Annabel Mett-Mäelde
Maardu Linnavalitsus Teie 29.09.2026 nr 7-2.12/2994
[email protected] Meie 07.10.2026 nr 3-4/3369-2
Vastus selgitustaotlusele
Lugupeetud Annabel Mett-Mäelde
Pöördusite Maa- ja Ruumiameti poole ehitusseadustiku (EhS) § 27 lõike 4 tõlgendamise
küsimuses. Teie selgitustaotlus edastati vastamiseks Majandus- ja
Kommunikatsiooniministeeriumile.
Oma selgitustaotlusega soovite teada, kas EhS § 27 lõige 4 võimaldab täpsustada
detailplaneeringuga (DP) määratud suurimat lubatud suletud brutopinda ning kas EhS § 27
lõikes 4 toodud projekteerimistingimustega (PT) täpsustatavate asjaolude loetelu on
ammendav.
Planeerimisseaduse (PlanS) § 3 lõike 1 kohaselt on planeering konkreetse maa-ala kohta
koostatav terviklik ruumilahendus, millega määratakse seaduses sätestatud juhtudel
maakasutus- ja ehitustingimused. PlanS § 126 lõike 1 punkti 3 kohaselt on DP ülesandeks
krundi ehitusõiguse määramine.
Krundi ehitusõigus ei ole seaduses defineeritud, kuid kohtupraktikas on asutud seisukohale, et
sellena võib käsitada kõiki ehitistega seotud andmeid1 (ehitise sügavus, kõrgus, korruselisus,
ehitiste arv krundil ning krundi sihtotstarve). Seega võib öelda, et suurima lubatud brutopinna
märkimine DP-s ei ole ehitusõiguse ulatuse määramisel otseselt vajalik ning see tuleks
lahendada eelkõige ehitusprojektis.
EhS § 27 näeb ette võimaluse täpsustada DP-s PT-dega teatud tingimusi ning EhS § 27 lõikes
4 toodud loetelu on ammendav. See tähendab, et kui soovitakse täpsustada asjaolusid, mida ei
ole viidatud lõikes toodud, ei ole täpsustamine võimalik.
EhS § 27 lõige 3 märgib, et PT-sid ei anta DP-s kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks
muutmiseks. See tähendab, et EhS § 27 lõike 4 loetelus toodud täpsustatavaid asjaolusid ei
peeta DP olemuslikuks muutmiseks ning neid asjaolusid, mida ei ole nimetatud, saab pidada
olemuslikuks muutmiseks2. Kuivõrd krundi ehitusõigus on laiem mõiste, siis ei saa seda
üldistatult pidada EhS § 27 lõike 4 alusel PT-dega täpsustatavaks.
Maardu Linnavalitsuse toodud näite põhjal saab öelda, et siin on kaks lahendusteed.
Esiteks on võimalik DP-s toodud suletud brutopinna tingimus tunnistada PlanS § 140 lõikes 1
toodud eelduste esinemisel kehtetuks, järgides, et DP terviklahendus on elluviidav peale DP
1
Vt Tallinna Ringkonnakohtu 19.06.2026 kohtuotsus haldusasjas nr 3-24-938, p 8
2
Vt Tartu Ringkonnakohtu 30.09.2024 kohtuotsust haldusasjas nr 3-22-2049, p 27
Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 625 6342 /
[email protected] / www.mkm.ee
Registrikood 70003158
osalist kehtetuks tunnistamist. Oluline on silmas pidada, et DP terviklahendust on võimalik ellu
viia korduvalt, mistõttu tuleb suletud brutopinna tingimuse kehtetuks tunnistamisel hinnata muu
hulgas ka seda, kas DP terviklahendus on korduvalt ellu viidav ka tulevikus. Juhime tähelepanu
ka sellele, et väljakujunenud kohtupraktika kohaselt peab DP osaliselt kehtetuks tunnistamiseks
esinema avalik huvi ning avaliku huvi esinemist peab põhjendama. Eeldatakse, et üksnes
erahuvi olemasolu ei ole piisavaks aluseks DP osaliseks või täielikuks kehtetuks
tunnistamiseks3.
Teiseks on võimalik kasutada PlanS §-des 1391-1395 toodud DP muutmise menetlust, millega
saab kohendada DP terviklahendust, muu hulgas eemaldada suletud brutopinna tingimus.
Kokkuvõtvalt saame vastata esitatud küsimusele nii, et suletud brutopinna täpsustamine EhS §
27 alusel antavate PT-dega ei ole võimalik, kuna seda võimalust ei ole EhS § 27 lõike 4
ammendavas loetelus ette nähtud, kuid võimalik on kasutada PlanS §-s 140 sätestatud DP
osalise kehtetuks tunnistamise instrumenti või PlanS §-des 1391-1395 sätestatud DP muutva DP
instrumenti suletud brutopinna tingimuse väljajätmiseks kehtivast DP-st.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Ivan Sergejev
planeeringute asekantsler
Ahto Pahk +372 5307 2548
[email protected]
Lisaadressaadid: Kliimaministeerium
Maa- ja Ruumiamet
3
Vt Tallinna Ringkonnakohtu 31.10.2025 kohtuotsust haldusasjas nr 3-23-1471, p 8 ja Riigikohtu
halduskolleegiumi 09.06.2023 kohtuotsus haldusasjas nr 3-20-2247, p 23
2