Hindamisaruande edastamine

Jõhvi Vallavalitsus [email protected] 23.10.2025 nr 6-8/25/10444-6 Hindamisaruande edastamine (Tartu mnt 9) Jõhvi Vallavalitsus esitas 01.07.2025 Maa- ja Ruumiametile taotluse Ida-Viru maakonnas Jõhvi vallas Jõhvi linnas asuva Tartu mnt 9 kinnisasja (katastritunnus 25301:007:0146) munitsipaalomandisse võõrandamiseks riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 33 lõike 1 punkti 1 alusel eesmärgiga rajada kinnisasjale multifunktsionaalse spordi- ja puhkeala. Kinnisasi jääb Jõhvi Vallavolikogu 26.06.2025 otsusega nr 256 kehtestatud Tartu mnt 9 ja lähiala detailplaneeringu alale. Detailplaneeringuga kavandatud krunt POS 1 (sihtotstarbega 5% ärimaa ja 95% ühiskondlike ehitiste maa), mis hõlmab muuhulgas Tartu mnt 9 kinnisasja, on ette nähtud puhke- ja spordirajatiste rajamiseks, millele lisandub osaline äri võimalus kohapealse teeninduse tagamiseks. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 28.08.2025 kirjas nr 13-6/2866-2 nõustuti Tartu mnt 9 kinnisasja otsustuskorras võõrandamisega Jõhvi vallale. Kirjas märgiti, et kuna kehtiv detailplaneering näeb kinnisasjale ette ka ärilise funktsiooniga krundi kasutamise sihtotstarbe, siis ärilise funktsiooniga osa võõrandamine vallale on võimalik harilikule väärtusele vastava tasu eest RVS § 29 lõike 3 ja § 30 lõike 1 punkti 3 alusel. Ühiskondlike ehitiste maa osa saab võõrandada vallale RVS § 33 lõike 1 punkti 1 alusel tasuta. RVS §-s 96 sätestatud korras teatas Maa- ja Ruumiamet 04.09.2025 riigi kinnisvararegistris (menetlus nr 25-4536) õigustatud isikutele kinnisasja võõrandamise kavatsusest ja palus teada anda kinnisasja vajalikkusest. Seaduses sätestatud tähtaja jooksul õigustatud isikud taotlusi ega arvamusi ei esitanud. Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 17.10.2025 koostatud hindamisaruande nr 2510-10603- 01/TRK kohaselt on Tartu mnt 9 kinnisasja väärtus 93 000 eurot. Kohalikule omavalitsusele seadusega pandud ülesannete täitmiseks võõrandatakse kinnisasi linnale üldkasutatava maa osas tasuta. Ärilise funktsiooniga maa eest 5% ulatuses tuleb Jõhvi linnal tasuda riigile 4650 eurot vastavalt hindamisaruandes märgitule. Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus on oluline, kui RVS § 33 lõike 1 punkti 1 alusel omandatud kinnisasi edasi võõrandatakse, koormatakse hoonestusõigusega või ei kasutata riigilt tasuta omandatud kinnisasja sihtotstarbeliselt. Sellistel juhtudel tuleb riigivara tasuta omandanud isikul tasuda riigile RVS § 33 lõigetes 31 -5 sätestatud hüvitis, mille arvestamise aluseks on võõrandamise hetkel hindamisaruandes määratud kinnisasja harilik väärtus. Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maa ruum.ee Registrikood 70003098 RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara omandaja. Palume tutvuda hindamisaruandega ning anda kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus Tartu mnt 9 kinnisasja hariliku väärtusena 93 000 eurot ja tasuda riigile enne võõrandamislepingu sõlmimist 5% ärimaa osas 4650 eurot. Samuti palume anda nõusolek tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 866,76 eurot (koos käibemaksuga). Märgime, et kinnisasja omandamiseks nimetatud tingimustel peab andma nõusoleku ka Jõhvi Vallavolikogu. Pärast nimetatud nõusoleku saamist valmistame ette kinnisasja otsustuskorras võõrandamise otsuse eelnõu. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar nõunik Maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo Lisa: OÜ Kinnisvaraekspert 17.10.2025 hindamisaruanne nr 2510-10603-01/TRK Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Kärt Kivitar 5302 6853 [email protected] 2  1 EKSPERTHINNANG Hinnatavad varad: Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Aadress: Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK Väärtuse kuupäev: 27.09.2025 Hindamisaruande kuupäev: 17.10.2025 Tellija: Maa- ja Ruumiamet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5 2. Hinnatava vara kirjeldus 7 2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 9 3. Turuülevaade 12 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 12 3.2. Ida-Viru