Rocca al Mare keskuse detailplaneering

KÖITE SISUKORD I MENETLUSDOKUMENDID 1. Detailplaneeringu algatamise taotlus, 2022 II SELETUSKIRI....................................................................................... 2 1 DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK ................................... 2 2 PLANEERITAVA MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS ................................ 2 3 LINNAEHITUSLIK SITUATSIOON JA SELLE ANALÜÜS ......................... 4 4 PLANEERINGUS KAVANDATU ............................................................. 5 III LISAD 1. Planeeringulahenduse illustratiivne materjal IV JOONISED 1. Asukohaskeem 2. Algatamisettepaneku eskiislahendus  II SELETUSKIRI 1 DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK Detailplaneeringu koostamise eesmärk on määrata Paldiski mnt 102, 102b ja 102c kinnistule Rocca al Mare keskuse laiendamiseks, parkimise kavandamiseks hoonesiseseks, ühistranspordisõlme ja uute elu- ning ärihoonete kavandamiseks ehitusõigus kuni 14-kordsete hoonete ehitamiseks ja Mõisa tn 3 kinnistule ehitusõigus kuni 12-korruselise ärihoone ehitamiseks. Ühtlasi määrata üldised maakasutustingimused, heakorrastuse, haljastuse, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. 2 PLANEERITAVA MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS Planeeritav maa-ala asub Tallinnas, Haabersti linnaosas Paldiski maantee, Mõisa tänava ja Mõisapõllu tänava vahelisel alal. Planeeringuala külgneb põhja poolt Haabersti metsaga. Paldiski mnt 102, 102b ja 102c kinnistutel asub ehitisregistri järgi Rocca al Mare kaubanduskeskus, selle maapealne parkimisala ning automaattankla. Paldiski maantee ääres asub Paldiski mnt 102/1 McDonalds kiirtoidurestoran. Mõisa tn 1 kinnistul on haljasala, Mõisa tn 3 ja 5a kinnistutel kaubanduskeskuse parkimisala. Juurdepääs krundile toimub ala piirnevatelt tänavatelt – Mõisa ning Mõisapõllu tänavalt. Haljastust on krundil vähe, olemasolev haljastus paikneb peamiselt krundipiiride ääres tänavahaljastusena. Maa-alal asuvad kinnistud: Nr Aadress Pindala Registri- Katastritunnus Siht- Omanik m² osa otstarve nr ROCCA al Paldiski mnt MARE 1 72697 33301 78406:607:0033 Ärimaa 102 KAUBANDUS- KESKUSE AS ROCCA al Paldiski mnt MARE 2 1472 33301 78406:607:0070 Ärimaa 102b KAUBANDUS- KESKUSE AS ROCCA al Paldiski mnt MARE 3 17231 33301 78406:607:0032 Ärimaa 102c KAUBANDUS- KESKUSE AS 4 Mõisa tn 1 1359 12631650 78406:607:0950 Ärimaa Tallinna linn K-Projekt Töö nr 21056 Aktsiaselts Tallinn, Haabersti LO Rocca al Mare keskuse detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: U:\OBJEKTID\22048 Rocca al Mare keskuse arenguplaanid\Algatamisettepaneku 2/6 30.09.2022 kaust\22048 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  Tallinna linn, hoonestus- õiguse omanik 5 Mõisa tn 3 3767 12631750 78406:607:0970 Ärimaa ROCCA al MARE KAUBANDUS- KESKUSE AS 6 Mõisa tn 5a 14 12631250 78406:607:0900 Ärimaa Tallinna linn Tehnovõrgud: Piirkond on tehnovõrkudega varustatud. Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määruse nr 9 alusel paikneb kinnistu Tallinna kaugkütte piirkonnas. Krundi tehnovõrkudega varustamine lahendatakse detailplaneeringu koostamisel võrguvaldajate väljastatud tehniliste tingimuste järgi. Kitsendused: • Paldiski mnt 102, 102c kinnistute kirdenurgale ja Mõisa tn 5a kinnistule ulatub Kopli lahe kalda piiranguvöönd. • Paldiski mnt 102, 102b, 102c, Mõisa tänav T2 kinnistutel kehtib isikilik kasutusõigus elektrivõrgu haldamiseks osaühing Jaotusvõrk kasuks. • Paldiski mnt 102, 102b, 102c, Mõisa tänav T2 kinnistutel kehtib isiklik kasutusõigus vee, sademevee- ja kanalisatsioonivõrgu haldamiseks AKTSIASELT TALLINNA VESI kasuks. • Paldiski mnt 102, 102b, 102c, Mõisa tänav T2 kinnistutel kehtib isikilik kasutusõigus elektrivõrgu haldamiseks Elektrilevi OÜ kasuks. K-Projekt Töö nr 21056 Aktsiaselts Tallinn, Haabersti LO Rocca al Mare keskuse detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: U:\OBJEKTID\22048 Rocca al Mare keskuse arenguplaanid\Algatamisettepaneku 3/6 30.09.2022 kaust\22048 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  3 LINNAEHITUSLIK SITUATSIOON JA SELLE ANALÜÜS Haabersti linnaosa üldplaneeringu järgi asub kinnistu keskuse alal, kuhu võib kavandada korruselamuid, riigi- ja omavalitsusasutusi, äri- ja büroohooneid, kultuuri- ja spordiasutusi, kaubandus- ja teenindusasutusi, rohe- ja rekreatsioonialasid jms. Hoonete tänavapoolsete fassaadide esimestele korrustele ei ole lubatud kavandada eluruume ja parkimist. Üldplaneeringu kohaselt on keskus tõmbekeskus. Paldiski mnt 102, 102b ja 102c kinnistutel on lubatud hoonestustihedus 2 ning maksimaalne korruselisus 8. Mõisa tn 1, 3, 5a kinnistutel on lubatud hoonestustihedus 2,4 ja hoonete maksimaalne korruselisus 12. Vastavalt üldlplaneeringule määratakse haljastuse osakaal detailplaneeringu alusel. Kui kinnistule kavandatakse elamufunktsioon, tuleb krundil tagada vähemalt 30% haljastust. Väljavõte Haabersti linnaosa üldplaneeringu maakasutusplaanist, planeeringuala piiritletud sinise joonega. Planeeritava ala kõrval on koostamisel DP026110 Paldiski mnt 104a, 104n, 106, 106a, 106b, 106/1 kinnistute ja lähiala detailplaneering, milles kavandatakse Paldiski maantee ja Saku suurhalli vahelisele alale 5–32-korruselised äri- ja eluhooned. Üldplaneeringu kohaselt on ka teisele poole planeeringuala, Mõisa tn 2, Paldiski mnt 100a ja Paldiski mnt 100 kinnistutele võimalik kavandada kuni 12- korruselised hooned. Planeeringulahenduses tehakse ettepanek Kristiine linnaosa üldplaneeringu muutmiseks – kavandada Paldiski mnt äärde üldplaneeringus lubatust (kuni 8- korrust) kõrgemad hoonemahud (kuni 14-korrust) ning muuta ka üldplaneeringus kavandatud haljastuse osakaalu. Planeeringuala osa, Mõisa tn 1, 3, 5a kinnistute kohta kehtib Mõisapõllu, Paldiski mnt ja Vabaõhumuuseumi tee vahelise maa-ala detailplaneering (kehtestatud linnavolikogu 02.05.2002 otsusega nr 200, osaliselt kehtetu). K-Projekt Töö nr 21056 Aktsiaselts Tallinn, Haabersti LO Rocca al Mare keskuse detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: U:\OBJEKTID\22048 Rocca al Mare keskuse arenguplaanid\Algatamisettepaneku 4/6 30.09.2022 kaust\22048 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  Planeeringualast põhja pool paikneb Haabersti mets, Kärneri ja Lillevälja tänava ääres paiknevad era- ja kortermajad. Ida poolt piirneb planeeringuala Mõisa tänava, teisel pool Mõisa tänavat, Mõisa tänav 4 // Vabaõhumuusemi tee 3 paikneb 16-korruseline büroohoone. Lõunasse jääb Paldiski maantee, läände Mõisapõllu tänav ja Saku Suurhall. Planeeringualale väliparkla asemele eluhoonete kavandamisel tõuseb piirkonna väärtus elukohana veelgi. Ühistranspordiühendus on piirkonnas hea, lähimad bussipeatused on Paldiski maantee („Haabersti“) ja Mõisa tänava ääres („Mõisa“). Paldiski maantee ääres paiknev suur avatud parkimisala ei vasta enam kaasaegsetele linnaplaneerimise põhimõttetele. Eelistatud oleks parklate kavandamine hoonetesse, kas siis maapealsetele või keldrikorruse parklatesse. Paldiski maantee äär tuleks kujundada aktiivse tänavafrondiga hoonestatud alaks. 