Leping

Lisa nr 6.5 29.06.2021 sõlmitud üürilepingule nr KPJ-4/2021-40 PARENDUSTÖÖDE TEOSTAMISE KOKKULEPE NR 5 Riigi Kinnisvara AS, registrikood 10788733, asukoht Tartu mnt 85, 10115 Tallinn (edaspidi nimetatud üürileandja), mida esindab põhikirja alusel juhatuse esimees Kati Kusmin ja Astangu Kutserehabilitatsiooni Keskus, registrikood 70003566, asukoht Astangu 27, 13519 Tallinn (edaspidi nimetatud üürnik), mida esindab põhimääruse alusel direktor Kert Valdaru, edaspidi eraldi või ühiselt nimetatud pool või pooled, võttes arvesse, et: 1) poolte vahel on 29.06.2021 sõlmitud üürileping nr KPJ-4/2021-40 (edaspidi nimetatud üürileping), mille kohaselt on üürnikul õigus kasutada Tallinnas Astangu tn 27 asuvat üüripinda; 2) pooled on kokku leppinud, et üürileandja teostab üüripinnal kokkulepitud mahus projekteerimise ja ehitustööd, leppisid kokku alljärgnevas (edaspidi kokkulepe): 1. Eesmärk ja tähtaeg 1.1. Pooled on kokku leppinud, et üürileandja teostab üüripinnal käesoleva parendustööde teostamise kokkuleppe (edaspidi nimetatud kokkulepe) lisas nr 1 kirjeldatud väliala projekteerimise ja ehitustööd ning nendega kaasnevad tööd (edaspidi ühiselt nimetatud ehitustööd). Ehitustööde täpsem sisu ja maht lepitakse poolte poolt kokku ehitustööde teostamiseks korraldatavates riigihangete alusdokumentides (edaspidi nimetatud hankedokumendid), arvestades seejuures ehitustööde teostamiseks vajalike rahaliste vahendite olemasolu. 1.2. Kokkuleppega reguleeritakse pooltevaheline koostöö lähtuvalt kokkuleppe eesmärgist ning poolte õigused ja kohustused. 1.3. Üürileandja on kohustatud teostama ehitustööd ja andma need üürnikule üle hiljemalt 30.11.2022 tingimusel, et ei esine kokkuleppe punkti 6.2 alapunktides kirjeldatud tähtaegu edasilükkavaid asjaolusid. 2. Üürileandja on kohustatud: 2.1. korraldama ja finantseerima ehitustööd eeldatava maksumusega 373 205 (kolmsada seitsekümmend kolm tuhat kakssada viis) eurot, millele lisandub käibemaks ning mis on arvestatud koos reservi ja üürileandja projektijuhtimise otseste kuludega. Üürile lisanduvate kapitalikomponendi (vastavalt punktile 7) arvestamise aluseks olev eeldatav kogumaksumus on 392 605 (kolmsada üheksakümmend kaks tuhat kuussada viis) eurot, millele lisandub käibemaks ning mis lisaks eelnevalt toodud maksumusele on arvestatud koos projektijuhtimise kaudsete kulude ja üürileandja finantseeritava ehitustööde teostamise aegse omakapitali ja võõrkapitali intressikuluga. Ehitustööde täpne maksumus selgub pärast ehitustööde lõppemist. Juhul, kui ehitustööde eeldatav maksumus suureneb, kooskõlastab üürileandja selle eelnevalt üürnikuga ning pooled sõlmivad kokkuleppe muudatuse; 1/6  2.2. ehitustööde teostamise korraldamisel kinni pidama kokku lepitud tähtaegadest ning korraldama ehitustööde ning nendega kaasnevate tegevuste teostamist efektiivselt, üürniku jaoks parimal võimalikul viisil, seejuures kooskõlastades üürnikuga vajalikud elektri, vee või muud katkestused vähemalt 2 (kaks) päeva enne katkestust, saavutamaks kvaliteetne tulemus optimaalsete kulutustega ning arvestades hilisemate ekspluatatsioonikuludega. Kui üürnik ei anna kooskõlastust, tuleb üürileandjal pakkuda üürnikule välja alternatiivne aeg katkestuse läbi viimiseks; 2.3. koostama ehitustööde