maakonna (sh Jõhvi valla) äri- ja tootmismaa turg 16 3.2. Turustatavuse analüüs 19 4. Turuväärtuse hindamine 19 4.1. Parim kasutus 19 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 20 4.3. Kestlikkus 20 4.4. Hindamine võrdlusmeetodil 20 Lisa 1. Fotod 26 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 27 Lisa 3. Kitsenduste kaart 28 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 29 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Aadress Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 25301:007:0146 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 7 451 m2 Maakasutuse Ühiskondlike ehitiste maa 95%, Ärimaa 5% sihtotstarve Jõhvi Vallavolikogu 18.07.2013 määrusega nr 127 kehtestatud Jõhvi valla üldplaneeringu kohaselt paikneb Tartu mnt 9 kinnisasi kaubandus- teenindus ja büroohoone juhtotstarbega maal ning kinnisasja raudteepoolsele alale on ette Üldplaneering nähtud perspektiivne kergliiklustee. Jõhvi Vallavolikogu algatas 21.04.2022 otsusega nr 57 Jõhvi valla üldplaneeringu koostamise. 17.09.2025 koostatud maakasutus eskiisi joonise kohaselt jääb Tartu mnt 9 kinnisasi puhke- ja virgestusmaa juhtotstarbega alale Jõhvi Vallavolikogu 26.06.2025 otsusega nr 256 kehtestati Tartu mnt 9 ja lähiala detailplaneering. Detailplaneeringuga kavandatud krunt POS 1 (sihtotstarbega 5% ärimaa ning 95% ühiskondlike ehitiste maa) on moodustatud Tartu mnt 9, Saeveski Detailplaneering tn 2 ning osaliselt Tartu maantee L3 kinnisasjadest. POS 1 krunt on ette nähtud puhke- ja spordirajatiste rajamiseks, millele lisandub osaline äri võimalus kohapealse teeninduse tagamiseks HINDAMISARUANDE KOONDANDMED1 Hinnangu Riigivara võõrandamine ühiskondlike ehitiste maa 95% osas riigivaraseaduse § 33 eesmärk lõike 1 punkti 1 alusel ja 5% ärimaa osas riigivaraseaduse § 30 lõike 1 punkti 3 alusel. Väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1 Ülevaatuse 27.09.2025 kuupäev Väärtuse kuupäev 27.09.2025 Hindamisaruande 17.10.2025 kuupäev Tellija Maa- ja Ruumiamet Tellimusleping Raamleping nr 4-2/24/8, tellimus 15.09.2024 Hindamise Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad eeldused Hinnang Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida üle likviidsusele 1 aasta Hindamistulemuse ±20% täpsus Käibemaks Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID HINDAMISTULEMUS Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 4974808) kui terviku turuväärtus on väärtuse kuupäeval 93 000 €. Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Lähteülesandest tulenevalt soovib tellija eraldi välja tuua 5% ja 95% osa väärtused lähtuvalt hindamise eesmärgist. Kuna hindamise eesmärgiks on väärtuse leidmine maa edasise võõrandamise või Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  4 hoonestusõigusega koormamise korral, siis tehtaks seda turu potentsiaali silmas pidades. Kuna kinnisasja kui terviku turuväärtust on hinnatud ärimaa põhjal, siis on erinevate sihtotstarvete väärtuse jagunemine järgmine: Ärimaa 5% turuväärtus on 4 650 € Ühiskondlike ehitiste maa 95% turuväärtus on 88 350 € Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Triinu Kroon Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, tase 7 (kutsetunnistus nr. 189563) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  5 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on hoonestamata kinnistu aadressil Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond (reg osa nr 4974808). Hinnang on koostatud riigivara võõrandamine ühiskondlike ehitiste maa 95% osas riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel ja 5% ärimaa osas riigivaraseaduse § 30 lõike 1 punkti 3 alusel. Väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) 1.2. Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p. 9.2.5) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust 14.10.2025; • Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusest, tehinguandmete päringukeskkonnast 14.10.2025 ja tehingute andmebaasist seisuga 10.10.2025; • Jõhvi valla kodulehelt 14.10.2025; • kinnisvaraportaalist kv ja city24 14.10.2025; • turuülevaadetes kasutatud algallikad on esitatud turuülevaadete juures. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  6 Hindaja Triinu Kroon tegi hinnatava vara ülevaatuse 27.09.2025. Ülevaatus tehti juuresolijateta ja piirdus visuaalse vaatlusega. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  7 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Ida-Viru maakond Omavalitsus Jõhvi vald Asustusüksus Jõhvi linn Lähiaadress Tartu mnt 9 Makroasukoht Kirjeldus Hinnatav vara asub Jõhvi vallas, Jõhvi linnas Kaugus keskusest Asub Jõhvi linnas Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav vara on tähistatud oranži tähisega Mikroasukoht Hinnatava vara ümbruses on tihedalt paiknevad ärihooned. Asub Jõhvi linna Kirjeldus keskuses Otsene juurdepääsutee puudub, kuid paikneb munitsipaalomandis oleva Juurdepääs katastriüksuse kõrval, kus tee ca 50 m kaugusel Kommuni- Läheduses olemas (lähim elektrialajaam kinnistu piirist linnulennult ca 100 m katsioonid kaugusel, tsentraalne vee- ja kanalisatsioonitrass ca 200 m kaugusel) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  8 Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja tähistatud oranži noolega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu registriosa nr 4974808 Omandivorm Kinnisasi Omanik Eesti Vabariik Kinnistusraamatu kolmandas jaos kehtivad kanded puuduvad. Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud: • raudtee kaitsevöönd 1 638 m2 ulatuses; Piirangud ja kitsendused • sideehitise kaitsevöönd 130 m2 ulatuses; • maardla ca 7 451 m2 ulatuses; • planeeringu ala (Jõhvi valla üldplaneering) 7 451 m2 ulatuses. Eelnimetatud kitsendused ei mõjuta hinnatava vara sihipärast kasutamist ning seega ei mõjuta hinnatava vara väärtust (lisas 3 on esitatud kitsenduste kaart). Hüpoteegid Puuduvad Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  9 Riigi Kinnisvararegistri KV46820 kood Riigivara valitseja Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Riigivara volitatud Maa- ja Ruumiamet asutus 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega Aadress Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Katastritunnus 25301:007:0146 Pindala 7 451 m2 Maakasutuse Ühiskondlike ehitiste maa 95%, Ärimaa 5% sihtotstarve Kirjeldus Ebakorrapärane, hulknurkne, kompaktne Kõlvikuline Looduslik rohumaa 6 695 m2, muu maa 756 m2 koosseis Puudub. Maa- ja Ruumiameti kaardilt nähtub hoone vundament, kuid tegelikkuses Hoonestus vundamenti ei ole Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  10 Jõhvi Vallavolikogu 18.07.2013 määrusega nr 127 kehtestatud Jõhvi valla üldplaneeringu kohaselt paikneb Tartu mnt 9 kinnisasi kaubandus- teenindus ja büroohoone juhtotstarbega maal ning kinnisasja raudteepoolsele alale on ette nähtud perspektiivne kergliiklustee. Jõhvi Vallavolikogu algatas 21.04.2022 otsusega nr 57 Jõhvi valla üldplaneeringu koostamise. 17.09.2025 koostatud maakasutus eskiisi joonise kohaselt jääb Tartu mnt 9 kinnisasi puhke- ja virgestusmaa juhtotstarbega alale. Kehtiv üldplaneering: Üldplaneering Menetluses olev üldplaneering: Allikas: Jõhvi valla koduleht Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  11 Jõhvi Vallavolikogu 26.06.2025 otsusega nr 256 kehtestati Tartu mnt 9 ja lähiala detailplaneering. Detailplaneeringuga kavandatud krunt POS 1 (sihtotstarbega 5% ärimaa ning 95% ühiskondlike ehitiste maa) on moodustatud Tartu mnt 9, Saeveski tn 2 ning osaliselt Tartu maantee L3 kinnisasjadest. POS 1 krunt on ette nähtud puhke- ja spordirajatiste rajamiseks, millele lisandub osaline äri võimalus kohapealse teeninduse tagamiseks Detailplaneering Allikas: Jõhvi valla koduleht Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  12 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. SKP kiirhinnangu kohaselt tõusis SKP majandus 2025. aasta II kvartalis 0,5% 2024. aasta II kvartaliga võrreldes. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 10.06.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 1,5%, 2026. aastal 2,3% ja 2027. aastal 2,8%. SKP kasv Eestis 2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 10.06.