Küsimused avalikes huvides maa omandamise kohta

Saatja: Hanna Heinnurm </o=Eesti KV/ou=Exchange Administrative Group (FYDIBOHF23SPDLT)/cn=Recipients/cn=9a675f5b57144f6a8b3e395ade4c5dd5-Hanna Heinnurm> Saaja: 'Ülle Harju' Teema: RE: Küsimused avalikes huvides maa omandamise kohta Tere Ülle, Väärtuse hindamiseks ei ole kasutusloa olemasolu vajalik. Hindamisaruanne on konfidentsiaalne ning selle sisu kolmandatele isikutele avaldamise õigus meil puudub. Parimate soovidega, Hanna Heinnurm kommunikatsioonijuht +372 5194 4813 <https://www.rkik.ee/> ! Facebook <https://www.facebook.com/kaitseinvesteeringutekeskus> Instagram <https://www.instagram.com/rkik_inimesed/> LinkedIn <https://www.linkedin.com/company/estonian-centre-for-defence-investment/> www.rkik.ee <http://www.rkik.ee/> From: Ülle Harju <[email protected]> Sent: Thursday, January 12, 2023 12:54 PM To: Hanna Heinnurm <[email protected]> Subject: Re: Küsimused avalikes huvides maa omandamise kohta Aitäh, teeme nii. Kas 2. ja 3. küsimusele on võimalik täna vastata? Parimat! Ülle Harju ________________________________ From: [email protected] <mailto:[email protected]> <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: 12 January 2023 12:51 To: Ülle Harju <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: RE: Küsimused avalikes huvides maa omandamise kohta Tere Ülle Registreerisime Teie esitatud selgitustaotluse, kuna soovitud andmete töötlemine ja analüüs on mahukas töö, siis võtab see meil rohkem aega. Vastame esimesel võimalusel. Parimate soovidega Hanna Heinnurm From: Ülle Harju <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: Thursday, January 12, 2023 12:50 PM To: Hanna Heinnurm <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: Re: Küsimused avalikes huvides maa omandamise kohta Tere! Kas on lootust, et jõuate täna täiendavatele küsimustele vastata? Parimat! Ülle Harju ________________________________ From: Ülle Harju <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: 11 January 2023 14:42 To: [email protected] <mailto:[email protected]> <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: Re: Küsimused avalikes huvides maa omandamise kohta Aitäh vastuste eest! Täiendavad küsimused: Tutvusime andmebaasiga, kuid seal ei ole eraldatud, millise projekti tarbeks on kinnistud omandatud, samuti on hind vaid mõne juures, andmeid on puudu jne. Kas on võimalik saata exceli faili, kuhu on sellest andmebaasist kopeeritud just keskpolügooni laiendamise eesmärgil riigile omandatud kinnistud? Oleme saanud nii maa-ametilt kui keskkonnaametilt infot sellises vormis, loodetavasti on ka teil võimalik see samal viisil koondada? Registriosa numbri asemel on parem katastrinumber. Teine küsimus: Küsisime: Kas vastab tõele, et "asendusväärtuse hindamist ei saa enne teha, kui kõigil kinnistul asuvatel hoonetel on olemas kasutusluba. Kinnistul tehtud maastikutöödele oli vaja jääkasendusväärtuse hindamise tellimiseks kasutusluba." Vastasite, et kui pole nõutud ehitise lammutamist, saab ka kasutusloata ehitise eest hüvitist maksta. Jah, saab, aga küsimus oli asendusväärtuse ja jääkasendusväärtuse hindamise protsessi kohta ehk siis väärtust on vaja hinnata, et asendada samas väärtuses kinnistuga teises kohas. Palun vastake ka sellele küsimusele: kas sellisel juhul on vajalik kasutusluba? Kolmas küsimus: Kirjutasite, et ei saa avaldada