Detailplaneeringu algatamisettepanek

KÖITE SISUKORD I MENETLUSDOKUMENDID 1. Detailplaneeringu algatamise taotlus II SELETUSKIRI ..................................................................................... 2 1 DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK ........................................ 2 2 PLANEERITAVA MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS, LINNAEHITUSLIK SITUATSIOON ....................................................................................... 2 3 PLANEERINGUS KAVANDATU ............................................................... 4 III LISAD 2. Planeeringulahenduse illustratiivne materjal IV JOONISED 3. Algatamisettepaneku eskiislahendus  II SELETUSKIRI 1 DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK Detailplaneeringu koostamise eesmärk on liita Tartu mnt 80j ja Tartu mnt 84f kinnistud ning määrata krundile ehitusõigus kuni 12 maapealse korruse ja kuni kolme maa-aluse korrusega äri- ja eluhoonete ehitamiseks. Planeeritava maa-ala ruumilise arengu eesmärgid on:  kavandada logistiliselt heasse asukohta atraktiivne hoonestus, mis arvestaks piirkonna ajaloolise tselluloosi- ja paberivabriku pärandiga ja moodustaks tervikliku ruumilise keskkonna;  luua jalakäijatele turvalised liikumistingimused,  avaliku ruumi kvaliteedi parandamiseks näha ette haljastust. 2 PLANEERITAVA MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS, LINNAEHITUSLIK SITUATSIOON Planeeringuala asub Kesklinnas, Tartu maantee ja Peterburi tee vahelisel alal, kunagise tselluloosi- ja paberivabriku territooriumil, Juhkentali asumis. Kontaktvööndi linnaehituslik dominant on Fahle maja. Fahle maja ning mõned ümberkaudsed hooned on rekonstrueeritud. Kuid ülejäänud ala Fahle maja, Tartu maantee ja Ülemiste liiklussõlme vahel vajab kiiremas korras uusi hooneid ja/või olemasolevate hoonete rekonstrueerimist. Tartu mnt 80j krundi kohta ja mitmete naaberkruntide kohta kehtib Tallinna Linnavolikogu 28. juuni 1995 otsusega nr 95 kehtestatud „Masina tänava, Tartu maantee ja Tallinn-Tapa raudtee vahelise kvartali detailplaneering“, mida ei ole suures osas seniajani ellu viidud. Lähialale jäävate kruntide kohta on koostamisel mitu uut detailplaneeringut, milles kavandatakse praegu kehtivast detailplaneeringust erinevat ruumilist keskkonda. Kavandatava uushoonestuse kõrgus varieerub 5 kuni 14 korruse vahel. Linna keskuse hoonestuse tihendamine on positiivne, sest nii vähenevad valglinnastumine ning sellest tulenevad negatiivsed mõjud linna liiklusele. Kesklinna tihendamine on kooskõlas Tallinna üldplaneeringus määratud ja säästva arengu põhimõtetega. Piirkonnas on väga hästi korraldatud ühissõidukite liiklus, ühissõidukitega on tagatud hea ühendus linna teiste piirkondadega. Liiklussõlme läheduse tõttu on hea pääs linnast väljuvatele maanteedele. Tallinna bussijaam paikneb umbes 0,5 km kaugusel. Büroopindu kasutama hakkavate ettevõtete rahvusvaheliste suhete arendamiseks on oluline lennujaama ja raudteepeatuse lähedus. Ülemiste K-Projekt Töö nr 20025 Aktsiaselts Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 80j ja Tartu mnt 84f kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: U:\OBJEKTID\20025 Tartu mnt 80j DP\Algatamisettepaneku kaust\Tartu 80j dp 2/9 04.11.2022 algatamisetttepaneku seletuskiri.docx  raudteejaam on plaanis ehitada ümber Rail Balticu reisirongide algusjaamaks ning sinna kõrvale rajatakse Tallinna ühissõidukite terminal. Olemasoleva olukorra kirjeldus ja maaomand Tartu mnt 80j kinnistul paikneb kolmekorruseline looduslikust kivist fassaadidega büroohoone. Tartu mnt 84f kinnistul paikneb ühe-kahekorruseline büroohoone (ilmselt krundi jagamise tõttu ehitisregistris info puudub). Kruntidel on haljastust väga vähe. Aadress Pindala Registriosa Katastritunnus Sihtots- Omanik m² nr tarve Aktsiaselts Eesti Tartu mnt Mereagentuur 2044 2483201 78401:116:0710 ärimaa 80j (registrikood 10456215) Aktsiaselts Eesti Tartu mnt 1129 78401:101:6779 Mereagentuur 84f 20243850 ärimaa (registrikood 10456215) Kehtivad kitsendused Planeeringuala asub tervikuna:  riigikaitselise ehitise, Juhkentali linnaku piiranguvööndis  Tallinna hädaolukorra riskianalüüsi kohasele AKTSIASELTSI TALLINNA VESI veepuhastusjaama kloorilao (Järvevana tee 3) ohualal. Kinnistusraamaatu kannetest tulenevad kitsendused: Tartu mnt 80j kinnistu kasutamine on kitsendatud järgmiselt:  Isiklik kasutusõigus Eesti Energia Jaotusvõrk OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Lisaks kehtivatest määrustest tulenevad kitsendused olemasolevate tehnovõrkude kaitsevööndite ulatuses (vastavalt Maa-ameti kaardirakenduse andmetele). Tehnovarustus Piirkond on tehnovõrkudega varustatud. Zelluloosi kvartali teede ja tehnovõrkude projekti (AS K-Projekt töö nr 12069) alusel on tehnovõrgud 2022. aasta septembriks välja ehitatud ning kasutulubade menetlus on pooleli. Planeeritav ala jääb Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määruse nr 9 „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus“ kohasesse kaugküttepiirkonda. K-Projekt Töö nr 20025 Aktsiaselts Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 80j ja Tartu mnt 84f kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: U:\OBJEKTID\20025 Tartu mnt 80j DP\Algatamisettepaneku kaust\Tartu 80j dp 3/9 04.11.2022 algatamisetttepaneku seletuskiri.docx  3 PLANEERINGUS KAVANDATU Kavandatud on äri- ja eluhooned. Arvestatud on jalakäijate liikumissuundadega, seetõttu on kavandatud esimese korruse tagasiasted. Sossi mäe struktuurplaani järgne jalakäijate liikumisala kahe hoonemahu vahel on määratud avalikku kasutusse. Planeeritud maa-ala krundijaotus Kaks krunti on ette nähtud liita. Hoonestusalade ja hoonete paiknemise ning suuruse kavandamise põhimõtted Tartu mnt 80j ja Tartu mnt 84f kinnistute detailplaneeringu ala hõlmab vaid murdosa Sossi kvartalist, mistõttu tuleb vaadelda planeeritud ala linnaehituslikku lahendust kontekstis Sossi mäe struktuurplaanis kavandatuga. Sossi mäe struktuurplaan näeb nii planeeritud ala kui ka selle lähiümbrust tiheda linnaliku struktuurina, kus erineva kõrgusega hooned moodustavad koos olevate mälestistega vaheldusrikka keskkonna. Sossi mäe struktuurplaani järgi paikneb planeeritud ala ehituspiirkonnas SOS 6 ja SOS 9. Ehitusõiguse ulatus, hoonestusalade asukoht ja krundi kasutamise tingimused on määratud kooskõlas Sossi mäe struktuurplaaniga. Kavandatud on kuni 12 maapealse ja kuni 3 maa-aluse korrusega hooned. Loodepoolne hoone on 5 ja 12 maapealse korrusega. Lõunapoolne hoone on 5 ja 8 maapealse korrusega. Hooneid on lubatud ühendada ühendusgalerii kaudu ning ühendada ka maa- aluseid korruseid. Ühendusgalerii alune läbipääs peab olema vähemalt 4,5 meetrit kõrge. Galerii arhitektuurseid tingimusi täpsustatakse järgmistes etappides. Praegusel Tartu mnt 84f krundil paiknev hoone on ette nähtud lammutada. Tartu mnt 80j krundil paiknevad ajaloolised paekivist hooneosad on väärtuslikud ja neid tuleb võimalikult suures osas säilitada ning integreerida kavandatava uushoonestuse mahtu (va Tartu mnt 80g krundi poolne sein). Naaberkrundil, Tartu mnt 84e krundil paikneb alajaam. Planeeritud ala maa- omanik (kui ka eelmine omanik) on pidanud läbirääkimisi Elektrilevi OÜ-ga krundi äraostmise teemal, aga ei ole kokkulepet saavutanud. Kavandatud krundi hoonestustihedus on 4,2. Kavandatud korterite arv ~78 (täpsustub järgmistes projekteerimise etappides). K-Projekt Töö nr 20025 