Kiri

Eksperthinnang nr. 0219-24 Aadress: Rapla maakond, Märjamaa vald, Päärdu küla, Uuelepiku Hinnatav vara: Kinnistust registriosa nr. 2706237 teostatav äralõige suurusega 956 m² Väärtuse kuupäev: 26.03.2024 Hindamisaruande kuupäev: 16.04.2024 Vara Hüvitusväärtus Äralõike harilik Kaasnev Saamata (ümardatud) väärtus kahju jääv tulu Kinnistust registriosa nr. 580 € ehk 0,61 343 € ehk 0,36 Ei teki 233 € 2706237 teostatav äralõige €/m² €/m² suurusega 956 m² Vastavalt KAHOS § 11 lg 6 Tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Koostaja: Taavo Vainomaa Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838 SISUKORD KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................... 3 1 Hindamise alused ................................................................................................................................. 4 1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ......................................................................... 4 1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................................. 4 1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................. 5 2 Hinnatava vara kirjeldus ....................................................................................................................... 5 2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus .......................................................................... 5 2.2 Asukoht ......................................................................................................................................... 6 2.3 Maakasutus .................................................................................................................................. 8 2.4 Kommunikatsioonid .................................................................................................................... 12 2.5 Äralõige....................................................................................................................................... 13 2.6 Vara kestlikkus............................................................................................................................ 14 3 Turuülevaade ...................................................................................................................................... 14 3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................................... 14 3.2 Raplamaa hoonestamata maatulundusmaade turuülevaade ..................................................... 15 3.3 Eesti ja Raplamaa metsamaade tehingute statistika ................................................................. 16 3.4 Puiduturu ülevaade 2023.a IV kvartali seisuga .......................................................................... 17 3.5 Turustatavuse analüüs ............................................................................................................... 20 3.6 Pakkumisinfo .............................................................................................................................. 20 3.7 Müügitehingud ............................................................................................................................ 23 4 Hindamine........................................................................................................................................... 25 4.1 Vara parim kasutus ..................................................................................................................... 25 4.2 Hindamismeetodi valik ................................................................................................................ 26 4.3 Kinnistu turuväärtuse hindamine (kasvava metsata metsamaa) ................................................ 27 4.4 Äralõike ja sellel paikneva kasvava metsa hariliku ja hüvitusväärtuse hindamine ..................... 29 4.5 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule ............................. 31 4.6 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine ....................................................... 31 4.7 Hüvitusväärtuse hindamine ........................................................................................................ 31 Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................ 32 Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte .............................................................................................................. 34 Lisa 3 Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel .................................................................................... 35 Lisa 4 Kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutused .................................................................. 36 Lisa 5 Mullastikunäitajate täpsem selgitus ................................................................................................. 37 Vastavuskinnitus standardi nõuetele .......................................................................................................... 40 2 Eksperthinnang nr. 0219-24 KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Kinnistust registriosa nr. 2706237 teostatav äralõige suurusega 956 m² Aadress Rapla maakond, Märjamaa vald, Päärdu küla, Uuelepiku Omanik Tornator Eesti OÜ (registrikood 10013860) Katastritunnus 88402:001:0316 Kinnistu registriosa nr 2706237 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 2,72 ha ehk ca 27200 m², millest on planeeritud teostada äralõige suurusega 956 m² Planeeringud / ehitusõigus Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa valla üldplaneeringu järgselt ei ole hinnatavale kinnistule juhtotstarvet määratud. Detailplaneering / projekteerimistingimused puuduvad. HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel Väärtuse liik Turuväärtus, harilik väärtus, hüvitusväärtus Ülevaatuse kuupäev 26.03.2024 Väärtuse kuupäev 26.03.2024 Hindamisaruande kuupäev 16.04.2024 Tellija Transpordiamet Tellimusleping 07.02.2024 sõlmitud TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/24/196-1 Hindamise eeldused Puuduvad Hinnang likviidsusele Äralõige on ebalikviidne, kinnistu müügiperiood on kuni 12 kuud. Hindamistulemuse täpsus Keskmine või keskmisest mõnevõrra madalam ±20% Käibemaks Hinnatud turuväärtus ja hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu. KOMMENTAARID Puuduvad HINDAMISTULEMUS Vara Hüvitusväärtus Äralõike harilik Kaasnev Saamata jääv (ümardatud) väärtus kahju tulu Kinnistust registriosa nr. 580 € ehk 0,61 343 € ehk 0,36 Ei teki 233 € 2706237 teostatav äralõige €/m² €/m² suurusega 956 m² Koostaja: Taavo Vainomaa Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7, EKHÜ liige 3 Eksperthinnang nr. 0219-24 1 HINDAMISE ALUSED Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875- 12). Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal on tehtud vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1). 