Hindamisaruande edastamine

Saaremaa Vallavalitsus [email protected] 30.05.2025 nr 7-2/23/8280-7 Hindamisaruande edastamine (Kihelkonna jäätmepunkt) Saaremaa Vallavalitsus pöördus 12.05.2023 e-kirjaga Maa-ameti (alates 01.01.2025 Maa- ja Ruumiamet) poole küsimusega, kas Saaremaa vallal on võimalus alustada Saare maakonnas Saaremaa vallas Kihelkonna alevikus asuva riigile kuuluva Albi kinnisasja (katastritunnus 30101:003:0452, pindala 10 910 m2, sihtotstarve elamumaa) valla omandisse taotlemise protsessiga, et rajada Kihelkonna aleviku lähedusse jäätmeplats. Keskkonnaministeeriumi 29.06.2023 kirjaga nr 13-3/23/2531-2 vastati vallavalitsusele, et kuna kehtiva Kihelkonna valla üldplaneeringu (kehtestatud 26.05.2010) kohaselt on Albi kinnistu maakasutuse juhtotstarbeks elamumaa, on kinnisasja otsustuskorras võõrandamiseks vallale riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 33 lõike 1 punkti 1 alusel vajalik koostada ja kehtestada detailplaneering. Saaremaa Vallavalitsuse 10.09.2024 korraldusega nr 2-3/936 kehtestati Kihelkonna alevikus Kihelkonna jäätmepunkti detailplaneering. Vallavalitsus korraldas Albi kinnisasja jagamise ning otsustuskorras võõrandamise menetlust jätkati jagamise tulemusena moodustatud Kihelkonna jäätmepunkt kinnisasjaga (katastritunnus 71401:001:4412, pindala 3203 m², sihtotstarve tootmismaa). RVS §-s 96 sätestatud korras teatas Maa- ja Ruumiamet 21.02.2025 riigi kinnisvararegistris (menetlus nr 25-1009) õigustatud isikutele kinnisasja võõrandamise kavatsusest ja palus teada anda kinnisasja vajalikkusest. Seaduses sätestatud tähtaja jooksul õigustatud isikud taotlusi ega arvamusi ei esitanud. Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 12.05.2025 koostatud hindamisaruande nr 2504-10413- 01/AT kohaselt on Kihelkonna jäätmepunkt kinnisasja väärtus 8900 eurot. Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus on oluline, kui RVS § 33 lõike 1 punkti 1 alusel omandatud kinnisasi edasi võõrandatakse, koormatakse hoonestusõigusega või ei kasutata riigilt tasuta omandatud kinnisasja sihtotstarbeliselt. Sellistel juhtudel tuleb riigivara tasuta omandanud isikul tasuda riigile RVS § 33 lõigetes 31-5 sätestatud hüvitis, mille arvestamise aluseks on võõrandamise hetkel hindamisaruandes määratud kinnisasja harilik väärtus. Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee Registrikood 70003098 RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara omandaja. Palume tutvuda hindamisaruandega ja saata Maa- ja Ruumiametile kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus Kihelkonna jäätmepunkt kinnisasja hariliku väärtusena 8900 eurot ning tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 852,78 eurot (koos käibemaksuga). Ühtlasi märgime, et kinnisasja omandamiseks nimetatud tingimustel peab andma nõusoleku ka Saaremaa Vallavolikogu, kui vastava otsuse tegemine ei ole delegeeritud vallavalitsusele. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Mai Lind juhataja Planeeringute kooskõlastamise ja maakasutuse osakond Lisa: OÜ Kinnisvaraekspert 12.05.2025 hindamisaruanne nr 2504-10413-01/AT Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Eva Männiste 5385 3615 [email protected] 2  1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Aadress: Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT Väärtuse kuupäev: 16.04.2025 Hindamisaruande kuupäev: 12.05.2025 Tellija: Maa- ja Ruumiamet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5 2. Hinnatava vara kirjeldus 7 2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 9 3. Turuülevaade 11 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Saaremaa valla hoonestamata elamumaa turg 15 3.3. Turustatavuse analüüs 19 4. Turuväärtuse hindamine 21 4.1. Parim kasutus 21 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 21 4.3. Hindamine võrdlusmeetodil 22 Lisa 1. Fotod 27 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 29 Lisa 3. Kitsenduste kaart 30 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 32 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare Aadress maakond Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 71401:001:4412 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 3 203 m2 Sihotstarve Tootmismaa 100% Kehtiva Kihelkonna valla üldplaneeringu (kehtestatud Kihelkonna Vallavolikogu 26.05.2010 määrusega nr 8) kohaselt jääb kinnisasi Üldplaneering elamumaa juhtotstarbega alale. Koostatavas Saaremaa valla üldplaneeringus