Tallinna Linnavalitsus
[email protected] Meie 03.12.2025 nr 7-5/252464/2508758
Kasutusteatise esitamine, kui ehitusteatisega ette nähtud tööd on tehtud osaliselt
Austatud linnapea
Tallinna Linnaplaneerimise Amet ei aktsepteerinud kasutusteatist nr 2411301/09492, mis käsitles
kortermaja ühes korteris tehtud ümberehitust. Kortermaja kohta oli eelnevalt esitatud ehitusteatis
nr 2311201/17657, mille kohta oli linn andnud 31. juunil 2024 ka haldusakti (nr 2412996/03462).
Kasutusteatise jättis linn kinnitamata põhjendusega, et kasutusteatist pole võimalik esitada, kuna
ehitusteatisega esitatud ehitusprojekt käis kortermaja kui terviku rekonstrueerimise kohta. Linn
selgitas, et kasutusteatise saaks esitada üksnes juhul, kui kõik ehitusprojektis kirjeldatud tööd on
tehtud, kortermaja ühe osa kohta kasutusteatist esitada ei saa.
Leian, et linn on eksinud seaduse kohaldamisel. Ehitusseadustik (EhS) ei välista kasutusteatise
esitamist ega selle aktsepteerimist ka juhul, kui kõiki ehitusteatise järgi kavandatud töid pole veel
tehtud. Ühtlasi ei saa kasutusteatise menetlus lõppeda nii, et teatis jäetakse registreerimata, kuid
selle kohta ei koostata EhS § 48 lõikes 6 nimetatud haldusakti.
Kuigi kõnealusel juhul käsitles ehitusteatis kortermaja terviklikku rekonstrueerimist ja sealhulgas
ka korteri laiendamist, ei tähenda see, et kasutusteatise saab esitada alles siis, kui kõik
ehitusteatises nimetatud tööd on kortermajas tehtud. Hoonet saab rekonstrueerida etapiviisiliselt
ja osade kaupa. Korterit saab rekonstrueerida korteriomanik, kortermaja kaasomandisse kuuluvaid
hooneosi kõik korteriomanikud ühiselt või nende volitusel korteriühistu. Nii toimiti ka kõnealusel
juhul.
Kui korteris on tööd tehtud, peab olema võimalik selle korteri kohta esitada kasutusteatis ning
ühtlasi korrigeerida ehitisregistris olevaid andmeid kasutusteatise alusel. Korteri omanik ei pea
ootama senikaua, kuni kõik ehitusteatises nimetatud tööd on kortermajas lõpetatud.
Kuigi korteri omanik saaks oma korteri rekonstrueerimistööde kohta esitada ka eraldi ehitusteatise,
oleks see praegusel juhul otstarbetu ja sellise nõudmise esitamine ei oleks kooskõlas ka hea
halduse tavaga. Selle korteri kohta on rekonstrueerimistöödeks ehitusteatis tegelikult esitatud, see
oli osa kortermaja tervikuna hõlmavast ehitusteatisest, mille linn on haldusaktiga aktsepteerinud.
Seadus ei käsitle kasutusteatise esitamist „osalise“ kasutamise tarbeks, kuid sellise võimaluse saab
vähese vaevaga tuletada seaduse põhjal. EhS § 47 lõige 2 sätestab, et kasutusteatis tuleb esitada
siis, kui ehitis on valmis ja soovitakse kasutama hakata ehitist või selle osa. Korterit on võimalik
kortermajas eraldi kasutada ka juhul, kui kortermaja fassaadi ja teisi kaasomandis olevaid hooneosi
ei ole ehitusteatise järgi rekonstrueeritud.
2
Kuigi ehitus- ja kasutusteatis ei ole haldusaktid ja nendega seonduv menetlus ei ole haldusakti
menetlus (va EhS § 36 lg 6 ja § 47 lg 6 sätestatud juhul), on siiski asjakohane analoogia ehitus- ja
kasutusloa menetlusega. Ehitus- ja kasutusteatise esitamine ja nende vaikimisi aktsepteerimine on
toimingud (vt RKHKo 18.12.2019, 3-17-1859 p-d 15, 17; RKHKo 3-17-1152, p 11), mis
erandjuhul võivad päädida haldusakti andmisega.
Ehitus- ja kasutusloa kohta on seadustes üheselt sätestatud võimalus anda need load osade kaupa.
Haldusmenetluse seaduse § 52 lõike 1 punkti 1 järgi võib haldusorgan anda enne asja lõplikku
lahendamist ka osahaldusakti. EhS § 50 lõike 5 järgi võib ehitisele anda osakasutusloa, kui ehitise
osa on valmis ja täidetud on õigusaktides esitatud nõuded, eelkõige kui ehitise osa on võimalik
ohutult kasutada.
Ehitusseadustikus on ehitistega seotud kontrollimenetlused (teatise- ja loamenetlused) eristatud
vastavalt abstraktsele ohuprognoosile. Keerukamale ja suuremat ohtu kätkevale tegevusele on ette
nähtud loamenetlus, lihtsamatele ja väiksema riskiga töödele aga menetluslikult lihtsam ja vähem
koormav teatise (toimingu) menetlus, mis tavaliselt ja ideaaljuhul piirdub teatise vaikimisi
teadmiseks võtmisega (ehk vaikimisi nõustumisega ilma haldusakti andmata). Seega ei ole seaduse
loogikaga kooskõlas, kui keerukamas kasutusloa menetluses on võimalik anda osakasutusluba,
kuid lihtsamas kasutusteatise menetluses oleks samasugune lahendus välistatud.
Tähelepanu väärib ka see, et kõnealusel juhul jättis linn kasutusteatise aktsepteerimata, ilma et
oleks järginud EhS § 48 lõikes 6 sätestatud nõuet. Kui linn asus kasutusteatist läbi vaatama ja leidis
selles puudusi, mille tõttu ei saanud kasutusteatist vaikimisi teadmiseks võtta (EhS § 48 lg 2), siis
tulnuks lähtuda kasutusloa menetluse reeglitest ja vormistada nõuded haldusaktina. Selline
haldusakt peab vastama haldusaktile esitatavatele nõuetele, sealhulgas olema põhjendatud.
On tõenäoline, et kui linn oleks kõnealusel juhul korrektselt haldusakti koostanud, oleks linn ka
ise jõudnud järeldusele, et pole õige jätta kasutusteatist aktsepteerimata selle tõttu, et ehitusteatises
kirjeldatud tööd on tehtud küll korteris, kuid hoones tervikuna on need tegemata.
Nii korteriomaniku kui ka avalikes huvides on see, et ehitisregistris olevad andmed oleksid õiged.
Valed andmed ehitisregistris võivad pärssida tehingu tegemist, olgugi et EhS § 61 lõike 1 järgi on
ehitisregistri andmetel informatiivne ja statistiline tähendus. Riigikohus on selgitanud, et
ehitisregistri andmed peavad olema õiged, täpsed, ajakohased ja selged, et nende andmete abil
saaksid järelevalveasutused hõlpsamini lahendada korrakaitselisi küsimusi (vt RKHKo
26.03.2019, 3-14-52261, p 12, p 16).
Palun arvestage neid selgitusi oma töös edaspidi.
Lugupidamisega
/allkirjastatud digitaalselt/
Ülle Madise
Ago Pelisaar 693 8407
[email protected]