Kiri

Ago Vingissar Meie 29.02.2024 nr 8-3/23-174/56-2 Osaühing Prenton [email protected] Pakkumine Teile kuuluvast kinnisasjast maaeralduste omandamiseks (Tirre) Austatud Ago Vingissar Transpordiamet alustas 02.01.2024 kirjaga nr 8-3/23-174/56-1 kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel menetlust Teile kuuluvast kinnisasjast (aadressiga Tirre, Jaska küla, Põhja-Sakala vald, Viljandi maakond, kinnistu registriosa number 55639, katastriüksuse tunnus 54501:002:0360, pindalaga 27,33 ha) ligikaudu 1720 m2 ja 388 m2 suuruste maaeralduste omandamiseks. Äralõiked on vajalikud Raalprojekt OÜ (registrikood 10765904) poolt koostatud projekti nr P21033 „Riigitee nr 49 Imavere-Viljandi-Karski-Nuia km 27,780-31,362 asuva Jaska-Mudiste lõigu rekonstrueerimise põhiprojekt“ elluviimiseks. Projekt on kinnitatud Transpordiameti projekteerimise talituse juhataja 15.09.2020 korraldusega nr 1-3/20/172. Tuginedes Lahe Kinnisvara Kesk-Eesti (registrikood 14335098) poolt koostatud hindamisaruandele nr 0049-24 on Teile kuuluva kinnisasja katastriüksuse nr 54501:002:0360 ligikaudu 1720 m2 suuruse äralõike hüvitisväärtus 1410 eurot (0,82 eurot/m²) ja ligikaudu 388 m2 suuruse äralõike hüvitisväärtus 320 eurot (0,82 eurot/m²). Juhul kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatavate äralõigete pindalad on kas suuremad või väiksemad kui 1720 m² ja 388 m2, suurendatakse või vähendatakse vastavalt kinnisasja osade eest makstavat tasu vastavalt eksperthinnangus kajastatud katastriüksuse turuväärtuse pinnaühikuhinnale (eurot/m2). Juhul, kui olete nõus kinnisasja osade võõrandamisega, makstakse Teile kui kinnisasja omanikule kinnisasja osade omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk. Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee Registrikood 70001490 Tulenevalt eelnevast ja tuginedes KAHOS § 11 lg 6 esitame pakkumuse omandada äralõiked Teile kuuluvast kinnisasjast tasudes alljärgnevalt: maa eest makstav tasu – kokku 1730 eurot (ligikaudu 1720 m2 suuruse äralõike hüvitisväärtus 1410 eurot (0,82 eurot/m²) ja ligikaudu 388 m2 suuruse äralõike hüvitisväärtus 320 eurot (0,82 eurot/m²)). motivatsioonitasu – 1432 eurot; täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest igale omanikule - 171eurot, kokku 3323 eurot. Nimetatud tasudest 50% tasutakse kinnisasja osade võõrandajale võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel ja 50% asjaõiguslepingu sõlmimisel. Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev pakkumine, mis vastaks KAHOSes toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja osade sundvõõrandamine. Kui kinnisasja osade omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule. KAHOS § 10 lõike 4 alusel on menetluse läbiviijal (Transpordiametil) õigus kinnisasja omaniku eest teha kõiki kinnisasja jagamisega seotud toiminguid ja esitada avaldusi. Eeltoodust tulenevalt teavitame, et Transpordiamet alustab kinnisasja jagamisega seotud toimingutega lähiajal ning tellib maakorraldustoimingute läbiviijalt (maamõõtja) kinnisasja jagamise vastavalt krundijaotuskavale. Kõik kinnisasja jagamisega kaasnevad kulud tasub Transpordiamet. Palume teiepoolset kirjalikku nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas hiljemalt 14.03.2024. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Agne Mägi maade projektijuht maade osakond Lisa: Eksperthinnang nr 0049-24 Agne Mägi 58502368, [email protected] 2 (2) Eksperthinnang nr. 0049-24 Aadress: Viljandi maakond, Põhja-Sakala vald, Jaska küla, Tirre Hinnatav vara: Kinnistust registriosa nr. 55639 teostatav äralõige kogupindalaga 2108 m² (kaks äralõiget suurustega 1720 m² ja 388 m²) Väärtuse kuupäev: 13.02.2024 Hindamisaruande kuupäev: 25.02.2024 Kinnisasja harilik Äralõigete Äralõigete harilik Kaasnev kahju Saamata jääv väärtus hüvitusväärtus väärtus tulu (ümardamata) (ümardatud) (ümardamata) 224 024€ ehk 1730 € ehk 0,82 1728,56 € ehk 0,82 Ei teki Ei teki 8197 €/ha €/m² äralõike €/m² äralõike pindala pindala kohta kohta Vastavalt KAHOS § 11 lg 6 Tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Koostaja: Karin Lapp Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169735 Registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 456 SISUKORD KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................... 3 1 Hindamise alused ................................................................................................................................. 4 1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ......................................................................... 4 1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................................. 5 1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................. 5 2 Hinnatava vara kirjeldus ....................................................................................................................... 5 2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus .......................................................................... 5 2.2 Asukoht ......................................................................................................................................... 6 2.3 Maakasutus .................................................................................................................................. 8 2.4 Kommunikatsioonid .................................................................................................................... 11 2.5 Äralõige....................................................................................................................................... 11 2.6 Vara kestlikkus............................................................................................................................ 13 3 Turuülevaade ...................................................................................................................................... 13 3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................................... 13 3.2 Viljandimaa hoonestamata maatulundusmaade turuülevaade .................................................. 14 3.3 Turustatavuse analüüs ............................................................................................................... 18 3.4 Pakkumisinfo .............................................................................................................................. 19 3.5 Müügitehingud ............................................................................................................................ 19 4 Hindamine........................................................................................................................................... 