Kinnistu detailplaneering

KÖITE SISUKORD I SELETUSKIRI ......................................................................................................................... 1 1 PLANEERITUD MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS ................................................... 1 2 PLANEERITUD MAA-ALA RUUMILISE ARENGU EESMÄRGID ............................ 1 3 PLANEERINGUS KAVANDATU ....................................................................................... 1 3.1 Planeeritud maa-ala krundijaotus...................................................................................... 1 3.2 Hoonestusalade ja hoone paiknemise ning suuruse kavandamise põhimõtted ................. 1 3.3 Ehitusõigus, hoonete kasutusotstarbed ja maaüksuste koormusnäitajad .......................... 2 3.4 Vertikaalplaneerimise põhimõtted .................................................................................... 3 3.5 Haljastuse rajamise ja heakorra tagamise põhimõtted ...................................................... 3 3.5.1 Haljastus ja heakord ................................................................................................... 3 3.5.2 Jäätmekäitluse põhimõtted ......................................................................................... 3 3.6 Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted ................................................ 3 3.7 Avaliku ruumi planeerimise põhimõtted .......................................................................... 4 4 TEHNOVÕRKUDE PLANEERIMISE PÕHIMÕTTED .................................................. 4 5 KEHTIVAD JA PLANEERITUD KITSENDUSED .......................................................... 5 5.1 Kehtivad kitsendused ........................................................................................................ 5 5.1.1 Riiklike mälestiste kaitsevööndid ja vaatekoridorid .................................................. 5 5.2 Kavandatud kitsendused ................................................................................................... 5 5.2.1 Kavandatud kitsendused tehnovõrkude ehitamiseks ja kasutamiseks........................ 6 6 NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS JA EHITAMISEKS ....................... 6 6.1 Olulisemad arhitektuurinõuded......................................................................................... 6 6.2 Muud nõuded ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks ............................................... 6 6.2.1 Keskkonnakaitsealased nõuded .................................................................................. 7 6.2.2 Tuleohutusnõuded ...................................................................................................... 9 6.2.3 Kuritegevuse riske vähendavad abinõud .................................................................... 9 6.2.4 Nõuded ehitusprojektide koostamiseks ja ehitamiseks tehnovõrkude osas ............... 9 7 KAVANDATU VASTAVUS PLANEERITUD ALA RUUMILISE ARENGU EESMÄRKIDELE JA LÄHTEDOKUMENTIDELE ............................................................ 10 7.1 Vastavus ruumilise arengu eesmärkidele, kavandatu mõju lähipiirkonna linnakeskkonnale ja selle arenguvõimalustele ning vastavus avalikele huvidele ja väärtustele10 7.2 Vastavus üldplaneeringule .............................................................................................. 10 7.2.1 Võrdlus teemaplaneeringuga „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ ....................... 10 7.2.2 Võrdlus Sossi mäe struktuurplaaniga ....................................................................... 11 7.3 Kehtiva detailplaneeringu osaliselt kehtetuks muutmine ............................................... 11 7.4 Vastavus algatamise korralduses esitatud tingimustele .................................................. 12 7.5 Vastavus tuleohutusnõuetele........................................................................................... 12 7.6 Atmosfääriõhu kaitse seadus¹ ja keskkonnaministri 16.12.2016 määrus nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ ...... 13 7.7 Tallinna Linnavolikogu 17.septembri 2020 otsusega nr 84 kinnitatud „Tallinna parkimiskohtade arvu normid“ ................................................................................................. 13 7.8 Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määrus nr 9 „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus ............................................................... 14 7.9 Eesti standard EVS 843:2016 „Linnatänavad“ ............................................................... 14 7.10 Tallinna Linnavalitsuse 11. oktoobri 2017 istungi protokolliga nr 41 heakskiidetud Tallinna rattastrateegia 2018 – 2028 ......................................................................................... 14 K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 18131 Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 88 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\18131 Tartu mnt 88 DP\18131 seletuskiri.doc/3.01.2023 11:13  7.11 Eesti standard EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur osa 1. Linnaplaneerimine.” ..................................................................................... 14 7.12 Muudatused võrreldes planeeringu eelmise koostaja lahendusega (osaühingu........... 14 R-KONSULT töö nr 9/2016) .................................................................................................... 14 7.13 Muudatused seoses viadukti hooldamise vajadusega .................................................. 