riigihanke hankedokumendid ning kooskõlastama hankedokumentide tehnilise kirjelduse üürnikuga enne hanketeate avaldamist või pakkumuse esitamise ettepaneku esitamist kvalifitseeritud taotlejatele. Üürnikul ei ole õigust hankedokumentide kooskõlastamisest ebamõistlikult keelduda; 2.4. mitte tegema muudatusi või täiendusi üürniku poolt kooskõlastatud tööde lahendustes ilma üürniku kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusolekuta, kusjuures üürnikul ei ole õigust nõusoleku andmisest ebamõistlikult keelduda, sealhulgas ei ole õigust nõusoleku andmisest keelduda, kui mõni vastav muudatus osutub vajalikuks õigusaktides sätestatud nõuete või asjaomase haldusorgani poolt seatud tingimuste täitmiseks; 2.5. vaatama 5 (viie) tööpäeva jooksul läbi ettepanekud ehitustööde muutmiseks (sh eelnevalt kokkulepitust erinevate või määratlemata materjalide kasutamiseks) ning ehitustööde teostamist rahaliselt, ajaliselt või muul viisil oluliselt mõjutavate ettepanekute puhul esitama üürnikule selliste ettepanekute kohta põhjendatud kaalutlused, koos täiendava raha- ja ajakulu või muude oluliste tagajärgede äranäitamisega; 2.6. üürniku nõudmisel andma aru ehitustööde teostamise käigust ning võimaldama üürniku esindajal igal ajal teostada kontrolli ehitustööde mahu ja kvaliteedi, samuti kasutatavate materjalide, seadmete ja detailide vastavuse üle kokkulepitud ehitustööde lahendustele ja kooskõlastatud hankedokumentidele; 2.7. korraldama vähemalt 1 (üks) kord kalendrikuus, vajadusel sagedamini, sh üürniku esindaja nõudmisel, ehitustööde teostamisega seotud küsimustes nõupidamisi kaasates üürniku esindaja, omanikujärelevalve teostaja ning vajadusel ehitustööde töövõtja esindaja. Ehitustööde teostamisega seotud nõupidamistel osalemisega ei vastuta üürnik ehitustööde nõuetekohasuse eest. Üürnik vastutab siiski tema poolt üürileandjale antud juhiste eest, kui tegemist on tavapärase ehitustööde valdkonda kuuluva küsimusega, mille puhul on üürileandja juhtinud üürniku tähelepanu asjaolule, et üürniku juhise täitmine on ebamõistlik, kahjulik vm, kuid vaatamata sellele üürnik nõuab sellise juhise täitmist; 2.8. teatama esimesel võimalusel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis üürniku esindajale ehitustööde valmimise lõpptähtaja muutmise soovist, tähtaja muutumise põhjustest ja sellega kaasnevatest riskidest; 2.9. kutsuma enne ehitustööde töövõtulepinguga määratud garantiiperioodi lõppu kokku garantiikomisjoni ja kaasama garantiikomisjoni üürniku; 2.10. koostama ja säilitama ehitustöid puudutavad dokumendid (poolte vahel sõlmitud kokkulepped, aktid, koosolekute protokollid ja üürnikuga kooskõlastatud dokumendid) ja esitama need üürnikule tutvumiseks vastava nõude saamisest 5 (viie) tööpäeva jooksul. 3. Üürileandjal on õigus: 3.1. saada üürnikult ehitustööde teostamiseks vajalikku informatsiooni ja lähteandmeid; 3.2. teha iseseisvalt muudatusi või täiendusi ehitustööde lahenduses, juhul kui üürnik ei ole eelnimetatud muudatuse või täienduste tegemise kooskõlastamise taotlusele vastanud kokkuleppe punktis 4.2 toodud tähtaja jooksul ning vastavad muudatused seisnevad erinevate materjalide või lahenduste kasutamises, mis on samaväärsed varem kooskõlastatud materjalide või lahendustega; 2/6  3.3. peatada ehitustöödega seotud toimingud juhul, kui üürnik ei täida kokkuleppe punkti 4 alapunktides nimetatud kohustusi ning nõuda üürnikult ehitustööde peatamisega seoses tekkiva kahju hüvitamist. 