[EIS] Eelnõu JUM/21-0597 - "Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsus" kooskõlastamine

Lisa 1 Riigikohtu arvamus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsuse (edaspidi VTK) kohta* 1. Korteriomandi jagamine VTK autorid põhjendavad kavandatava seadusemuudatuse (uue korteriomandi loomiseks on igal juhul vajalik kõigi korteriomanike nõusolek) tegemist sooviga hoida ära praktikas tekkinud olukordi, kus korteriomandeid moodustatakse KrtS-i nõudeid rikkudes, samuti takistamaks seda, et korteriomandeid jagatakse üksnes häälteenamuse saavutamiseks korteriomanike üldkoosolekul. VTK autorid osutavad, et korteriomandite jagamise teema lahendamise ajendiks on eelkõige konkreetne juhtum Tallinnas Liivalaia 5 asuvas majas. Selle juhtumiga seotud tsiviilasi nr 2-17-9822 (Fred Pressi jt hagi Aktsiaseltsi MV KAUBAD jt vastu kinnistusraamatu registriosade sulgemiseks ja kustutamiseks nõusoleku andmiseks ning hagi Aktsiaseltsi MV KAUBAD vastu kinnistusraamatu registriosa avamiseks nõusoleku andmiseks) on praegu Riigikohtu menetluses (lahendi avalik teatavakstegemine on 2. juulil 2021). Selles tsiviilasjas tehtav lahend on aluseks edaspidise korteriomandite jagamise kohtupraktika kujunemisele (TsMS § 693 lg 2 järgi on Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel sama asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud). Eeltoodut arvestades on küsitav, kas praktikas esinenud üksikjuhtumite lahendamine seadusemuudatusega on põhjendatud ja vajalik. Silmas tuleb pidada ka seda, et kõigi majaelanike sellekohaste nõusolekute andmise kohustus juhtumeil, mil olemasoleva korteriomandi jagamisega moodustatakse uued korteriomandid ning sellega ei muudeta korteriomanike kaasomandi osa suurust, võib olla neile ülemääraselt koormav. Korteriomanike nõusolekute saamine võib olla eriti keeruline suurtes kortermajades. Vajalike nõusolekute puudumisel tuleb korteriomandi jagajal pöörduda nende saamiseks kohtu poole. 2. Korterühistu asukoht ja aadress VTK autorid põhjendavad KrtS-i muutmist (soovitakse võimaldada kanda registrikaardile KÜ aadress ka juhul, kui see langeb kokku korteriomandite asukohaga) sellega, et e-äriregistris toimib ühtlustatud loogika, kus avaandmetes märgitakse juriidilise isiku aadress, kuid korteriühistute puhul on erandlikult segadust külvav olukord (osal KÜ-del on aadress registrisse kantud ja osal mitte). Nii sätestab kehtiv KrtS § 63 lg 4 p 4, et KÜ asukoha aadress kantakse KÜ registrikaardile ainult juhul, kui see erineb korteriomandite asukoha aadressist. VTK autorite põhjendustest ei nähtu, millist praktilist probleemi seaduse muutmisega lahendatakse. Ka kehtiva regulatsiooniga (KrtS § 63 lg 4 p 4) on tagatud, et KÜ asukoha aadress on kolmandatele isikutele arusaadav, mistõttu ei ole aadresside nn dubleerimise vajadus arusaadav. Kui eesmärgiks on andmeid süsteemselt korrastada, siis oleks mõistlikuks lahenduseks kaaluda VTK autorite pakutud võimalusena seda, et tehakse automaatkanne kõikide KÜ-de puhul, kellel ei ole praegu registris aadressi (vältimaks KÜ-de halduskoormuse suurenemist seaduse muutmiseks, millel on pigem andmete n-ö korrastamise tähendus). * Riigikohtu arvamus ei väljenda Riigikohtu siduvat seisukohta. Riigikohus kujundab siduvaid seisukohti kohtuasjade menetlemisel Riigikohtus. 1/4  Lisa 1 3. Korteriühistu nimi Õiguskindluse huvides on mõistlik säilitada 1. jaanuaril 2018 jõustunud ja toimiv regulatsioon, mille kohaselt on KÜ-l seadusest tulenev nimi ja täiendav nimi (KrtS § 19 lg 1 ja 4). Seaduse muutmine selliselt, et täiendava nime olemasolul seadusjärgset nime ei kasutata, tekitab segadust juurde, samuti tekib küsimus, milleks üldse oli vaja muuta kehtinud KÜS §-s 21. Kuivõrd selline kahe juriidiliselt võrdse nime (seadusjärgne nimi ja täiendav nimi) kasutamine on tekitanud praktikas VTK autorite kirjeldatud probleemi, on mõistlik see seaduse täiendusega lahendada (et vältida seadusjärgse nime ja täiendava nime vastuolu ja segadust korteriomandite asukoha suhtes). Säilitades kehtivast seadusest tuleneva nn kahe nime kasutamise, ei ole ilmselt teisi võimalusi probleemi lahendamiseks. 