15 II JOONISED 1 Asukoha skeem DP-1 2 Põhijoonis DP-2 3 Tehnovõrkude koondplaan DP-3 K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 18131 Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 88 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\18131 Tartu mnt 88 DP\18131 seletuskiri.doc/3.01.2023 11:13  1 I SELETUSKIRI 1 PLANEERITUD MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS Planeeritud maa-ala asub Kesklinnas Sossi mäe piirkonnas. Planeeritud maa-ala suurus on 0,27 ha. 2 PLANEERITUD MAA-ALA RUUMILISE ARENGU EESMÄRGID Planeeritud maa-ala ruumilise arengu eesmärgid on:  kavandada piirkonda väärikas hoonestus ja korrastatud tänavaruum,  luua jalakäijatele turvalised liikumistingimused,  avaliku ruumi kvaliteedi parandamiseks näha ette rajada kergliiklustee ja kergliiklustee äärde haljastus.  viadukti hooldamiseks vajaliku tee vajalikkuse ja laiuse väljaselgitamine 3 PLANEERINGUS KAVANDATU Planeeringuga on kavandatud kuni 8 maapealse ja kuni 3 maa-aluse korrusega ärihoone. Sõidutee kõrvale on planeeritud kergliiklustee rajamine, sest Tartu mnt 80t kinnistu on liiga kitsas ning sinna ei olnud võimalik projekteerida 3 meetri laiust kergliiklusteed. 3.1 Planeeritud maa-ala krundijaotus Tartu mnt 88 krunt on planeeritud jagada kaheks. Pos 1 on ärimaa sihtotstarbega krunt. Tänavamaa (Tartu mnt 80t kinnistu) äärse kergliiklustee tarbeks on kavandatud eraldi avalikult kasutatav transpordimaa krunt (Pos 2). 3.2 Hoonestusalade ja hoone paiknemise ning suuruse kavandamise põhimõtted Tartu mnt 88 kinnistu detailplaneeringu ala hõlmab vaid murdosa Sossi kvartalist, mistõttu tuleb vaadelda planeeritud ala linnaehituslikku lahendust kontekstis Sossi mäe struktuurplaanis kavandatuga. Sossi mäe struktuurplaan näeb nii planeeritud ala kui ka selle lähiümbrust tiheda linnaliku struktuurina, kus erineva kõrgusega hooned moodustavad koos olevate mälestistega vaheldusrikka keskkonna. Sossi mäe struktuurplaani järgi paikneb planeeritud ala ehituspiirkonnas SOS 3. Ehitusõiguse ulatus, hoonestusalade asukoht ja krundi kasutamise tingimused on määratud kooskõlas Sossi mäe struktuurplaaniga. Kavandatud on kuni 8 maapealse ja kuni 3 maa-aluse korrusega hoone. Läänepoolne hooneosa on 5 maapealse korrusega. Maa-aluste korruste rajamise võimalikkuse selgitamiseks koostas IPT Projektijuhtimine OÜ 2020. a septembris geotehnilise ekspertiisi (Vt LISA nr 5.1) ja 2020. a septembris maa-aluste korruste ehitamise teostatavuse hinnangu OÜ EstKONSULT (Vt LISA nr 5.2.). Ekspertide hinnangutest lähtuvalt on detailplaneeringus määratud nõuded ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks. (vt seletuskirja punkt 6.2.1). K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 18131 Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 88 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\18131 Tartu mnt 88 DP\18131 seletuskiri.doc/3.01.2023 11:13  2 Tartu mnt 88 hoonestusala on Tartu mnt 80r kinnistu piirist määratud 15 meetri kaugusele, Tartu mnt 86b krundi piirist 7 meetri kaugusele. Lõuna pool on hoonestusala planeeritud viadukti pealsesõidu tugiseinast 5 meetri kaugusele. Kuna tugisein paikneb Tartu mnt 88 krundi lõunapoolsest piirist 1,4-2,6 meetri kaugusel, siis on hoonestusala kaugus krundi piirist varieeruv. Põhja poolt on hoonestusala määratud moodustatavast krundi piirist 2 meetri kaugusele ja valdavas osas kvartalisisese tee suuna järgi. Kvartalisisese tee ja Tartu mnt 86b kinnistul oleva juurdesõidutee ristumiskohal on hoonestusala kavandatud tänavast kaugemale, hoone ette esindusliku peasissepääsu ja hajumisala rajamiseks. Võimalus on antud ühendada Tartu mnt 86b ja Tartu mnt 88 kinnistule kavandatud hooned ühendusgalerii kaudu ning ühendada ka maa-aluseid korruseid. 3.3 Ehitusõigus, hoonete kasutusotstarbed ja maaüksuste koormusnäitajad Pos 1 Tartu mnt 88 Krundi kasutamise sihtotstarve: ärimaa Hoonete suurim lubatud arv krundil: 1 Hoonete suurim lubatud hoonealune pindala: 1350 m2 (maapealne) 1700 m2 (maa-alune) Hoonete suurim lubatud kõrgus: 28,0 m (65,8 abs h) kuni 8 maapealset korrust kuni 3 maa-alust korrust Hoone kõrgeima korruse põranda kõrgus planeeritud maapinnast ei tohi ületada 24 meetrit. (vastavalt standardile EVS 812-8:2018 Ehitiste tuleohutus on kõrghoone, mille kõrgus on üle 28 meetrit või hoone, mille kõrgeima korruse põranda kõrgus on planeeritud maapinnast üle 24 meetri (v.a juhul, kui ülemisel korrusel on ainult tehnilised ruumid. )) Hoone kavandatud kasutusotstarve on büroohoone, mille esimesel korrusel peab tänavafrondi elavandamiseks paiknema kaubandus- või teenindusasutused. Hoonesse ei tohi külaliskortereid projekteerida. Raudtee, oluliste liiklusmagistraalide ja lennujaama lähedus mõjutas hoone otstarbe valikut. Krunt asub väga hästi juurdepääsetavas kohas linna ühe olulisema liiklussõlme vahetus läheduses, sobides väga hästi büroohoone ehitamiseks. Maa-alused korrused on kavandatud autode ja jalgrataste parkimise lahendamiseks, tehnoruumide ning panipaikade kavandamiseks. Kavandatud hoonestustihedus on 3,75. Pos 2 Krundi kasutamise sihtotstarve: transpordimaa Krundile on planeeritud kergliiklustee. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 18131 Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 88 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\18131 Tartu mnt 88 DP\18131 seletuskiri.doc/3.01.2023 11:13  3 3.4 Vertikaalplaneerimise põhimõtted Planeeringuala maapinna reljeef on tasane. Ala olemasolevat maapinda ei ole kavandatud tõsta. Hoonestusalal on keskmine maapinna kõrgus 37,77m abs. 3.5 Haljastuse rajamise ja heakorra tagamise põhimõtted 3.5.1 Haljastus ja heakord Planeeritud alal puudub haljastus. Planeeringus on kavandatud puuderivi juurdepääsutee äärde. Krundi läänepoolsesse nurka on kavandatud kompaktne haljasala. Kergliiklustee ja hoone vahele on kavandatud elurikkust tagavate taimede rajamine (niidutaimed, põõsad jne. Võimalusel ka puud, täpsustakse hoone projekteerimise käigus). Hoone ja viadukti vahele on planeeritud 5 meetri laiune tugevdatud alusel haljasala, mille kaudu saavad viaduktile ligipääsu teenindussõidukid. Alale on ette nähtud istutada varju taluvad madalamad taimed (nt hostad, sõnajalad). Tõsisemat viadukti kapremonti tehakse 20-30 aasta tagant ja selleks pole mõtet eraldi hooldusteed rajada. Maapinnale kavandatud haljasalad moodustavad vähemalt 20% Pos 1 krundi pinnast. Rajatav haljastus ja väliruum peab olema kvaliteetne. Täpsem haljastuse lahendus antakse hoone ehitusprojekti koosseisus koostatavas haljastusprojektis. 