Rahandusministri määruse ,,Rahandusministri 15. juuni 2016. a määruse nr 25 ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ muutmise eelnõu esitamine teiseks kooskõlastuseks

SELETUSKIRI Oktoober 2025 Rahandusministri määruse ,,Rahandusministri 15. juuni 2016. a määruse nr 25 ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ muutmine“ eelnõu seletuskiri 1. Sissejuhatus 1.1. Sisukokkuvõte Eelnõuga muudetakse määrust, mis on kehtestatud krediidiandjate ja -vahendate seaduse (edaspidi KAVS) § 53 lõike 4 alusel. Volitusnorm annab rahandusministrile õiguse kehtestada nõuded, mida krediidiandjad ja -vahendajad, sealhulgas pangad (edaspidi krediidiandjad), ja kutselised hindajad peavad järgima eluasemelaenuga seotud kinnisvara väärtuse hindamisel. Eesti Pank ja Finantsinspektsioon tulid 2024. aasta veebruari lõpus välja mitme ettepanekuga, mis muudaksid inimeste jaoks kodulaenu üleviimise ühest pangast teise panka kiiremaks, lihtsamaks ja soodsamaks.1 Muu hulgas märgiti, et tagatise hindamisele kehtivad reeglid võiksid olla paindlikumad. Eluasemelaenu võtmisel või ka selle refinantseerimisel peab tarbija kui laenuvõtja üldjuhul tellima eraldi hindamisakti ja selle eest ka ise tasuma. Määruse muutmise peamine eesmärk on anda krediidiandjatele rohkem paindlikkust tagatiskinnisvara väärtuse hindamisel. Määruse muutmine toob kaasa põhimõtteliselt kaks suuremat muudatust: a) krediidiandja võib ise otsustada, millistel juhtudel oleks paslik tellida ülevaatus (s.t. kohapealne tagatisvara ülevaatamine) või asendada ülevaatuse tegemine statistikapõhise mudeliga, mis arvutab kinnisvara väärtuse automatiseeritult; b) lihtsustakse hindamisaruande koostamist ja vähendatakse nõudeid selle mahule. Võrreldes eelnõu eelneva versiooniga on eelnõus tehtud oluline muudatus ning viidud sisse tingimus, mille kohaselt võib statistikapõhist mudelit kasutada vaid elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingute (lihtsustatult eluasemelaenude) refinantseerimisel, mitte laenu esmakordsel taotlemisel. Kehtiv regulatsioon ei välista statistikapõhise mudeli kasutamist, kuid puuduvad täpsed nõuded sellele, millistel tingimustel võib mudelit kasutada ning kelle poolt. Paralleelselt eelnõu menetlemisega on uuendamisel EVS 875 standard2, milles nähakse ette detailsemad mudeli kasutamise eeldused. Standardi puhul ei ole tegemist õigusaktiga, vaid sisuliselt soovitusliku juhendiga, millest kinnipidamine sõltub määruse subjekti tegevusvormist ning tegevusvaldkonnas kehtivatest kokkulepetest. 1 Eesti Pank ja Finantsinspektsioon. Kodulaenu üleviimise teise panka saaks teha lihtsamaks ja soodsamaks. Kättesaadav: https://www.eestipank.ee/press/kodulaenu-uleviimise-teise-panka-saaks-teha-lihtsamaks-ja- soodsamaks-28022024 ja https://fi.ee/et/uudised/kodulaenu-uleviimise-teise-panka-saaks-teha-lihtsamaks-ja- soodsamaks 2 Eesti Standardimis- ja Akrediteerimiskeskus. Vara hindamine. Osa 5: Hindamine finantsaruandluse eesmärgil. Vara hindamine. Osa 6: Hindamine laenamise eesmärgil. Standardi kavandi kommenteerimine ja ettepanekute esitamine lõppes 12. septembril 2025. aastal. 1 Kokkuvõttes käesoleva määrusega tehtavad muudatused peaksid vähendama kulusid tarbijatele, kes taotlevad eluasemelaenu või selle refinantseerimist ning looma selgemad reeglid nö automatiseeritud viisil tagatisvara hindamiseks (s.t. võrreldes klassikalisel kujul tagatisvara hindamisega). 1.2. Eelnõu ettevalmistajad Eelnõu on koostanud Rahandusministeeriumi finantsteenuste poliitika osakonna nõunik Anastasia Nõmmik ([email protected], 5854 5096) ja sama osakonna osakonnajuhataja asetäitja Thomas Auväärt ([email protected], 611 3633). Eelnõu on keeleliselt toimetanud Rahandusministeeriumi õigusosakonna keeletoimetaja Heleri Piip ([email protected], 5303 2849). Eelnõu juriidilist kvaliteeti ja seletuskirja kontrollis Rahandusministeeriumi personali- ja õigusosakonna nõunik Marge Kaskpeit ([email protected], 5885 1423). 1.3. Märkused Eelnõuga muudetakse rahandusministri 15. juuni 2016. a määrust nr 25 ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ (RT I, 17.06.2016, 8). Eelnõu on seotud Riigikogus menetlemisel oleva väärtpaberituru seaduse muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse eelnõuga (633 SE)3, millega muuhulgas muudetakse KAVS § 53 lõiget 2. KAVS § 53 kehtiv lõige 2 näeb ette, et elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindaja peab olema piisavate teadmiste, kogemuste ja oskustega ning piisavalt sõltumatu krediidi andmise otsuse tegemise protsessist, et anda objektiivne ja erapooletu hinnang kinnisvara väärtusele. Eelnõu 663SE muudab seda sätet eelkõige nii, et elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamine ehk vastav protsess ise peab olema piisavalt sõltumatu krediidi andmise otsuse tegemise protsessist, et kinnisvara väärtuse hinnang oleks objektiivne ja erapooletu. Käesoleva määruse eelnõuga seoses kohtusid Rahandusministeeriumi esindajad 2025. aasta 6. mail Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (edaspidi ka EKHÜ) ja Eesti Kinnisvarafirmade Liiduga (edaspidi ka EKFL)4 esindajatega ning 2025. aasta 10. juunil Eesti Pangaliidu esindajatega.5 Täiendavalt on eelnõu koostajad konsulteerinud Finantsinspektsiooniga. 2. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs 2.1. Taust 3 Kättesaadav: https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/0f5c1313-4d23-4404-b8ce- 4345b5afd73e/V%C3%A4%C3%A4rtpaberituru%20seaduse%20muutmise%20ja%20sellest%20tulenevalt%20t eiste%20seaduste%20muutmise%20seadus%20(tuletis-%20ja%20repotehingute%20regulatsioon/ 4 Kohtumisel tutvustasid mõlemad ühingud omapoolseid ettepanekuid eelnõu muutmiseks. Samasisulised ettepanekud esitas EKFL ka Riigikogule seoses eelnõuga 663SE. 5 Kohtumisel Eesti Pangaliiduga arutati EKHÜ ja EKFL-i poolt esitatud ettepanekuid. 2 Eesti Pank avaldas 2024. aasta alguses teemapaberi ,,Pankadevaheline konkurents Eesti laenuturul“,6 milles leiti, et eluasemelaene ülemäära palju ei refinantseerita (s.t. oma eluasemelaenu ühest pangast väga tihti teise üle ei viida). Näiteks viidi 2022. aastal teise panka üle 361 eluasemelaenu, mis moodustab vaid 1,4% laenude kogumahust. Madalat mobiilsust laenu liigutamisel ühest pangast teise põhjustavad kõrged vahetuskulud (ingl. k. switching costs), mis jaotuvad oma olemuselt materiaalseteks ja mittemateriaalseteks. Materiaalseteks kuludeks on laenu ennetähtaegse tagastamise kulu, tagatiskinnisvara hindamise kulu, uue laenulepingu sõlmimise kulu, asjaõiguslepingu sõlmimine kulu notari juures (millele lisanduvad notari tasud) ning kinnistusraamatu kande muutmise kulud. Mittemateriaalsed kulud väljenduvad kodulaenu refinantseerimist sooviva tarbija ajas ja pingutustes, mida ta teeb parima võimaliku pakkumise saamiseks ning lepingu sõlmimiseks teise laenupakkuja juures. Eesti Panga hinnangul peab tarbija tasuma näiteks 100 000 euro suuruse eluasemelaenu refinantseerimiseks üle 3 000 euro, mis ei sisalda tarbija enda mittemateriaalsete ressursside kulu. Kõrged kulud võivad tarbijat panna tegema otsust loobuda laenu üleviimisest teise panka, sest kuigi teise panga poolt pakutavad tingimused on tarbija jaoks (pikas perspektiivis) paremad, nõuab laenu refinantseerimine tarbijalt suurt ühekordset rahalist panust, mis ei kuulu hüvitamisele. Kõrged vahetuskulud ning madal laenude üleviimise mobiilsus omab mõju pankadevahelisele konkurentsile, sest vähene nõudlus turul ei avalda pankadele survet areneda kiiremini ning töötama välja mitmekesisemaid laenutooteid, eesmärgiga meelitada enda juurde uusi kliente. Johtuvalt Eesti Panga teemapaberist pakkus Eesti Pangaliidu laenude töögrupp välja, et vahetuskulude alandamist võiks alustada tagatiskinnisvara hindamistingimuste ülevaatamisest, mis on üks vähestest meetmetest, mis omab kiiret efekti kulude vähendamisel.7 Vaadeldes kinnisvarahindajate hinnakirju selgub, et kinnisvara hindamised algavad paarisajast eurost, kuid hindamise maksumus sõltub kinnisvara tüübist ja asukohast, aga ka kinnisvara hindamist pakkuva ettevõtja enda hinnakirjast.8 Kuigi kinnisvara hindamisega seotud kulu on võrreldes muude laenu üleviimisega seotud kuludega võrdlemisi väike (näiteks laenu ennetähtaegse lõpetamise tasu, mis 100 000 euro suuruse laenu refinantseerimise puhul ulatub kuni 1500 6 Eesti Pank. Pankadevaheline konkurents Eesti laenuturul. Teemapaberid. 1/2024. Kättesaadav: https://haldus.eestipank.ee/sites/default/files/2024-02/pankadevaheline-konkurents_2024_tp1_est_0.pdf. Eluasemelaenu refinantseerimist käsitlev teema algab peatükist 3.1., leheküljel 23. 7 Peale teemapaberi avaldamist suurenes turul eluasemelaenu refinantseerimist pakkuvate reklaamide hulk (näiteks Swedbank AS 27.03.2024. aasta blogipostitus ,,Olukorrast laenuturul“, kättesaadav: https://blog.swedbank.ee/igapaevased-rahaasjad/eluase/olukorrast-kodulaenuturul, ja Luminor AS 14.02.2024. aasta blogipostitus ,,Kas laenu refinantseerimine tasub ära või mitte? Ekspert annab nõu“, kättesaadav: https://raha.geenius.ee/blogi/luminori-blogi/kas-laenu-refinantseerimine-tasub-ara-voi-mitte-ekspert-annab- nou/), kuid täpne statistika selle kohta, kui palju suurenes refinantseerimise määr, ei ole veel teada. 8 Näiteks Pindi Kinnisvara 04.08.2025 hinnakirja kohaselt tuleb Jõhvis asuva tüüpkorteri hindamise eest tasuda alates 240 eurot (04.09.2024 hinnakirja kohaselt oli sama teenuse hind alates 210 eurot), seevastu Tallinnas tuleks samalaadse objekti eest tasuda alates 295 eurot (hinnakiri ei ole muutunud) https://www.pindi.ee/hindamine/hindamise-hinnakiri/). Uus Maa hinnakirja kohaselt peaks Saaremaal asuva eramu, ridaelamu, suvila hindamise eest tasuma alates 460 eurot (hinnakiri ei ole muutnud), seevastu samaväärse objekti hindamise eest Järvamaal tuleks tasuda alates 400–420 eurot (varasema hinnakirja kohaselt oli sama teenuse hind alates 340–350 eurot (https://uusmaa.ee/teenused/hindamine/). Võrreldes Uus Maa hindadega, tuleks Arco Vara hinnakirja kohaselt samades piirkondades ja samade objektide hindamise eest välja käia vastavalt alates 450 eurot (varasema hinnakirja kohaselt oli sama teenuse hind alates 420 eurot) ja 320-370 eurot (varasema hinnakirja kohaselt oli sama teenuse hind alates 300-350 eurot (https://arcovara.ee/et/kinnisvara- teenused/kinnisvara-hindamine/hinnakiri#saaremaa-osakonna-hinnakiri). Võrreldavate kinnisvarahindajate hinnakirjad on valitud juhuslikult, eesmärgiga näitlikustada kinnisvara hindamisega seotud kulutuste variatsiooni. Samas tuleb märkida, et veel 2024. aasta septembris olid kõikide nimetatud kinnisvaratüüpide hindamiste hinnakirjad 20-70 eurot odavamad, ületades mõnel juhul kasvanud käibe- ja tulumaksumäära. 3 euroni), omab tagatisvara väärtuse hindamise kulu teatud mõju kogukulude suurusele ning seetõttu ka tarbija otsusele laenu üleviimisel. Selleks, et tarbijatest laenuvõtjate kulusid vähemalt mõnevõrra vähendada, muudetakse kehtivas määruses tagatiskinnisvara hindamise tingimusi paindlikumaks, eelkõige lubatakse krediidiandjatel selgesõnaliselt võtta kasutusele statistikapõhine mudel. Määrusel on kokkupuude Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiviga 2014/17/EL (edaspidi hüpoteekkrediidi direktiiv)9, määrusega (EL) nr 575/2013 (edaspidi pangandusmäärus)10 ning Euroopa Pangandusjärelevalve Asutuse suunisega GL/2020/06.11 Hüpoteekkrediidi direktiivi artikkel 19 kohustab liikmesriike töötama välja usaldusväärseid kinnisvara hindamise standardeid hüpoteeklaenude võtmise eesmärgil, ning tagama, et vastavaid standardeid järgitaks ja et nende järgimise üle teostataks järelevalvet. Lisaks peavad liikmesriigid tagama, et kinnisvara hindamisega seotud isikud oleksid pädevad ja sõltumatud krediidi andmise protsessist, andes selleks oma erapooletu ja objektiivse hinnangu ning dokumenteerides seda püsival andmekandjal. Direktiivis sätestatut võtab Eesti õiguses üle KAVS ning artiklis 19 sätestatut väljendavadki käesolev määrus ja KAVS § 53. Krediidiandja on KAVS-i tähenduses ettevõtja, kelle majandus- või kutsetegevuseks on tarbijale krediidi andmine.12 Krediidivahendaja on füüsiline või juriidiline isik, kes ei tegutse krediidiandjana ning kelle majandus- või kutsetegevuseks on tarbijale krediidi vahendamine.13 Vastavalt krediidiasutuste seaduse § 83 lõikele 31 kohaldatakse KAVS §-i 53 ka krediidiasutustele ehk pankadele. Pangad on Eestis peamised eluasemelaenude andjad ehk antud määruse nõuded omavadki tegelikult neile kõige suuremat mõju. Kinnisvara hindamist võib määruse kohaselt läbi viia krediidiandja organisatsiooni kuuluv kinnisvara hindaja ehk sisehindaja või kutseline hindaja ehk kolmas isik (välishindaja). KAVS ei sätesta välishindaja legaaldefinitsiooni, kuid tõlgendades seda kooskõlas kutseseaduse ja kinnisvara hindamise kutsestandardiga, võib kinnisvara hindajaks pidada füüsilist isikut, kellel on 6. taseme kinnisvara hindaja või 7. taseme vara hindaja kutse. Seega, sõltuvalt krediidiandjast, võib tarbija tagatiseks olevat kinnisasja hinnata kas tolle asutuse töötaja või kutseline hindaja. Juhul, kui hindamist viib läbi krediidiandja töötaja, peavad tal olema piisavad teadmised, oskused ja kogemused hindamise läbiviimiseks ja dokumenteerimiseks. Olenemata sellest, kas tegemist on sisemise või välise hindajaga, on hindamisele iseloomulik, et seda teostab füüsiline isik, kes üldjuhul peaks külastama tagatiseks olevat objekti, tutvub selle omaduste ja dokumentatsiooniga ning arvutab objekti väärtuse, millele seatakse peale laenulepingu sõlmimist hüpoteek hüpoteegipidaja (krediidiandja või -vahendaja) kasuks. 9 Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2014/17/EL, 4. veebruar 2014, elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingute kohta ning millega muudetakse direktiive 2008/48/EÜ ja 2013/36/EL ja määrust (EL) nr 1093/2010. Kättesaadav: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ET/TXT/?uri=CELEX:02014L0017-20231230 10 Euroopa Parlamendi ja nõukogu 26. juuni 2013. aasta määrus (EL) nr 575/2013, mis käsitleb krediidiasutuste suhtes kohaldatavaid usaldatavusnõudeid ja millega muudetakse määrust (EL) nr 648/2012. Kättesaadav: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ET/TXT/?uri=CELEX:02013R0575-20250101 11 European Banking Authority. Guidelines on loan origination and monitoring. Final Report. 29.05.2020. EBA/GL/2020/06. Kättesaadav: https://www.eba.europa.eu/sites/default/files/document_library/Publications/Guidelines/2020/Guidelines%20on %20loan%20origination%20and%20monitoring/884283/EBA%20GL%202020%2006%20Final%20Report%20 on%20GL%20on%20loan%20origination%20and%20monitoring.pdf. Edaspidi: EBA suunised. 12 KAVS § 5 lõige 1. 13 KAVS § 6 lõige 1. 4 Eelnõuga lisatakse hindamise protsessile nn tehnoloogiline element, mille kohaselt ei pea tagatiseks oleva kinnisasja väärtuse arvutamine sõltuma täielikult füüsilisest isikust ning kohapeal ülevaatuse tegemisest. Ehk eelnõuga nähakse ette reeglid, kuidas saab statistikapõhist mudelit täpsemalt kasutada. Statistikapõhise mudeli rakendamine ei ole määruse subjektide suhtes kohustuslik ning eelnõu subjektid võivad jätkata hindamisprotsessi ilma mudelita ehk nii nagu varem. Automaatse hindamismudeli ehk AVM (ingl. k. Automated Valuation Model) sobib Eesti tingimustes kasutuselevõtuks seetõttu, et sisendiinfo, mis tuleb sellesse sisestada, on riigi poolt kontrollitud ja avaldatud (näiteks Maa-ameti tehingute info). AVM-i poolt arvutatud matemaatikal baseeruvad tulemid prognoosivad homogeensel turul hinnatava kinnisasja väärtust suhteliselt täpselt ning selle vea protsent varieerub 1–10 vahel.14 Kinnisvara hindamist käsitlevas kirjanduses on leitud, et kõige täpsemaid tulemusi leiab AVM nende kinnisasjade puhul, mis asuvad näiteks sellistes Tallinna linnaosades nagu Lasnamägi ja Mustamägi, sest kinnisvaratehingute arv võrreldes teiste piirkondadega on seal suhteliselt kõrge. Sellele vaatamata on ka mööndud, et kui lisada mudelisse rohkem tegureid, näiteks seisukorrainfo ja andmed ehitusregistrist, siis toimib mudel ka teiste mittehomogeensetes piirkondades asuvate kinnisasjade väärtuste arvutamisel.15 2.2. Selgitused muudatuste kohta Järgnevalt selgitatakse eelnõus sätestatud muudatusi täpsemalt. Paragrahvi 1 punktiga 1 tunnistatakse määruse §-d 2 ja 3 kehtetuks põhjusel, et määrust täiendatakse §-ga 31, mis võtab kokku tingimused, millele peavad kinnisvara hindamine ja hindaja vastama. Seni kehtinud sõnastuses reguleeris § 2 kinnisvara hindajale ja hindamisaruande kinnitajale esitatud nõudeid ning § 3 kinnisvara hindamise tingimusi. Uus § 31 võtab kokku seni §-des 2 ja 3 sisalduva ning toob sisse statistikapõhise mudeli kasutamise võimaluse. Paragrahvi 1 punktiga 2 täiendatakse määrust §-ga 31, mis koondab ühte sättesse kinnisvara hindamisele ja hindajale esitatavad nõuded. Paragrahvi koostamisel on arvestatud erisustega, mis tulenevad statistikapõhise mudeli kasutuselevõtust, säilitades samaaegselt krediidiandjatele ja -vahendajatele ning välishindajatele (kutselistele hindajatele) piisava paindlikkuse kinnisvara hindamise korraldamisel ning sise-eeskirjade kehtestamisel. Lõike 1 esimese kahe lausega rõhutatakse, et kinnisvara hindamine peab käima kooskõlas vara hindamise hea tavaga ning põhinema ajakohastel ja usaldusväärsetel andmetel. Lõike 1 koostamisel on võetud aluseks seni kehtinud § 3 lõige 1. Kuigi määrusega ei ole hea tava mõistet defineeritud, tuleb vara hindamisel juhinduda riiklikust vara hindamise standarditest EVS 875 ja seal sätestatust. Riiklikud standardid põhinevad rahvusvahelistel standarditel nagu IVSC ja RICS. Ka hüpoteekkrediidi direktiivi artikkel 19 ja selle põhjenduspunkt 26 viitavad, et hindamine peab põhinema asjakohastel standarditel. Lõike 2 esimese kahe lause kohaselt võib kinnisvara ülevaatuse jätta tegemata, kui täidetud on kaks kumulatiivset tingimust: a) selle tegemata jätmise täpsemad tingimused on sätestatud krediidiandja sise-eeskirjas ja b) ülevaatuse tegemata jätmine ja mudeli kasutamine on igal konkreetsel juhul põhjendatud. Seega kui vastavat kaks tingimust on täitmata, siis tuleks 14 Raigo Petter. Automaatse kinnisvara hindamismudeli kasutuse võimalused Eestis. Magistritöö. Kättesaadav: https://digikogu.taltech.ee/et/item/063b4648-a0f8-42a2-b205-12c338fcd5f4, lk 45. 15 Samas, lk 45-46. 