Hindamisaruande edastamine (Õuna tn 18)

1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Aadress: Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT Väärtuse kuupäev: 12.04.2025 Hindamisaruande kuupäev: 12.05.2025 Tellija: Maa- ja Ruumiamet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5 2. Hinnatava vara kirjeldus 7 2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 9 3. Turuülevaade 12 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 12 3.2. Pärnu keskuslinna lähialade maaturg 16 3.3. Turustatavuse analüüs 20 4. Turuväärtuse hindamine 21 4.1. Parim kasutus 21 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 21 4.3. Hindamine võrdlusmeetodil 22 Lisa 1. Fotod 27 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 29 Lisa 3. Kitsenduste kaart 30 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 32 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Aadress Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 16001:001:0438 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 39 623 m2 Sihotstarve Ühiskondlike ehitiste maa 100% Audru Vallavolikogu 13.05.2010 määrusega nr 19 kehtestatud Audru valla üldplaneeringu kohaselt paikneb Õuna tn 18 kinnisasi tiheasustusalal ja Üldplaneering perspektiivsel reovee kogumisalal. Kinnisasja juhtotstarbeks on reserveeritud elamumaa. Koostamisel oleva Pärnu linna üldplaneeringu (2035+) kohaselt paikneb kinnisasi ühiskondliku ehitise maa-alal (ÜE). Audru Vallavolikogu 12.10.2017 otsusega nr 54 kehtestatud Audru hooldekeskuse detailplaneeringuga on antud õigus moodustada Detailplaneering kinnisasjale kolm sotsiaalhoolekandeasutuse krunti ning kinnisasjale on kavandatud rajada kuni 140 kohaga hooldekeskus vanuritele ja erivajadustega inimestele. HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Ülevaatuse kuupäev 12.04.2025 Väärtuse kuupäev 12.04.2025 Hindamisaruande kuupäev 12.05.2025 Tellija Maa- ja Ruumiamet Tellimusleping Hankeleping nr 4-2/24/8, tellimus 03.04.2025, tellimus nr 8 Hindamise eeldused Hindamisel eeldatakse, et kinnisasja maakasutuse sihtotstarvet on võimalik muuta ja sellest tulenevalt lähtutakse elamumaa kasutusest. Selline eeldus tuleneb hindamise eesmärgist. Hinnang likviidsusele Lähtudes eelduslikust kasutusest elamumaana on müügiperioodi pikkuseks kuni 1 aasta. Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID Maakasutuse sihtotstarve ja kehtestatud DP-s sätestatud kasutus tulenenevad KOV-i nägemusest rajada sinna hoolekandeasutus, samas turg näeks seal KOV-i nägemust eirates seal muud potentsiaali ehk võimalust muuta sihtotstarvet, mis on väärtuse seisukohast suurema potentsiaaliga. Vaba turu tingimustes on selle maa parimaks kasutuseks elamumaa. VASTUOLUD ALGANDMETES Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. HINDAMISTULEMUS Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 9948850) turuväärtus eeldusel, et maad on võimalik tulevikus kasutada elamumaana, on väärtuse kuupäeval 66 000 (kuuskümmend kuus tuhat) €. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  4 Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  5 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 9948850). Töö eesmärgiks on riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (asjakohased viited on esitatud läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) 1.2. Hindamise eeldused Hindamisel eeldatakse, et kinnisasja maakasutuse sihtotstarvet on võimalik muuta ja sellest tulenevalt lähtutakse elamumaa kasutusest. Selline eeldus tuleneb hindamise eesmärgist. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust 20.04.2025; • Maa- ja Ruumiameti geoportaalist ja tehinguandmete päringukeskkonnast 20.04.2025 ning tehingute andmebaasist 14.04.2025; • Pärnu linna kodulehelt 02.05.2025; • kinnisvaraportaalist kv 02.05.2025. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  6 Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 12.04.2025. Ülevaatus hõlmas kinnisasja iseloomulikke osasid ja tehti juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  7 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Pärnu maakond Omavalitsus Pärnu linn Asustusüksus Audru alevik Lähiaadress Õuna tn 18 Makroasukoht Kirjeldus Audru aleviku idapoolses osas Kaugus keskusest Kaugus Pärnu linna keskusest ca 9 km Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega Mikroasukoht Audru aleviku idaosas, elamupiirkond, valdavalt arendusjärgus, Audru aleviku Kirjeldus keskus ca 1,5 km Juurdepääs Mööda kõvakattega Põllu ja Õuna tänavat Kommunikatsioonid Puuduvad, kuid läheduses olemas Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  8 Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu 9948850 registriosa nr Omandivorm Kinnisasi Omanik Eesti Vabariik Isiklik kasutusõigus Pärnu linn kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus jalg- ja Kanded jalgrattatee rajamiseks vastavalt 18.09.2024.a lepingu punktile 3. Viide kandega kinnistusraamatu seotud õiguse ruumiandmetele maakatastris: 16474 Õiguse ruumiala on nähtav kolmandas jaos maakatastri infosüsteemis 16474. 