kinnistute hindamise eksperthinnanguid. Keelatud ei saa see olla, sest näiteks Rail Baltica aluse maa omandamise eksperthinnangud on avalikult dokumendiregistris (link siin ja eksperthinnangud lisas). https://adr.envir.ee/et/document.html?id=d341d3dc-e279-417f-853f-070c3fbd72e3 Ehk olete siiski nõus palutud kolm näidet saatma? Parimat! Ülle Harju ________________________________ From: [email protected] <mailto:[email protected]> <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: 11 January 2023 12:13 To: Ülle Harju <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: RE: Küsimused avalikes huvides maa omandamise kohta Tere Ülle, Vastused all. Kui on täiendavaid küsimusi, siis võtke palun ühendust. Vastuse andja: RKIK riigivara valdkonnajuht Tambet Tõnisson. Palun saatke andmebaas keskpolügooni laiendamise käigus riigile omandatud kinnistute kohta. Samas formaadis, nagu on Rail Baltica ehitusega seoses riigile omandatud kinnistute kohta: kinnistu katastrinumber, pindala, soetusmaksumus. Palun saatke ka 3 näidet keskpolügooni laiendamisel omandatud maa väärtuse eksperthinnangu kohta: metsamaa, põllumaa ja eluhoonega kinnistu. Info omandatud maade kohta on avalikult kättesaadav Riigi Kinnisvararegistrist. Keskpolügooni laiendamisel omandatud maa väärtuse eksperthinnangute kohta me kahjuks ei saa andmeid avaldada, kuna tegemist on konfidentsiaalse infoga. Vara hindamise standard EVS 875-4:2015 sätestab, et hindamisaruannet ega selle osa, samuti mitte mingeid viiteid vastavale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. Lisaks viitab EVS 875-4:2015 punkt 7.4.6, et hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. Kui soovite täpsemat väljavõtet kinnistute kohta, siis läheb sellega pikemalt aega. Kas vastab tõele, et "asendusväärtuse hindamist ei saa enne teha, kui kõigil kinnistul asuvatel hoonetel on olemas kasutusluba. Kinnistul tehtud maastikutöödele oli vaja jääkasendusväärtuse hindamise tellimiseks kasutusluba." Kui jah, kes maksab hoonete viimise eest sellisesse seisu, et need vastaksid kõigile tingimustele kasutusloa saamiseks? Kasutusloa olemasolu pole otseselt nõutav. KAHOSe koostajad on seletuskirjas välja toonud, et „hüvitamata tuleks jätta üksnes sellised ehitised, mida ei ole võimalik seaduslikuks muuta. Selliseks ehitiseks on ükskõik, milline hoone või rajatis, mille haldusorgan (kohalik omavalitsus) on hinnanud seadusevastaseks ning teinud ettekirjutuse selle kõrvaldamiseks (ehk lammutamiseks).“ Seega tuleb ehitiste, millel pole kasutusluba, hindamisprotsessi kaasata ka kohalik omavalitsus, kes peab võtma seisukoha ehitise seaduslikkusest. Kui KOV on seisukohal, et ehitis on sellises ulatuses seadusevastane, et tuleks väljastada lammutusluba, siis ei saa ehitise eest hüvitist maksta. Muudel juhtudel saab ka kasutusloata ehitise eest hüvitist maksta. Maa-amet ei vastanud ka ammendavalt neile küsimustele, ehk saate täpsustada keskpolügooni jaoks maa omandamise protsessist lähtuvalt: "Hoonestatud kinnisvara puhul on võimalik ka ehitusekspertiisist lähtuv kulupõhine hindamine, mille läbiviimisel hinnatakse hoone maksumust, arvestades maha selle kulumi." Küsisin konkreetselt, et kui ait on ehitatud aastal 1885, kuidas teil vastav arvutus käib? Palun selgitage arvutuskäiku. Näites toodud kinnistu piirneb jõega. Kas ja kuidas jõeäärset asukohta hinna arvutamises arvesse võetakse? Tegu on väga privaatse asukohaga koduga. Kas ja kuidas privaatset asukohta hinna arvutamisel arvesse võetakse? Kui omanik sooviks vahetust samaväärse kinnistu vastu, kuidas sel juhul oleks teoreetiline arvutuskäik, et leida kinnistu väärtus ja võrrelda seda asenduseks pakutava kinnistu väärtusega? Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus tellib hindamised kutseliselt sõltumatult hindajalt, kes jõuab tulemini vastavalt hindamisstandarditele ja –praktikatele, kus võetakse arvesse nii saama jäänud tulu, kaasnevat varalist kahju, hoonetega seotud ehitustöid (nt katuse vahetus) jpm. Teema avamiseks soovitame teil pöörduda mõne hindaja või Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu poole, kes avaks hindamismetoodikaid täpsemalt ning tooks enda praktikast teile mõningaid umbisikulisi näiteid maade hindamise kohta. Kui pärast hindamist ilmneb, et omanikule ei sobi antud väärtus, oleme valmis vastavalt kinnistu omanike soovidele leidma muid alternatiivseid lahendusi maade omandamiseks. Kaitseministeeriumi valitsemisala on viimase 20. aasta jooksul ostnud ligikaudu 400 kinnistut, millest vaid ühel korral ei ole jõutud omanikuga kokkuleppele. Oleme varasemalt maade omandamise menetluse käigus jõudnud selleni, et hindamise tulemusena on hoonestatud kinnistu hüvitisväärtus olnud turuväärtusest kordades suurem. Parimate soovidega, Hanna Heinnurm kommunikatsioonijuht +372 5194 4813 <https://www.rkik.ee/> ! Facebook <https://www.facebook.com/kaitseinvesteeringutekeskus> Instagram <https://www.instagram.com/rkik_inimesed/> LinkedIn <https://www.linkedin.com/company/estonian-centre-for-defence-investment/> www.rkik.ee <http://www.rkik.ee/> From: Ülle Harju <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: Wednesday, January 11, 2023 9:32 AM To: Hanna Heinnurm <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: Re: Küsimused avalikes huvides maa omandamise kohta Tere hommikust! Kuidas on, jõuate varsti vastused saata? Parimat! Ülle Harju ________________________________ From: [email protected] <mailto:[email protected]> <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: 10 January 2023 12:29 To: Ülle Harju <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: RE: Küsimused avalikes huvides maa omandamise kohta Tere Ülle Küsimused on kohal ning täna paneme vastused teile teele. :) Parimate soovidega Hanna From: Ülle Harju <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: Tuesday, January 10, 2023 10:16 AM To: Hanna Heinnurm <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: Re: Küsimused avalikes huvides maa omandamise kohta Tere, Hanna! Kas küsimused jõudsid kohale ja kuna on lootust vastustele? Parimat! Ülle Harju ________________________________ From: Ülle Harju <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: 06 January 2023 08:04 To: [email protected] <mailto:[email protected]> <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: Re: Küsimused avalikes huvides maa omandamise kohta Tere, Hanna! Kas on võimalik vastata küsimustele, millele maa-amet ei vastanud? Need olid: Palun saatke andmebaas keskpolügooni laiendamise käigus riigile omandatud kinnistute kohta. Samas formaadis, nagu on Rail Baltica ehitusega seoses riigile omandatud kinnistute kohta: kinnistu katastrinumber, pindala, soetusmaksumus... Palun saatke ka 3 näidet keskpolügooni laiendamisel