Dokumentide edastamine

Eksperthinnang nr 241119-43-56431 Tellija AS HOOLEKANDETEENUSED (registrikood 10399457) Aadress Vahtra tn 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve linn, Ida-Viru maakond. Hinnatav vara Kinnisasi (registriosa nr 20063550), mille koosseisu kuulub elamumaa 100% sihtotstarbega hoonestamata maaüksus suurusega 1706 m2. Eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks Vabariigi Valitsusele mitterahalise sissemakse tegemiseks aktsiakapitali otsustamiseks. Turuväärtus 15 000 (viisteist tuhat) eurot. Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, on ka hindamistulemus kajastatud ilma käibemaksuta. Hindamisaruande kuupäev 22.11.2024. Rene Zorin Kristi Kreitsmann koostaja, kutseline hindaja läbivaataja/ kinnitaja, kutseline hindaja nooremhindaja, tase 5 vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176328 kutsetunnistuse nr 176335 +372 58 150 350 /allkirjastatud digitaalselt/ [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ Sisukord 1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused........................................................... 5 2 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................................... 7 3 Hinnatava vara kirjeldus ............................................................................................................................................. 8 3.1 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik ..............................................................................................8 3.2 Asukoht ja keskkond ..........................................................................................................................................8 3.3 Katastriüksuse kirjeldus ...................................................................................................................................13 3.4 Tehnosüsteemid...............................................................................................................................................15 3.5 Kestlikkus .........................................................................................................................................................16 4 Turuanalüüs .............................................................................................................................................................. 17 4.1 Makromajanduse ülevaade ..............................................................................................................................17 4.2 Investeeringute turg .........................................................................................................................................19 4.3 Turusegmendi analüüs ....................................................................................................................................21 4.4 Konkureeriva pakkumise ülevaade ..................................................................................................................23 4.5 Turustatavuse analüüs .....................................................................................................................................24 5 Hindamine ................................................................................................................................................................. 25 5.1 Parim kasutus ..................................................................................................................................................25 5.2 Meetodi valik ....................................................................................................................................................25 5.3 Vara hindamine võrdlusmeetodil......................................................................................................................26 6 Hindamistulemus ...................................................................................................................................................... 29 Lisa 1 Fotod ..................................................................................................................................................................... 30 Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte .................................................................................................................... 31 Lisa 3 Projekteerimistingimused ...................................................................................................................................... 32 Lisa 4 Perspektiivse hoone eskiisprojekti joonised .......................................................................................................... 33 Lisa 5 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 ................................................................................................................. 37 2 HINDAMISARUANDE KOKKUVÕTE Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara Kinnisasi (registriosa nr 20063550), mille koosseisu kuulub elamumaa 100% sihtotstarbega hoonestamata maaüksus suurusega 1706 m2. Aadress Vahtra tn 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve linn, Ida-Viru maakond. Vara liik Kinnisasi. Omanik Eesti Vabariik. Katastritunnus 32211:002:0022. Sihtotstarve Elamumaa 100%. Hoonestus Puudub. Ehitusõigus Vastavalt 17.06.2024 väljastatud projekteerimistingimustele nr 2411802/01195, erihooldekodu püstitamine, 2 korrust, ehitusaluse pinnaga u 400 m2, kõrgus u 9 m. Märkused/vastuolud Hindaja ei tähendanud töö käigus vastuolusid andmetes. Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks Vabariigi Valitsusele mitterahalise sissemakse tegemiseks aktsiakapitali otsustamiseks. Seos Kinnitame, et Pindi Kinnisvara OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega. Ülevaatuse kuupäev 08.11.2024. Väärtuse kuupäev 08.11.2024. Hindamisaruande kuupäev 22.11.2024. Tellija AS HOOLEKANDETEENUSED (registrikood 10399457). Tellija esindaja Karl Mänd. Tellimusleping Tellimus eksperthinnangu teostamiseks on esitatud tellija esindaja Karl Mänd poolt 10.10.2024 e-maili teel. Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Turuväärtus 15 000 (viisteist tuhat) eurot. Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud. Vara likviidust hindame keskmiseks. Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/- 20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega. Käibemaks Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, on ka hindamistulemus kajastatud ilma käibemaksuta. Hindaja kommentaar Hindaja kommentaar puudub. 3 Hindamistulemus Hinnatava vara, aadressil Vahtra tn 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve linn, Ida-Viru maakond asuva kinnisasja (registriosa nr 20063550), mille koosseisu kuulub elamumaa 100% sihtotstarbega hoonestamata maaüksus suurusega 1706 m2, turuväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 15 000 (viisteist tuhat) eurot. Rene Zorin Kristi Kreitsmann koostaja, kutseline hindaja läbivaataja/ kinnitaja, kutseline hindaja nooremhindaja, tase 5 vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176328 kutsetunnistuse nr 176335 +372 58 150 350 /allkirjastatud digitaalselt/ [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ 4 1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused 1.1 Hinnatav vara Reg osa nr 20063550. Katastritunnus 32211:002:0022. Sihtotstarve Elamumaa 100%. Aadress Vahtra tn 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve linn, Ida-Viru maakond. Vara liik Kinnisasi. Omanik Eesti Vabariik. Kinnistu kasuks seatud Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte I jaos kehtivad kanded puuduvad. piiratud asjaõigused Koormatised ja kitsendused Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte IIII jaos kehtivad kanded puuduvad. Hüpoteegid Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte IV jaos kehtivad kanded puuduvad. Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi seadustest ja tulenevad kinnistus - lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis raamatusse mittekantud võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara õigused ja kohustused käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust. Haldusvorm Omanik haldab ise. 1.2 Hindamise eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks Vabariigi Valitsusele mitterahalise sissemakse tegemiseks aktsiakapitali otsustamiseks. 1.3 Hindamise alused 1.3.1 Eesti Vabariigi seadusandlus 1.3.2 Eesti vara hindamise standardisari EVS 875 1.3.3 EKHÜ Heade Tavade Koodeks 1.4 Hindamisel kasutatavad mõisted 1.4.1 Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875:1) 1.4.2 Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1) 1.4.3 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875:1) 1.4.4 Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875:1) 5 1.4.5 Ülevaatuse kuupäev (inspection date) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875:1) 1.5 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused 1.5.1 Eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. 1.5.1.1. Hinnatava vara turuväärtus on leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või juriidiliste isikute õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud tuginedes turuosaliste poolt tehtavatele eeldustele, et vara üle minemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on kustutatud või kustutatakse tehingu käigus ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Kui kolmandate isikute õigustega on hindamisel arvestatud, siis on see käesolevas eksperthinnangus ka selgelt välja toodud. 1.5.1.2. Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. 1.5.1.3. Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada, va punktis 1.2 nimetatud otstarbel koostatavates dokumentides, kirjades ja avaldustes. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. 1.5.1.4. Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. 1.5.1.5. Hindaja ei ole teinud ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega inspekteeritud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud informatsiooni, teostatud visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kohta, mida ei ole inspekteeritud ja käesolev hindamisaruanne ei kinnita ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kaetud, varjatud või ligipääsmatute osade laitmatust. 1.5.1.6. Käesoleva eksperthinnangu teostamisel on hindaja eeldanud, et mingit saastatust või saaste ohtu ei ole või et saaste / saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse või saastusohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnatavat vara või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. 1.5.1.7. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse olemasolu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. 6 2 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus Tellija AS HOOLEKANDETEENUSED (registrikood 10399457). Hindaja Rene Zorin Pindi Kinnisvara OÜ Aadress: Tartu mnt. 16, 10117,Tallinn Reg.nr: 10677258 Tellimusleping Tellimus eksperthinnangu teostamiseks on esitatud tellija esindaja Karl Mänd poolt 10.10.2024 e-maili teel. Algandmed esitanud isik Algandmed esitas tellija esindaja Karl Mänd. Andmeallikad Kinnistusregistri registriosa väljavõte (seisuga 21.11.2024) Päring Maa-ametist geoportaal.maaamet.ee (seisuga 21.11.2024) Kaardirakendus https://kaart.delfi.ee/ (seisuga 21.11.2024) Päring ehitisregistrist www.ehr.ee (seisuga 21.11.2024) Maa-ameti tehingute andmebaas ja Pindi Kinnisvara OÜ tehingute andmebaas (seisuga 08.11.2024) Päring kv.ee müügipakkumiste andmebaasist (seisuga 21.11.2024) Keskkonnaportaal register.keskkonnaportaal.ee/register (seisuga 21.11.2024) Maa-ameti infoportaal minu.kataster.ee (seisuga 21.11.2024) Päring transpordiameti liiklussageduse kaardilt (seisuga 21.11.2024) Projekteerimistingimused nr 2411802/01195 (väljastatud 17.06.2024) Perspektiivse hoone eskiisprojekt (seisuga 21.11.2024) Kohtla-Järve linna Järve linnaosa üldplaneering (kehtestatud 20.02.2008) Tellija esindaja esitatud info. Vastuolud andmete osas Puuduvad. Ülevaatuse kuupäev 08.11.2024. Väärtuse kuupäev 08.11.2024. Ülevaatuse ulatus Teostatud on maaüksuse ülevaatus. Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus. Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud erivahendeid. Kaetud tööde osas on lähtutud ehitisregistri ja tellija esindaja andmetest. Ülevaatusel osalesid Pindi Kinnisvara OÜ kutseline hindaja Rene Zorin ainuisikuliselt. Ülevaatuse teostas Pindi Kinnisvara OÜ kutseline hindaja Rene Zorin. 7 3 Hinnatava vara kirjeldus 3.1 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik Vara on omaniku ainukasutuses. 3.2 Asukoht ja keskkond Asukoht piirkonna Hinnatav vara paikneb Ida-Virumaal Kohtla-Järve linnas Järve linnaosa piirkonnas Vahtra ja siseselt Endla tänavate ristmikul. Kaugus administratiivkeskusest on u 1,3 km, maakonna keskusest (Jõhvi linnast) u 11 km. Asukoht piirkonna siseselt on rahuldav. Allikas: https://kaart.delfi.ee/ Piirkonna hoonestus Piirkonnas asuvad valdavalt üksikelamud, üksikelamud, ühiskondlikud hooned, garaažid. Infrastruktuur Linnaosas on kogu vajalik infrastruktuur (kauplused, koolid ja lasteaiad). Lähim ühistranspordipeatus on u 0,3 km raadiuses. Haljastus ja heakord Hinnatava vara vahetus läheduses on peamiselt madalhaljastus, vähene kõrghaljastus. Piirkond on heakorrastatud. Heakord keskmine. Veekogud ja Lähiümbruses puuduvad. nendega seotud Maa-ameti üleujutusalade kaardi andmetel hinnatav vara üleujutusohuga alasse ei jää. positiivsed ja negatiivsed tegurid (sh üleujutusalad) 8 Õhu saastatus ja Õhu saastatus ja müratase on keskmisest madalamad. Vara asub madala liiklustihedusega müra tänavate ääres. Maa-ameti mürakaardil andmed puuduvad. Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/myrakaart Maardlad Maa-ameti maardlate kaardirakenduse andmetel ei paikneb hinnatav vara altkaevandatud ega maardla maa-alal. Kuna mõju vara hinnale ja likviidsusele ei ole täheldatav, siis mõju turuväärtusele puudub. Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maardlad 9 Ohtlikud käitised Ohtlik käitis on ohtlikku ettevõtet või suurõnnetuse ohuga ettevõtet käitava isiku kontrolli all olev ala, kus käideldakse ohtlikku kemikaali ühes või mitmes ehitises, sealhulgas selle juurde kuuluvad või sellega seotud infrastruktuurid ja protsessid. Suurõnnetuse ohuga ettevõtted jagunevad ohtlikkuse suurenemise alusel B- ja A-kategooria suurõnnetuse ohuga ettevõteteks. Ohtlik ettevõte on C-kategooria ettevõte. Maa-ameti ohtlike käitiste kaardirakenduse järgi ei jää hinnatav vara ohtlike käitiste alasse. Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/paasteamet_ohtvesi Soojussaar Linna soojussaar on ümbritsevast maapiirkonnast märkimisväärselt soojem linnastunud ala. Temperatuurierinevus on enamasti suurem öösiti ja kõige märgatavam nõrkade tuultega. Nähtuse põhjustajaks on esmajoones maapinna katmine kunstlike materjalidega (taimkatte asendamine asfaldi ning betooniga, pigitatud katused) ning heitsoojus. Soojussaarel on roll selles, et linnast allatuult asuvates piirkondades sajab vähem vihma. Soojussaared halvendavad õhu ja vee kvaliteeti. Soojussaared soodustavad globaalset soojenemist kliimaseadmete töös hoidmiseks põletatud täiendavate fossiilkütuste läbi. Soojussaared võimendavad linnades ja ka väiksemates asulates kuumalainete mõju. Hinnatava vara puhul soojussaarte olemasolu võib esineda teedel ja platsidel, kuid kuna turul soojussaarte mõju vara hinnale ja likviidsusele ei ole täheldatav, siis mõju turuväärtusele puudub. 10  Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/soojussaared Jääkreostusalad Jääkreostus on minevikus inimese tegevuse tagajärjel tekkinud maa ja veekeskkonna (pinnase- või põhjavee) reostunud piirkond või keskkonda jäetud kasutuseta ohtlike ainete kogum, mis ohustab ümbruskonna elanike tervist ja elusloodust. Jääkreostusobjektid ja -alad on endised sõjaväealad, mahajäetud asfaltbetoonitehased, katlamajad jne. Jääkreostusalad, mis koosnevad lahusobjektidest, on üheks objektiks kokku liidetud. Andmed inventuuridest ja jääkreostuse likvideerimise või ohutustamise projektidest. Jääkreostuskoldeid eristatakse käesoleval ajal tekkivast reostusest. Jääkreostuskolleteks on näiteks enne 1993. aastat (Nõukogude Liidu vägede lahkumine 1992. aastal ja erastamise algus 1993. aastal) tekkinud sõjaväe ja tööstusalade reostus. Jääkreostuseks ei loeta pärast 07.06.1998 tekkinud reostust, sest siis jõustus kemikaaliseadus avaneb uues vahekaardis, millega kehtestati saastaja maksab põhimõte. Selle kohaselt vastutab reostuse likvideerimise eest reostaja. Kui reostus on tekkinud jäätmetest ja reostajat ei ole võimalik kindlaks teha või vastutusele võtta, võib vastutus üle minna maa omanikule, kellele kuuluval maal reostus asub. Eesti keskkonnastrateegias aastani 2030 on üheks keskkonnaprobleemiks nimetatud tööstus, põllumajandus ja militaarobjektide jääkreostus. Nimetatud on jääkreostuskollete likvideerimise eesmärgid ja ülesanded ning jääkreostusobjektid, mille likvideerimist toetatakse riigieelarvest. Jääkreostuskollete likvideerimist finantseeritakse maaomanike, ettevõtete ja kohalike omavalitsuste vahenditest. Kaasfinantseerimist on võimalik taotleda Sihtasutusest Keskkonnainvesteeringute Keskusest (KIK) ja Ühtekuuluvusfondist. Vastavalt Keskkonnaportaali andmetele ei asu hinnatav vara jääkreostusalal. 11  Allikas: https://register.keskkonnaportaal.ee/register Juurdepääs Juurdepääs hinnatavale kinnistule on avalikult kasutatavalt asfaltkattega teelt. Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister Mööduv liiklusvool ja Mööduv liiklusvool on keskmisest madalam ja vara on mööduvalt teelt väga hea nähtavusega nähtavus Endla ja Vahtra tänavatelt. Transpordiameti liiklussageduse kaardil liiklussageduse andmed puuduvad. 12  Kergliiklusteed ja Vara vahetus läheduses puuduvad kergliiklusteed ja avalikud puhkealad. avalikud puhkealad Parkimine Tänaval (tasuta tsoon). Perspektiivis lahendatakse kinnistul. 3.3 Katastriüksuse kirjeldus Katastritunnus 32211:002:0022. Allikas: geoportaal.maaamet.ee Sihtotstarve Elamumaa 100%. Maatüki suurus 1706 m2. Hinnatsoon Katastriüksuse hinnatsoon on H0322002, 100%. Maa maksustamishind 01.01.2024 seisuga on 8155 eurot. Maatüki kuju ja reljeef Katastriüksus on korrapärase kompaktse kuju ja valdavalt tasase pinnareljeefiga. Kinnistu piirneb juurdepääsuteedega, sarnaste kinnistutega. Maatüki haljastus ja Maatükil on madal- ja vähene kõrghaljastus. Heakord rahuldav. heakord Piirded Puuduvad. 13 Üldplaneering Vastavalt kehtivale üldplaneeringule jääb vara korterelamu maa-alale. Kohtla-Järve linna Järve linnaosa üldplaneering on kehtestatud 20.02.2008. Allikas: kohtla-jarve.ee Detailplaneering ja Maa-ameti planeeringute registri kaardirakenduse andmetel ei ole hindamise seisuga ehitusõigus katastriüksusel detailplaneeringuid kehtestatud. Vastavalt 17.06.2024 väljastatud projekteerimistingimustele nr 2411802/01195, erihooldekodu püstitamine, 2 korrust, ehitusaluse pinnaga u 400 m 2, kõrgus u 9 m. Hindamise hetkel on projekteerimistingimused kehtivad. Hoonestuse eskiislahendus on toodud käesoleva hindamisaruande lisades. Realiseerimata Vastavalt 17.06.2024 väljastatud projekteerimistingimustele. Ehitustegevust alustaud ei ole. ehitusõigus Hoonete arv Kinnistul hoonestus puudub. Hoone ehitusega ei ole hindamise hetkel alustaud. Kinnistu on varasemalt olnud korterelamu. Rajatised Ehitisregistris andmetel puuduvad. Muud piirangud ja Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardi andmete kohaselt paiknevad hinnataval nende mõju maaüksusel järgnevad kaitse- ja piiranguvööndid: turuväärtusele 14  Allikas: geoportaal.maaamet.ee Hindaja on seisukohal, et antud kitsendused jäävad kinnisasja piirile ega mõjuta hoonestamist ja seega ei mõjuta ka vara turuväärtust ja hindamiskäiku. 3.4 Tehnosüsteemid Külm vesi Puudub. Soe vesi Puudub. Kanalisatsioon Puudub. Gaas Puudub. Elekter Puudub. Küttesüsteem Puudub. Ventilatsioon Puudub. 15  Jahutus Puudub. Sidesüsteemid Puudub. Signalisatsioon Puudub. Muud seadmed Puuduvad. Tehnosüsteemide Kinnistu varustatus tehnovõrkudega on halb. Liitumised puuduvad. Tehnosüsteemid asuvad seisukord valdavalt kinnistu piiril või selle lähedal. 3.5 Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus (sustainability) on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid (EVS 875-10). Hindaja hinnang kestlikkusele on positiivne. Kinnistule on määratud ehitusõigus. 16 4 Turuanalüüs 4.1 Makromajanduse ülevaade SKP muutus Statistikaameti andmetel vähenes sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aasta teises kvartalis võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 1%. Jooksevhindades moodustas SKP teises kvartalis 9,8 miljardit eurot. Erinevalt sellele eelnenud kvartalitest näitas majandus teises kvartalis mitmeid paranemise märke. Suurimatest tegevusaladest oli majandusele sel perioodil tugev negatiivne mõju vaid kaubandusel ja ehitusel. Positiivse poole pealt peamiselt silma kinnisvaraalane tegevus. 1 Ehitus Statistikaameti andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted 2024. aasta teises kvartalis Eestis ja välisriikides kokku 4% vähem kui aasta varem samal perioodil. Kohalikul ehitusturul vähenes maht 3%. Eesti ehitusettevõtted ehitasid kokku 994 miljoni euro eest, sellest hooneid 602 miljoni ja rajatisi 392 miljoni euro eest. 2023. aasta teise kvartaliga võrreldes ehitati hooneid ligi kümnendiku võrra vähem, rajatisi aga 2% rohkem. Taaskord mõjutas kohalikku ehitusturgu enim hoonete ehitusmahtude kahanemine, vähem ehitati nii uusi hooneid kui ka tehti hoonete remondi- ja rekonstrueerimistöid, rajatiste ehitusmaht jäi praktiliselt mullusele tasemele. Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse 1221 uut eluruumi, mis on 42% vähem kui aasta varem teises kvartalis. Kuigi suurem osa valminud eluruumidest asub endiselt korterelamutes, on kvartalist kvartalisse kasvanud eramute osa. Enim valmis seekord uusi eluruume Tallinna lähiümbruse valdades. Ehitusluba väljastati 1641 eluruumi ehitamiseks, mida on ligi kaks korda rohkem kui aasta varem samal ajal. Endiselt oli eelistatuim elamutüüp korterelamu. Kasutusse lubati 251 mitteelamut, kus kasulikku pinda on 193 500 ruutmeetrit. Enim lisandus uusi lao-, tööstus- ja büroohoonete pindu. Võrreldes 2023. aasta teise kvartaliga suurenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. 2 Joonis 1. Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv (allikas Statistikaamet) Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2024. aasta teises kvartalis 2007 eurot, mis on 7,2% kõrgem kui eelmisel aastal samal ajal. Mediaanpalk oli selle aasta teises kvartalis 1641 eurot ja 2023. aasta samal perioodil 1524 eurot. Palgakasv on viimased neli kvartalit aeglustunud. Keskmine brutokuupalk oli kõrgeim info ja side, finants- ja kindlustustegevuse ning elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamise tegevusalal. Madalaim oli keskmine brutokuupalk aga majutuse ja toitlustuse, muude teenindavate tegevuste ning kinnisvaraalaste tegevuste tegevusaladel. Kuigi enamikes Eesti maakondades jääb palk veel alla riikliku keskmise, on palganumbrid endiselt kasvamas. Võrreldes 2023. aasta sama ajaga on palk enim suurenenud Ida-Viru, Hiiu ning Valga maakonnas. 3 Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja oli 2024. aasta oktoobris -37, mis on 8 punkti võrra kõrgem madalaimast tasemest 2022. aasta septembris ning 51 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. 17 Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aasta oktoobris võrreldes septembriga 0,6% ning võrreldes eelmise aasta oktoobriga 4,1%. Mulluse oktoobriga võrreldes olid kaubad 2,3% ja teenused 7,1% kallimad. Tarbijahinnaindeksit mõjutasid 2023. aasta oktoobriga võrreldes enim toidu ja mittealkohoolsete jookide, vaba aja ning telefoniteenustega seotud hinnamuutused. Bensiin oli oktoobris 11,3% ja diislikütus 12,9% odavam kui 2023. aasta oktoobris, elekter oli 2,6% odavam. Septembriga võrreldes mõjutasid oktoobris tarbijahinnaindeksit enim ühelt poolt koolivaheajaga seotud rahvusvaheliste lendude hinnatõus, veel ka elektri ja soojusenergia ning riiete ja jalatsite hinnatõus. 4 Statistikaameti andmetel oli 2024. aasta teises kvartalis Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku 9908 vaba ametikohta, mida on umbes 11% vähem kui eelmisel aastal samal ajal. Tööandja algatusel lahkus sel perioodil ametist üle 6000 inimese. Teises kvartalis oli nii vabade kui ka hõivatud ametikohtade koguarv veidi üle 609 000 ja neist enamik olid töötleva tööstuse, kaubanduse ning hariduse tegevusaladel. Võrreldes 2023. aasta sama ajaga on vähenenud töölt lahkunud inimeste arv, sh tööandja algatusel. Mõnevõrra on ka langenud tööle võetud töötajate arv. 5 Kinnisvara hinnatrendid Kui 2022. aastal olid kinnisvara hinnatrendid kasvutempos – korterite turul ületasid tehingusummad ja tehinguaktiivsus suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid –, siis alates 2023. aastast kasv pidurdus. 2024. aasta oktoobri seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 17% madalam viimaste aastate kõrgeimast tasemest (detsember 2023) ning 61% kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast. Laenumahud ja intressimäärad 2024. aasta septembri seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr 3,3%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 4,8% ning ettevõtetele 6,5%. Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR (allikas Eesti Pank) 2024. aasta septembris olid laenukäive ja laenujääk suuremad kui 2023. aasta septembris. 18 Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive (allikas Eesti Pank) Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt on majandus taastuma hakanud, kuid see toimub aeglaselt. 2024. aasta keskmisena majandus veidi kahaneb, kuid kasvab 2025. aastal ligi 2% ja 2026. aastal 3%. Mitu seni raskustes olnud valdkonda on näidanud paranemise märke, sh nii mõneski töötleva tööstuse harus toodangumaht enam ei kahane ning on juba hakanud kasvama. Inimeste reaalne ostujõud kasvab siiski küllaltki vaoshoitult, sest valitsuskoalitsioon on kokku leppinud tulude täiendava maksustamise ning kaudsete maksude kerkimine tõstab hinnataset. Hinnakasv jääb sel ja kahel järgmisel aastal vahemikku 3,5-4%, sest lühiajaliselt kiirendavad maksutõusud hinnatõusu. Eelseisvate aastate majanduskasvu aeglustavad ka kavandatavad riiklike kulutuste kärped. Püsivast suurest eelarvepuudujäägist välja tulla on keeruline, kuid see on oluline, sest korras riigirahandus loob pikaajalisele majanduskasvule parema aluse. Korras riigirahandus toetab Eesti ühiskonna pikaajalist jõukuse kasvu, sest see suurendab meie majanduse kriisikindlust, tõstab riigi usaldusväärsust võlausaldajate ja investorite silmis ning tekitab riigieelarves intressikulude asemel ruumi muudele vajalikele kulutustele. 