18.09.2024 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 30.09.2024. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  9 Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil (vt lisa 3) on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud: • sideehitise kaitsevöönd; • elektripaigaldise kaitsevöönd; • piiratud asjaõigusega ala (vt kinnistusraamatu III jagu lisas 1); Kitsendused • planeeringu ala.1 Kuna sideehitise ja elektripaigaldise kaitsevöönd paiknevad maaüksuse servas ja tegemist on tiheasustusega aladel tavapäraste kitsendustega, siis neil mõju väärtusele puudub. Isiklik kasutusõigus on seatud Pärnu linna kasuks ja kuna kinnisasi kavatsetakse võõrandada samuti Pärnu linnale, siis sellega hindamisel ei arvestata. Planeeringu ala näol on tegemist tiheasustusala määratlemisega, millel otsene mõju väärtusele puudub. Hüpoteegid Puuduvad 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega Aadress Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Katastritunnus 16001:001:0438 Pindala 39 623 m2 Maakasutuse Ühiskondlike ehitiste maa 100% sihtotstarve 1 Vt täpsemad andmed lisa 3. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  10 Kõlvikuline koosseis Ebakorrapärase kujuga, hulknurkne, nö väljalõikega edelaosas, suurust arvestades Kirjeldus kompaktne, valdavas osas kraavkuivendusega, reljeef tasane Hoonestus Puudub Audru Vallavolikogu 13.05.2010 määrusega nr 19 kehtestatud Audru valla üldplaneeringu kohaselt paikneb Õuna tn 18 kinnisasi tiheasustusalal ja perspektiivsel reovee kogumisalal. Kinnisasja juhtotstarbeks on reserveeritud elamumaa. Üldplaneering Allikas: Pärnu linna kodulehekülg, väljavõte üldplaneeringu põhijooniselt Koostamisel oleva Pärnu linna üldplaneeringu (2035+) kohaselt paikneb kinnisasi ühiskondliku ehitise maa-alal (ÜE). Audru Vallavolikogu 12.10.2017 otsusega nr 54 kehtestatud Audru hooldekeskuse detailplaneeringuga on antud õigus moodustada kinnisasjale kolm sotsiaalhoolekandeasutuse krunti ning kinnisasjale on kavandatud rajada kuni 140 kohaga hooldekeskus vanuritele ja erivajadustega inimestele. Detailplaneering Allikas: Pärnu linna kodulehekülg, väljavõte detailplaneeringu põhijooniselt Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  11 Detailplaneering Allikas: Pärnu linna kodulehekülg, väljavõte detailplaneeringu põhijooniselt Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  12 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2024. aasta IV kvartalis 1,2% 2023. aasta IV kvartaliga võrreldes, millega seoses lõppes 10 SKP kvartalit kestnud majanduslangus. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 25.03.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 1,5%, 2026. aastal 2,6% ja 2027. aastal 2,7%. SKP kasv Eestis 2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 25.03.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aastal 2023. aasta keskmisega võrreldes 3,5%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2024. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis moodustasid kokku kogutõusust 23,7%. Toidukaupadest kallinesid enim oliivõli (44%) ning mahlad ja siirupid (36,7%). Samas odavnesid märgatavalt suhkur (18%) THI ja värske köögivili (11,6%). Bensiin oli 2,7% ja diislikütus 4,4% odavam. Tarbijahinnaindeks langes 2025. aasta märtsis võrreldes 2025. aasta veebruariga 0,5% ning tõusis võrreldes eelmise aasta märtsiga 4,4%. Võrreldes 2024. aasta märtsiga olid kaubad 2,1% ja teenused 8,1% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 25.03.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2025. aastal 6,0%, 2026. aastal 3,8% ja 2027. aastal 2,5%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  13 Tarbijahinnaindeks Eestis 2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 25.03.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank 2024. aastal oli töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus osalemise määr 74,6%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates Tööturg 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2024. aasta IV kvartalis oli töötuse määr 7,4%, tööhõive määr 68,5% ja tööjõus osalemise määr 74,0%. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 25.03.2025) kohaselt on töötuse määr 2025. aastal 7,6%, 2026. aastal 7,2% ning 2027. aastal 6,7%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  14 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet Viimaste kuude euribori langus on mõnevõrra tehinguaktiivsust kasvatanud ning võrreldes aastataguse ajaga on alates 2024. aasta septembrist kinnisvaratehingute arv olnud võrreldes aastataguse ajaga suurem. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust Kinnisvaraturu 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 aktiivsus ja 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). maht Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal toimunud tehingute arv oli samal tasemel, mis 2023. aastal, samas tehingute koguväärtus kasvas 13%. 2025. aasta I kvartalis tõusis tehingute arv mõnevõrra võrreldes 2024. aasta I kvartaliga ning oli sarnasel tasemel võrreldes 2023. aasta I kvartaliga, kuid oli oluliselt madalam võrreldes 2019. – 2022. aastaga. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  15 Kinnisvaratehingute arv Eestis Allikas: Maa- ja Ruumiamet Laenuturg Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas tõusnud laenukäive, mis oli viimati nii kõrge 2022. aasta III Eluaseme- kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive on samuti 2024. a laenud ja II kvartalist alates tõusma hakanud võrreldes 2024. a I kvartaliga. Kui pikaajalised eluasemelaenude käive on viimastel kvartalitel sarnasel tasemel olnud, siis ettevõtete laenud laenude osas tõusis laenude käive 2024. aasta IV kvartalis viimase viie aasta ettevõtetele kõrgeimale tasemele. Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas, kuid intressid on jätkuvalt kõrged. Eluaseme laenude intressimäär oli 2024. a IV kvartalis 4,6% ja ettevõtete laenude intressimäär 5,61%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  16 Laenude käive ja intress Allikas: Eesti Pank 3.2. Pärnu keskuslinna lähialade maaturg Audru piirkonna maaturg on ehitusliku potentsiaaliga maa osas märkimisväärselt aktiivne. Tegemist on Pärnu keskuslinna vahetus naabruses paikneva alaga, kus nii turu nõudlusest tulenevalt kui ka planeeringutest lähtuvalt on eelkõige elamuehituslik perspektiiv. Detailsemalt on analüüsitud Audru aleviku, Papsaare ja Lemmetsa küla tehinguid. Pärnu keskuslinnast kaugemale jäävates Üldinfo piirkondades on hinnad madalamad, välja arvatud mereäärsed alad, kus just mere lähedus on peamiseks väärtust mõjutavaks teguriks. Analüüsitavas piirkonnas on aktiivne eelkõige elamumaa turg, kuid olulisel määral toimub tehinguid ka maatulundusmaaga. Viimasel juhul on hinnad oluliselt mõjutatud (elamu)ehituslikust perspektiivist. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  17 Maatulundusmaa turg Ehituslikku potentsiaali omava nn toormaa tehingute hulgas domineerivad tavaliselt maatulundusmaa tehingud. Hinnad küündivad Pärnu keskuslinna vahetus läheduses (Papsaare külas) tasemeni 10- 15 €/m2, kuid enamjaolt on Maatulundusmaa siiski kordades madalamad. Kui tegemist on turu kontekstis küsitava hinnad atraktiivsusega, siis lähenevad hinnad tüüpilisele maatulundusmaa hinnatasemele, mis jääb enamjaolt alla 1 €/m2, kuid hinnatava vara piirkonnas on valdavalt 1 – 2 €/m2. Elamumaa turg Elamumaa hinnad sõltuvad eelkõige asukohast (sh. piirkonna mainest, olemasoleva hoonestuse olemasolust), tehnovõrkude olemasolust ja kehtivatest planeeringutest (ehitusõigusest). Ostjad tähtsustavad nii lokaalset taristut (piirkonna siseste teede ja tänavate ning tehnovõrkude olemasolu ja seisukord) kui ka taristu olemasolu laiemas mõttes (koolide, lasteaedade ja kaupluste Väärtust mõjutavad lähedus). Tähelepanu pööratakse privaatsusele ja kõrghaljastuse olemasolule, teguird seda just eelkõige väljaspool tiheasustusega alasid. Väikeelamukruntidest on enam nõutud 1200 – 2 500 m2 suurused krundid. Suuremad krundid on seni endale ostjad leidnud eelkõige looduslikult atraktiivsetes asukohtades (veekogu või metsa ääres, liigendatud maastikuga piirkondades) – mujal pole tehingute tervikhinna tasemetes suurt hinnavahet, kas tegemist on näiteks 5 000 või 10 000 m2 suuruse krundiga. Viimaste aastate uusarendused on koondunud valdavalt Pärnu keskuslinna Audru ja Paikuse osavaldadesse, Tori valla Tammiste ja Eametsa külade ning Häädemeeste valla territooriumile Pärnu linnapiiri