20 4.1 Vara parim kasutus ..................................................................................................................... 20 4.2 Hindamismeetodi valik ................................................................................................................ 20 4.3 Kinnistu turuväärtuse hindamine ................................................................................................ 21 4.4 Äralõike hariliku väärtuse hindamine .......................................................................................... 23 4.5 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule ............................. 24 4.6 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine ....................................................... 24 4.7 Hüvitusväärtuse hindamine ........................................................................................................ 25 Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................ 26 Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte .............................................................................................................. 28 Lisa 3 Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel .................................................................................... 30 Lisa 4 Mullastikunäitajate täpsem selgitus ................................................................................................. 31 Vastavuskinnitus standardi nõuetele .......................................................................................................... 34 2 Eksperthinnang nr. 0049-24 KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Kinnistust registriosa nr. 55639 teostatav äralõige kogupindalaga 2108 m² (kaks äralõiget suurustega 1720 m² ja 388 m²) Aadress Viljandi maakond, Põhja-Sakala vald, Jaska küla, Tirre Omanik Osaühing Prenton (registrikood 10689117) Katastritunnus 54501:002:0360 Kinnistu registriosa nr 55639 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 27,33 ha, millest on planeeritud teostada äralõige kogupinnaga 2108 m² (teostatakse kaks äralõiget kinnistu erinevatest osadest suurustega 1720 m2 ja 388 m2) Planeeringud / ehitusõigus Põhja-Sakala Vallavolikogu 24.03.2022 otsusega nr 42 kehtestatud Põhja- Sakala valla üldplaneeringu järgselt asub kinnistu puittaimestiku ja/või lagedal alal. Äralõike ulatused nii lagedal alal kui puittaimestikuga alal. Detailplaneering puudub. HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel Väärtuse liik Turuväärtus, harilik väärtus, hüvitusväärtus Ülevaatuse kuupäev 13.02.2024 Väärtuse kuupäev 13.02.2024 Hindamisaruande kuupäev 25.02.2024 Tellija Transpordiamet Tellimusleping 06.02.2024 sõlmitud TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/24/255-1 Hindamise eeldused Puuduvad Hinnang likviidsusele Kinnistu likviidsus on keskmine (müügiperiood kuni 12 kuud), äralõikel likviidsus puudub. Hindamistulemuse täpsus Keskmisest madalam ±20%, tulenevalt otseste võrdlustehingute vähesusest. Käibemaks Hinnatud turuväärtus ja hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu. KOMMENTAARID Hindamisel ei ole arvestatud kasvava metsa puidutagavaraga, sest äralõiked teostatakse kinnisasja osadest, kus mets ja/või olulise väärtusega puittaimestik puudub. Kuna üks äralõige hõlmab osaliselt metsamaa kõlvikut, siis on metsamaa hindamisel arvesse võetud. HINDAMISTULEMUS Vara Kinnisasja Äralõigete Äralõigete harilik Kaasnev Saamata jääv harilik väärtus hüvitusväärtus väärtus kahju tulu (ümardamata) (ümardatud) (ümardamata) Kinnistust registriosa 224 024€ ehk 1730 € ehk 0,82 1728,56 € ehk 0,82 Ei teki Ei teki nr. 55639 teostatav 8197 €/ha €/m² äralõike €/m² äralõike äralõige pindala kohta pindala kohta kogupindalaga 2108 m² (kaks äralõiget suurustega 1720 m² ja 388 m²) Hindaja hinnangul on äralõike pindala suhteliselt väikese muutuse (+/-10%) korral hindamistulemus hinnatav sama ühikuväärtuse (€/m²) alusel eeldusel, et äralõike pindala suurenemisel ei teki täiendavaid kaasnevaid kahjusid ega ka saamata jäävaid tulusid. Koostaja: Karin Lapp Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169735 Registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 456 3 Eksperthinnang nr. 0049-24 1 HINDAMISE ALUSED Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875- 12). Kaasnev kahju. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla ühekordse või püsiva iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk siis puudub käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perioodiliselt tulevikus. (EVS 875-12). Saamata jäänud tulu – kasu, mida isik oleks asjaolude järgi, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises (EVS 875-12, Võlaõigusseadus). Kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna käsitatakse kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks toimunud (KAHOS § 14 lg 1) Piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses (KAHOS § 14 lg 2). Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1). 1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk Ülevaatuse kuupäev 13.02.2024 Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Karin Lapp Ülevaatuse juures viibinud isikud Omaniku esindaja Ago Vingissar Ülevaatuse ulatus Eelkõige äralõike osad, vähesel määral ülejäänud kinnistu (eelkõige teega piirnevatest osadest) Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud Hindamise eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel 4 Eksperthinnang nr. 0049-24 1.2 Hindamise algandmed Allikas: Kuupäev: EVS Standardiseeria 875 Kinnistusraamatu väljavõte 23.02.2024 Kinnisvaraportaal www.kv.ee 23.02.2024 Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 23.02.2024 Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 24.02.2024 Kohapealne ülevaatus 13.02.2024 Tellimusleping koos projektmaterjalide ja tehnilise kirjeldusega Sõlmitud 06.02.2024 Põhja-Sakala valla kehtiv üldplaneering Kehtestatud 24.03.2022 PRIA veebikaart 23.02.2024 Kinnistu omaniku esindaja selgitused kohapealsel ülevaatusel 13.02.2024 Allhanked Puuduvad Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah 1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused Eeldused: Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus. Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“. (EVS 875-4). Piiravad tingimused: Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4). 