on kavandatud kinnisasja juhtotstarbeks jäätmekäitluse maa-ala. Kinnisasja osas on Saaremaa Vallavalitsuse 10.09.2024 korraldusega nr 2-3/936 kehtestatud Kihelkonna jäätmepunkti detailplaneering (edaspidi DP). DP-ga määratakse ehitusõigus suletud territooriumiga kõvakattega platsi (nn jäätmepunkt), statsionaarse kerghoone, konteinerite ala ja muu taristu rajamiseks ning liigiti kogutavate jäätmete vastuvõtuks. Krundile on Detailplaneering kavandatud üks kuni 5 m kõrgune hoone lubatud suurima ehitisealuse pinnaga kuni 100 m2. Hoonestusalale on lubatud alla 20 m2 suuruse ehitisealuse pinnaga ning alla 5 meetri kõrgused hooned juhul, kui hoonete alune pind kokku ei ole suurem kui DP-s lubatud. DP-ga on määratud hoonestusala ning hoonele ja piirdeaiale arhitektuursed tingimused. HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Ülevaatuse kuupäev 16.04.2025 Väärtuse kuupäev 16.04.2025 Hindamisaruande kuupäev 12.05.2025 Tellija Maa- ja Ruumiamet Tellimusleping Hankeleping nr 4-2/24/8, tellimus 03.04.2025, tellimus nr 8 Hindamise eeldused Hindamisel eeldatakse, et kinnisasja maakasutuse sihtotstarvet on võimalik muuta ja sellest tulenevalt lähtutakse elamumaa kasutusest. Selline eeldus tuleneb hindamise eesmärgist ja seda toetab ka kehtivas Saaremaa valla üldplaneeringus olev elamumaa juhtotstarve. Hinnang likviidsusele Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID Maakasutuse sihtotstarve ja kehtestatud DP-s sätestatud kasutus tulenenevad KOV-i nägemusest rajada sinna jäätmepunkt, samas turg näeks seal KOV-i nägemust eirates seal muud potentsiaali ehk võimalust muuta sihtotstarvet, mis on väärtuse seisukohast suurema potentsiaaliga. Vaba turu tingimustes on selle maa parimaks kasutuseks elamumaa. VASTUOLUD ALGANDMETES Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  4 HINDAMISTULEMUS Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 25563950) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 8 900 (kaheksa tuhat üheksasada) €. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  5 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 25563950). Töö eesmärgiks on riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (asjakohased viited on esitatud läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) 1.2. Hindamise eeldused Hindamisel eeldatakse, et kinnisasja maakasutuse sihtotstarvet on võimalik muuta ja sellest tulenevalt lähtutakse elamumaa kasutusest. Selline eeldus tuleneb hindamise eesmärgist ja seda toetab ka kehtivas Saaremaa valla üldplaneeringus olev elamumaa juhtotstarve. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust 20.04.2025; • Maa- ja Ruumiameti geoportaalist ja tehinguandmete päringukeskkonnast 20.04.2025 ning tehingute andmebaasist 14.04.2025; • Saaremaa valla kodulehelt 20.04.2025; Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  6 • kinnisvaraportaalist kv 08.05.2025. Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 16.04.2025. Ülevaatus hõlmas kinnisasja iseloomulikke osasid ja tehti juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  7 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Saare maakond Omavalitsus Saaremaa vald Asustusüksus Kihelkonna alevik Lähiaadress Kihelkonna jäätmepunkt Makroasukoht Kirjeldus Kihelkonna aleviku idapoolses servas Kaugus keskusest Kaugus Kuressaarest ca 33 km Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega Mikroasukoht Kirjeldus Aleviku servas, hajali asustus, farmihoonete vahetus läheduses Juurdepääs Juurdepääs kõvakattega riigiteelt Ampripõhise liitumise võimalus elektrisüsteemiga olemas, liitumise võimalus Tehnovõrgud vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga puuduvad Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  8 Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu 25563950 registriosa nr Omandivorm Kinnisasi Omanik Eesti Vabariik Kanded kinnistusraamatu Puuduvad kolmandas jaos Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil (vt lisa 3) on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud: • sideehitise kaitsevöönd; Kitsendused • tee avalik kasutus; • avalikult kasutatava tee kaitsevöönd. Tegemist on tavapäraste kitsendustega, mille mõjuala on väike ja millel seetõttu otsene mõju väärtusele puudub. Hüpoteegid Puuduvad Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  9 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega Aadress Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Katastritunnus 