6 Allikad: [1] Statistikaameti pressiteade, 30.08.2024 - Majandus langes teises kvartalis 1% [2] Statistikaameti pressiteade, 28.08.2024 - Teises kvartalis vähenes ehitusmaht 4% [3] Statistikaameti pressiteade, 26.08.2024 - Keskmine palk oli teises kvartalis 2007 eurot [4] Statistikaameti pressiteade, 07.11.2024 - Tarbijahinnaindeks tõusis oktoobris aastases võrdluses 4,1% [5] Statistikaameti pressiteade, 05.09.2024 - Vabu ametikohti oli teises kvartalis 9908 [6] Eesti Panga pressiteade, 24.09.2024 - PROGNOOS. Korras riigirahandus loob majanduskasvule parema aluse 4.2 Investeeringute turg TRENDID JA PROGNOOS • 2023. aastal oli Eesti ja terve Baltikumi ärikinnisvara turg suhteliselt rahulik. • 2023. aastal täheldati kõikides sektorites tootlusmäärade kasvu võrreldes 2022. aasta tootlustega. • Nõutuimad sektorid on büroo-, kaubandus-, lao- ja tootmispinnad. Olenemata halvenenud majanduskeskkonnast, suurenenud ebakindlusest ja kõrgetest intressidest oli rahavoo varade pakkumine kõikides sektorites piiratud. • 2023. aasta kõige kallim tehing tehti Viru Keskusega, mille käigus omandati 72% osalust välisinvestorilt. • Rahavoo investorid on hakanud suunama pilke ka arendussektorisse, sh nii äri- kui elukondlikkusse, sest seal on tootlused atraktiivsemad. 19 TEHINGUTE MAHT Maa-ameti hinnastatistika andmetel tehti 2023. aastal Eestis kokku 2932 mitteeluhoonetega hoonestatud maa tehingut koguväärtusega u 585 mln €, mida on ligi 200 mln € vähem kui 2022. aastal. Antud tehingutest toimus Harjumaal 421 tehingut koguväärtusega u 250 mln €. Kui tehingute arvu osakaal kogu tehingutest polegi nii suur (u 14%), siis koguväärtusest moodustasid Harjumaal mitteeluhoonetega tehtud tehingud u 43%, mis näitab, et investeeringute turg oli jätkuvalt Harjumaa keskne. allikas: Maa-amet, Pindi Kinnisvara TEHINGUTE STRUKTUUR 2023. aastal Harjumaal mitteeluhoonetega hoonestatud maaga tehtud tehingute koguväärtusest üle 60% moodustavad üle 1 mln euro suuruse tehinguväärtusega tehingud, kuid selle sees on väga suur osa seotud osapoolte vahel tehtud tehinguid. Kõige suuremate tehingute hulgas on nii kaubandushooneid, ärihooneid kui ka lao- ja tootmishooneid. ÄRIKINNISVARA TEGIJAD Eestis näitas 2023. aasta investeerimismaastik suhtelist stabiilsust, kusjuures koguinvesteeringute maht oli natuke üle 150 mln euro. See näitaja kajastab märkimisväärset langust võrreldes eelnevate aastatega. 2023. aasta viimase kvartali koguinvesteeringute maht oli 25 mln eurot, mida toetas mõningane aktiivsus jaekaubanduse, tööstuse ja hotellisektorites. Arendustegevuse rindel oli märgata märkimisväärset aktiivsuse suurenemist silmapaistvate jaekaubandussektori osalejate seas. Lidl laiendas oma jalajälge, omandades ligikaudu 27 hektarit maad Rae vallas oma tulevase logistikakeskuse jaoks. Lisaks soetasid omale arenduskinnistud Circle K Eesti ja Coop Harju. Detsembris tehti seni suurim tehing Eesti jaekaubandussektoris. Nimelt omandasid Kapitel, Tristafan ja finantsinvestor senisele 28% osalusele lisaks veel 72% Viru Keskuse osalust. Suurimad tehingud 2021-2023 Tehingu hind, € Objekt Tehingu aeg Asukoht Ostja 20-50 miljonit Stockmann kaubanduskeskus 2021 Kesklinna linnaosa, Tallinn Viru Keemia Grupp AS Foorum Keskus 2022 Kesklinna linnaosa, Tallinn US Real Estate 20  10-20 miljonit kahe hotelli müük 2023 Kesklinna ja Põhja-Tallinna välisinvestor linnaosa, Tallinn stock-office tüüpi hooned 2022 Rae vald, Harjumaa välisinvestor büroohoone 2021 Haabersti linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte büroohoone 2021 Kesklinna linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte kaubandushoone 2021 Harjumaa välisinvestor 5-10 miljonit ärihoone 2023 Kesklinna linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte ärihoone 2023 Kesklinna linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte tootmishoone 2023 Lasnamäe linnaosa, Tallinn välisinvestor stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte hotell 2021 Tallinn kohalik ettevõte büroohoone 2021 Mustamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte hotell 2021 Tallinn välisinvestor stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte allikad: Maa-amet, Pindi Kinnisvara TOOTLUS 2023. aastal tõusid kinnisvara kapitalisatsioonimäärad kogu Baltikumis. Intressitõus on muutnud laenuraha kallimaks. Lisaks on majanduse üleüldine ebastabiilsus mõjutanud kinnisvara tootlust negatiivselt. 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Büroo (prime yield) 6,70% 6,70% 6,10% 6,50% 6,00% 6,75% Kaubandus (prime yield) 7,00% 7,00% 7,00% 6,50% 6,00% 7,00% Tootmine (prime yield) 7,80% 7,80% 7,50% 7,00% 7,00% 7,20% allikas: Pindi Kinnisvara Madalamate tootlustega tehinguid on samuti tehtud, kuid need on tavaliselt seotud hoonetega, milles on sõlmitud pikaajalised rendilepingud väga usaldusväärsete üürnikega. Vanemate ja halvemini majandatud büroohoonete tootlused Tallinnas jäävad vahemikku 8,0-9,0%, samas kui äärelinna stock-office tüüpi hoonete puhul on tootlused olnud 7,0-7,5%, sõltuvalt lepingute kvaliteedist. Linnapiiridest väljaspool, nagu Jüri ja Alliku külas, kipuvad stock-office tüüpi hoonete tootlused jääma vahemikku 7,0-8,0%. Üksikute, eraldiseisvate büroo- ja kaubanduspindade tootlused olid madalamad, tihtipeale alla 7,0%. Selle põhjuseks on tõenäoliselt turul olevad väikeinvestorid, kes on valmis ostma peamiselt madalama hinnaga kinnisvara ja nõustuvad madalama tootlikkusega või loodavad tulevikus vara väärtuse kasvule, mistõttu tootlikkuse näitaja ei ole ostuotsuse tegemisel ainus määrav faktor. 4.3 Turusegmendi analüüs Ida-Viru maakond koosneb 8 omavalitsusüksusest – 4 linna ja 4 valda. Maakonna elanike arv seisuga 01.01.2024 oli 130 362 ning maakonna pindala on 2 972 km 2. Kohtla-Järve linn koosneb viiest eraldi asuvast linnaosast. Linna kogu pindala on 39,3 km2 ning elanikke selles 31 957 (seisuga 01.01.2024). Elanike arv on iga-aastaselt kahanev. Kohtla- Järve linnas tegeletakse suuresti energeetikaga, metallitööstusega. Äriotstarbeline kinnisvara 21 Valdav osa maakonna kaubandus-, tootmis- ja teeninduspindadega teostatud tehingutest toimuvad Narva ja Jõhvi linnades ja nende lähiümbruses asuvate objektidega. Levinud on Jõhvi linnas nii müügi- kui ka üüritehingud. Jõhvi kesklinnas jäävad kaubandus- ja teenindustegevuseks sobivate pindade üürid valdavalt vahemikku 5-20 €/m2/kuus, üksikutel juhtudel küündivad üüritasud kuni 35 €/m2/kuus. Üüri suurus sõltub eelkõige ruumide asukohast, s.h. korrusest, seisukorrast ja kaasnevatest lisavõimalustest (nt toitlustusasutuste puhul suvel väliterrassi paigaldamise võimalus). Kõrgem hinnatase on linna kesklinna kaubanduskeskuste hoonetes asuvatel pindadel. Madalama hinnatasemega on ruumid, mis ei asu vahetult tänavate ääres, või millesse puudub sissepääs tänavapoolselt küljelt või mis paiknevad küll kesklinnas, kuid jäävad nn. esimesest aktiivsest tsoonist väljapoole. Oluliselt madalam on kaubanduspindade hinnatase äärelinna kaubanduskeskustes, kus üürihinnad on vahemikus u 2- 5 €/m2/kuus, kallimad on kaubanduspindade üürihinnad aga kesklinna kaubanduspindades, olles keskmiselt ca 5- 35 €/m2/kuus. Kesklinna nõutumates tsoonides on sobiva üüripinna leidmine praktiliselt võimatu. Samas äärelinna kaubanduskeskustes on pidevalt vabu üüripindu. Bürooruumide üüripakkumisi ei ole Jõhvis just palju, samas ei ole hetkel ka nõudlus eriti suur. Uued ja kaasaegsed, spetsiaalselt büroopindadeks ehitatud ruumid asuvad kesklinnas ning äärelinnas nõukogude perioodil ehitatud kontorihoonetes. Muud bürooruumideks sobilikud pinnad paiknevad kesklinna piirkonnas kaootiliselt, äärelinnas asuvad need tavapäraselt tootmis- või kaubandushoonete ruumides. Bürooruumide üürihinnad ei ole Jõhvis väga asukohatundlikud, kesklinnas mõjutab hinnataset pigem asjaolu, kas antud ruumid sobiksid ka kaubandus- või teenindustegevuseks ja seepärast on 1. korrusel asuvad ja otse tänavapoolse sissekäiguga ruumid oluliselt kõrgema hinnatasemega. Bürooruumide üürihindu mõjutavad mitmed tegurid: ruumide asukoht, üüritava pinna suurus, ruumide paiknemine hoones, hoone ja ruumide seisukord ja ruumide funktsionaalsus, tehnilised võimalused, juurdepääs hoonele, parkimistingimused; likviidsemad on kesklinnas ja selle ümbruses asuvad väiksemad ja keskmise suurusega pinnad, mis paiknevad 1. ja 2. korrusel, on heas ja väga heas seisukorras ning vajalike abiruumidega või nende kasutamise võimalusega. Hinda mõjutavaks teguriks on ka küttesüsteem ja -kulud ja nn. mugavusteenused, nt kliimareguleerimise seadmete olemasolu. Oluliseks väärtust mõjutavaks asjaoluks on juurdepääs ja parkimisvõimalused - enamväärtustatud on täiendavate parkimisvõimalustega (oma parkla) üüripinnad. Üürihinda võib oluliselt mõjutada ka konkreetse üürniku taust ja üürilepingu kestvus. Kesklinna piirkonnas soovivad bürooruume üürida eelkõige ettevõtted, kelle majanduslik tulem sõltub otseselt klientidega suhtlemisest ja neile võimalikult nähtaval olemisest. Bürooruumide üürihinnad jäävad Jõhvi kesklinnas vahemikku 5- 20 €/m²/kuus, äärelinnas 2- 5 €/m²/kuus. Kaubandus-, teenindus-, tootmis- ja büroopindadega tehakse Ida-Viru maakonnas 1-2 tehingut aastas, hinnad jäävad vahemikku mõnest tuhandest kuni 6,5 miljonit eurot. Hinnataset mõjutab eelkõige asukoht, hoone ja ruumide seisukord ja omapära ning pakutavate teenuste valik. Tootmis- ja laohoonete peamisteks hinda mõjutavateks teguriteks on: - logistiline faktor. Oluline on eelkõige hea ligipääsetavus (suurte maanteede lähedus, veokite manööverdamisruum tootmisüksuse juures jm.); - tehnovõrgud. Peamiselt tootmise ja vähemal määral ladustamise puhul on oluline elektrivõimsus, vesi, kanalisatsioon, telefoniside – tingimused, mille puudumine vähendaks üürniku äriplaani realiseerimisvõimalusi või suurendaks selle täitmiseks tehtavaid kulutusi; - homogeensus - samalaadse äritegevuse domineerimine, kus muu toetav infrastruktuur on välja arendatud antud tegevusliigi eripärast lähtudes (nt. pangakontorid, autoparklad, teedevõrk). Ida-Viru maakonnas on tootmishooneid keskpäraselt. Tootmis- ja laohoonetega on ostu-müügitehinguid tehtud kümmekond aastas. Hinnavahemikud on olnud mõnest tuhandest kuni 1,4 miljonit eurot. Üldjuhul toimuvad tehingud nõukogudeaegse hoonestusega. Uued püstitatakse uutesse logistika keskustesse ning omakasutuseks. Müügitehingud uue hoonestusega puudub. Tootmistegevuseks ja laonduseks sobivad ruumid asuvad äärelinnas ja Jõhvi linna lähiümbruses, nende üürihinnad jäävad vahemikku 1-5 €/m²/kuus, kohati ka üle selle taseme, sõltuvalt ruumide asukohast, suurusest, seisukorrast, lisaseadmetest ja juurdepääsust. Ruumide üürimisel kehtib reegel, mille kohaselt suurema pinna korral on ruutmeetri maksumus madalam, väiksema pinna korral aga kõrgem. Prognoos: 22 Hindaja on seisukohal, et lähima paari aasta jooksul on oodata äriotstarbeliste pindade üürihindade langust ja pakkumiste kasvu (nii üüri kui ka müügi segmendis). Suuremates linnades endiselt püsib nõudlus uute ja heas seisukorras uute äri-tootmis-laohoonete vastu, mille pakkumishind on madalam kui (jääk)asendusmaksumus. Hoonestamata kinnistute tehingute arv ja kinnistute sihtotstarvete kaupa Ida-Viru maakonnas ning Kohtla-Järve linnas ajavahemikul 2022-2023.a: 4.4 Konkureeriva pakkumise ülevaade Hindamise hetkel on kinnisvaraportaali kv.ee andmetel Kohtla-Järve linnas hoonestamata maade pakkumisi vaid üksikuid. Korterelamumaade pakkumise puuduvad hoopiski. Üldjuhul Kohtla-Järve linnas toimub sarnaste varade tehingud enampakkumise kaudu, kus riik või kohalik omavalitsus realiseerib tühjaks jäänud korterelamute maad. Valik konkureerivaid müügipakkumisi: 23 Eelpool toodud hindade osas on toodud pakkumishinnad, mitte reaalsed tehinguhinnad. Praktikast lähtuvalt on olemas võimalus, et müügiprotsessi käigus pakkumishinnad erinevad reaalsetest tehinguhindadest. 4.5 Turustatavuse analüüs Hinnatav vara Hinnatav vara asub Ida-Viru maakonnas Kohtla-Järve linnas Järve linnaosas Endla ja Vahtra tänavate ristmikul. Maatükk on hoonestamata kuid varasemalt asus sellel korterelamu. Kinnistule on väljastatud projekteerimistingimused erihooldekodu püstitamiseks. Lõppkasutajaid iseloomustavad Vara tõenäoline ostja on ettevõtja, kes ostab vara omakasutusse (tegevuse tunnused laiendamiseks) või arendustegevuseks. Kas hinnatav vara rahuldab Hinnatav vara vastab suuruselt keskmisele turunõudmisele. Asukoha ja turusegmendi nõudeid juhtotstarbe osas on nõudlus madalam. Konkureeriv pakkumise maht, Hindamishetkel on hinnatava varaga kaudselt konkureerivaid pakkumisi Kohtla-Järve linnas üksikuid, otseselt konkureerivad pakkumised puuduvad. turu neelduvus Viimase kahe aasta jooksul on Ida-Viru maakonnas müüdud 386 hoonestamata elamumaad, sh Kohtla-Järve linnas 8 ühikut. Tehingustatistika sisaldavad ka üksikelamute maade tehinguid. Hinnang likviidsusele, Vara likviidsust võib hinnata keskmisest madalamaks. müügiperiood Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida kuni 12 kuud. 24  Alternatiivse kasutuse võimalus Kõrgeima väärtuse omandab vara elamumaana, mis ei nõua täiendavaid kulutusi. 5 Hindamine 5.1 Parim kasutus Parim kasutus (Highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1). Vara parimaks kasutuseks loeme kasutust elamumaa, sh nii korterelamu, (eri)hooldekodu vms tarbeks. Parima kasutuse analüüs: Füüsiliselt võimalik ja vajalikult Füüsiliselt võimalik kasutus elamumaana. Vara asub linnaosa ääreosas põhjendatud korterelamute piirkonnas, naabruses sarnased kinnistud. Õiguslikult lubatav Naabruses valdav maakasutus elamumaa, ühiskondlike ehitiste maa. Üldplaneeringu kohaselt (korter)elamumaa. Määratud ehitusõigus (väljastatud projekteerimistingimused erihooldekodu ehitamiseks). Finantsmajanduslikult otstarbekas Finantsmajanduslikult otstarbekas kasutus on kasutus elamumaana. Omandab kõrgeima väärtuse ja Kõrgeima väärtuse omandab vara elamumaana, alternatiivne kasutus on parimaks kasutuseks kasutus nt ärimaana (mõne büroo-ärihoone, meditsiinikeskuse püstitamiseks). 5.2 Meetodi valik Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse. Kulupõhine käsitlus (Cost Approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu. Tulumeetod (Income Approach) põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Tulumeetodi aluseks on asenduspõhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem kui on vara oodatavad rahavood kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse tulutoova kinnisvara (rendiobjekt või rendiobjektina käsitletav) hindamiseks. Tulupõhised käsitlused on tulu kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavoo analüüs. Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik võrdlemisel aluseks olevad müügitehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Käesolevas eksperthinnangus on turuväärtuse leidmiseks erinevate hindamismeetodite hulgast valitud võrdlusmeetod. Seda seetõttu, et sarnaste varade võrdlustehingud on kättesaadavad ning sarnaste varade ostjaskonnaks on isikud, kes ostavad omakasutusse eesmärgiga tegevust laiendada. Võrdlusmeetod on sobilik selliste varade hindamisel, mida omanik kasutab ise. 25 5.3 Vara hindamine võrdlusmeetodil Võrdlusinformatsioonina on analüüsitud Pindi Kinnisvara OÜ andmebaasi ja Maa-ameti tehingute registri tehinguid. Võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Hinnatava vara positiivsed tegurid Hinnatava vara negatiivsed tegurid + head juurdepääsuteed - rahuldav asukoht + väljastatud projekteerimistingimused - puuduvad liitumised tehnovõrkudega + kinnistu optimaalne kuju ja suurus Valik võrreldavaid tehinguid (tehinguhinnad on toodud käibemaksuta): Müügihind, €, Kinnistu Müügihind, €/m2, Usaldus- Asukoht Tehingu-aeg Kirjeldus käibemaksuta pindala, m² käibemaksuta väärsus Ida-Viru maakond, Kohtla-Järve linn, Ahtme linnaosa hoonestatud november 2024 7000 2168 3 amortiseerunud hea korterelamuga Ida-Viru maakond, Kohtla-Järve linn, Järve linnaosa juuni 2023 4990 5904 1 hoonestamata halb Ida-Viru maakond, Kohtla-Järve linn, Järve linnaosa jaanuar 2023 17900 6576 2,7 hoonestamata hea Ida-Viru maakond, Kohtla-Järve linn, Ahtme linnaosa detsember 2023 22500 3690 6,1 hoonestamata hea Ida-Viru maakond, Kohtla-Järve linn, Järve linnaosa veebruar 2022 15000 1576 9,5 hoonestamata hea Kohandamiseks on valitud tehingud, mille tehinguinformatsioon on usaldusväärseim ning tehinguobjektid asukoha, tehingu aja ja füüsiliste parameetrite osas hinnatava varaga paremini võrreldavad (ülaltoodud tabelis märgitud tumeda taustaga). Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas eksperthinnangus valime võrdlusühikuks kinnistu tervikhind - €, kuna seeläbi on erinevad varad kõige läbipaistvamalt võrreldavad ning mille abil hinnatava vara puhul turul kaubeldakse. Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul oleme lähtunud selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega. Tehinguga seotud võrdluselemendid Tehingu aeg - turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse kuupäeva vahel. Viimaste aastate jooksul ei ole turul olulisi hinnamuutusi täheldada. Vaadeldavas turusektoris ja piirkonnas ei ole olulisi hinnamuutusi toimunud. Kohandust ei ole rakendatud. Varaga seotud võrdluselemendid Asukoht paiknemine piirkonna siseselt, kaugus keskustest, infrastruktuuri olemasolu, piirkonna maine, juurdepääs, lähiümbruse hoonestus, haljastus, müratase jne. Võrreldav 1 asub paremas asukoht (kesklinnale lähemale), võrreldav 2 asub kallimas hinnatasemega linnaosas. Rakendatud on kohandust. Kohtla-Järve linnas on Ahtme linnaosa kõige kõrgema hinnatasemega linnaosa, millele järgnevad Järve linnas, Oru, Kukruse linnaosad. Maatüki pindala krundi suurus mõjutab vara väärtust positiivselt, optimaalsest väiksemad krundid võõrandatakse tavapäraselt madalamate hindadega. Mastaabi efekti tõttu on väiksema pindalaga kruntide ühikhinnad kõrgemad, kui muus osas sarnaste, kuid suurema pindalaga kruntidel. Optimaalseks pindalaks loetakse u 5 000-10 000 m2, millest suurema pinna puhu on hinnamõju väiksem. 26  Võrreldavad 1 ja 2 on suuremate kinnistutega. Rakendatud on kohandust. Tehnovõrgud tehnosüsteemidega varustatus mõjutab vara väärtust oluliselt. Eelistatud on vee-, kanalisatsiooni- ja gaasivarustusega kinnistud, mille tehnosüsteemide seisukord on hea või väga hea. Tsentraalsete tehnosüsteemidega krundid on üldjuhul kallima m2 hinnaga. Kõik võrreldavad on sarnase tehnovõrkudega varustatusega (liitumised puuduvad). Kohandust ei ole rakendatud. Juurdepääs asfalteeritud väga heas seisukorras juurdepääsutee tõstab vara väärtust. Kompleksselt välja arendatud teedevõrguga piirkondades asuvad elamukrundid on enameelistatud. Enamhinnatud on otsese juurdepääsuga või juurdepääsu servituudiga kinnistud, läbi naaberkinnistu ning servituutideta – vähemeelistatud. Kõik võrreldavad on juurdepääsuga avalikult teelt (tee ääres). Kohandust ei ole rakendatud. Ehitusõigus Määratud ehitusõigusega (detailplaneering, projekteerimistingimused, ehitusluba) on kõrgemalt hinnatud. Oluline on ka määratud ehitusõigus: ehitusalune pind, hoonete arv. Suurema ehitusõigusega krundid on kallima m 2 hinnaga. Kõik võrreldavad on hoonestamata ning varasemalt olnud hoonestatud korterelamutega, sarnaselt hinnatavale. Mistõttu võib järeldada, et võrreldavatele kinnistutele on võimalik saada uuesti ehitusõigust. Väärtust mõjutavate tegurite lõikes kasutame erisuste hindamisel protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Kuluanalüüsi aluseks on asenduspõhimõte: kohandus leitakse mingi elemendi asenduskulude kaudu. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on 5%, kuna see on vastavuses võrdlusinformatsiooni kvaliteediga. Võrdluselemendid, mis on kõikidel võrreldavatel varadel hinnatava varaga sarnased ja kohandusprotsent puudub, on välja toodud ülevaatlikkuse põhimõttel. 27  Võrdlustabel Hindamistulemus: Lõppväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kaalude andmise aluseks on kohanduste absoluutväärtuste summa – suurima kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehing saab väikseima kaalu ja vastupidi – kõige väiksemakohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehingule antakse suurim kaal. Hinnatava vara turuväärtus on (ümardatuna tuhande euro täpsuseni) 15 000 eurot, s.o. u 8,9 €/m2. 28 6 Hindamistulemus Hinnatava vara, aadressil Vahtra tn 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve linn, Ida-Viru maakond asuva kinnisasja (registriosa nr 20063550), mille koosseisu kuulub elamumaa 100% sihtotstarbega hoonestamata maaüksus suurusega 1706 m2, turuväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 15 000 (viisteist tuhat) eurot. Varade, sh kinnisasjade võõrandamisel ja üürimisel on käibemaksu rakendamine reguleeritud käibemaksuseadusega. Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, on ka hindamistulemus kajastatud ilma käibemaksuta. Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/- 20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud. Vara likviidust hindame keskmiseks. Lisad: Lisa nr 1 Fotod Lisa nr 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte Lisa nr 3 Projekteerimistingimused Lisa nr 4 Perspektiivse hoone eskiisprojekti joonised Lisa nr 6 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 Rene Zorin Kristi Kreitsmann koostaja, kutseline hindaja läbivaataja/ kinnitaja, kutseline nooremhindaja, tase 5 hindaja kutsetunnistuse nr 176328 vara hindaja, tase 7 +372 58 150 350 kutsetunnistuse nr 176335 [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 29 Lisa 1 Fotod 30 Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte 31 Lisa 3 Projekteerimistingimused Projekteerimistingimused nr 2411802/01195 (17.06.2024) on lisatud eraldi failina digiallkirja konteinerisse. 32 Lisa 4 Perspektiivse hoone eskiisprojekti joonised 33 34 35 36 Lisa 5 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 • Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. • Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. • Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. • Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, va juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana. • Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. • Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Rene Zorin Kristi Kreitsmann koostaja, kutseline hindaja läbivaataja/ kinnitaja, kutseline nooremhindaja, tase 5 hindaja kutsetunnistuse nr 176328 vara hindaja, tase 7 +372 58 150 350 kutsetunnistuse nr 176335 [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 37 Eksperthinnang nr 241119-43-56432 Tellija AS HOOLEKANDETEENUSED (registrikood 10399457) Aadress Madise tn 20, Narva linn, Ida-Viru maakond. Hinnatav vara Kinnisasi (registriosa nr 8866050), mille koosseisu kuulub elamumaa 100% sihtotstarbega hoonestamata maaüksus suurusega 2060 m2. Eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks Vabariigi Valitsusele mitterahalise sissemakse tegemiseks aktsiakapitali otsustamiseks. Turuväärtus 68 000 (kuuskümmend kaheksa tuhat) eurot. Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, on ka hindamistulemus kajastatud ilma käibemaksuta. Hindamisaruande kuupäev 22.11.2024. Rene Zorin Kristi Kreitsmann koostaja, kutseline hindaja läbivaataja/ kinnitaja, kutseline hindaja nooremhindaja, tase 5 vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176328 kutsetunnistuse nr 176335 +372 58 150 350 /allkirjastatud digitaalselt/ [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ Sisukord 1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused........................................................... 5 1.1 Hinnatav vara .....................................................................................................................................................5 1.2 Hindamise eesmärk ...........................................................................................................................................5 1.3 Hindamise alused...............................................................................................................................................5 1.4 Hindamisel kasutatavad mõisted .......................................................................................................................5 1.5 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused ......................................................................................................6 1.5.1 Eeldused ......................................................................................................................................................6 2 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................................... 7 3 Hinnatava vara kirjeldus ............................................................................................................................................. 8 3.1 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik ..............................................................................................8 3.2 Asukoht ja keskkond ..........................................................................................................................................8 3.3 Katastriüksuse kirjeldus ...................................................................................................................................14 3.4 Tehnosüsteemid...............................................................................................................................................16 3.5 Kestlikkus .........................................................................................................................................................17 4 Turuanalüüs .............................................................................................................................................................. 