Kinnistu detailplaneering

Detailplaneering kinnistul DP eskiis 03,2023.a. Tallinn, Mustamäe LO, Ehitajate tee 102 ja lähialal Töö nr 2305 SISUKORD KAUSTA KOOSSEIS 1. MENETLUSDOKUMENDID: Lisatakse järgmises staadiumis 2. DETAILPLANEERING: SELETUSKIRI 1. Detailplaneeringu koostamise alused ja lähtedokumendid 2. Planeeritava ala asukoht ja iseloomustus ning võrdlusnäitajad varem kehtinud detailplaneeringuga. 3. Planeeritava ala ruumilise arengu eesmärkide kirjeldus 4. Detailplaneeringus kavandatu kirjeldus 4.1. Planeeritava kinnistu liikluskorraldus, juurdepääsuteed 4.1.1. Planeeritav hoonestus ja rajamiseks vajalikud uuringud, 4.2. Piirkonna kinnistute kasutusotstarbed. 4.3. Planeeritava kinnistu ehitusõigus ja arhitektuurinõuded 4.4. Haljastuse rajamise ja heakorra tagamise põhimõtted. Asendusistutuse vajadus. 4.5. Tänava planeerimise põhimõtted. 4.5.1. Vesi ja kanalisatsioon. 4.5.2. Elektrivarustus. 4.5.3. Side. 4.5.4 Küte ja ventilatsioon. 4.6. Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted. 4.7. Vertikaalplaneerimise põhimõtted 4.8. Kehtivad ja planeeritud kitsendused 4.9. Keskkonnakaitse abinõud. 4.9.1 Radoonitõrje vajadus 4.9.2. Servituudide vajadusega alad 4.9.3 Tuleohutuse nõuded 4.10. Kavandatu vastavus planeeritava maa-ala ruumilise arengu eesmärkidele. 4.11. Kavandatu mõju lähipiirkonna linnakeskkonnale ja selle arengu võimalustele. 5. Ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks esitatud nõuded 6. Planeeringus kavandatu vastavuse kirjeldus planeeringu koostamise lähtedokumentidele ja seisukohtadele. 6.1. Planeeringu realiseerimisest tulenevate kahjude hüvitamine 6.2. Planeeringu elluviimise kava JOONISED Põhijoonis asendiskeemiga DP2_POHIJ Tugiplaan DP3_TUGIP LISAD: 1. Maa-ala plaan koos tehnovõrkudega - koostatud Radiaan OÜ poolt 03.02.2023 töö nr 1245G23 2. Hoone eskiis koostatud - Arhitektuuribüroo T.Sooväli OÜ poolt 26.02.2023 OÜ R VALK Arhitektuuribüroo, Reg. nr. 10539154, vastutav spetsialist Reet Valk 56292826 1 Detailplaneering kinnistul DP eskiis 03,2023.a. Tallinn, Mustamäe LO, Ehitajate tee 102 ja lähialal Töö nr 2305 SELETUSKIRI 1. Detailplaneeringu koostamise alused ja lähtedokumendid 1) Planeerimisseadus Vastu võetud 28.01.2015. Avaldamismärge: RT I, 07.03.2023, 82 Redaktsiooni jõustumise kp: 17.03.2023 2) Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneering. 3) Mustamäe LO üldplaneering 22. juuni 2006 nr 230 . 4) EVS 843:2016 “Linnatänavad” 5) EVS 613:2001/A2:2016 „Liiklusmärgid ja nende kasutamine” 2. Planeeritava ala asukoht ja iseloomustus ning võrdlusnäitajad varem kehtinud detailplaneeringuga. Planeeritava kinnistu katastritunnus on 78405:502:1240 Ehitajate tee 102 kinnistu on eraomandis olev kinnistu, mille omaniku soov on oma kinnistule ehitada välja 8 korrusega ning maa-aluse parklakorrusega ärihoone, sarnaselt Ehitajate tee 104 kinnistuga, transpordi juurdepääsuga Ehitajate teelt. Planeeritava kinnistu omanik on E102 OÜ, kelle esindaja on Kaido Koppa. Mustamäe LO üldplaneeringu maakasutusplaani alusel paikneb Ehitajate tee 102 kinnistu arengualal A7, linnaosa keskuse/äriehitiste/elamute arengualal. Planeeritaval alal asub vähene kõrghaljastus. Kinnistu on hoonestatud ning tema hetke kasutusotstarve on 100% elamumaa. Planeeritav kinnistu asub Meistri tänava vahetus läheduses. Meistri tänav on varustatud tehnovõrkudega vee-, kanalisatsiooni, elektri, side, gaasi ja kaugkütte osas. Planeeritava kinnistu pind on suhteliselt tasane. Käesolevaga soovitakse tunnistada kehtetuks varasemalt (2005. a) koostatud DP (nr DP003910) ning algatada uus detailplaneering Mustamäe