71401:001:4412 Pindala 3 203 m2 Maakasutuse Tootmismaa 100% sihtotstarve Kõlvikuline Muu maa 100% koosseis Kirjeldus Hulknurkne, kompaktne, tasane reljeef Hoonestus Puudub Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  10 Kehtiva Kihelkonna valla üldplaneeringu (kehtestatud Kihelkonna Vallavolikogu 26.05.2010 määrusega nr 8) kohaselt jääb kinnisasi elamumaa juhtotstarbega alale. Koostatavas Saaremaa valla üldplaneeringus on kavandatud kinnisasja juhtotstarbeks jäätmekäitluse maa-ala. Üldplaneering Allikas: Saaremaa valla kodulehekülg, väljavõte Kihelonna valla üldplaneeringu Kihelonna aleviku maakasutusplaanilt Kinnisasja osas on Saaremaa Vallavalitsuse 10.09.2024 korraldusega nr 2-3/936 kehtestatud Kihelkonna jäätmepunkti detailplaneering (edaspidi DP). DP-ga määratakse ehitusõigus suletud territooriumiga kõvakattega platsi (nn jäätmepunkt), statsionaarse kerghoone, konteinerite ala ja muu taristu rajamiseks ning liigiti kogutavate jäätmete vastuvõtuks. Krundile on kavandatud üks kuni 5 m kõrgune hoone lubatud suurima ehitisealuse pinnaga kuni 100 m2. Hoonestusalale on lubatud alla 20 m2 suuruse ehitisealuse pinnaga ning alla 5 meetri kõrgused hooned juhul, kui hoonete alune pind kokku ei ole suurem kui DP-s lubatud. DP-ga on määratud hoonestusala ning hoonele ja piirdeaiale arhitektuursed tingimused. Detailplaneering Allikas: Saaremaa valla kodulehekülg, väljavõte detailplaneeringu põhijooniselt Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  11 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2024. aasta IV kvartalis 1,2% 2023. aasta IV kvartaliga võrreldes, millega seoses lõppes 10 SKP kvartalit kestnud majanduslangus. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 25.03.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 1,5%, 2026. aastal 2,6% ja 2027. aastal 2,7%. SKP kasv Eestis 2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 25.03.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aastal 2023. aasta keskmisega võrreldes 3,5%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2024. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis moodustasid kokku kogutõusust 23,7%. Toidukaupadest kallinesid enim oliivõli (44%) ning mahlad ja siirupid (36,7%). Samas odavnesid märgatavalt suhkur (18%) THI ja värske köögivili (11,6%). Bensiin oli 2,7% ja diislikütus 4,4% odavam. Tarbijahinnaindeks langes 2025. aasta märtsis võrreldes 2025. aasta veebruariga 0,5% ning tõusis võrreldes eelmise aasta märtsiga 4,4%. Võrreldes 2024. aasta märtsiga olid kaubad 2,1% ja teenused 8,1% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 25.03.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2025. aastal 6,0%, 2026. aastal 3,8% ja 2027. aastal 2,5%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  12 Tarbijahinnaindeks Eestis 2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 25.03.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank 2024. aastal oli töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus osalemise määr 74,6%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates Tööturg 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2024. aasta IV kvartalis oli töötuse määr 7,4%, tööhõive määr 68,5% ja tööjõus osalemise määr 74,0%. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 25.03.2025) kohaselt on töötuse määr 2025. aastal 7,6%, 2026. aastal 7,2% ning 2027. aastal 6,7%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  13 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet Viimaste kuude euribori langus on mõnevõrra tehinguaktiivsust kasvatanud ning võrreldes aastataguse ajaga on alates 2024. aasta septembrist kinnisvaratehingute arv olnud võrreldes aastataguse ajaga suurem. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust Kinnisvaraturu 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 aktiivsus ja 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). maht Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal toimunud tehingute arv oli samal tasemel, mis 2023. aastal, samas tehingute koguväärtus kasvas 13%. 2025. aasta I kvartalis tõusis tehingute arv mõnevõrra võrreldes 2024. aasta I kvartaliga ning oli sarnasel tasemel võrreldes 2023. aasta I kvartaliga, kuid oli oluliselt madalam võrreldes 2019. – 2022. aastaga. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  14 Kinnisvaratehingute arv Eestis Allikas: Maa- ja Ruumiamet Laenuturg Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas tõusnud laenukäive, mis oli viimati nii kõrge 2022. aasta III Eluaseme- kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive on samuti 2024. a laenud ja II kvartalist alates tõusma hakanud võrreldes 2024. a I kvartaliga. Kui pikaajalised eluasemelaenude käive on viimastel kvartalitel sarnasel tasemel olnud, siis ettevõtete laenud laenude osas tõusis laenude käive 2024. aasta IV kvartalis viimase viie aasta ettevõtetele kõrgeimale tasemele. Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas, kuid intressid on jätkuvalt kõrged. Eluaseme laenude intressimäär oli 2024. a IV kvartalis 4,6% ja ettevõtete laenude intressimäär 5,61%. Laenude käive ja intress Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  15 Allikas: Eesti Pank 3.2. Saaremaa valla hoonestamata elamumaa turg Saaremaa vald on vald Saare maakonnas. Saaremaa valla elanike arv on 32 076 (seisuga jaanuar 2025). Saaremaa valla pindala on 2 718 km2. Valla keskuseks on Saaremaa Kuressaare linn. valla üldinfo Allikas: Saaremaa valla kodulehekülg Eelistatud on mereäärsed piirkonnad, suuremad asulad ja nende läheduses paiknevad alad. Lisaks on oluline tehnovõrkude olemasolu ja nende puudumisel rajamise kulu. Metsaga kaetud krundid on enam hinnatud võrreldes lagedate aladega, kuid samas on oluline ka see, milline näeb välja lähiümbrus. Elamukruntidele on iseloomulik suhteliselt suur pindala, mis väljaspool asulaid on valla keskmisest suurusest tihtipeale veelgi suurem. Samas ehitusliku potentsiaaliga maatulundusmaa üksused on omakorda enamjaolt veelgi suuremad. Oluline on pigem tervikhind, sest privaatsuse seisukohast vaadatuna on lisaks konkreetse krundi suurusele palju muid tegureid, mis privaatsust Elamumaa mõjutavad. turg Merega piirnevate kruntide hinnad on tavaliselt 50 000 €- 100 000 €. Samas merest kaugemel paiknevate kruntide hinnad algavad 10 000- 20 000 € ning on oluliselt mõjutatud kõlvikust (metsane või lage ala), tehnovõrkude olemasolust või nende rajamise kulust ning juurdepääsutee olemasolust (avalik tee on eelistatud) või selle rajamise kulust. Kui tegemist ei ole erandlikult suure või mingi muu asjaolu tõttu tavapärasest eristuva krundiga merest suhteliselt kaugemas piirkonnas, jäävad hinnad tavaliselt 25 000 € piiresse. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  16 Elamumaa tehingute arv näitas 2023.- 2024. aastal oluliselt väiksemat aktiivsust paari varasema aastaga võrreldes. Sarnane suundumus on jätkunud ka 2025. aastal. Kogu vaadeldava perioodi jooksul on mediaanhinnad oluliselt madalamad võrreldes aritmeetiliste keskmiste hindadega. See on tingitud üksikutest kõrge ühikuhinnaga tehingutest, arvuliselt suhteliselt suurem osa tehingutest tehakse siiski madalamal hinnatasemel. Seejuures on kõrgete hindadade puhul oluline osa ka erandlikult heal asukohal, mis tähendab, et enamjaolt on tegemist kesisema asukohaga ja sellest tulenevalt ka madalama hinnatasemega. Hinnakujunduses võib tehnovõrkude olemasolul olla erakordselt suur mõju. Tehinguinfo Analüüsitav Järgnevas tabelis on esitatud 2019.- 2025. (seisuga 07.05) aasta müügitehingute piirkond ja hinnainfo elamumaa ja maatulundusmaa kohta Saaremaa vallas. sihtotstarbed Keskm Hind, € Hind, €/m2 Aasta Sihtotstarve Arv pindala, m2 Kokku Min Maks Min Maks Med Keskm elamumaa 93 6 580 1 528 699 100 186 000 0,0 64,2 1,6 7,6 2019 maatulundusmaa 590 68 535 10 418 377 100 219 590 0,0 7,2 0,2 0,4 elamumaa 132 8 647 2 342 163 300 399 368 0,1 67,4 1,5 6,6 2020 maatulundusmaa 1 262 95 124 35 313 194 1 2 802 020 0,0 44,0 0,3 0,4 elamumaa 218 6 146 4 993 974 400 115 000 0,1 95,1 3,1 8,9 2021 maatulundusmaa 1 126 68 537 27 195 339 1 390 000 0,0 20,9 0,3 0,5 elamumaa 170 7 724 3 380 165 420 125 000 0,1 117,4 1,7 8,2 2022 maatulundusmaa 774 57 095 23 065 582 200 290 000 0,0 13,8 0,4 0,6 elamumaa 102 6 759 3 943 221 100 420 000 0,0 120,7 6,0 15,3 2023 maatulundusmaa 619 71 260 20 187 215 1 1 500 000 0,0 7,3 0,4 0,6 elamumaa 99 5 146 2 062 615 235 86 000 0,0 55,9 5,6 9,0 2024 maatulundusmaa 580 61 127 20 232 859 270 610 000 0,0 7,8 0,5 0,7 elamumaa 28 8 105 999 552 600 164 700 0,4 65,2 2,7 12,3 2025 maatulundusmaa 170 56 781 4 609 312 1 000 259 172 0,1 8,8 0,4 0,7 Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  17 Hoonestamata elamumaa tehingute arv, mediaan- ja keskmised hinnad (€/m2) Saaremaa vallas Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Saaremaa valla hoonestamata elamumaa ja ehitusliku (elamumaa) potentsiaaliga maa müügitehingud 2024.