Pakkumus Kuusepõllu ja Kuuse katastriüksustest äralõigete omandamiseks_Metsagrupp

Projekteeritud vasekaabel/ kaablid Proj. optika asenduskaabel/ kaablid 002-19 118+60 POS63b 517 m POS63b 2 141 m 2 171+40 171+20 171+00 170+80 170+60 170+40 170+20 170+00 169+80 169+60 169+40 169+20 169+00 168+80 168+60 0 168+40 3.50 0 43.5 0 168+20 43.6 0 0 43.60 43.7 0 .0 43.70 0 .0 168+00 43.80 43.90 R5 R5 44.00 43.80 43.60 43.70 44.10 44.20 43.9 43.8 167+80 0 43.9 0 44.0 44.30 0 0 44.1 0 44.20 44.0 8.00 43.5 44.30 44.30 167+6 0 0 44.20 0 .0 44.1 0 44.00 44.30 .00 43.4 0 43.9 R5 1.00 44.20 44.10 R5 44.00 44.10 43.30 43.90 4 44.00 43.80 3.90 8.00 43.20 4.50 43.10 43.00 44.00 42.90 43.70 43.90 42.80 43.90 42.70 42.60 43.80 43.80 42.50 42.40 43.70 42.30 42.2 42.10 42.000  Projekteeritud vasekaabel/ kaablid Proj. optika asenduskaabel/ kaablid 002-19 118+60 POS63a 341 m 2 171+40 171+20 171+00 170+80 170+60 170+40 170+20 170+00 169+80 169+60 169+40 169+20 169+00 168+80 168+60 168+40 3.50 0 43.5 0 168+20 43.6 0 0 43.60 43.7 0 .0 43.70 0 .0 168+00 43.80 43.90 R5 R5 44.00 43.80 43.60 43.70 44.10 44.20 43.9 43.8 167+80 0 43.9 0 44.0 44.30 0 0 44.1 0 44.20 44.0 8.00 43.5 44.30 44.30 0 0 44.20 0 .0 44.1 0 44.00 44.30 .00 43.4 0 43.9 R5 1.00 44.20 44.10 R5 44.00 44.10 43.30 43.90 4 44.00 43.80 3.90 8.00 43.20 4.50 43.10 43.00 44.00 42.90 43.70 43.90 42.80 43.90 42.70 42.60 43.80 43.80 42.50 42.40 43.70 42.30 42.2 42.10 42.000  Eksperthinnang nr 2043-20 Vara: Hoonestatud kinnistu (registriosa nr. 6335502) Aadress: Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu ja Kuuse Väärtuse kuupäev: 30.10.2020 Väärtused vastavalt: 1) Kuusepõllu mü turuväärtus 42 841 €, s.o 0,43 €/m2 2) Kuusepõllu mü äralõike hüvitusväärtus 281 €, s.o 0,43 €/m2 3) Kuuse mü turuväärtus (parendusteta) 32 100 €, s.o 1,60 €/m2 4) Kuuse mü äralõike hüvitusväärtus 546 €, s.o 1,60 €/m2 Eeldused: Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Koostaja: Roomand Saar Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5 Kutsetunnistus nr. 139663 Kinnitaja: Toomas Vaks Hindamisvaldkonna juht Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 127183 Maa hindaja tegevuslitsents 117 Ma-mh Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tallinn, Pärnu mnt. 130, tel: +372 646 4035, faks: +372 646 4038 | Pärnu, Pikk 11, tel: +372 443 1154 Narva, Tallinna mnt. 19c, tel: +372 356 6411 | Tartu, Riia 4, tel: +372 742 3100 | Viljandi, Tallinna tn. 6, tel: +372 433 4411 Kuressaare, Kauba tn. 5, tel: +372 4536 433 | Hiiumaa esindus, tel: +372 527 9992 | Elva, Pikk 2, tel: +372 555 12345  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Sisukord KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................................. 3 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid ...................................................................................................... 4 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ................................................................................................................... 4 1.2. Hindamise alused ning eksperthinnangu avaldamine .......................................................................................... 4 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ..................................................................... 4 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus .............................................................................................. 5 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ............................................................................ 5 2.2. Hinnatava vara ülevaatus ..................................................................................................................................... 5 3. Hinnatava vara kirjeldus ....................................................................................................................................... 5 3.1. Asukoht ................................................................................................................................................................ 5 3.2. Omandisuhted ...................................................................................................................................................... 6 3.3. Maakasutus .......................................................................................................................................................... 7 3.4. Äralõiked ............................................................................................................................................................ 10 3.5. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele ja kvaliteediklassile ................................................................. 11 4. Turuülevaade ..................................................................................................................................................... 12 4.1. Majandusülevaade ............................................................................................................................................. 12 4.2. Maatulundusmaade turuülevaade (2019 aasta seisuga) ................................................................................... 13 4.3. Harjumaa hoonestamata elamumaade turuülevaade (2020 I poolaasta seisuga) ............................................. 15 4.3.1. Müügitehingud ........................................................................................................................................... 19 4.3.2. Elamupotentsiaaliga maatulundusmaad .................................................................................................... 19 4.3.3. Turustatavuse analüüs ................................................................................................................................ 20 4.3.4. Pakkumine .................................................................................................................................................. 20 5. Hindamine .......................................................................................................................................................... 21 5.1. Parim kasutus ..................................................................................................................................................... 21 5.2. Hindamise metoodiline alus, põhimõtted ja hüvitamise lähtekohad ................................................................ 22 5.3. Turuväärtuste hindamine ................................................................................................................................... 23 5.3.1. Kuusepõllu maaüksuse turuväärtus ........................................................................................................... 23 5.3.2. Kuuse maaüksuse turuväärtus.................................................................................................................... 26 5.3.3. Äralõigete hüvitusväärtused....................................................................................................................... 28 6. Hindamistulemus ............................................................................................................................................... 28 Lisa 1. Fotod ........................................................................................................................................................... 29 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ........................................................................................................................... 30 Lisa 3. Mullastiku näitajate selgitus ........................................................................................................................ 34 Lisa 4. Kinnistu kasutuskorra kokkulepe ................................................................................................................. 35 Vastavuskinnitus standardi nõuetele: .................................................................................................................... 38 2 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestatud kinnistu (registriosa nr. 6335502) Aadress Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu ja Kuuse Omanikud Osaühing Metsagrupp (registrikood 10044866) 1002/1202 kaasomandist Ühisomanikud Priit Sinik (isikukood 38304040228), Margit Sinik (isikukood 47905280279) 200/1202 kaasomandist Katastritunnused 65101:001:0555 ja 65101:001:0556 Omandivorm Kinnistu Kinnistu pindala 10,04 ha (Kuusepõllu) ja 2,01 ha (Kuuse) Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Hoonestus Kuuse maaüksusel paiknevad taluhooned Äralõikete pindalad 658 m2 (Kuusepõllu) ja 341 m2 (Kuuse) Äralõikete hoonestus Puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Hüvitusväärtuse hindamine esitamiseks Maanteeametile Ülevaatuse kuupäev 30.10.2020 Väärtuse kuupäev 30.10.2020 Hindamisaruande kuupäev 20.11.2020 Tellija Maanteeamet Tellimusleping Töövõtuleping nr. TÖÖVÕTULEPING nr 12-1/20/48664-4 (30.10.2020). Riigihange „Kirjalike hindamisaruannete koostamine riigitee 11310 Aruvalla-Jägala km 11,60- 17,80 Perila-Tõhelgi lõikudel kinnisasjade hariliku väärtuse (turuväärtuse) kohta kinnisasjade vahetamise eesmärgil“ Hindamise eeldused Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Hinnang likviidsusele Kinnistul keskpärane, müügiperiood kuni 9 kuud. Äralõigetel likviidsus puudub. Hindamistulemuse täpsus Keskmisest madalam, ±20% Käibemaks Turuväärtus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID Tulenevalt hinnatava vara olemusest ning hindamise eesmärgist ei ole tegemist turupõhise käsitlusega ning seetõttu pole käesolev hindamisaruanne sobilik esitamiseks krediidiasutustele tagatisvara hinnanguna. HINDAMISTULEMUS Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu ja Kuuse asuva kinnistu (reg.nr 6335502) väärtused vastavalt: 1) Kuusepõllu mü turuväärtus 42 841 €, s.o 0,43 €/m2 2) Kuusepõllu mü äralõike hüvitusväärtus 281 €, s.o 0,43 €/m2 3) Kuuse mü turuväärtus (parendusteta) 32 100 €, s.o 1,60 €/m2 4) Kuuse mü äralõike hüvitusväärtus 546 €, s.o 1,60 €/m2. Koostaja: Roomand Saar Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5 Kutsetunnistus nr. 139663 /allkirjastatud digitaalselt/ Kinnitaja: Toomas Vaks Hindamisvaldkonna juht Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 127183 Maa hindaja tegevuslitsents 117 Ma-mh Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige /allkirjastatud digitaalselt/ 3 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk Aadress Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu ja Kuuse Registriosa nr 6335502 Katastritunnused 65101:001:0555 ja 65101:001:0556 Vara liik Maatulundusmaa (hoonestatud) Hindamise eesmärk Hüvitusväärtuse hindamine vastavalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusele (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13, 14 ja 20 sätestatule. Väärtuse liik Hüvitusväärtus 1.2. Hindamise alused ning eksperthinnangu avaldamine Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hüvitusväärtus (compensation) on seotud kahjude hüvitamisega omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, siis tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtuse liigil, mis kahju suurust kõige paremini iseloomustab. Eriotstarbeline vara on vara, mille kasutus selle erilise iseloomu tõttu piirneb mingi konkreetset liiki kasutusalaga või kasutajatega ning mida väga harva, kui üldse müüakse vabal turul, v.a. juhul, kui toimub vara asustava ettevõtte müük (EVS 875-2). Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p.3.1.11.). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.5.). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p.3.2.4.). Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1:2015, p.3.2.2.). Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4:2015 punkt 7.4.5.) Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6). 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud 4 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. (EVS 875-13, p. 9.2.5). 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon Hindamist puudutavad algandmed on saadud järgmistest allikatest: Allikas Kuupäev Tellija kirjalikud selgitused tellimuskirjas 30.10.2020 Kohapealne ülevaatus 30.10.2020 Maa-ameti maaregister 07.11.2020 PRIA register 07.11.2020 Raasiku valla üldplaneering (otsus nr 24, kehtestatud 20. mai 2020) 07.11.2020 Domus Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 07.11.2020 Kinnistusraamatu registriosa väljavõte 02.11.2020 Allhankeid ei kasutatud 2.2. Hinnatava vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 30.10.2020 Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Roomand Saar Ülevaatuse juures viibinud Ülevaatus on teostatud iseseisvalt isikud Ülevaatuse ulatus Kogu hinnatavate äralõigete ulatuses Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud, samuti ei ole hindajale looduses äralõike piire ette näidatud. Ülevaatus ei olnud täielik, kuna hindamise Ülevaatuse põhjalikkus lähteülesandest tulenevalt hooneid ei hinnata ja sellest tulenevalt ei tehtud ka hoonete ülevaatust. Seetõttu puudutas ülevaatus üksnes maad. 3. Hinnatava vara kirjeldus 3.1. Asukoht Makroasukoht Paiknemine Vara asub Harju maakonnas Raasiku vallas Tõhelgi külas hajaasustusega piirkonnas, Raasiku alevikust ca 5 km kaugusel, Aruvalla-Jägala tee ääres 5 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Mikroasukoht Iseloomustus Hinnatav vara paikneb hõredamalt hoonestatud piirkonnas, kus üksikud eramud abihoonetega, ümbruses on valdavalt hajaasustusele omane põllumaa vaheldumas metsatukkadega. Läheduses Peningi küla. Konkureerivad turupiirkonnad Sarnased hajaasustusega piirkonnad Harju maakonna äärealadel Haljastus Haritud põllumaad ning isetekkeline looduslik haljastus Juurdepääs Avalikult, asfaltkattega Aruvalla-Jägala tee teelt Müra ja õhusaaste Keskmine, sest vara jääb keskmise liikluskoormusega tee mõjualasse Kaugused Lasteaed Kool Kauplus Ühistransport Raasiku alevik 5 Raasiku alevik 5 Raasiku alevik 5 Läheduses km km km 3.2. Omandisuhted Registriosa number 6335502 Omandivorm Kinnisasi Omanik Osaühing Metsagrupp (registrikood 10044866) 1002/1202 kaasomandist Ühisomanikud Priit Sinik (isikukood 38304040228), Margit Sinik (isikukood 47905280279) 200/1202 kaasomandist Kanded registriosa III jaos 2. Märkus kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta. Valdamise ja kasutamise korra kokkulepe vastavalt 23.04.2014 lepingu punktidele kolm üks (3.1.) kuni kolm viis (3.5.) ja lepingu lisaks olevale plaanile. Kasutuskord reguleerib kaasomanike vahelist maakasutust selliselt, et ühisomanikele Priit ja Margit Sinik’ule kulub Kuuse maaüksuse ainukasutus, mis on erldiiseisev katastrüksus ja millest oleks võimalik notariaalse tehinguga eraldi kinnistu moodustada. Vaata lisa 4 kasutuskorra plaani ja väljavõtet. Turu- ja hüvitusväärtust ei mõjuta. 3. Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Tegemist maakaabel või õhuliini kasutusõigusega, turu- ja hüvitusväärtust ei mõjuta. 6 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Kanded registriosa IV jaos 1. Hüpoteek summas 25 000,00 eurot Margit Sinik (isikukood 47905280279), Priit Sinik (isikukood 38304040228) kuuluvale mõttelisele osale Natalia Mehisto (isikukood 46306122232) kasuks. 2. Hüpoteek summas 1 165 000,00 eurot Osaühing Metsagrupp (registrikood 10044866) kuuluvale mõttelisele osale OP Corporate Bank plc (registrikood 0199920-7) kasuks. 3. Hüpoteek summas 2 000 000,00 eurot Osaühing Metsagrupp (registrikood 10044866) kuuluvale mõttelisele osale OP Corporate Bank plc (registrikood 0199920-7) kasuks. Turu- ja hüvitusväärtuse hindamisel hüpoteekidega ei ole arvestatud. Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused Elektriliini kitsendused mõjutavad vara hüvitusväärtust, kuna kõrgepingeliinid, so. postid mõjutavad haritava maa hinda ja selle asjaoluga on hindajad arvestanud Üürilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad Muud olulised väärtust Hindajale teadaolevalt puuduvad mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud 3.3. Maakasutus Katastritunnused 65101:001:0555 (Kuusepõllu) ja 65101:001:0556 (Kuuse) 7 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Ortofoto Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Pindala 10,04 ha Kuusepõllu ja 2,01 ha Kuuse Kuju, reljeef Ebakorrapärase kujuga, kuue nurgapunktiga, reljeef tasane. Maatükki läbib kõrgepingeliin ja maatüki keskel on saarekesed puudega. Kuuse katastriüksus paikneb Kuusepõllu maatüki sees, korrapärase ristkülikuna Kuusepõllu kõlvikute koosseis Haritav maa 9,32 ha Looduslik rohumaa 0,12 ha Muu maa 0,6 ha PRIA toetuskõlbulik maa Kuusepõllu maaüksus on PRIA toetuskõlbulik 82% ulatuses, so 8,28 ha Kuuse kõlvikute koosseis Haritav maa 1,35 ha Looduslik rohumaa 0,2 ha Õuemaa 0,41 ha Muu maa 0,05 ha Kuusepõllu põllumaa info Haritava maa osakaal (9,32 ha) 92%. PRIA-s registreeritud osaliselt põllumaana (8,28) ha põllukultuuride maana. 8 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Hooned ja rajatised Kinnistul on taluhooned (elamu ja kõrvalhooned), ehr info kohaselt: elamu Maaparandussüsteemid - Haljastus Osaliselt isetekkeline looduslik haljastus, ca 8,3 ha osas puhas põllumaa, haritud maa Mullastik Kinnistu haritav maa valdavalt keskmise ja hea viljakusega (Go – leostunud gleimuld, Kog – gleistunud leostunud muld, K- rähkmuld, Ko - leostunud muld). Piirded Puuduvad Üldplaneering Raasiku valla üldplaneeringu (otsus nr 24, kehtestatud 20. mai 2020) on osa kinnistust väärtusliku põllumajandusmaa alal ning osa kinnistust (Kuuse maaüksus) jääb nn valgesse alasse, kus kehtib olemasolev kasutus (elamu ja kõrvalhooned). 9 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Vastavalt kehtivale ehitusmäärusele on Raasiku vallas antud piirkonnas lubatud moodustada minimaalselt 1 ha suurune elamumaa krunt. Detailplaneering Hindajale teadaolevalt ei ole hinnataval katastriüksusel koostatud ega koostamisel detailplaneeringuid. Samuti ei ole detailplaneeringut märgitud Maa-ameti avalikustatud detailplaneeringute kaardirakendusele. 3.4. Äralõiked Asukoht Äralõiked tehakse mõlema katastriüksuse teepoolses osast, e. tegemist on kitsa, laiemast kohast ca 4 m laiuse pikliku kujuga tee-äärse maaga. Äralõigete vajalikkus Äralõiked on vajalikud teelaienduseks Äralõigete kirjeldus Äralõiked Kuusepõllu maaüksusest on 2 viilu haritava maana kasutuses olevas tee- äärsest maa-alast. Äralõiked (141 + 517 = 658 m2) moodustavad kinnisasja kogupindalast 0,6%. Äralõige Kuuse maaüksusest on elamumaapotsentsiaaliga maana kasutuses olevast tee-äärsest maa-alast. Äralõige (341 m2) moodustavad kinnisasja kogupindalast 1,7%. Äralõiked eraldiseisvana ehitusõigust ei oma ja sarnaste maade vastu turul huvi puudub, sest tegemist on pindalalt väikese, kitsa ning pikliku kujuga maatükiga, mistõttu on tegemist turule mittesuunatud varaga. Äralõigete joonised Kuusepõllu äralõiked märgistatud ristviirutatud punase värviga 10 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Kuuse äralõige on joonisel ristviirutatud punase värviga Äralõigete suurused1 Vastavalt Maanteeameti esitatud andmetele on äralõigete suurused vastavalt: Kuusepõllu maaüksuselt kokku 658 m2 ja Kuuse maaüksuselt 341 m2 Äralõigete mõju Äralõigete tulemusel ei muutu allesjääva kinnisasja parim kasutus. Äralõigete teostamisel ei muutu kogu kinnisaja olemasolev kasutus, sest äralõige on väikese pindalaga kitsas maatükk ja paikneb kinnistuga külgneva tee ääres. Maatüki eraldamine kinnistu koosseisust ei avalda olulist mõju kogu kinnistu turuväärtusele ning kinnistu väärtuse vähenemist iseloomustab äralõike väärtus. Kaasnevad kahjud ja Hindajad on seisukohal, et kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu, mida kahju saamata jääv tulu kandev isik saab, iseloomustab käesolevas hinnangus äralõike väärtus. Muid kahjusid ei esine (nt teekonna pikenemine, juurdepääsu halvenemine, avaliku tee kaitsevööndi kitsenduse suurenemine, kuju muutumine, ehitusõiguse kadumine vmt). Arvestades äralõike tulemusel alles jääva maa kuju ja pindala, on hindajad seisukohal, et selle olemasolev kasutamine on jätkusuutlik ning muid täiendavaid kahjusid äralõiked ei tekita. 3.5. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele ja kvaliteediklassile Hinnang kinnistu kestlikkuse väärtusele ja kvaliteediklassile Kestlikkuse väärtus2 Hindaja hinnangul on hinnataval kinnisasjal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne. Kvaliteediklassi Standard EVS 875-10 näeb ette kinnisvara võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil hindamise varade jagamist kvaliteediklassidesse A, B ja C, millest A on kõrgeim ja C madalaim. põhimõtted Kvaliteediklass on tegurite kombinatsioon, mis iseloomustab kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootusi nende näitajate suhtes. Hinnang antakse järgmiste tunnuste alusel: asukoht ja krundi kasutus3, ehitise kvaliteet4 ja kinnisvara juhtimine5. Alljärgnevalt on antud vastavad hinnangud kvalitatiivsel meetodil. Vara kvaliteediklass Vara kvaliteediklass Vara kvaliteediklass Vara kvaliteedi asukoha ja krundi alusel ehitise kvaliteedi alusel kinnisvarajuhtimise alusel koondhinnang 1 Andmed vastavalt Maanteeameti esindaja poolt esitatud andmetele. 2 Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10:2013, p. 10.1.1) 3 Asukoht piirkonna siseselt, üldplaneering ja vara kasutusviis, taristu laiemas ja kitsamas tähenduses, keskkonnatingimused, turvalisus, juurdepääs, parkimisvõimalused, maatüki ehitusõigus, suurus, haljastus, kommunikatsioonidega varustatus jms tegurid. 