18 4.1 Makromajanduse ülevaade ..............................................................................................................................18 4.2 Investeeringute turg .........................................................................................................................................20 4.3 Turusegmendi analüüs ....................................................................................................................................22 4.4 Konkureeriva pakkumise ülevaade ..................................................................................................................24 4.5 Turustatavuse analüüs .....................................................................................................................................25 5 Hindamine ................................................................................................................................................................. 27 5.1 Parim kasutus ..................................................................................................................................................27 5.2 Meetodi valik ....................................................................................................................................................27 5.3 Vara hindamine võrdlusmeetodil......................................................................................................................27 6 Hindamistulemus ...................................................................................................................................................... 31 Lisa 1 Fotod ..................................................................................................................................................................... 32 Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte .................................................................................................................... 33 Lisa 3 Projekteerimistingimused ...................................................................................................................................... 34 Lisa 4 Perspektiivse hoone eskiisprojekti joonised .......................................................................................................... 35 Lisa 5 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 ................................................................................................................. 39 2 HINDAMISARUANDE KOKKUVÕTE Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara Kinnisasi (registriosa nr 8866050), mille koosseisu kuulub elamumaa 100% sihtotstarbega hoonestamata maaüksus suurusega 2060 m2. Aadress Madise tn 20, Narva linn, Ida-Viru maakond. Vara liik Kinnisasi. Omanik Eesti Vabariik. Katastritunnus 51101:001:0879. Sihtotstarve Elamumaa 100%. Hoonestus Puudub. Ehitusõigus Vastavalt 26.06.2024 väljastatud projekteerimistingimustele nr 2411802/02158, erihooldekodu püstitamine, 2 korrust, ehitusaluse pinnaga u 400 m2, kõrgus u 9 m. Märkused/vastuolud Hindaja ei tähendanud töö käigus vastuolusid andmetes. Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks Vabariigi Valitsusele mitterahalise sissemakse tegemiseks aktsiakapitali otsustamiseks. Seos Kinnitame, et Pindi Kinnisvara OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega. Ülevaatuse kuupäev 21.11.2024. Väärtuse kuupäev 21.11.2024. Hindamisaruande kuupäev 22.11.2024. Tellija AS HOOLEKANDETEENUSED (registrikood 10399457). Tellija esindaja Karl Mänd. Tellimusleping Tellimus eksperthinnangu teostamiseks on esitatud tellija esindaja Karl Mänd poolt 10.10.2024 e-maili teel. Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Turuväärtus 68 000 (kuuskümmend kaheksa tuhat) eurot. Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud. Vara likviidust hindame keskmiseks. Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/- 20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega. Käibemaks Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, on ka hindamistulemus kajastatud ilma käibemaksuta. Hindaja kommentaar Hindaja kommentaar puudub. 3 Hindamistulemus Hinnatava vara, aadressil Madise tn 20, Narva linn, Ida-Viru maakond asuva kinnisasja (registriosa nr 8866050), mille koosseisu kuulub elamumaa 100% sihtotstarbega hoonestamata maaüksus suurusega 2060 m2, turuväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 68 000 (kuuskümmend kaheksa tuhat) eurot. Rene Zorin Kristi Kreitsmann koostaja, kutseline hindaja läbivaataja/ kinnitaja, kutseline hindaja nooremhindaja, tase 5 vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176328 kutsetunnistuse nr 176335 +372 58 150 350 /allkirjastatud digitaalselt/ [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ 4 1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused 1.1 Hinnatav vara Reg osa nr 8866050. Katastritunnus 51101:001:0879. Sihtotstarve Elamumaa 100%. Aadress Madise tn 20, Narva linn, Ida-Viru maakond. Vara liik Kinnisasi. Omanik Eesti Vabariik. Kinnistu kasuks seatud Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte I jaos kehtivad kanded puuduvad. piiratud asjaõigused Koormatised ja kitsendused Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte IIII jaos kehtivad kanded puuduvad. Hüpoteegid Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte IV jaos kehtivad kanded puuduvad. Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi seadustest ja tulenevad kinnistus - lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis raamatusse mittekantud võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara õigused ja kohustused käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust. Haldusvorm Omanik haldab ise. 1.2 Hindamise eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks Vabariigi Valitsusele mitterahalise sissemakse tegemiseks aktsiakapitali otsustamiseks. 1.3 Hindamise alused 1.3.1 Eesti Vabariigi seadusandlus 1.3.2 Eesti vara hindamise standardisari EVS 875 1.3.3 EKHÜ Heade Tavade Koodeks 1.4 Hindamisel kasutatavad mõisted 1.4.1 Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875:1) 1.4.2 Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1) 1.4.3 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875:1) 1.4.4 Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875:1) 5 1.4.5 Ülevaatuse kuupäev (inspection date) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875:1) 1.5 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused 1.5.1 Eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. 1.5.1.1. Hinnatava vara turuväärtus on leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või juriidiliste isikute õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud tuginedes turuosaliste poolt tehtavatele eeldustele, et vara üle minemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on kustutatud või kustutatakse tehingu käigus ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Kui kolmandate isikute õigustega on hindamisel arvestatud, siis on see käesolevas eksperthinnangus ka selgelt välja toodud. 1.5.1.2. Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. 1.5.1.3. Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada, va punktis 1.2 nimetatud otstarbel koostatavates dokumentides, kirjades ja avaldustes. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. 1.5.1.4. Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. 1.5.1.5. Hindaja ei ole teinud ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega inspekteeritud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud informatsiooni, teostatud visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kohta, mida ei ole inspekteeritud ja käesolev hindamisaruanne ei kinnita ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kaetud, varjatud või ligipääsmatute osade laitmatust. 1.5.1.6. Käesoleva eksperthinnangu teostamisel on hindaja eeldanud, et mingit saastatust või saaste ohtu ei ole või et saaste / saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse või saastusohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnatavat vara või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. 1.5.1.7. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse olemasolu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. 6 2 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus Tellija AS HOOLEKANDETEENUSED (registrikood 10399457). Hindaja Rene Zorin Pindi Kinnisvara OÜ Aadress: Tartu mnt. 16, 10117,Tallinn Reg.nr: 10677258 Tellimusleping Tellimus eksperthinnangu teostamiseks on esitatud tellija esindaja Karl Mänd poolt 10.10.2024 e-maili teel. Algandmed esitanud isik Algandmed esitas tellija esindaja Karl Mänd. Andmeallikad Kinnistusregistri registriosa väljavõte (seisuga 21.11.2024) Päring Maa-ametist geoportaal.maaamet.ee (seisuga 21.11.2024) Kaardirakendus https://kaart.delfi.ee/ (seisuga 21.11.2024) Päring ehitisregistrist www.ehr.ee (seisuga 21.11.2024) Maa-ameti tehingute andmebaas ja Pindi Kinnisvara OÜ tehingute andmebaas (seisuga 21.11.2024) Päring kv.ee müügipakkumiste andmebaasist (seisuga 21.11.2024) Keskkonnaportaal register.keskkonnaportaal.ee/register (seisuga 21.11.2024) Maa-ameti infoportaal minu.kataster.ee (seisuga 21.11.2024) Päring transpordiameti liiklussageduse kaardilt (seisuga 21.11.2024) Projekteerimistingimused nr 2411802/01195 (väljastatud 17.06.2024) Perspektiivse hoone eskiisprojekt (seisuga 21.11.2024) Narva linna üldplaneeringu kaart, narvaplan.ee (kehtestatud 04.01.2013) Narva linn planeeringute koduleht, narvaplan.ee (seisuga 21.11.2024). Tellija esindaja esitatud info. Vastuolud andmete osas Puuduvad. Ülevaatuse kuupäev 21.11.2024. Väärtuse kuupäev 21.11.2024. Ülevaatuse ulatus Teostatud on maaüksuse ülevaatus. Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus. Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud erivahendeid. Kaetud tööde osas on lähtutud ehitisregistri ja tellija esindaja andmetest. Ülevaatusel osalesid Pindi Kinnisvara OÜ kutseline hindaja Rene Zorin ainuisikuliselt. Ülevaatuse teostas Pindi Kinnisvara OÜ kutseline hindaja Rene Zorin. 7 3 Hinnatava vara kirjeldus 3.1 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik Vara on omaniku ainukasutuses. 3.2 Asukoht ja keskkond Asukoht piirkonna Hinnatav vara paikneb Ida-Virumaal Narva linnas Madise (varasemalt I. Grafovi) tänava ääres siseselt Joaoru linnaosa piirkonnas. Kaugus administratiivkeskusest (Peetri plats) on u 1 km, maakonna keskusest (Jõhvi linnast) u 50 km. Asukoht piirkonna siseselt on hea. Allikas: https://kaart.delfi.ee/ Piirkonna hoonestus Piirkonnas asuvad valdavalt korterelamud, ühiskondlikud hooned (kirik, kohtumaja, vaksal), ärihooned (sh hotell). Infrastruktuur Linnas on kogu vajalik infrastruktuur (kauplused, koolid ja lasteaiad). Lähim ühistranspordipeatus on u 0,3 km raadiuses. Haljastus ja heakord Hinnatava vara vahetus läheduses on peamiselt madalhaljastus, vähene kõrghaljastus. Piirkond on heakorrastatud. Läheduses promenaad. Heakord hea. Veekogud ja Narva jõgi jääb hinnatavast varast u 0,3 km kaugusele. nendega seotud 8 positiivsed ja Maa-ameti üleujutusalade kaardi andmetel hinnatav vara üleujutusohuga alasse ei jää. negatiivsed tegurid (sh üleujutusalad) Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/yua Õhu saastatus ja Õhu saastatus ja müratase on keskmised. Vara asub keskmise liiklustihedusega tänava ääres. müra Maa-ameti mürakaardil andmed puuduvad. Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/myrakaart 9 Maardlad Maa-ameti maardlate kaardirakenduse andmetel ei paikneb hinnatav vara altkaevandatud ega maardla maa-alal. Kuna mõju vara hinnale ja likviidsusele ei ole täheldatav, siis mõju turuväärtusele puudub. Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maardlad Ohtlikud käitised Ohtlik käitis on ohtlikku ettevõtet või suurõnnetuse ohuga ettevõtet käitava isiku kontrolli all olev ala, kus käideldakse ohtlikku kemikaali ühes või mitmes ehitises, sealhulgas selle juurde kuuluvad või sellega seotud infrastruktuurid ja protsessid. Suurõnnetuse ohuga ettevõtted jagunevad ohtlikkuse suurenemise alusel B- ja A-kategooria suurõnnetuse ohuga ettevõteteks. Ohtlik ettevõte on C-kategooria ettevõte. Maa-ameti ohtlike käitiste kaardirakenduse järgi ei jää hinnatav vara ohtlike käitiste alasse. 10  Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/paasteamet_ohtvesi Soojussaar Linna soojussaar on ümbritsevast maapiirkonnast märkimisväärselt soojem linnastunud ala. Temperatuurierinevus on enamasti suurem öösiti ja kõige märgatavam nõrkade tuultega. Nähtuse põhjustajaks on esmajoones maapinna katmine kunstlike materjalidega (taimkatte asendamine asfaldi ning betooniga, pigitatud katused) ning heitsoojus. Soojussaarel on roll selles, et linnast allatuult asuvates piirkondades sajab vähem vihma. Soojussaared halvendavad õhu ja vee kvaliteeti. Soojussaared soodustavad globaalset soojenemist kliimaseadmete töös hoidmiseks põletatud täiendavate fossiilkütuste läbi. Soojussaared võimendavad linnades ja ka väiksemates asulates kuumalainete mõju. Hinnatava vara puhul soojussaarte olemasolu võib esineda teedel ja platsidel, kuid kuna turul soojussaarte mõju vara hinnale ja likviidsusele ei ole täheldatav, siis mõju turuväärtusele puudub. 11  Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/soojussaared Jääkreostusalad Jääkreostus on minevikus inimese tegevuse tagajärjel tekkinud maa ja veekeskkonna (pinnase- või põhjavee) reostunud piirkond või keskkonda jäetud kasutuseta ohtlike ainete kogum, mis ohustab ümbruskonna elanike tervist ja elusloodust. Jääkreostusobjektid ja -alad on endised sõjaväealad, mahajäetud asfaltbetoonitehased, katlamajad jne. Jääkreostusalad, mis koosnevad lahusobjektidest, on üheks objektiks kokku liidetud. Andmed inventuuridest ja jääkreostuse likvideerimise või ohutustamise projektidest. Jääkreostuskoldeid eristatakse käesoleval ajal tekkivast reostusest. Jääkreostuskolleteks on näiteks enne 1993. aastat (Nõukogude Liidu vägede lahkumine 1992. aastal ja erastamise algus 1993. aastal) tekkinud sõjaväe ja tööstusalade reostus. Jääkreostuseks ei loeta pärast 07.06.1998 tekkinud reostust, sest siis jõustus kemikaaliseadus avaneb uues vahekaardis, millega kehtestati saastaja maksab põhimõte. Selle kohaselt vastutab reostuse likvideerimise eest reostaja. Kui reostus on tekkinud jäätmetest ja reostajat ei ole võimalik kindlaks teha või vastutusele võtta, võib vastutus üle minna maa omanikule, kellele kuuluval maal reostus asub. Eesti keskkonnastrateegias aastani 2030 on üheks keskkonnaprobleemiks nimetatud tööstus, põllumajandus ja militaarobjektide jääkreostus. Nimetatud on jääkreostuskollete likvideerimise eesmärgid ja ülesanded ning jääkreostusobjektid, mille likvideerimist toetatakse riigieelarvest. Jääkreostuskollete likvideerimist finantseeritakse maaomanike, ettevõtete ja kohalike omavalitsuste vahenditest. Kaasfinantseerimist on võimalik taotleda Sihtasutusest Keskkonnainvesteeringute Keskusest (KIK) ja Ühtekuuluvusfondist. Vastavalt Keskkonnaportaali andmetele ei asu hinnatav vara jääkreostusalal. 12  Allikas: https://register.keskkonnaportaal.ee/register Juurdepääs Juurdepääs hinnatavale kinnistule on heas seisukorras avalikult kasutatavalt asfaltkattega teelt. Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister Mööduv liiklusvool ja Mööduv liiklusvool on keskmine ja vara on mööduvalt teelt väga hea nähtavusega. nähtavus Transpordiameti liiklussageduse kaardil liiklussageduse andmed puuduvad. 13  Kergliiklusteed ja Vara vahetus läheduses asuvad heas seisukorras kergliiklusteed. Läheduses asub avalikud puhkealad rannapromenaad, vaateplatvorm. Parkimine Tänaval (tasuta tsoon). Perspektiivis lahendatakse kinnistul. 3.3 Katastriüksuse kirjeldus Katastritunnus 51101:001:0879. Allikas: geoportaal.maaamet.ee Sihtotstarve Elamumaa 100%. Maatüki suurus 2060 m2. Hinnatsoon Katastriüksuse hinnatsoon on H03511001, 100%. Maa maksustamishind 01.01.2024 seisuga on 45279 eurot. Maatüki kuju ja reljeef Katastriüksus on ebakorrapärase kompaktse kuju ja valdavalt tasase pinnareljeefiga. Kinnistu piirneb juurdepääsuteedega, sarnaste maaüksustega. Maatüki haljastus ja Maatükil on madal- ja vähene kõrghaljastus. Heakord rahuldav. heakord Piirded Puuduvad. 14 Üldplaneering Vastavalt kehtivale üldplaneeringule jääb vara korterelamu maa-alale. Kohtla-Järve linna Järve linnaosa üldplaneering on kehtestatud 20.02.2008. Allikas: narvaplan.ee Detailplaneering ja Maa-ameti planeeringute registri kaardirakenduse andmetel ei ole hindamise seisuga ehitusõigus katastriüksusel detailplaneeringuid kehtestatud. Vastavalt 26.06.2024 väljastatud projekteerimistingimustele nr 2411802/02158, erihooldekodu püstitamine, 2 korrust, ehitusaluse pinnaga u 400 m 2, kõrgus u 9 m. Hindamise hetkel on projekteerimistingimused kehtivad. Hoonestuse eskiislahendus on toodud käesoleva hindamisaruande lisades. Realiseerimata Vastavalt 26.06.2024 väljastatud projekteerimistingimustele. Ehitustegevust alustaud ei ole. ehitusõigus Hoonete arv Kinnistul hoonestus puudub. Hoone ehitusega ei ole hindamise hetkel alustaud. Rajatised Ehitisregistris andmetel puuduvad. Muud piirangud ja Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardi andmete kohaselt paiknevad hinnataval nende mõju maaüksusel järgnevad kaitse- ja piiranguvööndid: turuväärtusele 15  Allikas: geoportaal.maaamet.ee Hindaja on seisukohal, et antud kitsendused jäävad kinnisasja piirile ega mõjuta hoonestamist ja seega ei mõjuta ka vara turuväärtust ja hindamiskäiku. 3.4 Tehnosüsteemid Külm vesi Puudub. Soe vesi Puudub. Kanalisatsioon Puudub. Gaas Puudub. Elekter Puudub. Küttesüsteem Puudub. Ventilatsioon Puudub. Jahutus Puudub. Sidesüsteemid Puudub. Signalisatsioon Puudub. Muud seadmed Puuduvad. Tehnosüsteemide Kinnistu varustas tehnovõrkudega on halb. Liitumised puuduvad. Liitumisvõimalused seisukord tsentraalsete tehnovõrkudega asuvad kinnistu piiril või selle läheduses. 16 3.5 Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus (sustainability) on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid (EVS 875-10). Hindaja hinnang kestlikkusele on positiivne. Kinnistule on määratud ehitusõigus. 17 4 Turuanalüüs 4.1 Makromajanduse ülevaade SKP muutus Statistikaameti andmetel vähenes sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aasta teises kvartalis võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 1%. Jooksevhindades moodustas SKP teises kvartalis 9,8 miljardit eurot. Erinevalt sellele eelnenud kvartalitest näitas majandus teises kvartalis mitmeid paranemise märke. Suurimatest tegevusaladest oli majandusele sel perioodil tugev negatiivne mõju vaid kaubandusel ja ehitusel. Positiivse poole pealt peamiselt silma kinnisvaraalane tegevus. 1 Ehitus Statistikaameti andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted 2024. aasta teises kvartalis Eestis ja välisriikides kokku 4% vähem kui aasta varem samal perioodil. Kohalikul ehitusturul vähenes maht 3%. Eesti ehitusettevõtted ehitasid kokku 994 miljoni euro eest, sellest hooneid 602 miljoni ja rajatisi 392 miljoni euro eest. 2023. aasta teise kvartaliga võrreldes ehitati hooneid ligi kümnendiku võrra vähem, rajatisi aga 2% rohkem. Taaskord mõjutas kohalikku ehitusturgu enim hoonete ehitusmahtude kahanemine, vähem ehitati nii uusi hooneid kui ka tehti hoonete remondi- ja rekonstrueerimistöid, rajatiste ehitusmaht jäi praktiliselt mullusele tasemele. Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse 1221 uut eluruumi, mis on 42% vähem kui aasta varem teises kvartalis. Kuigi suurem osa valminud eluruumidest asub endiselt korterelamutes, on kvartalist kvartalisse kasvanud eramute osa. Enim valmis seekord uusi eluruume Tallinna lähiümbruse valdades. Ehitusluba väljastati 1641 eluruumi ehitamiseks, mida on ligi kaks korda rohkem kui aasta varem samal ajal. Endiselt oli eelistatuim elamutüüp korterelamu. Kasutusse lubati 251 mitteelamut, kus kasulikku pinda on 193 500 ruutmeetrit. Enim lisandus uusi lao-, tööstus- ja büroohoonete pindu. Võrreldes 2023. aasta teise kvartaliga suurenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. 2 Joonis 1. Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv (allikas Statistikaamet) Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2024. aasta teises kvartalis 2007 eurot, mis on 7,2% kõrgem kui eelmisel aastal samal ajal. Mediaanpalk oli selle aasta teises kvartalis 1641 eurot ja 2023. aasta samal perioodil 1524 eurot. Palgakasv on viimased neli kvartalit aeglustunud. Keskmine brutokuupalk oli kõrgeim info ja side, finants- ja kindlustustegevuse ning elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamise tegevusalal. Madalaim oli keskmine brutokuupalk aga majutuse ja toitlustuse, muude teenindavate tegevuste ning kinnisvaraalaste tegevuste tegevusaladel. Kuigi enamikes Eesti maakondades jääb palk veel alla riikliku keskmise, on palganumbrid endiselt kasvamas. Võrreldes 2023. aasta sama ajaga on palk enim suurenenud Ida-Viru, Hiiu ning Valga maakonnas. 3 Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja oli 2024. aasta oktoobris -37, mis on 8 punkti võrra kõrgem madalaimast tasemest 2022. aasta septembris ning 51 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. 18 Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aasta oktoobris võrreldes septembriga 0,6% ning võrreldes eelmise aasta oktoobriga 4,1%. Mulluse oktoobriga võrreldes olid kaubad 2,3% ja teenused 7,1% kallimad. Tarbijahinnaindeksit mõjutasid 2023. aasta oktoobriga võrreldes enim toidu ja mittealkohoolsete jookide, vaba aja ning telefoniteenustega seotud hinnamuutused. Bensiin oli oktoobris 11,3% ja diislikütus 12,9% odavam kui 2023. aasta oktoobris, elekter oli 2,6% odavam. Septembriga võrreldes mõjutasid oktoobris tarbijahinnaindeksit enim ühelt poolt koolivaheajaga seotud rahvusvaheliste lendude hinnatõus, veel ka elektri ja soojusenergia ning riiete ja jalatsite hinnatõus. 4 Statistikaameti andmetel oli 2024. aasta teises kvartalis Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku 9908 vaba ametikohta, mida on umbes 11% vähem kui eelmisel aastal samal ajal. Tööandja algatusel lahkus sel perioodil ametist üle 6000 inimese. Teises kvartalis oli nii vabade kui ka hõivatud ametikohtade koguarv veidi üle 609 000 ja neist enamik olid töötleva tööstuse, kaubanduse ning hariduse tegevusaladel. Võrreldes 2023. aasta sama ajaga on vähenenud töölt lahkunud inimeste arv, sh tööandja algatusel. Mõnevõrra on ka langenud tööle võetud töötajate arv. 5 Kinnisvara hinnatrendid Kui 2022. aastal olid kinnisvara hinnatrendid kasvutempos – korterite turul ületasid tehingusummad ja tehinguaktiivsus suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid –, siis alates 2023. aastast kasv pidurdus. 2024. aasta oktoobri seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 17% madalam viimaste aastate kõrgeimast tasemest (detsember 2023) ning 61% kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast. Laenumahud ja intressimäärad 2024. aasta septembri seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr 3,3%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 4,8% ning ettevõtetele 6,5%. Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR (allikas Eesti Pank) 2024. aasta septembris olid laenukäive ja laenujääk suuremad kui 2023. aasta septembris. 19 Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive (allikas Eesti Pank) Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt on majandus taastuma hakanud, kuid see toimub aeglaselt. 2024. aasta keskmisena majandus veidi kahaneb, kuid kasvab 2025. aastal ligi 2% ja 2026. aastal 3%. Mitu seni raskustes olnud valdkonda on näidanud paranemise märke, sh nii mõneski töötleva tööstuse harus toodangumaht enam ei kahane ning on juba hakanud kasvama. Inimeste reaalne ostujõud kasvab siiski küllaltki vaoshoitult, sest valitsuskoalitsioon on kokku leppinud tulude täiendava maksustamise ning kaudsete maksude kerkimine tõstab hinnataset. Hinnakasv jääb sel ja kahel järgmisel aastal vahemikku 3,5-4%, sest lühiajaliselt kiirendavad maksutõusud hinnatõusu. Eelseisvate aastate majanduskasvu aeglustavad ka kavandatavad riiklike kulutuste kärped. Püsivast suurest eelarvepuudujäägist välja tulla on keeruline, kuid see on oluline, sest korras riigirahandus loob pikaajalisele majanduskasvule parema aluse. Korras riigirahandus toetab Eesti ühiskonna pikaajalist jõukuse kasvu, sest see suurendab meie majanduse kriisikindlust, tõstab riigi usaldusväärsust võlausaldajate ja investorite silmis ning tekitab riigieelarves intressikulude asemel ruumi muudele vajalikele kulutustele. 6 Allikad: [1] Statistikaameti pressiteade, 30.08.2024 - Majandus langes teises kvartalis 1% [2] Statistikaameti pressiteade, 28.08.2024 - Teises kvartalis vähenes ehitusmaht 4% [3] Statistikaameti pressiteade, 26.08.2024 - Keskmine palk oli teises kvartalis 2007 eurot [4] Statistikaameti pressiteade, 07.11.2024 - Tarbijahinnaindeks tõusis oktoobris aastases võrdluses 4,1% [5] Statistikaameti pressiteade, 05.09.2024 - Vabu ametikohti oli teises kvartalis 9908 [6] Eesti Panga pressiteade, 24.09.2024 - PROGNOOS. Korras riigirahandus loob majanduskasvule parema aluse 4.2 Investeeringute turg TRENDID JA PROGNOOS • 2023. aastal oli Eesti ja terve Baltikumi ärikinnisvara turg suhteliselt rahulik. • 2023. aastal täheldati kõikides sektorites tootlusmäärade kasvu võrreldes 2022. aasta tootlustega. • Nõutuimad sektorid on büroo-, kaubandus-, lao- ja tootmispinnad. Olenemata halvenenud majanduskeskkonnast, suurenenud ebakindlusest ja kõrgetest intressidest oli rahavoo varade pakkumine kõikides sektorites piiratud. • 2023. aasta kõige kallim tehing tehti Viru Keskusega, mille käigus omandati 72% osalust välisinvestorilt. • Rahavoo investorid on hakanud suunama pilke ka arendussektorisse, sh nii äri- kui elukondlikkusse, sest seal on tootlused atraktiivsemad. 20 TEHINGUTE MAHT Maa-ameti hinnastatistika andmetel tehti 2023. aastal Eestis kokku 2932 mitteeluhoonetega hoonestatud maa tehingut koguväärtusega u 585 mln €, mida on ligi 200 mln € vähem kui 2022. aastal. Antud tehingutest toimus Harjumaal 421 tehingut koguväärtusega u 250 mln €. Kui tehingute arvu osakaal kogu tehingutest polegi nii suur (u 14%), siis koguväärtusest moodustasid Harjumaal mitteeluhoonetega tehtud tehingud u 43%, mis näitab, et investeeringute turg oli jätkuvalt Harjumaa keskne. allikas: Maa-amet, Pindi Kinnisvara TEHINGUTE STRUKTUUR 2023. aastal Harjumaal mitteeluhoonetega hoonestatud maaga tehtud tehingute koguväärtusest üle 60% moodustavad üle 1 mln euro suuruse tehinguväärtusega tehingud, kuid selle sees on väga suur osa seotud osapoolte vahel tehtud tehinguid. Kõige suuremate tehingute hulgas on nii kaubandushooneid, ärihooneid kui ka lao- ja tootmishooneid. ÄRIKINNISVARA TEGIJAD Eestis näitas 2023. aasta investeerimismaastik suhtelist stabiilsust, kusjuures koguinvesteeringute maht oli natuke üle 150 mln euro. See näitaja kajastab märkimisväärset langust võrreldes eelnevate aastatega. 