Aktsiaselts Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 80j ja Tartu mnt 84f kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: U:\OBJEKTID\20025 Tartu mnt 80j DP\Algatamisettepaneku kaust\Tartu 80j dp 4/9 04.11.2022 algatamisetttepaneku seletuskiri.docx  Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted Planeeritud ala paikneb kesklinnas oluliste magistraaltänavate – Tartu maantee ja Ülemiste ristmiku (Peterburi maanteed Järvevana teega ühendav viadukt) vahetus läheduses. Juurdepääs planeeritud maa-alale on ette nähtud Tartu maanteelt läbi Tartu mnt 80t kinnistu (K-Projekt Aktsiaseltsi töö nr 12069, Zelluloosi kvartali teede ja tehnovõrgud). Tänav on välja ehitatud, kasutusloa taotlus on menetluses. Tartu mnt 80t krunt on eraomandis. Tartu mnt 80j kinnistu igakordse omaniku kasuks on seatud tähtajatu teeservituut vastavalt 02.03.2020 sõlmitud lepingule. Piirkonnas on väga hästi korraldatud ühissõidukite liiklus. Lähimad peatused paiknevad Tartu maanteel, Peterburi teel ja Järvevana teel. Tallinna bussijaam paikneb umbes 0,5 km, lennujaam 1,4 km kaugusel. Ülemiste raudteejaam 1 km kaugusel. K-Projekt Töö nr 20025 Aktsiaselts Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 80j ja Tartu mnt 84f kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: U:\OBJEKTID\20025 Tartu mnt 80j DP\Algatamisettepaneku kaust\Tartu 80j dp 5/9 04.11.2022 algatamisetttepaneku seletuskiri.docx  Parkimiskohtade kontrollarvutus Ehitise otstarve Norm. arvutus Normatiivne Planeeringus alal, kus normi parkimiskohtade ettenähtud rakendatakse arv parkimiskohtade arv (maksimaalselt) krundil Äripinnad 6660:100 67 (eeldatavalt poole hoone mahust) Korterid 78x1,1 86 (eeldatavalt ~78 korterit) Kokku: 153 153 (vähemalt 1/5 parkimiskohtadest peab olema varustatud elektriautode juhtmetaristuga, st >31 kohta) Parkimiskohtade vajadus on arvutatud vastavalt Tallinna parkimise arvu normile (kehtiv alates 17.09.2020). Krunt asub kesklinna piirkonnas, kus normatiivne parkimiskohtade arv on lubatud maksimaalne. Parkimiskohtade arv täpsustub ehitusprojektis. Ehitusprojekti koostamisel tuleb parkimise vajadus tagada projekti koostamise ajal kehtiva parkimise vajaduse normatiivi alusel. Parkimine lahendatakse hoones, maa-alustel korrustel. Lubatud on osaliselt maapealses hoone mahus, täpsustatakse projekteerimisel. Hoone ette on kavandatud 5 lühiajalise peatumise kohta (taksod, kullerid). K-Projekt Töö nr 20025 Aktsiaselts Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 80j ja Tartu mnt 84f kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: U:\OBJEKTID\20025 Tartu mnt 80j DP\Algatamisettepaneku kaust\Tartu 80j dp 6/9 04.11.2022 algatamisetttepaneku seletuskiri.docx  Jalgrataste parkimiskohtade arvutus vastavalt Tallinna jalgrattastrateegiale 2018-2027: Pos Ehitise Arvutus Soovituslik nr otstarve parkimiskohtade arv 1 Planeeritud 6660:100 67 äriruumid Planeeritud 78x1 78 korterid Kokku: 145 Jalgrataste parkimiskohad kavandatakse hoonesse ja külalistele maja ette. Vastavus Tallinna üldplaneeringule Planeeritud ala maakasutuse Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud “Tallinna üldplaneeringu ”kohane juhtotstarve on ettevõtluse segahoonestusala, kus võib paikneda igasugune ettevõtlus, v.a ulatuslikku sanitaartsooni vajav tootmine; alal võib paikneda ka üksikuid elamuid ja asutusi. Detailplaneering vastab Tallinna üldplaneeringus määratud juhtotstarbele. Kesklinna tihendamine on kooskõlas Tallinna üldplaneeringus määratud säästva arengu põhimõtetega Võrdlus teemaplaneeringuga „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ Planeeritud ala asub Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringu “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” kohases Sossi kõrghoonete piirkonnas, kus lubatud hoonestustihedus on kuni 4,2 ning hoonete kõrgus merepinnast kuni 85 meetrit. Sossi kõrghoonete piirkonda on soovitatud ehitada multifunktsionaalsed kõrghooned, mille madalamatel korrustel paikneksid mitte eluruumid ning ülemistel korrustel eluruumid. Kõrghoonet ei ole kavandatud. Teemaplaneeringu kohaselt loetakse kõrghooneks 45 meetrist kõrgemat hoonet. Haljastuse ja avaliku välisruumi osakaal peab olema vähemalt 10 %, planeeritud on vähemalt 15% haljastust. Avalik ruum on sisuliselt kogu hoonete ümbrus. Planeeritud hoonestustihedus (ilma tänavateta) on 4,2. Kõrghoonete teemaplaneeringus määratud meetodil arvutades on hoonestustihedus 3,5. K-Projekt Töö nr 20025 Aktsiaselts Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 80j ja Tartu mnt 84f kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: U:\OBJEKTID\20025 Tartu mnt 80j DP\Algatamisettepaneku kaust\Tartu 80j dp 7/9 04.11.2022 algatamisetttepaneku seletuskiri.docx  Võrdlus Sossi mäe struktuurplaaniga 2008. a koostati linnaruumilise arengu ettepanekuna Sossi mäe struktuurplaan. Planeeritud ala paikneb struktuurplaani SOS 6 ja SOS 9 ehituspiirkonnas. Hoonete kõrgused ja paiknemine on kavandatud vastavalt Sossi mäe struktuurplaanile. Väljavõte Sossi mäe struktuurplaani hoonete kõrguse skeemist. Väljavõte Sossi mäe struktuurplaani planeeritava ala kvartali ja tiheduse näitajate skeemist. Väljavõte tingimustest: SOS 6 Kvartal on hoonestatud kunagiste tselluloosivabriku tehasehoonetega, mis on osaliselt leidnud uue kasutuse äripindade näol. Ajaloolised paekivist hooneosad on väärtuslikud ja need on kohustuslikud säilitada ja integreerida kavandatavate uushoonete mahtu. Planeerimise põhiprintsiibid:  Kavandatavad juurde- ja pealeehitused peavad selgelt eristuma ajaloolisest hoonekehandist. Ajaloolised paekivimüürid säilitada ning eksponeerida uushoonestusse integreerituna. K-Projekt Töö nr 20025 Aktsiaselts Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 80j ja Tartu mnt 84f kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: U:\OBJEKTID\20025 Tartu mnt 80j DP\Algatamisettepaneku kaust\Tartu 80j dp 8/9 04.11.2022 algatamisetttepaneku seletuskiri.docx   Planeeritava uushoonestuse madalama osa kõrgus 5 korrust (maksimaalselt 55m üle merepinna)  Kinnistute hoonestustihedus 4,2, täisehitusprotsent 70.  Oluline on tähelepanu pöörata madalamate hooneosade katuste kujundamisele, kuna tegemist on hoonete viienda fassaadiga. Tekkivad katused peaksid olema kõrgematelt korrustelt vaadeldavad ja ka kasutatavad katusaedadena – vähemalt 50 % katusest tuleb haljastada.  Kõrghaljastuse minimaalne osakaal 10%. SOS 9 Kvartalis paiknevad väheväärtuslikud hooned, mis on kasutusel äripindadena. Planeerimise põhiprintsiibid:  Kõik olemasolevad hooned on lubatud lammutada  Planeeritava uushoonestuse madalama osa kõrgus 5 korrust (maksimaalselt 55m üle merepinna)  Kinnistute hoonestustihedus 4,2, täisehitusprotsent 70.  Oluline on tähelepanu pöörata madalamate hooneosade katuste kujundamisele, kuna tegemist on hoonete viienda fassaadiga. Tekkivad katused peaksid olema kõrgematelt korrustelt vaadeldavad ja ka kasutatavad katusaedadena – vähemalt 50 % katusest tuleb haljastada.  