4 Arhitektuuriline lahendus, funktsionaalsus, konstruktsioonide, tehnoseadmete ning sise- ja välisviimistluse seisukord. 5 Haldamine, rentnike olemasolul renditasu, vara kasutajate homogeensus ja maksejõulisus, jäätmete käitlemine, energiat säästvate meetmete rakendamine ning andmete olemasolul ka omanikukulud. 11 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu B - - B-- 4. Turuülevaade 4.1. Majandusülevaade6 Tugev pangandussektor aitab ettevõtetel ja majapidamistel kriisiga toime tulla Eesti Panga värskest finantsstabiilsuse ülevaatest selgub, et pangandussektori suured kapitalipuhvrid ja kasumlikkus võimaldavad toime tulla kriisi käigus tekkivate laenukahjumitega ning hoida laenuraha ette-võtetele ja majapidamistele kättesaadavana. „Pangandussektor sisenes kriisi tugevana ning on kriisi ajal andnud maksepuhkusi ja jätkanud laenude väljastamist. Kriisi tegelik mõju võib pankadeni jõuda järgmise 6–12 kuu jooksul, kuid pankade finantsseis on tugev. Kui koroonakriis peaks süvenema, siis on pankadel võimekust vajadusel jätkata maksepuhkuste pakkumist,“ ütles Eesti Panga president Madis Müller. Tänu hoiuste kiirele kasvule ja keskpangast võetud likviidsuslaenudele on pankade likviidsete varade maht viimaste aastate suurim. Seni on viivislaenude tase olnud madal, kuid varasemate kriiside kogemuse põhjal hakkavad laenumakseprobleemid avalduma alles 6–12 kuu jooksul. Kui rakendub Eesti Panga septembris tehtud majandusprognoosi negatiivne stsenaarium, võib pankade viivislaenude osakaal kasvada praeguselt 0,6 protsendilt viie protsendini. Praeguseni on laenumakseraskuseid ära hoidnud mitu asjaolu: ettevõtete ja majapidamiste keskmiselt hea rahaline seis, pankade antud maksepuhkused ja riigi poolt ettevõtetele jagatud palgatoetus. Eesti Panga värske finantsstabiilsuse ülevaate järgi on finantssektori toimimist ohustavad riskid järgmisel aastal siiski suured. Koroonakriisis on raskused enim tabanud majutus-, toitlustus-, turismi-, reisijateveo- ja meelelahutusteenuseid pakkuvaid ettevõtteid. Samas on nende valdkondade osakaal pankade laenuportfellis väike. Kui aga kriis veelgi süveneb, võivad probleemid jõuda ka kinnisvara- ja tööstussektorisse ning sel juhul võivad pankadel tekkida suured laenukahjumid. Samas aitab laenukahjumitega toime tulla pangandussektori tugev kapitaliseeritus ja kasumlikkus. Majapidamiste võime laenumakseid tasuda sõltub suuresti sellest, kui palju kasvab tööpuudus. Kriisist enam mõjutatud tegevusalad on tööjõumahukad ning nendes valdkondades töötab umbes veerand hõivatutest. Ulatuslikke laenukahjumeid pankadel siiski tõenäoliselt ei teki, sest eluasemelaenud on hästi tagatud ning majanduslangus ei ole kinnisvara hindade ulatuslikku langust endaga kaasa toonud. Kevadel otsustas Eesti Pank langetada pankadele kehtiva süsteemse riski puhvri ennetavalt 1% tasemelt 0%ni, et pangad saaksid puhvrit kasutada võimalike laenukahjumite korvamiseks ja uute laenude väljastamiseks. Kriisist tulenevate riskide kõrval on pikemas vaates finantsstabiilsuse analüüsimisel muutunud oluliseks kliimamuutuste ja kliimapoliitika karmistamisega seotud riskide ulatus Eesti finantssektoris. Kliimamuutustega seotud riskidele kõige haavatavamate majandussektorite osakaal on pankade laenuportfellis 15% ja kindlustussektori investeerimisportfellis 9%. Eesti Pank jätkab ka edaspidi finantssektoris kliimamuutustega seotud riskide kaardistamist ja analüüsimist. Majandusprognoos põhinäitajate kaupa* 2019 2020 2021 2022 SKP jooksevhindades mld eurodes 28,09 26,72 26,97 28,9 SKP püsivhindades** 4,9 -3,8 0,2 5,4 Eratarbimine*** 3,4 -3,3 1,8 5,7 Valitsemissektori tarbimine 3,1 3,4 -4,1 0,8 Kapitali kogumahutus põhivarasse 11,1 -9,7 1,2 7,1 Eksport 6,2 -10,4 1,1 8,7 Import 3,8 -11,7 1,9 8,6 SKP lõhe (% potentsiaalsest SKPst) 4,9 -2,3 -4,6 -1,7 Tarbijahinnaindeks 2,3 -0,5 0,6 1,6 6 Eesti Panga majanduskommentaar seisuga 04.11.2020. Allikas: Eesti Panga kodulehekülg. 12 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Ühtlustatud tarbijahinnaindeks 2,3 -0,7 0,5 1,6 SKP deflaator 2,3 -0,7 0,5 1,6 Töötuse määr (% tööjõust) 4,4 7,6 10,2 9,1 Hõive**** 1,3 -3,4 -1,9 1,2 Keskmine brutokuupalk (EUR) 1407 1429 1463 1523 Keskmine brutokuupalk 7,5 1,6 2,4 4,1 SKP töötaja kohta püsivhindades 3,6 -0,4 2,1 4,1 Jooksevkonto saldo (% SKPst) 2,0 5,0 3,3 2,9 Valitsemissektori eelarve tasakaal (% SKPst) 0,1 -6,2 -4,4 -3,1 * Näitajad on esitatud aastase muutusena protsentides, kui pole märgitud teisiti. ** SKP ja selle komponendid on esitatud aheldatud väärtustena. *** Sisaldab kodumajapidamisi teenindavaid kasumitaotluseta institutsioone. **** Hõlmab residendist tootmisüksusi. ***** Valitsemissektori tulude ja kulude prognoos võtab arvesse nende meetmete mõju, mis olid prognoosi koostamise hetkeks piisava detailsusega teada. Allikad: statistikaamet, Eesti Pank. 4.2. Maatulundusmaade turuülevaade (2019 aasta seisuga) Põllumajandusliku maa hind kinnisvaraturul oleneb piirkonnas tegutsevate põllumajandustootjate aktiivsusest, pinnasest, mullastikust ja haritava maa pindalast ning selle kompaktsusest. Kvaliteetse haritava maa keskmine hind on üle Eesti varasemate aastatega kasvanud, kuna nõudlus põllumaa järele on suurenenud. Kõrgemad tehingud on omased Kesk-Eesti, Lääne-Virumaa ja Tartumaa haritavatele maadele, kus on tegemist ka ühtlasi Eestimaa kõige viljakamate muldadega. Nimetatud piirkondades on viljaka põllumaa hinnad enamasti vahemikus 3500 – 4500 €/ha. 2019 aastal tehti pindalaliselt maatulundusmaa sihtotstarbe lõikes enim tehinguid metsamaaga, ligi 53 protsenti, sellele järgnes 34 protsendiga haritav maa. Haritav maa oli kõige hinnatum Põlva, Jõgeva, Lääne-Viru, Tartu, Valga, Järva ja Viljandi maakonnas, kus mediaanhind oli kõrgeim, jäädes vahemikku 3 400 – 3 960 €/ha. Samas kasvava metsaga metsamaade puhul oli see vahemik 2 600 – 5 000 €/ha, madalaim Hiiu ja kõrgeim Viljandi maakonnas. Ajavahemikul 2004-2015 on haritavate maadega tehtud tehingute keskmine pindala aastas hakanud alates 2009 aastast stabiilselt vähenema (alates 13,8 hektarist 2009.a. kuni 9,6 hektarini 2019.a.), kuid tehingute kogupindala aastate lõikes on järjest suurenenud v.a. 2015 kus toimus võrreldes 2014 aastaga langus. 2013. ja 2014. aasta kõrgem tehingute arv tulenes paljuski seni riigi omandis olnud maatükkide müügist, mis võrreldes ülejäänud aastatega on neil aastatel olnud tunduvalt suurem. Seejuures on enamus riigi maatükkidest müüdud era- ja juriidilistele isikutele, kelle kasuks oli seatud kasutusvaldus. 2016 aastal oli haritavate maadega tehtud tehingute keskmine pindala pöördunud tõusule ja samuti on tõusnud tehingute kogupindala, kuid järgnevad 2017-2019 aastatel oli taas languses. Joonis 1. Eestis haritava maaga tehtud tehingute keskmine pindala ja kogu pindala aastatel 2004-2019 Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaasi aastaülevaated Müüdud haritava maa keskmine pindala on viimastel aastatel jäänud vahemikku 9,2 – 10,5 hektarit. Pärast 2017. aasta väikest langust, kui keskmise maatüki pindala langes 15,3%, on taas 2018. aastal müüdava keskmise maatüki pindala kasvanud 5,2%, olles 2018. aastal 9,9 hektarit. Pigem on tendents olnud haritava maa maatüki pindala vähenemise poole. Erandiks on olnud 2016. aasta, kus keskmine müüdud haritava maa maatükk on olnud suurem kui eelnevatel aastatel. 13 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Analüüsides Eestis põllumaade tehingute kasvu, on märgata haritavate maade järjepidevat kasvu alates aastast 2011, samas stabiilne hindade tõus on olnud just viimasel neljal aastal. Maa-ameti tehingustatistika järgi on 2013. aastal Eestis tehtud 1089 ostu-müügitehingut haritava maaga (keskmine pindala 11,4 ha, mediaanhind 1957 €/ha, keskmine hind 1 749 €/ha). 2014. aastal tehti põllumaadega tehinguid natuke rohkem (1848 ostu-müügitehingut), kuid suurenes märgatavalt põllumaade mediaan- ja keskmine hektari hind (keskmine pindala 10,4 ha, mediaanhind 2 216 €/ha, keskmine hind 2 289 €/ha). Alates 2016 aastast on haritavate maade tehingute arv vähenenud aga keskmine hektarihind stabiilselt tõusnud jõudes 2019 aastal 3 286 €/ha. Tuginedes haritava maa ostu-müügitehingutele perioodil 2012–2019, saab väita, et mida suurem on põld, seda kallim on hektari hind. Eestimaa haritavate maade turu muutust võrreldes varasemate aastatega illustreerib järgmine graafik, milles toome välja tehingute mahud, mediaan- ja keskmised hinnad aastate kaupa alates 2004. aastast. Joonis 2. Eestis haritava maaga tehtud tehingute arv, keskmine ja mediaanhind aastatel 2004-2019 Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaasi aastaülevaated Vaadeldes haritavate maade tehinguaktiivsust, on näha, et tehingute arv on olnud 2006. aastani kasvutrendis. 2007- 2010 aastatel aga on tehingute arv vähenenud. Kuna Eesti majanduses tulid raskemad ajad, siis stabiliseerusid hektari hinnad 2008. aastal ning jäid pidama paariks aastaks. Põllumajandussektoris oli vähem raha, kuna tarbimine ja sissetulekud vähenesid. Sellel perioodil eelistati pigem vajadusel põllumaad rentida ning tegevust oluliselt ei laiendatud. Samas analüüsides masu-aegset perioodi, olid haritava maaga tehtud tehingute hinnad suhteliselt stabiilsel tasemel võrreldes muude kinnisvarasektorite hindade kapitaalse langusega. Kindlasti on haritava maa hinnakujunemisel olnud oluline roll ka Euroopa Komisjoni eraldatavatel toetustel. Alates 2011. aastast on põllumaade turul toimunud hindade ulatuslik kasv, mis kajastub ka hektari mediaanhindades. 2014. aasta mediaanhind on oluliselt kõrgem võrreldes 2013. aastaga. Enamikes maakondades kasvasid haritava maa ühikuhinnad 6 või enam korda võrreldes kümne aasta taguse hinnaga. Maa-ameti avaldatud 2019. aasta tehingute analüüs näitab, et Eestis oli haritava maa mediaanhind 3289 €/ha, olles ca viis protsenti kõrgem kui aasta varem. Kõige aktiivsem oli haritava maa turg Tartumaal, kus tehti 105 tehingut, järgnesid Lääne-Virumaa 96 ja Raplamaa 92 tehinguga. Haritava maa keskmine hind oli 2019 aastal kõrgeim Põlvamaal, Jõgevamaal ja Lääne-Virumaal ning madalaim Hiiu- ja Saaremaal. Maatüki hinda mõjutab muude tegurite seas pindala, suurema põllumaa hektari mediaanhind on kõrgem kui väiksemal põllumaal. 2019. aastal oli tehingute keskmine pindala 9,6 hektarit, mis on natuke vähem võrreldes 2018 aastaga (9,9 hektarit). 