4. Raamatupidamine ja majandusaasta aruanne Majandusaasta aruande koostamise ja esitamise eesmärki arvestades (vt selle kohta ka Riigikohtu üldkogu 2. oktoobri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-10423/20) on mõistlik paindlik lähenemine, mille kohaselt diferentseeritakse väikesearvuliste korteriomanditega KÜ-de ja suurearvuliste korteriomanditega KÜ-de aruandluskohustust. Kehtiv seadus võimaldab väiksematel KÜ-del tegutseda juhatust valimata ning sellisel juhul on aruandluskohustus leebem (vt KrtS § 50 lg 2 ja RPS § 43 lg 2). Põhjendatud on VTK autorite seisukoht, et leebemat aruandluskohustust on seega kohane rakendada ka siis, kui väiksemad KÜ-d otsustavad ikkagi omale juhatuse valida. Puudub mõistlik põhjendus, miks peaks juhatuse valinud väiksemaarvuliste korteriomanditega KÜ aruandluskoormus olema suurem kui juhatuse moodustamata jätnud väiksemaarvuliste korteriomanditega KÜ aruandluskoormus (asjaolul, kas väikesearvuliste korteriomanditega KÜ-l on juhatus või ei ole seda moodustatud, ei ole aruandluskohustuse kindlaksmääramisel määravat tähtsust). 5. Sissenõudmiskulude hüvitamine Kuivõrd KrtS § 42 lg 2 kohaldamisel praktikas tekkinud probleemid (2015. a kehtestatud VÕS § 1131 ja § 1132 kohaldamise keerukus seoses sellega, kas korteriomanik on juriidiline isik või füüsiline isik) vajaksid lahendust, on põhjendatud sätestada selged KÜ majandamiskulude sissenõudmise reeglid, mis arvestavad KÜ eripära. Arvamuse andja nõustub VTK autorite ettepanekuga (mh sellega, et sõltuvalt nõude suurusest võiks ette näha sissenõudmiskulude maksimaalsed summad). 6. Korteriühistu pandiõigus Arvamuse andja toetab piiratud asjaõiguste omaja õigustatud huvide kaitse eesmärgil KrtS pandiõiguse sätete täiendamist kohtutäituri teavitamiskohustusega olukorras, kus KÜ nõude alusel algatatakse piiratud asjaõigusega koormatud korteriomandi osas täitemenetlus või kui KÜ ühineb täitemenetlusega (piiratud asjaõiguse omajal on õigustatud huvi saada teada täitemenetlusest, mille edukal läbiviimisel võib korteriomandile seatud piiratud asjaõigus kustuda; selline informeerimiskohustus võimaldab vältida tagatise kaotamist). Kohtutäituri teavitamiskohustust on võimalik sisustada analoogselt TMS §-s 1491 sätestatud kohustusega. 7. Korteriomandite moodustamine Arvamuse andja nõustub VTK autoritega, et senise regulatsiooni (KrtS § 7) täiendamine ei ole vajalik. KrtS § 7 lg 1 p-des 1 ja 2 sätestatu (kinnistamisavaldusele hoonejaotusplaani ja projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädeva isiku sellekohane 2/4  Lisa 1 kinnituse lisamine) peaksid olema piisavad tagamaks KrtS §-s 4 märgitud nõuete täitmise (eriomandi ese peab olema ruumiliselt piiritletud ja eraldi kasutatav hooneosa). Puudub vajadus täiendada seadust selliselt, et korteriomandid võib moodustada ainult nendes piirides ja andmetega (sh pindala), mis on ehitusregistris (ehitusregistri andmed võivad olla ekslikud, neil andmetel ei ole kinnistusraamatuga võrreldavat õiguslikku tähendust). 8. Korteriühistu juhtimine Arvamuse andja nõustub VTK autoritega, et senise regulatsiooni (KrtS § 24 lg-d 3 ja 4) säilitamine on põhjendatud. Kehtiv õiguslik olukord (KÜ-l ei pea olema juhatust ega valitsejat, kui korteriomandite arv ei ole suurem kui kümme või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule) on VTK autorite hinnangul end õigustanud ja on praktikas toimiv. Seega puudub mõistlik põhjendus, miks peaks regulatsiooniga kehtestatut (KÜ-le antud õiguse sidumine korteriomandite arvuga, mis ei ole suurem kui kümme) muutma. Lahendus, et juhatuse olemasolu tehakse kohustuseks kõigile KÜ-dele või et kõikide KÜ-de puhul juhatuse määramise kohustus kaotatakse, ei ole mõistlik ega põhjendatud. 