4 PLANEERINGUS KAVANDATU Lähtudes Haabersti linnaosa üldplaneeringu põhimõtetest ning arendaja soovist kaubanduskeskuse ümbrus kujundada kvaliteetseks linnaruumiks on koostatud planeeringuettepanek. Planeeringulahendus on koostatud koostöös arhitektuuribüroo Arhitekt MUST OÜ-ga. Kaubanduskeskusele on kavandatud viiekorruseline juurdeehitis, mis maapealses osas on kasutatav kaubandusruumide laiendamiseks ning teisest viienda korruseni parkimishooneks. Lisaks on parkimist võimalik kavandada maa-alusele korrusele. Parkimiskohtade paigutus hoonesse võimaldab Paldiski maantee äärde kavandada kuni neljateiskümnekorruselistest hoonetest koosneva kompleksi, mille esimestel korrustel paiknevad äriruumid ning ülemistel korrustel korterid. Uute hoonete parkimiskohad kavandatakse nii maa-alusesse parklasse kui ka osaliselt maapealsetele korrustele. Kaubanduskeskuse ja uute hoonete vahelisele alale on kavandatud vaba ala, mis on mõeldud ainult jalakäijatele ja kergliiklejatele. Kaubanduskeskuse peasissekäigu esisele alale on kavandatud avar väljakuala koos puhkekohtadega. Mõisapõllu tänava äärde on kavandatud 10-korruseline ärihoone. Kaubanduskeskuse taha Haabersti metsa äärde on kavandatud 8-korruseline kortermaja. Parkimine on kavandatud hoonesse. Mõisa tn 3 krundile kavandatakse ühistranspordisõlm ning kuni 12-korruseline ärihoone linna avalike teenuste vm tarbeks. Ühistranspordi paremaks korraldamiseks kavandatud bussiterminal võimaldaks siia rajada näiteks lõppjaama lähiliinide bussidele, kust saaks ümber istuda linnakeskusesse viivatele liinidele. Nii väheneks busside koormus linnatänavatel. Arvestades naabruses oleva kõrghoonete alaga teeme ettepaneku muuta Haabersti linnaosa üldplaneeringut lubatud hoonekõrguste osas. Ettepanek on vähendada hoonete kõrgust kõrghoonete poolt arvates sujuvalt: vahetult Paldiski maantee ja Saku suurhalli vahelisele alale kavandatud kuni 32-korruseliste äri- ja eluhoonetega piirneva hoone kõrguseks määrata kuni 45 m, järgmise hoone K-Projekt Töö nr 21056 Aktsiaselts Tallinn, Haabersti LO Rocca al Mare keskuse detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: U:\OBJEKTID\22048 Rocca al Mare keskuse arenguplaanid\Algatamisettepaneku 5/6 30.09.2022 kaust\22048 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  kõrguseks 38 m jne. Nii kõrgust sujuvalt madalamaks viies ei tekiks väga suurt kontrasti kõrghoonetega. Teeme ettepaneku muuta ka üldplaneeringus kavandatud haljastuse osakaalu. Kaubanduskeskuse ümbruses on planeeritud alal praegu haljastuse osakaal alla 4%. Paldiski maantee äärde hoonestuse kavandamisel on äri- ja elamumaa kruntidele kavandatud haljastuse osakaaluks minimaalselt 20%. Haabersti metsa äärde kavandatud elamukrundil on haljastuse osakaaluks kavandatud vähemalt 50%. Kokku on täiendavat haljastust rajatud võrreldes olemasolevaga kordades rohkem. Sõidukite juurdepääsud kinnistule on kavandatud Mõisa ja Mõisapõllu tänavalt. Parkimine on kavandatud hoonesse või maa-alustele korrustele. Olemasolev katuseparkla säilib. McDonaldsi kiirrestorani juurde on maapealsed parkimiskohad ümber kavandatud. 