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aastal 2023. aasta keskmisega võrreldes 3,5%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2024. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis moodustasid kokku kogutõusust 23,7%. Toidukaupadest kallinesid enim oliivõli (44%) ning mahlad ja siirupid (36,7%). Samas odavnesid märgatavalt suhkur (18%) THI ja värske köögivili (11,6%). Bensiin oli 2,7% ja diislikütus 4,4% odavam. Tarbijahinnaindeks tõusis 2025. aasta augustis võrreldes 2025. aasta juuliga 1% ning võrreldes eelmise aasta augustiga 6,1%. Võrreldes 2024. aasta juuliga olid kaubad 4,0% ja teenused 9,3% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 10.06.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2025. aastal 5,4%, 2026. aastal 3,2% ja 2027. aastal 2,8%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  13 Tarbijahinnaindeks Eestis 2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 10.06.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank 2024. aastal oli töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus osalemise määr 74,6%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates Tööturg 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aasta II kvartalis oli töötuse määr 7,8%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus osalemise määr 74,8%. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 10.06.2025) kohaselt on töötuse määr 2025. aastal 8,1%, 2026. aastal 7,4% ning 2027. aastal 6,8%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  14 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet Viimaste kuude euribori langus on mõnevõrra tehinguaktiivsust kasvatanud ning võrreldes aastataguse ajaga on alates 2024. aasta septembrist kinnisvaratehingute arv olnud võrreldes aastataguse ajaga suurem. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust Kinnisvaraturu 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga aktiivsus ja võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 maht 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal toimunud tehingute arv oli samal tasemel, mis 2023. aastal, samas tehingute koguväärtus kasvas 13%. 2025. aasta esimesel kaheksal kuul toimus 3% võrra rohkem tehinguid kui 2024. aasta samal perioodil, kuid vähem võrreldes 2019. – 2023. aasta sama perioodiga. Kinnisvaratehingute arv Eestis Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  15 Allikas: Maa- ja Ruumiamet Laenuturg Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas tõusnud laenukäive, mis oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive hakkas kartal Eluaseme- kvartalilt tõusma 2024. a II kvartalist alates, kuid 2025. aasta I kvartal näitab väiksemat laenud ja käivet 2024. aasta IV kvartaliga võrreldes. 2024. aasta IV kvartali näol oli tegemist ka pikaajalised erakordselt kõrge käibega ning 2025. aasta I kvartali tulemuses on ilmselt ka laenud sesoonsuse mõju. Kui eluasemelaenude käive on viimastes kvartalites sarnasel ettevõtetele tasemel olnud, siis ettevõtete laenude osas tõusis laenude käive 2024. aasta IV kvartalis viimase viie aasta kõrgeimale tasemele. Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluaseme laenude intressimäär oli 2025. aasta II kvartalis 3,8% ja ettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,79%. Laenude käive ja intress Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  16 Allikas: Eesti Pank 3.2. Ida-Viru maakonna (sh Jõhvi valla) äri- ja tootmismaa turg Ida-Viru maakond on haldusüksus Eesti kirdeosas, Ida-Eesti piirkonnas. Ida- Virumaa piirneb läänes Lääne-Viru ja edelas Jõgeva maakonnaga ning idas Venemaaga. Ida-Viru maakonna elanike arv on 128 568 (seisuga 01.01.2025). Ida-Viru maakonna pindala on 2972 km2. Ida-Viru maakonnas on kaheksa omavalitsusüksust: neli linna ja neli valda (Alutaguse vald, Lüganuse vald, Narva-Jõesuu linn, Toila vald, Jõhvi vald, Narva linn, Kohtla-Järve linn ja Üldinfo Sillamäe linn). Maakonnalinn on Jõhvi. Narva linna pindala on 68,95 km2 ning elanike arv 52 058. Jõhvi valla pindala on 124 km2 ning rahvaarv on 11 193. Vallas on 11 küla ning 1 alevik. Suurim asula on Jõhvi linn (9 604 elanikuga). Allikas: Siseministeerium.ee; elanike arv KOV-des, seisuga 01.01.2025 ja omavalitsusüksuste kodulehed Äri- ja tootmismaa kruntide väärtust mõjutavad enim asukoht, pindala ja varustatus kommunikatsioonidega. Ehitusõiguse ulatus pole tavaliselt kuigi Väärtust oluline, kuna efektiivseim on ühe- kuni kahekorruseline hoonestus ning suurem mõjutavad tegurid korruselisus on tavaliselt pigem miinuseks. Asukoha puhul on olulisemateks kriteeriumiteks juurdepääs, nähtavus, vahemaad magistraalteedest ja kesklinnast. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  17 2021. aastast alates on hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingute arv väike ning hinnatasemed varieeruvad suhteliselt suurtes piirides, mistõttu järelduste tegemine hinnataseme muutuse kohta on raskendatud. Mitmete tehingute osas ei ole täpselt teada, kas tegemist on olnud vabaturu tehinguga või seotud osapoolte vahelise tehinguga. Kuna Jõhvi linnas on viimastel aastatel toimunud äri- ja tootmismaa tehinguid vähe ning Maa- ja Ruumiameti hinnastatistikas tehingud ei kajastu, siis vaadeldud on kogu Ida-Viru maakonna hinnastatistikat. Hoonestamata ärimaa hinnatase Ida-Viru maakonnas on viimastel aastatel olnud vahemikus 13 - 20 Äri- ja tootmismaa €/m2. See puudutab detailplaneeringuga ja kommunikatsioonidega varustatud turg krunte. Hinnavahemiku kõrgemas osas olevate maaüksuste puhul on valdavalt tegemist pindalalt suhtelist väikeste maaüksustega. Hoonestamata tootmismaa tehinguhinnad on jäänud vahemikku 1-12 €/m2 taandatuna kinnistu pidalale sõltuvalt asukohast, juurdepääsust, kommunikatsiooni- ja elektriühenduste ning detailplaneeringu olemasolust. Tehingute vähesuse tõttu on järelduste tegemine hinnataseme muutuse kohta raskendatud. Äri- ja tootmismaa müügitehingute arv on väike, mistõttu on tänases turusituatsioonis keerukas teha järeldusi äri- ja tootmismaa või tootmismaa müügitehingute hinnataseme erinevuse kohta. Ida-Viru maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaa müügitehingud 2024.-2025 (seisuga 11.09) aastal2 Linn/ linnaosa/ Tehingu- Maa-üksuse Tehingu- Vald/ linn Kuupäev küla hind, € pindala, m2 hind, €/m2 Kohtla-Järve Järve linnaosa 26.04.2024 364833 40537 9 linn Narva linn 10.05.2024 305000 16950 18 Jõhvi vald Jõhvi linn 18.06.2024 183000 1882 97 Toila vald Toila alevik 17.04.2024 175000 1925 91 Jõhvi vald Jõhvi linn 27.05.2024 100000 1873 53 Lüganuse vald Kiviõli linn 03.06.2024 69747 5717 12 Lüganuse vald Kiviõli linn 02.05.2024 53110 4837 11 Alutaguse vald Kurtna küla 02.05.2024 52480 16399 3 Alutaguse vald Alajõe küla 18.06.2024 13430 1343 10 Jõhvi vald Jõhvi linn 08.01.2024 10000 2437 4 Alutaguse vald Iisaku alevik 05.04.2024 5000 1422 4 Kohtla-Järve Ahtme linnaosa 15.07.2024 9900 8608 1 linn 2 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Kuna Jõhvi linnas on lähiaastatel toimunud vähe tehinguid äri- ja tootmismaaga, mis oleksid võrdlustehinguteks sobilikud, siis valimisse on võetud kogu Ida-Viru maakond. Valimist on välja jäetud ka tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. Tehinguhinnad ei sisalda käibemaksu. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  18 Lüganuse vald Purtse küla 19.07.2024 2200 1764 1 Narva linn 07.08.2024 27000 3280 8 Narva linn 08.08.2024 100393 5486 18 Rannapungerja Alutaguse vald 16.08.2024 40000 2487 16 küla Alutaguse vald Kauksi küla 28.10.2024 25509 3066 8 Kohtla-Nõmme Toila vald 15.11.2024 6000 2601 2 alev Jõhvi vald Jõhvi linn 22.11.2024 5000 1123 4 Narva linn 04.12.2024 15000 1004 15 Jõhvi vald Pauliku küla 10.12.2024 4000 2597 2 Jõhvi vald Pauliku küla 24.01.2025 122000 6959 18 Kohtla-Järve Ahtme linnaosa 27.01.2025 130000 30873 4 linn Jõhvi vald Jõhvi linn 06.02.2025 35000 1437 24 Narva linn 06.02.2025 100000 20216 5 Narva linn 06.02.2025 100000 30483 3 Narva linn 15.04.2025 28000 1736 16 Narva linn 23.04.2025 46000 2236 21 Jõhvi vald Jõhvi linn 29.05.2025 93330 4334 22 Jõhvi vald Jõhvi linn 06.06.2025 50000 2512 20 Kohtla-Järve Järve linnaosa 13.06.2025 48949 5132 10 linn Narva linn 27.06.2025 60210 6080 10 Jõhvi vallas olevad hoonestamata äri- ja tootmismaa müügipakkumised Aadress Sihtotstarve Pindala, Hind, € Hind