omandatud maa väärtuse eksperthinnangu kohta: metsamaa, põllumaa ja eluhoonega kinnistu. Kas vastab tõele, et "asendusväärtuse hindamist ei saa enne teha, kui kõigil kinnistul asuvatel hoonetel on olemas kasutusluba. Kinnistul tehtud maastikutöödele oli vaja jääkasendusväärtuse hindamise tellimiseks kasutusluba." Kui jah, kes maksab hoonete viimise eest sellisesse seisu, et need vastaksid kõigile tingimustele kasutusloa saamiseks? Maa-amet ei vastanud ka ammendavalt neile küsimustele, ehk saate täpsustada keskpolügooni jaoks maa omandamise protsessist lähtuvalt: "Hoonestatud kinnisvara puhul on võimalik ka ehitusekspertiisist lähtuv kulupõhine hindamine, mille läbiviimisel hinnatakse hoone maksumust, arvestades maha selle kulumi." Küsisin konkreetselt, et kui ait on ehitatud aastal 1885, kuidas teil vastav arvutus käib? Palun selgitage arvutuskäiku. Näites toodud kinnistu piirneb jõega. Kas ja kuidas jõeäärset asukohta hinna arvutamises arvesse võetakse? Tegu on väga privaatse asukohaga koduga. Kas ja kuidas privaatset asukohta hinna arvutamisel arvesse võetakse? 6. Kui omanik sooviks vahetust samaväärse kinnistu vastu, kuidas sel juhul oleks teoreetiline arvutuskäik, et leida kinnistu väärtus ja võrrelda seda asenduseks pakutava kinnistu väärtusega? Mis ajaks jõuate vastused saata? Parimat! Ülle Harju ________________________________ From: [email protected] <mailto:[email protected]> <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: 06 January 2023 07:55 To: Ülle Harju <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: RE: Küsimused avalikes huvides maa omandamise kohta Tere Ülle, Kas saaksite palun täpsustada, millele te vastust soovite? Parimate soovidega, Hanna Heinnurm kommunikatsioonijuht +372 5194 4813 <https://www.rkik.ee/> ! Facebook <https://www.facebook.com/kaitseinvesteeringutekeskus> Instagram <https://www.instagram.com/rkik_inimesed/> LinkedIn <https://www.linkedin.com/company/estonian-centre-for-defence-investment/> www.rkik.ee <http://www.rkik.ee/> From: Ülle Harju <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: Thursday, January 5, 2023 3:18 PM To: Hanna Heinnurm <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: Fw: Küsimused avalikes huvides maa omandamise kohta Tere! Anu Ots kirjutas, et maa keskpolügooni jaoks omandas RKIK, mistõttu maa-amet ei saa meie küsimustele vastata. Mis ajaks jõuate saata vastused meie küsimustele? Parimat! Ülle Harju ________________________________ From: Anu Ots <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: 03 January 2023 14:16 To: Ülle Harju <[email protected] <mailto:[email protected]> > Cc: [email protected] <mailto:[email protected]> <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: RE: Küsimused avalikes huvides maa omandamise kohta Tere, Vastab Maa-ameti kinnisvara hindamise osakonna juhataja Veronika Ilsjan: Esmalt peame vajalikuks selgitada, et hüvitamise eesmärgil hindamine on oma olemuselt maksustamise eesmärgil tehtavast hindamisest oluliselt keerukam kui teie esitatud kirjeldus. Motivatsioonitasu ei pea hindama, sest selle määramise alused on seaduses kirjas (kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (KAHOS)). Küll aga analüüsitakse põhjalikult hinnatavat kinnisasja ja omaniku saadavaid kahjusid tervikuna: eraldi hinnatakse kinnisasja väärtust, kaasnevaid kahjusid ja vahel ka saamata