4. Üürnik on kohustatud: 4.1. esitama üürileandja nõudmisel ehitustööde teostamiseks vajalikud lähteandmed. Juhul, kui lähteandmed on vastuolus või ebaselged, on üürileandja kohustatud küsima üürnikult vastavaid selgitusi; 4.2. vastama kõikidele üürileandja kokkuleppe kohastele järelepärimistele, taotlustele (sh taotlused dokumentide kooskõlastamiseks), kirjadele jm nõuetele hiljemalt 5 (viie) tööpäeva jooksul või teatama sama tähtaja jooksul mõjuval põhjusel vastamise tähtaja pikendamisest või kooskõlastuse andmisest keeldumisest, välja arvatud kokkuleppe punktis 4.3 nimetatud erisus. Nõusoleku andmisest keeldumine peab olema mõistlikult põhjendatud; 4.3. kooskõlastama tehnilise kirjelduse kohta hankemenetluses esitatud küsimustele koostatud selgitused (ja juhul, kui vastuse saab üürniku tööspetsiifikast tulenevalt koostada üksnes üürnik, siis koostama) 1 (ühe) tööpäeva jooksul; 4.4. esitama ehitustööde teostamisega seotud pretensioonid viivitamatult vastava asjaolu teadasaamisest; 5. Üürnikul on õigus: 5.1. esitada ehitustööde teostamise ajal täpsustavaid ettepanekuid kokkulepitud lahenduste muutmiseks. Kui üürnik soovib muudatusi, mis on tulenevalt ehitustööde järgust realiseeritavad ja mille realiseerimisega kaasneva ajakulu on üürnik kirjalikult aktsepteerinud ning mis jäävad kokkuleppe punktis 2.1 nimetatud parendustööde summa piiresse, sõlmivad üürileandja ja üürnik kirjaliku kokkuleppe, millega muudetakse tööde teostamise tähtaega ning kirjeldatakse teostatavad muudatused. Juhul, kui eelnimetatud kokkulepet ei sõlmita (sh tulenevalt parendustööde summa suurenemise tõttu Vabariigi Valitsuse poolt seatavatest piirangutest), ei ole üürileandjal kohustust kirjeldatud muudatusi teostada; 5.2. kontrollida ehitustööde teostamise käiku ning tööde mahu ja kvaliteedi vastavust kokkulepitud lahendustele ning puuduste avastamisel nõuda nende kõrvaldamist; 5.3. osaleda oma esindaja kaudu ehitustöödega seotud nõupidamistel ja saada nõupidamiste protokollid; 5.4. nõuda üürileandjalt ehitustöödega seotud üürileandja ja üürniku vaheliste töörühmade ja koosolekute kokkukutsumist; 5.5. nõuda kokkuleppega reguleeritud dokumentidele (kokkuleppe punkt 4.2) vastamise tähtaja pikendamist, kui selleks on mõjuvad põhjused. Mõjuva põhjuse esinemise korral, mis tingib vastamise tähtaja pikenemise, peab üürnik sellest üürileandjat teavitama kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis avaldusele vastamise tähtaja jooksul. Üürniku teates tuleb näidata uus vastamise tähtaeg või tähtpäev. Sellisel juhul kohaldatakse vajadusel tähtaja osas kokkuleppe punktis 6.2.2 sätestatut; 5.6. nõuda ehitustöödega seotud toimingute peatamist või lõpetamist juhul, kui üürileandja ei täida kokkuleppe punktis 2 nimetatud kohustusi. Juhul, kui üürileandja tehtud toimingud ei lähtu üürniku poolt kooskõlastatud hankedokumentide tehnilisest kirjeldusest või kokkuleppe punktis 4.2 toodud kooskõlastustest (v.a kokkuleppe punktis 3.2 toodud juhul), ei ole üürnikul kohustust vastava toimingu või muudatuse tõttu tekkinud ehitustööde kallinemist üürileandjale hüvitada ja vastavaid kulutusi ei arvestata üüri kapitalikomponendi arvutamisel kapitali algväärtuses. Üürnikul on põhjendatud vajadusel õigus nõuda eelnimetatud dokumentidega vastuolus olevate ehitustööde ümbertegemist üürileandja kulul. 