2023. aasta viimase kvartali koguinvesteeringute maht oli 25 mln eurot, mida toetas mõningane aktiivsus jaekaubanduse, tööstuse ja hotellisektorites. Arendustegevuse rindel oli märgata märkimisväärset aktiivsuse suurenemist silmapaistvate jaekaubandussektori osalejate seas. Lidl laiendas oma jalajälge, omandades ligikaudu 27 hektarit maad Rae vallas oma tulevase logistikakeskuse jaoks. Lisaks soetasid omale arenduskinnistud Circle K Eesti ja Coop Harju. Detsembris tehti seni suurim tehing Eesti jaekaubandussektoris. Nimelt omandasid Kapitel, Tristafan ja finantsinvestor senisele 28% osalusele lisaks veel 72% Viru Keskuse osalust. Suurimad tehingud 2021-2023 Tehingu hind, € Objekt Tehingu aeg Asukoht Ostja 20-50 miljonit Stockmann kaubanduskeskus 2021 Kesklinna linnaosa, Tallinn Viru Keemia Grupp AS Foorum Keskus 2022 Kesklinna linnaosa, Tallinn US Real Estate 21  10-20 miljonit kahe hotelli müük 2023 Kesklinna ja Põhja-Tallinna välisinvestor linnaosa, Tallinn stock-office tüüpi hooned 2022 Rae vald, Harjumaa välisinvestor büroohoone 2021 Haabersti linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte büroohoone 2021 Kesklinna linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte kaubandushoone 2021 Harjumaa välisinvestor 5-10 miljonit ärihoone 2023 Kesklinna linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte ärihoone 2023 Kesklinna linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte tootmishoone 2023 Lasnamäe linnaosa, Tallinn välisinvestor stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte hotell 2021 Tallinn kohalik ettevõte büroohoone 2021 Mustamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte hotell 2021 Tallinn välisinvestor stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte allikad: Maa-amet, Pindi Kinnisvara TOOTLUS 2023. aastal tõusid kinnisvara kapitalisatsioonimäärad kogu Baltikumis. Intressitõus on muutnud laenuraha kallimaks. Lisaks on majanduse üleüldine ebastabiilsus mõjutanud kinnisvara tootlust negatiivselt. 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Büroo (prime yield) 6,70% 6,70% 6,10% 6,50% 6,00% 6,75% Kaubandus (prime yield) 7,00% 7,00% 7,00% 6,50% 6,00% 7,00% Tootmine (prime yield) 7,80% 7,80% 7,50% 7,00% 7,00% 7,20% allikas: Pindi Kinnisvara Madalamate tootlustega tehinguid on samuti tehtud, kuid need on tavaliselt seotud hoonetega, milles on sõlmitud pikaajalised rendilepingud väga usaldusväärsete üürnikega. Vanemate ja halvemini majandatud büroohoonete tootlused Tallinnas jäävad vahemikku 8,0-9,0%, samas kui äärelinna stock-office tüüpi hoonete puhul on tootlused olnud 7,0-7,5%, sõltuvalt lepingute kvaliteedist. Linnapiiridest väljaspool, nagu Jüri ja Alliku külas, kipuvad stock-office tüüpi hoonete tootlused jääma vahemikku 7,0-8,0%. Üksikute, eraldiseisvate büroo- ja kaubanduspindade tootlused olid madalamad, tihtipeale alla 7,0%. Selle põhjuseks on tõenäoliselt turul olevad väikeinvestorid, kes on valmis ostma peamiselt madalama hinnaga kinnisvara ja nõustuvad madalama tootlikkusega või loodavad tulevikus vara väärtuse kasvule, mistõttu tootlikkuse näitaja ei ole ostuotsuse tegemisel ainus määrav faktor. 4.3 Turusegmendi analüüs Narva kinnisvaraturg Ida-Viru maakond koosneb 8 omavalitsusüksusest – 4 linna ja 4 valda. Maakonna elanike arve seisuga 01.01.2024 oli 130 362 ning maakonna pindala on 2 972 km m2. Narva on Eesti suurusel kolmas linn ning asub Ida-Viru maakonnas, Eesti-Venemaa piiri ääres. Linna territooriumi pindala on 68,7 km2 ning elanikke on selles 52 894 (seisuga 01.01.2024). Viimastel aastatel on nii maakonna kui ka Narva linna rahvaarv kahanenud. 22 Äriotstarbeline kinnisvara Valdav osa maakonna kaubandus-, tootmis- ja teeninduspindadega teostatud tehingutest toimuvad Narva ja Jõhvi linnades ja nende lähiümbruses asuvate objektidega. Levinud on Narva linnas nii müügi- kui ka üüritehingud. Narva kesklinnas jäävad kaubandus- ja teenindustegevuseks sobivate pindade üürid valdavalt vahemikku 5-20 €/m2/kuus, üksikutel juhtudel küündivad üüritasud kuni 35 €/m2/kuus. Üüri suurus sõltub eelkõige ruumide asukohast, s.h. korrusest, seisukorrast ja kaasnevatest lisavõimalustest (nt toitlustusasutuste puhul suvel väliterrassi paigaldamise võimalus). Kõrgem hinnatase on linna kesklinna kaubanduskeskuste hoonetes asuvatel pindadel. Madalama hinnatasemega on ruumid, mis ei asu vahetult tänavate ääres, või millesse puudub sissepääs tänavapoolselt küljelt või mis paiknevad küll kesklinnas, kuid jäävad nn. esimesest aktiivsest tsoonist väljapoole. Oluliselt madalam on kaubanduspindade hinnatase äärelinna kaubanduskeskustes, kus üürihinnad on vahemikus u 2- 5 €/m2/kuus, kallimad on kaubanduspindade üürihinnad aga kesklinna kaubanduspindades, olles keskmiselt ca 5- 35 €/m2/kuus. Kesklinna nõutumates tsoonides on sobiva üüripinna leidmine praktiliselt võimatu. Samas äärelinna kaubanduskeskustes on pidevalt vabu üüripindu. Bürooruumide üüripakkumisi ei ole Narva just palju, samas ei ole hetkel ka nõudlus eriti suur. Uued ja kaasaegsed, spetsiaalselt büroopindadeks ehitatud ruumid asuvad kesklinnas ning äärelinnas nõukogude perioodil ehitatud kontorihoonetes. Muud bürooruumideks sobilikud pinnad paiknevad kesklinna piirkonnas kaootiliselt, äärelinnas asuvad need tavapäraselt tootmis- või kaubandushoonete ruumides. Bürooruumide üürihinnad ei ole Narvas väga asukohatundlikud, kesklinnas mõjutab hinnataset pigem asjaolu, kas antud ruumid sobiksid ka kaubandus- või teenindustegevuseks ja seepärast on 1. korrusel asuvad ja otse tänavapoolse sissekäiguga ruumid oluliselt kõrgema hinnatasemega. Bürooruumide üürihindu mõjutavad mitmed tegurid: ruumide asukoht, üüritava pinna suurus, ruumide paiknemine hoones, hoone ja ruumide seisukord ja ruumide funktsionaalsus, tehnilised võimalused, juurdepääs hoonele, parkimistingimused; likviidsemad on kesklinnas ja selle ümbruses asuvad väiksemad ja keskmise suurusega pinnad, mis paiknevad 1. ja 2. korrusel, on heas ja väga heas seisukorras ning vajalike abiruumidega või nende kasutamise võimalusega. Hinda mõjutavaks teguriks on ka küttesüsteem ja -kulud ja nn. mugavusteenused, nt kliimareguleerimise seadmete olemasolu. Oluliseks väärtust mõjutavaks asjaoluks on juurdepääs ja parkimisvõimalused - enamväärtustatud on täiendavate parkimisvõimalustega (oma parkla) üüripinnad. Üürihinda võib oluliselt mõjutada ka konkreetse üürniku taust ja üürilepingu kestvus. Kesklinna piirkonnas soovivad bürooruume üürida eelkõige ettevõtted, kelle majanduslik tulem sõltub otseselt klientidega suhtlemisest ja neile võimalikult nähtaval olemisest. Bürooruumide üürihinnad jäävad Narva kesklinnas vahemikku 5- 20 €/m²/kuus, äärelinnas 2- 5 €/m²/kuus. Kaubandus-, teenindus-, tootmis- ja büroopindadega tehakse Ida-Viru maakonnas 1-2 tehingut aastas, hinnad jäävad vahemikku mõnest tuhandest kuni 6,5 miljonit eurot. Hinnataset mõjutab eelkõige asukoht, hoone ja ruumide seisukord ja omapära ning pakutavate teenuste valik. Tootmis- ja laohoonete peamisteks hinda mõjutavateks teguriteks on: - logistiline faktor. Oluline on eelkõige hea ligipääsetavus (suurte maanteede lähedus, veokite manööverdamisruum tootmisüksuse juures jm.); - tehnovõrgud. Peamiselt tootmise ja vähemal määral ladustamise puhul on oluline elektrivõimsus, vesi, kanalisatsioon, telefoniside – tingimused, mille puudumine vähendaks üürniku äriplaani realiseerimisvõimalusi või suurendaks selle täitmiseks tehtavaid kulutusi; - homogeensus - samalaadse äritegevuse domineerimine, kus muu toetav infrastruktuur on välja arendatud antud tegevusliigi eripärast lähtudes (nt. pangakontorid, autoparklad, teedevõrk). Ida-Viru maakonnas on tootmishooneid keskpäraselt. Tootmis- ja laohoonetega on ostu-müügitehinguid tehtud kümmekond aastas. Hinnavahemikud on olnud mõnest tuhandest kuni pea 1 miljoni eurot. Üldjuhul toimuvad tehingud nõukogudeaegse hoonestusega. Uued püstitatakse uutesse logistika keskustesse ning omakasutuseks. Müügitehingud uue hoonestusega puudub. Tootmistegevuseks ja laonduseks sobivad ruumid asuvad äärelinnas ja Narva linna lähiümbruses, nende üürihinnad jäävad vahemikku 1-5 €/m²/kuus, kohati ka üle selle taseme, sõltuvalt ruumide asukohast, suurusest, seisukorrast, lisaseadmetest ja juurdepääsust. Ruumide üürimisel kehtib reegel, mille kohaselt suurema pinna korral on ruutmeetri maksumus madalam, väiksema pinna korral aga kõrgem. Prognoos: 23 Hindaja on seisukohal, et lähima paari aasta jooksul võib oodata äriotstarbeliste pindade üürihindade langust ja vakantsuse suurenemist. Samuti keerulise majandusolukorra tõttu võib tõusta ka müügipakkumiste arv. Samas võib täheldada suuremat huvi hea ja uute pindade osas. Vaadeldavas turusektoris hindaja ei prognoosi olulisi turu muutusi. Hoonestamata maade tehingute statistika Ida-Viru maakonnas ja Narva linnas ajavahemikul 01.2022 – 12.2023 (allikas: maaamet.ee): 4.4 Konkureeriva pakkumise ülevaade Hindamise hetkel on kinnisvaraportaali kv.ee andmetel Narva linnas hoonestamata maade pakkumisi kümmekond, sh üksikud korterelamumaade pakkumised. Valik konkureerivaid müügipakkumisi: 24 Eelpool toodud hindade osas on toodud pakkumishinnad, mitte reaalsed tehinguhinnad. Praktikast lähtuvalt on olemas võimalus, et müügiprotsessi käigus pakkumishinnad erinevad reaalsetest tehinguhindadest. 4.5 Turustatavuse analüüs Hinnatav vara Hinnatav vara asub Ida-Viru maakonnas Narva linnas Joaoru linnaosa piirkonnas Madise tänava ääres. Maatükk on hoonestamata. 25  Kinnistule on väljastatud projekteerimistingimused erihooldekodu püstitamiseks. Lõppkasutajaid iseloomustavad Vara tõenäoline ostja on ettevõtja, kes ostab vara omakasutusse (tegevuse tunnused laiendamiseks) või arendustegevuseks. Kas hinnatav vara rahuldab Hinnatav vara vastab suuruselt, asukohalt ja juhtotstarbelt keskmisele turusegmendi nõudeid turunõudmisele. Konkureeriv pakkumise maht, Hindamishetkel on hinnatava varaga kaudselt konkureerivaid pakkumisi Narva linnas kümmekond, sh üksikud pakkumised korterelamumaade. turu neelduvus Viimase kahe aasta jooksul on Ida-Viru maakonnas müüdud 386 hoonestamata elamumaad, sh Narva linnas 105 ühikut. Tehingustatistika sisaldavad ka üksikelamute maade tehinguid. Hinnang likviidsusele, Vara likviidsust võib hinnata keskmiseks. müügiperiood Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida kuni 12 kuud. Alternatiivse kasutuse võimalus Kõrgeima väärtuse omandab vara elamumaana, mis ei nõua täiendavaid kulutusi. 26 5 Hindamine 5.1 Parim kasutus Parim kasutus (Highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1). Vara parimaks kasutuseks loeme kasutust elamumaa, sh nii korterelamu, (eri)hooldekodu vms tarbeks. Parima kasutuse analüüs: Füüsiliselt võimalik ja vajalikult Füüsiliselt võimalik kasutus elamumaana. Vara asub Joaoru linnaosa põhjendatud piirkonnas, naabruses sarnased kinnistud. Läheduses käimas uusarendustegevus. Õiguslikult lubatav Naabruses valdav maakasutus elamumaa, ühiskondlike ehitiste maa, ärimaa. Üldplaneeringu kohaselt (korter)elamumaa. Määratud ehitusõigus (väljastatud projekteerimistingimused erihooldekodu ehitamiseks). Finantsmajanduslikult otstarbekas Finantsmajanduslikult otstarbekas kasutus on kasutus elamumaana. Omandab kõrgeima väärtuse ja Kõrgeima väärtuse omandab vara elamumaana, alternatiivne kasutus on parimaks kasutuseks kasutus nt ärimaana (mõne büroo-ärihoone, meditsiinikeskuse püstitamiseks). 5.2 Meetodi valik Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse. Kulupõhine käsitlus (Cost Approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu. Tulumeetod (Income Approach) põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Tulumeetodi aluseks on asenduspõhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem kui on vara oodatavad rahavood kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse tulutoova kinnisvara (rendiobjekt või rendiobjektina käsitletav) hindamiseks. Tulupõhised käsitlused on tulu kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavoo analüüs. Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik võrdlemisel aluseks olevad müügitehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Käesolevas eksperthinnangus on turuväärtuse leidmiseks erinevate hindamismeetodite hulgast valitud võrdlusmeetod. Seda seetõttu, et sarnaste varade võrdlustehingud on kättesaadavad ning sarnaste varade ostjaskonnaks on isikud, kes ostavad omakasutusse eesmärgiga tegevust laiendada. Võrdlusmeetod on sobilik selliste varade hindamisel, mida omanik kasutab ise. 5.3 Vara hindamine võrdlusmeetodil Võrdlusinformatsioonina on analüüsitud Pindi Kinnisvara OÜ andmebaasi ja Maa-ameti tehingute registri tehinguid. Võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. 27  Hinnatava vara positiivsed tegurid Hinnatava vara negatiivsed tegurid + head juurdepääsuteed - puuduvad liitumised tehnovõrkudega + väljastatud projekteerimistingimused + kinnistu optimaalne kuju ja suurus + hea asukoht Valik võrreldavaid tehinguid (tehinguhinnad on toodud käibemaksuta): Müügihind, €, Kinnistu Müügihind, €/m2, Usaldus- Asukoht Tehingu-aeg Kirjeldus käibemaksuta pindala, m² käibemaksuta väärsus Ida-Viru maakond, Narva linn, Kangelaste pr oktoober 2022 190000 8320 23 hoonestamata hea Ida-Viru maakond, Narva linn, Madise tn oktoober 2023 44050 986 45 hoonestamata hea Ida-Viru maakond, Narva linn, Raudsilla tn oktoober 2023 81150 1015 80 hoonestamata hea Ida-Viru maakond, Narva linn, 1. Mai tn aprill 2022 15500 1312 12 hoonestamata hea Ida-Viru maakond, Narva-Jõesuu linn, Pargi tn juuni 2024 49000 2144 23 hoonestamata hea Ida-Viru maakond, Narva linn, Vabaduse tn september 2021 234000 3934 59 hoonestamata hea Kohandamiseks on valitud tehingud, mille tehinguinformatsioon on usaldusväärseim ning tehinguobjektid asukoha, tehingu aja ja füüsiliste parameetrite osas hinnatava varaga paremini võrreldavad (ülaltoodud tabelis märgitud tumeda taustaga). Tehingute vähesuse tõttu on vaadeldud ka naaberlinna Narva-Jõesuu tehinguid, mis kõige enam sarnanevad hinnatavale varale. Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas eksperthinnangus valime võrdlusühikuks kinnistu tervikhind - €, kuna seeläbi on erinevad varad kõige läbipaistvamalt võrreldavad ning mille abil hinnatava vara puhul turul kaubeldakse. Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul oleme lähtunud selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega. Tehinguga seotud võrdluselemendid Tehingu aeg - turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse kuupäeva vahel. Viimaste aastate jooksul ei ole turul olulisi hinnamuutusi täheldada. Vaadeldavas turusektoris ja piirkonnas ei ole olulisi hinnamuutusi toimunud. Kohandust ei ole rakendatud. Varaga seotud võrdluselemendid Asukoht paiknemine piirkonna siseselt, kaugus keskustest, infrastruktuuri olemasolu, piirkonna maine, juurdepääs, lähiümbruse hoonestus, haljastus, müratase jne. Kõik võrreldavad sarnanes piirkonnas. Kohandust ei ole rakendatud. Maatüki pindala krundi suurus mõjutab vara väärtust positiivselt, optimaalsest väiksemad krundid võõrandatakse tavapäraselt madalamate hindadega. Mastaabi efekti tõttu on väiksema pindalaga kruntide ühikhinnad kõrgemad, kui muus osas sarnaste, kuid suurema pindalaga kruntidel. Optimaalseks pindalaks loetakse u 5 000-10 000 m2, millest suurema pinna puhu on hinnamõju väiksem. Võrreldavad 1 ja 2 on väiksemate kinnistutega. Rakendatud on kohandust. Tehnovõrgud tehnosüsteemidega varustatus mõjutab vara väärtust oluliselt. Eelistatud on vee-, kanalisatsiooni- ja gaasivarustusega kinnistud, mille tehnosüsteemide seisukord on hea või väga hea. Tsentraalsete tehnosüsteemidega krundid on üldjuhul kallima m2 hinnaga. 28  Kõik võrreldavad on sarnase tehnovõrkudega varustatusega (liitumised puuduvad). Kohandust ei ole rakendatud. Juurdepääs asfalteeritud väga heas seisukorras juurdepääsutee tõstab vara väärtust. Kompleksselt välja arendatud teedevõrguga piirkondades asuvad elamukrundid on enameelistatud. Enamhinnatud on otsese juurdepääsuga või juurdepääsu servituudiga kinnistud, läbi naaberkinnistu ning servituutideta – vähemeelistatud. Kõik võrreldavad on juurdepääsuga avalikult teelt (tee ääres). Kohandust ei ole rakendatud. Ehitusõigus Määratud ehitusõigusega (detailplaneering, projekteerimistingimused, ehitusluba) on kõrgemalt hinnatud. Oluline on ka määratud ehitusõigus: ehitusalune pind, hoonete arv. Suurema ehitusõigusega krundid on kallima m 2 hinnaga. Kõik võrreldavad on hoonestamata. Võrreldavale 3 kinnistule on antud ehitusõigus (detailplaneeringu alusel). Võrreldavatele 1 ja 2 ei ole antud ehitusõigust. Rakendatud on kohandust. Väärtust mõjutavate tegurite lõikes kasutame erisuste hindamisel protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Kuluanalüüsi aluseks on asenduspõhimõte: kohandus leitakse mingi elemendi asenduskulude kaudu. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on 5%, kuna see on vastavuses võrdlusinformatsiooni kvaliteediga. Võrdluselemendid, mis on kõikidel võrreldavatel varadel hinnatava varaga sarnased ja kohandusprotsent puudub, on välja toodud ülevaatlikkuse põhimõttel. 29  Võrdlustabel Hindamistulemus: Lõppväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kaalude andmise aluseks on kohanduste absoluutväärtuste summa – suurima kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehing saab väikseima kaalu ja vastupidi – kõige väiksemakohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehingule antakse suurim kaal. Hinnatava vara turuväärtus on (ümardatuna tuhande euro täpsuseni) 68 000 eurot, s.o. u 33 €/m2. 30 6 Hindamistulemus Hinnatava vara, aadressil Madise tn 20, Narva linn, Ida-Viru maakond asuva kinnisasja (registriosa nr 8866050), mille koosseisu kuulub elamumaa 100% sihtotstarbega hoonestamata maaüksus suurusega 2060 m2, turuväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 68 000 (kuuskümmend kaheksa tuhat) eurot. Varade, sh kinnisasjade võõrandamisel ja üürimisel on käibemaksu rakendamine reguleeritud käibemaksuseadusega. Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, on ka hindamistulemus kajastatud ilma käibemaksuta. Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/- 20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud. Vara likviidust hindame keskmiseks. Lisad: Lisa nr 1 Fotod Lisa nr 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte Lisa nr 3 Projekteerimistingimused Lisa nr 4 Perspektiivse hoone eskiisprojekti joonised Lisa nr 6 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 Rene Zorin Kristi Kreitsmann koostaja, kutseline hindaja läbivaataja/ kinnitaja, kutseline nooremhindaja, tase 5 hindaja kutsetunnistuse nr 176328 vara hindaja, tase 7 +372 58 150 350 kutsetunnistuse nr 176335 [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 31 Lisa 1 Fotod 32 Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte 33 Lisa 3 Projekteerimistingimused Projekteerimistingimused nr 2411802/02158 (26.06.2024) on lisatud eraldi failina digiallkirja konteinerisse. 34 Lisa 4 Perspektiivse hoone eskiisprojekti joonised 35 36 37 38 Lisa 5 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 • Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. • Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. • Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. • Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, va juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana. • Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. • Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Rene Zorin Kristi Kreitsmann koostaja, kutseline hindaja läbivaataja/ kinnitaja, kutseline nooremhindaja, tase 5 hindaja kutsetunnistuse nr 176328 vara hindaja, tase 7 +372 58 150 350 kutsetunnistuse nr 176335 [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 39 K KPMG Baltics OÜ Telephone +372 6 268 700 Ahtri 4, Fax +372 6 268 777 Tallinn 10151 Internet www.kpmg.ee Estonia SÕLTUMATU VANDEAUDIITORI KINDLUSTANDVA TÖÖVÕTU ARUANNE AS Hoolekandeteenused Merimetsa tee 1 10614 Tallinn Vastavalt äriseadustiku §-le 249 oleme kontrollinud Sotsiaalministeeriumi (mitterahalise sissemakse teostaja) poolt AS-i Hoolekandeteenused aktsiakapitali tehtava mitterahalise sissemakse väärtuse hindamist. AS-i Hoolekandeteenused aktsiakapitali tehtav mitterahaline sissemakse teostatakse järgmiste kinnistutega: - kinnistu aadressiga Vahtra tn 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve linn, Ida-Viru maakond (hoonestamata kinnisasi registriosa numbriga 20063550); - kinnistu aadressiga Madise tn 20, Narva linn, Ida-Viru maakond (hoonestamata kinnisasi registriosa numbriga 866050) AS-i Hoolekandeteenused aktsiakapitali tehtava mitterahalise sissemakse harilikuks väärtuseks hindas atesteeritud kinnisvarahindaja 15 000 eurot Vahtra 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve, Ida-Viru maakond asuva kinnistu eest ja 68 000 eurot Madise 20, Narva linn, Ida-Viru maakond asuva kinnistu eest. Kokku 83 000 eurot kahe kinnistu eest (Lisa 1). Kinnistute kohta on koostatud ka eksperthinnangud 22.11.2024 nr 241119-43-56431 ja nr 241119-43- 56432. Mitterahalise sissemakse hindamisel kasutati hariliku väärtuse leidmiseks võrdlusmeetodit. Hinnatava vara hariliku väärtuse hindamise õigsuse eest on vastutav AS-i Hoolekandeteenused juhatus ning hindamisekspert. Juhtkonna kohustused mitterahalise sissemakse väärtuse hindamisel Juhtkonna kohustuseks on korraldada hindamine vastavalt äriseadustiku §-le 249 veendumaks, et mitterahalise sissemakse väärtusest piisab mitterahalise sissemaksega tasutavate aktsiate väärtuseks. Vandeaudiitori kohustus Vastavalt äriseadustikule on meie kohustuseks kontrollida mitterahalise sissemakse väärtuse hindamist ja avaldada arvamust, kas mitterahalise sissemakse teostajate poolt üleantav vara on vastavuses äriseadustiku § 248 nõuetega ning kas mitterahalise sissemakse väärtus katab mitterahalise sissemaksega tasutavate aktsiate nimiväärtuse. Viisime oma töö läbi kooskõlas rahvusvahelise kindlustandvate teenuste standardiga (Eesti) 3000 “Kindlust andvad töövõtud, mis on muud kui möödunud perioodide finantsinformatsiooni auditid või ülevaatused". Meie aruanne on koostatud eespool nimetatud kuupäevadel läbi viidud hindamiste kohta. Meie töö tugineb eeldusel, et kogu meile esitatud informatsioon on korrektne, kõikehõlmav ning mitte ühtegi parandust, muudatust ega täiendust ei ole dokumentidesse tehtud pärast nende meile esitamist. KPMG Baltics OÜ, an Estonian limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ("KPMG International"), a Swiss entity. Reg no 10096082  ABCD Kokkuvõte Eeldusel, et AS-i Hoolekandeteenused ainuaktsionär Sotsiaalministeerium otsustab aktsiakapitali suurendada 83 000 euro võrra, vastab mitterahaline sissemakse nimetatud Äriseadustiku §-s 248 toodud nõuetele ja selle väärtus katab mitterahalise sissemaksega tasutavate aktsiate nimiväärtuse summas 82 940 eurot ja ülekursi 60 eurot. Muu asjaolu Käesoleva aruande kinnitamise hetkeks ei ole AS Hoolekandeteenused ainuaktsionär Sotsiaalministeerium otsustanud teha täiendavat mitterahalist sissemakset eelpool mainitud kinnistute näol. Samuti ei ole aruande kinnitamise hetkeks AS Hoolekandeteenused ainuaktsionär kinnitanud mitterahalise sissemakse suurust. Aruande kinnitamise hetkeks ei ole mitterahalise sissemakse ese mitterahalise sissemakse teostaja poolt veel AS-le Hoolekandeteenused üle antud. Mitterahalise sissemakse väärtus võib üleandmise hetkel erineda käesolevas aruandes esitatud väärtusest. Kasutuspiirang Käesolev aruanne on koostatud ainult esitamiseks Eesti Vabariigi Valitsusele aktsiakapitali suurendamise otsuse tegemiseks ning Äriregistrile AS-i Hoolekandeteenused aktsiakapitali suurendamise kandmiseks Äriregistrisse ja seda ei saa kasutada ühelgi muul eesmärgil. Tallinn, 18. detsember 2024 /digitaalselt allkirjastatud/ Siim Külasepp Vandeaudiitori number 698 /digitaalselt allkirjastatud/ Liisa Piirsalu Vandeaudiitori number 709 KPMG Baltics OÜ Audiitorettevõtja tegevusloa number 17 Ahtri 4, Tallinn, 10151 Lisad: Lisa 1 – Juhatuse protokoll - Mitterahalise sissemakse esemete hindamine aktsiakapitali suurendamiseks  Eksperthinnang nr 241119-43-56431 Tellija AS HOOLEKANDETEENUSED (registrikood 10399457) Aadress Vahtra tn 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve linn, Ida-Viru maakond. Hinnatav vara Kinnisasi (registriosa nr 20063550), mille koosseisu kuulub elamumaa 100% sihtotstarbega hoonestamata maaüksus suurusega 1706 m2. Eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks Vabariigi Valitsusele mitterahalise sissemakse tegemiseks aktsiakapitali otsustamiseks. Turuväärtus 15 000 (viisteist tuhat) eurot. Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, on ka hindamistulemus kajastatud ilma käibemaksuta. Hindamisaruande kuupäev 22.11.2024. Rene Zorin Kristi Kreitsmann koostaja, kutseline hindaja läbivaataja/ kinnitaja, kutseline hindaja nooremhindaja, tase 5 vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176328 kutsetunnistuse nr 176335 +372 58 150 350 /allkirjastatud digitaalselt/ [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ Sisukord 1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused........................................................... 5 2 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................................... 7 3 Hinnatava vara kirjeldus ............................................................................................................................................. 8 3.1 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik ..............................................................................................8 3.2 Asukoht ja keskkond ..........................................................................................................................................8 3.3 Katastriüksuse kirjeldus ...................................................................................................................................13 3.4 Tehnosüsteemid...............................................................................................................................................15 3.5 Kestlikkus .........................................................................................................................................................16 4 Turuanalüüs .............................................................................................................................................................. 