Üüripinna päring
Austatud kinnisvara omanik/-arendaja
Eesti Energia AS (edaspidi: Eesti Energia) soovib oma Tallinna töötajatele luua uue, innustava ja
kaasaegsetele nõuetele vastava töökeskkonna. Üüritaval büroopinnal hakkavad tegutsema Enefit Green
AS-i ja Enefit AS-i kliendikogemuse- ja teised kesksed äriüksused.
Eesti Energia on rohelise tuleviku teerajaja, tagades tulevikukindluse läbi jätkusuutlikult toodetud energia.
Eesti Energia eesmärk on luua rohelist energiat aina nutikamalt ning teha see läbi innovaatiliste
energialahenduste kõigile kättesaadavaks. Eesti Energia on enda klientidele aktiivne energiapartner,
pakkudes klientidele väärtustloovaid lahendusi ning terviklikku kliendikogemust.
Eesti Energia kasutab ka ise uudseid energialahendusi, mis aitavad vähendada nii energiakulusid kui ka
keskkonna jalajälge. Uue bürooga soovib Eesti Energia anda igale töötajale suurema võimaluse panustada
kontserni ühisesse roheteekonda.
Lähtuvalt eeltoodust on Eesti Energia otsimas uut büroopinda Tallinnas.
Eesti Energia poolt üürile võetava pinna suurus on ligikaudu 7700m², millest abiruumid (laod,
riietusruumid) moodustavad ligikaudu 400m² ning fuajee- ja teeninduspind ligikaudu 200m². Eesti
Energia soovib kontoripinda üürida 10 aastaks, millele lisandub samadel tingimustel pikendamise õigus
5 aastaks. Osaliselt tegevuspõhisesse ja poolavatud lahendusega büroosse soovib Eesti Energia
mahutada ligikaudu 600 töökohta, lisaks erineva suurusega nõupidamisruumid, focus-room’id,
kõneboksid, köök-puhkeruumid jms.
Parkimisvajadus ettevõtte autopargi, töötajate ja külaliste jaoks on kuni 250 kohta, millest ligikaudu 1/3
on mõeldud elektriautode laadimiseks.
Eesti Energia soovib ankurüürnikuna üürida esindusliku ja hea nähtavusega, kaasaegsetele
ehitusstandardite ja -normide järgi ehitatud büroohoonet.
Eesti Energia soovib üürilepingu sõlmida 2025. aasta maikuu jooksul ning uue kontoripinna soovib Eesti
Energia kasutusele võtta 2027. aasta esimese poolaasta jooksul (eelistatult 01.2027)
Seoses sellega soovib Eesti Energia lähemalt tutvuda Teie ettevõtte poolt pakutava arendusega, millest
tulenevalt palume esitada Eesti Energiale enda poolt pakutava üüripinna pakkumus.
1
Üüripinna pakkumus
1. Mittesiduva pakkumuse esitamine
Kinnisvaraarendaja ja/või kinnisvaraomaniku poolt esitatava pakkumuse all peab Eesti Energia silmas vabas
vormis koostatud esialgset ja mittesiduvat pakkumist, mis on võimaliku tulevikus sõlmitava üürilepingu
täitmise kirjeldus ja mis sisaldab ettevõtte ja tema poolt pakutava üüripinna kohta vähemalt järgmiseid
andmeid ja kirjeldusi (alljärgnevad 18 punkti):
1.1. üüripinna pakkuja ettevõtte lühitutvustus ning senised olulisemad referentsid (sarnaste
objektide väljaüürimise kogemused);
1.2. pakutava üüripinna aadress, hoone asukoha ja ümbritseva piirkonna (väliruum) ning ligipääsu
kirjeldus;
1.3. pakutava üüripinna asendiplaan koos parkimisaladega (asendiplaan);
1.4. ühistranspordi ühenduste ülevaade (liigid, liinid, kaugused hoonest ja ligikaudsed
liikumissagedused);
1.5. hoone arhitektuurne projekt (üüripinna väli- ja sisevaated, vertikaallõiked) ja hoone
lühikirjeldus;
1.6. hoonele planeeritav energiamärgis ja energiatõhususe ning keskkonnasäästu lähtekohad;
1.7. korruste põhiplaanid koos korruste pindaladega (m²) ning alade funktsionaalse kirjeldusega;
1.8. parkimislahenduse kirjeldus: parkimiskohtadele ligipääsud ja erinevate parkisalade
paiknemine (sh külalistele mõeldud parkla) ning kasutatava parkimissüsteemi lühikirjeldus;
1.9. elektriautode laadimiskohad ja elektriautode laadimiskohtadele planeeritavad võimsused
koos elektriprojekti lähtekohtadega;
1.10. üüripinna eriosade tehnilised näitajad ja põhilahenduste lühiiseloomustus:
1.10.1. energiavarustus;
1.10.2. tehnosüsteemid (küte, ventilatsioon, jahutus);
1.10.3. hoone automaatika (BMS);
1.10.4. valgustus ja selle juhtimine;
1.10.5. turvalisus ja läbipääs;
1.10.6. sideühendused, nõrkvool, arvutivõrk ja nende turvalisusega seonduv;
1.11. ettevõtte logo(de) eksponeerimise võimalused (võimalus ja tingimused, et näidata ettevõtte
logo(sid) fassaadil ja katusel);
1.12. sisekujundusprojekti lähtekohad ja selle ulatuse kirjeldus, sh palume pakkumuses kirjeldada,
millise etapini katab üürniku poolt makstav üürihind sisekujundusprojektide kulu (sh korruste
plaanid, viimistlusplaanid, laeplaanid jms);
1.13. toitlustuskoha informatsioon (kohtade arv, kaugus jms);
1.14. projekti staadium ja eeldatav ajakava (projekti olulisemad etapid kuni selle valmimise ja
üüripinna üleandmiseni);
1.15. üürimaht ja -hinnad (vabas vormis):
1.15.1. büroopind ja -maht (m²) ning hind (€/m²);
1.15.2. parkimiskohtadega seonduv, ehk parkimiskohtade arv (tk) ning ühe parkimiskoha hind;
1.16. olulised lepingulised tingimused (sh optsioonpinna võimalused, muudatuste käsitlemine,
indekseerimine, kõrvalkulud jms). Võimalusel palume esitada ka üürilepingu projekt;
1.17. projekti realiseerimise olulisemad kriteeriumid (finantseerija, sisekujundaja, projekteerijad,
ehitaja, projektijuhi CV);
1.18. pakkumine võib olla ühispakkumine, kuid üks ühispakkumise osapooltest peab võtma endale
kogu projekti vastutuse (palume pakkumuses märkida ära vastav osapool);
2
2. Pakkumuste esitamine
2.1. Täpsustavad küsimused üüripäringu kohta palume esitada e-posti teel aadressile:
[email protected]. Küsimustele vastame kirjalikult hiljemalt 3 tööpäeva jooksul.
2.2. Pakkumused palume esitada digitaalselt allkirjastatuna (digikonteineris) hiljemalt
05.02.2025 kell 12:00.
2.3. Esialgne üüripakkumine on osapooltele mittesiduv. Kuni kolmele sobivaimale pakkujale
tehakse ettepanek lepingueelsete üüriläbirääkimiste alustamiseks ja seejärel siduva
üüripakkumuse tegemiseks.
2.4. Eesti Energia jätab endale õiguse pakkumiste ja üürilepingu tingimuste osas läbirääkimisteks.
2.5. Üüriläbirääkimiste puhul on pakkujal võimalus teha ettepanekuid teemade ja/või tingimuste
osas, mis aitavad saavutada parima tulemuse (näiteks kvaliteet, optimaalseim hind jms);
2.6. Eesti Energia ei hüvita pakkumise tegemiseks tehtud kulutusi.
3. Konfidentsiaalsuskohustus
3.1. Käesoleva päringu adressaadina on Teil konfidentsiaalsuskohustus, mille kohaselt ei ole Teil
lubatud Eesti Energia konfidentsiaalset teavet avaldada. Ka käesolevas päringus edastatud
informatsioon ja teave on konfidentsiaalne ning kuulub konfidentsiaalsuskohustuse hulka.
Konfidentsiaalne teave hõlmab muuhulgas Eesti Energia ja Eesti Energiaga samasse kontserni
kuuluva ettevõtja ärisaladust, oskusteavet, tehnoloogiaid, meediastrateegiat, andmebaase,
arvutiprogramme, mudeleid, tehnilisi lahendusi, kontseptsioone, ideid, meetodeid,
protseduure, äri- või turustamisplaane, ärikontakte, ettepanekuid, finantsteavet, aruandeid,
kirjavahetust, klientide andmeid, teadus- ja arendustegevuse sisu ja tulemusi, tarkvara ning
sellega seonduvat dokumentatsiooni, äritegevuse ja/või lepingupartneritega seotud
informatsiooni ja andmeid, muud kaitstud või kaitsmata intellektuaalomandiga seotud
informatsiooni ja mistahes muud teavet, mida Eesti Energia või Eesti Energia esindaja annavad
Teile või Teie esindajale suulises, kirjalikus, elektroonses või muus vormis. Käesolevas päringus
võrdsustatakse Eesti Energia poolt teabe edastamine Eesti Energiaga samasse kontserni
kuuluva ettevõtja ja tema esindaja poolt teabe edastamisega.
Lugupidamisega,
Eesti Energia AS
Töökeskkonna halduse osakond
3
LISA 1 ÜÜRIPINNA ÜLDISED NÕUDED JA TEHNILISED TINGIMUSED
1. Arhitektuurne lahendus
1.1. Arhitektuurne lahendus peab olema terviklik ruumiline lahendus, arvestama ümbritseva
ehitus- ja looduskeskkonnaga. Hoone plaanilahendus peab lähtuma eelkõige
funktsionaalsusest ja toimivast tervikust ning olema ratsionaalne.
1.2. Ruumiprogramm ja plaanilahendus peab tagama projekteeritud pinna võimalikult
efektiivse kasutuse.
1.3. Ruumiprogramm peab arvestama tehnoruumide ja tehnošahtide ehitamiseks piisava
ruumivajadusega ja ette nägema piisavad ruumivarud tehnosüsteemidele. Lisaks
tehnoruumidele peab ruumiprogramm arvestama ka koristaja ruumidega igal korrusel.
1.4. Hoonekompleks peab olema lahendatud tervikuna, lisaks hoonele tuleb lahendada ka
vajalikud teed, rajatised, väikevormid, haljastus ja jäätmekäitlus
1.5. Eelistada vertikaalse kandekonstruktsiooniga lahendusi – postidega karkasshoone,
sisemised kandeseinad, trepikodade ja liftikäikude seinad.
1.5.1. Esimese ja teise korruse lagede kõrgus ripplae alt min 3,5m, avatud lae korral u
4,5m
1.5.2. Ülejäänud töökorruste laekõrgus ripplae alt min 2,7m, avatud lae korral u 3,5m
1.6. Hoone korruse ruumilahendus peab võimaldama nii avatud kui poolavatud (s.t avatud ja
suletud pinnajoonega tööruumid) kontori planeeringuid. Selliselt projekteeritud
büroohoone võimaldab maksimaalselt ära kasutada korruse pinda, st tõsta büroopinna
ruumikasutust, pakkudes samas võimalusi ka privaatsemate (vaiksemate) ja koostööks
sobilike ruumide planeerimiseks.
1.7. Hoone ja krundil liikumine hoonesse peab olema kasutatav ka liikumispuudega inimestele.
1.8. Hoonesse projekteeritud liftide arv peab vastama hoone kasutajate arvule ja
kasutuskoormusele.
1.9. Hoonesse tuleb üüripinna koosseisus luua esinduslik fuajee koos logoseinaga,
nõupidamiste-/ koostöö korrus koos külaliste vastuvõtmiseks mõeldud teenindusalaga
(kohvinurk, puhkeala, garderoob, teenindusköök).
1.10. Hoonesse näha ette abiruumidena laoruumid ja olmekorpus, asukohaga kas maa-
alusel korrusel või 1.korrusel..
1.11. Tervikuna ja sobivalt hoone arhitektuuriga tuleb lahendada hoonet ümbritseva
territooriumi kujundus (teed, parkimine, välisvalgustus, haljastus jms).
1.12. Hoones või hoonest u 100 meetri kaugusel peab paiknema minimaalselt 60 istekohaga
toitlustuskoht (lõunarestoran vms) päevaseks toitlustamiseks tööpäevadel, mis ei kuulu
hankega otsitava üüripinna hulka.
1.13. Hoone fassaadile ja/ või katusele peab olema loodud võimalus (toide ja
kinnituskonstruktsioon) paigaldada hankija ettevõtte logode (näiteks Eesti Energia,
Enefit) valguskastid, kajastades neid maksimaalses ja proportsionaalses suuruses hea
nähtavuse tagamiseks:
1.13.1. logod on loodud valguskastidena ja värvilised;
1.13.2. logod peavad olema paigaldatud vastavalt, et kui hoone paikneb suurema
liiklusega tänava/ tee ääres või ristumiskohas, siis sellisel juhul mõlemas suunas
(küljel, katusel) logode valmidus (kokku 4);
1.13.3. valmisolek paigutada hoone tänava tasandile sissepääsu juurde ettevõtte logo
ja/või infotulba valmidus;
1.13.4. logode lahendused on kooskõlastatud Hankijaga.
1
2. Sisekliima, energiatõhusus ja keskkonnasäästlikus
2.1. Ruumide sisekliimale esitatavad nõuded on määratud „Lisa 3, Ruumikaardid“. Hoone
sisekliima peab vastama kehtivatele määrustele ning olema lahendatud vastavalt
Ruumikaartides ja EVS-EN 16798-1 „Hoonete energiatõhusus. Hoonete ventilatsioon.