jäävat tulu. Äralõigete tegemisel tuleb analüüsida äralõike mõju allesjäävale kinnisasjale, hoonestuse puhul nende asendatavuse võimalusi, metsa puhul on oluline, kellele jääb mahalõigatav puit jne. Seadus ütleb selgesõnaliselt, et tuleb tellida hindamine kutseliselt hindajalt. Hindaja tutvub hinnatava kinnisasjaga kohapeal, kuulab ära maaomaniku arvamuse ja olenevalt kinnisasja omadustest ja kasutusest, valib sobiva hindamismetoodika. Vaid väga erandlikel juhtudel on võimalik ja otstarbekas aluseks võtta lihtsam lähenemine, aga ka sel juhul ei lähtuta mitte „keskmistest“ hinnastatikast, vaid tegelikest hinnatava maaga võrreldavatest tehingutest. Maa maksustamishinnast lähtumine võiks tulla kõne alla juhul, kui omanikule on võimalik pakkuda omandatava kinnisasjaga väga sarnast vahetusmaad või teha maakorraldust, kuid Maa-ametil sellist praktikat täna ei ole. Maa maksustamishind ehk maa korralise hindamise tulemused ei sobi hüvitamisel kasutamiseks, kuna korraline hindamine on masshindamine, st selle üldistustase on oluliselt suurem. Näiteks ei arvestata põllumajanduslike maade hindamisel planeeringutega, vaid lähtutakse eelkõige põllumajanduslikust kasutusest. Maksustamise eesmärgil hindamisel on aluseks maakatastris registreeritud sihtotstarve (teie esimese näite puhul tõenäoliselt maatulundusmaa), kuid hüvitamise eesmärgil hindamisel tuleb hinnata turuväärtus, mis lähtub parimast kasutusest ja arvestab ka maa kasutuse võimalikku muutumist tulevikust. Näiteks metsamaade puhul võetakse korralisel hindamisel arvesse looduskaitselised piirangud, st nende võrra on maa väärtus väiksem, kuid looduskaitseseaduse alusel looduskaitseliste piirangutega kinnisasjade omandamisel riigile neidsamu piiranguid arvesse ei võeta (seadus ütleb, et seda ei või teha), vaid omandatavat kinnisasja hinnatakse eeldusel, et piirangud puuduvad. Kutseline hindaja lähtub seadusest ja hindamisstandarditest (standardisari EVS 875 Vara hindamine), kusjuures hüvitamise eesmärgil hindamiseks on eraldi standard (EVS 875-12:2016 Hindamine hüvitamise eesmärgil). Standardid reguleerivad erinevaid võimalikke olukordi sõltuvalt hindamise eesmärgist, vara liigist, väärtuse liigist, hoonestatusest jne. Hüvitamise eesmärgil hindamist reguleerivad õigusaktid KAHOS, looduskaitseseadus (LKS) ja maa hindamise seadus (MHS). Õigusaktidega kehtestatud metoodikateks on LKS § 20 lõike 3 alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 08.07.2004 määrusega nr 242 kehtestatud metsahindamise metoodika ja MHS § 8 lg 2 alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 25.10.1996 määrusega nr 260 kehtestatud erakorralise hindamise kord, aga mõlemad on kavas lähiajal kehtetuks tunnistada ning kooskõlastamisele on minemas uus Vabariigi Valitsuse eelnõu „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“, mis koondab erinevate erakorraliste hindamiste regulatsioonid. Lühidalt vastata ei ole võimalik, sest hindamise olukorrad on erinevad. Nagu me juba eelmises vastuses kirjutasime, Maa-amet ei omanda ega hinda keskpolügooniks vajalikke maid, seda teeb RKIK. Seetõttu ei saa me teile saata ka teid huvitavat konkreetset infot. Maa-amet on menetluse läbiviija ainult Rail Baltica ja Eesti Raudtee projektides. Parimate soovidega Anu Ots Maa-ameti avalike suhete nõunik Mob 506 1790 From: Ülle Harju [mailto:[email protected] <mailto:[email protected]> ] Sent: Monday, January 2, 2023 4:35 PM To: Anu Ots <[email protected] <mailto:[email protected]> > Cc: [email protected] <mailto:[email protected]> Subject: Re: Küsimused avalikes huvides maa omandamise kohta Aitäh selgituste eest! Kirjutasite, et maa omandamisel ei lähtuta masshindamise tulemustest. Arusaadav, et maa maksustamishind ei võrdu maa kompenseerimishinnaga, sest lisandub mh motivatsioonitasu. KAHOSe järgi on tegemist siiski maa väärtuse kompenseerimisega (+ motivatsioonitasu). Palun selgitage, et kui tegu on lihtsa põllumaa näitega, mille saatsime, millised asjaolud selle juures lisaks motivatsioonitasule erinevad maa maksustamisväärtusest? Planeeringuid, piiranguid jne arvestab maa-amet ka maa maksustamisväärtust arvutades. Mida konkreetselt ei ole allpool olevas arvutuses arvesse võetud, mida riigile maa omandamisel võetakse? Luhametsa küla, haritav maa (üle 90%) 15,7 ha. Minu Kataster andmeil maa väärtus 71 082 eurot (4527,5 eur/ha). Motivatsioonitasu +20% (+14 216 eurot). Maa hüvitusväärtus kokku 85 298 eurot (5433 eurot/ha). Teine näide on arusaadavalt keerulisem Kirjutasite, et "Hindamisel lähtutakse kinnisasjal kasvava metsa andmetest ning puidu müügistatistikast". Millist müügistatistikat täpselt arvestatakse? Oletame, et riik omandab täna metsakinnistu, kus kasvab raieküps männik. Palun viidake müügistatistika andmebaasile, mille järgi metsa väärtuse kompensatsioon arvutatakse. "Hoonestatud kinnisvara puhul on võimalik ka ehitusekspertiisist lähtuv kulupõhine hindamine, mille läbiviimisel hinnatakse hoone maksumust, arvestades maha selle kulumi." Küsisin konkreetselt, et kui ait on ehitatud aastal 1885, kuidas teil vastav arvutus käib? Palun selgitage arvutuskäiku. "Hindamise võib läbi viia ka menetluse läbiviija õigusaktiga kehtestatud metoodika alusel." - palun viidake sellele õigusaktiga kehtestatud metoodikale. Palun vastake ka ülejäänud küsimustele: Näites toodud kinnistu piirneb jõega. Kas ja kuidas jõeäärset asukohta hinna arvutamises arvesse võetakse? Tegu on väga privaatse asukohaga koduga. Kas ja kuidas privaatset asukohta hinna arvutamisel arvesse võetakse? 6. Kui omanik sooviks vahetust samaväärse kinnistu vastu, kuidas sel juhul oleks teoreetiline arvutuskäik, et leida kinnistu väärtus ja võrrelda seda asenduseks pakutava kinnistu väärtusega? Kas vastab tõele, et "asendusväärtuse hindamist ei saa enne teha, kui kõigil kinnistul asuvatel hoonetel on olemas kasutusluba. Kinnistul tehtud maastikutöödele oli vaja jääkasendusväärtuse hindamise tellimiseks kasutusluba." Kui jah, kes maksab hoonete viimise eest sellisesse seisu, et need vastaksid kõigile tingimustele kasutusloa saamiseks? Palun saatke ka andmebaas keskpolügooni laiendamise käigus riigile omandatud kinnistute kohta. Samas formaadis, nagu saatsite Rail Baltica ehitusega seoses riigile omandatud kinnistute kohta: kinnistu katastrinumber, pindala, soetusmaksumus. Palun saatke ka 3 näidet keskpolügooni laiendamisel omandatud maa väärtuse eksperthinnangu kohta: metsamaa, põllumaa ja eluhoonega kinnistu. Mis ajaks jõuate vastused saata? Parimat! Ülle Harju ________________________________ From: Anu Ots <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: 02 January 2023 11:39 To: Ülle Harju <[email protected] <mailto:[email protected]> > Cc: [email protected] <mailto:[email protected]> <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: RE: Küsimused avalikes huvides maa omandamise kohta Tere, vastab Maa-ameti maakorralduse osakonna juhataja Merje Krinal: Nursipalu harjutusväljaku maade omandamise menetlusi ei vii läbi Maa-amet vaid Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus. Sellest tulenevalt saame omandamise menetluste kohta anda vaid üldisi selgitusi. Kinnisasja avalikes huvides omandamisel selgitatakse kinnisasja väärtus välja hindamise käigus. Üldjuhul tellitakse eksperthinnang kutseliselt hindajalt, kes teostab hindamise käigus turuanalüüsi ja parima kasutuse analüüsi, arvestab kõiki olulisi asjaolusid (planeeringud, piirangud, kolmandate isikute õigused jms) ja hindab selle info põhjal omandatava kinnisasja väärtuse koos kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tuluga, kui need esinevad. Väärtuse hindamise metoodika valib hindaja lähtuvalt vara iseloomust, saadaolevatest võrdlusandmetest ning nende usaldusväärusest. Metsamaade puhul kaasatakse ka metsaekspert, kes viib läbi kinnisasjal kasvava metsa inventeerimise. Hindamisel lähtutakse kinnisasjal kasvava metsa andmetest ning puidu müügistatistikast. Hoonestatud kinnisvara puhul on võimalik ka ehitusekspertiisist lähtuv kulupõhine hindamine, mille läbiviimisel hinnatakse hoone maksumust, arvestades maha selle kulumi. Hindamise võib läbi viia ka menetluse läbiviija õigusaktiga kehtestatud metoodika alusel. Sellist hindamist saab kasutada näiteks metsaga kinnisasjade hindamiseks. Omandamisel ei lähtuta masshindamise tulemustest ehk maa maksustamishinnast nagu esitatud näidetes on kasutatud. Elukoha kaotuse eest on kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses ette nähtud täiendav hüvitis 10% väljaselgitatud kinnisasja väärtusest. Samuti lisandub kokkuleppe saavutamisel motivatsioonitasu, mis on 20% avalikes huvides omandatava osa tasust, kuid mitte väiksem kui 0,8-kordne brutokuupalk ega suurem kui 50-kordne brutokuupalk. Kehtiva kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse alusel tuleb välja selgitada kinnisasja omaniku soov, kas ta soovib hüvitist rahas või asendamist teise maatükiga. Maaga asendamise soovi korral tuleb aga arvestada, kas riigil on võimalik vahetusmaad pakkuda. Kui riigil maaga asendamise võimalus puudub, siis on kohustus maksta hüvitist rahas. Kuivõrd rahalise hüvitise maksmisel lisandub ka motivatsioonitasu 20% ja hüvitis elukoha kaotuse eest 10%, siis tuleb rahaline hüvitis kinnisasja omaniku jaoks oluliselt kõrgem ning paljud maaomanikud on lõpuks eelistanud rahas makstavat tasu. Kinnisasjade vahetamine toimub turuväärtuse alusel ning maaomanikule täiendavaid hüvitisi ei maksta, sest vahetamise kaudu taastatakse maaomanikule varasemaga sarnane olukord. Vahetatavate kinnisasjade turuväärtuste hindamine tellitakse tavapäraselt kutseliselt hindajalt. Kui vahetatavate kinnisasjade turuväärtused on erinevad, siis väärtuste vahe hüvitatakse rahas. Seejuures ei tohi vahetatavate kinnisasjade harilik väärtus erineda rohkem kui 30%, kui hüvitamiskohustus tekib kinnisasja omanikul, kes omandab vahetuse teel riigile kuuluva kinnisasja. Seadus võimaldab riigil vahetusmaaks andmise eesmärgil ka maad eraturult omandada, kuid Maa-ametile teadaolevalt ei ole praktikas seda võimalust veel rakendatud. Kui maaomanik saab rahas omandamise kaudu suurema hüvitise, siis on tal kasulikum saadud