Kinnisasja avalikus huvides omandamises

Keskkonnaministeerium <[email protected]> Kaitseministeerium [email protected] Riigi Maa-amet 17.02.2023 nr KL-1/7 Koopia: Riigikogu maaelukomisjon, riigikaitsekomisjon, õiguskomisjon, majanduskomisjon Kinnisasja avalikus huvides omandamisest Nursipalu polügooni laiendamine on toonud teravalt päevakorda kinnisasja avalikus huvides omandamise seaduse (KAHOS) muutmise vajaduse. KAHOS´e muutmine ei ole siiski vajalik ainult Nursipalu kaasust silmas pidades. Küsimuse all on laiemad tõlgendamise ja rakenduslikud probleemid, mis tekitavad õigusselgusetust ja ebavõrdsust. Erahuvi peab taanduma avaliku huvi ees, kuid iga avalik piirang peab olema vajalik, kohane ja proportsionaalne ning sellega peab kaasnema õiglane hüvitis. Käesolevaga juhime tähelepanu peamistele probleemsetele sätetele KAHOS`es mis vajavad kiiremas korras muutmist: 1. KAHOS § 10 Tuleb täpsustada KAHOS § 10 lg 1 ja lg 2 rakendamise aluseid, kui isik soovib kinnisasja tervikuna või osalist omandamist. Puuduvad kriteeriumid, mille alusel loetakse väärtuse kaotus selliseks, et kinnisasi tuleb omandada üksnes tervikuna või vastupidi, ainult osaliselt. Täna toimub see kahetsusväärselt üksnes Maa-ameti suvaotsuse alusel. See seondub muuhulgas olukorraga, kuidas hinnata nn allesjääva kinnisasja osa tegelikke edasisi kasutamisvõimalusi mõjupiirkonnas- kui tekib avaliku mõjuga objekt (RB terminalid, laadimispunktid, ka Nursipalu). On selge, et allesjäävat vahetus läheduses kinnistut ei soovita või ei saa enam senisel otstarbel kasutada (nt elamiseks) vaid kasutusala on oluliselt piiratum ja pigem ongi allesjäävate kinnisasjade kasutusala taandatav samale otstarbele, milline on asjaomane avaliku huvi objekt. Sama probleem tekib juhul, kui olemasolevad juurdepääsud suletakse või need muutuvad oluliselt ning uute teede rajamine võib osutuda kulukaks või ebaotstarbekaks. Lisaks on praktikas tekkinud ka juhtumeid, kus riigi huvid on objektide lõikes muutunud- nt Rae vallas algselt Tallinna ringraudtee jaoks kavandatud ja broneeritud krunti on täna vaja Rail Baltica jaoks kuid varasema objekti jaoks seatud piiranguid enam ei arvestata kuna need ei ole uue huviobjektiga seoses seatud. Omanikule vahepealset olukorda, kus kinnisasja arendada ei saanud, täna keegi ei kompenseeri. 2. KAHOS § 12 Väärtuse väljaselgitaja: KAHOS-est ja selle täitmiseks antavast õigusaktist tuleks täielikult kõrvaldada võimalus, et väärtuse selgitab välja Maa-amet ise mingite tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel. Juba praegu tekitab KAHOS § 12 lg 2 segadust, sest pole selge, millal tekib „vajadus“ hindamise tellimiseks ja millal võiks Maa-amet väärtuse ise leida. Tuleb jääda reegli juurde, et Maa-amet, kelle ametnikel puudub hindaja pädevus, ei selgita ise väärtust välja mitte ühelgi juhul vaid väärtuse leidmine tuleb alati tellida sõltumatult spetsialistilt. Seejuures tuleb Rävala pst 8 Tallinn 10143 • tel: +372 642 7020 • e-post: [email protected] • www.omanikud.ee tagada tegelik sõltumatus. Tänased maa hindajad saavad tegevuslitsentsi Maa-ametilt, kes on ühtlasi