3.5.2 Jäätmekäitluse põhimõtted Jäätmehoolduse kord Tallinna haldusterritooriumil on määratud Tallinna jäätmehoolduseeskirjas. Kord on kohustuslik kõikidele juriidilistele ja füüsilistele isikutele. Jäätmete (liigiti) kogumise koht on ette nähtud hoonesse. Jäätmehoidla asukohta on lubatud ehitusprojektis täpsustada. 3.6 Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted Planeeritud ala paikneb kesklinnas oluliste magistraaltänavate – Tartu maantee ja Ülemiste ristmiku (Peterburi maanteed Järvevana teega ühendav viadukt) vahetus läheduses. Juurdepääs planeeritud maa-alale on ette nähtud Tartu maanteelt läbi Tartu mnt 80t kinnistu, millele koostatud projekt sai 5. detsembril 2017 ehitusloa nr 1712271/39931 (K-Projekt Aktsiaseltsi töö nr 12069, Zelluloosi kvartali teede ja tehnovõrkude l etapp), 2022. aasta septembriks on ehitustööd lõppenud ning kasutusluba taotlus menetluses. Tartu mnt 80t krunt on eraomandis. Tartu mnt 88 kinnistu igakordse omaniku kasuks on seatud tähtajatu teeservituut vastavalt 16.12.2019 sõlmitud lepingule. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 18131 Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 88 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\18131 Tartu mnt 88 DP\18131 seletuskiri.doc/3.01.2023 11:13  4 Piirkonnas on väga hästi korraldatud ühissõidukite liiklus. Lähimad peatused paiknevad Tartu maanteel, Peterburi teel ja Järvevana teel. Parkimiskohad on kavandatud oma krundile hoone maa-alustele korrustele. Parkimiskohtade kontrollarvutus Pos Ehitise Norm. Normatiivne Planeeringus ettenähtud nr otstarve arvutus parkimiskohtade arv parkimiskohtade arv krundil 1 Planeeritud 9000:100 90 90 ärihoone Planeeritud maa-alal kokku: 90 90 Parkimiskohtade vajadus on arvutatud vastavalt Tallinna Linnavolikogu 17. septembri 2020 otsusele nr 84 Tallinna parkimiskohtade arvu normid. Krunt asub kesklinna piirkonnas, parkimiskohtade arv on maksimaalne lubatav. Parkimiskohtade arv täpsustatakse ehitusprojektis. Peaukse ette on ette nähtud mõned jalgrataste parkimiskohad. Kuna hoonele on planeeritud mitu maa-alust korrust, siis on võimalik rattaparkla koos pesemise ja riietumise võimalusega projekteerida hoonesse. Jalgrataste parkimiskohtade arvutus vastavalt Tallinna jalgrattastrateegiale 2018-2028: Pos Ehitise otstarve Arvutus Soovituslik nr parkimiskohtade arv 1 Ärihoone 9000:100 90 3.7 Avaliku ruumi planeerimise põhimõtted Sõidutee äärde on ette nähtud rajada 3 meetri laiune kergliiklustee. Selleks on kavandatud avalikult kasutatav transpordimaa sihtotstarbega krunt (Pos 2). 4 TEHNOVÕRKUDE PLANEERIMISE PÕHIMÕTTED Kõik vajalikud tehnovõrgud on lahendatud Zelloloosi kvartali teede ja tehnovõrkude projekti l. etapis (K-Projekt Aktsiaseltsi töö nr 12069, ehitusluba nr 1712271/39931). Tuletõrjehüdrandile vajaliku veehulga tagamiseks on projekteerituid veetorustik K-Projekt Aktsiaseltsi töös nr 12069 II etapp, ehitusluba nr 1912271/07355. Ehitustööd on 2022. aasta septembriks lõppenud ning kasutuslubade menetlus pooleli. Tehnovõrkude (vee-, reovee- ja sademeveekanalisatsiooni torustikud, soojus- ja gaasitorustik, elektroonilise side võrgud ja elektripaigaldised) paigaldamiseks ja hooldamiseks on seatud tähtajatud tehnovõrkude servituudid 16.12.2019 sõlmitud lepinguga Tartu mnt 88 kinnistu igakordse omaniku kasuks K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 18131 Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 88 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\18131 Tartu mnt 88 DP\18131 seletuskiri.doc/3.01.2023 11:13  5 Liitumispunktid on tähistatud tehnovõrkude koondplaanil. 5 KEHTIVAD JA PLANEERITUD KITSENDUSED 5.1 Kehtivad kitsendused 5.1.1 Riiklike mälestiste kaitsevööndid ja vaatekoridorid Vastavalt Tallinna linnapea 3. jaanuari 2017 käskkirjaga nr LSB-28/2 kinnitatud „Tallinna riskianalüüsi 2016”:  Paneeritud ala jääb AKTSIASELTSI TALLINNA VESI veepuhastusjaama kloorilao (Järvevana tee 3) ohualale. Kloori vabanemine veepuhastusjaama kloorilaost on liigitatud väga väikese (harvemini kui üks kord 50 aasta jooksul) tõenäosusega ja katastroofiliste tagajärgedega õnnetuseks. Kloorimahutite purunemise tagajärjeks on mürgise klooripilve eraldumine. Kloori vabanemise võib põhjustada tehniliste süsteemide avarii, tulekahju kloorilaos, terroriakt, inimlik eksimus. Võimalikud tagajärjed: kogu tegevuse seiskumine veepuhastusjaama territooriumil, elektroonikaseadmete rikked, oht inimelule, jaama töö seiskumine teatud ajaks, võimalikud veevarustuse häired, keskkonnareostus. AKTSIASELTS TALLINNA VESI on paigutanud kloorilattu andurid ning kaitsesüsteemid lekke avastamiseks ning likvideerimiseks.  Paneeritud ala jääb Statoil Fuel & Retail Eesti ASi Sikupilli tankla ohualale (R = 100 m).  Planeeritud ala jääb Tallinn-Tapa raudtee ohualale. Osa planeeritud alast jääb riigikaitselise objekti piiranguvööndisse. Tartu mnt 88 kinnistu kasutamine on kitsendatud järgmiselt (kinnistusraamatu andmetel):  Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. 5.2 Kavandatud kitsendused Pos 1:  Tallinna linnale jääb viadukti avarii-, hooldus- või remonttööde tegemiseks juurdepääsu õigus läbi krundi. Ei vaja eraldi tee ehitamist, juurdepääs hakkab toimuma tugevdatud alusel rajatava haljastuse kaudu. Tõsisemat kapremonti tehakse 20-30 aasta tagant ja selleks pole mõtet eraldi hooldusteed rajada.  Maapealsel ühendusgaleriil võib olla üks korrus Pos 2:  Krunt on määratud avalikuks kasutamiseks. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 18131 Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 88 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\18131 Tartu mnt 88 DP\18131 seletuskiri.doc/3.01.2023 11:13  6 5.2.1 Kavandatud kitsendused tehnovõrkude ehitamiseks ja kasutamiseks Pos 1:  liitumiskilbi ehitamiseks ja kasutamiseks võrgu valdaja kasuks, kaitsetsooni ulatuses 2 m  MP kaablite ehitamiseks ja kasutamiseks võrgu valdaja kasuks, 1 m äärmistest kaablitest mõlemale poole Pos 2:  sidekanalisatsiooni ehitamiseks ja kasutamiseks võrgu valdaja kasuks, 1 m välisseinast mõlemale poole  vee- ja kanalisatsioonitorustike ehitamiseks ja kasutamiseks võrgu valdaja kasuks, koridoride laiusega kuni 5 m 6 NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS JA EHITAMISEKS 6.1 Olulisemad arhitektuurinõuded  Kavandatud hoone parima arhitektuurse lahenduse väljaselgitamiseks korraldada Sossi mäe struktuurplaani kohaselt arhitektuurikonkurss.  Hoiduda suurtest peegeldavatest või läbipaistvatest vertikaalsetest klaaspindadest, et vältida lindude kokkupõrkeid hoonega.  Madalama hooneosa katus haljastada vähemalt 50% ulatuses, kuna tegemist on hoone nö viienda fassaadiga. See on kõrgematelt korrustelt vaadeldav ja ka kasutatav katusaiana.  Hoone peab olema liigendatud, et erinevatele korrustele tekiksid avarad terrassid.  Tartu mnt 80t poolne hoonestusala on määratud krundi piirist 2 meetri kaugusele, ale on planeeritud elurikkust tagavad taimed. Soovitavalt projekteerida hoone 3 meetri kaugusele krundi piirist (kasvõi osaliselt), et oleks võimalik istutada kergliiklustee ja hoone vahele puid.  Välisviimistluse nõuded: projekteerida mitte-imiteerivaist materjalidest.  Piirdeid ei ole kruntidele ette nähtud.  Lubatud maksimaalset kõrgust ei tohi ületada ka hoone katusele projekteeritavate tehniliste seadmete ja arhitektuursete elementide osas.  Ühendusgalerii ei või varjata vaateid viaduktilt Fahle majale. Galerii peab olema võimalikult läbipaistev. Galerii alla peab jääma 4,5 meetrit vaba ruumi, galerii enda kõrgus ei tohi ületada 3. meetrit.  Pandus juurdepääsuks parkimiskorrustele tuleb projekteerida hoonesse.  Hoone kõrgeima korruse põranda kõrgus planeeritud maapinnast ei tohi ületada 24 meetrit. (vastavalt standardile EVS 812-8:2018 Ehitiste tuleohutus on kõrghoone, mille kõrgus on üle 28 meetrit või hoone, mille kõrgeima korruse põranda kõrgus on planeeritud maapinnast üle 24 meetri (v.a juhul, kui ülemisel korrusel on ainult tehnilised ruumid. ))  Maa-aluse parkla katuse kandevõime ja haljastuse projekteerimisel arvestada viadukti hooldusmasinate koormusega. 6.2 Muud nõuded ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 18131 Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 88 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\18131 Tartu mnt 88 DP\18131 seletuskiri.doc/3.01.2023 11:13  7  Projekteerida jalgratta hoiuruumid ja parkimiskohad vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 11. oktoobri 2017 istungi protokolliga nr 41 heakskiidetud Tallinna rattastrateegiale 2018 – 2028.  Ehitusprojekti koostamisel täpsustada parkimiskohtade arv vastavalt hoone kasutusotstarvete jaotusele ja osakaalule.  Hoonesse ei tohi kavandada külaliskortereid.  Ärihoone ehitusprojekt kooskõlastada Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametiga.  Arvestada Eesti standardit EVS 843 „Linnatänavad“. 6.2.1 Keskkonnakaitsealased nõuded Haljastus:  Rajatav haljastus ja väliruum peab olema kvaliteetne. koostada maastikuarhitektuurne, sh haljastuse projekt, projekteerimistöödesse kaasata volitatud maastikuarhitekti tase 7 kutsetunnistust omav maastikuarhitekt.  haljastuse osakaal hoonestataval krundil (Pos 1) peab olema vähemalt 20%, mille hulka ei kuulu maapinnaga püsivalt ühendamata haljastus.  Kergliiklustee ja hoone vahele projekteerida elurikkust tagavate taimede ala (niidutaimed, põõsad jne.) Võimalusel projekteerida ka puud, millised taluvad varju. Sellel alal puude paiknemise ja istutamise võimalused selguvad hoone projekteerimise käigus, kuna krunt ja hoonestusala on kitsad ning arhitektil seetõttu hoone paigutamisel vähe „mänguruumi“.  Nähtavuskolmnurkadesse jäävate puude võrade kujundamisel arvestada, et sõiduautojuhi silma arvutuslik kõrgus on 1,1 meetrit sõidutee pinnast. Jäätmehooldus:  Olmejäätmete kogumiskohtade lahendus tuleb täpsustada ehitusprojektides.  Ehitusprojektide koostamisel tuleb arvestada ringmajanduse põhimõtteid (sh hoonete mitmefunktsionaalsus, efektiivne ruumi kasutamine, ümberplaneerimise võimalused, ehitiste energiatõhusus, ressursside säästev planeerimine). Ehitusprojektid kooskõlastada Tallinna Strateegiakeskuse ringmajanduse osakonnaga.  Ehitustööde käigus tekkivad jäätmed käidelda vastavalt kehtivale korrale. Kaevikust väljakaevatav pinnas vedada ära. Pinnase ladustamiskohad kooskõlastada kohaliku omavalitsusega. Kasvumulla eraldi kaevamisel saab seda kasutada objekti haljastustöödel. Radoon:  Siseruumides tuleb tagada radooniohutu keskkond vastavalt EVS 840:2017 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“ toodule. Maa-aluste korruste rajamisega seotud, hüdrogeoloogilistest tingimustest tulenevad nõuded:  Hoida kuivana kolme maa-aluse korrusega hoone ehitussüvend, kuna see on kavandatud rajada viadukti pealesõidupandusele väga lähedale. Uhtumise vältimiseks tuleb tõkestada veevool liivast kas veetiheda seina rajamisega (vaiasein) või liiva veejuhtivuse vähendamisega. Rajatav tõkkesein peab kindlasti ulatuma lubjakivisse, et vältida liiva liikumist lubjakivi K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 18131 Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 88 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\18131 Tartu mnt 88 DP\18131 seletuskiri.doc/3.01.2023 11:13  8 murenenud osa lõhedesse. Elementidest koosneva sulundseina kasutamine tõkkeseinana on problemaatiline, kuna seda ei ole võimalik süvitada tihedalt lubjakivisse, samuti võib lubjakivi pind olla muutlik. Juhul, kui sein ei sulge liiva täielikult hakkab vesi liikuma sulundi alt ning kannab suure kiiruse juures kaas ka liiva. Liiva filtratsioonimooduli vähendamiseks võib kihti injekteerida tsementeerivaid lisaaineid, et vähendada kihi veejuhtivust ning kiht stabiliseerida. Töödelda tuleb ka lubjakivi ülemist, murenenud osa. Veetõke ja injekteerimine tuleb teha enne süvendi jõudmist veeküllastunud pinnasesse.  