suurema hüvitise eest ise endale sobivat maad või vara soetada. Eraisikul on maa soetamiseks ka suurem otsustusvabadus, millisesse piirkonda ja millist vara soetada. Parimate soovidega Anu Ots Maa-ameti avalike suhete nõunik Mob 506 1790 From: Ülle Harju [mailto:[email protected] <mailto:[email protected]> ] Sent: Thursday, December 29, 2022 6:52 PM To: Anu Ots <[email protected] <mailto:[email protected]> > Cc: [email protected] <mailto:[email protected]> Subject: Küsimused avalikes huvides maa omandamise kohta Tere! Kuna on tekkinud huvi, kuidas täpselt KAHOSe järgi kinnistute hüvitusväärtust arvutatakse, palume kommentaari, kas Nursipalu harjutusväljaku laiendamise tõttu riigile võõrandatavate kinnistute puhul on arvutuskäigud umbes sellised (all). NB! Kui te ei soovi konkreetseid kinnistuid kommenteerida, sel juhul me neid nimega ei nimeta ja esitame arvutuse kõlvikute umbkaudsete pindalade ja muude parameetrite järgi. Mis ajaks on võimalik vastused saata? Parimat! Ülle Harju 521 5381 1. Luhametsa küla, haritav maa (üle 90%) 15,7 ha. Minu Kataster andmeil maa väärtus 71 082 eurot (4527,5 eur/ha). Motivatsioonitasu +20% (+14 216 eurot). Maa hüvitusväärtus kokku 85 298 eurot (5433 eurot/ha). 2. Pugõstu küla, mitmesugune maa koos eluhoonetega 17,7 ha. Minu Kataster maa väärtus 29 691 eurot. Kuna võrreldavaid tehinguid tõenäoliselt ei ole (selliseid kinnisvaraobjekte müüakse haruharva), siis kuidas käib kinnistu väärtuse arvutamine? Kuidas käib kasvava metsa väärtuse arvutamine? Kas kinnisvara hinnastatistika järgi: Võru maakonnas oli 2021. aastal kasvava metsaga metsamaa hektari müügihind keskmiselt 6288 eurot. Kui ei, siis milliste kriteeriumide alusel tehakse kasvava metsaga metsamaa väärtuse leidmiseks ekspertiis? Kuidas käib eluhoonete väärtuse arvutamine? Näiteks antud kinnistul asub ait, mis on ehitatud aastal 1884. Millisel meetodil sellises vanuses hoone väärtus arvutatakse? Antud kinnistu piirneb jõega. Kas ja kuidas jõeäärset asukohta hinna arvutamises arvesse võetakse? Tegu on väga privaatse asukohaga koduga. Kas ja kuidas privaatset asukohta hinna arvutamisel arvesse võetakse? 6. Kui omanik sooviks vahetust samaväärse kinnistu vastu, kuidas sel juhul oleks teoreetiline arvutuskäik, et leida kinnistu väärtus ja võrrelda seda asenduseks pakutava kinnistu väärtusega? Kas vastab tõele, et "asendusväärtuse hindamist ei saa enne teha, kui kõigil kinnistul asuvatel hoonetel on olemas kasutusluba. Kinnistul tehtud maastikutöödele oli vaja jääkasendusväärtuse hindamise tellimiseks kasutusluba." Kui jah, kes maksab hoonete viimise eest sellisesse seisu, et need vastaksid kõigile tingimustele kasutusloa saamiseks? Kas vastab tõele oletus, et taolist kinnistut ei ole reaalsuses võimalik vahetada samaväärse vastu põhjusel, et riigil ei ole selliseid kinnistuid, samuti ei ole selliseid kinnistuid müügis? Mis saab juhul, kui arvutus näitab kinnistu väärtuseks nt 100 000, aga sarnaste parameetritega kinnistut müüakse kinnisvaraportaalis nt 250 000 euro eest? Kas maaomanik peab vahe kinni maksma? Kiri on saadetud väljastpoolt valitsemisala. Ärge avage kirjaga kaasa tulnud linke või manuseid enne, kui olete saatja õigsuses ja sisu turvalisuses kindel. Kiri on saadetud väljastpoolt valitsemisala. Ärge avage kirjaga kaasa tulnud linke või manuseid enne, kui olete saatja õigsuses ja sisu turvalisuses kindel.