töö tellija. Teeme ettepaneku hindamiste tellimise ja ettevalmistuse protsess tervikuna üle vaadata, vajadusel näha ette rahvusvaheliste sertifikaatidega hindajate aktsepteerimine. Hindamise lähteülesanne: Seadus peab andma juhised seaduse täitmiseks antavatele õigusaktidele seoses hindamisülesande koostamisega. Nimelt puudub igasugune seadusest tulenev juhis kes ja millisel alusel hindamise lähteülesande koostab. Maa-ameti peadirektori käskkiri ei ole õigustloov akt vaid on halduseeskiri. Seetõttu ei saa riik, kes ise on huvitatud kinnisasja omandamisest, omal äranägemisel koostada hindamise lähteülesannet halduseeskirja alusel. Enamik probleeme ja vaidlusi tekib juba hindamise lähteülesande andmete koostamisel ja selle pinnalt, sest see saab olema alusdokument hindamisel. Mingil põhjusel annab sageli omaniku enda tellitud võrdlev hindamine kõrgema tulemuse kui Maa- ameti poolt tellitud hindamine. Hindamise tulemus peab õigusriigi põhimõtetele vastavalt olema sõltumatu sellest, et hindamise tellib riik ning sõltumata, kes on maatüki omanik. Ei näi erapooletu olukord, kus riik soovides maad omandada, ise valib välja, millist maatükki ta kinnisasjast välja lõigata soovib, ise ütleb mis alustel ta hindab, ise tellib maatüki hindamise, ise annab ette „soovitusliku“ hindamismetoodika ja ise kontrollib ka enda poolt antud käsundi kohast täitmist. Olukorra muutmiseks peab riik lõpetama maatüki hindamisega tegeleva hindaja kutsetegevusse sekkumise. Sealjuures ei tohi riik ühepoolselt otsustada, kas maatükk on KAHOS § 12 lg 4 mõistes iseseisvalt kasutatav. Seetõttu ei saa õigusriigis olla lubatav, et nii olulise dokumendi koostamist nagu hindamise lähteülesanne, seadusandja tasandil reguleeritud ei ole. Hindamise lähteülesanne tuleb ette valmistada koostöös maaomanikuga. Samuti tuleb küsida kinnisasja perspektiivi kohta andmed kohalikult omavalitsuselt. Ainult nii on võimalik asjaomase kinnisasja perspektiivi õiglaselt hinnata ja see praktika peab olema seadusesse sisse kirjutatud, sest vasturääkivused ja hinnakäärid tekivad justnimelt selles küsimuses, mis puudutab kinnisasja lubatavat perspektiivi. Näiteks on Rae vallas tekkinud olukordi, kus juba aastaid on Tallinna ringtee olnud avaliku huvi objekt ja nüüd on sama ala osades kohtades asendatud Rail Baliticaga. Siit tekib küsimus, et kinnisasja omanikud ei ole kümneid aastaid saanud erinevate avalike objektide tõttu oma maid arendada ja see küsimus tuleb samuti tõstatada ka lähteülesandes. Hindamispõhimõtted: Õppeväljakute laiendamise avalik käsitlus on toonud esile laiema teema, kuidas avalikke kitsendusi omanikele kompenseerida. Hindamispõhimõtted tuleb kehtestada esmalt seadusega (seejuures üksnes KAHOSega, mitte killustada erinevate seaduste alusel nagu lg 2) ja seejärel võib neid VV määrusega täpsustada KAHOS´e alusel ja täitmiseks. Märksõnaks seaduse muutmisel on eelkõige paindlikkus, et vastavalt olukorrale oleks võimalik konkreetses olukorras leida just omanikule õiglane lahendus. Sellisest põhimõttest on Nursipalu kaasuses avalikult räägitud kuid tegelikult kehtiv seadus sellist lähenemist