8-korruselise hoone maksimaalne kõrgus: 28,0 m 14-korruselise hoone kõrgus: 45 m Kavandatud hoonestustihedus on 1,6. Haljastuse osakaal planeeritud alal on 17%. K-Projekt Töö nr 21056 Aktsiaselts Tallinn, Haabersti LO Rocca al Mare keskuse detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: U:\OBJEKTID\22048 Rocca al Mare keskuse arenguplaanid\Algatamisettepaneku 6/6 30.09.2022 kaust\22048 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx Mõis a N 8 W E Mõ S EK isap 28 m 1765 3 8/-2 2000 MÕ õllu 6068 m² P - 104 2K ISA 1 2 TINGMÄRGID 1 Krundi positsiooni number 8K 8 Ä Planeeritud ala piir SIHTOTSTARVE % DET.PLAN. LIIKIDES Ä 36 m 1545 Katastriüksuse piir KÕRGUS MEETRITES EHITISEALUNE PIND MAAPEAL HOONETE 2 ARV KRUNDIL Krundi ehitusõigus 15 m 52100 2 s - SUURIM EHITISEALUNE sku 8K 12 KORRUSELISUS PIND MAA-ALL P - hoones 5/-1 18245 Moodustatava krundi piir ske P- KRUNDI SUURUS 3767 m² P - õues 78314 m² P - 1560 u 12K 2-7K and Läänemere kalda piiranguvööndi piir 200 m aub 3 Madalhaljastuse võimalik asukoht MÕIS k are Säilitatav hoone / naaberhoone Kõrghaljastuse võimalik asukoht al M 2 Ä APÕL Rekonstrueeritav hoone cca - - Konteinerhaljastuse võimalik asukoht MÕ - Ro ISA - - Olemasolev autoliikluse ala 8K Autode võimalik juurdepääs krundile tn 1359 m² P- LU Planeeritud autoliikluse ala Autode võimalik sissepääs hoonesse 3 Perspektiivne autoliikluse ala Autode võimalik sissepääs parkimismajja 2K Planeeritud parkimiskohad 5K Jalakäijate võimalik sissepääs hoonesse P-7 7,0 Olemasolev kergliikluse ala P-9 Planeeritud panduse võimalik asukoht P-7 Planeeritud kergliikluse ala Planeeritud laste mänguväljaku võimalik asukoht Perspektiivne kergliikluse ala 7,0 P-8 1K 8.05 8.06 Planeeritud jalgrattaparkla võimalik asukoht 2K 8.07 8.04 Haljasala 10K n t 8.10 D1 _vas Teekattemärgistus ki m _PL 8.13 tee Jalg ldis 8.15 8.18 Katusehaljastuse võimalik asukoht Pa P-0 Parkimiskohtade arv 8.20 7 8.23 Murukivikattega ala võimalik asukoht 8.25 8.28 2K 8K NT 8.33 8.30 Tulemüüri vajadus 10K 1:4 K I M 8.35 Planeeritud maapealne hoonestusala DIS 8.38 8.40 SJ Sorteeritud jäätmete võimalik kogumispaik 4 L 8.42 PA 8.44 Planeeritud maa-alune hoonestusala 7 8.47 8.49 Juurde- või läbipääsuservituudi vajadusega ala 6,0 8.51 8.56 8.54 Varikatuse võimalik asukoht 8.59 Likvideeritav objekt Ä 1-2K 8.61 1:4 8.64 Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus 2K 8.66 32 m 1380 1 8.69 12K 5-6K 8.71 Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus 10/-1 1380 8.74 P - 104 10K SJ 8.79 8.76 2460 m² 8.81 1:4 7-8K Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus 4 8.84 5 8.86 8.89 12K Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus Ä≥10 / EK≤90 Planeeritud võimalik hooneosa alates 2. korrusest P-6 32 m 2450 2K 1 5,0 14K 10/-2 2450 12K SJ SJ 1:4 4338 m² P - 151 8.58 6. 5 8.91 20 6 9.25 as 1_v LD te e_P 1: 1: 1, Jalg 1,5 5 6 MÕIS Ä≥10 / EK≤90 5,0 1: 6. 1, 20 5 P-6 36 m 2450 APÕ P2U 1 Ä≥10 / EK≤90 12/-2 2450 LLU P2U 45 m 2450 4419 m² P - 151 tn 1 14/-2 2450 4565 m² P - 151 D P2 Märkused: P2 D ALUSKAART: Tallinna linna M 1:2000 digitaalsed vektorkaardid nr 124g ja 124v. Jalg tee_ Par_ 1A Paldiski mnt 102, 102b, 102 c ja Mõisa tn 1, 3, 5a kinnistute detailplaneering Algatamisettepanek K-Projekt Aktsiaselts, Ahtri tn 6a Tallinn 10151 Eesti tel +372 626 4100, [email protected] M 1:1000 Koostatud: 03.10.2022