LO-s, Ehitajate tee 102 kinnistul. Kinnistule ja lähialale on 2005 a oli kehtestatud „Kadaka tee 56A, 56B, 60 ja Ehitajate tee 102, 104, 106, 108, 110, 112 maa-ala detailplaneering” nr DP003910, kus Ehitajate tee 102 kinnistule oli kehtiv järgmine ehitusõigus: Kinnistu sihtotstarve oli D+K, hoone korruselisus oli 2 ja max kõrguseks oli 9m. Kinnistu täisehituseks oli ette nähtud 17%. Suletud max brutopind oli 524 m². Ehitusaluse pinna suurus oli 262 m². Kõrvalkinnistule, Ehitajate tee 104 on 13.07.2018.aastal uuesti kehtestatud detailplaneering nr DP041790 „Ehitajate tee 104 kinnistu detailplaneering Tallinn, Mustamäe LO”, millega on muudetud esialgse detailplaneeringuga ( nr DP003910) ette nähtud hoonestuse korruselisust ja kõrgust – mis oli 3 ja max kõrgust, mis oli 12m. Kinnistu täisehituseks oli algselt ette nähtud 30% ja suletud max brutopinnaks 2754 m². Uue, 2018.a DP ga muudeti hoone kõrgus 8-korruseliseks, suurendati täisehituse protsenti ja brutopinda. Käesolevaga ümber planeeritava, Ehitajate tee 102 kinnistu suurus on 1540 m². Koostatava detailplaneeringuga on kinnistule planeeritud 8/-1 korruseline, ärihoone, max lubatud kõrgusega 30,2 m maapinnast, mis vastab abs. kõrgusele 44.1 m. Kinnistu täisehituseks on ette nähtud 32%. Suletud max brutopind on 3665,2 m². Lubatud maapealne hoonealune pind on 492,5 m², maa-alune pind on 800 m². Ehitajate tee 102 kinnistule planeeritav ärihoone toetab kõrvalkinnistule varem planeeritud 8- korruselist hoonemahtu ja tasakaalustab rütmiliselt (teatud vahemaa tagant vertikaalina tõusvad hooned) oma kõrgusega teisi kontaktvööndis asuvate 8- ja 12 korruseliste äri- ja eluhoonete mahtusid, mis vahelduvad madalate 2 ja 3-korruseliste hoonetega. Käesolev planeering seob lähedal asuvas kontaktvööndis (teisel pool Meistri tänavat) 2006.a. koostatud „Ehitajate tee 110, 110a, 110d, 110e ja Kadaka tee 58 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu”, DP 018420, kus kinnistutele ettenähtud hoonestuse kõrgus on kuni 44.5 m. (Ehitajate tee 110 kinnistule on lubatud rajada 12/-1 korruseline ärihoone, mille max kõrguseks on ette nähtud 44.5m, max hoonetealune pind on 6318 m2 ja max täisehitus % 62%) ja 2018.a. OÜ R VALK Arhitektuuribüroo, Reg. nr. 10539154, vastutav spetsialist Reet Valk 56292826 2 Detailplaneering kinnistul DP eskiis 03,2023.a. Tallinn, Mustamäe LO, Ehitajate tee 102 ja lähialal Töö nr 2305 koostatud „Ehitajate tee 104 kinnistu detailplaneering Tallinn, Mustamäe LO”, DP041790, kus kinnistule on ette nähtud hoonestuse kõrgus kuni 41.8 m. 3. Planeeritava ala ruumilise arengu eesmärkide kirjeldus Käesolev ettepanek on tehtud ärihoone rajamiseks Mustamäe LO piirkonda, mille maakasutuse ettepanek on A7. Ala on ette nähtud keskuse äriehitiste ja elamute arengualaks. Detailplaneering teeb ettepaneku muuta Ehitajate tee 102 kinnistu sihtotstarvet, hoone korruselisust kuni 8/-1 ja sealjuures ka lubatavat brutopinda kuni 3665,2 m²-ni ning ehitusealust pinda 492,5 m² -ni. Ettepanek arvestab kehtiva detailplaneeringu kontaktvööndis varem välja ehitatud ja varem planeeritud kõrgete ärihoonete (8 ja 12 korrust) ja elamute (8, 12 ja 17 korrust) kõrguvate vormidega, mille vahele jäävad madalad (2-4 korruselised) hoonemahud. Ehitajate tee 102 kinnistule planeeritav ärihoone toetab ja tasakaalustab oma kõrgusega teisi kontaktvööndis asuvate äri- ja eluhoonete mahtusid, mis vahelduvad madalate 2 ja 3-korruseliste hoonetega. Käesolev uus detailplaneering koostatakse elamumaa sihtotstarbega Kadaka tee 102 kinnistule, katastritunnusega 78405:502:1240, suurusega 1540 m² põhjusel, et olemasolev kehtiv