1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk Ülevaatuse kuupäev 26.03.2024 Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Taavo Vainomaa Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas vara ülevaatuse iseseisvalt, kinnistu omaniku esindaja andis info 20.02.2024 e-maili teel, et ei soovi ülevaatusel osaleda. Ülevaatuse ulatus Kogu äralõike ulatuses Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud Hindamise eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel 1.2 Hindamise algandmed Allikas: Kuupäev: EVS Standardiseeria 875 Kinnistusraamatu väljavõte 09.02.2024 Kinnisvaraportaal www.kv.ee 20.02.2024 Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 20.02.2024 Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 20.02.2024 Kohapealne ülevaatus 26.03.2024 Metsaportaal 27.03.2024 Tellimusleping koos projektmaterjalide ja tehnilise kirjeldusega Sõlmitud 07.02.2024, uuendatud äralõike joonis edastatud 16.04.2024 Märjamaa valla üldplaneering Kehtestatud 20.06.2000 4 Eksperthinnang nr. 0219-24  Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneering „Põhimaantee nr 4 (E67) Kehtestatud 23.05.2016 Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0- 92,0″ Kinnistu omaniku esindaja Andre Kaareste vastuskiri e-maili teel 20.02.2024 Allhanked Jah, Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ poolt koostatud kinnistu äralõikel kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutus Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah 1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused Eeldused: Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus. Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“. (EVS 875-4). Piiravad tingimused: Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4). 2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS 2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus Aadress Rapla maakond, Märjamaa vald, Päärdu küla, Uuelepiku Registriosa nr 2706237 Vara liik, omandivorm Kinnisasi Omanik Tornator Eesti OÜ (registrikood 10013860) Katastritunnus 88402:001:0316 Kinnistu pindala (hinnatav 2,72 ha ehk ca 27200 m² katastriüksus) Sihtotstarve Maatulundusmaa maa 100% Kanded registriosa I jaos • Täiendavad kanded puuduvad Kanded registriosa III jaos • Üks kustutuskanne – ei mõjuta turu- ega hüvitusväärtust Kanded registriosa IV jaos • Üks kustutuskanne – ei mõjuta turu- ega hüvitusväärtust 5 Eksperthinnang nr. 0219-24  Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused Allikas: Maa-ameti kitsenduste kaardirakendus Kinnistu paikneb väiksemas osas avalikult kasutatava tee kaitsevööndis ning osaliselt eesvoolu kaitsealal. Hindaja hinnangul vastavad kitsendused vara hüvitusväärtuse kujunemist ei mõjuta. Üürilepingud Vastavalt omaniku esindaja informatsioonile e-maili teel 20.02.2024 kehtivad üüri- või rendilepingud puuduvad 2.2 Asukoht Makroasukoht Paiknemine Hinnatav vara paikneb Rapla maakonnas, Märjamaa vallas, Päärdu külas, Märjamaa alevi keskusest ca 12,5 km kaugusel Konkureerivad Eelkõige Raplamaa Teised piirkonnad. turupiirkonnad 6 Eksperthinnang nr. 0219-24 Allikas: kaart.regio.ee Mikroasukoht Iseloomustus Hinnatav vara piirneb Tallinn-Pärnu-Ikla põhimaanteega. Lähiümbruses valdavalt hoonestamata maatulundusmaad (valdavalt metsamaad). Haljastus Piirkonnas valdavalt kõrghaljastus, vähemal määral ka madalhaljastust Juurdepääs Vara piirneb avalikult kasutatava teega, kuid eraldi mahasõit puudub Parkimisvõimalus piirkonnas Puudub, või lahendatud kinnistute siseselt Kaugused Teeninduspunktid Ühistransport Lähimad ja suuremad Ca 1 km kaugusel teeninduspunkti Märjamaa alevis 7 Eksperthinnang nr. 0219-24  Allikas: Maa-ameti kaardirakendus 2.3 Maakasutus Kaardirakenduse plaan (hinnatav kinnistu on ümbritsetud jämeda kollase joonega) Allikas: Maa-ameti kaardirakendus Kuju, reljeef Trapetsit meenutava kujuga, neli nurgapunkti, reljeef valdavalt tasane 8 Eksperthinnang nr. 0219-24 Kõlvikuline koosseis Allikas: Maa-ameti kaardirakendus Pria registreering Puudub Allikas: https://kls.pria.ee/kaart/ 9 Eksperthinnang nr. 0219-24 Mullastik Valdavalt GI, väiksemas osas LGn Mullastikunäitajate täpsem selgitus leitav lisas nr. 5 Kasvukoha tüüp ja boniteet Vastalt Metsaportaali informatsioonile jänesekapsa-mustika, boniteediklass II Allikas: https://register.metsad.ee/ Metsaeksperdi metsakorralduse OÜ 28.03.2024 välitööde käigus märgitud äralõike ala kasvukohatüübiks angervaksa, boniteediklass II. Hindamisel lähtume värskete välitööde käigus märgitud kasvukohatüübist ja boniteediklassist. Kuivendus Kinnistu ümber paiknevad kuivenduskraavid, kuid takseeriseloomustusel kuivendust märgitud ei ole Parkimine Puudub Hooned ja rajatised Puuduvad Haljastus Metsamaale iseloomulik haljastus, äralõikel kasvavate puude iseloomustus on esitatud punktis 4.4 Piirded Puuduvad Maakonnaplaneering Hinnatav vara jääb Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0-92,0″ järgselt maantee trassi koridori alale. 10 Eksperthinnang nr. 0219-24  KAHOS § 12 lõike 3 kohaselt arvestatakse hindamisel olukorraga, kus omandamise asjaolu puudub, mistõttu vastava planeeringuga hindamisel ei arvestata. Üldplaneering Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa valla üldplaneeringu järgselt ei ole hinnatavale kinnistule juhtotstarvet määratud. 11 Eksperthinnang nr. 0219-24  Detailplaneering / Puuduvad projekteerimistingimused / ehitusõigus 2.4 Kommunikatsioonid Veevarustus Puudub Kanalisatsioon Puudub Elektrivarustus Puudub Gaasivarustus Puudub 12 Eksperthinnang nr. 0219-24 2.5 Äralõige Pindala 956 m² ehk ca 3,51% kogu kinnistu pindalast Äralõige Äralõige on pikliku ebakorrapärase kujuga. Tulenevalt oma suurusest ja kujust ei ole turuosaliste seas atraktiivne ning on ebalikviidne. Äralõige on planeeritud teha kavandatava tee rajamise tarbeks. Paiknemine Äralõige paikneb kinnistu läänepoolses osas ning piirneb Tallinn-Pärnu- Ikla teega. Äralõige ei poolita ega jaga kinnistut erinevateks osadeks. Haljastus, piirded, Äralõike ala näol on tegemist kinnistu metsamaa osaga, kus paikneb hoonestus vähemal määral kõrghaljastust. Hoonestust ja piirdeid äralõike alal ei paikne. 13 Eksperthinnang nr. 0219-24 2.6 Vara kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS 875-10) Kuna väärtuse kuupäeva seisuga ei ole hinnataval varal arenduslikku potentsiaali, siis ei ole antud juhul kinnisvara kestlikkust käsitletud. 