14 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Eesti põllumaa vastu on huvi viimastel aastatel kasvanud, sest kuue aastaga on haritava maa hektari hind oluliselt tõusnud. Maa-ameti poolt koostatud Eesti kinnisvaraturu ülevaate andmetel tehti haritava maaga 2019. aastal kokku 859 tehingut, mis on 11% tehingut vähem võrreldes 2018. aastaga. Võrreldes maakondade lõikes haritava maa mediaanhindu viimasel kahel aastal, võib välja tuua, et valdavalt maakondades mediaanhind tõusis, välja arvatud Tartu, Valga ja Võru maakonnas, kus mediaanihind jäi samale tasemele või oli natuke languses võrreldes 2018 aastaga. Võrreldes 2018. aastaga kasvas mediaanhind 2019. aastal enim Hiiumaal (27%), Ida-Virumaal (24 %) ja Läänemaal (23%). Kõige kõrgem oli mediaanhind Põlva maakonnas, saavutades 2019. aastal taseme 3 959 €/ha. Järgnevad Jõgeva maakond mediaanhinnaga 3 881 €/ha ja Lääne-Viru maakond mediaanhinnaga 3 823 €/ha. Üheks kõrgemate mediaanhindade põhjuseks on kõrgem mullaviljakus ja aktiivsem nõudlus kui teistes maakondades. Oluline on välja tuua, et 2015. aastal ületas 3 000 €/ha mediaanhinna piiri vaid üks maakond, kuid 2016. aastal oli neid kaks ja 2017 juba viis maakonda ning 2018 seitse maakonda ja 2019. aastal kümme maakonda. Kui 2018. aastal jäi vaid Hiiu maakonnas haritava maa mediaanhind jäi napilt alla 2 000 €/ha, siis 2019 aastal oli ka selle maakonna mediaanhind jõudnud tasemele 2503 €/ha ning madalaim mediaanhind oli hoopis 2494 €/ha Saare maakonnas. 2019 aastal kõrgema hinnatasemega omavalitsused paiknevad pigem Eesti keskosas ning madalama hinnatasemega omavalitsused Eesti lääneosas ja saartel. Harju maakonna haritavad maad Viimastel aastatel on Harjumaa haritava maa turg olnud positiivses meeleolus – jõudsasti on kasvanud keskmine hektari hind. Kuni 2013.a. tõusid tehingute mahud kuni 110 tehinguni aastas, vahemikus 2014-2016 oli tehingute arv stabiilne ning aastatel 2017-2018 tehingute maht vähenes ja keskmine hind kasvas jõudsalt. 2019 aastal kasvas tehingute arv hüppeliselt ning Harjumaal tehti haritavate maadega kokku 148 tehingut ka keskmine hind jätkas tõusu trendi. 2016.a. tehti Harjumaal 110 ostu-müügitehingut, keskmine ha hind haritaval maal oli 2 404 €. 2017.a. langes maht 80 tehingule, sh. keskmine ha hind tõusis 2 567 €-ni. 2018.a. oli tehinguid veel vähem, ehk 77, samas keskmine ha hind tõusis 3 109 €-le. Möödunud aastal oli tehinguid juba 148, sealjuures keskmine ha hind tõusis 3 424 €-le. Maakonna haritava maa tehingudünaamikat iseloomustab alljärgnev tabel, kust on selgelt näha, et haritava maa hind on tõusnud. Tehinguaktiivsus on küll 2017-2018.a. olnud mõningas languses, kuid saavutanud möödunud aastal eelnevast viiest aastast kõrgema taseme. Harju maakonna haritavate maade müügitehingute dünaamika ja keskmised hinnad perioodil 2010 - 2019. 200 4 000 150 3 000 100 2 000 50 1 000 0 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Arv (tk) Keskmine hind (€/ha) Joonis 3. Harju maakonna haritava maaga tehtud tehingute arv ja keskmine hind aastatel 2010-2019 Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas 4.3. Harjumaa hoonestamata elamumaade turuülevaade (2020 I poolaasta seisuga) 2020 I poolaastal teostati Harjumaal elamumaade ostu-müügitehinguid võrreldes 2019 I poolaastaga rohkem. Tehingute maht kasvas sama ajaperioodiga võrreldes 15%, kuid kui mõlemast perioodist võtta välja elamuarenduste kobartehingud, siis jäi aastases võrdluses tehingumahtude kasvuks ca 7%. Elamukrundi keskmine m2 hind langes 8%, mis oli põhjustatud tehingute struktuuri muutusest – rohkem osteti Tallinnast kaugemale ja seega hinnapoolest odavamaid maatükke. Viimast tõestab ka tehingute mediaanhind, mis aastataguse ajaga võrreldes on langenud -24%. 15 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu 2020 I poolaastal teostati Harjumaal 567 elamumaa krundi tehingut, mis on 72 võrra rohkem võrreldes aastataguse ajaga. Keskmine hind oli 33 €/m2 ja mediaanhind 17 €/m2. Tallinna osalus kogu tehingute mahust oli tagasihoidlik, sest 56 tehinguga moodustati ca 10% kogu turusektori tehingutest. Tallinnas oli keskmine hind 127 €/m 2 ning mediaanhind 99 €/m2, mis on aastataguse ajaga võrreldes mõnevõrra kõrgemad. Mediaanhinnast kõrgem keskmine hind näitab, et linnasiseselt on piirkondi, kus kruntide hinnad on kohati väga erinevad. Tõenäoliselt on selle taga ka asjaolu, et elamumaade alla kuuluvad lisaks üksikelamute kruntidele ka korter- ja ridaelamu ehitusõiguse krundid, mis on suurema ehitusõiguse tõttu oluliselt kallimad. Üldine üksikelamute kruntide hinnatase ei ole Domus Kinnisvara konsultantide hinnangul siiski oluliselt muutunud. Tallinna linna ja Harju maakonna hoonestamata elamumaa tehingute arv ja keskmine hind aastatel 2014-2020 kvartalite lõikes 500 300 450 400 250 Tehingute arv, tk 71 Hind, €/m² 350 200 300 31 87 41 27 32 25 250 31 32 33 45 150 43 24 50 32 34 200 45 47 70 28 29 42 33 38 40 361 150 31 301266 100 251 248241 256256 231271250213 100 197179171 216 178 205 196 233185201229227181 50 153 50 0 0 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Tallinna tehingute arv Harjumaa tehingute arv (v.a Tallinn) Tallinna keskmine hind Harjumaa keskmine hind Allikas: Maa-ameti tehingute statistika Tallinnas jäävad kommunikatsioonidega korralike üksikelamute kruntide hinnad valdavalt vahemikku 90 000 - 180 000 €, maakonnas 40 000-120 000 €, olenevalt kui kaugel krunt Tallinnast paikneb. Linnas ja linnalähedaste ridaelamubokside ehitusõigusehind jääb vahemikku 30 000 – 50 000 €/boksi arvestuses. Maakonnas olid 2020 I poolaastal aktiivseimad piirkonnad Rae vald (95 tehingut, s.h. kobartehingud, keskmine hind 26 €/m2), Kiili vald (81 tehingut, s.h. kobartehingud, keskmine hind 17 €/m 2), Saue vald (56 tehingut, keskmine hind 29 €/m2), Viimsi vald (33 tehingut, keskmine hind 54 €/m2) ja Harku vald (66 tehingut, 19 €/m2). Harjumaa hoonestamata elamumaa müügitehingud aktiivsemates turupiirkondades aastatel 2016-2020 I P.A. Harku Jõe-lähtme LääneHarju Kiili Kuu Raasiku Rae Sak Sau Viims vald vald vald vald - vald val u e i vald salu d vald vald vald 2016 I 54 33 28 34 27 17 58 36 25 67 II 75 21 34 19 27 26 62 29 57 72 2017 I 69 28 48 19 25 21 85 29 52 68 II 43 58 55 18 24 9 48 29 107 60 2018 I 69 33 31 18 13 13 72 35 103 179 II 42 26 33 17 14 17 29 32 55 54 2019 I 48 28 31 14 21 10 96 38 77 40 II 56 31 46 18 8 15 32 27 77 72 2020 I 66 31 47 81 22 9 95 22 56 33 Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara Nõudlus 16 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Reeglina on elamuehituseks eelistatud enim Tallinna linnas või selle piirist kuni 10 km kaugusel asuvaid krunte. Nõudlus on suurem hea infrastruktuuri ja teenindusasutustega Tallinna lähedastes linnades või alevikes. Oluline on hea ligipääsetavus asfalteeritud ja tänavavalgustusega teelt ning tsentraalsete kommunikatsioonide olemasolu. Eriolukorra kvartalis oli täheldada, et tehinguid tehti rohkem Tallinnast kaugemal paiknevates valdades, mis lubab järeldada, et tõenäoliselt oli selle taga ostjate soov soetada odavamalt maad pääsemaks nö korterielust. Näiteks olid sellisteks piirkondadeks looduskaunid Anija vald, Kose vald ja Kuusalu vald. Nõudlus vähenes kõrgema hinnatasemega piirkondades, sest II kvartalis oli 20-70% vähem tehinguid Saku, Saue ja Viimsi vallas, aga ka Tallinna linnas. Nõudlust mõjutab ka ostjate laenuvõimekus. Kuigi reeglina krundi ostmiseks laenu ei anta, siis krundi soetamisel elamu ehitamiseks on ikkagi võimalik laenu kaasata. Mitmed riskisektorites (turism, toitlustus, majutus, lennundus) töötanud inimesed aga ka riigiabi saanud ettevõtete töötajad olid mõneks ajaks krediidiasutuste silmis madalama laenuvõimekusega. Samuti avaldab mõju maksepuhkus ja selle periood. Vaatamata pankade valmisolekule laene väljastada on kõik eelnev vähendanud laenukõlbulike kliente oskaalu ja laenumahtusid. Eesti Panga statistika kohaselt oli keskmine laenuintressi määr mai kuus 2,17%, mis on madalam, kui 2019 aasta keskmine, mis tõenäoliselt viitabki ainult tugevale ostjaskonnale. Mai kuus oli eluasemelaenude käive 80,4 miljonit eurot, mis on võrreldav 2016. aasta mahtudega. Pakkumine Tallinnas ja Harju maakonnas on kruntide pakkumiste arv alates 2016. aastast vähenenud ning sarnane trend jätkus ka 2020 I poolaastal – 2020 aasta II kvartalis oli pakkumiste arv väiksem kui eelmises kvartalis. 2020 I poolaastal oli keskmiselt pakkumises 175 krunti, Harju maakonnas keskmiselt 629 krunti. Pakkumiste arv vähenes võrreldes 2019 IV kvartaliga -15%. Müügipakkumiste keskmine hind oli 2020 I poolaastal Harju maakonnas 73 €/m2, sealhulgas Tallinnas 187 €/m2. Müügipakkumiste keskmine hind vähenes võrreldes 2019 IV kvartaliga -4%. Kõige rohkem on elamumaa krunte oli pakkumises I poolaasta seisuga Nõmme (34 tk), Pirita (29 tk) ja Haabersti (24 tk) linnaosades. Nõudluse rahuldamiseks oli planeeritud turule tuua krundiarendusi ja seda näitasid ka üksikud krundiarenduste kobartehingud Tallinna lähistel. Järgnevalt toome välja Harjumaa ja Tallinna hoonestamata elamumaa kruntide keskmise müügipakkumiste arvu 2020 I P.A. seisuga. Valikus on 3 populaarsemat linnaosa ja 4 populaarsemat valda: Harku vald Jõelähtme vald Lääne-Harju vald Rae vald Nõmme Pirita Haabersti 2020 I 105 95 113 76 34 24 7 Allikas: kinnisvaraportaal kv.ee, Domus Kinnisvara Keskmine kruntide müügiperiood on olenevalt krundi asukohast 6-9 kuud. Reeglina on linnas ja selle lähialal olevad krundid parema likviidsusega kui linnast kaugemale hajaasustuspiirkonda jäävad krundid. Viimastel aastatel on ostjad tundnud jõulise korterite hindade kasvu foonil üha enam huvi hoonestamata elamumaade vastu, et ise endale sobivat elamut ehitada. Seda kinnitab ka suur väljastatud ehituslubade arv, mis on kümne aasta tagusest ajast ligi kaks korda kõrgem. Samas on muutunud majanduskeskkond, kindlustunne tuleviku ees, ostjate halvenenud laenuvõimekus ja endiselt kallid ehitushinnad 2020 I poolaastal eramute ehitust tagasi tõmmanud. Kui Harju maakonnas väljastati 2019. aastal üksikelamute ehitamiseks 833 ehitusluba (2018. a. 797 ehitusluba), siis käesoleval I poolaastal oli tempo võrreldav, kuid ehitustöödega alustamine jäi sisuliselt pausile. Eelmise aasta statistika põhjal olid reeglina ca pooled ehitusloa saanutest ka ehitusega alustanud, aga I poolaastal alustas üksikelamu ehitusega kõigest 7% ehituslubade omanikest. Enamuse Harjumaa üksikelamute ehitusturu mahust moodustab väljaspool Tallinnat toimuv ehitustegevus. 17 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Tallinnas ja Harju maakonnas väljastatud üksikelamute ehitus- ja kasutuslubade arv aastatel 2013-2020 I P.A. 1000 800 Ühepereelamute arv, tk 600 400 838 849 699681 739 714 608 664 614 497 535 537 531 200 442 357 327 110100 95108 94 85 97124 144103 98 97 94156 97114 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 I P.A. Ehitusluba Harju maakonnas (v.a Tallinn) Kasutusluba Harju maakonnas (v.a Tallinn) Ehitusluba Tallinnas Kasutusluba Tallinnas Allikas: Maa-ameti tehingute statistika Prognoos: Kuna korterite hinnatõusu najal on tõusnud ka uute- ja renoveeritud elamute hinnad, on paljud turuosalised otsustanud sobiva elamu ise ehitada, mis on viimastel aastatel suurendanud nõudlust hoonestamata elamumaade sektoris. Seda näitas ka 2020 I kvartal, millekohaselt planeeriti turule tuua nõudluse rahuldamiseks rohkem elamukrunte. II kvartali mõjutuste tõttu on I poolaasta lõpu seisuga enamus neist nö pausile pandud. Samas on turul olnud kruntide osas pikemat aega sedavõrd suur defitsiit, et julgemad arendajad tõenäoliselt II poolaastal võivad väiksemaid arendusi siiski ette võtta. Prognoosime, et ebakindel majanduskeskkond tõenäoliselt vähendab nõudlust elamukruntide vastu, sest üksikelamu ehitustegevus lükatakse ajaperioodi, mil olukord majanduses ja kodumajapidamistes selgem. See omakorda hoiab tehingute arvu madalal, mis ei anna põhjust pakkumishindade tõstmiseks. Harju maakonna elamumaapotentsiaaliga maatulundusmaad Elamumaapotentsiaaliga maid, mis paiknevad looduslikult ilusates kohtades ja hea juurdepääsuga, on reeglina müüdud maatulundusmaadena, kus elamu ehitusvõimalus on võimalik taotleda, sh. elamute vaheline kaugus peaks olema hajaasustuses 100 m, või on maatükil juba vana taluhoonestus. Kuigi sarnased maatulundusmaad on tavapäraselt suuremad kui tavapärased elamumaa krundid, siis nende tehingud on samas suurusjärgus elamukruntidega ning neid soetatakse tehinguhinnast lähtuvalt. Juhul kui sarnase kinnisasja koosseisus on ka metsamaad või haritavat maad, siis see väljendub lisaväärtusena. Sellistel maatulundusmaade, sh. vanade talukohtade, pindalaga 1-2 ha tehinguhinnad on olnud vahemikus 15 000 – 40 000 eurot. Raasiku valla hoonestamata elamumaad ja elamupotentsiaaliga maatulundusmaad Maa-ameti tehingustatistika näitab Raasiku vallas hoonestamata elamumaa tehingute arvu kasvu alates 2012.a. kuni 2016 aastani. Alates 2016.a. on tehinguaktiivsus langenud. Samuti on langenud ka keskmised ruutmeetrihinnad, mis olid 2015.a. tipus, kuna siis müüdi suurem hulk krunte ühes komplekstehingus seotud isikute vahel. Keskmine müüdud elamukrunt on viimasel 3 aastal olnud vahemikus suurusega 4 700 m² - 9 900 m². Uute planeeringute puhul on krundid planeeritud juba suuremad kui veel 10-15.a. tagasi, sest nõudlus on maakohas siiski suuremate kruntide ja privaatsuse järele. 18 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Raasiku valla hoonestamata elamumaade müügitehingute dünaamika ja keskmised hinnad perioodil 2008-2020 I PA 50 20 40 15 30 €/m² 10 Tk 20 10 5 0 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Tk €/m² (keskmine) Allikas: Maa-ameti tehingustatistika Elamumaapotentsiaaliga maatulundusmaade osas maa-ameti statistika puudub, kuid hindajatele on teada tehinguhinnad vahemikus 0,7 kuni 5 eur/m² eest, so. 7 000 kuni 50 000 eurot/ha eest. Valdavalt sõltub tehinguhind asukohast, ehitusõigusest, juurdepääsutee olemasolust, elektriliitumise võimalustest ja maatüki suurusest. 4.3.1. Müügitehingud Haritavad maad: Harju maakonnas Raasiku valla ja piirnevate valdade (Rae ja Jõelähtme) viimase aasta jooksul tehtud tehingutest võime näha, et optimaalse suurusega PRIA toetuskõlbulikud haritavate maade (põllumaadega) tehingud on tehtud valdavalt vahemikus 2 800 – 5 700 €/ha. Kõrgemat hinda makstakse kompaktsete, hea ligipääsetavusega, suurema pindalaga ja hea viljakusega põllumassiivide eest. Samuti võib turutasemest kõrgemaid tehingu hindasid esineda ostja jaoks soodsas asukohas ja asulate lähistel paiknevate põllumassiivide eest. Toome välja hindajale teadaolevaid haritavate maade tehinguid Harju maakonnas- Raasiku, Rae ja Jõelähtme valdades: Tehingu Tehingu Pindala, Asukoht €/ha Lühikirjeldus aeg hind ha Jõelähtme vald, 04.2020 60 000 17.24 3 480 Maatulundusmaa, haritav maa, K, Go, Kg mullad, Aruaru küla juurdepääs hea Jõelähtme vald, 10.2020 48 000 10.01 4 795 Maatulundusmaa, haritav maa, Kh¨, KI mullad, Ruu küla juurdepääs hea Rae vald, 05.2020 52 000 9.45 5 503 Maatulundusmaa, haritav maa, Kg, Gk mullad, Aruvalla küla juurdepääs hea, 2 kivivalli tee ääres Raasiku vald, 05.2020 16 000 5.71 2 802 Maatulundusmaa, haritav maa, püsirohumaa, Kg, Kr Pikavere küla mullad, juurdepääs hea Raasiku vald, 02.2020 16 310 4.34 3 757 Maatulundusmaa, haritav maa, enampakkumise tehing, Perila küla Kr, Ko mullad, osa suurest massiivist Rae vald, Aaviku 10.2020 27 000 4.77 5 660 Maatulundusmaa, elamumaa potentsiaal, majade küla vahel, tehnovõrgud, sh. elekter puuduvad Allikas: Maaamet ja Domus Kinnisvara 4.3.2. Elamupotentsiaaliga maatulundusmaad Toome välja hindajale teadaolevad tehingud sarnase piirkonna elamupotentsiaaliga maatulundusmaadega: Tehingu Tehingu Pindala, Asukoht Ha hind Lühikirjeldus aeg hind ha Raasiku vald, Kulli 02.2020 30 000 3.8866 7 719 Maatulundusmaa, elamuehituspotentsiaal, sobib küla mitme elamu ehituseks, DP puudub, tehnovõrgud puuduvad, juurdepääs asfalt Raasiku vald, Kulli 08.2020 36 000 2.7018 13 324 Maatulundusmaa, elamuehituspotentsiaal, küla tehnovõrgud puuduvad, juurdepääs kruusatee 19 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Jõelähtme vald, 01.2020 30 000 2.98 10 067 Maatulundusmaa, elamuehituspotentsiaal, Haapse küla tehnovõrgud puuduvad, juurdepääs asfaltteelt, mahasõit ca 100 m osas puudub Rae vald, Aaviku 10.2020 30 800 3.52 8 750 Maatulundusmaa, põllumaa, elamumaa küla potentsiaal, juurdepääs olemas, majade vahel, tehnovõrgud puuduvad Rae vald, Karla 10.2020 21 600 3.60 6 000 Maatulundusmaa, elamumaa potentsiaal, küla juurdepääs olemas, madal pinnas, Vaskjala kanali ääres, tehnovõrgud puuduvad, Jõelähtme vald, 12.2019 35 000 2.04 17 157 Maatulundusmaa, elamuehituspotentsiaal, Haapse küla tehnovõrgud puuduvad, DP algatatud, planeeritud 4 elamukrunti, juurdepääs olemas, siseteed puuduvad Allikas: Maa ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara tehinguinfo 4.3.3. Turustatavuse analüüs7 Hinnatava vara lõppkasutajad Kohalikud põllu- ja metsamajandusettevõtted, eraisikud. Lõppkasutajaid iseloomustavad Isikud, kes on kohaliku piirkonnaga seotud (tootmine, teenused, lähedased). tunnused Kas hinnatav vara rahuldab Hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid, sest turusegmendis on turusegmendi nõudeid nõudlus piirkonna maade vastu olemas. Kui suur osa lõppkasutajatest Väiksem osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara, kuna tegemist on soovib hinnatavat vara hajaasustuspiirkonna maaga, kus huvi maade vastu võrreldes tiheasutsusega madalam. Kui suur osa lõppkasutajatest on Raske konkreetselt välja tuua, pigem suurem osa ostjaskonnast on võimelised võimelised hinnatavat vara hinnatavat vara soetama. soetama Konkureeriv pakkumine turul Vt p 4.3.4. Müügiperiood Kuni 9 – 12 kuud Müügihinnad Müügihinnad tõenäoliselt lähiajal ei muutu. Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul puuduvad 4.3.4. Pakkumine Kinnisvaraportaalides on hetkel hinnatavas turupiirkonnas Harjumaal pakkumises ca 5 põllumajanduslikku maatulundusmaad, pakkumishinnad on vahemikus 3 400 – 6 300 €/ha. Kõrgema hinnaga on suuremate põllumassiivide hulka kuuluvad hea mullastikuga suure pindalaga maad. Elamupotentsiaaliga maade pakkumisi on piirkonnas mõneti rohkem – ca 20-30 kinnistut. Hinnatavaga (Kuuse) sarnaste maade pakkumishinnad jäävad vahemikus 6 600 – 24 700 €/ha. 7 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt. 20 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Rõhutame, et eelpool toodud maatulundusmaade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust. 5. Hindamine 5.1. Parim kasutus Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1:2015 p 3.2.3). Hinnatav kinnistu koosneb 2 erinevast katastriüksusest, kusjuures mõlemale maaüksusele leiame eraldi parima kasutuse. EVS 875 standard hüvitamise hindamisel näeb ette, et suuremate objektide puhul tuleb silmas pidada, et nende erinevad osad võivad olla turu kontekstis erineva väärtusega ja nimetatud asjaolu tuleb arvesse võtta, ehk hetkel tuleb arvestada ka sellega, et Kuuse maaüksusest tehtav äralõige teostatakse elamu ja kõrvalhoonete teeninduseks olevast maast. Taluhoonestuse juurde mõõdeti maareformi käigus tavapäraselt ca 2 ha suurune maatükk. Sarnase suurusega maatükk on ka hinnatava Kuuse maaüksusel. Kuusepõllu maaüksus Kuusepõllu on 10,04 ha suurune hoonestamata maatulundusmaa, mille kõlvikute koosseisus on 9,32 ha haritavat maad, 0,12 ha looduslikku rohumaad, 0,60 ha muud maad. Raasiku valla üldplaneeringu (kehtestatud 20.05.2020) kohaselt jääb maaüksus põllumajandusmaa, sh. väärtusliku põllumaa alale, mistõttu Kuusepõllu parim kasutus saab olla ainult haritav maa. Seega peame Kuusepõllu maaüksuse, s.h. äralõikealuse maa, parimaks kasutuseks olemasolevat kasutust maatulundusmaana – põllumajanduseks sobiv maa. Alternatiivsed kasutusfunktsioonid puuduvad. Kuusepõllu maaüksuse turuväärtuse leiame võrdlusmeetodil sarnaste maadega tehtud tehingute võrdlemisel. Kuna kinnistu koosneb valdavas osas haritava maa kasutusotstarbega maast, siis leiame hinnatava põllumaa väärtuse võrdlusmeetodil sarnaste varadega tehtud tehingute võrdlemisel. Loodusliku rohumaad (0,12 ha) ja muud maad (0,6 ha) käsitleme koos haritava kõlvikuga, kuna võrreldavate varade koosseisus on reeglina samuti vähesel määral muid kõlvikuid. Kuuse maaüksus Kuuse on 2,01 ha suurune hoonestatud maatulundusmaa, mille kõlvikute koosseisus on 1,35 ha haritavat maad, 0,20 ha looduslikku rohumaad, 0,41 ha õuemaad ja 0,05 ha muud maad. Visuaalsel ülevaatlusel oli Kuuse maaüksusel elamu ja 2 kõrvalhoonet, elektroonilise ehitisregistri andmetel paiknevad kinnistul elamu. Kuuse maaüksuse hetkekasutus on elamu ja kõrvalhoonete teenindamiseks olev maa, millele on maanteelt hea juurdepääs, ning see paikneb Peningi küla ja Raasiku aleviku vahetus naabruses, siis on turukonteksti tegemist elamumaaks sobiva maaga. Alternatiivne kasutusfunktsioon oleks maatulundusmaana (põllu- ja/ või metsamaana), aga äri- või tootmismaa potentsiaal hinnataval maatükil puudub (üldplaneering ei poolda). Seega peame Kuuse maaüksuse parimaks kasutuseks elamumaa sihtotstarbelist kasutust. Samasugust kasutust näeme ka Kuuse äralõike alal. Pärast äralõigete teostamist ei muutu allesjäävate kinnisasjade parim kasutus. Levinud praktika kohaselt on teede eraldamise eesmärgil teostatud äralõigete hindamise aluseks hindamisstandard EVS 875-12:2016 Hindamine hüvitamise eesmärgil, kus on esitatud hindamise põhimõtted hüvitamisel. 21 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu 5.2. Hindamise metoodiline alus, põhimõtted ja hüvitamise lähtekohad Hindamisstandardi EVS 875-12:2016 punkti 6.3.1. järgi on hindamise lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse vähenemist. Vastavalt standardi punkti 6.3.3. järgi, kui äralõige ei vasta kriteeriumitele, mis on omased kinnisasjadele, millega vabal turul kaubeldakse, käsitletakse äralõiget osana kinnisasjast, millega turul kaubeldakse. Kuna suuruse, kuju jms näitajate tõttu ei pruugi (turu)väärtuse hindamine äralõike olulisi iseärasusi arvesse võttes olla võimalik, on lubatud kasutada lihtsustusi. 6.3.4. Äralõike puhul, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega selles piirkonnas kaubeldakse. Haritava maa puhul saame kasutada võrdlusmeetodit, kuna hindajatele on teada hinnatavaga analoogiliste maade tehinguid sarnastest turupiirkondadest. Samuti on haritavate maade puhul avalikest registritest näha mullastiku ja PRIA registriandmed ning maa-ameti kaardirakenduselt võimalik tuvastada seisukord. Äralõike haritava maa väärtus leitakse läbi piirkonnas müüdud sarnase haritava maa pinnaühikuhinna. Elamupotentsiaaliga maatulundusmaa turuväärtuse leidmisel kasutatakse samuti võrdlusmeetodit, sest hinnatava varaga sarnaste varade sektoris tehakse valdavalt ostu-müügitehinguid ning hindajatele on teada hinnatavaga analoogiliste maade tehinguid sarnastest turupiirkondadest. Äralõike maa väärtus leitakse elamumaapotentsiaaliga maatulundusmaade tehingute kaudu läbi piirkonnas müüdud sarnaste maade tehinguhinna. Kuna elamumaapotentsiaaliga maa puhul tehakse äralõige hoonestamata osast, siis lähtutakse kogu kinnistu hindamisel parendusteta maa (hooneteta) väärtusest. Hüvitamise lähtekohad Otseselt kaasneva varalise kahju hindamine: • Ehitiste likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine. Üldise praktika kohaselt kajastuvad arendusala taristule (juurdepääsule ja tehnovõrkudele) tehtud kulutused sama arenduse ehituskruntide turuväärtuses. Kui arendusala krunte hinnatakse kogumis koos arendust teenindavate kinnisasjadega (juurdepääsutee, üldkasutatava maa vms), siis teenindava taristu likvideerimise kahju eraldiseisvalt ei käsitleta kui selle väärtus kajastub kruntide turuväärtuses. Hetkel äralõike koosseisus ehitisi ei jää. • Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine. Töö koostaja on seisukohal, et teostatavad äralõiked ei mõjuta allesjääva ala võimalikku ehitusõigust negatiivselt. Äralõige on väga kitsa viiluna maaüksuste teeääresest osast, mistõttu äralõike tulemusel ei muutu olemasoleva kinnisasja parim kasutus. • Metsa hävimine Metsa äralõike alal ei olnud. • Muu taimestiku ja istanduse hävimine Muud taimestikku või istikuid äralõike alal ei olnud. • Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine Hindamise hetkel on hinnatavale alale juurdepääs Aruvalla-Jägala teelt, mis on avalik tee ja asfaltkattega. Peale äralõiget säilib samaväärne juurdepääs. • Muud kahjud o Kaasnev kahju maatüki vähenemisest, tükeldumisest, kuju muutusest, tehisobjektiga kaasneva mõju, visuaalse häiringu, kitsenduste kaitsevööndi mõju tõttu. Kitsenduste või häiringute tekkimies eeldamisel tuleb maatüki kui terviku hindamisel nendega arvestada viisil ja mahus, millega turg arvestab ning analüüsida nende mõju ulatust. Peale äralõike teostumist on allesjääva maa pindala Kuusepõllu puhul 10,04 ha – 0,0658 ha = 9,9742 ha, pindala vähenermine 0,6% ja Kuuse puhul 2,01 ha, e. 20 100 m2 – 341 m2 = 19 759 m2, pindala vähenemine on 1,7 %. Väiksem pindala ei mõjuta allesjääva maa väärtust rohkem, kui äralõike väärtusega hüvitatakse. Kinnistu tükeldumist ei esine, 22 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu sest äralõige kulgeb krundi piiri lähedalt, samal põhjusel ei teki kahju ka kuju muutusest (allesjääv maatükk on hindaja hinnangul oma kujult võrreldav enne äralõiget olnud olukorraga). Seega kaasnevat kahju maatüki vähenemisest, tükeldumisest ja kuju muutusest iseloomustab äralõike väärtus. KAHOS ega juhend ei käsitle püsivaid mõõdetavaid kahjusid keskkonnale nagu müra, vibratsioon, heitgaasid jms. Näiteks taristuobjektide planeerimise etapis määratakse üldjuhul kindlaks abinõud (näiteks müraseinad), mis peavad tagama selle, et tegevuse tulemusel ei ületa müra, vibratsioon jms õigusaktides sätestatud piirnorme. Müra, visuaalse häiringu, vibratsiooni jms hüvitiste kompenseerimine toimub alles pärast projekti realiseerimist, kui mõjud on reaalselt mõõdetavad, s.h kaalutakse ka projekti järgselt kahjude minimeerimist muude tegevuste ja vahendite kaudu (näiteks täiendavad müraseinad, hekid). Seetõttu maade omandamisel hüvitusväärtuse väljaselgitamisel selliste kahjudega hindamisel eraldiseisvalt ei arvestata. Saamata jääv tulu: Saamata jääva tuluna käsitatakse eelkõige põhilisest majandustegevusest saamata jäävat tulu (majandustegevusest saamata jääv tulu leitakse prognoosiperioodi toodangu väärtuse tuluna). Lisaks majandustegevusest tulenevale tulule on levinumad saamata jäävad tulud seotud põllumajandustoetustest või maavara omandiõigusest ilma jäämisega. Kuivõrd Põllumajanduse Registrite ja Informatsiooni Ameti (PRIA) toetustega on kinnisasja hindamisel tavaliselt juba arvestatud (üldjuhul võõrandatakse ja võrdlusel kasutatakse PRIA registrisse kantud, s.t toetuskõlbulikke maid), ei ole PRIA toetused käsitatavad saamata jääva tuluna. PRIA toetused kajastuvad maa hinnas. PRIA toetust äralõike aluse maa eest tagasi ei nõuta, sest äraõike teostust loetakse vääramatuks jõuks. Eelneva tõttu ei ole alust hinnata põllumajandustoetusest saamata jäävat tulu. Samuti ei kuulu saamata jääva tulu alla rendilepingu lõppemisest saamata jääv renditulu. Renditulu kajastub maa ühikuhinnas (renditulu kapitaliseerimisel saadakse maa turuväärtus). Samal põhjusel ei kuulu hüvitamisele teravilja kasvatamisest saamata jääv puhastulu, sest ka selle majandamise võimekus kajastub maa hinnas (mullastiku viljakuse element, mis omakorda mõjutab renditulu). Eelnevad hüvitusväärtuse komponendid sisalduvad maa turuväärtuses ning kui hüvitamise aluseks on maa ha hind, siis on sellega üürilepingu ja teravilja kasvatamise peatamine hüvitatud ning täiendavat hüvitamist turutehingutes ei toimu. Kui aga liita need maa ha hinnale täiendavalt juurde, siis uuesti nendega arvestades oleks tegemist nö topelt hüvitamisega. Järeldused Hüvitusväärtuse moodustab äralõike väärtus. Muud kaasnevat kahju või saamata jäävat tulu ei esine. Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. 5.3. Turuväärtuste hindamine Järgnevalt leitakse parendusteta (hoonestuseta) kinnistu turuväärtus võrdlusmeetodil ja seejärel äralõigete hüvitusväärtused. Kuusepõllu ja Kuuse maaüksuste turuväärtused leitakse eraldi, kuna need omavad erinevat parimat kasutust ja turuväärtust. 5.3.1. Kuusepõllu maaüksuse turuväärtus Kuna Kuusepõllu mü koosneb valdavas osas haritava maa kasutusotstarbega maast, siis leiame hinnatava põllumaa väärtuse võrdlusmeetodil sarnaste varadega tehtud tehingute võrdlemisel. Lisaks haritavale maale 9,32 ha on maaüksuse koosseisus loodusliku rohumaad (0,12 ha) ja muud maad (0,6 ha) käsitleme koos haritava kõlvikuga, kuna võrreldavate varade koosseisus on reeglina samuti vähesel määral muid kõlvikuid. Turuväärtuse hinnang antakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Seejuures kasutatakse Maa-ameti tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot. 23 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Võrdlustehingutena kasutame hindajale teadaolevaid sarnaseid haritava maa tehinguid (vt p 4.2.1.): Tehingu Tehingu Pindala, Asukoht €/ha Kirjeldus aeg hind ha Jõelähtme vald, 04.2020 60 000 17.24 3480 Maatulundusmaa, haritav maa, K, Go, Kg mullad, Aruaru küla juurdepääs hea Jõelähtme vald, 10.2020 40 000 10.01 3996 Maatulundusmaa, haritav maa, Kh¨, KI mullad, Ruu küla juurdepääs hea Rae vald, 05.2020 52 000 9.45 5503 Maatulundusmaa, haritav maa, Kg, Gk mullad, Aruvalla küla juurdepääs hea, 2 kivivalli tee ääres Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame tehinguid, mis on võrdlusvaradeks kõige sobivamad põllumaa suuruse, viljakuse ja asukoha poolest. Teised tehingud ei sobinud niivõrd hästi võrdluseks valdavalt maatüki suuruse tõttu. Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlusvarasid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlusvara turuväärtust. Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame sarnastes piirkondades toimunud tehinguid. Selgitused • Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus. võrdlustehingute osas • Ühegi tehingu hind ei sisaldanud käibemaksu, samuti ei lisandunud ühelegi tehingu hinnale käibemaks. Võrdlusühiku valik8 Võrdlusühikuks valime ha hinna, kuna sarnaseid varsid soetatakse ha hinnast lähtuvalt Võrdluselementide valik9 Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid: • Ajaline kohandus – viimase 7 kuu jooksul ei ole me hinnatavas turusektoris olulisi hinnamuutusi arvestanud; • Asukoht ja juurdepääs – kõrgema hinnaga on kergesti ligipääsetavad kinnistud, mis jäävad suuremate teede äärde, juurdepääsuga avalikult teelt. Vaadeldavad kõik sarnases asukohas ja juudepääsuga, mistõttu kohandust ei rakendata; • Kinnistu kompaktsus, kuju, osa suuremast põllumasiivist – eelistatud on kompaktsed ja põllumassiivide koosseisus paiknevad põllumaad, mis on kõrgemalt väärtustatud. Võrdlusvarad on parema kujuga, mistõttu kohandame neid 5% võrra. • Kinnistu pindala – suurema maatüki 1 ha hind on turul reeglina kõrgema hinnaga, vastupidiselt muudele kinnisvarasektoritele. 1. võrdlusvara on suurem põllutükk, mistõttu rakendame kohandust 5% ulatuses. • Mullastiku tüüp – madalama hinnaga on kehvema viljakusega põllud, mistõttu kohandame 2. ja 3. võrdlusvara vastavalt 5% võrra. Selgitused lisa 3; • Haritava maa osakaal, toetuskõlbulik maa, deklareeritud maa osakaal – kõrgemalt on väärtustatud suurema haritava maa ja toetuskõlbuliku maa osakaaliga maatükid. Kondame kõiki võrdlusvarasid 5% võrra. • Kitsendused – kitsendused, sh saarekesed ja õhuliinid mõjutavad vara hinda. Kohandame 1. ja 2. võrdlusvarasid 5% võrra. • Seisukord, PRIA – eelistatud on haritud maad ja PRIA-registris olevad või toetuskõlbulikud maad. Kõik vaadelavad on haritud või niidetud ja PRIA registris, kuid 2. ja 3. võrdlusvara on püsirohumaad, mis on vähemeelistatud, mistõttu kohandame neid 5% võrra. Muudes kriteeriumites on hinnatava ja võrreldavad varad sarnased või väikeste erinevustega, mis turuväärtusele olulist mõju ei avalda, mistõttu ei ole neid kohandatud. Võrdlustabel: HINNATAV VARA VÕRRELDAVAD VARAD 8 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11:2014, p. 3.2.9.) 9 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11:2014, p. 3.2.8.) 24 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu 1 2 3 Tehingu hind (euro) 60 000 48 000 52 000 Euro/ha 3 480 4 795 5 503 Tehingu aeg: Okt ´20 Apr`20 Okt `20 Mai ´20 Ajaldamine 0% 0% 0% Ajaldatud hind (euro/ ha): 3 480 4 795 5 503 Asukoht, Raasiku vald, Jõelähtme vald, Jõelähtme vald, Rae vald, Aruvalla juurdepääs: Tõhelgi küla, Aruaru küla, Ruu küla, küla, juurdepääs hea, Kuusepõllu, juurdepääs hea, juurdepääs hea, võrreldav juurdepääs avalik, võrreldav võrreldav Kohandus kõvakattega tee 0% 0% 0% Põllumaa Ebakorrapärane, kompaktne, osa kompaktne, osa kompaktsus, kuju, osa suuremast kompaktne, eraldi suuremast suuremast osa põllumassiivist põllumassiivist, põllumassiiv, 16,73 põllumassiivist, 9,06 põllumassiivist, haritav haritavat 9,32 ha ha haritav ha haritav maa 9,16 ha Kohandus -5% -5% -5% Pindala (ha): 10,04 17.24 10.01 9.45 Kohandus -5% 0% 0% Mullastik: Kog, K, Ko, Go, hea K, Go, Kg, hea Kh´´, KI, keskmine Kg, Gk, keskmine ja keskmine mullad, hea ja põllutüüp, halvem põllutüüp, halvem põllutüübiline muld keskmine põllutüüp, võrreldav Kohandus 0% 5% 5% Haritava maa 93% 97% 91% 97% osakaal: Toetuskõlbulik 8,28 16,44 9,10 9,18 maa, ha Deklareeritud maa 82% 95% 91% 97% osakaal kogupindalast Kohandus -5% -5% -5% saarekesed 2 kivisaarekest Kitsendused: maatükil, puuduvad puuduvad teeääres Kohandus kõrgepingeliin -5% -5% 0% PRIA haritud, haritud, haritud, PRIA toetuskõlbulikkus, põllukultuuride põllukultuuride maa, registris haritud, PRIA registris seisukord: maa, PRIA registris PRIA registris püsirohumaa püsirohumaa Kohandus 0% 5% 5% Summaarne kohandus -20% -5% 0% Kohandatud hind (euro/ ha): 2 784 4 555 5 503 Kohanduste absoluutväärtuste summa: 15% 20% 15% Osakaal lõpphinnas: 0.35 0.30 0.35 Kaalutud hind (euro/ha): 4 267 974 1 367 1 926 25 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Turuväärtuse leidmisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Kõige suurema kohanduste absoluutväärtusega tehingule antakse kõige väiksem kaal. Kaalutud keskmine haritava maa 1 ha hind võrdlusmeetodi põhjal: 974 + 1 367 + 1 926 = 4 267 €/ha, so. 0,4267 €/m². Kuusepõllu mü turuväärtuse saame selle pindala ja leitud pinnaühikuhinna korrutisena: 10,04 ha x 4 267 €/ha = 42 841 €. Kuuse mü äralõikealuse maa turuväärtuseks kujuneb: 658 m² x 0,4267 €/m² = 281 eurot, so. 0,43 €/m² Tulemuse täpsus on piirkonna sarnaste varade osas ligikaudu ± 20%. 5.3.2. Kuuse maaüksuse turuväärtus Kuuse maaüksuse parendusteta maa (hooneteta ja tehnovõrkudeta maa) turuväärtuse leiame sarnase elamupotentsiaaliga maatulundusmaa tehinguhindade kaudu, arvestamata teelaienduse tekkimist. Turuväärtuse hinnang antakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Seejuures kasutatakse Maa-ameti tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot. Võrdlustehingutena kasutame hindajale teadaolevaid sarnaseid tehinguid (vt p 4.3.2.): Tehingu Tehingu Pindala, Asukoht Ha hind Lühikirjeldus aeg hind ha Raasiku vald, Kulli 02.2020 30 000 3.8866 7719 Maatulundusmaa, elamuehituspotentsiaal, sobib küla mitme elamu ehituseks, DP puudub, tehnovõrgud puuduvad, juurdepääs asfalt Raasiku vald, Kulli 08.2020 36 000 2.7018 13324 Maatulundusmaa, elamuehituspotentsiaal, küla tehnovõrgud puuduvad, juurdepääs kruusatee Jõelähtme vald, 01.2020 30 000 2.98 10067 Maatulundusmaa, elamuehituspotentsiaal, Haapse küla tehnovõrgud puuduvad, juurdepääs asfaltteelt, mahasõit ca 100 m osas puudub Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame ülal tabelis väljatoodud tehinguid, kuna need on hinnatava varaga kõige paremini võrreldavad, valdavalt asukoha ja elamupotentsiaali tõttu. Ülejäänuid tehinguid ei ole kasutatud, sest need on hinnatavast mõneti erinevad, või ei ole tehingu asjaolud teada. Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlusvarasid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlusvara turuväärtust. Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame sarnastes piirkondades toimunud tehinguid. Selgitused • Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus. võrdlustehingute osas • Ühegi tehingu hind ei sisaldanud käibemaksu, samuti ei lisandunud ühelegi tehingu hinnale käibemaks. Võrdlusühiku valik10 Võrdlusühikuks valime tehinguhinna, kuna sarnaseid varasid soetatakse pigem tehinguhinnast lähtuvalt. Võrdluselementide valik11 Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid: • Ajaline kohandus – alates 2020. aasta algusest ei ole me hinnatavas turusektoris olulisi hinnamuutusi arvestanud; • Asukoht – kõrgema hinnaga on keskustele ja merele lähemale jäävad varad, kohandame 3. võrdlusvara vastavalt 5% võrra; 10 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11:2014, p. 3.2.9.) 11 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11:2014, p. 3.2.8.) 26 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu • Juurdepääs – eelistatud on asfalteelt, hea mahasõiduga ja ligipääsuga varad, mistõttu kohandame 2. ja 3. võrdlusvara 5-10% võrra; • Kinnistu/ maaüksuse pindala – suurem maatükid on mõneti kõrgema väärtusega, mistõttu kohandame 1. võrdlusvara 10%; • Haljastus – kõrghaljastusega kinnistud on kõrgemalt väärtustatud, vähemhinnatud on madalhaljastusega (lagedad põllumaad), kohandused vastavalt 5% ulatuses. • Liitumised tehnovõrkudega – kommunikatsioonide olemasolu ja tasutud liitumised annavad lisaväärtust, sh hinda mõjutavad liitumisvõimalused ja trasside kaugus. Vaadeldad kõik sarnased, ehk ilma tehnovõrkudeta. Hinnatava arvestame parendusteta maaks, mistõttu selle liitumisi ei arvestata. • Ehituspotentsiaal – eelistatud on detailplaneeringuga ja maatükid kuhu saab rohkem kui 1 elamu ehitada, mistõttu kohandame 1. võrdlusvara 10%. Muudes kriteeriumites on hinnatava ja võrreldavad varad sarnased või väikeste erinevustega, mis turuväärtusele olulist mõju ei avalda, mistõttu ei ole neid kohandatud. Võrdlustabel: VÕRRELDAVAD VARAD HINNATAV VARA 1 2 3 Raasiku vald, Tõhelgi Raasiku vald, Kulli Raasiku vald, Kulli Jõelähtme vald, Aadress: küla, Kuuse küla küla Haapse küla Tehingu hind (€): 30 000 36 000 30 000 Hektari hind (€/ha): 7 719 13 324 10 067 Tehingu aeg: Nov. 20 Veebr. 20 Aug. 20 Jaan. 20 Ajaldamine: 0% 0% 0% Ajaldatud hind (€): 30 000 36 000 30 000 Raasiku vallas Tõhelgi külas, Peningi küla 1 Raasiku vallas Kulli Raasiku vallas Kulli Jõelähtme vald, Haapse Asukoht: km, Raasiku alevik 5 külas, Aruküla 5 km külas, Aruküla 5 km küla, mere naabruses km Kohandus 0% 0% -5% juurdepääs asfaltteelt, Juurdepääs Juurdepääs: asfalttee, avalik kruusatee, avalik mahasõit ca 100 m osas asfaltteelt, avalik puudub Kohandus 0% 5% 10% Pindala (ha): 2.01 3.8866 2.7018 2.9800 Kohandus -10% 0% 0% Madal- ja Haljastus: Madalhaljastus Kõrghaljastus Kõrghaljastus kõrghaljastus Kohandus 5% -5% -5% Liitumised Olemasolevaid Tehnovõrgud Tehnovõrgud Tehnovõrgud puuduvad tehnovõrkudega: liitumisi ei arvestata puuduvad puuduvad Kohandus 0% 0% 0% maatulundusmaa, Sihtotstarve, maatulundusmaa, sobiv mitme elamu maatulundusmaa, maatulundusmaa, sobiv ehituspotentsiaal: sobiv elamu ehituseks ehituseks, kõrval sobiv elamu ehituseks elamu ehituseks uuselumute ala Kohandus -10% 0% 0% Summaarne kohandus -15% 0% 0% Kohandatud hind (€): 25 500 36 000 30 000 Kohanduste absoluutväärtuste 25% 10% 20% summa: Osakaal lõpphinnas: 0.20 0.50 0.30 Kaalutud hind (€): 32 100 5 100 18 000 9 000 Turuväärtuse leidmisel kasutame kaalutud keskmist, kuna võrdlustehinguid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Kõige rohkem kohandatud tehingule (kohanduste absoluutväärtuste summa) antakse kõige väiksem kaal. Kaalutud hind tehinguhindade võrdlemise põhjal: 5 100 + 18 000 + 9 000 = 32 100 €. 27 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Kuuse mü parendusteta maa pinnühikuhinnaks kujuneb: 32 100 € / 2,01 ha = 15 970 €/ ha  1,60 €/m². Kuuse mü äralõikealuse maa turuväärtuseks kujuneb: 341 m² x 1,60 €/m² = 546 eurot. Tulemuse täpsus on piirkonna sarnaste varade osas ligikaudu ± 20%. 5.3.3. Äralõigete hüvitusväärtused Kinnisasja avalike huvides omandamise tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. Kuusepõllu mü hüvitusväärtus = äralõike turuväärtus 281 €, s.o 0,43 €/m2. Kuuse mü hüvitusväärtus = äralõike turuväärtus 546 €, s.o 1,60 €/m2. 6. Hindamistulemus Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu ja Kuuse asuva kinnistu (reg.nr 6335502) väärtused vastavalt: 1) Kuusepõllu mü turuväärtus 42 841 €, s.o 0,43 €/m2 2) Kuusepõllu mü äralõike hüvitusväärtus 281 €, s.o 0,43 €/m2 3) Kuuse mü turuväärtus (parendusteta) 32 100 €, s.o 1,60 €/m2 4) Kuuse mü äralõike hüvitusväärtus 546 €, s.o 1,60 €/m2. Hinnangu täpsus on piirkonna sarnaste varade osas ligikaudu ± 20%. Leitud hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu ja hüvitusväärtusele ei lisandu käibemaksu. 28 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Lisa 1. Fotod Kinnistu ja äralõigete vaated Kuusepõllu Kuuse Kuusepõllu Kuuse Kuusepõllu 29 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Registriosa number 6335502 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Kinnistu nimi Kuuse Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: Õigsuse märge 05.02.2008 Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates Digitoimik 15.10.2012 I jagu - KINNISTU KOOSSEIS Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist Kande Kande Nr. Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info kehtivus Maatulundusmaa 100%, Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu. Maakatastri Maatulundusmaa 100%, Harju andmed üle 65101:001:0555 maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, 10,04 ha võetud 1 65101:001:0556 Kuuse. 2,01 ha 1.04.2020. kehtiv II jagu - OMANIK Kande Kande Nr. Omanik Kande alus kehtivus Osaühing Metsagrupp (registrikood 10044866) 1002/1202 kaasomandist 4.3 sisse kantud 7.07.2014. Ühisomanikud Priit Sinik 4.4 sisse kantud 6.09.2016. (isikukood 38304040228), Margit Sinik 2.09.2016 asjaõiguslepingu alusel 4.3 (isikukood 47905280279) 200/1202 muudetud 6.09.2016. Kohtunikuabi 4.4 kaasomandist Hele Olli kehtiv III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED Sulge Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. Kande hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse Märked piiratud asjaõiguste kohta, Kande Nr. kitsendused kannete muudatused ja kustutamised kehtivus Kustutatud 23.04.2014 kinnistamisavalduse alusel 8.05.2014. 1 Kohtunikuabi Eha Soots kehtiv 30 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. Kande hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse Märked piiratud asjaõiguste kohta, Kande Nr. kitsendused kannete muudatused ja kustutamised kehtivus Märkus kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta. Valdamise ja kasutamise korra kokkulepe vastavalt 23.04.2014 lepingu punktidele kolm üks (3.1.) kuni kolm viis (3.5.) ja lepingu lisaks olevale plaanile. 23.04.2014 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 2 8.05.2014. Kohtunikuabi Eha Soots kehtiv Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Tähtajatu asjaõigusseaduse § 158¹ järgne isiklik kasutusõigus elektripaigaldise püstitamiseks ja edasiseks talumiseks muuhulgas elektripaigaldise ehitamiseks, sh rekonstrueerimiseks, teenindamiseks, korrashoiuks, hooldamiseks, asendamiseks, kasutamiseks, remontimiseks elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses vastavalt 30.08.2019 Sisse kantud 6.09.2019. 14.11.2019 sõlmitud lepingu punktile 4 - 8 ning vastavalt kinnistamisavalduse alusel muudetud lepingu lisaks olevale plaanile ning 14.11.2019.a. 18.11.2019. Kohtunikuabi Marika 3 lepingu peatükile 3. Sander kehtiv IV jagu - HÜPOTEEGID Sulge Märked hüpoteekide kohta, kannete muudatused Kande Kand Hüpoteegi ja kehtiv e Nr. Hüpoteegid summa kustutamised us Hüpoteek summas 25 000,00 eurot Margit Sinik (isikukood 47905280279), Priit Sinik (isikukood 38304040228) kuuluvale mõttelisele osale Natalia Mehisto (isikukood 46306122232) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. 2.09.2016 asjaõiguslepingu alusel sisse 25 000,00 1 kantud 6.09.2016. Kohtunikuabi Hele Olli EUR kehtiv 31 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Märked hüpoteekide kohta, kannete muudatused Kande Kand Hüpoteegi ja kehtiv e Nr. Hüpoteegid summa kustutamised us Hüpoteek summas 1 165 000,00 eurot Osaühing Metsagrupp (registrikood 10044866) kuuluvale mõttelisele osale OP Corporate Bank plc (registrikood 0199920-7) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 82908; 180636; 561402; 1722736; 1750708; 1852036 ; 2510402; 2528436; 2596002; 2615636; 2860836; 2863735; 29 Sisse kantud 82735; 3014236; 3014336; 3023835; 3406208; 3550108; 35880 28.06.2017. 08; 3877808; 4226608; 4226708; 4235808; 4640550; 4690708; 16.07.2018 5034008; 5041108; 5053608; 6867602; 8906002; 9820002; 993 kinnistamisav 4050; 10207502; 11841002; 12873302; 12932902; 12933202; 1 alduse alusel 2933402; Osaühing Metsagrupp (registrikood 10044866) muudetud kaasomandiosa kinnistust 23.07.2018. nr 13475302; 13546002; 13628002; 13858202; 13930702; 1410 1 165 000,00 Kohtunikuabi 2 6302. EUR Lii Hallikvee kehtiv 32 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Märked hüpoteekide kohta, kannete muudatused Kande Kand Hüpoteegi ja kehtiv e Nr. Hüpoteegid summa kustutamised us Hüpoteek summas 2 000 000,00 eurot Osaühing Metsagrupp (registrikood 10044866) kuuluvale mõttelisele osale OP Corporate Bank plc (registrikood 0199920-7) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 3906; 4106; 11806; 26132; 31506; 53006; 61306; 66506; 72806; 82606; 82908; 84106; 90606; 119306; 138850; 158206; 180636; 187806; 213906; 222906; 232106; 23 3506; 244906; 267906; 279306; 299106; 314006; 334206; 349506; 484032; 505 106; 505306; 531537; 534506; 552406; 559231; 559331; 561402; 639906; 6456 06; 666706; 680906; 699806; 708806; 732406; 772006; 863106; 882006; 88623 7; 887206; 887506; 890206; 891506; 901006; 938306; 988306; 1003806; 10156 06; 1022306; 1066906; 1073406; 1121006; 1317206; 1347406; 1502906; 15335 06; 1601806; Osaühing Metsagrupp (registrikood 10044866) kaasomandiosa kinnistust nr 1659806; 1661406; 1722736; 1750708; 1798706; 1836306; 1844234; 185090 6; 1852036; 1862106; 1865406; 1873306; 1891406; 1936806; 2028706; 203613 4; ; 3062850; 3073839; 3073939; 3074139; 3074239; 3083834; 3135534; 32083 06; 3210506; 3210906; 3212506; 3223306; 3246234; 3323106; 3335606; Osaühing Metsagrupp (registrikood 10044866) kaasomandiosa kinnistust nr 3363737; 3371337; 3406208; 3410406; 3413237; 3418006; 3435334; 347780 Sisse 6; 3477906; 3494334; 3545006; 3550108; 3550208; 3588008; 3660634; 369100 kantud 6; 3722906; 23.07.2 3732406; 3812350; 3853806; 3854606; 3857034; 3866739; 3877808; 3889506; 018. 3975739; 3987606; 4028306; 4048006; 4049706; 4136906; 4143006; 4171906; 30.04.2 4178906; 4193306; 4213406; 4217206; 4220406; 4226608; 4226708; 4235808; 020 4257306; 4281206; 4302306; 4303206; 4324106; 4332206; 4343606; 4344106; kinnista 4349806; 4354506; 4356106; 4367606; 4368506; 4369406; 4372606; 4376706; misaval 4413806; 4418606; 4419406; 4419506; 4420706; 4428006; 4440606; 4470806; duse 4473906; 4484306; 4488706; 4502106; 4515806; 4535306; 4562806; 4564706; alusel 4640550; 4690708; 5034008; 5041108; 5053608; 5168331; 5168531; 6867602; muudet 7245602; 8272202; 8906002; 8927502; 9820002; 9851002; 9934050; 10207502; ud 10765402; 10812202; 11841002; 12873302; 12932902; 12933202; 12933402; 1 6.05.20 3280102; 20. Kohtuni Osaühing Metsagrupp (registrikood 10044866) kaasomandiosa kinnistust 2 000 kuabi nr 13475302; 13546002; 13628002; 13858202; 13930702; 13933102; 14106302 000,0 Katrin 3 ; 14161302; 14349402. 0 EUR Kokk kehtiv Asutus: Domus Kinnisvara Vahendus OÜ Nimi: Roomand Saar Kuupäev: 02.11.2020 13:14:50 33 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Lisa 3. Mullastiku näitajate selgitus A- HEAD PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD AGRORÜHM SIFER BONITEET LÕIMIS MULDADE ISELOOMUSTUS A21 Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega LP, LP(g) 48-60 sl, ls, sl/ls kahklad keskmise raskusega mullad Ko;Kor; Ko(g); Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega Kor(g) 41-50 sl; sl/ls; ls A22 leostunud ja leetjad keskmise raskusega mullad KI; KI(g) A41 Kg, Kog, Korg, Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud 41-50 sl, ls, sl/ls KIg kamarmullad. A42 Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud LPg 48-60 sl, ls, sl/ls kahkjad mullad B- KESKMISED PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD B32 Kuivendatud kerged gleistunud leetunud LkIg-LkIIIg 25-35 l; sl/l mullad Kg, Kog, Korg, Kuivendamata gleistunud keskmise raskusega ja B51 Gk, Go, Gor, 38-45 sl, ls, sl/ls, s rasked kamarmullad, rahuldavalt kuivendatud Gkr keskmise raskusega ja rasked kamargleimullad Kg; Kog; KIg; Kuivendamata kerged gleistunud B53 Krg; Korg kamarmullad; rahuldavalt kuivendatud 24-38 l; sl/l Gk; Go; GI; kerged kamargleimullad Gkr; Gor Kuivendamata kerged gleistunud leetunud B54 LkIg-LkIIIg 25-35 l; sl/l mullad ja rahuldavalt kuivendatud leetunud gleimullad C- ROHUMAATÜÜBILISED HARITAVAD MAAD Ko; Kor; Koe; Kerged leostunud mullad; nõrgalt erodeeritud ja C3 Ko(1); Kore; 30-40 l; sl/l erosiooniohtlikud (3-5° kallakutel kerged Kor(1) leostunud mullad koos deluviaalmuldadega C6 Go, M`, M´´; Kõik Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi 21-38 M``` lõimised lagunenud turvasmullad Lõimised: l - liiv ls – liivsavi sl – saviliiv s – savi Kivisus: II 1 v1o - maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm I1 - maht 2-5 m3/ha II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2o - maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B32, B51, B54 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa 34 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Lisa 4. Kinnistu kasutuskorra kokkulepe 35 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu 36 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu 37 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 2043-20 Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, Kuusepõllu Vastavuskinnitus standardi nõuetele: • Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. • Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. • Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana. • Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. • Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: Roomand Saar Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5 Kutsetunnistus nr. 139663 /allkirjastatud digitaalselt/ Kinnitaja: Toomas Vaks Hindamisvaldkonna juht Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 127183 Maa hindaja tegevuslitsents 117 Ma-mh Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige /allkirjastatud digitaalselt/ 38 Domus Kinnisvara Roomand Saar Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Osaühing Metsagrupp [email protected] Papiniidu 5 Meie 24.11.2020 nr 16-2/20-0976/54403-1 80010, Pärnu, Pärnu maakond Pakkumus Kuusepõllu ja Kuuse katastriüksustest äralõigete omandamiseks Maanteeamet soovib omandada Osaühing Metsagrupp (registrikood 10044866) ja Priit Sinik (isikukood 38304040228) ning Margit Sinik (47905280279) kaasomandis oleva kinnistu, registriosa nr 6335502, koosseisus olevatest Kuusepõllu ja Kuuse katastriüksustest äralõiked teeprojekti „Riigitee nr 11310 Aruvalla-Jägala km 11,60-17,80 Perila-Tõhelgi lõigu rekonstrueerimise põhiprojekti“ realiseerimiseks kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel. Nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik Eesti Vabariigile Maanteeameti kaudu omandada Kuusepõllu kinnisasjast (koha aadressiga Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, katastritunnus 65101:001:0555, pindalaga 10,04 ha), äralõiked ligikaudse pindalaga 141 m2 ja 517 m2 ning Kuuse kinnisasjast (koha aadressiga Harju maakond, Raasiku vald, Tõhelgi küla, katastritunnus 65101:001:0556, pindalaga 2,01 ha), äralõige ligikaudse pindalaga 341 m2. Tuginedes Osaühing DOMUS KINNISVARA VAHENDUS (registrikood 11065540) poolt koostatud hindamisaruandele nr 2043-20 on Kuusepõllu ja Kuuse katastriüksuste äralõigete hüvitusväärtused järgmised: Kuusepõllu katastriüksus (katastritunnus 65101:001:0555) – 282,94 eurot (0,43 eurot/m2); Kuuse katastriüksus (katastritunnus 65101:001:0556) – 545,60 eurot (1,60 eurot/m2). Juhul kui maakorralduslike tööde käigus selgub, et omandatavate äralõigete pindalad on kas suuremad või väiksemad kui eelpool nimetatud äralõigete pindalad, suurendatakse või vähendatakse vastavalt äralõike eest makstavat tasu arvestusega eelpool nimetatud maa ruutmeetri maksumusest lähtuvalt. Juhul, kui olete nõus äralõigete võõrandamisega, makstakse Teile kui kinnisasja omanikule kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk. Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Teelise 4 / 10916 Tallinn / 6119 300 / Registrikood 70001490 / www.mnt.ee / [email protected], 620 1200 (kliendiinfo) / [email protected]; 611 9300 (teedealased küsimused) Tulenevalt eelnevast esitame pakkumuse omandada äralõiked Kuusepõllu ja Kuuse katastriüksustest alljärgnevalt: Kuusepõllu katastriüksus, maa eest makstav tasu (äralõigete pindala ca 141 m2 ja 517 m2, kokku ca 658 m2) – 282,94 eurot (0,43 eurot/m2) (jaguneb kõigi omanike vahel); Kuuse katastriüksus, maa eest makstav tasu (äralõike pindala ca 341 m2) – 545,60 eurot (1,60 eurot/m2) (jaguneb kõigi omanike vahel); motivatsioonitasu – 1141,20 eurot (jaguneb kõigi omanike vahel); täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest – 133,92 eurot (igale omanikule); kokku 2371,50 eurot. Nimetatud tasudest 50% tasutakse kinnisasja võõrandajatele võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel ja 50% asjaõiguslepingu sõlmimisel. Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev pakkumine, mis vastaks KAHOSes toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule. Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas hiljemalt 09.12.2020. a. Menetluse läbiviija kontaktid: Karel Kask, 5226940, [email protected] Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Karel Kask maaekspert teemaa osakond Lisad: Äralõigete joonised; Hindamisaruanne Karel Kask 5226940, [email protected] 2 (2)