Osa 1: Sisekeskkonna lähteandmed hoonete energiatõhususe projekteerimiseks ja
hindamiseks, lähtudes siseõhu kvaliteedist, soojuslikust keskkonnast, valgustusest ja
akustikast“ esitatud nõudmistele.
2.2. Hoone peab olema projekteeritud energiatõhususarvu klassile A.
2.2.1.Hoone energiatõhususe arvutamisel tuleb lähtuda kehtivates määrustes toodud
nõuetest. Projekteerija on kohustatud andma koos arvutustulemustega üle ka
energiaarvutuse simulatsioonmudeli algfaili (failiformaat vastavalt programmile).
Eelprojekti koostamisel tuleb leida optimaalne ja majanduslikult põhjendatud pakett
energiatõhususnõuete täitmiseks, mis võtab arvesse tulevase hoone tegelikku
kasutust.
2.2.2.Kui põhiprojekti staadiumis teostatakse hoone energiatõhusust mõjutavaid
muudatusi, peab projekteerija teostama uue energiatõhususe miinimumnõuete
kontrollarvutuse ja väljastama ka vastava energiamärgise.
2.2.3.Energiatõhusa hoone kavandamisel tuleb eelistada passiivseid projektlahendusi
hoone fassaadil (nt välimised aknakatted, varjestus, hoone paigutus ilmakaarte
suhtes jne). Aktiivseid süsteeme tuleb juhtida vajaduspõhiselt, kui see on
majanduslikult otstarbekas ja põhjendatud. Jahutussüsteemi valikul tuleb esmalt
kavandada passiivsed jahutuslahendused (nt. sisemised aknakatted
mootorajamiga rulood, aknakile) ja seejärel kompenseerida puudujääv
jahutusvõimsus aktiivse jahutussüsteemiga.
2.3. Kõik projekteeritud tehnilised lahendused peavad olema võimalikult energiasäästlikud
(sh valgustuslahendused, ventilatsiooni-, jahutus-, küttesüsteemid jne). Seejuures tuleb
kasutada üldlevinud energiatagastuse süsteeme ning võimaluse korral ka teisi
innovatiivseid energiasäästu lahendusi (näiteks päikesepaneelid, maasoojuse
ärakasutamine nii kütteks kui jahutamiseks, fassaadi selektiivklaasid, tarbevee säästu
segistid jne).
2.4. Hoone tehnosüsteemide projekteerimisel tuleb arvestada säästvate tehnoloogiate
kasutamist selliselt, et nad toimiksid hoone kasutamise seisukohalt kõige ökonoomsemal
viisil.
2.5. Hoone sisekliima ja tehnoseadmete töö juhtimiseks ja kontrollimiseks ning avariisignaalide
fikseerimiseks ja edastamiseks tuleb kasutada integreeritud automaatikasüsteemi (BMS), mis
on elektroonselt visualiseeritud ning võimaldab kaugseirena reaalajas jälgida, seadistada ja
reguleerida erinevate hoone tehnosüsteemide ja tehniliste seadmete tööd ning teostada
erinevaid seadistusi ja lülitusi – ruumipõhised seadmed, ventilatsioon, jahutus, küte, valgustus,
jm. Samuti jälgida ning monitoorida tarbimisväärtusi ja saada koheseid signaale süsteemide
avariidest ja häiretest. Tarbimise näidikud (sh vesi, elekter, küte ja jahutus) peavad olema
kaugloetavad ja arhiveeritud. Tarbimiste ajalugu peab olema süsteemis säilitatav. Visualiseeritud
hooneautomaatika süsteemi kaugjälgimine ja vaatlemine, jälgitavus peab olema võimaldatud ka
Hankija volitatud isikutele. Hooneautomaatika kaugjälgimise,- seire süsteemi projekteerimisel
tuleb lähtuda süsteemi tõhususe klassidest A või B (täpsustatakse tellija poolt ning sõltub hoone
tüübist ja vaadeldavast hoone tehnosüsteemist ja selle osast) vastavalt standardile EVS-EN
15232 „Hoonete energiatõhusus. Osa 1: Hoone automaatika, juhtseadmete ja hoonehalduse
2
toime“. Esitatud nõuded on aluseks automaatikaprojektide koostamiseks. Kaugjälgimise
struktuurskeem tuleb luua koostöös hoone tehnosüsteemide projekteerijatega (vesi, valgustus,
elekter, pumplad, maaküte, jahutus, küte, erisüsteemid, liftid, ventilatsioon, läbipääsus
süsteemid, tuleohutuspaigaldised, samuti korruste ja ruumide kaupa sisekliima, valgustus jne.)
ning kooskõlastada tellijaga. Hooneautomaatika visualiseerimisel toetuda ja lähtuda: „Riigi
Kinnisvara – Tehnilised nõuded mitteeluhoonetele 2021 – 11.Hooneautomaatika“.
Tehnosüsteemide visualiseeringud tuleb esitada teostatud tehnoloogiliste skeemidena. (näidised
toodud Lisa 5.3)
2.6. Punktis 2 loetletud meetmed arvestatakse kuu üürihinna sisse (va mõõdetavad kõrvalkulud)
3. Sisekujunduslahendus
3.1. Bürooruumide sisekujunduslahenduse ideeks on poolavatud kontorimaastik, kus
paiknevad erineva suurusega tööruumid
3.2. Tööruumides paiknevad töötajate töökohad, tööruumid on omavahel liigendatud juhtide
kabinettide, teams ja nõupidamis/ koostööruumidega
3.2.1. Bürookorruste ruumiplaanid on ühetaolised, kuid samas paindlikud, võimaldades
korrusel paikneva meeskonna/ äriüksuse vajadusi arvestades luua erineva
suurusega tööruume, erinev hulk kabinette, teams- ja nõupidamis/ koostööruume.
3.3. Korruse bürooala on omavahel seotud, olles liigendatud tööruumide vahele ja /või hoone
sissepoole jäävate puhkealade, sanitaarsõlmede, teams/ vaiksete ruumide ja
kõneboksidega (ei ole sisse ehitatud)
3.4. Büroo tööruumid tuleb paigutada võimalikult loodusliku valgusega tsooni. Tööruumid
paiknevad korrusel kas nn avatud lahendusena (avatud liikumisteedele, ilma küljeseinteta)
või poolavatud ehk seintega suletud lahendus. Küljeseina moodustab üldjuhul klaassein.
3.5. Avatud ja poolavatud põhiplaaniga tööruumide vahekord on ligikaudu 40:60.
3.6. Tööruumidesse tuleb planeerida töökohti alljärgnevalt:
- 6-8 kohta u 20-25%,
- 10-14 kohta u 40%
- 15-20 kohta u 30%,
- 20+ kohta u 5-10%.
3.7. Bürookorrustele tuleb lisaks planeerida keskmiselt:
3.7.1. 2-3tk nõupidamiste ruumi (10-, 6- ja 4-kohaline);
3.7.2. 4-5tk teams /vaikset ruumi (1-2-kohaline / u 5m²);
3.7.3. 2-3tk kabinetti juhtidele koos töölaua ja väikse nõupidamislauaga (u 10-12m²);
3.7.4. mobiilne tööala (u10 kohta)
3.7.5. valmidus, paigaldada tööruumide juurde 4-5 ühekohalist kõneboksi.
3.8. Ruumiprogramm ja ruumide suurused täpsustuvad ja selguvad arhitektuurse ja
sisekujunduse projekti käigus. Hanke juurde on lisatud näitena kaks põhimõttelist skeemi
(Lisa 5), visualiseerides ligikaudselt korruse sisekujunduslikku ruumiprogrammi, kus
aluseks on võetud ristküliku põhiplaaniga korrused (u 700m²), mis erinevad omavahel
sõltuvalt jäikuskonstruktsiooni põhiasukohast (hoone südamikus või piirnemine
välisseinaga)
3.9. Iga bürookorruse loomuliku valguse alasse tuleb ette näha puhkealaga ühendatud köögid.
3.10. Lisaks planeerida loomuliku valgust otseselt mittevajavad ruumid - garderoob,
bürootarvetele nišš, koristajaruum, tervisetuba või -nišš ja tualetid (keskmiselt 15-20
töökoha kohta 1 tualett ja hoonesse 4-5 invatualetti).
3.11. Hoone esmatasandile (tänavakorrusele) planeerida esinduslik ja avar fuajee
vastuvõtuala klientide ja külaliste teenindamiseks; 24/7 kasutatav valveruum (2
3
töökohaga turvatöötajate ruum u 10m²); kantselei koos postiruumiga (u 40m²) ja Enefit
klienditeeninduse alaga – perspektiivne teenindusboks koos näidiste (show) ruumiga (u
100-150m²)
3.11.1. Fuajee- või esmatasandi sissepääsu vahetusse lähedusse planeerida ka
elektritõukerataste nišš, kust oleks mugav õue liikuda. Koht nähtav ja varustatud 5
tava pistikupesaga.
3.12. Hoone esimesele ja/või teisele korrusele planeerida esinduslik nõupidamiste-/
koostöö korrus, kus ruumide suurused peaksid olema järgmised:
3.12.1. 4 kohta (nõupidamisruum)– 2 ruumi;
3.12.2. 8 kohta (nõupidamisruum)– 2 ruumi;
3.12.3. 12 kohta (nõupidamisruum)- 3 ruumi;
3.12.4. 16 kohta (nõupidamisruum)– 2 ruumi;
3.12.5. 20 kohta (nõupidamisruum)– 1 ruum;
3.12.6. 25 kohta (juhatuse / nõukogu saal) 1-ruum – eraldi nišis koos ootealaga;
3.12.7. Koolitusklass, auditoorium (25-30 kohta) 1-ruum;
3.12.8. Suur (esindus) saal/ aula u 140m², kuhu mahuks teatristiilis istuma kuni 120 inimest
ja erinevate laudade taha u 50-60 inimest. Ruum peab võimaldama erinevaid
asetusviise.
3.12.8.1. Saali juurde kuulub suulise tõlke tagamiseks 2 helikindlat boksi, kumbki ühele
tõlgile.
3.12.8.2. Lisaks abipind saali toolide laudade hoiustamiseks (u 15m²), garderoob ja
mõned eraldiseisvad tualettruumid.
3.12.8.3. Saali peab olema võimalik poolitada elektriliselt avatava siirde seinaga kaheks
erinevaks ruumiks.
3.12.9. Alasse planeerida ka helikindel stuudio u 20-25 m²;
3.12.10. Nõupidamisruumides peab olema tagatud helikindlus, reguleeritav ventilatsioon
(temperatuuri ja CO2 järgi) ja valgustus, suuremates- ja esindusruumides seejuures
loodusliku valguse olemasolu.
3.12.11. Ruumides tuleb ette näha sidevõrkudega varustatus, mis võimaldab kasutada
tänapäevast esitlus- ja kommunikatsioonitehnikat.
3.12.12. Nõupidamiste-/ koostöökorruse juurde kuulub ka garderoob, köök ja puhkeala,
teenindusköök, proportsionaalselt paiknevad ootealad ja tualetid (sh inva)
3.13. Abiruumide planeerimisel ja välja ehitamisel tuleb arvestada alljärgnevaga:
3.13.1. Laoruumid (u 250 m²) paiknevad -1 korrusel ja on jaotatud kergprofiil metallvõrgust
vaheseinte ja ustega suuremateks ja väiksemateks boksideks. Laoruumide
teenindamiseks peab olema võimalik neile sõidukiga (sh kaubik) ligi pääseda.
Bokside suurused selguvad ruumiprogrammi ja sisekujundusprojekti käigus.
3.13.1.1. üks osa laoruumidest (u.30-50m²) peab paiknema hoone -1 või 1 korrusel ja
selle vahetusse lähedusse peab jääma parkimisala (5 kohta) eriotstarbelistele
suurtele kaubikutele. Ühe parkimiskoha mõõtmed on H=2,5m, P=6,5, L=2,5m
3.13.1.2. eraldi ette näha koristuskeskus-ladu (u10m²);
3.13.2. Olmekorpus (u 130m²) - riietusruumid: meestele kuhu mahub vähemalt 120 kappi
(laius 30cm/ koht), 3 tualetti ja 4 dušši; naistele vähemalt 40 kappi (laius 30cm/ koht)
2 tualett ja 2 dušši. Pesuruumid ühendada ka sauna/ leiliruumiga. Riietusruumid
paiknevad -1 või 1. korrusel
3.13.3. Jalgrataste parkla (u.20m²) paikneb kas -1korrusel, kust oleks mugav õue liikuda
või on eraldi rajatis/ varjualune hoone juures;
4
3.14. Hoones planeerida osaliselt ka loomuliku valguse alasse treeningsaal (u 60m²), mis
paikneks olemkorpuse vahetus läheduses ja mis on vertikaalselt (nt trepp) või
horisontaalselt (nt koridor) ühendatud riietusruumidega.
3.15. Koridorides päevavalguse tagamiseks tuleb seinte projekteerimisel
võimalusel kasutada maksimaalselt klaaslahendusi.
3.16. Tehnosüsteemide lihtsaks hooldamiseks ja vajadusel ümberpaigutamiseks tuleb
kasutada ruumides kas avatud -, osalisi või täismoodullagesid.
3.17. Ruumiprogramm ja sisekujundusprojekti erinevad osad (eskiis, EP, PP) peavad enne
järgmisesse staadiumisse liikumist olema kõik Hankijaga eelnevalt kirjalikult
kooskõlastatud.
3.18. Pakkuja kooskõlastab sisekujundusprojekti teostaja ja sisekujundusprojekti Hankijaga.
Sisearhitektuurse projekti koostamise kulu (sh aknakatted valgustuse ja sisekliima
tagamiseks) peab sisalduma pakkumuse maksumuses.