3/6 6. Tähtaegade pikenemine 6.1. Üürileandja kohustub teostama ehitustööd ning andma üüripinna üürniku kasutusse üleandmise-vastuvõtmise aktiga kokkuleppe punktis 1.3 nimetatud tähtajaks ning kokkuleppes sätestatud tingimustel. 6.2. Kokkuleppe punktis 1.3 nimetatud tähtaeg pikeneb ja üürileandja suhtes ei kohaldata üürilepingust, kokkuleppest ega õigusaktidest tulenevaid õiguskaitsevahendeid seoses üüripinna üleandmise tähtaja edasilükkumisega, juhul kui ehitustööd on ajutiselt takistatud ja/või viibivad, järgmistel põhjustel: 6.2.1. ehitustööd viibivad või on takistatud üürileandjast mittesõltuvatel põhjustel (sh kõrvaldatava takistuse tõttu õigusaktiga nõutava loa, kooskõlastuse või muu nõusoleku saamisel) – tähtaeg lükkub edasi selle takistava põhjuse kõrvaldamisest tingitud ehitustööde kestuse pikenemise aja võrra; 6.2.2. üürnik viivitab kokkuleppes sätestatud kohustuste täitmisega või on kokkuleppe punkti 5.5 kohaselt pikendanud avaldusele vastamise tähtaega ja üürileandjal ei ole seetõttu võimalik täita kokkuleppega endale võetud kohustusi tähtaegselt – tähtaeg lükkub edasi üürniku kohustuse täitmisega viivitamise või pikendamise aja võrra; 6.2.3. riigihanke hankemenetluses esitatakse vaidlustus ja/või kaebus, kuigi üürileandja on riigihanke hankemenetluse korraldamisel omapoolsed kohustused nõuetekohaselt täitnud ja esitatud vaidlustus või kaebus jäetakse rahuldamata või vaidlustuse/kaebuse esitaja loobub vaidlustusest/kaebusest – tähtaeg lükkub edasi vaidlustuse või kaebuse tõttu hankemenetluse pikenemise aja võrra; 6.2.4. riigihanke hankemenetluses vastavaks tunnistatud pakkumuse esitanud isikud keelduvad hankelepingu sõlmimisest või kui hankelepingu sõlmimine ühegi pakkujaga ei ole osutunud võimalikuks pakkumuste jõusoleku tähtaja kestel üürileandjast mitteolenevatel põhjustel – tähtaeg lükkub edasi uue riigihanke ettevalmistamise ning hankemenetluse läbiviimise aja võrra, mis ei või olla pikem kui käesolevas kokkuleppes esmase hanke ettevalmistamiseks ja läbiviimiseks ettenähtud aeg; 6.2.5. riigihanke hankemenetluses ei esitata ühtegi pakkumust või kui hankemenetluses pakkumuse esitanud pakkujad kõrvaldatakse hankemenetlusest, jäetakse kvalifitseerimata või kui pakkumus tunnistatakse mittevastavaks ja lükatakse tagasi või kui kõik esitatud pakkumused tuleb tagasi lükata põhjendamatult madala maksumuse või liiga kõrge hinna tõttu, mille tulemusena ei ole hankemenetluses ühtegi pakkumust, mille alusel hankelepingut sõlmida – tähtaeg lükkub edasi uue riigihanke ettevalmistamise ning hankemenetluse läbiviimise aja võrra, mis ei või olla pikem kui kokkuleppes esmase hanke ettevalmistamiseks ja läbiviimiseks ettenähtud aeg; 6.2.6. kuigi üürileandja on omapoolsed kohustused nõuetekohaselt täitnud, esitatakse riigihanke hankemenetluses vaidlustus või kaebus, kuid vaidlustuse või kaebuse menetlemise ajal tunnistab üürileandja üürniku kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusolekul (üürnik ei või seejuures