3 TURUÜLEVAADE 3.1 Majandusülevaade1 Eesti Panga värske prognoosi kohaselt on kahe langusaasta järel paranenud tingimused majanduse kasvule pöördumiseks. Energia ja muu toorme hinnad on langenud, hinnatõus on aeglustunud ning inimeste ostujõud Eestis ja Euroopas on paranemas. Lisaks on Eesti ettevõtted aktiivselt tegelemas konkurentsivõime parandamisega. Selle aasta jooksul on oodata majanduse elavnemist, kuigi aasta koondtulemus jääb möödunule veel alla. Järgmiseks kaheks aastaks prognoosib keskpank umbes 3% suurust majanduskasvu. Tingimused majanduse kasvule pöördumiseks on paranenud. Eesti majandus on kahanenud kaks järjestikust aastat, mis on varasemate langustega võrreldes pikem ja vinduvam. Selle on tinginud üksteist võimendanud takistuste kuhjumine, mille osas on praeguseks siiski juba näha leevenemist või on leevenemine lähiajal suure tõenäosusega juhtumas. Majandusaktiivsuse tõusule aitavad kaasa toormete ja energiakandjate hinnalangus varasematelt kõrgtasemetelt, tarneprobleemide vähenemine, euro soodsam vahetuskurss, aeglaseks muutunud hinnatõus ning oodatav Euroopa Keskpanga intressimäärade alanemine. Paranemise kursil jätkab ka inimeste ostujõud, mis ergutab tarbimiskulutusi ja majanduskasvu. Tööturu tugev vastupanuvõime senistele raskustele on majanduskasvu tekkele heaks pinnaseks, sest suure hõive ja madala töötuse korral jaguneb ostujõu tõus ja tarbimisvõime ühiskonnas ühtlasemalt. Majandusaktiivsus suureneb, kuid aegamisi. Energiakriisi mõjude hääbumine ja inflatsiooni aeglustumine suurendab inimeste ostujõudu Eestis. Samad tegurid parandavad tarbijate ostujõudu ka välisturgudel, mis annab olulise panuse tugevalt kannatada saanud ekspordivõimaluste paranemisse. Samas oodatakse Euroopa majanduse jõulisemat kasvu alates järgmisest aastast. Eestit mõjutab lisaks ka see, et meie traditsioonilistel eksporditurgudel on seis keerukam kui Euroopas tervikuna, seda ennekõike Skandinaavias ja Saksamaal. Suur osa Eesti ettevõtete tootmisvõimsusest on nõrga nõudluse tõttu seisnud jõude, s.t majandusel on olemas potentsiaal ka väga tugevaks kasvukiirenduseks. Kuna see eeldaks hüpet ekspordis nõrga väliskeskkonna kiuste, on siiski tõenäolisem, et uus kasvutsükkel areneb vaoshoitult ja tugevamat majanduskasvu võib Eestis oodata alates 2025. aastast. Ekspordivõimalusi suurendab uutele turgudele sisenemine, millele ettevõtted on järjest enam rõhku panemas, kuid ka need võimalused avanevad ajapikku. Eesti ettevõtted tegelevad aktiivselt konkurentsivõime parandamisega. Ettevõtete hinnapõhine konkurentsivõime pole enam sama suure löögi all kui aasta-kaks tagasi, ent ettevõtete kulubaas on siiski varasemaga võrreldes kõrgem. See nügib tootmist Eestis suurema tõhususe, aga ka innovatsiooni suunas, millega kõik ettevõtteid ilmselt kaasa minna ei suuda ja seetõttu jätkub tootmisressursside ümber paigutumine valdkondade ja ettevõtete vahel. Jätkunud on trend, kus inimesed vahetavad väga aktiivselt töökohti ja liikumine on toimunud valdkondadesse, millel läheb suhteliselt paremini. See näitab, et ettevõtjad on kohanenud ning suudavad luua uusi ja ahvatlevaid töökohti. Ühtlasi on see olnud üks põhjustest, mis on hõivel lasknud püsida 1 Allikas Eesti pank seisuga 26.03.2024 14 Eksperthinnang nr. 0219-24 majanduslangusest hoolimata. Lisaks sellele on hõivet säästnud ka töötundide vähenemine, mis on toimunud valdavalt töötajate omal soovil ja tööandjatel tuleb ka edaspidi hakkama saada muutunud tööaja eelistustega. Riik on majanduslangust pehmendanud, kuid see on suurendanud eelarvepuudujääki. Valitsemissektor on eelarve puudujäägi suurendamisega lisanud majandusse täiendavalt raha, millest osa on ergutanud ka nõudlust ja piiranud majanduslanguse ulatust. Kui valitsuskoalitsioon jätkab praeguseks seadustatud maksumuudatustega varasemalt välja kujunenud kulutaseme juures, siis süveneb eelarvepuudujääk ja stimuleerimise ulatus tuleval aastal veelgi. Seejuures kujuneb 2025. aasta majanduskasv eeldatavalt juba üsna kiireks ja sestap pole riigi täiendavat eelarvetuge majandusele enam vaja. Arvestades seni majanduskasvu takistanud põhiprobleemide olemust – raskustes eksporditurud, tarneraskused, kallis energia, osade ärimudelite lõppemine sõjaga seonduvalt, hinnapõhise konkurentsivõime kadu – siis neid probleeme täiendav riigipoolne kulutamine olulisel määral ei leevenda. Järjest enam tõuseb aga päevakorda vajadus kahandada struktuurset ehk püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki. Järgmistel aastatel on väljakutseks mitte ületada 3% puudujäägi piiri, mis lisaks riigirahanduse jätkusuutlikule rajale suunamise vajadusele läheks vastuollu ka Euroopa Liidu ühiste reeglitega. Fiskaaldistsipliini taastamine on oluline võla kuhjumise vältimiseks ja oluline on ka, et puudujäägist väljumine ehk fiskaalstiimuli eemaldamine toimuks viisil, mis ei kahjustaks majanduse kasvuvõimalusi. 3.2 Raplamaa hoonestamata maatulundusmaade turuülevaade Valdav osa hoonestamata maatulundusmaade tehingutest on teostatud kinnistutega, mis sobivad maa harimiseks, karjamaana või rohumaana kasutamiseks. Sellised tehingud jäävad valdavalt suurusjärku 3000-10000 €/ha (odavama hinnaga on rohumaaks või karjamaaks sobivad kinnistud ning kõrgema hinnaga maa harimiseks sobivad kinnistud). Tehinguid tehakse ka metsamaadega, kuid nende hinnad on väga erinevad ning sõltuvad peamiselt võimalikest raiemahtudest. Üha enam ostetakse maatulundusmaid ka eesmärgiga püstitada neile üksikelamu. Selliste kinnistute ühikhinnad võivad olla märkimisväärselt kõrgemad (eelkõige suuremate asulate lähistel) kui maatulunduslikel eesmärkidel ostetud kinnistute hinnad. Suuremate maatulundusmaade hinnad, kus on ka arenduslik potentsiaal (kruntide arendus), on jäänud valdavalt suurusjärku 1-5 €/m² (kõik sõltub täpsest asukohast ja arenduslikust perspektiivist). 15 Eksperthinnang nr. 0219-24 Järgnevalt toome välja hoonestamata maatulundusmaade tehingute statistika Raplamaal: Tehingu summa Pindala(m²) (€) Pinnaühiku hind (€/m²) Arv Keskmine Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine 2016 571 99 588,00 439 950 1,29 0,21 0,24 2017 533 112 657,10 216 000 2,71 0,22 0,27 2018 452 101 663,70 210 000 3,14 0,27 0,33 2019 508 98 387,60 402 000 12,22 0,31 0,41 2020 686 89 576,70 240 000 42,14 0,34 0,57 2021 832 96 225,70 355 000 6,12 0,39 0,48 2022 459 89 927,40 470 000 15,66 0,59 0,87 2023 358 79 269,00 419 055 689,28 0,60 2,89 Allikas: maaamet.ee Tehingute arv on viimasel kahel aastal olnud mõningases languses, samas on märgata kasvu mediaanhindades. Prognoosime, et turg püsib ka käesoleval aastal pigem passiivne ning tehingute mediaanhinnad jäävad sarnasele tasemele võrreldes eelneva kahe aastaga. 3.3 Eesti ja Raplamaa metsamaade tehingute statistika Metsamaa kinnistute tehingute hinnad on aasta aastalt kasvanud ning metsamaade tehingute keskmised hinnad on Eestis jäänud viimaste aastate jooksul valdavalt vahemikku 8000 – 10000 €/ha ning Raplamaal vahemikku 7000 – 9000 €/ha. Turul enam hinnatud on küpse metsaga kinnistud, millede tehinguhinnad võivad ületada 25 000 €/ha. Samas tehakse tehinguid ka lageraie lankidega, kus tehingute hinnad varieeruvad valdavalt vahemikus 2000 – 4000 €/ha. Seega võivad kinnistute hinnad tugevalt erineda olenevalt metsa tagavarast ning võimalikust raiemahust. Tehingute mahud on viimastel aastatel märkimisväärselt langenud. 