Kommentaar m2 €/m2 Detailplaneering olemas, Kotinuka küla, Ärimaa 10 364 207 280 20,0 kommunikatsioonide liitumistasu Jordi tee 18 hinnas Detailplaneering olemas, Pauliku küla, Ärimaa 22 253 222 530 10,0 kommunikatsioonide läheduses Silla tn olemas Detailplaneering olemas, Edise küla, Ärimaa 40 000 269 000 6,72 kommunikatsioonid läheduses Valge olemas Allikas: kv.ee Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  19 3.2. Turustatavuse analüüs Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on arendusettevõtted. Lõppkasutajaid iseloomustavad Vara lõppkasutajad on keskmise suurusega arendusettevõtted. tunnused Vastavus turusegmendi Tulenevalt hinnatava vara asukohast, milleks on Jõhvi linna keskus, nõuetele on tegemist ärimaa turu kontekstis atraktiivse varaga. Lõppkasutajate hulk, kes Vara lõppkasutajate hulk on põhiliselt piiratud keskmise suurusega soovivad ja saavad hinnatavat arendusettevõtetega. vara soetada Kinnisvaraportaalis kv leidus mitmeid äri- ja tootmismaa Konkureeriv pakkumine müügipakkumisi Jõhvi vallas, kuid mitte ühtegi Jõhvi linnas. Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood üle 1 aasta. Alternatiivsed kasutused Alternatiivne kasutus saab eelkõige olla maatulunduslik kasutus, st põhiliselt maa looduslikus seisundis hoidmisena. 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Maakatastris registreeritud sihtotstarbeks on ühiskondlike ehitiste maa 95%, ärimaa 5%. Maaüksus koosneb valdavalt loodusliku rohumaa kõlvikust. Hinnatava vara ümbruses on tihedalt paiknevad ärihooned. Asub Jõhvi linna keskuses. Otsene juurdepääsutee puudub, kuid paikneb munitsipaalomandis oleva katastriüksuse kõrval, kus tee ca 50 m kaugusel. Jõhvi Vallavolikogu 18.07.2013 määrusega nr 127 kehtestatud Jõhvi valla üldplaneeringu kohaselt paikneb Tartu mnt 9 kinnisasi kaubandus- teenindus ja büroohoone juhtotstarbega maal ning kinnisasja raudteepoolsele alale on ette nähtud perspektiivne kergliiklustee. Jõhvi Vallavolikogu algatas 21.04.2022 otsusega nr 57 Jõhvi valla üldplaneeringu koostamise. 20.05.2025 koostatud maakasutus eskiisi joonise kohaselt jääb Tartu mnt 9 kinnisasi ärimaa juhtotstarbega alale. Jõhvi Vallavolikogu 26.06.2025 otsusega nr 256 kehtestati Tartu mnt 9 ja lähiala detailplaneering. Detailplaneeringuga kavandatud krunt POS 1 (sihtotstarbega 5% ärimaa ning 95% ühiskondlike ehitiste maa) on moodustatud Tartu mnt 9, Saeveski tn 2 ning osaliselt Tartu maantee L3 kinnisasjadest. POS 1 krunt on ette nähtud puhke- ja spordirajatiste rajamiseks, millele lisandub osaline äri võimalus kohapealse teeninduse tagamiseks. Kuna hindamise eesmärgiks on väärtuse leidmine maa edasise võõrandamise või hoonestusõigusega koormamise korral, siis tehtaks seda turu potentsiaali silmas pidades. Hinnatava vara äriliselt atraktiivsest asukohast tulenevalt on maaüksuse parimaks kasutuseks kasutus ärimaana, kuid arvestada tuleb, et suurema ehitusõiguse saamiseks ja kinnistu kui terviku ärimaana kasutamiseks tuleb koostada uus detailplaneering. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  20 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. 4.3. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Tegemist on hoonestamata maaga, mille puhul kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid on võimalik tagada läbi sihipärase kinnisvaraarenduse, eelkõige kasutades ressursse säästlikult. 4.4. Hindamine võrdlusmeetodil Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted Punktis 3.2 esitatud tehingutest on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varadega tehtud müügitehingud, mille kohta hindajal on olemas piisavalt detailne informatsioon. Vaadeldud on 2024-2025. aasta hoonestamata äri- ja tootmismaa müügitehinguid Ida-Viru maakonnas. Võrdlustehingute valikul on arvestatud maaüksuse asukohta, pindala ning Võrdlustehingute tehingu toimumise aega. valik turuväärtuse hindamisel Käibe- Tehingu- maksu Tehingu- summa, Maaüksuse sisaldu- Asukoht Kuupäev summa, € (ilma pindala, m2 mine €/m2 KM) tehingu- hinnas Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  21 Narva linn 08.08.2024 82 289 15,0 5 