Üldandmed Hindamisaruande grupi nr 2025/205 RKVR hindamise ID 4430 Tellimuse kuupäev 07.05.2025 Hindaja Natalja Rüütel Hindamisaruande kuupäev 20.05.2025 Väärtuse kuupäev 20.05.2025 Lähteülesande koostaja Eva Männiste Hindamise seisund Kinnitatud Menetluse nr 24-6277 Menetluse viis Otsustuskorras Menetluse liik Vara võõrandamine Menetluse alaliik Tasuta või alla hariliku väärtuse kohalikule omavalitsusele Taotlemise eesmärk Kinnisasja võõrandamine Tallinna linnale riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel avalikult kasutatava tänavalaienduse ja kergliiklustee rajamiseks. Hinnatav vara Riigivara valitseja Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Riigivara volitatud asutus Maa- ja Ruumiamet Riigivara kood KV73115M1 RKVRi objekti kood KV73115 Maakond Harju maakond Omavalitsus Tallinn Asutusüksus Nõmme linnaosa Lähiaadress Vääna tn 2a Katastriüksuse tunnus 78401:101:2799 Kinnistu registriosa 8340650 Sihtotstarve TRANSPORDIMAA 100% Pindala (m²) 455 Muu maa 455 Jääkmaksumus bilansis (€) 1920,0 Maksustamishind (€) 4550 Lisaandmed Üldplaneeringu info Tallinna Linnavolikogu 23.09.2021 otsusega nr 106 kehtestatud Nõmme linnaosa üldplaneeringu maakasutuskaardi kohaselt ei ole kinnisasjale maakasutuse juhtotstarvet määratud (skeemil valge ala). Üldplaneeringu rattateed ja liikumisrajad skeemi kohaselt jääb kinnisasjale olemasolev / perspektiivne jalgrattatee magistraal ning erineva kvaliteediga olemasolevad jalg- ja jalgrattateed ja rattarajad. Detailplaneeringu info Vääna tn 2a kinnisasjal ei ole kehtivaid detailplaneeringuid. Planeeringute mõju Parim kasutus on ärimaa. Vastavalt Nõmme linnaosa üldplaneeringu seletuskirjale on üksikutel juhtudel lubatud ehitada tänavate maa-alale eelkõige jalakäijatele teenuseid osutavaid väikeseid teenindushooneid (kohvikud, kioskid, paviljonid vms). Lisaks on arvestatud ka sellega, et kinnisasja on pikema aja jooksul kasutatud ärilisel eesmärgil (toitlustuskohana). Täiendav info Kinnisasjal asub kohvik Hiiu Grill, mis tegutses omavoliliselt ning kinnisasja valdamiseks puudus seaduslik alus. Tänaseks on valdus vabastatud ja valdus antud üle Maa- ja Ruumiametile. Kitsendused Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd/12.0, Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd/12.0, Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd/3.0, Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd/15.0, Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd/4.0, Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd/21.0, Sideehitise kaitsevöönd/36.0, Elektripaigaldise kaitsevöönd/2.0, Elektripaigaldise kaitsevöönd/2.0, Elektripaigaldise kaitsevöönd/2.0, Uuringu ala/454.0 Kitsenduste mõju Oluline mõju puudub. PRIA maakasutus Kattumine puudub Seotud lepingud Lepingud puuduvad Kattumine maardlaga Kattumine puudub Pärandkultuuri andmed Kattumine puudub Pool-looduslikud kooslused Kattumine puudub Turuandmed Aktiivse turu olemasolu hinnang Hoonestamata maade turg samas piirkonnas on keskmiselt aktiivne. Ülevaade sarnastest tehingutest Harju maakonnas on alates 01.01.2024 toimunud 60 hoonestamata ärimaa tehingut, Tallinna linnas 23 hoonestamata ärimaa tehing. Kinnisvara tehingute statistika ja üldiste hinnatasemetega saab tutvuda Maa- ja Ruumiameti kinnisvara hinnastatistika päringukeskkonnas aadressil http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/Start.aspx. Analüüsis kasutatud tehinguid ei ole hindamisaruandes täpsemalt välja toodud, kuna vastavalt maakatastriseaduse § 6 lõikele 10 ja 11 võib tehingute andmebaasi andmetega tutvuda ja saada väljavõtteid ainult maa hindaja hindamise läbiviimiseks, samuti riikliku statistika tegija ning avalik-õiguslikust juriidilisest isikust teadus- ja arendusasutus seadusega pandud avalik-õigusliku ülesande täitmiseks, krediidiasutus tagatise hindamiseks ja ülejäänud isikud õigustatud huvi alusel. Hindamise käigus on tehinguid analüüsitud põhjalikumalt välistades tehingud, mis ei vasta vabaturu tingimustele (osapooled seotud, plokktehingud jne). Sarnaste varade pakkumiste info Kinnisvara pakkumiste portaali kv.ee andmetel on Harju maakonnas pakkumisel 114 hoonestamata ärimaa kinnisasja ning Tallinna linnas 23 hoonestamata ärimaa kinnisasja. Hindamiskäik Hindamiskäigu selgitus Hariliku väärtuse hindamise aluseks on Vabariigi Valitsuse 18.03.2023 jõustunud määrus nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“. Harilik väärtus on hinnatud müügitehingute analüüsil korra § 15 alusel. Kasutatud on võrdlusmeetodit, millega hinnatakse väärtus sarnaste kinnisasjadega toimunud tehingute analüüsimisel, selleks on Maa-ja Ruumiamet kasutanud maakatastri tehingute andmebaasis registreeritud ostu-müügitehingute andmeid. Analüüsitud on Tallinna linnas Nõmme linnaosas ja sarnastes piirkondades toimunud hoonestamata ärimaa tehinguid alates 2024. aastast. Kuna sarnaseid maid müüakse turul eelkõige lähtuvalt ehitusõigusest, siis on analüüsitud hoonestamata maa tehinguid läbi ehitusõiguste hindade. Hindamisel on arvestatud piirkonnas kehtestatud detailplaneeringute keskmise ehitustiheduse näitajaga 0,7.Vastavalt Nõmme linnaosa üldplaneeringu seletuskirjale on üksikutel juhtudel lubatud ehitada tänavate maa-alale eelkõige jalakäijatele teenuseid osutavaid väikeseid teenindushooneid (kohvikud, kioskid, paviljonid vms). Lisaks on arvestatud ka sellega, et kinnisasja on pikema aja jooksul kasutatud ärilisel eesmärgil (toitlustuskohana), mistõttu on hindamisel lähtutud ärimaa kasutusest. Vääna tn 2a kinnisasja harilik väärtus on turuanalüüsi tulemusena 140 €/m2. Turupõhine kasutustasu on leitud 3% harilikust väärtusest, millele on lisatud maamaks vastavalt kasutusala suurusele. Hindamise tulemus Väärtuse pindalaühik m2 Harilik väärtus (€/pindalaühiku kohta) 140 Harilik väärtus (€) 63700 Hindamise märkused Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.