planeering on sisuliselt vananenud ja antud piirkond on tegelikult ette nähtud keskuse äriehitiste ja elamute arengualaks kusjuures lähipiirkonna kinnistutel teostatakse laialdast ehitust. Piirkonnas arendatav äripindade ehitus ja TTÜ lähedus vajaks uusi hostel tüüpi äripindasid. Kinnistule Ehitajate tee 102 on võimalik rajada 8/-1 - korruselist ärihoonet-hostelit, sest parkimine korraldatakse maa-alusel korrusel. Kinnistule maapealse vertikaalse hoonemahu rajamine suurendab piirkonna atraktiivsust, tasakaalustab teisele poole Meistri tänavat planeeritud kõrge (12 korrust) ärihoone mahtu (mis on ette nähtud Ehitajate tee 110, 110a, 110d, 110e ja Kadaka tee 58 kinnistu ja lähiala detailplaneeringuga) ning Kadaka tee äärde, kinnistutele Ehitajate tee 104 8- korruselist ja Ehitajate tee 106 planeeritavat madalat hoonemahtu. Piirkonnas on juba välja ehitatud 8 korruselisi ja 17 korruselisi elamuid, ning üks 8- korruseline ärihoone. Samuti on välja ehitatud 8-korruseliste 3 x 42 korteriga eluhoonet Kadaka tee 143, 145 ja 145a kinnistutele, Kadaka tee 141 kinnistule 11-korruseline elamu, Kadaka tee 141a ja Ehitajate tee 91/1 ning Ehitajate tee 91/2 on ehitatud 8- korruselised äri- ja eluhooned. Uue ärihoone – hosteli ehitamine aitab muuta atraktiivsemaks antud piirkonda. Planeeritav hoone toetab piirkonnas arendatavat ideed rajada kõrgemad hooned. Käesoleva 8- korruselise hoone rajamine toetaks Ehitajate tee ääres asuvate ja Ehitajate tee vastasküljel asuvate kõrgete hoonete rütmi. Käesolev planeeringu ettepanek toetab ka naaberkinnistule (Ehitajate tee 104) planeeritava hoonestuse rajamist, moodustades koos sellega ühtse terviku. Juurdepääs planeeritavale ärihoonele ja selle all olevale parklale toimub Ehitajate tee poolt olemasolevalt sissesõiduteelt. 4. Detailplaneeringus kavandatu kirjeldus Detailplaneeringu koostamise eesmärk on Ehitajate tee 102 kinnistule uue ehitusõiguse seadmine kuni 8 maapealse korrusega ning 1 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks. Lisaks antakse detailplaneeringus heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsuteede, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. Planeeringuala suurus on 0.166 ha. Kinnistu piire ei muudeta. Ärihoone kasutamise otstarve lühiajalise majutuse hooned (12123) on väikeste hostel-tüüpi majutusruumide ja nende juurde kuuluvate teenindavate pindade rajamine. 8/-1 korrusega ärihoone rajamine võimaldab planeerida parkimist oma krundi maa-alusel parklakorrusel ning osaliselt kinnistu lahtistel parkimisplatsidel. Hoone põhimaht on 8-korruseline. Planeeritav ärihoone välisseinte materjaliks on heledas toonis betoonelemendid vaheldumisi klaaspakkettidega. Põhimõttelised illustreerivad fassaadide ja korruseplaanide joonised on lisatud detailplaneeringu lisadesse. OÜ R VALK Arhitektuuribüroo, Reg. nr. 10539154, vastutav spetsialist Reet Valk 56292826 3 Detailplaneering kinnistul DP eskiis 03,2023.a. Tallinn, Mustamäe LO, Ehitajate tee 102 ja lähialal Töö nr 2305 4.1.Planeeritava kinnistu liikluskorraldus, juurdepääsuteed Planeeritava ala krundijaotust ei muudeta. Juurdepääs planeeritavale ärihoonele ja selle all olevale parklale toimub Ehitajate tee poolt – olemasolevalt varem rajatud sissesõiduteelt, mida laiendatakse vastavalt kehtivatele normidele. Ehitajate tee 104 kinnistule varasemalt planeeritud jalakäijate ühendab Ehitajate teed ja Meistri tänavat. Transpordi juurdepääsuks Ehitajate tee 102 kinnistule ja maa-alusesse parklasse kasutatakse olemasolevat kuid pisut laiendatavat sissepääsu Ehitajate tee poolt. Parkimine lahendatakse omal krundil. Planeeritava kõnnitee asukoht ning autode väljasõidud planeeritavalt kinnistult arvestavad jalakäijate liikumissuundadega. Kõnniteede asukohtade valikul on arvestatud autotranspordi teede- ja parklaalade asukohtadega. 