2023. aastal teostati Eestis tervikuna vaid 1316 ning Raplamaal 93 metsamaa müüki. Kasvava metsata metsamaade tehingute arv on viimaste aastate jooksul püsinud vahemikus 20-59 tehingut aastas. Eesti metsamaa (valdavalt koos kasvava metsaga) kinnistute tehingustatistikat kirjeldab järgnev tabel: Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha) Arv Keskmine Kokku Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine 2016 2 675 9,00 53 397 061 306 515 12 619 1 726 2 356 2017 2 621 8,80 61 339 315 505 000 14 482 2 000 2 771 2018 2 422 8,00 68 361 866 431 000 16 610 2 916 3 784 2019 2 176 8,50 67 568 523 502 559 17 000 3 110 3 879 2020 3 019 8,90 109 061 140 2 000 000 19 797 3 478 4 306 2021 2 774 8,90 122 628 536 703 600 24 096 4 168 5 170 2022 1 934 7,80 115 116 070 800 000 33 422 6 151 7 790 2023 1 316 7,80 80 969 283 691 470 33 824 6 400 7 984 Allikas: maaamet.ee Raplamaa metsamaa (valdavalt koos kasvava metsaga) kinnistute tehingustatistikat kirjeldab järgnev tabel: Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha) Arv Keskmine Kokku Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine 2016 207 8,90 3 802 089 147 000 8 000 1 846 2 208 2017 180 11,40 5 429 920 194 538 11 377 2 152 2 876 2018 162 9,20 5 273 668 175 000 16 247 3 010 3 688 2019 181 9,90 5 867 755 190 000 16 308 2 976 3 530 16 Eksperthinnang nr. 0219-24  2020 220 10,00 8 464 640 240 000 15 397 3 319 3 901 2021 326 10,70 15 976 359 355 000 18 970 4 044 4 680 2022 132 9,7 9 699 456 470 000 25 714 6 008 7 532 2023 93 8,2 5 073 064 419 055 26 501 6 459 7 168 Allikas: maaamet.ee Kasvava metsata metsamaa tehingustatistika Eestis: Kogu Keskmine Tehingute Keskmine Mediaan Minimaalne maksimaalne Arv pindala pindala summa (€) hind (€/ha (€/ha) (€/ha) (€/ha) (ha) (ha) 2020 50 335 6,80 428 718 1 295 1 272 600 2 091 2021 20 79,6 4,3 151 322 1 859 1 960 711 2 836 2022 36 179,2 5,0 478 640 2 617 2 636 990 4 157 2023 59 224,2 4,7 786 505 3 718 3 471 811 7141 Allikas: Maa-ameti poolt koostatud Eesti kinnisvaraturu ülevaade Prognoos Tõenäoliselt püsivad metsa ja metsa aluste maade hinnad ning tehingute arv lähematel perioodidel pigem stabiilsed. 3.4 Puiduturu ülevaade 2023.a IV kvartali seisuga Majanduslangus kestab ja ehitusturgu suruvad alla jätkuvalt kõrged intressid. Kõik see peegeldub vastu ümarpuiduhindadelt, eelkõige palgiturul. Aastaga on hinnad langenud kõigil sortimentidel. Okaspuupalkide hinnad on stabiilselt madalad, kasejämesortimendi hind on langevas trendis, aga piisavalt kõrge, haava- ja lepapalgi hind stabiilselt rahuldav, paberipuidu hind kergelt kasvav ja metsaomaniku vaatevinklist hea ning küttepuidu hind stabiilne ja piisavalt kõrge, et ka natuke keerulisematest kohtadest varuda. Aastate keskmised puiduhinnad on välja toodud alljärgneval graafikul: *Erametsa puidu hinnad €/tm ilma käibemaksuta suuremate ettevõtete lõpplaohindade alusel Allikas: eramets.ee 17 Eksperthinnang nr. 0219-24 Puidu keskmised hinnad 2023. aasta lõpu seisuga: Allikas: eramets.ee Puidu varumis- ja transpordikulud Erametsa hinnastatistika tugineb lõpplaohindadel. Kui metsaomanik soovib välja arvutada kännuraha (kasvava metsa müügi hinda), siis tuleks lõpplaohinnast maha lahutada puidu varumiskulud (raiumine ja kokkuvedu) ning autotransport lõpplattu (tarbija juurde) ehk väljaveokulud. Varumiskulud sõltuvad paljudest aspektidest nagu näiteks: raielangist (sh kasvukohatüübist), raieviisist, valitud tehnoloogiast, asukohast metsatee suhtes jne (vt tabel 6). Seega on iga langi varumiskulud unikaalsed. Transpordikulu sõltub eelkõige lõpplao kaugusest (teekonna pikkusest), eeldusel, et sõidetakse täiskoormaga. Nii võib tekkida olukord, kus 2-3 eurot odavama lõpplaohinna aga väiksema veokaugusega, on kännuraha, mis metsaomanikule lõpuks jääb, suurem. Koorma suuruse roll tuleb hästi esile RMK küttepuidu müügihindades, kus väiksema kohale toodud koguse eest tuleb tarbijal maksta tihumeetri kohta rohkem. Varumis- ja transpordikulu määramiseks on kasutatud ekspertarvamusi. Nii võib praegu hinnata varumiskulude suuruseks keskmiste lageraielankide korral 15-19 €/tm (kasv 1 €/tm), millele tuleks lisada keskmine transpordikulu 6,5-8,5 €/tm (langus 0,5/tm). Harvendusraiel (eriti esimesel harvendusraiel) on raiekulu kindlasti suurem. Keskmine hind esimesel harvendusraiel algab 26 €/tm ja teisel harvendusraiel vahemikus 19-22 €/tm. Hind sõltub siin tugevalt puistu iseloomust ja rakendatavast tehnoloogiast ja võib olla väga erinev. 18 Eksperthinnang nr. 0219-24 Võrdlustabel mõnedest aspektidest, mis mõjutavad varumis- ja transpordikulu: Keskmise kännuraha tabelist (lõigu all) võib näha, et ühegi sortimendi hind ei ole lageraie korral negatiivne. Siiski tuleks hakata suuremat tähelepanu pöörama seal, kus varumis- ja transpordikulud osutuvad keskmisest kõrgemaks (näiteks väga peenike mets, harvendusraie, pikk kokkuvedu või lõpptarbija on kaugel) ja põhiline varutav sortiment on küttepuit. Selliste raielankide hetke kasumlikkus võib osutuda küllaltki madalaks, kui jätta kõrvale metsamajanduslike tööde tegemise vajadus tulevikumetsa jaoks. Keskmine kännuraha seisuga september 2023: Kokkuvõte Keerulises majandusolukorras võib osutuda otsustavaks faktoriks kindlustunne või selle puudumine tuleviku ees. Investeeringuid puidutööstusesse tehes vaadatakse vähemalt kolmkümmend aastat ette, metsa istutades mõeldakse kaks-kolm korda pikemale perioodile. Kui kaob kindlustunne, jäävad investeeringud puidu töötlemiseks tegemata. Eesti Metsa- ja Puidutööstuse Liidu juhatuse esimees Jaano Haidla ütleb otse, et niikaua investeeringuid teha ei julgeta, kuni püsib ebakindel poliitiline olukord, kus pole teada, mis hakkab toimuma raiemahtudega ja metsapoliitikaga Eestis üldiselt. Investeeringute tegemata jätmine mõjutab majandust mitte ainult makrotasemel (netoeksport, SKP, töötusemäär jne) vaid ka mikrotasemel - otseselt metsaomanikele makstavat hinda ümarpuidu eest. Habe on jõudnud juba ette kasvada sellele loole, mis räägib puidurafineerimise jõulisemast edendamise vajadusest. Aga kindlustunnet vajavad ka metsaomanikud. Demoniseerides metsamajandust ja luues ebakindlust metsaomanike hulgas vähendame investeeringuid uude metsapõlve ja hilisemaid kulutusi sellest kvaliteetpuidu kasvatamiseks. Ja lõpuks on kaotajaks kogu ühiskond. Kindlustunde loomine, arusaadava ja ettenägeva metsapoliitika kujundamine on võimalik ilma suuremate kulutusteta, kui Vabariigi Valitsusel selleks ainult head tahet oleks. Kuidas nad oma õigusi ja kohustusi 2024. aastal kasutavad, näitab aeg. 19 Eksperthinnang nr. 0219-24 Kui aga teha mõningaid prognoose puiduturu osas, siis okaspuupalkide ja lepa- ning haavapalgi hind lähikuudel ilmselt ei oluliselt muutu. Kasepaku ja -palgi hind on küll hea, kuid ilmselt langeb veelgi. Paberipuidu hind võiks ahvatleda metsaomanikke harvendusraieid tegema ja varasemate aastate praktika on näidanud, et aastaalguse hind ei ole enne kevadet üldjuhul oluliselt langenud. Küttepuidu hind on hästi vastu pidanud