ei võimalda. Käesoleval juhul KAHOS olulisi suuniseid põhimõtete osas ei anna ning seda viga ei saa parandada ka alama astme aktidega, rääkimata halduseeskirjadega. i) KAHOSega tuleb välistada tavapäraste varahindamise standardite rakendamine üleüldse, sest hindamismeetodid peavad olema sätestatud vaid seaduses ja täpsustatud seaduse alusel antud õigusaktis, mis tagab võrdse kohtlemise ja õigusselguse. Juba praegu ei ühti seaduses ega varahindamise standardites Rävala pst 8 Tallinn 10143 • tel: +372 642 7020 • e-post: [email protected] • www.omanikud.ee  sätestatud mõisted (nt lg 5). Samuti ei ole üheselt mõistetav lg 3 viidatud „hüvitamise eesmärk „ olukorras, kus hindamismeetodite mõistekasutus ja tähendus on õigusaktide ja standardite vahel täiesti erinev. Seetõttu, seadusega tuleb anda paremad suunised, mida tähendab hüvitamise eesmärk (lg 3). Laialdaselt on tekkinud tõlgenduslikke ebakõlasid küsimuses kas tegemist on turuväärtusega. Näiteks 13.02.2023 toimunud Riigikogu erikomisjoni avalikul istungil pidi kaitseminister hr Pevkur mitmel korral rõhutama, et seaduses ei mõelda turuväärtust. Ometi sunnib praegune reguleerimatus kinnisvarahindajaid aluseks võtma just kitsalt turuväärtuse, sest nad omakorda juhinduvad vara hindamise standardist. Nagu eespool viidatud, tuleb vara hindamise standard jätta kõrvale ja tuua sisse spetsiifilisemad hindamispõhimõtted, mis sobituvad KAHOSe eesmärkidega, st kohustusega hüvitada kogu kahju, mis isikule tekib, olgu see taastamisväärtus, asendusväärtus, taassoetamisväärtus või mõnel juhul ka turuväärtus (kui see on suurem nt asendusväärtusest), saamata jäänud tulevikuväärtus jms. Kahju kannatajale tuleb hüvitada summa, mille eest saab samas või samaväärses piirkonnas omandada samaväärse ehitise ja maatüki või ehitada uue. Kuna hüvitusväärtuse määramisel arvestatakse täna ka hoone vanust (kulumit), siis ei saa omanik riigilt mitte kunagi uue ehitatava hoone ehitusmaksumust, sest äravõetav hoone on alati vanem. Siinkohal tasub kaalumist eeskätt kasutada kindlustuse analoogiat– kui maja maha põleb, siis kindlustus korvab mitte vana maja väärtuse, vaid ikka uue ehitamise kulu. Riigi poolt vara omandamine on eraomaniku jaoks samasugune ootamatu ja omanikust sõltumatu olukord nagu on kindlustusjuhtum. Täna praktikas kasutusel olevat turuhinna põhimõtet ei saa rakendada sundusliku müügi korral mida KAHOS- e rakendamine paratamatult on, isegi kui kokkulepe sünnib läbirääkimiste tulemusel. ii) KAHOS on universaalne lahendus nii vallakalmistu kui Rail Balticu ehitamiseks. Seadus näeb ette kahju hüvitamise eeskätt turuväärtuse alusel ja lubab isikule, kes vara kaotusele vastu ei vaidle, ka 20-30% motivatsioonitasu. Sellist tasu võib nimetada ka „kuulekustasuks“. Juba idapiiri siilude välja ostmisel selgus, et maa turuhind on sealkandis nii odav, et isegi motivatsioonitasuga koos on hüvitis ikkagi sümboolne. Eestis on palju piirkondi, kus oma kodusse ja heaolusse esivanemate poolt aastasadade jooksul haritud maad, mis kord juba riikliku sunniga vägisi võõrandatud ja pika protsessimisega tagasi saadud, soovitakse nüüd