– 2025. (kuni 14.04) aastal1 Tehin Pind- gu- Käibe- Hind, Sihtots- Küla/ alevik Kuupäev ala, Kommentaar hind, maks €/m2 tarve2 m2 € Ümbruses hoonestatud üksikelamukrundid, ÜP-s ei MTM100 ole kasutust määratletud, DP 1 Levala küla 26.04.2024 15 000 Ei 12 309 1,2 % puudub; hinnatavast oluliselt suurem- ei kasutata kohandamisel Ümbruses hoonestatud üksikelamukrundid, ÜP-s ei MTM100 ole kasutust määratletud, DP 2 Pihtla küla 05.06.2024 25 000 Ei 11 310 2,2 % puudub, hinnatavast oluliselt suurem, ei kasutata kohandamisel Ümbruses hoonestatud MTM100 üksikelamukrundid, ÜP-s ei 3 Leisi alevik 08.03.2024 14 900 Ei 6 017 2,5 % ole kasutust määratletud, DP puudub 1 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata elamumaa ja ehitusliku potentsiaaliga maatulundusmaa tehingud Saaremaa vallas. Valimist on välja jäetud ka tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2 E- elamumaa, MTM- maatulundusmaa Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  18 Ümbruses hoonestatud üksikelamukrundid ja kool, ÜP-s pargi ala, DP puudub; tegemist oli riigi Kihelkonna MTM100 enampakkumisega 4 18.06.2024 9 999 Ei 5 133 1,9 alevik % (alghinnaks oli 4 620 €; pakkujaid 5), võitja pakkumine oli oluliselt kõrgem, kuid võitja loobus- ei kasutata kohandamisel Aleviku servas, tiheasustuse läheduses, ümbritsetud suuresti Kihelkonna metsaga, elektriliitumine, 5 16.07.2024 24 900 Ei 5 005 5,0 E100% alevik vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga liitumispunktid kinnistu piiril, DP puudub Arenduspiirkonnas, DP 6 Upa küla 04.03.2025 20 000 Ei 4 982 4,0 E100% kehtestatud Saaremaa valla hoonestamata elamumaa ja ehitusliku (elamumaa) potentsiaaliga maa müügitehingud 2024.– 2025. (kuni 14.04) aastal3 Küla/ alevik Kuupäev Hind, € Käibemaks Pindala, m2 Hind, €/m2 Sihtotstarve4 1 Hindu küla 11.09.2024 15 000 Ei 14 934 1,0 E100% 2 Veeriku küla 24.10.2024 10 500 Ei 10 076 1,0 E100% 3 Raugu küla 17.06.2024 19 900 Ei 13 592 1,5 E100% 4 Mullutu küla 04.09.2024 15 000 Ei 7 857 1,9 E100% 5 Neeme küla 06.02.2024 10 000 Jah 4 972 2,0 E100% 6 Neeme küla 16.09.2024 15 000 Ei 7 338 2,0 E100% 7 Neeme küla 12.07.2024 11 250 Ei 4 693 2,4 E100% 8 Jämaja küla 09.05.2024 24 000 Ei 10 006 2,4 E100% 9 Murika küla 28.06.2024 21 189 Jah 8 685 2,4 E100% 10 Sääre küla 04.03.2024 25 000 Ei 10 031 2,5 E100% 11 Karala küla 31.10.2024 20 000 Ei 7 694 2,6 E100% 12 Haeska küla 06.06.2024 24 900 Ei 8 863 2,8 E100% 13 Neeme küla 10.09.2024 12 000 Jah 3 776 3,2 E100% 14 Mustla küla 09.08.2024 14 000 Ei 3 186 4,4 E100% 15 Levala küla 26.04.2024 15 000 Ei 12 309 1,2 MTM100% 16 Vanamõisa küla 05.07.2024 13 950 Ei 11 061 1,3 MTM100% 17 Veere küla 23.09.2024 12 000 Ei 8 872 1,3 MTM100% 18 Roobaka küla 01.10.2024 10 000 Ei 7 186 1,4 MTM100% 19 Lindmetsa küla 15.05.2024 10 000 Ei 6 909 1,4 MTM100% 3 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist, kuid nende tehingute kohta ei ole esitatud täpsemaid kommentaare ning on seetõttu käsiteletavad üldisema taustainfona. 4 E- elamumaa, MTM- maatulundusmaa Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  19 20 Vanamõisa küla 20.02.2024 15 500 Ei 10 098 1,5 MTM100% 21 Nõmpa küla 05.11.2024 20 822 Ei 13 429 1,6 MTM100% 22 Vanamõisa küla 16.05.2024 16 000 Ei 10 091 1,6 MTM100% 23 Ohessaare küla 21.08.2024 23 000 Ei 12 756 1,8 MTM100% 24 Ninase küla 10.07.2024 14 000 Ei 6 475 2,2 MTM100% 25 Pihtla küla 05.06.2024 25 000 Ei 11 310 2,2 MTM100% 26 Leisi alevik 11.06.2024 13 000 Ei 3 838 3,4 MTM100% 27 Vaivere küla 28.08.2024 24 000 Ei 4 847 4,9 MTM100% 28 Püha küla 31.01.2025 10 000 Ei 6 537 1,3 MTM100% 29 Austla küla 15.01.2025 13 000 Ei 9 897 4,0 MTM100% Kihelkonna piirkonna elamuehitusliku potentsiaaliga hoonestamata maa müügipakkumised Aadress Sihtotstarve Pindala, Hind, € Hind €/m2 Kommentaar m2 Metsatagavara minimaalne, hoonestamise võimalus Kihelkonna-Liiva, Maatulundus- 13 933 12 325 0,9 projekteerimistingimuste abil, Kasematesa maa ampripõhise liitumise võimalus, meri 1,8 km Põlispuud, võssa kasvanud, Maatulundus- Kõõru, Kõõrunuka 9 913 15 000 1,5 ampripõhise liitumise võimalus, meri maa 4,0 km Neeme, Kadaka DP, elektriliitumine olemas, Sarapiku Elamumaa 6 101 19 000 3,3 tee 20 järv 0,4 km, meri 1,9 km Vana talukoht, projekteerimistingimused väljastatud, Vedruka, Oru Elamumaa 17 633 24 000 1,4 ampripõhise liitumise võimalus, meri 3,3 km Vana talukoht, ampripõhise liitumise Kõõru, Aaviku Elamumaa 9 962 24 900 2,5 võimalus, meri 6,0 km Allikas: kv.ee 3.3. Turustatavuse analüüs Lähtudes eelduslikust kasutusest elamumaana on lõppkasutajaks Vara lõppkasutaja eelkõige leibkonnad, kes soovivad ehitada üksikelamut Lõppkasutajaks on eelkõige aastaringset kasutust planeerivad Lõppkasutajaid iseloomustavad leibkonnad, kelle jaoks ei ole niivõrd oluline paiknemine mere suhtes, tunnused kuid kelle jaoks on oluline pigem taristu lähedus. Sobilik lastega peredele, sest Kihelkonna alevikus on esmavajalik taristu olemas Vastavus turusegmendi Tulenevalt hinnatava vara asukohast, milleks on asukoht Kihelkonna nõuetele alevikus, on tegemist perspektiivika asukohaga. Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat Piiratud, on atraktiivne eelkõige kohalikele elanikele vara soetada Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  20 Konkureeriv avalik pakkumine on piiratud, kinnisvaraportaalis kv.ee Konkureeriv pakkumine on 5 mõnevõrra sarnase maaüksuse pakkumist hinnavahemikus 12 325- 24 900 € Müügiperiood (likviidsus) Likviidsus on keskmine, võimalike huviliste hulk on piiratud. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta Alternatiivsed kasutused Alternatiivne kasutus on eelkõige maatulunduslik (metsamaa), kuid samas võib alternatiivse kasutusena käsitleda ka DP ja menetluses oleva ÜP kohast kasutust jäätmepunkti maana Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  21 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Kihelkonna jäätmepunkt kinnisasja puhul on tegemist võsastunud muu maa kõlvikuga ning juurdepääs kinnisasjale on avalikult kasutatavalt teelt. Katastriandmete kohaselt on tegemist 100% tootmismaaga. Maaüksuse suurus on 3 203 m 2. Kehtiva Kihelkonna valla üldplaneeringu (kehtestatud Kihelkonna Vallavolikogu 26.05.2010 määrusega nr 8) kohaselt jääb kinnisasi elamumaa juhtotstarbega alale. Koostatavas Saaremaa valla üldplaneeringus on kavandatud kinnisasja juhtotstarbeks jäätmekäitluse maa-ala. Kinnisasja osas on Saaremaa Vallavalitsuse 10.09.2024 korraldusega nr 2-3/936 kehtestatud Kihelkonna jäätmepunkti detailplaneering. Detailplaneeringuga määratakse ehitusõigus suletud territooriumiga kõvakattega platsi (nn jäätmepunkt), statsionaarse kerghoone, konteinerite ala ja muu taristu rajamiseks ning liigiti kogutavate jäätmete vastuvõtuks. Krundile on kavandatud üks kuni 5 m kõrgune hoone lubatud suurima ehitisealuse pinnaga kuni 100 m2. Hoonestusalale on lubatud alla 20 m2 suuruse ehitisealuse pinnaga ning alla 5 meetri kõrgused hooned juhul, kui hoonete alune pind kokku ei ole suurem kui samas detailplaneeringus on lubatud. Detailplaneeringuga on määratud hoonestusala ning hoonele ja piirdeaiale arhitektuursed tingimused. Vastavalt maakatastriseaduse § 181 lõike 3 punktile 5 kuulub jäätmekäitlusehitiste alune maa, välja arvatud jäätmehoidla maa, tootmismaa hulka. Seega silmas pidades nii olemasolevat sihtotstarvet katastris kui ka kehtiva detailplaneeringu järgset kasutust, on tegemist tootmismaaga. Kõrvale jättes spetsiifilise kasutuse jäätmekäitluse eesmärgil, on tegemist tootmismaaga. Praegune maakasutuse sihtotstarve ja kehtestatud DP-s sätestatud kasutus tulenenevad KOV-i nägemusest rajada sinna jäätmepunkt, samas turg näeks seal KOV-i nägemust eirates seal muud potentsiaali ehk võimalust muuta sihtotstarvet, mis on väärtuse seisukohast suurema potentsiaaliga. Vaba turu tingimustes on selle maa parimaks kasutuseks elamumaa. Seda toetab ka kehtivas Saaremaa valla üldplaneeringu kohane elamumaa juhtotstarve. Kuna hindamise eesmärgiks on leida väärtus juhuks, kui KOV võõrandab või koormab maa hoonestusõigusega, võib väita, et seda tehtaks turu potentsiaali arvestades. Seega lähtuvalt hindamise eesmärgist on parimaks kasutuseks elamumaa. Seesugune kasutus on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  22 Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kui välistada elamuehituslik potentsiaal ehk siis sisuliselt loobuda hinnangus püstitatud eeldusest, on tegemist tootmismaa spetsiifilise kasutuse jäätmekäitlusehitiste aluse maaga. Seesuguse kasutusega maa ei ole turul vabalt kaubeldav ja turuväärtuse hindamine ei ole võimalik. Ainsaks väärtuse leidmise viisiks võib sellisel juhul pidada maa maksustamishinna rakendamist. See on hinnangus ka esitatud, kuid silmas tuleb pidada, et eksperthinnangu eesmärgiks on turuväärtuse leidmine eeldusel, et maad on võimalik kasutada elamumaana. 