Lubjakivi veekihis tekib umbes 8 m veealandus. Arvestades lubjakivi lõhelisust ja Ülemiste järve, kui püsiva toiteala lähedust, võib süvendi kuivaks hoidmiseks väljapumbatav veekogus olla väga suur. Selle tõttu tuleks eelnevalt selgitada, kuhu väljapumbatud vesi vajadusel juhtida. Veekoguste prognoosimiseks andmed puuduvad, samuti puudub võrreldav kogemus.  Kaeviku tegemine viaduktile pealesõidu rambi vahetus läheduses on tehniliselt teostatav, kuid selleks on vaja koostada asjakohane ehitusprojekt. Soovitatav minimaalne puhaskaugus kaeviku seina ja tugiseina vahel on 1 m. Kaeviku ehitusprojekti peab esitama viaduktile pealesõidu tugiseinte projekti koostajale läbivaatamiseks ja heakskiidu saamiseks (Osaühingule EstKONSULT). Pinnasereostus:  Ehitustööde käigus reostuse tuvastamisel tuleb vastaval alal tööd peatada, juba väljakaevatud saastunud pinnas eraldi ladustada, teavitada Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametit ja Tallinna Strateegiakeskust ning teha reostusuuring pinnasest ja pinnaseveest/põhjaveest. Müra:  Siseruumides tuleb sotsiaalministri 4.03.2002 määruse nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid” § 6 sätestatud müratasemete mitte ületamiseks kasutada müraleevendavaid meetmeid vastavalt Eesti standardile EVS 842:2003 „Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest“.  Vastavalt Eesti standardile 842:2003 „Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest“ tabelis 6.3 ”Välispiiretele esitatavad heliisolatsiooninõuded olenevalt välismüratasemest” toodule, peab Peterburi maantee poole suunatud äriruumide välispiirde ühisisolatsioon (sein + klaasavatäited) olema R’ tr,s,w = 40 dB, mida tuleb korrigeerida sõltuvalt ruumi välispiirde ja põrandapinna suhtest vastavalt standardi tabelile 6.4. Teiste hoone fassaadide välispiirde ühisisolatsiooniks võib arvestada R’ tr,s,w = 30-45dB. Akende valikul tuleb tähelepanu pöörata akende heliisolatsioonile transpordimüra suhtes. Välispiirde nõutava heliisolatsiooni tagamisel tuleb arvestada, et ventileerimiseks ettenähtud elemendid (tuulutusavad aknakonstruktsioonis või värskeõhuklapid välisseinas) ei vähendaks välispiirde heliisolatsiooni sel määral, et lubatav müratase ruumis oleks ületatud  hoonetele kavandatavate tehnoseadmete müratasemed ei tohi ületada sotsiaalministri 4.03.2002 määruse nr 42 ja keskkonnaministri 16.12.2016 määruse nr 71 kehtestatud normtasemeid. Mürahäiringute ennetamiseks tuleb põhjalikult planeerida seadmete paigutust ka teiste hoonete suhtes. Seadmete tehnoloogiline lahendus peab teostuma selliselt, et häiriv müra ei leviks hoone konstruktsioonide kaudu või muul viisil hoone siseruumidesse.  Ehitiste välispiirete heliisolatsiooni hindamisel ja üksikute elementide valikul rakendada transpordimüra spektri lähendustegurit vastavalt Eesti standardile EVS-EN ISO 717-1:2013.  Akende valikul tuleb tähelepanu pöörata akende heliisolatsioonile transpordimüra suhtes. Kui aken moodustab ≥ 50% välispiirde pinnast, võetakse akna nõutava heliisolatsiooni suuruseks välispiirde õhumüra isolatsiooni indeks. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 18131 Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 88 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\18131 Tartu mnt 88 DP\18131 seletuskiri.doc/3.01.2023 11:13  9  Välispiirde nõutava heliisolatsiooni tagamisel tuleb arvestada, et ventileerimiseks ettenähtud elemendid (tuulutusseadmed aknakonstruktsioonis või värskeõhuklapid välisseinas) ei vähendaks välispiirde heliisolatsiooni sel määral, et lubatav müratase ruumis oleks ületatud. Sademevesi:  Parkimiskorruste reostusohtlik sademevesi puhastada enne ühisvõrku suunamist lokaalses puhastusseadmes (liiva-õlipüüduris).  Asfaltkattega pindadelt ja katuselt kogutav sademevesi immutada maksimaalses ulatuses pinnasesse.  Ehitusprojektides täpsustada sademeveelahendus ning valida konkreetne sademevee koormuste vähendamise lahendus, et tänavatorusse minev vooluhulk ei ületaks 10 L/s. Nõuded vertikaalplaneerimiseks:  Vertikaalplaneerimisega juhtida sademevesi hoonetest ja naaberkruntidelt eemale sademeveekanalisatsiooni.  Haljastatud krundiosadele sattunud sademevesi immutada osaliselt pinnasesse.  Nii vertikaalplaneerimise kui ka sademevee ärajuhtimise lahendus täpsustada ehitusprojektis. 6.2.2 Tuleohutusnõuded  Tule leviku takistamiseks projekteerida hoone TP-1 tuleohutusklassile vastav.  Päästetööde tegemiseks tagada päästemeeskonnale ehitisele piisav juurdepääs tulekahju kustutamiseks ettenähtud päästevahenditega .  Hoone projekteerimisel arvestada Eesti projekteerimisnormi EPN 10.1 “Ehitiste tuleohutus“ ning siseministri 7. aprilli 2017 määrust nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“.  Tuletõrje veevõtukoht peab vastama Eesti standardis EVS 812-6:2012/A1:2013 Ehitiste tuleohutus. Osa 6: Tuletõrje veevarustus toodud nõuetele. 6.2.3 Kuritegevuse riske vähendavad abinõud  Hoonetele paigaldada vastupidavad uksed ja aknad, mis vähendab vandalismiaktide ja sissemurdmiste riski.  Sissepääsude juures on soovitatav kasutada videovalvet. Jälgitavus vähendab kuriteohirmu.  Kavandada krundile välisvalgustus, sissepääsud hoonesse valgustada.  Hoonesse näha ette turvasüsteemid. 6.2.4 Nõuded ehitusprojektide koostamiseks ja ehitamiseks tehnovõrkude osas  Järgnevateks projekteerimisstaadiumiteks tellida võrgu valdajatelt tehnilised tingimused ning kooskõlastada tööprojektid kõigi võrgu valdajatega.  hoonesisese parkla põrandavesi suunata reoveekanalisatsiooni.  