3.19. Mööbli spetsifikatsioon ja -joonised, sisehaljastus, nõupidamisruumide tekstiilkardinad,
on Hankijal sisekujundajaga eraldi kokkuleppe ja tasu alusel
3.20. Bürooruumide sisekujunduse üldtingimused
a) Enefit bürooruumide sisekujunduses tuleb lähtuda ettevõtte brändi sümboolikast
(logo, logosümbol, font, värvikombinatsioon)
b) Töötsooni sisekujundus on visuaalselt eristuv fuajee ja avalike ruumide stiilist.
c) Töötsoonis on olulisem ergonoomia, seetõttu brändi elemendid ei pea olema
samaväärselt rõhutatud.
d) Töötsooni kujundamises lähtutakse samuti Enefit brändivärvidest, kuid erisuse
tekitamiseks kasutatakse ka erinevaid lisavärve.
e) Bürooruumide sisekujunduses on tähtsal kohale tervislike ja sportlike eluviiside
propageerimine.
3.21. Bürooruumide/ -pindade valgustus tingimused
a) Büroo valgustuses tuleb eelistada ainult energiasäästlikke valgustuslahendusi,
töökohtadel kasutada otsest ja peegelduvat valgustust. Kõikjal kasutada LED
valgusallikaid.
b) Kõikide ruumide valgustuse juhtimiseks tuleb kasutada ruumipõhiseid multiandureid
(kohalolek, päevavalgus) integreerituna lülititega ning ühildatuna hoone
automaatikasüsteemi ja valgustuse sujuvat juhtimist, kasutades hämardeid
(dimmereid), valgustuse andureid ja automaatset kohaloleku kontrolli.
c) Koridoride ja trepikodade valgustuse juhtimine tuleb teostada läbi hoone
automaatikasüsteemi ja liikumisandurite kaudu
d) Valgustuse juhtimine peab olema DALI süsteemis (vastavalt Lisa 3 – Ruumikaartides
näidatule)
3.22. Tehnilised nõuded ruumide sisekliimale, viimistlusele jne on kirjeldatud lisas (Lisa 3.
Ruumikaardid).
4. Töökeskkonna nõuded büroopindadele
4.1. Arvestada Vabariigi Valitsuse 14. juuni 2007.a määruses nr 176 “Töökohale esitatavad
töötervishoiu ja tööohutuse nõuded“ toodud tingimusi.
5
4.2. Bürooruumide keskkonna kujundamisel tuleb lähtuda standardi EVS-EN 16798:2019
"Hoonete energiatõhusus. Hoonete ventilatsioon. Osa 1: Sisekeskkonna lähteandmed
hoonete energiatõhususe projekteerimiseks ja hindamiseks, lähtudes siseõhu kvaliteedist,
soojuslikust keskkonnast, valgustusest ja akustikast.“
4.3. Mürataseme hindamisel tuleb lähtuda standardi lisast: „Hoonetes lubatud müratasemed“
bürooruumidele ettenähtud nõuetest.
4.4. Ruumide temperatuuride tagamisel tuleb lähtuda standardi „Soovituslikud
ruumitemperatuurid energiavarustuses“ bürooruumide II klassile soovitatud
temperatuurivahemikke.
4.5. Siseõhu kvaliteedi ja ventilatsiooni tagamisel tuleb lähtuda standardi lisas avatud
bürooruumide II klassile esitatavatest nõuetest.
4.6. Töökohtade valgustus peab vastama standardile EVS-EN 12464-1:2021 „Valgus ja
valgustus, Töökohavalgustus. Osa1: Sisetöökohad“.
5. Soovitav parkimislahendus: parkimiskohad ja elektriautode laadijatega
varustatud parkimiskohad
5.1. Hankija soovib hoonesse ja/või selle lähiümbrusesse 250 parkimiskohta, alljärgnevalt:
5.2. Hoone vahetus läheduses külalistele mõeldud avalik parkimisala 35 parkimiskohaga
millest 25 nn tava parkimiskohta ja 10 avalikku elektriautode laadimiskohta. Vahetu
lähedusena käsitletakse seda, kui parkimisala algab kuni 70m kaugusel hoone
peasissepääsust. Parkimiskohad on täpsustatud alljärgnevalt:
5.2.1. 2 parkimiskohta üks laadimispunkt 240kW ja 2 laadimisotsaga kiirlaadija
jaoks. Laadija vajab u.315 A
5.2.2. 8 parkimiskohta neli laadimispunkti 50kW ja 2 laadimisotsaga kiirlaadija jaoks.
Laadijad vajavad u.320 A
5.3. Eelistatavalt parkimismajas (katuse all) ja maksimaalselt 750m kaugusel hoone
välisseinast ette näha 215 parkimiskohta, millest 140 on tavalised parkimiskohad, 5 on
suurte kaubikute (punkt 3.13.1.2) ja 70 elektriautode parkimiskohad koos poolkiirete
(22kW) laadijatega koguvõimsusega u.1100A (laadijate peakaitse, kus on arvestatud
üheaegsuskoefitsiendiga 0,5). Laadijad paigaldada 2-laadimisotsaga kahe parkimiskoha
vahele. Elektriautode kohad planeerida võimalusel ühte osasse/ parkla tasapinda
5.4. Autolaadijad hangib ja paigaldab oma kuludega Hankija.
5.5. Üürileandja kohustus on projekteerida ja ehitada alljärgnev võimekus:
5.5.1. avalikud alalisvoolu „Enefit Volt“ laadijate (10 parkimiskohta punkt 5.2.1, 5.2.2) jaoks
välja ehitada ja tagada piisav kaabeldus ja nõrkvool (7xCAT7), ning ehitada välja
laadijate jaoks eraldi elektrikilp ja liitumispunkt võimsusega u. 630A.
5.5.2. poolkiired laadijad- (70 P-kohta punkt 5.3) välja ehitada ja tagada piisav kaabeldus,
tugevvool (35x63A) ja nõrkvool (36xCAT7), ning ehitada välja laadijate jaoks eraldi
elektrikilp võimsusega 1100A (laadijate peakaitse, kus on arvestatud
üheaegsuskoefitsiendiga 0,5 ja koormusejuhtimine toimub DLM abil)
5.5.3. Laadijate toitekaablid peavad olema arvestatud maksimaalsele koormusele.
5.5.4. 240kW laadija toitekaablid on kaks 120mm2 lõõmutatud vasksoonega kaablit,
5.5.5. 50kW ja 2x22kW laadijate toitekaabel on 25mm2 lõõmutatud vasksoonega kaabel
(MCCMK-HF / FXQJ-EMC)
5.6. Elektrifitseeritud parkimisala peab olema võimalus lepingu perioodi jooksul ka loogiliselt
laiendada tava parkimiskohtade arvelt nii et 3/4 P-kohtadest on perspektiivselt
elektrifitseeritud.
6
5.7. Laadijate elektrikilbi korpuse mõõtmed peavad olema piisavad, et Hankija saaks
paigaldada sinna DLM seadme koos toitega (aktiivkoormuse mõõtja), RCBO C
tunnusjoonega kombikaitselülitid kõikidele laadijatele, Switch – portide arv vastavalt
laadijate arvule; ruuter (4G) modem andmesidega. Lisaks arvestada kilbi mahtu vaba
reservi kuni 20%.
5.8. Hoone peakilpi ette näha 1 DLM seadme ja toiteploki paigaldamiseks (aktiivkoormuse
mõõtja Hankija täpsustab toote margi projekteerimise faasis) laadijate kilbi jaoks. Lisaks
peab olema peakilbi ja laadijate kilbi vahele arvestatud piisav kaabel (x 2 võimsusega) ja 3
CAT7 varjestatud nõrkvoolukaablit.
5.9. 2x22 kW laadijate vahel toimub koormusjuhtimine.
5.10. Elektriautode laadijate soetamise kulu kannab ja laadijad tarnib ning paigaldab (seinale
või ettevalmistatud postile/ alusele) Hankija.
5.11. Parkla/garaaži sisse- ja väljasõidud peavad olema varustatud kiirelt avanevate/sulguvate
uste ja/või tõkkepuudega. Uksed/tõkkepuud peavad olema numbrituvastussüsteemiga
distantsilt juhitavad. Hankija peab saama numbrimärke kaasaegses ja turvalises parkimise
haldussüsteemis ise hallata.
5.12. Hankija parkimiskohtade tähistamine:
5.12.1. Külaliste parkimiskohad peavad olema selgelt eristatavad ja markeeritud (näiteks
„Enefit külaline“ ning vastama hoone üldisele brändingule kooskõlastades need
Hankijaga.
5.12.2. Elektriautode ja avalikud Enefit Volt parkimiskohad peavad olme selgelt eristatavad
ja tähistatud ning vastama Hankija brändingule, see kulu on Hankija kanda.
7
6. Üldised nõuded IT võrkude ja kaabeldusele
Hoonesisene kaabeldus
6.1. Side ja arvutivõrgu hoonesisene jaotuskaabeldus koosneb hoone horisontaal- ja vertikaal-
kaabeldusest ning kaablite ühendustest kommuteerimis-jaotlates. Hoones tuleb kasutada
kaablite installatsioonil ripplagede peal kaabliredeleid.
6.2. Kaablid peavad paiknema nii, et see võimaldaks juurdepääsu võimalikuks hoolduseks,
samas ei tohi kaablid olla lihtsasti ligipääsetavad mittevolitatud isikutele. Nõrkvoolu kaablid
peavad paiknema eraldi elektritoite kaablitest. Nõrkvoolu kaablid peavad olema karbikus
vähemalt 1,5meetrise varuga.
6.3. Side- ja arvutivõrgu kaabeldussüsteem peab vastama standarditele:
6.3.1. EVS-EN 50173 “Information technology. Generic cabling systems”
6.3.2. EVS-EN 50174 ”Infotehnoloogia. Juhtmete paigaldamine.”
6.3.3. EVS-EN 50174-2:2009: Information technology - Cabling installation - Part 2:
Installation planning and practices inside buildings’
6.4. Kasutatav kaabeldussüsteem peab olema ehitatud telefoni- ja arvutivõrgu jaoks ühtne ning
olema vastavuses Cat6a nõuetega avatud kaabeldussüsteemide kohta. Kaabelduse
projekteerimisel tuleb planeerida ja välja ehitada:
6.4.1. Kaks RJ45-tüüpi pistikupesa iga töökoha juurde;
6.4.2. Neli RJ45-tüüpi pistikupesa iga töökoha juurde IT-tehnilises toes (u. 30-40 töökohta);
6.4.3. Kaks RJ45-tüüpi pistikupesa iga planeeritava wifi tugijaama juurde (nt ripplae peale);
6.4.4. Kaks RJ45-tüüpi pistikupesa iga televiisori/ monitori, printeri, projektori, turvakaamera
jms võrguühendust vajava seadme juurde;
6.4.5. Üks RJ45-tüüpi pistikupesa iga temas- ja nõupidamisruumi ukse juurde (väljaspoole)
broneerimissüsteemi jaks.
6.5. Nõupidamise ruumides peab olema paigaldatud kaablitoru (läbimõõt 5cm) ekraanide ja
põranda sees oleva kaablite punkti vahel hilisemaks vajalike kaablite paigalduseks ja
vahetuseks
6.6. Kõik arvutivõrgu pesad peavad olema ühendatud korruse jaotlaga ning otsastatud 19’’
Cat6a paneelis RJ45-tüüpi pesadega
6.7. Korruse jaotlad peavad olema seotud hoone peasidejaotlaga minimaalselt 12-
kiulisemetallivaba SingleMode 10/125 (ITU standart G.652D) fiiberoptilise kaabliga, mis on
otsastatud seadmekappides 19” paneelis SC pesadega täismahus..
6.8. Nõuded jaotlatele:
6.8.1. Jaotlad peavad asuma akendeta ruumis ja olema eraldiseisvalt valvestatavad;
6.8.2. Jaotlad peavad olema varustatud niiskuse-, temperatuuri- ja veelekke anduritega,
mille olekute informatsioon edastatakse hoone kesksesse juhtimissüsteemi;
6.8.3. Ruumi sisenemise registreerimiseks tuleb varustada uks Hankija keskse
turvasüsteemiga liidestatud kaardilugeja(te)ga;
6.8.4. Ruumi sisenemise registreerimiseks tuleb varustada uks kaardilugeja(te)ga;
Jaotla peab omama antistaatilist põrandakatet.
6.8.5. Seadmekapid ja jaotlad peavad olema maandatud maanduslatil maanduskaabliga
6.8.6. Cu35. Dokumentatsioon peab sisaldama paigaldusjooniseid, spetsifikatsioone ja
Mõõteprotokolle
6.8.7. Jaotla peab omama jahutussüsteemi, mis on reserveeritud ja reserv konditsioneer
rakendub tööle automaatselt temperatuuri tõustes üle 25 kraadi;
6.8.8. Jaotla peab olema varustatud katkematu elektritoitega.
6.8.9. Sideseadmete paigaldamiseks ettenähtud sideruumid peavad olema tolmuvabad,
6.8.10. UPS toitega ning piisava kliimaseadmega, et tagada nõutav õhutemperatuur 18 kuni
23kraadi ja nõutav õhuniiskus 20 kuni 80 protsenti. Seadmekappide kohal ei tohi olla
vee-, kanalisatsiooni- ega küttetorustikke
8
6.8.11. Hoone peasidesõlm tuleb planeerida vähemalt kahe teineteisest turvavõrega
eraldatud turvasektsiooniga
6.8.11.1. Üürniku ala. Üürniku võrguseadmete paigaldamiseks;
6.8.11.2. Välisühenduste ala. Välisühenduste jm (turva, ATS jms) tugisüsteemide
paigaldamiseks.