nõusoleku andmisest põhjendamatult keelduda) hankemenetluse kehtetuks ilma vaidlustuskomisjoni või kohtu otsust ära ootamata, eesmärgiga vältida vaidlustusest või kaebusest või selle tagajärgedest tulenevaid kahjulikke tagajärgi üürileandjale ja/või üürnikule (sh eesmärgiga vältida kokkuleppega kokku lepitud tähtaja liigset edasilükkumist) – tähtaeg lükkub edasi vaidlustuse või kaebuse tõttu hankemenetluse pikenemise aja võrra ning uue riigihanke ettevalmistamise ning hankemenetluse läbiviimise aja võrra, mis ei või olla pikem kui kokkuleppes esmase hanke ettevalmistamiseks ja läbiviimiseks ettenähtud aeg; 6.2.7. riigihanke hankemenetluses esitatakse vaidlustus või kaebus, kuigi üürileandja on riigihanke hankemenetluse korraldamisel omapoolsed kohustused kõik nõuetekohaselt 4/6  täitnud, kuid vaidlustus või kaebus rahuldatakse põhjusel, mis on tingitud riigihangete seaduse sätete mittevastavusest Euroopa Liidu direktiividele ja/või Eesti Vabariigi põhiseadusele – tähtaeg lükkub edasi vaidlustuse või kaebuse tõttu hankemenetluse pikenemise aja võrra või uue riigihanke ettevalmistamise ning hankemenetluse läbiviimise aja võrra, mis ei või olla pikem kui käesolevas kokkuleppes esmase hanke ettevalmistamiseks ja läbiviimiseks ettenähtud aeg; 6.2.8. üürnik soovib kokkulepitud ehitustööde lahenduste või kokkuleppe aluseks olevate põhimõtete muutmist – üürnik ja üürileandja lepivad kokku vajalike lisatööde teostamises (sh eeldatavas maksumuses) ning määravad vajadusel lisatöödele täiendava tähtaja. 6.3. Kokkuleppe punktis 6.2 sätestatu ei piira üürniku õigust nõuda seaduses või üürilepingus sätestatud muu leppetrahvi maksmist ja kahju hüvitamist ning kasutada muid seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid. 6.4. Üürileandja teavitab üürnikku viivitamatult kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, kui: 6.4.1. esineb kokkuleppe punktides 6.2.1 – 6.2.7 nimetatud mis tahes asjaolu ja seetõttu lükkub edasi kokkuleppes sätestatud tähtaeg (sellisel juhul on üürileandja kohustatud teates esitama tähtaja edasilükkumise põhjused koos seda tõendavate dokumentidega (olemasolul) ning näitama ajavahemiku, mille võrra kokkuleppes sätestatud tähtaeg edasi lükkub) või 6.4.2. esineb kokkuleppe punktis 6.2.8 nimetatud asjaolu ja seetõttu on vajalik kokkuleppes sätestatud tähtaja uuendamiseks täiendava kokkuleppe sõlmimine. 7. Parendustööde kapitalikomponendi arvutamise alused ja kulude hüvitamine 7.1. Pärast ehitustööde lõppemist ja üüripinna üürnikule üleandmist sõlmivad üürileandja ja üürnik 2 (kahe) kalendrikuu jooksul üüris sisalduva parendustööde kapitalikomponendi suuruse muutmiseks ja annuiteetmaksegraafiku asendamiseks üürilepingu muutmise kokkuleppe. 7.2. Üüris sisalduv parendustööde kapitalikomponent arvutatakse Vabariigi Valitsuse 26.01.2017 määruse nr 16 „Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused“ lisa 2 (edaspidi lühendatult määruse lisa 2) punktis 1 toodud valemi alusel, arvestades järgmist: 7.2.1. parendustööde kapitalikomponendi makse kuude arvuks arvestatakse 169 (ükssada kuuskümmend üheksa) kuud alates üüripinna valduse üürnikule üleandmisest, st eeldatavasti alates 01.12.2022 lisandub üürile parendustööde kapitalikomponent; 7.2.2. parendustööde kapitali