Kaableid planeeritaval kinnistul ei tohi likvideerida enne, kui ümbertõstmine on realiseeritud. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 18131 Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 88 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\18131 Tartu mnt 88 DP\18131 seletuskiri.doc/3.01.2023 11:13  10 7 KAVANDATU VASTAVUS PLANEERITUD ALA RUUMILISE ARENGU EESMÄRKIDELE JA LÄHTEDOKUMENTIDELE 7.1 Vastavus ruumilise arengu eesmärkidele, kavandatu mõju lähipiirkonna linnakeskkonnale ja selle arenguvõimalustele ning vastavus avalikele huvidele ja väärtustele Tartu mnt 88 kinnistule on planeeritud rajada kuni 8 maapealse ja 3 maa-aluse korrusega ärihoone, mis oma otstarbelt sobib polüfunktsionaalsesse piirkonda. Planeeringus on määratud arhitektuurinõuded, sh arhitektuurikonkursi korraldamise nõue, et oleks võimalik ehitada piirkonda sobituv väärikas hoone. Lähtudes planeeringuala asukohast südalinna vahetus läheduses, suurendatakse senisega võrreldes hoonestustihedust. Linnakeskuse hoonestuse tihendamine on positiivne, sest see vähendab suburbaniseerumist ning sellest tulenevaid negatiivseid mõjusid linnaliiklusele. Uus hoone muudab piirkonna atraktiivsemaks, korrastatumaks ja turvalisemaks. Korrastatud tänavaruumi kujundamiseks on hoonestusala piir määratud tänava suuna järgi. Tee äärde on kavandatud haljastus. Jalakäijatele turvaliste liikumistingimuste tagamiseks on Tartu mnt 80t transpordimaa ehk tänava äärde on ette nähtud rajada kergliiklustee. Avaliku ruumi kvaliteedi parandamiseks on ette nähtud kergliiklustee äärde istutada haljastust. Käesolevas detailplaneeringus on seatud ruumilise arengu eesmärgid täidetud. 7.2 Vastavus üldplaneeringule Planeeritud ala maakasutuse Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud “Tallinna üldplaneeringu” kohane juhtotstarve on ettevõtluse segahoonestusala, kus võib paikneda igasugune ettevõtlus, v.a ulatuslikku sanitaartsooni vajav tootmine; alal võib paikneda ka üksikuid elamuid ja asutusi. Detailplaneering vastab Tallinna üldplaneeringus määratud juhtotstarbele. Kavandatud on ärihoone. Kesklinna tihendamine on kooskõlas Tallinna üldplaneeringus määratud säästva arengu põhimõtetega. 7.2.1 Võrdlus teemaplaneeringuga „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ Planeeritud ala asub Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” kohases Sossi kõrghoonete piirkonnas, kus lubatud hoonestustihedus on kuni 4,2 ning hoonete kõrgus merepinnast kuni 83 meetrit. Sossi kõrghoonete piirkonda on soovitatud ehitada multifunktsionaalsed kõrghooned, mille madalamatel korrustel paikneksid mitte eluruumid ning ülemistel korrustel eluruumid. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 18131 Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 88 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\18131 Tartu mnt 88 DP\18131 seletuskiri.doc/3.01.2023 11:13  11 Kõrghoonet ei ole kavandatud. Teemaplaneeringu kohaselt loetakse kõrghooneks 45 meetrist kõrgemat hoonet. Haljastuse ja avaliku välisruumi osakaal peab olema vähemalt 10 %. Planeeritud krundi Pos 1 planeeritud hoonestustihedus (ilma tänavateta) on 3,75 ja hoone kavandatud kõrgus on 65,8 meetrit merepinnast. Maapinnale rajatava haljastuse osakaal hoonestataval krundil (Pos 1) on vähemalt 20 %. Teemaplaneeringus antud soovitust ehitada Sossi kõrghoonete piirkonda multifunktsionaalsed kõrghooned, mille madalamatel korrustel paikneksid mitte eluruumid ning ülemistel korrustel eluruumid, ei ole arvestatud. Planeeritud maa-ala asub mürarikkas piirkonnas liiklussõlmele ja raudteele väga lähedal, kus eluruumide kavandamiseks ei ole liiklusmüra tase soodne. Kavandatud ei ole kõrghoonet, mille ülemiste korrusteni võiks ulatuda madalama tasemega liiklusmüra. Eluruume hoonesse ette nähtud ei ole. 7.2.2 Võrdlus Sossi mäe struktuurplaaniga 2008. a koostati linnaruumilise arengu ettepanekuna Sossi mäe struktuurplaan. Planeeritud ala paikneb struktuurplaani SOS 3 ehituspiirkonnas. Suurim lubatud kinnistu hoonestustihedus on 4,2, planeeritud hoonestustihedus on 3,75. Maksimaalne lubatud korruselisus on 8 korrust, planeeritud on 8 maapealset korrust. Maksimaalne lubatud täisehitusprotsent on 70%. Planeeringulahenduses on krundi Pos 1 maapealne täisehitusprotsent 56,3%. Vähemalt 50 % madalamate hooneosade katusest peab olema haljastatud. Selleks on määratud nõue ehitusprojekti koostamiseks (vt ptk 6.1). Detailplaneeringu lahendus on kooskõlas Sossi mäe struktuurplaaniga. 7.3 Kehtiva detailplaneeringu osaliselt kehtetuks muutmine Planeeritud maa-ala kohta kehtib Tallinna Linnavolikogu 28. juuni 1995 otsusega nr 95 kehtestatud „Masina tn, Tartu maantee ja Tallinn-Tapa raudtee vahelise kvartali detailplaneering” (DP000340). Kehtiva detailplaneeringu lahendus on käesolevas detailplaneeringus käsitletud maa-ala osas ellu viimata. Kehtestatud detailplaneeringus on kinnistule määratud ehitusõigus 1-korruselise garaaži ja töökoja ehitamiseks. Teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ kohased tingimused võimaldavad krundile ehitada oluliselt suurema hoone, kui on kavandatud kehtivas detailplaneeringus. Kinnistu omanik soovib teemaplaneeringu kohast võimalust kasutada. Osa kehtiva detailplaneeringu kohasest hoonestusalast jääb liiklussõlme alale. Tartu mnt 88 kinnistu lähialale jäävate kruntide kohta on koostamisel mitu detailplaneeringut, milles kavandatakse praegu kehtivast detailplaneeringust erinevat ruumilist keskkonda. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 18131 Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 88 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\18131 Tartu mnt 88 DP\18131 seletuskiri.doc/3.01.2023 11:13  12 7.4 Vastavus algatamise korralduses esitatud tingimustele Detailplaneeringu algatamise korralduses määrati planeeringu koostamiseks järgnevad lisatingimused: 1. näha ette piisavalt ruumi Tartu mnt 80t kinnistule tänavahaljastuse, kergliiklustee ja sõidutee rajamiseks ja määrata Tartu mnt 88 kinnistule kavandatavad tänavarajatised avalikult kasutatavaks; Tänavamaa (Tartu mnt 80t kinnistu) äärse kergliiklustee tarbeks on kavandatud eraldi avalikult kasutatav transpordimaa krunt (Pos 2). Kergliiklustee kõrvale on ette nähtud rajada haljastus. 