4.1.1. Planeeritav hoonestus ja rajamiseks vajalikud uuringud, Detailplaneeringuga määratakse ehitusõigus Ehitajate tee 102 kinnistule 8-korruselise ärihoone kavandamiseks. Hoonestuse kavandamise ja projekteerimise staadiumis tuleb teostada vajalikud uuringud. 4.2. Piirkonna kinnistute kasutusotstarbed. Mustamäe LO üldplaneeringu järgselt asub planeeritav ala arengualal A7, linnaosa keskuse/äriehitiste/elamute arengualal. See tähendab, et alal võivad paikneda nii eluhooned, linnalikku elukeskkonda teenindava funktsiooniga ehitised kui ka ärihooned. Seega: Mustamäe linnaosa üldplaneeringut ei muudeta. 4.3. Planeeritava kinnistu ehitusõigus ja arhitektuurinõuded Kinnistule määratakse järgmine ehitusõigus: 1) maapealne hoonealune max lubatud pind 492,5 m² 2) maa-alune max hoonealune pind 800 m² 3) Täisehituse max lubatud % (maapealne) 32% 4) Hoonete max lubatud arv krundil 1 5) max lubatud korruste arv 8/-1 6) Lubatud suurim kõrgus maapinnas 30,2 m 7) Min tulepüsivuse klass TP-1 8) Maa sihtotstarve Ä100 9) Suletud maapealne brutopind 3665,2 m² 10 Parkimiskohtade arv -normatiivne 20 -tegelik 25 11) Krundi planeeritud/olemasolev suurus 1540 m² Arhitektuurinõuded: 1) Hoonestusviis - paralleelne Ehitajate tee 102 Ehitajate tee poolse krundipiiriga 2) Lubatud katusekalle 0-10 kraadi 3) Lubatud abs kõrgus kuni 44.1m 4) Soovituslikud välisviimistluse nõuded Välisseinte viimistlusmaterjal - betoon, kivi, puit, krohv,klaas, metall Välispiirete (seinte ja avade) konstruktsiooni valik peab arvestama mürauuringutest tulenevate nõuetega. Detailplaneeringuga määratletud ehitusõigus ja arhitektuurinõuded esitatakse tabelina põhijoonisel. 6) Lisaks maapealsele hoonealusele pinnale tohib väljapoole maapealset hoonealust pinda ehitada maa-alusele korrusele viiva juurdepääsutee panduse ja trepi ja prügimaja. Planeeritava maaala suurus 0,2 ha Haljastuse osa planeeritaval kinnistul 23% Kavandatud hoonestustihedus 2,38 OÜ R VALK Arhitektuuribüroo, Reg. nr. 10539154, vastutav spetsialist Reet Valk 56292826 4 Detailplaneering kinnistul DP eskiis 03,2023.a. Tallinn, Mustamäe LO, Ehitajate tee 102 ja lähialal Töö nr 2305 4.4. Haljastuse rajamise ja heakorra tagamise põhimõtted. Asendusistutuse vajadus. Planeeritava krundi haljastuse kontseptsioon arvestab olemasolevat haljastust krundil ning on vastavuses Tallinna Linnavolikogu 13.06.2014 määrusega nr 40 kinnitatud „Tallinna haljastu tegevuskava aastateks 2013-2025” ja Mustamäe LO üldplaneeringuga, kus planeeritav ala on arenguala A7, mille haljastuse osakaal peab olema min 10%. Planeeritaval hoonestusalal on osaline kõrghaljastus, likvideeritavate puude asendusistutuse arvutus koostatakse dendroloogilise uuringu järel. Olemasoleva haljastuse hinnang Ehitajate tee 102 esitatakse edasise planeerimise käigus. Ehitusprojekti koosseisus esitatakse terviklik piirkonda sobiv haljastuse projekt. Uushaljastuse esialgsed võimalikud asukohad on esitatud põhijoonisel. Planeeritava maa-ala kinnistule piirdeaedu ei ole ette nähtud. 4.5. Tänava planeerimise põhimõtted. Käesoleva detailplaneeringuga lahendatakse tehnovõrkude liitumispunktide põhimõttelised asukohad ja tehnovõrkude paiknemine tehnovõrkude koondplaanil. Kinnistu varustatakse vee-ja kanalisatsiooniga, kaugküttega, side ja elektriga vastavalt võrguvaldajate poolt väljastatud tehnilistele tingimustele. 