg stabiliseerunud. 2026. aasta veebruari seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 12% madalam viimaste aastate kõrgeimast tasemest (detsember 2023) ning 70% kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast. Laenumahud ja intressimäärad 2026. aasta jaanuari seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr 2,1%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 3,6% ning ettevõtetele 4,5%. Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR (allikas Eesti Pank) 2026. aasta jaanuaris olid laenukäive ja laenujääk suuremad kui 2025. aasta jaanuaris. 16 Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive (allikas Eesti Pank) Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt on Eesti majandus taastumas. 2026. aastal toetavad majanduse elavnemist eelkõige välisturgude kosumine ja riigipoolsed sammud. Tulumaksumuudatused jätavad inimestele rohkem raha kätte ja riigi kulutuste kasv suunab Eesti majandusse täiendavat raha. Eesti majanduse väljavaadet parandavad ka alanenud intressimäärad, hea ligipääs pangalaenule ja aeglustuv hinnatõus. 2026. aastal kasvab Eesti majandus prognoosi kohaselt 3,6% ja eelarvestiimuli taandudes aeglustub majanduskasv 2028. aastaks 2,5%ni. Majanduse väljavaadet varjutavad siiski endiselt keeruline geopoliitiline olukord ja ebakindlus tuleviku suhtes, seal hulgas teadmatus, millised lahendused leitakse taastamaks riigi rahanduse kestlikkus. 6 Eesti Panga viimase finantsstabiilsuse ülevaate kohaselt on finantssektor üldiselt tugevas seisus ja riske aitab maandada majanduse tasapisi paranev olukord. Sellega koos on hoogustunud ka laenuvõtmine, eelkõige ärikinnisvara ja eluasemete ostmisel. Ettevaates on oluline jälgida, et juba mõnda aega kestnud kiire laenukasvu käigus ei toimuks finantssektoris erinevate riskide kuhjumist ja pangad säilitaksid võime pakkuda laene ka siis, kui millalgi tulevikus peaks majandusolukord halvenema. 7 Allikad: [1] Statistikaameti pressiteade, 02.03.2026 - 2025. aasta oli Eesti majanduses viimase kolme aasta parim [2] Statistikaameti pressiteade, 20.02.2026 - Eelmisel aastal ehitati 1,5% vähem [3] Statistikaameti pressiteade, 05.03.2026 - Keskmine palk tõusis aastaga 5,6% [4] Statistikaameti pressiteade, 06.03.2026 - Tarbijahinnaindeks tõusis veebruaris aastaga 3,1% [5] Statistikaameti pressiteade, 10.03.2026 - Kõige rohkem vabu ametikohti on hariduses ning hulgi- ja jaekaubanduses [6] Eesti Panga pressiteade, 19.12.2025 - PROGNOOS. Majanduse elavnemine tuleb suurema riigivõla hinnaga [7] Eesti Panga pressiteade, 26.11.2025 - FINANTSSTABIILSUSE ÜLEVAADE. Majanduse paranev olukord leevendab riske finantssektoris 4.2 Haritava maa turg TRENDID JA PROGNOOS • Haritava maa hinnakasvu tempo on olnud viimastel aastatel olnud ühtlase tõusuga, kuid 2025. a ühikuhinna kasv oli võrreldes 2024.aastaga väike (2024.a 6346 €/ha vs 2025.a 6536 €/ha), paljudes maakondades näitas aasta kokkuvõttes ühikuhind ka hinnalangust. • Tehingute arv on kahes viimasel aastal stabiliseerunud (2024.a 1070 tehingut ja 2025.a 10689 haritava maa tehingut aastas). • Avalikus pakkumises on häid põllumaid endiselt vähe, piirkondade suuremad põllumajandusettevõtted on endiselt huvitatud maade juurde ostmisest ja nii ei jõuagi sellised maad tihti avalikule turule. Suur osa sektori 17  tehingutest tehakse avalikust turust väljapool (sh ka plokktehingud ettevõtete vahel), väiksem osa tehinguid toimub oksjoni- ja kinnisvaraportaalides. • Tehingute struktuuri analüüsides on plokktehingute ühikuhind olnud kõrgem kui oksjonikeskuste üksikute haritavate maade tehingutes. • Mahetootjate jaoks on probleemiks mahetootmiseks sobivate maade saadavus – ühelt poolt puuduvad pakkumised ning teiselt poolt on paljud maad nn üleväetatud ja seetõttu mahetootmiseks sobimatud. • Püsirohumaade vastu on huvi väiksem, mis kajastub ka ühikuhinnas, valdavalt on need maad ka kvaliteedilt madalamad. Küll on püsirohumaad olnud natuke kõrgema hinnatasemega piirkonnas, kus on suurem hulk lihaveiste kasvatajaid. • 2026.a aastal jääb tõenäoliselt ühikuhind sarnaseks 2025. aastaga, samuti ei saa prognoosida oluliselt tehinguaktiivsuse muutust. Analüüsides kümne aasta haritava maa tehingute keskmist hinda tuleb tõdeda, et tegemist on olnud pideva kasvutrendiga, v.a vaid nn masuaastad (2009 ja 2010), kui tehinguhinnad ja -mahud langesid. Nn masuaastatele järgnes kiire hindade kasv aastast 2011 ja sealt edasi on kasvutrend jätkunud. Joonis 4. Haritava maa tehingud alates 2004. aastast (allikas: Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika) Kümne aastaga on tehingute arv aastas tõusnud ja siis langenud (2021. aastal 1682 tehingut ja 2023. aastal 998 tehingut). Kõrgeim tehingute arv oli 2014. aastal, kui aastas teostati 1848 haritava maa tehingut. Praeguseks on tehingute arv stabiliseerunud, jäädes suurusjärku u 1000 tehingut aastas, 2025. aastal tehti haritava maaga 1069 tehingut. 2025. aasta lõpuks ehk kahekümne aastaga oli haritava maa keskmine ühikuhind jõudnud tasemele 6536 €/ha, 2011. aastal oli see 1175 €/ha. Maksimaalsed tehinguhinnad on jõudnud tasemele umbes 13 000 €/ha ja seda eeskätt kõige viljakamates piirkondades. Statistiliselt olid 2025. aasta kõrgeimad maksimaalsed tehinguhinnad Harju, Jõgeva ja Rapla maakonnas. 18 Joonis 5. Maksimaalne ühikuhind maakondade kaupa 2025. aastal, €/ha (allikas: Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika) Tehingud haritava maaga ei ole koondunud ühte või paari maakonda, vaid on toimunud üsna ühtlaselt üle Eesti. 2025. aastal tehti üle 100 tehingu aasta jooksul neljas maakonnas (Jõgeva, Järva, Tartu ja Võru) ning alla 50 tehingu tehti samuti neljas maakonnas, neist väikseima tehingute arvuga oli Hiiu maakond (22 tehingut). Joonis 6. Tehingute arv maakondade kaupa, tk (allikas: Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika) Haritava maa tehingute arvu kasvu pidurdab eelkõige hea boniteediga haritava maa pakkumise vähenemine ja põllumajandussektori võimekus maa ostu investeerida. Seevastu renditava põllumaa osakaal on tõusnud ning üle poole kasutuses olevast põllumaast on rendimaa. See on seletatav asjaoluga, et haritava maa turule on sisenenud paljud ostjad, kes teevad seda investeerimise eesmärgil ja ei kavatse maad ise harima hakata. Seega jõuavad sellised maad põllumaade renditurule. 19 Haritava maa tehingud (19.06.2026 seisuga) Rapla maakond Haritava maa tehingud (19.06.2026 seisuga) Rapla maakond, Rapla vald Tehingustatistika sisaldab kõiki tehinguid, sh ka seotud osapoolte ja mitteturu tehinguid. 4.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade Seisuga 15.06.2026 on Rapsa maakonnas kinnisvaraportaalide (kv.ee, city24, kinnisvara 24) andmetel pakkuda 49 hoonestamata maatulundusmaad, kuid valdav osa neist on pakkumisel ehitusperspektiiviga, pakkumiste ühikuhinna vahemik on 0,27 – 13,9 €/m2, odavamad looduskaitsealused või piirangutega rohumaad ja raiutud metsamaad, kalleimad väiksed arendus ja ehitusperspektiiviga maatulundusmaad. Rapla vallast on pakkumises 16 maatulundusmaad, pakkumiste ühikuhinna vahemik on 0,3 – 17,4 €/m2, kalleimad selge arendusperspektiiviga (kehtestatud detailplaneeringuga) maatulundusmaad. Haritavate maade pakkumishind jääb valdavalt vahemikku 0,5 – 0,9 €/m2 (5000 – 9000 €/ha). Järgnevalt on välja toodud pakkumisel olevad sarnasemad varad. Haritavad maad Rapla vallas Põllukultuurid (PK), mullaviljakus (40), juurdepääs olemas, maatüki sees ka ca 2,7 ha metsamaad, hinnatavast varast viljakuselt ja haritavuselt halvem, juurdepääsult parem, pakkumishind 0,50 €/m2 (5000 €/ha). 20 Põllukultuurid (PK), mullaviljakus (51), juurdepääs olemas, maatüki sees ka ca 1,8 ha metsamaad, hinnatavast varast viljakuselt natuke parem, haritavuselt halvem, juurdepääsult parem, pakkumishind 0,50 €/m2 (5000 €/ha). Püsirohumaa (PR), mullaviljakus (31), juurdepääs olemas, maatüki sees ka ca 2 ha metsamaad, hinnatavast varast viljakuselt ja haritavuselt halvem, juurdepääsult parem, omab perspektiivi ka muuks kasutuseks (piirneb Rapla-Tallinn teega, Rapla linna sissesõit) pakkumishind 0,90 €/m2 (9000 €/ha). Haritavad maad Rapla maakonnas Põllukultuurid (PK), mullaviljakus (32), juurdepääs läbi naaberkinnistu, hinnatavast varast viljakuselt ja haritavuselt halvem, juurdepääsult samaväärne, pakkumishind 0,55 €/m2 (5500 €/ha). Põllukultuurid (PK), mullaviljakus (33), juurdepääs avalikult teelt, hinnatavast varast viljakuselt ja haritavuselt halvem, juurdepääsult parem, pakkumishind 0,57 €/m2 (5700 €/ha). 21 Põllukultuurid (PK), mullaviljakus (40), juurdepääs avalikult teelt, hinnatavast varast viljakuselt halvem, juurdepääsult parem, pakkumishind 0,70 €/m2 (7000 €/ha). Eelpool toodud hindade osas on toodud pakkumishinnad, mitte reaalsed tehinguhinnad. Praktikast lähtuvalt on olemas võimalus, et müügiprotsessi käigus pakkumishinnad erinevad reaalsetest tehinguhindadest. 4.4 Turustatavuse analüüs Lõppkasutajaid iseloomustavad Sarnaste varade ostjaskonnaks on valdavalt tunnused põllumajandusettevõtted/investorid. Väiksemaid maatükke ostavad ka erasikud omatarbeks. Kas hinnatav vara rahuldab Turuväärtuse peamisteks mõjuteguriteks on asukoht piirkonna siseselt turusegmendi nõudeid (põllumajanduslik aktiivsus), juurdepääs, kinnistu suurus, maatüki kuju ja reljeef, mullaviljakus, toetuskõlbulikkus. Hinnatav vara paikneb põllumajanduslikult aktiivses piirkonnas, on hea viljakusega ja hästi haritav (100% haritava maa kõlvik) ja rahuldab täielikult turusegmendi nõudeid. Negatiivse tegurina mõjub vaid otse juurdepääsu puudumine. Konkureeriv pakkumise maht, turu Haritavaid maid on kinnisvaraportaalides ehk nn tavaturul müüdud vähem ja neelduvus suur osa tehinguid teostatakse oksjonitel (samas oksjonikuulutused on siiski nähtavad ka kinnisvaraportaalides) ning põllumajandusettevõte omavahelistes tehingutes plokktehingutena ja otsepakkumistena maaomanikele. Turusegmendi üldine neelduvus on rahuldav. Rapla vallas müüdi 2025.a aastal 17 haritavat maad, hetkel on kinnisvaraportaalides avalikus pakkumises kolm haritavat maad. Hinnang likviidsusele, Vara likviidsuse võib hinnata heaks. Vara likviidsus on sarnaste varade müügiperiood keskmine ja vara müügiperiood leitud väärtuste ja kõikumise vahemikus on hinnanguliselt kuni 12 kuud. Alternatiivse kasutuse võimalus Põhimõtteliselt oleks võimalik ka ehitusõiguse taotlemine, kuid probleemne on juurdepääsutee puudumine ja kallis võimalik elektri liitumistasu, mistõttu hoonestamine on alternatiivse kasutusena vähetõenäoline. 5 Hindamine 5.1 Parim kasutus Parim kasutus (Highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1) 22  Füüsiliselt võimalik Kinnistute füüsiline seisund ja juurdepääs võimaldab seda kasutada maatulundusmaana, valdavalt haritava maa, põllukultuuridena Vajalikult põhjendatud Kasutus maatulundusmaana on kinnistu seisukohast otstarbekas, kuna seda toetab olemasolev kõlvikuline koosseis. Samuti on tegemist aktiivse põllumajanduspiirkonnaga. Õiguslikult lubatav Olemasolev maakasutuse sihtotstarve on maatulundusmaa, üldplaneering antud asukohas juhtostarvet ette näe, kitsendused puuduvad. Finantsmajanduslikult otstarbekas Vara maatulundusmaana kasutamiseks lisakulusid ei kaasne. Omandab kõrgeima väärtuse Hinnatava vara parimaks kasutuseks loeme kasutust maatulundusmaana, haritava maana, kuna see vastab parima kasutuse printsiibile. 5.2 Meetodi valik Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse. Kulupõhine käsitlus (Cost Approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvesse võtmise kaudu. Tulumeetod (Income Approach) põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Tulumeetodi aluseks on asenduspõhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem kui on vara oodatavad rahavood kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse tulutoova kinnisvara (rendiobjekt või rendiobjektina käsitletav) hindamiseks. Tulupõhised käsitlused on tulu kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavoo analüüs. Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik võrdlemisel aluseks olevad müügitehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb turuinformatsioonile. *Võrdlusmeetod leiab laialdast kasutust eri varade hindamisel ja on muu hulgas kasutatav ka turu-rendi leidmisel. Meetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemasolu, seejuures peavad olema tagatud vabad turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipaistev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid. Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, mida omanik kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete kaudu keerukas iseloomustada. 5.3 Vara turuväärtus Võrdlusinformatsioonina on analüüsitud OÜ Pindi Kinnisvara ning Maa- ja Ruumiameti andmebaasi tehinguid. Võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes (olnud avalikus pakkumises, sh põllumaa oksjonite tehingud, mis on olnud üleval ka kinnisvaraportaalides), väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Võrdlusobjektidele esitatud tingimused: • Sarnane turupiirkond 23  • Maa on sihtotstarbelt maatulundusmaa; • Kõlvikuliselt jaotuselt (haritav maa) võimalikult sarnane • Vara on olnud avalikus pakkumises ja tegemist ei ole plokktehinguga. Saame perioodil 01.01.2025 – 01.01.2026 välja tuua järgmised haritava maa tehingud (tehinguhinnad ei sisaldanud ja ei neile ei lisandunud käibemaksu) Nr Aadress Tehingu Hind, € Pindala, Haritav maa, m² Tehingu PRIA toetus- Mulla Juurde-pääs Haritava maa kuju Lisategurid asukoht aeg ha Metsamaa, m² hind, õiguslikkus viljakus. ja reljeef Loduslik rohumaa, €/ha Liigniiskete m² muldade Õuemaa, m² osakaal Muu maa, m² Järva maakond, korrapärase kujuga, Haritav maa 73839 m² PRIA 48 ja 56. Järva vald, kompaktselt Kaasomand (1/2), asukoht Looduslik rohumaa toetusõigus Liigniiskete olemas, avalik 1 Kahala küla Jan-26 38300 7.8675 4868 haritavad, kuid ühel rendileping kuni põllumajanduslikult 3287 m². põllu- muldade kasutus maatükil elektriliinid, 31.12.2026 aktiivses piirkonnas Muu maa 1548 m² kultuurid PK osakaal (0%) kaks katastriüksust Harju Haritav maa 94211 korrapärase kujuga, PRIA 45 ja 56. asukoht maakond, m² olemas, kompaktselt tavatingimustel toetusõigus Liigniiskete põllumajanduslikult 2 Kose vald, Dec-25 52500 9.63 Looduslik rohumaa 5451 avalik haritav, lõpetatav põllukultuur muldade keskmiselt aktiivses Paunküla 1511 m² kasutus elektriliinid, kuid rendileping id PK osakaal (0%) piirkonnas Muu maa 587 m² kaks katastriüksust Järva maakond, Haritav maa 203676 PRIA asukoht 36. Liigniiskete Türi vald, m² toetusõigus korrapärase kujuga, põllumajanduslikult 3 Sep-25 125000 21.23 5887 muldade otse teelt Kändliku küla Metsamaa 166 m² põllukultuurid kompaktselt haritav keskmiselt aktiivses osakaal (0%) Muu maa 8489 m² PK piirkonnas Ida-Viru PRIA 48. korrapärase kujuga, Haritav maa 31894 asukoht maakond, toetusõigus Liigniiskete kompaktselt suuline 4 Aug-25 25100 3.19 m² 7870 otse teelt põllumajanduslikult Lüganuse põllukultuur muldade haritav, nurgas rendileping aktiivses piirkonnas vald, Maidla id PK osakaal (0%) kõrgepingepost küla Rapla Aug-25 45000 9.14 Haritav maa 79757m² 4922 PRIA 53. Liigniiskete otse teelt korrapärase kujuga, olemasolev DP on asukoht maakond, Looduslik rohumaa toetusõigus muldade kompaktselt haritav omaniku taotlusel põllumajanduslikult 5 Kohila vald, 3683 m² püsi- osakaal (0%) peale ostu keskmiselt aktiivses Rabivere küla Metsamaa 7830 m² rohumaa kehtetuks piirkonnas Muu maa 149m² PR tunnistatud Lääne-Viru PRIA ebakorrapärase asukoht 38. Liigniiskete maakond, Haritav maa 26376 m² toetusõigus kujuga, kompaktselt põllumajanduslikult 6 Apr-25 18900 2.77 6813 muldade otse teelt Haljala vald, Muu maa 1366 m² põllukultuurid haritav, sees väike keskmiselt aktiivses osakaal (0%) Sauste küla PK saar piirkonnas Rapla osteti kinnistu maakond, PRIA 39. haritava maa osa, asukoht Haritav maa 63900 Kehtna vald, toetusõigus Liigniiskete korrapärase kujuga, ostja kohustus põllumajanduslikult 7 Jan-25 35600 6.51 m² 5469 otse teelt Põllu küla põllukultuur muldade kompaktselt haritav teostama kinnistu keskmiselt aktiivses Muu maa 1200 m² id PK osakaal (0%) jagamise 1. a piirkonnas jooksul Kohandamiseks on valitud tehingud nr 2, 4 ja 7 millised on võrdustehingutena sobivaimad. Tehing nr 2 tehinguajalt, ja pindalalt, tehing nr 4 tehinguajalt ja kõlvikulisuselt (100% haritava maa kõlvik), tehing nr 7 asukohalt (Rapla maakond). Tehingut nr 1 ei ole valitud, sest tegemist oli kaasomandiga, on püsirohumaaga, tehing nr 3 oluliselt suurem pinnaga, tehingu nr 5 toetuskõlbulikkus on püsirohumaa, tehing nr 6 pinnalt väiksem ja viljakuselt madalam. Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas eksperthinnangus valime võrdlusühikuks €/ha kinnistu maa pinna kohta, kuna seeläbi on erinevad varad kõige läbipaistvamalt võrreldavad. Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul oleme lähtunud selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega. Tehinguga seotud võrdluselemendid Tehingu aeg - turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse kuupäeva vahel. Vaadeldaval perioodil on põllumaade hinnad püsinud oluliselt suuremate muutusteta, üheselt ei ole võimalik hinnamuutust välja tuua. Varaga seotud võrdluselemendid Asukoht Kui varad asuvad sarnaselt hinnatud põllumajanduspiirkonnas on nad asukoha poolest samaväärsed, nõudlust on vähem piirkonda kus haritavad maad paiknevad üksikuna, nt metsa sees paiknevad haritavad maad. 24  Juurdepääs Reeglina on hea juurdepääsuga kinnistud hinnatumad, kuid praktikas leitakse ka avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuta kinnistute harimiseks võimalus. Hea juurdepääsuga kinnistute hinnatase on kuni 10% kõrgem kinnistutest, millele juurdepääs puudub. Kinnistu pindala Eelistatumad on kinnistud pindalaga 8-20 ha. Haritava maa kasutamise iseloomust tingituna on liiga väikese pindalaga kinnistu harimine pindala ühiku kohta kulukam, mis tingib väiksemate kinnistute madalama nõudluse ehk väiksema maatüki pinnaühiku mastaabiefekti ei teki. Erandina väikeste 1-2 ha põllumaade puhul võib esineda mastaabiefekt, kui piirkonnas on huvi füüsilistel isikutel nn aiamaadeks maad omandada. Keskmisest suuremate kinnistute turg on piiratum, kuna vajaliku harimistehnikaga ja finantsvõimsusega ostjate arv maa-ala suurenedes väheneb, kuid samas on neid vähe pakkumises, mis muudab sellised maad jälle defitsiitsemaks. Mulla viljakus Haritava maa kvaliteeti näitav viljakustsoon ja sellele vastavusse seatud pinnaühiku väärtus iseloomustab harimisel saadavat potentsiaalset saagikust. Eelistatud on kõrgema viljakusega ning mitte liigniisked mullad. Hindaja on mullaviljakuse võrdlemisel kasutanud Maa- ja Ruumiameti korralisel hindamisel maatükkidele määratud viljakuskoefitsente (minu.kataster.ee). Mullaviljakus (0-100) väljendab hinnatava maatüki kaalutud keskmist reaalboniteedi väärtust. Keskmisest kõrgem reaalboniteet tõstab maatüki väärtust ja keskmisest madalam reaalboniteet langetab maatüki väärtust. Reaalboniteedi andmed põhinevad Maa- ja Ruumiameti hallataval mullastiku kaardil. Mullaviljakuse erinevus mõjutab vara väärtust keskmiselt 5-10%. PRIA toetusõiguslikkus PRIA-s püsirohumaana arvel olevad põllumaad on vähem eelistatud põllukultuuride maana arvel olevatest põllumaadest, PRIA toetuase puudumine vähendab vara väärtust. Haritava maa kuju ja reljeef Maa harimise seisukohast on oluline, et haritav maa oleks võimalikult kompaktse kujuga, et sellel ei oleks kõrghaljastatud saarekesi, elektriposte ning erinevaid väljalõikeid. Samuti on laugemad ja tasasemad maad paremini haritavad ja reeglina ka viljakamad, kui suurte kõrguse erinevustega maaüksused. Kõlvikuline koosseis Enimnõutud on 100% haritava maa kõlvikuga maatükid, st et teiste kõlvikute osakaal oleks võimalikult väike. Lisategurid Varaga kaasnevad piirangud ja kohustused võivad mõjutada vara turuväärtust. Väärtust mõjutavate tegurite lõikes kasutame erisuste hindamisel protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Võrdluse käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb turuinformatsioonile. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on 5%, kuna see on vastavuses võrdlusinformatsiooni kvaliteediga. Võrdluselemendid, mis on kõikidel võrreldavatel varadel hinnatava varaga sarnased ja kohandusprotsent puudub, on välja toodud ülevaatlikkuse põhimõttest lähtuvalt. 25 Võrdlustabel 8 4 2 Rapla maakond, Kehtna vald, Ida-Viru maakond, Lüganuse Harju maakond, Kose vald, maatulundusmaad hinnatav Põllu küla vald, Maidla küla Paunküla hind (€) 35600 25100 52500 ühikuhind (€/ha) 5469 7870 5451 tehingu aeg January 2025 August 2025 December 2025 19.01.2026 hinnad ei ole muutunud hinnad ei ole muutunud hinnad ei ole muutunud aja kohandus 0% 0% 0% ajaldatud ühikuhind (€/ha) 5469 7870 5451 asukoht põllumajanduslikult asukoht põllumajanduslikult asukoht põllumajanduslikult asukoht põllumajanduslikult asukoht piirkonna siseselt keskmiselt aktiivses aktiivses piirkonnas keskmiselt aktiivses piirkonnas aktiivses piirkonnas piirkonnas kommentaar hinnatavast halvem hinnatavaga samaväärne hinnatavast halvem asukoha kohandus 5% 0% 5% pinnatud teelt, kuid viimases juurdepääsu kirjeldus otse teelt otse teelt olemas, avalik kasutus lõigus tee puudub, läbi naaberkinnistu kommentaar hinnatavast parem hinnatavast parem hinnatavast parem juurdepääsu kohandus -5% -5% -5% kinnistu pindala (ha) 6.51 3.19 9.63 9.80 kommentaar hinnatavaga samaväärne hinnatavast väik sem hinnatavaga samaväärne kinnistu pindala kohandus 0% -5% 0% 39. Liigniiskete muldade 48. Liigniiskete muldade 45 ja 56. Liigniiskete muldade 49, liigniiskete muldade mullaviljakus osakaal (0%) osakaal (0%) osakaal (0%) osakaal 0% kommentaar hinnatavast halvem hinnatavaga samaväärne hinnatavaga samaväärne mulla viljakuse kohandus 10% 0% 0% PRIA toetusõiguslikkuse PRIA toetusõigus PRIA toetusõigus PRIA toetusõigus PRIA toetusõigus kirjeldus põllukultuurid PK põllukultuurid PK põllukultuurid PK põllukultuurid kommentaar hinnatavaga samaväärne hinnatavaga samaväärne hinnatavaga samaväärne PRIA toetusõiguslikkuse 0% 0% 0% kohandus korrapärase kujuga, korrapärase kujuga, korrapärase kujuga, korrapärase kujuga, reljeef haritava maa kuju ja kompaktselt haritav kompaktselt haritav, nurgas kompaktselt haritav, ühtlane, kompaktselt haritavus kõrgepingepost elektriliinid, kuid kaks haritav katastriüksust mille vahel tee kommentaar hinnatavaga samaväärne hinnatavaga samaväärne hinnatavast halvem haritava maa kuju ja 0% 0% 10% haritavuse kohandus Haritav maa 94211 kõlvikuline koosseis ja Haritav maa 63900 m² Haritav maa 31894 m² Haritav maa 97994 m², 100% Looduslik rohumaa 1511. kasutus Muu maa 1200 m² Muu maa 587 kommentaar hinnatavast halvem hinnatavaga samaväärne hinnatavast halvem kõlvikulise koosseisu ja 5% 0% 5% kasutuse kohandus osteti kinnistu haritava maa rendileping, tasemel 306 tavatingimustel lõpetatav lisategurid osa, ostja kohustus teostama suuline rendileping €/ha aastas, lõpetatav rendileping kinnistu jagamise 1. a jooksul seisuga 01.10.2027 kommentaar hinnatavast halvem hinnatavaga samaväärne hinnatavaga samaväärne lisategurite kohandus 5% 0% 0% kohanduste summa 20% -10% 15% kohandatud hind (€/ha) 6562 7083 6269 kohanduste absoluutsumma 30% 10% 25% kaal 0.20 0.45 0.35 1.00 kaalutud tehingu hind (€/ha) 1312 3187 2194 kaalutud keskmine ehk vara turuväärtus (€/ha) 6694 vara turuväärtus (€) 65596 vara turuväärtus (€, ümardatud tuhandelisteni) 66000 vara turuväärtus (€/ha) 6735 Hindamistulemus: Lõppväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kaalude andmise aluseks on kohanduste absoluutväärtuste 26 summa – suurima kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehing saab väikseima kaalu ja vastupidi – kõige väiksemakohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehingule antakse suurim kaal. Hinnatava vara turuväärtus (ümardatuna tuhandelisteni) on 66 000 (kuuskümmend kuus tuhat) eurot ehk 6735 €/ha (ca 0, 67 €/m2) taandatuna maatüki pinnale. Võrreldavate varade tehinguhindade analüüsimisel tuleb vastavalt Eesti vara hindamise standarditele silmas pidada, kuidas seesuguste varadega turul tavaliselt kaubeldakse. Hinnatud turuväärtus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. 6 Hindamistulemus Hinnatava vara, kinnisasi (reg osa nr 3366837), mille koosseisu kuulub hoonestamata maatulundusmaa, pindalaga 97 994 m², kõlvik haritav maa 100%, asukohaga Tõnni, Lipa küla, Rapla vald, Rapla maakond, turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga on 66 000 (kuuskümmend kuus tuhat) eurot ehk 6735 €/ha (ca 0,67 €/m2) taandatuna maatüki pinnale. Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-15%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega. Hinnatud turuväärtus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Analoogsete varade müügiperiood hindamishetkel on kuni 12 kuud. Likviidsust hindame heaks Lisad: Lisa nr 1 Asukoha plaan ja fotod; Lisa nr 2 Kinnistusraamatu registriosa väljavõte, toodud eraldi lisana digikonteineris; Lisa nr 3 RIIGIVARA RENDILEPING nr 7-8/25/622, toodud eraldi lisana digikonteineris Lisa nr 4 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 Andres Teder Hindaja, kutseline hindaja vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176331 +372 507 2216 [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ 27 Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod hinnatavast varast 28 allikas: https://fotoladu.maaamet.ee/, 2024-05-04 Lisa 2 Kinnistusraamatu registriosa väljavõte, toodud eraldi lisana digikonteineris Lisa 3 RIIGIVARA RENDILEPING nr 7-8/25/622, toodud eraldi lisana digikonteineris 29 Lisa 4 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, va juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana. Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Andres Teder Hindaja, kutseline hindaja vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176331 +372 507 2216 [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ 30  Registriosa: Registriosa number 3366837 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond I jagu - KINNISTU KOOSSEIS Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist Kande Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande Nr. kehtivus 1 66801:001:1822 Maatulundusmaa 100%, Rapla 9,8 ha 29.12.2022 kinnistamisavalduse alusel kehtiv maakond, Rapla vald, Lipa küla, Tõnni. siit osa eraldatud ja avatud kinnistu 22648450 30.12.2022. II jagu - OMANIK Kande Omanik Kande alus Kande Nr. kehtivus 1 Eesti Vabariik 21.12.2011 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 30.01.2012. kehtiv III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED Kande Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, Kande Nr. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse kannete muudatused ja kustutamised kehtivus kitsendused 1 Kustutatud ametiülesannete korras kinnistusraamatuseaduse kehtiv § 7910 alusel 29.03.2017 IV jagu - HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegid Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kande alus, Kande Nr. summa kannete muudatused ja kustutamised kehtivus Asutus: Pindi Kinnisvara OÜ Nimi: Andres Teder Kuupäev: 15.06.2026 15:07:17 Kinnistusraamatu kehtivate andmetega tutvumiseks kasutage e-kinnistusraamatut.  