Tallinna Linnavaraamet Teie 23.11.2024 nr 1-12/1914-1
[email protected]
Meie 18.06.2025 nr 13-6/2040-2
Riigivara otsustuskorras võõrandamisest
(Vääna tn 2a)
Esitasite 01.04.2020 Keskkonnaministeeriumile taotluse Tallinnas Nõmme linnaosas asuva
Vääna tn 2a kinnisasja (katastritunnus 78401:101:2799, pindala 455 m2 ,
sihtotstarve transpordimaa) võõrandamiseks Tallinna linnale. Taotlus põhineb
Tallinna Linnavolikogu 26.03.2020 otsusel nr 31 ja eesmärgiks on tänavalaienduse ning
kergliiklustee rajamine.
Nimetatud tänavalaienduse ja kergliiklustee projekteerimisest:
25.12.2021 palus Keskkonnaministeerium esitada Rahumäe tee – Hiiu kergliiklustee projekti
eskiisi ja projekteerimistingimuste eelnõu Maa-ametile kooskõlastamiseks;
09.01.2024 esitas Tallinna Linnaplaneerimise Amet projekteerimistingimuste taotluse
(nr 2411002/00066), kus on kavandatud jalg- ja jalgrattatee Vääna tn 2a kinnisasja idaossa ning
olemasoleva kioski likvideerimine;
12.01.2024 nõustus Maa-amet projekteerimistingimuste andmisega;
21.01.2025 väljastas Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet projekti jaoks ametlikud
projekteerimistingimused (nr 2411802/04052).
Nõmme linnaosa üldplaneeringu (kehtestatud Tallinna Linnavolikogu 23.09.2021 otsusega nr 106)
seletuskirjas on ühe maakasutuse juhtotstarbena märgitud liiklusala (L), mis on liiklemiseks ja
transpordiks kasutatav maa koos ohutuse tagamiseks ja selle maa korrashoiuks vajalike ehitiste
aluse ning neid teenindava maaga. Üldplaneeringu kaardil "Maakasutus" ei ole liiklusala (L)
juhtotstarvet Vääna tn 2a kinnisasjale märgitud. Kaardil "Rattateed ja liikumisrajad" on märgitud
kinnisasjale olemasolev/perspektiivne jalgrattatee.
Alates 01.01.2025 on Vääna tn 2a kinnisasja riigivara valitseja Majandus- ja
Kommunikatsiooniministeerium ning valitseja volitatud asutus Maa- ja Ruumiamet.
Kinnisasi on vajalik Tallinna linnale kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lõikes 1
märgitud kohaliku omavalitsuse teede rajamise ja korrashoiu ülesandeks. Seetõttu nõustume
kinnisasja otsustuskorras tasuta võõrandamisega Tallinna linnale vastavalt riigivaraseaduse
(RVS) § 33 lõike 1 punktile 1.
Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 625 6342 /
[email protected] / www.mkm.ee
Registrikood 70003158
Kinnisasjal asub kohvik-kiosk Hiiu Grill, mille omanik kasutas maad omavoliliselt ja ilma aluseta.
Praeguseks on kioski valdus vabastatud. Kinnisasjal asuv kiosk läheb võõrandamisel üle linna
omandisse.
Maa- ja Ruumiamet koostas 20.05.2025 hindamisaruande, mille kohaselt on kinnisasja harilik
väärtus 63 700 eurot. Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus on oluline, kui omandatud
kinnisasi edasi võõrandatakse, koormatakse hoonestusõigusega või ei kasutata riigilt tasuta
omandatud kinnisasja sihtotstarbeliselt. Sellistel juhtudel tuleb Tallinna linnal tasuda riigile
hüvitis, mille arvestamise aluseks on võõrandamise hetkel hindamisaruandes määratud kinnisasja
harilik väärtus (RVS § 33 lg 31-5).
Vastavalt RVS-le on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse, et
riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja.
Palume tutvuda hindamisaruandega ning esitada Maa- ja Ruumiametile kirjalik nõusolek, et
määrata võõrandamislepingus kinnisasja väärtuseks 63 700 eurot ning kinnitada valmisolekut
tasuda lepingu notaritasu ja riigilõiv.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Erkki Keldo
majandus- ja tööstusminister
Lisa: Kinnisasja hindamisaruanne.
Teadmiseks: Maa- ja Ruumiamet
Tea Faber
5385 9554,
[email protected]
2 (2)