gaasi hinna langusele ja küllaltki pehmele talvele ning nii nagu paberipuidu korral statistika suurt hinnalangust enne kevadet reeglina ei ennusta. Allikas: https://erametsaliit.ee/ 3.5 Turustatavuse analüüs Äralõige tulenevalt oma suurusest ja kujust ei ole turul atraktiivne ja on ebalikviidne ning ei rahulda turusegmendi nõudeid, mistõttu on järgnevalt esitatud turustatavuse analüüs kogu kinnistu kontekstis. Vara lõppkasutajad ja neid Metsa majandamisega tegelevad isikud ja ettevõtted. iseloomustavad tunnused Kas hinnatav vara rahuldab Osaliselt rahuldab, kuna kinnistu suurus on piisav, et olla atraktiivne turusegmendi nõudeid metsa majandamiseks, samuti paikneb avalikult kasutatava tee ääres, samas osaliselt ei rahulda, kuna valdavalt on raied teostatud. Kui suur osa soovib ja on Keskmises väiksem osa soovib (kuna raied on teostatud) ja võimeline hinnatavat vara keskmisest suurem osa on võimeline hinnatavat kinnistut (tervikuna) soetama soetama Müügiperiood Kuni 12 kuud, kuid üldjoontes müüakse sarnaseid varasid oksjoni korras, kus oksjonite tähtajad varieeruvad mõnest nädalast mõne kuuni. Missugused on oodatavad Kinnisvaraturg üldisemalt on hindamise hetkel võrdlemisi passiivne, müügihinnad pikenenud on müügiperioodid ja märgata on survet hindade alanemisele. Maatulunduslikel eesmärkidel ostetud maade hinnad püsivad lähitulevikus pigem stabiilsetena. Alternatiivsed kasutused Alternatiivsed kasutused pigem puuduvad 3.6 Pakkumisinfo Pakkumiste arv Eestis tervikuna on müügis 968 hoonestamata maatulundusmaad, millest 24 asuvad Raplamaal. Metsamaasid on Eestis pakkumisel kokku 193, millest 3 asuvad Raplamaal. Pakkumishinnad Metsamaade, kus raied valdavalt teostatud, pakkumishinnad jäävad valdavalt vahemikku 3000-5000 €/ha. Kasvava metsaga metsamaade pakkumishinnad on väga erinevad sõltudes metsa tagavarast. Allikas: www.kv.ee Toome väja www.kv.ee protaalist mõned pakkumised sarnaste kinnistutega (millede näol ei ole tegemist oksjonitega): Aadress Lisainfo Pakkumishind, €, /€/ha Remniku, Alutaguse vald, 100% maatulundusmaa, 41 900 m², millest 31 400 m² Ida-Virumaa metsamaa, ligipääs olemas, raied tehtud 15 000 € ehk 3600 €/ha 100% maatulundusmaa, 139 600 m², millest 77 400 m² metsamaa ja 52 900 muu maa, ligipääs olemas, Jõepera, Räpina kasvava metsa tagavara 1067 tm, I järgu raiemaht vald, Põlvamaa 408 tm. 54 000 € ehk 3900 €/ha 100% maatulundusmaa, 49 100 m², mis valdavalt Sepa, Samma, looduslik rohumaa, kuid alternatiiv võib olla Viru-Nigula vald, metsastamine, ligipääs mööda mitte avalikke Lääne-Virumaa pinnasteid 16 000 € ehk 3300 €/ha 20 Eksperthinnang nr. 0219-24 Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud hariliku väärtuse/turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust. Erinevates oksjonikeskkondades (timber.ee ja tehingukeskus.ee) on pakkumisel metsamaasid, kus raied valdavalt teostatud, alghindadega 2000-3000 €/ha. Lõpphinnad sarnastel oksjonitel on valdavalt jäänud vahemikku 2500-4000 €/ha. Tehingukeskus.ee ja timber.ee (kuupäeva seisuga 27.03.2024) käimas olevad oksjonid, kus metsa tagavara vähene: 21 Eksperthinnang nr. 0219-24 Timber.ee ja tehingukeskus.ee keskkonnas ja on nähtavad järgnevad lõppenud hanked metsamaa kinnistutega, kus raied valdavalt teostatud / metsa tagavara vähene: 22 Eksperthinnang nr. 0219-24 3.7 Müügitehingud Müügitehingute valimile esitatud kriteeriumid: • Kinnistu on hoonestamata • Kinnistul puudub ehitusõigus • Teostatud lageraie või metsa tagavara vähene • Tehingu toimumise aeg 2022-2024 veebruar Hindajale on teada järgnevad ost-müügi tehingud sarnaste kinnistutega: Nr Asukoht Aeg Kinnistu, ha Hind, € Hind, €/ha Lisainfo Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis Harju metsamaa, teostatud maakond, lageraie, juurdepääs 1 Rae vald, 09.2023 4,68 11900 2543 avalikult kasutatavalt teelt Vaidasoo puudub, kinnistu küla kompaktne, kasvukoha tüüp naadi, väheses osas 23 Eksperthinnang nr. 0219-24  jänesekapsa-kõdusoo, boniteediklass valdavalt I ja II, väiksemas osas III, kuivendus olemas Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs Lääne avalikult kasutatavalt teelt maakond, puudub, kuid võimalik läbi 2 Lääne- 02.2024 5,15 16 111 3128 naaberkinnistuid läbivalt Nigula vald, teelt, kompaktne kuju, Kuijõe küla kasvukoha tüüp-valdavalt angervaksa, väiksemas osas jänesekapsa- mustika, boniteediklass II, kuivendus olemas Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa, valdavas osas teostatud lageraie, kuid ca 15-20% ulatuses jäänud mets Pärnu (noorendik) kasvama, maakond, juurdepääs avalikult Põhja- 3 12.2023 8,06 23100 2866 kasutatavalt teelt puudub Pärnumaa võimalik läbi vald, Lehu naaberkinnistute, kinnistu küla kuju piklik, kuid kompaktne, kasvukoha tüüp-osja, sinilille, boniteediklass valdavalt II väiksemas osas IV, kuivendus olemas Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud lageraie, koosneb kahest Järva katastriüksusest, mis maakond, paiknevad lähestiku, 4 Järva vald, 08.2023 4,4455 22 000 4948 juurdepääs avalikult Reinavere kasutatavalt teelt puudub, küla katastriüksused kompaktsed, mõlemal juhul kasvukoha tüüp sinilille, boniteediklass I, kuivendus olemas Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis Lääne metsamaa, teostatud maakond, lageraie, muu maa, 5 Lääne- 05.2023 4,17 10200 2446 juurdepääs avalikult Nigula vald, kasutatavalt teelt, kinnistu Kuijõe küla kuju piklik, kuid kompaktne, kasvukoha tüüp- mustika/mustika kõdusoo Maatulundusmaa, Tartu kõlvikuline koosseis maakond, valdavalt metsamaa, Peipsiääre 6 08.2023 5,99 21000 3506 valdavas osas teostatud vald, lageraie, kuid ca 5-10% Tähemaa ulatuses jäänud mets küla kasvama (raie polnud 24 Eksperthinnang nr. 0219-24  võimalik, kuna kinnistul hiireviu), juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt puudub võimalik pinnaskattega teelt läbi naaberkinnistute, kinnistu kuju piklik, kuid kompaktne, kasvukoha tüüp-valdavalt angervaksa, väiksemas osas naadi Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis Rapla metsamaa, osaliselt haritav maakond, ja rohumaa, tagavara 322 7 Märjamaa 10.2023 1,9223 10 800 5618 tm (kuusk, kask), vald, Orgita juurdepääs avalikult küla kasutatavalt teelt, kinnistut läbib tee, kasvukoha tüüp- sinilille Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis Lääne valdavalt metsamaa, maakond, valdavalt lageraie, 8 Lääne- 01.2023 6,28 18 000 2866 juurdepääs avalikult Nigula vald, kasutatavalt teelt puudub, Kokre küla kinnistu kuju piklik, kuid kompaktne, kasvukoha tüüp-angervaksa/sinilille Maatulundusmaa, koosneb kahest katastriüksusest, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa, Lääne teostatud lageraie, maakond, juurdepääs avalikult 9 Lääne- 02.2023 4,6895 11 940 2546 kasutatavalt teelt ühele Nigula vald, katastriüksusele puudub, Vidruka küla teine avaliku tee ääres, katastriüksused pikliku kujuga, kuid kompaktsed, kasvukoha tüüp-angervaksa 100% maatulundusmaa, mis valdavas osas metsamaa, valdavalt lageraie, Rapla väiksemas osas jäetud mets maakond, 10 05.2022 3,96 13 143 3344 kasvama + seemnepuud, Rapla vald, kasvukoha tüüp valdavalt Loe küla angervaksa, väiksemas osas tarna-angervaksa, ligipääs naaberpõllu äärest *tehingute hinnad ei sisaldanud käibemaksu Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas 4 HINDAMINE 4.1 Vara parim kasutus Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). 25 Eksperthinnang nr. 0219-24 Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ning tegelikku kasutust, füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev kasutus metsamaana. Muud kasutused on hindaja hinnangul vähe tõenäolised. Äralõike puhul on tegemist pikliku maa-alaga, mis asub valdavalt teekaitsevööndis. Tulenevalt äralõike suurusest, kujust ja paiknemisest, ei vasta äralõige turul vabalt kaubeldavate kinnisasjade kriteeriumitele, mistõttu muud kasutust kui praegune kasutus äralõikel väärtuse kuupäeva seisuga ei ole. 4.2 Hindamismeetodi valik Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist. Hinnatava vara turuväärtuse hindamisel kasutame võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste varade hindamisel). Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul hinnatakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud KAHOS § 12 lõikest 4, EVS875-12 punktist 6.3.4 ja punktist 6.7.2. KAHOS § 12 lõikest 4: Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest EVS875-12 punkt 6.7.2: Kui äralõige puudutab ainult kinnisasja hoonestamata osa, antakse hinnang üksnes maale ilma hoonestuseta, seda nii kinnisasja kui terviku, aga ka äralõike väärtuse kohta. Olukorras, kus äralõige puudutab hoonestatud kinnisasja hoonestamata osa, peab hindaja veenduma, et äralõike väärtus iseloomustab piisava adekvaatsusega kinnisasja hoonestatud osa väärtuse vähenemist. Kuna hindaja hinnangul on äralõige eraldiseisvana pigem vähe likviidne, siis oleme hindamisel lähtunud EVS875-12 punktist 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse. Hindamiskäigu kirjeldus: 1. Hindame kinnistu kui terviku (kasvava metsata metsama) turuväärtuse ühikhinna (tulenevalt asjaoust, et äralõige ei ole eraldiseisvalt võõrandatav) 2. Hindame äralõike hariliku väärtuse 3. Hindame saamata jäävad tulud ja kaasnevad kahjud 4. Hindame hüvitamisele kuuluva summa liites äralõike hariliku väärtuse, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud 26 Eksperthinnang nr. 0219-24 4.3 Kinnistu turuväärtuse hindamine (kasvava metsata metsamaa) Võrdluseks valitud varad2 1, 2, 3 ja 4, mis sobivad eelkõige ajaliselt ja teada oleva info poolest. Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud ilma käibemaksuta sisendeid Võrdlusühik Hektari hind, sest sarnaste maade sektoris kaubeldakse hektari hinna alusel. Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust. Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus: Ajaline kohandus Alates 2023. aasta augustist kuni väärtuse kuupäevani ei ole me antud turusektoris hindade muutusi täheldanud Asukoha kohandus Metsa aluste maade puhul on makro asukoht vähem tähtis, kuid huvi tuntakse enam linnade lähistel asuvate või suurte metsamassiivide vahel asuvate lankide vastu. Ligipääs Metsamajandamise kontekstis on oluline kinnistule juurdepääsu olemasolu teelt (vähem oluline on asjaolu, kas tee on avalik või mitte, kuid eelistatum on ligipääs avalikult teelt). Vähem hinnatud on kinnistud, milleni puudub ligipääsutee ning metsa majandamise tarbeks on vajalik läbida mitmeid naaberkinnistuid ja saada erinvaid nõusolekuid. Samuti tuleb arvestada, et piirnemine põhimaanteega tihtilugu ei taga ligipääsu kinnistuni (näiteks kui puudub mahasõit ja kinnistu piirneb kraaviga võib see tähendada, et metsamaterjali ladustamine maantee läheduses ja selle äravedu maanteepoolse osa kaudu ei ole võimalik ning läheneda tuleb siiski läbi naaberkinnistute). Kinnistu pindala Lageraielankide puhul, mida ostetakse metsastamise eesmärgil, mastaabiefekti turul üldjoontes ei rakendu. Kuju Kompaktse kujuga kinnistud on enam hinnatud Kasvukoha tüüp ja Viljakama mulla ja kõrgema boniteediga kasvukohatüübid on enam boniteet hinnatud (head kasvukohatüübid on näiteks naadi, jänesekapsa, mustika, angervaksa jt ning vähem hinnatud kasvukohatüübid raba, osja, siirdesoo vms on üldiselt seotud liigniiskete piirkondadega. Lisaks on enim hinnatud boniteediklass Ia, Ib ja I ning kõige vähem hinnatud boniteediklass on V) Teostatud raied Turuväärtuselt on kõrgemad kinnistud, kus osa metsast on kasvama jäetud, mõju sõltub alles jäänud kasvava metsa osakaalust ja kvaliteedist. Muid parameetreid ei ole kohandatud, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne või erinevuse mõju harilikule väärtusele/turuväärtusele on marginaalne. 2 Müügitehingute tabel, p.3.7. 27 Eksperthinnang nr. 0219-24 Kohandustabel: HINNATAV Võrreldavad varad VARA 1 2 3 4 Hindamisel lähtuti Tehinguhind: 11 900 € 16 111 € 23 100 € 22 000 € hektari hinnast Hektari hind: 2 543 € 3 128 € 2 866 € 4 949 € Tehingu aeg: sept.23 veebr.24 dets.23 aug.23 03.2024 Ajaldamine: 0% 0% 0% 0% Ajaldatud hind: 2 543 € 3 128 € 2 866 € 4 949 € Lääne maakond, Pärnu maakond, Järva maakond, Rapla maakond, Harju maakond, Rae Asukoht: Lääne-Nigula vald, Põhja-Pärnumaa Järva vald, Märjamaa vald, vald, Vaidasoo küla Piirsalu küla vald, Lehu küla Reinavere küla Päärdu küla Kohandus 0% 0% 0% 0% Paikneb Tallinn- juurdepääs juurdepääs Pärnu-Ikla ääres, juurdepääs avalikult juurdepääs avalikult avalikult avalikult kuid mahasõit kasutatavalt teelt kasutatavalt teelt kasutatavalt teelt kasutatavalt teelt puudub, puudub, paikneb puudub, võimalik läbi puudub võimalik puudub võimalik Juurdepääs: tõenäoliselt teiste metsaga naaberkinnistutel läbi läbi võimalik ligipääs kaetud kinnistute paikneva tee, naaberkinnistute, naaberkinnistute, metsa vahel ligipääsetavus parem ligipääsetavus ligipääsetavus majandamiseks võrreldav võrreldav läbi riigi omandis Kohandus 0% -5% 0% 0% oleva kinnistu Pindaala (ha) 4,68 5,15 8,06 4,4455 2,72 Kohandus 0% 0% 0% 0% koosneb kahest eraldiseisvast Kuju kompaktne kompaktne kompaktne katastriüksusest, kompaktne mis mõlemad on kompaktsed Kohandus 0% 0% 0% 0% kasvukoha tüüp osja ja sinilille, naadi, väheses osas valdavalt boniteediklass jänesekapsa- angervaksa, valdavalt II Kasvukoha tüüp ja sinilille, angervaksa, kõdusoo, jänesekapsa- väiksemas osas boniteet boniteediklass I boniteediklass II boniteediklass mustika, IV, kehvem valdavalt I ja II, boniteediklass II kasvukohatüüp ja väiksemas osas III boniteet Kohandus 0% 0% 20% -10% valdavas osas lageraie, 15-20% teostatud lageraie, ulatuses jäänud Teostatud raied eelduslikult lageraie kuid ca 10-15% lageraie mets (noorendik) lageraie ulatuses jäänud mets kasvama kasvama Kohandus 0% -10% -15% 0% Summaarne 0% -15% 5% -10% kohandus: Kohandatud hektari 2 543 € 2 659 € 3 009 € 4 454 € hind: Kohanduste absoluutväärtuste 0% 15% 35% 10% summa Osakaal lõpphinnas: 100% 30% 25% 20% 25% Kaalutud hektari 3 143 € 763 € 665 € 602 € 1 113 € hind, (€): Hariliku väärtuse/turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Kinnistu turuväärtuse ühikhinnaks hindame 3143 €/ha ehk 0,3143 €/m² ning kinnistu kui terviku turuväärtuseks hindame: 3143 €/ha * 2,72 ha ≈ 8549 €. Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu. 28 Eksperthinnang nr. 0219-24 4.4 Äralõike ja sellel paikneva kasvava metsa hariliku ja hüvitusväärtuse hindamine 1) Metsamaa väärtuse hindamine (ilma kasvava metsata) KAHOS § 12 lõige 4 Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Äralõige ei ole vabal turul eraldi kaubeldav (eelkõige oma suuruse tõttu), mistõttu pole võimalik hinnata äralõike turuväärtust. Kinnistu kui terviku väärtuse vähenemise hindamise üheks võimaluseks on kinnistu kui terviku väärtuse hindamine enne äralõike teostamist ja peale äralõike teostamist ning tulemuste vahe võiks anda infot väärtuse vähenemise kohta. Kahjuks ei ole suurematest kinnistutest teostatavate väikemate äralõigete korral vastav metoodika tihtilugu rakendatav. Seega oleme lähtunud EVS875-12 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse. Seega antakse sarnastel puhkudel hinnang äralõike harilikule väärtusele (definitsioon esitatud hinnangus lk 4) jälgides maksimaalselt turuväärtuse hindamise põhimõtteid ja nõudeid. Antud juhul on äralõike harilik väärtus (kasvava metsata) tuletatud kinnisasja (kasvava metsata) turuväärtusest ühikuväärtuse 3143 €/ha ehk 0,3143 €/m² kaudu. Seega oleme äralõike hariliku väärtuse (ilma kasvava metsata) hinnanud järgnevalt: 0,3143 €/m² * 956 m² ≈ 300 €. Hindaja hinnangul iseloomustab äralõike harilik väärtus (ilma kasvava metsata) piisava adekvaatsusega kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemist (ilma kasvava metsata). 2) Äralõikel paikneva kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse hindamine Äralõikel paikneva kasvava metsa hüvitusväärtusele on allhanke korras metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutused Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ 29 Eksperthinnang nr. 0219-24 Kuna äralõike aluse kasvava metsata maa väärtuse on hindaja hinnanud võrdlusmeetodil, siis täiendavalt oleme kasvava metsa hindamisel lähtunud Metsakorralduse OÜ poolt koostatud arvutustest, mille järgselt: • kasvava metsa harilik väärtus: ≈ 43 € • kasvava metsa hüvitusväärtus: ≈ 276 € Seega on hindaja hinnangul äralõike harlikuks väärtuseks kokku 300 € + 43 € = 343 € ehk 0,36 €/m². Saamata jääva tuluna on käsitletav kasvava metsa hüvitusväärtuse ja hariliku väärtuse vahe ehk 233 €. 30 Eksperthinnang nr. 0219-24 4.5 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule KAHOS § 12 lg 3 Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Analüüs: Äralõige teostatakse kinnistu läänepoolsest osast, mis piirneb Tallinna-Pärnu-Ikla põhimaanteega, kusjuures äralõige ei jaga ega poolita kinnistut erinvateks osadeks. Äralõike teostamise tulemusel väheneb kinnistu pindala 3,51% ning see ei oma mõju alles jääva kinnistu osa ühikväärtusele. Seoses äralõike teostamisega ning sõidutee laiendamisega, nihkub mõnevõrra edasi ka avalikult kasutatava tee kaitsevöönd. Arvestades äralõike suurust ja paiknemist, siis äralõike teostamisega ei kaasne olulist negatiivset mõju alles jääva kinnistu funktsionaalsusele ega ka kasutamisele (ligipääs jääb sarnaseks, mõnevõrra halveneb ladustamisplatsi loomise võimalus). 4.6 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine Kinnistu omaniku esindaja Andre Kaareste kiri e-maili teel 20.02.2024 seoses kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tuludega: „Joonisel kujutatud metsakatastri osa liigub puudekasvatusest LÕPLIKULT välja, nii et puidutööstusele toorme kasvatus ja varumine seal katkeb igaveseks. Alles jäävale metsakatastri osale metsavarumise masinatega juurdepääs jääb sarnaseks senisega. Varutud metsamaterjali laadimiseks ajutise laoplatsi loomise vabadus halveneb, mnt rangema kaitsevööndi tingimuste tõttu (mahapöörete külgnähtavuse nõuded, teehoiukraavid, ulukipiirded jms)“ Hindaja on analüüsinud olukorda ja kinnistu omaniku väiteid, teostanud kohapealse paikvaatluse ning on seisukohal, et oluline negatiivne mõju lisaks äralõike aluse maa ja sellel kasvava metsa väärtusele puudub. Seega eelnevast tulenevalt ei teki hindaja hinnangul täiendavaid kahjusid ega saamata jäävaid tulusid (kasvava metsaga seotud saamata jäävaid tuleviku tulusid on arvestatud metsa hindaja poolt kasvava metsa hüvitusväärtuse arvutamisel ning see on välja toodud punktis 4.4). 4.7 Hüvitusväärtuse hindamine Hindame hüvitamisele kuuluva summa liites äralõike hariliku väärtuse, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud. Äralõike harlik väärtus: 343 €. Kaasnevad kahjud: puuduvad Saamata jäävad tulud: 233 € 343 € + 233 € = 576 € ≈ 580 € (viissada kaheksakümmend eurot) ehk 0,61 €/m² äralõike pindala kohta. Vastavalt KAHOS § 11 lg 6 Tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Hinnatud hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu. Hinnatud tulemus on keskmine või keskmisest mõnevõrra madalam ±20%. 31 Eksperthinnang nr. 0219-24 LISA 1 FOTOD 32 Eksperthinnang nr. 0219-24 Aerofoto: Allikas: https://fotoladu.maaamet.ee/ (Pildistuse aeg: 2023-05-19) 33 Eksperthinnang nr. 0219-24 LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE 34 Eksperthinnang nr. 0219-24 LISA 3 KINNISASJA HÜVITUSVÄÄRTUSE HINDAMISE TABEL Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju Hüvitusväärtus=turuväärtus Jah (äralõike aluse maa osas) Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei Kaasnevad kahjud: 1. Ehitise likvideerimine või Ei kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine 2. Detailplaneeringu Ei elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine 3. Metsa, muu taimestiku ja Ei Kasvavat metsa on arvesse istanduse hävimine võetud äralõike hariliku väärtuse arvutamisel, mistõttu seda pole arvestatud kaasneva kahjuna. 4. Kinnisasjalt avalikult Ei kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine 5. Muu kahju Ei Saamata jääv tulu: 1. Tegutseva ettevõtte Ei tegevuse peatamine 2. Piiratud asjaõiguse või Ei rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu 3. Muu tulu Jah Kasvava metsaga seonduv saamata jääv tulu. Vt punkt 4.4 35 Eksperthinnang nr. 0219-24 LISA 4 KASVAVA METSA VÄÄRTUSE JA HÜVITUSVÄÄRTUSE ARVUTUSED Kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutused on teostanud allhanke korras Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ ning see on lisatud eraldi failina digikonteinerisse. 