4.5.1. Vesi ja kanalisatsioon. Joogi- ja majandusveega varustamine ja kanaliseerimine toimub tänavatorustikust vastavalt AS Tallinna Vesi tehnilistele tingimustele. Vee- ja kanalisatsioonitrassidele seatakse servituudid võrguvaldajate kasuks. Eeldatavad vooluhulgad: - veele on Qarv=1.48 l/s, 8,4m3/d - kanalisatsioonile Qarv=5,3 l/s, 8,4m3/d - sademevee vooluhulk ei ületa 10l/s Ehitusprojekti koostamiseks tuleb taotleda uued vee-ja kanalisatsiooni tehnilised tingimused. Hoone mahus paikneva parkla põrandavesi tuleb juhtida reoveekanalisatsiooni. 4.5.2. Elektrivarustus. Krundi varustamine elektrivooluga toimub vastavalt võrguvaldaja tehnilistele tingimustele. Olemasolevatele elektrikaablitele seatakse servituut võrguvaldaja kasuks. Tänavavalgustuse asukoht ja lahendus lahendatakse vastavalt võrguvaldaja tehnilistele tingimustele. 4.5.3. Side. Side varustus toimub võrguvaldaja poolt väljastatavate tehniliste tingimuste alusel. Planeeritavale sidekaablile seatakse servituut võrguvaldaja kasuks. 4.5.4 Küte ja ventilatsioon. Planeeritav ala asub kaugkütte piirkonna lähedal. Kaugküttega liitumise korda reguleerib „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus”, vastu võetud Tallinna Linnavolikogu määrusega 18.05.2017 nr 9. Lõplik otsus kaugkütte kasutamise osas tehakse ärihoone ehitusprojekti staadiumis. Enne ehitusprojekti koostamist tuleb taotleda uued tehnilised tingimused Tallinna Küte AS-lt. Võimalik varustamine kaugküttega (kaugkütte trassikoridor ja liitumispunkt planeeritava alaga) näidatakse planeeritava ala tehnovõrkude plaanil. Hoone kavandamisel on lubatud on kasutada lisaks ka alternatiivkütte kasutamist (kütmist soojuspumpadega ja päikesepaneele katusel). Planeeritava hoone ventileerimine lahendatakse soojatagastusega ventilatsioonisüsteemi abil, ehitusprojekti koostamise staadiumis. OÜ R VALK Arhitektuuribüroo, Reg. nr. 10539154, vastutav spetsialist Reet Valk 56292826 5 Detailplaneering kinnistul DP eskiis 03,2023.a. Tallinn, Mustamäe LO, Ehitajate tee 102 ja lähialal Töö nr 2305 4.6. Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted. Transpordi juurdepääsuks Ehitajate tee 102 kinnistule ja maa-alusesse parklasse kasutatakse olemasolevat kuid pisut laiendatavat sissepääsu Ehitajate tee poolt. Planeeritava ärihoone parkimiskohtade normatiivne arv on 20 kohta, mis lahendatakse hoonealuse või lahtise parkimisena. Tegelik parkimiskohtade arv on 25 kohta, mis vajadusel korvab ettenähtust enama vajadusega parkimist. Ehitajate tee 102 kinnistule kavandatava ärihoone parkimine lahendatakse nii lahtiste parklakohtadega omal krundil (7 tk) ja büroohoone maa-parklas (18 tk). Parkimise kohad on näidatud põhijoonisel. Parkimise arvutus vastab EVS 843:2016 Linnatänavad nõudmistele. Parkimine planeeritaval krundil on lahendatud vastavalt „Tallinna parkimiskohtade arvu normid” Tallinna Linnavolikogu 17.09.2020 otsus number 84. 4.7. Vertikaalplaneerimise põhimõtted Hoonete 1. korruse põranda kõrguse ja hoone ees oleva maapinna kõrguse vahe on keskmiselt 450 mm. Planeeritava juurdepääsu teede ja platside mõõtmed ja katendid täpsustatakse ehitusprojektide koostamise käigus. 4.8. Kehtivad ja planeeritud kitsendused Kinnistu paikneb Mustamäe linnaosa üldplaneeringu alusel maa-alal, kus kinnistu haljastuse osakaal peab olema min 10%. Hoonestuse kavandamisel tagatakse vastava suurusega haljasala. 