RIIGIVARA RENDILEPING nr 7-8/25/622 Maa- ja Ruumiamet (edaspidi nimetatud Rendileandja), mida esindab Liina Raist ja Pajo Group OÜ, registrikood 12856812 (edaspidi nimetatud Rentnik), mida esindab juhatuse liige Madis Pajo, (edaspidi Rendileandja ja Rentnik, eraldi nimetatud Pool ja ühiselt Pooled), sõlmisid käesoleva riigi omandis, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi valitsemisel oleva kinnisasja rendilepingu (edaspidi Leping) alljärgnevatel tingimustel: 1. ÜLDSÄTTED 1.1 Leping on sõlmitud Maa- ja Ruumiameti maaparanduse ja riigimaade teenistuse direktori 10.10.2025 korralduse nr 1-17/25/1625 "Avaliku enampakkumise tulemuste kinnitamine" alusel ning on kooskõlas riigivaraseaduse, võlaõigusseaduse ning muude Eesti Vabariigis kehtivate õigusaktidega. 1.2 Rentniku esindaja kinnitab, et tema esindusõigus on kehtiv ning ta omab kõiki õigusi käesoleva Lepingu sõlmimiseks Rentniku nimel. Samuti on tal kõik käesoleva Lepingu sõlmimisel vajalikud ühingusisesed kooskõlastused ja nõusolekud ning tema suhtes ei ole kohaldatud ärikeeldu. 1.3 Rendileandja annab Lepinguga Rentnikule õiguse kasutada tasu eest Lepingu punktis 2.1 nimetatud kinnisasja põllumajanduslikul otstarbel ja kasutusala ulatuses Lepinguga määratud tingimustel. 2. LEPINGU ESE 2.1 Lepingu alusel antakse rendile riigile kuuluv Rapla maakonnas Rapla vallas Lipa külas asuv Tõnni kinnisasi (katastritunnus 66801:001:1822, sihtotstarve maatulundusmaa 100%, pindala 97994 m², riigi kinnisvararegistri kood KV41376, kinnistusraamatu registriosa nr 3366837) (Lepingu ese). Kinnisasja pindala on kajastatud lepingu sõlmimise hetke seisuga. Lepingu ese antakse põllumajanduslikku kasutusse Lepingu Lisas 1 näidatud kasutusala 9,7994 ha ulatuses. 2.2 Lepingu eseme piiripunktide ja piiride infoga tuleb tutvuda veebiaadressil: https://minu.kataster.ee/ 2.3 Rendileandjale teadaolevad Lepingu esemel asuvad kitsendused on märgitud Lepingu Lisas 2 oleval maakatastri kitsenduste väljavõttel ja punktis 2.4 nimetatud aktis. 2.4 Rendileandja annab Lepingu eseme valduse Rentnikule üle Lepingu alusel kirjaliku üleandmise-vastuvõtmise akti mõlemapoolse allkirjastamisega. Aktis märgitakse Lepingu eseme ja selle oluliste osade kirjeldus, kasutatava ala pindala, ulatus ning kasutuspiirangud, Lepingu eseme seisund selle üleandmise hetkel, akti koostamise aeg ja muud asjas tähtsust omavad asjaolud. Rentnik on teadlik Lepingu eseme suhtes kehtivatest seadusjärgsetest kitsendustest ja nende sisust. Akt allkirjastatakse lepingu sõlmimisel ja see on Lepingu lahutamatuks osaks. 3. LEPINGU TÄHTAEG 3.1 Leping jõustub kuupäeval, mil selle on allkirjastanud mõlemad Pooled. 3.2 Leping lõpeb 01.10.2030 vastavalt punktis 9.1 nimetatud tingimustele. 3.3 Lepingu tähtaja möödumisel lepingu tähtaega ei pikendata, kui võlaõigusseaduses ei ole pooltele kohustuslikuna sätestatud teisiti. 4. POOLTE ÕIGUSED JA KOHUSTUSED 4.1 Rendileandjal on õigus: 4.1.1 kontrollida, et Rentnik kasutab Lepingu eset üksnes põllumajanduslikul eesmärgil, säilitades Lepingu eseme majandusliku otstarbe ning majandades Lepingu eset korrapäraselt ja heaperemehelikult; 4.1.2 pääseda Lepingu esemeks olevale kinnisasjale selle ülevaatamiseks, nõuetekohase kasutamise kontrollimiseks või lepingu eseme muutmise või parendamisega seotud tegevusteks; 4.1.3 Rentnikupoolsete rikkumiste avastamise korral on Rendileandjal õigus kohustada Rentnikku kõrvaldama tema poolt põhjustatud puudused ja rikkumised; 4.1.4 rakendada abinõusid Lepingu eseme muutmiseks ja parendamiseks, sealhulgas kasutusala muutmiseks ja/või maa sihtotstarbe muutmiseks, teavitades Rentnikku vajalikest muudatustest ja parendustest; 4.1.5 anda Rentnikule kirjalik nõusolek Lepingu eseme tavapärast korrashoidu ületavate muudatuste ja parenduste tegemiseks või keelduda sellest. Rendileandja otsustab muudatuste ja parenduste tegemiseks nõusoleku andmisel kulutuste hüvitamise ulatuse. Rendileandja nõusolekul tehtud põhjendatud kulutused hüvitatakse Rentnikule Rendileandja otsusel tasaarvestamise teel pärast seda, kui Rentnik on parendused teinud ja esitanud Rendileandjale vastavad kuludokumendid. Hüvitatav summa arvatakse maha parenduste tegemisele järgneva(te) perioodi(de) eest tasumisele kuuluvast renditasust; 4.1.6 nõuda Rentnikult Lepingu täitmata jätmise või mittenõuetekohase täitmise tõttu riigile tekitatud kahju hüvitamist. 4.2 Rendileandja on kohustatud: 4.2.1 andma Rentnikule üle Lepingu eseme otsese valduse vastavalt Lepingu punktile 2.4; 4.2.2 vastama Rentniku asjakohastele taotlustele nõutavate lubade või nõusolekute saamiseks kirjalikult 30 (kolmekümne) päeva jooksul. Loa või nõusoleku andmisest keeldumise korral esitab Rendileandja Rentnikule sama tähtaja jooksul põhjendatud seisukoha loa või nõusoleku andmisest keeldumise kohta; 4.2.3 kui Lepingu lõppemisel või ennetähtaegsel lõpetamisel Rentnik Lepingu eset vabatahtlikult ei tagasta, on Rendileandja kohustatud tegema toimingud, et taastada otsene valdus vara üle, esitades vajadusel selleks hagi kohtule. 4.3 Rentnikul on õigus: 4.3.1 Lepingu eseme korrapärase majandamise tulemusena saadud viljadele; 4.3.2 üksnes Rendileandja kirjalikul nõusolekul muuta Lepingu eseme korrapärast majandamisviisi või teha Lepingu esemele tavapärast korrashoidu ületavaid muudatusi ja parendusi; 4.3.3 juhul, kui Lepingu esemel kasvab mets, teostada Rendileandja kirjalikul nõusolekul Lepingu esemel vajalikku raiet metsaseaduses sätestatud ulatuses ja korras; 4.3.4 taotleda Rendileandja nõusolekul Lepingu eseme parendamiseks tehtud kulutuste hüvitamist vastavalt punktis 4.1.5 sätestatule; 4.3.5 anda Rendileandja kirjalikul nõusolekul Lepingu ese allrendile; 4.3.6 nõuda Rendileandja poolse Lepingu erakorralise ülesütlemise tõttu tekkinud kahju hüvitamist seaduses sätestatud korras, esitades Rendileandjale vastava nõude ja kahju tekkimist tõendavad dokumendid; 4.3.7 kooskõlastada või keelata jahitegevust kinnisasjal, seada jahipidamisele omapoolseid tingimusi ning esitada jahitegevuse korraldajale nõudeid juhul, kui jahitegevusega põhjustatakse kahju Lepingu objektile, sellel kasvavatele taimedele või muule rentnikule kuuluvale lepingu objektil paiknevale varale; 4.3.8 anda nõusoleku Lepingu esemele jahindusrajatiste paigaldamiseks ja nõuda jahipidajalt amortiseerunud või omavolilise jahindusrajatise likvideerimist, samuti põllumajanduslikest või looduskaitselistest piirangutest tulenevalt jahindusrajatiste teisaldamist mõistliku tähtaja jooksul; 4.3.9 nõuda jahipidajalt Lepingu esemelt jahitegevuse tulemusel tekkinud olmeprügi või muude looduses mittelagunevate jäätmete likvideerimist; 4.3.10 esitada jahipiirkonna kasutajale või selle puudumisel Keskkonnaametile ulukikahjustuste ennetamise teatis vastavalt jahiseaduses sätestatule; 4.3.11 teavitada olulistest ulukikahjustustest jahipiirkonna kasutajat jahipiirkonna kasutusõiguse loal märgitud aadressil hiljemalt jooksva aasta 1. maiks. Uluki tekitatud kahju hindamine ja hüvitamine toimub vastavalt jahiseaduses sätestatud korrale. 4.4 Rentnik on kohustatud: 4.4.1 kasutama Lepingu eset üksnes põllumajanduslikul eesmärgil, säilitama Lepingu eseme majandusliku otstarbe, majandama Lepingu eset korrapäraselt ja heaperemehelikult ning järgima aktis märgitud kasutuspiiranguid; 4.4.2 maksma Lepingu eseme kasutamise eest Lepingu punktis 5 määratud suuruses ja korras renti; 4.4.3 tasuma proportsionaalselt kasutusõiguse ulatusega Lepingu eseme eest maamaksu vastava teatise alusel, selles ettenähtud summas ja korras, samuti katma kõik muud kõrvalkulud ning Lepingu esemega seotud maksud ja koormised, sh maaparandusühistu liikmeks olemisega seotud kulud maaparandusühistu liikmeks olemise korral; 4.4.4 täitma ühistu liikme kohustusi, s.h tasuma liikmemaksu proportsionaalselt kasutusõiguse ulatusega juhul, kui Lepingu ese kuulub või arvatakse maaparandusühistu tegevuspiirkonda ning liikmeõigusi maaparandusühistus teostab Maa- ja Ruumiamet; 4.4.5 jälgima Lepingu esemel kitsendusi põhjustavate objektide kaitsevööndites seadusega sätestatud piiranguid; 4.4.6 tagama kuni Lepingu eseme tagastamiseni oma kulul Lepingu eseme tavapärase korrashoiu, sealhulgas kõrvaldama puudused, mida saab kõrvaldada hariliku säilitamise hulka kuuluva koristamise või parandamisega ning hoiduma tegevusest, mis võiks põhjustada keskkonnaseisundi halvenemist, õhu, vee või maa saastamist või muud ohtu või kahju üldsuse huvidele; 4.4.7 tagama hariliku teede, radade, kraavide, tammide, tarade, veejuhtmete ja muude Lepingu eseme kasutamiseks ja teenindamiseks vajalike rajatiste ja seadmete korrashoiu, sh leppima piirkonna jahipidajaga kokku ja osutama jahipidajale vajadusel abi maaparandussüsteemides kobraste poolt põhjustatud üleujutuste likvideerimiseks vajaliku juurdepääsu loomisel ning setete eemaldamisel; 4.4.8 võimaldama lepingu esemel paiknevate teede ja radade kasutamist isikutel, kellel puudub muu juurdepääs enda omandis või kasutuses olevale kinnisasjale; 4.4.9 taluma lepingu esemel paiknevaid või rajatavaid tehnovõrke ja/või -rajatisi ning neid mitte kahjustama ega ümber paigutama; 4.4.10 andma rendileandjale nõusoleku vähendada kasutusala juhul, kui lepingu eset on vaja koormata servituudiga juurdepääsu tagamiseks või tehnovõrkude rajamiseks; 4.4.11 juhul, kui Lepingu eseme piirile on paigaldatud piirimärgid, tagama piirimärkide säilimise ning ei tohi piirimärke omavoliliselt muuta, kahjustada või ümber paigutada; 4.4.12 teatama Rendileandjale vajadusest teha Lepingu eseme sihtotstarbeliseks ja ohutuks kasutamiseks vajalikke parandusi või uuendusi, mis ei ole seotud Lepingu eseme korrapärase majandamisega; 4.4.13 kinnisasja mõjutava ohu korral tagama ohutusabinõude kasutuselevõtmise ning vara kahjustavate või selle väärtust vähendavate asjaolude kõrvaldamise ja tagajärgede likvideerimise ning viivitamata teatama Rendileandjale asjaoludest, mis võivad vähendada Lepingu eseme väärtust; 4.4.14 taluma Rendileandja rakendatavaid abinõusid Lepingu eseme muutmiseks või parendamiseks, puuduste kõrvaldamiseks, kahju ärahoidmiseks või selle tagajärgede kõrvaldamiseks; 4.4.15 teavitama viivitamatult Rendileandjat Rentniku õiguste ja kohustuste õigusjärgluse korras üleminekust, kusjuures õigusjärglane on kohustatud esitama oma andmed ning kinnituse, et õigusjärglane täidab kõiki Lepingust tulenevaid kohustusi; 4.4.16 võimaldama Rendileandjal kontrollida Lepingus nimetatud kohustuste täitmist ning tagama Rendileandjale juurdepääsu Lepingu esemele Lepingu punktis 4.1.2 nimetatud tegevusteks; 4.4.17 Lepingu lõppemise päeval tagastama Rendileandjale Lepingu eseme koos selle oluliste osade ja päraldistega seisundis, mis vastab Lepingu eseme korrapärasele majandamisele; 4.4.18 lepingu lõppemisel andma Rendileandjale teada kõigist Lepingu esemega seotud olulistest asjaoludest, sh Lepingu punktide 4.3.5 ja 4.3.7 alusel sõlmitud kokkulepetest ja Lepingu punktis 4.3.8 nimetatud rajatistest; 4.4.19 lubama lepingu kehtimise ajal Lepingu esemel teostada geoloogilisi uuringuid ning üld- ja ehitusgeoloogilisi uurimistöid; 4.4.20 mitte rajama ilma Rendileandja kirjaliku nõusolekuta Lepingu esemele hooneid ega rajatisi, välja arvatud Lepingu punktis 4.3.8 nimetatud rajatisi, mille püstitamiseks ei ole Rendileandja nõusolek vajalik; 4.4.21 mitte andma lepingujärgseid õigusi ja kohustusi üle kolmandale isikule, välja arvatud seadusest tuleneva õigusjärgluse korral või juhul, kui Lepingu ese antakse allrendile Rendileandja kirjalikul nõusolekul ja allkasutuslepingus lepitakse kokku lepingu avalikustamises vastavalt avaliku teabe seadusele; 4.4.22 Lepingu eseme Rendileandja kirjalikul nõusolekul allrendile andmise korral esitama viivitamatult vastava lepingu Rendileandjale. 4.4.23 Lepingus märgitud kontaktandmete (sh e-posti aadressi) muutumise korral teatama Rendileandjale koheselt kehtivad kontaktandmed kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. 5. RENT JA SELLE TASUMISE KORD 5.1 Lepingu eseme kasutamise eest on Rentnik kohustatud Rendileandjale maksma renti 3000 (kolm tuhat) eurot aastas. Rentnik kohustub maksma ühe aasta eest tasumisele kuuluva rendisumma Rendileandja Lepingu punktis 12 nimetatud arvelduskontole kaks korda aastas võrdsete osadena 1500 (üks tuhat viissada) eurot, hiljemalt 1. jaanuariks ja 1. juuliks ettemaksuna järgmise poolaasta eest. 5.2 Rentnikul tekib rendi maksmise kohustus alates Lepingu jõustumise päevast Rendileandja poolt esitatud arve alusel ja lõpeb Lepingu lõpptähtaja saabumise päeval. Enampakkumisel osalemiseks tasutud tagatisraha summas 458 (nelisada viiskümmend kaheksa) eurot tasaarveldatakse esimese perioodi rendisummaga. 5.3 Rentnik aktsepteerib Rendileandja poolt arvete saatmist tema e-posti aadressile. Rentnik ja Rendileandja käsitlevad e-postiga saadetud arvet samaväärsena paberkandjal või posti teel saadetava arvega. Soovi korral võib Rentnik tema poolt kasutatava e-arvete süsteemi kaudu tellida arve saatmise e-arvena. 5.4 Rendi tähtaegselt tasumata jätmisel on Rentnik kohustatud tasuma Rendileandjale viivist 0,05% (null koma null viis protsenti) tähtaegselt tasumata summast iga viivitatud kalendripäeva eest. 5.5 Rendileandja võib tõsta punktis 5.1 nimetatud rendisummat kuni 3% pärast kahe aasta möödumist Lepingu sõlmimisest või rendisumma viimasest muutmisest. 5.6 Lepingu lõppemisel esitab Rendileandja Rentnikule lõpparve hiljemalt 14 (neljateistkümne) päeva jooksul arvates Lepingu lõppemisest. Lõpparves fikseeritakse Pooltel teineteistelt saadaolevad summad ja nende arvutamise alused. Lõpparvet ei esitata, kui Pooled Lepingu lõpetamisel kinnitavad, et ei oma teineteise suhtes nõudeid ega pretensioone. 5.7 Kui Rentnik ei nõustu lõpparvega, on tal õigus 14 (neljateistkümne) päeva jooksul lõpparve saamisest arvates esitada Rendileandjale vastulause lõpparve kohta. Kui Rendileandja nõustub Rentniku poolt esitatud vastulausega, teeb ta lõpparves vastavad muudatused. Muudetud lõpparve või motiveeritud vastulause rahuldamisest keeldumise otsus esitatakse Rentnikule hiljemalt ühe kuu jooksul vastulause saamise päevast arvates. 6. POOLTE VASTUTUS 6.1 Lepinguga võetud kohustuste täitmata jätmise eest kannavad Pooled Eesti Vabariigis kehtivates õigusaktides ning Lepingus ettenähtud vastutust. 6.2 Pooled kannavad täielikku varalist vastutust Lepingust tulenevate kohustuste täitmatajätmise või mittekohase täitmisega teisele poolele tekitatud kahju eest. 6.3 Lepingu punktides 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3, 4.4.20, 4.4.21 ja 4.4.22 nimetatud kohustuste täitmata jätmise või mittekohase täitmise korral on Rentnik kohustatud Rendileandja nõudmisel tasuma Rendileandjale leppetrahvi ühe aasta rendi suuruses summas. Lepingus sätestatud viivise ja leppetrahvi tasumine ei vabasta Rentnikku tema kohustuste täitmisest. 6.4 Kui Lepingu eseme tagastamisel on Lepingu ese halvenenud ja Rentnik oleks võinud korrapärase majandamise korral Lepingu eseme halvenemise ära hoida, peab Rentnik maksma Rendileandjale halvenemise eest hüvitise Lepingu eseme väärtuse vähenemise ulatuses. 7. VÄÄRAMATU JÕUD 7.1 Pooled ei vastuta Lepinguga võetud kohustuste eest juhul, kui nende täitmine osutub võimatuks Pooltest mitteolenevatel ja nende tahtele mittealluvatel põhjustel (vääramatu jõud) nagu: loodusõnnetused, sõjaolukord, riigi- ja valitsusorganite otsused, mis teevad võimatuks lepinguliste kohustuste täitmise juhul, kui see puudutab ühte või mõlemat Poolt. 7.2 Pooled kohustuvad teatama kirjalikult teineteisele viivitamatult vääramatu jõu asjaolude ilmnemisest ning tegema kõik nendest sõltuva vältimaks võimaliku kahju teket, kusjuures kumbki Pool ei oma õigust rahaliste kompensatsioonide sissenõudmiseks teiselt Poolelt. 8. LEPINGU MUUTMINE 8.1 Lepingu tingimusi võib muuta üksnes Poolte kirjalikul kokkuleppel ja vastavuses avaliku enampakkumise tingimustega, välja arvatud juhtudel, kui lepingutingimuste muutmine tuleneb Eesti Vabariigi õigusaktidest. Lepingu muudatused sõlmitakse kirjalikult ja allkirjastatakse Poolte poolt. 8.2 Rentnikul ei ole õigust nõuda Lepingu muutmist rendi vähendamiseks, kui Lepingu eseme väärtus on langenud Rentniku tegevuse tulemusena. 8.3 Lepingu muutmist ei või võlaõigusseaduse §-s 97 sätestatud alustel ja tingimustel nõuda enne kahe aasta möödumist Lepingu sõlmimisest või selle viimasest muutmisest välja arvatud juhul, kui pooltevahelised suhted muutuvad oluliselt ja/või kestvalt vääramatu jõu tõttu. 8.4 Ühe Poole taotluse lepingutingimuste muutmiseks vaatab teine Pool läbi 30 (kolmekümne) päeva jooksul taotluse saamise päevast arvates. Muudatustega mittenõustumise korral teatatakse sellest teisele poolele, põhjendades seda kirjalikult. 8.5 Juhul, kui Lepingu muutmise vajadus tuleneb Eesti Vabariigi õigusaktidest, teatab Lepingu muutmist taotlev Pool teisele Poolele Lepingu muudatuste rakendamisest vähemalt kümme päeva ette. 9. LEPINGU LÕPPEMINE JA ÜLESÜTLEMINE 9.1 Leping lõpeb Lepingu tähtaja möödumisel 01.10.2030 juhul, kui vähemalt üks Pooltest teatab vähemalt kaks kuud enne Lepingu lõppemise tähtaega, et ta ei soovi Lepingu pikenemist. Kui kumbki pooltest ei teata kirjalikult, et ta ei soovi Lepingu pikenemist, siis muutub leping tähtajatuks. 9.2 Poolte kirjalikul kokkuleppel võib Lepingu lõpetada igal ajal enne Lepingu tähtaja möödumist. 9.3 Rendileandja võib Lepingu erakorraliselt üles öelda, teatades Rentnikule sellest kirjalikult ette vähemalt üks aasta, kui Lepingu ese on vajalik riigile riigivõimu teostamiseks või muul avalikul eesmärgil, sh juhul, kui maardla alale jääva kinnisasja kohta on tehtud maavara kaevandamise loa andmise otsus. Lepingu võib üles öelda selliselt, et leping lõpeb 1. aprillil või 1. oktoobril. Erakorralise ülesütlemise tõttu rentnikule tekkinud kahju hüvitab riik seaduses sätestatud korras. 9.4 Etteteatamistähtaega järgimata võib Rendileandja erakorraliselt Lepingu üles öelda, teatades Rentnikule kirjalikult lepingu lõppemise kuupäeva, kui Rentnik ei täida Lepingu punktidest 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3, 4.4.20, 4.4.21 või 4.4.22 tulenevaid kohustusi. 9.5 Rentniku või tema õigusjärglase lõpetamisel (sh pankroti korral) lõpeb Leping seaduses sätestatud korras. 9.6 Kui õigusjärgluse korras Lepingu pooleks astunud isik ei ole võimeline Lepingu eset korrapäraselt majandama või kui Rendileandjalt ei saa Lepingu jätkamist muul põhjusel oodata, võib Rendileandja 30 päeva jooksul Lepingusse astumise teate kättesaamise st lepingu üles öelda. 9.7 Lepingu eseme valduse Rendileandjale tagasi andmisel koostatakse üleandmise - vastuvõtmise akt, milles märgitakse Lepingu eseme, selle oluliste osade ja päraldiste kirjeldus, Lepingu eseme seisund selle tagastamise hetkel, akti koostamise aeg ja muud asjas tähtsust omavad asjaolud. Akti mõlemapoolsel allkirjastamisel loetakse otsene valdus tagastatuks. 9.8 Kui Lepingu lõppemisel või ennetähtaegsel lõpetamisel Rentnik ei tagasta Rendileandjale allkirjastatud üleandmise-vastuvõtmise akti, kuid otsese valduse lõppemine on tuvastatud muul viisil, on Rendileandjal õigus asuda teostama tegelikku võimu Lepingu eseme üle. 10. LEPINGU KEHTIVUSE TAGATISED 10.1 Lepingu eseme omandi üleminekul Rendileandjalt teisele isikule või Lepingu eseme valitsemise üleminekul teisele riigivara valitsejale lähevad Lepingust tulenevad Rendileandja õigused ja kohustused üle Lepingu eseme omandajale. 10.2 Rendileandja reorganiseerimisel lähevad tema õigused ja kohustused üle tema õigusjärglasele. 10.3 Juriidilisest isikust Rentniku reorganiseerimisel (s.h jagunemise, ühinemise või ümberkujundamise teel) ning füüsilisest isikust Rentniku surma korral lähevad kõik Lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle Rentniku õigusjärglasele vastavalt kehtivatele õigusaktidele. 10.4 Rendileandjal on Lepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus Rentniku poolt kinnisasjale toodud asjadele ning Lepingu eseme viljadele. Pandiõigus ei taga tulevasi hüvitisnõudeid. 11. LÕPPSÄTTED 11.1 Lepingust tulenevad vaidlused lahendatakse läbirääkimiste teel. Kokkuleppe mittesaavutamisel lahendatakse vaidlused kohtus. 11.2 Leping ja selle lisad väljendavad lepingupoolte täielikku kokkulepet. 11.3 Lepingut täidetakse ja tõlgendatakse kooskõlas Eesti Vabariigi õigusaktidega. 11.4 Kui Lepingu mõni säte on kehtetu või kohaldamatu või muutub kehtetuks või kohaldamatuks, siis ei mõjuta see teiste sätete kehtivust. 11.5 Leping on avalik ning kuulub registreerimisele riigi kinnisvararegistris. Samuti on avalik ja kuulub riigi kinnisvararegistris registreerimisele Rendileandja kirjalikul nõusolekul sõlmitud allrendile andmise leping. Lepingu riigi kinnisvararegistris avaldamise korraldab Rendileandja. 11.6 Kõik teated, taotlused ja teised ühendusviisid peavad käesoleva lepingu kohaselt olema kirjalikud ja pooled saadavad need käesolevas lepingus märgitud aadressidel. 11.7 Rendileandja aktsepteerib kõikide teadete, taotluste ning info saatmist postiaadressile Maa- ja Ruumiamet, Mustamäe tee 51, 10621 Tallinn ning e-posti aadressile: [email protected]. 11.8 Rentnik aktsepteerib kõikide teadete, taotluste ning info saatmist e-posti aadressile.  11.9 Pooltel on kohustus teatada oma aadressi muudatustest kolme päeva jooksul kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. 11.10 Lepingu lahutamatuks osaks on kasutusala plaan Lisa 1, maakatastri kitsenduste väljavõte Lisa 2. 12. POOLTE ANDMED Rendileandja: Rentnik: Maa- ja Ruumiamet Pajo Group OÜ Mustamäe tee 51 tel: 5348 7751 10621 Tallinn e-post: [email protected] tel: 665 0600 e-post: [email protected] Rahandusministeerium ak EE891010220034796011 (SEB pank) viitenumber 2800083238 (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Liina Raist Madis Pajo  Asendiplaan Kasutusala Vara kasutamiseks andmine, Maa rentimine Kasutusala pindala 97994 m² Katastritunnus 66801:001:1822 Aadress Tõnni, Lipa küla, Rapla vald, Rapla maakond, Katastriüksuse pindala 97994 m² Maa-amet 2025. Kõik õigused kaitstud  Maakatastri kitsenduste kaardi väljavõte Kuupäev 23.10.2025 X = 6529849, Y = 542013 X = 6529180, Y = 541344 Aluskaart Leht 1 / 2 Maa- ja Ruumiamet 2025. Kõik õigused kaitstud.  Põhikaart Otsingu objekti andmed Otsinguobjekt:Katastriüksus Tunnus: 66801:001:1822 Otsinguobjekti kitsenduste mõjuala (kma) andmed Legend Kitsenduste mõjuala nähtus VID (kma)* Nimetus Ulatus (m2) Seotud kitsendusi põhjustava objekti nähtus Seotud VID (kpo) Uuringu ala U1638/15291597 U1638 97993.96 Uuringu ala (geoloogiline) U1638 * VID (kma) - Kitsenduste mõjuala identifikaator Otsinguobjekti kitsenduste mõjuala (kma) ruumiliselt liidetud andmed Legend Kitsenduste mõjuala nähtus Ulatus (m2) Uuringu ala 97993.96 Otsinguobjekti kitsendusi põhjustava objekti (kpo) andmed Legend Kitsendusi põhjustava VID Nimetus Ulatus Andmete Andmed Õiguslikult Täpsus- objekti nähtus (kpo)* (m/m2) haldaja registreeritud kehtiv alates klass (m) Uuringu ala U1638 Rapla- ja Pärnumaa maavarade 97993.96 Maavarade 18.08.2024 10.10.2024 5 (geoloogiline) teemaplan uuringuruum register - EGT * VID (kpo) - Kitsendusi põhjustava objekti identifikaator Leht 2 / 2 Maa- ja Ruumiamet 2025. Kõik õigused kaitstud.  RIIGIVARA ÜLEANDMISE - VASTUVÕTMISE AKT 1. Käesolev akt on koostatud Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 27.08.2025 käskkirja nr 56 ja Maa- ja Ruumiameti maaparanduse ja riigimaade teenistuse direktori 10.10.2025 korralduse nr 1-17/25/1625 alusel selle kohta, et Maa- ja Ruumiameti (edaspidi Rendileandja) esindaja, maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo peaspetsialist Liina Raist, andis üle ja Pajo Group OÜ esindaja, juhatuse liige Madis Pajo, võttis vastu rendilepingu esemeks oleva Tõnni kinnisasja. 2. Üleantava Eesti Vabariigi omandis oleva Tõnni kinnisasja (Rapla maakond Rapla vald Lipa küla, kinnistusregistriosa nr 3366837, katastritunnus 66801:001:1822, pindala 97994 m², sihtotstarve maatulundusmaa 100%) kasutusala pindala on 9,7994 ha, mis koosneb põllumajanduslikult kasutatavast maast. Kinnisasja pindala on kajastatud lepingu sõlmimise hetke seisuga. 3. Katastriüksuse piiripunktide ja piiride infoga tuleb tutvuda veebiaadressil https://minu.kataster.ee/. 4. Kinnisasja kirjeldus ja seisund: Põhikaardi kohaselt koosneb kasutusala haritavast maast. Kasutamiseks antav ala on näidatud kasutusala plaanil. Kinnisasja jahinduslikuks kasutamiseks on MTÜ-ga Raikküla Jahiselts sõlmitud jahindusliku kasutamise leping, mille kohaselt on jahipidaja kohustatud kinnisasjal peetava jahi kooskõlastama rentnikuga. Leping kehtib tingimusel, et jahiseltsil on kehtiv jahipiirkonna kasutusõiguse luba. Juhul kui rentnik ei soovi, et kinnisasjal peetakse jahti, siis tuleb pärast rendilepingu sõlmimist sellest rendileandjat teavitada. 5. Kitsendused ja muud maakasutust piiravad asjaolud: Kinnisasjal ei asu seisuga 23.10.2025 maakatastris registreeritud kitsendusi. Kitsenduste puudumine on nähtav Lepingu Lisas 2 oleval maakatastri kitsenduste väljavõttel ja Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardirakenduses veebiaadressil https://kitsendused.kataster.ee/public. Olenemata asjaolust, et maakatastri infosüsteemis ei ole kinnisasjal registreeritud kitsendusi, võib kinnisasjal neid esineda. Andmete kandmise eest kitsenduste kaardile vastutab kitsendusi põhjustava objekti omanik. Kinnisasjal asuvate kitsendusi põhjustavate objektide kaitsevööndites tuleb järgida seadusega sätestatud kasutuspiiranguid. Kinnisasjale puudub juurdepääs. 6. Rendilepingu eseme valdus loetakse üle antuks akti mõlema poole poolt allkirjastamise hetkest. Andis üle: Võttis vastu: (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Liina Raist Madis Pajo  1 EKSPERTHINNANG Hinnatav kinnisvara: Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Aadress: Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Eksperthinnang nr: 2601-10675-7/IV Väärtuse kuupäev: 19.01.2026 Hindamisaruande 07.03.2026 kuupäev: Tellija: Transpordiamet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 6 2. Hinnatava vara kirjeldus 7 2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 10 3. Turuülevaade 12 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 12 3.2. Eesti põllumajandusmaa turg 15 3.3. Märjamaa valla haritava maa turg 19 3.4. Turustatavuse analüüs 21 4. Hindamine hüvitamise eesmärgil 22 4.1. Parim kasutus 22 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 22 4.3. Haritava maa hindamine 23 4.4. Kinnisasjast tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale 26 4.5. Äralõike väärtuse, kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine 26 Lisa 1. Fotod 27 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 28 Lisa 3. Kitsendused 30 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 31 Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  3 Kokkuvõte HINNATAVATE VARADE KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Aadress Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Katastriüksus 88402:001:0169 Katastriüksuse pindala 38 284 m² Omanik Metetra OÜ (registrikood 11087748) Omandivorm Kinnisasi Äralõike pindala 2 081 m2 ja 3 779 m² Maakasutuse sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Kinnistu hoonestus Hoonestamata Üldplaneering Kehtiv üldplaneering puudub ja uue üldplaneeringu koostamine on algusjärgus Detailplaneering Puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides Hinnangu eesmärk omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel Ülevaatuse kuupäev 19.01.2026 Väärtuse kuupäev 19.01.2026 Hindamisaruande 07.03.2026 kuupäev Tellija Transpordiamet Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/25/1690-1 sõlmitud 28.11.2025 Hindaja saatis 13.01.2026 e-kirja maaomanikule. Omanik e-kirjale hindamisaruande kuupäeva seisuga vastanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt Hindamise eeldused pole teada kasutuslepingute info, lähimineviku parenduste info jms ning parema alternatiivi puudumisel on lähtutud seisukohast, et kasutuslepinguid pole ning parendusi äralõike alale tehtud ei ole. Müügiperioodi pikkuseks tervik kinnistu puhul võib väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosida hinnatud turuväärtuse juures hetkeseisukorras Hinnang likviidsusele kuni 1 aasta. Kuna äralõige ei ole oma kujult eraldiseisvalt kasutatav, siis äralõike likviidsus on madal Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu VASTUOLUD ALGANDMETES Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei esine vastuolusid. KOMMENTAARID Äralõiked moodustavad katastriüksuse pindalast kokku 15%. Äralõiked asuvad kinnistu vastasservades, on pindalaga kokku 0,59 ha ning pärast äralõigete tegemist on kinnistu haritava maana nii pindala kui kuju mõttes sama efektiivselt edasi kasutatav. Sellega seonduvalt piirdub äralõike tegemise mõju kinnistu väärtusele äralõike väärtuse ja sellega seonduva saamata jääva tuluga. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  4 HINDAMISTULEMUS Aadressil Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond asuvast katastriüksusest tehtava 2 081 m² suuruse äralõike hüvitamisele kuuluv turuväärtus (väärtus) on väärtuse kuupäeval 957,26 € (üheksasada viiskümmend seitse koma kakskümmend kuus) (0,46 €/m2) ja 3 779 m² suuruse äralõike hüvitamisele kuuluv turuväärtus on väärtuse kuupäeval 1 738,34 € (üks tuhat seitsesada kolmkümmend kaheksa koma kolmkümmend neli) (0,46 €/m2). Äralõigete hüvitamisele kuuluv turuväärtus on kokku 2 695,60 € (kaks tuhat kuussada üheksakümmend viis koma kuuskümmend). Otseselt kaasnevat varalist kahju ja saamata jäävat tulu hindaja hinnangul ei esine. Koostaja: Kinnitaja: / Allkirjastatud digitaalselt / / Allkirjastatud digitaalselt / Ing Vatter Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert OÜ hindaja hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 202932) (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  5 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond asuvast katastriüksusest tehtav 2 081 m² ja 3 779 m² suurune äralõige. Hindamise eesmärk on kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel. Hinnangu andmisel on lähtutud kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusest (KAHOS), kinnisasja erakorralise hindamise korrast, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2 koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) 1.2. Hindamise eeldused Hindaja saatis 13.01.2026 e-kirja maaomanikule. Omanik e-kirjale hindamisaruande kuupäeva seisuga vastanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt pole teada kasutuslepingute info, lähimineviku parenduste info jms ning parema alternatiivi puudumisel on lähtutud seisukohast, et kasutuslepinguid pole ning parendusi äralõike alale tehtud ei ole. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  6 eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud:  e-kinnistusraamatust 14.02.2026;  Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusest 16.01.2026 ning Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist seisuga 16.12.2025;  kinnisvaraportaalist kv.ee 14.01.2026;  Märjamaa valla koduleheküljelt 17.01.2025;  Turuülevaadetes kasutatud algallikad on esitatud turuülevaadete juures. Hindaja Inga Vatter tegi hinnatava vara ülevaatuse 19.01.2026. Tehti visuaalne ülevaatus. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Omaniku esindajale pakuti 13.01.2026 saadetud e-kirjas võimalust viibida ülevaatuse juures, kuid esindaja selleks soovi ei avaldanud. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  7 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Rapla maakond Omavalitsus Märjamaa vald Asustusüksus Päärdu küla Lähiaadress Sireli Makroasukoht Kirjeldus Hinnatav katastriüksus asub Märjamaa vallas Päärdu külas Kaugus keskusest Pärnu linnast ca 45 km kaugusel, Märjamaa alevi piirist ca 15 km kaugusel Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav vara on tähistatud oranži tähisega Mikroasukoht Ümbruses valdavalt põllumaa ja metsamaa, teisele poole Tallinna-Pärnu-Ikla teed (tee nr 4, edaspidi Pärnu mnt) jääb tihedam hajaasustus. Kinnistu piirneb Kirjeldus läänepoolsest küljest riigiomandis oleva Pärnu mnt-ga ning lõunapoolsest küljest elamumaa kinnistuga ja riigiomandis Raikküla-Päärdu teega. Kinnistu naabrusesse jääb Velise jõgi. Juurdepääs Mahasõit Tallinn-Pärnu-Ikla teelt puudub, kuid on olemas Raikküla-Päärdu teelt. Tehnovõrgud Kinnistut läbib kolm elektriõhuliini, kuid elektri ühendusi loodud ei ole. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  8 Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon1 Omandisuhted Kinnistu 2299937 registriosa nr Omandivorm Kinnisasi Omanik Metetra OÜ (registrikood 11087748) Kanded ja märkused Kinnistusraamatu III jaos kanded puuduvad. kinnistusraamatu kolmandas jaos 1 Kinnisasja registriosa väljavõte on lisatud eksperthinnangu lisasse nr 2. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  9 Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse kitsenduste kaardil on katastriüksuse kohta märgitud:  elektripaigaldise kaitsevöönd 7 363 m²;  ranna või kalda veekaitsevöönd (maaparandussüsteemi eesvool kuni 10 km²) 217 m²;  eesvoolu kaitsevöönd (maaparandussüsteemi eesvool kuni 10 km²) 2 342 m²;  maaparandushoiu-ala 38 277 m²;  uuringu ala 38 284 m²; Kitsendused  avalikult kasutatava tee (Pärnu-Ikla tee ja Päärdu-Leibre tee) kaitsevöönd 7 927 m2. Äralõigete alad jäävad Pärnu mnt äärses osas avalikult kasutatava tee kaitsevööndisse ja elektripaigaldise kaitsevööndisse ning kinnistu vastasküljel elektripaigaldise kaitsevööndisse, ranna või kalda veekaitsevööndisse ja eesvoolu kaitsevööndisse. Eelnimetatud kitsendused ei mõjuta hinnatava vara väärtust, kuivõrd ei takista katastriüksuse sihipärast kasutamist haritava maana. Kitsenduste kaart on esitatud lisas 3. Kinnistu on koormatud järgmiste hüpoteekidega:  Hüpoteek summas 200 000,00 eurot AS SEB Pank (registrikood 10004252) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 47537; 647937; 2235237; 2446637; 2599737; 2822337; 3333937; 3358237; 3362237; 3410637; 3436937; 3475337; 3494637; 3498437;  Hüpoteek summas 3 500 000,00 eurot AS SEB Pank (registrikood 10004252) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 22437; 47237; 47537; 89537; 121537; 207737; 463250; 647937; 716337; 1027137; 1121137; 1223037; 1439137; 1460837; 1460937; 1784137; 1852337; 1894337; 1894537; 1894637; 1894737; 1953237; 2018837; 2075437; 2077837; 2114937; 2145937; 2185937; 2222737; 2235237; 2284837; 2339837; Hüpoteegid 2339937; 2340037; 2340137; 2340237; 2340337; 2402137; 2426250; 2446637; 2510337; 2516537; 2522837; 2549137; 2599737; 2695537; 2695637; 2731337; 2754437; 2762637; 2822337; 2848850; 2935337; 2989337; 2989437; 3024137; 3024437; 3027137; 3052337; 3068237; 3068337; 3094437; 3094937; 3113237; 3113337; 3113437; 3113537; 3113637; 3113737; 3113837; 3113937; 3117137; 3193950; 3228850; 3248437; 3267737; 3267837; 3267937; 3296637; 3296937; 3297237; 3297437; 3297537; 3297737; 3297837; 3316937; 3317937; 3333937; 3358237; 3362237; 3371737; 3383037; 3393237; 3399637; 3405637; 3410637; 3435137; 3436937; 3475337; 3494637; 3498437; 3499437; 3512737; 3513337; 3519537; 3523737; 3524237; 3529737; 3530637; 3538037; 3546537; 3549537. Kuna kinnistut koormavate hüpoteekidega tagatud kohustused kinnistu müügi käigus tavapäraselt realiseeritakse, siis hindamisel hüpoteekidega ei arvestata. Maaomaniku Hindaja saatis 13.01.2026 e-kirja maaomanikule. Omanik e-kirjale hindamisaruande teavitamine ja kuupäeva seisuga vastanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt pole teada tema seisukohad kasutuslepingute info, lähimineviku parenduste info jms ning parema alternatiivi puudumisel on lähtutud seisukohast, et kasutuslepinguid pole ning parendusi äralõike alale tehtud ei ole. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  10 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Äralõiked teostatakse katastriüksuse ida- ja läänepoolsetest külgedest Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega Aadress Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Katastritunnus 88402:001:0169 Pindala 38 284 m² Idapoolne äralõige 3 779 m² Äralõike plaan ja pindala Läänepoolne äralõige 2 081 m² Allikas: Transpordiamet Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  11 Äralõiked tehakse katastriüksuse ida- ja läänepoolsetest külgedest. Mõlemad Äralõike äralõiked on väljavenitatud ristküliku kujuga ja tasase reljeefiga, kasutuses haritava kirjeldus maana. Maakasutuse Maatulundusmaa 100% sihtotstarve Haritav maa 36 921 m², metsamaa 365 m² ja muu maa 998 m²; mõlemad äralõiked Kõlvikud asuvad kogu ulatuses haritava maa kõlvikul. Kinnistu on nö suures plaanis L-tähe kujuga, korrapärane ja haritava maana kasutatav. Kinnistu läänepoolsel piiril ja lõunapoolses osas paiknevad kuivenduskraavid. Kinnistu idapoolses osas kasvab üksikult ja väikeste saludena Kirjeldus puid, mis kohati maa harimist raskendavad. Maaüksust läbib selle keskosas ida-lääne ning põhja-lõuna suunaliselt kaks elektriõhuliini ning lõunapoolses osas ida-lääne- suunaliselt üks elektriõhuliin. Maaüksus on tasase reljeefiga. Kehtiv üldplaneering puudub, uue Märjamaa valla üldplaneeringu koostamine on Üldplaneering algusjärgus. Detailplaneering Puudub Veidi enam kui poole kinnistu ulatuses hästikuivendatud kerged gleimullad (LkG) ja Mullastik veidi vähem kui poole ulatuses hästi kuivendatud keskmise raskusega gleimullad (LPG), reaalboniteet 26 PRIA Kinnistust kogu haritav maa on registreeritud PRIA põllumassiivide registris põllumassiivide püsirohumaana (põllumassiiv nr 52451440315 ja 52451359138). register Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  12 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 3. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2025. aasta III võrreldes eelmise aasta sama ajaga 0,9%. Jooksevhindades moodustas SKP SKP kolmandas kvartalis 10,5 miljardit eurot. Majanduskasv jätkus eelmise kvartali tempos. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 19.12.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 0,7%, 2026. aastal 3,6% ja 2027. aastal 2,8%. SKP kasv Eestis 2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 19.12.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2024. aasta keskmisega võrreldes 4,8%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2025. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kallinesid aastaga 6,9%. Toidukaupadest kallinesid enim šokolaad (31,5%), kohv (31%), linnuliha (15,2%) ning värsked puuviljad ja marjad (12,7%). Samas odavnesid suhkur (17,1%), kartul (5,7%), värske või jahutatud kala (3,9%) ning töödeldud puuvili (3,9%). Bensiin oli 6,8% ja diislikütus 6,6% odavam. THI Tarbijahinnaindeks jätkas 2025. aasta detsembris kuises võrdluses langustrendi, olles novembriga võrreldes 0,6% madalam. Võrreldes 2024. aasta detsembriga oli tõus siiski 4,1%. Kaubad kallinesid detsembris aastaga 2% ning teenused 7,2%. 2025. aasta detsembris mõjutas tarbijahinnaindeksit 2024. aasta sama kuuga võrreldes samuti enim toidu ja mittealkohoolsete jookide hinnamuutus. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 19.12.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2026. aastal 2,9% ja 2027. aastal 2,4%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  13 Tarbijahinnaindeks Eestis 2026.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 19.12.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%- ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aasta III kvartalis oli töötuse määr Tööturg 7,1%, tööhõive määr 69,7% ja tööjõus osalemise määr 75,1%. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 19.12.2025) kohaselt on tööpuuduse määr 2025. aastal 7,6%, 2026. aastal 6,6% ning 2027. aastal 6,2%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet Kolme viimase aasta kinnisvaratehingute arv on püsinud sarnasel tasemel. Samas on Kinnisvaraturu see olnud olulisetl väiksem võrreldes pikaajalise keskmisega (ca 41 000 tehingut aktiivsus ja aastas võrreldes ca 49 000 tehinguga sellele eelneval 10-aastasel perioodil (2013- maht 2022). Tehingute koguväärtus on kahel viimasel aastal siiski kasvanud. Sellest ei saa järeldada üldist hinnatõusu, vaid areng on olnud turusektorite kaupa erinev. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  14 Kinnisvaratehingute arv Eestis Allikas: Maa- ja Ruumiamet Laenuturg Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on Eluaseme- eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III laenud ja kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive on 2025. aastal pikaajalised olnud kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema laenud käibega. Eluasemelaenude käive on samuti viimaste aastate kõrgeimaid. ettevõtetele Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluaseme laenude intressimäär oli 2025. aasta III kvartalis 3,7% ja ettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,54%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  15 Laenude käive ja intress Allikas: Eesti Pank 3.2. Eesti põllumajandusmaa turg2 Haritav maa ja looduslik rohumaa Hoonestamata maatulundusmaa turu võib tinglikult jaotada kolmeks:  haritav maa koos loodusliku rohumaaga, millel on üksnes põllumajanduslik potentsiaal; Üldist  metsamaa, millel on üksnes metsamajanduslik potentsiaal;  ehituslikku potentsiaali omav maatulundusmaa, mille puhul konkreetne kõlvik ning põllu- ja metsamajanduslik potentsiaal ei ole määrava tähtsusega. 2 Turuülevaates on lähtutud Maa- ja Ruumiameti poolt koostatud haritava maa 2017. ja 2021. aasta (väärtust müjutavate tegurite analüüs) turuülevaatest ning 2023. aasta turuülevaatest. Kvalitatiivne analüüs põhineb samuti Maa- ja Ruumiameti turuülevaatel, kuid sellele on lisatud hindaja seisukohti. Graafikud on koostatud Maa- ja Ruumiameti turuülevaatest ja päringukeskkonnast saadud andmete põhjal. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  16  Pindala o Maa- ja Ruumiamet on oma 2021. aasta haritava maa turuülevaates analüüsinud pindala ning ühikuhinna vahelist seost ning leidnud, et haritava maa pindala kasv 1 hektari võrra tõstab hinda keskmiselt 0,7%. Seose tugevus on suhteliselt madal, kuid seos on statistiliselt oluline ja positiivse suunaga. Ehk mida suurem pindala, seda suurem keskmine haritava maa väärtus. Oluline on seejuures, et kahe muutuja vaheline seos ei pruugi alati väljenduda lineaarselt. Nii on ka pindala ja hinna vahelise seose puhul, kus kõige suurem erisus on see, et suurte pindalade juures (alates 15 ha) pindala mõju hinnale tasandub ja jõuab tavaliselt platoole, kus mõju hinnale enam pole.  Boniteet o Üheks haritava maa hinda mõjutavaks teguriks on mulla viljakus, mida väljendatakse boniteedina. Boniteet on mulla suhteline viljelusväärtus, mis näitab mulla koostisest, omadustest, režiimidest jms tulenevat võimalikku tootlikkust.  Asukoht (sh juurdepääs) Haritava maa väärtust o Maa- ja Ruumiamet on analüüsinud oma varasemates haritava maa mõjutavad tegurid turuülevaadetes juurdepääsu olemasolu mõju maa hinnale ning leidnud, et nende maade hektari mediaanhind oli 9,7% kallim kui nendel maadel, kuhu juurdepääsu ei olnud.  PRIA registreering o Lisaks maatüki pindalale ja boniteedile määrab hinda ka see, kas maa on registreeritud PRIA põllumassiivide registris. See võimaldab haritavale maatükile taotleda toetusi. Sealjuures on võimalik maa kanda PRIA registrisse täielikult või osaliselt. Võrreldes maatükkide hindu arvestades, kui suur osa nendest on PRIA põllumassiivide registrisse kantud, nähtub, et mida suurem osa maatükist on registreeritud, seda kõrgem on hektari mediaanhind. Kui vaadelda hinna ja registrisse kandmise mahu suhet lähemalt, selgub, et iga 1 lisaprotsendi kohta registris tõuseb maa hektari mediaanhind keskmiselt 1,5% võrra. Mõningane erisus tuleneb ka sellest, kas tegemist põllukultuuride kasvatamiseks mõeldud või rohumaatüübilise maaga, aga seejuures tuleb tähele panna, et rohumaatüübilised maad paiknevad samal ajal enamjaolt madalama viljakusega muldadel. Haritava maaga tehti nii 2024. kui 2025. aastal 1 071 müügitehingut, mis oli Tehingute arv ja pisut enam kui 2023. aastal (998). Haritava maa tehingute koguväärtus oli koguväärtus 2025. aastal 78,1 miljonit € ja see oli pisut vähem võrreldes 2024. aastaga (81,0 miljonit €) . Haritava maa müügitehingute arv maakonniti Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  17 Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Viimastel aastatel on müüdud haritava maa keskmine pindala Eestis Keskmine pindala tervikuna jäänud vahemikku 10- 12 hektarit, mediaan on samal ajal sllest mõnevõrra väiksem. Müüdud haritava maa üksuste keskmine pindala, ha Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Kevadel on tavapäraselt aasta algusega võrreldes enam tehinguid, suvel Sesoonsus tehingute arv langeb ning sügisel taas kasvab ning aasta kõrgeimad näitajad on enamjaolt detsembris. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  18 Haritava maa ostjatest moodustavad enamuse juriidilised isikud. Hulganisti on põllumajandusliku maa ostjate hulgas neid, kes seda ise ei kasuta. See tekitab kohati põhjendatud pingeid põlluharijate hulgas, kuid samas tihendab konkurentsi ning muudab turu efektiivsemaks ka sellistes piirkondades, kus Ostjad ja müüjad varasemalt võis olla tegemist monopoolses seisundis oleva ostjaga. Ühtlasi on see elavdanud haritava maa renditurgu, kuhu riigi kõrval on maaomanikena sisenenud erainvestorid. Mõningase ohuna võib näha seda, et tekivad investoritest suuromanikud, kes võivad oma suurt turuosa kasutada maaharijate suhtes kurjasti ära. Tavapäraselt on aktiivsemad piirkonnad, kus on Eesti parimate omadustega mullad. Samas võib olla haritav maa sõltuvalt asukohast ja omadustelt spekulatiivseks või arendustegevuse huviobjektis ning esile võivad kerkida maakonnad, mis ei ole eelpool toodud tingimustelt esikohal. 2025. aastal Tehingute jagunemine toimus enim tehinguid Tartu maakonnas (132 tehingut), sellele järgnesid Võru maakonniti ja Jõgeva maakonnad (mõlemas 108 tehingut). Rahas mõõdetuna oli suurimaks Tartu maakond, kus kogumaht oli 12,0 miljonit €, järgnes Jõgeva maakond 10,8 miljoni €-ga. Mediaanhinnad3 Haritava maa hektari mediaanhind on olnud pidevas kasvus. Hektari Haritava maa mediaanhind oli 2024. aastal 6 350 €/ha ja 2025. aastal 6 970 €/ha. mediaanhinnad Mediaanhind on viie aasta 2021- 2025) jooksul 81%. 2024. aastal oli kõrgeim mediaanhind Jõgeva (8 749 €/ha) ja Tartu (8 221 €/ha) maakondades. Haritava maa mediaanhinnad, €/ha Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond 3 Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika kajastab müügitehinguid, mille hulgast on välja jäetud vabaturu tingimustele mittevastavad tehingud. Lisaks on välja jäetud tehingud, mis asukohast tulenevalt omavad arendusperspektiivi ning ei vasta hinnatasemelt haritava maa kasutusele. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  19 Haritava maa ja loodusliku rohumaa hinnaerinevus on tingitud suuresti erinevustest mullaviljakuses ja maa sobilikkusest põllukultuuride Haritava maa ja kasvatamiseks. Looduslikud rohumaad on enamjaolt madalama viljakusega ja loodusliku rohumaa neid saab tavaliselt kasutada vaid rohumaana. Samas pindalatoetuste süsteem hinnaerinevus on ajapikku hinnaerinevusi pigem vähendanud ja looduslik rohumaa on haritavast maast vaid umbes 30-40% odavam. 2026. aastal on oodata 2025. aastaga sarnast tehinguaktiivsust ja mõõdukat Prognoos hinnatõusu. 3.3. Märjamaa valla haritava maa turg Viimastel aastatel on Märjamaa valla haritava maa mediaanhind teinud läbi Haritava maa kiire ja suhteliselt stabiilse kasvu. Neil aastatel toimus üleüldine kiire müügitehingud hinnakasv, mis puudutas kõiki turusektoreid. Pindala, ha Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/ha Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2018 23 11,0 623 082 4 000 129 184 955 3 430 2 593 2 461 2019 60 15,9 2 997 268 4 800 402 000 1 117 4 948 3 131 3 039 2020 43 10,8 1 451 334 1 000 176 900 258 6 120 3 459 3 021 2021 57 14,6 3 432 678 5 000 331 045 323 5 776 4 032 3 884 2022 39 8,4 1 640 338 4 480 145 320 1 589 8 425 5 527 5 483 2023 32 11,9 2 228 401 20 475 410 000 2 622 10 795 4 701 5 532 2024 33 10,4 2 000 560 5 000 319 900 529 10 000 5 663 5 635 dets.25 27 6,6 1 143 408 11 190 116 000 4 244 12 337 6 118 6 346 Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Haritava maa tehingute arv ja mediaanhind (€/ha) Märjamaa vallas 7 000 70 6 000 60 5 000 50 4 000 40 3 000 30 2 000 20 1 000 10 0 0 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Arv, parem skaala Mediaan, vasak skaala Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  20 Märjamaa vallas asuva haritava maa müügitehingud 2025. aastal 4 Tehinguhi Haritava Tehingu- Pindala, nd ha maa Küla Kuupäev hind, € ha kohta, € osakaal Kommentaar Naistevalla küla 05.02.2025 59 940 8,6002 6 970 88,2% Haritav maa, osaliselt metsaga Haritav maa, asub Märjamaa valla Pajaka küla 21.02.2025 37 194 8,7631 4 244 96,0% põhjapoolses otsas Haritav maa, kinnistut läbib oja ja sellel Pajaka küla 21.02.2025 50 869 12,5644 4 049 87,5% asub osaliselt mets, asub Märjamaa valla põhjapoolses osas Haritav maa, Kasari jõgi jääb osaliselt Tolli küla 26.02.2025 30 000 3,1424 9 547 82,7% kinnistu läänepoolsele piirile Haritav maa, asub suurematest teedest Kirna küla 19.03.2025 21 000 2,6898 7 807 97,6% kaugemal, tehingus koos järgnevaga Haritav maa, asub suurematest teedest Kirna küla 19.03.2025 116 000 13,586 8 538 98,8% kaugemal, tehingus koos eelnevaga Soosalu küla 13.05.2025 15 392 2,8529 5 395 100,0% Katastriüksust ei eksisteeri enam Haritav maa, asub suurematest teedest Soosalu küla 13.05.2025 12 608 2,337 5 395 97,8% kaugemal Haritav maa, asub suurematest teedest kaugemal, moodustab osa suuremast Sõtke küla 21.05.2025 80 950 16,7417 4 835 91,1% põllumassiivist, juurdepääsutee puudub, maaüksusel vähesel määral metsa Haritav maa, asub suurematest teedest Tolli küla 21.05.2025 21 200 4,2151 5 030 95,6% kaugemal, moodustab osa suuremast põllumassiivist Haritav maa, asub suurematest teedest Kunsu küla 23.05.2025 63 000 13,026 4 836 96,7% kaugemal, moodustab osa suuremast põllumassiivist Moodustab osa suuremast põllumassiivist, Võeva küla 10.06.2025 67 500 10,3957 6 493 87,3% vähesel määral metsaga, maaüksuse põhjapoolne piir ulatub Velise jõe keskossa Moodustab osa suuremast Rangu küla 13.06.2025 12 000 2,0534 5 844 95,7% põllumassiivist Moodustab osa suuremast põllumassiivist, Jädivere küla 13.06.2025 50 000 7,4741 6 690 99,4% paikneb Pärnu mnt ääres Asub põllumajanduslike tootmishoonete Varbola küla 19.06.2025 11 190 2,0909 5 352 99,3% piirkonnas, Märjamaa valla põhjapoolses osas Tugevalt pikliku kujuga, moodustab osa Mõisamaa küla 08.07.2025 43 550 6,9129 6 300 97,8% suuremast põllumassiivist Iseseisev haritava maa massiiv, paikneb Moka küla 09.07.2025 43 520 6,8091 6 391 99,3% Märjamaa aleviku lähedal Kivi-Vigala küla tiheasustuse lähinaabruses Naravere küla 24.07.2025 40 000 7,2222 5 538 92,1% asuv põllumaa Moodustab osa suuremast Rangu küla 18.08.2025 22 000 4,4098 4 989 99,7% põllumassiivist, Märjamaa aleviku lähedal Mõisamaa küla 25.09.2025 50 000 6,8047 7 348 97,9% Moodustab osa suuremast põllumassiivist Moodustab enamuse suuremast Laukna küla 10.10.2025 68 600 11,1277 6 165 93,8% põllumassiivist Kogu ulatuses haritav maa, maaüksusel Rangu küla 13.10.2025 109 500 12,5036 8 757 94,4% asub väiksemaid puudesalusid, mis raskendab maaharimist Tugevalt pikliku kujuga, moodustab osa Jõeääre küla 13.10.2025 45 100 5,1533 8 752 94,9% suuremast põllumassiivist 4 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata maatulundusmaa müügitehingud Märjamaa vallas, mille pindala on vähemalt 2 ha ning mille kõlvikuks on vähemalt 80% ulatuses haritav maa. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2025. aasta tehingud on esitatud 16.12 seisuga. Tabelis toodud tehingute hinnad ei sisalda käibemaksu. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  21 Iseseisev haritava maa massiiv, Sõtke küla 13.10.2025 94 700 10,8188 8 753 87,8% maaüksusel veidi metsamaad Iseseisev haritava maa massiiv, Sõtke küla 13.10.2025 228 900 26,1421 8 756 87,2% maaüksusel veidi raiutud metsaga metsamaad Moodustab osa suuremast metsamassiivist, juurdepääs puudub, maaüksusel veidi Pallika küla 06.11.2025 85 100 16,8757 5 043 82,7% metsamaad, tehingus koos järgneva katastriüksusega Tugevalt pikliku kujuga, moodustab osa Pallika küla 06.11.2025 20 670 4,5518 4 541 94,3% suuremast põllumassiivist, tehingus koos eelneva katastriüksusega Märjamaa vallas asuvate maatulundusmaade müügipakkumised (14.01.2026 seisuga) Vald/linn Küla/ alevik Müügihind, € Maaüksuse Hind, €/ha Kommentaarid pindala, ha Kogu ulatuses haritav maa, Märjamaa vald Luiste 39 100 6,68 5 900 müüakse oksjoni keskkonnas Kogu ulatuses haritav maa, Märjamaa vald Mõraste 77 000 12,72 6 100 müüakse oksjoni keskkonnas Kogu ulatuses haritav maa, Märjamaa vald Vilta 42 900 7,23 5 900 müüakse oksjoni keskkonnas Kogu ulatuses haritav maa, Märjamaa vald Männiku 65 000 8,29 7 800 rendilepinguga Allikas: kv.ee 3.4. Turustatavuse analüüs5 Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on põllumajandusettevõtted. Lõppkasutajaid iseloomustavad Vara lõppkasutajad on kohalikud põllumajandusettevõtted. tunnused Vastavus turusegmendi Tulenevalt hinnatava vara olemusest, on tegemist pigem atraktiivse nõuetele varaga. Lõppkasutajate hulk, kes Lõppkasutajate hulk on tulenevalt vara olemusest ja väärtusklassist soovivad ja saavad hinnatavat keskmine. vara soetada Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv on väärtuse kuupäeva seisuga konkureerivaid pakkumisi Märjamaa vallas piisaval hulgal. Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta. Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul alternatiivsed kasutused puuduvad. 5 Turustatavuse analüüs on esitatud kinnisasja kui terviku kohta, sest äralõiked pole kujust ja pindalast tulenevalt eraldiseisvalt kasutatavad. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  22 4. Hindamine hüvitamise eesmärgil 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Hindamisele kuuluv katastriüksus on maakatastris registreeritud kui maatulundusmaa, selle pindala on 38 284 m² ja sellest tehtavad äralõiked 2 081 m² ja 3 779 m2. Haritav maa 36 921 m², metsamaa 365 m² ja muu maa 998 m²; mõlemad äralõiked asuvad kogu ulatuses haritava maa kõlvikul. Katastriüksusel olev haritav maa on kasutusel loodusliku rohumaana ja on sellisena ka PRIA põllumassiivide registris registreeritud. Kehtiv Päärdu küla hõlmav üldplaneering puudub, uue Märjamaa üldplaneeringu koostamine on algusjärgus. Kehtiv detailplaneering samuti puudub. Ümbruses on põllumaa ja metsamaa, teisele poole Tallinna Pärnu mnt-d jääb tihedam hajaasustus. Tulenevalt hinnatava vara asukohast ja olemasolevast kasutusest ning nõudlusest olemasolevas kasutuses oleva maa järele, on katastriüksuse kui terviku parimaks kasutuseks kasutus maatulundusmaana, sh äralõike parim kasutus haritava maana. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info. Vastavalt KAHOS-e § 12 lõikele 4 hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti, kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Äralõige on korrapärase kujuga, kuid haritava maana kasutamiseks liiga väikese pindalaga (5 167 m²), mistõttu ei ole seda haritava maa kontekstis võimalik käsitleda eraldiseisva müügiobjektina. Sellest tulenevalt lähtutakse äralõike hindamisel omanikule allesjääva osa väärtuse vähenemisest. Äralõike turuväärtus leitakse kinnisasja kui terviku ühikuväärtuse põhjal ning see iseloomustabki omanikule alles jääva osa väärtuse vähenemist. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  23 4.3. Haritava maa hindamine Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted Punktis 3.3 esitatud tehingutest on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult lähemas minevikus võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Kohandamisel kasutatavate võrdlustehingute valikul on arvestatud maaüksuse asukohta (Märjamaa vald), tehingu toimumise aega ning kõlvikulist koosseisu, aga ka tehingu osapoolte omavahelise seose puudumist ja plokktehingus osalemise välistust. Kõigi kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta. Tehingu- Käibemaksu Tehingu- Asukoht Kuupäev summa, Pindala, ha sisaldumine Võrdlus- summa, € €/ha hinnas tehingute valik Märjamaa vald, 08.07.2025 43 550 6 300 6,9129 Ei Mõisamaa küla Märjamaa vald, Rangu 13.06.2025 12 000 5 844 2,0534 Ei küla Märjamaa vald, Rangu 18.08.2025 22 000 4 989 4,4098 Ei küla Võrdlusühiku Kuna taoliste varade puhul teevad turuosalised oma otsuseid lähtuvalt ühikuhinnast, valik siis on võrdlusühikuks valitud tehinguhind taandatuna maaüksuse pindalale (€/ha). Tehingute Tehingute toimumise ajast väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust ajaldamine turusituatsioonis ning sellest tulenevalt tehinguhindu ajaldatud ei ole. Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:  Makroasukoht o Hinnad on üle Eesti mandriosa suhteliselt sarnased ja piirkondlikud erinevused on tingitud pigem muudest asjaoludest nagu näiteks mullaviljakus. Seega makroasukoha mõju on enamjaolt väike. Võrdlus-  Mikroasukoht ja juurdepääs elementide o Analüüsitakse paiknemist eelkõige suuremate teede suhtes ja valik ja juurdepääsu. Enamjaolt suuri erinevusi ei esine ja kohandused on sellest kohandamise tulenevalt pigem väikesed. põhimõtted  Maatüki suurus o Kui enamjaolt mõjutab kinnisvara hindu mastaabiefekt, siis haritava maa puhul see ei kehti. Kuna ostuhuvilisteks on valdavalt suurtootjad, siis tihtipeale eelistatakse suuri maatükke ja mõju on vastupidine, st suuremate maatükkide puhul on ühikuhind kõrgem. Mõju suurus ei ületa tavaliselt 5-10%. Maa- ja Ruumiamet on 2021. aasta haritava maa turuülevaates analüüsinud haritava maa ühikuhinna ja pindala seost ning jõudnud järeldusele, et haritava maa pindala kasv 1 ha võrra lisab hinnale keskmiselt 28 eurot. Suurte pindalade juures (alates 15 ha) mõju hinnale tasandub.  Kõlvikuline koosseis o Kui haritava maa ja metsamaa keskmised hinnad on tavaliselt samas suurusjärgus, siis looduslik rohumaa ja muu maa on haritava maaga võrreldes tavaliselt odavamad. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  24  PRIA põllumassiivide register o PRIA põllumassiivide registris registreerimine tagab pindalatoetuse saamise ja see mõjutab positiivselt maatüki väärtust. Kuna enamik maaüksustest on PRIA registris registreeritud, siis praktikas puudub tavaliselt vajadus kohanduste tegemiseks  Mullastik ja viljakus o Mullaviljakus sõltub mullastikust ja niiskusrežiimist. On siiski tavapärane, et kõrgema viljakusega maa eest makstakse kõrgemat hinda. Tuleb silmas pidada, et teatud muldade (näiteks madalsoomullad) puhul on kasutus oluliselt piiratum, mis omakorda väljendub ka hindades.  Kitsendused, kuju ja reljeef o Kitsendused, kuju ja reljeef on olulised väärtust mõjutavad tegurid, kuid mõjutavad väärtust eelkõige siiski vaid olukorras, kui tegemist on oluliste kõrvalekalletega. Tavaliselt on maatükid suhteliselt kompaktsed ja reljeefilt tasased ning vajadus kohanduste järgi puudub. Vara sihipärast kasutust takistavatel kitsendustel on negatiivne mõju vara väärtusele. Hinnatav vara Võrreldav vara nr 1 Võrreldav vara nr 2 Võrreldav vara nr 3 Märjamaa vald Märjamaa vald Märjamaa vald Märjamaa vald Päärdu küla Mõisamaa küla Rangu küla Rangu küla Sireli Tehinguhind, € 43 550 12 000 22 000 Tehinguhind, €/ha 6 300 5 844 4 989 Tehingu aeg 08.07.2025 13.06.2025 18.08.2025 Kohandus 0% 0% 0% Ajaldatud 6 300 5 844 4 989 tehinguhind, €/ha Märjamaa alevi piirist nö Märjamaa alevi piirist nö Märjamaa alevi piirist nö Märjamaa alevi piirist nö linnulennul ca 0,9 km, Makroasukoht linnulennul ca 15 km, linnulennul ca 6 km, linnulennul ca 1,6 km, Pärnu linnast nö Pärnu linnast ca 40 km Pärnu linnast ca 56 km Pärnu linnast ca 57 km linnulennul ca 57 km Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Ümbruses valdavalt Valdavalt on Valdavalt on põllumaa ja metsamaa, lähiümbruskonnas Valdavalt on lähiümbruskonnas haritav teisele poole Pärnu mnt-d haritav maa, metsamaa ümbruskonnas haritav maa, metsamaa ja jääb tihedam ja üksikud hajali maa, metsamaa ja üksikud hajali paiknevad Mikroasukoht ja hajaasustus, piirneb paiknevad elamud. üksikud hajali paiknevad elamud. Juurdepääs juurdepääs Pärnu mnt-ga ja Juurdepääs elamud. Juurdepääs munitsipaalomandis Raikküla-Päärdu teega. munitsipaalomandis munitsipaalomandis kruuskattega teelt ja Juurdepääs võimalik asfaltkattega teelt ja kruuskattega teelt. asfaltkattega riigiomandis kõvakattega teelt asfaltkattega teelt. (riigiomandis). riigiomandis teelt. Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Maatüki suurus, 3,83 6,91 2,05 4,41 ha Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Kõlvikuline Haritav maa kogu Haritav maa 97,8%, muu Haritav maa 95,5%, muu Haritav maa ca 99,7%, koosseis ulatuses maa 2,2% maa 4,5% muu maa 0,3% Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  25 Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Veidi enam kui poole Pea kogu ulatuses K, Mullastik, Enamuses K;Ko, väga Ligikaudu 2/3 ulatuses ulatuses LkG ja veidi väga vähesel määral Ko; niiskusrežiim ja väheses ulatuses Ko; K, ülejäänu osas Ko; vähem kui poole ulatuses mullaviljakuse viljakus reaalboniteet 45 reaalboniteet 51 LPG; reaalboniteet 26 reaalboniteet 48 Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -15% -15% -15% Registreeritud kogu Registreeritud kogu Registreeritud kogu Registreeritud pea kogu PRIA haritava maa ulatuses ulatuses PRIA ulatuses PRIA ulatuses PRIA põllumassiivide PRIA põllumassiivide põllumassiivide registris põllumassiivide registris põllumassiivide registris register registris püsirohumaana põllukultuuridena põllukultuuridena põllukultuuridena Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -5% -5% -5% Kompaktne korrapärane hulknurk. Kinnistu läänepoolsel piiril ja Välja venitatud kujuga Valdavas osas lõunapoolses osas ristkülik, mille idapoolsest Hulknurkne, kompaktne, kompaktne korrapärane paiknevad küljest on elamualaga Kuju, reljeef ja tasane reljeef. Maa hulknurk. Valdavalt kuivenduskraavid, muus ristkülik välja lõigatud. kitsendused harimist takistavad tasane reljeef. Väärtust osas tasane reljeef. Valdavalt tasane reljeef. kitsendused puuduvad mõjutavad kitsendused Maaüksust läbib kolm Väärtust mõjutavad puuduvad. elektriõhuliini. Väärtust kitsendused puuduvad. mõjutavad kitsendused puuduvad. Kommentaar Kehvem Sarnane Sarnane Kohandus 10% 0% 0% Summaarne -10% -20% -20% kohandus Summaarne -629,98 -1168,79 -997,78 kohandus, €/ha Kohandatud 5 670 4 675 3 991 tehinguhind, €/ha Kohanduste absoluutväärtuste 30% 20% 20% summa Kaalud 0,20 0,40 0,40 Kaalutud keskmine 4 600,48 1 134 1 870 1 596 tehinguhind, €/ha Kaalutud keskmine 0,46 tehinguhind, €/m² Pindala, m2 Turuväärtus, € Äralõige 2 081 957,26 Äralõige 3 779 1 738,34 Kokku 5 860 2 695,60 Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  26 Transpordiameti tarbeks tehtava 2 081 m2 suuruse äralõike turuväärtus on 957,26 € (0,46 €/m2) ja 3 779 m² suuruse äralõike turuväärtus on 1 738,34 € (0,46 €/m²), kokku 2 695,60 €. Leitud hindamistulemused ei sisalda käibemaksu. Leitud turuväärtust saab kasutada kinnistute vahetamise eesmärgil. 4.4. Kinnisasjast tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale Vastavalt KAHOS § 12 lg 3 viiakse kinnisasja omandamisel hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Äralõiked moodustavad katastriüksuse pindalast kokku 15%. Äralõiked asuvad kinnistu vastasservades, on pindalaga kokku 0,59 ha ning pärast äralõigete tegemist on kinnistu haritava maana nii pindala kui kuju mõttes sama efektiivselt edasi kasutatav. Sellega seonduvalt piirdub äralõike tegemise mõju kinnistu väärtusele äralõike väärtuse ja sellega seonduva saamata jääva tuluga. 4.5. Äralõike väärtuse, kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine Otseselt kaasneva varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnevat varalist kahju, kusjuures tulenevalt olukorrast võib tõendamise kohustus lasuda maaomanikul või kolmandal isikul. (EVS 875-12:2024, p. 7.1.1) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva kahju hindamisel analüüsitakse kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamaks muutumisest, senise kasutusotstarbe muutmisest, kitsenduste suurenemisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja turuväärtusele. (EVS 875-12:2024, p. 7.3.2) Saamata jääva tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses ega kaasnevas kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud. (EVS 875-12:2024, p. 8.1.1) KAHOS § 13 käsitleb otseselt kaasneva varalise kahjuna eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju: 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine; 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine; 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine; 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine. 1) Ehitiste likvideerimist või kasutuks muutumist äralõike tõttu ei esine ning ülevaatuse käigus kinnisasjale tehtud parendusi ei tuvastatud. 2) Detailplaneeringu elluviimise võimalus ja ehitusvõimalus ei kao. 3) Metsa või muu taimestiku hävinemist ei esine. 4) Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsutee ei pikene ning seda ei likvideerita. Hindaja hinnangul kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  27 Lisa 1. Fotod Vaade läänepoolsele äralõikele Vaade idapoolsele äralõikele Vaade katastriüksusele tervikuna Vaade Raikküla-Päärdu teele ja hinnatava katastriüksuse läänepoolsele küljele Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  28 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  29 Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  30 Lisa 3. Kitsendused Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  31 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: Kinnitaja: / Allkirjastatud digitaalselt / / Allkirjastatud digitaalselt / Inga Vatter Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert OÜ hindaja hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 202932) (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  32 Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk tn 12 Pärnu, 80010 +372 442 0700 Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2299937 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sireli, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-7/IV  1 EKSPERTHINNANG Hinnatav kinnisvara: Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Aadress: Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Eksperthinnang nr: 2501-10675-8/IV Väärtuse kuupäev: 19.01.2026 Hindamisaruande 07.03.2026 kuupäev: Tellija: Transpordiamet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 6 2. Hinnatava vara kirjeldus 7 2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 10 3. Turuülevaade 12 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 12 3.2. Eesti põllumajandusmaa turg 15 3.3. Märjamaa valla haritava maa turg 19 3.4. Turustatavuse analüüs 21 4. Hindamine hüvitamise eesmärgil 22 4.1. Parim kasutus 22 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 22 4.3. Haritava maa hindamine 23 4.4. Kinnisasjast tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale 26 4.5. Äralõike väärtuse, saamata jääva tulu ja kaasneva kahju hindamine 26 Lisa 1. Fotod 28 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 29 Lisa 3. Kitsendused 31 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 32 Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  3 Kokkuvõte HINNATAVATE VARADE KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Aadress Männa, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Katastriüksuse tunnus 88402:001:0044 Katastriüksuse pindala 127 109 m² Omanik Raikküla Farmer OÜ (registrikood 10078842) Omandivorm Kinnisasi Äralõike pindala 5 657 m2 Maakasutuse sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Kinnistu hoonestus Hoonestamata Kehtiv üldplaneering puudub ja uue üldplaneeringu koostamine on Üldplaneering algusjärgus. Detailplaneering Puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides Hinnangu eesmärk omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel Ülevaatuse kuupäev 19.01.2026 Väärtuse kuupäev 19.01.2026 Hindamisaruande 07.03.2026 kuupäev Tellija Transpordiamet Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/25/1690-1 Hindaja saatis 13.01.2026 e-kirja maaomanikule. Omanik e-kirjale hindamisaruande kuupäeva seisuga vastanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt Hindamise eeldused pole teada kasutuslepingute info, lähimineviku parenduste info jms ning parema alternatiivi puudumisel on lähtutud seisukohast, et kasutuslepinguid pole ning parendusi äralõike alale tehtud ei ole. Müügiperioodi pikkuseks tervik kinnistu puhul võib väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosida hinnatud turuväärtuse juures hetkeseisukorras Hinnang likviidsusele kuni 1 aasta. Kuna äralõige ei ole oma kujult eraldiseisvalt kasutatav, siis äralõike likviidsus on madal Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu VASTUOLUD ALGANDMETES Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei esine vastuolusid. KOMMENTAARID Äralõige moodustab katastriüksuse pindalast 4% ja see tehakse katastriüksuse läänepoolsest Tallinn- Pärnu-Ikla teega servast kogu serva ulatuses. Tulenevalt äralõike väiksusest ja asukohast kinnistu küljel, mistõttu säilib katastriüksuse kasutatavus haritava maana sama efektiivsena ka pärast äralõike tegemist, piirdub äralõike tegemise mõju äralõike väärtusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  4 HINDAMISTULEMUS Aadressil Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond asuvast katastriüksusest tehtava 5 657 m² suuruse äralõike hüvitamisele kuuluv turuväärtus (väärtus) on väärtuse kuupäeval 3 167,92 € (kolm tuhat ükssada kuuskümmend seitse koma üheksakümmend kaks) (0,56 €/m 2). Otseselt kaasnevat varalist kahju ja saamata jäävat tulu hindaja hinnangul ei esine. Koostaja: Kinnitaja: / Allkirjastatud digitaalselt / / Allkirjastatud digitaalselt / Ing Vatter Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert OÜ hindaja hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 202932) (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  5 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond asuvast katastriüksusest tehtav 5 657 m2 suurune äralõige. Hindamise eesmärk on kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel. Hinnangu andmisel on lähtutud kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusest (KAHOS), kinnisasja erakorralise hindamise korrast, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2 koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) 1.2. Hindamise eeldused Hindaja saatis 13.01.2026 e-kirja maaomanikule. Omanik e-kirjale hindamisaruande kuupäeva seisuga vastanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt pole teada kasutuslepingute info, lähimineviku parenduste info jms ning parema alternatiivi puudumisel on lähtutud seisukohast, et kasutuslepinguid pole ning parendusi äralõike alale tehtud ei ole. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  6 eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud:  e-kinnistusraamatust 04.02.2026;  Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusest 16.01.2026 ning Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist seisuga 16.12.2025;  kinnisvaraportaalist kv.ee 14.01.2026;  Märjamaa valla koduleheküljelt 17.01.2026;  Turuülevaadetes kasutatud algallikad on esitatud turuülevaadete juures. Hindaja Inga Vatter tegi hinnatava vara ülevaatuse 19.01.2026. Tehti visuaalne ülevaatus. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Omaniku esindajale pakuti 13.01.2026 saadetud e-kirjas võimalust viibida ülevaatuse juures, kuid esindaja selleks soovi ei avaldanud. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  7 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Rapla maakond Omavalitsus Märjamaa vald Asustusüksus Palase küla Lähiaadress Heina Makroasukoht Kirjeldus Hinnatav katastriüksus asub Märjamaa vallas Palase külas Kaugus keskusest Pärnu linnast ca 40 km kaugusel, Märjamaa alevi piirist ca 18 km kaugusel Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav vara on tähistatud oranži tähisega Mikroasukoht Ümbruses valdavalt põllumaa, metsamaa ning üksikud hajali paiknevad elamud. Kirjeldus Maaüksus paikneb riigiomandis oleva Tallinn-Pärnu-Ikla tee (edaspidi Pärnu mnt) ääres. Kinnistu moodustab osa suuremast põllumassiivist. Juurdepääs Juurdepääs kinnistule toimub Pärnu mnt-lt. Elektriõhuliin läbib maaüksuse idapoolset osa, kuid elektriühendust hinnatavale Tehnovõrgud maaüksusele tehtud ei ole. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  8 Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega. 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon1 Omandisuhted Kinnistu 2123237 registriosa nr Omandivorm Kinnisasi Omanik Raikküla Farmer OÜ (registrikood 10078842) Kinnistusraamatu III jaos on järgmine kanne:  Eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks OÜ Metetra (registrikood 11087748) kasuks. Kanne asub järjekohas IV jao kandest nr 2 Kanded ja tagapool. märkused kinnistusraamatu kolmandas jaos Eelmärge omandisõiguse üleandmiseks on seotud kinnistu ostu-müügilepingus sisalduva müüja tagasiostuõigusega (lepingu punkt 6). Tagasiostuõigus kehtis kuni 18.06.2024. Kuna tagasiostuõiguse tähtaeg on saabunud, ei kehti see enam ega seetõttu vara turuväärtusele olulist mõju. 1 Kinnisasja registriosa väljavõte on lisatud eksperthinnangu lisasse nr 2. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  9 Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse kitsenduste kaardil on katastriüksuse kohta märgitud:  eesvoolu kaitsevöönd (Suurejõe oja ja kuivenduskraav, edaspidi maaparandussüsteemid) 9 063 m²;  ranna või kalda (maaparandussüsteemid) veekaitsevöönd 1 726 m²;  elektripaigaldise (elektriõhuliin) kaitsevöönd 2 311 m²;  maaparandushoiu-ala 91 743 m²;  uuringu ala 102 606 m²; Kitsendused  sideehitise kaitsevöönd 2 m²;  ranna või kalda (maaparandussüsteemid) ehituskeeluvöönd 2 657 m²;  ranna või kalda (maaparandussüsteemid) piiranguvöönd 5 197 m²;  avalikult kasutatava tee (Päärdu-Leibre tee) kaitsevöönd 8 203 m2 ulatuses. Äralõike ala jääb enamuse ulatuses elektripaigaldise kaitsevööndisse ning kogu ulatuses maaparandushoiu-alale ja uuringualale. Eelnimetatud kitsendused ei mõjuta hinnatava vara väärtust, kuivõrd ei takista katastriüksuse sihipärast kasutamist haritava maana. Kitsenduste kaart on esitatud lisas 3. Kinnistusraamatu IV jaos on järgmine kanne:  Hüpoteek summas 1 000 000,00 eurot AS SEB Pank (registrikood 10004252) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 18537; 94537; 98237; 189137; 379137; 1822937; 2019337; 2123137; 2126137; 2173637; 2274550; 2347637; 2997137; 3316437; 3451537; 3470937; Hüpoteegid 3538437; 3884850; 5134750; 5201850; 5249650; 6867750; 7615950; 8750450; 9661850; 9661950; 12848650; 13257750; 14869750; 15634550; 16604950; 18249750. Kuna kinnistut koormavate hüpoteekidega tagatud kohustused kinnistu müügi käigus tavapäraselt realiseeritakse, siis hindamisel hüpoteekidega ei arvestata. Maaomaniku Hindaja saatis 13.01.2026 e-kirja maaomanikule. Omanik e-kirjale hindamisaruande teavitamine ja kuupäeva seisuga vastanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt pole teada tema seisukohad kasutuslepingute info, lähimineviku parenduste info jms ning parema alternatiivi puudumisel on lähtutud seisukohast, et kasutuslepinguid pole ning parendusi äralõike alale tehtud ei ole. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  10 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Äralõige teostatakse katastriüksuse idapoolsest küljest Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega Aadress Heina, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Katastritunnus 88402:001:0044 Pindala 127 109 m² Äralõike plaan Allikas: Transpordiamet Äralõike pindala 5 657 m2 Äralõike Äralõige tehakse katastriüksuse läänepoolsest küljest, tegemist on kogu ulatuses kirjeldus tasase reljeefiga haritava maaga Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  11 Maakasutuse Maatulundusmaa 100% sihtotstarve Haritav maa 126 475 m² ja muu maa 634 m², äralõige jääb kogu ulatuses haritava Kõlvikud maa kõlvikule. Kuju on ebakorrapärase hulknurga kujuga, kuid siiski kompaktne ja suure pindala tõttu on haritava maana kasutatav. Maaüksus on pea kogu ulatuses kasutuses Kirjeldus põllumaana. Maaüksuse lõunapoolset osa läbib elektriõhuliin. Kinnistu on valdavas osas tasase reljeefiga. Kehtiv üldplaneering puudub, uue Märjamaa valla üldplaneeringu koostamine on Üldplaneering algusjärgus. Detailplaneering Puudub Valdavas enamuses koreserikas leostunud muld ja leostunud gleimuld (Gor;Go), Mullastik väiksemas osas leostunud gleimuld ja gleistunud koreserikas leostunud muld (Go ja Korg), reaalboniteet 27 PRIA Maaüksus on registreeritud PRIA põllumassiivide registris põllukultuuridena põllumassiivide (põllumassiiv nr 52451172748). register Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  12 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 3. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2025. aasta III võrreldes eelmise aasta sama ajaga 0,9%. Jooksevhindades moodustas SKP SKP kolmandas kvartalis 10,5 miljardit eurot. Majanduskasv jätkus eelmise kvartali tempos. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 19.12.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 0,7%, 2026. aastal 3,6% ja 2027. aastal 2,8%. SKP kasv Eestis 2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 19.12.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2024. aasta keskmisega võrreldes 4,8%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2025. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kallinesid aastaga 6,9%. Toidukaupadest kallinesid enim šokolaad (31,5%), kohv (31%), linnuliha (15,2%) ning värsked puuviljad ja marjad (12,7%). Samas odavnesid suhkur (17,1%), kartul (5,7%), värske või jahutatud kala (3,9%) ning töödeldud puuvili (3,9%). Bensiin oli 6,8% ja diislikütus 6,6% odavam. THI Tarbijahinnaindeks jätkas 2025. aasta detsembris kuises võrdluses langustrendi, olles novembriga võrreldes 0,6% madalam. Võrreldes 2024. aasta detsembriga oli tõus siiski 4,1%. Kaubad kallinesid detsembris aastaga 2% ning teenused 7,2%. 2025. aasta detsembris mõjutas tarbijahinnaindeksit 2024. aasta sama kuuga võrreldes samuti enim toidu ja mittealkohoolsete jookide hinnamuutus. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 19.12.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2026. aastal 2,9% ja 2027. aastal 2,4%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  13 Tarbijahinnaindeks Eestis 2026.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 19.12.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%- ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aasta III kvartalis oli töötuse määr Tööturg 7,1%, tööhõive määr 69,7% ja tööjõus osalemise määr 75,1%. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 19.12.2025) kohaselt on tööpuuduse määr 2025. aastal 7,6%, 2026. aastal 6,6% ning 2027. aastal 6,2%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet Kolme viimase aasta kinnisvaratehingute arv on püsinud sarnasel tasemel. Samas on Kinnisvaraturu see olnud olulisetl väiksem võrreldes pikaajalise keskmisega (ca 41 000 tehingut aktiivsus ja aastas võrreldes ca 49 000 tehinguga sellele eelneval 10-aastasel perioodil (2013- maht 2022). Tehingute koguväärtus on kahel viimasel aastal siiski kasvanud. Sellest ei saa järeldada üldist hinnatõusu, vaid areng on olnud turusektorite kaupa erinev. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  14 Kinnisvaratehingute arv Eestis Allikas: Maa- ja Ruumiamet Laenuturg Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on Eluaseme- eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III laenud ja kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive on 2025. aastal pikaajalised olnud kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema laenud käibega. Eluasemelaenude käive on samuti viimaste aastate kõrgeimaid. ettevõtetele Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluaseme laenude intressimäär oli 2025. aasta III kvartalis 3,7% ja ettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,54%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  15 Laenude käive ja intress Allikas: Eesti Pank 3.2. Eesti põllumajandusmaa turg2 Haritav maa ja looduslik rohumaa Hoonestamata maatulundusmaa turu võib tinglikult jaotada kolmeks:  haritav maa koos loodusliku rohumaaga, millel on üksnes põllumajanduslik potentsiaal; Üldist  metsamaa, millel on üksnes metsamajanduslik potentsiaal;  ehituslikku potentsiaali omav maatulundusmaa, mille puhul konkreetne kõlvik ning põllu- ja metsamajanduslik potentsiaal ei ole määrava tähtsusega. 2 Turuülevaates on lähtutud Maa- ja Ruumiameti poolt koostatud haritava maa 2017. ja 2021. aasta (väärtust müjutavate tegurite analüüs) turuülevaatest ning 2023. aasta turuülevaatest. Kvalitatiivne analüüs põhineb samuti Maa- ja Ruumiameti turuülevaatel, kuid sellele on lisatud hindaja seisukohti. Graafikud on koostatud Maa- ja Ruumiameti turuülevaatest ja päringukeskkonnast saadud andmete põhjal. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  16  Pindala o Maa- ja Ruumiamet on oma 2021. aasta haritava maa turuülevaates analüüsinud pindala ning ühikuhinna vahelist seost ning leidnud, et haritava maa pindala kasv 1 hektari võrra tõstab hinda keskmiselt 0,7%. Seose tugevus on suhteliselt madal, kuid seos on statistiliselt oluline ja positiivse suunaga. Ehk mida suurem pindala, seda suurem keskmine haritava maa väärtus. Oluline on seejuures, et kahe muutuja vaheline seos ei pruugi alati väljenduda lineaarselt. Nii on ka pindala ja hinna vahelise seose puhul, kus kõige suurem erisus on see, et suurte pindalade juures (alates 15 ha) pindala mõju hinnale tasandub ja jõuab tavaliselt platoole, kus mõju hinnale enam pole.  Boniteet o Üheks haritava maa hinda mõjutavaks teguriks on mulla viljakus, mida väljendatakse boniteedina. Boniteet on mulla suhteline viljelusväärtus, mis näitab mulla koostisest, omadustest, režiimidest jms tulenevat võimalikku tootlikkust.  Asukoht (sh juurdepääs) Haritava maa väärtust o Maa- ja Ruumiamet on analüüsinud oma varasemates haritava maa mõjutavad tegurid turuülevaadetes juurdepääsu olemasolu mõju maa hinnale ning leidnud, et nende maade hektari mediaanhind oli 9,7% kallim kui nendel maadel, kuhu juurdepääsu ei olnud.  PRIA registreering o Lisaks maatüki pindalale ja boniteedile määrab hinda ka see, kas maa on registreeritud PRIA põllumassiivide registris. See võimaldab haritavale maatükile taotleda toetusi. Sealjuures on võimalik maa kanda PRIA registrisse täielikult või osaliselt. Võrreldes maatükkide hindu arvestades, kui suur osa nendest on PRIA põllumassiivide registrisse kantud, nähtub, et mida suurem osa maatükist on registreeritud, seda kõrgem on hektari mediaanhind. Kui vaadelda hinna ja registrisse kandmise mahu suhet lähemalt, selgub, et iga 1 lisaprotsendi kohta registris tõuseb maa hektari mediaanhind keskmiselt 1,5% võrra. Mõningane erisus tuleneb ka sellest, kas tegemist põllukultuuride kasvatamiseks mõeldud või rohumaatüübilise maaga, aga seejuures tuleb tähele panna, et rohumaatüübilised maad paiknevad samal ajal enamjaolt madalama viljakusega muldadel. Haritava maaga tehti nii 2024. kui 2025. aastal 1 071 müügitehingut, mis oli Tehingute arv ja pisut enam kui 2023. aastal (998). Haritava maa tehingute koguväärtus oli koguväärtus 2025. aastal 78,1 miljonit € ja see oli pisut vähem võrreldes 2024. aastaga (81,0 miljonit €) . Haritava maa müügitehingute arv maakonniti Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  17 Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Viimastel aastatel on müüdud haritava maa keskmine pindala Eestis Keskmine pindala tervikuna jäänud vahemikku 10- 12 hektarit, mediaan on samal ajal sllest mõnevõrra väiksem. Müüdud haritava maa üksuste keskmine pindala, ha Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Kevadel on tavapäraselt aasta algusega võrreldes enam tehinguid, suvel Sesoonsus tehingute arv langeb ning sügisel taas kasvab ning aasta kõrgeimad näitajad on enamjaolt detsembris. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  18 Haritava maa ostjatest moodustavad enamuse juriidilised isikud. Hulganisti on põllumajandusliku maa ostjate hulgas neid, kes seda ise ei kasuta. See tekitab kohati põhjendatud pingeid põlluharijate hulgas, kuid samas tihendab konkurentsi ning muudab turu efektiivsemaks ka sellistes piirkondades, kus Ostjad ja müüjad varasemalt võis olla tegemist monopoolses seisundis oleva ostjaga. Ühtlasi on see elavdanud haritava maa renditurgu, kuhu riigi kõrval on maaomanikena sisenenud erainvestorid. Mõningase ohuna võib näha seda, et tekivad investoritest suuromanikud, kes võivad oma suurt turuosa kasutada maaharijate suhtes kurjasti ära. Tavapäraselt on aktiivsemad piirkonnad, kus on Eesti parimate omadustega mullad. Samas võib olla haritav maa sõltuvalt asukohast ja omadustelt spekulatiivseks või arendustegevuse huviobjektis ning esile võivad kerkida maakonnad, mis ei ole eelpool toodud tingimustelt esikohal. 2025. aastal Tehingute jagunemine toimus enim tehinguid Tartu maakonnas (132 tehingut), sellele järgnesid Võru maakonniti ja Jõgeva maakonnad (mõlemas 108 tehingut). Rahas mõõdetuna oli suurimaks Tartu maakond, kus kogumaht oli 12,0 miljonit €, järgnes Jõgeva maakond 10,8 miljoni €-ga. Mediaanhinnad3 Haritava maa hektari mediaanhind on olnud pidevas kasvus. Hektari Haritava maa mediaanhind oli 2024. aastal 6 350 €/ha ja 2025. aastal 6 970 €/ha. mediaanhinnad Mediaanhind on viie aasta 2021- 2025) jooksul 81%. 2024. aastal oli kõrgeim mediaanhind Jõgeva (8 749 €/ha) ja Tartu (8 221 €/ha) maakondades. Haritava maa mediaanhinnad, €/ha Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond 3 Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika kajastab müügitehinguid, mille hulgast on välja jäetud vabaturu tingimustele mittevastavad tehingud. Lisaks on välja jäetud tehingud, mis asukohast tulenevalt omavad arendusperspektiivi ning ei vasta hinnatasemelt haritava maa kasutusele. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  19 Haritava maa ja loodusliku rohumaa hinnaerinevus on tingitud suuresti erinevustest mullaviljakuses ja maa sobilikkusest põllukultuuride Haritava maa ja kasvatamiseks. Looduslikud rohumaad on enamjaolt madalama viljakusega ja loodusliku rohumaa neid saab tavaliselt kasutada vaid rohumaana. Samas pindalatoetuste süsteem hinnaerinevus on ajapikku hinnaerinevusi pigem vähendanud ja looduslik rohumaa on haritavast maast vaid umbes 30-40% odavam. 2026. aastal on oodata 2025. aastaga sarnast tehinguaktiivsust ja mõõdukat Prognoos hinnatõusu. 3.3. Märjamaa valla haritava maa turg Viimastel aastatel on Märjamaa valla haritava maa mediaanhind teinud läbi Haritava maa kiire ja suhteliselt stabiilse kasvu. Neil aastatel toimus üleüldine kiire müügitehingud hinnakasv, mis puudutas kõiki turusektoreid. Pindala, ha Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/ha Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2018 23 11,0 623 082 4 000 129 184 955 3 430 2 593 2 461 2019 60 15,9 2 997 268 4 800 402 000 1 117 4 948 3 131 3 039 2020 43 10,8 1 451 334 1 000 176 900 258 6 120 3 459 3 021 2021 57 14,6 3 432 678 5 000 331 045 323 5 776 4 032 3 884 2022 39 8,4 1 640 338 4 480 145 320 1 589 8 425 5 527 5 483 2023 32 11,9 2 228 401 20 475 410 000 2 622 10 795 4 701 5 532 2024 33 10,4 2 000 560 5 000 319 900 529 10 000 5 663 5 635 dets.25 27 6,6 1 143 408 11 190 116 000 4 244 12 337 6 118 6 346 Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Haritava maa tehingute arv ja mediaanhind (€/ha) Märjamaa vallas 7 000 70 6 000 60 5 000 50 4 000 40 3 000 30 2 000 20 1 000 10 0 0 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Arv, parem skaala Mediaan, vasak skaala Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  20 Märjamaa vallas asuva haritava maa müügitehingud 2025. aastal 4 Tehinguhi Haritava Tehingu- Pindala, nd ha maa Küla Kuupäev hind, € ha kohta, € osakaal Kommentaar Naistevalla küla 05.02.2025 59 940 8,6002 6 970 88,2% Haritav maa, osaliselt metsaga Haritav maa, asub Märjamaa valla Pajaka küla 21.02.2025 37 194 8,7631 4 244 96,0% põhjapoolses otsas Haritav maa, kinnistut läbib oja ja sellel Pajaka küla 21.02.2025 50 869 12,5644 4 049 87,5% asub osaliselt mets, asub Märjamaa valla põhjapoolses osas Haritav maa, Kasari jõgi jääb osaliselt Tolli küla 26.02.2025 30 000 3,1424 9 547 82,7% kinnistu läänepoolsele piirile Haritav maa, asub suurematest teedest Kirna küla 19.03.2025 21 000 2,6898 7 807 97,6% kaugemal, tehingus koos järgnevaga Haritav maa, asub suurematest teedest Kirna küla 19.03.2025 116 000 13,586 8 538 98,8% kaugemal, tehingus koos eelnevaga Soosalu küla 13.05.2025 15 392 2,8529 5 395 100,0% Katastriüksust ei eksisteeri enam Haritav maa, asub suurematest teedest Soosalu küla 13.05.2025 12 608 2,337 5 395 97,8% kaugemal Haritav maa, asub suurematest teedest kaugemal, moodustab osa suuremast Sõtke küla 21.05.2025 80 950 16,7417 4 835 91,1% põllumassiivist, juurdepääsutee puudub, maaüksusel vähesel määral metsa Haritav maa, asub suurematest teedest Tolli küla 21.05.2025 21 200 4,2151 5 030 95,6% kaugemal, moodustab osa suuremast põllumassiivist Haritav maa, asub suurematest teedest Kunsu küla 23.05.2025 63 000 13,026 4 836 96,7% kaugemal, moodustab osa suuremast põllumassiivist Moodustab osa suuremast põllumassiivist, Võeva küla 10.06.2025 67 500 10,3957 6 493 87,3% vähesel määral metsaga, maaüksuse põhjapoolne piir ulatub Velise jõe keskossa Moodustab osa suuremast Rangu küla 13.06.2025 12 000 2,0534 5 844 95,7% põllumassiivist Moodustab osa suuremast põllumassiivist, Jädivere küla 13.06.2025 50 000 7,4741 6 690 99,4% paikneb Pärnu mnt ääres Asub põllumajanduslike tootmishoonete Varbola küla 19.06.2025 11 190 2,0909 5 352 99,3% piirkonnas, Märjamaa valla põhjapoolses osas Tugevalt pikliku kujuga, moodustab osa Mõisamaa küla 08.07.2025 43 550 6,9129 6 300 97,8% suuremast põllumassiivist Iseseisev haritava maa massiiv, paikneb Moka küla 09.07.2025 43 520 6,8091 6 391 99,3% Märjamaa aleviku lähedal Kivi-Vigala küla tiheasustuse lähinaabruses Naravere küla 24.07.2025 40 000 7,2222 5 538 92,1% asuv põllumaa Moodustab osa suuremast Rangu küla 18.08.2025 22 000 4,4098 4 989 99,7% põllumassiivist, Märjamaa aleviku lähedal Mõisamaa küla 25.09.2025 50 000 6,8047 7 348 97,9% Moodustab osa suuremast põllumassiivist Moodustab enamuse suuremast Laukna küla 10.10.2025 68 600 11,1277 6 165 93,8% põllumassiivist Kogu ulatuses haritav maa, maaüksusel Rangu küla 13.10.2025 109 500 12,5036 8 757 94,4% asub väiksemaid puudesalusid, mis raskendab maaharimist Tugevalt pikliku kujuga, moodustab osa Jõeääre küla 13.10.2025 45 100 5,1533 8 752 94,9% suuremast põllumassiivist 4 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata maatulundusmaa müügitehingud Märjamaa vallas, mille pindala on vähemalt 2 ha ning mille kõlvikuks on vähemalt 80% ulatuses haritav maa. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2025. aasta tehingud on esitatud 16.12 seisuga. Tabelis toodud tehingute hinnad ei sisalda käibemaksu. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  21 Iseseisev haritava maa massiiv, Sõtke küla 13.10.2025 94 700 10,8188 8 753 87,8% maaüksusel veidi metsamaad Iseseisev haritava maa massiiv, Sõtke küla 13.10.2025 228 900 26,1421 8 756 87,2% maaüksusel veidi raiutud metsaga metsamaad Moodustab osa suuremast metsamassiivist, juurdepääs puudub, maaüksusel veidi Pallika küla 06.11.2025 85 100 16,8757 5 043 82,7% metsamaad, tehingus koos järgneva katastriüksusega Tugevalt pikliku kujuga, moodustab osa Pallika küla 06.11.2025 20 670 4,5518 4 541 94,3% suuremast põllumassiivist, tehingus koos eelneva katastriüksusega Märjamaa vallas asuvate maatulundusmaade müügipakkumised (14.01.2026 seisuga) Vald/linn Küla/ alevik Müügihind KM-ta, Maaüksuse Hind, €/ha Kommentaarid € pindala, ha Kogu ulatuses haritav maa, Märjamaa vald Luiste 39 100 6,68 5 900 müüakse oksjoni keskkonnas Kogu ulatuses haritav maa, Märjamaa vald Mõraste 77 000 12,72 6 100 müüakse oksjoni keskkonnas Kogu ulatuses haritav maa, Märjamaa vald Vilta 42 900 7,23 5 900 müüakse oksjoni keskkonnas Kogu ulatuses haritav maa, Märjamaa vald Männiku 65 000 8,29 7 800 rendilepinguga Allikas: kv.ee 3.4. Turustatavuse analüüs5 Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on põllumajandusettevõtted. Lõppkasutajaid iseloomustavad Vara lõppkasutajad on kohalikud keskmise suurusega ja suuremad tunnused põllumajandusettevõtted. Vastavus turusegmendi Tulenevalt hinnatava vara olemusest, on tegemist pigem atraktiivse nõuetele varaga. Lõppkasutajate hulk, kes Lõppkasutajate hulk on tulenevalt vara olemusest ja väärtusklassist soovivad ja saavad hinnatavat keskmine. vara soetada Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv on väärtuse kuupäeva seisuga Märjamaa vallas konkureerivaid pakkumisi piisaval hulgal. Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta. Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul alternatiivsed kasutused puuduvad. 5 Turustatavuse analüüs on esitatud kinnisasja kui terviku kohta, sest äralõige pole kujust ja pindalast tulenevalt eraldiseisvalt kasutatav. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  22 4. Hindamine hüvitamise eesmärgil 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Hindamisele kuuluv katastriüksus on maakatastris registreeritud kui maatulundusmaa, selle pindala on 127 109 m² ja sellest tehtav äralõige 5 657 m2. Katastriüksuse kõlvikuline koosseis on haritav maa 126 475 m² ja muu maa 634 m², äralõige jääb kogu ulatuses haritava maa kõlvikule. Kehtiv Palase küla hõlmav üldplaneering puudub, uue Märjamaa üldplaneeringu koostamine on algusjärgus. Kehtiv detailplaneering samuti puudub. Ümbruses on põllumaa, metsamaa ja hajaasustus. Kinnistu paikneb Pärnu mnt ääres ja moodustab osa suuremast põllumassiivist. Tulenevalt hinnatava vara asukohast ja olemasolevast kasutusest ning nõudlusest olemasolevas kasutuses oleva maa järele, on katastriüksuse kui terviku parimaks kasutuseks kasutus maatulundusmaana (haritav maa) ja äralõike parim kasutus on kasutus samuti maatulundusmaana (haritava maa). 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info. Vastavalt KAHOS-e § 12 lõikele 4 hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti, kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Äralõige on korrapärase kujuga, kuid haritava maana kasutamiseks liiga väikese pindalaga, mistõttu ei ole seda haritava maa kontekstis võimalik käsitleda eraldiseisva müügiobjektina. Sellest tulenevalt lähtutakse äralõike hindamisel omanikule allesjääva osa väärtuse vähenemisest. Äralõike turuväärtus leitakse kinnisasja kui terviku ühikuväärtuse põhjal ning see iseloomustabki omanikule alles jääva osa väärtuse vähenemist. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  23 4.3. Haritava maa hindamine Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted Punktis 3.3 esitatud tehingutest on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult lähemas minevikus võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Kohandamisel kasutatavate võrdlustehingute valikul on arvestatud maaüksuse asukohta (Märjamaa vald), tehingu toimumise aega ning kõlvikulist koosseisu, aga ka tehingu osapoolte omavahelise seose puudumist ja plokktehingus osalemise välistust. Kõigi kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta. Hinnatav äralõige paikneb Päärdu-Tõnumaa tee ääres, Velise jõgi aga kinnistu vastasküljel ca 200 m kaugusel. Kuna äralõike ala on kasutuses haritava maana ja jõgi koos jääb alast kaugemale, siis ei mõjuta jõe olemasolu haritava maa väärtust ja Võrdlus- võrdlustehingutena kasutatakse tehinguid kinnistutega, millel puudub piir jõega. tehingute valik Tehingu- Käibemaksu Tehingu- Asukoht Kuupäev summa, Pindala, ha sisaldumine summa, € €/ha hinnas Märjamaa vald, 08.07.2025 43 550 6 300 6,9129 Ei Mõisamaa küla Märjamaa vald, Rangu 13.06.2025 12 000 5 844 2,0534 Ei küla Märjamaa vald, Rangu 18.08.2025 22 000 4 989 4,4098 Ei küla Võrdlusühiku Kuna taoliste varade puhul teevad turuosalised oma otsuseid lähtuvalt ühikuhinnast, valik siis on võrdlusühikuks valitud tehinguhind taandatuna maaüksuse pindalale (€/ha). Tehingute Tehingute toimumise ajast väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust ajaldamine turusituatsioonis ning sellest tulenevalt tehinguhindu ajaldatud ei ole. Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:  Makroasukoht o Hinnad on üle Eesti mandriosa suhteliselt sarnased ja piirkondlikud erinevused on tingitud pigem muudest asjaoludest nagu näiteks mullaviljakus. Seega makroasukoha mõju on enamjaolt väike.  Mikroasukoht ja juurdepääs o Analüüsitakse paiknemist eelkõige suuremate teede suhtes ja Võrdlus- juurdepääsu. Enamjaolt suuri erinevusi ei esine ja kohandused on sellest elementide tulenevalt pigem väikesed. valik ja  Maatüki suurus kohandamise o Kui enamjaolt mõjutab kinnisvara hindu mastaabiefekt, siis haritava maa põhimõtted puhul see ei kehti. Kuna ostuhuvilisteks on valdavalt suurtootjad, siis tihtipeale eelistatakse suuri maatükke ja mõju on vastupidine, st suuremate maatükkide puhul on ühikuhind kõrgem. Mõju suurus ei ületa tavaliselt 5-10%. Maa-amet on 2021. aasta haritava maa turuülevaates analüüsinud haritava maa ühikuhinna ja pindala seost ning jõudnud järeldusele, et haritava maa pindala kasv 1 ha võrra lisab hinnale keskmiselt 28 eurot. Suurte pindalade juures (alates 15 ha) mõju hinnale tasandub. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  24  Kõlvikuline koosseis o Kui haritava maa ja metsamaa keskmised hinnad on tavaliselt samas suurusjärgus, siis looduslik rohumaa ja muu maa on haritava maaga võrreldes tavaliselt odavamad.  PRIA põllumassiivide register o PRIA põllumassiivide registris registreerimine tagab pindalatoetuse saamise ja see mõjutab positiivselt maatüki väärtust. Kuna enamik maaüksustest on PRIA registris registreeritud, siis praktikas puudub tavaliselt vajadus kohanduste tegemiseks  Mullastik ja viljakus o Mullaviljakus sõltub mullastikust ja niiskusrežiimist. On siiski tavapärane, et kõrgema viljakusega maa eest makstakse kõrgemat hinda. Tuleb silmas pidada, et teatud muldade (näiteks madalsoomullad) puhul on kasutus oluliselt piiratum, mis omakorda väljendub ka hindades.  Kitsendused, kuju ja reljeef o Kitsendused, kuju ja reljeef on olulised väärtust mõjutavad tegurid, kuid mõjutavad väärtust eelkõige siiski vaid olukorras, kui tegemist on oluliste kõrvalekalletega. Tavaliselt on maatükid suhteliselt kompaktsed ja reljeefilt tasased ning vajadus kohanduste järgi puudub. Vara sihipärast kasutust takistavatel kitsendustel on negatiivne mõju vara väärtusele. Hinnatav vara Võrreldav vara nr 1 Võrreldav vara nr 2 Võrreldav vara nr 3 Märjamaa vald Märjamaa vald Märjamaa vald Märjamaa vald Palase küla Mõisamaa küla Rangu küla Rangu küla Heina Tehinguhind, € 43 550 12 000 22 000 Tehinguhind, €/ha 6 300 5 844 4 989 Tehingu aeg 08.07.2025 13.06.2025 18.08.2025 Kohandus 0% 0% 0% Ajaldatud 6 300 5 844 4 989 tehinguhind, €/ha Märjamaa alevi piirist nö Märjamaa alevi piirist Märjamaa alevi piirist nö Märjamaa alevi piirist nö linnulennul ca 0,9 km, nö linnulennul ca 1,6 Makroasukoht linnulennul ca 18 km, linnulennul ca 6 km, Pärnu linnast nö km, Pärnu linnast ca 57 Pärnu linnast ca 40 km Pärnu linnast ca 56 km linnulennul ca 57 km km Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Valdavalt on Valdavalt on lähiümbruskonnas Ümbruses valdavalt Valdavalt on lähiümbruskonnas haritav haritav maa, metsamaa põllumaa, metsamaa ning ümbruskonnas haritav maa, metsamaa ja ja üksikud hajali üksikud hajali paiknevad maa, metsamaa ja üksikud hajali paiknevad Mikroasukoht ja paiknevad elamud. elamud. Piirneb Pärnu üksikud hajali paiknevad elamud. Juurdepääs juurdepääs Juurdepääs mnt-ga. Juurdepääs elamud. Juurdepääs munitsipaalomandis munitsipaalomandis kõvakattega teelt munitsipaalomandis kruuskattega teelt ja asfaltkattega teelt ja (riigiomandis). kruuskattega teelt. asfaltkattega riigiomandis asfaltkattega teelt. riigiomandis teelt. Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Maatüki suurus, 12,71 6,91 2,05 4,41 ha Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  25 Kommentaar Väiksem Väiksemn Väiksem Kohandus 10% 15% 10% Haritav maa 99,5% ja muu maa 0,5%; äralõike puhul on tegemist Kõlvikuline Haritav maa 97,8%, muu Haritav maa 95,5%, muu Haritav maa ca 99,7%, haritava maaga; koosseis maa 2,2% maa 4,5% muu maa 0,3% hindamisel arvestatakse äralõike kõlvikulise jaotusega Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Valdavas enamuses Pea kogu ulatuses K, Mullastik, Enamuses K;Ko, väga Ligikaudu 2/3 ulatuses Gor;Go, väiksemas osas väga vähesel määral Ko; niiskusrežiim ja väheses ulatuses Ko; K, ülejäänu osas Ko; Go ja Korg; reaalboniteet mullaviljakuse viljakus reaalboniteet 45 reaalboniteet 51 27 reaalboniteet 48 Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -15% -15% -15% Registreeritud kogu Registreeritud kogu Registreeritud pea kogu Registreeritud pea kogu PRIA ulatuses PRIA ulatuses PRIA ulatuses PRIA ulatuses PRIA põllumassiivide põllumassiivide registris põllumassiivide registris põllumassiivide registris põllumassiivide registris register põllukultuuridena põllukultuuridena põllukultuuridena põllukultuuridena Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Kompaktne ebakorrapärane Välja venitatud kujuga Valdavas osas hulknurkne kuju, kuid ristkülik, mille idapoolsest Hulknurkne, kompaktne, kompaktne korrapärane suure pindala tõtti küljest on elamualaga Kuju, reljeef ja tasane reljeef. Maa hulknurk. Valdavalt haritava maana ristkülik välja lõigatud. kitsendused harimist takistavad tasane reljeef. Väärtust kasutatav. Maaüksuse Valdavalt tasane reljeef. kitsendused puuduvad mõjutavad kitsendused reljeef on tasane. Väärtust mõjutavad puuduvad. Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. kitsendused puuduvad. Kommentaar Kehvem Sarnane Sarnane Kohandus 10% 0% 0% Summaarne 5% 0% -5% kohandus Summaarne 314,99 0,00 -249,44 kohandus, €/ha Kohandatud 6 615 5 844 4 739 tehinguhind, €/ha Kohanduste absoluutväärtuste 35% 30% 25% summa Kaalud 0,25 0,35 0,40 Kaalutud keskmine 5 594,87 1 654 2 045 1 896 tehinguhind, €/ha Kaalutud keskmine 0,56 tehinguhind, €/m² Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  26 Pindala, m2 Turuväärtus, € Äralõige 5 657 3 167,92 Transpordiameti tarbeks tehtava 5 657 m2 suuruse äralõike turuväärtus on 3 167,92 € (0,56 €/m2). Leitud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Hindamistulemust saab kasutada kinnisasjade vahetamisel. 4.4. Kinnisasjast tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale Vastavalt KAHOS § 12 lg 3 viiakse kinnisasja omandamisel hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Äralõige moodustab katastriüksuse pindalast 4% ja see tehakse katastriüksuse läänepoolsest Tallinn- Pärnu-Ikla teega servast kogu serva ulatuses. Tulenevalt äralõike väiksusest ja asukohast kinnistu küljel, mistõttu säilib katastriüksuse kasutatavus haritava maana sama efektiivsena ka pärast äralõike tegemist, piirdub äralõike tegemise mõju äralõike väärtusega. 4.5. Äralõike väärtuse, saamata jääva tulu ja kaasneva kahju hindamine Otseselt kaasneva varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnevat varalist kahju, kusjuures tulenevalt olukorrast võib tõendamise kohustus lasuda maaomanikul või kolmandal isikul. (EVS 875-12:2024, p. 7.1.1) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva kahju hindamisel analüüsitakse kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamaks muutumisest, senise kasutusotstarbe muutmisest, kitsenduste suurenemisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja turuväärtusele. (EVS 875-12:2024, p. 7.3.2) Saamata jääva tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses ega kaasnevas kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud. (EVS 875-12:2024, p. 8.1.1) KAHOS § 13 käsitleb otseselt kaasneva varalise kahjuna eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju: 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine; 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine; 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine; 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine. 1) Ehitiste likvideerimist või kasutuks muutumist äralõike tõttu ei esine ning ülevaatuse käigus kinnisasjale tehtud parendusi ei tuvastatud. 2) Detailplaneeringu elluviimise võimalus ja ehitusvõimalus ei kao. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  27 3) Metsa või muu taimestiku hävinemist ei esine. 4) Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsutee ei pikene ning seda ei likvideerita. Hindaja hinnangul otseselt kaasnevat varalist kahju ja saamata jäävat tulu ei esine. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  28 Lisa 1. Fotod Vaade äralõikele Vaade katastriüksusele tervikuna Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  29 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  30 Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  31 Lisa 3. Kitsendused Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  32 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: Kinnitaja: / Allkirjastatud digitaalselt / / Allkirjastatud digitaalselt / Inga Vatter Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert OÜ hindaja hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 202932) (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  33 Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk tn 12 Pärnu, 80010 +372 442 0700 Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV  1 EKSPERTHINNANG Hinnatav kinnisvara: Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Aadress: Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Eksperthinnang nr: 2601-10675-10/IV Väärtuse kuupäev: 19.01.2026 Hindamisaruande 07.03.2026 kuupäev: Tellija: Transpordiamet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 6 2. Hinnatava vara kirjeldus 7 2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 10 3. Turuülevaade 12 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 12 3.2. Eesti põllumajandusmaa turg 15 3.3. Märjamaa valla haritava maa turg 19 3.4. Turustatavuse analüüs 21 4. Hindamine hüvitamise eesmärgil 22 4.1. Parim kasutus 22 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 22 4.3. Haritava maa hindamine 23 4.4. Kinnisasjast tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale 26 4.5. Äralõike väärtuse, kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine 26 Lisa 1. Fotod 27 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 28 Lisa 3. Kitsendused 30 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 31 Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  3 Kokkuvõte HINNATAVATE VARADE KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Aadress Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Katastritunnus 88402:001:0046 Katastriüksuse pindala 37 126 m² Omanik Raikküla Farmer OÜ (registrikood 10078842) Omandivorm Kinnisasi Äralõike pindala 4 136 m2 Maakasutuse sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Kinnistu hoonestus Hoonestamata Üldplaneering Kehtiv üldplaneering puudub ja uue üldplaneeringu koostamine on algusjärgus Detailplaneering Puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides Hinnangu eesmärk omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel Ülevaatuse kuupäev 19.01.2026 Väärtuse kuupäev 19.01.2026 Hindamisaruande 07.03.2026 kuupäev Tellija Transpordiamet Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/25/1690-1 sõlmitud 28.11.2025 Hindaja saatis 13.01.2026 e-kirja maaomanikule. Omanik e-kirjale hindamisaruande kuupäeva seisuga vastanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt Hindamise eeldused pole teada kasutuslepingute info, lähimineviku parenduste info jms ning parema alternatiivi puudumisel on lähtutud seisukohast, et kasutuslepinguid pole ning parendusi äralõike alale tehtud ei ole. Müügiperioodi pikkuseks tervik kinnistu puhul võib väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosida hinnatud turuväärtuse juures hetkeseisukorras Hinnang likviidsusele kuni 1 aasta. Kuna äralõige ei ole oma kujult eraldiseisvalt kasutatav, siis äralõike likviidsus on madal Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu VASTUOLUD ALGANDMETES Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei esine vastuolusid. KOMMENTAARID Äralõige moodustab katastriüksuse pindalast 11%. Kuna äralõike võrra vähenedes jääb katastriüksuse pindala endisega võrreldes sarnasesse suurusjärku ja on endiselt haritava maana kasutatav (säilib varasemaga sarnane kuju), piirdub äralõike tegemise mõju kinnistu väärtusele äralõike väärtuse ja sellega seonduva saamata jääva tuluga. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  4 HINDAMISTULEMUS Aadressil Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond asuvast katastriüksusest tehtava 4 136 m² suuruse äralõike hüvitamisele kuuluv turuväärtus (väärtus) on väärtuse kuupäeval 2 026,64 € (kaks tuhat kakskümmend kuus koma kuuskümmend neli) (0,49 €/m2). Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu hindaja hinnangul ei esine. Koostaja: Kinnitaja: / Allkirjastatud digitaalselt / / Allkirjastatud digitaalselt / Ing Vatter Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert OÜ hindaja hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 202932) (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  5 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond asuvast katastriüksusest tehtav 4 136 m2 suurune äralõige. Hindamise eesmärk on kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel. Hinnangu andmisel on lähtutud kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusest (KAHOS), kinnisasja erakorralise hindamise korrast, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2 koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) 1.2. Hindamise eeldused Hindaja saatis 13.01.2026 e-kirja maaomanikule. Omanik e-kirjale hindamisaruande kuupäeva seisuga vastanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt pole teada kasutuslepingute info, lähimineviku parenduste info jms ning parema alternatiivi puudumisel on lähtutud seisukohast, et kasutuslepinguid pole ning parendusi äralõike alale tehtud ei ole. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  6 eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud:  e-kinnistusraamatust 14.02.2026;  Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusest 16.01.2026 ning Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist seisuga 16.12.2025;  kinnisvaraportaalist kv.ee 14.01.2026;  Märjamaa valla koduleheküljelt 17.01.2026;  Turuülevaadetes kasutatud algallikad on esitatud turuülevaadete juures. Hindaja Inga Vatter tegi hinnatava vara ülevaatuse 19.01.2026. Tehti visuaalne ülevaatus. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Omaniku esindajale pakuti 13.01.2026 saadetud e-kirjas võimalust viibida ülevaatuse juures, kuid esindaja selleks soovi ei avaldanud. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  7 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Rapla maakond Omavalitsus Märjamaa vald Asustusüksus Palase küla Lähiaadress Ristiku Makroasukoht Kirjeldus Hinnatav katastriüksus asub Märjamaa vallas Palase külas Kaugus keskusest Pärnu linnast ca 40 km kaugusel, Märjamaa alevi piirist ca 18 km kaugusel Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav vara on tähistatud oranži tähisega Mikroasukoht Ümbruses valdavalt põllumaa, metsamaa ning üksikud hajali paiknevad elamud. Kinnistu piirneb läänepoolsest küljest riigiomandis oleva Tallinna-Pärnu-Ikla Kirjeldus teega (tee nr 4, edaspidi Pärnu mnt) ja lõunapoolsest küljest munitsipaalomandis Palase tee L1-ga (kruuskattega tee). Mahasõit Tallinn-Pärnu-Ikla teelt puudub, juurdepääs katastriüksusele toimub Juurdepääs Palase teelt, millega hinnatav kinnistu piirneb. Kommunikatsioonid Kinnistut läbib elektriõhuliin, kuid elektriühendust loodud ei ole. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  8 Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon1 Omandisuhted Kinnistu 2123137 registriosa nr Omandivorm Kinnisasi Omanik Raikküla Farmer OÜ (registrikood 10078842) Kinnistusraamatu III jaoks on järgmine kanne:  Eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks OÜ Metetra (registrikood 11087748) kasuks. Kanne asub järjekohas IV jao kandest nr 2 Kanded ja tagapool. märkused kinnistusraamatu kolmandas jaos Eelmärge omandisõiguse üleandmiseks on seotud kinnistu ostu-müügilepingus sisalduva müüja tagasiostuõigusega (lepingu punkt 6). Tagasiostuõigus kehtis kuni 18.06.2024. Kuna tagasiostuõiguse tähtaeg on saabunud, ei kehti see enam ega seetõttu vara turuväärtusele olulist mõju. 1 Kinnisasja registriosa väljavõte on lisatud eksperthinnangu lisasse nr 2. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  9 Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse kitsenduste kaardil on katastriüksuse kohta märgitud:  elektripaigaldise kaitsevöönd (elektriõhuliin) 3 083 m²;  maaparandushoiu-ala 37 096 m²;  uuringu ala 37 126 m²;  eesvoolu kaitsevöönd (kuivenduskraav) 3 868 m²; Kitsendused  ranna või kalda veekaitsevöönd (kuivenduskraav) 405 m²;  avalikult kasutatava tee (Pärnu mnt) kaitsevöönd 7 023 m2. Äralõike ala jääb suuremal ja vähemal kõikide olemasolevate kitsenduste alale. Eelnimetatud kitsendused ei mõjuta hinnatava vara väärtust, kuivõrd ei takista katastriüksuse sihipärast kasutamist haritava maana. Kitsenduste kaart on esitatud lisas 3. Kinnistusraamatu IV jaos on järgmine kanne:  Hüpoteek summas 1 000 000,00 eurot AS SEB Pank (registrikood 10004252) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 18537; 94537; 98237; 189137; 379137; 1822937; 2019337; 2123237; 2126137; 2173637; 2274550; 2347637; 2997137; 3316437; 3451537; 3470937; Hüpoteegid 3538437; 3884850; 5134750; 5201850; 5249650; 6867750; 7615950; 8750450; 9661850; 9661950; 12848650; 13257750; 14869750; 15634550; 16604950; 18249750. Kuna kinnistut koormavate hüpoteekidega tagatud kohustused kinnistu müügi käigus tavapäraselt realiseeritakse, siis hindamisel hüpoteekidega ei arvestata. Maaomaniku Hindaja saatis 13.01.2026 e-kirja maaomanikule. Omanik e-kirjale hindamisaruande teavitamine ja kuupäeva seisuga vastanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt pole teada tema seisukohad kasutuslepingute info, lähimineviku parenduste info jms ning parema alternatiivi puudumisel on lähtutud seisukohast, et kasutuslepinguid pole ning parendusi äralõike alale tehtud ei ole. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  10 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Äralõige teostatakse katastriüksuse läänepoolsest küljest Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega Aadress Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Katastritunnus 88402:001:0046 Pindala 37 126 m² Äralõike plaan Allikas: Transpordiamet Äralõike pindala 4 136 m2 Äralõike Äralõige tehakse katastriüksuse läänepoolsest küljest, tegemist on tugevalt välja kirjeldus venitatud enamuses haritava maa kõlvikuga ristküliku kujulise maaüksusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  11 Maakasutuse Maatulundusmaa 100% sihtotstarve Haritav maa 35 276 m² ja muu maa 1 850 m². Äralõige asub enamuse ulatuses Kõlvikud haritava maa kõlvikul. Kinnistu on ruudukujuline ja pea kogu ulatuses põllumaana kasutuses. Kinnistu lõunapoolsel serval kasvavad madalamad puud ja põõsad, kinnistu keskosas kasvab Kirjeldus üksik puu. Kinnistu loodepoolset nurka läbib elektriõhuliin. Kinnistu reljeef on tasane, kui jätta välja kinnistu lõunaserval ja pooles ulatuses läänepoolsel serval asuv kuivenduskraav. Kehtiv üldplaneering puudub, uue Märjamaa valla üldplaneeringu koostamine on Üldplaneering algusjärgus. Detailplaneering Puudub Kogu ulatuses koreserikas leostunud muld ja leostunud gleimuld (Gor;Go), Mullastik reaalboniteet 26 PRIA Registreeritud PRIA põllumassiivide registris põllukultuuridena, põllumassiivi nr põllumassiivide 52451099604 register Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  12 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 3. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2025. aasta III võrreldes eelmise aasta sama ajaga 0,9%. Jooksevhindades moodustas SKP SKP kolmandas kvartalis 10,5 miljardit eurot. Majanduskasv jätkus eelmise kvartali tempos. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 23.09.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 0,6%, 2026. aastal 3,2% ja 2027. aastal 3,5%. SKP kasv Eestis 2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 23.09.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aastal 2023. aasta keskmisega võrreldes 3,5%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2024. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis moodustasid kokku kogutõusust 23,7%. Toidukaupadest kallinesid enim oliivõli (44%) ning mahlad ja siirupid (36,7%). Samas odavnesid märgatavalt suhkur (18%) THI ja värske köögivili (11,6%). Bensiin oli 2,7% ja diislikütus 4,4% odavam. Tarbijahinnaindeks langes 2025. aasta novembris võrreldes oktoobriga 0,2% ning tõusis mulluse novembriga võrreldes 4,9%. Eelmise aasta novembriga võrreldes olid kaubad 2,9% ja teenused 7,9% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 23.09.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2025. aastal 5,3%, 2026. aastal 3,1% ja 2027. aastal 2,3%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  13 Tarbijahinnaindeks Eestis 2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 23.09.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank 2024. aastal oli töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus osalemise määr 74,6%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates Tööturg 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aasta III kvartalis oli töötuse määr 7,1%, tööhõive määr 69,7% ja tööjõus osalemise määr 75,1%. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 23.09.2025) kohaselt on töötuse määr 2025. aastal 7,8%, 2026. aastal 7,2% ning 2027. aastal 6,4%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  14 Viimaste kuude euribori langus on mõnevõrra tehinguaktiivsust kasvatanud ning võrreldes aastataguse ajaga on alates 2024. aasta septembrist kinnisvaratehingute arv olnud võrreldes aastataguse ajaga suurem. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust Kinnisvaraturu 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga aktiivsus ja võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 maht 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal toimunud tehingute arv oli samal tasemel, mis 2023. aastal, samas tehingute koguväärtus kasvas 13%. 2025. aasta esimesel kümnel kuul toimus 2% võrra rohkem tehinguid kui 2024. aasta samal perioodil, kuid vähem võrreldes 2019. – 2023. aasta sama perioodiga. Kinnisvaratehingute arv Eestis Allikas: Maa- ja Ruumiamet Laenuturg Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis Eluaseme- langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on laenud ja eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III pikaajalised kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive on 2025. aastal laenud olnud kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema ettevõtetele käibega. Eluasemelaenude käive on samuti viimaste aastate kõrgeimaid. Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluaseme laenude intressimäär oli 2025. aasta III kvartalis 3,7% ja ettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,54%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  15 Laenude käive ja intress Allikas: Eesti Pank 3.2. Eesti põllumajandusmaa turg2 Haritav maa ja looduslik rohumaa Hoonestamata maatulundusmaa turu võib tinglikult jaotada kolmeks:  haritav maa koos loodusliku rohumaaga, millel on üksnes põllumajanduslik potentsiaal; Üldist  metsamaa, millel on üksnes metsamajanduslik potentsiaal;  ehituslikku potentsiaali omav maatulundusmaa, mille puhul konkreetne kõlvik ning põllu- ja metsamajanduslik potentsiaal ei ole määrava tähtsusega. 2 Turuülevaates on lähtutud Maa- ja Ruumiameti poolt koostatud haritava maa 2017. ja 2021. aasta (väärtust müjutavate tegurite analüüs) turuülevaatest ning 2023. aasta turuülevaatest. Kvalitatiivne analüüs põhineb samuti Maa- ja Ruumiameti turuülevaatel, kuid sellele on lisatud hindaja seisukohti. Graafikud on koostatud Maa- ja Ruumiameti turuülevaatest ja päringukeskkonnast saadud andmete põhjal. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  16  Pindala o Maa- ja Ruumiamet on oma 2021. aasta haritava maa turuülevaates analüüsinud pindala ning ühikuhinna vahelist seost ning leidnud, et haritava maa pindala kasv 1 hektari võrra tõstab hinda keskmiselt 0,7%. Seose tugevus on suhteliselt madal, kuid seos on statistiliselt oluline ja positiivse suunaga. Ehk mida suurem pindala, seda suurem keskmine haritava maa väärtus. Oluline on seejuures, et kahe muutuja vaheline seos ei pruugi alati väljenduda lineaarselt. Nii on ka pindala ja hinna vahelise seose puhul, kus kõige suurem erisus on see, et suurte pindalade juures (alates 15 ha) pindala mõju hinnale tasandub ja jõuab tavaliselt platoole, kus mõju hinnale enam pole.  Boniteet o Üheks haritava maa hinda mõjutavaks teguriks on mulla viljakus, mida väljendatakse boniteedina. Boniteet on mulla suhteline viljelusväärtus, mis näitab mulla koostisest, omadustest, režiimidest jms tulenevat võimalikku tootlikkust.  Asukoht (sh juurdepääs) Haritava maa väärtust o Maa- ja Ruumiamet on analüüsinud oma varasemates haritava maa mõjutavad tegurid turuülevaadetes juurdepääsu olemasolu mõju maa hinnale ning leidnud, et nende maade hektari mediaanhind oli 9,7% kallim kui nendel maadel, kuhu juurdepääsu ei olnud.  PRIA registreering o Lisaks maatüki pindalale ja boniteedile määrab hinda ka see, kas maa on registreeritud PRIA põllumassiivide registris. See võimaldab haritavale maatükile taotleda toetusi. Sealjuures on võimalik maa kanda PRIA registrisse täielikult või osaliselt. Võrreldes maatükkide hindu arvestades, kui suur osa nendest on PRIA põllumassiivide registrisse kantud, nähtub, et mida suurem osa maatükist on registreeritud, seda kõrgem on hektari mediaanhind. Kui vaadelda hinna ja registrisse kandmise mahu suhet lähemalt, selgub, et iga 1 lisaprotsendi kohta registris tõuseb maa hektari mediaanhind keskmiselt 1,5% võrra. Mõningane erisus tuleneb ka sellest, kas tegemist põllukultuuride kasvatamiseks mõeldud või rohumaatüübilise maaga, aga seejuures tuleb tähele panna, et rohumaatüübilised maad paiknevad samal ajal enamjaolt madalama viljakusega muldadel. Haritava maaga tehti nii 2024. kui 2025. aastal 1 071 müügitehingut, mis oli Tehingute arv ja pisut enam kui 2023. aastal (998). Haritava maa tehingute koguväärtus oli koguväärtus 2025. aastal 78,1 miljonit € ja see oli pisut vähem võrreldes 2024. aastaga (81,0 miljonit €) . Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  17 Haritava maa müügitehingute arv maakonniti Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Viimastel aastatel on müüdud haritava maa keskmine pindala Eestis Keskmine pindala tervikuna jäänud vahemikku 10- 12 hektarit, mediaan on samal ajal sllest mõnevõrra väiksem. Müüdud haritava maa üksuste keskmine pindala, ha Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Kevadel on tavapäraselt aasta algusega võrreldes enam tehinguid, suvel Sesoonsus tehingute arv langeb ning sügisel taas kasvab ning aasta kõrgeimad näitajad on enamjaolt detsembris. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  18 Haritava maa ostjatest moodustavad enamuse juriidilised isikud. Hulganisti on põllumajandusliku maa ostjate hulgas neid, kes seda ise ei kasuta. See tekitab kohati põhjendatud pingeid põlluharijate hulgas, kuid samas tihendab konkurentsi ning muudab turu efektiivsemaks ka sellistes piirkondades, kus Ostjad ja müüjad varasemalt võis olla tegemist monopoolses seisundis oleva ostjaga. Ühtlasi on see elavdanud haritava maa renditurgu, kuhu riigi kõrval on maaomanikena sisenenud erainvestorid. Mõningase ohuna võib näha seda, et tekivad investoritest suuromanikud, kes võivad oma suurt turuosa kasutada maaharijate suhtes kurjasti ära. Tavapäraselt on aktiivsemad piirkonnad, kus on Eesti parimate omadustega mullad. Samas võib olla haritav maa sõltuvalt asukohast ja omadustelt spekulatiivseks või arendustegevuse huviobjektis ning esile võivad kerkida maakonnad, mis ei ole eelpool toodud tingimustelt esikohal. 2025. aastal Tehingute jagunemine toimus enim tehinguid Tartu maakonnas (132 tehingut), sellele järgnesid Võru maakonniti ja Jõgeva maakonnad (mõlemas 108 tehingut). Rahas mõõdetuna oli suurimaks Tartu maakond, kus kogumaht oli 12,0 miljonit €, järgnes Jõgeva maakond 10,8 miljoni €-ga. Mediaanhinnad3 Haritava maa hektari mediaanhind on olnud pidevas kasvus. Hektari Haritava maa mediaanhind oli 2024. aastal 6 350 €/ha ja 2025. aastal 6 970 €/ha. mediaanhinnad Mediaanhind on viie aasta 2021- 2025) jooksul 81%. 2024. aastal oli kõrgeim mediaanhind Jõgeva (8 749 €/ha) ja Tartu (8 221 €/ha) maakondades. Haritava maa mediaanhinnad, €/ha Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond 3 Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika kajastab müügitehinguid, mille hulgast on välja jäetud vabaturu tingimustele mittevastavad tehingud. Lisaks on välja jäetud tehingud, mis asukohast tulenevalt omavad arendusperspektiivi ning ei vasta hinnatasemelt haritava maa kasutusele. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  19 Haritava maa ja loodusliku rohumaa hinnaerinevus on tingitud suuresti erinevustest mullaviljakuses ja maa sobilikkusest põllukultuuride Haritava maa ja kasvatamiseks. Looduslikud rohumaad on enamjaolt madalama viljakusega ja loodusliku rohumaa neid saab tavaliselt kasutada vaid rohumaana. Samas pindalatoetuste süsteem hinnaerinevus on ajapikku hinnaerinevusi pigem vähendanud ja looduslik rohumaa on haritavast maast vaid umbes 30-40% odavam. 2026. aastal on oodata 2025. aastaga sarnast tehinguaktiivsust ja mõõdukat Prognoos hinnatõusu. 3.3. Märjamaa valla haritava maa turg Viimastel aastatel on Märjamaa valla haritava maa mediaanhind teinud läbi Haritava maa kiire ja suhteliselt stabiilse kasvu. Neil aastatel toimus üleüldine kiire müügitehingud hinnakasv, mis puudutas kõiki turusektoreid. Pindala, ha Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/ha Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2018 23 11,0 623 082 4 000 129 184 955 3 430 2 593 2 461 2019 60 15,9 2 997 268 4 800 402 000 1 117 4 948 3 131 3 039 2020 43 10,8 1 451 334 1 000 176 900 258 6 120 3 459 3 021 2021 57 14,6 3 432 678 5 000 331 045 323 5 776 4 032 3 884 2022 39 8,4 1 640 338 4 480 145 320 1 589 8 425 5 527 5 483 2023 32 11,9 2 228 401 20 475 410 000 2 622 10 795 4 701 5 532 2024 33 10,4 2 000 560 5 000 319 900 529 10 000 5 663 5 635 dets.25 27 6,6 1 143 408 11 190 116 000 4 244 12 337 6 118 6 346 Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Haritava maa tehingute arv ja mediaanhind (€/ha) Märjamaa vallas 7 000 70 6 000 60 5 000 50 4 000 40 3 000 30 2 000 20 1 000 10 0 0 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Arv, parem skaala Mediaan, vasak skaala Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  20 Märjamaa vallas asuva haritava maa müügitehingud 2025. aastal 4 Tehinguhi Haritava Tehingu- Pindala, nd ha maa Küla Kuupäev hind, € ha kohta, € osakaal Kommentaar Naistevalla küla 05.02.2025 59 940 8,6002 6 970 88,2% Haritav maa, osaliselt metsaga Haritav maa, asub Märjamaa valla Pajaka küla 21.02.2025 37 194 8,7631 4 244 96,0% põhjapoolses otsas Haritav maa, kinnistut läbib oja ja sellel Pajaka küla 21.02.2025 50 869 12,5644 4 049 87,5% asub osaliselt mets, asub Märjamaa valla põhjapoolses osas Haritav maa, Kasari jõgi jääb osaliselt Tolli küla 26.02.2025 30 000 3,1424 9 547 82,7% kinnistu läänepoolsele piirile Haritav maa, asub suurematest teedest Kirna küla 19.03.2025 21 000 2,6898 7 807 97,6% kaugemal, tehingus koos järgnevaga Haritav maa, asub suurematest teedest Kirna küla 19.03.2025 116 000 13,586 8 538 98,8% kaugemal, tehingus koos eelnevaga Soosalu küla 13.05.2025 15 392 2,8529 5 395 100,0% Katastriüksust ei eksisteeri enam Haritav maa, asub suurematest teedest Soosalu küla 13.05.2025 12 608 2,337 5 395 97,8% kaugemal Haritav maa, asub suurematest teedest kaugemal, moodustab osa suuremast Sõtke küla 21.05.2025 80 950 16,7417 4 835 91,1% põllumassiivist, juurdepääsutee puudub, maaüksusel vähesel määral metsa Haritav maa, asub suurematest teedest Tolli küla 21.05.2025 21 200 4,2151 5 030 95,6% kaugemal, moodustab osa suuremast põllumassiivist Haritav maa, asub suurematest teedest Kunsu küla 23.05.2025 63 000 13,026 4 836 96,7% kaugemal, moodustab osa suuremast põllumassiivist Moodustab osa suuremast põllumassiivist, Võeva küla 10.06.2025 67 500 10,3957 6 493 87,3% vähesel määral metsaga, maaüksuse põhjapoolne piir ulatub Velise jõe keskossa Moodustab osa suuremast Rangu küla 13.06.2025 12 000 2,0534 5 844 95,7% põllumassiivist Moodustab osa suuremast põllumassiivist, Jädivere küla 13.06.2025 50 000 7,4741 6 690 99,4% paikneb Pärnu mnt ääres Asub põllumajanduslike tootmishoonete Varbola küla 19.06.2025 11 190 2,0909 5 352 99,3% piirkonnas, Märjamaa valla põhjapoolses osas Tugevalt pikliku kujuga, moodustab osa Mõisamaa küla 08.07.2025 43 550 6,9129 6 300 97,8% suuremast põllumassiivist Iseseisev haritava maa massiiv, paikneb Moka küla 09.07.2025 43 520 6,8091 6 391 99,3% Märjamaa aleviku lähedal Kivi-Vigala küla tiheasustuse lähinaabruses Naravere küla 24.07.2025 40 000 7,2222 5 538 92,1% asuv põllumaa Moodustab osa suuremast Rangu küla 18.08.2025 22 000 4,4098 4 989 99,7% põllumassiivist, Märjamaa aleviku lähedal Mõisamaa küla 25.09.2025 50 000 6,8047 7 348 97,9% Moodustab osa suuremast põllumassiivist Moodustab enamuse suuremast Laukna küla 10.10.2025 68 600 11,1277 6 165 93,8% põllumassiivist Kogu ulatuses haritav maa, maaüksusel Rangu küla 13.10.2025 109 500 12,5036 8 757 94,4% asub väiksemaid puudesalusid, mis raskendab maaharimist Tugevalt pikliku kujuga, moodustab osa Jõeääre küla 13.10.2025 45 100 5,1533 8 752 94,9% suuremast põllumassiivist 4 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata maatulundusmaa müügitehingud Märjamaa vallas, mille pindala on vähemalt 2 ha ning mille kõlvikuks on vähemalt 80% ulatuses haritav maa. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2025. aasta tehingud on esitatud 16.12 seisuga. Tabelis toodud tehingute hinnad ei sisalda käibemaksu. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  21 Iseseisev haritava maa massiiv, Sõtke küla 13.10.2025 94 700 10,8188 8 753 87,8% maaüksusel veidi metsamaad Iseseisev haritava maa massiiv, Sõtke küla 13.10.2025 228 900 26,1421 8 756 87,2% maaüksusel veidi raiutud metsaga metsamaad Moodustab osa suuremast metsamassiivist, juurdepääs puudub, maaüksusel veidi Pallika küla 06.11.2025 85 100 16,8757 5 043 82,7% metsamaad, tehingus koos järgneva katastriüksusega Tugevalt pikliku kujuga, moodustab osa Pallika küla 06.11.2025 20 670 4,5518 4 541 94,3% suuremast põllumassiivist, tehingus koos eelneva katastriüksusega Märjamaa vallas asuvate maatulundusmaade müügipakkumised (14.01.2026 seisuga) Vald/linn Küla/ alevik Müügihind, € Maaüksuse Hind, €/ha Kommentaarid pindala, ha Kogu ulatuses haritav maa, Märjamaa vald Luiste 39 100 6,68 5 900 müüakse oksjoni keskkonnas Kogu ulatuses haritav maa, Märjamaa vald Mõraste 77 000 12,72 6 100 müüakse oksjoni keskkonnas Kogu ulatuses haritav maa, Märjamaa vald Vilta 42 900 7,23 5 900 müüakse oksjoni keskkonnas Kogu ulatuses haritav maa, Märjamaa vald Männiku 65 000 8,29 7 800 rendilepinguga Allikas: kv.ee 3.4. Turustatavuse analüüs5 Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on põllumajandusettevõtted. Lõppkasutajaid iseloomustavad Vara lõppkasutajad on kohalikud põllumajandusettevõtted. tunnused Vastavus turusegmendi Tulenevalt hinnatava vara olemusest, on tegemist pigem atraktiivse nõuetele varaga. Lõppkasutajate hulk, kes Lõppkasutajate hulk on tulenevalt vara olemusest ja väärtusklassist soovivad ja saavad hinnatavat keskmine. vara soetada Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv on väärtuse kuupäeva seisuga konkureerivaid pakkumisi Märjamaa vallas piisaval hulgal. Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta. Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul alternatiivsed kasutused puuduvad. 5 Turustatavuse analüüs on esitatud kinnisasja kui terviku kohta, sest äralõige pole kujust ja pindalast tulenevalt eraldiseisvalt kasutatav. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  22 4. Hindamine hüvitamise eesmärgil 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Hindamisele kuuluv katastriüksus on maakatastris registreeritud kui maatulundusmaa, selle pindala on 37 126 m² ja sellest tehtav äralõige 4 136 m2. Katastriüksuse kõlvikuline koosseis on enamuse ulatuses haritav maa ja vähesel määral muu maa. Äralõige jääb samuti enamuse ulatuses haritavale maale ja vähesel määral muule maale. Kehtiv Palase küla hõlmav üldplaneering puudub, uue Märjamaa üldplaneeringu koostamine on algusjärgus. Kehtiv detailplaneering samuti puudub. Ümbruses on põllumaa, metsamaa ja üksikud hajali paiknevad hooned. Tulenevalt hinnatava vara asukohast ja olemasolevast kasutusest ning nõudlusest olemasolevas kasutuses oleva maa järele, on katastriüksuse kui terviku parimaks kasutuseks kasutus maatulundusmaana, sh äralõike parim kasutus maatulundusmaana (haritava maa). 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info. Vastavalt KAHOS-e § 12 lõikele 4 hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti, kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Äralõige on korrapärase kujuga, kuid haritava maana kasutamiseks liiga väikese pindalaga (5 167 m²), mistõttu ei ole seda haritava maa kontekstis võimalik käsitleda eraldiseisva müügiobjektina. Sellest tulenevalt lähtutakse äralõike hindamisel omanikule allesjääva osa väärtuse vähenemisest. Äralõike turuväärtus leitakse kinnisasja kui terviku ühikuväärtuse põhjal ning see iseloomustabki omanikule alles jääva osa väärtuse vähenemist. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  23 4.3. Haritava maa hindamine Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted Punktis 3.3 esitatud tehingutest on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult lähemas minevikus võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Kohandamisel kasutatavate võrdlustehingute valikul on arvestatud maaüksuse asukohta (Märjamaa vald), tehingu toimumise aega ning kõlvikulist koosseisu. Kõigi kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta. Tehingu- Käibemaksu Tehingu- Asukoht Kuupäev summa, Pindala, ha sisaldumine summa, € €/ha hinnas Võrdlus- Märjamaa tehingute valik vald, 08.07.2025 43 550 6 300 6,9129 Ei Mõisamaa küla Märjamaa vald, Rangu 13.06.2025 12 000 5 844 2,0534 Ei küla Märjamaa vald, Rangu 18.08.2025 22 000 4 989 4,4098 Ei küla Võrdlusühiku Kuna taoliste varade puhul teevad turuosalised oma otsuseid lähtuvalt ühikuhinnast, valik siis on võrdlusühikuks valitud tehinguhind taandatuna maaüksuse pindalale (€/ha). Tehingute Tehingute toimumise ajast väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust ajaldamine turusituatsioonis ning sellest tulenevalt tehinguhindu ajaldatud ei ole. Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:  Makroasukoht o Hinnad on üle Eesti mandriosa suhteliselt sarnased ja piirkondlikud erinevused on tingitud pigem muudest asjaoludest nagu näiteks mullaviljakus. Seega makroasukoha mõju on enamjaolt väike Võrdlus-  Mikroasukoht ja juurdepääs elementide o Analüüsitakse paiknemist eelkõige suuremate teede suhtes ja valik ja juurdepääsu. Enamjaolt suuri erinevusi ei esine ja kohandused on sellest kohandamise tulenevalt pigem väikesed. põhimõtted  Maatüki suurus o Kui enamjaolt mõjutab kinnisvara hindu mastaabiefekt, siis haritava maa puhul see ei kehti. Kuna ostuhuvilisteks on valdavalt suurtootjad, siis tihtipeale eelistatakse suuri maatükke ja mõju on vastupidine, st suuremate maatükkide puhul on ühikuhind kõrgem. Mõju suurus ei ületa tavaliselt 5-10%. Maa- ja Ruumiamet on 2021. aasta haritava maa turuülevaates analüüsinud haritava maa ühikuhinna ja pindala seost ning jõudnud järeldusele, et haritava maa pindala kasv 1 ha võrra lisab hinnale keskmiselt 28 eurot. Suurte pindalade juures (alates 15 ha) mõju hinnale tasandub.  Kõlvikuline koosseis o Kui haritava maa ja metsamaa keskmised hinnad on tavaliselt samas suurusjärgus, siis looduslik rohumaa ja muu maa on haritava maaga võrreldes tavaliselt odavamad.  PRIA põllumassiivide register Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  24 o PRIA põllumassiivide registris registreerimine tagab pindalatoetuse saamise ja see mõjutab positiivselt maatüki väärtust. Kuna enamik maaüksustest on PRIA registris registreeritud, siis praktikas puudub tavaliselt vajadus kohanduste tegemiseks  Mullastik ja viljakus o Mullaviljakus sõltub mullastikust ja niiskusrežiimist. 2001. aasta maa maksustamisväärtused on leitud silmas pidades mullaviljakust, kuid erinevused maksustamisväärtuses ei kajastu üksüheselt turuväärtuses ja seda on olulisel määral mõjutanud just pindalapõhine toetuste süsteem. On siiski tavapärane, et kõrgema viljakusega maa eest makstakse kõrgemat hinda. Tuleb silmas pidada, et teatud muldade (näiteks madalsoomullad) puhul on kasutus oluliselt piiratum, mis omakorda väljendub ka hindades.  Kitsendused, kuju ja reljeef o Kitsendused, kuju ja reljeef on olulised väärtust mõjutavad tegurid, kuid mõjutavad väärtust eelkõige siiski vaid olukorras, kui tegemist on oluliste kõrvalekalletega. Tavaliselt on maatükid suhteliselt kompaktsed ja reljeefilt tasased ning vajadus kohanduste järgi puudub. Vara sihipärast kasutust takistavatel kitsendustel on negatiivne mõju vara väärtusele. Hinnatav vara Võrreldav vara nr 1 Võrreldav vara nr 2 Võrreldav vara nr 3 Märjamaa vald Märjamaa vald Märjamaa vald Märjamaa vald Palase küla Mõisamaa küla Rangu küla Rangu küla Ristiku Tehinguhind, € 43 550 12 000 22 000 Tehinguhind, €/ha 6 300 5 844 4 989 Tehingu aeg 08.07.2025 13.06.2025 18.08.2025 Kohandus 0% 0% 0% Ajaldatud 6 300 5 844 4 989 tehinguhind, €/ha Märjamaa alevi piirist nö Märjamaa alevi piirist nö Märjamaa alevi piirist nö Märjamaa alevi piirist nö linnulennul ca 0,9 km, Makroasukoht linnulennul ca 18 km, linnulennul ca 6 km, linnulennul ca 1,6 km, Pärnu linnast nö Pärnu linnast ca 40 km Pärnu linnast ca 56 km Pärnu linnast ca 57 km linnulennul ca 57 km Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Valdavalt on Valdavalt on lähiümbruskonnas Ümbruses valdavalt Valdavalt on lähiümbruskonnas haritav haritav maa, metsamaa põllumaa, metsamaa ning ümbruskonnas haritav maa, metsamaa ja ja üksikud hajali üksikud hajali paiknevad maa, metsamaa ja üksikud hajali paiknevad Mikroasukoht ja paiknevad elamud. elamud, piirneb Pärnu üksikud hajali paiknevad elamud. Juurdepääs juurdepääs Juurdepääs mnt-ga ja Palase teega, elamud. Juurdepääs munitsipaalomandis munitsipaalomandis juurdepääs Palase teelt munitsipaalomandis kruuskattega teelt ja asfaltkattega teelt ja (munitsipaalomandis). kruuskattega teelt. asfaltkattega riigiomandis asfaltkattega teelt. riigiomandis teelt. Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Maatüki suurus, 3,71 6,91 2,05 4,41 ha Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  25 Kohandus 0% 0% 0% Enamuses haritav Kõlvikuline Haritav maa 95,5%, muu Haritav maa 95,5%, muu Haritav maa ca 99,7%, maaga, vähemal määral koosseis maa 4,5% maa 4,5% muu maa 0,3% muu maa Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Pea kogu ulatuses K, Mullastik, Enamuses K;Ko, väga Ligikaudu 2/3 ulatuses Kogu ulatuses Gor;Go; väga vähesel määral Ko; niiskusrežiim ja väheses ulatuses Ko; K, ülejäänu osas Ko; reaalboniteet 26 mullaviljakuse viljakus reaalboniteet 45 reaalboniteet 51 reaalboniteet 48 Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -15% -15% -15% Registreeritud kogu Registreeritud kogu Registreeritud pea kogu Registreeritud pea kogu PRIA ulatuses PRIA ulatuses PRIA ulatuses PRIA ulatuses PRIA põllumassiivide põllumassiivide registris põllumassiivide registris põllumassiivide registris põllumassiivide registris register põllukultuuridena põllukultuuridena põllukultuuridena põllukultuuridena Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Välja venitatud kujuga Valdavas osas ristkülik, mille idapoolsest Kinnistu on ruudukujuline. Hulknurkne, kompaktne, kompaktne korrapärane küljest on elamualaga Kuju, reljeef ja Valdavalt tasane reljeef. tasane reljeef. Maa hulknurk. Valdavalt ristkülik välja lõigatud. kitsendused Väärtust mõjutavad harimist takistavad tasane reljeef. Väärtust Valdavalt tasane reljeef. kitsendused puuduvad. kitsendused puuduvad mõjutavad kitsendused Väärtust mõjutavad puuduvad. kitsendused puuduvad. Kommentaar Kehvem Sarnane Sarnane Kohandus 10% 0% 0% Summaarne -5% -15% -15% kohandus Summaarne -314,99 -876,59 -748,33 kohandus, €/ha Kohandatud 5 985 4 967 4 241 tehinguhind, €/ha Kohanduste absoluutväärtuste 25% 15% 15% summa Kaalud 0,20 0,40 0,40 Kaalutud keskmine 4 880,14 1 197 1 987 1 696 tehinguhind, €/ha Kaalutud keskmine 0,49 tehinguhind, €/m² Pindala, m2 Turuväärtus, € Äralõige 4 136 2 026,64 Transpordiameti tarbeks tehtava 4 136 m2 suuruse äralõike turuväärtus on 2 026,64 € (0,49 €/m2). Leitud turuväärtust saab kasutada kinnisasjade vahetamisel. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  26 4.4. Kinnisasjast tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale Vastavalt KAHOS § 12 lg 3 viiakse kinnisasja omandamisel hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Äralõige moodustab katastriüksuse pindalast 11%. Kuna äralõike võrra vähenedes jääb katastriüksuse pindala endisega võrreldes sarnasesse suurusjärku ja on endiselt haritava maana kasutatav (säilib varasemaga sarnane kuju), piirdub äralõike tegemise mõju kinnistu väärtusele äralõike väärtuse ja sellega seonduva saamata jääva tuluga. 4.5. Äralõike väärtuse, kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine Otseselt kaasneva varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnevat varalist kahju, kusjuures tulenevalt olukorrast võib tõendamise kohustus lasuda maaomanikul või kolmandal isikul. (EVS 875-12:2024, p. 7.1.1) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva kahju hindamisel analüüsitakse kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamaks muutumisest, senise kasutusotstarbe muutmisest, kitsenduste suurenemisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja turuväärtusele. (EVS 875-12:2024, p. 7.3.2) Saamata jääva tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses ega kaasnevas kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud. (EVS 875-12:2024, p. 8.1.1) KAHOS § 13 käsitleb otseselt kaasneva varalise kahjuna eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju: 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine; 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine; 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine; 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine. 1) Ehitiste likvideerimist või kasutuks muutumist äralõike tõttu ei esine ning ülevaatuse käigus kinnisasjale tehtud parendusi ei tuvastatud. 2) Detailplaneeringu elluviimise võimalus ja ehitusvõimalus ei kao. 3) Metsa või muu taimestiku hävinemist ei esine. 4) Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsutee ei pikene ning seda ei likvideerita. Hindaja hinnangul kaasnevat kahju ega saamata jäävat tulu ei esine. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  27 Lisa 1. Fotod Vaade äralõikele Vaade katastriüksusele tervikuna Vaade katastriüksuse lõunapoolsele küljele ja Palase teele Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  28 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  29 Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  30 Lisa 3. Kitsendused Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  31 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: Kinnitaja: / Allkirjastatud digitaalselt / / Allkirjastatud digitaalselt / Inga Vatter Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert OÜ hindaja hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 202932) (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  32 Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk tn 12 Pärnu, 80010 +372 442 0700 Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV  1 EKSPERTHINNANG Hinnatav kinnisvara: Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Aadress: Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Eksperthinnang nr: 2601-10675-12/IV Väärtuse kuupäev: 19.01.2026 Hindamisaruande 07.03.2026 kuupäev: Tellija: Transpordiamet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 6 2. Hinnatava vara kirjeldus 7 2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 10 3. Turuülevaade 12 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 12 3.2. Eesti põllumajandusmaa turg 15 3.3. Märjamaa valla haritava maa turg 19 3.4. Turustatavuse analüüs 21 4. Hindamine hüvitamise eesmärgil 22 4.1. Parim kasutus 22 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 22 4.3. Haritava maa hindamine 23 4.4. Kinnisasjast tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale 26 4.5. Äralõike väärtuse, kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine 26 Lisa 1. Fotod 27 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 28 Lisa 3. Kitsendused 30 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 31 Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  3 Kokkuvõte HINNATAVATE VARADE KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Aadress Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Katastriüksus 88402:001:0045 Katastriüksuse pindala 64 549 m² Omanik Metetra OÜ (registrikood 11087748) Omandivorm Kinnisasi Äralõike pindala 4 972 m2 ja 2 665 m² Maakasutuse sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Kinnistu hoonestus Hoonestamata Üldplaneering Kehtiv üldplaneering puudub ja uue üldplaneeringu koostamine on algusjärgus Detailplaneering Puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides Hinnangu eesmärk omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel Ülevaatuse kuupäev 19.01.2026 Väärtuse kuupäev 19.01.2026 Hindamisaruande 07.03.2026 kuupäev Tellija Transpordiamet Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/25/1690-1 sõlmitud 28.11.2025 Hindaja saatis 13.01.2026 e-kirja maaomanikule. Omanik e-kirjale hindamisaruande kuupäeva seisuga vastanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt Hindamise eeldused pole teada kasutuslepingute info, lähimineviku parenduste info jms ning parema alternatiivi puudumisel on lähtutud seisukohast, et kasutuslepinguid pole ning parendusi äralõike alale tehtud ei ole. Müügiperioodi pikkuseks tervik kinnistu puhul võib väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosida hinnatud turuväärtuse juures hetkeseisukorras Hinnang likviidsusele kuni 1 aasta. Kuna äralõige ei ole oma kujult eraldiseisvalt kasutatav, siis äralõike likviidsus on madal Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu VASTUOLUD ALGANDMETES Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei esine vastuolusid. KOMMENTAARID Äralõiked moodustavad katastriüksuse pindalast kokku 12%. Äralõiked asuvad kinnistu läänepoolses servas kõrvuti ja on pindalaga kokku 0,76 ha, seejuures on pärast äralõigete tegemist kinnistu haritava maana nii pindala kui kuju mõttes sama efektiivselt edasi kasutatav. Seetõttu piirdub äralõike tegemise mõju kinnistu väärtusele äralõike väärtusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  4 HINDAMISTULEMUS Aadressil Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond asuvast katastriüksusest tehtava 4 972 m² suuruse äralõike hüvitamisele kuuluv turuväärtus (väärtus) on väärtuse kuupäeval 2 386,56 € (kaks tuhat kolmsada kaheksakümmend kuus koma viiskümmend kuus) ja 2 665 m² suuruse äralõike hüvitamisele kuuluv turuväärtus on väärtuse kuupäeval 1 279,20 € (üks tuhat kakssada seitsekümmend üheksa koma kakskümmend) (0,48 €/m2). Äralõigete hüvitamisele kuuluv turuväärtus on kokku 3 665,76 € (kolm tuhat kuussada kuuskümmend viis koma seitsekümmend kuus) (0,48 €/m2). Otseselt kaasnevat varalist kahju ja saamata jäävat tulu hindaja hinnangul ei esine. Koostaja: Kinnitaja: / Allkirjastatud digitaalselt / / Allkirjastatud digitaalselt / Ing Vatter Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert OÜ hindaja hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 202932) (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  5 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond asuvast katastriüksusest tehtav 4 972 m² ja 2 665 m² suurune äralõige. Hindamise eesmärk on kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel. Hinnangu andmisel on lähtutud kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusest (KAHOS), kinnisasja erakorralise hindamise korrast, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2 koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) 1.2. Hindamise eeldused Hindaja saatis 13.01.2026 e-kirja maaomanikule. Omanik e-kirjale hindamisaruande kuupäeva seisuga vastanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt pole teada kasutuslepingute info, lähimineviku parenduste info jms ning parema alternatiivi puudumisel on lähtutud seisukohast, et kasutuslepinguid pole ning parendusi äralõike alale tehtud ei ole. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  6 eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud:  e-kinnistusraamatust 14.01.2026;  Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusest 16.01.2026 ning Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist seisuga 16.12.2025;  kinnisvaraportaalist kv.ee 14.01.2026;  Märjamaa valla koduleheküljelt 17.01.2026;  Turuülevaadetes kasutatud algallikad on esitatud turuülevaadete juures. Hindaja Inga Vatter tegi hinnatava vara ülevaatuse 19.01.2026. Tehti visuaalne ülevaatus. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Omaniku esindajale pakuti 13.01.2026 saadetud e-kirjas võimalust viibida ülevaatuse juures, kuid esindaja selleks soovi ei avaldanud. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  7 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Rapla maakond Omavalitsus Märjamaa vald Asustusüksus Palase küla Lähiaadress Õle Makroasukoht Kirjeldus Hinnatav katastriüksus asub Märjamaa vallas Palase külas Kaugus keskusest Pärnu linnast ca 40 km kaugusel, Märjamaa alevi piirist ca 18 km kaugusel Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav vara on tähistatud oranži tähisega Mikroasukoht Ümbruses valdavalt põllumaa, metsamaa ning üksikud hajali paiknevad elamud. Kinnistu piirneb läänepoolsest küljest riigiomandis oleva Tallinna-Pärnu-Ikla Kirjeldus teega (tee nr 4, edaspidi Pärnu mnt) ja põhjapoolsest küljest munitsipaalomandis Palase tee L1-ga (kruuskattega tee) ning asub nimetatud teede ristumise ääres. Kinnistu moodustab osa suuremast põllumassiivist. Juurdepääs Mahasõit Tallinn-Pärnu-Ikla teelt puudub, kuid on olemas Palase teelt. Tehnovõrgud Puuduvad Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  8 Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon1 Omandisuhted Kinnistu 2018837 registriosa nr Omandivorm Kinnisasi Omanik Metetra OÜ (registrikood 11087748) Kanded ja märkused Kinnistusraamatu III jaos kanded puuduvad. kinnistusraamatu kolmandas jaos Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse kitsenduste kaardil on katastriüksuse kohta märgitud:  maaparandushoiu-ala 64 410 m²;  uuringu ala 64 549 m²;  eesvoolu kaitsevöönd (maaparandussüsteemi eesvool kuni 10 km²) 217 m²; Kitsendused  avalikult kasutatava tee (Pärnu-Ikla tee) kaitsevöönd 9 047 m2. Äralõigete alad jäävad kõikide eeltoodud kitsenduste alale. Eelnimetatud kitsendused ei mõjuta hinnatava vara väärtust, kuivõrd ei takista katastriüksuse sihipärast kasutamist haritava maana. Kitsenduste kaart on esitatud lisas 3. 1 Kinnisasja registriosa väljavõte on lisatud eksperthinnangu lisasse nr 2. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  9 Kinnistusraamatu IV jakku on järgitud järgmised hüpoteegid:  Hüpoteek summas 845 000,00 eurot AS SEB Pank (registrikood 10004252) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 22437; 89537; 121537; 207737; 463250; 1223037; 1460837; 1784137; 1852337; 1894337; 1894637; 1894737; 2075437; 2077837; 2114937; 2185937; 2222737; 2339837; 2339937; 2340037; 2340137; 2402137; 2426250; 2510337; 2549137; 2731337; 3024137; 3052337; 3193950; 3228850; 3435137; 3499437; 3512737; 3513337; 3519537; 3523737; 3524237; 3529737; 3530637; 3538037; 3546537; 3549537;  Hüpoteek summas 3 500 000,00 eurot AS SEB Pank (registrikood 10004252) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 22437; 47237; 47537; 89537; 121537; 207737; 463250; 647937; 716337; 1027137; 1121137; 1223037; 1439137; 1460837; 1460937; 1784137; Hüpoteegid 1852337; 1894337; 1894537; 1894637; 1894737; 1953237; 2075437; 2077837; 2114937; 2145937; 2185937; 2222737; 2235237; 2284837; 2299937; 2339837; 2339937; 2340037; 2340137; 2340237; 2340337; 2402137; 2426250; 2446637; 2510337; 2516537; 2522837; 2549137; 2599737; 2695537; 2695637; 2731337; 2754437; 2762637; 2822337; 2848850; 2935337; 2989337; 2989437; 3024137; 3024437; 3027137; 3052337; 3068237; 3068337; 3094437; 3094937; 3113237; 3113337; 3113437; 3113537; 3113637; 3113737; 3113837; 3113937; 3117137; 3193950; 3228850; 3248437; 3267737; 3267837; 3267937; 3296637; 3296937; 3297237; 3297437; 3297537; 3297737; 3297837; 3316937; 3317937; 3333937; 3358237; 3362237; 3371737; 3383037; 3393237; 3399637; 3405637; 3410637; 3435137; 3436937; 3475337; 3494637; 3498437; 3499437; 3512737; 3513337; 3519537; 3523737; 3524237; 3529737; 3530637; 3538037; 3546537; 3549537. Kuna kinnistut koormavate hüpoteekidega tagatud kohustused kinnistu müügi käigus tavapäraselt realiseeritakse, siis hindamisel hüpoteekidega ei arvestata. Maaomaniku Hindaja saatis 13.01.2026 e-kirja maaomanikule. Omanik e-kirjale hindamisaruande teavitamine ja kuupäeva seisuga vastanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt pole teada tema seisukohad kasutuslepingute info, lähimineviku parenduste info jms ning parema alternatiivi puudumisel on lähtutud seisukohast, et kasutuslepinguid pole ning parendusi äralõike alale tehtud ei ole. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  10 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Äralõiked teostatakse katastriüksuse läänepoolsest küljest Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega Aadress Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Katastritunnus 88402:001:0045 Pindala 64 549 m² Läänepoolne äralõige 4 972 m² Äralõike plaan ja Läänepoolne äralõige 2 665 m² pindala Allikas: Transpordiamet Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  11 Äralõiked tehakse katastriüksuse läänepoolsest küljest, seejuures asuvad äralõiked Äralõike kõrvuti ja piirnevad Pärnu mnt-ga ja ulatuvad maantee ääres kuivenduskraavi kirjeldus keskosani. Äralõiked on enamuses kasutusel haritava maana. Maakasutuse Maatulundusmaa 100% sihtotstarve Haritav maa 63 665 m² ja muu maa 884 m²; äralõiked asuvad 88% ulatuses haritava Kõlvikud maa kõlvikul ja 12% ulatuses muu maa kõlvikul. Kinnistu on ruudukujuline, seejuures on lõunapoolne külg veidi pikem. Kinnistu Kirjeldus põhjapoolsel piiril paikneb kuivenduskraav. Maaüksus on tasase reljeefiga. Kehtiv üldplaneering puudub, uue Märjamaa valla üldplaneeringu koostamine on Üldplaneering algusjärgus. Detailplaneering Puudub Kogu ulatuses koreserikas leostunud gleimuld ja leostunud gleimuld (Gor;Go), Mullastik reaalboniteet 26 PRIA Kinnistust kogu haritav maa on registreeritud PRIA põllumassiivide registris põllumassiivide põllukultuuridena (põllumassiiv nr 52451086149). register Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  12 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 3. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2025. aasta III võrreldes eelmise aasta sama ajaga 0,9%. Jooksevhindades moodustas SKP SKP kolmandas kvartalis 10,5 miljardit eurot. Majanduskasv jätkus eelmise kvartali tempos. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 19.12.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 0,7%, 2026. aastal 3,6% ja 2027. aastal 2,8%. SKP kasv Eestis 2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 19.12.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2024. aasta keskmisega võrreldes 4,8%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2025. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kallinesid aastaga 6,9%. Toidukaupadest kallinesid enim šokolaad (31,5%), kohv (31%), linnuliha (15,2%) ning värsked puuviljad ja marjad (12,7%). Samas odavnesid suhkur (17,1%), kartul (5,7%), värske või jahutatud kala (3,9%) ning töödeldud puuvili (3,9%). Bensiin oli 6,8% ja diislikütus 6,6% odavam. THI Tarbijahinnaindeks jätkas 2025. aasta detsembris kuises võrdluses langustrendi, olles novembriga võrreldes 0,6% madalam. Võrreldes 2024. aasta detsembriga oli tõus siiski 4,1%. Kaubad kallinesid detsembris aastaga 2% ning teenused 7,2%. 2025. aasta detsembris mõjutas tarbijahinnaindeksit 2024. aasta sama kuuga võrreldes samuti enim toidu ja mittealkohoolsete jookide hinnamuutus. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 19.12.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2026. aastal 2,9% ja 2027. aastal 2,4%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  13 Tarbijahinnaindeks Eestis 2026.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 19.12.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%- ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aasta III kvartalis oli töötuse määr Tööturg 7,1%, tööhõive määr 69,7% ja tööjõus osalemise määr 75,1%. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 19.12.2025) kohaselt on tööpuuduse määr 2025. aastal 7,6%, 2026. aastal 6,6% ning 2027. aastal 6,2%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet Kolme viimase aasta kinnisvaratehingute arv on püsinud sarnasel tasemel. Samas on Kinnisvaraturu see olnud olulisetl väiksem võrreldes pikaajalise keskmisega (ca 41 000 tehingut aktiivsus ja aastas võrreldes ca 49 000 tehinguga sellele eelneval 10-aastasel perioodil (2013- maht 2022). Tehingute koguväärtus on kahel viimasel aastal siiski kasvanud. Sellest ei saa järeldada üldist hinnatõusu, vaid areng on olnud turusektorite kaupa erinev. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  14 Kinnisvaratehingute arv Eestis Allikas: Maa- ja Ruumiamet Laenuturg Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on Eluaseme- eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III laenud ja kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive on 2025. aastal pikaajalised olnud kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema laenud käibega. Eluasemelaenude käive on samuti viimaste aastate kõrgeimaid. ettevõtetele Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluaseme laenude intressimäär oli 2025. aasta III kvartalis 3,7% ja ettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,54%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  15 Laenude käive ja intress Allikas: Eesti Pank 3.2. Eesti põllumajandusmaa turg2 Haritav maa ja looduslik rohumaa Hoonestamata maatulundusmaa turu võib tinglikult jaotada kolmeks:  haritav maa koos loodusliku rohumaaga, millel on üksnes põllumajanduslik potentsiaal; Üldist  metsamaa, millel on üksnes metsamajanduslik potentsiaal;  ehituslikku potentsiaali omav maatulundusmaa, mille puhul konkreetne kõlvik ning põllu- ja metsamajanduslik potentsiaal ei ole määrava tähtsusega. 2 Turuülevaates on lähtutud Maa- ja Ruumiameti poolt koostatud haritava maa 2017. ja 2021. aasta (väärtust müjutavate tegurite analüüs) turuülevaatest ning 2023. aasta turuülevaatest. Kvalitatiivne analüüs põhineb samuti Maa- ja Ruumiameti turuülevaatel, kuid sellele on lisatud hindaja seisukohti. Graafikud on koostatud Maa- ja Ruumiameti turuülevaatest ja päringukeskkonnast saadud andmete põhjal. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  16  Pindala o Maa- ja Ruumiamet on oma 2021. aasta haritava maa turuülevaates analüüsinud pindala ning ühikuhinna vahelist seost ning leidnud, et haritava maa pindala kasv 1 hektari võrra tõstab hinda keskmiselt 0,7%. Seose tugevus on suhteliselt madal, kuid seos on statistiliselt oluline ja positiivse suunaga. Ehk mida suurem pindala, seda suurem keskmine haritava maa väärtus. Oluline on seejuures, et kahe muutuja vaheline seos ei pruugi alati väljenduda lineaarselt. Nii on ka pindala ja hinna vahelise seose puhul, kus kõige suurem erisus on see, et suurte pindalade juures (alates 15 ha) pindala mõju hinnale tasandub ja jõuab tavaliselt platoole, kus mõju hinnale enam pole.  Boniteet o Üheks haritava maa hinda mõjutavaks teguriks on mulla viljakus, mida väljendatakse boniteedina. Boniteet on mulla suhteline viljelusväärtus, mis näitab mulla koostisest, omadustest, režiimidest jms tulenevat võimalikku tootlikkust.  Asukoht (sh juurdepääs) Haritava maa väärtust o Maa- ja Ruumiamet on analüüsinud oma varasemates haritava maa mõjutavad tegurid turuülevaadetes juurdepääsu olemasolu mõju maa hinnale ning leidnud, et nende maade hektari mediaanhind oli 9,7% kallim kui nendel maadel, kuhu juurdepääsu ei olnud.  PRIA registreering o Lisaks maatüki pindalale ja boniteedile määrab hinda ka see, kas maa on registreeritud PRIA põllumassiivide registris. See võimaldab haritavale maatükile taotleda toetusi. Sealjuures on võimalik maa kanda PRIA registrisse täielikult või osaliselt. Võrreldes maatükkide hindu arvestades, kui suur osa nendest on PRIA põllumassiivide registrisse kantud, nähtub, et mida suurem osa maatükist on registreeritud, seda kõrgem on hektari mediaanhind. Kui vaadelda hinna ja registrisse kandmise mahu suhet lähemalt, selgub, et iga 1 lisaprotsendi kohta registris tõuseb maa hektari mediaanhind keskmiselt 1,5% võrra. Mõningane erisus tuleneb ka sellest, kas tegemist põllukultuuride kasvatamiseks mõeldud või rohumaatüübilise maaga, aga seejuures tuleb tähele panna, et rohumaatüübilised maad paiknevad samal ajal enamjaolt madalama viljakusega muldadel. Haritava maaga tehti nii 2024. kui 2025. aastal 1 071 müügitehingut, mis oli Tehingute arv ja pisut enam kui 2023. aastal (998). Haritava maa tehingute koguväärtus oli koguväärtus 2025. aastal 78,1 miljonit € ja see oli pisut vähem võrreldes 2024. aastaga (81,0 miljonit €) . Haritava maa müügitehingute arv maakonniti Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  17 Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Viimastel aastatel on müüdud haritava maa keskmine pindala Eestis Keskmine pindala tervikuna jäänud vahemikku 10- 12 hektarit, mediaan on samal ajal sllest mõnevõrra väiksem. Müüdud haritava maa üksuste keskmine pindala, ha Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Kevadel on tavapäraselt aasta algusega võrreldes enam tehinguid, suvel Sesoonsus tehingute arv langeb ning sügisel taas kasvab ning aasta kõrgeimad näitajad on enamjaolt detsembris. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  18 Haritava maa ostjatest moodustavad enamuse juriidilised isikud. Hulganisti on põllumajandusliku maa ostjate hulgas neid, kes seda ise ei kasuta. See tekitab kohati põhjendatud pingeid põlluharijate hulgas, kuid samas tihendab konkurentsi ning muudab turu efektiivsemaks ka sellistes piirkondades, kus Ostjad ja müüjad varasemalt võis olla tegemist monopoolses seisundis oleva ostjaga. Ühtlasi on see elavdanud haritava maa renditurgu, kuhu riigi kõrval on maaomanikena sisenenud erainvestorid. Mõningase ohuna võib näha seda, et tekivad investoritest suuromanikud, kes võivad oma suurt turuosa kasutada maaharijate suhtes kurjasti ära. Tavapäraselt on aktiivsemad piirkonnad, kus on Eesti parimate omadustega mullad. Samas võib olla haritav maa sõltuvalt asukohast ja omadustelt spekulatiivseks või arendustegevuse huviobjektis ning esile võivad kerkida maakonnad, mis ei ole eelpool toodud tingimustelt esikohal. 2025. aastal Tehingute jagunemine toimus enim tehinguid Tartu maakonnas (132 tehingut), sellele järgnesid Võru maakonniti ja Jõgeva maakonnad (mõlemas 108 tehingut). Rahas mõõdetuna oli suurimaks Tartu maakond, kus kogumaht oli 12,0 miljonit €, järgnes Jõgeva maakond 10,8 miljoni €-ga. Mediaanhinnad3 Haritava maa hektari mediaanhind on olnud pidevas kasvus. Hektari Haritava maa mediaanhind oli 2024. aastal 6 350 €/ha ja 2025. aastal 6 970 €/ha. mediaanhinnad Mediaanhind on viie aasta 2021- 2025) jooksul 81%. 2024. aastal oli kõrgeim mediaanhind Jõgeva (8 749 €/ha) ja Tartu (8 221 €/ha) maakondades. Haritava maa mediaanhinnad, €/ha Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond 3 Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika kajastab müügitehinguid, mille hulgast on välja jäetud vabaturu tingimustele mittevastavad tehingud. Lisaks on välja jäetud tehingud, mis asukohast tulenevalt omavad arendusperspektiivi ning ei vasta hinnatasemelt haritava maa kasutusele. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  19 Haritava maa ja loodusliku rohumaa hinnaerinevus on tingitud suuresti erinevustest mullaviljakuses ja maa sobilikkusest põllukultuuride Haritava maa ja kasvatamiseks. Looduslikud rohumaad on enamjaolt madalama viljakusega ja loodusliku rohumaa neid saab tavaliselt kasutada vaid rohumaana. Samas pindalatoetuste süsteem hinnaerinevus on ajapikku hinnaerinevusi pigem vähendanud ja looduslik rohumaa on haritavast maast vaid umbes 30-40% odavam. 2026. aastal on oodata 2025. aastaga sarnast tehinguaktiivsust ja mõõdukat Prognoos hinnatõusu. 3.3. Märjamaa valla haritava maa turg Viimastel aastatel on Märjamaa valla haritava maa mediaanhind teinud läbi Haritava maa kiire ja suhteliselt stabiilse kasvu. Neil aastatel toimus üleüldine kiire müügitehingud hinnakasv, mis puudutas kõiki turusektoreid. Pindala, ha Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/ha Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2018 23 11,0 623 082 4 000 129 184 955 3 430 2 593 2 461 2019 60 15,9 2 997 268 4 800 402 000 1 117 4 948 3 131 3 039 2020 43 10,8 1 451 334 1 000 176 900 258 6 120 3 459 3 021 2021 57 14,6 3 432 678 5 000 331 045 323 5 776 4 032 3 884 2022 39 8,4 1 640 338 4 480 145 320 1 589 8 425 5 527 5 483 2023 32 11,9 2 228 401 20 475 410 000 2 622 10 795 4 701 5 532 2024 33 10,4 2 000 560 5 000 319 900 529 10 000 5 663 5 635 dets.25 27 6,6 1 143 408 11 190 116 000 4 244 12 337 6 118 6 346 Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Haritava maa tehingute arv ja mediaanhind (€/ha) Märjamaa vallas 7 000 70 6 000 60 5 000 50 4 000 40 3 000 30 2 000 20 1 000 10 0 0 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Arv, parem skaala Mediaan, vasak skaala Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  20 Märjamaa vallas asuva haritava maa müügitehingud 2025. aastal 4 Tehinguhi Haritava Tehingu- Pindala, nd ha maa Küla Kuupäev hind, € ha kohta, € osakaal Kommentaar Naistevalla küla 05.02.2025 59 940 8,6002 6 970 88,2% Haritav maa, osaliselt metsaga Haritav maa, asub Märjamaa valla Pajaka küla 21.02.2025 37 194 8,7631 4 244 96,0% põhjapoolses otsas Haritav maa, kinnistut läbib oja ja sellel Pajaka küla 21.02.2025 50 869 12,5644 4 049 87,5% asub osaliselt mets, asub Märjamaa valla põhjapoolses osas Haritav maa, Kasari jõgi jääb osaliselt Tolli küla 26.02.2025 30 000 3,1424 9 547 82,7% kinnistu läänepoolsele piirile Haritav maa, asub suurematest teedest Kirna küla 19.03.2025 21 000 2,6898 7 807 97,6% kaugemal, tehingus koos järgnevaga Haritav maa, asub suurematest teedest Kirna küla 19.03.2025 116 000 13,586 8 538 98,8% kaugemal, tehingus koos eelnevaga Soosalu küla 13.05.2025 15 392 2,8529 5 395 100,0% Katastriüksust ei eksisteeri enam Haritav maa, asub suurematest teedest Soosalu küla 13.05.2025 12 608 2,337 5 395 97,8% kaugemal Haritav maa, asub suurematest teedest kaugemal, moodustab osa suuremast Sõtke küla 21.05.2025 80 950 16,7417 4 835 91,1% põllumassiivist, juurdepääsutee puudub, maaüksusel vähesel määral metsa Haritav maa, asub suurematest teedest Tolli küla 21.05.2025 21 200 4,2151 5 030 95,6% kaugemal, moodustab osa suuremast põllumassiivist Haritav maa, asub suurematest teedest Kunsu küla 23.05.2025 63 000 13,026 4 836 96,7% kaugemal, moodustab osa suuremast põllumassiivist Moodustab osa suuremast põllumassiivist, Võeva küla 10.06.2025 67 500 10,3957 6 493 87,3% vähesel määral metsaga, maaüksuse põhjapoolne piir ulatub Velise jõe keskossa Moodustab osa suuremast Rangu küla 13.06.2025 12 000 2,0534 5 844 95,7% põllumassiivist Moodustab osa suuremast põllumassiivist, Jädivere küla 13.06.2025 50 000 7,4741 6 690 99,4% paikneb Pärnu mnt ääres Asub põllumajanduslike tootmishoonete Varbola küla 19.06.2025 11 190 2,0909 5 352 99,3% piirkonnas, Märjamaa valla põhjapoolses osas Tugevalt pikliku kujuga, moodustab osa Mõisamaa küla 08.07.2025 43 550 6,9129 6 300 97,8% suuremast põllumassiivist Iseseisev haritava maa massiiv, paikneb Moka küla 09.07.2025 43 520 6,8091 6 391 99,3% Märjamaa aleviku lähedal Kivi-Vigala küla tiheasustuse lähinaabruses Naravere küla 24.07.2025 40 000 7,2222 5 538 92,1% asuv põllumaa Moodustab osa suuremast Rangu küla 18.08.2025 22 000 4,4098 4 989 99,7% põllumassiivist, Märjamaa aleviku lähedal Mõisamaa küla 25.09.2025 50 000 6,8047 7 348 97,9% Moodustab osa suuremast põllumassiivist Moodustab enamuse suuremast Laukna küla 10.10.2025 68 600 11,1277 6 165 93,8% põllumassiivist Kogu ulatuses haritav maa, maaüksusel Rangu küla 13.10.2025 109 500 12,5036 8 757 94,4% asub väiksemaid puudesalusid, mis raskendab maaharimist Tugevalt pikliku kujuga, moodustab osa Jõeääre küla 13.10.2025 45 100 5,1533 8 752 94,9% suuremast põllumassiivist 4 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata maatulundusmaa müügitehingud Märjamaa vallas, mille pindala on vähemalt 2 ha ning mille kõlvikuks on vähemalt 80% ulatuses haritav maa. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2025. aasta tehingud on esitatud 16.12 seisuga. Tabelis toodud tehingute hinnad ei sisalda käibemaksu. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  21 Iseseisev haritava maa massiiv, Sõtke küla 13.10.2025 94 700 10,8188 8 753 87,8% maaüksusel veidi metsamaad Iseseisev haritava maa massiiv, Sõtke küla 13.10.2025 228 900 26,1421 8 756 87,2% maaüksusel veidi raiutud metsaga metsamaad Moodustab osa suuremast metsamassiivist, juurdepääs puudub, maaüksusel veidi Pallika küla 06.11.2025 85 100 16,8757 5 043 82,7% metsamaad, tehingus koos järgneva katastriüksusega Tugevalt pikliku kujuga, moodustab osa Pallika küla 06.11.2025 20 670 4,5518 4 541 94,3% suuremast põllumassiivist, tehingus koos eelneva katastriüksusega Märjamaa vallas asuvate maatulundusmaade müügipakkumised (14.01.2026 seisuga) Vald/linn Küla/ alevik Müügihind, € Maaüksuse Hind, €/ha Kommentaarid pindala, ha Kogu ulatuses haritav maa, Märjamaa vald Luiste 39 100 6,68 5 900 müüakse oksjoni keskkonnas Kogu ulatuses haritav maa, Märjamaa vald Mõraste 77 000 12,72 6 100 müüakse oksjoni keskkonnas Kogu ulatuses haritav maa, Märjamaa vald Vilta 42 900 7,23 5 900 müüakse oksjoni keskkonnas Kogu ulatuses haritav maa, Märjamaa vald Männiku 65 000 8,29 7 800 rendilepinguga Allikas: kv.ee 3.4. Turustatavuse analüüs5 Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on põllumajandusettevõtted. Lõppkasutajaid iseloomustavad Vara lõppkasutajad on kohalikud põllumajandusettevõtted. tunnused Vastavus turusegmendi Tulenevalt hinnatava vara olemusest, on tegemist pigem atraktiivse nõuetele varaga. Lõppkasutajate hulk, kes Lõppkasutajate hulk on tulenevalt vara olemusest ja väärtusklassist soovivad ja saavad hinnatavat keskmine. vara soetada Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv on väärtuse kuupäeva seisuga konkureerivaid pakkumisi Märjamaa vallas piisaval hulgal. Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta. Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul alternatiivsed kasutused puuduvad. 5 Turustatavuse analüüs on esitatud kinnisasja kui terviku kohta, sest äralõiked pole kujust ja pindalast tulenevalt eraldiseisvalt kasutatavad. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  22 4. Hindamine hüvitamise eesmärgil 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Hindamisele kuuluv katastriüksus on maakatastris registreeritud kui maatulundusmaa, selle pindala on 64 549 m² ja sellest tehtavad äralõiked 4 972 m² ja 2 665 m2. Haritav maa 63 665 m² ja muu maa 884 m²; mõlemad äralõiked asuvad enamuse ulatuses haritava maa kõlvikul. Katastriüksusel olev haritav maa on kasutusel põllumaana ja on sellisena ka PRIA põllumassiivide registris registreeritud. Kehtiv Palase küla hõlmav üldplaneering puudub, uue Märjamaa üldplaneeringu koostamine on algusjärgus. Kehtiv detailplaneering samuti puudub. Ümbruses on põllumaa ja metsamaa, teisele poole Tallinna Pärnu mnt-d jääb tihedam hajaasustus. Tulenevalt hinnatava vara asukohast ja olemasolevast kasutusest ning nõudlusest olemasolevas kasutuses oleva maa järele, on katastriüksuse kui terviku parimaks kasutuseks kasutus maatulundusmaana, sh äralõike parim kasutus haritava maana. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info. Vastavalt KAHOS-e § 12 lõikele 4 hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti, kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Äralõige on korrapärase kujuga, kuid haritava maana kasutamiseks liiga väikese pindalaga (5 167 m²), mistõttu ei ole seda haritava maa kontekstis võimalik käsitleda eraldiseisva müügiobjektina. Sellest tulenevalt lähtutakse äralõike hindamisel omanikule allesjääva osa väärtuse vähenemisest. Äralõike turuväärtus leitakse kinnisasja kui terviku ühikuväärtuse põhjal ning see iseloomustabki omanikule alles jääva osa väärtuse vähenemist. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  23 4.3. Haritava maa hindamine Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted Punktis 3.3 esitatud tehingutest on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult lähemas minevikus võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Kohandamisel kasutatavate võrdlustehingute valikul on arvestatud maaüksuse asukohta (Märjamaa vald), tehingu toimumise aega ning kõlvikulist koosseisu, aga ka tehingu osapoolte omavahelise seose puudumist ja plokktehingus osalemise välistust. Kõigi kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta. Tehingu- Käibemaksu Tehingu- Asukoht Kuupäev summa, Pindala, ha sisaldumine Võrdlus- summa, € €/ha hinnas tehingute valik Märjamaa vald, 08.07.2025 43 550 6 300 6,9129 Ei Mõisamaa küla Märjamaa vald, Rangu 13.06.2025 12 000 5 844 2,0534 Ei küla Märjamaa vald, Rangu 18.08.2025 22 000 4 989 4,4098 Ei küla Võrdlusühiku Kuna taoliste varade puhul teevad turuosalised oma otsuseid lähtuvalt ühikuhinnast, valik siis on võrdlusühikuks valitud tehinguhind taandatuna maaüksuse pindalale (€/ha). Tehingute Tehingute toimumise ajast väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust ajaldamine turusituatsioonis ning sellest tulenevalt tehinguhindu ajaldatud ei ole. Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:  Makroasukoht o Hinnad on üle Eesti mandriosa suhteliselt sarnased ja piirkondlikud erinevused on tingitud pigem muudest asjaoludest nagu näiteks mullaviljakus. Seega makroasukoha mõju on enamjaolt väike. Võrdlus-  Mikroasukoht ja juurdepääs elementide o Analüüsitakse paiknemist eelkõige suuremate teede suhtes ja valik ja juurdepääsu. Enamjaolt suuri erinevusi ei esine ja kohandused on sellest kohandamise tulenevalt pigem väikesed. põhimõtted  Maatüki suurus o Kui enamjaolt mõjutab kinnisvara hindu mastaabiefekt, siis haritava maa puhul see ei kehti. Kuna ostuhuvilisteks on valdavalt suurtootjad, siis tihtipeale eelistatakse suuri maatükke ja mõju on vastupidine, st suuremate maatükkide puhul on ühikuhind kõrgem. Mõju suurus ei ületa tavaliselt 5-10%. Maa- ja Ruumiamet on 2021. aasta haritava maa turuülevaates analüüsinud haritava maa ühikuhinna ja pindala seost ning jõudnud järeldusele, et haritava maa pindala kasv 1 ha võrra lisab hinnale keskmiselt 28 eurot. Suurte pindalade juures (alates 15 ha) mõju hinnale tasandub.  Kõlvikuline koosseis o Kui haritava maa ja metsamaa keskmised hinnad on tavaliselt samas suurusjärgus, siis looduslik rohumaa ja muu maa on haritava maaga võrreldes tavaliselt odavamad. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  24  PRIA põllumassiivide register o PRIA põllumassiivide registris registreerimine tagab pindalatoetuse saamise ja see mõjutab positiivselt maatüki väärtust. Kuna enamik maaüksustest on PRIA registris registreeritud, siis praktikas puudub tavaliselt vajadus kohanduste tegemiseks  Mullastik ja viljakus o Mullaviljakus sõltub mullastikust ja niiskusrežiimist. On siiski tavapärane, et kõrgema viljakusega maa eest makstakse kõrgemat hinda. Tuleb silmas pidada, et teatud muldade (näiteks madalsoomullad) puhul on kasutus oluliselt piiratum, mis omakorda väljendub ka hindades.  Kitsendused, kuju ja reljeef o Kitsendused, kuju ja reljeef on olulised väärtust mõjutavad tegurid, kuid mõjutavad väärtust eelkõige siiski vaid olukorras, kui tegemist on oluliste kõrvalekalletega. Tavaliselt on maatükid suhteliselt kompaktsed ja reljeefilt tasased ning vajadus kohanduste järgi puudub. Vara sihipärast kasutust takistavatel kitsendustel on negatiivne mõju vara väärtusele. Hinnatav vara Võrreldav vara nr 1 Võrreldav vara nr 2 Võrreldav vara nr 3 Märjamaa vald Märjamaa vald Märjamaa vald Märjamaa vald Palase küla Mõisamaa küla Rangu küla Rangu küla Õle Tehinguhind, € 43 550 12 000 22 000 Tehinguhind, €/ha 6 300 5 844 4 989 Tehingu aeg 08.07.2025 13.06.2025 18.08.2025 Kohandus 0% 0% 0% Ajaldatud 6 300 5 844 4 989 tehinguhind, €/ha Märjamaa alevi piirist nö Märjamaa alevi piirist nö Märjamaa alevi piirist nö Märjamaa alevi piirist nö linnulennul ca 0,9 km, Makroasukoht linnulennul ca 18 km, linnulennul ca 6 km, linnulennul ca 1,6 km, Pärnu linnast nö Pärnu linnast ca 40 km Pärnu linnast ca 56 km Pärnu linnast ca 57 km linnulennul ca 57 km Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Valdavalt on Valdavalt on Ümbruses valdavalt lähiümbruskonnas Valdavalt on lähiümbruskonnas haritav põllumaa, metsamaa ja haritav maa, metsamaa ümbruskonnas haritav maa, metsamaa ja hajali paiknevad elamud, ja üksikud hajali maa, metsamaa ja üksikud hajali paiknevad Mikroasukoht ja piirneb Pärnu mnt-ga ja paiknevad elamud. üksikud hajali paiknevad elamud. Juurdepääs juurdepääs Palase teega. Juurdepääs elamud. Juurdepääs munitsipaalomandis Juurdepääs võimalik munitsipaalomandis munitsipaalomandis kruuskattega teelt ja kõvakattega teelt asfaltkattega teelt ja kruuskattega teelt. asfaltkattega riigiomandis (munitsipaalomandis). asfaltkattega teelt. riigiomandis teelt. Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Maatüki suurus, 6,45 6,91 2,05 4,41 ha Kommentaar Sarnane Väiksem Sarnane Kohandus 0% 5% 0% Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  25 Äralõike Haritav maa 88% ja muu Haritav maa 95,5%, muu Haritav maa 95,5%, muu Haritav maa ca 99,7%, kõlvikuline maa 12% maa 4,5% maa 4,5% muu maa 0,3% koosseis Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -5% -5% -5% Pea kogu ulatuses K, Mullastik, Enamuses K;Ko, väga Ligikaudu 2/3 ulatuses Kogu ulatuses Gor;Go; väga vähesel määral Ko; niiskusrežiim ja väheses ulatuses Ko; K, ülejäänu osas Ko; reaalboniteet 26 mullaviljakuse viljakus reaalboniteet 45 reaalboniteet 51 reaalboniteet 48 Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -15% -15% -15% Registreeritud kogu Registreeritud kogu Registreeritud kogu Registreeritud pea kogu PRIA haritava maa ulatuses ulatuses PRIA ulatuses PRIA ulatuses PRIA põllumassiivide PRIA põllumassiivide põllumassiivide registris põllumassiivide registris põllumassiivide registris register registris põllukultuuridena põllukultuuridena põllukultuuridena põllukultuuridena Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Kompaktne ristkülik. Välja venitatud kujuga Valdavas osas Kinnistu põhjapoolsel ristkülik, mille idapoolsest Hulknurkne, kompaktne, kompaktne korrapärane piiril paikneb küljest on elamualaga Kuju, reljeef ja tasane reljeef. Maa hulknurk. Valdavalt kuivenduskraav, muus ristkülik välja lõigatud. kitsendused harimist takistavad tasane reljeef. Väärtust osas tasane reljeef. Valdavalt tasane reljeef. kitsendused puuduvad mõjutavad kitsendused Väärtust mõjutavad Väärtust mõjutavad puuduvad. kitsendused puuduvad. kitsendused puuduvad. Kommentaar Kehvem Sarnane Sarnane Kohandus 10% 0% 0% Summaarne -10% -15% -20% kohandus Summaarne -629,98 -876,59 -997,78 kohandus, €/ha Kohandatud 5 670 4 967 3 991 tehinguhind, €/ha Kohanduste absoluutväärtuste 30% 25% 20% summa Kaalud 0,25 0,35 0,40 Kaalutud keskmine 4 752,48 1 417 1 739 1 596 tehinguhind, €/ha Kaalutud keskmine 0,48 tehinguhind, €/m² Pindala, m2 Turuväärtus, € Äralõige 4 972 2 386,56 Äralõige 2 665 1 279,20 Kokku 7 637 3 665,76 Transpordiameti tarbeks tehtava 4 972 m2 suuruse äralõike turuväärtus on 2 386,56 € (0,48 €/m2) ja 2 665 m² suuruse äralõike turuväärtus on 1 279,20 € (0,48 €/m²). Äralõigete turuväärtus on kokku 3 665,76 €. Leitud hindamistulemust saab kasutada kinnisasjade vahetamisel. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  26 4.4. Kinnisasjast tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale Vastavalt KAHOS § 12 lg 3 viiakse kinnisasja omandamisel hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Äralõiked moodustavad katastriüksuse pindalast kokku 12%. Äralõiked asuvad kinnistu läänepoolses servas kõrvuti ja on pindalaga kokku 0,76 ha, seejuures on pärast äralõigete tegemist kinnistu haritava maana nii pindala kui kuju mõttes sama efektiivselt edasi kasutatav. Seetõttu piirdub äralõike tegemise mõju kinnistu väärtusele äralõike väärtusega. 4.5. Äralõike väärtuse, kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine Otseselt kaasneva varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnevat varalist kahju, kusjuures tulenevalt olukorrast võib tõendamise kohustus lasuda maaomanikul või kolmandal isikul. (EVS 875-12:2024, p. 7.1.1) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva kahju hindamisel analüüsitakse kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamaks muutumisest, senise kasutusotstarbe muutmisest, kitsenduste suurenemisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja turuväärtusele. (EVS 875-12:2024, p. 7.3.2) Saamata jääva tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses ega kaasnevas kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud. (EVS 875-12:2024, p. 8.1.1) KAHOS § 13 käsitleb otseselt kaasneva varalise kahjuna eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju: 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine; 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine; 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine; 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine. 1) Ehitiste likvideerimist või kasutuks muutumist äralõike tõttu ei esine ning ülevaatuse käigus kinnisasjale tehtud parendusi ei tuvastatud. 2) Detailplaneeringu elluviimise võimalus ja ehitusvõimalus ei kao. 3) Metsa või muu taimestiku hävinemist ei esine. 4) Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsutee ei pikene ning seda ei likvideerita. Hindaja hinnangul otseselt kaasnevat varalist kahju ja saamata jäävat tulu ei esine. Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  27 Lisa 1. Fotod Vaade äralõikele Vaade katastriüksusele tervikuna Vaade katastriüksuse lõunapoolsele küljele Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  28 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  29 Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  30 Lisa 3. Kitsendused Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  31 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: Kinnitaja: / Allkirjastatud digitaalselt / / Allkirjastatud digitaalselt / Inga Vatter Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert OÜ hindaja hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 202932) (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  32 Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk tn 12 Pärnu, 80010 +372 442 0700 Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2018837 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Õle, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-12/IV  Maa- ja Ruumiamet Meie 05.10.2026 nr 8-3/25-086/5104-3 [email protected] Mustamäe tee 51 10621, Tallinn, Harju maakond Taotlus Tõnni kinnisasja jagamiseks ja moodustatava katastriüksuse üleandmiseks Kliimaministeeriumile vahetamise eesmärgil Transpordiameti tellimusel on Skepast&Puhkim OÜ (registrikood 11255795) poolt koostatud eelprojekt nr MA11069 „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn – Pärnu – Ikla km 78,8 – 99,0 Konuvere - Pärnu-Jaagupi lõik“, mille koostamisel on aluseks võetud Transpordiameti projekteerimise üksuse juhataja 23.11.2022 korraldus 1.1-3/22/873 „Projekteerimistingimuste andmine riigitee 4 Tallinn – Pärnu – Ikla km 78,8-99,0 asuva Konuvere – Pärnu-Jaagupi lõigu I klassi maantee eelprojekti koostamiseks ja Maanteeameti 04.07.2019. a korralduse nr 1-3/19/118 kehtetuks tunnistamine“. Nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik omandada Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu Rapla maakonnas Märjamaa vallas Palase külas riigitee 4 (E67) Tallinn – Pärnu – Ikla km 78,8 – 99,0 Konuvere – Pärnu - Jaagupi lõigu ehitamiseks ja teenindamiseks vajalikud OÜ Metetra-le ja OÜ Raikküla Farmer-ile kuuluvatest kinnisasjadest järgmised osad: - Sireli kinnisasja, registriosa nr 2299937 koosseisu kuuluv 4 Tallinna-Pärnu-Ikla tee katastriüksus, katastriüksuse tunnusega 50201:001:1174, suurusega 2085 m2, 100% transpordimaa ja 20165 Raikküla-Päärdu tee katastriüksus, katastriüksuse tunnusega 50201:001:1176, suurusega 3754 m2, 100% transpordimaa; - Poe III kinnisasja, registriosa nr 2123237 koosseisu kuuluv 4 Tallinna-Pärnu-Ikla tee katastriüksus, katastriüksuse tunnusega 50201:001:1088 (Heina), suurusega 5 668 m², 100% transpordimaa; - Poe V kinnisasja, registriosa nr 2123137 koosseisu kuuluv 4 Tallinna-Pärnu-Ikla tee katastriüksus, katastriüksuse tunnusega 50201:001:1080 (Ristiku), suurusega 4 152 m², 100% transpordimaa; - Poe IV kinnisasja, registriosa nr 2018837 koosseisu kuuluv 4 Tallinna-Pärnu-Ikla tee katastriüksus, katastriüksuse tunnusega 50201:001:1074, suurusega 5106 m2, 100% transpordimaa ja 20165 Raikküla-Päärdu tee katastriüksus, katastriüksuse tunnusega 50201:001:1076, suurusega 2663 m2, 100% transpordimaa. Transpordiamet taotleb Maa- ja Ruumiameti valitsemisel oleva Tõnni kinnisasja (registriosa nr 3366837, katastritunnus 66801:001:1822) jagamist ning jagamise tulemusena moodustatava maaüksuse üleandmist vahetusmaana. Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee Registrikood 70001490 Taotluse eesmärk on omandada OÜ-le Metetra ja OÜ-le Raikküla Farmer kuuluvatest kinnisasjadest riigitee tarbeks vajalikud maa-alad. Kavandatava maavahetuse käigus vahetatakse eraomanike kinnisasjadest moodustatavad äralõiked Tõnni kinnisasjast moodustatava äralõike vastu. OÜ Metetra ja OÜ Raikküla Farmer riigile võõrandatavate äralõigete koguturuväärtus vastavalt Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) poolt koostatud eksperthinnangutele 11 349,22 eurot ning Maa- ja Ruumiameti valitsemisel oleva Tõnni kinnisasja ühikuväärtus vastavalt Pindi Kinnisvara OÜ (registriosa nr 10677258) poolt koostatud eksperthinnangule on 0,67 eurot/m². Sellest tulenevalt on samaväärse vahetusmaa suuruseks ligikaudu 16 939 m² ehk 1,69 ha. Arvutuskäik: 11 349,22 eurot / 0,67 eurot/m² = 16 939 m² POS nr Maakorralduse Maakorralduse Katastriük Äralõike Eksperthinnangu vastavalt Kinnistu Katastriük Sihtotstarve, tulemusel tulemusel Katastriüksuse suse eeldatav järgne Äralõike krundjaot registriosa suse kõlvikuline Omaniku nimi eraldatud eraldatud tunnus pindala, pindala, turuväärtus, turuväärtus uskavale nr nimetus koosseis transpordimaa transpordimaa m²/ha m² EUR/m² (KJK) katastriüksusus suurus, m² POS 039-1 88402:001:0169 2 081 maatulundusmaa, 50201:001:1174 2085 959,1 2299937 Sireli 3.83 ha OÜ Metetra 0,46 haritav maa POS 039-2 88402:001:0169 3 779 50201:001:1176 3754 1726,84 maatulundusmaa, Osaühing POS 061 2123237 88402:001:0044 Heina 12.71 ha 5 657 50201:001:1088 5668 0,56 3174,08 haritav maa Raikküla Farmer maatulundusmaa, Osaühing POS 065 2123137 88402:001:0046 Ristiku 3.71 ha 4 136 50201:001:1080 3592 0,49 1760,08 haritav maa Raikküla Farmer POS 067-1 88402:001:0045 4 972 50201:001:1074 5106 2450,88 maatulundusmaa, 2018837 Õle 6.45 ha OÜ Metetra 0,48 POS 067-2 88402:001:0045 2 665 haritav maa 50201:001:1076 2663 1278,24 Kokku 22868 11349,22 Taotletava Tõnni kinnistust tehtava maa-ala ulatus on näidatud taotluse lisaks oleval jagamise plaanil. OÜ Metetra ja OÜ Raikküla Farmer esindaja Meelis Burmeister on nõustunud omandama Tõnni kinnisasjast moodustatava maaüksuse koos sellel kehtiva rendilepinguga. Palume Maa- ja Ruumiameti nõusolekut Tõnni kinnisasja jagamiseks ja jagamise tulemusel moodustatava katastriüksuse üleandmiseks Transpordiametile. Transpordiamet korraldab Tõnni kinnisasja jagamise ning kannab menetlusega seotud kulud. (allkirjastatud digitaalselt) Sülvi Seppel-Hüvonen juhataja maade osakond 2 (3) Lisa 1: Tõnni kinnisasja jagamise plaan Lisa 2: Sireli, Heina, Ristiku, Õle ja Tõnni eksperthinnangud Agne Mägi 58502368, [email protected] 3 (3)