lähedal. Piirkonnad Eelistatuimaks piirkonnaks on Tori valla Tammiste küla Pärnu jõe äärne piirkond ning Audru osavalla veekogude äärsed elamupiirkonnad Papsaare ja Valgeranna külades ning Häädemeeste valla Reiu küla. Eelistatud piirkonnad on ka Paikuse alevi ja Silla küla piirkonnad Reiu jõe läheduses. Keskmiselt kallimad hinnad on Pärnu keskuslinna piiril asuvas Tammiste külas, kus tehinguhinnad jäävad vahemikku 35 000 – 70 000 EUR (35 - 70 € /m2 taandatuna maaüksuse hinnaühikule). Pärnu keskuslinna piiriala lähedal asuvas Häädemeeste valla Reiu külas on väljaehitatud kommunikatsioonidega elamumaa tehinguhinnad jäänud vahemikku 60 000 – 85 000 € (30 – 40 €/m2 taandatuna maaüksuse hinnaühikule). Elamumaa hinnad Papsaare küla elamumaa tehinguhinnad on jäänud vahemikku 35 000 – 70 000 € (20 – 35 €/m2 taandatuna maaüksuse hinnaühikule). Just Audru jõe läheduses asuvate kruntide tehinguhinnad on ulatunud 70 000 €-ni. Pärnu keskuslinnast kaugemale jäävas Audru alevikus on tervikhinnad silmas pidades hinnatippe sarnased, st küündivad 70 000 €-ni ja kõrgemalegi, kuid krundid on pigem pisut suuremad ja seeläbi ühikuhinnad madalamd olles valdavalt vahemikus 15 – 25 €/m2. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  18 Elamu- ja maatulundusmaa hinnastatistika Audru alevikus ja Papsaare külas Alevik/ küla Maaka- Arv Pindala, Hind, € Pinnaühiku hind, €/m2 sutus2 m2 Min Maks Min Maks Med Keskm 2018 Audru alevik E 29 2 714 3 000 24 000 1,1 6,6 5,2 4,7 MTM 8 56 740 800 60 000 0,0 0,5 0,4 0,4 Papsaare küla E 44 2 200 1 318 75 000 0,2 28,8 10,0 9,2 MTM 3 *** *** *** *** *** *** *** 2019 Audru alevik E 15 1 663 8 000 60 000 6,8 20,7 14,1 13,1 MTM 5 34 116 7 521 40 028 0,4 1,0 0,6 0,6 Papsaare küla E 29 3 002 7 500 107 000 1,4 27,0 13,4 12,9 MTM 4 *** *** *** *** *** *** *** 2020 Audru alevik E 16 1 749 10 000 28 000 5,1 21,2 15,1 13,4 MTM 5 31 492 5 000 29 800 0,1 5,5 0,5 2,4 Papsaare küla E 28 2 774 1 000 89 000 0,7 19,9 12,1 11,6 MTM 7 22 293 25 000 120 000 0,6 6,6 2,7 3,5 2021 Audru alevik E 100 2 438 4 000 72 000 1,4 38,4 12,0 12,8 MTM 9 68 349 4 000 234 000 0,1 5,2 0,5 1,3 Papsaare küla E 64 2 026 1 007 110 000 0,3 43,6 13,8 15,0 MTM 9 48 476 3 000 130 000 0,3 9,0 1,1 2,5 2022 Audru alevik E 19 2 165 5 000 125 000 3,6 30,4 9,6 12,9 MTM 5 28 641 21 000 32 000 0,5 6,5 1,0 1,9 Papsaare küla E 84 1 388 10 000 85 000 3,6 41,0 21,6 21,2 MTM 10 23 732 8 500 149 120 0,3 10,4 1,8 3,4 2023 Audru alevik E 8 1 870 6 000 62 000 2,7 29,9 15,3 16,7 MTM 3 *** *** *** *** *** *** *** Papsaare küla E 30 1 503 2 500 68 000 1,7 47,4 16,4 19,2 MTM 6 25 346 14 000 204 000 0,3 13,8 4,1 5,8 2024 Audru alevik E 16 1 936 12 200 100 000 6,9 28,6 18,5 18,5 MTM 5 6 407 4 000 8 500 0,7 1,0 0,7 0,8 Papsaare küla E 38 1 640 15 500 231 800 7,0 78,9 32,9 28,8 MTM 0 *** *** *** *** *** *** *** 2025 Audru alevik E 8 2 547 14 640 70 000 7,0 31,1 11,8 14,3 MTM 1 *** *** *** *** *** *** *** Papsaare küla E 12 1 425 12 000 58 000 6,5 39,5 32,0 30,2 MTM 3 *** *** *** *** *** *** *** 2 E- Elamumaa, MTM- maatulundusmaa Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  19 Valik Pärnu linna Audru aleviku ja selle lähedase piirkonna maatulundusmaa müügitehinguid3 Nr Küla Tehingu aeg Hind, €4 Pindala, m2 Sihtotstarve5 Hind, €/m2 1 Kabriste küla 02.05.2024 35 000 15 396 MTM 2,27 2 Lindi küla 17.09.2024 43 000 20 518 MTM 2,10 3 Malda küla 11.12.2024 140 000 53 528 MTM 2,62 4 Lemmetsa küla 04.09.2024 20 000 7 048 E 2,84 5 Lemmetsa küla 15.01.2025 37 000 36 501 MTM 1,01 6 Liu küla 12.03.2025 17 872 15 894 MTM 1,12 7 Tuuraste küla 10.04.2025 62 700 41 240 MTM 1,52 8 Papsaare küla 30.01.2025 115 000 51 678 MTM 2,23 9 Audru alevik 04.04.2025 27 000 11 105 MTM 2,43 Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas Hinnatava vara piirkonnas on hulganisti elamumaa (elamukrundid) pakkumisi. Nn toormaa pakkumisi on vähem, kuid seda võib siiski pidada aktiivseks. Need Müügipakkumised on mõnevõrra kallimad tehinguhindadest, valdavalt 2 – 4 €/m2. Tori valla edela- ja lõunapoolse piirkonna ehitusliku potentsiaaliga maatulundusmaa müügipakkumised Küla, aadress Pindala, m2 Hind, € Hind, €/m2 Kirjeldus Papsaare küla, Elu 49 475 205 000 4,1 DP puudub, elamumaa potentsiaal Audru alevik, Salumaa 28 298 84 894 3,0 DP puudub, ehituslik potentsiaal Audru alevik, Naaritsa tee Hetkel elamumaa, ÜP 2035+ kohaselt 61 443 160 000 2,6 13 tootmismaa, sobilik päikesepargiks Papsaare küla, Elu tee 4 64 900 235 000 3,6 DP puudub, sobilik elamuarenduseks Lemmetsa küla, Jaani 16 561 45 000 2,7 Potentsiaalne elamumaa Lemmetsa küla, Karupoja 54 200 89 000 1,6 Sobilik elamuehituseks või päikesepargiks Audru alevik, Õuna tn 12 12 666 120 000 9,5 Arenduspotentsiaaliga, tee on rajatud Allikas: kv.ee 3 Valimi koostamisel on analüüsitud tehinguid jaanuarist 2024 kuni aprillini 2025. Valiku aluseks oli paiknemine sarnases piirkonnas. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. Kohandamiseks valitud tehingute puhul analüüsiti täiendavalt pindala ja mikroasukohta, eelkõige paiknemist mere suhtes. Kabriste (1), Lindi (2) ja Liu (6) küla tehingud jäid kõrvale peamiselt mere läheduse tõttu, Malda küla (3) tehingu puhul oli tegemist kahe kõrvuti paikneva maaüksusega ja ebahariliku kujuga, Lemmetsa küla (4) tehingu puhul oli tegemist jõeäärse asukoha ja oluliselt väiksema pindalaga, Tuuraste küla (7) tehingu puhul võis olla tegemist olulise metsamajandusliku väärtusega. Nimetatud tehiguid täpsemalt ei analüüsitud ja seetõttu võis neil esineda ka muid asjaolusid, mistõttu need ei oleks kohandmiseks sobilikud olnud. Kõige sarnasemaks ja seetõttu kohandamisel sobilikeks osutusid Lemmetsa (5) ja Papsaare (8) küla ning Audru aleviku (9) tehingud. Nende puhul kontrolliti ka üksikasjalikult ka tehingu tausta. 4 Hinnad ei sisalda käibemaksu 5 MTM- maatulundusmaa, E- elamumaa Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  20 3.3. Turustatavuse analüüs Hinnatava vara lõppkasutajaks on eelduslikku elamuehituslikku Vara lõppkasutaja potentsiaali silmas pidades arendajad. Tulenevalt hinnatava vara asukohast keset olemasolevat asustust, mille puhul on täiendavalt iseloomilikuks aktiivne arendus, on tegemist Vastavus turusegmendi turu kontekstis atraktiivsega varaga. Samas tuleb arvestada nõuetele asjaoluga, et erinevas arendusjärgus krunte ja ka nn toormaad on pakkumisel päris palju. Hinnatava varaga võrreldavas piirkonnas on ehitusliku potentsiaaliga nn toormaa pakkumine suhteliselt aktiivne. Sarnaseid pakkumisi on Konkureeriv pakkumine enam kui 5, st täpse arvu määratlemine sõltub sellest, mida sarnaseks pidada. Tegemist on maaturu kontekstis likviidse varaga, eeldatav Müügiperiood (likviidsus) müügiperiood kuni 1 aasta. Hinnatava vara alternatiivne kasutus kõrvale jättes eeldusliku Alternatiivsed kasutused kasutuse elamumaana on seotud ühiskondlike ehitistega, milleks seda tegelikkuses ka kavandatakse. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  21 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Õuna tn 18 kinnisasja puhul on tegemist osaliselt metsamaaga ja osaliselt rohumaaga, juurdepääs kinnisasjale on avalikult kasutatavalt teelt, so Õuna ja Põllu tänavalt. Katastriandmete kohaselt on tegemist 100% ühiskondlike ehitiste maaga. Maaüksuse suurus on 39 623 m 2. Audru Vallavolikogu 13.05.2010 määrusega nr 19 kehtestatud Audru valla üldplaneeringu kohaselt paikneb Õuna tn 18 kinnisasi tiheasustusalal ja perspektiivsel reovee kogumisalal. Kinnisasja juhtotstarbeks on reserveeritud elamumaa. Koostamisel oleva Pärnu linna üldplaneeringu (2035+) kohaselt paikneb kinnisasi ühiskondliku ehitise maa-alal (ÜE). Audru Vallavolikogu 12.10.2017 otsusega nr 54 kehtestatud Audru hooldekeskuse detailplaneeringuga on antud õigus moodustada kinnisasjale kolm sotsiaalhoolekandeasutuse krunti ning kinnisasjale on kavandatud rajada kuni 140 kohaga hooldekeskus vanuritele ja erivajadustega inimestele. Vastavalt maakatastriseaduse § 181 lõike 12 punktile 1 on ühiskondlike ehitiste maana küsitletav maa, mis on kasumi saamise eesmärgita ehitise ja ehitiste kompleksi alune maa ning ehitisi teenindav maa, sealhulgas riigi või kohaliku omavalitsuse ametiasutuste, büroo- ja administratiivhoonete maa, välisriikide diplomaatiliste ja konsulaaresinduste hoonete maa, äriotstarbeta meelelahutus-, haridus-, teadus-, tervishoiu-, hoolekande-, sakraal-, puhke- ja spordiehitiste maa, muuseumi-, arhiivi- ja raamatukoguehitiste maa ning loomaaia ja botaanikaaia maa. Silmas pidades nii olemasolevat maakasutuse sihtotstarvet katastris kui ka kehtiva detailplaneeringu järgset kasutust, on tegemist ühiskondliku ehitise maaga. Praegune maakasutuse sihtotstarve ja kehtestatud DP-s sätestatud kasutus tulenenevad KOV-i nägemusest rajada sinna hoolekandeasutus, samas turg näeks KOV-i nägemust eirates seal muud potentsiaali ehk võimalust muuta sihtotstarvet nii, et tekiks suurem potentsiaal. Vaba turu tingimustes on selle maa parimaks kasutuseks elamumaa. Kuna eesmärgiks on hindamine selleks, et leida väärtus juhuks, kui maa võõrandatakse või koormatakse hoonestusõigusega, võib väita, et seda