6.8.12. Üürniku alale tuleb planeerida lisaks hoone kaabelduskapile veel kaks kahelt poolt
ligipääsetavat 19” seadmekapi kohta (kapi mõõdud: kõrgus 2000mm x laius 800mm
x sügavus 1000mm), võimalusega vajadusel lisada 3. seadmekapp .
6.9. Hooneväline kaabeldus
6.9.1. Hoone välisühendusteks planeerida vähemalt kahe telekommunikatsiooni operaatori
(nt Telia ja Tele2) sõltumatut trassi mööda kulgev metallivaba fiiberoptiline
SingleMode 10/125 (ITU standart G.652D) kaabel.
6.9.2. Kaablite paigaldamisel peab kasutama sidekanalisatsiooni. Uue sidekanalisatsiooni
ehitamisel tuleb see projekteerida vähemalt nelja avaga.
6.9.3. Sidekanalisatsioon peab olema dokumenteeritud kõigi tööde teostamiseks vajalike
tehniliste tingimuste ja kooskõlastustega, teostusjooniste ja mõõteprotokollidega.
6.9.4. Operaatorite optiline sidekaabel peab olema otsastatud hoone peasidesõlmes
välisühenduste seadmekappi 19” paneelis SC/LC pesadega täismahus
6.10. Dokumentatsioon
6.10.1. Dokumentatsioon peab sisaldama paigaldusjooniseid, spetsifikatsioone ja
mõõteprotokolle.
6.10.2. Kõik RJ45 võrgupesad, kaabelduspaneelid ja seadmekapid peavad omama üheselt
mõistetavat tähistust. Võrgupesad töökohal peavad olema tähistatud kujul: <pesa
tähis töökohal>-<sidekapi tähis>-<paneeli tähis>-<pesa nr paneelis>.
6.10.3. Kaabelduspaneeli pesad peavad olema tähistatud vastava pesa tähisega töökohal.
7. Lisanõuded tugevvoolusüsteemile
7.1. Ruumid, kus asuvad töökohad, tuleb varustada kolmejuhtmelise eraldi voolukontuuriga
arvutite ja seadmekappide toitmiseks. Kontuur peab olema maandatud eraldi,
maandustakistusega väiksem võrdne 4 Ohm.
7.2. Tugevvoolu projekteerimisel tuleb planeerida:
7.2.1. 2 pistikupesa iga töökoha juurde.
7.2.2. 1 pistikupesa iga planeeritud wifi tugijaama asukohta(nt ripplae peal).
7.2.3. 2 pistikupesa iga televiisori, printeri, projektori jms toiteühendust vajava seadme
juurde;
7.2.4. 3 pistikupesa suurte (alates 8 kohalised) nõupidamisruumide põrandakarbikusse:
7.3. Ühe töökoha keskmiseks võimsuseks planeerida keskmiselt 400 W (2 monitori, 1 arvuti)
7.4. Juhul kui hoone on planeeritud 2 sõltumatu toitesisendiga, siis hankija elektri toitevarustus
peab olema automaatse ümberlülituse süsteemiga RLA.
9
8. Hoone turva- ja tuleohutusenõuded
Hoone turvanõuded
8.1. Turvasüsteemid, nende projekteerimine ja ehitamine peab olema vastavuses kehtivate NE,
HD, EVS, ISO standarditega, Eesti Vabariigi õigusaktidega, Hankija nõuetega ning olema
kinnitatud vajadusel Päästeametis ja/või kohalikus omavalitsuses.
8.2. Hankija kasutatava ala/ruumide valve-, pääsla- ja videosüsteemide haldamise õigus peab
olema ainult Hankija turvateenuse osakonnal ning viimasega kokkulepitud isikutel.
8.3. Juhul, kui Hankija üüripind hõlmab hoonest üle 50% üürile antavast pinnast, siis videovalve,
läbipääsu- ja valvesüsteeme haldab Hankija turvateenuse osakond ja need on liidetud
Hankija kesksete süsteemidega
8.4. Sideettevõtte kaablikaevust hoonesse veetud ja hoone üldkasutatavatel aladel nähtavatel
kohtadel olevate optilistele internetikaablite pealtkuulamise ja/või kahjustamise tõkkeks
tuleb kaablitele paigaldada vibreerimis tundlik kaabel ning ühendada see Eesti Energia
valvesüsteemiga
8.5. Turvasüsteemide kesk seadmed, kontrollerid, laiendusmoodulid jm olulised komponendid
peavad asuma kliendi alal (Hankija poolt hallataval alal/ ruumides) tavakasutajale
kättesaamatus kohas.
8.6. Kesk seadmete ja vajalike sideseadmete asukoht peab olema ainult Hankija ruumide
teenindamisega seotud sideruumides, mille ligipääsu kontrollib Eesti Energia turvalisuse
üksus.
8.7. Valve ja läbipääsusüsteemid (sh elektrilukud jms seotud osad), peavad toimima
varutoitega režiimis 24 h ning videovalvesüsteemide tarbeks tagada UPS reservtoide, mis
võimaldab kogu süsteemil toimida ilma võrgutoiteta vähemalt 30 minutit.
8.8. Valvestatav peab olema kogu Eesti Energia alade perimeeter ning kõik ruumid, va Eesti
Energia alade sisesed üldkasutatavad trepikojad, puhketsoonid, nõupidamisruumid.
8.9. Ruumide valve peab olema integreeritud lukustusega nii, et valves olevatele aladele
sissepääs on blokeeritud ning see vabastatakse valvesüsteemi deaktiveerimisel.
8.10. Valve juhtimiseks ja staatuse indikatsiooniks kasutada valveala sissepääsu vahetus
läheduses RFID lugejaga juhtseadet.
8.11. Valvealade suurused peavad olema vabalt seadistatavad vastavalt kasutaja
vajadustele.
8.12. Hankija ruumide turvasüsteemid peavad olema kasutajate õiguste halduse ja
monitooringu osas Hankija kesksüsteemidega integreeritavad.
8.13. Hoone kõik perimeetri läbipääsud peavad lisaks ustele olema varustatud ka turnikeega,
mis võimaldab läbipääsu läbida vaid üks inimene korraga. Turnikeede valik tuleb
kooskõlastada Eesti Energia turvalisuse üksusega.
8.14. Hoone fuajees peavad paiknema esindusliku välimusega tiibvärava põhimõttel töötavad
turnikeed. Esinduslike turnikeede valimisel eelistada näiteks pleksiklaasist tiibasid. Üks
võimalik näide paljudest: Boon Edam Lifeline Speedlane Swing speed gate. Turnikeede
valik tuleb kooskõlastada Eesti Energia turvalisuse üksusega.
8.15. Fuajee turnikeede hulk peab arvestama hoones töötavate inimeste hulka, minimaalselt
3tk.
8.16. Fuajee turnikeede läbilaskevõime peab olema piisavalt suur, et terve hoone töötajad ja
külalised saaksid lõuna ajal turnikeest väljuda ning siseneda samaaegselt. See tähendab,
et ühe turnikee läbilaske võime peab olema minimaalselt 20 inimest minutis.
8.17. Fuajee turnikeed peavad olema varustatud piisava hulga sensoritega, et välistada mitme
inimese korraga läbimine ühe läbipääsukaardi kasutamisel (tail-gating), tuvastada üle
turnikee ronimine ilma kaarti kasutamata (jump-over detection), välistada kaardi kasutust
ühel suunal kuid samaaegset teistpidist liikumist (tail-gating from opposite side).
10
8.18. Kõik hoone turnikeed peavad võimaldama läbimist ratastooliga (fuajees võib olla
ratastooliga kasutatav 1 turnikee 3-st.)
8.19. Kõik hoone turnikeed peavad võimaldama avatud oleku režiimi näiteks kaubavedude või
evakuatsiooni ajal.
8.20. Kõrgema ohuastmega ruumidel kasutada kõrgema sissetungi kaitsega konstruktsioone/
avatäiteid ning süsteemide juhtimiseks mitmeastmelist identifitseerimist (täpsustab tellija).
8.21. Hankija ruumide perimeetri uksed peavad olema juhitavad mõlemas suunas RFID+PIN
lugejatega (tööpäeval RFID ja muul ajal automaatselt valves ja + PIN režiimis). Hoones
Hankija alade usteni ei tohi olla vaba ligipääsu, see tähendab, et lifti vastavad korrused
ja/või trepikodade uksed peavad olema suletud ja avatavad ainult vastavate õigustega
elektrooniliselt RFID kaarti kasutades.
8.22. Hankija ruumide elektroonilise läbipääsusüsteemiga varustatud peab olema mehaaniline
väljumise võimalus evakuatsiooniks. Mehhaaniline väljumine peab olema tavaolukorras
tõkestatud kasutades liblikakatet vms. Liblika katte lõhkumine peab olema tuvastatav, see
tähendab, et murtud katte taas paigaldamine peab olema välistatud. Kui seadus
võimaldab, eelistame uste erakorraliseks avamiseks seestpoolt kaitseklaasiga eraldatud
avamisnuppu (roheline kopsik).
8.23. Evakuatsiooniteedel asuvad uksed peavad vastama EVS-EN 1125 või EVS-EN 179
standardile.
8.24. Elektroonilise läbipääsusüsteemiga uste evakuatsiooni seadmete kasutamine või
mehaanilise võtmega avamine ning üle lubatud aja uste avatud olek peab tekitama häire
pääslate monitooringu ja/ või valvesüsteemis (nimetatud funktsioone peab olema võimalik
haldussüsteemist välja lülitada uste kaupa).
8.25. Hankija ruumide pääslate mehaanilised lukukorpused peavad toetama üht järgnevat
tüüpi: 1) skandinaavia lukusüdamik 2) DIN-standardile vastav lukusüdamik 3) soome tüüpi
lukusüdamik. Lukusüdamikud peavad olema tootjatehase koopiakaitsega, mehaanilise
sarjastusega. Näiteks Assa Abloy protec2.
8.26. Võtmete kopeerimise õigus ja seda tootja esindajale tõendav dokument peab olema
Hankija kasutuses. Sõltuvalt alade ruumilahendusest täpsustab Hankija oma alade
mehaanilise südamike sarjastuse. Erakorraliseks ligipääsuks on Hankija vastutavatel
kontaktidel hoone sissepääsude ja Hankija aladeni teekonna pääslate mehaanilised
võtmed.
8.27. RIFID lahenduseks kasutada Soyal EE konfiguratsioonis lugejaid ja kiipe. Kõrgema
riskiastmega ruumide valve ja pääslasüsteemide juhtimiseks kasutada täiendavalt RFID
koodiga seotud kasutaja personaalset PIN koodi (vähemalt 4 numbrit) (nõutud
lahendusega alad täpsustab Tellija).
8.28. Ruumide valvestamiseks kasutada Paradox valvesüsteemi baasi ja EE konfiguratsioonis
Desfire Soyal kaardilugejat Paradox ACM12 kontrolleri külge.
8.29. Kaardilugejatele peab olema lisatud turvarelee, mis ei tohi asetseda kaardilugeja
vahetusläheduses ega kaardilugeja sees.
8.30. Ruumide valveks kasutada keelatud liikumiste tuvastamiseks maskimiskindlaid
liikumisandureid ning uste kontakte.
8.31. Hankija ruumi kõrgema välise sissetungi ohu korral (madal välisfassaad, üld sisealaga
piirnev klaaspiire vms) kasutada turvaklaasi, turvakile või turvakardinaid ja
klaasipurunemise andureid.
8.32. Hankija ruumi valvesüsteemi peab olema lisatud Hankija alade ATS ja
kustutussüsteemide staatuse, vea, häire ja rakendumise teated.
8.33. Videovalvekaameratega peavad olema varustatud hoone perimeeter, parkla, sissepääs
hoonesse, hoones liikumistee Eesti Energia aladeni ja võimaldama reaalajas Eesti
Energiale ligipääsu üldala kaameratele ja salvestistele. Eesti Energia alade (süsteem Eesti
11
Energia halduses) peavad olema videovalvega kaetud alale sissepääsud, peamised
liikumisteed koridorid/ trepikojad, fuajeed, infolauad, kliendialad ja kõrgendatud turvariskiga
alad.
8.34. Sisekaameratena ja väliskaameratena kasutada vähemalt 4Mpix resolutsiooniga
videokaameraid. Kõik süsteemiosad peavad ühilduma ONVIF standardiga (kehtiv
versioon). Kasutama peab tuntud ning tunnustatud tootjate tooteid. Tootjad peavad olema
märgitud http://www.onvif.org kodulehel „Member List’is“ (eelistatud on „Full member“ ja
„Contributing Member“ loendites toodud tootjad). Kaamerate vaatamiseks, juhtimiseks ja
haldamiseks kasutatakse Eesti Energias kasutusel olevat tarkvara Milestone X-protect.
Kaamerad peavad olema toetatud Milestone XProtect Corporate VMS tarkvara poolt ja
ühilduma Milestone videohaldustarkvaraga. Toetatud seadmed on loetletud:
https://www.milestonesys.com/community/business-partner-tools/supported-
devices/xprotect-corporate-and-xprotect-expert/. Juhul, kui kaamera ei ole eelpool
nimekirjas loetletud, siis pakkuja/paigaldaja peab tagama, et kaamera ja kõik selle
funktsioonid oleksid toetatud antud haldustarkvaras vastavalt toodud nõuetele. Hankija on
märganud, et leidub kaameraid, millel on vajalik funktsionaalsus, kuid ei ole Milestone
toetatavate seadmete nimekirjas.
8.35. Kõikidel kaameratel peab olema sisseehitatud analüütika, mida peab saama seadistada
vastavalt välise käsklusega Milestone poolt antud preset-positsioonidele. Analüütika peab
olema võimeline tuvastama objekti jooneületust, alasse sisenemist, valveta pagasi
tuvastamine ja objekti eemaldamise tuvastamine. Milestone peab olema võimeline vastu
võtma kaamera analüütilisi sündmusi. Kaameratel peab olema Milestone tarkvara poolt
toetatud kaugsalvestus funktsioon. (Edge Storage - Video on Edge).
8.36. Kaameral peab olema tehnoloogia mis teeb pildikvaliteedi paremaks pimedas
keskkonnas (näiteks Starlight, DarkFighter või muu analoogne tehnoloogia;
8.37. Kaameral peab olema süvaõppe (AI) algoritmid, mis tuvastab automaatselt inimesi ja
sõidukeid reaalajas videoanalüüsi abil (näiteks Acusense, Wizsense või muu analoogne
tehnoloogia;
8.38. Video kodeerimissüsteem peab olema „h“.264, kaamera peab toetama vähemalt kahte
eraldi seadistatavat videovoogu ja omama automaatset Day/Night ümberlülitust ja
automaatset mehhaaniliselt liikuvat infrapunafiltrit. Kaamerate pildisensor vähemalt 1/1.8
tolli, tundlikkus vähemalt (mõõdetud objekti pinnalt, F1.2): normaalsäriaeg,
kaadriintegratsioon välja lülitatud. Pildilaotus peab olema progressiivne.
8.39. Kõik paigaldatud seadmed peavad ühilduma Hankija vastavate kesksüsteemidega.
Videovalve Milestone VMS tarkvaras ning valve- ja läbipääsusüsteemid Hotsec
haldustarkvaras.
8.40. Milestone ja Hotsec litsentsid ei kuulu hanke mahtu. Litsentsid soetab Eesti Energia AS
ise vastavatelt ettevõtetelt.
Tuleohutuse nõuded.
Hoone projekteerimisel ja ehitamisel tuleb jälgida Eesti Vabariigis ja Euroopas kehtivaid
tuleohutusnõudeid, standardeid ja seadusandlust.
12
11/06/2025, 18:34 e-ehituse platvorm
check_circle Ehitisregister/EHR on nüüd osa e-ehituse platvormist.
warning Teatame, et laupäeval 14.juunil alates kella 10:00 tehakse serverite hooldustöid - võivad kesta terve päeva. Ehitisregister pole sel ajal kasutatav.
Büroohoone (EHR kood 121434039)
Ehitise liik hoone Ehitise seisund Kavandatav
Esmase kasutuselevõtu aasta
Ehitise nimetus Büroohoone
Katastritunnus 78401:116:0074
Ehitisregistri kood 121434039
›
Omandi liik kinnisasi
›
Peamine kasutamise otstarve Büroohoone (12201)
Harju maakond, Tallinn,
Ehitise aadress Kesklinna linnaosa, Veskiposti tn
8
Dokumendi liik Dokumendi nr Seotud ehitis(ed) Kuupäev Dokumendi seisund
Ehitamise alustamise 04.06.2025 Teavitatud
teatis
Aadressiandmete 04.06.2025 Registrisse kantud
muutmiskanne ADS-i
infosüsteemist
Ehitusluba , 02.06.2025 Antud
,
,
,
Energiaarvutusel põhinev 20.02.2025 Allkirjastatud
energiamärgis
Ehitusloa taotlus , 20.12.2024 Lubatud/Teavitatud
,
,
,
,
,
,
Näitab ridu 1-5/5
Dokumendi liik Märgis on kogu Dokumendi nr Kuupäev Klass Dokumendi seisund
hoonele
Energiaarvutusel põhinev jah 20.02.2025 A Allkirjastatud
energiamärgis
Näitab ridu 1-1/1
https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1/building/121434039 1/2
11/06/2025, 18:34 e-ehituse platvorm
https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1/building/121434039 2/2
11/06/2025, 17:20 e-ehituse platvorm
check_circle Ehitisregister/EHR on nüüd osa e-ehituse platvormist.
warning Teatame, et laupäeval 14.juunil alates kella 10:00 tehakse serverite hooldustöid -
võivad kesta terve päeva. Ehitisregister pole sel ajal kasutatav.
büroohoone (EHR kood 120679235)
Ehitise liik hoone Ehitise seisund Olemas
Esmase
Ehitise nimetus büroohoone
kasutuselevõtu 2015
aasta
Ehitisregistri kood 120679235
Katastritunnus 78401:118:0121
Omandi liik kinnisasi
›
Peamine kasu- Büroohoone
tamise otstarve (12201)
›
Harju
maakond,
Ehitise aadress
Tallinn,
Kesklinna
linnaosa, Lelle
tn 22
Dokumendi Dokumendi nr Seotud Kuupäev Dokumendi
liik ehitis(ed) seisund
https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1/building/120679235 1/3
11/06/2025, 17:20 e-ehituse platvorm
Registri 01.10.2024 Registrisse ka
paranduskanne
Aadressiandmete 06.10.2016 Registrisse ka
muutmiskanne
ADS-i
infosüsteemist
Olemasoleva 31.07.2016 Kehtiv
hoone
energiamärgise
teatis
Aadressiandmete 05.02.2015 Registrisse ka
muutmiskanne
ADS-i
infosüsteemist
Kasutusluba 03.02.2015 Registrisse ka
ehitise
püstitamisel
Kasutusloa 21.01.2015 Registrisse ka
taotlus ehitise
püstitamisel
Aadressiandmete 28.10.2014 Registrisse ka
muutmiskanne
ADS-i
infosüsteemist
Ehitamise 09.01.2014 Registrisse ka
alustamise teatis
Ehitusluba ehitise 30.12.2013 Registrisse ka
laiendamiseks
Ehitusloa taotlus 28.10.2013 Registrisse ka
ehitise
laiendamiseks
Näitab ridu 1-10/13
Kuva korraga
Dokumendi Märgis on Dokumendi nr Kuupäev Klass
liik kogu hoonele
Olemasoleva jah 31.07.2016 F
hoone
https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1/building/120679235 2/3
11/06/2025, 17:20 e-ehituse platvorm
energiamärgise
teatis
Näitab ridu 1-1/1
https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1/building/120679235 3/3
Hr. Taivo Kivistik
Riigihangete Vaidlustuskomisjon
Edastatud digitaalselt allkirjastatuna aadressile
[email protected]
11. juuni 2025
HANKIJA VASTUS VAIDLUSTUSELE
Vaidlustuse ese: Vaidlustus lepingu tühisuse tuvastamiseks, mille Eesti Energia AS
on sõlminud uue üüripinna hankimiseks
Vaidlustuse esitaja: Lelle 22 Holding OÜ
registrikood: 12786616
aadress: Tartu mnt 14, 10117 Tallinn
Esindajad: Vandeadvokaat Erki Fels, vandeadvokaadi abi Georg Saluveer
Advokaadibüroo TGS Baltic
Liivalaia 36, 10132 Tallinn
E-post:
[email protected]
Hankija: Eesti Energia AS
registrikood: 10421629
Lelle tn 22, 11318 Tallinn
E-post:
[email protected]
Esindaja: Vandeadvokaat Diana Minumets
Advokaadibüroo WIDEN OÜ
Rävala 4, 10143 Tallinn
E-post:
[email protected]
Kolmas isik: Aktsiaselts Kaamos Kinnisvara
registrikood 10886401
Veskiposti 2, 10138 Tallinn
Esindaja: Taimo Murer
juhatuse liige
HANKIJA 1. Jätta Lelle 22 Holding OÜ vaidlustus rahuldamata; ja
TAOTLUSED:
2. Jätta menetluskulud Lelle 22 Holding OÜ kanda.
1
I ASJAOLUD
1. Riigihangete Vaidlustuskomisjoni menetluses on Lelle 22 Holding OÜ (edaspidi: vaidlustaja)
vaidlustus lepingu tühisuse tuvastamiseks, mille Eesti Energia AS (edaspidi: hankija) on
sõlminud uue üüripinna hankimiseks.
2. Hankija on alates 2023. aasta novembrist üritanud hankida uut üüripinda, milleks ta on läbi
viinud kaks konkurentsipõhist läbirääkimistega hankemenetlust – „Tallinna kontori üüripinna
rentimine“ (viitenr 270064) ja „Büroopinna üürimine Tallinnas“ (viitenr 280484). Mõlema
riigihanke alusdokumentide peale esitati vaidlustus, mis venitas menetlusi. Seetõttu tunnistas
hankija mõlemad riigihanked kehtetuks. Tulenevalt asjaolust, et hanked on vaidluste tõttu
veninud, ei saaks hankija uut üüripinda hiljemalt 30.04.2027 kasutusele võtta. Seetõttu hakkas
hankija pärast viimasena läbiviidud riigihanke viitenr 280484 kehtetuks tunnistamist kaaluma
võimalust leida üüripind olemasolevate ehitiste ja arendusprojektide seast.
3. Hankija tellis kinnisvarabüroolt Colliers 2024. aasta sügisel turuülevaate 2026-2027 valmivate
büroohoone projektide kohta (vt Lisa 1 – Colliers turuülevaade) ning valis uuringu alusel välja
5 arendusprojekti, mis võiksid eelduslikult olla sobivad hankija uue üüripinna vajaduste
katmiseks.
4. 15.01.2025 saatis hankija viie väljavalitud arendusprojekti kohta arendajatele päringud (vt Lisa
2 – Üüripinna päringu 1. voor), kus paluti mittesiduva pakkumusena tutvustada enda poolt
pakutavat üüripinda. Pärast saabunud esialgseid pakkumusi hinnati esitatud pakkumusi
eelkõige asukoha, aga ka hinna, olemasoleva projektilahenduse sobivuse jmt teiste
parameetrite poolest, ning otsustati alustada sisulisi üürilepingu läbirääkimisi kolme
üürileandjaga.
5. Läbirääkimiste tulemusena sõlmis hankija 09.05.2025 üürilepingu (vt Lisa 3 – Üürileping nr KV-
HAL-1/3112; edaspidi Üürileping; NB! ÄRISALADUS, vaidlustajale palun mitte avaldada!)1
aktsiaseltsiga Kaamos (edaspidi: kolmas isik) Veskiposti tn 8, Tallinn asuva Avala III etapi
büroohoone Sirius üürile võtmiseks (edaspidi: Sirius), kuna see oli kolmest pakutud
üüriobjektist soodsaima hinnaga ning vastas suures ulatuses ka hankija uue üüripinnaga
seotud vajadustele.
6. Siriuse näol on tegemist uue A -energiaklassi büroohoonega, mis oli terviklikul kujul valmis
projekteeritud juba 2024. a., mille ehitusloa taotlus oli sisse antud 20.12.2024 ning mille
ehitamine pidi ja ka algas 02.06.2025 ehitusloa saamisel 2025. a. juunikuus (vt Lisa 4 – Siriuse
ehitisregistri väljavõte).
7. Vaidlustaja poolt pakutav ning hetkel hankija poolt üüritav Lelle 22, Tallinn büroohoone oma
omaduste tõttu (eelkõige vanus üle 10 a, energiaklass F jne; vt Lisa 5 – Lelle 22 hoone
ehitisregistri väljavõte) viie potentsiaalselt sobiva üüriobjekti hulka valituks ei osutunud ning
15.01.2025 hinnapäringut (vt Lisa 2) vaidlustajale ei saadetud. Kuna vaidlustaja näol on
tegemist olemasoleva üüripinna üürileandjaga, siis otsustas hankija 26.02.2025 pöörduda siiski
igaks juhuks hinnapäringuga (vt vaidlustuse lisa 1) ka vaidlustaja poole ning uurida ka
vaidlustaja poolt pakutavaid võimalusi/tingimusi olemasoleva üüripinna üürimise osas.
1
Ärisaladuseks märkimise põhjendus: Üürileping sisaldab hankija ning kolmanda isiku poolt kokkulepitud tingimusi, sh terviklikul
kujul kolmanda isiku poolt hankijale esitatud üüripinna pakkumust koos kõigi selle lisadega. Seega üürileping koos lisadega
kajastab nii kokkulepet üüripinna hinnastamise ja kolmanda isiku hinnakujunduse aluste, pakutud hoone ehituslikult detailset
infot, sisekujunduslahendusi jne. Kolmanda isiku saadetud dokumendid ei ole kättesaadavad teistele kinnisvaraarendusega
tegelevatele ettevõtete ringile (vaidlustajale), kes tavaliselt kõnealust laadi teabega tegelevad. Dokumentide vahetamiseks on
kasutatud vaid spetsiaalseid suhtluskanaleid ja Sharepointi linke, mis on tehtud kättesaadavaks ainult seoses üüripinna
läbirääkimistega ning üksnes hankija ja kolmanda isiku vahel peetud suhtluses (st vastavat teavet ja teise pakkuja pakutud
büroohoone üüri tingimusi ei avaldatud ka ühelegi teisele konkurendile, kellega üüripinna läbirääkimisi peeti). Teave avaldamine
vaidlustaja annaks konkurentsieelise teiste kinnisvaraarendusega tegelevate ettevõtete ees ning kaotaks info
teatavakssaamisega oma väärtuse, kuna kolmanda isiku hinnakujundus, tema arendustele pakutavad üüritingimused ei ole avalik
info ning selle teatavaks tulek kahjustaks kolmanda isiku äri- ja finantshuve, strateegilist positsiooni ning konkurentsivõimet;
teatud kindlaksmääratud isikutele (EKTÄKS § 5 lg 2). Üürilepingus sisaldub ka konfidentsiaalsuskohustus, mille kohaselt pooled
kohustuvad hoidma konfidentsiaalsena lepingu tingimusi ning kogu lepingu alusel või lepingueelsete läbirääkimiste käigus
saadud informatsiooni teie poole majandustegevuse kohta, sh loetakse konfidentsiaalseks kogu sellist informatsiooni, mis poolele
ei oleks teatavaks saanud ilma lepingu sõlmimiseta. Sealhulgas on ka Riigikohus pidanud ärisaladusele viitavaks vajalikuks
meetmeks lepingus sisalduvat konfidentsiaalsuskohustust (RKTKo 3-2-1-103-08, p 20).