uuesti ära võtta. Täna võiks eeskujuks võtta esimese Eesti Vabariigi aegse käitumise ennesõjaaegsel perioodil kus Värska laagrite (Petserimaal) rajamiseks kolmekümnendatel võõrandati maad hüvitades ca viiekordne vabaturuhind (mälestuste alusel), et ei tekiks trotsi Eesti riigi suhtes. Tänaste hindamiskriteeriumide pinnalt ei ole võimalik investeeritud summasid ja esivanemate maad turuhinnaga müües võimalik tagasi teenida ega samaväärsega asendada. iii) Kodu kaotuse korral peaks olema isikul õigus nõuda, et hüvitise asemel riik rajab samasse piirkonda samaväärse uue eluaseme. Hetkel KAHOS sätestab, et selles osas on võimalik kokkulepe riigiga, aga see peaks olema sõnastatud kodukaotaja selge Rävala pst 8 Tallinn 10143 • tel: +372 642 7020 • e-post: [email protected] • www.omanikud.ee  nõudeõigusena. Saksamaal hetkel kliimaproteste põhjustavas Lützerathi külast, mis jääb ette söekavandusele, koliti inimesed kuue aasta jooksul välja selleks eraldi ehitatud uude asumisse. iv) Võimalusel tuleks kaaluda, kas ei ole võimalik sama hoonet mujale ümber tõsta nagu seda praktikat kasutatakse mujal riikides v) Samuti tuleb seaduses täpsemalt lahti kirjutada saamata jäänud tulu ning omaniku tulevikuplaanide nurjumise hüvitamine. Tulevikuväärtuse hindamine peab olema loomulik osa hindamisest ega tekitama kinnisasja omanikule tõendamiskohustust. vi) Sarnaselt kasvava metsa hindamisega tuleb luua eraldi põllumajandusmaa hindamise kriteeriumid. Põllumajandusmaal on eriotstarbeline väärtus ja kooslus, millisega seotud kahju hindamine tuleb läbi viia erialaspetsialistide poolt ja vajadusel luua võimalus täiendavateks hüvitisteks kuna põllumajandusmaa ja selle terviklik koosseis ei ole asendatav. Kui põllud asetsevad kõrvuti, on koos harimise kulud ühed, samas leidub olukordi, kus põllud ei asetse kõrvuti kuid jäävad riigi huvipiirkonda, mistõttu tuleb rakendada lähenemist, et selliste põllumaade vahetus ja samaväärsete leidmine ongi kulukam kui turuhind. vii) Seaduses tuleb ette näha ka avalike häiringute hüvitamise alused. Nii on looduskaitseseaduses erisätted, kuidas looduskaitsealust metsamaad välja osta ja kitsendusi hüvitada. Keskkonnatasude seaduses jõustuvad 1. juulist keskkonnahäiringutasu sätted, mille kohaselt tuulikute rajajad peavad hakkama maksma omavalitsustele ja rannakaluritele hüvitist. Ka KAHOS peab käsitlema olukordi mis alusel ja kes hüvitab müra ja saaste häiringu, kui omaniku akna alla tuleb kolossaalne liivakarjäär või ukse taha neljarealine kiirtee või laskepolügoon. Kahju tekkimine on ilmne ja õigusriigis tuleb kahju hüvitada. Sellistel juhtudel tuleb kaaluda omanikule kõige kasulikumat lahendust, seadus peab olema selles osas paindlik. Nii näiteks peaks omanikul olema võimalus nõuda oma kõigi piirkonda jäävate maade omandamist. viii) Hüvitise osaks peab olema ka mõistlik kulu õigusabile. Vastav õigusabikulude hüvitamise kohustus tuleb sisse viia ka KAHOS-sse, kusjuures suuremate objektide puhul nagu Nursipalu, Rail Baltica protsessides peaks hüvitise piirmäär vastama tegelikule õigusturu teenuste hindadele. ix) Kui objekt broneeritakse eriplaneeringuga või (eelmärkega kinnisturaamatus), sellest hetkest tuleb tasuda isikule turuhinnal põhinevat renti, sest omaniku jaoks on vara lukusatud, mingit arendamist ega tulevikuplaane teha ei ole võimalik. 3. KAHOS § 24 Vahetusmaadega seotud hindamiskriteeriumid tuleb lahti seletada seaduses ja selle alusel antavas VV määruses. KAHOS § 24 lg 3 alusel on Maa-amet loomas praktikat kus Maa-amet täiesti põhjendamatult lihtsalt sedastab, et võimalike vahetusmaade puhul kinnistute perspektiivid on erinevad, viitamata mistahes alusandmetele. Samuti on keeruline hinnata sarnast turupiirkonda, mida seadus ei selgita ja seetõttu toimub vahetusmaa kõlblike maade hindamine sisuliselt Maa-ameti suva järgi. Maade vahetamine on aga üks olulisemaid omandamise viise, millise võimaluse kasutamist pärsib ebaselgus vahetusmaaks kõlblikkuse hindamisel. Maa amet ei ole motiveeritud asendusmaad leidma sest hoopis lihtsam on Rävala pst 8 Tallinn 10143 • tel: +372 642 7020 • e-post: [email protected] • www.omanikud.ee sundvõõrandada ja sisuliselt määrata rahaline hüvitis, mis ei vasta tegelikule kahjule (arvestades taassoetamisväärtust). Hüvitis peaks võimaldama sarnase kinnisasja taassoetamist piirkonnas. Täna erineb määratud hüvitis tegelikust kahjust mõnel juhul kümneid kordi. Praktikas on olukordi, kus isik rendib riigilt maad ning sama isiku muud maaüksust soovib riik omandada. Sellisel juhul peaks olema eelistatud võimalus, et vahetusmaaks pakutakse isikule seda sama renditavat maad, mis on juba isiku kasutuses. Täna sellist võimalust ei ole ning Maa- amet ka keeldub sellistest lahendustest. Seega tuleb täpsustada ja avardada võimalusi, et omaniku soovil eelistataks vahetusmaade pakkumist samas piirkonnas, mitte lihtsalt ei sedastataks ilma mistahes alusele viitamata, et riigile kuuluvad maad omavad paremat perspektiivi kui omandatav maa, ja seetõttu jäävad vahetustehingud tegemata. KAHOS-e muutmisega on vajalik kõrvaldada ka rangete looduskaitseliste piirangutega maade omanike ebaõiglane kohtlemine. Kuna looduskaitseseaduse säte, mis selliste maade vahetamist võimaldas tunnistati kehtetuks 2008.a ei saa kaitstavat loodusobjekti sisaldavat kinnisasja vahetada riigile kuuluva maa vastu. Ei ole õiglane kohelda maaomanikke hüvitiste pakkumisel erinevalt lähtudes piirangute põhjustest. Maaomaniku jaoks ei ole vahet, kas omandiõiguse sisuline teostamine võetakse ära taristu ehitamise või riigi- või looduskaitseliste vajaduste tõttu. Õiglane hüvitis (sh võimalus vahetada piirangutega maa riigile kuuluva piirangutevaba maa vastu) peab olema samane kõigil juhtudel. Kokkuvõtvalt, Eesti Omanike Keskliit koos oma õiguspartneritega on valmis toodud ettepanekuid avama ja eelnõu koostamisel täiendavalt soovitusi ning ettepanekuid esitama. Lugupidamisega Lugupidamisega Lugupidamisega Andry Krass Pille Pettai Ando Eelmaa juhatuse esimees, vandeadvokaat, juhatuse esimees Eesti Omanike Keskliit advokaadibüroo LEVIN Eesti Erametsaliit /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Rävala pst 8 Tallinn 10143 • tel: +372 642 7020 • e-post: [email protected] • www.omanikud.ee