tehtaks turu potentsiaali arvestades. Seega lähtuvalt hindamise eesmärgist on parimaks kasutuseks elamumaa. Seesugune kasutus on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  22 eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kui välistada elamuehituslik potentsiaal ehk siis sisuliselt loobuda hinnangus püstitatud eeldusest, on tegemist ühiskondlike ehitiste maaga, mille puhul turuväärtuse hindamine ei ole võimalik. Ainsaks väärtuse leidmise viisiks võib sellisel juhul pidada maa maksustamishinna rakendamist. See on hinnangus ka esitatud, kuid silmas tuleb pidada, et eksperthinnangu eesmärgiks on turuväärtuse leidmine eeldusel, et maad on võimalik kasutada elamumaana. 4.3. Hindamine võrdlusmeetodil Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Analüüsitud on 2024.- 2025. aastal (seisuga aprill 2025) toimunud suuremaid hoonestamata maa tehinguid hinnatava vara piirkonnas. Võrdlustehinguteks on valitud punktis 3.2. esitatud tehingutest hinnatava varaga võimalikult sarnaste varade tehingud. Tehingute valikut on täpsemalt käsitletud punktis 3.2. Käibemaksu Hind, Pindala, Asukoht Kuupäev Hind, € sisaldumine Võrdlustehingute €/m 2 m 2 hinnas valik Lemmetsa 15.01.2025 37 000 1,01 36 501 Ei küla Papsaare 30.01.2025 115 000 2,23 51 678 Ei küla Audru 04.04.2025 27 000 2,43 11 105 Ei alevik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m 2), Võrdlusühiku valik kuna võrdlemisel kasutatud tehingud on pindalalt suhteliselt erineva suurusega. Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus jaanuar – aprill 2025. Tegemist on Tehingute ajaldamine maaturu kontekstis värskete andmetega, tehingute toimumise ajast arvates ei ole turul vapustusi toimunud ja sellest tulenevalt ajaldamist ei ole rakendatud. Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid: Võrdluselementide o Makroasukoht valik ja kohandused o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Oluline on eelkõige kaugus suurematest linnadest ja linna (või muu asula) enda suurus. Suuremateks kohandusteks on siiski põhjust harva, sest tavaliselt on võimalik kohandamisel kasutada samas või vähemalt sarnases makroasukohas paiknevaid varasid. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  23 o Mikroasukoht ja juurdepääs o Parema asukoha ja juurdepääsutee eest ollakse nõus enam maksma. Enamjaolt eelistatakse väljakujunenud asustusega piirkondi, mis tavaliselt annavad eelise olemasoleva taristu näol. Samas loodusliku või poollooduslike ala läheduses on eeliseks võrreldes olukorraga, kui see puudub. Metsasemad piirkonnad on eelistatud lagedatele aladele. Oluline on juurdepääs avalikult teelt või selle puudumisel vajalike asjaõiguselike lepingute olemasolu. o Maatüki suurus, m2 o Suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on üldjuhul madalam kui väiksematel. Mastaabiefekti ulatus võib olla suur, kuid nn toormaad silmas pidades on selle tähtsus pigem piiratud, sest DP-ga enamjaolt maaüksus jagatakse väiksemateks osadeks ning omad eelised on nii suurematel kui väiksematel projektidel. o Kõlvikuline koosseis ja seisukord o Metsamaa on eelistatud lagedatele aladele. Tihtipeale on oluline ka see, kas arendus eeldab lammutamist, koristamist, pinnasetöid jms. o Sihtotstarve ja planeering o Ehitusliku potantsiaali kontekstis on olemasolev sihtotstarve vähem oluline võrreldes ÜP-s ja eriti DP-s ette nähtud Võrdluselementide sihtostarbega. DP puudumine võib mõjutada tavapäraselt kinnistu valik ja kohandused väärtust kuni 30%. Samas tuleb arvestada, et DP olemasolu ei ole kõikjal arendustegevuseks vajalik ja seeläbi või esineda olukordi, mil arendustegevus on ka ilma detailplaneeringu olemasoluta suhteliselt lihtne. o Tehnovõrgud o Tehnovõrkude puudumine võib langetada hinnatava vara väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Nn toormaa puhul on oluline eelkõige see, kui kaugel olemasolevad ja liitumist võimaldavad tehnovõrgud paiknevad. Suhteliselt madala toormaa väärtuse puhul võib tehnovõrkude rajamine olla isegi kordades kulukam võrreldes toormaa hinnaga. o Kuju ja reljeef o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist avaldab kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Tavaliselt on eelistatud tasane reljeef, kuid enamjaolt on reljeefil negatiivne mõju siiski suurte kõrguste vahe korral, mida Eesti oludes esineb väga harva. o Kitsendused o Kitsenduste puhul mõjutavad väärtust tavaliselt need, mis otseselt piiravad ehitamise võimalust. Suurel osal kitsendustel otsene mõju väärtusele puudub. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  24 Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Pärnu linn Pärnu linn Pärnu linn Pärnu linn Audru alevik Lemmetsa küla Papsaare küla Audru alevik Õuna tn 18 Tehinguhind, € 37 000 115 000 27 000 Tehinguhind ilma 37 000 115 000 27 000 käibemaksuta, € Tehinguhind, €/m2 1,01 2,23 2,43 Tehingu aeg 15.01.2025 30.01.2025 04.04.2025 Kohandus 0% 0% 0% Ajaldatud 37 000 115 000 27 000 tehinguhind, € Ajaldatud 1,01 2,23 2,43 tehinguhind, €/m2 Kaugus Pärnu Kaugus Pärnu linna Kaugus Pärnu linna Kaugus Pärnu linna Makroasukoht linna keskusest ca keskusest ca 9 km keskusest ca 6 km keskusest ca 10 km 9 km Kommentaar Sarnane Parem Sarnane Kohandus 0% -20% 0% Lemmetsa külas, Audru alevikust Papsaare külas, Audru aleviku Audru aleviku põhjas, kaugus Pärnu keskuslinna idaosas, kaugus keskosas, kaugus Audru aleviku piir ca 3,5 km, kus aleviku keskusest aleviku keskusest keskusest 1,5 km, ühtlasi paikneb ka Mikroasukoht ja ca 1,5 km, mereni ca 0,6 km, mereni märkimisväärse esmavajalik taristu, juurdepääs linnulennult 2,1 km, linnulennult 2,8 km, liiklusega tee ääres, mereni linnulennult juurdepääs juurdepääs mereni linnulennult 2,2 km, juurdepääs kõvakattega kõvakattega riigi- ja 3,1 km, juurdepääs kõvakattega munitsipaalteedelt munitsipaalteedelt kõvakattega munitsipaalteelt riigiteedelt Kommentaar Halvem Halvem Parem Kohandus 20% 10% -10% Maatüki suurus, m2 39 623 36 501 51 678 11 105 Kommentaar Sarnane Suurem Väiksem Kohandus 0% 10% -10% Enim haritav maa, väiksemas osas looduslik rohumaa, Poollooduslikus Valdavalt Kõlvikuline muu maa ja seisundis, valdavalt metsamaa, Metsamaa, koosseis ja metsamaa, võsastunud hõredaks raiutud valdavalt lageraie seisukord poollooduslikus looduslik rohumaa mets seisundis võsastunud ala Kommentaar Sarnane Parem Sarnane Kohandus 0% -10% 0% Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  25 Ühiskondlike ehitiste maa 100%, eeldatakse tuginedes kehtivale MTM100%, kehtiva MTM100%, kehtiva Audru valla Audru valla Audru valla üldplaneeringule MTM100%, kehtiva üldplaneeringu üldplaneeringu elamumaa Audru valla kohaselt elamumaa kohaselt elamumaa potentsiaali üldplaneeringu (EV) perpektiivse (EV) perpektiivse (perspektiivse kohaselt elamumaa reovee reovee reovee (EV) perspektiivse kogumisealal, kogumisealal, kogumiseala), reovee koostamisel oleva koostamisel oleva Sihtotstarve ja koostamisel oleva kogumisealal, Pärnu linna Pärnu linna planeering Pärnu linna koostamisel oleva üldplaneeringu üldplaneeringu üldplaneeringu Pärnu linna (2035+) kohaselt (2035+) kohaselt (2035+) kohaselt üldplaneeringu pereelamu maa-ala pereelamu maa-ala ühiskondliku ehitise (2035+) kohaselt äri (EP) ja vähesel (EP), kehtiv DP maa-ala (ÜE), DP ja teeninduse maa- määral puhke- ja 2005, kuid selle olemas, kuid ala (ÄT), DP haljasala maa-ala, elluviimise võimalus elamuaa puudub väljastatud 20 aastat hiljem on potentsiaali projekteerimistingi- küsitav realiseerimine mused 02.01.2024 eeldab uue DP koostamist ja kehtestamist Kommentaar Sarnane Parem Parem Kohandus 0% -5% -20% Tehnovõrgud Tehnovõrgud Tehnovõrgud Tehnovõrgud Tehnovõrgud piirkonnas olemas piirkonnas olemas piirkonnas olemas piirkonnas olemas Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Kolmnurkse Hulknurkne, põhiplaaniga, pisut Trapetsi kujuga, ebakorrapärane, Trapetsilaadse väljavenitatud, pisut väljavenitatud, kuid suurust põhiplaaniga, Kuju ja reljeef hõlmab olulise hõlmab väikest arvestades kompaktne, tasane suurusega teravnurkset ala, kompaktne, tasane reljeef teravnurkset ala, tasane reljeef reljeef tasane reljeef Kommentaar Halvem Parem Halvem Kohandus 20% -5% 10% Olulised Märkimisväärne osa Olulised Olulised Kitsendused kitsendused avalikult kasutatava kitsendused kitsendused puuduvad tee kaitsevööndis puuduvad puuduvad Kommentaar Halvem Sarnane Sarnane Kohandus 10% 0% 0% Summaarne 50% -20% -30% kohandus Summaarne 0,51 -0,45 -0,73 kohandus, €/m2 Kohandatud 1,52 1,78 1,70 tehinguhind, €/m2 Kohanduste absoluutväärtuste 50% 60% 50% summa Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  26 Kaalud 0,35 0,30 0,35 Turuväärtus, €/m2 1,66 0,53 0,53 0,60 Turuväärtus, € 65 851 Ümardatud 66 000 turuväärtus, € Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja enam kohandatud tehingutele väiksem kaal. Õuna tn 18 kinnisasja turuväärtus on ümardatult 66 000 €. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu. Lähtudes eelduslikust kasutusest elamumaana on müügiperioodi pikkuseks kuni 1 aasta. Kui hinnangus püstitatud eeldust ignoreerida, on tegemist ühiskondlike ehitiste maaga, mille puhul turuväärtuse hindamine ei ole võimalik. Sellisel juhul on kinnisasja hariliku väärtusena käsitletav selle maksustamishind 44 774 €. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  27 Lisa 1. Fotod Vaade kinnisasja loodeosast (foto paremas osas on nähtav Õuna tänav) Vaade kinnisasja põhjaosast Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  28 Vaade kinnisasja kaguosast (foto vasakus osas on nähtav Põllu tänav) Vaade kinnisasja lõunaosast Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  29 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  30 Lisa 3. Kitsenduste kaart Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  31 Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaali kitsenduste rakendus Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  32 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  33 Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT  Karmo Näkk Teie 05.05.2025 nr 6-1/10732-3 Pärnu Linnavalitsus [email protected] Meie 16.06.2025 nr 13-6/115-4 Suur-Sepa 16 80098, Pärnu Hindamisaruande edastamine (Õuna tn 18) Austatud Karmo Näkk Esitasite 20.11.2024 Maa-ametile (alates 01.01.2025 Maa- ja Ruumiamet) taotluse nr 6-1/10732 Pärnu linnas Audru alevikus asuva Õuna tn 18 kinnisasja (katastritunnus 16001:001:0438, pindala 39 623 m2, sihtotstarve maatulundusmaa) munitsipaalomandisse võõrandamiseks riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 33 lõike 1 punkti 1 alusel hooldekeskuse rajamiseks. Nõustusime 04.02.2025 kirjas nr 13-6/115-2 Õuna tn 18 kinnisasja otsustuskorras tasuta võõrandamisega Pärnu linnale ning palusime menetluse jätkamiseks viia kinnisasja sihtotstarve vastavusse taotletud eesmärgiga (ühiskondlike ehitiste maa). Pärnu Linnavalitsus määras 17.02.2025 korraldusega nr 122 kinnisasja sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste maa. Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 12.05.2025 koostatud hindamisaruande nr 2504-10413- 02/AT kohaselt on Õuna tn 18 kinnisasja väärtus 66 000 eurot. Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus on oluline, kui RVS § 33 lõike 1 punkti 1 alusel omandatud kinnisasi edasi võõrandatakse, koormatakse hoonestusõigusega või ei kasutata riigilt tasuta omandatud kinnisasja sihtotstarbeliselt. Sellistel juhtudel tuleb riigivara tasuta omandanud isikul tasuda riigile RVS § 33 lõigetes 31-5 sätestatud hüvitis, mille arvestamise aluseks on võõrandamise hetkel hindamisaruandes määratud kinnisasja harilik väärtus. Palusite 05.05.2025 teavet, et juhul kui linnavalitsus sooviks seada omandatavale kinnisasjale hoonestusõiguse hooldekodu ehitamiseks, kas on võimalik juba kinnisasja omandamise tingimustes sätestada, et linnal ei tule tasuda RVS § 33 lõikes 31 märgitud hüvitist. Selgitasite, et kui linn soovib jõuda kiiremini taotletud eesmärgini, tuleb leida partner hoonestaja näol, kes ehitab hooldekodu ning osutab hooldekoduteenust linna sätestatud tingimustel. RVS § 33 lõike 10 punkt 1 kohaselt võib riigivara võõrandamise otsustaja kinnisasja tasuta võõrandamisel otsustada, et käesoleva paragrahvi lõikes 31 nimetatud hüvitist ei tule tasuda, kui koos varaga antakse üle avaliku ülesande täitmise kohustus ning hüvitise tasumine oleks vastuolus riigilt omandatud kinnisasja omandamise aluseks olnud kokkulepetega. Nõustume võõrandamise otsusesse lisama, et Pärnu Linnavalitsusel ei tule hoonestusõiguse seadmisel tasuda RVS § 33 Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 625 6342 / [email protected] / www.mkm.ee Registrikood 70003158 lõikes 31 sätestatud hüvitist kui Õuna tn 18 kinnisasjale rajatakse hooldekodu ning seal pakutakse hooldekoduteenust avaliku ülesande täitmise eesmärgil. RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara omandaja. Palume tutvuda hindamisaruandega ja saata Maa- ja Ruumiametile kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus Õuna tn 18 kinnisasja hariliku väärtusena 66 000 eurot ning tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 852,78 eurot (koos käibemaksuga). Ühtlasi palume kinnitada, et hoonestusõiguse seadmisel antakse koos varaga üle avaliku ülesande täitmise kohustus hooldekodu rajamiseks ja hooldekoduteenuse pakkumiseks linnapoolt sätestatud tingimustel. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Erkki Keldo majandus- ja tööstusminister Lisa: Õuna tn 18 hindamisaruanne Lisaadressaat: Maa- ja Ruumiamet Antti Pääsukene +372 5305 2318 [email protected] Eva Männiste +372 5385 3615 [email protected] 2 (2)