2
8. Paraku läbirääkimiste käigus selgus, et Lelle 22 üüripinna viimine hankija vajadustele
vastavaks eeldanuks eelkõige hoone vanuse (Lelle 22 hoone kasutusluba väljastati veebruaris
2015; vt Lisa 4) ja kehva energiaklassi (klass F, vt Lisa 4) tõttu hoone olulist parendamist ning
renoveerimistööde tegemist, mistõttu esinenuks vaidlustajaga üürilepingu pikendamisel koos
oluliste renoveerimistööde tellimisega oht RHS § 11 lg 1 p 7 sätestatud erandi eelduseks
olevate nõuete rikkumiseks.
9. Seega, eelkirjeldatud riskide vältimiseks ning Siriuse arendusprojekti omaduste (uus ehitis,
töötajatele sobiv asukoht, sobiv pindala, A-energiaklass jne; vt Lisa 4) sobivuse tõttu otsustas
hankija sõlmida üürilepingu kolmanda isiku poolt pakutud Siriuse arendusprojekti alusel ehk
RHS § 11 lg 1 p 7 erandi alusel just sellise üüriobjekti osas, mis juba arendaja poolt
projekteeritud ja pakutaval kujul vastas olulistes aspektides hankija uue üüripinna osas võetud
ootustele ja vajadustele. Märkusena olgu öeldud, et üks üüriobjekt kolmest oli omadustelt
hankija vajadustele sobivamgi, aga selle üürihind oli Siriuse omast märkimisväärselt kallim.
Seetõttu osutus valik Siriuse Üürilepingu sõlmimise kasuks.
10. 06.06.2025 esitas vaidlustaja riigihangete vaidlustuskomisjonile vaidlustuse taotlusega
tuvastada Üürilepingu tühisus, kuna vaidlustaja väitel on hankija jätnud Üürilepingu
sõlmimiseks õigusvastaselt hanketeate avaldamata ning see rikkumine tingib RHS § 121 lg 1
p 1 järgi Üürilepingu tühisuse.
11. Vaidlustaja tugineb vaidlustuses temale hankija poolt 26.02.2025 esitatud hinnapäringule (vt
vaidlustuse lisa 1) ning teeb sellest järeldused, et samasugused ulatuslikke ehitustöid eeldavad
hinnapäringud on esitatud ka läbirääkimistes osalenud arendajatele ning valituks osutunud
Üürilepingu objektiks olevale üüripinnale. Vaidlustaja eksib.
12. Hankija põhjendab ja tõendab käesolevas vastuses vaidlustuskomisjonile, et Üürileping sõlmiti
olemasoleva ja kolmanda isiku poolt täielikult projekteeritud ja välja kujundatud Siriuse
ehitusprojekti baasilt, mistõttu on RHS § 11 lg 1 p 7 erandi kohaldamise eeldused täidetud ja
Üürileping kehtiv. Asjaolu, et vaidlustaja poolt pakutud hoone vajas hankija vajadustega
vastavusse viimiseks (uuendamine, energiatõhususe parandamine jne) renoveerimist, ei
tähenda, et samasuguseid ehitustöid vajanuks täiesti uued turul pakutavad büroohoone
projektid.
13. Vaidlustuskomisjoni 06.06.2025 teate kohaselt tuleb hankijal esitada seisukoht vaidlustuse
osas hiljemalt 11.06.2025, mistõttu on käesolev vastus tähtaegne.
14. Hankija peab esitatud vaidlustust põhjendamatuks ning palub jätta selle rahuldamata. Hankija
vastuväited ja seisukohad vaidlustuse osas on esitatud menetlusdokumendi ptk-s II.
Menetlusdokumendi ptk-s III käsitleb hankija menetluslikke küsimusi.
15. Hankija vastus sisaldab mitmete lisade näol ka hankija ja/või kolmanda isiku ärisaladust
sisaldavaid dokumente, mida hankija palub vaidlustajale mitte edastada ning millisest tõendist
tuleneva väite paikapidavust palub hankija vaidlustuskomisjonil kontrollida iseseisvalt
vaidlustusasjades kehtiva uurimisprintsiibi alusel. Põhjendus dokumendi ärisaladusena
märkimise osas on toodud eraldi alamärkuses iga dokumendi puhul.
II HANKIJA SEISUKOHT VAIDLUSTUSE OSAS
Üürileping on sõlmitud RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandi alusel
16. Vaidlustus on alusetu ning tuleb jätta rahuldamata, kuna hankija on sõlminud kolmanda isikuga
Üürilepingu RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud kinnisasja tehingut puudutava erandi alusel. Nimelt
viidatud sätte kohaselt ei pea hankija järgima RHS-is sätestatud korda, kui hankeleping
sõlmitakse kinnisasja, olemasoleva ehitise või sellega seotud õiguste omandamiseks või
kasutamiseks, sõltumata lepingu liigist. Erandi kehtestamist õigustab kinnisasja lahutamatus
selle geograafilisest asukohast ja selle unikaalsus, mistõttu ei ole kinnisasjad üldjuhul
omavahel võrreldavad.2
2
Riigihangete seaduse kommenteeritud väljaanne. Koost: M.A. Simovart ja M. Parind. § 11 kommentaarid, komm. 31.
3
17. Õiguskirjanduse kohaselt omab kinnisvaratehingu erand praktilist puutumust selle piiritlemisest
ehitustööde hanke- või kontsessioonilepingust, mistõttu on RHS § 11 lg 1 p 7 erandi
kohaldamine välistatud kahel juhul:
1) Esiteks ei laiene erand hankija sõlmitud lepingutele, mis hõlmavad lisaks kinnisasja
omandamisele või kasutusele võtmisele olulisel määral hankija seatud tingimustel
tehtavaid ehitustöid ehk n-ö rätsepatööna väljaehitatud kinnistuid. Seda olukorda
iseloomustab leping, millega hankija omandab kinnisasja ning samas laseb arendajal
ehitada sinna oma vajadustele vastava hoone või saavutab sisuliselt sama tulemuse,
sõlmides lepingu kinnisvaraarenduse varajases faasis, nii et projekti on võimalik oluliselt
mõjutada (st kui tegemist on ehitustööde hankelepinguga RHS § 8 lg 5 p 1 tähenduses või
ehitustööde kontsessioonilepinguga RHS § 4 p 13 tähenduses);3
2) Teiseks ei laiene erand lepingutele, mille sõlmib ehitustööde tellimiseks hankijale kinnisasja
või selle kasutusõiguse üle andnud lepingupartner, kui hankija enda sõlmitud leping on liialt
abstraktne, et lugeda seda ehitustööde hankelepinguks, kuid hankijal on sellele vaatamata
oluline mõju ehitustööde või projekteerimise üle. Sellises olukorras kohaldub RHS § 6 lg 2,
mille alusel loetakse sisuliselt hankijaks ka isik, kes kohustub hankijale kokkulepitud
tunnustele vastava ehitise üle andma ja tellib selleks ehitustöid, ning RHS § 8 lg 5 p 2, mille
kohaselt loetakse selline leping ehitustööde hankelepinguks.4
18. Senise Euroopa Kohtu praktika ning RHS § 8 lg 5 p 2 grammatilise tõlgenduse kohaselt
iseloomustab mõlemat eelkirjeldatud olukorda tingimus, et töödele seab nõuded hankija, kellel
on otsustav mõju ehitustööde või projekteerimise üle.5 Järgnevalt näitab hankija, et
kummagi eelkirjeldatud olukorraga tegemist pole, kuna Üürilepingu esemeks on olemasolev ja
valmis projekteeritud büroohoone, mille kujundamisele hankija otsustavat mõju avaldanud pole.
Eelnevalt läbiviidud hankemenetlused ei näita erandile tuginemise lubamatust
19. Vaidlustaja väitel kinnitab hankija poolt viimase kahe üüripinna leidmiseks koostatud hanke
tehnilised kirjeldused (vr 270064 „Tallinna kontori üüripinna rentimine“ ja vr 280484
„Büroopinna üürimine Tallinnas“) ning nende eseme kvalifitseerimine ehitustöödena fakti, et
Üürilepingu sõlmimise näol pole tegemist RHS-i § 11 lg 1 p-s 7 nimetatud kinnisvaratehingu,
vaid ehitustööde lepinguga RHS § 8 lg 5 mõistes. Vaidlustaja viitab viimase riigihanke nr
280484 hankedokumenditele, mis sisaldas ruumiplaane, materjalide kvaliteedinõudeid ja 12
lehekülje jagu üksikasjalikke tehnilisi tingimusi, ning teeb sellest järelduse, et samasugused
detailsed nõuded on esitatud uuele üüripinnale (Siriusele) ka hankija poolt kinnisvaraerandi
alusel sõlmitud Üürilepingule. Vaidlustaja eksib.
20. Vastab tõele, et hankija soovis eelmises kahes riigihankes (270064 ja 280484) büroopinna
üürimist koos ehitustöödega. Seda tõendab asjaolu, et mõlemas hankes nähti ette
üksikasjalikud projekteerimis- ja ehitusnõuded uue üüripinna arhitektuursele lahendusele,
hangitava pinna üksikasjadele, tehnovõrkude lahendustele jne. Kirjeldatud viisil n-ö
rätsepatööna tellitud üüriobjekti hankimine vastabki ühele kinnisvaraerandit välistavale
olukorrale, kuna nendes hangetes sai hankija läbi hanketingimuste avaldada otsustavat mõju
valmivale ehitisele, mistõttu oli tegemist ehitustööde hankelepingu sõlmimisele suunatud
menetlusega RHS-i § 8 lg 5 mõttes. Kirjeldatud asjaolust ei saa aga ühelgi juhul teha järeldust,
justkui oleks hankija samaväärsed ulatuslikud nõuded seadnud ka juba olemasoleva ning
täielikult valmis projekteeritud läbirääkimistes osalenud arendusprojektidele, sh Üürilepingu
esemeks olevale Siriuse projektile. Hankija näitab käesolevas vastuses, et selliseid
samaväärseid ulatuslikke nõudeid Üürilepingu objektiks olevale Siriuse projektile üürilepingu
läbirääkimistel ega lepingu tingimustes seatud ei ole.
21. Lisaks soovib hankija rõhutada, et asjas ei oma tähtsust, milliseid hinnapäringuid koos milliste
nõuetega hankija turuosalistele (sh vaidlustajale) esitas või milliseid nõudeid eelmistes
riigihangetes sätestas, vaid vaidlustuse lahendamisel omab tähtsust vaid küsimus, kas hankija
sõlmis Üürilepingu RHS-i § 11 lg 1 p 7 erandit õigustava valmislahenduse näol või oli hankijal
3
Riigihangete seaduse kommenteeritud väljaanne. Koost: M.A. Simovart ja M. Parind. § 11 kommentaarid, komm. 36.
4
Samas, komm. 38.
5
EKo C 537/19, Euroopa Komisjon vs Austria Vabariik, p 49; EKo C-213/13 Impresa Pizzarotti, p 43; EKo C-536/07 komisjon vs.
Saksamaa, p 55.
4
otsustav mõju ehitise kavandamisele ja projekteerimisele. Viimasel juhul erand kohaldamisele
ei kuuluks ning hankija poolt sõlmitud Üürileping vastaks seega hoopis ehitustööde
hankelepingu tunnustele RHS-i § 8 lg 5 tähenduses koos kogu sellele kohalduva menetluse ja
teavitamisega. Seega tõendab hankija alljärgnevalt, et tal ei olnud otsustavat mõju ehitise
kavandamisele ja projekteerimisele, mistõttu oli RHS-i § 11 lg 1 p 7 erandi kasutamine igal juhul
õigustatud.
Hankija on Üürilepingu sõlminud olemasoleva ehitusprojekti alusel
22. Kinnisasja erandi kasutamine RHS § 11 lg 1 p 7 alusel on lubatud siis, kui hangitakse
valmislahendust ning hankija pole avaldanud ehitustöödele või projekteerimisele otsustavat
mõju. Nimelt õiguskirjanduse kohaselt ei ole seaduse mõtteks kinnisvaratehingute erandi
kohaldamist välistada, kui sisuliselt on tegemist arendaja plaani järgi valmis ehitatud ehitise
omandamisega ning hankija võimalused ehitise omadusi mõjutada on viimistluslikud ja
kosmeetilised.6 Euroopa Kohus on selgitanud, et hankija poolt ehitise nõuete
kindlaksmääramine eeldab, et hankija oleks võtnud meetmed, et määratleda ehitist
iseloomustavad omadused või vähemalt et avaldada otsustavat mõju selle kavandamisel.7
23. Euroopa Kohtu praktikas on otsustavat mõju hinnatud kui võimalust avaldada mõju
kavandatava ehitise projekteerimisele, mh ehitise struktuurile, nagu selle mõõtmetele,
välisseintele ja kandvatele seintele.8 Ka ehitusseadustiku § 46 lg 1 p 1 käsitleb ehitise oluliste
tingimustena ehitise tuleohutust, energiatõhusust, kasutamise otstarvet, mõjuvaid koormusi või
ehitusloas märgitud muid olulisi tehnilisi näitajaid.
24. Hankija ei ole avaldanud ega saanud avaldada ehitise projekteerimisele ega ehitamisele olulist
mõju, kuna väljavalitud üüriobjekt (Siriuse hoone) oli valmis projekteeritud ning selle alusel
ehitusloa taotlus nr 2411271/15371 ehitisregistrile esitatud juba 20.12.2024 (vt Lisa 4) ehk enne
seda, kui hankija üldse omapoolsed hinnapäringud välja saatis (15.01.2025; vt Lisa 2).