4.9. Keskkonnakaitse abinõud. Planeeritaval hoonestusalal asuv haljastus likvideeritakse. Olemasoleva haljastuse väärtuse määratlemiseks koostatakse kinnistul paikneva haljastuse inventariseering. Likvideeritava haljastuse osas koostatakse asendusistutuse arvutus. Olmejäätmete käitlemine toimub vastavalt Tallinna Linnavolikogu 08. septembril 2011, määrusega nr.28 kehtestatud “Tallinna jäätmehoolduseeskirjale”. Jäätmemahutid tuleb paigutada selleks ette nähtud prügimaja rajatisse. Krundi valdajatel on kohustus tagada krundil tekkivate sorteeritud jäätmete kogumine sorteeritud prügi konteineritesse ning organiseerida nende regulaarne äravedu. Äraveo osas tuleb sõlmida leping vastavat teenust pakkuva firmaga. Prügirajatiste soovituslik asukoht on näidatud põhijoonisel hoonestatava krundi juurdepääsutee läheduses, et prügiautole oleks tagatud takistusteta juurdepääseks. Kinnistu esine ala valgustatakse hoone välisseina külge kinnitatud välisvalgustitega. Autode parkimisplats hoone ees valgustatakse tänava mastvalgustitega. Välisvalgustuse osa lahendatakse täpsemalt hoone eelprojekti staadiumis. Kui planeeritava hoone välisseinad on suures osas kaetud klaaspindadega siis, vältimaks kokkupõrkeid lindude ja klaaspindade vahel tuleb hoone projekteerimise staadiumis võtta kasutusele vastavad meetmed. (Näiteks kasutada ultraviolettkiirgust peegeldavaid klaase või kleepida klaaspindadele kleebised jne). Kinnistu sademeveed immutatakse pinnasesse, kusjuures vertikaalplaneerimine arvestab nõudega vältida sademevee sattumist naaberkinnistute pinnale. Sademevee ärajuhtimine katuselt ja parklatest kuulub täpsustamisele hoone eelprojekti mahus, olenevalt planeeringuala hüdrogeoloogilisest olukorrast. 4.9.1 Radoonitõrje vajadus Ehitajate tee 102 kinnistu asub madala radoonisisaldusega (kuni 50 kBq /m³) alas ja käesoleva detailplaneeringu koostamise käigus ei ole tarvidust tellida radooni uuringut. Vastava soovi korral võib hoone projekti koostamise käigus lähtuda EVS 840:2017 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes” normidest. Vastavalt Geoloogiakeskuse poolt koostatud kaardimaterjalidele: Esialgse radooniriski levilate kaart ja Harjumaa pinnase radooniriski kaardi alusel paikneb planeeritav maaüksus vähese radooniohuga alade piirkonnas. 4.9.2. Servituudide vajadusega alad Asjaõigusseadus (RT 1 1993 , 39 , 590 , 1999 , 44 , 509 , 2001 , 34 , 185) OÜ R VALK Arhitektuuribüroo, Reg. nr. 10539154, vastutav spetsialist Reet Valk 56292826 6 Detailplaneering kinnistul DP eskiis 03,2023.a. Tallinn, Mustamäe LO, Ehitajate tee 102 ja lähialal Töö nr 2305 Planeeringuala seevituudivajadusega alad tehnovõrkude valdajate kasuks ning Ehitajate tee 102 kinnistu kasuks on ette nähtud vee-, kanalisatsiooni-, sademevee-, drenaazi-, elektri-, side- ja kaugkütte trassidele, laiusega ca 2-3 m kummalegi poole, (kanalisatsioonitrassile 2.5 m, veele 3 m kummalegi poole jne). 4.9.3. Tuleohutuse nõuded Projekteeritava ärihoone tuleohutuse tagamisel peab lähtumaSiseministri määrus „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded” RT I, 23.02.2021, 6 jõustumine 01.03.2021 Vastu võetud 30.03.2017 nr 17 RT I, 04.04.2017, 14 jõustumine 07.04.2017. Planeeritava ala hoonestuse tulepüsivuse klass on TP 1. Elamusse paigaldatakse autonoomsed tulekahju signalisatsiooni andurid. Tuletõkketsoonide piirid näidatakse ehitusprojektidega. Kõikide kommunikatsioonide läbiviigud tihendatakse vastavalt tarindi tulepüsivuse astmele. Välis- tulekustutusvesi saadakse piirkonnas olemasolevast tuletõrjevee hüdrantidest. Päästemeeskonna juurdepääs ehitistele toimub Ehitajate teelt. Hoonestus on kavandatud kinnistu keskele, mis võimaldab päästeameti transpordi juurdepääsu neljast küljest. 