17 4.1 Makromajanduse ülevaade ..............................................................................................................................17 4.2 Investeeringute turg .........................................................................................................................................19 4.3 Turusegmendi analüüs ....................................................................................................................................21 4.4 Konkureeriva pakkumise ülevaade ..................................................................................................................23 4.5 Turustatavuse analüüs .....................................................................................................................................24 5 Hindamine ................................................................................................................................................................. 25 5.1 Parim kasutus ..................................................................................................................................................25 5.2 Meetodi valik ....................................................................................................................................................25 5.3 Vara hindamine võrdlusmeetodil......................................................................................................................26 6 Hindamistulemus ...................................................................................................................................................... 29 Lisa 1 Fotod ..................................................................................................................................................................... 30 Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte .................................................................................................................... 31 Lisa 3 Projekteerimistingimused ...................................................................................................................................... 32 Lisa 4 Perspektiivse hoone eskiisprojekti joonised .......................................................................................................... 33 Lisa 5 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 ................................................................................................................. 37 2 HINDAMISARUANDE KOKKUVÕTE Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara Kinnisasi (registriosa nr 20063550), mille koosseisu kuulub elamumaa 100% sihtotstarbega hoonestamata maaüksus suurusega 1706 m2. Aadress Vahtra tn 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve linn, Ida-Viru maakond. Vara liik Kinnisasi. Omanik Eesti Vabariik. Katastritunnus 32211:002:0022. Sihtotstarve Elamumaa 100%. Hoonestus Puudub. Ehitusõigus Vastavalt 17.06.2024 väljastatud projekteerimistingimustele nr 2411802/01195, erihooldekodu püstitamine, 2 korrust, ehitusaluse pinnaga u 400 m2, kõrgus u 9 m. Märkused/vastuolud Hindaja ei tähendanud töö käigus vastuolusid andmetes. Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks Vabariigi Valitsusele mitterahalise sissemakse tegemiseks aktsiakapitali otsustamiseks. Seos Kinnitame, et Pindi Kinnisvara OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega. Ülevaatuse kuupäev 08.11.2024. Väärtuse kuupäev 08.11.2024. Hindamisaruande kuupäev 22.11.2024. Tellija AS HOOLEKANDETEENUSED (registrikood 10399457). Tellija esindaja Karl Mänd. Tellimusleping Tellimus eksperthinnangu teostamiseks on esitatud tellija esindaja Karl Mänd poolt 10.10.2024 e-maili teel. Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Turuväärtus 15 000 (viisteist tuhat) eurot. Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud. Vara likviidust hindame keskmiseks. Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/- 20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega. Käibemaks Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, on ka hindamistulemus kajastatud ilma käibemaksuta. Hindaja kommentaar Hindaja kommentaar puudub. 3 Hindamistulemus Hinnatava vara, aadressil Vahtra tn 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve linn, Ida-Viru maakond asuva kinnisasja (registriosa nr 20063550), mille koosseisu kuulub elamumaa 100% sihtotstarbega hoonestamata maaüksus suurusega 1706 m2, turuväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 15 000 (viisteist tuhat) eurot. Rene Zorin Kristi Kreitsmann koostaja, kutseline hindaja läbivaataja/ kinnitaja, kutseline hindaja nooremhindaja, tase 5 vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176328 kutsetunnistuse nr 176335 +372 58 150 350 /allkirjastatud digitaalselt/ [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ 4 1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused 1.1 Hinnatav vara Reg osa nr 20063550. Katastritunnus 32211:002:0022. Sihtotstarve Elamumaa 100%. Aadress Vahtra tn 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve linn, Ida-Viru maakond. Vara liik Kinnisasi. Omanik Eesti Vabariik. Kinnistu kasuks seatud Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte I jaos kehtivad kanded puuduvad. piiratud asjaõigused Koormatised ja kitsendused Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte IIII jaos kehtivad kanded puuduvad. Hüpoteegid Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte IV jaos kehtivad kanded puuduvad. Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi seadustest ja tulenevad kinnistus - lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis raamatusse mittekantud võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara õigused ja kohustused käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust. Haldusvorm Omanik haldab ise. 1.2 Hindamise eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks Vabariigi Valitsusele mitterahalise sissemakse tegemiseks aktsiakapitali otsustamiseks. 1.3 Hindamise alused 1.3.1 Eesti Vabariigi seadusandlus 1.3.2 Eesti vara hindamise standardisari EVS 875 1.3.3 EKHÜ Heade Tavade Koodeks 1.4 Hindamisel kasutatavad mõisted 1.4.1 Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875:1) 1.4.2 Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1) 1.4.3 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875:1) 1.4.4 Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875:1) 5 1.4.5 Ülevaatuse kuupäev (inspection date) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875:1) 1.5 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused 1.5.1 Eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. 1.5.1.1. Hinnatava vara turuväärtus on leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või juriidiliste isikute õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud tuginedes turuosaliste poolt tehtavatele eeldustele, et vara üle minemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on kustutatud või kustutatakse tehingu käigus ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Kui kolmandate isikute õigustega on hindamisel arvestatud, siis on see käesolevas eksperthinnangus ka selgelt välja toodud. 1.5.1.2. Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. 1.5.1.3. Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada, va punktis 1.2 nimetatud otstarbel koostatavates dokumentides, kirjades ja avaldustes. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. 1.5.1.4. Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. 1.5.1.5. Hindaja ei ole teinud ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega inspekteeritud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud informatsiooni, teostatud visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kohta, mida ei ole inspekteeritud ja käesolev hindamisaruanne ei kinnita ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kaetud, varjatud või ligipääsmatute osade laitmatust. 1.5.1.6. Käesoleva eksperthinnangu teostamisel on hindaja eeldanud, et mingit saastatust või saaste ohtu ei ole või et saaste / saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse või saastusohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnatavat vara või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. 1.5.1.7. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse olemasolu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. 6 2 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus Tellija AS HOOLEKANDETEENUSED (registrikood 10399457). Hindaja Rene Zorin Pindi Kinnisvara OÜ Aadress: Tartu mnt. 16, 10117,Tallinn Reg.nr: 10677258 Tellimusleping Tellimus eksperthinnangu teostamiseks on esitatud tellija esindaja Karl Mänd poolt 10.10.2024 e-maili teel. Algandmed esitanud isik Algandmed esitas tellija esindaja Karl Mänd. Andmeallikad Kinnistusregistri registriosa väljavõte (seisuga 21.11.2024) Päring Maa-ametist geoportaal.maaamet.ee (seisuga 21.11.2024) Kaardirakendus https://kaart.delfi.ee/ (seisuga 21.11.2024) Päring ehitisregistrist www.ehr.ee (seisuga 21.11.2024) Maa-ameti tehingute andmebaas ja Pindi Kinnisvara OÜ tehingute andmebaas (seisuga 08.11.2024) Päring kv.ee müügipakkumiste andmebaasist (seisuga 21.11.2024) Keskkonnaportaal register.keskkonnaportaal.ee/register (seisuga 21.11.2024) Maa-ameti infoportaal minu.kataster.ee (seisuga 21.11.2024) Päring transpordiameti liiklussageduse kaardilt (seisuga 21.11.2024) Projekteerimistingimused nr 2411802/01195 (väljastatud 17.06.2024) Perspektiivse hoone eskiisprojekt (seisuga 21.11.2024) Kohtla-Järve linna Järve linnaosa üldplaneering (kehtestatud 20.02.2008) Tellija esindaja esitatud info. Vastuolud andmete osas Puuduvad. Ülevaatuse kuupäev 08.11.2024. Väärtuse kuupäev 08.11.2024. Ülevaatuse ulatus Teostatud on maaüksuse ülevaatus. Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus. Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud erivahendeid. Kaetud tööde osas on lähtutud ehitisregistri ja tellija esindaja andmetest. Ülevaatusel osalesid Pindi Kinnisvara OÜ kutseline hindaja Rene Zorin ainuisikuliselt. Ülevaatuse teostas Pindi Kinnisvara OÜ kutseline hindaja Rene Zorin. 7 3 Hinnatava vara kirjeldus 3.1 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik Vara on omaniku ainukasutuses. 3.2 Asukoht ja keskkond Asukoht piirkonna Hinnatav vara paikneb Ida-Virumaal Kohtla-Järve linnas Järve linnaosa piirkonnas Vahtra ja siseselt Endla tänavate ristmikul. Kaugus administratiivkeskusest on u 1,3 km, maakonna keskusest (Jõhvi linnast) u 11 km. Asukoht piirkonna siseselt on rahuldav. Allikas: https://kaart.delfi.ee/ Piirkonna hoonestus Piirkonnas asuvad valdavalt üksikelamud, üksikelamud, ühiskondlikud hooned, garaažid. Infrastruktuur Linnaosas on kogu vajalik infrastruktuur (kauplused, koolid ja lasteaiad). Lähim ühistranspordipeatus on u 0,3 km raadiuses. Haljastus ja heakord Hinnatava vara vahetus läheduses on peamiselt madalhaljastus, vähene kõrghaljastus. Piirkond on heakorrastatud. Heakord keskmine. Veekogud ja Lähiümbruses puuduvad. nendega seotud Maa-ameti üleujutusalade kaardi andmetel hinnatav vara üleujutusohuga alasse ei jää. positiivsed ja negatiivsed tegurid (sh üleujutusalad) 8 Õhu saastatus ja Õhu saastatus ja müratase on keskmisest madalamad. Vara asub madala liiklustihedusega müra tänavate ääres. Maa-ameti mürakaardil andmed puuduvad. Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/myrakaart Maardlad Maa-ameti maardlate kaardirakenduse andmetel ei paikneb hinnatav vara altkaevandatud ega maardla maa-alal. Kuna mõju vara hinnale ja likviidsusele ei ole täheldatav, siis mõju turuväärtusele puudub. Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maardlad 9 Ohtlikud käitised Ohtlik käitis on ohtlikku ettevõtet või suurõnnetuse ohuga ettevõtet käitava isiku kontrolli all olev ala, kus käideldakse ohtlikku kemikaali ühes või mitmes ehitises, sealhulgas selle juurde kuuluvad või sellega seotud infrastruktuurid ja protsessid. Suurõnnetuse ohuga ettevõtted jagunevad ohtlikkuse suurenemise alusel B- ja A-kategooria suurõnnetuse ohuga ettevõteteks. Ohtlik ettevõte on C-kategooria ettevõte. Maa-ameti ohtlike käitiste kaardirakenduse järgi ei jää hinnatav vara ohtlike käitiste alasse. Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/paasteamet_ohtvesi Soojussaar Linna soojussaar on ümbritsevast maapiirkonnast märkimisväärselt soojem linnastunud ala. Temperatuurierinevus on enamasti suurem öösiti ja kõige märgatavam nõrkade tuultega. Nähtuse põhjustajaks on esmajoones maapinna katmine kunstlike materjalidega (taimkatte asendamine asfaldi ning betooniga, pigitatud katused) ning heitsoojus. Soojussaarel on roll selles, et linnast allatuult asuvates piirkondades sajab vähem vihma. Soojussaared halvendavad õhu ja vee kvaliteeti. Soojussaared soodustavad globaalset soojenemist kliimaseadmete töös hoidmiseks põletatud täiendavate fossiilkütuste läbi. Soojussaared võimendavad linnades ja ka väiksemates asulates kuumalainete mõju. Hinnatava vara puhul soojussaarte olemasolu võib esineda teedel ja platsidel, kuid kuna turul soojussaarte mõju vara hinnale ja likviidsusele ei ole täheldatav, siis mõju turuväärtusele puudub. 10  Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/soojussaared Jääkreostusalad Jääkreostus on minevikus inimese tegevuse tagajärjel tekkinud maa ja veekeskkonna (pinnase- või põhjavee) reostunud piirkond või keskkonda jäetud kasutuseta ohtlike ainete kogum, mis ohustab ümbruskonna elanike tervist ja elusloodust. Jääkreostusobjektid ja -alad on endised sõjaväealad, mahajäetud asfaltbetoonitehased, katlamajad jne. Jääkreostusalad, mis koosnevad lahusobjektidest, on üheks objektiks kokku liidetud. Andmed inventuuridest ja jääkreostuse likvideerimise või ohutustamise projektidest. Jääkreostuskoldeid eristatakse käesoleval ajal tekkivast reostusest. Jääkreostuskolleteks on näiteks enne 1993. aastat (Nõukogude Liidu vägede lahkumine 1992. aastal ja erastamise algus 1993. aastal) tekkinud sõjaväe ja tööstusalade reostus. Jääkreostuseks ei loeta pärast 07.06.1998 tekkinud reostust, sest siis jõustus kemikaaliseadus avaneb uues vahekaardis, millega kehtestati saastaja maksab põhimõte. Selle kohaselt vastutab reostuse likvideerimise eest reostaja. Kui reostus on tekkinud jäätmetest ja reostajat ei ole võimalik kindlaks teha või vastutusele võtta, võib vastutus üle minna maa omanikule, kellele kuuluval maal reostus asub. Eesti keskkonnastrateegias aastani 2030 on üheks keskkonnaprobleemiks nimetatud tööstus, põllumajandus ja militaarobjektide jääkreostus. Nimetatud on jääkreostuskollete likvideerimise eesmärgid ja ülesanded ning jääkreostusobjektid, mille likvideerimist toetatakse riigieelarvest. Jääkreostuskollete likvideerimist finantseeritakse maaomanike, ettevõtete ja kohalike omavalitsuste vahenditest. Kaasfinantseerimist on võimalik taotleda Sihtasutusest Keskkonnainvesteeringute Keskusest (KIK) ja Ühtekuuluvusfondist. Vastavalt Keskkonnaportaali andmetele ei asu hinnatav vara jääkreostusalal. 11  Allikas: https://register.keskkonnaportaal.ee/register Juurdepääs Juurdepääs hinnatavale kinnistule on avalikult kasutatavalt asfaltkattega teelt. Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister Mööduv liiklusvool ja Mööduv liiklusvool on keskmisest madalam ja vara on mööduvalt teelt väga hea nähtavusega nähtavus Endla ja Vahtra tänavatelt. Transpordiameti liiklussageduse kaardil liiklussageduse andmed puuduvad. 12  Kergliiklusteed ja Vara vahetus läheduses puuduvad kergliiklusteed ja avalikud puhkealad. avalikud puhkealad Parkimine Tänaval (tasuta tsoon). Perspektiivis lahendatakse kinnistul. 3.3 Katastriüksuse kirjeldus Katastritunnus 32211:002:0022. Allikas: geoportaal.maaamet.ee Sihtotstarve Elamumaa 100%. Maatüki suurus 1706 m2. Hinnatsoon Katastriüksuse hinnatsoon on H0322002, 100%. Maa maksustamishind 01.01.2024 seisuga on 8155 eurot. Maatüki kuju ja reljeef Katastriüksus on korrapärase kompaktse kuju ja valdavalt tasase pinnareljeefiga. Kinnistu piirneb juurdepääsuteedega, sarnaste kinnistutega. Maatüki haljastus ja Maatükil on madal- ja vähene kõrghaljastus. Heakord rahuldav. heakord Piirded Puuduvad. 13 Üldplaneering Vastavalt kehtivale üldplaneeringule jääb vara korterelamu maa-alale. Kohtla-Järve linna Järve linnaosa üldplaneering on kehtestatud 20.02.2008. Allikas: kohtla-jarve.ee Detailplaneering ja Maa-ameti planeeringute registri kaardirakenduse andmetel ei ole hindamise seisuga ehitusõigus katastriüksusel detailplaneeringuid kehtestatud. Vastavalt 17.06.2024 väljastatud projekteerimistingimustele nr 2411802/01195, erihooldekodu püstitamine, 2 korrust, ehitusaluse pinnaga u 400 m 2, kõrgus u 9 m. Hindamise hetkel on projekteerimistingimused kehtivad. Hoonestuse eskiislahendus on toodud käesoleva hindamisaruande lisades. Realiseerimata Vastavalt 17.06.2024 väljastatud projekteerimistingimustele. Ehitustegevust alustaud ei ole. ehitusõigus Hoonete arv Kinnistul hoonestus puudub. Hoone ehitusega ei ole hindamise hetkel alustaud. Kinnistu on varasemalt olnud korterelamu. Rajatised Ehitisregistris andmetel puuduvad. Muud piirangud ja Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardi andmete kohaselt paiknevad hinnataval nende mõju maaüksusel järgnevad kaitse- ja piiranguvööndid: turuväärtusele 14  Allikas: geoportaal.maaamet.ee Hindaja on seisukohal, et antud kitsendused jäävad kinnisasja piirile ega mõjuta hoonestamist ja seega ei mõjuta ka vara turuväärtust ja hindamiskäiku. 3.4 Tehnosüsteemid Külm vesi Puudub. Soe vesi Puudub. Kanalisatsioon Puudub. Gaas Puudub. Elekter Puudub. Küttesüsteem Puudub. Ventilatsioon Puudub. 15  Jahutus Puudub. Sidesüsteemid Puudub. Signalisatsioon Puudub. Muud seadmed Puuduvad. Tehnosüsteemide Kinnistu varustatus tehnovõrkudega on halb. Liitumised puuduvad. Tehnosüsteemid asuvad seisukord valdavalt kinnistu piiril või selle lähedal. 3.5 Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus (sustainability) on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid (EVS 875-10). Hindaja hinnang kestlikkusele on positiivne. Kinnistule on määratud ehitusõigus. 16 4 Turuanalüüs 4.1 Makromajanduse ülevaade SKP muutus Statistikaameti andmetel vähenes sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aasta teises kvartalis võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 1%. Jooksevhindades moodustas SKP teises kvartalis 9,8 miljardit eurot. Erinevalt sellele eelnenud kvartalitest näitas majandus teises kvartalis mitmeid paranemise märke. Suurimatest tegevusaladest oli majandusele sel perioodil tugev negatiivne mõju vaid kaubandusel ja ehitusel. Positiivse poole pealt peamiselt silma kinnisvaraalane tegevus. 1 Ehitus Statistikaameti andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted 2024. aasta teises kvartalis Eestis ja välisriikides kokku 4% vähem kui aasta varem samal perioodil. Kohalikul ehitusturul vähenes maht 3%. Eesti ehitusettevõtted ehitasid kokku 994 miljoni euro eest, sellest hooneid 602 miljoni ja rajatisi 392 miljoni euro eest. 2023. aasta teise kvartaliga võrreldes ehitati hooneid ligi kümnendiku võrra vähem, rajatisi aga 2% rohkem. Taaskord mõjutas kohalikku ehitusturgu enim hoonete ehitusmahtude kahanemine, vähem ehitati nii uusi hooneid kui ka tehti hoonete remondi- ja rekonstrueerimistöid, rajatiste ehitusmaht jäi praktiliselt mullusele tasemele. Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse 1221 uut eluruumi, mis on 42% vähem kui aasta varem teises kvartalis. Kuigi suurem osa valminud eluruumidest asub endiselt korterelamutes, on kvartalist kvartalisse kasvanud eramute osa. Enim valmis seekord uusi eluruume Tallinna lähiümbruse valdades. Ehitusluba väljastati 1641 eluruumi ehitamiseks, mida on ligi kaks korda rohkem kui aasta varem samal ajal. Endiselt oli eelistatuim elamutüüp korterelamu. Kasutusse lubati 251 mitteelamut, kus kasulikku pinda on 193 500 ruutmeetrit. Enim lisandus uusi lao-, tööstus- ja büroohoonete pindu. Võrreldes 2023. aasta teise kvartaliga suurenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. 2 Joonis 1. Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv (allikas Statistikaamet) Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2024. aasta teises kvartalis 2007 eurot, mis on 7,2% kõrgem kui eelmisel aastal samal ajal. Mediaanpalk oli selle aasta teises kvartalis 1641 eurot ja 2023. aasta samal perioodil 1524 eurot. Palgakasv on viimased neli kvartalit aeglustunud. Keskmine brutokuupalk oli kõrgeim info ja side, finants- ja kindlustustegevuse ning elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamise tegevusalal. Madalaim oli keskmine brutokuupalk aga majutuse ja toitlustuse, muude teenindavate tegevuste ning kinnisvaraalaste tegevuste tegevusaladel. Kuigi enamikes Eesti maakondades jääb palk veel alla riikliku keskmise, on palganumbrid endiselt kasvamas. Võrreldes 2023. aasta sama ajaga on palk enim suurenenud Ida-Viru, Hiiu ning Valga maakonnas. 3 Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja oli 2024. aasta oktoobris -37, mis on 8 punkti võrra kõrgem madalaimast tasemest 2022. aasta septembris ning 51 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. 17 Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aasta oktoobris võrreldes septembriga 0,6% ning võrreldes eelmise aasta oktoobriga 4,1%. Mulluse oktoobriga võrreldes olid kaubad 2,3% ja teenused 7,1% kallimad. Tarbijahinnaindeksit mõjutasid 2023. aasta oktoobriga võrreldes enim toidu ja mittealkohoolsete jookide, vaba aja ning telefoniteenustega seotud hinnamuutused. Bensiin oli oktoobris 11,3% ja diislikütus 12,9% odavam kui 2023. aasta oktoobris, elekter oli 2,6% odavam. Septembriga võrreldes mõjutasid oktoobris tarbijahinnaindeksit enim ühelt poolt koolivaheajaga seotud rahvusvaheliste lendude hinnatõus, veel ka elektri ja soojusenergia ning riiete ja jalatsite hinnatõus. 4 Statistikaameti andmetel oli 2024. aasta teises kvartalis Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku 9908 vaba ametikohta, mida on umbes 11% vähem kui eelmisel aastal samal ajal. Tööandja algatusel lahkus sel perioodil ametist üle 6000 inimese. Teises kvartalis oli nii vabade kui ka hõivatud ametikohtade koguarv veidi üle 609 000 ja neist enamik olid töötleva tööstuse, kaubanduse ning hariduse tegevusaladel. Võrreldes 2023. aasta sama ajaga on vähenenud töölt lahkunud inimeste arv, sh tööandja algatusel. Mõnevõrra on ka langenud tööle võetud töötajate arv. 5 Kinnisvara hinnatrendid Kui 2022. aastal olid kinnisvara hinnatrendid kasvutempos – korterite turul ületasid tehingusummad ja tehinguaktiivsus suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid –, siis alates 2023. aastast kasv pidurdus. 2024. aasta oktoobri seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 17% madalam viimaste aastate kõrgeimast tasemest (detsember 2023) ning 61% kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast. Laenumahud ja intressimäärad 2024. aasta septembri seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr 3,3%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 4,8% ning ettevõtetele 6,5%. Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR (allikas Eesti Pank) 2024. aasta septembris olid laenukäive ja laenujääk suuremad kui 2023. aasta septembris. 18 Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive (allikas Eesti Pank) Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt on majandus taastuma hakanud, kuid see toimub aeglaselt. 2024. aasta keskmisena majandus veidi kahaneb, kuid kasvab 2025. aastal ligi 2% ja 2026. aastal 3%. Mitu seni raskustes olnud valdkonda on näidanud paranemise märke, sh nii mõneski töötleva tööstuse harus toodangumaht enam ei kahane ning on juba hakanud kasvama. Inimeste reaalne ostujõud kasvab siiski küllaltki vaoshoitult, sest valitsuskoalitsioon on kokku leppinud tulude täiendava maksustamise ning kaudsete maksude kerkimine tõstab hinnataset. Hinnakasv jääb sel ja kahel järgmisel aastal vahemikku 3,5-4%, sest lühiajaliselt kiirendavad maksutõusud hinnatõusu. Eelseisvate aastate majanduskasvu aeglustavad ka kavandatavad riiklike kulutuste kärped. Püsivast suurest eelarvepuudujäägist välja tulla on keeruline, kuid see on oluline, sest korras riigirahandus loob pikaajalisele majanduskasvule parema aluse. Korras riigirahandus toetab Eesti ühiskonna pikaajalist jõukuse kasvu, sest see suurendab meie majanduse kriisikindlust, tõstab riigi usaldusväärsust võlausaldajate ja investorite silmis ning tekitab riigieelarves intressikulude asemel ruumi muudele vajalikele kulutustele. 6 Allikad: [1] Statistikaameti pressiteade, 30.08.2024 - Majandus langes teises kvartalis 1% [2] Statistikaameti pressiteade, 28.08.2024 - Teises kvartalis vähenes ehitusmaht 4% [3] Statistikaameti pressiteade, 26.08.2024 - Keskmine palk oli teises kvartalis 2007 eurot [4] Statistikaameti pressiteade, 07.11.2024 - Tarbijahinnaindeks tõusis oktoobris aastases võrdluses 4,1% [5] Statistikaameti pressiteade, 05.09.2024 - Vabu ametikohti oli teises kvartalis 9908 [6] Eesti Panga pressiteade, 24.09.2024 - PROGNOOS. Korras riigirahandus loob majanduskasvule parema aluse 4.2 Investeeringute turg TRENDID JA PROGNOOS • 2023. aastal oli Eesti ja terve Baltikumi ärikinnisvara turg suhteliselt rahulik. • 2023. aastal täheldati kõikides sektorites tootlusmäärade kasvu võrreldes 2022. aasta tootlustega. • Nõutuimad sektorid on büroo-, kaubandus-, lao- ja tootmispinnad. Olenemata halvenenud majanduskeskkonnast, suurenenud ebakindlusest ja kõrgetest intressidest oli rahavoo varade pakkumine kõikides sektorites piiratud. • 2023. aasta kõige kallim tehing tehti Viru Keskusega, mille käigus omandati 72% osalust välisinvestorilt. • Rahavoo investorid on hakanud suunama pilke ka arendussektorisse, sh nii äri- kui elukondlikkusse, sest seal on tootlused atraktiivsemad. 