2. lisada planeeringule Sossimäe teedevõrgu terviklahendus; Sossimäe teedevõrgustik on lahendatud Zelluloosi kvartali teede projektis, K-Projekt Aktsiaseltsi töö nr. 12069. Teedevõrgustiku lahendust täpsustatakse Tselluloosi kvartali detailplaneeringus (DP042910). 3. määrata ehitusprojekti koostamiseks nõue hoiduda hoone arhitektuurses lahenduses suurtest peegeldavatest või läbipaistvatest vertikaalsetest klaaspindadest, et vältida lindude kokkupõrkeid hoonega; Nõue on määratud, vt seletuskirja punkti nr 6.1. 4.määrata ehitusprojekti koostamiseks nõue suunata hoonesisese parkla põrandavesi reoveekanalisatsiooni; Nõue on määratud, vt seletuskirja punkti nr 6.2.4. 5.määrata ehitusprojekti koostamiseks nõue vältida vertikaalplaneerimisega sademevee valgumine naaberkinnistutele; Nõue on määratud, vt seletuskirja punkti nr 6.2.1. 6.teha reostusuuring; Tallinna Keskkonnaamet (praegune Tallinna Keskkonna ja Kommunaalamet) on nõudest loobunud ajal, kui planeeringut koostas eelmine planeerija, osaühing R-KONSULT. Planeeringus on määratud tingimus, et ehitustööde käigus reostuse tuvastamisel tuleb tööd peatada ja teavitada vastavaid ameteid. Vt seletuskirja puntki 6.2.1. 7.esitada müraleevendusmeetmed. Nõuded ehitusprojekti koostamiseks on seletuskirja punktis 6.2.1. 7.5 Vastavus tuleohutusnõuetele Tuleohutusnõuded ja meetmed on määratud vastavalt siseministri 30. märtsi 2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrjevee veevarustusele“. Hoone on kavandatud varemplaneeritud naaberhoonetest enam kui 8 m kaugusele. Galeriiga ja maa-aluse korruse kaudu ühendatavad hooned on käsitletavad eraldi tuletõkkesektsioonidena (Tartu mnt 86b krundile planeeritud hoonega). Ehitusprojekti koostamiseks on määratud järgmised nõuded:  Tule leviku takistamiseks projekteerida hoone TP-1 tuleohutusklassile vastav. Madalama tulepüsivusklassi rakendamine on võimalik juhul kui detailplaneeringu elluviimisel ei realiseerita maksimaalset ehitusõigust või kui konstruktiivne lahendus ja kujad võimaldavad madalamat tulepüsivusklassi. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 18131 Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 88 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\18131 Tartu mnt 88 DP\18131 seletuskiri.doc/3.01.2023 11:13  13  Päästetööde tegemiseks tagada päästemeeskonnale ehitisele piisav juurdepääs tulekahju kustutamiseks ettenähtud päästevahenditega („Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded“).  Hoone (maa-aluse parkla) projekteerimisel arvestada Eesti projekteerimisnorm EPN 10.1 “Ehitiste tuleohutus“ ja Eesti standardit EVS 812-4:2011 „Ehitiste tuleohutus. Osa 4: Tööstus- ja laohoonete ning garaažide tuleohutus“. 7.6 Atmosfääriõhu kaitse seadus¹ ja keskkonnaministri 16.12.2016 määrus nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ OÜ Hendrikson & Ko on koostanud mürahinnangu 2007 aastal, prognoositi 2027. aasta võimalikku mürataset (vt LISAD 5.3). Müratase krundil võib prognooside kohaselt ulatuda päeval üle 70dB, öisel ajal kuni 70dB. Planeeritud ala on atmosfääriõhu kaitse seaduse¹ kohane III mürakategooria ala. Peamine müraallikas on autoliiklus, aga ala mõjutab ka lennu- ja rongiliiklusest tulenev müra. Võrdlus arvutatud müratasemetega (dB): Sihtväärtused Piirväärtused Planeeritud hoone tänava poolsele dBA dBA alale 2027.a hinnatud müratase Müra liik Liiklusmüra Liiklusmüra Liiklusmüra Müra Aeg kategooria III Päev 60 70 kategooria ~ 70 dB – keskuse maa-alad Öö 50 60 < 70 dB Mürauuringu kohaselt ületab transpordist põhjustatud müratase välisterritooriumil keskkonnaministri 16.12.2016 määruses nr 71 sätestatud väärtusi. Kuna tegemist on ärihoonega, ei ole hoovialale rekreatsiooniala kavandatud. Siseruumides liiklusmüra leevendavad soovitused on lisatud nõueteks ehitusprojekti koostamiseks (vt seletuskirja punkti 6.2.1) Nõuete järgimisel on võimalik tagada head tingimused ärihoone rajamiseks. Tugevdatud helipidavusega kaasaegsetes bürooruumides on võimalik tagada linnakeskkonna mõistes head akustilised tingimused. 7.7 Tallinna Linnavolikogu 17.septembri 2020 otsusega nr 84 kinnitatud „Tallinna parkimiskohtade arvu normid“ Kavandatud parkimiskohtade arv on otsusega kooskõlas. Planeeritud ala jääb määruse mõistes linnakeskusesse. Linnakeskus on ala, kus on määratud lubatud maksimaalne parkimiskohtade arv. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 18131 Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 88 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\18131 Tartu mnt 88 DP\18131 seletuskiri.doc/3.01.2023 11:13  14 7.8 Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määrus nr 9 „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus Planeeritud ala jääb määruse kohasesse kaugküttepiirkonda. Planeeritud hoone soojusvarustus on vastavalt Tartu mnt 80t tänava projektile lahendatud ja välja ehitatud kaugkütte baasil. 7.9 Eesti standard EVS 843:2016 „Linnatänavad“ Liiklusrajatised on planeeritud vastavalt standardile.  Kergliiklustee on planeeritud 3 meetri laiune, mis rahuldab kahe jalakäijaga ja ühe jalgratturiga ristlõiget. 7.10 Tallinna Linnavalitsuse 11. oktoobri 2017 istungi protokolliga nr 41 heakskiidetud Tallinna rattastrateegia 2018 – 2028 Jalgrataste parkimiskohtade arv on arvutatud vastavalt rattastrateegiale. 7.11 Eesti standard EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur osa 1. Linnaplaneerimine.” Kuritegevuse riskide vähendamiseks on rakendatud Eesti Standardis EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine“ toodud soovitusi:  Kavandatud linnaehituslikud muudatused säilitavad lähiala sotsiaalse keskkonna ja võrgustiku.  