5 teostada kohapealne ülevaatus. Võrreldes kehtiva versiooniga, kus määruse § 3 lõige 2 punkt 2 näeb selgesõnaliselt ette ülevaatuse tegemise, siis eelnõuga seda sellisel kujul enam ette ei nähta. Selle järgi puudub vajadus kuna vastavad standardid näevad selle juba n-ö üldreeglina ise ette. Määrusega ei sätestata konkreetseid tingimusi, mis kujul tuleb ülevaatuse tegemata jätmist põhjendada sise-eeskirjades, kuivõrd see sõltub iga puudutatud krediidiandja enda äritegevuse iseloomust, klientidest, tehingute mahust, ressurssidest jms asjaoludest, mistõttu on eelnõu koostajate hinnangul ebaproportsionaalne mahutada näiteks suuremad ja väiksemad krediidiandjad õigusakti tasandil sarnastesse raamidesse. Eelnõuga sätestatakse vaid miinimumkohustus, mille kohaselt peab mudeli kasutamiseks eksisteerima organisatsioonisisesed sise-eeskirjad, mille põhjal otsustatakse iga individuaalse objekti ülevaatuse tegemine või tegemata jätmine. Krediidiandjate sise-eeskirjade olemasolu ja sisu üle teostab järelevalvet Finantsinspektsiooni tulenevalt KAVS-ist. Sama seaduse § 98 alusel saab krediidiandjat karistada sise-eeskirjale kehtestatud nõuete rikkumise eest. Käesolev määrus väliste hindajate (kinnisvarabüroode) tegevust otseselt ei reguleeri, kuid juhul kui krediidiandjad nende teenuseid kasutavad, siis tuleb ka neil kui kolmandatel isikutel vastavaid nõudeid järgida. Kolmandate isikute rikkumiste või eksimuste korral vastutavad aga krediidiandjad ise. Võiks aga eeldada, et ka väliste kinnisvarahindajate (büroode) tegevuse üle teatud kontrolli korraldatakse mingil kujul vastavate kutseorganisatsioonide ja kinnisvara hindamisega tegelevate büroode siseselt. Ülevaatuse tegemata jätmist tuleb kirjalikult hindamisaruandes selgitada, tuues välja hindaja kaalutlused ja täpsed asjaolu. Kui selle aluseks on statistikapõhisese mudeli kasutamine, siis tuleb selgitada kuidas mudel kinnisasja väärtust piisavalt täpselt välja arvutab. Samaks ei tohiks saada ülevaatuse tegemata jätmisest määruse subjektide jaoks reegel või tava, vaid sellesse tuleks suhtuda piisava konservatiivsuse ja reservatsiooniga. Otsustades, kas teostada läbivaatus või mitte, tuleks igal ajahetkel võtta arvesse ka statistikapõhise mudeli täpsust, usaldusväärsust ja toimimist. Juhul, kui mudeli kasutamises esineb tõrkeid, viimased mudeli poolt arvutatud väärtustes esineb hälbeid või esinevad vms asjaolud, tuleks mudeli kasutamise asemel eelistada n-ö klassikalist kinnisvara hindamist, sealhulgas viia läbi ülevaatus. Ülevaatuse tegemata jätmine statistikapõhise mudeli kasutamisel võib näiteks olla põhjendatud kui viimasest kinnisasja ülevaatusest ja laenu saamisest on möödunud lühike aeg ja/või laenu taotleja esitab krediidiandjale või välisele hindajale piisavalt asjakohased fotod tagatiseks olevast kinnisvarast. Viimasel juhul peaks krediidiandja või väline hindaja tarbijat selgelt informeerima sellest, milliseid fotosid ta soovib näha ning milliseid kinnisasja omadusi tuleb nendel kujutada. Samuti on krediidiandjal või välisel hindajal õigus nõuda tarbijalt täiendavate fotode tegemist, kui tarbija poolt esitatud fotod ei kirjelda piisavalt adekvaatselt ja moonutamata objekti seisukorda ja omadusi. Kui esitatud fotod ei ole krediidiandja või välise hindaja arvates piisavalt ülevaatlikud, tuleks läbi viia füüsiline kinnisvara ülevaatus hinnataval objektil. Ülevaatuse läbiviimist tuleks kaaluda ka juhul, kui avalikud registrid kajastavad andmeid selle kohta, et kinnisasjal on tehtud ümberehitusi või sellel lasub planeering, kinnisasjaga seoses on esinenud kindlustusjuhtumeid või muid muudatusi, mis võivad mõjutada kinnisasja väärtust. 6 Lõike 2 kolmanda lausega nähakse võrreldes eelmise määruse eelnõu versiooniga ette, et statistikapõhise mudelit võib kasutada seoses olemasoleva tarbijakrediidilepingu refinantseerimisega, kui selline leping on sõlmitud elamukinnisvara omandamiseks või parendamiseks. Muudatuse põhjuseks on tagasiside nii Finantsinspektsioonilt, EKHÜ-lt kui EKFL-ilt. Mõlemad ühingud avaldasid muret, et kui võimaldada mudelit kasutada tagatisvara väärtuse esmakordsel hindamisel, siis suureneb turul selliste kinnisasjade hulk, mille tehnilistele omadustele ja seisundile ei ole pädeva isiku poolt kordagi professionaalset hinnangut antud. Finantsinspektsioon märkis, et ka nende teemapaber puudutab eelkõige eluasemelaenude refinantseerimist. Samasisulise lähtekoht on ka EVS 875 standardi muutmise kavandis.16 Lõige 3 annab kinnisvara hindamise läbiviimise õiguse krediidiandja organisatsiooni kuuluvale töötajale või välishindajale. Välishindaja puhul tuleb arvestada lõikes 6 sätestatuga, mille kohaselt peab hindamist läbi viima kutseline hindaja ning hindamisaruande kinnitama kutseline hindaja, kellele on kutseseaduse alusel välja antud 6. taseme kinnisvara hindaja või 7. taseme vara hindaja kutse. Vastav kutse peab olema kehtiv. Lõike 3 koostamisel on võetud aluseks varasem § 2. Sisehindaja suhtes esitatavate nõuete kehtestamise kohustus on jäetud lõike 5 kohaselt krediidiandjale. Kuigi määrusega ei sätestata ammendavat loetelu kõikvõimalikest nõuetest, peavad nõuete kehtestajad tagama, et sise-eeskirjad kataksid selliseid teemasid nagu töötaja teadmised, oskused ja kogemused hindamise läbiviimisel ja dokumenteerimisel. Lisaks eeltoodule, peavad nii sise- kui välishindajad vastama KAVS § 53 lõikes 2 sätestatud tingimustele ehk olema piisavalt sõltumatud, objektiivsed ja erapooletud. Riigikogus menetlemisel oleva seaduseelnõu 663SE kohaselt kohalduvad need tingimused nii siis, kui kinnisasja hindamiseks kasutatakse n-ö klassikalisi meetodeid kui ka statistikapõhist mudelit (seaduseelnõu samas ei maini otseselt statistikapõhist mudelit vaid käsitleb tagatisvara hindamise protsessi laiemalt). Lõike 4 esimene lause sätestab kinnisvara hindamise põhimõtte, et enne hindamist tuleb kokku koguda kõikvõimalikud ja vajalikud andmed, mis seonduvad tagatiseks oleva kinnisvaraga, ning alles seejärel analüüsitakse neid lähtuvalt sellest, kuidas need mõjutavad kinnisvara väärtust. Vastavat põhimõtet tuleb kohaldada nii siis, kui kinnisvara väärtust hindab füüsiline isik, kui ka siis, kui hindamisel kasutatakse statistikapõhist mudelit. Lõike 4 teine lause näeb ette n-ö eeldused mudeli kasutamiseks krediidiandja- ja vahendaja töötajale ning välisele hindajale. Selle kohaselt peab mudeli kasutajal olema piisavalt kogemusi ning teadmisi mudeli kasutamispõhimõtetest ning ülesehitusest. Selles lauses sätestatu paneb mudeli kasutamise eest vastutavale krediidiandjale ja välishindajale kohustuse tagada, et tema mudelit kasutav töötaja oleks koolitatud, teadlik viimastest uuendustest, regulatsioonidest, turutingimustest ja muudest nüanssidest, mis võivad mõjutada mudeli kasutamist ja seeläbi ka kvaliteetsete väärtuste arvutamist. Lõike 7 esimese lausega defineeritakse statistikapõhise mudeli mõiste, mille kohaselt on mudel automatiseeritud süsteem kinnisvara hindamiseks. Teise lausega sätestatakse tingimused, millele peab statistikapõhine mudel vastama. Tegemist on n-ö minimaalsete kriteeriumitega ning kõikide nende tingimustega tuleb arvestada nii mudeli väljatöötamisel kui ka kasutamisel. Statistikapõhine mudel peab võtma arvesse kinnisasja liiki, seisundit ning asukohta piisava detailsuse ja täpsusega (punkt 1), olema asjakohane, täpne ja usaldusväärne (punkt 2), olema krediidiandja või -vahendaja või välishindaja poolt regulaarselt kontrollitud ning väljendama moonutamata, ajakohaseid ja kvaliteetseid andmeid kinnisasja väärtuse ja omaduste kohta 16 Vt muutmise kavandi punktid 5.14.1. jj. 7 (punkt 3) ning kasutama kinnisasja väärtuse leidmise korral võimalikult suurel määral võrdlusaluseks võetud turul tehtud tehingute valimit (punkt 4). Eelnõu subjektidele on jäetud samas piisav paindlikkus, kas tellida mudel väljaspoolt, muu hulgas emaettevõtjalt või töötada see ise välja. Sisuliselt võivad erialaliitu kuuluvad ettevõtjad ka selle ühiselt välja töötada. Kõigil nendel juhtudel peavad mudel ja selle arvutatud väärtused vastama lõikes 7 sätestatud tingimustele. Kriteeriumite kehtestamisel on võetud aluseks Euroopa Pangandusjärelevalve raport ,,Suunised laenude väljastamise ja jälgimise kohta“17, mille alapeatükk 7.4.18 sätestab tingimused statistikapõhisele mudelile. Raport ise ei sisalda vastavat legaaldefinitsiooni, vaid loetleb nõudeid, millega puudutatud subjektid peaksid arvestama mudeli väljatöötamisel. Algandmeid hinnangu koostamiseks võib mudeli kasutaja saada riiklikust ehitisregistrist, geoportaalist, kinnistusraamatust ja Maa-ameti tehingute andmebaasist. Paragrahvi 1 punktiga 3 muudetakse § 4 lõiget 1, mis sätestas varem, et hindamine tuleks dokumenteerida vastavalt heale tavale eksperthinnangu või lisahinnangu vormis, kui määrusest ei tulene teisiti. KAVS § 53 lõige 3 sätestab kohustuse dokumenteerida kinnisvara hindamine püsival andmekandjal, säilitama dokumente muutumatuna ja kättesaadavana Finantsinspektsioonile kolme aasta jooksul, kui seadusest või Finantsinspektsiooni korraldustest ei tulene pikemat tähtaega. KAVS § 53 lõikega 3 on üle võetud hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19 lõige 2, mis jätab liikmesriikidele suhteliselt suure paindlikkuse reguleerimaks täpsemalt hindamisega seotud nõudeid. Terminit „eksperthinnang“ enam ei kasutata, sest kui hindamisel kasutatakse statistikapõhist mudelit, ei saa seda käsitada kui eksperdi poolt koostatud hinnangut. Seetõttu muudetakse lõike 1 sõnastust ja sätestatakse, et kinnisvara hindamine dokumenteeritakse vastavalt vara hindamise heale tavale. Paragrahvi 1 punktiga 4 muudetakse § 4 lõike 2 sissejuhatavat lauseosa ning asendatakse sõna ,,eksperthinnang“ sõnaga ,,hindamisaruanne“. Muudatus on tingitud eespool väljatoodud asjaoludest. Hindamisaruanne on eelnõus kasutatav üldine ja läbiv mõiste. Eelnõu § 1 punktidega 6–10 on muudetud andmeid, mida peab kajastama kinnisvara hinnangus. Andmete loetelu ülevaatamisel leiti, et osade punktide kehtetuks tunnistamine ja muutmine aitab vähendada kinnisvara hindamisega tegelevate isikute ressurssi (seeläbi ka kulutusi, mida tarbijad peavad tegema tagatiskinnisvara hindamisel) ning üleüldist aruandluskohustust, mis on kas minetanud oma vajaduse või ei ole enam relevantne, arvestades statistikapõhise mudeli kasutamist kinnisvara hindamisel. Paragrahvi 1 punkti 6 kohaselt tunnistatakse kehtetuks § 4 lõike 2 punkt 6, mis sätestas, et eksperthinnang peab kajastama teavet hindaja vastutuse kohta kolmandate isikute ees. Paragrahvi 1 punktiga 7 muudetakse § 4 lõike 2 punkti 11 ning sellest jäetakse välja tekstiosa ,,ülevaade majanduslikust taustsüsteemist,“. Paragrahvi 1 punktiga 8 muudetakse § 4 lõike 2 punkti 15. Esiteks täiendatakse punkti pärast sõna ,,hindamisaruande“ sõnaga ,,koostamise“, et tuua täpsemalt välja kohustus märkida hindamisaruandes ära hindamisaruande koostamise kuupäev. Teiseks jäetakse ülevaatuse kuupäeva märkimine tinglikuks sõltuvalt sellest, kas see on läbi viidud või mitte, sest nagu on 17 EBA suunised. 18 Lk 58–59. 8 sätestatud määruse § 31 lõike 2 teises lauses, võib ülevaatuse jätta tegemata, kui kasutatakse statistikapõhist mudelit ning ülevaatuse tegemata jätmine on põhjendatud. Paragrahvi 1 punktiga 9 tunnistatakse kehtetuks § 4 lõike 2 punkt 16, mis sätestas, et eksperthinnang peab kajastama viiteid kolmandatele isikutele koos selge vastutuse piiritlemisega. Paragrahvi 1 punktiga 10 muudetakse § 4 lõike 2 punkte 17–19. Punktist 17 jäetakse välja tekstiosa ,,,milles sisaldub dokumendi korral selle kuupäev ja nimi“, punktis 18 asendatakse hindaja nimi hindamisaruande kinnitaja nimega ning muudetakse kutsetunnistuse numbri märkimine tinglikuks, sõltuvalt sellest, kas hinnangu kinnitaja on välishindaja, punktis 19 muudetakse asukohaplaanide, -skeemide, fotode, sealhulgas tarbija poolt esitatud asjakohaste fotode ja viidatud materjalide lisamise kohustus vajaduspõhiseks, eemaldades kohustuslikkuse elemendi. Tarbija asjakohased fotod selle punkti kontekstis on kõik fotod, mille tarbija on esitanud krediidiandjale kinnisasja väärtuse hindamiseks statistikapõhise mudeli põhjal ning mida on arvestatud mudeli kasutamisel. Juhul, kui tarbija poolt esitatud foto ei oma väärtuse kontekstis relevantsust, ei pea seda hindamisaruandesse lisama. Asjakohasteks eelnõus mõistes peetakse fotosid, mis aitavad kaasa kinnisasja väärtuse kujundamisele ning mille põhjal on hindaja mudeli põhjal esitatud väärtuse kinnitanud või mis on esitatud mudelile sisendina. Hindamisaruandesse ei pea lisama tarbija poolt esitatud dubleerivaid, halva kvaliteediga või ebaolulisi fotosid, mis ei väljenda hinnatava kinnisasja omadust, seisukorda ja väärtust. Paragrahvi 1 punktiga 11 täiendatakse § 4 lõiget 2 punktidega 20 ja 21. Tegemist on punktidega, mis kohalduvad juhul, kui kinnisasja hindamiseks kasutatakse statistikapõhist mudelit. Punkti 20 kohaselt peab ülevaatuse tegemata jätmisel kajastama hindamisaruandes ülevaatuse tegemata järgmisega kaasnevaid riske ning nende realiseerumise võimalikud mõjud hindamistulemustele. Punkti 21 kohaselt peab hindamisaruandes tooma välja andmed, mida on kasutatud kinnisvara hindamiseks statistikapõhise mudeli alusel, kui see on asjakohane. Asjakohasuse tingimus siinkohal tähendab eelkõige seda, et juhul, kui mudeliga kogutud andmed sisaldavad krediidiandja, -vahendaja või kutselise hindaja ärisaladust, siis taolisi andmeid avaldama ei pea. Paragrahvi 1 punkt 12 sätestab, et § 4 lõike 3 sissejuhatavas lauseosas asendatakse sõna ,,eksperthinnangu“ sõnadega ,,alates hindamisaruande vastavalt eespoolt esitatud selgitustele. Paragrahvi 1 punktiga 13 muudetakse § 4 lõike 3 punkti 2. Seni kehtinud sõnastus sätestas, et juhul, kui ühe aasta jooksul alates eksperthinnangu koostamisest võib ehitatava, remonditava või renoveeritava kinnisvara korduval hindamisel koostada hindamisaruande lisahinnangu vormis, peab see sisaldama punkti 2 kohaselt viidet eksperthinnangule ja olemasolevatele lisahinnangutele. Kuivõrd määrusest eemaldatakse vajadus eksperthinnangu järgi ning punktis märgitud lisahinnang ongi seotud eksperdihinnanguga, muudetakse punkti 2 sõnastust ja sätestatakse, et hindamisaruande lisahinnang peab sisaldama viidet esialgsele hindamisaruandele ja kui see on kohaldatav, siis muudele asjakohastele hinnangutele. Taolised „muud hinnangud“ peavad toetama tagatise väärtuses toimunud muutuste kirjeldamist. Paragrahvi 1 punktiga 14 muudetakse § 4 lõike 4 sissejuhatavat lauseosa ja sätestatakse, et krediidiandja sise-eeskirjas nimetatud põhjendatud juhul võib määruse § 31 lõikes 3 nimetatud isik koostada hindamisaruande lihtsustatud vormis, mis sisaldab vähemalt järgnevaid sissejuhatavale lauseosale järgnevas loetelus nimetatud andmeid. Lauseosa muutmise eesmärk on anda välisele hindajale õigus koostada lihtsustatud vormis hindamisaruannet. 9 Paragrahvi 1 punktiga 15 loetakse senine §-i 5 teksti esimeseks lõikeks ning täiendatakse paragrahvi lõikega 2, millega sätestatakse krediidiandjatele ja -vahendajatele, kes on asutatud või tegutsenud enne käesoleva määruse jõustumist või esitanud vastavalt KAVS-ile tegevusloa taotluse enne 2026. aasta 1. jaanuari, kohustus viia oma tegevus määruses sätestatuga kooskõlla hiljemalt 2026. aasta 1. juuliks. Pooleaastase tähtaja sätestamine kooskõla tagamiseks on vajalik seetõttu, et krediidiandjad peavad eelduslikult statistikapõhise mudeli kasutuselevõtuks töötama välja vastavad IT-arendused ning looma liideseid või süsteeme statistiliste andmete saamiseks. Samuti tuleb korrigeerida sise-eeskirju ning koolitada töötajaid, kes hakkavad mudeliga töötama. 3. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele Eelnõu on seotud hüpoteekkrediidi direktiiviga, mille artikkel 19 sätestab nõuded elamukinnisvara tagatisel laenu andmisel kinnisasja hindamisele. Järgnevas tabelis väljendatakse eelnõu kooskõla direktiiviga. Tabel 1. Eelnõu vastavus hüpoteekkrediidi direktiivi artiklile 19. Hüpoteekkrediidi direktiivi artikkel 19 Eesti õigus 1. Liikmesriigid tagavad, et nende  Määruse muutmise eelnõu § 31 lõike 1 territooriumil töötatakse välja esimene ja teine lause. usaldusväärsed kinnisasja hindamise  Kehtiv KAVS § 46 lõige 5. standardid hüpoteeklaenude võtmise eesmärgil. Liikmesriigid nõuavad, et krediidiandjad tagavad kõnealuste standardite kasutamise kinnisasja hindamisel või võtavad mõistlikke meetmeid tagamaks, et kõnealuseid standardeid kohaldatakse kolmanda isiku teostatavas hindamises. Kui liikmesriigi ametiasutused vastutavad kinnisasja sõltumatute hindajate reguleerimise eest, tagavad nad, et need täidavad siseriiklikke kehtivaid õigusnorme. 2. Liikmesriigid tagavad, et kinnisasja sise- ja  Määruse muutmise eelnõu § 31 lõike 4 välishindajad on erialaselt pädevad ning viimane lause ja lõige 6.. piisavalt sõltumatud krediidi andmise  Määruse muutmise eelnõu § 4 lõige 1. protsessist, et anda objektiivne ja erapooletu  Muudetav KAVSi § 53 lõige 2 (633 SE). hinnang, mis tuleb dokumenteerida püsival  Kehtiv KAVS § 53 lõige 3. andmekandjal ning mille krediidiandja peab säilitama. Lisaks omab eelnõu puutumust pangandusmääruse artiklitega 208 ja 229, millest esimene sätestab nõuded tagatiskinnisvarale ning teine nõuded finantstagatise hindamisele. Artikli 208 lõike 3a kohaselt võib kinnisvara väärtuse määramiseks kasutada statistikapõhist mudelit, kui mudel vastab teatud tingimustele (sätestatud eelnõu § 31 lõikes 7). Artikli 209 lõike 1 esimese alalõikega sätestatakse reeglid kinnisvara väärtuse arvutamisele ja korrigeerimisele, sealhulgas kohustus tagada kinnisvara hindaja sõltumatus, vajalik kvalifikatsioon, võimekus ja kogemus. Tuleb aga silmas pidada, et pangandusmäärus on ettenähtud krediidiasutuste kapitalinõuete 10 määramiseks ja arvutamiseks. Eelnimetatud artiklid käsitlevad tagatisvara seega just kapitalinõuete kontekstis ja pangandusmäärus ise ei piira statistilise mudeli kasutamist, muu hulgas ei näe ette, et seda võib kasutada üksnes olemasolevate laenude refinantseerimise korral. Samuti ei käsitle pangandusmäärus eraldiseisvalt sise- ja välishindajaid. 4. Määruse mõjud 4.1. Mõju krediidiandjatele ja -vahendajatele Sihtrühm: Eestis tegutseb 8 krediidiasutust, 5 välismaiste krediidiasutuste Eesti filiaali, 9 pankadega seotud liisingfirmat, pankadega mitte-seotud 32 krediidiandjat ja 8 krediidivahendajat.19 Kõik eelnimetatud krediidiandjad väljastavad tarbimislaene, kuid eluasemelaene väljastavad siiski suuremalt jaolt krediidiasutused. Mõju ulatus: keskmine. Eelnõu puudutab eelkõige krediidiasutusi ja mõningaid muid krediidiandjaid, kes sõlmivad tarbijatega eluasemelaene või pakuvad olemasolevate laenude refinantseerimist. Vastavalt Finantsinspektsiooni statistikale on suuremad eluasemelaenude väljastajad Eestis Swedbank, SEB, LHV, Luminor ja Coop. 2024. aasta20 seisuga kuulus Swedbankile 41% ja SEB Pangale 27% eluasemelaenude turust. Määruse muutmise tulemusel muutuvad tagatiskinnisvara hindamise nõuded paindlikumaks. Konkurentsi tõstmiseks ja ka tarbijate jaoks laenuvõtmise kulude vähendamiseks saavad krediidiandjad võtta kasutusele statistikapõhise mudeli, kuid tegemist on määrusest tuleneva vabaduse, mitte kohustusega. Mõju avaldumise sagedus: keskmine. Eelnõuga sätestatud nõudeid tagatiskinnisvara hindamisele peavad hakkama järgima kõik krediidiandjad, kes väljastavad tarbijatele eluasemelaenu tagatise olemasolul ja/või eluasemelaenu refinantseerimist. Kuivõrd tagatise olemasolul peab toimuma selle väärtuse hindamine ning eelduslikult tegelevad krediidiandjad igapäevaselt laenulepingute sõlmimisega ning selle eelduste täitmisega (tagatiskinnisvara hindamine), avaldab eelnõu nende tegevusele igapäevast mõju. Mõju keskmisele sagedusele vaatamata ei ole tegu negatiivse mõjuga, sest võrreldes kehtiva määrusega lihtsustab eelnõu mitmeid tingimusi (näiteks statistikapõhise mudeli kasutuselevõtt ning ülevaatuse ära jätmise õigus) ning tagatiskinnisvara hindamise kogu protsessi. Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk: väike. Eelnõu omab krediidiandjate tegevusele positiivset mõju, vähendades andmete koosseisu, mida hindamisaruanne peab sisaldama, luues võimaluse kasutada kinnisvara hindamisel statistikapõhist mudelit ning andes mudeli kasutamise volitused krediidiandja töötajale. Siiski sobiva ja adekvaatse statistikapõhise mudeli väljatöötamine, juurutamine ja kasutuselevõtt võib tõsta mingis ulatuse koormust krediidiandja jaoks, muu hulgas mis puudutab töötajate koolitamist selles seoses. Juhul kui krediidiandja organisatsiooni struktuur ei näe ette, et mõni selle töötajatest tegeleb majasiseselt kinnisvara hindamisega, siis võivad krediidiandjad anda kinnisvara hindamise õiguse üle välishindajale. Mõju olulisus: oluline. Eelnõuga lihtsustatakse tagatiskinnisvara hindamise tingimusi, mis annab krediidiandjatele suurema valikuvabaduse, mismoodi tagatiskinnisvara hinnata. Samas statistikapõhise mudeli kasutamiseks peavad krediidiandjad tegema omapoolseid investeeringuid, et esiteks sobiv mudel välja töötada ja hoida see aja- ja asjakohasena. 19 2025. aasta septembri seisuga. Finantsinspektsioon. Kättesaadav: https://fi.ee/et/pangandus-ja-krediit-0 20 Finantsinspektsioon. Eesti finantsteenuste turg, 31. detsembri 2024. aasta seisuga. Kättesaadav: https://www.fi.ee/sites/default/files/FI_EFT__2025_est_tt.pdf, lk 15 11  4.2. Sihtrühm nr 2: kutselised kinnisvara hindajad Sihtrühm: Eestis on 6. ja 7. taseme (kinnis)vara hindaja kutse vastavalt 71 ja 57 isikule.21 Mõju ulatus: keskmine. Mõju ulatusele kutseliste hindajate puhul tuleb läheneda kahest küljest. Esiteks puudutab eelnõu kõiki kutselisi hindajaid, sest olukorras, kus krediidiandjad võtavad majasiseselt kasutusele statistikapõhise mudeli, väheneb vajadus kutseliste hindajate teenuste järgi. Mudeli kasutuselevõtt võib kaasa tuua hindajate töömahu ning sissetuleku vähenemise. Teiseks võib eelnõu omada positiivset mõju nendele hindajatele, kes otsustavad ettevõtte siseselt võtta sama mudeli kasutusele, kohapealse ülevaatuse tegemata jätmine n-ö vabastab ajaressurssi ja annab võimalusi rohkemate tööde aktsepteerimiseks. Siiski ei ole veel teada, kui mitmed Eesti turul tegutsevad krediidiandjad kavatsevad mudeli kasutusele võtta. Mõju avaldumise sagedus: keskmine. Juhul kui mitmed krediidiandjad, eelkõige suuremad pangad võtavad majasiseselt kasutusele statistikapõhise mudeli ning tarbijad eelistavad sel viisil oma tagatiskinnisvara hinnata, omab eelnõuga avaldatav mõju välistele kutselistele kinnisvara hindajatele keskmist sagedust seetõttu, et nende poolt teostavate hindamistööde maht võib väheneda. Samas on seda keeruline hinnata kui palju krediidiandjaid ise oma praktikas statistikapõhist mudelit kasutama hakkavad, ehk võimalik, et hindajatele avaldatav mõju sagedus saab olema väike. Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk: keskmine. Eelnõu võib mõjutada kutseliste hindajate töömahtu, sest krediidiandjatele jäetakse õigus otsustada, kas nad teostavad tagatiskinnisvara hindamist majasiseselt või tellivad/paluvad tarbijalt töö tellida kutseliselt hindajalt. Seetõttu võib väheneda hindamistöödest teenitav tulu. Samas ei ole usutav, et statistikapõhise mudeli kasutuselevõtt omaks liiga suurt negatiivset mõju kinnisvara hindamisega tegelevatele ettevõtjatele, sest statistikapõhise mudeli kasutuselevõtu kõrval jääb alles võimalus tellida hinnang kutseliselt hindajalt. Eesti Pangaliidu hinnangul teostavad pangad vaid 10 protsenti kõikidest kinnisvaraga seotud hindamistest ning välised hindajad ülejäänud 90 protsenti. Lisaks on eelnõu seletuskirjas korduvalt toonitatud, et juhul, kui mudeli kasutamisel tekib kahtlusi või hinnatava kinnisasja enda omadused on niivõrd komplitseeritud, et mudeli kasutamisel ei ole võimalik kinnisasja väärtust adekvaatselt ja täpselt hinnata, tuleks eelistada kutselise hindaja hinnangut. Eelnõuga sätestatakse täpsed reeglid statistikapõhise mudeli kasutamiseks ning eelduslikult saab seda rakendada juhtudel kui on olemas piisavalt ja usaldusväärseid alusandmeid (näiteks võiks eeldada, et statistiline mudel on sobilikTallinna ja Tartu homogeensete piirkondade tüüpkorterite väärtuste arvutamisel). Objektid, mis nõuavad ka edaspidi klassikalist hindamist on eramud, suvilad, majaosad, maad ja krundid, aga ka korterid, mille puhul ei ole piisavalt kättesaadavaid andmeid, et nende väärtust adekvaatselt statistikapõhise mudeliga hinnata. Seetõttu võib määrus teatud ulatuses mõjutada väliste hindajate töömahtu. Mõju olulisus: oluline. Eelnõu tulemusel saab selgematel alusetel kasutada statistikapõhist mudelit, mis tekitab olukorda, et tagatiskinnisvara hindamised viiakse läbi võrreldes senisega suuremal määral sisehindajate poolt ning väheneb vajadus väliste hindajate kaasamiseks kinnisasja väärtuse hindamisel. See omakorda võib avaldada mõju hindajate töömahule ja teenitavale tulule. 4.3. Sihtrühm nr 3: tarbijad 21 2025. aasta septembri seisuga. Väljastatud kutsetunnistuste kohta saab ülevaate SA Kutsekojalt, kättesaadav: https://www.kutseregister.ee/ctrl/et/Tunnistused/showKutsetunnistused/ 12 Sihtrühm: kõik füüsilised isikud, kes taotlevad eluasemelaenu ja kõik füüsilised isikud, kes on sõlminud eluasemelaenu lepingu ning soovivad selle refinantseerimist teise krediidiandja juures. Eesti Panga statistika kohaselt on kodulaenu taotlevate tarbijate hulk ajas pidevalt kasvav. Näiteks 2017. aasta lõpu seisuga oli eluasemelaen 160 192 majapidamisel, 2020. aasta lõpu seisuga 167 065 majapidamisel ning 2023. aasta lõpu seisuga 168 975 majapidamisel.22 Mõju ulatus: Eelnõu mõjutab kaudselt kõiki tarbijaid, kellel on tagatisega eluasemelaen või kes kavatsevad taotleda eluasemelaenu, seades tagatiseks kinnisvara. Eelduslikult on eelnõust kõige enam puudutatud need tarbijad, kelle tagatiseks olev kinnisvara asub piirkonnas, kus tehakse tihti kinnisvaratehinguid, nagu näiteks Lasnamäel või Mustamäel.23 Mõju nendele tarbijatele, kelle tagatiskinnisvara asub mittehomogeenses piirkonnas, on seetõttu väikesem, aga mitte täielikult välistatud. Tagatiskinnisvara hindamise tingimuste lihtsustamine võib mõjutada klientide soovi taotleda olemasolevale laenule refinantseerimist teise krediidiandja juures, aga ka tekitada potentsiaalselt huvi taotleda laenu, sest laenu sõlmimisega seotud kulud vähenevad. Mõju avaldumise sagedus: väike. Kuigi seadusega ei ole piiritletud, mitu korda võib ühte kinnisasja laenu tagatiseks seada, katab tagatis üldjuhul üht kuni kaht laenu, sõltuvalt laenuandja hinnangust tagatise väärtusele. Seega ei puutu tarbijad tagatiskinnisvara hindamisega kokku igapäevaselt, eelduslikult, vaid üks kord eluasemelaenu taotledes ning vastavalt vajadusele teist korda siis, kui taotletakse laenu refinantseerimist. Ei ole välistatud, et näiteks peale laenu tagasi maksmist vabastatakse tagatis hüpoteegi alt ning seatakse uue laenu tagatiseks, kuid sellegi poolest puutub keskmine tarbija hindamisega kokku paar korda elu jooksul. Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk: väike. Eelnõu eesmärk on vähendada kulusid, mida tarbijad peavad kandma eluasemelaenu sõlmimisel või selle refinantseerimisel. Taolised kulud varieeruvad maakonniti, kuid jäävad üldjuhul korterite puhul kuni 300 euro juurde ning eramute puhul kuni 500 euro juurde. Eesmärgi täitmiseks muudetakse tagatiskinnisvara hindamise tingimusi ning antakse krediidiandjatele, -või välishindajatele õigus kasutada statistikapõhist mudelit, mis võib olla välja töötatud turu poolt ühiselt või iga ettevõtja siseselt. Hindamise protsessi tulemusel antakse krediidiandjatele suurem otsustusõigus, kas teostada hindamine majasiseselt või tugineda laenu andmisel või refinantseerimisel välise hindaja arvamusele. Eelnõu koostajad eeldavad, et mudeli arendamisse ning korrashoidu tehtavad rahalised panused on tarbijate jaoks laenuintressi marginaali sisse arvestatud kulu ning juhul, kui hindamine toimub majasiseselt, siis see ei väljendu peidetud tasudes või täiendavates tasudes. Lisaks peaksid krediidiandjad hoiduma ka muudest tegevustest, mis võiks kahjustada tarbijate huve või üleüldist kinnisvaraturgu. Määrust rakendades tuleks juhinduda määruse eesmärgist, milleks on pankadevaheline konkurentsi suurendamine ning tarbijate heaolu parendamine. Mõju olulisus: oluline. Eelnõu omab positiivset mõju nende tarbijate kuludele, kes taotlevad eluasemelaenu või juba olemasoleva eluasemelaenu refinantseerimist teise krediidiandja või - vahendaja juures, kuna vähenevad kulud, mida tarbija peab kandma tagatiskinnisvara hindamisel. Mõju avaldub kõige rohkem nendele tarbijatele, kes elavad suuremates linnades või kohtades, kus tehakse tihti kinnisvaratehinguid, sest mudel lähtub tagatiskinnisvara väärtuse hindamisel müügitehingute arvust vastavas piirkonnas. 22 Eesti Pank. Kodumajapidamistele antud laenude jääk ja arv laenuliigi, valuuta ja tagatiste lõikes (miljon eurot). Kättesaadav: https://statistika.eestipank.ee/#/et/p/650/r/1172/1021. 23 Raigo Petter, lk 45. 13  4.4. Sihtrühm nr 4: Finantsinspektsioon Sihtrühm: Finantsinspektsiooni 2024. aasta aastaraamatu seisuga töötab Finantsinspektsioonis 137 inimest.24 Mõju ulatus: Otsest mõju riigiasutuste korraldusele ja avalikule sektorile tervikuna ei kaasne. Krediidiandjate üle teostab järelevalvet Finantsinspektsioon, kontrollides krediidi andmise protsessi ning nende organisatsioonide vastavust seadusele. Eelnõuga kaasnevad muudatused ei too kaasa kulutusi riigieelarves, sest Finantsinspektsioon ei ole finantseeritav riigieelarvest, vaid selle järelevalvesubjektide (siinkohal krediidiandjad ja -vahendajad) järelevalvetasudest. Eelnõuga ei tekitata loakohustust uutele järelevalve subjektidele, mistõttu puudub mõju Finantsinspektsiooni eelarvele. Mõju avaldumise sagedus: väike. Eelnõuga ei lisata Finantsinspektsioonile uusi kohustusi ja volitusi, mistõttu ei mõjutata järelevalveasutuse igapäevast kontrolli krediidiandjate ja - vahendajate üle. Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk: keskmine. Eelnõuga loodava statistikapõhise mudeli kasutuselevõtu korral eelnõu subjektide poolt tekib olukord, et Finantsinspektsioon peab end kurssi viima mudeli kasutamispõhimõtetega ning töötama välja meetodid mudeli ja selle poolt arvutatud väärtuste kontrollimiseks. Mõju olulisus: väheoluline. Finantsinspektsiooni töökoormuse tõus on minimaalne, kuna järelevalvesubjektide arv eelnõuga ei muutu. Krediidiandjad ja -vahendajad kuuluvad juba järelevalveasutuse kontrolli alla KAVS § 79 kohaselt. Finantsinspektsioonil on õigus KAVS § 53 lõike 3 kohaselt kontrollida kinnisvara hindamise protsessi. Seejuures peab järelevalve subjekt võimaldama Finantsinspektsioonile ligipääsu hindamise dokumentatsioonile. Juhul, kui krediidiandja või -vahendaja takistab kinnisvara hindamist puudutavatele andmetele ligipääsu saamist, on Finantsinspektsioonil õigus teha ettekirjutus, määrata sunniraha ning äärmisel juhul rakendada KAVS §-s 96 sätestatud vastutuse sätet. Seega peavad krediidiandjad ja -vahendajad, kes plaanivad võtta kasutusele statistikapõhise mudeli arvestama, et järelevalveasutusel on õigus nõuda ka mudeli kasutamisega seotud dokumentide ja andmete edastamist, kuivõrd mudel omab seost kinnisvara hindamisega. Sellele vaatamata puudub põhjus arvata, et eelnõu tooks kaasa töökoormuse tõusu Finantsinspektsioonile, mis kaldub kõrvale tavapärasest kinnisvara hindamisega seotud järelevalvest. 4.5. Muud mõjud Eelnõul puudub mõju välissuhetele, keskkonnale, regionaalarengule ning siseturvalisusele. Eelnõu omab kaudset sotsiaalset mõju, sest eluasemelaenu taotlemise ja refinantseerimisega seotud kulutuste vähenemise tulemusel võib nendes tarbijates, kes vastavate lepingutega veel seotud ei ole, tõusta huvi osta elamukinnisvara tagatise olemasolul. See tähendab, et võib suureneda elamukinnisvara omavate tarbijate arv ning seeläbi ka selliste tarbijate kindlus- ja turvatunne ning toimetulek, sest laenu igakuised tagasimaksed odavnevad. Sotsiaalse mõju ulatust ei ole võimalik täpselt hinnata. Arvestada tuleb, et määrusega teostatavad muudatused sõltuvad suuresti eluasemelaenu turu konkurentsist, Euroopa Liidu ülestest otsustest, mis suunavad finantsturgu ning kodulaenude kättesaadavust (näiteks Euribori suurus), aga ka energiahinnad jms tegurid. 24 Finantsinspektsiooni aastaraamat 2024. Kättesaadav: https://www.fi.ee/sites/default/files/FI_AA_2024_est_www.pdf, lk 10. 14 5. Määruse rakendamisega seotud tegevused, vajalikud kulud ja määruse rakendamise eeldatavad tulud Eelnõu rakendamisega ei kaasne riigieelarvelisi kulusid ega tulusid. Muudatused võivad tingida arendusvajadusi krediidiandjatele ja kinnisvara hindamist pakkuvatele ettevõtjatele, kuid statistikapõhise mudeli välja töötamine ja kasutusele võtmine ei ole kohustus, vaid vaba valik. Kuivõrd pole teada, kui paljud turuosalistest plaanivad hakata kasutama statistikapõhist mudelit, millised on mudeli väljatöötamise ja toimimise kulud ning mudeli kasutamiseks kompetentse personali õpetamise kulud, ei saa eelnõuga esitada vastava ümberkorralduste tegemise mahtu. Määruse muudatused omavad positiivset mõju tarbijatele, sest nii statistikapõhise mudeli, kui ka ilma selleta, väheneb tingimuste hulk, mida peab hindamisel arvesse võtma ning oma hinnangus dokumenteerima. Seega kulub hindamisele vähem ressurssi, mis väljendub tarbija jaoks madalamas hindamiskulus. 6. Määruse jõustumine Määruse on plaanis jõustada alates 1. jaanuarist 2026. aastal. Selle eelduseks on aga vastavate seadusemuudatuste vastuvõtmine – nimelt määruse jõustumine on sõltuvuses eelnõu 633 SE vastuvõtmisest, milles eluasemelaenu refinantseerimist puudutav KAVS-i muutmise säte (§ 53 lõige 2) jõustub üldkorras. 7. Eelnõu kooskõlastamine, huvirühmade kaasamine ja avalik konsultatsioon Eelnõu on esitatud eelnõude infosüsteemi kaudu 25-0218 kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks järgmistele osapooltele: Justiits- ja Digiministeerium, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, Finantsinspektsioon, Eesti Pank, Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet, Notarite Koda, Eesti Pangaliit, FinanceEstonia, Eesti Kaubandus- Tööstuskoda, Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing ja Eesti Kinnisvarafirmade Liit. Eelnõu kohta esitasid arvamused Justiits- ja Digiministeerium, Finantsinspektsioon, Eesti Pank, Eesti Pangaliit, Eesti Kaubandus-Tööstuskoda, Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing, Eesti Kinnisvarafirmade Liit (seletuskirja lisas olevat märkuste tabelit). Käesolevaga esitatakse eelnõu teistkordseks kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks kõikidele eespool nimetatud osapooltele, kuid lisaks veel ka Konkurentsiametile ning Maa- ja Ruumiametile ning ka Riigikogu rahanduskomisjonile. 15  Lisa 1 MÄRKUSTE TABEL Rahandusministri määruse ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ muutmine eelnõu kohta Nr Ettepaneku sisu Otsus RaM-i seisukoht Finantsinspektsioon 1 Täname Rahandusministeeriumi Finantsinspektsiooni Arvestatud. ettepanekute arvestamise eest määruse eelnõu koostamisel ning toetame määruse muutmist eelnõus toodud viisil. Finantsinspektsioonil ei ole määruse sõnastuse kohta kommentaare. Märgime, et seletuskirja lugemisel jääb paaris kohas võimalus erinevateks tõlgendusteks, mille puhul võiks eelnõu seletuskirja sõnastust mõnevõrra muuta. Näiteks seletuskirjas kasutatav sõna „eluasemelaen“ on teatud tüüpi elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediit, mitte üldmõiste. Samuti oleks oluline seletuskirja sõnastamine selliselt, et oleks üheselt selge, et statistikapõhine mudel ei hakka asendama hindajat. Eesti Pank 1 Toetame määruse muutmist, arvestades et selle laiemaks Arvestatud. eesmärgiks on anda krediidiandjatele rohkem paindlikkust tagatiskinnisvara väärtuse hindamisel. Kõrgem paindlikkus võimaldaks krediidiandjatel teha kiiremaid ja individuaalsemaid äriotsuseid ning pakkuda uuenduslikke ja kliendikesksemaid laenutooteid, mis soodustaks konkurentsi. Samuti võivad paindlikumad hindamisprotsessid aidata paremini hinnata kinnisvara likviidsust ja reageerida kiiremini turu muutustele. Samas, kinnisvara hindamise kvaliteet ning paindlikkus omavad otsest mõju finantsstabiilsusele. Hindamismeetodite liiga suur vabadus võib põhjustada kinnisvara ülehindamist, mis võib suurendada pankade krediidiriske ja finantssektori haavatavust majandustsüklite kõikumiste suhtes. Seetõttu on oluline, et krediidiandjad järgiksid määruse rakendumisel hindamisstandardeid ja finantsinspektsiooni suuniseid. Eesti Pangaliit 1 Analüüsi käigus jõudis Eesti Pangaliit järelduseni, et Määruse Osaliselt Uue määruse versiooni kohaselt eelnõu osas olulisi vastuväiteid ega muudatusettepanekuid ei arvestatud/ jõustuks määrus 2026. aasta 1. ole, kuid peame vajalikuks märkida, et valdkonnad, kus selgitatud. jaanuaril ja subjektidel on aega võivad tekkida eriarvamused on: lisaks pool aastat, et oma tegevus 1) eksperthinnangu/lisahinnangu vastavus heale tavale ja uute nõuetega kooskõlla viia. samal ajal krediidiandja sise-eeskirjale, kui hindamisaruanne Mis puudutab ettepanekut uurida koostatakse välise hindaja poolt; võimalust keskse statistikamudeli 2) välise hindaja vastutus lihtsustatud hindamise tegemisel. loomiseks, siis eelnõu koostajate hinnangul limiteeriks keskse nn Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingul on uuendamisel riigipoolse mudeli väljatöötamine hindamise standardi osa EVS-875-6 ja selle menetlemise ajal paindlikkust. Samuti ei oleks keskse saab teha vastavaid muudatusettepanekuid, kuid muudatused mudeli väljatöötamisel võimalik ei jõustu 1. juuliks 2025.a. Hindamisstandardi osa EVS-875- arvestada iga krediidiandja või 11 kirjeldab laiemalt statistiliste meetodite kasutamist ja kutselise hindaja eripäradega, mis rakendamist, kuid ei käsitle otseselt statistilise mudeli 1  kasutamist. Ehk mittevastavuse probleem võib olla aktuaalne aga aitakski kaasa konkurentsi määruse EVS-875-6 värskendamiseni. suurendamisele laenuturul. Eeltoodu tõttu teeme ettepaneku Määruse muudatuste jõustumise aeg edasi lükata, võttes arvesse EVS-875-6 Samas eelnõu subjektidel on õigus uuendamise eeldatavat aega. mudel ühiselt välja töötada, osta Samal ajal juhime tähelepanu, et kui iga krediidiandja töötab emaettevõtjalt sisse või tellida iseseisvalt oma mudeleid välja, siis hinnangute kolmandalt osapoolelt. usaldusväärsus ja võrreldavus võib kannatada, sõltudes krediidiandja riskiisust. Seega toetame ka ettepanekut uurida võimalust keskse statistikamudeli loomiseks. Eesti Kaubandus-Tööstuskoda 1 Kaubanduskojale teadaolevalt ei ole pankadel selle eelnõuga Teadmiseks Eelnõuga on tehtud oluline probleeme. Samas oleme saanud ühelt kinnisvarabüroolt ehk võetud. muudatus, mille kohaselt saab välishindajalt tagasisidet, et statistikapõhise mudeliga seotud statistilist mudelit kasutada regulatsioon tuleb eelnõus üle vaadata. eluasemelaenude refinantseerimise korral. See peaks vastavaid riske Eelnõus (määruse § 31 lg 7 p 3) on hetkel kirjas, et juba oluliselt vähendama. statistikapõhine mudel peab olema krediidiandja või - Juhul, kui krediidiandjal tekib vahendaja või välishindaja poolt regulaarselt kontrollitud ning mudeli kasutamisel kahtlusi, et väljendama moonutamata, ajakohaseid ja kvaliteetseid mudel ei suuda adekvaatselt ja andmeid kinnisasja väärtuse ja omaduste kohta. Palume usaldusväärselt kinnisasja väärtust kaaluda ettepanekut lisada eelnõusse täpsustus, et sellise kajastada, on tal kohustus teostada kontrolli läbiviimise juures peab olema ka isik, kellel on ülevaatus. Ülevaatuse tegemata hindamisalane pädevus. jätmise täpsed tingimused peavad olema sätestatud krediidiandja sise- Lisaks anname teada, et oleme kinnisvarabüroolt saanud infot, eeskirjades ning igat ülevaatuse et ca 30% homogeensetest varadest (nt magalapiirkonna tegemata jätmist tuleb kirjalikult korterid) ning üle 40% heterogeensetest varadest esineb põhjendada. olulisi ehitus-tehnilisi või juriidilisi puuduseid või vastuolusid avalike registrite andmetega. Tänase hindamistoimingu raames tuuakse need probleemid esile nii ostjale kui ka krediidiandjale. Need probleemid ilmnevad protseduuriliselt registriandmete ning kohapealse tegeliku olukorra võrdlemisel. Teoreetiliselt oleks võimalik seda võrdlust teha ka visuaalse materjali alusel AI-tööriistadega, kuid praktikas suudaks AI-põhine pildi/video-analüüs tuvastada vaid üksikud lihtsamad puudused. Seega on statistilise mudeli puhul riskiks, et valitud meetodist lähtudes hinnatakse suurema probleemide hulgaga kinnisvara tegelikust väärtuslikumana ning kvaliteetne vara hinnatakse tegelikust vähemväärtuslikumana. Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing 1 EKHÜ ei pea võimalikuks eelnõud väljapakutud kujul Teadmiseks kooskõlastada. Eelnõu seletuskirja kohaselt on määruse võetud. muutmise peamine eesmärk anda krediidiandjatele rohkem paindlikkust tagatiskinnisvara väärtuse hindamisel ja muudatused peaksid vähendama kulusid tarbijatele, kes taotlevad eluasemelaenu või selle refinantseerimist. Olulise muudatusena võimaldab eelnõu elamukinnisvara hindamiseks statistikapõhise mudeli (automatiseeritud süsteemi) kasutamise, mis EKHÜ seisukohalt on tervitatav muudatus, kuid vastav muudatus tuleks sisse viia kooskõlas EL-i õigusaktidega ning arvestada, et praegune andmebaaside kvaliteet ja ka tehingute nappus ei võimalda sellega üldjuhul 2  varade turuväärtust laenutagatise eesmärgil vajaliku täpsusega hinnata. EKHÜ arvates toimuks krediidiandjatele rohkema paindlikkuse andmine tarbijate arvelt, kuid tarbijate kulutuste vähenemine ei ole tõenäoline, vaid need võivad hoopis suureneda. Samas kaasnevad täiendavad riskid tarbijatele ja lõppastmes ka krediidiandjatele. Võimalik kulude kokkuhoid on minimaalne ega kaalu võimalikke riske üles. Eelnõu on vastuolus Euroopa Parlamendi ja Nõukogu (EL) määrusega nr 575/2013 (edaspidi EL määrus nr 575), Euroopa Parlamendi ja Nõukogu direktiiviga 2014/17/EL (edaspidi hüpoteekkrediidi direktiiv) ning Eesti siseriikliku regulatsiooniga (sh siseriiklike standarditega). 2 1. Vastuolu hüpoteekkrediidi direktiivi artikliga 19 Teadmiseks Kinnisvara hindamisega tegeleva võetud/ isiku kohta sätestatud nõuded on 1.1. Hüpoteekkrediidi direktiivi artikkel 19 lõige 1 kohustab selgitatud. leitavad KAVS § 53 lõikest 2. liikmesriike tagama, et nende territooriumil töötatakse välja Vastutustundliku laenamise nõuded usaldusväärsed kinnisasja hindamise standardid on kirjeldatud võlaõigusseaduses hüpoteeklaenude võtmise eesmärgil. Liikmesriigid nõuavad, ning krediiditoimiku pidamise nõue et krediidiandjad tagavad kõnealuste standardite kasutamise sätestatud KAVS §-s 48. kinnisasja hindamisel või võtavad mõistlikke meetmeid Sisehindajate kompetentsi ja tagamaks, et kõnealuseid standardeid kohaldatakse kolmanda võimalikke rikkumisi kontrollib isiku teostatavas hindamises. Kui liikmesriigi ametiasutused pankade/krediidiandjate puhul vastutavad kinnisasja sõltumatute hindajate reguleerimise Finantsinspektsioon, lisaks eest, tagavad nad, et need täidavad siseriiklikke kehtivaid suuremad pangad alluvad Euroopa õigusnorme. Hüpoteekkrediidi direktiivi artikkel 19 lõige 2 Keskpanga järelevalvele. Eelnõu kohustab liikmesriike tagama, et kinnisasja sise- ja koostajatele teadaolevalt sätestab välishindajad on erialaselt pädevad ning piisavalt sõltumatud EVS 875 standard täiendavad krediidi andmise protsessist, et anda objektiivne ja erapooletu nõuded sisehindajatele, nende hinnang, mis tuleb dokumenteerida püsival andmekandjal sõltumatusele ja huvide konflikti ning mille krediidiandja peab säilitama; vältimisele. Kokkuvõttes on meie hinnangul KAVS kui vastav alamakt kooskõlas hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19 lõikes 2 sätestatuga. 3 1.2. Eestis reguleerivad vara hindamist standardiseeria EVS Teadmiseks Hüpoteekkrediidi direktiivi artikkel 875 standardid, mille nõuded on välja töötatud võttes võetud/ 19 näeb põhimõtteliselt ette üksnes eeskujuks Euroopa hindamisstandardeid (European Valuation selgitatud. selle, et vastava tagatisvara Standards) ja rahvusvahelisi hindamisstandardeid hindamisel lähtutakse (International Valuation Standards). Hüpoteekkrediidi usaldusväärsetest kinnisvara direktiivi artikli 19 lõige 1 kohaselt peaks Eesti riik nõudma, hindamise standarditest, muuhulgas et krediidiandjad tagavad EVS 875 standardite kasutamise kui hindamist viib läbi krediidiandja kinnisasja hindamisel või võtavad mõistlikke meetmeid enda töötaja. Direktiiv aga rohkem tagamaks, et kõnealuseid standardeid kohaldatakse kolmanda nõudeid selles osas ette ei näe. isiku teostatavas hindamises. Määruse nr 25 § 2 kehtiv Sellest tulenevalt võiks asuda sõnastus võimaldab kinnisvara hinnata krediidiandja või - seisukohale, et direktiiv ei välista vahendaja organisatsiooni kuuluval kinnisvara hindajal ehk statistikapõhise mudeli kasutamist, sisehindajal ja kolmandal isikul ehk välishindajal. vaid jätab selle kasutamise suuresti Hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19 lõikest 1 tulenevalt peab liikmesriigi enda reguleerida. Eesti riik nõudma, et kinnisvara hindamisel peetaks EVS 875 Kehtiv määrus ei sätesta üks-ühele, standarditest kinni sõltumata sellest, kas hindamisega tegeleb et tagatisvara hindamisel tuleb sisehindaja või välishindaja, kuid eelnõu vastuvõtmine lähtuda vastavatest standarditest, tähendaks selle nõudmisest loobumist. Eelnõu vastuvõtmisel küll aga näeb kehtiva määruse § 3 saaksid sisehindajad hinnata kinnisvara oluliselt lihtsamalt lõige 1 ette, et kinnisvara hinnatakse (standardite nõudeid järgimata), kuid välishindajad peaksid kooskõlas vara hindamise hea jätkuvalt standardite nõuetest kinni pidama; tavaga, mille aluseks on ühtne ja 3  väljakujunenud turupraktika. Sisuliselt ei muutu see põhimõte ka eelnõuga. Lisaks rõhutatakse eelnõu seletuskirjas, et olenemata sellest, kas kinnisvara hindab kutseline hindaja või mudel, peab mõlemal juhul kinni pidama õigusaktides sätestatud nõuetest ja EVS 875 standardist. Samuti on eelnõus sätestatud, et mudeli kasutajal kohustatud tagada, et mudeli poolt arvutatud väärtuse lõpliku tulemuse kinnitab füüsiline isik ehk siis vastavalt krediidiandja sisehindaja kui kutseline hindaja, kellel on piisavad teadmised mudeli kasutamis- ja tööpõhimõtetest. Ka ei looda eelnõuga eelist krediidiandjatele – vastavat statistilist mudelit võivad samamoodi kasutada ka välised ehk kutselised hindajad. Veel enam, võiks asuda ka seisukohale, et hoolimata sellest, et kehtiv määrus ei näe otsesõnu ette statistikapõhise mudeli kasutamist, ei välista see selle kasutamist juba täna. Kokkuvõttes – see on ja jääb krediidiandjate endi diskretsiooniks, kas ja kui palju kasutada tagatisvara hindamisel enda töötajaid või väliseid ehk kutselisi hindajaid. 4 1.3. Suundumus tagatiskinnisvara väärtuse hindamise Teadmiseks Eelduslikult toob mudeli lihtsustamisele on üllatav olukorras, kus EVS 875 standardites võetud/ kasutuselevõtt kaasa suurema toodud nõuete põhjalikkust ja mahtu on kasvatanud eelkõige selgitatud. vajaduse andmeid koguda, et tagada pankade ja Eesti Pangaliidu surve, mis oli tingitud EL-i hinnatava kinnisasja väärtuse regulatsiooni ja Euroopa Keskpanga nõuete karmistumisest. korrektsus. Alles hiljuti, 31.12.2024, hakkas Eestis kehtima EVS 875- 13:2024 hindamisstandard, mis viitab suuremale andmete kogumise vajadusele (mitte lihtsustamisele) ja põhjalikumale esitamisele eksperthinnangutes tulenevalt ESG nõuetest. Standard on suunatud ehk kohustuslik just laenutagatiseks tehtavatele hindamistele, sh elukondlikule kinnisvarale ehk eluasemelaenude tagatistele. Eelnõu eesmärk on võrreldes uue standardiga vastupidine; 5 1.4. Eelnõu võimaldab kergekäeliselt loobuda ülevaatuse Arvestatud Eelnõu koostajad selgitavad (nagu teostamisest. Määruse nr 25 (kehtivas sõnastuses) kohaselt on osaliselt/ on ka eelnõu seletuskirjas ülevaatusest loobumine pigem erandlik. Määruse nr 25 § 3 lg selgitatud. selgitatud), võib ülevaatuse jätta 2 p-st 2 (kehtivas sõnastuses) tulenevalt peab hindamine tegemata juhul kui 1) ülevaatuse muuhulgas põhinema vajaliku põhjalikkusega tehtud tegemata jätmise tingimused on ülevaatusel. Määruse nr 25 § 3 lg 3 (kehtivas sõnastuses) sätestatud eelnevalt panga või kohaselt võib krediidiandja või -vahendaja sise-eeskirjas krediidiandja sise-eeskirjas, 2) see nimetatud põhjendatud juhul ülevaatuse jätta tegemata. on põhjendatud, mh ka statistilise Eelnõu kohaselt saab ülevaatusest loobumine olema pigem mudeli kasutamine peab olema reegel, kuna statistikapõhise mudeli kasutamisel võib põhjendatud. Veel enam, 4  ülevaatuse jätta tegemata. Ka on eelnõu seletuskirja p-s 2.2 seletuskirjas on selgitatud, et selgitatud, et näiteks võiks ülevaatuse tegemine olla mudelit saab tõenäoliselt kasutada mittevajalik, kui refinantseeritakse olemasolevat väga konkreetsete kinnisasjade eluasemelaenu või laenu taotleja esitab krediidiandjale, - puhul ning vähimagi kahtluse puhul vahendajale või välisele hindajale fotod tagatiseks olevast tuleks eelistada ülevaatuse kinnisvarast. Kuigi tundub, et refinantseerimisel võiks teostamist. Taolisteks kahtlusteks kinnisvara hindamine olla lihtsam (kuna kinnisvara on hetkel võivad olla mudeli põhjal arvutatud juba tagatiseks), siis tegelikkuses ei vasta kinnisvara sageli väärtus, tarbija esitatud pildid nendele nõuetele, mille alusel kunagi laenu anti (sealhulgas piltidel kuvatud (ehitusdokumentatsioon, juurdepääsud, ümberehitused jms). muudatused kinnisasjal), varasemad Praktikas tekib väga palju küsimusi refinantseerimisel kindlustusjuhtumid, ehitisregistris kinnisvara uuesti hindamisel. Eelnõus ei pöörata tähelepanu kajastamata andmed/muudatused selle, et kinnisvara võib olla tagatiseks seatud juba ammu. jms asjaolud. Eelnõu seletuskirja on Suundumus ülevaatusest loobumisele ei ole kooskõlas EVS vastavalt täiendatud. Samuti on 875 standardite nõuetega, kus ülevaatuse tegemata jätmine on eelnõud muudetud nii, et mudeli erandlik; kasutamine on võimalik olemasoleva tarbijakrediidilepingu refinantseerimise korral. 6 1.5. Määruse nr 25 vastuvõtmisel 2016. aastal oli oluliseks Teadmiseks Eelnõu eesmärk on teha tagatisvara muutuseks võrreldes varasema praktikaga nõue, et kõik võetud/selgi hindamise protsess pigem hindamistoimingud (ka ülevaatuse) viib läbi kutseline tatud. efektiivsemaks ning vähendada hindaja. Varasemalt (st enne määruse nr 25 jõustumist) sellist võimalusel sellega tarbijate jaoks nõuet ei olnud, mistõttu viis ülevaatuse läbi sageli hindaja laenuvõtmise kulusid. assistent, kellel endal puudus kutsetunnistus. Kuna selline Vastavate ja asjakohaste andmete olukord ei rahuldanud pankasid, siis viidigi 2016. aastal sisse kättesaadavus statistilise mudeli nõue, et kõik hindamistoimingud viib läbi kutseline hindaja ja tarvis peaks olema võrreldes 10 sellest ajast arvates on ka ülevaatuseid teostanud kutseliselt aasta tagusega paranenud, kuid hindajad. Selles valguses on ülevaatuse teostamisest ilmselt saab edaspidi paraneda kergekäelise loobumise võimaldamine tagasiminek. veelgi. Ülevaatuste teostamata jätmisel või selle asendamisel taotleja Teadaolevalt kasutatakse taolisi (kes on huvitatud isik!) poolt esitatavate fotodega suureneb mudeleid juba praegu, kuid pettuste oht, kuna taotlejal on eeldatavalt huvi näidata õigusakti tasandil on jäänud nende soetatava vara väärtust võimalikult kõrgemana selleks, et kasutamine reguleerimata. Selleks, saada suuremas summa laenu; et turuosalised ei saaks mudelit n-ö kuritarvitada, muudetaksegi kõnealust määrust, et kõikidele turuosalistele kehtiksid võrdväärsed reeglid. Mis puudutab aga tarbijat kui puudutatud isikut ja eeldust, et tegemist on koheselt isikuga, kes soovib jätta oma kinnisvarast paremat muljet ning seeläbi süsteemi petta, on nii eelnõus kui ka selle seletuskirjas selgitatud, et vähimagi kahtluse puhul peaks krediidiandja, -vahendaja või kutseline hindaja loobuma mudeli kasutamisest ja teostama kohapealse ülevaatuse. Veel enam, määruse subjektidel on õigus ise määratleda, milliseid pilte ja dokumente nad tarbijalt nõuavad, et veenduda andmete õiguses. 5  Ning pigem on eeldus, et pangad käituvad n-ö konservatiivsemalt ja hindavad mudeli põhjal kinnisasjade väärtused madalamaks kui kõrgemaks, sest lõpuks jäävad laenude väljastamisega seotud riskid pankade endi kanda. 7 1.6. Eelnõu lihtsustab hindamisaruandele esitatavaid nõudeid. Teadmiseks See on osaliselt tingitud statistikapõhise mudeli võetud. (automatiseeritud süsteemi) kasutamise võimaldamisest kinnisvara hindamiseks. EKHÜ ei ole vastu statistikakapõhise mudeli rakendamise võimaldamisele, kuid seda tuleks rakendada kooskõlas EL määruse nr 575 nõuetega (vt täpsemalt alljärgnev p 2). 8 2. Vastuolu EL määruse nr 575 artiklitega 208 ja 229 ning Mitte- Finantsinspektsiooni hinnangul ei KAVS § 53 lõikega 2 arvestatud/ tee EL määrus 575 ega vastav 2.1. EL määruse nr 575 artikli 208 lg 3 sätestab nõuded selgitatud. Euroopa Pangandusjärelevalve kinnisvara väärtuse jälgimisele ja lubab krediidiasutustel ja Asutuse (EBA) suunis vahet laenu investeerimisühingutel kinnisvara väärtuse jälgimisel ja refinantseerimisel ja esmase ümberhindamist vajava kinnisvara kindlakstegemisel hindamisega tagatisvara hindamisel. kasutada statistilisi meetodeid. Seega on statistiliste meetodite Mh EBA suunis lubab tagatisvara kasutamine lubatav üksnes kinnisvara väärtuse jälgimisel ja väärtust hinnata ilma ülevaatust ümberhindamist vajava kinnisvara kindlakstegemisel. teostamata kui tegemist on Statistilise meetodi kasutamine ei ole lubatav tagatise väärtuse elamukinnisvara hindamisega hästi esmahindamiseks; arendatud ja n-ö küpsel kinnisvaraturul. 9 2.2. Määruse nr 25 kehtiv sõnastus ei näe ette võimalust Arvestatud/ Eelnõu uue versiooni kohaselt võib statistilise meetodi kasutamiseks. Eelnõu näeb ette selgitatud. statistikapõhist mudelit kasutada statistikapõhise mudeli (automatiseeritud süsteemi) olemasoleva tarbijakrediidilepingu kasutamise võimaldamise kinnisvara hindamiseks, kuid seda refinantseerimise korral. ka tagatise väärtuse esmahindamiseks. Eelnõust ei tulene piirangut, et statistikapõhise mudeli kasutamine oleks võimalik ainult kinnisvara väärtuse jälgimiseks ja ümberhindamist vajava kinnisvara kindlakstegemiseks. Statistikapõhise mudeli kasutamise võimaldamine tagatise väärtuse esmahindamiseks on vastuolus EL määruse nr 575 artikli 208 lõikega 3; 10 2.3. EKHÜ on seisukohal, et tagatise väärtuse Teadmiseks Eelnõu koostajate hinnangul on esmahindamisel (sh refinantseerimisel) on vajalik koostada võetud. kehtiva määruse sõnastusse jäänud põhjalik eksperthinnang, et laenutagatis oleks kontrollitud ja täiend ,,mille aluseks on ühtne ja analüüsitud. Statistikapõhise mudeli kasutamise lubamine on väljakujunenud turupraktika” iseenesest tervitatav, kuid seda tagatise väärtuse jälgimise ja iseenesestmõistetavalt osa heast ümberhindamist vajava kinnisvara kindlakstegemise tavast või täpsemini öeldes, tava eesmärgil. Tagatiste hindamisse tuleb suhtuda tõsiselt – tekkimise aluseks ongi turupraktika. standardiseeritud lähenemisel (eksperthinnangul) ja Eelnõust on jäetud välja lihtsustatud meetodil (automatiseeritud süsteemi kasutamisel) kõikvõimalikud lisandid ja täiendid, tuleb hoida selge vahe sees, kuna see on oluline faktor mille eraldi lahti selgitamine ei ole riskijuhtimiseks pangale seatavate tagatiste osas. Paraku vajalik või mis on loogiliselt eelnõu hägustab neid piire. Näiteks nõuab määruse nr 25 tuletatavad. kehtiv sõnastus kinnisvara hindamist kooskõlas hea tavaga, mille aluseks on ühtne ja väljakujunenud turupraktika, kuid eelnõuga loobutakse turupraktika aluseks võtmise nõudest (võrdle määruse nr 25 § 3 lg 1 ja eelnõu kohase § 3.1 lg 1 sõnastusi); 6 11 2.4. EL määruse nr 575 artikli 229 lg 1 kohaselt hindab Teadmiseks Eelnõu koostajate seisukohta kinnisvaratagatise puhul sõltumatu hindaja tagatist võetud/selgi sõltumatuse nõude osas on turuväärtuses või sellest madalamas väärtuses. Krediidiasutus tatud. selgitatud EKHÜ 12. märkuse või investeerimisühing nõuab sõltumatult hindajalt, et ta vastuse lahtris. dokumenteeriks turuväärtuse läbipaistval ja selgel viisil. KAVS § 53 lg 2 kohaselt peab elamukinnisvaraga seotud Lisaks juhime tähelepanu, et EL tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindaja määrus nr 575 puudutab pankade olema piisavate teadmiste, kogemuste ja oskustega ning kapitalinõuete, mh nende piisavalt sõltumatu krediidi andmise otsuse tegemise arvestamist ja ei adresseeri otseselt protsessist, et anda objektiivne ja erapooletu hinnang eraldiseisvalt tagatisvara hindamist, kinnisvara väärtusele. Kinnisvara võib hinnata krediidiandja vaid teeb seda lähtuvalt sellest, või -vahendaja või kolmas isik. Eelnõu seletuskirja kohaselt mismoodi pangad peavad on plaanis muuta KAVS § 53 lg 2 sõnastust: kapitalinõuete arvestamisel oma „Elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks tagatisvara hindama ehk määrus ei oleva kinnisvara hindamine peab olema piisavalt sõltumatu lähtu sellest, et mis kujul seda krediidi andmise otsuse tegemise protsessist, et kinnisvara konkreetselt iga üksiku tarbija jaoks väärtuse hinnang oleks objektiivne ja erapooletu. Kinnisvara hinnatakse. EL määruse nr 575 võib hinnata krediidiandja või -vahendaja töötaja või kolmas artikkel 229 näeb ette tagatise isik. Kui kinnisvara hindab töötaja või kolmas isik, peab ta hindamise põhimõtted kuid seda olema piisavate teadmiste, kogemuste ja oskustega.“ Seega juhul, kui pank kasutab sätestab ka siseriiklik õigus (KAVS § 53 lg 2 kehtivas sisereitingute meetodit. Samas kõik sõnastuses ja ka planeeritud muudatuse sõnastuses) nõude, et Eestis asutatud krediidiasutused ei hindaja peab olema sõltumatu/erapooletu. kasuta oma kapitalinõuete arvestuses sisereitingute meetodit. Seega ei saa seda artiklit käsitleda n- ö universaalse alusena kõikide pankade igasuguse tagatisvara hindamiseks. Isegi juhul, kui saaks seda eeltoodud viisil käsitleda, ei välistada EL määruse nr 575 artikkel 229 kuidagi statistilise mudeli kasutamist tagatisvara hindamisel. 12 2.5. Määruse nr 25 § 2 kehtiv sõnastus võimaldab kinnisvara Mitte- Nõuded nii sisemisele kui ka hinnata krediidiandja või - vahendaja organisatsiooni arvestatud/ välisele hindajale tulevad KAVS § kuuluval kinnisvara hindajal ehk sisehindajal ja kolmandal selgitatud. 53 lõikest 2, mille kohaselt peab isikul ehk välishindajal. Määruse nr 25 ei sätesta nõuet, et elamukinnisvaraga seotud tegemist peab olema sõltumatu hindajaga. Hindaja tarbijakrediidilepingu tagatiseks sõltumatuse nõude sätestamata jätmine on vastuolus EL oleva kinnisvara hindaja olema määruse nr 575 artikli 229 lõikega 1 ja KAVS § 53 lõikega 2, piisavate teadmiste, kogemuste ja kuid eelnõuga ei kõrvaldata nimetatud vastuolu. Kui oskustega ning piisavalt sõltumatu välishindaja puhul võib eeldada tema sõltumatust, siis krediidi andmise otsuse tegemise sisehindaja näol on tegemist krediidiandja või -vahendaja protsessist, et anda objektiivne ja töötajaga, kelle puhul ei saa seetõttu sõltumatust tööandjast erapooletu hinnang kinnisvara ega erapooletust eeldada. Eesti standardi EVS 875-4:2024 väärtusele. Riigikogu menetluses Vara hindamine Osa 4 p 4.3.2 näeb ette tingimused, mille oleva tuletisinstrumentide eelnõuga täitmise korral saab sisehindajat pidada sõltumatuks, ja p 4.3.5 633 SE muudetakse sama KAVS-i näeb ette juhud, mil sisehindajat saab kasutada sõltumatu säte umbisikulisemaks, et oleks hindajana. Samas eelnõu ei sätesta hindaja sõltumatuse nõuet võimalik samasisulisi nõudeid üldse (rääkimata sõltumatuse tingimuste sätestamisest). Kui kohaldada ka statistikapõhisele eelnõu autorid on piisavaks pidanud KAVS § 53 lg 2 sõnastuse mudelile, kuid samad tingimused muutmist (sõltumatuse nõude asemel sätestatakse (sõltumatus, erapooletus, erapooletuse nõue), siis tuleb märkida, et kuna KAVS § 53 lg objektiivsus) jäävad kehtima ka 2 ei ava sõltumatuse ega erapooletuse tingimusi, siis tuleks edaspidi. Kuivõrd seadus on need täpsustada eelnõus. Krediidiandjad ei konkureeri mitte ülimuslik määruse suhtes, ei näe ainult laenu hinna jms laenuteenindamise kuludega seotud eelnõu koostajad vajadust 7  küsimustes, vaid ka laenusumma ning LTV (loan to value) dubleerida seaduses sätestatut üle osas. Seetõttu võivad krediidiandjad konkurentsiolukorra määruse teksti. võitmiseks olla huvitatud hinnatavale kinnisvarale kõrgema hinna määramisest. Kuigi tarbijakrediidile rakendatakse omakapitali nõudeid, siis on need paindlikud võimaldades kõrgema vara hinnangu korral ka suurema laenusumma väljastamist, mis lõppkokkuvõttes hakkab kasvu suunas mõjutama ka kinnisvarade hindu. Samas eksisteerib ka vastupidine oht, et sisehindajad (kui nad ei ole sõltumatud) hindavad tagatiseks olevat kinnisvara liiga konservatiivselt. Eelkõige tekib liigse optimismi või konservatiivsuse oht tavapärasest parema või halvema kvaliteediga kinnisvarade puhul ja eriti statistikapõhise mudeli kasutamisel. Ka liiga konservatiivse hindamise tulemusena satuks tarbija ebasoodsamasse olukorda, kuna sellega kaasneks vajadus suurema sissemakse (omafinantseeringu) või lisatagatise järele 13 3. Vastuolu MHS § 4 lõigetega 1 ja 2 Mitte- Eelnõu koostajate hinnangul 3.1. MHS § 4 lg 1 kohaselt on maa hindaja (edaspidi hindaja) arvestatud/ reguleerib MHS spetsiifiliselt neid isik, kellel on kutseseaduse alusel antud ja kehtiv vara hindaja selgitatud. tasemeid, millele peavad vastama 7. taseme kutse. Eluotstarbeliste varade hindaja võib olla ka hindajad, kes hindavad maad isik, kellel on kutseseaduse alusel antud ja kehtiv kinnisvara erastamise, maksustamise jms hindaja 6. taseme kutse. Seega sätestab siseriiklik õigus olukorras (vt § 1). MHS ei tee viidet nõude, et eluotstarbeliste varade hindaja võib olla isik, kellel KAVS-ile, samuti ei sätesta KAVS-i on vähemalt kinnisvara hindaja 6. taseme kutse. Määruse nr § 1 lõige 2, et kohaldatakse MHS-is 25 § 2 lg 1 kehtiv sõnastus võimaldab kinnisvara hinnata sätestatut. sisehindajal, kelle teadmistele, oskustele, kogemustele ja koolitamisele kehtestab nõuded krediidiandja või -vahendaja. Seega määruse nr 25 kohaselt võib sisehindajaks olla ka isik, kellel ei ole kinnisvara hindaja 6. taseme kutset. Määrus nr 25 on selles osas vastuolus seadusega, kuid eelnõu ei kõrvalda seda vastuolu. Eelnõu seletuskirja p-s 2.2 on seoses eelnõu § 1 punktiga 4 selgitatud, et eelnõu annab hinnangute koostamise suuremale isikute ringile, kes ei pea omama kinnisvara hindaja kutsetunnistust. 14 3.2. MHS § 4 lg 2 kohaselt on hindajal õigus nõuda omanikult Mitte- Vt eelmise märkuse vastust. või valdajalt ning kõigilt riigija kohaliku omavalitsuse arvestatud/ asutustelt maa hindamiseks vajalikke andmeid. Kuna MHS § selgitatud. 4 lg 1 kohaselt on MHS-i tähenduses hindajaks üksnes kehtivat 7. või 6. taseme kutset omav isik, siis ei ole riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutused kohustatud andma sisehindajatele, kes ei oma kehtivat 7. või 6. taseme kutset. Tegemist on vastuoluga – määrus nr 25 võimaldab hindamisi läbi viia ka kutset mitteomavatel sisehindajatel, kuid hindamiseks vajalike andmete saamist seadus neile ei võimalda. 15 4. Tarbija huvidega mittearvestamine ja tarbija võimalik Mitte- Keeruline on hinnata kui suures eksitamine arvestatud/ ulatuses võivad tarbijate jaoks selgitatud. käesoleva määrusega laenuvõtmise 4.1. Eelnõu seletuskirja kohaselt peaks eelnõu vähendama kulud alaneda, kuid mingil määral kulusid tarbijatele, kes taotlevad eluasemelaenu või selle võiks tarbijate jaoks kulu igal juhul refinantseerimist. Esmalt tuleb märkida, et kulu kinnisvara väheneda. 8  hindamisele on suhteliselt väike võrreldes muude Pankade esindajate sõnul ei pea refinantseerimise kuludega ja praktikas pruugi tarbija jaoks tarbija iga kord hinnangu eest enne kokkuhoidu üldse tekkida. Välishindajale (kinnisvarabüroole, laenulepingusse astumist tasuma. mille kaudu välishindaja tegutseb) makstav tasu nn Pankade esindajate sõnul magalapiirkonna tüüpkorteri hindamise eest on 250 eurot kasutatakse mudelit tarbijaga (arvestamata käibemaksu) või sellele lähedane summa. lepingueelsete läbirääkimiste käigus Pankade sisehindajad ei hinda tagatisi tasuta. Ka pangad ning esitatakse tarbijale mudeli küsivad tarbijalt hindamise eest tasu, mis on 100 – 150 eurot põhjal arvutatud kinnisasja väärtus. (arvestamata käibemaksu) või lähedane summa. Sellises Juhul, kui tarbijale pakutud väärtus olukorras on tarbija näiline kokkuhoid 100 – 150 eurot ei sobi, ei ole ta hinnanguga (arvestamata käibemaksu), kuid kokkuhoidu ei pruugi üldse lepinguliselt seotud ning tal on õigus tekkida olukorras, kus tarbija küsib finantseerimiseks või küsida teist hinnangut järgmise refinantseerimiseks pakkumist enam kui ühe krediidiandja krediidiandja juurest. Tasu mudeli käest. Eeldatavalt küsib tarbija pakkumist enam kui ühe kasutamise eest võivad krediidiandja käest, kuid kui selgub, et sellega kaasneb krediidiandjad küsida vaid lepingu täiendav kulu teisele krediidiandjale hindamise eest tasu sõlmimisel, mis võidakse arvestada maksmise näol, siis võib tarbija loobuda konkureeriva teiste lepingutasude hulka. Samas ei pakkumise küsimisest ja tulemus on konkurentsi ole välistatud, et vastavat tasu ei soodustamise asemel vastupidine. Kutselise välishindaja võeta tarbijalt ka lepingu koostatud eksperthinnang on sobiv kõikidele krediidiandjatele sõlmimisel, kui pangal on näiteks ja tarbija saab sama eksperthinnangu esitada mitmele käimas refinantseerimise kampaania krediidiandjale finantseerimise või refinantseerimise ning üks uute klientide meelitamise pakkumise saamiseks. Krediidiandja sisehindaja koostatud tingimustest on kinnisasja väärtuse hindamisaruanne (mida tervikuna tarbijale sageli ei tasuta hindamine. väljastatagi) ei ole sobiv esitamiseks teistele krediidiandjatele, Veel enam, eelnõu koostajate mistõttu tuleb tarbijal maksta teistele hinnangul ei ole tõepärane väide, et krediidiandjatelekinnisvara hindamise eest uuesti. Isegi kui iga kutselise hindaja poolt krediidiandja ei küsi tarbijalt otseselt tasu hindamise eest, siis väljastatud hinnang on automaatselt kaasnevad krediidiandjale seoses hindamisega kulud, mille ja tingimustega rakendatav iga peab tarbija lõppkokkuvõttes kinni maksma lepingu krediidiandja juures, sest igal pangal sõlmimise tasu või intressimarginali kaudu. Lõppkokkuvõttes on õigus sätestada, milliste tarbijal rahalist kulude kokkuhoidu ei teki, kuid samas kinnisvara hindamisbüroode suureneb ajakulu seoses korduvate hindamistega; hinnanguid nad aktsepteerivad (kättesaadav pankade kodulehtedel) ning pangal on alati õigus otsustada ka kinnitatud büroo poolt teostatud hinnangut mitte vastu võtta misiganes põhjusel. Seega võib tarbijale tekkida kahju ka olukorras, kui ta on hinnangu tellinud välishindajalt. 16 4.2. Tarbija kulude kokkuhoidmist peaks krediidiandjad Teadmiseks Eelnõu, mis käsitleb notari rolli alustama laenulepingu ennetähtaegse lõpetamise ja uue võetud/selgi vähendamist, on esitatud Justiits- ja lepingu sõlmimise tasude langetamisest. Näiteks 100 000 euro tatud. Digiministeeriumi poolt avalikule suuruse laenu puhul ulatub ennetähtaegse tagastamise tasu 1 kooskõlastusringile. Kättesaadav: 500 euroni ja refinantseerimise puhul tuleb maksta ka uuele https://eelnoud.valitsus.ee/main/mo krediidiandjale lepingu sõlmimise tasu, mis ulatub 1 000 unt/docList/67f3d355-8ac2-4d09- euroni. Need tasud on kordades suuremad kui a891-16510d2628f7 eksperthinnangu koostamise eest välishindajale makstav tasu. Kuna arvestada tuleb ka notari tasu ja riigilõivuga uue krediidiandja kasuks hüpoteegi seadmisega seoses, siis moodustab tagatise hindamine vähem kui 10% refinantseerimisega kaasnevatest kuludest; 17 4.3. Eeltoodud põhjustel ei täida eelnõu ilmselgelt oma Teadmiseks eesmärki vähendada tarbija kulusid; võetud. 9 18 4.4. Eelnõu võimaldab sisehindajatel koostada lihtsustatud Teadmiseks Eelnõu koostajate seisukohta hindamisaruandeid (mis ei vasta standarditele), samas võetud/selgi standardi osas on selgitatud EKHÜ välishindajatel puudub selline võimalus, kuna välishindajad tatud. 20. märkuse vastuselahtris. peavad kinni pidama standarditest. Kutselised hindajad ei tohi Määruse subjektidel on kohustus standardite nõuetest kõrvale kalduda. Tarbija arvab enne mudeli kasutamist teavitada eeldatavalt, et tegemist on samaväärse eksperthinnanguga tarbijat mudeli kasutamise (hindamisaruandega) sõltumata sellest, kas hindamise viis tingimustest ja võimalikest riskidest. läbi sisehindaja või välishindaja. Ilma kinnisvara üle Tegemist on tavapärase lepingueelse vaatamata ja varaga kaasneva dokumentatsiooniga põhjalikult teabe avaldamise kohustusega tutvumata jäävad suure tõenäosusega tuvastamata erinevused (KAVS § 38 lõige 4, § 47 lõige 1, tegelikkuse ja andmebaaside andmete vahel, võimalikud võlaõigusseadus §-d 4031 ja § 4033). ebaseaduslikud ümberehitused ja tehnosüsteemide Lisaks ei taga ka ülevaatuse muudatused, mis vähendavad kinnisvara väärtust. Sisehindaja tegemine alati varjatud puuduste poolt läbiviidava hindamise tulemusel võivad need suure esinemist. Varjatud puuduste tõenäosusega jääda tähelepanuta. Samas võivad nende esinemist möönsid nii EKHÜ kui ka seadustamisega kaasneda ostjale märkimisväärseid ootamatud EKFL kohtumisel ministeeriumiga, kulutused, millega ta ei osanud vara omandamisel arvestada. kelle väitel on vähemalt 30 protsenti Seega on suur risk, et toimub tarbija eksitamine; homogeensetest varadest vigaselt hinnatud ning mittehomogeensete varade puhul küündib see näitaja 40 protsendini (probleemid nii andmetes kui ka kinnisasjal endal). Oluline on siin märkida, et need erisuses eksisteerivad turul juba praegu ehk enne mudeli kasutamise regulatsiooni. 19 4.5. Tarbija teeb sageli otsustuse kinnisvara soetamise kohta Teadmiseks Ei saa võtta eelduseks, et pangad eksperthinnangu alusel. Kui hindamine viidi läbi võetud/ oleksid huvitatud selliste varade krediidiandja sisehindaja poolt lihtsustatud korras (ülevaatust selgitatud. hoidmisest portfellis, mis on liiga tegemata, standardeid järgimata), siis tekib risk, et tarbija teeb riskantsed või selgselt üle hinnatud. ostuotsustuse hinnangu alusel, mis näitab kinnisvara Hüpoteegi seadmisest tulenevate turuväärtust kõrgemana, kui on tegelik turuväärtus. Kuna riskide maandamiseks järgivad tarbijale ei saa sisehindaja koostatud hindamisaruannet pangad regulatsioone, mis (reeglina seda tarbijale ei anta), siis ei näe tarbija, mis kohustavad neid tagama, et hindadega on ostetud-müüdud analoogseid varasid, millised portfellis olev tagatisvara vastaks on olnud turu arengud ja millised on prognoosid. Kõige nõuetele ja näitajatele. Lisaks sellega pannakse tarbijale täiendav risk soetada kinnisvara „auditeeritakse“ pankade varasid selle turuväärtusest kõrgema hinnaga. See võib realiseeruda regulaarselt, et tuvastada ka krediidiandja riskina juhul, kui tarbija satub probleemkohti. Pankade endi sõnul makseraskustesse ja tagatis tuleb sundkorras müüa. Kui toob mudeli kasutamine kaasa tagatis oli üle hinnatud, siis ei pruugi sundmüügi tulemusena pigem vastupidise trendi, kus laekuvast summat jätkuda krediidiandja nõude rahuldamiseks tagatisvara väärtusi hinnatakse ja laenusaaja jäi pärast tagatise realiseerimist jätkuvalt võlgu. konservatiivsemalt ja madalamalt, et Niisuguseid juhtumeid esines hulgaliselt 2008. aastal alanud leevendada mudeli kasutamisest finantskriisi ajal ja tõenäoliselt ei soovi keegi nende tulenevaid võimalikke riskikohti kordumist. ning vältida kahjude tekkimist nii pankadele kui tarbijatele. Täiendavalt selgitavad eelnõu koostajad, et nii kehtiva määruse sõnastusega kui ka eelnõuga säilitatakse kohustus kajastada hindamisaruandes turuanalüüs, sealhulgas hinnatava kinnisvara turusektori ja turusegmendi analüüs ning teave võrdlustehingute kohta. 10  Samuti tuleb mudeli kasutamisel kajastada aruandes ülevaatuse tegemata jätmisest tulenevad riskid ning nende realiseerumise tõenäosuse ja andmed mudeli kasutamise kohta, mis ei ole kaetud ärisaladusega. 20 5. Konkurentsi kahjustamine Teadmiseks Standard EVS 875, millest 5.1. Eelnõu kahjustab konkurentsi, kuna võimaldab võetud/selgi kutselised hindajad oma töös sisehindajatel koostada lihtsustatud hindamisaruandeid (mis tatud. lähtuvad, on sisuliselt tava, kuid ei vasta standarditele), samas välishindajad peavad jätkuvalt mitte õigusakt. Kutselised hindajad kinni pidama standarditest. See paneb kinnisvarabüroode ning neid koondav organisatsioon kaudu tegutsevad kutselised hindajad ebasoodsasse on kokku leppinud standardi konkurentsiolukorda ja on vastuolus PS §-st 12 tuleneva järgimises. Kutselistele hindajatele diskrimineerimise keeluga. ei laiene riiklik järelevalve ning kontrolli puudumise peakski kompenseerima väga detailne ja sisukas standard. Seevastu teostatakse kõikide Eestis tegutsevate krediidiandjate ja – vahendajate üle riiklikku järelevalvet Finantsinspektsiooni poolt ning suuremate pankade puhul Euroopa Keskpanga poolt. Eelnõu koostajate hinnangul on ebamõistlik lahendus allutada krediidiandjad ja – vahendajad n-ö topeltjärelevalve alla vaid seetõttu, et kutselised hindajad järgivad standardit, millel puudub otsene õigusjõud. Teadaolevalt on käimas vastavate standardite uuendamine ja ülevaatamine. Eelnõuga revideeritakse andmeid, mida peab hindamisaruandes kajastama ning paratamatult kaotatakse sealt mõni nõue, mis on oma relevantsuse minetanud. Samas ei sekkuta eelnõuga standardi muutmisesse, samuti ei sõltu eelnõu menetlus standardi muutmisest. Juhul, kui kutselised kinnisvara hindajad ei ole rahul standardis sätestatuga, peaksid nad teemad tõstatama standardi muutmise protsessis. Lisaks märgime, et kuivõrd mudelit on võimalik kasutada vaid väga konkreetsetel tingimustel (laenu refinantseerimine, homogeenne piirkond (tüüpkorterid Tallinnas ja Tartus) ei leia eelnõu koostajad, et määruse vastuvõtmisega toimuks hindamiste massiline koondumine sisehindajate endi kätte. 11 21 6. Vastuolu EVS 875 standarditega Teadmiseks Rahandusministeeriumile on 6.1. Eelnõu vastuvõtmisel saaksid sisehindajad hinnata võetud/selgi saadetud arvamuse avaldamiseks kinnisvara oluliselt lihtsamalt (EVS 875 standardite nõudeid tatud. standardi muutmise kava.1 Kavast järgimata). Standardid ei ole õigusaktid, kuid nendest tulenev on nähtav, et kutselistel hindajatel on käsitletav tavana. Kohustus standardite väljatöötamiseks on plaanis piirata mudeli kasutamise tuleneb hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19 lõikest 1. Samast tingimusi rohkem, kui on eelnõus sättest tuleneb Eesti riigi kohustus nõuda standarditest sätestatud (näiteks LTV alla 50 kinnipidamist (vt eeltoodud p 1). Kui Eesti riigil on soov protsendi). Standardi eessõna elamukinnisvara hindamist lihtsustada, siis sellest ei piisa kohaselt osaleb standardi muutmise eelnõu vastuvõtmisest, vaid tuleks hoopis standardeid töörühmas ka panga esindaja. vastavalt muuta. Standardite muutmine tagaks ühtlasi selle, et sisehindajad ja välishindajad on võrdses olukorras. Vaatamata tihedale koosööle standardite kavandite koostajatega ei ole Eesti Pangaliit (kelle liikmed eelkõige võiksid olla huvitatud automatiseeritud süsteemi kasutamise võimaldamisest) tänaseni tulnud välja mitte ühegi ettepanekuga viia standarditesse sisse automatiseeritud süsteemi kasutamise võimalus. 22 7. Kaasatud isikute ringi ebapiisavus Teadmiseks 7.1. Rahandusministeeriumi kaaskirjast nähtuvalt on eelnõu võetud. saadetud kooskõlastamiseks Justiits- ja Digiministeeriumile, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile, Finantsinspektsioonile, Eesti Pangale ning Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ametile. Lisaadressaatideks on mittetulundusühingud Eesti Pangaliit, Finance Estonia, Eesti Kaubandus-Tööstuskoda ning EKHÜ. 23 7.2. Kooskõlastajate ringist puuduvad Konkurentsiamet, Maa- Arvestatud. ja Ruumiamet, Notarite Koda ning Eesti Kinnisvarafirmade Liit. Konkurentsiametilt peaks küsima arvamust seoses sellega, et eelnõu võib kahjustada konkurentsi (vt eeltoodud p 5). Maa- ja Ruumiametilt peaks küsima arvamust seoses võimaliku vastuoluga MHS-iga (vt eeltoodud p 3), samuti automatiseeritud süsteemi kasutamise võimaldamisega, kuna Maa- ja Ruumiameti on antud valdkonna kõige olulisema andmebaasi – maakatastri – vastutav töötleja. Notarite Kojalt peaks küsima arvamust seoses sellega, et notarid tõestavad hüpoteekide seadmise lepinguid ja notaritel on seejuures selgitamiskohustus, seega puudutab eelnõu otseselt notarite tegevusvaldkonda. Eesti Kinnisvarafirmade Liidult peaks küsima arvamust seoses sellega, et eelnõu puudutab otseselt tema liikmete tegevusvaldkonda. Rahandusministeerium peaks saatma eelnõu täiendavalt ka nimetatud isikutele kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks. 24 EKHÜ lisa 1 (Maa- ja Ruumiameti vastus EKHÜ küsimusele, Teadmiseks kas Eesti avalikud andmebaasid ning Maa- ja Ruumiameti võetud. tehingute andmebaas võimaldavad kinnisvara (eelkõige on mõeldud kortereid, aga ka muud hoonestatud kinnisvara) erakorralist hindamist rahvusvaheliselt tunnustatud standarditele (näiteks IAAO Standard on Mass Appraisal of 1 Kättesaadav: https://komport.evs.ee/Default.aspx?s=standardCommenting&doc=19234 12 Real Property) vastava täpsusega kasutades selleks statistilisi meetodeid ning teostamata seejuures hinnatava vara ülevaatust). Kuigi Teie pöördumises on väga täpselt defineerimata, mida olete pidanud silmas avalike andmebaaside all, siis hindamise kontekstis mõistame küsimust selliselt, et antud juhul võivad selleks olla riiklikud registrid, riigi hallatavad keskkonnad ja (kaardi)rakendused. Tuleb tähele panna, et osade riiklike registrite andmestik võib olla vaid statistilise ja informatiivse iseloomuga (nt ehitusseadustiku § 61) ning andmestik ei pruugi käsitleda tegelikku olukorda. Sarnaseks näiteks on ka aerofotod, mis kajastavad mineviku seisu, kohati on need üks-kaks aastat varasemast ajast. Seega ilma ülevaatust teostamata ei pruugi olla tuvastatav vara tegelik olemus ja parendused, sealhulgas ehitatud/lammutatud ehitised peale viimast aerofotot, lisaks juurdepääsutee(de) olukord ja muud asjaolud. Vara hindamist käsitleva standardi EVS 875-10:2019 p 7.1.2 kohaselt on ülevaatuse üheks eesmärgiks kontrollida kogutud andmete vastavust tegelikkusele. Seega ülevaatuse mitteteostamine võib omada mõju hindamistulemusele. Tihti selguvad kohapealsel ülevaatusel asjaolud, mida registrites ei nähtu. Näiteks on vara koormatud üürilepinguga või esinevad varal olulised puudused, mille mittearvestamine võib viia valede otsusteni ja võimaliku majandusliku kahjuni. Maa-ja Ruumiamet kogub maakatastriseaduses märgitud tehingute andmeid seaduses märgitud eesmärgil. Eelnevat arvestades tuleb Maa- ja Ruumiameti tehinguandmete kasutamisse suhtuda reservatsiooniga. Hindajal ning tehinguandmete töötlejal lasub vastutus kasutatava info usaldusväärsuse kontrollimises. Väga homogeensete varade lõikes võib hinnadiferents tuleneda näiteks sisustusest (kohtkindel sisustus, mööbel jms), planeeringutest, parendustest (ehitised), erilahendustest ja eristuvatest omadustest, kuid sellist infot tehingute andmebaas enamasti ei sisalda. Hindamise täpsuse osas märgime, et on varasid, mis oma homogeense iseloomu, selgepiirilise parima kasutuse ja füüsiliste omaduste tõttu võimaldavad aktiivses ja stabiilses turuolukorras piisava hulga tehingute olemasolul võrdlemisi täpselt hinnata vara väärtust ka üldistatud tehinguinfo põhjal, näiteks maatulundusmaa, mille parim kasutus on maatulundusmaa ja millel puudub kasvav mets, ehitusmaa aktiivse ning stabiilse turu ja homogeensete varadega piirkondades jms. Ka tüüpelamutes asuvaid kortereid saab võrdlemisi usaldusväärselt hinnata juhtudel, kus turg on aktiivne ja stabiilne, tehinguid on piisavalt ning teada on 13  hinnatava ja müüdud korterite ning elamute seisukord ja omadused ning kõik need on arvesse võetud nii sisendite kui ka väljundi osas. Kui hinnataval või müüdud varadel esinevad tüüpolukordadest eristuvad õigused ja/või kohustused või võimalused, mis mõjutavad turuväärtust (nt ehitusvõimalus Tallinna lähedal paiknevatel maatulundusmaadel), võib üldistatud lähenemisel tekkida disproportsioon turuväärtusest ja tulemust ei saa nimetada turuväärtuseks. 25 EKHÜ lisa 2 (Eesti Maaülikooli vastus EKHÜ küsimusele, Teadmiseks kas Eesti avalikud andmebaasid ning Maa- ja Ruumiameti võetud. tehingute andmebaas võimaldavad kinnisvara (eelkõige on mõeldud kortereid, aga ka muud hoonestatud kinnisvara) erakorralist hindamist rahvusvaheliselt tunnustatud standarditele (näiteks IAAO Standard on Mass Appraisal of Real Property) vastava täpsusega kasutades selleks statistilisi meetodeid ning teostamata seejuures hinnatava vara ülevaatust). Teoreetiliselt võimaldaksid Eesti avalikud andmebaasid erakorralise hindamise läbiviimist kasutades statistilisi meetodeid, kuid seda vaid aktiivse turuga piirkonnas. Hindamistulemuse täpsus sõltub eelkõige andmete kvaliteedist ja kättesaadavusest ning seetõttu ei pruugita paljudel juhtudel saavutada hindamistulemuse täpsust vastatavalt rahvusvaheliselt tunnustatud standarditele. Alljärgnevalt on loetletud põhjused, mis pärsivad erakorralise hindamise läbiviimist rakendades statistilisi meetodeid ning teostamata seejuures vara ülevaatust. 1. Eesti kontekstis on statistiliste meetodite kasutamisel probleemiks eelkõige turu väiksus. Eeskätt väljaspool suuremaid linnu on tehingute arv madal ja maapiirkondades ei ole üldjuhul kinnisvaraturg väljakujunenud. Tehingud on juhuslikku laadi ning võivad olemuselt olla väga erinevad, seega statistiliste mudelite aluseks olev andmestik on tõenäoliselt ebapiisav usaldusväärsete tulemuste saamiseks. 2. Tehingute heterogeensus – samas piirkonnas võivad kinnisvaratehingud olla väga erineva iseloomuga. Näiteks võivad korterid erineda mitte ainult suuruse, vaid ka seisukorra, planeeringu, hoone tüübi, tehniliste lahenduste ja asukoha mikrotasandi poolest. Need erisused mõjutavad turuväärtust olulisel määral, kuid statistiline hindamismudel ei pruugi neid piisava täpsusega arvesse võtta, eriti kui pole teostatud vara ülevaatust. 3. Andmete erinevus – avalikes andmebaasides esinevad andmed, nagu näiteks korteri pindala, ei ole alati võrreldavad. Registrites kajastatakse üldjuhul eluruumide pindala, kuid osadel juhtudel on pindala arvestuses ka panipaikade ja rõdude pinnad. Selline varieeruvus toob kaasa olukorra, kus statistiline analüüs baseerub mittevõrreldavatel andmetel ning viib ebatäpse tulemuseni. 14  4. Hindamistulemuse täpsuse ja usaldusväärsuse vähenemine, tulenevalt vara ülevaatuse mitteteostamisest: • Kohapealse ülevaatuseta jääb oluline info vara kohta kättesaamatuks, näiteks siseviimistluse seisukord, teostatud ümberehitused ja planeeringumuudatused (sh ebaseaduslikud muudatused) ja muud tegurid, mis võivad märkimisväärselt mõjutada vara turuväärtust. • Statistilised mudelid ei suuda arvestada asukoha mikrotasandi kõiki tegureid, nagu näiteks vaated, parkimisvõimalused, lähedal asuvad müraallikad, sotsiaaltaristu jm. Taolised tegurid mõjutavad vara väärtust oluliselt, kuid avalikes andmebaasides ei ole piisaval määral vajalikku infot esitatud. Kokkuvõtvalt ei pruugi statistiliste meetodite kasutamine vara erakorraliseks hindamiseks Eestis ilma vara vahetu ülevaatuseta olla usaldusväärne. Eesti kinnisvaraturu väiksus, tehingute vähesus ning andmete kvaliteet takistavad rahvusvahelistele standarditele vastava hindamistulemuse saavutamist. Kuna kinnisvaraobjektid erinevad üksteisest asukoha ja omaduste poolest, mis ei kajastu andmebaasides piisava täpsusega, siis võivad statistilised mudelid anda eksitavaid tulemusi, eriti väiksemates asulates, kus iga tehing võib turuväärtust märkimisväärselt mõjutada. Seetõttu ei pruugi pelgalt statistiliste andmete põhjal kinnisvara hindamine ilma ülevaatust teostamata olla mitte ainult madala täpsusega, vaid võib viia ka oluliste eksimusteni. Eesti Kinnisvarafirmade Liit 1 EKFL juhatus on eelnõuga planeeritavaid muudatusi Teadmiseks põhjalikult arutanud. Samuti palusime eelnõu kohta juriidilist võetud. arvamust. Advokaadibüroo hinnangul on eelnõu põhimõttelises vastuolus nii Euroopa Liidu kui Eesti õigusega. Seejuures mitte üksnes eelnõu, aga ka rahandusministri 15. juuni 2016. aasta määrus nr 25 kehtival kujul on oluliste õiguslike ja sisuliste puudustega ega vasta tarbijate, riigi ega turuosaliste huvidele (lisa 1). 2 Meile on teada, et eelnõu algne eesmärk oli lihtsustada Teadmiseks Eelnõu uues versioonis nähakse ette, tarbijate laenude refinantseerimist, mis on ka meie hinnangul võetud/selgi et statistilise mudeli kasutamine on väga mõistlik. Praeguse eelnõuga on aga hoopis muudetud tatud. võimalik eluasemelaenude elukondliku kinnisvara hindamise korraldust, lubades refinantseerimise korral. statistikapõhise mudeli kasutamist ka laenu esmakordsel andmisel. Praeguse eelnõuga suurendatakse tarbijate riske, kahjustatakse vastutustundliku laenamise põhimõtteid ning seatakse kutselised hindajad võrreldes pankade hindajatega ebavõrdsesse positsiooni. 3 EKFL ei ole statistikapõhise mudeli kasutamise vastu, kuid Teadmiseks esialgu on mõistlik seda rakendada üksnes tagatisvara võetud. korduval hindamisel ning laenude refinantseerimisel. Tarbijakrediidi esmakordsel võtmisel ei või tagatisvara ebaõige hindamisega riskida, sest neid riske kannab tarbija. Statistikapõhist mudelit võib laialdasemalt kasutada alles pärast seda, kui see on ennast praktikas tõestatud. Mh on korrastatud ehitisregistri jm avalikult kättesaadavaid andmeid. 15 4 Samuti oleme veendunud, et kinnisvara hindamise reeglid Teadmiseks Eesti Pangaliidu hinnangul ei toeta peavad olema nii sise- kui välishindajatele samad (eelkõige võetud/selgi EKFL-i ettepanek eelnõu hindamisaruande kinnitaja kvalifikatsiooninõuded, tatud. põhieesmärki (tarbijate kulude väljakujunenud turupraktika järgimine ja kinnisvara alandamine laenu ülevaatuse kohustus). Hindaja isikust tulenevate erisuste refinantseerimisel), samuti ei saa tegemine pole seaduslik ega millegagi põhjendatud. Samuti nende hinnangul sise- ja võib kvaliteedinõuete puudumine halvendada krediidiandjate välishindajaid kohelda ühetaoliselt, hindamise kvaliteeti ning vähendab tarbijakrediidi andmise sest lisaks Eesti õigusaktidele läbipaistvust. peavad pangad järgima Euroopa Pangandusjärelevalve Ameti ja Euroopa Keskpanga juhiseid, suuniseid jms ametlikke dokumente. Vastavust nii Eesti kui ka Euroopa Liidu õigusaktide ning pädevate asutuste juhiste, suuniste jms dokumentidega kontrollitakse järelevalvemenetluse käigus. Mitme panga esindaja sõnul koosneb nende hindajate tiim kas täielikult või osaliselt isikutest, kes omavad ka kehtivad välishindaja kutsetunnistust, mistõttu omavad nad samaväärseid teadmisi ja oskusi, kui välishindajad. 5 Eelnõu menetlemise jätkamisel palub EKFL seda muuta nii, Teadmiseks et täidetud saab eelnõu algne eesmärk, aga samas on võetud. kõrvaldatud ka põhjendamatud erisused. 6 Konstruktiivsuse huvides oleme mõlemad eesmärgid täitnud Arvestatud Eelnõu uues versioonis nähakse ette, omapoolses kompromiss-eelnõus: osaliselt/sel et statistilise mudeli kasutamine on (1)kinnisvara hindamisel kehtivad nii sisehindajatele kui gitatud. võimalik eluasemelaenude välishindajatele samad reeglid (st väljakujunenud refinantseerimise korral. Samuti turupraktika järgimine, ülevaatus, kvalifikatsiooninõuded). täpsustatakse eelnõu seletuskirjas Ühesugused reeglid kehtivad nii tagatisvara esmakordsel tingimusi, millal võib ülevaatuse hindamisel kui statistikapõhise mudeli kasutamisel; jätta tegemata, et tingimused oleks (2)statistikapõhist mudelit võib kasutada üksnes tagatiseks kõikidele osapooltele üheselt oleva kinnisvara korduval hindamisel ja laenu arusaadavad. refinantseerimisel. Seejuures ei pea mudeli kasutamisel Eelnõu koostajad ei pea tegema ülevaatust ning rakenduvad lihtsustatud põhjendatuks nii sise- kui ka dokumenteerimise nõuded. välishindajate suhtes esitatavate Selliselt muudetud kompromiss-eelnõu on lisatud käesolevale nõuete ühtlustamist, sest väljub kirjale (lisa 2). eelnõu piiridest ja on küsitav, kuidas see toetab eelnõu eesmärgi saavutamist. 5 Lisaks jääb+ selgusetuks, kuidas peaks toimuma sellises olukorra järelevalve sisemiste hindajate üle, sest hetkel ei küündi riiklik Finantsinspektsiooni järelevalve väliste hindajate üle, kuid EKFL-i poolt pakutud versiooni kohaselt teostaks kutset omavate sisehindajate üle topeltjärelevalvet (nii Finantsinspektsioon kui Kutsekoda). Pole selge, mis eesmärki ja kelle huvides taoline 16  meetod tegelikkuses teeniks ning kas see on proportsionaalne. 7 Kui ministeerium peab võimalikuks eeltoodud lahendusi veel Mitte- Eelnõu koostajad kohtusid 6. mail põhjalikumalt arutada, siis toetame Eesti Kinnisvara arvestatud/s 2025. aastal nii EKHÜ kui ka Hindajate Ühingule ettepanekut laiendada kaasatud isikute elgitatud. EKFL-i esindajatega. Eelnõu ringi ja moodustada töögrupp, kellega ühiselt töötatakse läbi eesmärk ei ole reformida Eesti uued hindamispõhimõtted ja läbimõeldud lahendus kinnisvara hindamise põhimõtteid, hindamisvaldkonna lihtsustamiseks. Üksnes nii on võimalik vaid tagada, et statistikapõhist koondada kõikide sidusrühmade positsioonid ja saavutada mudelit kasutataks ühetaoliselt. kõiki osapooli rahuldav lahendus. Seega ei mahu EKFL-i ettepanek käesoleva eelnõu raamidesse. Veel enam, kuivõrd hindamisega seotud spetsiifilisi nõudeid reguleeritakse EVS 875 standardiga ning selle ülevaatamist ja korraldab Eesti Standardikeskus, väljub mudeli muutmine Rahandusministeeriumi pädevusest. 8 EKFL lisa 1 (advokaadibüroo Walless memorandum EKFL Teadmiseks tellimusel) võetud. Meie hinnangul on eelnõu põhimõttelises vastuolus nii Euroopa Liidu kui Eesti õigusega ning tarbijaid ja turuosalisi kahjustav. Meile teadaolevalt on Eesti Kinnisvarahindajate Ühing eelnõu kohta juba 27.03.2025 negatiivse arvamuse esitanud ja toonud esile põhjendused vastuolude kohta. Käesolevas memorandumis ei käsitleta Eesti Kinnisvarahindajate Ühingu sellekohaseid seisukohti. Leiame, et mitte üksnes eelnõu, aga ka rahandusministri 15. juuni 2016. aasta määrus nr 25 kehtival kujul (edaspidi määrus) on oluliste õiguslike ja sisuliste puudustega ega vasta tarbijate, riigi ega turuosaliste huvidele. Seetõttu EKFL kaalub asjakohaste meetmete kasutuselevõttu selle määruse põhiseadusevastaseks või kehtetuks tunnistamiseks. Põhilised argumendid on järgmised: (a) eelnõu ja kehtiv määrus kahjustab tarbijate huve, suurendades põhjendamatult tarbijate vastutust tarbijakrediidi võtmisel (siin p 1); 17  (b) Eelnõu on vastuolus hüpoteekkrediidi direktiiviga (siin p 2); (c) eelnõu piirab konkurentsi tarbijakrediidi teenuste turul (siin p 3); (d) eelnõu kahjustab konkurentsi kinnisvara hindamise teenuse turul ning on vastuolus võrdse kohtlemise põhimõtte ja ettevõtlusvabadusega (siin p 4); (e) eelnõu on ebaselge ja selles on normitehnilised puudujäägid (siin p 5). 1. EELNÕU JA KEHTIV MÄÄRUS KAHJUSTAB TARBIJATE HUVE JA SUURENDAB TARBIJATE VASTUTUST TARBIJAKREDIIDI VÕTMISEL Seletuskirja kohaselt on eelnõu eesmärk muuta tarbijatele krediidiandja vahetamine lihtsamaks ja soodsamaks. Eesmärgi saavutamiseks nähakse eelnõuga ette võimalus võtta tarbijakrediidi tagatiseks oleva kinnisvara (edaspidi - tagatisvara) hindamisel kasutusele statistikapõhine mudel ehk tehisarul põhinev lahendus. Kehtiv määrus ja ka eelnõu ei võimalda tõenäoliselt eelnõu eesmärki saavutada ega ka alandada tarbijatele krediidi vahetuskulude alandamist. Eelnõuga lükatakse tagatisvara hindamise riskid krediidiandjatelt tarbijatele. Seetõttu suurendab eelnõu tarbijate riske ja kulusid nii hindamisaruannete tellimisega kui ka üldise laenu maksumusega. (A) Krediidiandja vastutust tagatisvara hindamisel ei või lükata või jagada tarbijale Kehtiv määrus eristab tagatisvara hindamise nõudeid sõltuvalt sellest, kes hindamise teeb. On olemas klassikalised, kinnisvara hindamist teenusena pakkuvad sõltumatud hindajad (kehtiva määruse tähenduses välishindajad), kellele määrus kehtestab konkreetsed pädevusnõuded1 ja kelle poolt osutatavale teenuse kvaliteedinõuded. Lisaks lubab krediidiandjate ja -vahendajate seaduse § 53 lg 2 ka krediidiasutustel endal tagatisvara hinnata. Seda teevad panga töötajad (sisehindajad), kelle pädevusele määrus mingeid objektiivselt kontrollitavaid nõudeid ette ei näe. Seega erinevalt välishindajatest ei näe määrus ette sisehindajate pädevusele ette mitte ühtki objektiivselt hinnatavat nõuet. See on käsitletav ka turuosalise ebavõrdse kohtlemisena (vt memorandumi p 4). Määruse § 3 lg 1 näeb ette tagatisvara hindamise protsessile vara hindamise hea tava ja väljakujunenud praktika järgimise nõude. Formaalselt peaksid määruse kohaselt turu väljakujunenud praktikat ja kinnisvara hindamise head tava järgima nii sise- kui välishindajad. Eestis on see sisustatud enamasti läbi Eesti Standardi „Kinnisvara hindamine“ EVS 875:2022 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu Heade Tavade 18 Koodeksi. Küll aga kehtib viimane dokument vaid kutselistele hindajatele. Lisaks kehtestab määrus sisehindajate kasuks veel ühe olulise erinevuse - sisehindajad võivad jätta tagatisvara ülevaatuse tegemata. Seega kuigi loogiliselt võiks eeldada, et tarbijate huvides peaks olema krediidiasutuse enda poolt teostatud tagatisvara hindamine pädevam, põhjalikum ja õigem, näeb määrus juba täna ette sisehindajatele soodsama reziimi. Eelnõuga soovitakse näilise paindlikkuse ettekäändel tarbijakrediidi tagatise hindamise nõudeid veelgi lihtsustada. Eelnõuga tunnistatakse määruse § 2 ja 3 sätestatud nõuded kehtetuks ja nähakse ette uus paragrahv 31 , mis tagatisvara hindamise nõuded kokku võtab. Olemuslikult see senisest regulatsioonist ei erine, kuid uuena nähakse ette statistikapõhise mudeli kasutusele võtmine. Sisuliselt on tegemist tehisaru poolt veebist ja muudest täpsustamata allikatest kogutud teabe alusel tagatisvara turuväärtuse määramisega, kusjuures on oluline, et senise pigem erandi asemel näeb eelnõu krediidiandjatele ette reegli jätta statistikapõhisemudeli kasutamisel tagatisvara üle vaatamata. See puudutab ainult krediidiandjaid, sest kutselised hindajad peavad ülevaatuse kui ühe kõige olulisema tähendusega toimingu tegema nii eelnõu kui neile nagunii rakenduva kutseorganisatsiooni standardi alusel. Krediidiandjate tagatisvara hindamise korral toimub „ülevaatus“ seletuskirja kohaselt krediidiandjale edastatud fotode ja/või avalikest registritest pärit andmete pinnalt. Selliselt luuakse olukord, kus tagatisvara väärtus hakkab sõltuma sellest, mida tagatisvara puhul fotole jäädvustatakse ja mida mitte. Kuna erinevalt kutselistest hindajatest ei ole tarbijad asjatundjad, et kinnisvara hinda mõjutavaid tegureid hinnata, siis ei saa eeldada, et tarbijad oskavad õigeid fotosid esitada. Nii võivad fotodelt jääda välja ehitiste ja kinnistu tegelik seisund, olulised ehitustehnilised puudused, registris mitteolevad ehitised või nende osad jpm. Seejuures ei saa välistada ka inimeste pahatahtlikkust või süsteemi puuduste ärakasutamist. Nii on ka Maa- ja Ruumiamet rõhutanud, et avalikes registrites kuvatud andmed ei pruugi olla ajakohased, täpsed ja usaldusväärsed (lisa 1). Täitmata jääb seega ka eelnõu § 3 1 lg-s 7 soovitud tulem. Vara ülevaatus ei tähenda aga üksnes fotode tegemist, vaid ka tagatisvara kohta suulise teabe saamist – üürilepingud, suhted naabrite ja korteriühistuga, müra jm. Kokkuvõttes võib statistikapõhise mudeli rakendumine (tehisaru läbiviidud hindamine) viia tagatisvara väärtuse ebaõige tulemuseni. Sellest tulenevad riskid on ilmsed – kui tagatisvara väärtus on hinnatud tegelikust madalamaks, võivad tarbija kohustused krediidiandja ees jääda tagatisvara realiseerimisel täitmata. Krediidiandjal võib olla huvi hinnata tagatisvara tegelikust kõrgemaks, et anda tarbijale rohkem laenu. Oluline on aga see, et sellise statistikapõhise mudeli rakendumisel jääb kogu 19 vastutus tarbijale - krediidiandja saab põhjendada hindamise tulemust (avalikult) kättesaadavate andmete ja tarbija enda esitatud fotodega, aga ka seadusandliku süsteemi (määrusega), mis sellisel viisil valele hindamistulemusele jõudmise lubas põhjustada. See, et eelnõuga vabastatakse krediidiandja tema tegevusega seotud vastutusest, ei ole vastutustundliku laenamise põhimõttega kooskõlas. Riigikohus on viimastel aastatel võtnud eesmärgiks reguleerida tarbijakrediiti, võttes ülesandeks kontrollida omal algatusel mh vastutustundliku laenamise põhimõtte järgimist. Eelnõu, mis annab võimaluse jätta krediidivõimelisuse hindamise üheks osaks oleva tagatisvara hindamise olulised nõuded täitmata, kahjustab vastutustundliku laenamise eesmärki. Eraldi tuleb märkida ka seda, et kui kinnisvara võetakse laenu tagatiseks ilma põhjaliku kontrollita, tekib krediidiandjate hüpoteegiportfellidesse süsteemne risk – sellised varad võivad osutuda raskesti müüdavateks, kui hiljem selgub, et nende väärtus on üle hinnatud. Kuigi olemuselt mõjutab probleem peamiselt krediidiandjaid, kanduvad valesti antud laenu tagajärjed lõpuks tarbijatele, tuues kaasa suurenenud kulud nii leppetrahvi tasumises, vaidluste ja õiguslike konfliktide lahendamises, kui ka seeläbi, et krediidiandja poolt oluliselt kõrgemaks hinnatud tagatisvara sundmüügi korral ei jätku vara realiseerimisel saadud summast laenusumma teenindamiseks. Seda riski tuleb minimeerida. Eelöeldut arvestades ei ole põhjendatud eelnõuga krediidiandjate vastutusest vabastamine, asetades tagatisvara hindamise riskid tarbijatele. Ebapiisav kontroll laenuandmise protsessis suurendab finantsriske nii krediidiandjatele kui ka laenuvõtjatele. (B) Tarbijatele kulude alandamine on näilik Kuigi statistikapõhine meetod võib alandada sisehindaja töötunde ja seetõttu muuta hindamisteenuse odavamaks, on selline hinna alandamine näilik. Eelnõus on jäetud arvestamata, et kuigi tagatisvara hindamistingimuste ülevaatamine võib omada kiiret efekti hindamisega seotud kulude vähendamisele, ei pruugu see tuua kaasa kogu krediidi vahetuskulude vähendamist. Esiteks, eelnõu seletuskirjast nähtub, et vastav statistikapõhine mudel tuleb eelnõu subjektidel kas sisse osta, ise välja töötada või tellida olemasolu korral emaettevõtjalt. Teisisõnu, käesoleval hetkel sellist statistikapõhist mudelit välja töötatud ei ole. Krediidiasutustel tuleb esmalt vastav mudel arendada ja/või sellega seonduvalt kulusid kanda. Tõenäoliselt arvestatakse mudeli arendamise kulud teiste tasude sisse, mille tulemusel suurenevad lepingu- ja teenustasud. Seega võivad küll hindamisega seonduvad kulud alaneda, teisalt suurenevad muud kulud. 20 Teiseks, hetkel turul valitseva praktikaga saab tarbija kasutada sisehindaja koostatud hindamisaruannet üksnes samas krediidiandjas. Tarbija ei saa sisehindaja hindamisaruannet kehtiva praktika järgi kasutada teises krediidiasutuses alternatiivse laenupakkumise saamiseks. Kui tarbija eesmärk on selgitada välja talle parimaid tingimusi pakkuv krediidiandja, on tarbija sunnitud kandma kulusid mitme sisehindaja aruande saamiseks, tasudes igakordselt iga krediidiasutuse enda sisehindajale hindamisteenuse eest. Seejuures on tõenäoline, et teised krediidiasutused ei pruugigi aktsepteerida sisehindamise tulemust, sest see pole läbivpaistev, kontrollitav ega turu standardile vastav. Seevastu välishindaja hindamisaruannet on üldjuhul võimalik kasutada kõikides krediidiasutustes. Seega kuigi krediidiasutustele endale võivad tehisaru kasutuselevõtuga tagatisvara hindamise kulud väheneda, siis tarbijatele krediidivahetus lihtsamaks, kiiremaks ega odavamaks ilmselt ei lähe. Kolmandaks, tarbija kulud suurenevad kaudselt ka seeläbi, et statistikapõhine mudel ei pruugi adekvaatselt kajastada tegelikku kinnisvara väärtust, hinnates tagatisvara väärtuse konservatiivselt liiga madalaks või just vastupidi liiga väärtuslikuks. Just viimane võib tarbijatele kaasa tuua tegelikult suurema laenu ja/või pikemaks tähtajaks andmise, mis ei pruugi vastata tarbija tegelikule krediidivõimelisusele ja tekitab talle liigset intressikulu ja riski. Liiga suur laenusumma suurendab maksekoormust ja võib viia finantsraskusteni. Samas liiga madal laenusumma võib raskendada kinnisvara soetamist. Seega tarbijale võivad laenu kogukulud – lihtsamalt ja rohkem saadud laenu näol - suureneda. Kokkuvõtvalt ei taga eelnõuga kavandatud statistikapõhine hindamismudel krediidi vahetamise lihtsustumist ega tarbijate kulude vähenemist, vaid suurendab nende finantsriske ja kohustusi. Selle rakendamine võib kaasa tuua ebatäpsusi tagatisvara hindamisel, krediidiandjate vastutuse ülemäärase ülekandmise tarbijatele ning sellest tulenevalt olulisi majanduslikke ja õiguslikke tagajärgi. 2. EELNÕU ON VASTUOLUS HÜPOTEEKKREDIIDI DIREKTIIVIGA Seletuskirjast ilmneb, et eelnõu eesmärk on senise kvalifitseeritud, piisavate teadmiste, kogemuste ja oskustega hindaja asemel võimaldada kinnisvara hindamise teenust tellida teadmata kvalifikatsiooniga sisehindajalt, kes enda töösuhtest tulenevalt on sõltuv enda tööandjast krediidiasutusest. Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2014/17/EL6 käsitleb tarbijakrediidilepinguid, mis on seotud elamukinnisvaraga (edaspidi Hüpoteekkrediidi direktiiv). Direktiivi artikkel 19 sätestab nõuded kinnisvara hindamise 21 sõltumatusele ja pädevusele. Selle artikli kohaselt peavad liikmesriigid tagama, et enne krediidilepingu sõlmimist hinnatakse kinnisvara objektiivselt ja professionaalselt. Hindamise peavad läbi viima hindajad, kellel on asjakohane kvalifikatsioon, pädevus ja kogemus. Lisaks peavad liikmesriigid tagama, et krediidiasutused järgivad usaldusväärseid standardeid kinnisvara hindamisel. Seega lasub nõuete kehtestamise kohustus direktiivi artikli 19 lõike 2 kohaselt7 liikmesriikidel, kuid krediidiasutused peavad järgima kehtestatud standardeid ja tagama hindajate sõltumatuse ning pädevuse. Hüpoteekkrediidi direktiivi artikkel 19 on üle võetud KAVS § 53 lg 2, mille kohaselt kinnisvara hindaja peab olema piisavalt sõltumatu krediidi andmise otsuse tegemise protsessist. Samas ei ole olemasolev regulatsioon direktiivi ülevõtmiseks piisav, sest määruse, eriti eelnõu sätted sisehindajate pädevuse ja teenuse kvaliteedinõuete üle on hinnangulised ja jäetud üksnes krediidiasutuste enda määrata. Tulenevalt viidatud direktiivi artikli 19 p-st 2 peab meetmed direktiivi eesmärgi täitmiseks määrama riik siseriikliku õigusega, mitte ei saa neid jätta krediidiasutuse enda otsustada. Nii määruses kui eelnõus puuduvad mis tahes sisehindaja sõltumatuse tagamise kriteeriumid. Nt Eelnõu § 31 lg 5 sätestab: Krediidiandja või -vahendaja peab kehtestama sise-eeskirjadega nõuded oma töötajate teadmistele, oskustele ja kogemustele hindamise läbiviimiseks ning dokumenteerimiseks vastavalt krediidiandjate ja -vahendajate seaduses ja käesolevas määruses kehtestatud nõuetele. Krediidiandja või -vahendaja peab kehtestama sise-eeskirjadega nõuded oma töötajate teadmistele, oskustele ja kogemustele hindamise läbiviimiseks ning dokumenteerimiseks vastavalt krediidiandjate ja - vahendajate seaduses ja käesolevas määruses kehtestatud nõuetele. Tekib direktiivi eesmärgiga vastuolus olev olukord, kus direktiiv nõuab siseriikliku õigusega (eelkõige seadusega) krediidiasutuse kontrollimist tagava meetme kasutamist, siis seadus viitab määrusele, määrus nõudeid ette ei näe ja annab omakorda õiguse kehtestada need krediidiasutuse sisedokumentidega. Praegune eelnõu näeb ette üksnes objektiivselt kontrollimatud, sisutühjad ja edasiviitavad „nõuded“. Mitte ühtki nõuet sisehindajale ega tema teenuse kvaliteedile esitatud nõuet eelnõus ei ole. Kui määrus ei näe ette sisehindajate teadmistele, oskustele ja kogemustele ega hindamise läbiviimisele mingeid nõudeid, siis ei saa selliste nõuete kehtestamist nõuda ka krediidiasutustelt. Seletuskirjas puuduvad ka suunised, kuidas tagada piisav järelevalve sisehindajate oskustele ja kvalifikatsioonile. Samuti jääb selgusetuks, mis tingimused on ette nähtud põhjendustele tagatisvara ülevaatamata jätmiseks ja/või statistikapõhise mudeli kasutamiseks. Seletuskirjast ei selgu, kes teostab põhjenduste üle järelevalvet, sh kas põhjendused tehakse tarbijale kättesaadavaks ja on vaidlustatavad. 22 Eelöeldut arvestades on eelnõu vastuolus hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19 nõuetega, eelkõige hindajate sõltumatuse ja pädevuse nõudega. 3. EELNÕU PIIRAB KONKURENTSI TARBIJAKREDIIDI TURUL Seletuskirja kohaselt on eelnõu üheks eesmärgiks ka suurendada krediidiandjate vahelist konkurentsi. Eelnõu eeltoodud eesmärgi ei saavuta. Vastupidi, eelnõu takistab laenude vaba liikumist, kuivõrd eelnõu ega ka kehtiv määrus ei arvesta krediidiandjate senist praktikat. Hetkel kehtiv turuolukord võimaldab tarbijal välishindajalt tellitud hindamisaruannet kasutada erinevates krediidiasutustes. Sama põhimõte ei ole kohaldatav aga sisehindajate puhul. Nimelt ei väljasta sisehindajad tarbijatele üldjuhul hindamisaruannet. See tähendab, et kui tarbija soovib hoida hindamisaruande kulude pealt kokku ja tellida hindamisaruande sisehindajalt, kuid pärast aruande saamist soovib saada alternatiivse pakkumise ka teisest krediidiasutusest, peab tarbija tellima uuelt sisehindajalt hindamisaruande. See suunab tarbijaid tegelikult kulutama hindamisaruande peale esialgsest suurema summa. Selline süsteem ei saavuta eelnõu eesmärki muuta tarbijatele krediidiandja vahetamine lihtsamaks. Vastupidi, eesmärgi saavutamiseks peab olema hindamisaruannet (sõltumata sellest, kas selle on koostanud välis- või sisehindaja) võimalik kasutada erinevates krediidiasutustes. See omakorda tähendab, et sisehindajate koostatud aruanded peavad samuti vastama kättesaadavuse ja läbipaistvuse põhimõttele. Nii kehtiv määrus kui ka eelnõu tegelikult konkurentsi ei ava. Eelnõu võimaldab vastupidiselt krediidiasutustel klient nn enda teenusega lukustada, muutes alternatiivsete pakkumiste saamise ebamugavamaks ja kulukamaks. Seega ei ole võimalik eelnõuga soovitud eesmärki saavutada üksnes hindade alandamisega, vaid muuta tuleb ka krediidiandjate senist praktikat. Hetkel krediidiasutustes valitsev praktika seda ei taga, sest tarbijal ei ole täna võimalust kasutada sisehindajalt saadud hindamisaruannet teises krediidiasutuses. Seetõttu on eelnõu seletuskirjas toodud hindade alandamise argument näilik ega arvesta tegelikku turu olukorda. Veelgi enam, krediidiandjad ei konkureeri omavahel mitte ainult laenu hinna ja teenustasudega, vaid ka laenusumma suuruse ning laenu ja tagatise väärtuse suhtega (loan to value, LVT). See loob olukorra, kus krediidiandjad võivad konkurentsi püsimiseks olla motiveeritud hindama tagatisvara väärust kõrgemaks. Kuigi tarbijakrediidile kehtivad omakapitali nõuded, on need üsna paindlikud, võimaldades kõrgema vara väärtuse korral väljastada suuremaid laene. See omakorda soodustab kinnisvara hinnatõusu turul tervikuna. 23 Eelnõu seletuskirjas on ka esile toodud, et statistikapõhine mudel kohaldub peamiselt üksnes homogeensete varade puhul ja vähem mittehomogeensete varade puhul. Sise- ja välishindamise hindade kunstlikult erinevatena hoidmisel suunatakse tarbijaid lihtsamate, standardsete varade puhul kasutama odavamat sisehindamist. Samal ajal tõuseb välishindamise hind mittehomogeensete varade puhul, kuivõrd välishindamise teenust pakkuvate ettevõtete püsikulud jaotuvad väiksema töömahu peale. Kui eelnõus säilib selline ebavõrdne regulatsioon, võib välishindajate arv oluliselt väheneda, mis omakorda vähendaks konkurentsi ning tõstaks keerukamate varade hindamise kulusid märkimisväärselt. Eelnõu seega soodustab krediidiasutuste monopoli tekkimist tagatisvara hindamise turul. See ei ole aga kooskõlas Euroopa Liidu vaba turu põhimõtte ja konkurentsireeglitega. Veelgi enam, eelnõu sellisel kujul ei vasta Eesti turu praktikale. Nimelt Eesti turu väiksuse tõttu saab statistikapõhist mudelit kasutada üksnes piiratud piirkondades. Nii on ka eelnõu seletuskirjas toodud võrdluspiirkondadena esile üksnes Tallinnas asuvad Lasnamäe ja Mustamäe. Kõik teised linnad ja nende piirkonnad on jäetud teadmata põhjusel analüüsist välja. Ühe linna kahe piirkonna võrdlusega ei saa teha ühtset järeldust. Teisisõnu on statistiliste mudelite aluseks olev andmestik avalikes registrites ebapiisav usaldusväärse tulemuse saamiseks. Seda on kinnitanud ka Eesti Maaülikool (lisa 2). Statistikapõhise mudeli kasutuselevõtuga ei ole eelnõu kohaselt tagatud usaldusväärne tagatisvara hindamine. Kehtiva määruse ja eelnõu seletuskirja kohaselt tuleb kinnisvara hindamisel juhinduda heast tavast. Seda head tava sisustab eelnõu läbi standardite. Samas eelnõuga soovitakse sisehindajate puhul standardite lähtumise nõudest loobuda, võimaldades sisehindajal jätta tagatisvara ülevaatamata. Kehtiv määrus võimaldab käesoleval hetkel üksnes erandjuhtudel sisehindajatele loobuda tagatisvara ülevaatamisest. Eelnõu kohaselt muutub see sisehindajatele aga reegliks, kuivõrd statistikapõhise mudeli rakendamisel jäetakse vaikimisi ülevaatus tegemata. Tagatisvara ülevaatamata jätmise tagajärjel tekkinud vastutus jääb seega tarbijate kanda. Eelöeldut arvestades ei taga eelnõu soovitud eesmärke. Eelnõud muutes tuleb ühtlustada sise- ja välishindajale kohaldavaid tingimusi, tagades tarbijatele võrdse, läbipaistva ja ausa hindamise. 4. EELNÕU KAHJUSTAB KONKURENTSI KINNISVARA HINDAMISE TURUL Täiendavalt soodustab eelnõu ka kinnisvara hindamise teebuse osutamise turu osaliste diskrimineerimist. Eelnõuga soovitakse kehtestada sisehindajatele ja välishindajatele 24 erinevad tingimused, mis on üheselt vastuolus Eesti Vabariigi põhiseaduse §-s 12 sätestatud võrdse kohtlemise põhimõttega. Eelnõu loob sise- ja välishindajatele objektiivselt erinevad tingimused ja toob kaasa hindajate ebavõrdse kohtlemise. Välishindajatele kehtivad eelnõu järgi rangemad nõuded – nad peavad olema saanud kõrgema taseme kutse, arvestama kutseorganisatsiooni kehtestatud kinnisvara hindamise standardiga, teostama objekti ülevaatuse, täitma hindamisaruande kõiki formaalseid nõudeid ja vastutama rahaliselt oma hindamisteenuse kvaliteedi eest. Seevastu eelnõu kohaselt on krediidiandja sisehindajale mitte ühtki objektiivselt hinnatavat nõuet esitatud ei ole. Arvestades, et sisehindajad saavad kasutada tehisaru koostatud materjale, saavad nad osutada teenust vähena hulga tegevuste, riskide ja kuluga. Seega eelnõu asetab välishindajad ebavõrdsesse konkurentsipositsiooni ja piirab nende võimalusi turul tegutseda. Nii moonutab riik eelnõuga kinnisvara hindamise teenuse turgu ja võib kaotada välishindajate elukondliku kinnisvara hindamise turult üldse. Eelnõu seab samaväärseid teenuseid pakkuvad isikud erinevatesse tingimustesse ilma igasuguse mõistliku ja adekvaatse põhjuseta. Seetõttu on eelnõu põhiseadusega vastuolus. Eelnõus puuduvad ka objektiivsed põhjendused sellise regulatsiooni saavutamiseks, sh hinnatud ei ole selle proportsionaalsust. Eelnõu ei ole kuidagi sobiv, vajalik ja mõõdukas eesmärkide saavutamiseks eelnevates punktides põhjustel. Täiendavalt takistab eelnõu sellisel kujul ka välishindajate ettevõtlusvabadust, jättes välishindajate kutsele põhjendamatult rangemad tingimused. Eelnõu seletuskirjas puudub mis tahes adekvaatne sidusrühmadele avalduva mõju analüüs. Seletuskirjas on üksnes pealiskaudselt mööndud, et mudeli kasutuselevõtt võib kaasa tuua hindajate töömahu ja sissetuleku vähendamise. Seletuskirjas on jäetud sootuks analüüsimata, et puudutatud ei ole mitte üksnes hindajad ise, vaid sh hindajate tööandjad, eelkõige kinnisvarabürood. Hindajate töö vähenemisel väheneb oluliselt ka kinnisvarabüroode tulud, mis on tihedalt seotud kinnisvarahindajate tegevusega. Seetõttu on ka ekslik eelnõu seletuskirjas tehtud järeldus, et statistikapõhise mudeli kasutuselevõtt võib omada keskmist mõju välishindajatele. Tegelikkuses mis tahes põhjalikku huvide analüüsi tehtud ei ole. Seega tuleb eelnõuga edasi minemisel arvestada kõikide sidusrühmade huvidega ning põhjalikult kaaluda võimalikke negatiivseid tagajärgi. 5. NORMITEHINILISED PUUDUJÄÄGID Eelnõu sisaldab ka palju normitehnilisi puudujääke, muutes sätted mitmeti tõlgendatavaks ja umbmääraseks. Esiteks, eelnõu § 31 lg-ga 1 täpsustatakse kinnisvara hindamise põhimõtteid, rõhutades, et vara hindamine peab 25 olema kooskõlas hea tavaga. Kehtivas määruses on hea tava sisustatud läbi ühtse ja väljakujunenud turupraktika. Ka ühtsele ja väljakujunenud turupraktikale viitamine ei olnud hea lahendus, sest see ei ole selge, kuid praktikas see toimis ja väljakujunenud turupraktikat sisustati läbi EVS 875:2022 Eesti Standardi „Kinnisvara Hindamine“, Kinnisvara Hindajate Ühingu Heade Tavade Koodeksi (mis on üsna põhjalik) ja Maa-ameti juhiste. Eelnõus on jäetud vaid hea tava järgimise kohustus. Hea tava mõiste umbmäärasus ei võimalda seda sätet kuidagi adekvaatselt sisustada. Nii muutub õigusnorm sisutühjaks. Kui jätta alles kehtiv sätte sõnastus, puudub seletuskirjas jätkuvalt viide väljakujunenud turupraktikale ja standardile. Jääb arusaamatuks, kas sisehindamise tulemus peab EVS 875:2022 Eesti Standardi „Kinnisvara Hindamine“ vastama või mitte. Kui peab, siis tuleb see eelnõus või vähemalt seletuskirjas viidata. Kui mitte, siis tuleb kehtiva standardi mittearvestamist põhjendada. Teiseks, eelnõu § 31 lg 4 näeb ette, et kui lõikes 3 nimetatud isik kasutab hindamiseks statistikapõhist mudelit, peab mudeli kasutajal olema piisavalt kogemusi ja teadmisi mudeli kasutamispõhimõtetest ning ülesehitustest. Eelnõus puuduvad selgitused selle kohta, mida tuleb mõista „piisava kogemise ja teadmise all“. Samuti jääb selgusetuks, kui „piisav“ on määratlemata õigusmõiste, siis kuidas saab selle nõude täitmise üle kontrolli ja järelevalvet teostada. Nagu eelpool öeldud, siis määratlemata on ka sisehindaja pädevusnõuded, s.t mis kriteeriumitele vastab piisavate teadmiste, oskuste ja kogemustega sisehindaja. Kolmandaks, kuigi eelnõu eesmärk on võimaldada automatiseeritud süsteemi kasutamist, ei selgita seletuskiri selle rakendamist. Selgusetuks jääb, millistes olukordades ja kuidas on mõeldud statistikapõhise mudeli kasutamine: (i) kas automatiseeritud süsteem analüüsib ainult sellesse süsteemi sise- ja/või välishindaja poolt sisestatud andmeid, s.t kas sise- ja/või välishindaja peab enne mudeli kasutamist koguma hindamise aluseks olevad vajalikud andmed kokku ja sisestama need automatiseeritud süsteemi, teisisõnu automatiseeritud süsteemi kasutatakse üksnes tulemuse saamiseks; või (ii) kas automatiseeritud süsteem on arendatud võimalusega pääseda olemasolevatesse avalikesse registritesse, mis kogub iseseisvalt andmeid. Sellisel juhul tekib esmalt küsimus, kuidas teab mudel eristada hindamise aluseks olevaid vajalikke ja olulisi andmeid. Teisalt, kui mudel kogub andmeid iseseisvalt, siis on see vastuolus maa hindamise seaduse § 4 lg-ga 2, kuivõrd mudelil kui sellisel ei saa olla vajalikku kehtivat 6. või 7. taseme kutset. Täiendavalt jääb ka selgusetuks, et kuivõrd kinnisvara hindamisel tuleb järgida standardites kehtestatud nõudeid, siis kuidas tagatakse automatiseeritud süsteemi vastavus standardinõuetele. Seda enam, et hetkel kehtivad standardid ei näe automatiseeritud süsteemi kasutamist ette. 26  Viimaks on puudu ka ühtsed definitsioonid. Näiteks sisaldab kehtiv määrus sise- ja välishindaja definitsiooni (kuigi ebamäärase). Eelnõus on jäetud sisehindaja definitsioon üldse välja, kuid seda seletuskirjas ei põhjendata. Viidatud lisad on märkuste tabelis esitatud EKHÜ poolt esitatud lisadena. 9 EKFL lisa 2 (EKFL-i kompromiss-ettepanek) Arvestatud Eelnõu koostajad on arvestanud § 1. Määruse muutmine osaliselt/ mitme EKFL-i ettepanekuga, Rahandusministri 15. juuni 2016. a määruses nr 25 ,,Nõuded selgitatud. täpsemalt: elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks 1) lisanud eelnõu § 31 lõikesse 2 oleva kinnisvara hindamisele" tehakse järgmised kolmanda lause, mille kohaselt võib muudatused: mudelit kasutada laenu refinantseerimisel; 11) Paragrahvi 2 lõige 2 sõnastatakse järgmiselt: 2) lisanud eelnõu § 4 lõikesse 2 „(2) Hindamisaruande kinnitab hindaja, kellele on punktid 20 ja 21, mille kohaselt peab kutseseaduse alusel välja antud 6. taseme kinnisvara hindamisaruanne sisaldama hindaja või 7. taseme vara hindaja kutse ja see kutse selgitusi ülevaatuse tegemata kehtib.“ jätmisega kaasnevate riskide ja nende realiseerumise kohta ning SELETUS andmeid, mida on kogutud Määrust muudetakse selliselt, et elamukinnisvara mudeliga, kui see on asjakohane; hindamisaruande kinnitab nii sisehindaja kui välishindaja 3) pikendatud määruse jõustumise puhul kinnisvara hindaja 6. või 7. taseme kutsega isik. See on aega 1. jaanuarini 2026. Aastal. vajalik hindamisaruande kvaliteedi tagamiseks, tarbijate huvide tagamiseks ja hindamispraktika ühtlustamiseks. Täiendavalt on täpsustatud selgitusi eelnõu seletuskirjas, et eemaldada võimalikud tõlgendusvead ning 11) Paragrahvi 3 lõige 3 tunnistatakse kehtetuks. tagada eelnõu piisavalt selge ja ühetaoline mõistmine. SELETUS Ülevaatuse tegemata jätmine on lubatud üksnes statistikapõhise mudeli puhul ning on reguleeritud eelnõu p 3 lisatavas § -s 31 lg-s 3. 11) määrust täiendatakse §-ga 31 järgmises sõnastuses: ,,§ 31. Statistikapõhine mudel (3) Tarbijakrediidilepingu alusel võetud laenu refinantseerimisel võib elamukinnisvara hindamiseks kasutada statistikapõhist mudelit, järgides paragrahvis 3 sätestatud põhimõtteid ja arvestades käesolevas paragrahvis sätestatud erisusi. (3) Refinantseerimine käesoleva määruse tähenduses on olemasoleva rahalise kohustuse, eelkõige krediidi- või laenulepingu, asendamine uue rahalise kohustusega samas või teises krediidiandjas või -vahendajas eesmärgiga muuta võla tagasimaksmise tingimusi, sealhulgas intressimäära, tähtaega, maksegraafikut või võlgnetava summa jaotust. (3) Statistikapõhine mudel on automatiseeritud süsteem kinnisvara hindamiseks. Statistikapõhine mudel peab vastama järgmistele tingimustele: 4) mudel võtab arvesse kinnisasja liiki, seisundit ning asukohta piisava detailsuse ja täpsusega; 4) on ajakohane, täpne ja usaldusväärne; 27  4) on krediidiandja või -vahendaja või välishindaja poolt regulaarselt kontrollitud ning väljendab moonutamata, ajakohaseid ja kvaliteetseid andmeid kinnisvara väärtuse ja omaduste kohta; 4) kasutab kinnisasja väärtuse leidmisel võimalikult suurel määral võrdlusaluseks võetud turul tehtud tehingute valimit. (3) Statistikapõhise mudeli kasutamisel võib hindaja põhjendatud juhul jätta kinnisvara ülevaatuse tegemata. Sellisel juhul peab hindaja hindamismudeli raportis välja tooma ülevaatuse tegemata jätmisega kaasnevad riskid ning riskide realiseerimise võimalikud mõjud hindamistulemusele. (4) Statistikapõhise mudeli kasutajal peab olema piisavalt kogemusi ja teadmisi mudeli kasutamispõhimõtetest ning ülesehitusest.“ SELETUS Iga kodulaenu andmisel tuleb tagatiseks olevale kinnisvarale teha põhjalik hindamine, mis vormistatakse vastavalt kehtivatele standarditele hindamisaruandena. Kinnisvara hindamisaruandel on kaks funktsiooni – (a) kinnisvara õiguslik ja faktiline audit ja (b) kinnisvara turuväärtuse hindamine. Olemasolevad registrid ja andmebaasid, mis on mudelipõhise hindamise aluseks, ei sisalda (ega saagi sisaldada) kõiki kinnisvara auditi koostamiseks vajalikke andmeid, samuti ei kajasta registrid teostatud ümberehituste infot, milliste kohta kinnisvara omanikud ei ole andmeid registritele edastanud või millised ümberehitused on tehtud ebaseaduslikult ning milliseid on võimalik tuvastada vaid kohapealse ülevaatuse ja analüüsiga. Seega ei ole võimalik kinnisvara hindamist täielikult mudelipõhise hindamisega asendada. Määrusesse lisatav § 31 võimaldab kasutada elamukinnisvara hindamisel statistikapõhist mudelit sama kinnisvara tagatisel võetud laenu refinantseerimisel, kui konkreetse kinnisvara kohta on varasemalt koostatud kehtivatele hindamisstandarditele vastav hindamisaruanne. Krediidiandjal ja – vahendajal ja ka valdkonda reguleerivas standardis on võimalik piirata mudelipõhise hindamise eeltingimusi veelgi (näiteks näha ette, et mudelipõhist hindamist võib rakendada teatud tagatisvara väärtuse ja laenusumma suhte puhul LTV). Kinnisvaravaldkonna ekspertide hinnangul on statistikapõhise hindamise kasutamine põhjendatud üksnes juhul, kui LTV on kuni 50%, ning põhjaliku eksperthinnangu (mis sisaldab ka kinnisvara auditi osa ja ülevaatust) tegemisest ei ole möödunud rohkem kui kolm aastat. Määruse tähenduses on defineeritud ka refinantseerumise mõiste. Refinantseerimisena käsitletakse sama laenu tingimuste (tähtaeg, intress vm) muutmist nii samas kui ka teises krediidiaandjas või -vahendajas. Statistikapõhise mudeli puhul võib jätta ära ülevaatuse, kuid statistikapõhise mudeli kasutamisel tuleb koostatada algandmete ja tulemuste kirjalikku taasesitamist võimaldav 28 raport, mis esitatakse ka tarbijale/ laenusaajale. Raporti koostamine on vajalik mudelipõhise hindamise kontrollimiseks ja tulemuste jäädvustamiseks võimaliku vaidluse puhuks. Statistikapõhise kasutamise mudeli täpsemad tingimused sätestatakse vara hindamise standardis (EVS 875 seeria standardid). 11) paragrahvi 4 lõige 1 sõnastatakse järgmiselt: ,,(1) Kinnisvara hindamine dokumenteeritakse vastavalt vara hindamise heale tavale eksperthinnangu, lisahinnangu või statistikapõhise mudeli raporti vormis, mille aluseks on ühtne ja väljakujunenud turupraktika, ja käesolevale määrusele."; SELETUS Sõltumata elamukinnisvara hindamise vormist peavad sellega edastatav teave (vähemalt algandmed ja tulemused) olema vormistatud taasesitamist võimaldavas vormis. See tagab hindamise läbipaistvuse ka kontrollitavuse. Samuti annab see tarbijale võimaluse kasutada hindamise tulemusi teiste krediidiandjate ja –vahendajate juures, suurendades tema võimalusi soodsamate laenutingimuste saamisel. Kinnisvara hindamisele ja selle dokumenteerimisele kohaldatakse vara hindamise hea tavana vastavaid vara hindamise standardeid (EVS 875 seeria standardid). 11) paragrahvi 4 lõike 2 sissejuhatavas lauseosas asendatakse sõna „Eksperthinnang“ sõnaga „Hindamisaruanne“; 11) paragrahvi 4 lõike 2 punkt 15 sõnastatakse järgmiselt: „15) hindamisaruande koostamise ja kinnisvara hinnatava väärtuse hindamise kuupäevad ning ülevaatuse kuupäev, kui see on asjakohane;“; 11) paragrahvi 4 lõike 2 punktid 17-19 sõnastatakse järgmiselt: „17) viited kasutatud algandmetele; 18) hindamisaruande kinnitaja nimi ja allkiri, vajaduse korral välishindaja kutsetunnistuse number; 19) hinnangu lisad, vajaduse korral asukohaplaanid ja - skeemid, fotod hinnatavast kinnisvarast ja olulised väljavõtted viidatud materjalidest.“; 11) paragrahvi 4 lõike 3 sissejuhatavas lauseosas asendatakse sõna „eksperthinnangu“ sõnadega „alates kinnisvara hinnangu“; 11) paragrahvi 4 lõike 3 punkt 2 sõnastatakse järgmiselt: „2) viide esialgsele hindamisaruandele ja kui see on kohaldatav, siis ka muudele asjakohastele hinnangutele;“; 29  11) paragrahvi 4 täiendatakse lõikega 5 järgmises sõnastuses: „(5) Statistikapõhise mudeli kasutamisel esitatakse hinnatava kinnisvara kohta kogutud andmed ja hindamistulemused kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (raportina). 11) paragrahvi 5 senine tekst loetakse lõikeks 1 ja paragrahvi täiendatakse lõikega 2 järgmises sõnastuses: 2) Krediidiandja või -vahendaja, kes on asutatud ja tegutsenud enne 2025. aasta 1. juulit või esitanud vastavalt krediidiandjate ja -vahendajate seadusele tegevusloa taotluse enne 2025. aasta 1. juulit, peab viima oma tegevuse ja dokumendid määruse 2026. aasta 1. jaanuaril jõustunud redaktsiooniga vastavusse hiljemalt 2026. aasta 1. juuliks.“. § Määruse jõustumine Määrus jõustub 2026. aasta 1. jaanuaril. SELETUS: Määruse jõustumine planeeritakse 1. jaanuarist 2026, et tagada ka standardite kooskõlla viimine määrusega enne selle jõustumist. 30  EELNÕU Oktoober 2025 Rahandusminister MÄÄRUS Rahandusministri 15. juuni 2016. a määruse nr 25 ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ muutmine Määrus kehtestatakse krediidiandjate ja -vahendajate seaduse § 53 lõike 4 alusel. § 1. Määruse muutmine Rahandusministri 15. juuni 2016. a määruses nr 25 ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ tehakse järgmised muudatused: 1) paragrahvid 2 ja 3 tunnistatakse kehtetuks; 2) määrust täiendatakse §-ga 31 järgmises sõnastuses: „§ 31. Nõuded kinnisvara hindamisele ja hindajale (1) Kinnisvara hinnatakse kooskõlas vara hindamise hea tavaga. Kinnisvara hindamine peab põhinema ajakohastel ja usaldusväärsetel andmetel. (2) Kinnisvara ülevaatuse võib jätta tegemata, kui krediidiandja või -vahendaja sise-eeskirjad näevad ette täpsemad tingimused, millistel juhtudel võib ülevaatuse tegemata jätta ja kui ülevaatuse tegematajätmine on konkreetsel juhul põhjendatud. Kui kinnisvara ülevaatus jäetakse tegemata põhjusel, et kasutatakse statistikapõhist mudelit, tuleb mudeli kasutamise asjakohasust samuti põhjendada. Statistikapõhist mudelit võib kasutada elamukinnisvara omandamise või parendamise eesmärgil võetud tarbijakrediidilepingu refinantseerimise korral. (3) Kinnisvara võib hinnata krediidiandja või -vahendaja organisatsiooni kuuluv töötaja (edaspidi sisehindaja) või kolmas isik (edaspidi välishindaja). (4) Kinnisvara hindamiseks määratakse kindlaks ja kogutakse kokku kõik hindamiseks vajalikud andmed ning analüüsitakse kõiki hinnatava kinnisasja väärtust mõjutavaid tegureid. Kui sise- või välishindaja kasutab hindamiseks statistikapõhist mudelit, peab mudeli kasutajal olema piisavalt kogemusi ja teadmisi mudeli kasutamispõhimõtetest ning ülesehitusest. (5) Krediidiandja või -vahendaja peab kehtestama sise-eeskirjadega nõuded oma töötajate teadmistele, oskustele ja kogemustele hindamiseks ning dokumenteerimiseks vastavalt krediidiandjate ja -vahendajate seaduses ning käesolevas määruses kehtestatud nõuetele. (6) Kui kinnisvara hindab välishindaja, peab hindamise tegema ja hindamisaruande kinnitama isik, kellele on kutseseaduse alusel välja antud 6. taseme kinnisvara hindaja või 7. taseme vara hindaja kutse. (7) Statistikapõhine mudel on automatiseeritud süsteem kinnisvara hindamiseks, mis peab vastama järgmistele tingimustele: 1) võtab arvesse kinnisasja liiki, seisundit ja asukohta piisava detailsuse ning täpsusega; 2) on ajakohane, täpne ja usaldusväärne; 3) seda on krediidiandja või -vahendaja või välishindaja regulaarselt kontrollinud ning see väljendab moonutamata, ajakohaseid ja kvaliteetseid andmeid kinnisvara väärtuse ja omaduste kohta; 4) kasutab kinnisasja väärtuse leidmise korral võimalikult suurel määral võrdlusaluseks võetud turul tehtud tehingute valimit.“; 3) paragrahvi 4 lõige 1 sõnastatakse järgmiselt: 1 „(1) Kinnisvara hindamine dokumenteeritakse vastavalt vara hindamise heale tavale.“; 4) paragrahvi 4 lõike 2 sissejuhatavas lauseosas asendatakse sõna „Eksperthinnang“ sõnaga „Hindamisaruanne“; 5) paragrahvi 4 lõike 2 punktis 5 asendatakse sõna „eksperthinnangu“ sõnaga „hindamisaruande“; 6) paragrahvi 4 lõike 2 punkt 6 tunnistatakse kehtetuks; 7) paragrahvi 4 lõike 2 punkt 11 sõnastatakse järgmiselt: „11) turuanalüüs, sealhulgas hinnatava kinnisvara turusektori ja turusegmendi analüüs ning teave võrdlustehingute kohta;“; 8) paragrahvi 4 lõike 2 punkt 15 sõnastatakse järgmiselt: „15) hindamisaruande koostamise ja kinnisvara hinnatava väärtuse määramise kuupäev ning ülevaatuse kuupäev, kui see on asjakohane;“; 9) paragrahvi 4 lõike 2 punkt 16 tunnistatakse kehtetuks; 10) paragrahvi 4 lõike 2 punktid 17–19 sõnastatakse järgmiselt: „17) viited kasutatud algandmetele; 18) hindamisaruande kinnitaja nimi ja allkiri, kohaldatavuse korral välishindaja kutsetunnistuse number; 19) hinnangu lisad, vajaduse korral asukohaplaanid ja -skeemid ning fotod, sealhulgas tarbija esitatud asjakohased fotod, hinnatavast kinnisvarast ja olulised väljavõtted viidatud materjalidest.“; 11) paragrahvi 4 lõiget 2 täiendatakse punktidega 20 ja 21 järgmises sõnastuses: „20) põhjendused ülevaatuse tegemata jätmise kohta ning sellega kaasnevad riskid ja nende realiseerumise võimalikud mõjud hindamistulemustele, kui see tingimus on kohaldatav; 21) kui see on asjakohane, kogutud andmed, mida on kasutatud kinnisvara hindamiseks statistikapõhise mudeli alusel.“; 12) paragrahvi 4 lõike 3 sissejuhatavas lauseosas asendatakse sõna „eksperthinnangu“ sõnadega „arvates hindamisaruande“; 13) paragrahvi 4 lõike 3 punkt 2 sõnastatakse järgmiselt: „2) viide esialgsele hindamisaruandele ja kui see on kohaldatav, muudele asjakohastele hinnangutele;“; 14) paragrahvi 4 lõike 4 sissejuhatav lauseosa sõnastatakse järgmiselt: „(4) Krediidiandja või -vahendaja sise-eeskirjas nimetatud põhjendatud juhul võib sise- või välishindaja koostada hindamisaruande lihtsustatud vormis, mis sisaldab vähemalt järgmisi andmeid:“; 15) paragrahvi 5 senine tekst loetakse lõikeks 1 ja paragrahvi täiendatakse lõikega 2 järgmises sõnastuses: „(2) Krediidiandja või -vahendaja, kes on asutatud ja tegutsenud enne 2026. aasta 1. jaanuari või esitanud vastavalt krediidiandjate ja -vahendajate seadusele tegevusloa taotluse enne 2026. aasta 1. jaanuari, peab viima oma tegevuse ja dokumendid vastavusse määruse 2026. aasta 1. jaanuaril jõustunud redaktsiooniga hiljemalt 2026. aasta 1. juuliks.“. 2 § 2. Määruse jõustumine Määrus jõustub 1. jaanuaril 2026. a. (allkirjastatud digitaalselt) Jürgen Ligi Rahandusminister (allkirjastatud digitaalselt) Merike Saks Kantsler 3  Justiits- ja Digiministeerium Majandus- ja Meie 09.10.2025 nr 1.1-10.1/1070-9 Kommunikatsiooniministeerium Riigikogu rahanduskomisjon Elamukinnisvara hindamise nõuded Edastame teistkordseks kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks rahandusministri 15. juuni 2016. aasta määruse nr 25 ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ muutmise eelnõu. Eelnõu ja seletuskirjaga on võimalik tutvuda eelnõude infosüsteemis (EIS) aadressil http://eelnoud.valitsus.ee. Palume eelnõu kooskõlastada või arvamust avaldada 30 päeva jooksul kirja kättesaamisest alates. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Jürgen Ligi rahandusminister Lisad: 1. Eelnõu 2. Seletuskiri 3. Lisa (märkuste tabel) Lisaadressaadid: Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 611 3558 / [email protected] / www.rahandusministeerium.ee registrikood 70000272 Finantsinspektsioon Eesti Pank Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet Konkurentsiamet Maa- ja Ruumiamet Notarite Koda Eesti Pangaliit MTÜ FinanceEstonia MTÜ Eesti Kaubandus-Tööstuskoda Eesti Kinnisvarafirmade Liit Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing Anastasia Nõmmik 5854 5096 [email protected] 2