4.10. Kavandatu vastavus planeeritava maa-ala ruumilise arengu eesmärkidele. Planeeringus kavandatu peab vastama Mustamäe üldplaneeringuga kavandatud ruumilise arengu eesmärkidele. Planeeritav ala on ette nähtud keskuse äriehitiste ja elamute arengualaks. Planeeritavasse ärihoonesse on ette nähtud majutusruumide ja sinna juurde kuuluvate teenindavate pindade rajamine. 4.11. Kavandatu mõju lähipiirkonna linnakeskkonnale ja selle arengu võimalustele. Planeeringus kavandatu ei avalda negatiivset mõju lähipiirkonna linnakeskkonnale ja selle arengu võimalustele. Käesolevaga planeeritud uue äri/majutushoone rajamine on vajalik piirkonnas töötavatele või õppivatele inimestele ööbimiskohtade rajamiseks töö- või õppekoha lähedal. Kinnistule maapealse kõrge hoonemahu rajamine suurendab piirkonna atraktiivsust. 5. Ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks esitatud nõuded Projekt peab vastama Majandusministri ja taristuministri määrusele nr 97 ”Nõuded ehitusprojektile”. Ehitusprojekti koostamiseks tuleb taotleda võrguvaldajatelt uued tehnilised tingimused. 6. Planeeringus kavandatu vastavuse kirjeldus planeeringu koostamise lähtedokumentidele ja seisukohtadele. Käesoleva Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on: 1. Maaüksuse katastriüksuse sihtotstarvete määramine vastavalt detailplaneeringuga kehtestatud maakasutuse otstarbele 2. Ehitajate tee102 kinnistule uue ehitusõiguse määramine - ehitusõigus kuni 8 korruselise maapealse ja 1 maa-aluse korrusega ärihoone rajamiseks, millega muudetakse kinnistule planeeritava hoone mahtu, ehitisealust pinda, 3. Kinnistu heakorrastuse, haljastuse paiknemise ja parkimise lahenduse muudatuste koostamine. 6.1. Planeeringu realiseerimisest tulenevate kahjude hüvitamine Planeeringu realiseerimisest tulenevate kahjude hüvitaja on planeeringu või selle osa realiseerija. 6.2. Planeeringu elluviimise kava • Maaüksuse katastriüksuse sihtotstarvete määramine vastavalt detailplaneeringuga kehtestatud maakasutuse otstarbele • Planeeringujärgsete servituutide seadmine • Detailplaneeringus kavandatud tehnilise infrastruktuuri väljaehitamine detailplaneeringu realiseerimisest huvitatud isiku finantseerimisel. OÜ R VALK Arhitektuuribüroo, Reg. nr. 10539154, vastutav spetsialist Reet Valk 56292826 7 Detailplaneering kinnistul DP eskiis 03,2023.a. Tallinn, Mustamäe LO, Ehitajate tee 102 ja lähialal Töö nr 2305 Tehnovõrgud ja -rajatised ehitatakse olemasolevatest liitumispunktidest kuni krundile planeeritud hoonestuseni. • Alles pärast eelpool kirjeldatud tegevuste teostamist, mis on planeeringuga kavandatud krundi ehitusõiguse realiseerimiseks vajalik, teostatakse planeeringuga kavandatud hoonete ehitusõiguse realiseerimist sellel maaüksusel. Kinnistu omanikul on kohustus mitte alustada või lubada kinnistul hoonete ehitustegevust seni, kuni on rajatud kinnistu suhtes kehtivale detailplaneeringule vastavad tehnovõrgud ning rajatised ja neile on väljastatud kasutusload. Seletuskirja koostasid Reet Valk volitatud arhitekt tase 7, ja Urve Konts arhitekt OÜ R VALK Arhitektuuribüroo, Reg. nr. 10539154, vastutav spetsialist Reet Valk 56292826 8 ab KRUNDI EHITUSÕIGUS JA KITSENDUSED NING ARHITEKTUURSED NÕUDED s. 12 KRUNDI AADRESS KRUNDI HOONETE MAKS. HOONETE MAA SIHT- MAA SIHT- SULETUD BRUTO- MIN. PARKIMIS- ARHITEKTUURINÕUDED .6 VÕI AADRESSI PLANEERITUD ALUNE PIND KORRUSELISUS ARV OTSTARVE JA OTSTARVE JA PIND SIHTOTS- TULE- KOHTADE HOONESTUS- KATUSE SOOVITUS- 10 5 2. 2 ETTEPANEK SUURUS MAAPEALNE / HOONE KRUNDIL OSAKAALU % OSAKAALU % TARVETE PÜSIVUS- ARV VIIS KALLE LIKUD .7 5 N (m²) / (MAA- MAKS. KÕRGUS (VASTAVALT DET. (VASTAVALT KATASTRIÜKSUSE KLASS NORMATIIVNE VÄLIS- ALUNE) (m²) OLEMASOLEVAST PLANEERINGU KATASTRIÜKSUSE SIHTOTSTARVETE JA VIIMISTLUSE ab W E MAAPINNAST (m) LIIKIDE KAUPA) LIIKIDE KAUPA) KAUPA KAVANDATUD s. NÕUDED ab (MAAPEALNE) (m²) 12 s. S paralleelne .7 betoon, kivi, puit, 9. 