9.1 Korteriomandi ja korteriühistu vaidluste lahendamine kohtus (TsMS) Riigikohus on selgitanud, et 1. jaanuaril 2018 jõustunud TsMS § 613 lg 1 p 1 on sõnastatud varem laiemalt, hõlmates sätte sõnastuse kohaselt asju, mis tulenevad korteriomandist ning puudutavad korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi (vt selle kohta Riigikohtu 14. novembri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-12-24747/180, p 16 ja Riigikohtu 27. novembri 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-17-6423/54, p-d 15-16). Eeltoodust tulenevalt lahendatakse mh hagita menetluses ka KÜ rahalised nõuded korteriomaniku vastu. Selle seisukoha alusel kujundatakse kohtupraktikat alates 2018. aastast. Riigikohus on selgitanud, et tulenevalt TsMS § 693 lg-st 2 on Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel sama asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud ja sama asja lahendamiseks antud Riigikohtu juhise järgimata jätmine on oluline menetlusõiguse normi rikkumine (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 11. jaanuari 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-141-16, p 16; 2. detsembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-15, p 11). Eeltoodut arvestades on kaheldav põhjendada seaduse täiendamise vajadust sellega, et kuigi Riigikohtus on asutud seisukohale, et KÜ majandamiskulude nõuded tuleb lahendada hagita menetluses, lahendatakse alama astme kohtute praktikas endiselt sageli KÜ-de majandamiskulude nõuded hagimenetluses, ning et seadusemuudatusega tehtaks kohalduv menetlusliik üheselt selgeks. Eelneva tõttu ei ole arvamuse andja TsMS § 613 lg 1 p 1 täiendamise vajalikkuses veendunud (menetlusliigi valiku probleem on lahendatav Riigikohtu kujunenud praktika alusel). Samuti on Riigikohus osutanud nt sellele, et hagita menetluses tuleb lahendada ka KÜ vastu esitatud kohustuse täitmise nõue, kui kohustus, mille täitmist nõutakse, seostub kaasomandi esemega (vt viidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 2-17-6423/54, p 16), samuti kahju hüvitamise nõuded, mis tekivad selle tõttu, et üks korteriomandi omanik tekitab kahju teise korteriomandi omaniku eriomandile (reaalosale) (vt viidatud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 2-12-24747/180, p 16). 9.2 Korteriühistu majandamiskulude nõude riigilõiv (RLS) Ei ole vastuväiteid VTK autorite ettepanekule (KÜ-le soodsama võimaluse loomine, et esitada avaldus majandamiskulude sissenõudmiseks maksekäsu kiirmenetluses). 3/4  Lisa 1 9.3 Korteriomandi ja korteriühistu vaidluste kohtuväline lahendamine (LepS) Ei ole vastuväiteid VTK autorite ettepanekule (kohalikule omavalitsusele võimaluse andmine luua lepitusorgan korteriomandi ja korterühistuga seotud vaidluste lahendamiseks, et vähendada kohtusse pöördumist ja soodustada vaidluste kohtuvälist lahendamist). Mõistlik on lahendus, et kohaliku omavalitsuse ülemäärase koormuse vältimiseks sätestatakse lepitusorgani moodustamine võimalusena, mitte kohustusena. 9.4 Piiratud asjaõiguste digitaalne kustutamine (AÕS) VTK autorid soovivad lihtsustada hüpoteekide (jt piiratud asjaõiguste v.a isikliku kasutusõiguse seadmine elamule) kustutamise vorminõudeid selliselt, et õiguse lõpetamise nõusoleku saab esitada digitaalselt allkirjastatuna (kehtiva seaduse kohaselt on õiguse lõpetamiseks vajalik notariaalselt kinnitatud avaldus). Selline seadusemuudatus hoiaks VTK autorite hinnangul kokku aega ja raha. Arvamuse andja kahtleb sellise laiaulatusliku piiratud asjaõiguste kustutamise vorminõuete leevendamise põhjendatuses. Riigikohus on korduvalt oma praktikas selgitanud, et eristada