2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS 2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus Aadress Viljandi maakond, Põhja-Sakala vald, Jaska küla, Tirre Registriosa nr 55639 Vara liik, omandivorm Kinnisasi Omanik Osaühing Prenton (registrikood 10689117) Katastritunnus 54501:002:0360 Kinnistu pindala 27,33 ha Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Koormatised ja kitsendused Kehtivad kanded puuduvad (kanded registriosa III jaos) Kinnistusregistriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 2. Hüpoteegid (kanded Kehtivad kanded puuduvad registriosa IV jaos) Kinnistusregistriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 2. 5 Eksperthinnang nr. 0049-24  Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused Allikas: Maa-ameti kitsenduste kaardirakendus Äralõiked jäävad avalikult kasutatava tee kaitsevööndisse ja osaliselt ka elektripaigaldise kaitsevööndisse. Üürilepingud Vastavalt omaniku esindaja poolt esitatud informatsioonile on põllumaa osa suulise lepingu alusel välja renditud hinnaga ligikaudu 160 €/ha. Rendisumma vastab turu keskmisele tasemele. Äralõikeid ei teostata välja renditud osast. 2.2 Asukoht Makroasukoht Paiknemine Hinnatav vara paikneb Põhja-Sakala vallas, Jaska külas, Viljandi kesklinnast ligikaudu 18 km kaugusele Konkureerivad Eelkõige teised Viljandi linna lähiümbruse piirkonnad (15-30 km). turupiirkonnad 6 Eksperthinnang nr. 0049-24  Allikas: kaart.delfi.ee Mikroasukoht Iseloomustus Hinnatav vara lähiümbruses paiknevad nii hoonestamata maatulundusmaad (põllu- ja metsamaad), kui ka üksikelamud. Haljastus Piirkonnas valdavalt madalhaljastus, kohati ka kõrghaljastust. Juurdepääs Kinnistu piirneb avalikult kasutatavate teedega, mahasõit katastriüksusele on olemas Parkimisvõimalus piirkonnas Valdavalt lahendatud kinnistute siseselt Kaugused Teeninduspunktid Ühistransport 3-7 km raadiuses Läheduses 7 Eksperthinnang nr. 0049-24  Allikas: kaart.delfi.ee 2.3 Maakasutus Kaardirakenduse plaan (hinnatav kinnistu on ümbritsetud sinise joonega) Allikas: Maa-ameti kaardirakendus, lennuaeg 07.06.2023 Kuju, reljeef Ebakorrapärane, kuid kompaktne kuju, reljeefilt tasane 8 Eksperthinnang nr. 0049-24  Kõlvikuline koosseis Allikas: Maa-ameti kaardirakendus Hindamisel ei ole kasvava metsa puidutagavaraga arvestatud, sest äralõiked teostatakse kinnistu osadest, kus väärtuslik puittaimestik puudub. Kuna äralõike ala hõlmab osaliselt metsamaa kõlvikut, siis on metsamaa hindamisel arvesse võetud. PRIA registreering 11,49 ha ulatuses registreeritud, massiivi maakasutus põllukultuurid. Äralõiked teostatakse peamiselt registreerimata osast. 9 Eksperthinnang nr. 0049-24  Allikas: PRIA veebikaart Mullastik Allikas: Maa-ameti kaardirakendus Mullastik LP, KIg, Go, KI, LkI, KI, Go, DG. Kaalutud keskmine reaalboniteet 39. Mullastikunäitajate täpsem selgitus on toodud eksperthinnangu lisas nr 4. Parkimine Parkimine toimub kinnistu ääres Hooned ja rajatised Puuduvad Haljastus Kõrg – ja madalhaljastus (kinnistu on olemuselt põllu- ja metsamaa) 10 Eksperthinnang nr. 0049-24  Piirded Puuduvad Üldplaneering Põhja-Sakala Vallavolikogu 24.03.2022 otsusega nr 42 kehtestatud Põhja-Sakala valla üldplaneeringu järgselt asub kinnistu puittaimestiku ja/või lagedal alal. Allikas: Põhja-Sakala valla kehtiv üldplaneeringu kaart Detailplaneering / Puuduvad. projekteerimistingimused / ehitusõigus 2.4 Kommunikatsioonid Veevarustus Puudub Kanalisatsioon Puudub Elektrivarustus Puudub, kinnistut läbib elektriliin Gaasivarustus Puudub 2.5 Äralõige Pindala 1720 m² 388 m2 11 Eksperthinnang nr. 0049-24  Tingmärgid: Äralõige Üks äralõige on ebakorrapärase kujuga ja kitsas, teine äralõige on korrapärase pikliku kujuga. Tulenevalt oma kujust, suurusest ja paiknemisest avalikult kasutatava tee kaitsevööndis ei ole äralõiked eraldiseisvalt turuosaliste seas atraktiivsed ega ka likviidsed. Äralõige on planeeritud teha kavandatavate teede ja kraavi rajamise tarbeks. Kogu äralõige (2108 m2) moodustab 0,77% kogu kinnistu pindalast. 12 Eksperthinnang nr. 0049-24  Paiknemine Äralõige nr 1 (pindalaga 1720 m2) paikneb kinnistu kirdepoolses osas ja piirneb teedega. Äralõige nr 2 (pindalaga 388 m2) paikneb idapoolses osas ja piirneb samuti teega. Haljastus, piirded, Äralõike nr 1 ala näol on tegemist kinnistu osaga, kus paikneb madal- ja hoonestus kõrghaljastus, piirded puuduvad. Äralõikel paikneb väheväärtuslik puitmaterjal, mis vara omanik esindajaga kooskõlastades ei kuulu eraldi hindamisele. Olemasolev puittaimestik on metsamaa hindamisel arvesse võetud. Äralõike nr 2 ala näol on tegemist kinnistu osaga, kus paikneb madalhaljastus, piirded puuduvad. Äralõikel paikneb üksik puu (väheväärtuslik). 2.6 Vara kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne ka pärast äralõike teostamist. 3 TURUÜLEVAADE 3.1 Majandusülevaade1 Eesti Panga värske majandusprognoosi järgi kujuneb Eesti majanduslangus seni arvatust pikemaks, mille peamisteks põhjusteks on Eesti eksporditurgude halb seis ja kahanenud konkurentsivõime. Prognoosi kohaselt langeb Eesti majandus tänavu 3,5% ja 2024. aastal 0,4%. Kiiremat majanduskasvu on oodata alates 2025. aastast. Kahanev majandus toob järgmisel aastal kaasa töötuse mõningase kasvu, kuid inimeste ostujõud jätkab paranemist, sest hinnatõus on taltunud. Lõppev aasta on Eesti majanduse jaoks osutunud arvatust raskemaks ning majanduslangus kestab varem oodatust kauem. Ettevõtete müügivõimalusi koduturul on piiranud inimeste ebakindlus tuleviku suhtes ja sellest põhjustatud kokkuhoid ning säästmise suurenemine. Müüki välisturgudele on aga takistanud meie peamiste eksporditurgude viletsam käekäik võrreldes Euroopa majandusega tervikuna ning vahetuskursi kallinemine Põhjamaadega. Olulist rolli on mänginud ka tootmiskulude tõus ning sõjast tulenevalt mitmete seniste tarneahelate katkemine ja ärimudelite hääbumine. Ebakindlad olud ja kõrgemad intressimäärad pole soosinud ka uute investeeringute lisandumist. Kokkuvõttes kahaneb Eesti majandus tänavu teist aastat järjest ning oodatav langus ulatub 3,5%ni. Väikeses, 0,4% suuruses languses on Eesti majandus eeldatavasti ka 2024. aastal, sest nõudlus kaupade ja teenuste järele hakkab kosuma kodu- ja välisturul üksnes aegamisi. Võimalusi kiiremaks, 3% lähedaseks majanduskasvuks, on oodata 2025. ja 2026. aastal. Majanduslanguse mõju jõuab järjest tugevamalt tööturule. Seni on ettevõtted püüdnud vältida töökohtade vähendamist, mistõttu koguhõive on peaaegu kaks aastat väldanud majanduslangusest hoolimata püsinud läbi aegade kõrgeimal tasemel. Töötajate hoidmine on saanud võimalikuks tänu majanduse peatse elavnemise ootusele ning reaalpalga alanemisele, mis on muutnud tööjõu tööandjate jaoks odavamaks. Suur tootlikkuse langus annab aga märku töötajate alarakendatusest ning pessimistlikumaks muutunud lähiettevaade toob kaasa tööpuuduse suurenemise, mis tipneb 2024. aastal 9% juures. Tööturu jahenemine kahandab palgakasvu. Vähenenud tööjõu nõudlus ning hinnakasvu aeglustumine avalduvad ka palgakasvu raugemises. 