19 TEHINGUTE MAHT Maa-ameti hinnastatistika andmetel tehti 2023. aastal Eestis kokku 2932 mitteeluhoonetega hoonestatud maa tehingut koguväärtusega u 585 mln €, mida on ligi 200 mln € vähem kui 2022. aastal. Antud tehingutest toimus Harjumaal 421 tehingut koguväärtusega u 250 mln €. Kui tehingute arvu osakaal kogu tehingutest polegi nii suur (u 14%), siis koguväärtusest moodustasid Harjumaal mitteeluhoonetega tehtud tehingud u 43%, mis näitab, et investeeringute turg oli jätkuvalt Harjumaa keskne. allikas: Maa-amet, Pindi Kinnisvara TEHINGUTE STRUKTUUR 2023. aastal Harjumaal mitteeluhoonetega hoonestatud maaga tehtud tehingute koguväärtusest üle 60% moodustavad üle 1 mln euro suuruse tehinguväärtusega tehingud, kuid selle sees on väga suur osa seotud osapoolte vahel tehtud tehinguid. Kõige suuremate tehingute hulgas on nii kaubandushooneid, ärihooneid kui ka lao- ja tootmishooneid. ÄRIKINNISVARA TEGIJAD Eestis näitas 2023. aasta investeerimismaastik suhtelist stabiilsust, kusjuures koguinvesteeringute maht oli natuke üle 150 mln euro. See näitaja kajastab märkimisväärset langust võrreldes eelnevate aastatega. 2023. aasta viimase kvartali koguinvesteeringute maht oli 25 mln eurot, mida toetas mõningane aktiivsus jaekaubanduse, tööstuse ja hotellisektorites. Arendustegevuse rindel oli märgata märkimisväärset aktiivsuse suurenemist silmapaistvate jaekaubandussektori osalejate seas. Lidl laiendas oma jalajälge, omandades ligikaudu 27 hektarit maad Rae vallas oma tulevase logistikakeskuse jaoks. Lisaks soetasid omale arenduskinnistud Circle K Eesti ja Coop Harju. Detsembris tehti seni suurim tehing Eesti jaekaubandussektoris. Nimelt omandasid Kapitel, Tristafan ja finantsinvestor senisele 28% osalusele lisaks veel 72% Viru Keskuse osalust. Suurimad tehingud 2021-2023 Tehingu hind, € Objekt Tehingu aeg Asukoht Ostja 20-50 miljonit Stockmann kaubanduskeskus 2021 Kesklinna linnaosa, Tallinn Viru Keemia Grupp AS Foorum Keskus 2022 Kesklinna linnaosa, Tallinn US Real Estate 20  10-20 miljonit kahe hotelli müük 2023 Kesklinna ja Põhja-Tallinna välisinvestor linnaosa, Tallinn stock-office tüüpi hooned 2022 Rae vald, Harjumaa välisinvestor büroohoone 2021 Haabersti linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte büroohoone 2021 Kesklinna linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte kaubandushoone 2021 Harjumaa välisinvestor 5-10 miljonit ärihoone 2023 Kesklinna linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte ärihoone 2023 Kesklinna linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte tootmishoone 2023 Lasnamäe linnaosa, Tallinn välisinvestor stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte hotell 2021 Tallinn kohalik ettevõte büroohoone 2021 Mustamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte hotell 2021 Tallinn välisinvestor stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte allikad: Maa-amet, Pindi Kinnisvara TOOTLUS 2023. aastal tõusid kinnisvara kapitalisatsioonimäärad kogu Baltikumis. Intressitõus on muutnud laenuraha kallimaks. Lisaks on majanduse üleüldine ebastabiilsus mõjutanud kinnisvara tootlust negatiivselt. 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Büroo (prime yield) 6,70% 6,70% 6,10% 6,50% 6,00% 6,75% Kaubandus (prime yield) 7,00% 7,00% 7,00% 6,50% 6,00% 7,00% Tootmine (prime yield) 7,80% 7,80% 7,50% 7,00% 7,00% 7,20% allikas: Pindi Kinnisvara Madalamate tootlustega tehinguid on samuti tehtud, kuid need on tavaliselt seotud hoonetega, milles on sõlmitud pikaajalised rendilepingud väga usaldusväärsete üürnikega. Vanemate ja halvemini majandatud büroohoonete tootlused Tallinnas jäävad vahemikku 8,0-9,0%, samas kui äärelinna stock-office tüüpi hoonete puhul on tootlused olnud 7,0-7,5%, sõltuvalt lepingute kvaliteedist. Linnapiiridest väljaspool, nagu Jüri ja Alliku külas, kipuvad stock-office tüüpi hoonete tootlused jääma vahemikku 7,0-8,0%. Üksikute, eraldiseisvate büroo- ja kaubanduspindade tootlused olid madalamad, tihtipeale alla 7,0%. Selle põhjuseks on tõenäoliselt turul olevad väikeinvestorid, kes on valmis ostma peamiselt madalama hinnaga kinnisvara ja nõustuvad madalama tootlikkusega või loodavad tulevikus vara väärtuse kasvule, mistõttu tootlikkuse näitaja ei ole ostuotsuse tegemisel ainus määrav faktor. 4.3 Turusegmendi analüüs Ida-Viru maakond koosneb 8 omavalitsusüksusest – 4 linna ja 4 valda. Maakonna elanike arv seisuga 01.01.2024 oli 130 362 ning maakonna pindala on 2 972 km 2. Kohtla-Järve linn koosneb viiest eraldi asuvast linnaosast. Linna kogu pindala on 39,3 km2 ning elanikke selles 31 957 (seisuga 01.01.2024). Elanike arv on iga-aastaselt kahanev. Kohtla- Järve linnas tegeletakse suuresti energeetikaga, metallitööstusega. Äriotstarbeline kinnisvara 21 Valdav osa maakonna kaubandus-, tootmis- ja teeninduspindadega teostatud tehingutest toimuvad Narva ja Jõhvi linnades ja nende lähiümbruses asuvate objektidega. Levinud on Jõhvi linnas nii müügi- kui ka üüritehingud. Jõhvi kesklinnas jäävad kaubandus- ja teenindustegevuseks sobivate pindade üürid valdavalt vahemikku 5-20 €/m2/kuus, üksikutel juhtudel küündivad üüritasud kuni 35 €/m2/kuus. Üüri suurus sõltub eelkõige ruumide asukohast, s.h. korrusest, seisukorrast ja kaasnevatest lisavõimalustest (nt toitlustusasutuste puhul suvel väliterrassi paigaldamise võimalus). Kõrgem hinnatase on linna kesklinna kaubanduskeskuste hoonetes asuvatel pindadel. Madalama hinnatasemega on ruumid, mis ei asu vahetult tänavate ääres, või millesse puudub sissepääs tänavapoolselt küljelt või mis paiknevad küll kesklinnas, kuid jäävad nn. esimesest aktiivsest tsoonist väljapoole. Oluliselt madalam on kaubanduspindade hinnatase äärelinna kaubanduskeskustes, kus üürihinnad on vahemikus u 2- 5 €/m2/kuus, kallimad on kaubanduspindade üürihinnad aga kesklinna kaubanduspindades, olles keskmiselt ca 5- 35 €/m2/kuus. Kesklinna nõutumates tsoonides on sobiva üüripinna leidmine praktiliselt võimatu. Samas äärelinna kaubanduskeskustes on pidevalt vabu üüripindu. Bürooruumide üüripakkumisi ei ole Jõhvis just palju, samas ei ole hetkel ka nõudlus eriti suur. Uued ja kaasaegsed, spetsiaalselt büroopindadeks ehitatud ruumid asuvad kesklinnas ning äärelinnas nõukogude perioodil ehitatud kontorihoonetes. Muud bürooruumideks sobilikud pinnad paiknevad kesklinna piirkonnas kaootiliselt, äärelinnas asuvad need tavapäraselt tootmis- või kaubandushoonete ruumides. Bürooruumide üürihinnad ei ole Jõhvis väga asukohatundlikud, kesklinnas mõjutab hinnataset pigem asjaolu, kas antud ruumid sobiksid ka kaubandus- või teenindustegevuseks ja seepärast on 1. korrusel asuvad ja otse tänavapoolse sissekäiguga ruumid oluliselt kõrgema hinnatasemega. Bürooruumide üürihindu mõjutavad mitmed tegurid: ruumide asukoht, üüritava pinna suurus, ruumide paiknemine hoones, hoone ja ruumide seisukord ja ruumide funktsionaalsus, tehnilised võimalused, juurdepääs hoonele, parkimistingimused; likviidsemad on kesklinnas ja selle ümbruses asuvad väiksemad ja keskmise suurusega pinnad, mis paiknevad 1. ja 2. korrusel, on heas ja väga heas seisukorras ning vajalike abiruumidega või nende kasutamise võimalusega. Hinda mõjutavaks teguriks on ka küttesüsteem ja -kulud ja nn. mugavusteenused, nt kliimareguleerimise seadmete olemasolu. Oluliseks väärtust mõjutavaks asjaoluks on juurdepääs ja parkimisvõimalused - enamväärtustatud on täiendavate parkimisvõimalustega (oma parkla) üüripinnad. Üürihinda võib oluliselt mõjutada ka konkreetse üürniku taust ja üürilepingu kestvus. Kesklinna piirkonnas soovivad bürooruume üürida eelkõige ettevõtted, kelle majanduslik tulem sõltub otseselt klientidega suhtlemisest ja neile võimalikult nähtaval olemisest. Bürooruumide üürihinnad jäävad Jõhvi kesklinnas vahemikku 5- 20 €/m²/kuus, äärelinnas 2- 5 €/m²/kuus. Kaubandus-, teenindus-, tootmis- ja büroopindadega tehakse Ida-Viru maakonnas 1-2 tehingut aastas, hinnad jäävad vahemikku mõnest tuhandest kuni 6,5 miljonit eurot. Hinnataset mõjutab eelkõige asukoht, hoone ja ruumide seisukord ja omapära ning pakutavate teenuste valik. Tootmis- ja laohoonete peamisteks hinda mõjutavateks teguriteks on: - logistiline faktor. Oluline on eelkõige hea ligipääsetavus (suurte maanteede lähedus, veokite manööverdamisruum tootmisüksuse juures jm.); - tehnovõrgud. Peamiselt tootmise ja vähemal määral ladustamise puhul on oluline elektrivõimsus, vesi, kanalisatsioon, telefoniside – tingimused, mille puudumine vähendaks üürniku äriplaani realiseerimisvõimalusi või suurendaks selle täitmiseks tehtavaid kulutusi; - homogeensus - samalaadse äritegevuse domineerimine, kus muu toetav infrastruktuur on välja arendatud antud tegevusliigi eripärast lähtudes (nt. pangakontorid, autoparklad, teedevõrk). Ida-Viru maakonnas on tootmishooneid keskpäraselt. Tootmis- ja laohoonetega on ostu-müügitehinguid tehtud kümmekond aastas. Hinnavahemikud on olnud mõnest tuhandest kuni 1,4 miljonit eurot. Üldjuhul toimuvad tehingud nõukogudeaegse hoonestusega. Uued püstitatakse uutesse logistika keskustesse ning omakasutuseks. Müügitehingud uue hoonestusega puudub. Tootmistegevuseks ja laonduseks sobivad ruumid asuvad äärelinnas ja Jõhvi linna lähiümbruses, nende üürihinnad jäävad vahemikku 1-5 €/m²/kuus, kohati ka üle selle taseme, sõltuvalt ruumide asukohast, suurusest, seisukorrast, lisaseadmetest ja juurdepääsust. Ruumide üürimisel kehtib reegel, mille kohaselt suurema pinna korral on ruutmeetri maksumus madalam, väiksema pinna korral aga kõrgem. Prognoos: 22 Hindaja on seisukohal, et lähima paari aasta jooksul on oodata äriotstarbeliste pindade üürihindade langust ja pakkumiste kasvu (nii üüri kui ka müügi segmendis). Suuremates linnades endiselt püsib nõudlus uute ja heas seisukorras uute äri-tootmis-laohoonete vastu, mille pakkumishind on madalam kui (jääk)asendusmaksumus. Hoonestamata kinnistute tehingute arv ja kinnistute sihtotstarvete kaupa Ida-Viru maakonnas ning Kohtla-Järve linnas ajavahemikul 2022-2023.a: 4.4 Konkureeriva pakkumise ülevaade Hindamise hetkel on kinnisvaraportaali kv.ee andmetel Kohtla-Järve linnas hoonestamata maade pakkumisi vaid üksikuid. Korterelamumaade pakkumise puuduvad hoopiski. Üldjuhul Kohtla-Järve linnas toimub sarnaste varade tehingud enampakkumise kaudu, kus riik või kohalik omavalitsus realiseerib tühjaks jäänud korterelamute maad. Valik konkureerivaid müügipakkumisi: 23 Eelpool toodud hindade osas on toodud pakkumishinnad, mitte reaalsed tehinguhinnad. Praktikast lähtuvalt on olemas võimalus, et müügiprotsessi käigus pakkumishinnad erinevad reaalsetest tehinguhindadest. 4.5 Turustatavuse analüüs Hinnatav vara Hinnatav vara asub Ida-Viru maakonnas Kohtla-Järve linnas Järve linnaosas Endla ja Vahtra tänavate ristmikul. Maatükk on hoonestamata kuid varasemalt asus sellel korterelamu. Kinnistule on väljastatud projekteerimistingimused erihooldekodu püstitamiseks. Lõppkasutajaid iseloomustavad Vara tõenäoline ostja on ettevõtja, kes ostab vara omakasutusse (tegevuse tunnused laiendamiseks) või arendustegevuseks. Kas hinnatav vara rahuldab Hinnatav vara vastab suuruselt keskmisele turunõudmisele. Asukoha ja turusegmendi nõudeid juhtotstarbe osas on nõudlus madalam. Konkureeriv pakkumise maht, Hindamishetkel on hinnatava varaga kaudselt konkureerivaid pakkumisi Kohtla-Järve linnas üksikuid, otseselt konkureerivad pakkumised puuduvad. turu neelduvus Viimase kahe aasta jooksul on Ida-Viru maakonnas müüdud 386 hoonestamata elamumaad, sh Kohtla-Järve linnas 8 ühikut. Tehingustatistika sisaldavad ka üksikelamute maade tehinguid. Hinnang likviidsusele, Vara likviidsust võib hinnata keskmisest madalamaks. müügiperiood Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida kuni 12 kuud. 24  Alternatiivse kasutuse võimalus Kõrgeima väärtuse omandab vara elamumaana, mis ei nõua täiendavaid kulutusi. 5 Hindamine 5.1 Parim kasutus Parim kasutus (Highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1). Vara parimaks kasutuseks loeme kasutust elamumaa, sh nii korterelamu, (eri)hooldekodu vms tarbeks. Parima kasutuse analüüs: Füüsiliselt võimalik ja vajalikult Füüsiliselt võimalik kasutus elamumaana. Vara asub linnaosa ääreosas põhjendatud korterelamute piirkonnas, naabruses sarnased kinnistud. Õiguslikult lubatav Naabruses valdav maakasutus elamumaa, ühiskondlike ehitiste maa. Üldplaneeringu kohaselt (korter)elamumaa. Määratud ehitusõigus (väljastatud projekteerimistingimused erihooldekodu ehitamiseks). Finantsmajanduslikult otstarbekas Finantsmajanduslikult otstarbekas kasutus on kasutus elamumaana. Omandab kõrgeima väärtuse ja Kõrgeima väärtuse omandab vara elamumaana, alternatiivne kasutus on parimaks kasutuseks kasutus nt ärimaana (mõne büroo-ärihoone, meditsiinikeskuse püstitamiseks). 5.2 Meetodi valik Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse. Kulupõhine käsitlus (Cost Approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu. Tulumeetod (Income Approach) põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Tulumeetodi aluseks on asenduspõhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem kui on vara oodatavad rahavood kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse tulutoova kinnisvara (rendiobjekt või rendiobjektina käsitletav) hindamiseks. Tulupõhised käsitlused on tulu kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavoo analüüs. Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik võrdlemisel aluseks olevad müügitehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Käesolevas eksperthinnangus on turuväärtuse leidmiseks erinevate hindamismeetodite hulgast valitud võrdlusmeetod. Seda seetõttu, et sarnaste varade võrdlustehingud on kättesaadavad ning sarnaste varade ostjaskonnaks on isikud, kes ostavad omakasutusse eesmärgiga tegevust laiendada. Võrdlusmeetod on sobilik selliste varade hindamisel, mida omanik kasutab ise. 25 5.3 Vara hindamine võrdlusmeetodil Võrdlusinformatsioonina on analüüsitud Pindi Kinnisvara OÜ andmebaasi ja Maa-ameti tehingute registri tehinguid. Võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Hinnatava vara positiivsed tegurid Hinnatava vara negatiivsed tegurid + head juurdepääsuteed - rahuldav asukoht + väljastatud projekteerimistingimused - puuduvad liitumised tehnovõrkudega + kinnistu optimaalne kuju ja suurus Valik võrreldavaid tehinguid (tehinguhinnad on toodud käibemaksuta): Müügihind, €, Kinnistu Müügihind, €/m2, Usaldus- Asukoht Tehingu-aeg Kirjeldus käibemaksuta pindala, m² käibemaksuta väärsus Ida-Viru maakond, Kohtla-Järve linn, Ahtme linnaosa hoonestatud november 2024 7000 2168 3 amortiseerunud hea korterelamuga Ida-Viru maakond, Kohtla-Järve linn, Järve linnaosa juuni 2023 4990 5904 1 hoonestamata halb Ida-Viru maakond, Kohtla-Järve linn, Järve linnaosa jaanuar 2023 17900 6576 2,7 hoonestamata hea Ida-Viru maakond, Kohtla-Järve linn, Ahtme linnaosa detsember 2023 22500 3690 6,1 hoonestamata hea Ida-Viru maakond, Kohtla-Järve linn, Järve linnaosa veebruar 2022 15000 1576 9,5 hoonestamata hea Kohandamiseks on valitud tehingud, mille tehinguinformatsioon on usaldusväärseim ning tehinguobjektid asukoha, tehingu aja ja füüsiliste parameetrite osas hinnatava varaga paremini võrreldavad (ülaltoodud tabelis märgitud tumeda taustaga). Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas eksperthinnangus valime võrdlusühikuks kinnistu tervikhind - €, kuna seeläbi on erinevad varad kõige läbipaistvamalt võrreldavad ning mille abil hinnatava vara puhul turul kaubeldakse. Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul oleme lähtunud selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega. Tehinguga seotud võrdluselemendid Tehingu aeg - turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse kuupäeva vahel. Viimaste aastate jooksul ei ole turul olulisi hinnamuutusi täheldada. Vaadeldavas turusektoris ja piirkonnas ei ole olulisi hinnamuutusi toimunud. Kohandust ei ole rakendatud. Varaga seotud võrdluselemendid Asukoht paiknemine piirkonna siseselt, kaugus keskustest, infrastruktuuri olemasolu, piirkonna maine, juurdepääs, lähiümbruse hoonestus, haljastus, müratase jne. Võrreldav 1 asub paremas asukoht (kesklinnale lähemale), võrreldav 2 asub kallimas hinnatasemega linnaosas. Rakendatud on kohandust. Kohtla-Järve linnas on Ahtme linnaosa kõige kõrgema hinnatasemega linnaosa, millele järgnevad Järve linnas, Oru, Kukruse linnaosad. Maatüki pindala krundi suurus mõjutab vara väärtust positiivselt, optimaalsest väiksemad krundid võõrandatakse tavapäraselt madalamate hindadega. Mastaabi efekti tõttu on väiksema pindalaga kruntide ühikhinnad kõrgemad, kui muus osas sarnaste, kuid suurema pindalaga kruntidel. Optimaalseks pindalaks loetakse u 5 000-10 000 m2, millest suurema pinna puhu on hinnamõju väiksem. 26  Võrreldavad 1 ja 2 on suuremate kinnistutega. Rakendatud on kohandust. Tehnovõrgud tehnosüsteemidega varustatus mõjutab vara väärtust oluliselt. Eelistatud on vee-, kanalisatsiooni- ja gaasivarustusega kinnistud, mille tehnosüsteemide seisukord on hea või väga hea. Tsentraalsete tehnosüsteemidega krundid on üldjuhul kallima m2 hinnaga. Kõik võrreldavad on sarnase tehnovõrkudega varustatusega (liitumised puuduvad). Kohandust ei ole rakendatud. Juurdepääs asfalteeritud väga heas seisukorras juurdepääsutee tõstab vara väärtust. Kompleksselt välja arendatud teedevõrguga piirkondades asuvad elamukrundid on enameelistatud. Enamhinnatud on otsese juurdepääsuga või juurdepääsu servituudiga kinnistud, läbi naaberkinnistu ning servituutideta – vähemeelistatud. Kõik võrreldavad on juurdepääsuga avalikult teelt (tee ääres). Kohandust ei ole rakendatud. Ehitusõigus Määratud ehitusõigusega (detailplaneering, projekteerimistingimused, ehitusluba) on kõrgemalt hinnatud. Oluline on ka määratud ehitusõigus: ehitusalune pind, hoonete arv. Suurema ehitusõigusega krundid on kallima m 2 hinnaga. Kõik võrreldavad on hoonestamata ning varasemalt olnud hoonestatud korterelamutega, sarnaselt hinnatavale. Mistõttu võib järeldada, et võrreldavatele kinnistutele on võimalik saada uuesti ehitusõigust. Väärtust mõjutavate tegurite lõikes kasutame erisuste hindamisel protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Kuluanalüüsi aluseks on asenduspõhimõte: kohandus leitakse mingi elemendi asenduskulude kaudu. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on 5%, kuna see on vastavuses võrdlusinformatsiooni kvaliteediga. Võrdluselemendid, mis on kõikidel võrreldavatel varadel hinnatava varaga sarnased ja kohandusprotsent puudub, on välja toodud ülevaatlikkuse põhimõttel. 27  Võrdlustabel Hindamistulemus: Lõppväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kaalude andmise aluseks on kohanduste absoluutväärtuste summa – suurima kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehing saab väikseima kaalu ja vastupidi – kõige väiksemakohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehingule antakse suurim kaal. Hinnatava vara turuväärtus on (ümardatuna tuhande euro täpsuseni) 15 000 eurot, s.o. u 8,9 €/m2. 28 6 Hindamistulemus Hinnatava vara, aadressil Vahtra tn 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve linn, Ida-Viru maakond asuva kinnisasja (registriosa nr 20063550), mille koosseisu kuulub elamumaa 100% sihtotstarbega hoonestamata maaüksus suurusega 1706 m2, turuväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 15 000 (viisteist tuhat) eurot. Varade, sh kinnisasjade võõrandamisel ja üürimisel on käibemaksu rakendamine reguleeritud käibemaksuseadusega. Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, on ka hindamistulemus kajastatud ilma käibemaksuta. Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/- 20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud. Vara likviidust hindame keskmiseks. Lisad: Lisa nr 1 Fotod Lisa nr 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte Lisa nr 3 Projekteerimistingimused Lisa nr 4 Perspektiivse hoone eskiisprojekti joonised Lisa nr 6 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 Rene Zorin Kristi Kreitsmann koostaja, kutseline hindaja läbivaataja/ kinnitaja, kutseline nooremhindaja, tase 5 hindaja kutsetunnistuse nr 176328 vara hindaja, tase 7 +372 58 150 350 kutsetunnistuse nr 176335 [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 29 Lisa 1 Fotod 30 Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte 31 Lisa 3 Projekteerimistingimused Projekteerimistingimused nr 2411802/01195 (17.06.2024) on lisatud eraldi failina digiallkirja konteinerisse. 32 Lisa 4 Perspektiivse hoone eskiisprojekti joonised 33 34 35 36 Lisa 5 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 • Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. • Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. • Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. • Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, va juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana. • Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. • Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Rene Zorin Kristi Kreitsmann koostaja, kutseline hindaja läbivaataja/ kinnitaja, kutseline nooremhindaja, tase 5 hindaja kutsetunnistuse nr 176328 vara hindaja, tase 7 +372 58 150 350 kutsetunnistuse nr 176335 [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 37  Eksperthinnang nr 241119-43-56432 Tellija AS HOOLEKANDETEENUSED (registrikood 10399457) Aadress Madise tn 20, Narva linn, Ida-Viru maakond. Hinnatav vara Kinnisasi (registriosa nr 8866050), mille koosseisu kuulub elamumaa 100% sihtotstarbega hoonestamata maaüksus suurusega 2060 m2. Eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks Vabariigi Valitsusele mitterahalise sissemakse tegemiseks aktsiakapitali otsustamiseks. Turuväärtus 68 000 (kuuskümmend kaheksa tuhat) eurot. Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, on ka hindamistulemus kajastatud ilma käibemaksuta. Hindamisaruande kuupäev 22.11.2024. Rene Zorin Kristi Kreitsmann koostaja, kutseline hindaja läbivaataja/ kinnitaja, kutseline hindaja nooremhindaja, tase 5 vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176328 kutsetunnistuse nr 176335 +372 58 150 350 /allkirjastatud digitaalselt/ [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ Sisukord 1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused........................................................... 5 1.1 Hinnatav vara .....................................................................................................................................................5 1.2 Hindamise eesmärk ...........................................................................................................................................5 1.3 Hindamise alused...............................................................................................................................................5 1.4 Hindamisel kasutatavad mõisted .......................................................................................................................5 1.5 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused ......................................................................................................6 1.5.1 Eeldused ......................................................................................................................................................6 2 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................................... 7 3 Hinnatava vara kirjeldus ............................................................................................................................................. 8 3.1 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik ..............................................................................................8 3.2 Asukoht ja keskkond ..........................................................................................................................................8 3.3 Katastriüksuse kirjeldus ...................................................................................................................................14 3.4 Tehnosüsteemid...............................................................................................................................................16 3.5 Kestlikkus .........................................................................................................................................................17 4 Turuanalüüs .............................................................................................................................................................. 18 4.1 Makromajanduse ülevaade ..............................................................................................................................18 4.2 Investeeringute turg .........................................................................................................................................20 4.3 Turusegmendi analüüs ....................................................................................................................................22 4.4 Konkureeriva pakkumise ülevaade ..................................................................................................................24 4.5 Turustatavuse analüüs .....................................................................................................................................25 5 Hindamine ................................................................................................................................................................. 27 5.1 Parim kasutus ..................................................................................................................................................27 5.2 Meetodi valik ....................................................................................................................................................27 5.3 Vara hindamine võrdlusmeetodil......................................................................................................................27 6 Hindamistulemus ...................................................................................................................................................... 31 Lisa 1 Fotod ..................................................................................................................................................................... 32 Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte .................................................................................................................... 33 Lisa 3 Projekteerimistingimused ...................................................................................................................................... 34 Lisa 4 Perspektiivse hoone eskiisprojekti joonised .......................................................................................................... 