36 Eksperthinnang nr. 0219-24 LISA 5 MULLASTIKUNÄITAJATE TÄPSEM SELGITUS Maa-ameti mullastiku kaardi legend: 37 Eksperthinnang nr. 0219-24  38 Eksperthinnang nr. 0219-24 A- HEAD PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD AGRORÜHM SIFER BONITEET LÕIMIS MULDADE ISELOOMUSTUS Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse A21 LP, LP(g) 48-60 sl, ls, sl/ls tunnustega kahkjad keskmise raskusega mullad Ko;Kor; sl; sl/ls; ls Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse A22 Ko(g); 41-50 tunnustega leostunud ja leetjad Kor(g) keskmise raskusega mullad KI; KI(g) Kuivendatud keskmise raskusega A41 Kg, Kog, 41-50 sl, ls, sl/ls gleistunud kamarmullad. Korg, KIg A42 LPg 48-60 sl, ls, sl/ls Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad mullad B- KESKMISED PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD B51 Kg, Kog, sl, ls, sl/ls, Kuivendamata gleistunud keskmise Korg, Gk, 38-45 s raskusega ja rasked kamarmullad, Go, Gor, rahuldavalt kuivendatud keskmise Gkr raskusega ja rasked kamargleimullad C- ROHUMAATÜÜBILISED HARITAVAD MAAD C6 Go, M`, 21-38 Kõik Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi M´´; M``` lõimised lagunenud turvasmullad Lõimised: Kivisus: ls – liivsavi II 1 v1o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm sl – saviliiv II 1 v1o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm s – savi II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa 39 Eksperthinnang nr. 0219-24 VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE • Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. • Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. • Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. • Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana. • Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. • Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Taavo Vainomaa Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838 40 Eksperthinnang nr. 0219-24  KATASTRIÜKSUSE ANDMED Positsiooni number: 271 Katastriüksuse tunnus: 88402:001:0316 Katastriüksuse lähiaadress: Uuelepiku Omandi liik: Eraomand 273 Maaüksuse pindala (ha/m2): 2.72 ha 2 Äralõige 1 (m ): 956 Äralõige 2 (m2): 268 Kogujatee ja puhkekoha Kinnistul kavandatud 271 rajamine. 1+14.68 1+04.01 Aeglustusraja tegevuste kirjeldus: kiirus 120 km/h Täisosa 180m (rambi kiirus 40 Kaldosa 95m. km/h) R=25.09 L=31.20 R=* L=10.67 R=* L=10.67 0+75 PK1+14,68 0+50 956m2 5 0+2 a I Tüüp d 1+15 wc 1+00 Perspektivne e b müravalli maa-a pr la INFO pr 0+25 0 72.81 =31.2 0+ 0+00 .09 L 1 R=25 0 L=62.8 05+00 PK784+00 PK785+00 PK782+00 PK783+00 0+10.00 0+00.00 .0 R=50 0+7 1:1,5 +50 +50 +50 +50 1:2 R=50.00 L=62.81 1:2 1:4 R=* L=10.00 R=* L=10.00 0+ PK0+00,00 50 1:2 0+75 1:1,5 1:4 1:2 50 0+ 1:4 272 270 1:2 0+25 0+00 1:4 K2 K2 K2 269 K2 K2 K2 K2 7+25 7+50 7+75 8+00 8+25 8+50 8+75 9+00 9+25 9+50 9+75 10+00 10+25 7+00 Tingmärgid 6+75 6+50 Katastriüksuse/kinnistu piir Projekteeritud ulukitara Projekteeritud teekaitsevöönd R=700.00 L=272.01 R=* L=523.91 Projekteeritud teemaa piiri (põhiteel 50m, ülejäänud teedel 30m) Projekteeritud sõidutee asfaltbetoonkate (tüüp 1) Projekteeritud tee telg Projekteeritud sõidutee asfaltbetoonkate (tüüp 2/3) Projekteeritud asfaltkatte serv 7+67.26 Projekteeritud sõidutee/ristmiku/rambi asfaltbetoonkate (tüüp 4/5) Projekteeritud tugipeenra serv Projekteeritud kogujatee tolmuvaba Projekteeritud sõidutee äärekivi (h = 0 cm) kate/mahasõidu asfaltbetoonkate (tüüp 6/7) TELLIJA Projekteeritud kruuskate (tüüp 7.1/9) Projekteeritud mürasein MAANTEEAMET OBJEKT Projekteeritud jalgtee asfaltbetoonkate Projekteeritud sõidutee tänavavalgusti mastil RIIGITEE NR 4 TALLINN-PÄRNU-IKLA (E67) KM 62,2 - 78,8 (tüüp 8/10) Projekteeritud betoonkivisillutis (tüüp 12 / Projekteeritud jalgtee tänavavalgusti mastil Selektor Projekt OÜ reg kood 12503887 MTR reg. nr : EEP003348 TEL002841 PÄÄDEVA-KONUVERE LÕIGU I KLASSI MAANTEE EHITUSPROJEKT klompkivikate (tüüp 11) Pärnu mnt 186, Tallinn, 11314 LÕIK Projekteeritud metsa ja võsa raadamine Likvideeritav objekt Tel 56 565 000, [email protected] KM 62,2 - 78,8 PROJEKTEERIJA ALLKIRI KUUPÄEV JOONISE NIMETUS Projekteeritud nõlv R. Mäe 16.04.2024 Krundijaotuskava Uuelepiku Projekteeritud äralõige (TRAM / KOV) 1 Kinnistu positsiooni number VASTUTAV PROJEKTEERIJA ALLKIRI E. Potisepp KUUPÄEV 16.04.2024 PROJ NR JOONISE NR PROJ ETAPP MÕÕTKAVA REV PROJEKTIJUHT ALLKIRI KUUPÄEV Projekteeritud truup (voolu suunaga) R. Mäe 16.04.2024 P20014 KJ-271 Eelprojekt 1:1000 0  Tornator Eesti OÜ [email protected] Lõõtsa tn 5 Meie 24.04.2024 nr 8-3/23-041/1929-2 11415, Tallinn, Harju maakond Pakkumine kinnisasjast maaeralduse omandamiseks Transpordiamet esitas Teile 05.02.2024 kirjaga nr 8-3/23-041/1929-1 teate kinnisasja omandamise menetluse alustamisest. Teates nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu omandada Teile kuuluvast kinnistust, registriosa numbriga 2706237 , koosseisus olevast Uuelepiku kinnisasjast (koha aadressiga Rapla maakond, Märjamaa vald, Päärdu küla, katastritunnus 88402:001:0316, pindalaga 2,72 ha), äralõige ligikaudse pindalaga 4108 m2, eelprojekti alusel. Põhiprojekti koostamisel selgus, et müravalli rajamine on ebaproportsionaalselt kulukas meede, mille tõhusus metsise asurkonna kaitse seisukohalt on madal ning tuginedes hinnangule, on Transpordiamet otsustanud Päädeva-Konuvere lõigu projektis loobuda Kilgi soo metsise asurkonna kaitseks kavandatud müratõkkevalli väljaehitamisest. Kuna müratõkkevalli rajamine ei ole täiendava hinnangu kohaselt vajalik, muutuvad ka eelprojektis kavandatud äralõigete suurused. Uuelepiku uus äralõige ligikaudse pindalaga on 956 m2, lõikepiir on määratud ulukitara taha, tarast 1m kaugusele. OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruandes nr 0219-24 on lähtutud juba uuest lõikest ning leitud läbi katastriüksuse pinnaühiku väärtuse ja saamata jääva tulu, äralõikele hüvitusväärtus, milleks on 0,61 eurot/m2. Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20% tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk. Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõige Teile kuuluvast kinnisasjast, tasudes, Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee Registrikood 70001490 kinnisasja eest vastavalt OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruandele nr 0219-24, ümardatud KAHOS § 11 lg 6 kohaselt, järgnevalt: maa eest makstav tasu – 580 eurot. Kuna äralõike eest makstav tasu sõltub ruutmeetri hinnast, siis täpne maksumus selgub pärast mõõdistustööd. motivatsioonitasu – 1466 eurot; Kokku 2046 eurot. Lisaks täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 176 eurot igale omanikule. Tasu maksmine toimub notaris sõlmitud lepingu alusel. Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev pakkumine, misjärel asume läbi rääkima. Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule. Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 14 päeva jooksul teate kätte saamisest. Menetluse läbiviija kontaktid: Lembit Tuimets, telefon 501 8463, [email protected]. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Lembit Tuimets maade projektijuht Lisa: 1. Hinnang 2. Uus krundijaotusplaan Lembit Tuimets 5018463, [email protected] 2 (2)