2024. aastal takistavad palkade täielikku kohanemist kasinamate majandusoludega juba sõlmitud kollektiivsed palgakokkulepped avalikus sektoris ja üleriigilise töötasu alammäära tõus 820 euroni. Keskmine palk suureneb 2024. aastal 6,6% ja taandub sellele järgnevatel aastatel 5% lähedusse. Järgmisel aastal jõustuv enam kui 13% suurune alampalga tõus on ilmselt 1 Allikas Eesti pank seisuga 19.12.2023 13 Eksperthinnang nr. 0049-24 mitmetele madalama tootlikkuse ja väiksema palgatasemega ettevõtetele üle jõu käiv ning osa töötuse kasvust läheb miinimumpalga tõusu arvele. Inimeste ostujõud jätkab paranemist. Pisut enam kui aasta jooksul on keskmise palga ostujõud taastunud poole ulatuses; järelejäänud pool taastumisest kestab aga kauem, sest kuigi inflatsioon aeglustub, on tulevane palgakasv samuti vaoshoitum. Elukalliduse kiirele tõusule eelnenud ostujõud ennistub tõenäoliselt 2025. aastal. Hinnakasvu aeglustumine jätkub. Tarbijakorvi maksumus on enam kui pool aastat püsinud olulise muutuseta ja praegust 4-5% suurust inflatsiooninäitu tekitab aastatagune madalam võrdlusbaas. Järgmisel aastal kergitavad hinnataset käibemaksu- ja aktsiisitõusud ning tarbijakorv kallineb 3,4%. 2025.–2026. aastal püsib oodatav hinnakasv pisut üle 2%. Hinnatõusu aeglustavad nõrk majandusaktiivsus ning osas sektorites on piisavalt puhvreid, et oleks võimalik hindu alandada odavnenud energia, toormehindade ja kasumimarginaali arvel. Riigieelarve koostamine muutub veelgi keerulisemaks. Kuivõrd majandustsükkel on lähiaastatel tavapärasest nõrgem, oleks eelarvepoliitiline tugi majanduse turgutamiseks kohane. Samas eelarve on juba püsivas puudujäägis varasemate otsuste tulemusena, mille pinnalt tähendaks täiendav stimuleerimine veelgi suuremat puudujääki, tõstes kiirenevas korras riigi võlga ja intressikoormust. Võimalusi selleks kärbib ka võimalik vastuolu siseriiklike ja Euroopa Liidu tasandil kehtivate reeglitega. Kuna maksutulu kasv jääb suure tõenäosusega seni prognoositule alla, siis on kasvamas surve kulude kasvu piiramiseks või uute tuluallikate leidmiseks, et vältida võlaspiraali süvenemist. 3.2 Viljandimaa hoonestamata maatulundusmaade turuülevaade Eesti hoonestamata maatulundusmaade turu võib tinglikult jagada kolmeks: täielikult põllumajandusliku potentsiaaliga haritav maa ja looduslik rohumaa, täielikult metsamajanduslikku potentsiaali omav metsamaa ning arenduspotentsiaali omav maatulundusmaa. Seisuga 31.01.2024 oli Eestis maakatastri statistika põhjal haritava maa pindala 1 046 410,8 hektarit ning loodusliku rohumaa pindala 246 000 hektarit. Maakatastri statistika põhjal on nii haritava maa kui ka loodusliku rohumaa kõlviku pindala 2023. aasta jaanuariga võrreldes mõnevõrra tõusnud, vastavalt 189,5 ja 1681,4 hektarit. 2023.aastal teostati üle Eesti 998 haritava maa tehingut koguväärtusega 61 224 703 €. Võrreldes 2022.aastaga oli tehinguid ligi 30% vähem ning tehingute koguväärtus 9% madalam. Haritavad maad Põllumajandusliku maa hind sõltub eelkõige pinnasest, mullastikust, põllumassiivi suurusest ja kujust ning piirkonnas tegutsevate põllumajandustootjate arvust. Üldiselt vaadeldakse haritava maana minimaalselt 2 ha suuruseid maatükke, kuna väiksemate maatükkide harimine on otstarbekas vaid oma majapidamise 14 Eksperthinnang nr. 0049-24 tarbeks ning samuti võib väiksematel maatükkidel tihti olla ka ehituspotentsiaal. Eelistatumad on viljaka mullaga põllumassiivid, mis on vähemalt 15 ha suurused ning kompaktse kujuga, kuigi Maa-ameti tehingute andmebaasi kohaselt on tendents olnud haritava maa maatüki pindala vähenemise poole. Üle-eestiliselt on haritava maa mediaanpindala jäänud viimase 10 aasta jooksul vahemikku 6,4-7,6 ha. Viljaka põllumaa järele on aasta-aastalt huvi aina suurenenud, mistõttu on viimastel aastatel ka haritava maa keskmine hind kasvanud. Vastavalt Maa-ameti tehingustatistikale on aktiivseim periood kevade saabudes (märts-mai), suve hakul hakkab tehingute maht haritava maaga langema, saavutades madalaima taseme tavapäraselt augustis-septembris. Alates oktoobrikuust hakkab tehingute arv üldiselt taas tõusma. Läbi aegade on kõrgeima hinnaga tehingud tehtud peamiselt Lõuna-Eestis ja Lääne-Virumaal, kus on ühtlasi ka Eesti kõige viljakamad mullad. Maa-ameti tehingute andmebaasi kohaselt on möödunud aastal haritava maa hektari mediaanhind üle 5500 € olnud Harju, Tartu, Põlva, Rapla, Valga ja Viljandi maakonnas. Põllumaid on avalikus pakkumises üldiselt vähe ja kuna turul on nõudlus kõrge, on tehingute hinnatase hindajale teadaolevalt paremate maatükkide eest tõusnud isegi üle 10 000 €/ha. Enamik põllumaade müügitehinguid tehakse üldiselt siiski hinnatasemel 5500 – 8000 €/ha (Maa-ameti kinnisvara hinnastatistika päringu info järgselt oli 2023. aasta mediaanhind 5895 €/ha ehk ligi 25% kõrgem kui 2022. aastal). Tihtilugu ollakse nõus maksma ka üle turuhinna, kui tegemist on põllumassiiviga, mis paikneb ostja põllumassiivide läheduses või kõrval. Põllumaade turul toimuvad mitmed tehingud ka avalike enampakkumiste (mitte sundmüügid) kaudu ning kuna enampakkumised on saanud turul üha populaarsemaks ja peegeldavad võrdlemisi õiglaselt seda, kui palju ollakse põllumaade eest nõus maksma, saab neid tehinguid turuväärtuse hindamisel kasutada. Haritavate maade statistilistesse hindadesse tuleb suhtuda kriitiliselt järgnevatel põhjustel: • Maa-ameti hinnastatistikas on kajastatud vaid ostu-müügitehingute andmeid ning kasutatud vaid neid tehinguid, mille pinnaühiku hinnad jäävad valdava hinnavahemiku piiridesse. Seega, Maa- ameti hinnastatistikas ei kajastu enampakkumistel müüdud varade ega ka väga madala ja väga kõrge pinnaühikuhinnaga teostatud maatükkide tehingustatistika. • PRIA-s püsirohumaana arvel olevad ja ka reaalsuses pigem rohumaana kasutatavad katastriüksused võivad kajastuda statistikas haritava maana. Kuna rohumaade hinnad on mõnevõrra madalamad, siis moonutab see mõnevõrra haritavate maade statistilist hinda. • Samuti on Maa-ameti analüüsi kohaselt vabaturu tehingute infol baseeruva haritava maa mediaanhind (5306 €/ha) märkimisväärselt kõrgem kui üldine statistiline haritavate maade mediaanhind (4625 €/ha). See näitab ilmekalt, et vabal turul teostatud tehingute hinnad on statistilisest hinnast kõrgemad. • Teada on tehinguid, kus kinnistute eest on makstud rohkem, kui müügilepingus ametlikult registreeritud. Seega annavad statistilised hinnad aimu eelkõige sektori hindade muutustest, kuid ei kajasta piisava täpsusega haritavate maade hindasid, millega turul reaalselt kaubeldakse ning reaalsuses on haritavate maade turuhinnad oluliselt kõrgemad statistilistest hindadest. Ostjad eelistavad põllumaid eelkõige enda tegevuspiirkonnas, parimad on maaüksused, mis asuvad endale kuuluvate maatükkide kõrval/läheduses (mida oleks võimalik ühes massiivis kasutada). Eelistatakse viljakaid, kompaktseid ning suurema pindalaga põllumaid. Analüüsides Eestis põllumaade tehingute kasvu on märgata olulist hindade tõusu just viimastel aastatel. 