Üürileping (Lisa 3) sõlmiti 09.05.2025 ning ehitusloa nr 2512271/10850 sai objekt 02.06.2025.
Järelikult ei saanud hankija mõjutada ühtegi ehitusprojekti olulist osa, mis oleks võinud
tingida ehitusloa muutmist või andmist algsest erineval viisil.
25. Sealjuures on Euroopa Kohus on oma praktikas selgitanud, et kinnisvaraerandi lubamiseks ei
pea ehitusloa taotlus olema enne üürilepingu sõlmimist isegi üürileandja poolt isegi veel sisse
antud, kuivõrd valdkonna praktikas levinud äritava kohaselt antakse mahukad projektid rendile
tükk aega enne detailsete projektide lõplikku kinnitamist, mistõttu hoone omanik või arendaja
taotleb ametlikku ehitusloa andmise menetlust alles siis, kui tulevased rentnikud on võtnud
tema ees kohustused suure osa suhtes projekteeritud hoone pindalast.9 Käesoleval juhul oli
Siriuse ehitusloa taotlus esitatud juba enne läbirääkimiste algamist (20.12.2024) ning oluliselt
enne Üürilepingu sõlmimist, mistõttu olid hankija võimalused mõjutada Siriuse hoone
kujundamist ja projekteerimist juba seetõttu sisuliselt ette välistatud või teostatavad üksnes
olemasoleva ehitusprojekti muudatuste kaudu (mis on Üürilepingu tingimustest ning avalikest
registriandmetest kontrollitavad).
26. Hankija sõlmis Üürilepingu sellise arhitektuurse ning ehitusliku lahenduse alusel, nagu kolmas
isik oli 2024. a. valmis projekteerinud ning läbirääkimiste käigus algusest peale hankijale
pakkus. Hankija esitas läbirääkimistel nõudeid üksnes hoone sisemise ruumilahenduse,
sisekujunduse ning kaabeldust ja turvasüsteeme puudutavate sisemiste tehniliste lahenduste
osas, st esitas täpsustavaid nõudeid hoone sisemise lahenduse osas, mida iga üürnik sellise
kinnisvara objekti üürile võtmisel mõistlikult võttes esitaks.10 Et hankija ei ole Siriuse hoone
projekteerimisele ega ehitamisele otsustavat mõju avaldanud, tõendab hankija järgmiste
asjaolude ja tõenditega:
1) Kolmanda isiku poolt läbirääkimiste käigus esitatud pakkumus 1. voorus põhines tervikuna
Siriuse hoone ehitusprojektil, mis oli aluseks kolmanda isiku poolt 20.12.2024 esitatud
6
Riigihangete seaduse kommenteeritud väljaanne. Koost: M.A. Simovart ja M. Parind. § 11 kommentaarid, komm. 36.
7
EKo C-451/08 Helmut Müller, p 67; EKo C 537/19, Euroopa Komisjon vs. Austria Vabariik, p 50.
8
EKo C 537/19, Euroopa Komisjon vs. Austria Vabariik, p 53.
9
EKo C 537/19, Euroopa Komisjon vs. Austria Vabariik, p 74.
10
EKo C‑537/19 Euroopa Komisjon vs. Austria Vabariik, p 81; EKo C-536/07 komisjon vs. Saksamaa, p 58.
5
ehitusloa taotlusele (vt Lisa 6 – Kolmanda isiku pakkumuse kaust 1. voorus; NB!
ÄRISALADUS, vaidlustajale mitte avaldada).11
2) Kolmanda isikuga peetud läbirääkimiste protokollist (Lisa 7 – Läbirääkimiste protokoll; NB!
ÄRISALADUS, vaidlustajale mitte avaldada)12 nähtuvalt arutati läbirääkimiste käigus
üksnes kolmanda isiku poolt pakutavaid üüri tingimusi, Siriuse olemasoleva arhitektuurse
lahenduse detaile, hoone sisemiste lahendustega seotud aspekte ning teisi täpsustavaid
küsimusi, mida on võimalik täpsustada ja kohandada olemasoleva Siriuse hoone
olemasoleva ehitusprojekti ja lahenduse alusel.
3) Hankija poolt pärast läbirääkimisi kolmandale isikule e-postiga edastatud sisend 2. vooru
pakkumuse esitamiseks sisaldas samuti vaid juhiseid läbirääkimistel arutatud ning
täpsustavaid tingimusi parkimise, logode asetuse, hoone sisemist lahendust ja
sisekujundust puudutavate nõuete osas (vt Lisa 8 – Hankija e-kiri koos manustega; NB!
ÄRISALADUS, vaidlustajale mitte avaldada).13 Hankija selgitab vastavate nõuete sisu ja
mitteolulisust täpsemalt järgmises alapeatükis.
4) Kolmanda isiku poolt läbirääkimiste käigus esitatud pakkumus 2. voorus (Lisa 9 –
Kolmanda isiku pakkumuse kaust 2. voorus, alamkaust „2025-0325_Pakkumus_Sirius
Eesti Energia“ NB! ÄRISALADUS, vaidlustajale mitte avaldada)14 ei erine pärast hankija
läbirääkimistel ja e-kirjas antud sisendit olulises osas 1. voorus esitatud pakkumuse
dokumentidest, st kogu hoone põhilahendus on jäänud samaks: kõik hoone arhitektuursed
lahendused, korruste plaanid ning eriosade projektid on jäänud nii 1. kui 2. vooru
pakkumuses samaks, täpsustatud on vaid konkreetseid olemasoleva lahenduse raamides
käsitletud aspekte. Nii nähtub, et mõlemas pakkumises esitatud Siriuse hoone tehnilised
kirjeldused on kõigis põhilistes ajajaotistes mõlema vooru pakkumuses samad: „Sisekliima,
energiatõhusus ja keskkonnasäästlikkus“; „Sisekujundus“, „Üldised nõuded IT võrkude ja
kaabeldusele“; „Tugevvoolusüsteemile“ ning „Hoone turva- ja tuleohutusnõuded“.
Alajaotises „Bürooruumid“ on võrreldes 1. etapiga täpsustatud pärast läbirääkimisi valguse
juhtimise süsteemi ning mürataseme hindamise standardit. Samuti on võrreldes 1. vooruga
lisatud 2. vooru pakkumusse arhitektuuri logosid puudutav osa (käsitleb logode paiknemist
11
Ärisaladuseks märkimise põhjendus: EKTÄKS § 5 lg 2: Hankija on Lisas 1 toodud kolmandale isikule esitatud Hinnapäringus
märkinud, et läbirääkimised on konfidentsiaalsed ning nende käigus hankija poolt edastatud informatsioon ei kuulu avaldamisele
kõrvalistele isikutele. Kolmas isik on hinnapäringu alusel edastanud hankijale detailse pakkumuse, mis kajastab kolmanda isiku
poolt vastava üüripinna üürimiseks pakutavaid detailseid tingimusi (üürhind, indekseerimine, kõrvalkulude kandmise põhimõtted
jne), st kajastab detailselt kolmanda isiku äri toimimise akuseks ning hinnakujundust peegeldavat infot, mis turul tegutsevale
konkurendile (vaidlustajale) kättesaadav pole. Vastavate äripõhimõtete, hinnakujunduste ning detailselt pakutavate üürtingimuste
avaldamine konkurendile (vaidlustajale) kahjustab kolmanda isiku huve ning võib anda põhjendamatu konkurentsieelse
üürikinnisvara turul, kuna vaidlustaja saab kasutada saadud informatsiooni edaspidiselt enda äriloogikate ning konkurentsieelist
andvate hinnapakkumuste kujundamisel. Samuti kajastab pakkumus kõiki Siriuse hoone ehitusprojektiga seotud
dokumentatsiooni (eriosade projektid jne), mis avalikud pole ega konkurendile avaldamisele ei kuulu. Kolmas isik ning hankija on
võtnud meetmeid, et vastavat infot salajas hoida (infot on vahetatud turvaliste kanalite kaudu ning üksnes konkreetsete isikute
vahel) ega ole avaldanud seda infot kõrvalistele isikutele.
12
Ärisaladuseks märkimise põhjendus: EKTÄKS § 5 lg 2: läbirääkimiste käigus arutati ja täpsustati kolmanda isiku I. vooru
pakkumuses toodud Siriuse hoone lahenduse ning konkreetseid üüritingimusi, sh hinda. Samuti arutati pakkumuse pinnalt
võimalusi, mida on võimalik olemasoleva projekti baasilt hoone siselahendustes kohendada ning teisi pakkumuse sisuga seotud
aspekte. Kuna kolmanda isiku pakkumus on selle tervikus kolmanda isiku ärisaladus (vt joonealune märkus nr 11 põhjendused),
on ärisaladus ehk konkurendile mitte teada olev ning avaldamisele mittekuuluv teave, mis võiks avalikustamisel anda
vaidlustajale kui konkurendile põhjendamatu eelise (võimaluse kasutada seda üüripindade konkurentsis pakkumuste tegemisel),
ka läbirääkimistel arutatud küsimused ja pakkumuse tingimused. Samuti on hankija ja kolmas isik leppinud Hinnapäringu alusel
kokku läbirääkimiste käigus vahetatud teabe konfidentsiaalsena hoidmise kohustuse. Ka Riigikohus pidanud ärisaladusele
viitavaks vajalikuks meetmeks lepingus sisalduvat konfidentsiaalsuskohustust (RKTKo 3-2-1-103-08, p 20).
13
Ärisaladuseks märkimise põhjendus: EKTÄKS § 5 lg 2: Hankija poolt kolmandale isikule saadetud e-kiri koos juhiste,
läbirääkimiste protokollis kajastatud tingimuste ja pakkumuste vormidega II vooru pakkumuse esitamiseks sisaldab nii hankija
kui ka kolmanda isiku ärisaladust (protokolli osas). Hankija on avaldanud viidatud dokumentides detailse info olemasolevate
üüripindade alusel kaardistatud detailsete siselahendusi ja turvanõudeid puudutavate nõuete osas, mida saaks olemasolevate
üüripindade üürimisel arvesse võtta ning sellest lähtuvalt oma II vooru pakkumus kujundada. Kirjeldatud info ja tingimused on
kujundatud spetsiaalselt olemasolevate üüripindade võimaluste baasilt ning neid arvesse võttes ning sellisel kujul ei ole seda
infot kõrvalistele isikutele avaldatud. Hankija on võtnud meetmeid, et vastava info avalikuks tuleku eest kaitsta, kuna vastavat
infot on jagatud konfidentsiaalsuskokkuleppe alusel üksnes turvalistes kanalites ning üksnes kindlaks määratud isikute vahel.
Samuti on hankija ja kolmas isik leppinud Hinnapäringu alusel kokku läbirääkimiste käigus vahetatud teabe konfidentsiaalsena
hoidmise kohustuse. Ka Riigikohus pidanud ärisaladusele viitavaks vajalikuks meetmeks lepingus sisalduvat
konfidentsiaalsuskohustust (RKTKo 3-2-1-103-08, p 20).
14
Ärisaladuseks märkimise põhjendus: EKTÄKS § 5 lg 2: kuna tegemist on kolmanda isiku poolt hankijale esitatud II vooru
pakkumusega, on pakkumuse dokumentide näol selle terviklikul kujul tegemist kolmanda isiku ärisaladusega (vt joonealune
märkus nr 11 põhjendused).
6
hoone fassaadil) ning parkimislahendus. Ükski mainitud asjaoludest ei ole käsitatav hoone
ehitusliku lahenduse olulise muutmisena.
5) Üürilepingust nähtuvalt sõlmiti Üürileping selle Lisana 1 esitatud kolmanda isiku poolt 2.
voorus esitatud pakkumuse ja selles toodud Siriuse hoone lahenduste alusel. Ka
Üürilepingu tingimused hankijapoolseid muudatusi või täiendavaid erinõudeid Siriuse
hoone ehitustööde tegemisele ette ei näe (vt Lisa 3).
27. Õiguskirjanduse kohaselt tuleb ehitisele olulise mõju avaldamise piiritlemise aluseks võtta ka
küsimus, kas selline ehitis oleks püstitatud ka ilma hankija tellimuseta ja kas ilma hankija
tellimuseta oleks see võidud ehitada märkimisväärselt erinevana. 15 Siriuse üüriobjekt oli sellisel
kujul sellisel lahenduses turule juba pakutud 2024. aastal (vt Lisa 1 – Colliersi uuring) ning
2024. aastal juba täielikult valmis projekteeritud. Ka ehitusloa taotlus Siriuse ehitamiseks
Üürilepingus toodud lahenduses oli kolmanda isiku poolt esitatud juba 20.12.2024 (vt Lisa 4),
st enne kui hankija üldse alustas läbirääkimisi Üürilepingu sõlmimise üle. Järelikult oleks Siriuse
hoone püstitatud sellisel kujul ka ilma hankija tellimuseta.
Hankija on seadnud Üürilepingu objektile mitteolulised nõuded, mida tavapäraselt iga
üürnik üüripinna suhtes esitaks
28. Euroopa Kohus on korduvalt kinnitanud, et selleks, et erandi kohaldamist välistada, on vaja, et
hankija oleks võtnud meetmed, et määratleda ehitist iseloomustavad omadused või vähemalt
avaldada otsustavat mõju selle kavandamisel.16 Selleks, et lugeda hankija otsustavat mõju
avaldanuks, peaksid hankija poolt antavad kirjeldused ületama rentniku poolt uuele hoonele
tavapäraselt esitatavaid nõudeid.17 Ka on Euroopa Kohus selgitanud, et on tavapärane, et
ettevõtja – nii era kui avalik –, kes soovib rentida kontorihoonet, esitab teatavad soovid nende
omaduste osas, millele see hoone peab võimaluse korral vastama, olenemata sellest, kas
tegemist on veel ehitatava hoonega või rentniku vahetumisega, millega seoses tehakse
remonditöid, ja see ei anna alust rendilepingu ümberklassifitseerimiseks ehitustööde
riigihankelepinguks.18
29. Ka hankija on eespool selgitanud, et hankija poolt Üürilepingu esemele läbirääkimiste käigus
seatud nõuete näol (vt Lisa 8) on tegemist hoone ehitamise ning kavandamise seisukohalt
mitteoluliste nõuetega, mis jäävad olemasoleva hoone lahenduse piiridesse ega ületa iga
rentniku poolt uuele hoonele tavapäraselt üüripinna kohandamiseks esitatavaid nõudeid.
30. Näiteks on hankija täpsustatud nõudeid selliste järgmiste elementide kohta nagu ettevõtte
logode kinnitamise võimalus fassaadile, ja nende paigutus. Ettevõtte logode paigutamine
hoone fassaadile on tavapärane iga rentniku puhul ja ei ületa seega rentniku poolt uuele
hoonele tavapäraselt esitatavaid nõudeid. Iga rentnik soovib üldjuhul hoonele enda logo
paigaldada ning selles osas nõudeid täpsustada.
31. Järgmisena on hankija esitanud nõuded sisekujunduslahendusele, kirjeldades
kontorimaastiku üldist planeeringut (avatud ja poolavatud) ning erineva suuruse ja
funktsionaalsusega tööruumide paiknemist. Esmalt tuleb silmas pidada, et tänapäevased
avatud ja poolavatud büroopinnad ehitataksegi sageli paindlikkuse põhimõttel. See tähendab,
et ruumid on kavandatud nii, et neid oleks vajadusel võimalikult lihtne uue üürniku või ettevõtte
vajadustele vastavaks kohandada. Modulaarsed vaheseinad jm kergesti liigutatavad
lahendused võimaldavad kiiresti muuta ruumide paigutust. Seetõttu ei erine hankija taotletav
tööruumide ja üldise sisekujunduse lahendus kuidagi rentniku poolt uuele kontorihoonele
tavapäraselt esitatavatest nõuetest.
32. Ka Euroopa Kohus on oma praktikas leidnud, et kui hoone on projekteeritud kui klassikaline
büroohoone, ilma et oleks nimetatud konkreetseid rentnike rühmi või erivajadusi ja on
sisekujunduslikult võimalikult paindlik ning kohandatud ka tulevaste rentnike jaoks, siis on seda
arvestades tavapärane, et kontorihoonet rentida sooviv rentnik esitab teatavad soovid nende
omaduste osas, millele see hoone peab võimaluse korral vastama, olenemata sellest, kas
15
Riigihangete seaduse kommenteeritud väljaanne. Koost: M.A. Simovart ja M. Parind. § 11 kommentaarid, komm. 36.
16
EKo C-451/08 Helmut Müller, p 67; EKo C-213/13 Impresa Pizzarotti, p 44.
17
EKo C-536/07 komisjon vs. Saksamaa, p 58.
18
EKo C‑537/19 Euroopa Komisjon vs. Austria Vabariik, p 81.
7
tegemist on veel ehitatava hoonega või rentniku vahetumisega, millega seoses tehakse
renditöid.19 Veel peab Euroopa Kohus siseviimistlustöid puudutavaid taotlusi otsustavat mõju
avaldavaks üksnes siis, kui need erinevad oma eripära või ulatuse poolest. 20 Käesoleval juhul
seda ei nähtu, et hankija soovitud sisekujunduslahendused erineksid tavapärasest kuidagi oma
eripära või ulatuse poolest. Iga Siriuse rentnik sooviks täpsustada ning rääkida kaasa
sisekujunduse väljatöötamisel.
33. Hankija on esitanud soovid ka parkimislahenduse, parkimiskohtade ja elektriautode
laadijatega varustatuse osas. Ka siinkohal ei välju hankija rentniku poolt uuele kontorihoonele
tavapäraselt esitatavatest nõuetest ning Kolmas isik pole pidanud tegema mingeid
ümberehitustöid parkimiskohtade rajamiseks. Kolmanda isiku 2. vooru pakkumusest (vt Lisa 9,
alamkaust „2025-0325_Pakkumus_Sirius Eesti Energia“ fail „Sirius büroohoone tehniline
kirjeldus“) nähtub, et 169 ehk enamus parkimiskohti on hankijale ette nähtud juba valminud
parkimismajja ning ülejäänud, hoonealuste või selle perimeetris asuvate parkimiskohtade
rajamine pole hoone rajamisel ehituslikult midagi mõjutanud (vt algselt tehtud pakkumuses
olnud parkimislahenduse joonised Lisa 6, alamkaust „Kaamos Kinnisvara AS_Eesti Energia
üüripakkumine“ fail „Kaamos Kinnisvara AS_Eesti Energia üüripakkumine“ lk 17 võrrelduna
parkimislahenduse plaanidega –2. korruse ja 1. korruse jaoks, vt Lisa 9, alamkaust „AR0 DOC“,
alamkaust „AR1 Plaanid“ failid „AR1-01 -2 korrus“ ja „AR1-03 1. korruse plaan“).
34. Järgnevalt on hankija esitanud nõuded ka IT võrgule ja kaabeldusele (hoonesisene
kaabeldus ja nõuded jaotlatele) ning lisanõuded tugevvoolusüsteemile. Ka need nõuded on
käsitletavad rentniku poolt tavapäraselt esitatavate nõuetena ning nende puhul tuleb samuti
silmas pidada, et ka need planeeritakse võimalikult universaalsetena, et rentniku vahetumise
korral üleminek võimalikult lihtsaks teha. Hankija on toonud viiteid ka standarditele, millele side-
ja arvutivõrgu kaabeldussüsteem peab vastama. Ka seda on Euroopa Kohus pidanud
õiguspäraseks, rõhutades, et standardite rakendamine ei lähe kaugemale sellest, mida rentnik
võib tavaliselt nõuda.21
35. Samuti on hankija esitanud enda vajadustest/tegevusest lähtuvad nõuded hoone
turvasüsteemidele (vt Lisas 8 esitatud hankija turvanõuete fail), mis valdavalt puudutavad
hoone ustele ja hoonesse rajatava seadmestikuga seotud nõuete täitmist ning mitte hoone
enda ümberehitusega seotud ehitustööde tegemist. Ka enda vajadustest lähtuvate turvanõuete
osas tingimuste seadmine on üldjuhul iga üürniku loomulik vajadus ega erine iga rentniku poolt
uuele kontorihoonele tavapäraselt esitatavatest nõuetest.
Kokkuvõte
36. Kokkuvõttes on hankija seisukohal, et ta ei ole saanud mõjutada hoone valmimist selle
ehitusõiguslikult olulises mõttes. RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erand ei tähenda, et hankija ei
tohiks üldse paluda üüripinnal muudatuste tegemist või vastasel korral langeks ta erandi
kohaldamisalast välja. Vastasel korral kaotaks erand suuresti oma mõtte või tekiks küsimus,
milleks üldse seaduse tasandil sellist erandit sätestada, kui tema rakendamine olemasoleva
ehitise üürimiseks oleks iga väiksemagi muudatuse korral redutseerunud miinimumini. Ka
eelnevalt läbivalt viidatud Euroopa Kohtu praktika rõhub sellele, et kinnisvaraerandi kasutamist
ei välista see, kui rentnik nõuab muudatusi, mis ei välju tavapärastest rentniku jaoks tehtavatest
kohandustest.
37. Kui hankija oleks ise endale sobivat kontoripinda ehitustööde hankelepingu mõttes (RHS § 8
lg 5) hankinud, oleks tal algusest peale olnud võimalus ja õigus juba projekteerimise faasis
kaasa rääkida endale sobivate tingimuste saavutamises. Kuid antud juhul oli hankija teadlik
valik kasutada just RHS § 11 lg 1 p-s 7 toodud erandit ning aktsepteerida fakti, et ta peabki
leppima turul pakutavate olemasolevate võimalustega ja saab olemasolevaid lahendusi oma
vajadustele vastavaks kohandada ainult minimaalselt (ja sealjuures on üüripinna teatav üürniku
vajadustele vastavaks kohandamine üürisuhetes tavapärane, mida toetab ka Euroopa Kohtu
praktika).
19
EKo C‑537/19 Euroopa Komisjon vs. Austria Vabariik, p 80–81.
20
EKo C‑537/19 Euroopa Komisjon vs. Austria Vabariik, p 53.
21
EKo C‑537/19 Euroopa Komisjon vs. Austria Vabariik, p 83.
8
38. Nii pidi hankija võrreldes viimases riigihankes nr 280484 RHAD „Büroopinna üldised nõuded“
(vt Lisa 10 – riigihankes nr 280484 RHAD „Büroopinna üldised nõuded“; edaspidi: Üürihanke
HD) seatud tingimustega tegema Üürilepingu sõlmimisel nt järgmised mööndused oma
vajadustes:
1) Laopindasid on Siriusel soovitust oluliselt vähem: Üürihanke HD p-s 3.13.1 on laopindasid
ette nähtud 250 m2 vs Üürilepingu p 1.1.2 (vt Lisa 3) ning selle lisas 1 toodud kolmanda
isiku pakkumuses esitatud „Vorm 1 hinnad“ kohaselt on abiruumide pindala kokku
138,2 m2.
2) Mööndused parkimiskohtade osas: Üürihanke HD p 5.2 kohaselt ette nähtud hoone
vahetus läheduses 35 külaliste parkimiskohta vs Üürilepingu (vt Lisa 3) lisas 1 toodud
kolmanda isiku pakkumuses esitatud „Siriuse hoone tehnilise kirjelduse“ kohaselt on Sirius
perimeetris ette nähtud külalistele vaid 16 kohta; Üürihanke HD p 5.3 kohaselt on
parkimismajas eelistatult ette nähtud 215 parkimiskohta vs. Üürilepingu (vt Lisa 3) lisas 1
toodud kolmanda isiku pakkumuses esitatud „Siriuse hoone tehnilise kirjelduse“ kohaselt
saab hankija Siriuse hoone parkimismajas toodud 109 kohaselt enda kasutusse vaid 65
kohta ning ülejäänud 169 parkimiskohta kolmanda isiku pakkumises jäävad mitte hoone
perimeetrisse, vaid ca 550 m kaugusele Avala parkimismajja.
3) Oluliselt väiksem elektrivõimsus amprite vaatest: Üürihanke HD p 5.5.1 kohaselt oli vaja
välja ehitada kokku 5 elektrilaadimispunkti jaoks elektriliitumine võimsusega 630 A ja p 5.3
kohaselt parkimismajja 70 elektriautode parkimiskohta koos poolkiirete (22 kW) laadijatega
koguvõimsusega u 1100 A (st kokku võimsusega 1730 A) vs. Üürilepingu (vt Lisa 3) lisas
1 toodud kolmanda isiku pakkumuses esitatud „Siriuse hoone tehnilise kirjelduse“ kohaselt
on pakutud võimsuseks kokku 800 A.
39. Tegemist on vaid üksikute näidetega, mitte ammendava loeteluga. Igal juhul on juba ainuüksi
eeltoodud näidete varalt tuvastav, et erandile tuginemise tõttu pidi hankija leppima turul
pakutavate n-ö valmislahendustega.
40. Kokkuvõttes on hankija veendunud, et ta ei ole väljunud tavapärases üürisuhtes tehtavate
kohanduste piiridest – ta on hankinud valmislahendust ega pole saanud hoone valmimist ega
selle olulisi osi oluliselt mõjutada. Ehitis oleks valminud sellisel kujul ka ilma hankija osaluseta
ning ilma hankija tellimuseta ei oleks ehitist ehitatud märkimisväärselt erinevana. Kõik hankija
palutud muudatuslahendused on pigem viimistluslikud ja kosmeetilised ning ja igasuguse
ettevõtte toimimiseks tavapärased ja mida võiks nõuda ka ükskõik milline teine rentnik. Seetõttu
on hankija veendunud, et ta on kasutanud RHS § 11 lg 1 p 7 erandit õiguspäraselt.
III MENETLUSLIKUD KÜSIMUSED
Lepinguline esindaja
41. Hankija lepinguline esindaja kinnitab enda õigust hankija esindamiseks käesoleva vaidlustuse
menetluses ning palub kogu menetlussuhtluse edastada otse lepingulisele esindajale.
Kirjalik menetlus
42. Hankija on nõus asja läbivaatamisega kirjalikus menetluses.
Lugupidamisega
/allkirjastatud digitaalselt/
Diana Minumets
vandeadvokaat
9
Lisad:
Lisa 1 – Colliers turuülevaade
Lisa 2 – Üüripinna päringu 1. voor
Lisa 3 – Üürileping nr KV-HAL-1/3112 (ÄRISALADUS, vaidlustajale palun mitte avaldada!)
Lisa 4 – Siriuse ehitisregistri väljavõte
Lisa 5 – Lelle 22 hoone ehitisregistri väljavõte
Lisa 6 – Kolmanda isiku pakkumuse kaust 1. voorus (ÄRISALADUS, vaidlustajale palun mitte
avaldada!)
Lisa 7 – Läbirääkimiste protokoll (ÄRISALADUS, vaidlustajale palun mitte avaldada!)
Lisa 8 – Hankija e-kiri koos manustega (ÄRISALADUS, vaidlustajale palun mitte avaldada!)
Lisa 9 – Kolmanda isiku pakkumuse kaust 2. voorus (ÄRISALADUS, vaidlustajale palun mitte
avaldada!)
Lisa 10 – riigihankes nr 280484 RHAD „Büroopinna üldised nõuded“
10