Kavandatud büroohoone suurendab piirkonna elavust, mis turvatunde loomise seisukohast on oluline.  Hoonesiseste parkimiskorruste planeerimisega on vähendatud autodega seotud kuritegude riski. Nõuded ja soovitused eitusprojekti koostamiseks on määratud ptk 6.2.3. 7.12 Muudatused võrreldes planeeringu eelmise koostaja lahendusega (osaühingu R-KONSULT töö nr 9/2016) Kolm esimest maa-pealset korrust olid eelmise planeerija lahendusel parkimiskorrused. Uues lahenduses on hoonele planeeritud 3 maa-alust parkimiskorrust. Uus lahendus on parem, kuna Tartu mnt 80t tänava ääres jalakäijate tasandile jääb elav esimese korruse fassaad, mitte vaated parkivatele autodele. Planeeringus on antud võimalus ühendada Tartu mnt 86b ja Tartu mnt 88 kinnistule kavandatud hooned ühendusgalerii kaudu ning ühendada ka maa-aluseid korruseid. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 18131 Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 88 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\18131 Tartu mnt 88 DP\18131 seletuskiri.doc/3.01.2023 11:13  15 7.13 Muudatused seoses viadukti hooldamise vajadusega Tallinna Linnaplaneerimise Ameti, Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti ametnike ning K-Projekt Aktsiaseltsi projekteerijate osalusel toimus 22.02.2022 koosolek, kus tehti ettepanek jätta planeeritava hoone ja viadukti vahele ala, mille kaudu oleks võimalik hooldada viadukti. Koosolekul osalejad ei teadnud, kui laia ala on vaja viadukti hooldamiseks. Alles 25.08.2022 sai planeerija Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti juhtkonnalt teada, et minimaalne ala võiks olla 3 meetrit. Kui viadukti erisustest tulenevalt on vaja rasketehnikaga juurdepääs, siis 5 meetrit. Hoone ja viadukti vahele on planeeritud 5 meetri laiune tugevdatud alusel haljasala, mille kaudu saavad teenindussõidukid viaduktile ligi. Alale on ette nähtud istutada varju taluvad madalamad taimed (nt hostad, sõnajalad). Tõsisemat viadukti kapremonti tehakse 20-30 aasta tagant ja selleks pole mõtet eraldi hooldusteed rajada. Kuna hoonestusala kitsenes, siis enam parkimist esimesele korrusele pole ette nähtud. Vähendatud on hoonestusala Tartu mnt 80t poolt 3 meetrilt 2 meetrile. Kuna haljasala on kitsas, siis sinna on kavandatud elurikkust tagavate taimede rajamine (niidutaimed, põõsad jne) Projektijuht Inga Hansaar K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 18131 Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 88 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\18131 Tartu mnt 88 DP\18131 seletuskiri.doc/3.01.2023 11:13 Planeeritud elurikkust tagavad taimed (niidutaimed, põõsad jne) TINGMÄRGID Planeeritud maapealne hoonestusala Planeeritud ala piir Planeeritud maapealne hoonestusala ühendusgalerii rajamiseks Katastriüksuse piir Planeeritud maa-alune hoonestusala Moodustatava krundi piir Parkimiskohtade kontrollarvutus Naaberhoone 1 Krundi positsiooni number Olemasolev sõidutee SIHTOTSTARVE % DET.PLAN. LIIKIDES (Joonisele kantud vastavalt K-Projekt AS tööle nr 12069 "Zelluloosi kvartali teed ja tehnovõrgud") (ehitusluba nr 1712271/39931) KÕRGUS HOONEALUNE MEETRITES PIND MAAPEAL HOONETE ARV KRUNDIL Krundi ehitusõigus Planeeritud autoliikluse ala SUURIM HOONEALUNE KORRUSELISUS PIND MAA-ALL P - hoones Olemasolev kõnnitee KRUNDI SUURUS P - õues (Joonisele kantud vastavalt K-Projekt AS tööle nr 12069 "Zelluloosi kvartali teed ja tehnovõrgud") (ehitusluba nr 1712271/39931) Ä Ärihooned Planeeritud kergliikluse ala L Tee, tänav Planeeritud võimalik maaga ühendatud haljasala Autode võimalik juurdepääs krundile Planeeritud võimalik maaga ühendatud tugevdatud alusel haljasala teenindussõidukite juurdepääsuks viaduktile Autode võimalik sissepääs hoonesse Planeeritud võimalik tugevdatud alusel katusehaljastus teenindussõidukite juurdepääsuks viaduktile Jalakäijate võimalik sissepääs hoonesse Planeeritud panduse võimalik asukoht Kõrghaljastuse võimalik asukoht SJ Sorteeritud jäätmete võimalik kogumispaik N Likvideeritav objekt W E Riigikaitselise ehitise piiranguvööndi piir (Kaitseministri 26.06.2015 määrus nr 16) S Vaatesektor üksikobjektile (Fahle maja) 2 (vastavalt Sossi mäe struktuurplaanile) Tähtajatu teeservituut Tartu mnt 88 igakordse omaniku kasuks L Tähtajatu tehnovõrkude servituut Tartu mnt 88 igakordse omaniku _ _ _ kasuks (Servituut on seatud vee-, reovee- ja sademeveekanalisatsioonitorustikele, sooja- ja gaasitorustikele, elektroonilise sidevõrgule ja elektripaigaldistele) _ _ 3,0 Juurdepääsuservituudi vajadusega ala Tartu mnt 86b kinnistul Tartu - 338 m² mnt 88 kinnistu kasuks laiusega kuni 6 m - Tehnovõrguservituudi vajadusega ala 6,0 7,0 24,7 SJ 2,0 P-6 3,0 Märkused: 8K 1. Ühendusgalerii ei tohi varjata vaateid viaduktilt Fahle majale. Galerii peab olema võimalikult läbipaistev. Galerii alla peab jääma 4,5 meetrit vaba ruumi, galerii enda kõrgus ei tohi ületada 3 meetrit. 2,0 97,7 2. Sorteeritud jäätmete kogumise koht projekteerida hoonesse. Koht hoones täpsustatakse ehitusprojekti staadiumis. 5,0 15,0 7,6 3,0 3. Planeeritud ala jääb Järvevana tee 3 asuva veepuhastusjaama kloorilao ohualale, Circle K Eesti Aktsiaselts Sikupilli tankla ohualale (r=181 m) ja Tallinn-Tapa raudtee ohualale (ohuala ulatusega 300 m raudteest). 5,0 3,0 5,0 Muudatused: Kuupäev Muudatuste kirjeldus 3,0 1 Geoalus: Koostaja: Geoport OÜ Kõrgussüsteem: EH2000 Töö nr: 17015 Mõõdistatud: 01.2017 Ä 28 m 1350 1 K-Projekt Aktsiaselts Projekti nimi: 8/-3 1700 Ahtri tn 6a 90 Tallinn 10151 Eesti Tartu mnt 88 kinnistu detailplaneering 2400 m² - tel +372 626 4100 [email protected] Juhataja R. Annusver Objekti asukoht: Tallinn, Kesklinn Projektijuht I. Hansaar Konsultant Ü. Kadak Joonise nimi: Põhijoonis Planeerija M. Mustkivi Faili nimi: Koostatud: 03.01.2023 Töö nr: Joonise tähis: Staadium: Mõõtkava: 18131_DP.dwg 18131 DP-2 DP 1:500