35 Lisa 5 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 ................................................................................................................. 39 2 HINDAMISARUANDE KOKKUVÕTE Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara Kinnisasi (registriosa nr 8866050), mille koosseisu kuulub elamumaa 100% sihtotstarbega hoonestamata maaüksus suurusega 2060 m2. Aadress Madise tn 20, Narva linn, Ida-Viru maakond. Vara liik Kinnisasi. Omanik Eesti Vabariik. Katastritunnus 51101:001:0879. Sihtotstarve Elamumaa 100%. Hoonestus Puudub. Ehitusõigus Vastavalt 26.06.2024 väljastatud projekteerimistingimustele nr 2411802/02158, erihooldekodu püstitamine, 2 korrust, ehitusaluse pinnaga u 400 m2, kõrgus u 9 m. Märkused/vastuolud Hindaja ei tähendanud töö käigus vastuolusid andmetes. Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks Vabariigi Valitsusele mitterahalise sissemakse tegemiseks aktsiakapitali otsustamiseks. Seos Kinnitame, et Pindi Kinnisvara OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega. Ülevaatuse kuupäev 21.11.2024. Väärtuse kuupäev 21.11.2024. Hindamisaruande kuupäev 22.11.2024. Tellija AS HOOLEKANDETEENUSED (registrikood 10399457). Tellija esindaja Karl Mänd. Tellimusleping Tellimus eksperthinnangu teostamiseks on esitatud tellija esindaja Karl Mänd poolt 10.10.2024 e-maili teel. Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Turuväärtus 68 000 (kuuskümmend kaheksa tuhat) eurot. Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud. Vara likviidust hindame keskmiseks. Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/- 20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega. Käibemaks Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, on ka hindamistulemus kajastatud ilma käibemaksuta. Hindaja kommentaar Hindaja kommentaar puudub. 3 Hindamistulemus Hinnatava vara, aadressil Madise tn 20, Narva linn, Ida-Viru maakond asuva kinnisasja (registriosa nr 8866050), mille koosseisu kuulub elamumaa 100% sihtotstarbega hoonestamata maaüksus suurusega 2060 m2, turuväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 68 000 (kuuskümmend kaheksa tuhat) eurot. Rene Zorin Kristi Kreitsmann koostaja, kutseline hindaja läbivaataja/ kinnitaja, kutseline hindaja nooremhindaja, tase 5 vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176328 kutsetunnistuse nr 176335 +372 58 150 350 /allkirjastatud digitaalselt/ [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ 4 1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused 1.1 Hinnatav vara Reg osa nr 8866050. Katastritunnus 51101:001:0879. Sihtotstarve Elamumaa 100%. Aadress Madise tn 20, Narva linn, Ida-Viru maakond. Vara liik Kinnisasi. Omanik Eesti Vabariik. Kinnistu kasuks seatud Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte I jaos kehtivad kanded puuduvad. piiratud asjaõigused Koormatised ja kitsendused Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte IIII jaos kehtivad kanded puuduvad. Hüpoteegid Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte IV jaos kehtivad kanded puuduvad. Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi seadustest ja tulenevad kinnistus - lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis raamatusse mittekantud võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara õigused ja kohustused käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust. Haldusvorm Omanik haldab ise. 1.2 Hindamise eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks Vabariigi Valitsusele mitterahalise sissemakse tegemiseks aktsiakapitali otsustamiseks. 1.3 Hindamise alused 1.3.1 Eesti Vabariigi seadusandlus 1.3.2 Eesti vara hindamise standardisari EVS 875 1.3.3 EKHÜ Heade Tavade Koodeks 1.4 Hindamisel kasutatavad mõisted 1.4.1 Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875:1) 1.4.2 Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1) 1.4.3 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875:1) 1.4.4 Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875:1) 5 1.4.5 Ülevaatuse kuupäev (inspection date) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875:1) 1.5 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused 1.5.1 Eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. 1.5.1.1. Hinnatava vara turuväärtus on leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või juriidiliste isikute õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud tuginedes turuosaliste poolt tehtavatele eeldustele, et vara üle minemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on kustutatud või kustutatakse tehingu käigus ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Kui kolmandate isikute õigustega on hindamisel arvestatud, siis on see käesolevas eksperthinnangus ka selgelt välja toodud. 1.5.1.2. Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. 1.5.1.3. Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada, va punktis 1.2 nimetatud otstarbel koostatavates dokumentides, kirjades ja avaldustes. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. 1.5.1.4. Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. 1.5.1.5. Hindaja ei ole teinud ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega inspekteeritud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud informatsiooni, teostatud visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kohta, mida ei ole inspekteeritud ja käesolev hindamisaruanne ei kinnita ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kaetud, varjatud või ligipääsmatute osade laitmatust. 1.5.1.6. Käesoleva eksperthinnangu teostamisel on hindaja eeldanud, et mingit saastatust või saaste ohtu ei ole või et saaste / saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse või saastusohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnatavat vara või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. 1.5.1.7. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse olemasolu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. 6 2 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus Tellija AS HOOLEKANDETEENUSED (registrikood 10399457). Hindaja Rene Zorin Pindi Kinnisvara OÜ Aadress: Tartu mnt. 16, 10117,Tallinn Reg.nr: 10677258 Tellimusleping Tellimus eksperthinnangu teostamiseks on esitatud tellija esindaja Karl Mänd poolt 10.10.2024 e-maili teel. Algandmed esitanud isik Algandmed esitas tellija esindaja Karl Mänd. Andmeallikad Kinnistusregistri registriosa väljavõte (seisuga 21.11.2024) Päring Maa-ametist geoportaal.maaamet.ee (seisuga 21.11.2024) Kaardirakendus https://kaart.delfi.ee/ (seisuga 21.11.2024) Päring ehitisregistrist www.ehr.ee (seisuga 21.11.2024) Maa-ameti tehingute andmebaas ja Pindi Kinnisvara OÜ tehingute andmebaas (seisuga 21.11.2024) Päring kv.ee müügipakkumiste andmebaasist (seisuga 21.11.2024) Keskkonnaportaal register.keskkonnaportaal.ee/register (seisuga 21.11.2024) Maa-ameti infoportaal minu.kataster.ee (seisuga 21.11.2024) Päring transpordiameti liiklussageduse kaardilt (seisuga 21.11.2024) Projekteerimistingimused nr 2411802/01195 (väljastatud 17.06.2024) Perspektiivse hoone eskiisprojekt (seisuga 21.11.2024) Narva linna üldplaneeringu kaart, narvaplan.ee (kehtestatud 04.01.2013) Narva linn planeeringute koduleht, narvaplan.ee (seisuga 21.11.2024). Tellija esindaja esitatud info. Vastuolud andmete osas Puuduvad. Ülevaatuse kuupäev 21.11.2024. Väärtuse kuupäev 21.11.2024. Ülevaatuse ulatus Teostatud on maaüksuse ülevaatus. Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus. Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud erivahendeid. Kaetud tööde osas on lähtutud ehitisregistri ja tellija esindaja andmetest. Ülevaatusel osalesid Pindi Kinnisvara OÜ kutseline hindaja Rene Zorin ainuisikuliselt. Ülevaatuse teostas Pindi Kinnisvara OÜ kutseline hindaja Rene Zorin. 7 3 Hinnatava vara kirjeldus 3.1 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik Vara on omaniku ainukasutuses. 3.2 Asukoht ja keskkond Asukoht piirkonna Hinnatav vara paikneb Ida-Virumaal Narva linnas Madise (varasemalt I. Grafovi) tänava ääres siseselt Joaoru linnaosa piirkonnas. Kaugus administratiivkeskusest (Peetri plats) on u 1 km, maakonna keskusest (Jõhvi linnast) u 50 km. Asukoht piirkonna siseselt on hea. Allikas: https://kaart.delfi.ee/ Piirkonna hoonestus Piirkonnas asuvad valdavalt korterelamud, ühiskondlikud hooned (kirik, kohtumaja, vaksal), ärihooned (sh hotell). Infrastruktuur Linnas on kogu vajalik infrastruktuur (kauplused, koolid ja lasteaiad). Lähim ühistranspordipeatus on u 0,3 km raadiuses. Haljastus ja heakord Hinnatava vara vahetus läheduses on peamiselt madalhaljastus, vähene kõrghaljastus. Piirkond on heakorrastatud. Läheduses promenaad. Heakord hea. Veekogud ja Narva jõgi jääb hinnatavast varast u 0,3 km kaugusele. nendega seotud 8 positiivsed ja Maa-ameti üleujutusalade kaardi andmetel hinnatav vara üleujutusohuga alasse ei jää. negatiivsed tegurid (sh üleujutusalad) Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/yua Õhu saastatus ja Õhu saastatus ja müratase on keskmised. Vara asub keskmise liiklustihedusega tänava ääres. müra Maa-ameti mürakaardil andmed puuduvad. Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/myrakaart 9 Maardlad Maa-ameti maardlate kaardirakenduse andmetel ei paikneb hinnatav vara altkaevandatud ega maardla maa-alal. Kuna mõju vara hinnale ja likviidsusele ei ole täheldatav, siis mõju turuväärtusele puudub. Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maardlad Ohtlikud käitised Ohtlik käitis on ohtlikku ettevõtet või suurõnnetuse ohuga ettevõtet käitava isiku kontrolli all olev ala, kus käideldakse ohtlikku kemikaali ühes või mitmes ehitises, sealhulgas selle juurde kuuluvad või sellega seotud infrastruktuurid ja protsessid. Suurõnnetuse ohuga ettevõtted jagunevad ohtlikkuse suurenemise alusel B- ja A-kategooria suurõnnetuse ohuga ettevõteteks. Ohtlik ettevõte on C-kategooria ettevõte. Maa-ameti ohtlike käitiste kaardirakenduse järgi ei jää hinnatav vara ohtlike käitiste alasse. 10  Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/paasteamet_ohtvesi Soojussaar Linna soojussaar on ümbritsevast maapiirkonnast märkimisväärselt soojem linnastunud ala. Temperatuurierinevus on enamasti suurem öösiti ja kõige märgatavam nõrkade tuultega. Nähtuse põhjustajaks on esmajoones maapinna katmine kunstlike materjalidega (taimkatte asendamine asfaldi ning betooniga, pigitatud katused) ning heitsoojus. Soojussaarel on roll selles, et linnast allatuult asuvates piirkondades sajab vähem vihma. Soojussaared halvendavad õhu ja vee kvaliteeti. Soojussaared soodustavad globaalset soojenemist kliimaseadmete töös hoidmiseks põletatud täiendavate fossiilkütuste läbi. Soojussaared võimendavad linnades ja ka väiksemates asulates kuumalainete mõju. Hinnatava vara puhul soojussaarte olemasolu võib esineda teedel ja platsidel, kuid kuna turul soojussaarte mõju vara hinnale ja likviidsusele ei ole täheldatav, siis mõju turuväärtusele puudub. 11  Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/soojussaared Jääkreostusalad Jääkreostus on minevikus inimese tegevuse tagajärjel tekkinud maa ja veekeskkonna (pinnase- või põhjavee) reostunud piirkond või keskkonda jäetud kasutuseta ohtlike ainete kogum, mis ohustab ümbruskonna elanike tervist ja elusloodust. Jääkreostusobjektid ja -alad on endised sõjaväealad, mahajäetud asfaltbetoonitehased, katlamajad jne. Jääkreostusalad, mis koosnevad lahusobjektidest, on üheks objektiks kokku liidetud. Andmed inventuuridest ja jääkreostuse likvideerimise või ohutustamise projektidest. Jääkreostuskoldeid eristatakse käesoleval ajal tekkivast reostusest. Jääkreostuskolleteks on näiteks enne 1993. aastat (Nõukogude Liidu vägede lahkumine 1992. aastal ja erastamise algus 1993. aastal) tekkinud sõjaväe ja tööstusalade reostus. Jääkreostuseks ei loeta pärast 07.06.1998 tekkinud reostust, sest siis jõustus kemikaaliseadus avaneb uues vahekaardis, millega kehtestati saastaja maksab põhimõte. Selle kohaselt vastutab reostuse likvideerimise eest reostaja. Kui reostus on tekkinud jäätmetest ja reostajat ei ole võimalik kindlaks teha või vastutusele võtta, võib vastutus üle minna maa omanikule, kellele kuuluval maal reostus asub. Eesti keskkonnastrateegias aastani 2030 on üheks keskkonnaprobleemiks nimetatud tööstus, põllumajandus ja militaarobjektide jääkreostus. Nimetatud on jääkreostuskollete likvideerimise eesmärgid ja ülesanded ning jääkreostusobjektid, mille likvideerimist toetatakse riigieelarvest. Jääkreostuskollete likvideerimist finantseeritakse maaomanike, ettevõtete ja kohalike omavalitsuste vahenditest. Kaasfinantseerimist on võimalik taotleda Sihtasutusest Keskkonnainvesteeringute Keskusest (KIK) ja Ühtekuuluvusfondist. Vastavalt Keskkonnaportaali andmetele ei asu hinnatav vara jääkreostusalal. 12  Allikas: https://register.keskkonnaportaal.ee/register Juurdepääs Juurdepääs hinnatavale kinnistule on heas seisukorras avalikult kasutatavalt asfaltkattega teelt. Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister Mööduv liiklusvool ja Mööduv liiklusvool on keskmine ja vara on mööduvalt teelt väga hea nähtavusega. nähtavus Transpordiameti liiklussageduse kaardil liiklussageduse andmed puuduvad. 13  Kergliiklusteed ja Vara vahetus läheduses asuvad heas seisukorras kergliiklusteed. Läheduses asub avalikud puhkealad rannapromenaad, vaateplatvorm. Parkimine Tänaval (tasuta tsoon). Perspektiivis lahendatakse kinnistul. 3.3 Katastriüksuse kirjeldus Katastritunnus 51101:001:0879. Allikas: geoportaal.maaamet.ee Sihtotstarve Elamumaa 100%. Maatüki suurus 2060 m2. Hinnatsoon Katastriüksuse hinnatsoon on H03511001, 100%. Maa maksustamishind 01.01.2024 seisuga on 45279 eurot. Maatüki kuju ja reljeef Katastriüksus on ebakorrapärase kompaktse kuju ja valdavalt tasase pinnareljeefiga. Kinnistu piirneb juurdepääsuteedega, sarnaste maaüksustega. Maatüki haljastus ja Maatükil on madal- ja vähene kõrghaljastus. Heakord rahuldav. heakord Piirded Puuduvad. 14 Üldplaneering Vastavalt kehtivale üldplaneeringule jääb vara korterelamu maa-alale. Kohtla-Järve linna Järve linnaosa üldplaneering on kehtestatud 20.02.2008. Allikas: narvaplan.ee Detailplaneering ja Maa-ameti planeeringute registri kaardirakenduse andmetel ei ole hindamise seisuga ehitusõigus katastriüksusel detailplaneeringuid kehtestatud. Vastavalt 26.06.2024 väljastatud projekteerimistingimustele nr 2411802/02158, erihooldekodu püstitamine, 2 korrust, ehitusaluse pinnaga u 400 m 2, kõrgus u 9 m. Hindamise hetkel on projekteerimistingimused kehtivad. Hoonestuse eskiislahendus on toodud käesoleva hindamisaruande lisades. Realiseerimata Vastavalt 26.06.2024 väljastatud projekteerimistingimustele. Ehitustegevust alustaud ei ole. ehitusõigus Hoonete arv Kinnistul hoonestus puudub. Hoone ehitusega ei ole hindamise hetkel alustaud. Rajatised Ehitisregistris andmetel puuduvad. Muud piirangud ja Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardi andmete kohaselt paiknevad hinnataval nende mõju maaüksusel järgnevad kaitse- ja piiranguvööndid: turuväärtusele 15  Allikas: geoportaal.maaamet.ee Hindaja on seisukohal, et antud kitsendused jäävad kinnisasja piirile ega mõjuta hoonestamist ja seega ei mõjuta ka vara turuväärtust ja hindamiskäiku. 3.4 Tehnosüsteemid Külm vesi Puudub. Soe vesi Puudub. Kanalisatsioon Puudub. Gaas Puudub. Elekter Puudub. Küttesüsteem Puudub. Ventilatsioon Puudub. Jahutus Puudub. Sidesüsteemid Puudub. Signalisatsioon Puudub. Muud seadmed Puuduvad. Tehnosüsteemide Kinnistu varustas tehnovõrkudega on halb. Liitumised puuduvad. Liitumisvõimalused seisukord tsentraalsete tehnovõrkudega asuvad kinnistu piiril või selle läheduses. 16 3.5 Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus (sustainability) on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid (EVS 875-10). Hindaja hinnang kestlikkusele on positiivne. Kinnistule on määratud ehitusõigus. 17 4 Turuanalüüs 4.1 Makromajanduse ülevaade SKP muutus Statistikaameti andmetel vähenes sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aasta teises kvartalis võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 1%. Jooksevhindades moodustas SKP teises kvartalis 9,8 miljardit eurot. Erinevalt sellele eelnenud kvartalitest näitas majandus teises kvartalis mitmeid paranemise märke. Suurimatest tegevusaladest oli majandusele sel perioodil tugev negatiivne mõju vaid kaubandusel ja ehitusel. Positiivse poole pealt peamiselt silma kinnisvaraalane tegevus. 1 Ehitus Statistikaameti andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted 2024. aasta teises kvartalis Eestis ja välisriikides kokku 4% vähem kui aasta varem samal perioodil. Kohalikul ehitusturul vähenes maht 3%. Eesti ehitusettevõtted ehitasid kokku 994 miljoni euro eest, sellest hooneid 602 miljoni ja rajatisi 392 miljoni euro eest. 2023. aasta teise kvartaliga võrreldes ehitati hooneid ligi kümnendiku võrra vähem, rajatisi aga 2% rohkem. Taaskord mõjutas kohalikku ehitusturgu enim hoonete ehitusmahtude kahanemine, vähem ehitati nii uusi hooneid kui ka tehti hoonete remondi- ja rekonstrueerimistöid, rajatiste ehitusmaht jäi praktiliselt mullusele tasemele. Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse 1221 uut eluruumi, mis on 42% vähem kui aasta varem teises kvartalis. Kuigi suurem osa valminud eluruumidest asub endiselt korterelamutes, on kvartalist kvartalisse kasvanud eramute osa. Enim valmis seekord uusi eluruume Tallinna lähiümbruse valdades. Ehitusluba väljastati 1641 eluruumi ehitamiseks, mida on ligi kaks korda rohkem kui aasta varem samal ajal. Endiselt oli eelistatuim elamutüüp korterelamu. Kasutusse lubati 251 mitteelamut, kus kasulikku pinda on 193 500 ruutmeetrit. Enim lisandus uusi lao-, tööstus- ja büroohoonete pindu. Võrreldes 2023. aasta teise kvartaliga suurenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. 2 Joonis 1. Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv (allikas Statistikaamet) Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2024. aasta teises kvartalis 2007 eurot, mis on 7,2% kõrgem kui eelmisel aastal samal ajal. Mediaanpalk oli selle aasta teises kvartalis 1641 eurot ja 2023. aasta samal perioodil 1524 eurot. Palgakasv on viimased neli kvartalit aeglustunud. Keskmine brutokuupalk oli kõrgeim info ja side, finants- ja kindlustustegevuse ning elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamise tegevusalal. Madalaim oli keskmine brutokuupalk aga majutuse ja toitlustuse, muude teenindavate tegevuste ning kinnisvaraalaste tegevuste tegevusaladel. Kuigi enamikes Eesti maakondades jääb palk veel alla riikliku keskmise, on palganumbrid endiselt kasvamas. Võrreldes 2023. aasta sama ajaga on palk enim suurenenud Ida-Viru, Hiiu ning Valga maakonnas. 3 Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja oli 2024. aasta oktoobris -37, mis on 8 punkti võrra kõrgem madalaimast tasemest 2022. aasta septembris ning 51 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. 18 Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aasta oktoobris võrreldes septembriga 0,6% ning võrreldes eelmise aasta oktoobriga 4,1%. Mulluse oktoobriga võrreldes olid kaubad 2,3% ja teenused 7,1% kallimad. Tarbijahinnaindeksit mõjutasid 2023. aasta oktoobriga võrreldes enim toidu ja mittealkohoolsete jookide, vaba aja ning telefoniteenustega seotud hinnamuutused. Bensiin oli oktoobris 11,3% ja diislikütus 12,9% odavam kui 2023. aasta oktoobris, elekter oli 2,6% odavam. Septembriga võrreldes mõjutasid oktoobris tarbijahinnaindeksit enim ühelt poolt koolivaheajaga seotud rahvusvaheliste lendude hinnatõus, veel ka elektri ja soojusenergia ning riiete ja jalatsite hinnatõus. 4 Statistikaameti andmetel oli 2024. aasta teises kvartalis Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku 9908 vaba ametikohta, mida on umbes 11% vähem kui eelmisel aastal samal ajal. Tööandja algatusel lahkus sel perioodil ametist üle 6000 inimese. Teises kvartalis oli nii vabade kui ka hõivatud ametikohtade koguarv veidi üle 609 000 ja neist enamik olid töötleva tööstuse, kaubanduse ning hariduse tegevusaladel. Võrreldes 2023. aasta sama ajaga on vähenenud töölt lahkunud inimeste arv, sh tööandja algatusel. Mõnevõrra on ka langenud tööle võetud töötajate arv. 5 Kinnisvara hinnatrendid Kui 2022. aastal olid kinnisvara hinnatrendid kasvutempos – korterite turul ületasid tehingusummad ja tehinguaktiivsus suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid –, siis alates 2023. aastast kasv pidurdus. 2024. aasta oktoobri seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 17% madalam viimaste aastate kõrgeimast tasemest (detsember 2023) ning 61% kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast. Laenumahud ja intressimäärad 2024. aasta septembri seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr 3,3%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 4,8% ning ettevõtetele 6,5%. Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR (allikas Eesti Pank) 2024. aasta septembris olid laenukäive ja laenujääk suuremad kui 2023. aasta septembris. 19 Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive (allikas Eesti Pank) Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt on majandus taastuma hakanud, kuid see toimub aeglaselt. 2024. aasta keskmisena majandus veidi kahaneb, kuid kasvab 2025. aastal ligi 2% ja 2026. aastal 3%. Mitu seni raskustes olnud valdkonda on näidanud paranemise märke, sh nii mõneski töötleva tööstuse harus toodangumaht enam ei kahane ning on juba hakanud kasvama. Inimeste reaalne ostujõud kasvab siiski küllaltki vaoshoitult, sest valitsuskoalitsioon on kokku leppinud tulude täiendava maksustamise ning kaudsete maksude kerkimine tõstab hinnataset. Hinnakasv jääb sel ja kahel järgmisel aastal vahemikku 3,5-4%, sest lühiajaliselt kiirendavad maksutõusud hinnatõusu. Eelseisvate aastate majanduskasvu aeglustavad ka kavandatavad riiklike kulutuste kärped. Püsivast suurest eelarvepuudujäägist välja tulla on keeruline, kuid see on oluline, sest korras riigirahandus loob pikaajalisele majanduskasvule parema aluse. Korras riigirahandus toetab Eesti ühiskonna pikaajalist jõukuse kasvu, sest see suurendab meie majanduse kriisikindlust, tõstab riigi usaldusväärsust võlausaldajate ja investorite silmis ning tekitab riigieelarves intressikulude asemel ruumi muudele vajalikele kulutustele. 6 Allikad: [1] Statistikaameti pressiteade, 30.08.2024 - Majandus langes teises kvartalis 1% [2] Statistikaameti pressiteade, 28.08.2024 - Teises kvartalis vähenes ehitusmaht 4% [3] Statistikaameti pressiteade, 26.08.2024 - Keskmine palk oli teises kvartalis 2007 eurot [4] Statistikaameti pressiteade, 07.11.2024 - Tarbijahinnaindeks tõusis oktoobris aastases võrdluses 4,1% [5] Statistikaameti pressiteade, 05.09.2024 - Vabu ametikohti oli teises kvartalis 9908 [6] Eesti Panga pressiteade, 24.09.2024 - PROGNOOS. Korras riigirahandus loob majanduskasvule parema aluse 4.2 Investeeringute turg TRENDID JA PROGNOOS • 2023. aastal oli Eesti ja terve Baltikumi ärikinnisvara turg suhteliselt rahulik. • 2023. aastal täheldati kõikides sektorites tootlusmäärade kasvu võrreldes 2022. aasta tootlustega. • Nõutuimad sektorid on büroo-, kaubandus-, lao- ja tootmispinnad. Olenemata halvenenud majanduskeskkonnast, suurenenud ebakindlusest ja kõrgetest intressidest oli rahavoo varade pakkumine kõikides sektorites piiratud. • 2023. aasta kõige kallim tehing tehti Viru Keskusega, mille käigus omandati 72% osalust välisinvestorilt. • Rahavoo investorid on hakanud suunama pilke ka arendussektorisse, sh nii äri- kui elukondlikkusse, sest seal on tootlused atraktiivsemad. 20 TEHINGUTE MAHT Maa-ameti hinnastatistika andmetel tehti 2023. aastal Eestis kokku 2932 mitteeluhoonetega hoonestatud maa tehingut koguväärtusega u 585 mln €, mida on ligi 200 mln € vähem kui 2022. aastal. Antud tehingutest toimus Harjumaal 421 tehingut koguväärtusega u 250 mln €. Kui tehingute arvu osakaal kogu tehingutest polegi nii suur (u 14%), siis koguväärtusest moodustasid Harjumaal mitteeluhoonetega tehtud tehingud u 43%, mis näitab, et investeeringute turg oli jätkuvalt Harjumaa keskne. allikas: Maa-amet, Pindi Kinnisvara TEHINGUTE STRUKTUUR 2023. aastal Harjumaal mitteeluhoonetega hoonestatud maaga tehtud tehingute koguväärtusest üle 60% moodustavad üle 1 mln euro suuruse tehinguväärtusega tehingud, kuid selle sees on väga suur osa seotud osapoolte vahel tehtud tehinguid. Kõige suuremate tehingute hulgas on nii kaubandushooneid, ärihooneid kui ka lao- ja tootmishooneid. ÄRIKINNISVARA TEGIJAD Eestis näitas 2023. aasta investeerimismaastik suhtelist stabiilsust, kusjuures koguinvesteeringute maht oli natuke üle 150 mln euro. See näitaja kajastab märkimisväärset langust võrreldes eelnevate aastatega. 2023. aasta viimase kvartali koguinvesteeringute maht oli 25 mln eurot, mida toetas mõningane aktiivsus jaekaubanduse, tööstuse ja hotellisektorites. Arendustegevuse rindel oli märgata märkimisväärset aktiivsuse suurenemist silmapaistvate jaekaubandussektori osalejate seas. Lidl laiendas oma jalajälge, omandades ligikaudu 27 hektarit maad Rae vallas oma tulevase logistikakeskuse jaoks. Lisaks soetasid omale arenduskinnistud Circle K Eesti ja Coop Harju. Detsembris tehti seni suurim tehing Eesti jaekaubandussektoris. Nimelt omandasid Kapitel, Tristafan ja finantsinvestor senisele 28% osalusele lisaks veel 72% Viru Keskuse osalust. Suurimad tehingud 2021-2023 Tehingu hind, € Objekt Tehingu aeg Asukoht Ostja 20-50 miljonit Stockmann kaubanduskeskus 2021 Kesklinna linnaosa, Tallinn Viru Keemia Grupp AS Foorum Keskus 2022 Kesklinna linnaosa, Tallinn US Real Estate 21  10-20 miljonit kahe hotelli müük 2023 Kesklinna ja Põhja-Tallinna välisinvestor linnaosa, Tallinn stock-office tüüpi hooned 2022 Rae vald, Harjumaa välisinvestor büroohoone 2021 Haabersti linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte büroohoone 2021 Kesklinna linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte kaubandushoone 2021 Harjumaa välisinvestor 5-10 miljonit ärihoone 2023 Kesklinna linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte ärihoone 2023 Kesklinna linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte tootmishoone 2023 Lasnamäe linnaosa, Tallinn välisinvestor stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte hotell 2021 Tallinn kohalik ettevõte büroohoone 2021 Mustamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte hotell 2021 Tallinn välisinvestor stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte allikad: Maa-amet, Pindi Kinnisvara TOOTLUS 2023. aastal tõusid kinnisvara kapitalisatsioonimäärad kogu Baltikumis. Intressitõus on muutnud laenuraha kallimaks. Lisaks on majanduse üleüldine ebastabiilsus mõjutanud kinnisvara tootlust negatiivselt. 