15 Eksperthinnang nr. 0049-24 Järgnev joonis illustreerib Eestimaa haritavate maade turu muutust aastatel 2005-2023: Eestis haritava maaga tehtud tehingute arv, keskmine ja mediaanhind aastatel 2005-2023 2000 6000 1800 5000 1600 1400 Tehingute arv, tk 4000 1200 Hind, €/ha 1000 3000 800 2000 600 400 1000 200 0 0 Tehingute arv Keskmine hind, €/ha Allikas: Maa-amet Vaadeldes haritavate maade tehinguaktiivsust on näha, et tehingute arv on olnud 2006. aastani kasvutrendis. 2007-2010 aastatel aga on tehingute arv vähenenud. Kuna Eesti majanduses tulid raskemad ajad, siis stabiliseerusid hektari hinnad 2008. aastal ning jäid pidama paariks aastaks. Põllumajandussektoris oli vähem raha, kuna tarbimine ja sissetulekud vähenesid. Sellel perioodil eelistati pigem vajadusel põllumaad rentida ning tegevust oluliselt ei laiendatud. Samas analüüsides masu-aegset perioodi, olid haritava maaga tehtud tehingute hinnad suhteliselt stabiilsel tasemel võrreldes muude kinnisvarasektorite hindade suure langusega. Alates 2011. aastast hakkasid põllumajandusmaade hinnad jõudsalt kasvama. Eriti järsk kasv on toimunud viimase paari aasta jooksul, mil keskmised hinnad on saavutanud rekordtaseme (keskmine ja mediaanhind on juba ligi 5900 €/ha). Hindade kasv on kestnud tänaseks juba üle kümne aasta ning tulenevalt heast klimaatilisest asukohast ei ole ette näha kasvu pidurdumist. Rohumaad Rohumaad on võrreldes haritavate maadega vähem viljakad ning seetõttu ka turul vähem hinnatud. Rohumaasid kasutatakse eelkõige rohusaagi kasvatamiseks või loomade karjatamiseks ning nende osakaal põllumajanduslike maade hulgas moodustab ca 19%. Looduslike rohumaade kohta statistika hankimine on keskmisest komplitseeritum, kuna puudub võimalus avalikule statistikale ning ülevaate andmisel lähtume Maa-ameti haritavate maade turuülevaates esitatud joonisest (joonisel on toodud andmed 2022.aasta seisuga, kuna uuemaid andmeid ei ole hindamisaruande koostamise hetkel avaldatud): 16 Eksperthinnang nr. 0049-24 Loodusliku rohumaa tehingute arv ja koguväärtus 2018–2022: Allikas: Maa-amet Looduslike rohumaade tehingute arv on üle-eestiliselt jäänud aastate jooksul valdavalt vahemikku 46-80 tehingut aastas. Tehingute arvud on madalad, kuna valdav osa rohumaadest jääb suuremate kinnistute koosseisu ning puhtalt loodusliku rohumaa kõlvikutüübiga kinnistuid on vähe. Loodusliku rohumaaga tehtud tehingute hektari mediaanhind oli 2022. aastal 3125 eurot, mis on kolmandiku võrra kõrgem kui tunamullune tase. Kuna mediaanhinna arvutuse aluseks olevate vabaturutehingute hulk on erakordselt väike (2022. aastal 14 tehingut), siis võivad üksikud tehingud ühikuhinna mediaani mõjutada, mistõttu tasub olla tulemuste tõlgendamisel ettevaatlik. Ühtlasi iseloomustab rohumaid väga lai amplituud, see tähendab ühelt poolelt võib rohumaa puhul olla tegu põllumajanduslikust kasutusest väljas oleva liigniiske maaga ning teiselt poolelt juba põllumaa hinnatasemeni küündiva rohumaaga. See tähendab ka parematel muldadel paikneva loodusliku rohumaa hind võib küündida haritava maa hinnatasemeni. Viljandi maakonnas oli 2023.a. siiski märgata haritavate maade tehingute arvu langust. Kui 2022.a. toimus aastas 107 tehingut kokku, siis 2023.a. toimus 54 ostu-müügitehingut haritavate maadega. Keskmine hind ja mediaanhind on siiski kasvanud. Keskmine hind kasvas aastaga ligikaudu 17,5% ja mediaanhind ligikaudu 10,7%. Viljandi maakonnas asuvate haritavate maade hinnastatistika on järgmine: Pinnaühiku hind (€/ha) Keskmine Kokku Aasta Arv pindala, ha tehingusumma, € Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine 2019 80 9,7 2 587 828 1 161 4 894 3 461 3 264 2020 58 9,7 2 232 597 164 6 250 4 000 3 978 2021 82 15,5 5 278 196 1 789 6 517 4 160 4 139 2022 107 14,3 8 283 318 2 000 8 183 5 299 5 163 2023 54 9,9 3 298 210 1 779 10 580 5 867 6 068 2024 5 14,9 464 111 5 010 9 235 5 200 6 097 Allikas: Maa-ameti hinnastatistika, 2024.a. andmed on seisuga 24.02 Hoonestamata maatulundusmaade hinnastatistika hulgas on samuti tehingute arv vähenenud (alates 2021.a.), kuid tehingute hinnad on kasvanud. Keskmine hind kasvas aastaga 8% ja mediaanhind kasvas aastaga ligikaudu 7%. 17 Eksperthinnang nr. 0049-24 Viljandi maakonnas asuvate hoonestamata maatulundusmaade osas on statistika järgmine: Pinnaühiku hind (€/m2) Keskmine Kokku Aasta Arv pindala, ha tehingusumma, € Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine 2019 430 99 597 15 519 222 0,00 3,66 0,36 0,42 2020 429 86 572 14 855 357 0,00 2,68 0,38 0,43 2021 436 121 373 25 829 238 0,00 13,86 0,43 0,58 2022 399 121 099 31 426 716 0,01 13,00 0,57 0,72 2023 323 86 991 20 272 169 0,06 14,61 0,61 0,78 2024 31 117 709 2 661 750 0,24 3,00 0,75 0,85 Allikas: Maa-ameti hinnastatistika, 2024.a. andmed on seisuga 24.02 Põhja-Sakala vald Põhja-Sakala vallas on väga vähe tehinguid teostatud, mistõttu ei ole statistika usaldusväärne. Tehingute arv on aastate lõikes kõikuv, keskmine hind ja mediaanhind on kasvanud. Haritava maa tehingud Põhja-Sakala vallas viimastel aastatel: Pinnaühiku hind (€/ha) Keskmine Kokku Aasta Arv pindala, ha tehingusumma, € Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine 2019 17 11,6 721 644 2 391 4 894 3 496 3 567 2020 23 7,6 721 407 164 5 894 4 013 3 991 2021 4 *** *** *** *** *** *** 2022 35 13,4 2 177 519 2 932 8 165 4 284 4 664 2023 15 9,4 948 878 4 020 10 274 6 129 6 708 2024 1 *** *** *** *** *** *** Allikas: Maa-ameti hinnastatistika, 2024.a. andmed on seisuga 24.02 Ostjad eelistavad põllumaid eelkõige enda tegevuspiirkonnas, parimad on maaüksused, mis asuvad endale kuuluvate maatükkide kõrval/läheduses (mida oleks võimalik ühes massiivis kasutada). Eelistatakse viljakaid, kompaktseid ning suurema pindalaga põllumaid. Prognoos Surve haritavate maade hindade jätkuvaks kasvuks on olemas tulevalt Eesti ja kogu Baltikumi klimaatilisest asukohast ning prognoosime hindade stabiilset kasvu ka järgnevatel perioodidel. Tulenevalt uuest maaelu arengukava (MAK) meetmest ja toetussüsteemi muutumisest on turul tunda olukorda, et kehvema mullastiku ja rohumaatüübiliste maade järgi on hetkel nõudlust vähem ja selles segmendi prognoosiks käesolevaks aastaks nn hindade lühiajalist stabiliseerumist. Positiivse suunana vähemväärtuslike maade osas võiks välja tuua Baltikumi regioonis rajatavad heinatehased, millest vähemalt ühte planeeritakse ka Läänemaale. Lisaks on maaomanikud ka väheväärtuslikele rohumaadele hakanud istutama metsa ja väärindavad seda maad läbi tekkivate CO2 kvootide ja bioloogilise vara/puidu. Läbi selle tekib rohumaade/põllumaade vähenemine, mis omakorda pikas vaates tõstab põllu/rohumaa hinda. Tehingute arv püsib tõenäoliselt sarnasel tasemel eelneva aastaga. 3.3 Turustatavuse analüüs Äralõiked tulenevalt oma suurusest ja kujust ei ole turul atraktiivsed ja on ebalikviidsed ning ei rahulda turusegmendi nõudeid, mistõttu on järgnevalt esitatud turustatavuse analüüs kogu maaüksuse kontekstis. Vara lõppkasutajad ja neid Põllu- ja metsamajandamisega tegelevad ettevõtted, kes soovivad iseloomustavad tunnused omada keskmisest suuremat maaüksust. Kas hinnatav vara rahuldab Rahuldab täielikult, sest kinnistu on keskmisest suurem ja kõlvikulises turusegmendi nõudeid koosseisus on nii metsamaad kui ka põllumaad. Samuti on olemas juurdepääs. 18 Eksperthinnang nr. 0049-24  Kui suur osa soovib ja on Suurem osa soovib ja suurem osa on võimeline kinnistut soetama. võimeline hinnatavat vara soetama Müügiperiood Kuni 12 kuud. Missugused on oodatavad Maatulunduslikel eesmärkidel ostetud maade hinnad püsivad müügihinnad lähitulevikus pigem stabiilsetena. Alternatiivsed kasutused Puuduvad 3.4 Pakkumisinfo Pakkumises on haritavaid maid väga vähe. Paljud tehingud tehakse ka ilma avaliku müügita kinnisvaraportaalides, samuti müüakse põllumajanduslikke maid enampakkumistel, müügiperioodid on enamasti lühikesed. Avalikku pakkumisse jõuavad põllumeeste jaoks väheatraktiivsed maad (näiteks ülehinnatud, väga madala viljakusega, väga ebakompaktsed/ebatasased vmt, tehtud raietega). Valdavalt on nõudlus põllumaade järele olemas ning hästi hinnastatud varad leiavad ostja kiiresti. Pakkumiste arv Viljandimaal on pakkumisel ca 16 hoonestamata maatulundusmaa kinnistut, millest 4 Põhja-Sakala vallas Pakkumishinnad Sarnaste maade pakkumishinnad on väga erinevad ning sõltuvad tugevalt suurusest, asukohast, viljakusest. Pakkumishinnad on eelkõige vahemikus 4000 - 18 000 €/ha. Allikas: www.kv.ee Tuuakse välja www.kv.ee portaalist mõned pakkumised kaudselt sarnaste kinnistutega: Pakkumis- Pindala, Asukoht Hind, €/ha Lisainformatsioon hind, € ha Põhja-Sakala Juurdepääs puudub, korrapärase kujuga vald, kinnistu, metsamaa 3,31 ha, kehtivad 14 000 Soomevere 3,42 4094 raieteatised on realiseeritud, eraldis 3 asub (alghind) küla, Hiireviu (3. kategooria) piiranguvööndis. Naila Enampakkumine. Juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, ebakorrapärase kujuga kinnistu, Viljandi vald, 65 000 9,48 6857 ebakompaktne, PRIAs registreeritud Välgita küla püsirohumaa, haritav maa 8,9 ha, mullastik KIg, Kog, M’’, K, Go Viljandi vald, Juurdepääs ühest kinnistu nurgast olemas, 91 000 Pulleritsu küla, 10,56 8617 ebakorrapärase kujuga kinnistu, kompaktne, (alghind) Rõõmu mets metsamaa. Enampakkumine. Hinnatav vara ei ole avalikus pakkumises Rõhutatakse, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leitakse, et hinnatud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust. 3.5 Müügitehingud Hindajatele on teada järgnevad ostu-müügi tehingud Viljandi maakonnas sarnaste (suuremate) maatulundusmaadega: Nr Asukoht Tehingu Hind, € Hind, Pindala, Lisainformatsioon aeg €/ha ha Korrapärase kujuga, kompaktne, Mulgi vald, juurdepääs olemas, haritava maa 1 Juuli 2023 127 000 6597 19,25 Sarja küla osakaal 80%, metsamaa osakaal 19%, PRIAs registreeritud (põllukultuurid), 19 Eksperthinnang nr. 0049-24 Nr Asukoht Tehingu Hind, € Hind, Pindala, Lisainformatsioon aeg €/ha ha mullastik LPg;LPG, LP, kaalutud keskmine reaalboniteet 37 Ebakorrapärase kujuga, peamiselt kompaktne, juurdepääs olemas (erateelt), haritava maa osakaal 94%, Viljandi vald, metsamaa 5%, PRIAs põllumaa osas 2 Sept 2023 109 500 8010 13,67 Verilaske küla registreeritud (põllukultuurid), mullastik KIg;LPg (LkIg), KI, Go, GI, LkIg, kaalutud keskmine reaalboniteet 41 Korrapärase kujuga, kompaktne, Põhja-Sakala juurdepääs olemas, haritava maa vald, Aprill osakaal 98%, PRIAs registreeritud 3 78 000 8125 9,6 Ivaski küla 2023 (põllukultuurid), mullastik LP, LP(g), Go, kaalutud keskmine reaalboniteet 44 Ebakorrapärane, pigem kompaktne, Põhja-Sakala juurdepääs olemas, PRIAs vald registreeritud (põllukultuurid), haritava 4 Aprill 2023 60 000 6129 9,79 Vastemõisa maa osakaal 96%, mullastik KIg, Go, küla M’’’, KI, kaalutud keskmine reaalboniteet 36 Korrapärane, kompaktne, juurdepääs olemas, PRIAs registreeritud Viljandi vald 5 Dets 2023 45 435 6500 6,99 (põllukultuurid), haritava maa osakaal Vanausse küla 95%, mullastik KIg, Go, kaalutud keskmine reaalboniteet 43 Ebakorrapärase kujuga, kuid Põhja-Sakala kompaktne, juurdepääs olemas, PRIAs vald registreeritud (põllukultuurid), haritava 6 Aprill 2023 83 070 9000 9,23 Sürgavere maa osakaal 100%, mullastik LP(g), küla LPg, KI, kaalutud keskmine reaalboniteet 55 *tehingute hinnad ei sisaldanud käibemaksu Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas 4 HINDAMINE 4.1 Vara parim kasutus Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Kinnistu parimaks kasutuseks on olemasolev kasutus maatulundusmaana (põllu– ja metsamaa). Kuna äralõiked paiknevad kehtiva üldplaneeringu järgselt lageda ala ja puittaimestikuga maakasutusega alal, siis selles osas on vara parim kasutus väärtuse kuupäeva seisuga eelkõige maatulundusmaana. 4.2 Hindamismeetodi valik Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist. Hinnatava vara turuväärtuse hindamisel kasutame võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste varade hindamisel). 