Kõrghaljastuse minimaalne osakaal 10%. Suurim lubatud kinnistu hoonestustihedus on 4,2, planeeritud hoonestustihedus on 4,2. Maksimaalne lubatud korruselisus on 14 korrust, planeeritud on 12 maapealset korrust. Maksimaalne absoluutkõrgus on 85.00 m, planeeringus on lubatud kuni 78 meetrise absoluutkõrgusega hoone. Maksimaalne lubatud täisehitusprotsent on 70%, planeeringu lahenduse maapealne täisehitusprotsent on 43% ning maa-alune täisehitatus on 68%. Vähemalt 50% madalamate hooneosade katusest peab olema haljastatud. Selleks määratse nõue ehitusprojekti koostamiseks. Detailplaneeringu lahendus vastab Sossi mäe struktuurplaanile. K-Projekt Töö nr 20025 Aktsiaselts Tallinn, Kesklinn Tartu mnt 80j ja Tartu mnt 84f kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: U:\OBJEKTID\20025 Tartu mnt 80j DP\Algatamisettepaneku kaust\Tartu 80j dp 9/9 04.11.2022 algatamisetttepaneku seletuskiri.docx TINGMÄRGID Planeeritud ala piir Katastriüksuse piir Moodustatava krundi piir Naaberhoone Olemasolev autoliikluse ala (joonisele kantud vastavalt K-Projekt AS tööle nr 12069 "Zelluloosi teed ja tehnovõrgud") Olemasolev kergliikluse ala (joonisele kantud vastavalt K-Projekt AS tööle nr 12069 "Zelluloosi teed ja tehnovõrgud") Planeeritud lühiajalised parkimiskohad Planeeritud kergliikluse ala N Perspektiivne kergliikluse ala W E Haljasala S Võimalik katusehaljastus (vt märkus nr 4) Planeeritud maapealne hoonestusala Planeeritud maa-alune hoonestusala Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja SJ 5K korruselisus Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja 8K korruselisus Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja 12K korruselisus 5K/55 m abs. Planeeritud võimalik hooneosa alates 2. korrusest ,2 54 Säilitatavad paekivimüürid 28 ,2 2,0 (vt märkus nr 3) Tulemüüri vajadus 12K/78 m abs. 1 Krundi positsiooni number SIHTOTSTARVE % DET.PLAN. LIIKIDES 1 KÕRGUS MEETRITES SUURIM EHITISEALUNE PIND MAAPEAL EHITISEALUNE HOONETE ARV KRUNDIL Krundi ehitusõigus ,0 KORRUSELISUS PIND MAA-ALL 11 4,1 P - hoones Ä≥50 / EK≤50 KRUNDI SUURUS P - õues 40,5 m 2100 2 8K/65 m abs. 35,6 12/-3 2420 Ä Äripinnad 153 3173 m² 36,3 - EK Vähemalt kolmekorruseline mitme korteriga elamu 4, 0 Lühiajaline parkimine 5 kohta Autode võimalik sissepääs hoonesse / juurdepääs krundile SJ 4,3 Planeeritud panduse võimalik asukoht 5K/55 m abs. Planeeritud jalgrattaparkla võimalik asukoht 5K 3,5 P-0 Parkimiskohtade arv Planeeritud laste mänguväljaku võimalik asukoht [0] Kõrghaljastuse võimalik asukoht SJ Sorteeritud jäätmete võimalik kogumispaik Perspektiivne võimalik hoone Likvideeritav objekt Avalikuks kasutamiseks määratud ala Muudatused: Kuupäev Muudatuste kirjeldus Geoalus: Koostaja: K-Projekt Aktsiaselts Töö nr: 15050GEO Mõõdistatud: 2015 Kõrgussüsteem: BK77 Koordinaatsüsteem: L-EST 97 K-Projekt Aktsiaselts Projekti nimi: Märkused: Ahtri tn 6a, Tallinn, Eesti 1. Hoonete projekteerimisel lähtuda detailplaneeringu digitaalsest versioonist. tel +372 626 4100 Tartu mnt 80j kinnistu ja lähiala detailplaneering 2. Maa-aluse hoonestusala asukohta ja kuju on lubatud ehitusprojektis muuta sõltuvalt hoonete paiknemisest tingimusel, et [email protected] reg kood 12203754 määratud maa-alune ehitisealune pind ei suurene. Juhataja R. Annusver Objekti asukoht: 3. Ajaloolised paekivist hooneosad on väärtuslikud ja neid tuleb võimalikult suures osas säilitada ning integreerida kavandatava Tallinn, Kesklinn uushoonestuse mahtu. Projektijuht I. Hansaar 4. Madalamate hooneosade katuste puhul on tegemist hoonete viienda fassaadiga. Tekkivad katused peavad olema kõrgematelt Joonise nimi: Planeerija M. Mustkivi korrustelt vaadeldavad ja kasutatavad katusaedadena - vähemalt 50% katusest tuleb haljastada. Algatamisettepanek 5. Sorteeritud jäätmete kogumise koht projekteerida hoonesse. Koht hoones täpsustatakse ehitusprojekti staadiumis. 6. Planeeritud ala jääb Järvevana tee 3 asuva veepuhastusjaama ohualasse, kultuurimälestiste kaitsevööndisse ja riigikaitselise Faili nimi: Koostatud: 13.10.2022 Töö nr: Joonise tähis: Staadium: Mõõtkava: ehitise piiranguvööndisse. 20025_Algatamisettepanek.dwg 20025 DP-2 DP M 1:500