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Büroo (prime yield) 6,70% 6,70% 6,10% 6,50% 6,00% 6,75% Kaubandus (prime yield) 7,00% 7,00% 7,00% 6,50% 6,00% 7,00% Tootmine (prime yield) 7,80% 7,80% 7,50% 7,00% 7,00% 7,20% allikas: Pindi Kinnisvara Madalamate tootlustega tehinguid on samuti tehtud, kuid need on tavaliselt seotud hoonetega, milles on sõlmitud pikaajalised rendilepingud väga usaldusväärsete üürnikega. Vanemate ja halvemini majandatud büroohoonete tootlused Tallinnas jäävad vahemikku 8,0-9,0%, samas kui äärelinna stock-office tüüpi hoonete puhul on tootlused olnud 7,0-7,5%, sõltuvalt lepingute kvaliteedist. Linnapiiridest väljaspool, nagu Jüri ja Alliku külas, kipuvad stock-office tüüpi hoonete tootlused jääma vahemikku 7,0-8,0%. Üksikute, eraldiseisvate büroo- ja kaubanduspindade tootlused olid madalamad, tihtipeale alla 7,0%. Selle põhjuseks on tõenäoliselt turul olevad väikeinvestorid, kes on valmis ostma peamiselt madalama hinnaga kinnisvara ja nõustuvad madalama tootlikkusega või loodavad tulevikus vara väärtuse kasvule, mistõttu tootlikkuse näitaja ei ole ostuotsuse tegemisel ainus määrav faktor. 4.3 Turusegmendi analüüs Narva kinnisvaraturg Ida-Viru maakond koosneb 8 omavalitsusüksusest – 4 linna ja 4 valda. Maakonna elanike arve seisuga 01.01.2024 oli 130 362 ning maakonna pindala on 2 972 km m2. Narva on Eesti suurusel kolmas linn ning asub Ida-Viru maakonnas, Eesti-Venemaa piiri ääres. Linna territooriumi pindala on 68,7 km2 ning elanikke on selles 52 894 (seisuga 01.01.2024). Viimastel aastatel on nii maakonna kui ka Narva linna rahvaarv kahanenud. 22 Äriotstarbeline kinnisvara Valdav osa maakonna kaubandus-, tootmis- ja teeninduspindadega teostatud tehingutest toimuvad Narva ja Jõhvi linnades ja nende lähiümbruses asuvate objektidega. Levinud on Narva linnas nii müügi- kui ka üüritehingud. Narva kesklinnas jäävad kaubandus- ja teenindustegevuseks sobivate pindade üürid valdavalt vahemikku 5-20 €/m2/kuus, üksikutel juhtudel küündivad üüritasud kuni 35 €/m2/kuus. Üüri suurus sõltub eelkõige ruumide asukohast, s.h. korrusest, seisukorrast ja kaasnevatest lisavõimalustest (nt toitlustusasutuste puhul suvel väliterrassi paigaldamise võimalus). Kõrgem hinnatase on linna kesklinna kaubanduskeskuste hoonetes asuvatel pindadel. Madalama hinnatasemega on ruumid, mis ei asu vahetult tänavate ääres, või millesse puudub sissepääs tänavapoolselt küljelt või mis paiknevad küll kesklinnas, kuid jäävad nn. esimesest aktiivsest tsoonist väljapoole. Oluliselt madalam on kaubanduspindade hinnatase äärelinna kaubanduskeskustes, kus üürihinnad on vahemikus u 2- 5 €/m2/kuus, kallimad on kaubanduspindade üürihinnad aga kesklinna kaubanduspindades, olles keskmiselt ca 5- 35 €/m2/kuus. Kesklinna nõutumates tsoonides on sobiva üüripinna leidmine praktiliselt võimatu. Samas äärelinna kaubanduskeskustes on pidevalt vabu üüripindu. Bürooruumide üüripakkumisi ei ole Narva just palju, samas ei ole hetkel ka nõudlus eriti suur. Uued ja kaasaegsed, spetsiaalselt büroopindadeks ehitatud ruumid asuvad kesklinnas ning äärelinnas nõukogude perioodil ehitatud kontorihoonetes. Muud bürooruumideks sobilikud pinnad paiknevad kesklinna piirkonnas kaootiliselt, äärelinnas asuvad need tavapäraselt tootmis- või kaubandushoonete ruumides. Bürooruumide üürihinnad ei ole Narvas väga asukohatundlikud, kesklinnas mõjutab hinnataset pigem asjaolu, kas antud ruumid sobiksid ka kaubandus- või teenindustegevuseks ja seepärast on 1. korrusel asuvad ja otse tänavapoolse sissekäiguga ruumid oluliselt kõrgema hinnatasemega. Bürooruumide üürihindu mõjutavad mitmed tegurid: ruumide asukoht, üüritava pinna suurus, ruumide paiknemine hoones, hoone ja ruumide seisukord ja ruumide funktsionaalsus, tehnilised võimalused, juurdepääs hoonele, parkimistingimused; likviidsemad on kesklinnas ja selle ümbruses asuvad väiksemad ja keskmise suurusega pinnad, mis paiknevad 1. ja 2. korrusel, on heas ja väga heas seisukorras ning vajalike abiruumidega või nende kasutamise võimalusega. Hinda mõjutavaks teguriks on ka küttesüsteem ja -kulud ja nn. mugavusteenused, nt kliimareguleerimise seadmete olemasolu. Oluliseks väärtust mõjutavaks asjaoluks on juurdepääs ja parkimisvõimalused - enamväärtustatud on täiendavate parkimisvõimalustega (oma parkla) üüripinnad. Üürihinda võib oluliselt mõjutada ka konkreetse üürniku taust ja üürilepingu kestvus. Kesklinna piirkonnas soovivad bürooruume üürida eelkõige ettevõtted, kelle majanduslik tulem sõltub otseselt klientidega suhtlemisest ja neile võimalikult nähtaval olemisest. Bürooruumide üürihinnad jäävad Narva kesklinnas vahemikku 5- 20 €/m²/kuus, äärelinnas 2- 5 €/m²/kuus. Kaubandus-, teenindus-, tootmis- ja büroopindadega tehakse Ida-Viru maakonnas 1-2 tehingut aastas, hinnad jäävad vahemikku mõnest tuhandest kuni 6,5 miljonit eurot. Hinnataset mõjutab eelkõige asukoht, hoone ja ruumide seisukord ja omapära ning pakutavate teenuste valik. Tootmis- ja laohoonete peamisteks hinda mõjutavateks teguriteks on: - logistiline faktor. Oluline on eelkõige hea ligipääsetavus (suurte maanteede lähedus, veokite manööverdamisruum tootmisüksuse juures jm.); - tehnovõrgud. Peamiselt tootmise ja vähemal määral ladustamise puhul on oluline elektrivõimsus, vesi, kanalisatsioon, telefoniside – tingimused, mille puudumine vähendaks üürniku äriplaani realiseerimisvõimalusi või suurendaks selle täitmiseks tehtavaid kulutusi; - homogeensus - samalaadse äritegevuse domineerimine, kus muu toetav infrastruktuur on välja arendatud antud tegevusliigi eripärast lähtudes (nt. pangakontorid, autoparklad, teedevõrk). Ida-Viru maakonnas on tootmishooneid keskpäraselt. Tootmis- ja laohoonetega on ostu-müügitehinguid tehtud kümmekond aastas. Hinnavahemikud on olnud mõnest tuhandest kuni pea 1 miljoni eurot. Üldjuhul toimuvad tehingud nõukogudeaegse hoonestusega. Uued püstitatakse uutesse logistika keskustesse ning omakasutuseks. Müügitehingud uue hoonestusega puudub. Tootmistegevuseks ja laonduseks sobivad ruumid asuvad äärelinnas ja Narva linna lähiümbruses, nende üürihinnad jäävad vahemikku 1-5 €/m²/kuus, kohati ka üle selle taseme, sõltuvalt ruumide asukohast, suurusest, seisukorrast, lisaseadmetest ja juurdepääsust. Ruumide üürimisel kehtib reegel, mille kohaselt suurema pinna korral on ruutmeetri maksumus madalam, väiksema pinna korral aga kõrgem. Prognoos: 23 Hindaja on seisukohal, et lähima paari aasta jooksul võib oodata äriotstarbeliste pindade üürihindade langust ja vakantsuse suurenemist. Samuti keerulise majandusolukorra tõttu võib tõusta ka müügipakkumiste arv. Samas võib täheldada suuremat huvi hea ja uute pindade osas. Vaadeldavas turusektoris hindaja ei prognoosi olulisi turu muutusi. Hoonestamata maade tehingute statistika Ida-Viru maakonnas ja Narva linnas ajavahemikul 01.2022 – 12.2023 (allikas: maaamet.ee): 4.4 Konkureeriva pakkumise ülevaade Hindamise hetkel on kinnisvaraportaali kv.ee andmetel Narva linnas hoonestamata maade pakkumisi kümmekond, sh üksikud korterelamumaade pakkumised. Valik konkureerivaid müügipakkumisi: 24 Eelpool toodud hindade osas on toodud pakkumishinnad, mitte reaalsed tehinguhinnad. Praktikast lähtuvalt on olemas võimalus, et müügiprotsessi käigus pakkumishinnad erinevad reaalsetest tehinguhindadest. 4.5 Turustatavuse analüüs Hinnatav vara Hinnatav vara asub Ida-Viru maakonnas Narva linnas Joaoru linnaosa piirkonnas Madise tänava ääres. Maatükk on hoonestamata. 25  Kinnistule on väljastatud projekteerimistingimused erihooldekodu püstitamiseks. Lõppkasutajaid iseloomustavad Vara tõenäoline ostja on ettevõtja, kes ostab vara omakasutusse (tegevuse tunnused laiendamiseks) või arendustegevuseks. Kas hinnatav vara rahuldab Hinnatav vara vastab suuruselt, asukohalt ja juhtotstarbelt keskmisele turusegmendi nõudeid turunõudmisele. Konkureeriv pakkumise maht, Hindamishetkel on hinnatava varaga kaudselt konkureerivaid pakkumisi Narva linnas kümmekond, sh üksikud pakkumised korterelamumaade. turu neelduvus Viimase kahe aasta jooksul on Ida-Viru maakonnas müüdud 386 hoonestamata elamumaad, sh Narva linnas 105 ühikut. Tehingustatistika sisaldavad ka üksikelamute maade tehinguid. Hinnang likviidsusele, Vara likviidsust võib hinnata keskmiseks. müügiperiood Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida kuni 12 kuud. Alternatiivse kasutuse võimalus Kõrgeima väärtuse omandab vara elamumaana, mis ei nõua täiendavaid kulutusi. 26 5 Hindamine 5.1 Parim kasutus Parim kasutus (Highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1). Vara parimaks kasutuseks loeme kasutust elamumaa, sh nii korterelamu, (eri)hooldekodu vms tarbeks. Parima kasutuse analüüs: Füüsiliselt võimalik ja vajalikult Füüsiliselt võimalik kasutus elamumaana. Vara asub Joaoru linnaosa põhjendatud piirkonnas, naabruses sarnased kinnistud. Läheduses käimas uusarendustegevus. Õiguslikult lubatav Naabruses valdav maakasutus elamumaa, ühiskondlike ehitiste maa, ärimaa. Üldplaneeringu kohaselt (korter)elamumaa. Määratud ehitusõigus (väljastatud projekteerimistingimused erihooldekodu ehitamiseks). Finantsmajanduslikult otstarbekas Finantsmajanduslikult otstarbekas kasutus on kasutus elamumaana. Omandab kõrgeima väärtuse ja Kõrgeima väärtuse omandab vara elamumaana, alternatiivne kasutus on parimaks kasutuseks kasutus nt ärimaana (mõne büroo-ärihoone, meditsiinikeskuse püstitamiseks). 5.2 Meetodi valik Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse. Kulupõhine käsitlus (Cost Approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu. Tulumeetod (Income Approach) põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Tulumeetodi aluseks on asenduspõhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem kui on vara oodatavad rahavood kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse tulutoova kinnisvara (rendiobjekt või rendiobjektina käsitletav) hindamiseks. Tulupõhised käsitlused on tulu kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavoo analüüs. Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik võrdlemisel aluseks olevad müügitehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Käesolevas eksperthinnangus on turuväärtuse leidmiseks erinevate hindamismeetodite hulgast valitud võrdlusmeetod. Seda seetõttu, et sarnaste varade võrdlustehingud on kättesaadavad ning sarnaste varade ostjaskonnaks on isikud, kes ostavad omakasutusse eesmärgiga tegevust laiendada. Võrdlusmeetod on sobilik selliste varade hindamisel, mida omanik kasutab ise. 5.3 Vara hindamine võrdlusmeetodil Võrdlusinformatsioonina on analüüsitud Pindi Kinnisvara OÜ andmebaasi ja Maa-ameti tehingute registri tehinguid. Võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. 27  Hinnatava vara positiivsed tegurid Hinnatava vara negatiivsed tegurid + head juurdepääsuteed - puuduvad liitumised tehnovõrkudega + väljastatud projekteerimistingimused + kinnistu optimaalne kuju ja suurus + hea asukoht Valik võrreldavaid tehinguid (tehinguhinnad on toodud käibemaksuta): Müügihind, €, Kinnistu Müügihind, €/m2, Usaldus- Asukoht Tehingu-aeg Kirjeldus käibemaksuta pindala, m² käibemaksuta väärsus Ida-Viru maakond, Narva linn, Kangelaste pr oktoober 2022 190000 8320 23 hoonestamata hea Ida-Viru maakond, Narva linn, Madise tn oktoober 2023 44050 986 45 hoonestamata hea Ida-Viru maakond, Narva linn, Raudsilla tn oktoober 2023 81150 1015 80 hoonestamata hea Ida-Viru maakond, Narva linn, 1. Mai tn aprill 2022 15500 1312 12 hoonestamata hea Ida-Viru maakond, Narva-Jõesuu linn, Pargi tn juuni 2024 49000 2144 23 hoonestamata hea Ida-Viru maakond, Narva linn, Vabaduse tn september 2021 234000 3934 59 hoonestamata hea Kohandamiseks on valitud tehingud, mille tehinguinformatsioon on usaldusväärseim ning tehinguobjektid asukoha, tehingu aja ja füüsiliste parameetrite osas hinnatava varaga paremini võrreldavad (ülaltoodud tabelis märgitud tumeda taustaga). Tehingute vähesuse tõttu on vaadeldud ka naaberlinna Narva-Jõesuu tehinguid, mis kõige enam sarnanevad hinnatavale varale. Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas eksperthinnangus valime võrdlusühikuks kinnistu tervikhind - €, kuna seeläbi on erinevad varad kõige läbipaistvamalt võrreldavad ning mille abil hinnatava vara puhul turul kaubeldakse. Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul oleme lähtunud selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega. Tehinguga seotud võrdluselemendid Tehingu aeg - turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse kuupäeva vahel. Viimaste aastate jooksul ei ole turul olulisi hinnamuutusi täheldada. Vaadeldavas turusektoris ja piirkonnas ei ole olulisi hinnamuutusi toimunud. Kohandust ei ole rakendatud. Varaga seotud võrdluselemendid Asukoht paiknemine piirkonna siseselt, kaugus keskustest, infrastruktuuri olemasolu, piirkonna maine, juurdepääs, lähiümbruse hoonestus, haljastus, müratase jne. Kõik võrreldavad sarnanes piirkonnas. Kohandust ei ole rakendatud. Maatüki pindala krundi suurus mõjutab vara väärtust positiivselt, optimaalsest väiksemad krundid võõrandatakse tavapäraselt madalamate hindadega. Mastaabi efekti tõttu on väiksema pindalaga kruntide ühikhinnad kõrgemad, kui muus osas sarnaste, kuid suurema pindalaga kruntidel. Optimaalseks pindalaks loetakse u 5 000-10 000 m2, millest suurema pinna puhu on hinnamõju väiksem. Võrreldavad 1 ja 2 on väiksemate kinnistutega. Rakendatud on kohandust. Tehnovõrgud tehnosüsteemidega varustatus mõjutab vara väärtust oluliselt. Eelistatud on vee-, kanalisatsiooni- ja gaasivarustusega kinnistud, mille tehnosüsteemide seisukord on hea või väga hea. Tsentraalsete tehnosüsteemidega krundid on üldjuhul kallima m2 hinnaga. 28  Kõik võrreldavad on sarnase tehnovõrkudega varustatusega (liitumised puuduvad). Kohandust ei ole rakendatud. Juurdepääs asfalteeritud väga heas seisukorras juurdepääsutee tõstab vara väärtust. Kompleksselt välja arendatud teedevõrguga piirkondades asuvad elamukrundid on enameelistatud. Enamhinnatud on otsese juurdepääsuga või juurdepääsu servituudiga kinnistud, läbi naaberkinnistu ning servituutideta – vähemeelistatud. Kõik võrreldavad on juurdepääsuga avalikult teelt (tee ääres). Kohandust ei ole rakendatud. Ehitusõigus Määratud ehitusõigusega (detailplaneering, projekteerimistingimused, ehitusluba) on kõrgemalt hinnatud. Oluline on ka määratud ehitusõigus: ehitusalune pind, hoonete arv. Suurema ehitusõigusega krundid on kallima m 2 hinnaga. Kõik võrreldavad on hoonestamata. Võrreldavale 3 kinnistule on antud ehitusõigus (detailplaneeringu alusel). Võrreldavatele 1 ja 2 ei ole antud ehitusõigust. Rakendatud on kohandust. Väärtust mõjutavate tegurite lõikes kasutame erisuste hindamisel protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Kuluanalüüsi aluseks on asenduspõhimõte: kohandus leitakse mingi elemendi asenduskulude kaudu. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on 5%, kuna see on vastavuses võrdlusinformatsiooni kvaliteediga. Võrdluselemendid, mis on kõikidel võrreldavatel varadel hinnatava varaga sarnased ja kohandusprotsent puudub, on välja toodud ülevaatlikkuse põhimõttel. 29  Võrdlustabel Hindamistulemus: Lõppväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kaalude andmise aluseks on kohanduste absoluutväärtuste summa – suurima kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehing saab väikseima kaalu ja vastupidi – kõige väiksemakohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehingule antakse suurim kaal. Hinnatava vara turuväärtus on (ümardatuna tuhande euro täpsuseni) 68 000 eurot, s.o. u 33 €/m2. 30 6 Hindamistulemus Hinnatava vara, aadressil Madise tn 20, Narva linn, Ida-Viru maakond asuva kinnisasja (registriosa nr 8866050), mille koosseisu kuulub elamumaa 100% sihtotstarbega hoonestamata maaüksus suurusega 2060 m2, turuväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 68 000 (kuuskümmend kaheksa tuhat) eurot. Varade, sh kinnisasjade võõrandamisel ja üürimisel on käibemaksu rakendamine reguleeritud käibemaksuseadusega. Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, on ka hindamistulemus kajastatud ilma käibemaksuta. Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/- 20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud. Vara likviidust hindame keskmiseks. Lisad: Lisa nr 1 Fotod Lisa nr 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte Lisa nr 3 Projekteerimistingimused Lisa nr 4 Perspektiivse hoone eskiisprojekti joonised Lisa nr 6 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 Rene Zorin Kristi Kreitsmann koostaja, kutseline hindaja läbivaataja/ kinnitaja, kutseline nooremhindaja, tase 5 hindaja kutsetunnistuse nr 176328 vara hindaja, tase 7 +372 58 150 350 kutsetunnistuse nr 176335 [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 31 Lisa 1 Fotod 32 Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte 33 Lisa 3 Projekteerimistingimused Projekteerimistingimused nr 2411802/02158 (26.06.2024) on lisatud eraldi failina digiallkirja konteinerisse. 34 Lisa 4 Perspektiivse hoone eskiisprojekti joonised 35 36 37 38 Lisa 5 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 • Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. • Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. • Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. • Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, va juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana. • Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. • Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Rene Zorin Kristi Kreitsmann koostaja, kutseline hindaja läbivaataja/ kinnitaja, kutseline nooremhindaja, tase 5 hindaja kutsetunnistuse nr 176328 vara hindaja, tase 7 +372 58 150 350 kutsetunnistuse nr 176335 [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 39  582aeffa-7a83-49be-9eb6-62ae8c2049d1.docx Mitterahalise sissemakse esemete hindamine aktsiakapitali suurendamiseks Vastavalt AS Hoolekandeteenused (HKT) põhikirja punktile 2.3 võib aktsia eest tasuda mitterahalise sissemaksega ja mitterahalise sissemakse hindajaks on HKT nõukogu või nõukogu poolt määratud ekspert. Hindamisakti õigsust kontrollib audiitor. Käesoleva ettepaneku aluseks oleva mitterahalise sissemakse esemeteks on järgmised kinnistud: Kinnistu aadress Registriosa nr Katastritunnus Turuväärtus Vahtra 18, Järve linnaosa, 20063550 32211:002:0022 15 000 eurot Kohtla-Järve, Ida-Viru maakond Madise 20, Narva linn, Ida- 8866050 51101:001:0879 68 000 eurot Viru maakond Kokku 83 000 eurot Juhatus toetub ettepaneku tegemisel Pindi Kinnisvara OÜ eksperthinnangule nr 241119-43- 56431 (22.11.2024) ja nr 241119-43-56432 (22.11.2024). Kinnisvara hindamisel kasutati võrdlusmeetodit. Hindamise aluseks on mitterahalise sissemakse harilik väärtus – turuhind (ÄS § 143; TsÜS § 65). Mitterahalise sissemakse väärtuse osas vaidlusi ei ole. Lähtuvalt eeltoodust teeb juhatus nõukogule ettepaneku suurendada aktsiakapitali mitterahalise sissemakse esemete (Vahtra 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve ja Madise 20, Narva linn) harilikus väärtuses, mis on kokku 83 000 eurot. Nimetatud mitterahalise sissemakse esemete harilik väärtus vastab 1276 aktsia nimiväärtusele summas 82 940 eurot ja ülekursile summas 60 eurot. Lisad: Lisa 1 Eksperthinnang, Vahtra 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve Lisa 2 Eksperthinnang, Madise 20, Narva linn 1 Finantsanalüüsi seletuskiri AS Hoolekandeteenused aktsiakapitali kantakse mitterahalise sissemaks e na kinnistu aadressil Madise tänav 20, Narva linn maksumusega 68 000 eurot. K innistule ehitatakse 4 korteriga elamu kus osutatakse ööpäevaringset erihoolekandeteenust 24 erivajadusega inimesele. Hoone ehitamist finantseerib ERF 70 % , Eesti riik omaosalusena 1 6 % ja AS Hoolekandeteenused 14% ulatuses projekti ehitusmaksumusest. Teenusele suunab kliendid Sotsiaalkindlustusamet, teenust osutatakse vastavalt Sotsiaalhoolekandeseadusele, teenuse hinnad kehtestab Sotsiaalkaitseminister määrusega. Kliendid tasuvad majutuse ja toitlustuse eest. Teenuse osutamisel on eesmärgiks kasumi teenimine määras mis võimaldab ehitisi ja seadmeid remontida, et teenust jätkusuutlikult osutada. Tegevustulemuste prognoosimisel on kasutatud rahandusministeeriumi poolt koostatud makromajanduse näitajate prognoosi aastateks 2000 kuni 20 7 0. Erihoolekandeteenuse hinna prognoosimisel on alates 2028 aastast hinda korrigeeritud palgakasvu koefitsiendiga (70% teenuse hinnast mood u stab palgakulu) , omaosalust korrigeeritud tarb ijahinnaindeksiga. Sihtfinantseerimisega soetatud vara kajastub vara soetamise aastal ärikasumina (projekti maksumus) ning amortiseerumisperioodil (40 aastat) amortisatsiooni ulatuses ärikahjumina. Sihtfinantseerimise tulu ja amortisatsioonikulu arvestamata on tegevus kasumlik , ehk ettevõte suudab vara tulemuslikult majandada eeldusel, et teenuse tellija (Sotsiaalkindlustusamet) korrigeerib teenuse hinda kooskõlas palgakasvu prognoosiga ja teenuse saajad (kliendid) tasuvad omaosalust mille maksumus on korrigeeritud tarbijahinnaindeksiga. Mitterahalise sissemakse tasuvus on minimaalne (ärikasum enne amortisatsiooni) , millega kindlustatakse hoonete jätkusuutlik kasutamine. 582aeffa-7a83-49be-9eb6-62ae8c2049d1.docx Mitterahalise sissemakse esemete hindamine aktsiakapitali suurendamiseks Vastavalt AS Hoolekandeteenused (HKT) põhikirja punktile 2.3 võib aktsia eest tasuda mitterahalise sissemaksega ja mitterahalise sissemakse hindajaks on HKT nõukogu või nõukogu poolt määratud ekspert. Hindamisakti õigsust kontrollib audiitor. Käesoleva ettepaneku aluseks oleva mitterahalise sissemakse esemeteks on järgmised kinnistud: Kinnistu aadress Registriosa nr Katastritunnus Turuväärtus Vahtra 18, Järve linnaosa, 20063550 32211:002:0022 15 000 eurot Kohtla-Järve, Ida-Viru maakond Madise 20, Narva linn, Ida- 8866050 51101:001:0879 68 000 eurot Viru maakond Kokku 83 000 eurot Juhatus toetub ettepaneku tegemisel Pindi Kinnisvara OÜ eksperthinnangule nr 241119-43- 56431 (22.11.2024) ja nr 241119-43-56432 (22.11.2024). Kinnisvara hindamisel kasutati võrdlusmeetodit. Hindamise aluseks on mitterahalise sissemakse harilik väärtus – turuhind (ÄS § 143; TsÜS § 65). Mitterahalise sissemakse väärtuse osas vaidlusi ei ole. Lähtuvalt eeltoodust teeb juhatus nõukogule ettepaneku suurendada aktsiakapitali mitterahalise sissemakse esemete (Vahtra 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve ja Madise 20, Narva linn) harilikus väärtuses, mis on kokku 83 000 eurot. Nimetatud mitterahalise sissemakse esemete harilik väärtus vastab 1276 aktsia nimiväärtusele summas 82 940 eurot ja ülekursile summas 60 eurot. Lisad: Lisa 1 Eksperthinnang, Vahtra 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve Lisa 2 Eksperthinnang, Madise 20, Narva linn 1 Finantsanalüüsi seletuskiri AS Hoolekandeteenused aktsiakapitali kantakse mitterahalise sissemaks e na kinnistu aadressil Vahtra 18, Kohtla-Järve linn maksumusega 15 000 eurot. K innistule ehitatakse 4 korteriga elamu kus osutatakse ööpäevaringset erihoolekandeteenust 24 erivajadusega inimesele. Hoone ehitamist finantseerib ERF 70 % , Eesti riik omaosalusena 1 6 % ja AS Hoolekandeteenused 14% ulatuses projekti ehitusmaksumusest. Teenusele suunab kliendid Sotsiaalkindlustusamet, teenust osutatakse vastavalt Sotsiaalhoolekandeseadusele, teenuse hinnad kehtestab Sotsiaalkaitseminister määrusega. Kliendid tasuvad majutuse ja toitlustuse eest. Teenuse osutamisel on eesmärgiks kasumi teenimine määras mis võimaldab ehitisi ja seadmeid remontida, et teenust jätkusuutlikult osutada. Tegevustulemuste prognoosimisel on kasutatud rahandusministeeriumi poolt koostatud makromajanduse näitajate prognoosi aastateks 2000 kuni 20 7 0. Erihoolekandeteenuse hinna prognoosimisel on alates 2028 aastast hinda korrigeeritud palgakasvu koefitsiendiga (70% teenuse hinnast mood u stab palgakulu) , omaosalust korrigeeritud tarb ijahinnaindeksiga. Sihtfinantseerimisega soetatud vara kajastub vara soetamise aastal ärikasumina (projekti maksumus) ning amortiseerumisperioodil (40 aastat) amortisatsiooni ulatuses ärikahjumina. Sihtfinantseerimise tulu ja amortisatsioonikulu arvestamata on tegevus kasumlik , ehk ettevõte suudab vara tulemuslikult majandada eeldusel, et teenuse tellija (Sotsiaalkindlustusamet) korrigeerib teenuse hinda kooskõlas palgakasvu prognoosiga ja teenuse saajad (kliendid) tasuvad omaosalust mille maksumus on korrigeeritud tarbijahinnaindeksiga. Mitterahalise sissemakse tasuvus on minimaalne (ärikasum enne amortisatsiooni) , millega kindlustatakse hoonete jätkusuutlik kasutamine. Finantsanalüüsi seletuskiri AS Hoolekandeteenused aktsiakapitali kantakse mitterahalise sissemaks e na kinnistu aadressil Vahtra tänav 18, Kohtla-Järve linn maksumusega 15 000 eurot. K innistule ehitatakse 4 korteriga elamu kus osutatakse ööpäevaringset erihoolekandeteenust 24 erivajadusega inimesele. Hoone ehitamist finantseerib ERF 70 % , Eesti riik omaosalusena 1 6 % ja AS Hoolekandeteenused 14% ulatuses projekti ehitusmaksumusest. Teenusele suunab kliendid Sotsiaalkindlustusamet, teenust osutatakse vastavalt Sotsiaalhoolekandeseadusele, teenuse hinnad kehtestab Sotsiaalkaitseminister määrusega. Kliendid tasuvad majutuse ja toitlustuse eest. Teenuse osutamisel on eesmärgiks kasumi teenimine määras mis võimaldab ehitisi ja seadmeid remontida, et teenust jätkusuutlikult osutada. Tegevustulemuste prognoosimisel on kasutatud rahandusministeeriumi poolt koostatud makromajanduse näitajate prognoosi aastateks 2000 kuni 20 7 0. Erihoolekandeteenuse hinna prognoosimisel on alates 2028 aastast hinda korrigeeritud palgakasvu koefitsiendiga (70% teenuse hinnast mood u stab palgakulu) , omaosalust korrigeeritud tarb ijahinnaindeksiga. Sihtfinantseerimisega soetatud vara kajastub vara soetamise aastal ärikasumina (projekti maksumus) ning amortiseerumisperioodil (40 aastat) amortisatsiooni ulatuses ärikahjumina. Sihtfinantseerimise tulu ja amortisatsioonikulu arvestamata on tegevus kasumlik , ehk ettevõte suudab vara tulemuslikult majandada eeldusel, et teenuse tellija (Sotsiaalkindlustusamet) korrigeerib teenuse hinda kooskõlas palgakasvu prognoosiga ja teenuse saajad (kliendid) tasuvad omaosalust mille maksumus on korrigeeritud tarbijahinnaindeksiga. Mitterahalise sissemakse tasuvus on minimaalne (ärikasum enne amortisatsiooni) , millega kindlustatakse hoonete jätkusuutlik kasutamine.