5 Ehitajate tee 102 40 492,5 / (800) 3665,2 0. EHITAJATE TEE 102 1540 8 / -1 30.2 1 TP1 20 25 0-10 krohv, klaas, 2W Ä 100 Ä 100 Ehitajate tee 00 metall =a poolse bs krundipiiriga . 12 ANDMED KRUNTIDE MOODUSTAMISEKS ke ran 9.0 .8 2W 0 ld d 0 põ s. ri 8-KORRUST AADRESS KRUNDI PLANEERITUD KRUNDI MOODUSTATAKSE LIIDETAVATE OSADE SENINE ab ab 7-KORRUST SIHTOTSTARVE PLANEERITUD KINNISTUSTEST LAHUTATAVATE SIHTOTSTARVE s. 2W ( KATASTRIÜKSUSE (KATASTRI- SUURUS (NR.) VÕI RIIGI MAALE OSADE 12 POS. NR DP041790 1 ÜKSUSE LIIK) (m²) SUURUSED (m²) LIIK ) .7 5 SIHTOTSTARVE % DETAILPLANEERINGU kehtib 13.07.2018 2W LIIKIDES Ehitajate tee 102 - Ä 100% EHITAJATE TEE 102 Ä 100 1540 78405:502:1240 Ä 100 3 KÕRGUS MAAPEALNE HOONETE 30.2 m 492,5 m² 1 MEETRITES HOONEALUNE MAKSIMAALNE 2W SUURIM PIND ARV KRUNDIL PARKIMISKOHTADE ARVUTUS 8 / -1 KORRUSELISUS MAA-ALUNE PLANEERITAV HOONEALUNE PARKIMIS- EHITISE OTSTARVE normatiivne normatiivne planeeringus ettenähtud 1540 m² 800 m² 7 18 KRUNDI SUURUS arvutus parkimiskohtade parkimiskohtade arv krundil 7-KORRUST 2W PIND KOHTADE ARV arv Väikse külastajate arvuga asutus - 65 x 0.3 = 19.5 25 25 2W hostel(vahevöönd) 0,3 kohta toale Planeeritud maa-alal kokku 25 2W DP003910 8. 8 8,68 % 2W % EHITAJATE TEE 102 EHITAJATE TEE 104 0 ,0 10 2W PLANEERITAVA ALA NÄITAJAD PLANEERITAVA ALA NÄITAJAD 8, 96 PLANEERITUD MAA-ALA SUURUS 0,2 ha PLANEERITUD MAA-ALA SUURUS 0,41 ha 5 % 20 KAVANDATUD KRUNTIDE ARV 1 KAVANDATUD KRUNTIDE ARV 1 .4 5 TINGMÄRGID KRUNDITUD MAA BILANSS KRUNDITUD MAA BILANSS 2W -ÄRIMAA 100% -ÄRIMAA 100% 00 % - SISSEPÄÄS HOONESSE KAVANDATUD HOONESTUSTIHEDUS KAVANDATUD HOONESTUSTIHEDUS 3 5, - JALAKÄIJATE PÄÄS KRUNDILE (maapealne brutopind / krundi pind) (maapealne brutopind / krundi pind) 2 ±0.00 = 13.90 KRUNT POS. NR 1 2,38 KRUNT POS. NR 1 2,38 - AUTODE PÄÄS KRUNDILE R10 TÄISEHITUSPROTSENT 32% TÄISEHITUSPROTSENT 32% EHITAJATE TEE 102 - PLANEERITAVA ALA PIIR 4 78405:502:1240 5 - PLANEERITAVA KRUNDI PIIR 1 2 6. 8/-1 KORRUST - HOONE SOOVITUSLIK ASUKOHT EHITAJATE TEE 102 ASENDISKEEM - OL.OLEVATE KRUNTIDE PIIRID 6 - MAAPEALSE HOONESTUSALA PIIR - MAA-ALUNE HOONESTUSALA PIIR x xx - PLANEERITAV SÕIDUTEE ALA JA PANDUS 1 - PLANEERITAV KRUNDIVÄLINE SISSESÕIDUTEE 2 x 25 - OLEMASOLEV SÕIDUTEE ALA 3 . 7 13 7. x - LIKVIDEERITAV SÕIDUTEE ÄÄREKIVI 4 - ÄÄREKIVI / MADAL ÄÄREKIVI 5 5 R10 - PLANEERITAV JALAKÄIJATE ALA KRUNDIL 6 - PLANEERITAV KRUNDIVÄLINE JALAKÄIJATE ALA PRÜGI 7 - OLEMASOLEV KRUNDIVÄLINE JALAKÄIJATE ALA - PLANEERITAV HALJASALA - KRUNDIVÄLINE OLEMASOLEV HALJASALA - DETAILPLANEERINGUGA DP041790 PLANEERITUD HOONE, TEED JA TRASSID - LAMMUTATAVAD HOONED, RAJATISED JA TRASSID - PRÜGIMAJA ASUKOHT - TEEKAITSEVÖÖND 10 m - OLEMASOLEVA MP KAABEL KAITSEALAGA - OLEMASOLEVA MP ÕHULIIN KAITSEALAGA - OLEMASOLEVA GAASITRASS KAITSEALAGA - ÄÄREKIVI / MADAL ÄÄREKIVI - PARKIMISKOHT MAA PEAL - OLEMASOLEV VEETRASS - OLEMASOLEV KANALISATSIOONITRASS - OLEMASOLEV DERNAAž - OLEMASOLEV KÜTTETRASS - OLEMASOLEV SADEVEEKANALISATSIOON EHITAJATE TEE 102 78405:502:1240 - OLEMASOLEV SIDEKANALISATSIOON x - ÜMBERTÕSTETAV VALGUSTIPOST - PLANEERITAV HALJASTUS/ KONTEINERHALJASTUS - OLEMASOLEV HALJASTUS OBJEKT: LEPING: TÖÖ NR: LEHT: DETAILPLANEERING KINNISTUL TALLINN, MUSTAMÄE LO, 2305 2305 DP2_POHIJ EHITAJATE TEE 102 JA LÄHIALAL JOONIS: ARHITEKT: R VALK OÜ R. VALK ARHITEKTUURIBÜROO PÕHIJOONIS. ASENDISKEEM. ARHITEKT: U KONTS ARHITEKT: 2305 TELLIJA: STAADIUM: KUUPÄEV: MÕÕT: E102 OÜ esindaja juhatuse liige Kaido Koppa DP 03,2023 1:500