20 Eksperthinnang nr. 0049-24 Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul hinnatakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud KAHOS § 12 lõikest 4, EVS875-12 punktist 6.3.4 ja punktist 6.7.2. KAHOS § 12 lõikest 4: Kui omandamisele kuuluvast kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest EVS875-12 punkt 6.7.2: Kui äralõige puudutab ainult kinnisasja hoonestamata osa, antakse hinnang üksnes maale ilma hoonestuseta, seda nii kinnisasja kui terviku, aga ka äralõike väärtuse kohta. Olukorras, kus äralõige puudutab hoonestatud kinnisasja hoonestamata osa, peab hindaja veenduma, et äralõike väärtus iseloomustab piisava adekvaatsusega kinnisasja hoonestatud osa väärtuse vähenemist. Kuna hindaja hinnangul on äralõige eraldiseisvana vähelikviidne, siis on hindamisel lähtutud EVS875-12 punktist 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse. Hindamiskäigu kirjeldus: 1. Hinnatakse kinnistu kui terviku (arvesse võtmata kasvava metsa puidutagavara) turuväärtuse ühikhind (tulenevalt asjaolust, et äralõige ei ole eraldiseisvalt võõrandatav) 2. Hinnatakse äralõike harilik väärtus lähtudes kinnistu kui terviku ühikhinnast 3. Hinnatakse saamata jäävad tulud ja kaasnevad kahjud 4. Hinnatakse hüvitamisele kuuluva summa liites äralõike hariliku väärtuse, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud 4.3 Kinnistu turuväärtuse hindamine Järgnevalt on hinnatud kinnistu turuväärtuse ühikhind arvestades asjaoluga, et äralõige teostatakse osast, kus puudub väärtuslik metsamaa. Seetõttu ei ole hindamisel arvesse võetud kasvava metsa puidutagavaraga, kuid metsamaa kõlvik on hindamisel arvesse võetud. Võrdluseks valitud varad2 Rõhutatud kirjas väljatoodud tehingud, mis sobivad eelkõige asukohalt ja ajaliselt või muudelt parameetritelt. Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute lõpphindasid, võrdlustehingute hinnad ei sisalda käibemaksu. Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute hektari hindasid (€/ha), kuna taoliste varadega kaubeldakse valdavalt pinnaühikuhinna alusel. Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust. Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus: Ajaline kohandus Hinnatavas turusektoris on võrreldaval perioodil olnud märgata hinnatõusu. 2 Müügitehingute tabel, p.3.5. 21 Eksperthinnang nr. 0049-24  Asukoht Asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet (nt suurtootjate koondumine). Põllumajanduslike maade osas ei ole asukoht keskustes või keskuste läheduses niivõrd määrava tähtsusega, küll aga arvestades võimalikku tulevikuperspektiivi (turul on ka ostjaid, kes arvestavad maatulundusmaade ostmisel kaugemat perspektiivi, pidades silmas just võimalikku ehituspotentsiaali), avaldab paiknemine keskuste läheduses mõju üldisele hinnatasemele. Kinnistu pindala Suurema pindalaga põllumaade hektarihinnad on turul mõnevõrra kõrgemad kui väikese pindalaga maaüksustel. Kuju, kompaktsus Kompaktsema kujuga ning tasase reljeefiga põllumaad on turul enamhinnatud, kuna neid on suurte põllumasinatega odavam ja lihtsam harida. Mullastik Viljakate muldadega põllumaad, head põllutüübilised haritavad maad on turul kõrgema hinnaga. Keskmised põllutüübilised mullad on mõnevõrra vähem eelistatud ning rohumaatüübilised haritavad maad on kõige vähem eelistatud. Juurdepääs Oluline on kinnistule juurdepääsu olemasolu avalikult teelt. Juurdepääsu puudumine avalikult teelt mõjutab kinnistu turuväärtust. Põllumaade osas on erateelt juurdepääs marginaalse mõjuga, pigem mõjutab negatiivselt juurdepääsutee puudumine. Kõlvikuline koosseis Enamhinnatud on põllumaad, mille koosseisus on valdavalt haritav maa. Sarnaselt haritava maaga on nõutud ka metsamaad. Kuna metsata metsamaad on madalama hinnatasemega, siis on võrdlusvarasid kohandatud. Looduslik rohumaa ja muu maa kõlvikud on turul vähemhinnatud. PRIA põllumassiivide PRIA põllumassiivide registris registreerimine tagab pindalatoetuse registri registreering saamise, mistõttu omab see positiivset mõju vara väärtusele. Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju harilikule väärtusele/turuväärtusele on marginaalne. Kohandustabel: HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD: VARA 1 2 3 Hindamisel Tehinguhind, €: lähtuti 127 000 109 500 78 000 ha hind, €: ha hinnast 6 597 8 010 8 125 Tehingu aeg: juuli.23 sept.23 apr.23 Ajaldamine: veebr.24 10% 5% 10% Ajaldatud ha hind: 7257 € 8 411 € 8 938 € Põhja-Sakala Asukoht: vald Mulgi vald Viljandi vald Põhja-Sakala vald Jaska küla Sarja küla Verilaske küla Ivaski küla Kohandus Tirre 10% 0% 0% Kinnistu pindala, (ha): 19,25 13,67 9,6 Kohandus 27,33 5% 10% 10% Osaliselt Ebakorrapärane, Korrapärane, ebakorrapärane, Korrapärane, Kuju, kompaktsus: peamiselt kompaktne kompaktne kompaktne Kohandus kompaktne -5% 0% -5% KIg;LPg (LkIg), KI, LP, KIg, Go, KI, LPg;LPG, LP, Go, GI, LkIg, LP, LP(g), Go, LkI, KI, DG, kaalutud keskmine kaalutud keskmine kaalutud keskmine Mullastik: kaalutud reaalboniteet 37 reaalboniteet 41 reaalboniteet 44 22 Eksperthinnang nr. 0049-24  HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD: VARA 1 2 3 keskmine Kohandus reaalboniteet 39 0% 0% 0% Juurdepääs: Olemas Olemas (erateelt) Olemas Kohandus Olemas 0% 0% 0% Kõlvikuline Metsamaa 51%, 80% haritav maa, 94% haritav maa, koosseis: haritav maa 19% metsamaa 5% metsamaa 98% haritav maa Kohandus 43% -5% -10% -10% Põllumaa osas Registreeritud Registreeritud Registreeritud PRIA: registreeritud (põllukultuurid) (põllukultuurid) (põllukultuurid) Kohandus (põllukultuurid) 0% 0% 0% Summaarne kohandus: 5% 0% -5% Kohandatud ha hind: 7 620 8 411 8 491 Kohanduste absoluutväärtuste summa: 35% 25% 35% Osakaal lõpphinnas: 100% 30% 40% 30% Kaalutud ha hind: 8 197 2 286 3 364 2 547 Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Hinnatava kinnistu turuväärtuseks (kasvava metsa puidutagavarata) kujuneb: 8197 €/ha x 27,33 ha = 224 024,01 ≈ 224 024 ehk 0,82 €/m2 taandatuna kinnistu pindalale. Hinnatud turuväärtuse ühikhind ei sisalda käibemaksu. 4.4 Äralõike hariliku väärtuse hindamine KAHOS § 12 lõige 4 Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Äralõige ei ole vabal turul eraldi kaubeldav (eelkõige oma kuju ja suuruse tõttu), mistõttu pole võimalik hinnata äralõike turuväärtust. Kinnistu kui terviku väärtuse vähenemise hindamise üheks võimaluseks on kinnistu kui terviku väärtuse hindamine enne äralõike teostamist ja peale äralõike teostamist ning tulemuste vahe võiks anda infot väärtuse vähenemise kohta. Kahjuks ei ole suurematest kinnistutest teostatavate väikemate äralõigete korral vastav metoodika tihtilugu rakendatav. Seega oleme lähtunud EVS875-12 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse. Seega antakse sarnastel puhkudel hinnang äralõike harilikule väärtusele (definitsioon esitatud hinnangus lk 4) jälgides maksimaalselt turuväärtuse hindamise põhimõtteid ja nõudeid. Antud juhul on harilik väärtus hinnatav kinnisasja turuväärtusest tuletatud ühikuväärtuse 0,82 €/m² kaudu. 23 Eksperthinnang nr. 0049-24 Kinnistust teostatakse 2 äralõiget suurustega 1720 m 2 ja 388 m2, mis olemuselt on käsitletavad sama ühikhinnaga. Antud asjaolu tõttu on äralõigete pindalad kokku liidetud (2108 m2). Seega äralõigete harilikuks väärtuseks kujuneb: 0,82 €/m² * 2108 m² = 1728,56 €. Hindaja hinnangul iseloomustab äralõike harilik väärtus piisava adekvaatsusega kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemist. 4.5 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule KAHOS § 12 lg 3 Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Analüüs: Äralõiked teostatakse kinnistu teega piirnevatest osadest, kusjuures äralõiked ei jaga ega poolita kinnistut erinvateks osadeks. Äralõigete teostamise tulemusel väheneb kinnistu pindala 0,77%. Äralõigete teostamisega ei kaasne olulist negatiivset mõju alles jääva kinnistu funktsionaalsusele ega ka kasutamisele. Transpordiameti poolt kavandatavad objektid ja teed pigem omavad alles jääva kinnistu kasutusele positiivset mõju, kuna infrastruktuuri objektide välja ehitamine avaldab positiivset mõju ka ümbruskaudsete kinnistute väärtusele. 4.6 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine Hindaja on edastanud omaniku esindajale (Ago Vingissar) kontakt e-mailile päringu kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude kohta 09.02.2024. Kinnistu omaniku esindaja e-kirjale ei vastanud, hindaja suhtles telefoni teel ja omaniku esindaja viibis ka kohapealsel ülevaatusel 13.02.2024. Omaniku esindaja andmetel on maa-ala koormatud suulise rendilepinguga. Rendisumma on 160 €/ha/aastas. Äralõiked teostatakse kinnistu osadest, mis peamiselt ei hõlma välja renditavat osa. Hindaja on otseselt kaasneva varalise kahju hindamisel lähtunud kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusest. Saamata jäänud tulu – kasu, mida isik oleks asjaolude järgi, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises (EVS 875-12, Võlaõigusseadus). Kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna käsitatakse kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks toimunud (KAHOS § 14 lg 1) KAHOS § 13 lg 1 Hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline kahju hüvitatakse ühekordselt. KAHOS § 13 lg 2 Otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju: 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine; 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine; 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine; 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine. Hindaja on teostanud kohapealse paikvaatluse, analüüsinud olukorda ja omaniku poolt esitatud informatsiooni ning jõudnud järeldusele, et seoses äralõike teostamisega ei teki kaasnevaid kahjusid ega saamata jäävaid tulusid, mis oleksid seotud kinnistuga, millest äralõige teostatakse. Äralõikel paiknev 24 Eksperthinnang nr. 0049-24 puittaimestik on väheväärtuslik ja omaniku esindajaga kooskõlas on see hindamisel arvesse võetud kõrghaljastusena. Samuti ei ole hindajale teada, et omanik oleks teinud erilisi või täiendavaid ettevalmistusi, mille tõttu on rendisumma oluliselt kõrgem kui sarnaste kinnisasjade poolt tavaliselt saadav rendisumma antud piirkonnas. Eelpool toodu tõttu hindaja hinnangul äralõike teostamisega seoses saamata jäävat tulu ei eksisteeri. 4.7 Hüvitusväärtuse hindamine Kuna kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävaid tulusid ei esine on hindaja hinnangul hüvitusväärtuseks äralõike harilik väärtus ehk 1728,56€ ehk 1730€ (üks tuhat seitsesada kolmkümmend) ehk 0,82 €/m² äralõike pindala kohta. Vastavalt KAHOS § 11 lg 6 Tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Hinnatud hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu. Hinnatud tulemus on keskmisest mõnevõrra madalam ±20%, tulenevalt otseste võrdlustehingute vähesusest. Hindaja hinnangul on äralõike pindala suhteliselt väikese muutuse (+/-10%) korral hindamistulemus hinnatav sama ühikuväärtuse (€/m²) alusel eeldusel, et äralõike pindala suurenemisel ei teki täiendavaid kaasnevaid kahjusid ega ka saamata jäävaid tulusid. 25 Eksperthinnang nr. 0049-24 LISA 1 FOTOD 26 Eksperthinnang nr. 0049-24  27 Eksperthinnang nr. 0049-24 LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE 28 Eksperthinnang nr. 0049-24  29 Eksperthinnang nr. 0049-24 LISA 3 KINNISASJA HÜVITUSVÄÄRTUSE HINDAMISE TABEL Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju Hüvitusväärtus=turuväärtus Jah (äralõike osas) Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei Kaasnevad kahjud: 1. Ehitise likvideerimine või Ei kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine 2. Detailplaneeringu Ei elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine 3. Metsa, muu taimestiku ja Jah Omaniku esindaja andmetel on istanduse hävimine puittaimestik väheväärtuslik (üksikud puud), mistõttu on taimestiku väärtus arvesse võetud kõrghaljastusena 4. Kinnisasjalt avalikult Ei kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine 5. Muu kahju Ei Saamata jääv tulu: 1. Tegutseva ettevõtte Ei tegevuse peatamine 2. Piiratud asjaõiguse või Ei rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu 3. Muu tulu Ei 30 Eksperthinnang nr. 0049-24 LISA 4 MULLASTIKUNÄITAJATE TÄPSEM SELGITUS Maa-ameti mullastiku kaardi legend: 31 Eksperthinnang nr. 0049-24  32 Eksperthinnang nr. 0049-24 A- HEAD PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD AGRORÜHM SIFER BONITEET LÕIMIS MULDADE ISELOOMUSTUS Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse A21 LP, LP(g) 48-60 sl, ls, sl/ls tunnustega kahkjad keskmise raskusega mullad Ko;Kor; sl; sl/ls; ls Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse A22 Ko(g); 41-50 tunnustega leostunud ja leetjad Kor(g) keskmise raskusega mullad KI; KI(g) Kuivendatud keskmise raskusega A41 Kg, Kog, 41-50 sl, ls, sl/ls gleistunud kamarmullad. Korg, KIg A42 LPg 48-60 sl, ls, sl/ls Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad mullad B- KESKMISED PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD B51 Kg, Kog, sl, ls, sl/ls, Kuivendamata gleistunud keskmise Korg, Gk, 38-45 s raskusega ja rasked kamarmullad, Go, Gor, rahuldavalt kuivendatud keskmise Gkr raskusega ja rasked kamargleimullad C- ROHUMAATÜÜBILISED HARITAVAD MAAD C6 Go, M`, 21-38 Kõik Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi M´´; M``` lõimised lagunenud turvasmullad Lõimised: Kivisus: ls – liivsavi II 1 v1o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm sl – saviliiv II 1 v1o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm s – savi II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa 33 Eksperthinnang nr. 0049-24 VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE • Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. • Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. • Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. • Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana. • Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. • Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Karin Lapp Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169735 Registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 456 34 Eksperthinnang nr. 0049-24