486 Jah Narva linn 23.04.2025 46 000 20,6 2 236 Ei Jõhvi linn 06.02.2025 35 000 24,36 1 437 Ei Kuna turuosalised teevad valdavalt oma otsuseid taoliste varade puhul lähtuvalt Võrdlusühiku valik ühikuhinnast, siis võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna maaüksuse pindalale, €/m2. Tehingud on toimunud august 2024 - aprill 2025.a. Tehingute toimumise ajast Tehingute ajaldamine väärtuse kuupäevani ei ole toimunud turusituatsioonis märkimisväärseid muudatusi ning seetõttu tehinguhindu ajaldatud ei ole Võrdluselementide Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest valik ja kohandamise järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid: põhimõtted • Makroasukoht o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Kuna võrreldavad tehingud paiknevad tavapäraselt samas makroasukohas, siis üldjuhul ei ole kohandamine vajalik. Kui tegemist on erinevate makroasukohtadega, siis tavaliselt on sellise valiku põhjuseks asjaolu, et samas makroasukohas võrdluskõlbulikud tehingud puuduvad. See tähendab, et asukoha erisuste tunnetamiseks tuleb kasutada kaudseid andmeid, mis omakorda vähendab hinnangu täpsust. Suurte linnade ja keskuste lähedus ning hea infrastruktuur mõjutab positiivselt vara väärtust • Mikroasukoht ja juurdepääs o Ärimaa puhul on olulisteks väärtust mõjutavateks teguriteks suurte maanteede lähedus ning sellega seoses ka nähtavus, mis on oluline eelkõige ärilist potentsiaali arvestades. Parema juurdepääsutee Võrdluselementide eest ollakse nõus enam maksma. Oluline on juurdepääs avalikult valik ja kohandamise kasutatavalt teelt või erateelt, millele on seatud maaomaniku kasuks põhimõtted servituut. Samuti on väärtust tõstvaks teguriks teekatte liik ja kvaliteet. • Pindala o Üldjuhul tekib suurte pindala erinevuste puhul mastaabiefekt, kus suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on madalam kui väiksematel. See kehtib ka siis, kui tegemist on äri- ja tootmismaa potentsiaali omava maaga, mille puhul kommunikatsioonid on krundi tasandil veel välja ehitamata. See on erinev kommunikatsioonidega varustatud äri- ja tootmismaa kruntide puhul, mida ostetakse-müüakse lähtuvalt väiksemast üksusest ja kui tehinguobjektiks on mitu krunti, siis tavapäraselt sellega märkimisväärset hinnaalandust ei kaasne. Samas kui pindalade erinevus ulatub kordadesse ja tegemist on piirkonnale ebatavaliselt suurte maaüksustega, tuleb mastaabiefektiga siiski arvestada. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  22 • Kommunikatsioonid o Kommunikatsioonide puudumine võib langetada hinnatava objekti väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Tegemist on kulupõhise teguriga. Kui nn toormaa väärtus on madal, võib kommunikatsioonide rajamisega seonduv kulu ületada toormaa väärtust. • Kinnistu kuju ja kitsendused o Kuju ja kitsendused, mis raskendavad krundi hoonestamist ja kasutamist avaldavad kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. • Sihtotstarve, detailplaneering ja potentsiaal o Kehtiva detailplaneeringu olemasolu on enam hinnatud, sest annab ehitusõiguse. Kui kehtiv detailplaneering puudub, siis on oluliseks väärtust mõjutavaks teguriks üldplaneeringus märgitud maakasutuse juhtotstarve. Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Ida-Viru maakond Ida-Viru maakond Ida-Viru maakond Ida-Viru maakond Jõhvi vald Narva linn Narva linn Jõhvi vald Jõhvi linn Jõhvi linn Tartu mnt 9 Tehinguhind, € 82289 46000 35000 Tehinguhind, €/m2 15,00 20,57 24,36 Tehingu aeg 08.08.2024 23.04.2025 06.02.2025 Kohandus 0% 0% 0% Kohandatud 15,00 20,57 24,36 tehinguhind, €/m2 Asub Narva linna Asub Jõhvi linna Asub Narva linna Asub Jõhvi linna Makroasukoht keskuse vahetus keskuses äärealal äärealal läheduses Kommentaar Pisut halvem Sarnane Pisut halvem Kohandus 5% 0% 5% Hinnatava vara ümbruses on Ümbruses Ümbruses äri- ja tihedalt paiknevad hoonestamata äri- ja Ümbruses garaažid, tootmishooned. Asub ärihooned. Otsene tootmismaad. korterelamud. Jõhvi-Tartu-Valga juurdepääsutee Mikroasukoht ja Juurdepääs Juurdepääs maantee ääres. puudub, kuid juurdepääs munitsipaalomandis munitsipaalomandis Juurdepääs paikneb