tulumäärana arvestatakse ehitustööde alguses üürileandja üldkoosoleku otsusega kinnitatud perioodilist tulumäära määruse lisa 2 punktis 2 sätestatu alusel, mis kokkuleppe allkirjastamise hetkel on 3,3%; 7.2.3. parendustööde kapitali algväärtus arvutatakse lähtudes järgmistest üürileandja kuludest: 7.2.3.1. üürileandja poolt ehitustööde teostamiseks tehtavatest otsestest kuludest; 7.2.3.2. vajadusel ehitustööde teostamisega kaasnevate teenuste (omanikujärelevalve, uuringud, ekspertiisid, liitumised, load jms) otsestest kuludest; 7.2.3.3. õigusaktidest tulenevatest maksudest ja maksete kohustustest, mittetagastatavatest maksudest maksukohustuse tekkimise hetkel kogu lepinguperioodi jooksul, lõivudest, õigusaktidest tulenevatest muudest kohustustest jm; 7.2.3.4. üürileandja projektijuhtimise otsestest kuludest; 5/6  7.2.3.5. üürileandja projektijuhtimise kaudsetest kuludest, mille suuruseks on 2,5 (kaks koma viis) protsenti kokkuleppe punktides 7.2.3.1 kuni 7.2.3.4 kirjeldatud otsestest kuludest; 7.2.3.6. üürileandja finantseeritavast ehitustööde teostamise aegsest omakapitali ja võõrkapitali intressikulust, mida arvestatakse kasutustasusse liitintressi meetodil kokkuleppe punktides 7.2.3.1 kuni 7.2.3.4 kirjeldatud otsestest kuludest; 7.2.4. parendustööde kapitali lõppväärtus leitakse pärast ehitustööde lõppemist üüris sisalduva kapitalikomponendi suuruse määramisel (kokkuleppe punkt 7.2). 8. Poolte esindajad ja töörühmade töökorraldus 8.1. Pooled nimetavad oma volitatud esindajad ehitustöödega seotud kohustuste täitmiseks: 8.1.1. üürniku esindaja on Veronika Kaska (tel 5055381e-post [email protected] või teda asendav isik; 8.1.2. üürileandja esindaja on Nikolay Stadnik (tel +372 5303 8468, e-post [email protected]) või teda asendav isik. 8.2. Poole esindaja volituste hulka kuulub muuhulgas: 8.2.1. ehitustöödega seotud nõupidamistel osalemine ja lahenduste kooskõlastamine või lahenduste muutmiseks põhjendatud ettepanekute tegemine; 8.2.2. käesoleva kokkuleppe täitmisel teisele poolele vajaliku informatsiooni kogumine ja teisele poolele esitamine. 8.3. Volitatud esindaja muutumisel on vastav pool kohustatud viivitamatult teist poolt sellest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis teavitama. 8.4. Üürileandja on kohustatud koostama käesoleva kokkuleppe täitmisega seotud mõlema poole osalusel toimunud nõupidamiste protokollid ja edastama need üürnikule hiljemalt 5 (viie) tööpäeva jooksul vastava nõupidamise toimumisest. Üürnik on kohustatud edastama üürileandjale allkirjastatud protokolli, allkirjastatud protokolli koos põhjendatud kirjaliku eriarvamusega või protokolli parandusettepanekud 4 (nelja) tööpäeva jooksul arvates protokolli kättesaamisest. Juhul, kui üürnik ei ole edastanud allkirjastatud protokolli või protokolli parandusettepanekuid käesolevas punktis nimetatud tähtaja jooksul, loetakse, et ta nõustub protokollis sätestatuga ilma märkusteta. 8.5. Kokkulepe on koostatud ja allkirjastatud digitaalselt. Kokkulepe jõustub viimase digiallkirja andmise kuupäevast arvates. Kokkuleppe lisad: Lisa nr 1 – Ehitustööde loetelu ja eeldatav maksumus Lisa nr 2 – Parendustööde kapitalikomponendi annuiteetgraafik (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Üürileandja Üürnik 6/6