tuleb hüpoteegi lõpetamise materiaalõiguslikku avaldust (käsutustehingut) (mida sätestavad AÕS § 642 ja § 330) ning hüpoteegi kustutamise avaldust (mida sätestavad KRS §-d 34 ja 341) (vt nt Riigikohtu 4. novembri 2020. a määrus nr 2-19-18271/13, p 11–13; Riigikohtu 25. aprilli 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-8579/48, p 16). Seega ei saa käsutustehingut samastada kinnistamisavaldusega ja õigusmuudatus kinnistusraamatus saab tekkida üksnes nimetatud toimingute koostoimes. Arvamuse andja hinnangul on senise regulatsiooniga (käsutamistehingule on kehtestatud notariaalse kinnitamise nõue ja kinnistamisavaldus võib olla ka digitaalselt allkirjastatud) välditud käsutustehingute tegemisega seotud riskid. Need riskid peaks olema maandatud vaatamata sellele, et VTK autorite selgituste kohaselt on ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk väike, sest ainult piiratud asjaõiguse kustutamist tuleb ette harva ja üldjuhul tehakse piiratud asjaõiguste kustutamine koos teiste tehingutega (nt müügitehing)). TsÜS § 81 lg 1 esimeses lauses on ette nähtud, et kui seaduses on sätestatud tehingu notariaalne kinnitamine, peab tehingudokument olema kirjalikult koostatud ning tehingu tegija allkiri notari poolt kinnitatud. Seega notariaalsel kinnitamisel tehakse usaldusväärselt kindlaks tehingu teinud isiku identiteet (notar tõestab, et tehingu allkiri pärineb allkirja andnud isikult). VTK autorid viitavad ka sellele, et alates 2020. a aprillist on kasutuses ka notariaalse kaugtõestamise võimalus. 9.5 Kohtuliku hüpoteegi kustutamine (MKS) Ei ole vastuväiteid VTK autorite ettepanekule, mis võimaldab lihtsustada maksuhalduri taotlusel seatud kohtuliku hüpoteegi aluse äralangemisel selle lihtsamat kustutamist selliselt, et kustutamiseks ei ole lisaks Maksu- ja Tolliameti nõusolekule kinnisasja omaniku nõusolek vajalik. Muudatus on mõistlik: Maksu- ja Tolliamet peaks ise korraldama enda taotletud kohtuliku hüpoteegi kinnistusraamatust eemaldamise. 4/4  Justiitsministeerium Teie 07.05.2021 nr 8-1/3048 [email protected] Meie 07.06.2021 nr 6-6/21-19 Arvamuse avaldamine Täname võimaluse eest avaldada arvamust korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ning teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsuse kohta. Käesolevaga edastame arvamuse. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kerdi Raud Riigikohtu õigusteabe- ja koolitusosakonna juhataja Lisa 1: Riigikohtu arvamus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ning teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsuse kohta Lossi 17, 50093 TARTU. Registrikood 74001127. Telefon 730 9002, faks 730 9003, e -post [email protected] www.riigikohus.ee Saatja: [email protected] <[email protected]> Saaja: Info Teema: [EIS] Eelnõu JUM/21-0597 - "Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsus" kooskõlastamine EISi teade Eelnõude infosüsteemis (EIS) on algatatud kooskõlastamine. Eelnõu toimik: JUM/21-0597 - Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsus Kohustuslikud kooskõlastajad: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium; Kaitseministeerium; Maaeluministeerium; Rahandusministeerium; Sotsiaalministeerium; Haridus- ja Teadusministeerium; Kultuuriministeerium; Siseministeerium; Eesti Linnade ja Valdade Liit; Keskkonnaministeerium; Välisministeerium Kooskõlastajad: Arvamuse andjad: Riigikogu; Riigikohus; Õiguskantsleri Kantselei Kooskõlastamise tähtaeg: 04.06.2021 23:59 Link eelnõu toimiku vaatele: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/c0455562-5021-4bc4-9963-03b08127d797 Link kooskõlastamise etapile: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/c0455562-5021-4bc4-9963-03b08127d797?activity=1 Kooskõlastatavad dokumendid on kirja manuses. Eelnõude infosüsteem (EIS) https://eelnoud.valitsus.ee/main