olevalt kõvakattega olevalt kõvakattega riigiomandis olevalt munitsipaalomandis teelt, viimane ca 20 m teelt kõvakattega teelt. oleva katastriüksuse lõik kruuskattega Nähtavus hea kõrval, kus tee ca 50 m kaugusel Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  23 Parem juurdepääs (- 5%), parem asukoht Kommentaar Parem juurdepääs Parem juurdepääs suure maantee ääres (-10%) Kohandus -5% -5% -15% Pindala, m2 7451 5486 2236 1437 Kommentaar Väiksem Väiksem Väiksem Kohandus -10% -20% -25% Läheduses olemas Läheduses olemas Läheduses olemas (lähim elektrialajaam (lähim elektrialajaam (lähim elektrialajaam Läheduses olemas. kinnistu piirist kinnistu piirist kinnistu piirist Tsentraalne vesi ja linnulennult ca 100 linnulennult ca 200 m linnulennult ca 100 m kanalisatsioon Kommunikatsioonid m kaugusel, kaugusel, tsentraalne kaugusel, läheduses olemas, tsentraalne vee- ja vee ja tsentraalne vee ja lähim elektrialajaam kanalisatsioonitrass kanalisatsioonitrass kanalisatsioonitrass ca 200 m kaugusel ca 200 m kaugusel) kinnistu piiril) kinnistu piiril) Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Müügitehing koosneb kolmest Kinnistu on kõrvuti asetsevast ebakorrapärane, Hulknurkne, Hulknurkne, katastriüksusest, hulknurkne, kompaktne. Kinnistu kuju ja kompaktne. Väärtust kogumine kompaktne. Väärtust Maaüksust läbib kitsendused mõjutavad kitsendused moodustavad mõjutavad gaasipaigaldise puuduvad hulknurkse ja kitsendused kaitsevöönd kompaktse kuju. puuduvad Maaüksust läbib kõrgepingeõhuliin Kommentaar Sarnane Halvem Halvem Kohandus 0% 10% 5% Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  24 Ühiskondlike ehitiste maa 95%, ärimaa 5%. 24.01.2013 kehtestatud ÜP kohaselt on maakasutuse juhtotstarbeks büroohoone maa. Menetluses oleva ÜP kohaselt on maaüksuse Tootmismaa 90%, Ärimaa 100%. juhtotstarbeks ärimaa 10%. menetluses oleva ÜP Ärimaa. ÜP kohaselt puhke- ja Menetluses oleva ÜP Sihtotstarve, üld- ja kohaselt ärimaa juhtotstarve. virgestusmaa. kohaselt äri- ja detailplaneering segahoonestuse 29.01.2025 algatatud Kehtestatud DP tootmismaa, ning potentsiaal maa-ala. DP ehitusõiguse kohaselt on krunt kehtestatud DP Kehtestatud DP saamiseks ette nähtud tootmis- ja ärihoonete ärihoone ehitamiseks spordirajatiste ehitamiseks rajamiseks, millele lisandub osaline äri võimalus kohapealse teeninduse tagamiseks. Suurema ehitusõiguse saamiseks vajalik koostada uus DP Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -20% -20% -10% Summaarne -30% -35% -40% kohandus Summaarne -4,50 -7,20 -9,74 kohandus, €/m2 Kohandatud 10,50 13,37 14,61 tehinguhind, €/m2 Kohanduste absoluutväärtuste 40% 55% 60% summa Kaalud 0,40 0,35 0,25 Kaalutud keskmine 12,53 4,20 4,68 3,65 tehinguhind, €/m2 Turuväärtus, € 93388 Ümardatud 93000 turuväärtus, € Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  25 Tartu mnt 9 kinnisasja kui terviku turuväärtus on väärtuse kuupäeval 93 000 €. Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Lähteülesandest tulenevalt soovib tellija eraldi välja tuua 5% ja 95% osa väärtused lähtuvalt hindamise eesmärgist. Kuna hindamise eesmärgiks on väärtuse leidmine maa edasise võõrandamise või hoonestusõigusega koormamise korral, siis tehtaks seda turu potentsiaali silmas pidades. Kuna kinnisasja kui terviku turuväärtust on hinnatud ärimaa põhjal, siis on erinevate sihtotstarvete väärtuse jagunemine järgmine: Ärimaa 5% turuväärtus on 93 000 € x 0,05 = 4 650 € Ühiskondlike ehitiste maa 95% turuväärtus on 93 000 € x 0,95 = 88 350 € Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  26 Lisa 1. Fotod Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  27 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  28 Lisa 3. Kitsenduste kaart Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  29 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Triinu Kroon Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 189563) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK  30 Litsentseeritud maa hindaja Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk tn 12 Pärnu, 80010 +372 442 0700 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK