Jevgeni Ossinovski
Tallinna Linnavalitsus Meie 04.09.2025 nr 7-5/251378/2506428
[email protected]
Detailplaneeringu vastuvõtmisega viivitamine
Austatud linnapea
Olles läbi vaadanud Tatari tn 3 kinnisasja detailplaneeringu menetluse kohta esitatud avalduse ja
Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) 18. augustil antud selgitused, leian, et linn ei ole selles
menetluses järginud hea halduse tava.
Linn on planeeringut menetlenud alates 13.12.2017, kuid pole seda siiani kehtestanud.
Planeerimisseaduse (PlanS) § 139 lõike 2 kohaselt tuleb detailplaneering kehtestada või sellest
keelduda hiljemalt kolme aasta jooksul. See on pikim tähtaeg, mille jooksul tuleks
planeerimismenetlus lõpule viia. Arvestama peab ka haldusmenetluse seaduse (HMS) § 5 lõikes 2
sätestatud nõuet korraldada menetlus tõhusalt, eesmärgipäraselt ja võimalikult lihtsalt ning kiirelt,
vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. Menetlustoimingud tuleb teha viivitusteta,
kuid mitte hiljem kui õigusaktis määratud tähtaja jooksul (HMS § 4 lg 4).
Linn peab detailplaneeringu menetlust aktiivselt juhtima (PlanS § 4 lg 2), seades vajadusel
vahetähtaegu (HMS § 5 lg 1). Kui planeeringuid menetleda kiiremini – vähemalt seaduses
ettenähtud menetlustähtaja jooksul –, pole karta, et planeeringu menetlemise ajal muutuvad linna
ruumilise arengu vajadused sedavõrd, et tuleb muuta planeeringulahendust ja seetõttu teha mitmed
menetlustoimingud uuesti.
Linn peab oma töökorraldusega tagama, et detailplaneeringu menetluse saaks lõpetada seaduses
sätestatud tähtajaks. Seetõttu peab linn muu hulgas hea seisma, et linna enda asutused annaksid
oma kooskõlastused ja arvamused viivitusteta.
Tallinna Linnavalitsus muutis kevadel oma 03.11.2021 määrust nr 36 „Tallinna linna töökorraldus
projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonnas“. Loodetavasti on neil muudatustel mõju
ning olukord paraneb märgatavalt. Neil muudatustel on mõju vaid siis, kui linn neid ka järgib.
Palun hoiduge planeeringu menetlusega viivitamast.
Tallinna linna selgitused
TLPA selgituste järgi on selle planeeringu menetlus võtnud tavapärasest rohkem aega, kuna linn
on pidanud arvestama mitme seotud projektiga ja täitma ka uusi seadusega pandud ülesandeid.
Mitme naaberkinnisasja detailplaneering on juba algatatud või nende algatamist menetletakse ning
teatakse kinnistuomanike arendussoovi – ka nende asjaoludega tuli arvestada. Linn soovis tagada
kvartalit hõlmava tervikliku ja koostoimelise lahenduse.
2
Peale selle on tulnud korduvalt täpsustada tehnilisi lahendusi. Täpsustatud tehnilisi lahendusi
kooskõlastati mitmes etapis ja korduvalt. Seetõttu on linn pidanud mitmel korral uuesti
kooskõlastusi küsima.
Nii avaldaja kui ka TLPA selgitused viitavad muu hulgas sellele, et Tallinna Keskkonna- ja
Kommunaalamet on viivitanud kooskõlastusega ja märkuse lahendamisega. Näiteks pidi
Keskkonna- ja Kommunaalamet oma arvamuse esitama 15.04.2020, kuid esitas selle alles
09.11.2020 ehk 6,5 kuud hiljem. Sademeveelahenduse kohta esitatud vastuolulisest nõudest
loobumisele kulus aasta ja viis kuud (29.03.2021–12.09.2022).
Viivitus on tulnud ka sellest, et planeering tahetakse viia kooskõlla linna uute strateegiatega.
Planeeringu menetluse ajal võttis Tallinna Linnavolikogu 17.12.2020 vastu määruse nr 26
„Tallinna arengustrateegia „Tallinn 2035““, millega kaasnesid uued nõuded haljasalade suuruse,
ligipääsetavuse, hoonestustiheduse ja ühtse linnaruumi kujundamise kohta.
Hinnang
Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) 18.08.2025 selgitustest ei nähtu, et detailplaneeringu
menetlustähtaja ületamisele oleks õigustust.
Mõistagi tuleb planeeringulahendus koostada selline, et see oleks tegelikult teostatav, poleks
vastuolus õigusaktidega ega kehtivate haldusaktidega (nt naaberkrundil kehtiva ehitusloaga) ning
ei tekitaks probleeme väljaspool planeeringuala.
Siiski peaks seaduses ettenähtud menetlustähtaeg olema piisav selleks, et leida sobiv
planeeringulahendus. Vastasel juhul võib planeeringu menetlus kesta piiramatu aja, kuna pikalt
kestva menetluse ajal võib alati midagi muutuda, mis tingib planeeringulahenduse muutmise
vajaduse.
Detailplaneeringu menetlust võiks kiirendada see, kui planeeringuga ei üritataks lahendada kõiki
ehitustehnilisi küsimusi. Mitmeid küsimusi saab ja tulekski lahendada projekteerimise käigus ja
lahenduse sobivust kontrollida ehitusloa menetluses.
PlanS § 126 lõike 2 järgi tuleb detailplaneeringus tingimata täita vaid PlanS § 126 lõike 1 punktides
1-5 loetletud ülesanded. Üks neist ülesannetest on detailplaneeringulahenduse toimimiseks
vajalike ehitiste, sealhulgas tehnovõrkude ja -rajatiste võimalike asukohtade määramine (PlanS §
126 lg 1 p 4). Asukohtade määramine on eelkõige vajalik selleks, et hinnata, kas tuleb seada
servituut või otsustada maa avalikes huvides omandamine (Plans § 126 lg 2 teine lause). Selle üle
otsustamiseks ei ole tingimata vaja lahendada kõiki ehitustehnilisi küsimusi väga täpselt.
Menetlustähtaja ületamist ei saa õigustada ka naaberkinnisasjal algatatud detailplaneeringuga või
naaberkinnisasjade omanike arendushuviga. Naaberkinnisasja omanikud kui puudutatud isikud
tuleb niikuinii kaasata planeeringu menetlusse (PlanS § 127 lg 2) ning nad saavad oma huvide eest
seista, olenemata sellest, kas nende kinnisasja kohta on käimas detailplaneeringu menetlus, see on
algatamisel või on neil soov algatada planeering tulevikus.
Kõnealusel juhul esitati ka naaberkinnisasja detailplaneeringu algatamise ettepanek (28.02.2022).
See ettepanek tehti juba ajal, kui Tatari 3 detailplaneeringu menetlus oli niigi ületanud seaduses
ettenähtud kolmeaastast tähtaega 442 päeva võrra. Seega ei saanud see põhjustada viivitust.
Kui ühel naaberkinnistul puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele, siis tuleb planeeringu
menetluses seda kindlasti hinnata ja vajadusel tagada juurdepääsu võimalus, olenemata sellest, kas
naaberkinnisasjale on algatatud detailplaneering. Asjaõigusseaduse § 156 järgi on igaühel õigus
3
nõuda juurdepääsu avalikult kasutatavale teele. See õigus ei sõltu sellest, kas isik on esitanud oma
kinnisasja kohta detailplaneeringu algatamise taotluse ja kas see planeering on algatatud.
Linnaruumi seisukohalt on kahtlemata oluline tagada terviklik lahendus, kuid selle lahenduse
leidmine peab jääma menetlustähtaja sisse. Seejuures tuleb silmas pidada, et lahenduse leidmisel
esitatavatel nõuetel oleks õiguslik alus.
Planeeringumenetluse hilinemist ei saa õigustada ka linna arengustrateegiatega. Kuigi linna
seisukohalt võib Tallinna arengustrateegia „Tallinn 2035“ olla väga oluline dokument, ei ole see
siiski ülimuslik seaduse ega planeeringute ees.
Arengukava ei ole oma sisult õiguse üldakt ehk õigustloov akt, mille alusel saaks anda isikutele
õigusi või panna neile kohustusi. Arengukava abil koordineerib linn oma tegevust (kohaliku
omavalitsuse korralduse seaduse § 37). Arengukaval saab olla tähendus kaalutlusotsuste
suunamisel, kuid see ei tekita nõudeid ega pane kohustusi teistele isikutele.
Arengustrateegiast tulenevatest juhistest ja visioonidest võib planeerimisel abi olla, kuid need ei
asenda õigusakte ega pane kolmandatele isikutele siduvaid kohustusi. Arengukava ei asenda ega
muuda planeeringut, vastupidi – arengukava peab arvestama üldplaneeringut ja olema sellega
kooskõlas. Ka arengukavas selgitatakse, et kui strateegiaga võetakse suund, mis üldplaneeringus
ei kajastu, tuleb algatada üldplaneeringu muutmine (lk 13). Seega ei saa arengukavast tuleneda
nõudeid ei hoonestustihedusele ega haljastusele ega muud sarnast.
PlanS § 134 kohaselt kontrollitakse detailplaneeringu vastuvõtmisel eeskätt kooskõla
õigusaktidega ja linna ruumilise arengu eesmärkidega. Ruumilise arengu eesmärgid peaksid olema
kirjeldatud kõrgema taseme planeeringus, detailplaneeringu puhul on selleks üldplaneering.
Strateegiale saab tugineda üksnes kaalutlusargumendina, mitte iseseisva õigusliku alusena
ulatuslike muudatuste nõudmiseks.
Kuigi PlanS § 11 kohaselt tuleb planeerimisel arvesse võtta asjakohaseid strateegiaid ja muid
dokumente, ei muuda see arengukava siduvaks, eriti planeeringu menetluse lõppfaasis.
Planeerimisseaduse seletuskirjas on veel rõhutatud, et arvestada tuleb kehtivaid planeeringuid,
mitte menetluses olevaid kavandeid. PlanS §-s 11 sõnastatud teabe piisavuse põhimõtte kohaselt
tuleb planeeringu koostamisel teha otsuseid piisava teabe põhjal, see ei muuda arengukava või
strateegia õiguslikku tähendust.
Planeerimistegevuse korraldaja peab kinni pidama mõistliku menetlusaja nõudest (HMS § 5) ning
hoolitsema, et linna tegevus oleks ette nähtav (PS § 13).
Lugupidamisega
/allkirjastatud digitaalselt/
Ülle Madise
Ago Pelisaar 693 8407
[email protected]