4.3. Hindamine võrdlusmeetodil Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Analüüsitud on 2024.- 2025. aastal toimunud elamumaa ja elamurehitusliku potentsiaaliga maa tehinguid Saaremaa vallas. Võrdlustehinguteks on valitud punktis 3.2. esitatud tehingutest hinnatava varaga võimalikult sarnaste varade tehingud. Tehingud 1 ja 2 on kõrvale jäetud eelkõige suure pindala tõttu, tehing 4 aga seetõttu, et tegemist oli enampakkumisega, mille puhul kõrgeima hinna pakkuja loobus ostust. Käibemaksu Hind, Pindala, Asukoht Kuupäev Hind, € sisaldumine €/m 2 m 2 hinnas Võrdlustehingute Saaremaa valik vald, Leisi 08.03.2024 14 900 2,48 6 017 Ei alevik Saaremaa vald, 16.07.2024 24 900 4,98 5 005 Ei Kihelkonna alevik Saaremaa vald, Upa 04.03.2025 20 000 4,01 4 982 Ei küla Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m 2). Seda on tehtud vaatamata sellele, et enamjaolt on selles turusegmendis oluline Võrdlusühiku valik tervikväärtus. Ühikuhinnast on lähtutud, kuna kõigi võrreldavate varade pindala on oluliselt suurem suurem. Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus märts 2024 – märts 2025. Tegemist Tehingute on väärtuse kuupäevaga võrreldes pisut üle üheaastase perioodiga. Silmas ajaldamine pidades, et maaturul olulist hinnamuutust ei ole toimunud, ei ole tehinguhindu ajaldatud. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  23 Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid: • Makroasukoht o Parema makroasukoha eest ollakse nõus enam maksma. Oluline on eelkõige kaugus suurematest linnadest ja linna (või muu asula) enda suurus. Suuremateks kohandusteks on siiski põhjust harva, sest tavaliselt on võimalik kohandamisel kasutada samas või vähemalt sarnases makroasukohas paiknevaid varasid. • Mikroasukoht ja juurdepääs o Parema asukoha ja juurdepääsutee eest ollakse nõus enam maksma. Enamjaolt eelistatakse väljakujunenud asustusega piirkondi, mis tavaliselt annavad eelise olemasoleva taristu näol. Samas loodusliku või poollooduslike ala läheduses on eeliseks võrreldes olukorraga, kui see puudub. Metsasemad piirkonnad on eelistatud lagedatele aladele. Oluline on juurdepääs avalikult teelt või selle puudumisel vajalike asjaõiguslike lepingute olemasolu. • Maatüki suurus, m2 o Suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on üldjuhul madalam kui väiksematel. Mastaabiefekti ulatus võib olla suur, Võrdluselementide kuid nn toormaad silmas pidades on selle tähtsus pigem piiratud, valik sest DP-ga enamjaolt maaüksus jagatakse väiksemateks osadeks ning omad eelised on nii suurematel kui väiksematel projektidel. • Kõlvikuline koosseis ja seisukord o Metsamaa on eelistatud lagedatele aladele. Tihtipeale on oluline ka see, kas arendus eeldab lammutamist, koristamist, pinnasetöid jms. • Sihtotstarve ja planeering o Ehitusliku potantsiaali kontekstis on olemasolev sihtotstarve vähem oluline võrreldes ÜP-s ja eriti DP-s ette nähtud sihtostarbega. DP puudumine võib mõjutada tavapäraselt kinnistu väärtust kuni 30%. Samas tuleb arvestada, et DP olemasolu ei ole kõikjal arendustegevuseks vajalik ja seeläbi või esineda olukordi, mil arendustegevus on ka ilma detailplaneeringu olemasoluta suhteliselt lihtne. • Tehnovõrgud o Tehnovõrkude puudumine võib langetada hinnatava vara väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Samas mõju ei pruugi olla üheselt kulupõhine. Nn toormaa puhul on oluline eelkõige see, kui kaugel olemasolevad ja liitumist võimaldavad tehnovõrgud paiknevad. Suhteliselt madala toormaa väärtuse puhul võib aga tehnovõrkude rajamine olla isegi kordades kulukam võrreldes toormaa hinnaga. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  24 • Kuju ja reljeef o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist avaldab kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Tavaliselt on eelistatud tasane reljeef, kuid enamjaolt on reljeefil negatiivne mõju siiski suurte kõrguste vahe korral, mida Eesti oludes esineb väga harva. • Kitsendused o Kitsenduste puhul mõjutavad väärtust tavaliselt need, mis otseselt piiravad ehitamise võimalust. Suurel osal kitsendustel otsene mõju väärtusele puudub. Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Saaremaa vald Saaremaa vald Saaremaa vald Saaremaa vald Kihelkonna alevik Leisi alevik Kihelkonna alevik Upa küla Kihelkonna jäätmepunkt Tehinguhind, € 14 900 24 900 20 000 Tehinguhind ilma 14 900 24 900 20 000 käibemaksuta, € Tehinguhind, €/m2 2,48 4,98 4,01 Tehingu aeg 08.03.2024 16.07.2024 04.03.2025 Kohandus 0% 0% 0% Ajaldatud tehinguhind, 14 900 24 900 20 000 € Ajaldatud 2,48 4,98 4,01 tehinguhind, €/m2 Kihelkonna Leisi alevikus, Upa külas, Kihelkonna alevikus, alevikus, Kuressaarest ca Kuressaarest ca 5 Kuressaarest ca 33 Kuressaarest ca Makroasukoht 43 km, km, meri jääb km, mereäärses 33 km, mereäärses kaugemale- ca 5 piirkonnas mereäärses piirkonnas km piirkonnas Sarnane, merest kaugemal, aga Kommentaar Sarnane Sarnane Kuressaare läheduses Kohandus 0% 0% 0% Ümbruses Aleviku servas, Aleviku servas, hajali hoonestatud tiheasustuse asustus, üksikelamukrun- läheduses, Arenduspiirkon- Mikroasukoht ja farmihoonete vahetus did, väljakujune- ümbritsetud nas, juurdepääs juurdepääs läheduses, nud asustus, suuresti metsaga, kruuskattega juurdepääs juurdepääs juurdepääs munitsipaalteelt kõvakattega riigiteelt kõvakattega kõvakattega munitsipaalteelt munitsipaalteelt Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -20% -20% -10% Maatüki suurus, m2 3 203 6 017 5 005 4 982 Kommentaar Suurem Suurem Suurem Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  25 Kohandus 15% 10% 10% Katastriandmete Katastriandmete alusel alusel domineerivad domineerivad Katastriandmete Katastriandmete haritav maa ja haritav maa ja alusel ja ka Kõlvikuline koosseis alusel muu maa, metsamaa, metsamaa, tegelikkuses ja seisukord tegelikkuses tegelikkuses tegelikkuses valdavalt metsamaa poollooduslik poollooduslik metsamaa rohumaa ja rohumaa ja metsamaa metsamaa Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Ehitusliku perspektiiviga maatulundusmaa, E100%, DP Eelduslikult ÜP-s juhtotstarvet puudub, elamumaa, Sihtotstarve ja määratud ei ole, hoonestamine hoonestamine DP või E100%, kehtiv DP planeering DP puudub, projekteerimstin- projekteerimistingi- hoonestamine gimuste või DP muste alusel projekteerimstin- alusel gimuste või DP alusel Kommentaar Halvem Sarnane Parem Kohandus 10% 0% -20% Ampripõhise Ampripõhise liitumise Olemas Olemas liitumise võimalus võimalus elektriliitumine, elektriliitumine, elektrisüsteemiga elektrisüsteemiga vee- ja vee- ja ja liitumise Tehnovõrgud olemas, liitumise kanalisatsiooni- kanalisatsiooni- võimalus vee- ja võimalus vee- ja süsteemiga süsteemiga kanalisatsiooni- kanalisatsioonisüs- liitumispunktid liitumispunktid süsteemiga teemiga puuduvad kinnistu piiril kinnistu piiril puuduvad Kommentaar Halvem Parem Parem Kohandus 30% -30% -30% Hulknurkne, pisut Hulknurkne, Trapetsi kujuga, Trapetsi kujuga, välja venitatud, Kuju ja reljeef kompaktne, tasane kompaktne, kompaktne, kuid kompaktne, reljeef tasane reljeef tasane reljeef tasane reljeef Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Väärtust Olulised Olulised Olulised kitsendused mõjutavad Kitsendused kitsendused kitsendused puuduvad kitsendused puuduvad puuduvad puuduvad Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Summaarne kohandus 35% -40% -50% Summaarne kohandus, 0,87 -1,99 -2,01 €/m2 Kohandatud 3,34 2,99 2,01 tehinguhind, €/m2 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  26 Kohanduste absoluutväärtuste 75% 60% 70% summa Kaalud 0,25 0,45 0,30 Turuväärtus, €/m2 2,7812 0,84 1,34 0,60 Turuväärtus, € 8 908 Ümardatud 8 900 turuväärtus, € Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Kihelkonna jäätmepunkti turuväärtus on: 2,7812 €/m2 x 3 203 m2 = 8 908 € ehk ümardatult 8 900 € Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu. Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta. Kui hinnangus püstitatud eeldust ignoreerida, on tegemist tootmismaa spetsiifilise kasutuse jäätmekäitlusehitiste aluse maaga. Seesuguse kasutusega maa ei ole turul vabalt kaubeldav ja turuväärtuse hindamine ei ole võimalik. Sellisel juhul on kinnisasja hariliku väärtusena käsitletav selle maksustamishind 4 548 €. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  27 Lisa 1. Fotod Vaade kinnisasja põhjaosast Vaade kinnisasja loodeosast Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  28 Vaade kinnisasja edelaosast Vaade kinnisasja keskosast Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  29 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  30 Lisa 3. Kitsenduste kaart Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  31 Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaali kitsenduste rakendus Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  32 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT  33 Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT